Отчёт № И-024/08/2015-2 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества «Птицефабрика «Мурманская»

№
№

п/

Инвен-

тарный

номер

Наименование

объекта оценки

Кол-

во

Индекс

измен.сметно

й стоим. СМР

по отр.

нар.хоз.,

отрасл. пром-

ти и напр.в

составе отр.

на 01.01.84 г.

Территор.

коэфф-т к

индексам

изм.смет-ной

стоим. СМР

по отр

.нар.хоз-ва,

отр.пром-ти и

напр.в составе

отраслей

Индекс

измен.

сметн.

стоим.

строи-ва

на дату

оценки по

отн. к 1984

году

Коэфф.

расхожден

ия технич.

характерис

тик здания

и об.-

аналога

Коэфф.

перехода от

группы

капит.

аналога к

группе

капит.

объекта

оценки

Прибыль

предпри

нимателя

, %

НДС,

Полная

восстановитель

ная стоимость

с учетом НДС,

руб.

Полная

восстановитель

ная стоимость

объекта с

учетом НДС,

руб.

77 0000015 Соединительные лотки , инв.№

0000015 (№534)

1,18

1,01

143,01

1,00

22,90%

18%

39 795,10

78 000071 Станция перекачки конденсата ,

инв.№ 0000071 (№559)

1,18

1,01

143,01

1,00

22,90%

18%

4 449 141,14

79 0000039 Технологические коммуникации ,

инв.№:39 (№541)

1,18

1,01

143,01

1,00

22,90%

18%

92 087 028,11

Резервуар-до К-8

1,18

1,01

143,01

1,40

1,00

22,90%

18%

47 626 009,30

К-8 - К-9

1,18

1,01

143,01

1,40

1,00

22,90%

18%

694 441,72

К-9 - отстойник-выпуск в Кольский
залив

1,18

1,01

143,01

1,40

1,00

22,90%

18%

43 766 577,09

Итого:

1 115 169 536

Вывод: полная восстановительная стоимость объектов оценки составляет:

1 115 169 536 (Один миллиард сто пятнадцать миллионов сто шестьдесят девять тысяч пятьсот тридцать шесть ) рублей.

ООО «Мурманская оценочная компания «РЕАЛ»

210

183038 г. Мурманск ул. Шмидта, д. 21 офис 6, тел./факс: (8152) 47-35-41

11.2.2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСА ОБЪЕКТОВ КАПИТАЛЬНОГО

СТРОИТЕЛЬСТВА

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской

привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении стоимости

(обесценении) под воздействием различных факторов со временем. По мере эксплуатации объекта

постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и
сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и, тем более, будущему

использованию, связанных с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость

недвижимости в не меньшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные
изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенное использование зданий и

т.д.

В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта недвижимости, выделяют

следующие виды износа:

- физический;

- функциональный;

- внешний (экономический).

Определение физического износа

Физический износ. Под физическим износом конструкции, элемента, системы инженерного

оборудования и зданий в целом понимают утрату ими первоначальных технико-эксплутационных

качеств (прочности, надежности, устойчивости, эксплуатационной пригодности) в результате

воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека. Физический износ
на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных

мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системы и здания в целом, и их
восстановительной стоимости. Здания подвержены естественному физическому старению и

постепенному разрушению, т.к. на них в условиях эксплуатации действуют внешние факторы:

механические, климатические, биологические, термические, радиационные, электромагнитные и
специальные среды (ГОСТ 21964 -76 «Внешние воздействующие факторы»). В результате чего в

строительных элементах и конструкциях возникают напряжения и деформации, приводящие к

возникновению трещин, сколов, отслоений, выбоин и других нарушений их целостности. К этому
следует добавить, что под действием комплекса агрессивных атмосферных и эксплуатационных

факторов в строительных материалах развиваются коррозионные процессы (выветривание,
увлажнение, промерзание, выщелачивание, высолы, ржавчина, загнивание и др.), которые с

течением времени также нарушают целостность конструкций и являются причиной их физического

износа, старения и разрушения. Таким образом, физический износ здания - потеря его стоимости в
результате естественных и эксплуатационных процессов физического изнашивания и старения его

конструктивных элементов и всего объекта в целом. Под физическим износом строительных

конструкций и элементов, систем инженерного оборудования и здания в целом понимают также
утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (например, прочности,

устойчивости, надежности и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов, а

также хозяйственной и жизненной деятельности человека. Весьма интенсивно повреждаются и
разрушаются те конструктивные элементы, которые испытывают значительные по величине и

продолжительности агрессивные воздействия среды эксплуатации или подвержены большим
механическим нагрузкам. Это, прежде всего ограждающие конструкции зданий и сооружений:

кровля, наружные стены, заполнение оконных и дверных проемов, а также элементы несущего

каркаса - фундаменты, колонны, балки, фермы, элементы перекрытий и покрытий. Особенно быстро
выходят из строя элементы запорной арматуры и трубопроводы внутренней разводки санитарно-

технических устройств (водопровода, отопления, канализации) и элементы системы

электроснабжения. В зависимости от функционального назначения и режима эксплуатации
строительного объекта интенсивно могут изнашиваться покрытия его полов и внутренняя отделка.

Физический износ подразделяется на:

- исправимый;

- неустранимый.

Исправимый физический износ

Исправимый физический износ имеет место за счет плохой эксплуатации (поэтому его называют

отложенным ремонтом), а также вследствие ошибок в проекте и отступления от проекта в процессе

ООО «Мурманская оценочная компания «РЕАЛ»

211

183038 г. Мурманск ул. Шмидта, д. 21 офис 6, тел./факс: (8152) 47-35-41

строительства. Износ считается исправимым, если его устранение физически осуществимо и

экономически целесообразно. Под исправимым физическим износом понимается потеря стоимости
из-за потенциальных затрат типичного покупателя на ремонт строительных конструкций и

элементов здания, имеющих явные повреждения или дефекты. Предполагается, что конструкции и
элементы восстанавливаются до состояния соответствующего условиям нормальной эксплуатации

или полностью заменяются.

