ОТЧЕТ (№ 240417/04) ОБ ОЦЕНКЕ рыночной стоимости объекта недвижимости

Отчет об оценке №240417/04 от 24 апреля 2017г.

Стр.2

ОГЛАВЛЕНИЕ.

1.  СОПРОВОДИТЕЛЬНОЕ ПИСЬМО. ........................................................................................................... 3
2.  КРАТКОЕ ИЗЛОЖЕНИЕ ОСНОВНЫХ ФАКТОВ И ВЫВОДОВ......................................................... 4
3.  ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ....................................................................................................................................... 5

3.1.

Задание на оценку ..................................................................................................................................... 5

3.2.

Информация о специалистах, принимавших участие в проведении работ. ................................. 6

3.3.

Сведения о независимости. ..................................................................................................................... 6

3.4.

Сертификат качества оценки................................................................................................................. 6

3.5.

Ограничительные условия и сделанные допущения ........................................................................ 7

3.6.

Используемые документы ...................................................................................................................... 8

4. ЭТАПЫ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ .................................................................................................................... 8
5. ВИД ОПРЕДЕЛЯЕМОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ............................................................. 9

5.1.

Основные термины и определения. ...................................................................................................... 9

5.2.

Общие положения об оценке рыночной стоимости ......................................................................... 11

5.3.

Анализ оцениваемых прав .................................................................................................................... 13

5.4.

Выбор вида стоимости ........................................................................................................................... 14

6. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ............................................................................................................ 15
7. АНАЛИЗ РЫНКА ........................................................................................................................................... 18

7.1.

Социально-экономическое положение Нижегородской области в начале 2017г.. ..................... 18

7.2.

Определение сегмента рынка объекта оценки. ................................................................................ 20

7.3.

Анализ рынка недвижимости в Дивеевском районе Нижегородской области .......................... 20

8. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ. ....................................................... 23

8.1.

Анализ НЭИ земельного участка как незастроенного. ................................................................... 24

8.2.

Анализ НЭИ земельного участка с имеющимися улучшениями .................................................. 24

8.2.1.

Законодательно разрешенное использование ............................................................................. 24

8.2.2.

Физически возможное использование ......................................................................................... 25

8.2.3.

Финансово целесообразное и максимально продуктивное использование ............................ 25

9. ПРИМЕНЕНИЕ РАЗЛИЧНЫХ ПОДХОДОВ В ОЦЕНКЕ. ................................................................... 25
10.

ВЫБОР МЕТОДИКИ РАСЧЕТОВ. ........................................................................................................ 26

10.1.

Методика расчета стоимости земельного участка. ...................................................................... 26

10.2.

Методика расчета стоимости жилого дома. .................................................................................. 29

11.

РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ. ................................................................................... 31

11.1.

Расчет стоимости земельного участка. ........................................................................................... 31

11.2.

Расчет стоимости здания. .................................................................................................................. 36

11.3.

Определение рыночной стоимости объекта оценки. ................................................................... 40

12.

СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ РАСЧЕТОВ. .............................................................................. 40

13.

ИТОГОВОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ .................................................................................................................. 41

14.

СПИСОК ИСТОЧНИКОВ ИНФОРМАЦИИ. ...................................................................................... 42

15.

ПРИЛОЖЕНИЕ 1 (Квалификация оценщика). ................................................................................... 43

16.

ПРИЛОЖЕНИЕ 2 (Документы, предоставленные Заказчиком) ...................................................... 49

17.

ПРИЛОЖЕНИЕ 3 (Информация по аналогам) .................................................................................... 57

Отчет об оценке №240417/04 от 24 апреля 2017г.

Стр.3

Главе Администрации

Дивеевского района

Дрейбанд Дмитрию

Владимировичу

1. СОПРОВОДИТЕЛЬНОЕ ПИСЬМО.

Уважаемый Дмитрий Владимирович!

В соответствии с муниципальным контрактом №33-17 и заданием на оценку от

21.04.2017г. нами была произведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости,

расположенного по адресу: Нижегородская область, Дивеевский район, с. Глухово, ул. Карла

Маркса, д.56.

Оценочное заключение сделано по состоянию на 21.04.2017 года.

Предлагаемый Вашему вниманию Отчет об оценке содержит описание оцениваемого

объекта, собранную фактическую информацию, определение основных понятий, использованных

в отчете, этапы проведенного анализа, обоснование полученных результатов, а также

ограничительные условия и сделанные допущения.

При проведении работ была использована информация, предоставленная Заказчиком и

филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра по Нижегородской области» (Территориальный отдел №8) и

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по

Нижегородской области. Мы не имели возможности проверить предоставленную информацию и

рассматривали её как достоверную. Поэтому все выводы имеют силу только при условии

достоверности этой информации.

