ОТЧЕТ (№ 240417/04) ОБ ОЦЕНКЕ рыночной стоимости объекта недвижимости

Отчет об оценке №240417/04 от 24 апреля 2017г.

Стр.18

АНАЛИЗ РЫНКА

7.1.Социально-экономическое положение Нижегородской области в начале 2017г.

Промышленное производство

Индекс промышленного производства в январе-феврале 2017г. по сравнению с январем-

февралем 2016г. составил 106,0%, в феврале 2017г. по сравнению с февралем 2016г. составил

100,2%, в феврале 2017г. по сравнению с январем 2017г. – 102,9%.

Сельское хозяйство

Объем продукции сельского хозяйства всех сельхозпроизводителей (сельскохозяйственные

организации,

крестьянские

(фермерские)

хозяйства,

индивидуальные

предприниматели,

население) в январе-феврале 2017 года (в действующих ценах), по расчётам, составил 5,8 млрд

рублей, или 95,9 процента в сопоставимой оценке к уровню января-февраля 2016 года.

Животноводство

На конец февраля 2017 года поголовье крупного рогатого скота в хозяйствах всех

сельхозпроизводителей, по расчётам, составило 271,9 тыс. голов (на 4,2% меньше по сравнению с

аналогичной датой предыдущего года), в том числе коров – 116,5 тыс. голов (на 4,1% меньше),

свиней – 187,9 тыс. голов (на 25,8% меньше), овец и коз – 76,1 тыс. голов (на 9,2% меньше).

В январе-феврале 2017 года в хозяйствах всех категорий, по расчётам, произведено 23,6

тыс. тонн скота и птицы на убой (в живом весе), молока – 93,9 тыс. тонн и 202,8 млн штук яиц. По

сравнению с аналогичным периодом предыдущего года производство скота и птицы на убой (в

живом весе) сократилось на 0,7 процента, надой молока увеличился на 0,3 процента, яиц

произведено на 2,9 процента меньше предыдущего года.

В сельскохозяйственных организациях надои молока в среднем от одной коровы в январе-

феврале 2017 года составили 855 кг против 798 кг за январь-февраль 2016 года, от одной курицы-

несушки получено в среднем по 50 шт. яиц (в прошлом году – 47 шт. яиц)

Строительство.

Строительная деятельность. Объем работ, выполненных по виду экономической

деятельности "Строительство", в декабре 2016 года составил 20728,3 млн рублей, или 82,1

процента (в сопоставимых ценах) к уровню соответствующего периода предыдущего года, в

январе-декабре – 152725,6 млн рублей, или 92,0 процента.

Жилищное строительство. В декабре 2016 года организациями всех форм собственности

построено 5075 квартир, в январе-декабре – 19206 квартир.

Розничная торговля

Оборот розничной торговли в феврале 2017г составил 52175,0 млн. рублей, что в

сопоставимых ценах составляет 98,4% к соответствующему периоду предыдущего года.

В феврале 2017 года оборот розничной торговли на 95.6 % формировался торгующими

организациями и индивидуальными предпринимателями, осуществляющими деятельность вне

рынка, доля розничных рынков составила 4.4 % (в феврале 2016г. - 95.2% и 4.8 % соответственно).

В структуре оборота розничной торговли удельный вес пищевых продуктов, включая

напитки, и табачных изделий в феврале 2017г составил 45.9 %, непродовольственных товаров –

54.1 %. (в феврале 2016г - 49.0% и 51.0% соответственно).

http://nizhstat.gks.ru/

Отчет об оценке №240417/04 от 24 апреля 2017г.

Стр.19

Оптовая торговля

В феврале 2017 г. оборот оптовой торговли составил 74,1 млрд.рублей, или 105,5% к

соответствующему периоду предыдущего года.

Потребительские цены

Индекс потребительских цен на все товары и услуги в феврале 2017 года по отношению к

предыдущему месяцу составил на территории Нижегородской области 100,1 процента.

Базовый

индекс

потребительских

цен

(БИПЦ),

исключающий

краткосрочные

неравномерные

изменения

цен

под

влиянием

отдельных

факторов,

которые

носят

административный, событийный, а также сезонный характер, в феврале 2017 года по отношению к

предыдущему месяцу составил 100,1 процента.

В феврале 2017 года индекс цен на продовольственные товары по Нижегородской области

составил по отношению к предыдущему месяцу 100,1 процента.

Стоимость условного (минимального) набора продуктов питания, входящих в

потребительскую корзину, рассчитанная на основе единых объемов потребления, установленных в

целом по России (по Методологическим рекомендациям, утвержденным Постановлением

Правительства РФ от 17.02.99 г. № 192) для межрегиональных сопоставлений уровня

потребительских цен, в феврале 2017 года составила по Нижегородской области 3454,34 рубля в

расчете на месяц и по сравнению с предыдущим месяцем практически не изменилась, по

сравнению с декабрем прошлого года повысилась на 1,3 процента.

В феврале 2017 года индекс цен на непродовольственные товары по Нижегородской

области составил по отношению к предыдущему месяцу 100,1 процента.

Цены на автомобильный бензин и дизельное топливо повысились в среднем на 0,4-0,6

процента. Газовое моторное топливо, наоборот, подешевело на 4 процента.

