Отчёт об оценке №58/К-2017 Рыночной стоимости объекта недвижимости: г.Казань, ул.Владимира Кулагина

Потенциальный валовой доход (ПВД) представляет собой ожидаемую суммарную величину от

основного вида деятельности, дополнительных услуг, которые сопутствуют основному виду
деятельности.

В рассматриваемом случае, ПВД – это доход от сдачи площадей в аренду при 100% занятости,

без учета потерь и расходов.

Расчет ПВД производится по формуле:

ПВД





где:
А – ставка арендной платы (годовая), руб./ м

/год;

S – площадь, сдаваемая в аренду (полезная площадь объекта), м

Таблица 35

Расчет потенциального валового дохода

Наименование

Здание, назначение: нежилое, 2-этажное с цокольным и

мансардным этажами, общая площадь 1319,7 кв.м.,

инв.№15267, лит.Т, адрес (местонахождение) объекта:

Республика Татарстан, (Татарстан), г.Казань,

ул.Владимира Кулагина, д.10, кадастровый (или

условный) номер 16:50:080215:107

Ставка арендной платы для , руб./кв.м. без
НДС

397,25

Общая площадь помещений , кв.м.

1 319,70

Потенциальный валовый доход за год , руб.
(ПВД)

6 291 055

Определение эффективного валового дохода

Для получения величины эффективного валового дохода (ЭВД) предполагаемые потери от

недозагрузки вычитаются из потенциального валового дохода.

При сдаче объекта недвижимости в аренду всегда возникают риски недозагрузки площадей (и

недополучения  платежей  по  аренде). Такое  возможно  вследствие  неполной  сдачи  площадей  в  аренду:
арендаторы  могут  меняться  (порою  довольно  часто),  а  на  поиск  новых  всегда  необходимо  какое-то
время.  Кроме  того,  возможны  случаи,  когда  арендаторы  вследствие  возникающих  у  них  кассовых
разрывов  или  более  серьезных  финансовых  проблем  не  способны  вовремя  уплачивать  арендные
платежи (либо не способны уплатить их вовсе). Все эти факторы учитывает коэффициент недозагрузки
площадей и недополучения арендных платежей.

Согласно Справочника оценщика недвижимости-2017 «Офисно-торговая недвижимость и

сходные типа объектов». Издание под реакцией Лейфера Л.А. Нижний Новгород, 2017, том II, (стр.34).
процент недозагрузки площадей торгово-офисных объектов составляет в среднем 12,3%. В данном
случае применяется среднее значение в размере 11,1%.

Таблица 36

Расчет эффективного валового дохода

Наименование

Здание, назначение: нежилое, 2-

этажное с цокольным и

мансардным этажами, общая

площадь 1319,7 кв.м., инв.№15267,

лит.Т, адрес (местонахождение)

объекта: Республика Татарстан,

(Татарстан), г.Казань,

ул.Владимира Кулагина, д.10,

кадастровый (или условный) номер

16:50:080215:107

Обоснование

Потенциальный валовый доход за
год , руб. (ПВД)

6 291 055

Заполняемость помещений,
недополучение платежей, %

88,9%

По

данным

рынка

(по

справочнику Лейфера 11,1%)

Валовый доход за период с учетом
заполняемости (эффективный), руб.
(ЭВД)

5 592 748

Операционные расходы

После определения поступлений от аренды, определим расходы, связанные с функционированием

объекта недвижимости на дату оценки. В общем, по рыночным данным расходы, связанные с
функционированием объекта состоят из следующих статей:



Расходы на управление;



Расходы по охране



Коммунальные платежи;



Налог на имущество;



Земельный налог



Расходы на страхование;



Расходы на замещение короткоживущих элементов объекта оценки.



Прочие расходы

Арендные ставки не включают коммунальные платежи, данные расходы несут арендаторы

отдельно.

Согласно Справочника оценщика недвижимости-2016 «Офисно-торговая недвижимость и сходные

типа объектов». Издание под реакцией Лейфера Л.А. Нижний Новгород, 2017, том II, (стр.62), средний
процент операционных расходов (без учета коммунальных платежей), связанных с эксплуатацией
торгово-офисных объектов составляет 17,9% от потенциального валового дохода. 18,6% использовано в
расчетах.

Величина чистого операционного дохода от сдачи помещений в аренду равна разнице ДВД и

операционных расходов арендодателя.