Расчеты проведены в соответствии с нормативными документами по оценке

недвижимости, действующими на территории Российской Федерации.

Проведенные нами расчеты позволяют сделать вывод, что рыночная стоимость

оцениваемого объекта недвижимости, по состоянию на 20 апреля 2017 года составляет

80 400,00 (Восемьдесят тысяч четыреста) рублей.

В том числе:

Дом – 12 400,00 (Двенадцать тысяч четыреста) рублей,

Земельный участок – 68 000,00 (Шестьдесят восемь тысяч) рублей.

Если у Вас возникнут какие-либо вопросы по оценке или по отчету, пожалуйста,

обращайтесь непосредственно к нам.

Отчет составлен на 61 странице.

Благодарим Вас за возможность оказать Вам услуги.

С Уважением,

Оценщик

С учетом НДС.

Отчет об оценке №240417/04 от 24 апреля 2017г.

Стр.4

2. КРАТКОЕ ИЗЛОЖЕНИЕ ОСНОВНЫХ ФАКТОВ И ВЫВОДОВ.

Объект оценки

Объект недвижимости – жилой дом, расположенный на земельном
участке по адресу Нижегородская обл., Дивеевский район, с. Глухово,
ул. Карла Маркса, д.56

Основание для проведения
оценки

Муниципальный контракт №33-17 от 21 апреля 2017г.

Общая информация,
идентифицирующая объект
оценки

Жилой дом
Общая площадь – 18 м

Год постройки дома – 1950
Количество этажей здания – 1
Группа капитальности здания – IV
Коммуникации отсутствуют
Состояние строения – аварийное.
Земельный участок
Разрешенное

использование

–

индивидуальное

жилищное

строительство
Площадь земельного участка – 400 ± 7 м

Кадастровый номер – 52:55:0050003:1012

Собственник объекта

Муниципальное  образование  Дивеевский  муниципальный  район
Нижегородской области (Выписка из Единого государственного реестра
недвижимости  №52/287/651/2017-248  от  07.04.2017г.  на  здание.
Выписка  из  Единого  государственного  реестра  недвижимости  от
30.01.2017 на земельный участок)

Ограничения (обременения)
прав

Не выявлено

Инвентарный номер

Не присвоен. Объект не поставлен на бухгалтерский учет

Балансовая стоимость

Нет

Дата определения стоимости

21 апреля 2017 года

Дата составления отчета

24 апреля 2017 года.

Дата осмотра

21 апреля 2017 года.

Вид определяемой стоимости

Рыночная

Объем оцениваемых прав

Полные права собственности

Применяемые стандарты
оценки

Федеральный Закон «Об оценочной деятельности в Российской
Федерации» от 29.07.98 года №135-ФЗ (с изменениями);
«Федеральные Стандарты Оценки» №№1-3, 7
Профессиональные стандарты оценки СРО НКСО

Ограничения и пределы
применения полученной
итоговой стоимости

Полученный результат применим для целей, в соответствии с Заданием
на оценку.

Результаты расчетов

Результат, полученный Затратным подходом

80 400,00 рублей

Результат, полученный Сравнительным подходом

Не применялся

Результат, полученный Доходным подходом

Не применялся

Итоговая величина рыночной стоимости

(с учетом НДС)

80 400,00 рублей

Отчет об оценке №240417/04 от 24 апреля 2017г.

Стр.5

3. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ.

3.1.Задание на оценку

Заказчик

Администрация Дивеевского муниципального района Нижегородской
области
ИНН 5216000958.
Адрес: Нижегородская обл., с. Дивеево, ул. Октябрьская, д.10
Р/сч: 40204810142410103002 в Волго-Вятском банке Сбербанка РФ г.
Н.Новгород.
ОГРН 1025202206831 присвоен 03.08.2007г.

Оценщик

Оценщиком  по  выполнению  настоящего  отчета  является  Благов  Владимир
Викторович  -  оценщик  1-й  категории.  Зарегистрирован  по  месту  жительства:
Нижегородская  обл.,  г.  Саров,  ул.  Бессарабенко,  д.1А,  кв.34.  Стаж  работы  в
оценочной  деятельности  –  15  лет.  Диплом  ПП  №  454329  о  профессиональной
переподготовке  по  программе  «Профессиональная  оценка  и  экспертиза
объектов  и  прав  собственности.  Оценка  стоимости  предприятия  (бизнеса)»  от
10.06.2002  г.  выдан  «Межотраслевым  институтом  повышения  квалификации  и
переподготовки  руководящих  кадров»  Нижегородского  государственного
архитектурно-строительного

университета.

