Отчёт об оценке №58/К-2017 Рыночной стоимости объекта недвижимости: г.Казань, ул.Владимира Кулагина

Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для

анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как
цены совершенных сделок, так и цены предложений.

В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом

сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе
статистических данных и информации о рынке объекта оценки.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на

определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа
и устареваний.

Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная

информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение
объекта оценки.

В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении

затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные
свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим
сопоставимые

полезные

свойства,

определяются

федеральными

стандартами

оценки,

устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для
специальных целей.

13.2. Этапы проведения оценки

Этапы проведения оценки описаны в Федеральном Стандарте Оценки "Общие понятия оценки,

подходы  и  требования  к  проведению  оценки"  ФСО  №  1,  обязательном  к  применению  при
осуществлении оценочной деятельности (утвержден приказом Министерства экономического развития и
торговли  Российской  Федерации  (Минэкономразвития  России)  от  20.05.2015  г.  №297  Москва  "Об
утверждении  федерального  стандарта  оценки  "Общие  понятия  оценки,  подходы  и  требования  к
проведению оценки (ФСО № 1)".

Проведение оценки включает следующие этапы:

а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;
б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;
в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых
расчетов;
г) согласование (в случае необходимости) результатов и определение итоговой величины стоимости
объекта оценки;
д) составление отчета об оценке.
Задание на оценку должно содержать следующую информацию:

1. В соответствии с ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению

оценки»:

а) объект оценки;
б) права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки;
в) цель оценки;
г) предполагаемое использование результатов оценки;
д) вид стоимости;
е) дату оценки;
ж) допущения, на которых должна основываться оценка;
з) иную информацию, предусмотренную федеральными стандартами оценки.

2. В соответствии с ФСО №7 «Оценка недвижимости» Задание на оценку объекта недвижимости

должно содержать следующую дополнительную к указанной в ФСО № 1 информацию:



состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его

частей (при наличии);



характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для

оценщика документы, содержащие такие характеристики;



права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том

числе в отношении каждой из частей объекта оценки.

13.3. Характеристика подходов к оценке недвижимости

13.3.1.Затратный подход

Как уже указывалось, затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта

оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта
оценки с зачетом износа и устареваний.

Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания

точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки
материалов и технологий.

Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания

аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Стоимость объекта оценки, являющегося недвижимым имуществом (здание, сооружение), в

рамках  затратного  подхода  определяется  как  сумма  стоимости  земельного  участка,  относящегося  к
зданию  (сооружению)  как  свободного  и  стоимости  строительства  идентичного  (затраты  на
воспроизводство) или аналогичного (затраты на замещение) здания (сооружения) с учетом совокупного
износа  на  дату  оценки.  В  общем  виде  расчет  здания  (сооружения)  в  рамках  затратного  подхода
производится по формуле:

СИ

ЗЗ(ЗВ)

ЗП





где:

СЗП – стоимость объекта оценки, определенная в рамках затратного подхода;
ЗЗ(ЗВ) – затраты на замещение (воспроизводство);
СИ – совокупный износ объекта оценки;

Стоимость объекта оценки, являющегося движимым имуществом (машины, оборудование,

установки), в рамках затратного подхода определяется как стоимость затрат на замещение
(воспроизводство)13 аналогичного (идентичного) объекта с учетом совокупного износа на дату оценки.
В общем виде расчет движимого имущества в рамках затратного подхода производится по формуле:

СИ

ЗЗ(ЗВ)

ЗП



где:

СЗП – стоимость объекта оценки, определенная в рамках затратного подхода;
ЗЗ(ЗВ) – затраты на замещение (воспроизводство);
СИ – совокупный износ объекта оценки.

Совокупный износ недвижимого и движимого имущества определятся по формуле:

















































100

СИ

экон.устар

функ.устар

физ.

где:

Ифиз. - физический износ (physical deterioration), %;
Ифунк.устар. - функциональное устаревание (functional obsolescence), %;
Иэкон.устар. - экономическое устаревание (economic obsolescence), %.

Физический износ (physical deterioration) – потери в стоимости, обусловленные ухудшением

физического состояния; может быть устранимым и неустранимым.

При оценивании степени ухудшения физического состояния улучшений вследствие износа с

течением  времени  и  недостаточного  ухода  для  расчета  суммы,  требуемой  для  восстановления
физического  состояния  улучшений,  могут  использоваться  различные  методы  стоимостной  оценки.
Можно  также  использовать  расчеты  специфических  элементов  амортизации  и  начисления  подрядчика
или  прямые  сравнения  стоимости  единицы  продукции  между  объектами  имущества  в  аналогичном
состоянии.