Таблица 37

Расчет чистого операционного дохода

Наименование

Здание, назначение: нежилое, 2-этажное с

цокольным и мансардным этажами, общая

площадь 1319,7 кв.м., инв.№15267, лит.Т, адрес

(местонахождение) объекта: Республика

Татарстан, (Татарстан), г.Казань,

ул.Владимира Кулагина, д.10, кадастровый

(или условный) номер 16:50:080215:107

Обоснование

Потенциальный валовый доход за
год , руб. (ПВД)

6 291 055

Валовый доход за период с учетом
заполняемости (эффективный), руб.
(ЭВД)

5 592 748

Планируемые операционные
расходы, руб.

1 040 251

По данным рынка (по

справочнику Лейфера

18,6% )

Чистый операционный доход,
руб.,(ЧОД)

4 552 497

ЭВД за вычетом всех

затрат и налогов

14.5. Определение ставки дисконтирования и ставки капитализации

В данных расчетах использовался метод кумулятивного построения.
Коэффициент капитализации – это коэффициент, устанавливающий зависимость стоимости

объекта от его ожидаемого дохода. Понятие коэффициента капитализации, используемое
применительно к недвижимости, включает в себя понятия:

- дохода на капитал или ставки дисконтирования - ставки доходности инвестиций (капитала),

являющейся компенсацией, выплачиваемой инвестору за использование денежных средств с учетом
риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями в объект недвижимости,

- нормы возврата капитала, предполагающей погашение суммы первоначальных вложений в

указанный объект.

Существует несколько методов расчета коэффициента капитализации:
- кумулятивный метод (с учетом возмещения капитальных затрат с корректировкой на

изменение стоимости актива);

- метод рыночной экстракции.
Наиболее широко применяемым является кумулятивный метод, в рамках которого коэффициент

капитализации рассчитывается в соответствии с нижеприведенной формулой:

k = R + n,

где:
R – ставка дисконтирования;
n – норма возврата капитала.

Для расчета ставки дисконтирования, как правило, также используется метод кумулятивного

построения (суммирования), предусматривающий ее построение на основе безрисковой ставки,
принимаемой за базовую, к которой затем прибавляются необходимые премии за риск: риск вложений в
объект недвижимости и низкой ликвидности:

R = R

+ r

где:
R

- безрисковая ставка;

- риск вложений в объект;

- риск за низкую ликвидность объекта;

- риск инвестиционного менеджмента.

В рамках настоящего Отчета ставка дисконтирования была определена с помощью изложенной

методики.

В качестве безрисковой ставки дохода была использована эффективная ставка доходности по

государственным облигациям ММБВ, составляющая на дату оценку в среднем 7,53% годовых
(http://mfd.ru)

Источник

http://mfd.ru

Расчет рисков вложения в объект недвижимости

Риск вложения в недвижимость

Премия за риск вложения в конкретную недвижимость учитывает возможные изменения

стоимости объекта в будущем, обусловленные потерей потребительских свойств.

В настоящем Отчете для определения величины премии за риск вложения в объект

недвижимости использовался метод взвешенной оценки рисков. В данном методе размер премии
находится в диапазоне 0-5%.

Метод взвешенной оценки разделяет риски на систематические и несистематические, а также на

статичные и динамические.

Систематические риски – это риски, затрагивающие всех участников инвестиционного рынка и

не связанные с конкретным объектом.

Несистематические риски – это риски, присущие конкретному оцениваемому объекту

недвижимости и независимые от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты.

Статичный риск – это риск, который можно рассчитать и переложить на страховые компании.
Динамический риск – это риск потери предпринимательского шанса и экономической

конкуренции.

Расчет премии за риск вложения в оцениваемый объект приведен в таблице ниже.

Таблица 38

Расчет рисков вложения в объект недвижимости.

Наименование риска/ранг

Категория риска

Систематический риск

Ухудшение общей экономической ситуации динамичный

Увеличение числа конкурирующих
объектов

динамичный

Изменение федерального или местного
законодательства

динамичный

Несистематический риск

Природные и антропогенные чрезвычайные
ситуации

статичный

Ускоренный износ здания

статичный

Неполучение арендных платежей

динамичный

Неэффективный менеджмент

динамичный

Криминогенные факторы

динамичный

Финансовые проверки

динамичный

Неправильное оформление договоров
аренды

динамичный

Количество наблюдений

Взвешенный итог

Сумма произведений

Наименование риска/ранг

Категория риска

Количество рисков

Средневзвешенное значение,%

3,0

К ставке дисконтирования с учетом риска необходимо прибавить надбавку за инвестиционный

менеджмент.

Премия за низкую ликвидность объекта недвижимости

Под ликвидностью понимается способность перевода актива в денежную форму без потерь

либо с минимальными потерями стоимости. Данная премия учитывает уровень ликвидности объектов
недвижимости,  которые  относятся  к  низколиквидным  инвестициям  в  силу  ряда  причин:  плохой
информированности  участников  рынка  недвижимости,  высокой  капиталоемкости  инвестиций.  На
ликвидность  недвижимости  оказывает  влияние  и  длительность  оформления  сделки,  которая  требует
обязательной государственной регистрации.