Член

Некоммерческого

Партнерства

«Саморегулируемая

организация

«Национальная

коллегия

специалистов-оценщиков» (выписка №00489 от 18 января 2008 года из реестра
саморегулируемой

организации).

Гражданская

(профессиональная)

ответственность исполнителя застрахована в соответствии с Договором
страхования

профессиональной

ответственности

оценщиков,

полис

№54085/776/00065/6 от 24.10.2016г. в ОАО «АльфаСтрахование» (срок
действия до 25.10.2017г.).
Индивидуальный предприниматель Благов Владимир Викторович
Р/сч: 40802810800000001420 в ПАО «САРОВБИЗНЕСБАНК» г.Саров,
ИНН 525400215937 ОГРН 308525426200011, присвоен 18 сентября 2008 г.

Контактные данные
оценщика

Номер телефона:

89087620798

Адрес электронной почты

box_1969@mail.ru

Почтовый адрес

607188, Нижегородская обл., г.Саров, ул.Бессарабенко, д.1А, кв.34

Объект оценки,
Состав объекта оценки

Объект  недвижимости  –  жилой  дом,  расположенный  на  земельном  участке  по
адресу  Нижегородская  обл.,  Дивеевский  район,  с.  Глухово,  ул.  Карла  Маркса,
д.56
Жилой дом
Общая площадь –18 м

; Количество этажей здания – 1

Коммуникации отсутствуют; Состояние строения – аварийное.
Земельный участок
Площадь земельного участка – 400 ± 7 м

Кадастровый номер – 52:55:0050003:1012

Имущественные права на
объект недвижимости

Объект  недвижимости  являются  собственностью  Заказчика  (Выписка  из
Единого  государственного  реестра  недвижимости  №52/287/651/2017-248  от
07.04.2017г.  на  здание.  Выписка  из  Единого  государственного  реестра
недвижимости от 30.01.2017 на земельный участок)

Цель и задачи оценки

Определение рыночной стоимости объекта оценки

Предполагаемое
использование результатов
оценки и связанные с этим
ограничения

Оценка

необходима

для

определения

рыночной

стоимости

объекта

недвижимости для его последующей продажи.
Итоговый результат расчетов должен содержать НДС и все сопутствующие
налоги.

Вид стоимости

Рыночная

Дата оценки

21.04.2017

Сроки проведения оценки

21.04.2017 – 24.04.2017г.

Применяемые стандарты
оценки.

•  Федеральный  Закон  «Об  оценочной  деятельности  в  Российской
Федерации» от 29.07.98 года №135-ФЗ (с изменениями);
•  «Федеральные Стандарты Оценки» №№1-3 №7;

• Профессиональные стандарты оценки СРО НКСО.

Допущения и ограничения,
на которых должна
основываться оценка

Результат должен быть выражен в виде единого значения без указания
диапазонов. Иные допущения и ограничения приведены в отдельном разделе
Отчета

Отчет об оценке №240417/04 от 24 апреля 2017г.

Стр.6

3.2.Информация о специалистах, принимавших участие в проведении работ.

Непосредственным исполнителем оценочных работ является оценщик 1-й категории

Благов Владимир Викторович, являющийся директором ООО «АБ Консалтинг». Благов В.В, имеет

профессиональное образование в области оценки движимого и недвижимого имущества,

интеллектуальной собственности и бизнеса (диплом ПП № 454329 о профессиональной

переподготовке по программе «Профессиональная оценка и экспертиза объектов и прав

собственности. Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» от 10.06.2002г.).

Благов В.В. имеет практический опыт работы по оценке имущества с декабря 2000 года и

является членом Некоммерческого Партнерства «Саморегулируемая организация «Национальная

коллегия специалистов-оценщиков» (выписка №00489 от 18 января 2008 года из реестра

саморегулируемой организации). Помимо практической работы по оценке имущества, Благов В.В.

занимается также преподавательской деятельностью в сфере оценки. Он осуществляет

преподавательскую деятельность по курсу «Оценка недвижимости» по программе подготовки и

переподготовки оценщиков в Межотраслевом институте повышения, а так же по курсу «Оценка

имущества» в Саровском Физико-Техническом Институте.

Гражданская (профессиональная) ответственность исполнителя страхована в соответствии

Договором

страхования

профессиональной

ответственности

оценщиков,

полис

№54085/776/00065/6 от 24.10.2016г. в ОАО «АльфаСтрахование» (срок действия до 25.10.2017г.).

Иные специалисты к выполнению работ не привлекались.

3.3. Сведения о независимости.

Оценщик не является учредителем, собственником, акционером, должностным лицом или

работником Заказчика. Оценщик не имеет имущественного интереса в объекте оценки.