13 Источник: Основы оценки стоимости машин и оборудования/Под ред. М.А.Федотовой.-М: Финансы и статистика, 2006, стр. 157
14 Источник: Глоссарий терминов МСО 2005, стр. 405.

Функциональное устаревание (functional obsolescence) – потеря стоимости объектом

вследствие  изменения  во  вкусах,  предпочтениях,  технических  инновациях  или  рыночных  стандартах.
Функциональное устаревание включает избыточные капитальные затраты и избыточные операционные
затраты.  Может  быть  устранимым  и  неустранимым.  Также  называется  техническим  устареванием.15
Функциональное  и  техническое  устаревание  может  вызываться  прогрессом  техники,  благодаря
которому  создаются  новые  активы,  обеспечивающие  более  эффективную  поставку  товаров  и  услуг.
Современные  методы  производства  могут  делать  существующие  активы  полностью  или  частично
устаревшими  с  точки  зрения  эквивалентности  текущих  затрат.  Устаревание  и  оптимизация  могут
приводить  к  введению  поправок  путем  принятия  затрат  замещения  современным  эквивалентным
активом, отличающихся от воспроизводства актива.

Экономическое устаревание (economic obsolescence) – потеря стоимости, обусловленная

факторами,  внешними  по  отношению  к  рассматриваемому  активу.  Экономическое  устаревание  также
называется  внешним,  обусловленным  окружающей  средой  или  местоположением.  Примерами
экономического  устаревания  являются  изменения  в  конкуренции  или  в  использовании  окрестных
земель,  например,  появление  промышленного  предприятия  в  жилом  районе.  Оно  считается
неустранимым,  так  как  расходы  на  устранение  проблемы  нецелесообразны.

Экономическое

устаревание, являющееся результатом внешних воздействий, может влиять на стоимость актива. К
внешним факторам можно отнести меняющиеся экономические условия, которые затрагивают спрос на
товары и услуги и прибыльность организаций бизнеса.

Руководствуясь положением ФСО №1 о том, что оценщик вправе самостоятельно определять

конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов, Исполнитель в
соответствующих разделах Отчета приводит описание методов определения стоимости земельного
участка, затрат на замещение (воспроизводство) и совокупного износа.

13.3.2.Сравнительный подход

Как уже указывалось, сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта

оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении
которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается
объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим
характеристикам, определяющим его стоимость.17

При данном подходе рассматриваются продажи аналогичных или заменяющих объектов

имущества  и  соответствующие  данные  рынка,  а  расчетная  величина  стоимости  устанавливается
посредством  процесса,  предусматривающего  сравнение.  В  общем  случае  оцениваемое  имущество
сравнивается  с  продажами  аналогичных  объектов,  которые  имели  место  на  рынке.  Могут  также
изучаться перечни и данные о предложении.18

Сравнительный подход исходит из признания, что цены имущества определяются рынком,

поэтому показатель рыночной стоимости можно рассчитать на основании изучения рыночных цен
объектов имущества, конкурирующих друг с другом за долю на рынке. Применяемый процесс
сопоставления является основополагающим для процесса оценки.

В рамках сравнительного подхода для оценки недвижимого имущества могут использоваться

следующие методы:



метод прямого сравнительного анализа продаж;



метод валового рентного мультипликатора;
Метод прямого сравнительного анализа продаж
При наличии данных подход, основанный на сравнении продаж, является наиболее прямым и

систематическим подходом к расчету стоимости. Когда данных недостаточно, применимость подхода
может быть ограничена.19

После того как данные по продажам будут отобраны и верифицированы, следует выбрать и

проанализировать одну или несколько единиц сравнения.

Единицы сравнения используют две составные части, для того чтобы определить некий

множитель (например, цену в расчете на единицу измерения или отношение, например, получаемое

15 Глоссарий терминов МСО 2005, стр. 408.
16 Глоссарий терминов МСО 2005, стр. 411.
17 Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО №1), п. 14
18 МСО 2005, ОППО, п. 9.2.1.1., стр. 52
19 Источник: МСО 2005, МР 1, п. 5.11.1 – 5.11.5

делением  продажной  цены  имущества  на  его  чистый  доход,  т.е.  мультипликатор  чистого  дохода  или
число  лет,  за  которое  окупается  покупка),  который  отражает  точные  различия  между  объектами
имущества.  Единицы  сравнения,  которые  покупатели  и  продавцы  на  данном  рынке  используют  при
принятии  своих  решений  о  покупке  и  продаже,  приобретают  особую  значимость,  и  им  может
придаваться больший вес.