Расчет премии за низкую ликвидность основан на определении потери доходности инвестора в

течение срока экспозиции оцениваемого объекта. Типичный срок экспозиции — это период времени от
выставления объекта на продажу до поступления денежных средств за проданный объект или
типичный период времени, который необходим для того, чтобы объект был продан на открытом
конкурентном рынке при соблюдении всех рыночных условий.

По срок экспозиции принимается по данным исследования Ассоциации «СтатРиелт»

https://statrielt.ru

https://statrielt.ru/statistika-rynka/statistika-na-01-10-2017g/korrektirovki-kommercheskoj-nedvizhimosti/1178-sroki-
likvidnosti-ob-ektov-kommercheskoj-nedvizhimosti-na-01-10-2017-goda

Расчет премии за низкую ликвидность объекта (Л) может быть произведен исходя из срока

экспозиции объектов, подобных оцениваемому, и безрисковой ставки дохода (БС) по формуле:

Л=БС х срок экспозиции (месяцев)/12 = 7,53% * 5/12 = 3,14%.

На дату оценки премия за низкую ликвидность объекта составила 3,14%.

Премия за инвестиционный менеджмент

Премия за инвестиционный менеджмент отражает риски управления недвижимостью большой

площади.  Премия  за  инвестиционный  менеджмент  увеличивается  с  ростом  площади  объекта
недвижимости  (www.appraiser.ru).  Доход,  который  инвестор  планирует  получить  от  инвестиций,  в
существенной  степени  гарантируется  грамотным  управлением  объектом  недвижимости.  Риск
управления  недвижимостью  является  уникальным,  так  как  для  альтернативных  инвестиций  на
финансовом  рынке  риск  управления  минимален.  Величина  премии  за  риск  инвестирования  в  объекты
недвижимого  имущества  традиционно  принимается  в  размере,  не  превышающем  5%.  В  таб.  39
приведена методика определения поправки на инвестиционный менеджмент в зависимости от площади
помещений.

Таблица 39

Риск инвестиционного менеджмента

Площадь объекта недвижимости, м2

до 100

100-500

500-2000

2000-5000

свыше 5000

Таблица 40

Ставка дисконтирования(номинальная)

Наименование

Здание, назначение: нежилое, 2-этажное с цокольным и мансардным
этажами, общая площадь 1319,7 кв.м., инв.№15267, лит.Т, адрес
(местонахождение) объекта: Республика Татарстан, (Татарстан),
г.Казань, ул.Владимира Кулагина, д.10, кадастровый (или условный)
номер 16:50:080215:107

Безрисковая ставка (номинальная)

7,53%

Надбавка за инвестиционный менеджмент

3,0%

Риск вложения в недвижимость

3,0%

Сумма безрисковой ставки, риска
инвестиционного менеджмента и риска
вложения в недвижимость

13,5%

Надбавка за низкую ликвидность

3,14%

Номинальная ставка дисконтирования

16,68%

Переход от номинальной ставки к реальной осуществляется по формуле Фишера:

100

номин

реал









J – инфляция.

Индекс инфляции составил на дату оценки по прогнозу АПЭКОН 6,5%.

Источник:

http://apecon.ru/Prognoz-inflyatsii-v-RF/Prognoz-inflyatsii-v-Rossii-na-2015-2016-i-2017-

gody.html

Тогда реальная ставка дисконтирования, например, для здания составит:

Rpеал = (16,68%- 6,5%) / (1 + 6,5%) = 9,56%

Переход к реальной ставке дисконтирования означает предположение, что доходы от сдачи

имущества в аренду будут расти каждый год вместе с инфляцией.

Реальная текущая ставка дисконтирования, составила 9,56%.

14.2.6. Определение ставки капитализации

Расчет ставки капитализации (k) предполагает определение реальной ставки дисконтирования

(Rp) и нормы возврата капитала (Of).

k = Rp + Of

Норма возврата капитала

При расчете ставки капитализации с корректировкой на изменение стоимости актива, выделяют

три основных метода определения нормы возврата: метод Инвуда, метод Хоскольда, метод Ринга.

Определение нормы возврата капитала

Существуют три способа возмещения инвестированного капитала:

 прямолинейный возврат капитала (метод Ринга), используется, если возврат капитала

происходит равными частями на протяжении всего срока службы недвижимости;

 возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда),

используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции.

 возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда),

используется, когда ставка дохода первоначальных инвестиций настолько высока, что
маловероятно реинвестирование по той же ставке.