Оценщик не имеет вещные или обязательственные права вне договора в отношении

объекта оценки.

Оценщик не является участником (членом) или кредитором юридического лица –

Заказчика. Заказчик не является кредитором или страховщиком оценщика.

Размер оплаты оценщику за проведение оценки объекта оценки не зависит от итоговой

величины стоимости объекта оценки

3.4.Сертификат качества оценки

Подписавший Отчет оценщик настоящим удостоверяет, что в соответствии с

имеющимися у него данными:

1. Факты, указанные в отчете, верны и соответствуют действительности.
2. Содержащиеся в отчете анализ, мнения и заключения принадлежат самому оценщику и

действительны строго в пределах ограничительных условий и допущений, являющихся частью

настоящего отчета.

3. Приведенные в отчете факты, на основе которых проводился анализ и делались

предположения и выводы, были собраны с наибольшей степенью использования знаний и

умений, и являются достоверными и не содержащими фактических ошибок.

4. Данные, предоставленные Заказчиком для использования в расчетах, являются достоверными

и не содержащими фактических ошибок.

5. Оценщик не имеет ни настоящей, ни ожидаемой заинтересованности в оцениваемом

имуществе и действует непредвзято и без предубеждения по отношению к участвующим

сторонам.

Отчет об оценке №240417/04 от 24 апреля 2017г.

Стр.7

6. Оценщик провел осмотр объекта.
7. Оценщик не проводил обмер объекта недвижимости, полагаясь на достоверность информации,

предоставленной филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Нижегородской области

(Территориальный отдел №8) и Управлением Федеральной службы государственной

регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области.

8. Вознаграждение оценщика не зависит от итоговой оценки стоимости, а также тех событий,

которые могут наступить в результате использования Заказчиком или третьими сторонами

выводов и заключений, содержащихся в отчете.

9. Анализ, мнения и выводы были получены, а Отчет составлен в полном соответствии с

требованиями Федерального Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

№ 135-ФЗ от 29.07.1998 г. (в редакции, действующей на дату составления Отчета),

«Федеральными Стандартами Оценки» №№1-3, №7, профессиональными стандартами НКСО.

3.5.Ограничительные условия и сделанные допущения

Сертификат качества оценки и результаты расчетов в отчете ограничиваются

следующими условиями и сделанными допущениями, которые являются неотъемлемой частью

настоящего отчета.

Общие условия.

Исходя из нижеследующей трактовки и договоренностей, настоящие условия

подразумевают их полное и однозначное понимание Оценщиком и Заказчиком, именуемых далее

Сторонами, а также тот факт, что все положения, результаты переговоров и заявления, не

оговоренные в отчете, теряют силу. Настоящие условия не могут быть изменены или

преобразованы иным образом, кроме как за подписью обеих Сторон. Настоящие условия

распространяются на правопреемников и исполнителей Сторон.

Общая цель отчета.

Настоящий отчет достоверен в полном объеме лишь в указанных в настоящем отчете

целях. Ни одна из Сторон не может использовать отчет или любую его часть иначе, чем это

предусмотрено договором об оценке.

Положения об ответственности.

Финансовые и технико-экономические характеристики объекта, используемые при оценке

данного объекта, берутся или рассчитываются на основе бухгалтерской отчетности без проведения

специальной аудиторской проверки ее достоверности и инвентаризации имущества, ввиду чего

оценщик не принимает на себя ответственность за финансовую и налоговую отчетность,

относящуюся к управлению оцениваемым объектом. Ответственность за такого рода отчетность,

относящуюся к исследованному оценщиком объекту, несет владелец объекта.

Освобождение от ответственности.
Заказчик принимает условие заранее освободить и обезопасить оценщика и, по желанию

оценщика, защитить от всякого рода расходов и материальной ответственности, происходящих из

иска третьих сторон к Заказчику вследствие легального использования третьими сторонами

результатов работы Оценщика. От оценщика не требуется появляться в суде или

свидетельствовать иным образом по поводу отчета или оцениваемого имущества, кроме как на

основании отдельного договора с Заказчиком или официального вызова в суд.

Скрытые характеристики и дефекты.

При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов,

влияющих на состояние объекта, которые невозможно обнаружить обычным визуальным

Отчет об оценке №240417/04 от 24 апреля 2017г.

Стр.8

осмотром или путем изучения планов и спецификаций. Оценщик не несет ответственности за

обнаружение (в случае такового) подобных факторов.

Оценка не учитывала возможности присутствия вредоносных материалов и веществ и,

следовательно, стоимости их удаления.

Заключительные положения.