Стоимость фиксированного набора потребительских товаров и услуг для межрегиональных

сопоставлений покупательной способности населения по Нижегородской области в конце февраля

2017 года составила 14071,52 рубля в расчете на месяц. По сравнению с предыдущим месяцем его

стоимость повысилась на 0,2 процента, по сравнению с декабрем прошлого года – на 1,0 процента.

В целом по России эта стоимость составила 14418,55 рубля (по сравнению с предыдущим месяцем

повысилась на 0,2%, по сравнению с декабрем прошлого года – на 0,9%).

Цены производителей

Индекс цен производителей промышленных товаров и услуг (на внутрироссийский рынок)

в феврале 2017 года по отношению к предыдущему месяцу составил на территории

Нижегородской области 101,3 процента.

Индекс тарифов на грузовые перевозки в феврале 2017 года по отношению к предыдущему

месяцу составил на территории Нижегородской области 100,0 процента

Уровень жизни населения

Заработная плата. Средняя номинальная начисленная заработная плата работающих в

январе 2017 года составила 27493,2 рубля.

Фонд начисленной заработной платы в январе 2017 года сложился в сумме 31380,5 млн

рублей.

Просроченная задолженность по заработной плате (по данным, полученным от

организаций, кроме субъектов малого предпринимательства). Суммарная задолженность по

заработной плате работающих на предприятиях и в организациях, не относящихся к субъектам

малого предпринимательства, по обследуемым видам деятельности по состоянию на 1 марта 2017

Отчет об оценке №240417/04 от 24 апреля 2017г.

Стр.20

года составила 78221 тыс. рублей и уменьшилась по сравнению с задолженностью на 1 февраля

2017 года на 2117тыс. рублей (на 2,6%).

Общее число предприятий и организаций, имеющих задолженность по заработной плате,

составило 8 единиц.

Занятость и безработица

В областную службу занятости на конец февраля 2017 года обратилось за предоставлением

услуг по трудоустройству 13,2 тыс. граждан.

Официально зарегистрированы в службе занятости на конец февраля 9,6 тыс. человек

безработных, из них 8,6 тыс. человек (89,1%) назначено пособие по безработице.

Общая численность безработных области в возрасте 15-72 лет, рассчитанная с учетом

итогов обследования рабочей силы, составила в среднем за декабрь-февраль 76,1 тыс. человек,

уровень общей безработицы – 4,3 процента (в целях повышения представительности данных об

участии в рабочей силе показатели безработицы приводятся в среднем за три последних месяца).

В феврале 2017 года при содействии службы занятости нашли работу 4,9 тыс. человек.

К концу февраля нагрузка незанятого населения, состоящего на учете, на одну заявленную

вакансию составила 0,52 человека.

Безработица. Уровень официально зарегистрированной безработицы на 1 марта 2017 года

составил 0,54 процента.

Выводы
На протяжении 2012-2014 годов экономика Нижегородской области развивалась средними

темпами, без резких скачков и провалов. Социально-экономические показатели стабильно

увеличивались по сравнению к предыдущим периодам, но в сопоставимых в целом по стране

диапазонах.

В последние месяцы 2014 года, в первой половине 2015года, стали сказываться

экономические санкции, наложенные на Россию, а так же падение цен на энергоносители. Так

сократились объемы вложений в капитальное строительство (объемы строительства в октябре

2014г. по сравнению к сентябрю упали более чем на 33%), возросли цены на потребительском

рынке. Об ухудшении общей экономической ситуации свидетельствует так же повышение ЦБ РФ

учетной ставки, что повышает доходность рублевых вложений, но так же делает дороже кредиты

и, как следствие приведет к росту цен на капиталоемких рынках, таких как, например,

строительство городских коммуникаций. С начала 2016 года в динамике экономика

Нижегородской

области

демонстрирует

приспособляемость

новым

сложившимся

экономическим условиям. По некоторым отраслям появились признаки стабилизации и даже

некоторого роста показателей. Однако динамика оживления рынка еще слабая и не приводит к

сколь либо значительному положительному результату на рынке недвижимости. Результаты на

декабрь 2016 свидетельствуют о наметившейся положительной динамике по всем показателям.

7.2.Определение сегмента рынка объекта оценки.

Объектом оценки является право собственности недвижимым имуществом. Поскольку

объектом недвижимости является жилой дом, сегмент рынка, к которому относится объект

оценки, может быть определен как продажа жилой недвижимости.

7.3.Анализ рынка недвижимости в Дивеевском районе Нижегородской области

На рынке недвижимости Дивеевского района существуют следующие сегменты рынка

недвижимости:

Отчет об оценке №240417/04 от 24 апреля 2017г.

Стр.21

рынок жилья;

рынок коммерческой недвижимости;

рынок земельных участков.

Для понимания ситуации на рынке недвижимости с. Дивеево необходимо кратко описать

уникальность этого населенного пункта в масштабах России.

Дивеево основано в середине XVI в. Первый владелец сельца — татарский мурза князь

Дивей, получивший землю от Ивана Грозного. С конца XVIII века Дивеево — село. Здесь

построена деревянная, затем каменная церковь в честь Казанской Божьей Матери. При церкви

создана женская община под духовным руководством старцев Саровской обители. В 1825-1833гг.