Для целей данной оценки для определения нормы возврата капитала использовался метод Ринга,

согласно которому:



где
rв – норма возврата капитала;
n – оставшийся срок экономической жизни

Таблица 41

Расчет коэффициента капитализации

Наименование

Здание, назначение: нежилое, 2-этажное с цокольным и
мансардным этажами, общая площадь 1319,7 кв.м., инв.№15267,
лит.Т, адрес (местонахождение) объекта: Республика Татарстан,
(Татарстан), г.Казань, ул.Владимира Кулагина, д.10, кадастровый
(или условный) номер 16:50:080215:107

Номинальная ставка дисконтирования

16,68%

Инфляция (Y)

6,5%

Ставка дисконтирования (реальная)
(R=(Rном-Y)/(1+Y))

9,56%

Эффективный возраст

Срок жизни

103

Остаточный возраст

Норма возврата капитала

2,3%

Ставка капитализации

11,83%

Источник: расчеты ООО «ЦНО «Эксперт»

Таблица 42

Результаты расчета стоимости объекта оценки по данным доходного

подхода.

Наименование

Здание, назначение: нежилое, 2-этажное с

цокольным и мансардным этажами, общая

площадь 1319,7 кв.м., инв.№15267, лит.Т, адрес

(местонахождение) объекта: Республика

Татарстан, (Татарстан), г.Казань,

ул.Владимира Кулагина, д.10, кадастровый

(или условный) номер 16:50:080215:107

Обоснование

Чистый операционный доход, руб.,(ЧОД)

4 552 497

Ставка капитализации, %

11,83%

Рыночная стоимость (без НДС), руб.

38 478 050

C=ЧОД / R

Стоимость земельного участка ( земельный
участок на праве собственности не
облагается НДС, право аренды без НДС),
руб.

2 148 177

Рыночная стоимость улучшения (без НДС),
руб.

36 329 873

Источник: расчеты ООО «ЦНО «Эксперт»

Таким образом, стоимость объекта оценки определенная в рамках доходного подхода составляет

36 329 873 рубля без НДС.

15.

Расчет рыночной стоимости сравнительным подходом

Подход сопоставимых продаж определяет рыночную стоимость объекта на основе анализа

недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые схожи с оцениваемым по размеру,
доходу, который они производят, и использованию.

Любое отличие условий продаж и сравнимого объекта от типичных рыночных условий на дату

оценки должно быть учтено при анализе. Поэтому существенным ограничительным фактором
применения метода сравнения продаж является достоверность используемой информации.

Сравнительный подход к оценке имущества предполагает, что ценность объектов собственности

определяется тем, за сколько они могут быть проданы при наличии достаточно сформированного
рынка. Другими словами, наиболее вероятной величиной стоимости оцениваемого объекта
недвижимости может быть реальная цена продажи аналогичного объекта, зафиксированная рынком.

Сравнительный (рыночный подход) может быть реализован двумя методами:



методом сравнения продаж;



методом валового рентного мультипликатора.

Метод сравнения продаж основан на сопоставлении и анализе информации по продаже объектов

недвижимости  аналогичной  полезности,  как  правило,  за  последние  3-6  месяцев.  Под  полезностью
понимается  совокупность  характеристик  объекта,  определяющих  назначение,  возможность  и  способы
его  использования,  а  также  размеры  и  сроки  получаемого  в  результате  такого  использования  дохода.
Данный метод является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и
достоверной  информации.  Он  подразумевает  изучение  рынка,  выбор  листингов  (предложения  на
продажу)  по  объектам  недвижимости,  которые  наиболее  сопоставимы  с  оцениваемым  объектом  и
внесение  соответствующих  корректировок  для  приведения  стоимости  объектов  аналогов  к
оцениваемому  объекту.  Цены  на  объекты-аналоги  затем  корректируются  в  соответствии  с  тем,  как  и
насколько отличаются параметры аналогов от соответствующих параметров объекта оценки.

Для анализа сделок, произведенных с объектами, сопоставимыми с оцениваемым, необходимо

выявить сегмент рынка, для которого эти объекты типичны.

Сегментирование рынка – процесс разбиения рынка на сегменты (секторы), аналогичные по

следующим параметрам:



Назначению использования объекта;



Качеству объекта;



Передаваемым юридическим правам и ограничениям;



Инвестиционной мотивации;



Путям финансирования и т.д.