В процессе оценки специальная юридическая экспертиза документов, касающихся прав

собственности и прав аренды на оцениваемый объект, не проводилась.

Оценщик учитывал ответственное отношение собственника и должное управление в

отношении объекта оценки.

Исходные данные, использованные оценщиком при подготовке настоящего отчета, были

получены из достоверных, по мнению оценщика, источников. Тем не менее, оценщик не может

гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где это возможно, делаются ссылки на

источник информации.

Мнение оценщика относительно стоимости объекта оценки является действительным

только на дату, специально оговоренную в настоящем отчете, и для целей, указанных в нем.

Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за социальные, экономические,

физические и иные изменения, которые могут произойти после этой даты, отразиться на

рыночных факторах и таким образом повлиять на мнение оценщика.

Заключение и отчет об оценке объекта недвижимости представляют собой

профессиональное мнение оценщика без каких-либо гарантий с его стороны в отношении

последующей реализации имущества.

Стороны гарантируют конфиденциальность информации, полученной ими в процессе

оценки объекта недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных действующим

законодательством Российской Федерации.

3.6.Используемые документы

1. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости №52/287/651/2017-248 от

07.04.2017г.

2. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 30.01.2017

Копию документов см. в Приложении №2.

ЭТАПЫ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ

Процесс оценки включает в себя следующие основные этапы.

3. Заключение с Заказчиком договора об оценке.
4. Определение проблемы: идентификация объектов недвижимости, установление прав

собственности, выявление ограничительных условий, определение вида стоимости с

учетом всех выявленных обстоятельств, связанных с объектами оценки.

5. Предварительный осмотр и план оценки: сбор необходимых данных, определение

источников данных, составление плана оценки и графика работы.

6. Сбор и анализ общих и специальных данных:

• экономических – анализ рынка, экономической базы, месторасположения и т. д.;
• специальных – об оцениваемой недвижимости.

7. Выбор методики определения стоимости оцениваемых объектов.

Отчет об оценке №240417/04 от 24 апреля 2017г.

Стр.9

8. Обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и

определение итоговой величины стоимости объектов оценки.

9. Составление и передача Заказчику отчета об оценке.

ВИД ОПРЕДЕЛЯЕМОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

5.1.

Основные термины и определения.

Оценка

- процесс решения задачи по определению стоимости объекта оценки, в котором

различные физические, экономические, временные, социологические и экологические факторы

анализируются и учитываются по отношению к оцениваемому объекту. В отношении

недвижимого имущества – это оценка стоимости полных или частичных прав на него, иных

вещных прав, обязательств (долгов) и работ (услуг) в отношении недвижимого имущества с

учетом всех факторов (обстоятельств), влияющих на представление о его ценности для субъектов

реального рынка (или зон, где влияние рынка ограничено) на дату определения стоимости.

Оценщик приводит ниже расшифровку терминов, применяемых в оценочной практике

(значительная их часть присутствует в Отчете) и помогающих пользователю Отчета

ориентироваться в смысловых значениях терминов, имеющих непосредственное отношение к

объектам оценки. В дополнение к официальным источникам

, Оценщик использует в работе

профессиональные стандарты СРО НП «Национальная коллегия специалистов-оценщиков»

, а так

же международные стандарты оценки (МСО)

Подходы к оценке:

• Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных

на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки,

с учетом его износа;

• сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки,

основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении

которых имеется информация о ценах сделок с ними;

• доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных

на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к

оценке.

Дата оценки – календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость

объекта.

Срок экспозиции объекта оценки (маркетинговое время) – период времени, начиная с

даты предоставления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки, до даты совершения

сделки с ним.

Федеральный закон РФ № 135-ФЗ от 29.07.98 г. «Об оценочной деятельности в Российской федерации»;

Федеральный Стандарт Оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки
(ФСО №1)»; Федеральный Стандарт Оценки №2 «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)»; Федеральный Стандарт
Оценки №3 «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», Федеральный Стандарт Оценки №7 «Оценка недвижимости
(ФСО №7)».

Основополагающий (базовый) стандарт СТО СДС СРО НКСО 1.1-2007; СТО СДС СРО НКСО 3.1-2008 «Общие

понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки»; СТО СДС СРО НКСО 3.2-2008 «Цель оценки и виды
стоимости»; СТО СДС СРО НКСО 3.3-2008 «Требования к отчету об оценке».

Г.И.Микерин и др. «Международные стандарты оценки», книги 1 и 2, Государственный университет управления,

Национальный фонд подготовки кадров, М, 2000 г

Отчет об оценке №240417/04 от 24 апреля 2017г.

Стр.10

Итоговая величина стоимости объекта оценки - величина стоимости объекта оценки,

полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости

объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Цена - денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.

Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным,

техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из

сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Износ – потеря стоимости объекта недвижимости под действием различных факторов.

Физический износ – уменьшение стоимости объекта недвижимости из-за утраты им

заданных потребительских свойств по естественным причинам, под воздействием внешних

неблагоприятных факторов или вследствие неправильной эксплуатации.

Функциональный износ – уменьшение стоимости объекта недвижимости из-за его

несоответствия современным требованиям, предъявляемым к аналогичному имуществу.

Внешний (экономический) износ – уменьшение стоимости объекта вследствие негативного

изменения внешней среды, обусловленного экономическими, политическими и другими

внешними факторами.

Земельный участок - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы

которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Земельный участок может быть

делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на

части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок,

разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель

иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Улучшения земельного участка - здания, строения, сооружения, объекты инженерной

инфраструктуры, расположенные в пределах земельного участка, а также результаты работ и иных

воздействий (изменение рельефа, внесение удобрений и т.п.), изменяющих качественные

характеристики земельного участка.

Дисконтирование - процесс определения текущей стоимости будущих доходов и расходов.

Земельная рента - доход, приносимый земельным участком.

Основные принципы оценки рыночной стоимости земельного участка

Определение рыночной стоимости земельного участка основывается на следующих

принципах.

Принцип полезности. Рыночную стоимость имеют земельные участки, которые способны

удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного

времени.

Принцип спроса и предложения. Рыночная стоимость земельного участка складывается в

результате взаимодействия спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и

покупателей.

Спрос обычно принято характеризовать количеством объектов, которые покупатели готовы

или могут купить в течение определенного промежутка времени по сложившейся на данное время

рыночной стоимости. Предложение характеризуется количеством объектов, предложенных к

продаже на рынке в настоящий момент по конкретной цене. Соотношение спроса и предложения

определяет уровень цен на равновесном земельном рынке.

Принцип замещения. Рыночная стоимость земельного участка не может превышать

наиболее вероятных затрат на приобретение объекта эквивалентной полезности.

Отчет об оценке №240417/04 от 24 апреля 2017г.

Стр.11

Данный принцип предполагает наличие вариантов выбора для покупателя, т.е., стоимость

объекта недвижимости (земельного участка) зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные

объекты или объекты, заменяющие данный. Принцип показывает, что стоимость данного объекта

не должна превышать затрат на приобретение на рынке аналогичного объекта (земельного

участка). Следовательно, стоимость конкретного земельного участка определяется наименьшей

ценой, по которой можно приобрести аналогичный земельный участок, обладающий такими же

основными показателями, включая потенциальную полезность и доходность.

Принцип ожидания. Величина рыночной стоимости земельного участка зависит от

ожидаемой величины, срока и вероятности получения ренты от него.

Величина рыночной стоимости земельного участка зависит от дохода, остающегося после

оплаты факторов производства, привлеченных к земельному участку для предпринимательской

деятельности.

Данный принцип показывает, что стоимость объекта недвижимости — текущая стоимость

всех будущих доходов, полученных от его использования (включая продажу и стоимость объектов

недвижимости, прежде всего земельных участков), — постоянно растет в силу увеличения спроса

и ограничения предложения.

Однако этот принцип не означает, что владелец недвижимости (земельного участка) в

буквальном смысле должен ждать повышения цены недвижимости или доходности от сдачи ее в

аренду. Он лишь отражает то, что использование объекта недвижимости – земли - принципиально

носит длительный характер. Поэтому при оценке объекта недвижимости следует помнить, что его

стоимость далеко не всегда равна той средней цене, которая сложилась на рынке для аналогичных

объектов к моменту оценки. Текущая стоимость всей суммы доходов может оказаться и

существенно более высокой.

Принцип внешнего влияния. Рыночная стоимость земельного участка зависит от влияния

внешних факторов.

Принцип соответствия. Оцениваемый объект (участок земли) имеет наивысшую

стоимость при условии его некоторого сходства с окружающими объектами по использованию, по

размеру и стилю, при минимальных затратах на его освоение. Иначе говоря, если все

экономические факторы, обусловливающие максимальную полезность и доходность данного

участка, сбалансированы наилучшим образом.

Таким образом, для данного земельного участка и объекта недвижимости, расположенного

или создаваемого на нем, должны быть достигнуты условия соответствия затрат на его

приобретение и освоение и стоимости или доходности созданного на нем объекта недвижимости.

Один из критериев проверки соответствия оценки земельного участка данному принципу — доля

стоимости собственно земельного участка в общей стоимости объекта недвижимости,

расположенного на нем.

5.2.