Неустранимый физический износ
Неустранимый физический износ здания вызван естественным процессом старения строительных

материалов, конструкций и инженерного оборудования. Данный вид износа рассчитывается от

остаточной стоимости конструкций и элементов (за вычетом исправимого физического износа),
пропорционально отношению фактических и нормативных сроков службы конструкций и

элементов. Фактические сроки эксплуатации конструкций и элементов определены с даты ввода
здания в эксплуатацию или с даты проведения ремонта (замены). Нормативные сроки эксплуатации

учтены для двух типов конструкций и элементов: долгоживущих и короткоживущих. К

долгоживущим элементам отнесены строительные конструкции, образующие несущий остов
здания. Нормативный срок их эксплуатации совпадает с нормативным сроком эксплуатации здания

в целом. Остальные конструкции и элементы здания отнесены к короткоживущим, которые за срок

общей эксплуатации здания должны неоднократно заменяться. Нормативные сроки их
эксплуатации назначены на основании данных, приведенных в справочных документах по

эксплуатации зданий и сооружений.

Выделяют следующие методы расчета физического износа зданий:

- нормативный;

- стоимостной;

- метод срока жизни.

Нормативный метод расчета физического износа предполагает использование нормативных

инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. При начислении амортизации
организации могут руководствоваться постановлением Совмина СССР от 22.10.90 № 1072 «О

единых нормах амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов
народного хозяйства СССР», а по объектам основных средств, принятых к бухгалтерскому учету

начиная с 1 января 2002 - постановлением Правительства РФ от 01.01.02 № 1 «О классификации

основных средств, включаемых в амортизационные группы» (с изменениями от 9 июля, 8 августа
2003 г., 18 ноября 2006 г.).

Физический износ определяется по формуле:

где

физ

- физический износ здания, (%);

- физический износ i-го конструктивного элемента, (%);

- коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-го конструктивного

элемента в общей восстановительной стоимости здания;

- количество конструктивных элементов в здании.

Стоимостной метод определения физического износа заключается в том, что физический

износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых

ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы или здания в

целом, и их восстановительной стоимости.

Суть стоимостного метода определения физического износа заключается в определении затрат

на воссоздание элементов здания.

Порядок оценки фактического физического износа следующий:

- устанавливается состав конкретных конструктивных элементов (или их групп), по которым

определяется общий физический износ. В этот состав включаются все основные несущие

конструкции;

- на основании наличия конкретных повреждений и деформаций определяется величина

физического износа по каждому конструктивному элементу;

- определяется величина общего физического износа здания;

физ

100

ООО «Мурманская оценочная компания «РЕАЛ»

212

183038 г. Мурманск ул. Шмидта, д. 21 офис 6, тел./факс: (8152) 47-35-41

- на основании данных об удельном весе базисной стоимости конструктивного элемента в

общей базисной стоимости здания осуществляется оценка общего физического износа
здания.

Метод срока жизни определения физического износа заключается в том, что общий

накопленный износ здания с точки зрения основных оценочных понятий находится в определенном

соотношении с эффективным возрастом здания и сроком экономической жизни. Это соотношение

можно выразить формулой:

, где:

И(%)

– физический износ в процентах;

ЭВ

– эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического состояния

элементов или здания в целом;

ЭЖ

– типичный срок экономической жизни объекта;

ОСЭЖ – оставшийся срок экономической жизни.

Одним из косвенных методов оценки износа является укрупненная оценка технического

состояния. Этот метод основывается на шкале экспертных оценок. При использовании этого

метода, возможно, описывать объект как поэлементно, так и укрупнено.

Экспертная шкала

для определения физического износа объектов недвижимости методом укрупненной оценки

Состояние объекта

Характеристика физического состояния

Физический

износ, %

Отличное

Практически новый объект

0 - 15

Хорошее

Полностью отремонтированный объект со средними сроками
эксплуатации

15 – 35

Удовлетворительное

Требующий ремонта объект со средними сроками

эксплуатации

35 – 60

Неудовлетворительное Требующий ремонта объект с продолжительными сроками

эксплуатации

60 - 80

Аварийное

Объект с продолжительными сроками эксплуатации.

Проведение ремонта экономически нецелесообразно.
Возможно вторичное использование материалов по
утилизационной стоимости

80- 100

Источник: http://www.valnet.ru/m7-136.phtml

В рамках настоящего отчета оценщик принимает решение применить метод срока жизни.

Эффективный возраст определяется на основе хронологического возраста с учетом

физического состояния, внешнего вида, накопленного износа, экономических факторов

эксплуатации и пр. В зависимости от особенностей эксплуатации объекта эффективный возраст

может отличаться от хронологического в большую или меньшую сторону.

Эффективный возраст рассчитывается по формуле:

, где:

– год оценки;

– год строительства;

КР

– год последнего капитального ремонта.

Год постройки здания, сооружения принят оценщиком в соответствии с полученной от

заказчика информацией, данными, указанными в техническом паспорте ГУПТИ (раздел «Описание
конструктивных элементов здания и определение износа»), письмом ООО «ПТФ «Мурманская» от

21.12.2015 №350.

Согласно предоставленной заказчиком информации (см. Приложение к отчету «Справка о

проведении капитального ремонта основных средств ООО «ПТФ Мурманская) капитальный

ремонт, произведенный на части оцениваемых зданий и сооружений в 2010 г. был выполнен не в

полном объеме. Процент выполненных работ не позволяет отнести их к категории капитального

100

(%)

ОСЭЖ

ЭВ

ЭЖ

ЭВ

КР

ЭВ

ООО «Мурманская оценочная компания «РЕАЛ»

213

183038 г. Мурманск ул. Шмидта, д. 21 офис 6, тел./факс: (8152) 47-35-41

ремонта (за исключением 100%-ного выполнения), поэтому год проведения капитального ремонта

принят оценщиком, как год строительства здания.

Типичный срок экономической жизни.
Типичный срок экономической жизни в данном случае равен нормативному сроку

эксплуатации в зависимости от группы капитальности здания (сооружения). Распределение жилых,

общественных и производственных зданий по группам капитальности, принятое в 1970 году,
приведено в Общей части к сборникам УПВС. Согласно этим Приложениям все здания делятся на

группы в зависимости от материала конструктивных элементов:

Распределение производственных зданий по группам капитальности

Конструктивные

элементы здания

Группы

III

Стены

Сплошная кладка из кирпича, из

крупных блоков или из железобетонных

панелей

Облегченная

кладка из всех

видов кирпича

или из легких

камней

Деревянные,

брусчатые,

рубленные

Деревянные

каркасные,

щитовые,

саманные и

глинобитные

Заполнение фахверка

каркасных стен

Кирпич, шлакобетонные камни и другие

облегченные блоки и камни, крупные

панели, металлические или

асбестоцементные листы

Колонны и столбы

Металлические или

железобетонные

Железобетонные

или кирпичные

Кирпичные или

деревянные

Деревянные

Междуэтажные и

чердачные

перекрытия

Железобетонные

Деревянные

Бесчердачные

перекрытия

Металлические

Железобетонные

Деревянные конструкции

Типичный срок экономической жизни объектов оценки определен на основании Годовых норм

износа по основным фондам учреждений и организаций, состоящих на государственном бюджете
СССР, утв. Госпланом СССР, Министерством финансов СССР, Госстроем СССР и ЦСУ СССР 28

июня 1974 года в соответствии с Постановлением Совета Министров СССР от 11 ноября 1973 г. N

824, и Единых норм амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов
народного хозяйства СССР (далее - Единые нормы), утвержденных постановлением Совета

Министров СССР от 22.10.1990 N 1072.