15.1.Выбор объектов-аналогов

При применении подхода сравнительного анализа продаж мы провели исследование рынка, чтобы

найти  недавно  выставленные  предложения  по  продаже  нежилых  помещений.  Исследование  рынка
проводилось  с  использованием  средств  массовой  информации,  специализированных  сайтов  сети
Интернет и информации ведущих агентств недвижимости. По результатам проведённого исследования
на  дату  оценки  была  сделана  выборка  предложений  на  продажу  объектов,  сопоставимых  с
оцениваемыми  объектами  недвижимости.  Информационной  базой  проведенных  расчетов  являются
данные агентств недвижимости г. Казани, опубликованные в открытых источниках

www.avito.ru

www.

kazan.mlsn.ru

Выбор объектов-аналогов проводится, исходя из прав собственности на объекты сравнения, с

близкими сроками продаж, с расположением объектов в близлежащем месте.

15.2. Сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем
элементам сравнения

В оценочной практике принято выделять следующие основные элементы сравнения, которые

должны анализироваться в обязательном порядке: права собственности на недвижимость, условия
финансирования, условия продажи, состояние рынка, местоположение, физические характеристики,
экономические характеристики, характер использования, компоненты, не связанные с недвижимостью.

Для реализации сравнительного подхода был выбран ряд объектов аналогов, наиболее схожие с

объектом оценки.

К характеристикам сделок относятся:
- условия финансирования сделок (соотношение собственных и заемных средств, условия

предоставления заемных средств);

- условия платежа при совершении сделок (платеж денежными средствами, расчет векселями,

взаимозачеты, бартер и т.п.);

Насколько стало известно оценщику из привлеченных источников информации, см. список

объектов-аналогов, все исследованные аналоги реализованы (предлагаются) на типичных условиях

современного рынка недвижимости: на собственные средства, расчет деньгами, публичная оферта.
Поэтому данные характеристики сделок не являются элементами сравнения в данном отчете.

Существенными факторами стоимости (элементами сравнения) для объекта оценки являются:
- местоположение и окружение: Единиц сравнения для такого элемента сравнения, как место

расположения и окружение, не существует, сложно также выражать эти характеристики в баллах,
поскольку при этом вносится значительная доля субъективизма. Поэтому важно подобрать аналоги,
расположенные в сходных территориях и окружении, для чего нужно хорошо знать город и провести
тщательный анализ.

Все аналоги выбраны в данных районах, которые в целом однородны по составу объектов, либо

в аналогичной этой зоне территории, и потому с высокой степенью достоверности можно считать, что
их место расположения мало отличается от места расположения объекта оценки.

- уровень отделки: между аналогами и объектом оценки, как указывалось выше, есть значимые

различия в плане отделки.

- целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц: насколько известно

Оценщику, прав третьих лиц на объекты оценки и все проанализированные аналоги не имелось. Что
касается назначения, то все отобранные объекты исследуемой части могут использоваться как здания
офисного назначения. То же самое можно сказать и про объект оценки, поэтому поправок на
назначение или разрешенное использование не требуется;

- физические характеристики ( площадь и др.) Поправка на площадь вносится самой

методикой расчета стоимости в расчете на 1 квадратный метр – единица сравнения – квадратный метр.

- транспортная доступность: между аналогами и объектом оценки, как указывалось выше, нет

значимых различий в плане транспортной доступности, поскольку все они расположены в городе.

- инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним,

объекты социальной инфраструктуры и т.п.): оценщиком специально подобраны аналоги с одинаковой
обеспеченностью инфраструктурой.

Таблица 43

Предложения по продаже административных зданий

№

п/п

Характеристики объектов

сравнения

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №4

Вид объекта недвижимости

Коммерческая недвижимость

Коммерческая
недвижимость

Коммерческая недвижимость

Передаваемые имущественные права
на здания

Собственность

Условия продажи

Рыночные

Тип объекта недвижимости

Административное здание

Местоположение

РТ, г.Казань, Аделя Кутуя, 50

РТ, г.Казань, ул.

Бухарская,4а

РТ, г.Казань,

ул. Журналистов, 2а

РТ, г.Казань, ул.Кулагина, 10

Условия продажи

Предложение

Транспортная доступность

хорошая

Состояние и уровень отделки

Хорошее состояние/Стандартная

отделка

Хорошее

состояние/Стандартная

отделка

Хорошее

состояние/Стандартная

отделка

Хорошее состояние/Стандартная

отделка

Стоимость предложения, руб.

176 520 000

50 000 000

285 000 000

120 000 000

Общая площадь зданий, кв. м

2 942,00

1 100,00

4 727,50

2 528,50

Стоимость 1 кв.м. единого объекта
недвижимости, руб.

60000,0

45454,5

60285,6

47459,0

Площадь земельного участка, кв. м

4837

2000

3045

3648

Стоимость 1 кв.м.
земельногоучастка, руб/кв.м.

4 920,2

Стоимость земельного участка, руб.

23 799 201

9 840 480

14 982 131

17 949 036

Стоимость улучшений, руб.