Специфическими характеристиками объектов имущества и сделок, которые приводят к

вариациям цен, уплачиваемых за имущество, являются элементы сравнения. При подходе на основе
сравнения продаж они имеют решающее значение.

При анализе сопоставимых продаж основными должны считаться следующие элементы

сравнения:20



передаваемые права;



условия финансирования;



условия продажи;



расходы, производимые непосредственно после покупки;



условия рынка;



местоположение;



физические характеристики;



экономические характеристики;



использование.
Чтобы провести непосредственные сравнения между имуществом, являющимся предметом

сравниваемой продажи, и оцениваемым имуществом, оценщик должен рассмотреть возможные
корректировки (поправки), основанные на различиях в элементах сравнения. Корректировки могут
уменьшить различия между каждым сравниваемым и оцениваемым имуществом. Для анализа различий
и расчета корректировок оценщики применяют количественные и/или качественные методы.

Классификация и суть корректировок (поправок)

Классификация вводимых корректировок (поправок) основана на учете разных способов расчета

и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым
аналогом.

Корректировки бывают:



процентные (коэффициентные);



стоимостные (денежные).
Процентные (коэффициентные) корректировки (поправки) вносятся путем умножения цены

продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в
характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше
сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже –
понижающий коэффициент.

К процентным поправкам можно отнести, например, поправки на местоположение, износ, время

продажи.

Стоимостные (денежные) поправки (корректировки).



Денежные поправки, вносимые к единице сравнения (1 га, 1 сотка), изменяют цену проданного

объекта-аналога  на  определенную  сумму,  в  которую  оценивается  различие  в  характеристиках
объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый
объект  лучше  сопоставимого  аналога,  если  хуже,  применяется  отрицательная  поправка.  К
денежным  поправкам,  вносимым  к  единице  сравнения,  можно  отнести  поправки  на
качественные характеристики, а также поправки, рассчитанные статистическими методами.



Денежные поправки (корректировки), вносимые к цене объекта-аналога в целом, изменяют ее на

определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и
оцениваемого объекта. К денежным поправкам, вносимым к цене проданного объекта-аналога в
целом, следует отнести поправки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений.

Расчет и внесение поправок (корректировок)

20 Источник: МСО 2005, МР 1, п. 5.22.

Для расчета и внесения поправок используется множество различных методов, среди которых

можно выделить следующие:



методы, основанные на анализе парных продаж;



экспертные методы расчета и внесения поправок;



статистические методы.
Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной

копией друг друга, за исключением одного параметра (например, местоположения), наличием которого
и объясняется разница в цене этих объектов. Ограниченность применения данного метода объясняется
сложностью подбора объектов парной продажи, поиском и проработкой большого количества
информации.

Основу экспертных методов расчета и внесения поправок, обычно процентных, составляет

субъективное мнение оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого
аналога.

Экспертными методами расчета и внесения поправок обычно пользуются, когда невозможно

рассчитать достаточно точные денежные поправки, но есть рыночная информация о процентных
различиях.

Статистические методы расчета поправок сводятся к применению метода корреляционно-

регрессионного анализа, который заключается в допустимой формализации зависимости между
изменениями цен объектов недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик. Данный метод
трудоемок и для его использования требуется достаточно развитый рынок недвижимости, так как метод
предполагает анализ большого количества репрезентативных выборок из базы данных.

Последовательность внесения поправок (корректировок)

Процентные поправки всегда вносятся первыми к каждой предыдущей, уже скорректированной

величине цены сопоставимой продажи.

Вводятся денежные поправки, последовательность внесения которых не имеет значения.

Метод валового рентного мультипликатора

Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) – это отношение продажной цены или к

потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД).

Для применения метода ВРМ необходимо:



оценить рыночный валовой (действительный) доход, генерируемый объектом;



определить отношение валового (действительного) дохода к цене продажи по сопоставимым

продажам аналогов;



умножить валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта на усредненное

(средневзвешенное) значение ВРМ по аналогам.

Вероятная цена продажи оцениваемого объекта рассчитывается по формуле:





ПВД

ВРМ

ПВД

iа

об



























где:

Цоб – вероятная цена продажи оцениваемого объекта;
ПВДо – валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта;
ВРМа – усредненный валовой рентный мультипликатор по аналогам;
Цiа – цена продажи i-го сопоставимого аналога;
ПВДiа – потенциальный валовой доход i-го сопоставимого аналога;
m – количество отобранных аналогов.

ВРМ не корректируют на удобства или другие различия между объектом оценки и

сопоставимыми аналогами, так как в основу его расчета положены фактические арендные платежи и
продажные цены, в которых уже учтены указанные различия.