Группа капитальности зданий принята оценщиком в соответствии с информацией,

расположенной в технических паспортах ГУПТИ, раздел Описание конструктивных элементов

здания и определение износа (см. приложения к настоящему отчету).

В большинстве случаев, расчетный физический износ здания методом срока жизни не

учитывает влияние внешних факторов, что не отражает фактического технического состояния на
момент оценки, поэтому, оценщик счел целесообразным применить экспертный метод (расчет

физического износа по конструктивным элементам), т.е. пересмотреть расчетную величину износа,

определив физический износ относительно каждого конструктивного элемента объекта
недвижимости.

Источником информации о техническом состоянии здания, его отдельных строительных

конструкций и инженерных систем в данной работе послужили материалы натурного обследования,

выполненного с использованием визуальных методов исследований, Акт осмотра имущества ООО

"ПТФ "Мурманская", подлежащего оценке для реализации в рамках конкурсного управления от
23.12.2015 г. (см. Приложение к отчету). Методика такого обследования подробно описана в

"Руководстве по проведению натурных обследований промышленных зданий и сооружений" - 1975

г., в "Правилах оценки физического износа жилых зданий" ВСН 53-86 (р) и в "Положении по
техническому обследованию жилых зданий" ВСН 57-88 (р).

В соответствии с действующей в настоящее время методикой, физический износ здания в

целом определяется принятым в технической инвентаризации методом сложения величин

физического

износа

отдельных

конструктивных

элементов

(по

доле

стоимости

восстановления/замещения каждого из них в общей стоимости здания). При этом признаки

ООО «Мурманская оценочная компания «РЕАЛ»

214

183038 г. Мурманск ул. Шмидта, д. 21 офис 6, тел./факс: (8152) 47-35-41

физического износа оценщик устанавливал путем осмотра (см. Приложение к отчету «Акт осмотра

имущества ООО "ПТФ "Мурманская", подлежащего оценке для реализации в рамках конкурсного
управления от 23.12.2015 г.»). Процент физического износа определяется по всему зданию или

сооружению в целом, поскольку пристроенная часть, является вспомогательной по отношению к
основному строению, имеет с ним одну или более общие капитальные стены и не может

существовать отдельно от него. Таким образом, оценщик выявлял и учитывал параметры, которые

уменьшают полезность здания, и оценивал их влияние на стоимость объекта оценки.

Определение величины физического износа оцениваемых зданий относительно каждого

конструктивного элемента объекта оценки представлено в Приложении к настоящему отчету

«Таблица расчета коэффициента расхождения технических характеристик с учетом отсутствующих
конструктивных элементов и расчета физического износа относительно каждого конструктивного

элемента объекта оценки».

Определение величины физического износа оцениваемых подъездных и внутренних дорог,

площадок и площадочных покрытий, дезплощадок оценщик произвел методом укрупненной оценки

технического состояния руководствуясь визуальным осмотром, предоставленной заказчиком
информацией и Актом осмотра имущества ООО «ПТФ «Мурманская» от 23.12.2015 г. на основании

шкалы экспертных оценок согласно Инструкции по техническому учету сооружений дорожно-

мостового хозяйства в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР, утв. приказом по
МКХ РСФСР от 9 июня 1970 г. N 204 (см. Приложение к отчету).

Руководствуясь визуальным осмотром, предоставленной заказчиком информацией, Актом

осмотра имущества ООО «ПТФ «Мурманская» от 23.12.2015 г. и полученным результатом

расчетного физического износа методом срока жизни определение величины физического износа

оцениваемых сооружений внешнего водоснабжения и канализации оценщик произвел методом
укрупненной оценки технического состояния на основании шкалы экспертных оценок,

опубликованной Международным оценочным консорциумом (МОК) на Интернет-сайте «Портал по

оценочной деятельности» (http://www.valnet.ru/m7-136.phtml) (см. Таблица 50):
- для объектов, с рассчитанным методом срока жизни физическим износом, соответствующем

техническому состоянию объекта – в размере полученного расчетного физического износа;

- для объектов, с рассчитанным методом срока жизни физическим износом не соответствующем

техническому состоянию - в размере верхней границы интервала, соответствующего
техническому состоянию объекта оценки;

- оцениваемые подземные коммуникации и обвалованные сооружения построены в 1975-1984 гг.,

их физический износ, рассчитанный методом срока жизни, составляет 62-100 %. Часть объектов
на дату оценки находится в эксплуатации, часть коммуникаций не эксплуатировалась. В связи с

отсутствием возможности осмотра и определения технического состояния скрытых под землей

объектов оценки оценщик на основании полученной от заказчика информации об эксплуатации
(см. письмо «ПТФ «Мурманская» от 28.10.2015 г.) и произведенных расчетов делает допущение:

- эксплуатируемые на дату оценки подземные коммуникации и обвалованные сооружения

находятся в удовлетворительном состоянии, их физический износ соответствует значению

верхней границы интервала удовлетворительного состояния объекта;

- не эксплуатируемые площадочные сети канализации (Зона К), инв. №0000386, с

рассчитанным методом срока жизни физическим износом 77,5%, находятся в

неудовлетворительном состоянии, их физический износ принимается в границах интервала
неудовлетворительного состояния объекта в размере 78%.

Таблица 50

Шкала экспертных оценок для определения величины физического износа для объектов

недвижимости

Состояние объекта

Характеристика физического состояния

Физический

износ, %

Отличное

Практически новый объект

0 - 15

Хорошее

Полностью отремонтированный объект со средними сроками
эксплуатации

15 – 35

ООО «Мурманская оценочная компания «РЕАЛ»

215

183038 г. Мурманск ул. Шмидта, д. 21 офис 6, тел./факс: (8152) 47-35-41

Удовлетворительное

Требующий ремонта объект со средними сроками
эксплуатации

35 – 60

Неудовлетворительное Требующий ремонта объект с продолжительными сроками

эксплуатации

60 - 80

Аварийное

Объект с продолжительными сроками эксплуатации.
Проведение ремонта экономически нецелесообразно.
Возможно вторичное использование материалов по

утилизационной стоимости

80- 100

Результаты расчета физического износа оцениваемых объектов приведены в Таблице 55.