152 720 799

40 159 520

270 017 869

102 050 964

Стоимость 1кв.м. улучшений, руб.

51 911

36 509

57 116

40 360

Этажность

Вид права на земельный участок

Собственность

Инфраструктура

развитая

Материал стен

кирпич

Техническое и инженерное
оснащение

все коммуникации

Выход на магистраль

есть

Период предложения/ дата оценки

окт.17

№

п/п

Характеристики объектов

сравнения

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №4

Источник информации

https://www.avito.ru/kazan/kommerc

heskaya_nedvizhimost/ofisnoe_pome

schenie_1032_m_1025208961

https://www.avito.ru/kazan/ko
mmercheskaya_nedvizhimost/

zdanie_s_zu_02_ga_1161975

651

https://www.avito.ru/kazan/kom
mercheskaya_nedvizhimost/ofis

noe_pomeschenie_4727.5_m_11

76928145

https://www.avito.ru/kazan/kommerche

skaya_nedvizhimost/prodam_kommerc

heskuyu_nedvizhimost_biznes_tsentr_8

6648357

Контакты

8-905-373-37-77

8-843-221-67-89

+7 843 510-96-10

8-906-329-58-88

Текст объявления

Продается отдельно стоящее
здание на первой линии в
Советском районе
Высокий пешеходный и
автомобильный трафик
Хорошая транспортная
доступность
Офисный центр заселен
арендаторами на 90%.
Коммерческие площади занимают
более 20-ти организаций, из
которых две, имеют статус
федеральных.
Средняя окупаемость данного
проекта 8-9 лет.
Помещение оборудовано:
- Всеми инженерными
коммуникациями
- Системой видеонаблюдения
- Системой ОПС
- Системой приточно-вытяжной
вентиляции
- Кондиционированием (частично)
- Наземным паркингом на 20
машино/мест.
- 2 заезда, со стороны ул. Седова и
Аделя Кутуя. 1

Продаю трехэтажное,
кирпичное здание с
цокольным этажом, 2005
года постройки в Советском
районе, по адресу
Бухарская, 4а. Благодаря
локации здания, его
назначение почти никак не
ограничено. Здесь можно
разместить: офисные
помещения, предприятия
оптовой торговли,
складской логистики, а
также выставочные
площади. Здание с
прилегающим
асфальтированным
участком 20 соток,
УЧАСТОК В
СОБСТВЕННОСТИ.
К нашему объекту ведет
удобная транспортная
развязка, отличные
подъездные пути как для
легковых авто, так и для
«большегрузов», имеется
отдельный въезд. Здание
проектировалось и
строилось с соблюдением
всех нормативов,
помещения с мебелью и
отделкой, при желании
можно лишь «освежить»
косметический ремонт.
Внутри практически нет
несущих стен, можно

От собственника, не
агентство.
Бизнес-центр расположен в
непосредственной близости от
транспортных магистралей
городского значения – ул.
Сибирский тракт и ул.
Арбузова.
4 этажа и цокольный этаж
первая линия
парковка
земельный участок - 3 215
кв.м.
Действующий арендный
бизнес +7 843 510-96-10
Единая справочная

Продажа от собственника
действующий офисно-торговый
центр: отдельно стоящее здание 2
этажа общая площадь 754м2 +
Земельный участок 748м2(в
собственности). Своя парковка.
Первая линия! Выход
непосредственно к проезжей части
ул.Тихорецкая.
Транспортная доступность: авто 12
минут от центра города. Остановка
автобуса маршрут 77 в 100м.
Подведено эл-во 75 кВт 380В.
Отопление, Водоснабжение и
канализование городское.
Интернет оптика/Телефонные линии
без ограничений.
Включает: оздоровительный
комплекс:сауна, бассейн, бильярд,
гостиная,гостевые комнаты-
общ.площадь 140м2
Торговое помещение с отдельным
входом с проезжей части-130м2,
офисные помещения 13 кабинетов
общ. площадь 430м2.
На 100 % заполнено арендаторами.
Территориально офисный центр
находится в районе развитой оптовой
и мелкооптовой торговли, в
непосредственной близости от:
производственной компании
“Красный Восток Агро”, 2-го
гипермаркета “Metro Cash &
Carry”(приволжский р-н) ,
казанского филиала “Сoca Cola” и др.
Согласно генерального плана

15.3. Выбор единиц сравнения

Так как определяющей характеристикой в секторе рынка аналогичных объектов выступает

общая  площадь,  в  качестве  единицы  сравнения  принимается  1  кв.  м  общей  площади  объекта.
Корректность применения такого метода оправдана схожестью характеристик сопоставимых объектов.
В  общем  случае,  при  определении  рыночной  стоимости  объекта  рассчитывается  стоимость  1  кв.  м
общей площади и после поправки, учитывающей разницу между ценой предложения и ценой продажи,
выполняется  первый  этап  корректировок:  на  право  собственности,  условия  финансирования,  условия
продажи, условия рынка. Данные корректировки являются последовательными и обязательными.