Руководствуясь положением ФСО №1 о том, что оценщик вправе самостоятельно определять

конкретные методы оценки при применении каждого из подходов, Исполнитель в соответствующих
разделах Отчета приводит детализированное описание выбранных для оценки методов в рамках
сравнительного подхода.

13.3.3. Доходный подход

Как уже указывалось, доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта

оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

В рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой

капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным
моделям.

Метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих

значительных  капитальных  вложений  в  их  ремонт  или  реконструкцию,  фактическое  использование
которых  соответствует  их  наиболее  эффективному  использованию.  Определение  стоимости  объектов
недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку
годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе
анализа  рыночных  данных  о  соотношениях  доходов  и  цен  объектов  недвижимости,  аналогичных
оцениваемому объекту.

Метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости,

генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во
времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную
недвижимость.

Метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости,

генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация таких
доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки
дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, способов и условий
финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем.

Обоснование выбора подходов и методов оценки

Согласно п. 11 Федерального Стандарта Оценки ФСО №1, утверждённого приказом

Минэкономразвития  России  от  20.05.2015  г.  №297,  основными  подходами,  используемыми  при
проведении  оценки,  являются  сравнительный,  доходный  и  затратный  подходы.  При  выборе
используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения
каждого  из  подходов,  но  и  цели  и  задачи  оценки,  предполагаемое  использование  результатов  оценки,
допущения,  полноту  и  достоверность  исходной  информации.  На  основе  анализа  указанных  факторов
обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

При применении затратного подхода оценщик учитывает следующие положения:

а) затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных

участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального
строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений;

б) затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если она

соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть
возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего
(экономического) устареваний объектов капитального строительства;

в) затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда

недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а
также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных
объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных,

21 ФСО №7 утвержден приказом Минэкономразвития России от «25» сентября 2014 г. № 611
22 ФСО №7 Утвержден приказом Минэкономразвития России от «25» сентября 2014 г. № 611

инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и
предложениях отсутствуют);

При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает

следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать

достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или)
предложений;

При применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения:

а) доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной

генерировать потоки доходов;

Вывод:

По результатам проведенного анализа наиболее эффективного использования объекта оценки и с

учетом полноты и достоверности информации, которой владел Исполнитель, а также учитывая цели и
задачи  оценки,  предполагаемое  использование  результатов  оценки,  было  принято  решение  о
применении  трех  подходов  к  расчету  стоимости  объекта  оценки  –  затратного,  доходного  и
сравнительного.

Стоимость земельного участка определялась методом сравнительного анализа продаж

сравнительного подхода, так как на рынке было найдено достаточной количество предложений на
продажу аналогичных земельных участков, актуальных по состоянию на дату оценки.

13.4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Методологические основы анализа наиболее эффективного варианта использования Объекта

оценки

Наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости,

которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое
физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и
финансово оправдано.

Наиболее эффективное использование объекта недвижимости может соответствовать его

фактическому использованию или предполагать иное использование, например ремонт (или
реконструкцию) имеющихся на земельном участке объектов капитального строительства.

Анализ наиболее эффективного использования позволяет выявить наиболее прибыльное

использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка (покупатели и
продавцы) при формировании цены сделки. При определении рыночной стоимости оценщик
руководствуется результатами этого анализа для выбора подходов и методов оценки объекта оценки и
выбора сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода.

Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки проводится, как правило, по

объемно-планировочным  и  конструктивным  решениям.  Для  объектов  оценки,  включающих  в  себя
земельный  участок  и  объекты  капитального  строительства,  наиболее  эффективное  использование
определяется  с  учетом  имеющихся  объектов  капитального  строительства.  При  этом  такой  анализ
выполняется  путем  проведения  необходимых  для  этого  вычислений  либо  без  них,  если  представлены
обоснования, не требующие расчетов.

Таким образом, вариант наиболее эффективного использования оцениваемой недвижимости

должен отвечать четырем критериям:



юридической допустимости;



физической осуществимости;



финансовой обеспеченности;



максимальной продуктивности.
Юридическая допустимость. Проверка юридической допустимости осуществляется в первую

очередь. В процессе анализа рассматриваются частные ограничения, нормы зонирования, строительные
нормы и правила, нормативные акты по охране исторических зданий, экологическое законодательство,
возможные  ограничения,  которые  могут  быть  заложены  в  договоре  о  приобретении  объектов
недвижимости,  которые  могут  касаться  некоторых  направлений  использования,  конкретизировать
расположение  зданий  на  земельном  участке,  параметры  зданий,  тип  применяемых  строительных

материалов. Если ограничения по документу о праве собственности вступают в противоречие с более
общими юридическими нормами, например, строительными нормами и правилами, то обычно в расчет
принимается максимальное ограничение.