Определение функционального износа

К функциональному износу относят снижение стоимости имущества, связанное с

несоответствием конструктивных и планировочных решений, строительных стандартов, качества
дизайна, материала изготовления современным требованиям к этим позициям. Функциональный

износ может быть устранимым и неустранимым. Износ считается устранимым, если его устранение

физически возможно и экономически целесообразно.

Причины функционального износа:

- недостатки, требующие добавления элементов;

- недостатки, требующие замены или модернизации элементов;

- сверхулучшения.

Чем больше возраст объекта, тем более вероятно наличие у него функционального износа и,

как следствие, снижение стоимости.

Оцениваемые объекты в настоящее время не утратили своих функциональных свойств и

используются по своему функциональному назначению. Согласно данным технического паспорта

ГУПТИ, предоставленной заказчиком информации, объекты оценки построены в 1974–2008 гг., на

птичнике № 84 (26), инв.№0000303 были произведены работы по капитальному ремонту.

Стоимостным выражением функционального износа является разница между стоимостью

воспроизводства и стоимостью замещения, поскольку расчет последней, согласно определению,

заведомо исключает функциональный износ из рассмотрения

Стоимость воспроизводства определяется затратами на строительство в текущих ценах на

действительную дату оценки точной копии оцениваемого здания, используя такие же строительные
материалы, стандарты и проект. Стоимость замещения – затраты на строительство в текущих ценах

на действительную дату оценки объекта одинаковой полезности с использованием современных

материалов, стандартов, проектов и архитектурных решений.

Величина устранимого износа определяется как разница между потенциальной стоимостью

здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на дату оценки без

обновленных элементов (разница между стоимостью воспроизводства здания и его стоимостью
замещения).

Так как расчет затрат на создание оцениваемых объектов недвижимости произведен методом

сравнительной единицы по Сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости

зданий и сооружений (УПВС) с учетом применявшихся при создании объектов материалов и

технологий определение и применение в дальнейших расчетах величины функционального износа,
приводит к его двойному учету, т.е. к завышению величины накопленного износа. Исходя из

вышеизложенного, оценщик не производил расчет функционального износа.

Определение внешнего износа

Внешний (экономический) износ – износ имущества в результате изменения внешней

экономической ситуации (это потеря в стоимости в результате действия факторов, внешних по

отношению к собственности, таких, как государственное регулирование, возросшая конкуренция,
изменения в снабжении сырьевыми материалами, изменение управленческих концепций, потеря

рынков, потеря рабочей силы и т.д.).

Существует два подхода при определении величины внешнего износа:

- капитализация потери дохода, относящегося к внешнему воздействию;

Оценка недвижимости. Под редакцией проф. Грязновой А.Г. и проф. Федотовой М.А. – М.: Финансы и статистика,

2002.

ООО «Мурманская оценочная компания «РЕАЛ»

216

183038 г. Мурманск ул. Шмидта, д. 21 офис 6, тел./факс: (8152) 47-35-41

- сравнение продаж аналогичных объектов при наличии и отсутствии внешних воздействий.

При достаточном объёме данных второй подход является более предпочтительным.
При применении затратного подхода недоиспользование объекта оценки вследствие внешнего

износа можно оценить с помощью относительных показателей. Обычно таким показателем является

относительный коэффициент недоиспользования:

где: Вфакт и Вном – соответственно фактический и номинальный выпуски продукции (в денежном

выражении) за определённый период времени.

Коэффициент внешнего экономического износа равен:

В то же время существует еще несколько способов, которые заслуживают наибольшего

внимания.

Вариант 1. Расчет на основе загрузки производственных мощностей

Вторым вариантом расчета внешнего износа является вариант, опирающийся не на макро- и

микроэкономические показатели, а на степень загрузки производственных мощностей.

В общем виде расчет производится по следующей формуле:

где ИВн%

внешний износ, %;

ΗФакт

фактическая загрузка производственных мощностей (выпуск продукции), ед.;

ΗМакс

максимальная производственная мощность, ед.

Формула отражает следующее утверждение. Если мощности загружены на 70%, то

присутствует внешний износ не менее 30%. «Не менее», потому что реальное снижение доходности
больше снижение объемов производства, поскольку присутствуют постоянные затраты. В качестве

максимального объема выпуска продукции можно использовать проектную мощность или

максимально-достигнутую с момента запуска комплекса (как правило, в советское время). По
сравнению с предыдущим вариантом, данный лишен такого недостатка, как возможность

получения положительных значений износа, поскольку фактический выпуск продукции никогда не
может быть выше максимального.

Вариант 2. Разбивка на микро и макроэкономические составляющие

Многие сходятся на том, что внешний износ имущественных комплексов возникает

вследствие воздействия макро- и микро- факторов. Предприятия работают на местные рынки.

Снижение платежеспособного спроса в данном конкретном регионе сказывается на доходности

этих предприятий, а соответственно на их стоимости.

Микро-факторами может быть признано несоответствие отраслевым, региональным

показателям показателей загрузки мощностей и доходности на конкретном предприятии. В
сравнительном и доходном подходе это учитывается через соответствующие отраслевые

коэффициенты или напрямую через поток дохода конкретного предприятия. В затратном же

подходе это должно учитываться через внешний износ.

Макроэкономические факторы могут быть учтены через разницу в уровне доходов населения

конкретного региона по сравнению со среднестрановым показателем. Доходность по отраслям

обычно хорошо коррелирует со средними заработными платами по этим отраслям, поэтому
отраслевую составляющую также можно учесть через данный показатель.

где И

Вн.Макро%

макроэкономическая составляющая внешнего износа, %;

ЗП

Страна

средняя заработная плата по России, руб.;

ЗП

Регион

средняя заработная плата в регионе, руб.;

ЗП

Отрасль

средняя заработная плата в отрасли, руб.

Вариант 3. По аналитическим данным

Макро-факторы это общее состояние отрасли, причинами которого является снижение спроса

на продукцию, уменьшение государственных дотаций и прочие факторы, приводящие к снижению

доходности в данной отрасли. То же можно сказать и про экономическую ситуацию в регионе.
Ситуация в отрасли в целом может быть достаточно хорошей, но в местной промышленности, в

)

(

Макс

Факт

ВН

)

(

)

(

Страна

Отрасль

Страна

Регион

Макро

Вн

ЗП

ООО «Мурманская оценочная компания «РЕАЛ»

217

183038 г. Мурманск ул. Шмидта, д. 21 офис 6, тел./факс: (8152) 47-35-41

таких отраслях как сельское хозяйство, пищевая промышленность, швейная промышленность и т.п.