В качестве единицы сравнения была выбрана цена продажи за 1 кв. м., расчетные значения

которой по объектам-аналогам представлены ниже в таблице.

Цены предложений объектов-аналогов приведены для общей площади.

15.4. Корректировка значения единицы сравнения для объектов-аналогов

Определение величины поправок и расчет стоимости.

Совершенная сделка или предложение

Корректировка подразумевала снижение цены аналога на 14,2% при условии, что цена аналога

является ценой предложения. Скидка на торг применяется по данным Справочника оценщика
недвижимости-2017 «Офисно-торговая недвижимость и сходные типа объектов». Издание под реакцией
Лейфера Л.А. Нижний Новгород, 2017, том II, стр.273.

Таблица 44

Скидки на торг.

Дата продажи

Поправка на дату продажи может быть применена лишь к уже проданным объектам, поэтому в

данной работе для всех объектов аналогов данная корректировка равна 0%.

Отделка

Поправки на отделку здания применяется, так как все объекты имеют стандартную отделку под

офисы

Переданные имущественные права

Корректировка проводится в соответствии с тем, как отличаются переданные (передаваемые)

права на объекты недвижимости – объект оценки и аналоги. Учитывая, что и для объекта оценки и для
аналогов передаются права собственности (без обременений), данная корректировка фактически не
проводилась.

Назначение

Объекты оценки, как и объекты-аналоги, представляют собой административные здания. Таким

образом, корректировки на функциональное назначение не вводилось.

Техническое состояние

Объект оценки и объекты аналоги находятся в хорошем состоянии, поэтому корректировка не

применяется.

Местоположение, престижность

Корректировка на местоположение применяется по данным Справочника оценщика

недвижимости-2017 «Офисно-торговая недвижимость и сходные типа объектов». Издание под реакцией
Лейфера Л.А. Нижний Новгород, 2017, том II, стр.139-141.

Таблица 45

Классификация типовых территориальных зон внутри города

Наименование

Код

Культурно-исторический центр (самый дорогой район, может включать зоны, находящиеся в разных
административных районах города)

Центры административных районов города (территории бизнес центров и крупных торговых центров)

Спальные микрорайоны высотной застройки (кварталы застройки после 90-х годов современными
высокоэтажными зданиями)

III

Спальные микрорайоны среднеэтажной застройки (кварталы застройки да 90-х годов среднеэтажными
зданиями (6-9 этажей)))

Районы вокруг крупных промпредприятий (промзоны, окраины городов, территории старой застройки)

Районы крупных автомагистралей города

Таблица 46

Матрицы коэффициентов

Этажность

Корректировка на этаж не применяется, так как объекты оценки и объекты аналоги многоэтажные

здания (от 2 до 4 этажей).

Тип объекта

Объекты аналоги и объект оценки, отдельно стоящие административные здания, поэтому

корректировка не применяется.

10.

Парковка

Объекты аналоги и объект оценки имеют стихийные места парковки, поэтому корректировка не

применяется.

11.

Площадь

Корректировка на площадь применяется по данным Справочника оценщика недвижимости-2017

«Офисно-торговая недвижимость и сходные типа объектов». Издание под реакцией Лейфера Л.А.
Нижний Новгород, 2017, том II, стр.184.

Таблица 47

. Корректировка на площадь

12.

Коммуникации

Поскольку все объекты подключены ко всем коммуникациям, корректировка не требуется.

Таблица 48

Расчет стоимости объекта оценки сравнительным подходом

Элемент сравнения

Ед. изм.

Объект оценки

Объект №1

Объект №2

Объект №3

Объект №4

Площадь

кв.м

1 319,7

2 942,0

1 100,0

4 727,5

2 528,5

Цена аналога

руб./кв.м

51 911

36 509

57 116

40 360

Условия продажи
(совершенная сделка или
предожение)

Условия продажи

предлож

Корректировка

-14,1%

Общая валовая коррекция

руб.

7 320

5 148

8 053

5 691

Скорректированная цена

руб.

44 591

31 361

49 063

34 669

Дату продажи

окт 17

Корректировка

0,0%

Общая валовая коррекция

руб.

7 320

5 148

8 053

5 691

Скорректированная цена

руб.