Строительные нормы и правила могут сдерживать застройку земли наиболее эффективными

строениями, если они увеличивают строительные расходы для соблюдения технических нормативов,
что, в конечном счете, препятствует развитию территорий. В некоторых районах строительные нормы и
правила используются для снижения уровня нового строительства и ограничения роста.

Законодательно запрещенный на дату оценки вариант использования может рассматриваться на

дальнейших этапах анализа только в том случае, если предполагается внесение в существующие нормы
изменений. Однако вероятность изменения законодательства, строительных норм и правил, правил
зонирования и т.д. никогда не бывает определенной на 100%.

Физическая осуществимость. Выбор наиболее эффективного варианта использования

недвижимости должен опираться на его физическую осуществимость. Критерии физической
осуществимости: размер, форма, район, дизайн, состояние грунта и подъездные пути к участку, а также
риск стихийных бедствий (таких, как наводнение или землетрясение), – влияют на предполагаемый
вариант использования земли.

Финансовая обеспеченность. Следующий этап отбора видов НЭИ заключается в анализе

финансовой обеспеченности. Вариант считается финансово приемлемым, если он обеспечивает доход от
эксплуатации, равный или превышающий объем эксплуатационных затрат, расходы на финансирование
и требуемую ставку возврата капитала. Таким образом, все виды использования, которые могут
обеспечить положительный доход, рассматриваются как выполнимые в финансовом отношении.

Максимальная продуктивность. Максимальная продуктивность – это наибольшая стоимость

земельного  участка  как  такового  независимо  оттого,  является  ли  он  свободным  (фактически  или
условно)  или  застроенным.  Таким  образом,  реализация  данного  критерия  предполагает  из  всех
юридически  разрешенных,  физически  реализуемых  и  обеспечивающих  положительную  величину
дохода вариантов выбор того вида использования, который обеспечивает максимальную стоимость.

Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости, как правило, проводится

в два этапа:

I этап – Анализ использования участка земли как условно свободного (незастроенного);
II этап - Анализ использования для этого же участка, но с существующими улучшениями.
Рассматриваемый земельный участок относится к категории земель населенных пунктов,

разрешенный вид использования – под объектами недвижимости.

Анализ земельного участка как условно свободного

Анализ проводился в соответствии с действующим законодательством:



«О введении в действие земельного кодекса РФ» от 25.10.2001 года №137-ФЗ;



«Земельный кодекс РФ» от 5.10.2001 года №136-ФЗ;



«Градостроительный кодекс РФ» от 29.12.2004 года №190-ФЗ.
В результате проведенного анализа эффективного использования земельного участка как

условно свободного, Исполнители пришли к следующим выводам:

Под рассматриваемым земельным участком понимается земельный участок в границах,

определенных кадастровыми планами.

В соответствии с Земельным кодексом РФ (ст. 7), земли должны использоваться в соответствии с

установленным  для  них  целевым  назначением.  Правовой  режим  земель  определяется  исходя  из  их
принадлежности  к  той  или  иной  категории  и  разрешенного  использования  в  соответствии  с
зонированием территорий.

Землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для

застройки  и  развития  населенных  пунктов.  Границы  территориальных  зон  должны  отвечать
требованиям  принадлежности  каждого  земельного  участка  только  к  одной  зоне.  Правилами
землепользования  и  застройки  устанавливается  градостроительный  регламент  для  каждой
территориальной  зоны  индивидуально,  с  учетом  особенностей  ее  расположения  и  развития,  а  также
возможности  территориального  сочетания  различных  видов  использования  земельных  участков
(жилого,  общественно-делового,  производственного,  рекреационного  и  иных  видов  использования
земельных участков).

Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима

земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и
используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных
участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от
форм собственности и иных прав на земельные участки.

Учитывая все вышеизложенное, земля используется по назначению в соответствии с

градостроительным регламентом. Исходя из юридической правомочности, Исполнитель пришел к
выводу, что наиболее эффективным вариантом использования земельного участка, приходящегося на
здание, является использование объекта в качестве земель под торговый комплекс, что не противоречит
его текущему назначению.

Анализ земельного участка с существующими улучшениями

Анализ наиболее эффективного использования земельных участков с существующими

улучшениями, с учетом ограничений, накладываемых российским законодательством участка как
условно свободного, заключается в рассмотрении ограниченного числа вариантов дальнейшего
использования объекта:



снос строения;



использование Объекта в текущем состоянии;



реконструкция или обновление.