деятельное участие в устроении Дивеевской общины принимал Саровский старец, один из

наиболее почитаемых на Руси святых - преподобный Серафим Саровский. В 1861 году Дивеевская

община преобразована в Серафимо-Дивеевский монастырь. В 1885 году построен пятиглавый

Троицкий собор. В 1927 году монастырь был закрыт.

В 1990 году началось возрождение Серафимо-Дивеевского монастыря. В марте был

освящён Троицкий собор. В 1991 году в Троицком соборе установлена рака с мощами

преподобного Серафима Саровского.

В Троицком соборе хранилась чудотворная икона Богоматери "Умиление", завещанная

монастырю преподобным Серафимом Саровским. Он называл эту икону "Радость всех радостей".

Перед этой иконой преподобный постоянно молился, перед ней он и скончался.

Свято-Троицкий Серафимо-Дивеевский монастырь на протяжении всей своей истории

играл и играет сейчас видную роль в деятельности Русской Православной церкви и является одной

из главных святынь России. Сотни, тысячи паломников со всех концов мира ежегодно приезжают

сюда.

В Дивеевской округе есть множество источников, прославленных своими исцеляющими

чудотворными свойствами. Это источники Казанской Божьей Матери, Иверской Божьей Матери,

источник Матушки Александры, Михаила Архангела, Пресвятой Троицы, особенно любим

источник Батюшки Серафима, расположенный в живописной местности в Саровском лесу,

недалеко от мест, где жил и молился Преподобный.

Благодаря живописным местам, хорошим экологическим условиям в 2012 году остается по

прежнему привлекательным направлением вложение средств в земельные участки Дивеевского

района со стороны столичных инвесторов, городских жителей Нижегородской области, что

сказывается на высоких ценах на земельные участки, которые сопоставимы с ценами в городе

Саров Нижегородской области и в областном центре – городе Нижний Новгород.

Вследствие того, что административный центр района - село Дивеево, является

православным и культурным центром России, рынок недвижимости Дивеевского района имеет

свою отличительную специфику, которая состоит, прежде всего, в том, что этот рынок в основном

ориентирован на внешнего (иногороднего) потребителя – паломников, туристов. Недвижимость в

селе Дивеево охотно приобретается состоятельными россиянами со всей страны.

В связи с этим, можно выделить следующие основные черты рынка недвижимости

Дивеевского района и непосредственно села Дивеево:

• большая часть объектов недвижимости, предлагаемых к сдаче в аренду или

выставленных на продажу, является жилыми (частные дома, квартиры в

многоэтажных домах);

Отчет об оценке №240417/04 от 24 апреля 2017г.

Стр.22

• рынок жилой недвижимости носит в основном арендный характер. Доля площадей,

сдаваемых в аренду, составляет более 60% от общего числа предложений на рынке

недвижимости.

Таким образом, на дату проведения оценки рынок недвижимости в Дивеевском районе

достаточно сформирован, в основном это касается жилой недвижимости и земельных участков. На

рынке недвижимости в качестве продавцов и покупателей присутствуют как физические, так и

юридические лица. В селе Дивеево действует несколько агентств недвижимости, которые

занимаются оформлением сделок купли – продажи объектов недвижимости, а так же предлагают

недвижимость в аренду на короткие сроки для приезжающих в село Дивеево.

Рынок жилой недвижимости в с. Дивеево ориентирован, в основном, на индивидуальные

дома и одно – двух комнатные квартиры в многоквартирных домах. Основной контингент

покупателей жилой недвижимости это иногородние граждане – физические лица, в основном

москвичи, которые более состоятельны, и поэтому они с удовольствием вкладывают свои средства

в Дивеевскую недвижимость.

На

территории

Дивеевского

района

строительство

жилищных

объектов,

как

многоквартирных жилых домов (с привлечением средств инвесторов), так и индивидуального

жилищного строительства ведется в большом объеме и с хорошим качеством. Общее количество

жилых многоквартирных домов по району составляет 354 дома.

В Дивееве ведется строительство жилого комплекса "Возрождение".

Начиная с 2008 года до конца 2013 года было построено и введено в эксплуатацию 5

двухподъездных домов, гаражи-боксы, трансформаторная подстанция, наружные сети,

осуществлено благоустройство территории с сооружением спортивно-игровой площадки; один

трехподъездный дом построен и находится в стадии ввода в эксплуатацию.

Все сказанное выше дает объяснение тому, что, несмотря на малую численность местного

населения и слабое развитие промышленности, цены на недвижимость в с. Дивеево и Дивеевском

районе на вторичном рынке жилья достаточно высоки по сравнению с ценами в населенных

пунктах других районов Нижегородской области.

На момент проведения исследования цены на 1 кв.м. жилой недвижимости в

многоквартирных домах старого фонда составили 30 000-46 000 руб., в строящихся домах, домах

относительно новых – 41 000-50 000 руб.

Стоимость аренды квартир и комнат составляет 300-500 руб./сутки с человека или 2000-

4000 руб./сутки за квартиру.

Что касается коммерческой недвижимости, то в основном здесь представлены площади

муниципального фонда, он гораздо меньше, чем рынок жилья, количество проводимых операций

невелико, но в связи с высокой стоимостью объектов является привлекательным для структур,

работающих на данном рынке.

