содержание .. 2 3 4

ОТЧЕТ № 01.01.17-229 ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ СПРАВЕДЛИВОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ - часть 4

лучаемого сравнительным подходом. Критерий выбора весового коэффициента –
степень похожести анализируемого аналога на объект экспертизы.

С использованием полученного весового коэффициента каждой из сопостави-

мых продаж и соответствующих им скорректированных цен как средневзвешенное
определяется величина, которая становится основой при принятии решения об ито-
говой стоимости объекта на основе сравнительного анализа продаж.

Математика позволяет сузить диапазон стоимости объекта, окончательное

решение принимает эксперт после анализа рынка. Итоговая стоимость оцениваемой
недвижимости определяется в результате логического анализа откорректированных
данных по продажам аналогичных объектов с учетом рассчитанных результатов
сравнительного анализа сопоставимых продаж.

Ниже в таблице приведен расчет стоимости объекта методом сравнения про-

даж.

Характеристика

Объект оценки.

Аналог № 1

Аналог № 2

Аналог № 3

Аналог № 4

Источник информации

Объект оценки

https://land.e1.ru/view/11

734203/

https://land.e1.ru/view/16

131931/

https://www.avito.ru/ekat
erinburg/zemelnye_ucha

stki/uchastok_8_sot._pro

mnaznacheniya_915343

929

https://www.avito.ru/ekat
erinburg/zemelnye_ucha

stki/uchastok_3.5_sot._p

romnaznacheniya_2814

81331

Описание объекта

Земельный участок

кад№66:41:0401033:16,

для строительства

зданий торгово-

общественного назна-

чения

Для строительства

коммерческих объектов

(Земельный участок,

зона застройки Ж5.

Фитнес центр, спортив-

ный магазин или иной

спортивный объект в

совмещении с услуга-

ми и торговле)

Для строительства

коммерческих объектов

(Разрешенное исполь-

зование: для размеще-

ния административного
здания со встроенными
помещениями торговли

и общественного пита-

ния, подземного пар-

кинга)

Для строительства

коммерческих объектов

Для строительства

коммерческих объектов

Характеристика распо-
ложения

Красная линия

Текущее использова-
ние

в соответствии с раз-

решенным использова-

нием: размещено зда-

ние торгово-

общественного назна-

чения

не застроен

Адрес, район (место-
положение)

обл. Свердловская, г.
Екатеринбург, ул. Ра-

дищева, дом 25 А

обл. Свердловская, г.

Екатеринбург, ул. Фур-

манова-ул.Обувщиков

обл. Свердловская, г.

Екатеринбург, ул. Фур-

манова, возле дома

номер 105а

обл. Свердловская, г.

Екатеринбург, ул. Чер-

нышевского, 6

Свердловская область,

Екатеринбург, м. Пло-

щадь 1905 года (Ель-

цина-Челюскинцев)

Площадь, м2.

1240

1 000

1 404

800

344

Цена объекта - анало-
га, руб. за объект

16 000 000

30 000 000

15 000 000

7 499 900

Цена объекта - анало-
га, руб. за кв.м.

16 000

21 368

18 750

21 802

Права на землю

Собственность

собственность

Условия финансирова-
ния.

Рыночные

Условия продажи.

Рыночные

Цена предложения

Корректировка на воз-
можный торг

0,903

Корректировка на пе-

1,00

Характеристика

Объект оценки.

Аналог № 1

Аналог № 2

Аналог № 3

Аналог № 4

редаваемые имущест-
венные права
Корректировка на мас-
штаб площадей

1,00

0,90

Корректировка на ме-
стоположение

1,00

Корректировка на вид
разрешенного исполь-
зования

1,00

Скорректированная
стоимость 1 кв.м., руб.

14 448

19 295

15 238

17 648

Значение общей корректировки объекта-аналога
в % от цены предложения

10%

19%

Ранг отклонения скорректированной стоимости
объекта аналога от цены предложения (номер в
упорядоченном по убыванию ряде по предыду-
щей строке; наибольшему значению общей кор-
ректировки присваивается ранг «1», следующему
по убыванию значению общей корректировки
присваивается ранг «2» и т.д.)