Таблица 25

Анализ наиболее эффективного использования

Фактор

Характеристика

Варианты
использования

Общая площадь

Административные здания, общая площадь- 1319,7 кв.м.

Административное

здание

Законодательная
разрешенность

В соответствии с свидетельством о праве собственности
земельного участка, разрешенным использованием
является: административное здание

Административное

здание

Физическая
осуществимость

Расположение улучшений (зданий, сооружений, объектов
недвижимости),

благоустройство

физические

характеристики территории, возможность подъездов, а
также

физические

параметры,

конструктивные

особенности позволяют определить, возможно, наиболее
эффективный вариант применения оцениваемых объектов
– текущий.

Административное

здание

Финансовая
осуществимость

Определяющую роль в экономической привлекательности
вложения

средств

административные

здания

специфичность места расположения объекта. Поэтому
уровень спроса с учетом местоположения участка
определяют

большую

вероятность

возврата

инвестируемого капитала при использовании объекта в
его нынешнем качестве.
Переоборудование административного здания для любого
другого назначения потребует финансовых вливаний.

Административное

здание

Источник: анализ ООО «ЦНО «Эксперт»

На основании осмотра Объекта оценки и данных, предоставленных Заказчиком, было сделано

заключение о хорошем техническом состоянии оцениваемого здания. В настоящее время здание
используется в качестве административного здания, что является финансово целесообразным для
расположенного на участке строения.

Вывод из анализа наиболее эффективного варианта использования Объекта оценки

Основываясь на проведенном анализе и принимая во внимание расположение объекта (на первой

линии), их правовой режим, физические характеристики и возможности коммерческого использования,
мы пришли к выводу, что наилучшим и наиболее эффективным вариантом использования оцениваемого
объекта является эксплуатация его при использовании под административное здание.

Данное определение эффективного и наилучшего использования объекта оценки представляет

собой посылку для стоимостной оценки объекта и выражает лишь мнение оценщиков, а не безусловный
факт.

14.

Доходный подход

Доходный подход представляет собой совокупность приемов и методов, позволяющих оценить

стоимость объекта на основе его потенциальной способности приносить доход. Используя доходный
подход,  оценщики  определяют  текущую  стоимость  будущих  выгод  от  владения  недвижимым
имуществом.  Основным  принципом  доходного  подхода  является  принцип  ожидания,  так  как
рыночная стоимость определяется как текущая стоимость прав на ожидаемые будущие выгоды.

Для оценки объекта оценки в рамках доходного подхода был применен метод прямой

капитализации. Данный метод позволяет на основании данных о годовом доходе и ставке
капитализации на момент оценки или в перспективе сделать вывод о стоимости объекта.

Процедура оценки по методу прямой капитализации включает в себя следующие

последовательные шаги:



Определение ожидаемого дохода от всех источников для определения потенциального

валового дохода (ПВД);



Определение возможных потерь от простоя (незагруженности) помещений и потери при

сборе арендной платы для определения эффективного действительного валового дохода (ЭВД);



Определение всех эксплуатационных расходов и вычитание их из эффективного валового

дохода для получения чистого эксплуатационного дохода (ЧЭД);



Определение рыночной ставки капитализации для рассчитанного ЧЭД (R);



Определение стоимости объекта преобразованием ежегодного дохода (ЧЭД) в его

стоимость по формуле С = ЧЭД / R.

Арендная ставка.

Все доходы для оцениваемого объекта прогнозируются на основе арендной платы для помещений

аналогичного  функционального  назначения.  В  рамках  данного  подхода  проводится  анализ  рынка  с
целью  установления  арендных  ставок  для  типов  помещений,  которые  бы  являлись  сопоставимыми  с
оцениваемыми  помещениями.  Для  устранения  разницы  между  объектами  аналогами  и  объектами
анализа,  необходимо  провести  корректировки  с  тем,  чтобы  сопоставимый  объект  был  настолько
похожим на оцениваемый, насколько это возможно.

Перед прогнозированием денежного потока от сдачи объекта в аренду необходимо определиться с

величиной арендной ставки.

Для применения доходного подхода при оценке объекта оценки, для определения рекомендуемой

арендной ставки была найдена и использована информация о следующих объектах аналогах.

Таблица 26

Предложения по аренде офисных помещений

№

п/п

Характеристики объектов

сравнения

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Вид объекта недвижимости

Коммерческая недвижимость

Условия аренды

Рыночные

Тип объекта недвижимости

Офисное помещение

Местоположение

РТ, г.Казань, тракт. Сибирский, 34к2

РТ, г.Казань, ул. Кулагина д.10

РТ, г.Казань, ул Сафиуллина, 5

Источник данных

Предложение

Транспортная доступность

хорошая

Состояние и уровень отделки

Требует ремонта

Простая отделка

Общая площадь, кв. м

501

227,0

1 150

Стоимость предложения, руб.