(применительно к малым и средним предприятиям) в отдельных регионах может быть кризис.

Изменение объема производства сельскохозяйственной продукции характеризует индекс

производства продукции сельского хозяйства. Для исчисления индекса производства продукции
сельского хозяйства используется показатель ее объема (всеми сельхозпроизводителями:

сельскохозяйственные организации, крестьянские /фермерские/ хозяйства, индивидуальные

предприниматели, население) в сопоставимых ценах предыдущего года.

Оцениваемые объекты принадлежат ООО «Птицефабрика «Мурманская», основным видом

деятельности которой является промышленное выращивание и переработка птицы. В настоящий
момент ООО «Птицефабрика «Мурманская» производственную деятельность не осуществляет, в

соответствии с Решением Арбитражного суда Мурманской области от 31 октября 2014 г. по делу
№ А42-7252/2014 предприятие признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное

производство.

Согласно данным, опубликованным в Докладе об итогах социально-экономического развития

Мурманской области за январь-июнь 2015 г.

, объем продукции сельского хозяйства Мурманской

области в январе-июне 2015 года составил 1108,3 млн. рублей, индекс сельскохозяйственного

производства – 80,4 % (в среднем по России – 102,9 %). Падение производства обусловлено
снижением к аналогичному периоду прошлого года выпуска скота и птицы на убой (в живом весе)

почти на четверть по причине банкротства крупнейших производителей мяса и птицы в регионе,
молока – на 10,4 % в связи с проведением ведущим производителем молока в Мурманской области

выбраковки коров продуктивностью ниже 12 литров, а также производства яиц - на 12,0 % из-за

выбраковки поголовья несушек на единственном производителе данного вида продукции в
области. За первое полугодие 2015 года государственная поддержка агропромышленного

комплекса Мурманской области из федерального и областного бюджетов составила 146,24 млн.

рублей, что почти в 1,6 раза ниже уровня аналогичного периода 2014 года. Основная причина
снижения финансирования сельхозпредприятий в банкротстве основных получателей субсидий и

отсутствии других претендентов. При этом из федерального бюджета направлено 15,34 млн. рублей
(30,1 % от уровня аналогичного периода 2014 года), из областного – 130,9 млн. рублей (73,4 %).

По предварительным данным Мурманскстата в январе-июне 2015 года среднедушевые

денежные доходы населения увеличились по сравнению с январем-июнем 2014 года на 6,9 % и
составили 33,5 тыс. рублей в месяц.

Согласно представленной на официальном сайте Федеральной службы государственной

статистики информации в 2014 году индекс промышленного производства по Российской
Федерации составил 101,7, индекс промышленного производства Мурманской области – 99,8,

По данным Мурманскстата «Основные показатели агропромышленного комплекса

Мурманской области»

в период с 2013 по 2014 гг. в Мурманской области наблюдается падение

производства продукции сельского хозяйства:

Показатель

2011 г.

2012 г.

2013 г.

2014 г.

Объем продукции сельского хозяйства в
хозяйствах всех категорий в фактически

действовавших ценах, миллионов рублей

3245,3

3345,1

3008,3

2682,2

Индекс сельскохозяйственного производства,
в проц. к предыдущему году

101,8

80,7

82,5

Производство важнейших видов

сельскохозяйственной продукции:

- мясо всех видов в живом весе, тыс. тонн

15,8

19,505

15,5

11,2

- молоко, тыс. тонн

28,5

26,34

25,69

22,2

- яйца, млн. штук

82,4

32,92

18,2

10,5

Поголовье скота и птицы, тыс. голов

Крупный рогатый скот, в том числе

7,8

7,6

7,5

http://minec.gov-

murman.ru/upload/iblock/37a/%D0%94%D0%BE%D0%BA%D0%BB%D0%B0%D0%B4_%D0%A1%D0%AD%D0%A0_

%20%D1%8F%D0%BD%D0%B2%D0%B0%D1%80%D1%8C-

%D0%B8%D1%8E%D0%BD%D1%8C_2015_%D0%9C%D1%83%D1%80%D0%BC%D0%B0%D0%BD%D1%81%D0%

BA%D0%B0%D1%8F_%D0%BE%D0%B1%D0%BB.pdf

http://minec.gov-murman.ru/activities/devel_mo/sub02/sub07/sub02/

ООО «Мурманская оценочная компания «РЕАЛ»

218

183038 г. Мурманск ул. Шмидта, д. 21 офис 6, тел./факс: (8152) 47-35-41

- Коровы

3,92

3,9

4,0

3,7

- Свиньи

44,5

48,2

40,8

35,9

- Птица

723,7

674,9

430,96

412,4

На основании изложенной информации и анализа приведенных данных оценщик делает

допущение о возможности определения величины внешнего (экономического) износа путем
сравнения макро- и микроэкономических показателей в России и Мурманской области: индекса

промышленного производства и индекса производства продукции сельского хозяйства.

Таким образом, расчет величины внешнего износа оцениваемых объектов произведен через

соотношение индексов производства по стране, региону и отрасли:

вн

= 1 – (99,8 /101,7) х (82,5 / 101,7) = 0,2050 или 21 % с учетом округления.

где

Вн.Макро%

макроэкономическая составляющая внешнего износа, %;

ИП

Страна

индекс производства по России, руб.;

ИП

Регион

индекс производства в регионе, руб.;

ИП

Отрасль

индекс производства в отрасли сельского хозяйства Мурманской области, руб.

Таким образом, величина внешнего износа оцениваемых оъектов недвижимости определена

оценщиком в размере 21%.

Накопленный износ определяется по следующей формуле:

, где:

- физический износ;

- функциональный износ;

- внешний (экономический износ).

Результаты расчёта величины накопленного износа представлены в таблице 57.

)

(

)

(

)

(

вн

функц

физ

нак

физ

функц

вн

)

(

)

(

Страна

Отрасль

Страна

Регион

Макро

Вн

ИП

ООО «Мурманская оценочная компания «РЕАЛ»

219

183038 г. Мурманск ул. Шмидта, д. 21 офис 6, тел./факс: (8152) 47-35-41

11.2.3. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Рыночная стоимость оцениваемых зданий (сооружений) определяется путем уменьшения полной восстановительной стоимости с учетом НДС

(18%) на величину накопленного износа (см. Таблица ):

Таблица 51

№

п/п

Инвен-

тарный

номер

Наименование

объекта оценки

Год

постро

йки

Полная

восстановитель

ная стоимость

объекта с

учетом НДС,

руб.