Средневзвешенное по рангу значение стоимости
1 кв.м., руб.

16 729

Стоимость земельного участка, руб.

20 743 000

Величина оцениваемой доли в праве собствен-
ности

29310/952200

Стоимость объекта оценки, руб.

638 000

. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ И ВНЕСЕНИЕ ИТОГОВЫХ КОРРЕКТИРОВОК

В итоге проведенных расчетов оценки тремя подходами были получены сле-

дующие результаты:
Результаты оценки

Наименование объекта

Сравни-

тельный

подход,

руб.

Доходный

подход,

руб.

Затратный

подход,

руб.

29310/952200  доли  в  праве  общей  долевой  собственности
на  земельный  участок  кад.№  66:41:0401033:16,  категория
земель  –  земли  населенных  пунктов,  виды  разрешенного
использования  -  земли  населенных  пунктов,  виды  разре-
шенного использования  - для строительства зданий торго-
во-общественного  назначения,  площадь  общая  1240  кв.м.,
расположенный  по  адресу:  обл.  Свердловская,  г.  Екате-
ринбург, ул. Радищева, дом 25 А.

638 000

не

применял-

ся

не

применял-

ся

Экономической основой теории оценки недвижимости является положение о

том, что в условиях совершенного конкурентного рынка стоимость, полученная тре-
мя стандартными подходами, должна иметь одно и то же значение, независимо от
метода ее определения.

Различие оценок свидетельствует о нестабильности или несбалансированно-

сти рынка (нестабильное, цикличное развитие рынка недвижимости связанное с эко-
номической ситуацией в стране, регионе; недостаточная информированность сторон
о фактических рыночных сделках; отсутствие надежной системы финансирование
нового строительства, неэффективное управление имуществом и др.).

Применение затратного подхода дает достаточно обоснованную стоимость, но

не всегда приводит к наиболее достоверному результату, поскольку приобретение
участка и строительство на нем зданий часто не является альтернативой приобре-
тения готового объекта из-за продолжительности периода строительства и высокой
неопределенности.

Подход сравнительного анализа продаж может быть весьма полезным в тех

случаях, когда имеется достаточное количество рыночных данных для проведения
сопоставлений с оцениваемым объектом.

Доходный подход в большей степени ориентируется на инвестиционную при-

влекательность оцениваемого имущества и оценивает его с точки зрения потенци-
ально возможного потока доходов.

Самым предпочтительным вариантом проведения процедуры согласования

полученных результатов с целью получения итогового значения стоимости считает-
ся взвешенное усреднение. Оценщик взвешивает, в какой степени тот или иной под-
ход соответствует цели оценки рассматриваемого объекта, подкреплены ли прове-
денные расчеты данными рынка, не противоречат ли они им, и при окончательном
отчете в большей степени полагается на тот показатель стоимости, который получен
на основе наиболее идеального со всех точек зрения подхода.

Метод анализа иерархий (математический инструмент системного подхода к

сложным проблемам принятия решений, разработанный Т.Саати) является система-
тической процедурой для иерархического представления элементов, определяющих
суть проблемы. Метод состоит в декомпозиции проблемы на все более простые со-
ставляющие  части  и  дальнейшей  обработке  последовательности  суждений  лица,
принимающего решения, по парным сравнениям. В результате может быть выраже-
на  относительная  степень  (интенсивность)  взаимодействия  элементов  в  иерархии.
Эти суждения затем выражаются численно. МАИ включает в себя процедуры синте-
за  множественных  суждений,  получения  приоритетности  критериев  и  нахождения
альтернативных решений.

При согласовании результатов полученных при использовании каждого из под-

ходов, необходимо учитывать следующие факторы:



объем и достоверность исходной информации для проведения расчетов
с использованием каждого из подходов;



цель оценки;



принципы лежащие в основе каждого из подходов к оценке;



соответствие результатов полученных при использовании каждого из
подходов текущей рыночной ситуации в секторе.