225 450

102 150

575 000

Стоимость

предложения,

руб./кв.м. без НДС

450,00

500,00

Этаж

Коммунальные услуги

не включены

Инфраструктура

развитая

Техническое

инженерное

оснащение

все коммуникации

Выход на магистраль

есть

Период предложения/ дата оценки

окт.17

Источник информации

https://www.avito.ru/kazan/kommercheskaya

_nedvizhimost/ofisnoe_pomeschenie_501_m_

1212703512

https://www.avito.ru/kazan/kommerches

kaya_nedvizhimost/ofisnoe_pomeschenie

_664.20_m_955461303

https://www.avito.ru/kazan/kommercheskay

a_nedvizhimost/svobodnogo_naznacheniya_

1150_m_1176833685

Контакты

8-843-510-99-10

8-987-297-79-17

№

п/п

Характеристики объектов

сравнения

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Текст объявления

В аренду 2 этажный пристрой с офисами

(в т.ч опен-спейс) по адресу Сибирский
тракт 34, корпус 2. Все необходимые
коммуникации,

евроотделка,

есть

помещения

под

кухню,

выделенные

санузлы.  В  здании  имеется  лифт.  Все
помещения  оборудованы  охранной  и
пожарной сигнализацией с выводом на пост
охраны.  Блок-офис  отделен  от  других
офисов

дверной

перегородкой.

Отличная транспортная развязка, можно
добраться

из

любой

части

города.

Преимущества

объекта:

Развитая

деловая

инфраструктура;

- Рядом крупная транспортная развязка,
несколько

остановок

общественного

транспорта;
- Высокий пешеходный и транспортный
трафик;
-

линия,

отдельный

вход;

Круглосуточная

охрана

здания;

- Бесплатная парковка перед зданием и во
дворе.
- Возможность размещения рекламы на
фасаде
Собственник..

Предлагаем в аренду блок–офис 227

квадратных  метров  в  бизнес-центре
"Авангард"  по  адресу  Кулагина,  10.
Аренда  450  рублей  кв.м/месяц.  БЦ
располагается  на  первой  линии  рядом
с

остановкой

общественного

транспорта,

имеет

развитую

инфраструктуру:

кафе,

магазины,

большая

бесплатная

парковка,

круглосуточная

охрана,

система

видеонаблюдения

ОПС,

неограниченное

количество

телефонных

номеров,

высокоскоростной

интернет.

Удобное транспортное расположение
относительно промзоны Приволжского
района Казани, рядом расположены
Управление

Росреестра

по

РТ,

Земельная Федеральная Кадастровая
палата по РТ, Межрайонная ИФНС
№18 г.Казань. Собственник.

Сдается в аренду помещение свободного

назначения на 2 этаже. Отдельно стоящее
четырех-этажное

здание.

Помещение

оснащено

всеми

необходимыми

современными инженерно-техническими
системами, высота потолков 4 м.
В

здании

имеется

система

кондиционирования

помещений,

гор.

вода,

канализация,

электричество

мощностью

420

кВт.

Якорный арендатор на первом этаже - м-н
Пятерочка.
Хороший пешеходный и автомобильный
трафик.
Рядом

остановки

Сафиуллина,

микрорайон, Фучика (пересечение улиц
Фучика,

Сафиуллина).

Идеально подойдет под медицинский
центр,

клинику,

фитнес

центр,

представительство, офис, производство,
магазин

бытовой

техники,

магазин

одежды и обуви.

Источник: анализ ООО «ЦНО «Эксперт»

Сопоставление аналогов с объектами оценки происходит по следующим параметрам:



Совершенная сделка или предложение;



Условия рынка;



Отделка;



Местоположение;



Назначение;



Наличие коммуникаций;



Площадь объекта;

Обоснование корректировок для оцениваемого объекта недвижимости

1. Совершенная сделка или предложение

Корректировка подразумевала снижение цены аналога на 8,4% при условии, что цена аналога

является ценой предложения. Скидка на торг применяется по данным Справочника оценщика
недвижимости-2017 «Офисно-торговая недвижимость и сходные типа объектов». Издание под реакцией
Лейфера Л.А. Нижний Новгород, 2017, том II, стр.299-300.

Таблица 27

Скидки на торг.

2. Условия рынка (дата продажи)

Поправка на дату продажи может быть применена лишь к уже проданным объектам, поэтому в

данной работе для всех объектов аналогов данная корректировка равна 0%.