На рынке коммерческой недвижимости также преобладают сделки аренды. Рынок имеет

большие перспективы и резервы для своего развития, но развивается медленно. Приобретая права

на аренду нежилых помещений у муниципального фонда, арендаторы обязаны проводить за свой

счет текущий ремонт, благоустраивать прилегающую территорию и т. д. Величина арендной

ставки зависит от типа и месторасположения помещения, наличия отдельного входа, охраны, мест

для парковки автомобилей, количества телефонных линий, близости к основным городским

http://avito.ru/

Отчет об оценке №240417/04 от 24 апреля 2017г.

Стр.23

магистралям, удобства подъезда. Стоимость аренды в центре с. Дивеево офисно-торговых

площадей составляет на дату оценки 300-450 руб./м

(без учета коммунальных платежей).

На текущий момент времени земельные отношения на территории Дивеевского района

регламентируются Земельным кодексом РФ (принят Госдумой 28.09.2003) и нормативно-

правовыми актами Нижегородской области.

Необходимо отметить, что цены на недвижимость в Дивееве не везде одинаковы.

Максимальные

цены

складываются

при

продаже

землевладений

расположенных

непосредственной близости с монастырем, а цены продаж на дома и земельные участки

находящиеся на достаточном удалении от исторического центра села Дивеева в несколько раз

ниже цен сделок с жилой недвижимостью центральных улиц села Дивеева.

Основными формами правоотношений в городе выступают:

• Право собственности на землю;
• Право аренды земли.

На текущий момент времени в районе примерно 90% сделок – продажа прав собственности

и около 10% - предоставление земельных участков в аренду.

На первичном рынке земли основным продавцом является администрация Дивеевского

района. Рынок по продаже земельных участков полностью сформирован и довольно активен.

Рынок аренды земельных участков фактически только начал формироваться. Земельные

участки предоставляются в краткосрочную аренду (до 5 лет) для установки торговых павильонов и

площадок складирования на улицах и площадях и на период строительства индивидуального

жилья; в долгосрочную аренду (от 5 до 49 лет) прочим физическим и юридическим лицам:

собственникам и владельцам объектов недвижимости, расположенных на земельных участках для

использования по целевому направлению (на основании генерального плана города, проекта

детальной планировки и застройки территории) на конкурсной основе.

Земельные участки для осуществления нового строительства и реконструкции объектов

недвижимости в городе могут предоставляться физическим и юридическим лицам целевым

назначением на конкурсной основе.

С удаленностью от регионального центра, заметно снижаются и цены на недвижимость в

Дивеевском районе. Так, в центре с. Дивеево стоимость земельных участков может достигать 800-

1000 руб./м

, в близлежащих населенных пунктах (3-5 км) стоимость земельных участков

составляет 200-500 руб./м

, на значительном расстоянии (10-20 км) - 50-300 руб./м

в зависимости

от характеристик и назначения земельных участков.

АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ.

Анализ наиболее эффективного использования позволяет определить наиболее доходное и

конкурентное использование объекта недвижимости – то использование, которому соответствует

максимальная стоимость объекта.

Использование объекта недвижимости должно отвечать четырем критериям, чтобы

соответствовать его наиболее эффективному использованию:

− оно должно быть физически возможным, т.е. соответствовать ресурсному потенциалу;
− законодательно разрешенным, т.е. срок и форма предполагаемого использования не

должна подпадать под действие правовых ограничений, существующих или

потенциальных;

Отчет об оценке №240417/04 от 24 апреля 2017г.

Стр.24

− финансово состоятельным, т.е. использование должно обеспечить доход, равный или

больший по сравнению с суммой операционных расходов, финансовых обязательств и

капитальных затрат;

− приносить максимальную прибыль.
Для любой недвижимости может существовать оптимальное использование земельного

участка как свободного и отличное от него оптимальное использование земли как улучшенной.

Пока стоимость собственности с улучшениями будет больше стоимости участка без улучшений,

наилучшим и наиболее эффективным будет использование собственности с улучшениями. Когда

стоимость свободного участка превысит стоимость собственности с улучшениями, наилучшим и

наиболее эффективным использованием будет использование земли как свободной. Исходя из

этого, мы будем анализировать с точки зрения оптимальности два состояния объекта:

− сначала, анализ участка земли как незастроенного;
− затем, анализ земли с существующими улучшениями.

8.1.Анализ НЭИ земельного участка как незастроенного.

При определении наиболее эффективного использования участка земли, как свободного,

принимаются во внимание:

• категорию земель и разрешенное использование;
• преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого

земельного участка;

• перспективы развития района, в котором расположен земельный участок;
• текущее использование земельного участка.

Земельный участок относится к землям населенных пунктов, разрешенное использование

земельного участка – для индивидуального жилищного строительства.

Как было сказано в п.6 настоящего отчета, жилой дом находится в неудовлетворительном

состоянии. Восстановление и эксплуатация существующего здания такой конструкции вообще не

имеет смысла. Поэтому, можно считать, что строение на земельном участке присутствует

формально и, потенциальным инвестором, земельный участок будет рассматриваться как

свободный от застройки.

Наибольшим

спросом

Дивеевском

районе

пользуются

земельные

участки,

предназначенные для индивидуального жилищного строительства. Исходя из сказанного выше, по

мнению оценщика, наиболее эффективное использование объекта оценки – как свободного

земельного участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства.