44 591

31 361

49 063

34 669

Уровень отделки

Хорошее

состояние/Станд

артная отделка

Хорошее

состояние/Стандар

тная отделка

Хорошее

состояние/Станд

артная отделка

Хорошее

состояние/Станд

артная отделка

Хорошее

состояние/Станд

артная отделка

Корректировка

руб.

Общая коррекция

7 320

5 148

8 053

5 691

Скорректированная цена

руб.

44 591

31 361

49 063

34 669

Переданные
имущественные права

собств.

Корректировка

Общая валовая коррекция

руб.

7 320

5 148

8 053

5 691

Скорректированная цена

руб.

44 591

31 361

49 063

34 669

Корректировка

руб.

0,0%

Общая валовая коррекция

руб.

7 320

5 148

8 053

5 691

Скорректированная цена

руб.

44 591

31 361

49 063

34 669

Назначение

административно

е здание

административное

здание

административно

е здание

административно

е здание

административно

е здание

Корректировка

руб.

Общая валовая коррекция

руб.

7 320

5 148

8 053

5 691

Элемент сравнения

Ед. изм.

Объект оценки

Объект №1

Объект №2

Объект №3

Объект №4

Скорректированная цена

руб.

44 591

31 361

49 063

34 669

Техническое состояние

хорошее

Корректировка

руб.

Общая валовая коррекция

руб.

7 320

5 148

8 053

5 691

Скорректированная цена

руб.

44 591

31 361

49 063

34 669

Местоположение,
престижность

РТ, г.Казань,
ул.Владмира

Кулагина, д.10

РТ, г.Казань,

Аделя Кутуя, 50

РТ, г.Казань, ул.

Бухарская,4а

РТ, г.Казань,

ул.

Журналистов, 2а

РТ, г.Казань,

ул.Кулагина, 10

Корректировка

руб.

0,84

1,00

0,84

1,00

Общая валовая коррекция

руб.

14 677

5 148

16 149

5 691

Скорректированная цена

руб.

37 233

31 361

40 968

34 669

Этажность

подвал, 2+

мансарда

Корректировка

руб.

Общая валовая коррекция

руб.

14 678

5 148

16 149

5 691

Скорректированная цена

руб.

37 233

31 361

40 968

34 669

Тип объекта

Отдельно

стоящее здание

Отдельно стоящее

здание

Отдельно

стоящее здание

Отдельно

стоящее здание

Отдельно

стоящее здание

Корректировка

руб.

Общая валовая коррекция

руб.

14 678

5 148

16 149

5 691

Скорректированная цена

руб.

37 233

31 361

40 968

34 669

Парковка

стихийная

Корректировка

руб.

Общая валовая коррекция

руб.

14 678

5 148

16 149

5 691

Скорректированная цена

руб.

37 233

31 361

40 968

34 669

Площадь

1 319,7

2 942,0

1 100,0

4 727,5

2 528,5

Корректировка

руб.

1,06

1,00

1,06

Общая валовая коррекция

руб.

16 725

5 148

18 402

7 598

Скорректированная цена

руб.

39 281

31 361

43 221

36 576

Коммуникации

эл-во, вода,

отопление,

канализация

эл-во, вода,

отопление,

канализация

эл-во, вода,

отопление,

канализация

эл-во, вода,

отопление,

канализация

эл-во, вода,

отопление,

канализация

Корректировка

руб.

1,00

Общая валовая коррекция

руб.

16 725

5 148

18 402

7 598

Скорректированная цена

руб.

39 281

31 361

43 221

36 576

Согласование
результатов

Скорректированная цена

руб.

39 280,82

31 361,00

43 221,24

36 575,80

Общая валовая коррекция
(ОВК)

руб.

16 725,4

5 147,7

18 402,4

7 598,1

Обратные значения к ОВК

0,0001

0,0002

0,0001

Веса

13,6%

44,2%

12,3%

29,9%

Итого, руб./кв.м.

5 337,61

13 845,94

5 337,81

10 940,37

Средневзвешенное
значение

35 461,73

Итого

46 798 848

Источник: расчеты ООО «ЦНО «Эксперт

15.5. Согласование результатов корректировок, значений единиц сравнения по выбранным
объектам-аналогам

Стоимость 1 кв.м объекта оценки определялась как средневзвешенное откорректированных цен 1

кв.м  объектов-аналогов.  Веса  определялись  соответственно  (пропорционально)  обратным  величинам
общих  валовых  коррекций  для  каждого  аналога.  Таким  образом,  аналог,  с  ценой  которого  были
проведены минимальные корректировки, получал наибольший вес.

Стоимость объекта недвижимости с позиций сравнительного подхода составила 45 861 661 рубль

без НДС.

Отчёт об оценке №58/К-2017 Рыночной стоимости объекта недвижимости: г.Казань, ул.Владимира Кулагина - часть 8