3. Уровень отделки

Поправки на отделку здания применяется по данным Справочника оценщика недвижимости-2017

«Офисно-торговая недвижимость и сходные типа объектов». Издание под реакцией Лейфера Л.А.
Нижний Новгород, 2017, том II, стр.185. Объект оценки улучшенной отделки, аналог №3 требует
косметического ремонта, корректировка равна 1,18.

Таблица 28

Корректировка на отделку

4. Местоположение, престижность

Корректировка на местоположение применяется по данным Справочника оценщика

недвижимости-2017 «Офисно-торговая недвижимость и сходные типа объектов». Издание под реакцией
Лейфера Л.А. Нижний Новгород, 2017, том II, стр.139-141.

Таблица 29

Классификация типовых территориальных зон внутри города

Наименование

Код

Культурно-исторический центр (самый дорогой район, может включать зоны, находящиеся в разных
административных районах города)

Центры административных районов города (территории бизнес центров и крупных торговых центров)

Спальные микрорайоны высотной застройки (кварталы застройки после 90-х годов современными
высокоэтажными зданиями)

III

Спальные микрорайоны среднеэтажной застройки (кварталы застройки да 90-х годов среднеэтажными
зданиями (6-9 этажей)))

Районы вокруг крупных промпредприятий (промзоны, окраины городов, территории старой застройки)

Районы крупных автомагистралей города

Таблица 30

Матрицы коэффициентов

5. Назначение

Объекты оценки, как и объекты-аналоги, представляют собой нежилые помещения офисного

назначения. Таким образом, корректировки на функциональное назначение не вводилось.

6. Красная линия

Корректировка на красную линию применяется по данным Справочника оценщика

недвижимости-2017 «Офисно-торговая недвижимость и сходные типа объектов». Издание под реакцией
Лейфера Л.А. Нижний Новгород, 2017, том II, стр.158.

Таблица 31

Корректировка на красную линию

Таблица 34

Расчет арендной платы

Элемент сравнения

Ед. изм.

Объект

оценки

Объект №1

Объект №2

Объект №3

Площадь

кв.м

1 319,7

501,0

227,0

1 150,0

Цена арендной платы

руб./кв.м

450

500

Условия продажи (совершенная сделка или
предожение)

Условия продажи

предлож.

Корректировка

-8,4%

Общая валовая коррекция

руб.

Скорректированная цена

руб.

412

458

Дату продажи

Дата продажи / оценки

окт 17

Корректировка

0,0%

Общая валовая коррекция

руб.

Скорректированная цена

руб.

412

458

Уровень отделки

стандартная
улучшенная

отделка

Требует ремонта

Требует
ремонта

Простая

отделка

Корректировка

руб.

1,00

1,18

Общая коррекция

124

Скорректированная цена

руб.

412

540

Местоположение, престижность

РТ,

г.Казань,

ул.Владмира

Кулагина,

д.10

РТ, г.Казань, тракт.

Сибирский, 34к2

РТ, г.Казань,
ул. Кулагина

д.10

РТ, г.Казань,

ул

Сафиуллина, 5

Корректировка

руб.

1,00

0,93

Общая валовая коррекция

руб.

160

Скорректированная цена

руб.

412

505

Назначение

офис

Корректировка

руб.

Общая валовая коррекция

руб.

160

Скорректированная цена

руб.

412

505

Красная линия

Красная линия

первая

линия

первая линия

Корректировка

руб.

Общая валовая коррекция

руб.

160

Скорректированная цена

руб.

412

505

Площадь

1 319,7

501,0

227,0

1 150,0

Площадь

0,92

0,86

1,00

Общая валовая коррекция

руб.

160

Скорректированная цена

руб.

381

356

505

Этаж расположения

1и 2

Корректировка

руб.

Общая валовая коррекция

руб.

160

Скорректированная цена

руб.

381

356

505

Согласование результатов

Скорректированная цена

руб.

381,00

356,00

505,00

Общая валовая коррекция (ОВК)

руб.

69,624

94,064

160,338

Обратные значения к ОВК

0,0144

0,0106

0,0062

Веса

46,0%

34,0%

20,0%

Итого, руб./кв.м.

175,22

121,18

100,85

Средневзвешенное значение

397,25

Таким образом, арендная составила 397,25 рублей за кв.м. без учета НДС. При такой ставке

аренды подразумевается, что коммунальные расходы лежат на арендаторе.

Определение потенциального валового дохода

Отчёт об оценке №58/К-2017 Рыночной стоимости объекта недвижимости: г.Казань, ул.Владимира Кулагина - часть 7