Эффекти

вный

возраст,

лет

Остающи

йся срок

экономич

еской

жизни

объекта,

лет

Нормати

вный

срок, лет

Расчетн

ый

физическ

ий износ,

Физичес

кий

износ, %

Функцио

нальный

износ, %

Внешни

й износ,

Накопле

нный

износ, %

Стоимость с

учетом

накопленного

износа, руб.

Здания

0000048 Автовесовая , инв.№ 0000048 (№425)

1974

3 218 879,46

49,40%

44%

21%

56%

1 416 306,96

0000054 Ангарный склад 1, инв.№ 0000054

(№427)

1978

2 314 953,38

100,00%

51%

21%

61%

902 831,82

0000073 Ангарный склад , инв.№0000073

(№429)

1990

2 702 301,55

100,00%

73%

21%

79%

567 483,33

0000051 Ангарный склад 2 , инв.№: 0000051

(№430)

1991

2 704 128,66

100,00%

73%

21%

79%

567 867,02

0000067 Блок подсобно-производственный

помещение (РММ) , инв.№ 0000067
(№337)

1975

30 939 129,75

48,19%

45%

21%

57%

13 303 825,79

0000384 Дезблок транспортных средств Зона

К-17 190,8 кв.м., инв.№0000384

1984

4 793 208,05

37,35%

66%

21%

73%

1 294 166,17

0000385 Дезблок транспортных средств Зона

Л-2 184,0 кв.м., инв.№0000385

1985

4 917 784,00

36,14%

67%

21%

74%

1 278 623,84

0000047 Здание ПВП-РММ , инв.№ 0000047

(№45)

1988

15 294 234,10

32,53%

46%

21%

57%

6 576 520,66

Здание птичника без документов

1982

37 261 705,34

39,76%

70%

21%

76%

8 942 809,28

10 0000304 Здание птичника № 81, 1250,3 кв. м,

св. 51-АВ №132127, инв.№0000304

1974

15 633 645,49

49,40%

83%

21%

87%

2 032 373,91

11 0000383 Инкубаторий-2 1651,4 кв.м. птф

"Снежная", инв.№0000383

1985

34 619 812,75

36,14%

67%

21%

74%

9 001 151,32

12 0000128 Контрольно-пропускная будка,

инв.№0000128

1974

25 953,32

-31

100,00%

50%

21%

61%

10 121,79

13 0000127 Контрольно-пропускная будка,

инв.№0000127

1974

245 323,22

49,40%

73%

21%

79%

51 517,88

14 0000064 Мойка автомашин , инв.№ 0000064

(№428)

1990

3 949 416,09

30,12%

80%

21%

84%

631 906,57

15 0000062 Пероцех-бытовое помещение инв.№

0000062 (№411)

1974

2 599 134,87

49,40%

46%

21%

57%

1 117 627,99

)

(

)

(

)

(

вн

функц

физ

нак

ООО «Мурманская оценочная компания «РЕАЛ»

220

183038 г. Мурманск ул. Шмидта, д. 21 офис 6, тел./факс: (8152) 47-35-41

№

№
п/п

Инвен-

тарный

номер

Наименование

объекта оценки

Год

постро

йки

Полная

восстановитель

ная стоимость

объекта с

учетом НДС,

руб.

Эффекти

вный

возраст,

лет

Остающи

йся срок

экономич

еской

жизни

объекта,

лет

Нормати

вный

срок, лет

Расчетн

ый

физическ

ий износ,

Физичес

кий

износ, %

Функцио

нальный

износ, %

Внешни

й износ,

Накопле

нный

износ, %

Стоимость с

учетом

накопленного

износа, руб.

16 0000303 Птичник № 84 (26), инв.№0000303

1975

28 447 934,40

48,19%

47%

21%

58%

11 948 132,45

17 0000301 Птичник № 88, 1754,3 кв. м, св. 51-АВ

№ 132142, инв.№0000301

1974

37 239 987,38

49,40%

97%

21%

98%

744 799,75

18 0000369 Птичник К- 1 1714,8 кв.м.,

инв.№0000369

1985

10 780 063,28

36,14%

86%

21%

89%

1 185 806,96

19 0000370 Птичник К- 2 1716,4 кв.м.,

инв.№0000370

1985

12 288 023,25

36,14%

84%

21%

87%

1 597 443,02

20 0000371 Птичник К- 3 1709,2 кв.м.,

инв.№0000371

1985

27 274 853,70

36,14%

84%

21%

87%

3 545 730,98

21 0000372 Птичник К- 4 1717,5 кв.м.,

инв.№0000372

1985

36 694 158,07

36,14%

62%

21%

70%

11 008 247,42

22 0000373 Птичник К- 5 1708,7 кв.м.,

инв.№0000373

1985

37 224 203,83

36,14%

56%

21%

65%

13 028 471,34

23 0000374 Птичник К- 6 1713,0 кв.м.,

инв.№0000374

1986

36 278 489,65

34,94%

61%

21%

69%

11 246 331,79

24 0000375 Птичник К- 7 1708,9 кв.м.,

инв.№0000375

1985

37 277 201,56

36,14%

61%

21%

69%

11 555 932,48

25 0000376 Птичник К- 8 1705,2 кв.м.,

инв.№0000376

1985

35 789 188,52

36,14%

64%

21%

72%

10 020 972,79

26 0000377 Птичник К- 9 1706,0 кв.м.,

инв.№0000377

1985

36 238 521,53

36,14%

62%

21%

70%

10 871 556,46

27 0000378 Птичник К-10 1708,2 кв.м.,

инв.№0000378

1985

37 741 950,84

36,14%

63%

21%

71%

10 945 165,74

28 0000379 Птичник К-11 1709,3 кв.м.,

инв.№0000379

1985

37 138 592,13

36,14%

62%

21%

70%

11 141 577,64

29 0000380 Птичник К-12 1708,9 кв.м.,

инв.№0000380

1985

37 052 980,43

36,14%

62%

21%

70%

11 115 894,13

Птичник б\н (Птичник №10 (12) св.
51-АБ № 034571 )

1982

37 261 705,34

39,76%

70%

21%

76%

8 942 809,28

31 0000389 Санблок на 30 человек (Зона К) 195

кв.м., инв.№0000389

1985

9 553 190,91

36,14%

75%

21%

80%

1 910 638,18

32 0000065 Санпропускник склада тары , инв.№

0000065 (№414)

1975

6 091 368,57

48,19%

42%

21%

54%

2 802 029,54

33 0000072 Склад подстилки №1 инв.№ 0000072

(№423)

1974

9 480 106,36

49,40%

39%

21%

52%

4 550 451,05

ООО «Мурманская оценочная компания «РЕАЛ»

221

183038 г. Мурманск ул. Шмидта, д. 21 офис 6, тел./факс: (8152) 47-35-41

№

№
п/п

Инвен-

тарный

номер

Наименование

объекта оценки

Год

постро

йки

Полная

восстановитель

ная стоимость

объекта с

учетом НДС,

руб.

