содержание .. 8 9 10 11 ..

Отчёт об оценке №58/К-2017 Рыночной стоимости объекта недвижимости: г.Казань, ул.Владимира Кулагина - часть 10

Таблица 57

Предложения по продаже земельных участков

№п/

Элементы сравнения

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Аналог №4

Аналог №5

Вид объекта
недвижимости

Земельный участок

Передаваемые
имущественные права

Собственность

Условия продажи

Рыночные

Дата предложения

окт.17

Категория земель

Земли населенных

пунктов

Земли населенных

пунктов

Земли населенных пунктов

Земли населенных

пунктов

Земли населенных пунктов

Разрешенное
использование

под административные,

бытовые,

производственные

здания и сооружения

под административные,

бытовые,

производственные здания

и сооружения

под административные,

бытовые, производственные

здания и сооружения

под административные,

бытовые,

производственные здания

и сооружения

под административные, бытовые,

производственные здания и

сооружения

Местоположение

РТ, г.Казань, ул.

Техническая, 23А

РТ, г.Казань, ул.

Владимира Кулагина,

участок 10

РТ, г.Казань, ул.

Техническая

РТ, г.Казань,

ул.Крутовская

РТ, г.Казань, ул. Техническая

Расположение

выходит на

транспортную

магистраль

выходит на транспортную

магистраль

выходит на транспортную

магистраль

выходит на транспортную

магистраль

выходит на транспортную

магистраль

Наличие коммуникаций

электроснабжение,

централизованные

системы

водоснабжения,

водоотведения и

теплоснабжения

электроснабжение,

централизованные

системы водоснабжения,

водоотведения и

теплоснабжения

электроснабжение,

централизованные системы

водоснабжения,

водоотведения и

теплоснабжения

электроснабжение,

централизованные

системы водоснабжения,

водоотведения и

теплоснабжения

электроснабжение,

централизованные системы

водоснабжения, водоотведения и

теплоснабжения

Площадь, кв. м

13 200

11 375

20 828

2 500

15 000

Цена предложения за
объект, руб.

54 004 652

85 000 000

105 000 000

14 000 000

75 000 000

Цена предложения за 1
кв. м объекта, руб.

4 091

7 473

5 041

5 600

5 000

Источник информации

https://www.avito.ru/kaza

n/zemelnye_uchastki/ucha

stok_1.32_ga_promnazna

cheniya_814261441

https://www.avito.ru/kazan/

zemelnye_uchastki/uchasto

k_1.14_ga_promnaznacheni

ya_1028775791

https://www.avito.ru/kazan/ze
melnye_uchastki/uchastok_2.
08_ga_promnaznacheniya_12
19822052

https://www.avito.ru/kazan/
zemelnye_uchastki/uchasto
k_25_sot._promnaznacheni
ya_791823817

https://www.avito.ru/kazan/zemelnye

_uchastki/uchastok_1.5_ga_promnaz

nacheniya_851136742

Контакты

8-843-225-66-66

8-843-510-96-10

8-903-305-00-05

89600379600

№п/

Элементы сравнения

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Аналог №4

Аналог №5

Текст объявления

Продам земельный
участок 13 192 кв.м.
промышленного
назначения,
расположенный в 10
минутах езды от центра
города на автомобиле в
промышленной части
Приволжского района г.
Казани по адресу ул.
Техническая, 23а.
Участок имеет
правильную
геометрическую форму,
включает в себя общие
объекты
инфраструктуры, такие
как подъездные пути,
систему
электроснабжения,
централизованные
системы
водоснабжения,
водоотведения и
теплоснабжения. При
покупке земельного
участка выделяются
мощности по
электроснабжению в
размере 0,05 кВт на 1 м²
приобретаемого
участка. Все
инженерные
коммуникации
расположены вблизи
участков, за счет чего
оптимизированы
затраты на подключение
к ним. 88432256666