8.2.Анализ НЭИ земельного участка с имеющимися улучшениями

Данный анализ позволяет определить наиболее эффективное использование объекта

недвижимости как земельного участка с уже имеющимися улучшениями.

При рассмотрении вопроса о наилучшем и наиболее эффективном использовании

земельного участка с имеющимися улучшениями учитывались следующие критерии анализа:

законодательно разрешенное, физически возможное и максимально продуктивное использование.

8.2.1. Законодательно разрешенное использование

Характер застройки земельного участка соответствует разрешенному виду использования,

и поэтому возможен дальнейший анализ физических ограничений и экономической

целесообразности.

Отчет об оценке №240417/04 от 24 апреля 2017г.

Стр.25

8.2.2. Физически возможное использование

Объемно-планировочные характеристики делают физически осуществимыми варианты

использования оцениваемого здания в качестве жилого дома.

8.2.3. Финансово целесообразное и максимально продуктивное использование

В рыночных условиях возможные варианты использования, как позволяющие получить

определенный доход, являются финансово возможными. Определение варианта использования,

дающего максимальную продуктивность данной собственности, как улучшенной, выполняется

сравнением стоимости будущих выгод, которые могут быть получены от использования

оцениваемой недвижимости.

Проведенный анализ местоположения и конструктивных особенностей объекта оценки

позволяет заключить, что эксплуатация существующего строения неэффективна.

Таким образом, наилучшим и наиболее эффективным будет использование

оцениваемого объекта недвижимости – как свободного от улучшений земельного участка,

предназначенного для индивидуального жилищного строительства.

9. ПРИМЕНЕНИЕ РАЗЛИЧНЫХ ПОДХОДОВ В ОЦЕНКЕ.

Определение стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих

как на рынок в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. В

общем случае, при определении стоимости объекта оценки обычно используются следующие

подходы:

  затратный подход;
  сравнительный подход;
  доходный подход.

Доходный подход – основывается на принципе ожидания, по которому все стоимости

сегодня являются отражением будущих преимуществ. Таким образом, типичный инвестор или

покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод

(стоимость объекта может быть определена как его способность приносить доход в будущем).

Стоимость объекта, определяемая доходным подходом, может быть определена:

- прямой капитализацией дохода (прогнозная величина чистого эксплуатационного дохода

за 1-й год владения делится на соответствующую норму капитализации). Метод применяется

обычно при стабильных чистых потоках доходов;

- дисконтированием всех денежных потоков за весь период владения (приведение потоков

к стоимости на дату оценки) по нормам дохода на вложенные средства. Метод применяется

обычно при нестабильных во времени потоках доходов и вложений (затрат).

Прогнозирование потока доходов от объекта оценки носит гипотетический характер, так

как на дату проведения оценочных работ в с.Глухово даже теоретически нет спора на аренду

земельного участка с таким домом. Исходя из этого, оценщик принял решение отказаться от

использования доходного подхода.

Сравнительный подход – основан на предположении, что благоразумный и

информированный покупатель за выставленный на продажу объект заплатит не большую сумму,

чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

Данный метод включает сбор данных о рынке продаж по аналогичным объектам, сходным

с оцениваемым. Цены на объекты - аналоги затем корректируются с учетом параметров, по

которым аналоги отличаются от оцениваемого объекта. После корректировки цен объектов-

Отчет об оценке №240417/04 от 24 апреля 2017г.

Стр.26

аналогов определяется итоговая цена аналога, которая отождествляется со стоимостью объекта

оценки.

Исходя из анализа наилучшего и наиболее эффективного использования, здание на

земельном участке должно быть снесено. Сравнительный подход хорошо подходит для расчета

стоимости земельного участка, для чего у оценщика есть вся необходимая информация.

Затратный подход - основывается на предположении, что покупатель, проявляя должную

благоразумность и осведомленность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую

обойдется возведение аналогичного по назначению и качеству (в том числе, по степени износа)

объекта в оптимальный период времени. При таком подходе определяется стоимость нового

строительства копии объекта (или аналога, полностью замещающего его по функциям), которая

уменьшается на величину совокупного износа (совместное действие внешнего, функционального

и физического износов) в стоимостном выражении. К полученному результату добавляется

стоимость участка земли (при определении стоимости здания или сооружения), применение

данного подхода для расчета стоимости помещения не представляется возможным.

Расчет земельного участка будет проведен с использованием сравнительного подхода.

Затратный подход будет использован для расчета стоимости материалов, пригодных для

повторного использования после сноса здания.

Таким образом, для расчета стоимости объекта оценки будет использовано совокупность

методов затратного и сравнительного подходов.

10. ВЫБОР МЕТОДИКИ РАСЧЕТОВ.

В соответствии с анализом НЭИ, наилучшим использованием объекта оценки будет

продажа земельного участка, свободного от улучшений. Следовательно, необходимо провести

расчет рыночной стоимости земельного участка.