Эффекти

вный

возраст,

лет

Остающи

йся срок

экономич

еской

жизни

объекта,

лет

Нормати

вный

срок, лет

Расчетн

ый

физическ

ий износ,

Физичес

кий

износ, %

Функцио

нальный

износ, %

Внешни

й износ,

Накопле

нный

износ, %

Стоимость с

учетом

накопленного

износа, руб.

34 0000050 Склад подстилки №2 инв.№ 0000050

(№424)

1975

5 282 514,71

48,19%

64%

21%

72%

1 479 104,12

35 0000066 Склад тары , инв.№ 0000066 (№415)

1975

5 971 538,36

48,19%

68%

21%

75%

1 492 884,59

36 0000075 Служебно-бытовое здание на 30 чел.,

инв.№0000075

1975

6 466 675,38

48,19%

61%

21%

69%

2 004 669,37

000043 Служебно-бытовое здание , инв.№

0000043 (№422)

1974

1 417 743,54

49,40%

49%

21%

60%

567 097,42

000074 Столярный цех (столярка) , инв.№

0000074 (№416)

1975

6 161 269,51

48,19%

63%

21%

71%

1 786 768,16

000022 Хлораторная (КОС) , инв.№ 0000022

(№554)

1976

2 316 816,11

46,99%

64%

21%

72%

648 708,51

000040 Хлораторная с оборудованием , инв.№

0000040 (№421)

1974

2 739 978,86

49,40%

60%

21%

68%

876 793,24

41 0000277 Насосная станция 1-го подъема

(водозабор) св 51-АВ №131903,

инв.№0000277

1974

5 903 911,42

49,40%

48%

21%

59%

2 420 603,68

000029 Насосная станция , инв.№ 0000029

(№538)

1976

2 052 086,71

46,99%

35%

21%

49%

1 046 564,22

43 0000317 Здание закрытой стоянки (сооружение

автопарка), инв.№0000317

1975

45 200 107,68

48,19%

59%

21%

68%

14 464 034,46

Сооружения

44 0000063 Автодорога 1,2 новая зона, инв.№

0000063 (№372)

1982

34 736 849,38

100,00%

40%

21%

53%

16 326 319,21

45 0000008 Автодорога № 4 в зоне выращивания,

инв.№0000008

1982

2 059 032,87

100,00%

40%

21%

53%

967 745,45

46 0000007 Автодорога зоны А,Л,К,Т,

инв.№0000007

1974

6 228 303,26

82,00%

40%

21%

53%

2 927 302,53

47 0000038 Блок емкостей , инв.№ 0000038

(№544)

1976

21 901 169,14

97,50%

60%

21%

68%

7 008 374,12

48 0000037 Блок емкостей , инв.№ 0000037

(№529)

1976

13 284 437,17

97,50%

60%

21%

68%

4 251 019,89

49 0000126 Внутриплощадочные автодороги на

территории, инв.№0000126

1974

30 381 462,04

100,00%

40%

21%

53%

14 279 287,16

50 0000388 Внутриплощадочная дорога (Зона К)

2021 кв.м., инв.№0000388:

1985

29 765 915,96

100,00%

40%

21%

53%

13 989 980,50

ООО «Мурманская оценочная компания «РЕАЛ»

222

183038 г. Мурманск ул. Шмидта, д. 21 офис 6, тел./факс: (8152) 47-35-41

№

№
п/п

Инвен-

тарный

номер

Наименование

объекта оценки

Год

постро

йки

Полная

восстановитель

ная стоимость

объекта с

учетом НДС,

руб.

Эффекти

вный

возраст,

лет

Остающи

йся срок

экономич

еской

жизни

объекта,

лет

Нормати

вный

срок, лет

Расчетн

ый

физическ

ий износ,

Физичес

кий

износ, %

Функцио

нальный

износ, %

Внешни

й износ,

Накопле

нный

износ, %

Стоимость с

учетом

накопленного

износа, руб.

51 0000031 Внутриплощадочные автодороги ,

инв.№0000031 (№547)

1974

3 027 826,08

100,00%

40%

21%

53%

1 423 078,26

52 0000032 Водоизмерительный лоток , инв.№: 32

(№481)

1976

39 795,10

100

39,00%

39%

21%

52%

19 101,65

53 0000059 Дезплощадка А-173 инв.№ 0000059

(№369)

1988

132 164,20

54,00%

40%

21%

53%

62 117,17

54 0000060 Дезплощадка Е-24 инв.№ 0000060

(№408)

1987

100 921,35

56,00%

40%

21%

53%

47 433,03

55 0000080 Дорога к поселку св 51-АВ № 131646

(6038 кв.м), инв.№0000080

1988

14 610 984,47

90,00%

40%

21%

53%

6 867 162,70

56 0000020 Иловые площадки , инв.№ 0000020

(№526)

1976

7 738 702,63

100,00%

60%

21%

68%

2 476 384,84

57 0000017 Камера бытовых стоков , инв.№

0000017 (№545)

1976

674 786,41

78,00%

60%

21%

68%

215 931,65

58 0000018 Камера опорожнения блока емкостей ,

инв.№ 0000018 (№532)

1976

669 778,66

97,50%

60%

21%

68%

214 329,17

59 0000019 Камера подогрева остатка , инв.№

0000019 (№533)

1976

538 271,93

78,00%

60%

21%

68%

172 247,02

60 0000387 Канализационный коллектор (от з.К

до з.В) 471 кв.м, инв.№0000387

1984

7 467 596,17

77,50%

60%

21%

68%

2 389 630,77

61 0000021 Межплощадочные сети

напорн.канализац., инв.№: 21 (№540)

1975

14 138 240,46

80,00%

60%

21%

68%

4 524 236,95

62 0000061 Ограждение инв. № 0000061

2008

13 941 071,82

23,33%

60%

21%

68%

4 461 142,98

63 0000025 Песковая площадка , инв.№ 0000025

(№527)