Продается земельный
участок (16:50:080215:86),
расположенный в
непосредственной
близости от пересечения
ул. Кулагина и ул.
Техническая, рядом с
Бизнес-центром
«Авангард». На
сегодняшний день здесь
практически не
представлены крупные
торговые центры, объекты
обслуживания населения,
сервисные службы.
Большая площадь,
удобная конфигурация
дают возможность для
строительства
практически любого
объекта. Территориальная
зона градостроительных
регламентов: КС.
Возможно строительство
производственных баз,
складов паркингов,
автосалонов,
автосервисов, АЗС,
офисных комплексов,
объектов бытового
обслуживания и торговли
и развлечений. Участок
полностью
заасфальтирован.
Собственник. Торг при
единовременной оплате.
Рассмотрим варианты
обмена на коммерческую
недвижимость, возможно
по частям.

Продается земельный
участок (16:50:000000:8034)
в черте Казани на улице
Техническая. Территория
Ж2 (ИЖС), возможно
перезонирование в КС, с
соответсвующими
перспективами:
строительство
административных зданий,
складов, объектов
транспортной
инфраструктуры, тогровых
комплексов. Удобная
логистика, большая
территория, возможна
продажа частями.
Собственник.
Существенный торг при
единовременной оплате.
Рассмотрим варианты
обмена на коммерческую
недвижимость,
строительно-монтажные
работы. вторая линия по
ул.Технической

Крутовская 26, 1-линия к
Тихорецкой, продается
база, земельный участок
25 соток, все
коммуникации, огорожена
бетонным забором,
собственность
зарегистрирована.
Стоимость 14млн.руб
89033050005

Вашему вниманию предлагается
земельный участок площадью 1,5
Га, расположенный по адресу:
г.Казань, ул.Техническая.
Земельный участок расположен на
первой линии крупной
транспортной магистрали города,
удобен для размещения крупных
объектов торговли или
производства, находится в 5-10
минутной транспортной
доступности как от центра города,
так и от спальных районов. По
ул.Технической движется большой
транспортный поток,
осуществляется связь между
центром города и жилыми
массивами, частным сектором и
пригородами, расположен магазин
Metro Cash & Carry. Цена за сот.
Цена оговаривается
16:50:080419:10,
16:50:000000:19545

Источник: Анализ и расчеты ООО «ЦНО «Эксперт»

Таблица 58

Расчет стоимости земельного участка сравнительным подходом

Элемент сравнения

Ед. изм.

Объект

оценки

Объект №1

Объект №2

Объект №3

Объект №4

Объект №5

Площадь

кв.м

1 425,0

13 200

11 375

20 828

2 500

15 000

Цена аналога

руб./кв.м

4 091

7 473

5 041

5 600

5 000

Стоимость земельного
участка

руб.

54 004 652

85 000 000

105 000 000

14 000 000

75 000 000

Условия продажи (совершенная сделка или предожение)
Условия продажи

предложение

Корректировка

-10,2%

Общая валовая коррекция

руб.

419

766

517

574

512

Скорректированная цена

руб.

3 671,95

6 706,67

4 524,61

5 026,06

4 487,55

Дату продажи

окт.17

Корректировка

0,0%

Общая валовая коррекция

руб.

419

766

517

574

513

Скорректированная цена

руб.

3 672

6 707

4 525

5 026

4 488

Переданные
имущественные права

собственност

собственность

собственност

собственность

Корректировка

Общая валовая коррекция

руб.

419

766

517

574

513

Скорректированная цена

руб.

3 672

6 707

4 525

5 026

4 488

Категория земель

земли

населенных

пунктов

земли

населенных

пунктов

земли

населенных

пунктов

земли

населенных

пунктов

земли

населенных

пунктов

земли

населенных

пунктов

Корректировка

руб.

1,00

Общая валовая коррекция

руб.

419

766

517

574

513

Скорректированная цена

руб.

3 672

6 707

4 525

5 026

4 488

Назначение

Под здания и

сооружения

автотранспор

тного

предприятия

под

административ

ные, бытовые,

производствен

ные здания и

сооружения

под

административ

ные, бытовые,

производствен

ные здания и

сооружения

под

административ

ные, бытовые,

производствен

ные здания и

сооружения

под

администрат

ивные,

бытовые,

производств

енные

здания и

сооружения

под

административ

ные, бытовые,

производствен

ные здания и

сооружения

Корректировка

руб.