Общие положения об оценке рыночной стоимости

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г.

№135-ФЗ дает следующее определение рыночной стоимости: “под рыночной стоимостью объекта

оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть

отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно,

располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо

чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

Отчет об оценке №240417/04 от 24 апреля 2017г.

Стр.12

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не

обязана принимать исполнение;

• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих

интересах;

• объект оценки представлен на открытый рынок в виде публичной оферты;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и

принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

• платеж за объект оценки выражен в денежной форме».

Таким образом, под понятием «рыночная стоимость» понимается расчетная денежная

сумма, по которой продавец, обладающий полной информацией о стоимости недвижимости и не

обязанный ее реализовывать, согласен был бы реализовать ее, а покупатель, имеющий полную

информацию о стоимости недвижимости и не обязанный ее приобретать, согласен был бы ее

приобрести. При этом должны быть соблюдены следующие условия:

• рынок является открытым, то есть отсутствуют какие-либо серьезные препятствия

финансового, правового, технологического и иного характера для появления на рынке новых

покупателей и продавцов;

• рынок является конкурентным и предоставляет достаточный выбор большому

количеству как покупателей, так и продавцов;

• и покупатель, и продавец свободны, независимы друг от друга, хорошо

информированы о предмете сделки и действуют только в целях удовлетворения собственных

экономических интересов;

• время, в течение которого недвижимость предлагается на рынке для продажи,

достаточно для того, чтобы обеспечить ее доступность всем потенциальным покупателям;

• в качестве средства платежа используются деньги или денежный эквивалент;
• покупатель и продавец используют типичные финансовые условия, принятые на

рынке.

Рыночная стоимость при существующем использовании.

«Рыночная стоимость имущества, основанная на продолжении его существующего

использования при предположении, что в таком виде оно может быть продано на открытом рынке

при соблюдении всех остальных условий, содержащихся в определении рыночной стоимости,

независимо от того является ли существующее использование имущества наиболее эффективным

или нет»)

«…Существующее

использование

предполагает

продолжающееся

использование

имущества в том виде, в котором оно использовалось на дату оценки, с учетом способности

имущества продолжать вносить свой вклад в стоимость предприятия. Альтернативные или более

вероятные (в случае продажи) варианты использования в расчет не принимаются»

Специальная стоимость.

«Термин, относящийся к экстраординарным добавкам к рыночной стоимости.

Специальная стоимость может возникнуть, например, благодаря физической, функциональной или

экономической связи объекта недвижимости с некоторым другим объектом недвижимости –

например, территориально примыкающим к рассматриваемому объекту. Специальная стоимость

представляет собой дополнительную стоимость, которая может иметь смысл скорее для

МСО, п.3.3

МСО, п.6.1.4.

Отчет об оценке №240417/04 от 24 апреля 2017г.

Стр.13

определенного владельца или пользователя, либо потенциального владельца или пользователя,

нежели для рынка в целом; то есть, она применима к покупателю, имеющему особый интерес.

Специальная Стоимость может иметь прямое отношение к Стоимости Действующего

Предприятия. Оценщик должен позаботиться о том, чтобы отделить такие подходы от Рыночной

Стоимости и оговорить все сделанные им допущения»

Потребительская стоимость.

«Этот тип стоимости делает акцент на том вкладе, который собственность вносит в

стоимость того предприятия, частью которого она является, без учета наиболее эффективного

использования этой собственности или величины денежной суммы, которая могла бы быть

получена от ее продажи. Потребительская стоимость представляет собой ценность, которую

конкретная собственность имеет для конкретного пользователя при конкретном варианте

использования, и, следовательно, относится к нерыночной сфере».

5.3.Анализ оцениваемых прав

Право собственности в отношении объекта оценки принадлежит муниципальному

образованию Дивеевский муниципальный район Нижегородской области (Выписка из Единого

государственного реестра недвижимости №52/287/651/2017-248 от 07.04.2017г.

Для эксплуатации

дома из состава земель населенных пунктов выделен земельный участок общей площадью 400 м

;

(Выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 30.01.2017).

Информация об ограничении прав собственности Заказчиком не предоставлена, поэтому

для дальнейших расчетов, оценщик исходит из предположения, что Заказчик располагает всем

комплексом прав собственности.

Стоимость объекта оценки неразрывно связана с правом собственности, которое включает

в себя права владения, пользования и распоряжения.

В целях настоящего отчета будет проведена оценка стоимости прав собственности в

отношении собственника объекта оценки.

Содержание права собственности раскрывается в статье 209 ГК РФ и включает в себя

следующее:

-собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим

имуществом;

- собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему

имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие

права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в

собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения,

пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими

способами, распоряжаться им иным образом.