На земельном участке расположен жилой дом. Очевидно, что здание должно быть

демонтировано. В этом случае, рыночная стоимость объекта оценки может складываться из

стоимости тех материалов, которые могут после разборки здания использоваться повторно по

прямому или альтернативному назначению. Из стоимости этих материалов нужно вычесть затраты

на их извлечение, приведение их в состояние, пригодное для повторного использования в

строительстве или для их реализации, а также затраты на транспортирование материалов к месту

их складирования, погрузочно-разгрузочные работы и хранение. При использовании рыночных

цен на материалы, работы и т.д., можно говорить о рыночной стоимости объекта оценки.

Таким образом, стоимость объекта оценки рассчитывается по формуле:

объекта

= С

земли

+ С

недвижимости

10.1. Методика расчета стоимости земельного участка.

Для оценки рыночной стоимости полного права собственности земельного участка

применимы следующие методы (согласно методическим рекомендациям по определению
рыночной стоимости земельных участков, утв. распоряжением Минимущества РФ от 6 марта 2002
г. N 568-р):

-Метод сравнения продаж.
Метод используется для оценки земельных участков, занятых строениями и сооружениями

и земельных участков, не занятых строениями и сооружениями. Условие применения метода —
наличие информации о ценах сделок с незастроенными земельными участками, являющимися

Отчет об оценке №240417/04 от 24 апреля 2017г.

Стр.27

аналогами оцениваемого. При отсутствии достоверной информации о ценах сделок с земельными
участками допускается использование цен предложений (спроса).

В качестве наиболее важных факторов стоимости земельного участка, как правило,

выступают:

♦

местоположение и окружение;

♦

целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный

участок;

♦

физические характеристики: рельеф, размер, форма и др.;

♦

транспортная доступность;

♦

доступная инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей, условия

подключения к ним и т.п.).

Корректировки цен аналогов по факторам стоимости могут быть определены как для цены

единицы измерения аналога (например, гектар, квадратный метр) так и для цены аналога в целом.
Корректировки цен по факторам стоимости могут рассчитываться в абсолютном или процентном
выражении.

-Метод выделения.
Метод выделения используется для оценки застроенных земельных участков.
Условия применения метода - наличие информации о ценах сделок или предложения

(спроса) с объектами недвижимости, включающими в себя аналогичные земельные участки.

Данный метод применяется, как правило, при определении стоимости земельного участка,

имеющего типовую застройку (дачные домики, коттеджные поселки). Земельные участки должны
иметь одинаковый размер.

-Метод распределения.
Метод распределения используется для оценки застроенных земельных участков.
Условия применения метода:
♦

наличие информации о ценах сделок или предложения (спроса) с объектами

недвижимости, включающими в себя аналогичные земельные участки;

♦

наличие информации о наиболее вероятной доле стоимости земельного участка в

рыночной стоимости единого объекта недвижимости;

♦

соответствие

улучшений

земельного

участка

наиболее

эффективному

использованию.
Метод дает более точные результаты для участков с относительно новыми зданиями, на
которые имеются сметы расходов. С увеличением возраста построек отношение стоимости земли
к общей стоимости единого объекта недвижимости увеличивается.

- Метод капитализации земельной ренты.
Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие

применения метода — возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного
участка.

Для земельных участков застроенных или предназначенных под застройку величина ренты

может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка. Для сельскохозяйственных
угодий величина ренты может рассчитываться как доход от сельскохозяйственного использования
земельного участка или доход от его сдачи в аренду.

Метод капитализации земельной ренты основан на принципе ожидания, т.е. типичный

инвестор приобретает земельный участок в ожидании будущих доходов или выгод.

Отчет об оценке №240417/04 от 24 апреля 2017г.

Стр.28

-Метод остатка для земли.
Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие

применения метода — возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями,
приносящими доход или возможность коммерческого использования земельного участка,
приносящего доход. В случае если доход рассчитан от коммерческого использования земельного
участка, необходимо из этого дохода вычесть доход не относящихся к земельному участку или из
капитализированного дохода вычесть рыночную стоимость активов, не относящихся к земельному
участку.

-Метод разбивки на участки.
Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Метод

применяется, когда разбивка участка на несколько меньших по размеру представляет наилучшее и
наиболее эффективное использование земли.

Текущая

стоимость

земельного

участка

определяется

как

разница

между

дисконтированным потоком доходов и дисконтированным потоком расходов.

Проанализировав данные методы, оценщик пришел к выводу, что наиболее применимым

для оценки земельного участка в данном случае является метод сравнения продаж.

Метод сравнения продаж базируется на информации о недавних рыночных сделках. В его

основу положен принцип замещения, который основан на предположении, что благоразумный и

информированный покупатель за выставленный на продажу объект не заплатит сумму большую,

чем та, в которую обойдется приобретение другой собственности, обладающей такой же

полезностью.

Данный подход включает сбор данных о рынке продаж по аналогичным объектам,

сходным с оцениваемым. Цены на объекты - аналоги затем корректируются с учетом параметров,

по которым аналоги отличаются от оцениваемого объекта. После корректировки цен объектов-

аналогов определяется итоговая цена аналога, которая отождествляется с рыночной стоимостью

объекта оценки.

Применение подхода сравнительного анализа продаж заключается в последовательном

выполнении следующих действий:

• Подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации о

всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности.

• Выявление продаж и предложений сопоставимых объектов на соответствующем

рынке за конкретный период. В данном случае этот период определен рамками

маркетингового времени (времени, необходимого для нахождения объекта на

открытом рынке).