1,00

Общая валовая коррекция

руб.

419

766

517

574

513

Скорректированная цена

руб.

3 672

6 707

4 525

5 026

4 488

Местоположение,
престижность

РТ, г.Казань,
ул.Владмира

Кулагина,

д.10

РТ, г.Казань,

ул.

Техническая,

23А

РТ, г.Казань,

ул. Владимира

Кулагина,

участок 10

РТ, г.Казань,

ул.

Техническая

РТ, г.Казань,

ул.Крутовска

РТ, г.Казань,

ул.

Техническая

Корректировка

руб.

1,000

Общая валовая коррекция

руб.

419

766

517

574

513

Скорректированная цена

руб.

3 672,00

6 707,00

4 525,00

5 026,00

4 488,00

Инфраструктура

развитая

Корректировка

руб.

1,0

Общая валовая коррекция

руб.

3 254

5 941,8

4 009

4 453

3 976

Скорректированная цена

руб.

3 672

6 707

4 525

5 026

4 488

Площадь

1 425,00

13 200

11 375

20 828

2 500

15 000

Корректировка

руб.

1,06

1,00

1,06

Общая валовая коррекция

руб.

621

1 135

766

574

782

Скорректированная цена

руб.

3 874

7 076

4 774

5 026

4 757

Коммуникации

электроснаб

жение,

централизова

нные

системы

водоснабжен

ия,

водоотведен

ия и

теплоснабже

ния

электроснабже

ние,

централизован

ные системы

водоснабжения

водоотведения

теплоснабжени

электроснабже

ние,

централизован

ные системы

водоснабжения

водоотведения

теплоснабжени

электроснабже

ние,

централизован

ные системы

водоснабжения

водоотведения

теплоснабжени

электроснаб

жение,

централизов

анные

системы

водоснабжен

ия,

водоотведен

ия и

теплоснабже

ния

электроснабже

ние,

централизован

ные системы

водоснабжения

водоотведения

теплоснабжени

Элемент сравнения

Ед. изм.

Объект

оценки

Объект №1

Объект №2

Объект №3

Объект №4

Объект №5

Корректировка

руб.

Общая валовая коррекция

руб.

621

1 135

766

574

782

Скорректированная цена

руб.

3 873,96

7 075,89

4 773,88

5 026,00

4 757,28

Согласование
результатов

Скорректированная цена

руб.

3 873,96

7 075,89

4 773,88

5 026,00

4 757,28

Общая валовая коррекция
(ОВК)

руб.

621,325

1 135,076

765,948

574,000

782,180

Обратные значения к
ОВК

0,0016

0,0009

0,0013

0,0017

0,0013

Веса

23,6%

12,9%

19,2%

25,6%

18,8%

Итого, руб./кв.м.

914,67

914,50

914,32

1 284,51

892,24

Средневзвешенное
значение

4 920,24

Итого

7 011 342

Определение величины поправок и расчет стоимости.
Величины поправок к ценам определяются на основании анализа рынка (если сопоставимая

продажа лучше, чем оцениваемый объект, то в ее цену вносится отрицательная поправка, когда
сопоставимая продажа хуже оцениваемого объекта, в ее цену вносится положительная поправка).

Определение величин поправок (корректировок).

1. Совершенная сделка или предложение

Величины поправок к ценам определяются на основании анализа рынка (если сопоставимая

Корректировка подразумевала снижение цены аналога на 10,2% при условии, что цена аналога

является  ценой  предложения.  Скидка  на  торг  применяется  по  данным  основе  справочника  под  ред.
Лейфера  Л.  А.,  «Справочник  оценщика  недвижимости-2016».  Том  III  «Земельные  участки»  Нижний
Новгород, 2016г. стр.279.

2. Условия рынка (время продажи)

Поправка на дату продажи может быть применена лишь к уже проданным объектам, поэтому в

данной работе для всех объектов аналогов данная корректировка равна 0%.