Итоговая стоимость объекта определяется по формуле:

где V – итоговая стоимость объекта оценки, руб.;
V1, V2, V3

– стоимость объекта, определенная с использованием затратного,

сравнительного и доходного подхода соответственно, руб.;
Q1 , Q2 , Q3

– средневзвешенное значение достоверности затратного, сравни-

тельного и доходного подхода соответственно.

В случае, если стоимость объекта определялась методами единственного

подхода, то процедура согласования не требуется, результат применения единст-
венного подхода представляет собой итоговую стоимость.

Таким образом, справедливая стоимость объекта оценки по состоянию

на 20.11.2017г. составляет (без учета НДС

Наименование объекта

Справедливая стоимость,

руб. (округленно)

29310/952200  доли  в  праве  общей  долевой  собственности  на  земель-
ный  участок  кад.№  66:41:0401033:16,  категория  земель  –  земли  насе-
ленных пунктов, виды разрешенного использования - земли населенных
пунктов, виды разрешенного использования - для строительства зданий
торгово-общественного  назначения,  площадь  общая  1240  кв.м.,  распо-
ложенный по адресу: обл. Свердловская, г. Екатеринбург, ул. Радищева,
дом 25 А.

638 000

в соответствии с подпунктом 6 пункта 2 ст.146 НК РФ, операции по реализации земельных участков (долей в них) не призна-

ются объектом налогообложения НДС, поэтому стоимость земли не содержит НДС













. ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Оценка объекта проведена с позиций справедливой стоимости по состоянию

на 20.11.2017 г. Под датой оценки подразумевается состояние оцениваемых объек-
тов в совокупности со сложившимися физическими факторами, влияющими на его
стоимость, и состоянием рынка в Российской Федерации на вышеуказанную дату.

Характеристика объектов оценки, необходимая информация и расчеты пред-

ставлены в настоящем отчете, отдельные части которого не могут трактоваться раз-
дельно, а только в связи с полным его текстом, с учетом всех принятых допущений и
ограничений.

В результате проведенных расчетов установлено, что справедливая стои-

мость объекта оценки, по состоянию на 20.11.2017 г., составляет (без учета НДС

Наименование объекта

Справедливая стоимость,

руб. (округленно)

638 000

Отчет
подготовил оценщик: Безденежных М. С.

ются объектом налогообложения НДС, поэтому стоимость земли не содержит НДС

. СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

Федеральный закон об оценочной деятельности в РФ №135-ФЗ от 29 июля, 1998.

Стандарты оценки, утвержденные Приказами Министерства экономического раз-
вития и торговли РФ, № 297-299 от 20.05.2015г., №611 от 25.09.2014г.

Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных
участков, утвержденными распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N
568-

р.

Грязнова А.Г., Федотова Н.А. Оценка бизнеса: Учебник – М.: Финансы и статисти-
ка, 2001. – 512 с.

Попов Г.В. «Основы оценки недвижимости» Учебник – М :РОО 1995г.

Гражданский кодекс Российской Федерации;

«Оценка рыночной стоимости недвижимости» Академия народного хозяйства при

Правительстве Российской Федерации, Москва, 1998 г.;

«Анализ и оценка приносящей доход недвижимости», Фридман Дж., Ордуэй Н..
перевод с английского, Москва, 1995 г.;

«Организация и финансирование инвестиций», Сергеев И. В., Веретеннико-
ва И. И. учебное пособие, Москва, 2001 г.;

10.

Справочник оценщика недвижимости. Том 3. Земельные участки. Издание

четвертое. Под редакцией Лейфера Л.А. Нижний Новгород, 2016.

11.

Ресурсы сети интернет.

ПРИЛОЖЕНИЕ 1

КОПИИ ИНТЕРНЕТ-СТРАНИЦ

ПРИЛОЖЕНИЕ 1

КОПИИ ИНТЕРНЕТ-СТРАНИЦ

содержание .. 2 3 4