• Сопоставление оцениваемого объекта с выбранными аналогами с целью

корректировки или исключения из списка сравниваемых.

• Приведение ряда скорректированных показателей стоимости сравнимых объектов

к одной (или к диапазону) рыночной стоимости объекта оценки.

• Корректировки рассчитываются и вносятся от объектов сравнения к объекту

оценки. В оценочной практике принято выделять шесть основных элементов

сравнения, которые анализируются в обязательном порядке и определенной

последовательности.

В общем случае, рыночная стоимость объекта оценки сравнительным подходом

рассчитывается по формуле:

Отчет об оценке №240417/04 от 24 апреля 2017г.

Стр.29

ОА

рын













∑

(1)

где

рын

- рыночная стоимость объекта оценки.

ОА

- рыночная стоимость объекта-аналога.

- i-я поправка стоимости объекта аналога.

– количество аналогов.

При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта

сравнения к объекту оценки.

Поправка будет положительной, если сопоставимая продажа хуже оцениваемого

имущества, и наоборот – отрицательной, если сопоставимая продажа лучше оцениваемого

имущества.

В общем случае, используется следующая формула:

)

(

ОА

где

- i-я характеристика объекта оценки.

ОА

- i-я характеристика объекта аналога.

q - поправка.

В оценочной практике принято выделять девять основных элементов сравнения, которые

должны анализироваться в обязательном порядке: права собственности на недвижимость, условия

финансирования,

условия

продажи,

состояние

рынка,

местоположение,

физические

характеристики, экономические характеристики, характер использования, компоненты, не

связанные с недвижимостью.

Классификация вводимых поправок основана на учете разных способов расчета и

внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым

аналогом.

Для расчета и внесения поправок используется множество различных методов, среди

которых можно выделить следующие:

-методы, основанные на сравнении парных продаж;

-экспертные методы расчета и внесения поправок;

-статистические методы.

10.2. Методика расчета стоимости жилого дома.

Как было сказано выше, рыночная стоимость строения будет рассчитана с использованием

затратного подхода.

Затратный подход основывается на предположении, что покупатель, проявляя должную

благоразумность и осведомленность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую

обойдется возведение аналогичного по назначению и качеству (в том числе, по степени износа)

объекта в оптимальный период времени. При таком подходе определяется стоимость нового

строительства копии объекта (или аналога, полностью замещающего его по функциям), которая

уменьшается на величину совокупного износа (совместное действие внешнего, функционального

Отчет об оценке №240417/04 от 24 апреля 2017г.

Стр.30

и физического износов) в стоимостном выражении. К полученному результату добавляется

стоимость участка земли (при определении стоимости здания или сооружения).

Такова классическая методика расчета затратным подходом. Для расчета стоимости

объекта оценки она не применима.

Тем не менее, применение затратного подхода для объекта оценки возможно благодаря

методике, описанной в документе «СТРОИТЕЛЬНЫЕ НОРМЫ 436-72. Примерные нормы выхода

материалов, получаемых от разборки зданий при их сносе», которая связывает

восстановительную стоимость объекта недвижимости, его физическое состояние с выходом

материалов.

В документе СН 436-72 обобщен огромный объем статистической информации по

взаимосвязи конструкции объектов недвижимости, степени износа и других характеристик со

стоимостью материалов получаемых в результате разбора и сноса объектов недвижимости.

Описание методики «СН 436-72. Примерные нормы выхода материалов, получаемых от

разборки зданий при их сносе»:

"Примерные нормы выхода материалов, получаемых от разборки зданий при их сносе"

предназначены для определения возвратных сумм в сводных сметах на строительство

объектов.

Нормами предусмотрен комбинированный метод разборки зданий, при котором

каменные, бетонные и железобетонные конструкции обрушаются, а прочие

конструкции разбираются по элементам.

Нормы установлены в процентах от восстановительной стоимости зданий с учетом их

износа, а также в зависимости от материала стен, этажности и объема зданий. При

применении норм исходить из данных Бюро технической инвентаризации,

характеризующих сносимые здания.

Шифр каждой нормы состоит из четырех индексов - трех цифровых и одного

буквенного:

•

первый индекс шифра обозначает материал стен здания: 1 - каменные, 2 -

деревянные, 3 - стены смешанной конструкции;

•

второй индекс шифра обозначает этажность здания: 1 - одноэтажные, 2 -

двухэтажные, 3 - трехэтажные;

•

третий индекс шифра обозначает категорию износа здания: 1 - до 20%; 2 - от 21

до 40%; 3 - от 41 до 60%; 4 - от 61 до 80%;

•

четвертый индекс шифра определяет объем здания (см. таблицу)

В нормы включены затраты по приведению материалов, получаемых от разборки

зданий, в состояние, пригодное для повторного использования в строительстве или для

их реализации, а также затраты на транспортирование материалов к месту их

складирования, погрузочно-разгрузочные работы и хранение.

Пример. Норма, имеющая шифр 2-1-4-а, относится к зданиям с деревянными стенами (2), одноэтажными (1), с

износом от 61 до 80% (4), имеющим объем до 200 куб.м (а).

Отчет об оценке №240417/04 от 24 апреля 2017г.