3. Переданные имущественные права

Корректировка проводится в соответствии с тем, как отличаются переданные (передаваемые)

права на объекты недвижимости – объект оценки и аналоги. Учитывая, что и для объекта оценки
передаются право собственности, и для аналогов передаются право собственности, данная
корректировка не применяется.

4. Назначение

Объекты оценки, как и объекты-аналоги, представляют собой земельные участки

производственно-административного назначения. Таким образом, корректировки на функциональное
назначение не вводилось.

5. Местоположение, престижность

Все объекты-аналоги имеют схожие характеристики локального местоположения, т.е. примерно

одинаково развитую инфраструктуру, расположены вблизи основных транспортных магистралей.
Корректировки на местоположение для объектов-аналогов не рассчитывались.

6. Площадь

Корректировка на площадь применяется на основе справочника под ред. Лейфера Л. А.,

«Справочник оценщика недвижимости-2016». Том III «Земельные участки» Нижний Новгород, 2016г.
стр.176-174.

Таблица 59

Корректировка на площадь

Площадь, га

Диапазон площадей объекта оценки, га

до 1

0,1-2,5

2,5-5

5-10

от 10

Объект

оценки

до 1

1,00

1,06

1,14

1,22

1,25

0,1-5

0,95

1,00

1,08

1,15

1,13

2,5-5

0,88

0,93

1,00

1,07

1,10

5-10

0,82

0,87

0,93

1,00

1,03

от 10

0,80

0,84

0,91

0,97

1,00

Источник: Лейфер Л.А

«Справочник оценщика недвижимости-2016». Том III «Земельные участки» Нижний

Новгород, 2016г. стр.176-174.

7. Коммуникации

Все рассматриваемые зоны обеспечены всеми необходимыми городскими инженерными

коммуникациями, включая электричество подходящей мощности, газопровод подходящего давления,
водопровод, канализация/септик, теплоснабжение/котельные, телефон и пр. Поэтому все земельные
участки, предлагаемые к продаже на территории этих зон также могут быть к ним подключены.

Стоимость 1 кв.м объекта оценки определялась как средневзвешенное откорректированных цен

1 кв.м объектов-аналогов. Веса определялись соответственно (пропорционально) обратным величинам
общих валовых коррекций для каждого аналога. Таким образом, аналог, с ценой которого были
проведены минимальные корректировки, получал наибольший вес.

18.

Согласование результатов оценки

Для окончательного согласования результатов оценки необходимо придать весовые

коэффициенты  результатам  оценки,  полученным  каждым  из  подходов.  Весовые  коэффициенты
показывают,  какая  доля  стоимости,  полученной  в  результате  использования  каждого  из  применяемых
методов  оценки,  присутствует  в  итоговой  величине  рыночной  стоимости  оцениваемого  объекта  (с
учётом целей оценки). Сумма весовых коэффициентов должна составлять 1 (100%).

18.1. Описание процедуры согласования.

В зависимости от конкретной ситуации, результаты каждого из трёх подходов могут в большей

или  меньшей  степени  отличаться  друг  от  друга.  Выбор  итоговой  величины  стоимости  зависит  от
назначения  оценки,  имеющейся  информации  и  степени  её  достоверности.  Для  определения  итоговой
величины  стоимости  используется  метод  средневзвешенного  значения,  а  также  субъективное  мнение
Оценщика.

18.2. Обоснование выбора использованных весов.

Согласование полученных показателей стоимости заключается в сведении трёх стоимостных

показателей, полученных на основе подходов по затратам, сопоставимым продажам и доходам к единой
итоговой средневзвешенной величине рыночной стоимости оцениваемых объектов.
Затратный подход. Этот подход заключён в расчёте восстановительной стоимости объекта за вычетом
всех форм накопленного износа. В основном полезен для оценки объектов, уникальных по своему виду
и назначению, для которых нет рынка, либо для объектов с незначительным износом.
Доходный подход. Доходный подход отражает намерения потенциального инвестора, однако при его
использовании применяется достаточно много субъективных предложений, что может быть отнесено к
недостаткам данного подхода. Учитывая экономическую ситуацию, сложившуюся в стране на
сегодняшний день трудно прогнозировать такие цифры как ставка дисконта, процент инфляции и т.п.