Право собственности. В объективном смысле – это совокупность юридических норм,

закрепляющих и охраняющих принадлежность (присвоенность) материальных благ определенным

субъектам гражданского права, предусматривающих объем и содержание прав собственника в

отношении принадлежащего ему имущества, способы и пределы осуществления этих прав.

В субъективном смысле - право собственника владеть, пользоваться и распоряжаться

определенным имуществом в пределах, установленных законом. Права владения, пользования и

МСО, п.3.11.

Отчет об оценке №240417/04 от 24 апреля 2017г.

Стр.14

распоряжения (правомочия собственника) составляют содержание права собственности как

субъективного права.

Права владения и пользования могут принадлежать лицу, не являющемуся собственником,

на основании договора с собственником или в силу закона. В этих случаях владение и пользование

ограничены волей собственника или законом. Таким образом, правомочия в полном объеме имеет

только собственник.

Полное право собственности – осуществление собственником всего комплекса прав в

отношении имущества, установленных и регулируемых законодательством Российской

Федерации.

Таким образом, право собственности включает в себя:

Право владения – юридическое обеспечение фактической возможности обладать

имуществом, осуществлять над ним полное хозяйственное господство (содержать в собственном

хозяйстве, числить на балансе и т.п.). Это право чаще всего принадлежит самому собственнику

имущества. Однако имуществом может владеть и арендатор, и лица, которым оно передано в

безвозмездное пользование, и т.д.

Право пользования – юридическое обеспечение фактической возможности хозяйственной

и иной эксплуатации имущества путем извлечения из него полезных свойств, потребления.

Право распоряжения – основанная на законе возможность изменения юридической

принадлежности или состояния имущества вплоть до уничтожения его как объекта права. В

отличие от права владения, права пользования (которые могу принадлежать как собственнику, так

и другим владельцам), право распоряжения, по общему правилу, принадлежит только

собственнику.

Объекты гражданских прав (в том числе имущество и имущественные права) могут

свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке правопреемства

(наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из

оборота или не ограничены в обороте. Виды объектов гражданских прав, нахождение которых в

обороте не допускается (объекты, изъятые из оборота), должны быть прямо указаны в законе.

Виды объектов гражданских прав, которые могут принадлежать лишь определенным участникам

оборота либо нахождение которых в обороте допускается по специальному разрешению (объекты

ограниченно оборотоспособные), определяются в порядке, установленном законом

5.4.Выбор вида стоимости

Проанализировав изложенные в п.5.1-5.3 рассуждения, оценщик пришел к выводу, что в

дальнейшем определяемым видом стоимости будет «Рыночная стоимость».

ГК РФ. Статья 129, п.п.1 и 2

Отчет об оценке №240417/04 от 24 апреля 2017г.

Стр.15

ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Объект оценки – жилой дом, расположенный на земельном участке по адресу:

Нижегородская обл., Дивеевский район, село Глухово, ул. Карла Маркса, д.56.

Село Глухово расположено в Дивеевском районе Нижегородской области, на расстоянии ~

20 км от с. Дивеево по трассе в сторону Арзамас. Автотрасса Дивеево-Арзамас является

центральной улицей села. Основные жилые массивы села находятся вдоль автодороги, а так же на

параллельных автодороге улицах. Село Глухово не очень крупный населенный пункт. Население

составляет чуть более 600 человек. Основное занятие местного населения – сельское хозяйство, а

так же работа на предприятиях с.Дивеево.

В селе Глухово расположены несколько магазинов, школа, детский сад. Имеется отделение

связи и Дом культуры.

Участок с жилым домом расположен недалеко от центральной улицы села Глухово.

Отчет об оценке №240417/04 от 24 апреля 2017г.

Стр.16

Жилой дом.

Год постройки – 1950.

Площадь дома – 18м

Кадастровый номер жилого дома - 52:55:0050003:1010

Общее состояние дома: аварийное. Фундамент дома – деревянные стулья, частично

прогнил и разрушился. Стены рубленные имеют значительное отклонение от вертикали.

Перекрытия прогнили. Кровля – кровельное железо, частично утрачено. Все коммуникации

отключены.

Дом не подлежит восстановлению

Земельный участок, на котором расположен жилой дом, относится к землям населенных

пунктов.

Площадь земельного участка – 400 ± 7 м

Кадастровый номер участка – 52:55:0050003:1012

Разрешенное использование: индивидуальное жилищное строительство.

Кроме дома, других строений на участке нет. Участок имеет значительный наклон в

северном направлении.

ОТЧЕТ (№ 240417/04) ОБ ОЦЕНКЕ рыночной стоимости объекта недвижимости - часть 1