Стр.31

Таблица 1. Примерные нормы выхода материалов, получаемых от разборки зданий при их сносе

(в % от восстановительной стоимости зданий)

Шифр (материал стен, этажность

и категория износа здания)

Объем здания в куб.м, до

200

500

1000

1500

2000

3000

5000 и более

Индекс

1-1-1

11,3

10,9

10,2

1-1-2

10,6

9,50

8,37

1-1-3

6,00

5,40

5,0

1-1-4

1,85

1,60

1,40

1-2-1

14,2

12,7

12,4

9,50

8,38

6,29

1-2-2

9,7

8,57

7,91

7,51

6,77

5,9

1-2-3

7,2

6,38

6,19

6,17

5,57

4,65

1-2-4

4,3

3,4

2,78

2,0

1,38

1,08

1-3-1

12,1

11,1

9,40

8,20

1-3-2

7,40

7,33

7,20

7,10

1-3-3

6,11

5,45

4,65

4,49

1-3-4

1,19

1,05

0,85

0,83

2-1-1

8,70

8,67

8,40

6,9

6,14

2-1-2

6,85

6,73

6,70

6,4

6,02

2-1-3

7,22

5,21

4,96

3,66

3,48

2-1-4

1,88

1,43

1,37

1,26

1,16

1,05

2-2-1

8,12

7,55

5,99

5,95

5,78

2-2-2

6,8

6,74

5,85

5,77

5,5

2-2-3

6,52

4,90

4,14

4,13

2,48

2-2-4

2,1

1,93

1,81

1,7

1,3

3-2-1

10,5

10,0

7,55

6,93

6,75

3-2-2

8,37

7,00

6,37

5,95

5,18

3-2-3

4,83

4,51

4,04

3,55

3,3

3-2-4

2,05

1,98

1,45

1,44

1,31

Таким образом, для расчета стоимости объекта оценки необходимо провести расчет

восстановительной стоимости объекта оценки, расчет величины совокупного износа и после этого,

используя

таблицу 1

вычислить стоимость материалов, которые могут быть реализованы после

сноса здания. Стоимость этих материалов и будет отождествляется с рыночной стоимостью

объекта оценки.

11. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ.

11.1. Расчет стоимости земельного участка.

11.1.1. Выбор аналогов.

Земельные участки для индивидуального жилищного строительства часто выставляются на

продажу в Дивеевском районе

При выборе аналогов для проведения расчетов оценщик использовал информацию из

открытых источников. Вся информация по аналогам представлена в приложении №3.

11.1.2. Выбор единицы сравнения.

В качестве единицы сравнения для земельных участков традиционно используются

единицы площади: 1 Га, 1 сотка или 1 м

Наиболее универсальной единицей сравнения является

1 м

, что и будет далее принято для

расчетов.

11.1.3. Корректировка значения единиц сравнения для объектов – аналогов.

Для приведения характеристик аналогов к характеристикам объекта оценки была

использованы следующие корректировки:

Отчет об оценке №240417/04 от 24 апреля 2017г.

Стр.32

Корректировка на торг.

Корректировка принята

по результатам переговоров с

продавцами и по информации из «Справочника оценщика недвижимости»

. Том 3, п.п.2.2, стр.

118

Корректировка на площадь.

Размер оцениваемого участка отличается от всех аналогов. Как правило, большие по

размеру земельные участки стоят несколько дешевле в расчете на единицу площади, чем меньшие

по размеру участки, поэтому в цены аналогов вносились корректировки. Размер корректировки

был рассчитан на основе статистического исследования зависимости цены на земельные участки

от размера участка

Наиболее точно (коэффициент корреляции 0,9922) эту зависимость описывает следующее

уравнение:

= 1,8359 × S

-0,0853

Где:

– коэффициент корректировки;

– площадь земельного участка.

Таким образом, поправка по данному фактору рассчитывалась на основе следующей

формулы:

ОА

ОО

Кs

К =

где:

– размер корректировки на площадь земельного участка;

ОО

Кs

– расчетное значение коэффициента корректировки удельной стоимости земельного

участка на размер его площади для Объекта оценки;

ОА

Кs

– расчетное значение коэффициента корректировки удельной стоимости земельного

участка на размер его площади для объекта – аналога.

Cправочник оценщика недвижимости. Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты для оценки

земельных участков: таблицы, графики, гистограммы / [Л. А. Лейфер, Д. А. Шегурова]; Приволжский центр
финансового консалтинга и оценки. - Изд. 3-е, актуализир. и расшир. - Нижний Новгород: Приволжский центр
финансового консалтинга и оценки, 2014. - 258с.

Источник информации: А.Д. Власов, «Проблемы кадастровой оценки земельных участков под промышленными

объектами

поселениях»,

журнал

«Имущественные

отношения

Российской

Федерации»,

№1(40),

(http://www.niec.ru/Met/met006.htm) . Поправка на площадь подчиняется экспоненциальной зависимости. Проведенные
статистические исследования в большей части основаны на информации по земельным участкам под промышленные
нужды в категории «земли населенных пунктов». Однако, кроме земель под промышленными объектами, авторы
методики допускают использование методики для земель с другим вариантом разрешенного использования.

ОТЧЕТ (№ 240417/04) ОБ ОЦЕНКЕ рыночной стоимости объекта недвижимости - часть 2