Сравнительный подход. Сравнительный подход основывается на том, что субъекты на рынке

осуществляют  сделки  купли-продажи,  основываясь  на  информации  об  аналогичных  сделках.  Другими
словами,  этот  подход  имеет  в  своей  основе  предположение,  что  благоразумный  покупатель  за
выставленное  на  продажу  имущество  заплатит  не  большую  сумму,  чем  та,  за  которую  можно
приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

Важно отметить, что избежать субъективизма при согласовании результатов, как и в течение

всего процесса оценки, просто невозможно. Можно лишь с помощью каких-то методов, приёмов,
процедур попытаться уменьшить степень субъективизма, в том числе и при согласовании результатов

С. Сивец, к.т.н., «О проблеме согласования результатов оценки», доклад на международной

конференции «Актуальные вопросы оценки бизнеса и имущественных прав» 25-27 сентября 2003г, г. Алушта.

Оценщиком выбрана шестибалльная система факторов. По каждому фактору каждому из

использованных методов присваивается:

0 баллов – если подход совершенно не удовлетворяет критериям данного фактора;
1 балл – если подход удовлетворяет критериям данного фактора в степени, которую оценщик

может считать «недостаточной» для обычного доверия результатом данного подхода;

2 балла – если подход удовлетворяет критериям данного фактора в степени, которую Оценщик

может считать «ниже средней», не вполне достаточной для обычного доверия результатом данного
подхода;

3 балла – если подход удовлетворяет критериям данного фактора в степени, которую оценщик

может считать «средней», достаточной для обычного доверия результатом данного подхода;

4 балла – если подход удовлетворяет критериям данного фактора в степени, которую оценщик

может считать «хорошей»;

5 баллов – полное соответствие подхода критериям данного фактора.

Расчет итоговой рыночной стоимости объекта оценки, равный сумме произведений значений

альтернатив и соответствующих ему весов, приведен в таблице 61.

Таблица 60

Расчет итоговых весовых коэффициентов

Подход

Доходный

Затратный

Сравнительный

Критерий

Баллы

Достоверность и достаточность информации, на основе
которой проводились анализ и расчеты

Способность подхода учитывать структуру
ценообразующих факторов, специфичных для объекта

Способность подхода отразить мотивацию,
действительные намерения типичного
покупателя/продавца

Соответствие подхода виду рассчитываемой стоимости

Итого суммы баллов

Подход применялся

да

Сумма баллов

Вес подхода, %

33,33%

19,05%

47,62%

Вес подхода округленно, %

33%

19%

48%

Таблица 61

Вывод о стоимости

№

п/п

Наименование объекта

Затратный

подход, руб.

Сравнительный

подход, руб.

Доходный

подход, руб.

Рыночная

стоимость,

руб.

Рыночная

стоимость с

учетом

округления,

руб.

Веса

13%

51%

36%

100%

Здание

Здание, назначение: нежилое, 2-
этажное с цокольным и
мансардным этажами, общая
площадь 1319,7 кв.м.,
инв.№15267, лит.Т, адрес
(местонахождение) объекта:
Республика Татарстан,
(Татарстан), г.Казань,
ул.Владимира Кулагина, д.10,
кадастровый (или условный)
номер 16:50:080215:107

34 770 855

46 798 848

36 329 873

41 466 378

41 466 000

Земельный участок

Веса

100%

Земельный участок, категория
земель: земли населенных
пунктов, разрешенное
использование: под здания и
сооружения автотранспортного
предприятия, площадь 1425
кв.и., адрес (местонахождение)

не

применяется

7 011 342

не

применяется

7 011 342

7 011 000

№

п/п

Наименование объекта

Затратный

подход, руб.

Сравнительный

подход, руб.

Доходный

подход, руб.

Рыночная

стоимость,

руб.

Рыночная

стоимость с

учетом

округления,

руб.

объекта: Республика Татарстан,
г.Казань, Приволжский район,
ул.Владимира Кулагина, участок
10, кадастровый (или условный)
номер 16:50:080215:60

Всего

34 770 855

53 810 190

36 329 873

48 477 720

48 477 000

18.3. Суждение оценщика о возможных границах интервала рыночной стоимости

По мнению оценщика, возможные границы рыночной (справедливой) стоимости объектов оценки

- могут находиться в диапазоне от 48 000 000 рублей до 50 000 000 рублей.

Данное суждение приведено на основе анализа продаж сопоставимых объектов недвижимости,

которые схожи с оцениваемым объектом оценки по количественным и качественным характеристикам.

19.

Общее заключение о рыночной (справедливой) стоимости

объектов оценки

В результате выполненных работ оценщики пришли к выводу, что рыночная (справедливая)

стоимость единого объекта недвижимости: здания общей площадью 1319,7 кв. м. и земельного участка
площадью 1425 кв. м., расположенных по адресу: Республика Татарстан (Татарстан), г. Казань,
ул.Владмира Кулагина, д.10 по состоянию на «12» октября 2017 года составила:

№

п/п

Наименование объекта

Площадь,

кв.м.

Рыночная

(справедливая)

стоимость

объекта, руб.(без

НДС)

Рыночная

(справедливая)

объекта, руб.1

кв.м.

Здание, назначение: нежилое, 2-этажное с цокольным и
мансардным этажами, общая площадь 1319,7 кв.м.,
инв.№15267, лит.Т, адрес (местонахождение) объекта:
Республика Татарстан, (Татарстан), г.Казань,
ул.Владимира Кулагина, д.10, кадастровый (или
условный) номер 16:50:080215:107

1319,7

41 466 000

31 421

Земельный участок, категория земель: земли населенных
пунктов, разрешенное использование: под здания и
сооружения автотранспортного предприятия, площадь
1425 кв. и, адрес (местонахождение) объекта: Республика
Татарстан, г.Казань, Приволжский район, ул.Владимира
Кулагина, участок 10, кадастровый (или условный) номер
16:50:080215:60

1425

7 011 000

4 920

Итого

48 477 000

Рыночная (справедливая) стоимость:

48 477 000 рублей

Сорок восемь миллионов четыреста семьдесят семь тысяч рублей

. Приложение

1.Информация об источниках рыночных данных

Скриншоты объявлений о продажах

Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под

здания и сооружения автотранспортного предприятия, площадь 1425 кв. и, адрес (местонахождение)

объекта: Республика Татарстан, г.Казань, Приволжский район, ул.Владимира Кулагина, участок 10,

кадастровый (или условный) номер 16:50:080215:60

https://www.avito.ru/kazan/zemelnye_uchastki/uchastok_1.32_ga_promnaznacheniya_814261441

https://www.avito.ru/kazan/zemelnye_uchastki/uchastok_1.14_ga_promnaznacheniya_1028775791

https://www.avito.ru/kazan/zemelnye_uchastki/uchastok_2.08_ga_promnaznacheniya_1219822052

https://www.avito.ru/kazan/zemelnye_uchastki/uchastok_1.5_ga_promnaznacheniya_851136742

https://www.avito.ru/kazan/zemelnye_uchastki/uchastok_25_sot._promnaznacheniya_791823817

Здание, назначение: нежилое, 2-этажное с цокольным и мансардным этажами, общая площадь 1319,7
кв.м., инв.№15267, лит.Т, адрес (местонахождение) объекта: Республика Татарстан, (Татарстан),
г.Казань, ул.Владимира Кулагина, д.10, кадастровый (или условный) номер 16:50:080215:107

https://www.avito.ru/kazan/kommercheskaya_nedvizhimost/zdanie_s_zu_02_ga_1161975651

https://www.avito.ru/kazan/kommercheskaya_nedvizhimost/prodam_pomeschenie_svobodnogo_nazna
cheniya_2942_m_1080324286

https://www.avito.ru/kazan/kommercheskaya_nedvizhimost/ofisnoe_pomeschenie_1825.3_m_112227
2218

содержание .. 8 9 10 11 ..