1976

1 507 764,49

100,00%

60%

21%

68%

482 484,64

64 0000288 Площадка для мойки а/машин,

инв.№0000288

1987

696 913,47

93,33%

40%

21%

53%

327 549,33

65 0000319 Площадка для мойки с/х машин А169,

инв.№0000319

1987

1 161 522,44

93,33%

40%

21%

53%

545 915,55

66 0000167 Площадки внутри фабрики,

инв.№0000167

1975

17 037 306,26

80,00%

40%

21%

53%

8 007 533,94

67 0000168 Площадочные автодороги,

инв.№0000168

1974

4 289 305,74

100,00%

40%

21%

53%

2 015 973,70

68 0000026 Площадочные дороги , инв.№

0000026 (№552)

1974

3 393 461,77

100,00%

40%

21%

53%

1 594 927,03

ООО «Мурманская оценочная компания «РЕАЛ»

223

183038 г. Мурманск ул. Шмидта, д. 21 офис 6, тел./факс: (8152) 47-35-41

№

№
п/п

Инвен-

тарный

номер

Наименование

объекта оценки

Год

постро

йки

Полная

восстановитель

ная стоимость

объекта с

учетом НДС,

руб.

Эффекти

вный

возраст,

лет

Остающи

йся срок

экономич

еской

жизни

объекта,

лет

Нормати

вный

срок, лет

Расчетн

ый

физическ

ий износ,

Физичес

кий

износ, %

Функцио

нальный

износ, %

Внешни

й износ,

Накопле

нный

износ, %

Стоимость с

учетом

накопленного

износа, руб.

69 0000386 Площадочные сети канализации (Зона

К) 762,0 кв.м., инв.№0000386

1984

4 809 325,29

77,50%

78%

21%

83%

817 585,30

70 0000027 Подъездная дорога к КОС , инв.№

0000027 (№553)

1976

645 827,43

100,00%

40%

21%

53%

303 538,89

71 0000289 Покрытие площадок, инв.№0000289

1980

4 986 263,72

70,00%

40%

21%

53%

2 343 543,95

72 0000028 Приемная камера, инв.№0000028

1976

14 385,56

78,00%

60%

21%

68%

4 603,38

73 0000016 Распределительная камера , инв.№

0000016 (№531)

1976

136 662,79

78,00%

60%

21%

68%

43 732,09

74 0000013 Резервуар В 27 , инв.№ 0000013

(№537)

1975

2 998 949,27

100,00%

60%

21%

68%

959 663,77

75 0000014 Резервуар усреднитель , инв.№: 14

(№535)

1976

14 132 943,99

97,50%

60%

21%

68%

4 522 542,08

76 0000012 Резервуар , инв.№ 0000012 (№536)

1976

6 760 857,79

97,50%

60%

21%

68%

2 163 474,49

77 0000015 Соединительные лотки , инв.№

0000015 (№534)

1976

39 795,10

100

39,00%

39%

21%

52%

19 101,65

000071 Станция перекачки конденсата ,

инв.№ 0000071 (№559)

1975

4 449 141,14

48,19%

80%

21%

84%

711 862,58

79 0000039 Технологические коммуникации ,

инв.№:39 (№541)

1975

92 087 028,11

80,00%

60%

21%

68%

29 467 849,00

Итого:

1 115 169 536

349 599 060

ООО «Мурманская оценочная компания «РЕАЛ»

224

183038 г. Мурманск ул. Шмидта, д. 21 офис 6, тел./факс: (8152) 47-35-41

11.3. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный

участок и стоимости объекта капитального строительства, расчет рыночной стоимости
недвижимого имущества в рамках затратного подхода производится по формуле:

Сзатр.

= Сз

(Сз – Инак.)

+ Сзу

Таким образом, основываясь на произведенных расчетах рыночная стоимость объекта оценки

с учетом права аренды расположенного под объектом оценки земельного участка составляет:

Таблица 52

№

п/

Инвен-

тарный

номер

Наименование

объекта оценки

Стоимость с

учетом

накопленного

износа, руб.

Рыночная

стоимость

права аренды

земельного

участка под

объектом

оценки, руб.

Рыночная

стоимость

объекта оценки

с учетом права

аренды

земельного

участка , руб.

Итого рыночная

стоимость

объекта оценки,

с учетом

округления,

руб.

Здания

1 0000048 Автовесовая , инв.№ 0000048

(№425)

1 416 306,96

6 273,00

1 422 273,00

1 422 000

2 0000054 Ангарный склад 1, инв.№ 0000054

(№427)

902 831,82

18 309,00

921 309,00

921 000

3 0000073 Ангарный склад , инв.№0000073

(№429)

567 483,33

15 096,00

582 096,00

582 000

4 0000051 Ангарный склад 2 , инв.№: 0000051

(№430)

567 867,02

15 096,00

583 096,00

583 000

5 0000067 Блок подсобно-производственный

помещение (РММ) , инв.№ 0000067
(№337)

13 303 825,79 114 240,00

13 418 240,00

13 418 000

6 0000384 Дезблок транспортных средств Зона

К-17 190,8 кв.м., инв.№0000384

1 294 166,17

11 577,00

1 305 577,00

1 306 000

7 0000385 Дезблок транспортных средств Зона

Л-2 184,0 кв.м., инв.№0000385

1 278 623,84

11 526,00

1 290 526,00

1 291 000

8 0000047 Здание ПВП-РММ , инв.№ 0000047

(№45)

6 576 520,66

51 918,00

6 628 918,00

6 629 000

Здание птичника без документов

8 942 809,28

93 636,00

9 036 636,00

9 037 000

10 0000304 Здание птичника № 81, 1250,3 кв. м,

св. 51-АВ №132127, инв.№0000304

2 032 373,91

69 462,00

2 101 462,00

2 101 000

11 0000383 Инкубаторий-2 1651,4 кв.м. птф

"Снежная", инв.№0000383

9 001 151,32

91 494,00

9 092 494,00

9 092 000

12 0000128 Контрольно-пропускная будка,

инв.№0000128

10 121,79

183,60

10 183,60

10 000

13 0000127 Контрольно-пропускная будка,

инв.№0000127

51 517,88

464,10

52 464,10

52 000

14 0000064 Мойка автомашин , инв.№ 0000064

(№428)

631 906,57

8 619,00

640 619,00

641 000

15 0000062 Пероцех-бытовое помещение инв.№

0000062 (№411)

1 117 627,99

6 477,00

1 124 477,00

1 124 000

16 0000303 Птичник № 84 (26), инв.№0000303

11 948 132,45

91 004,40

12 039 004,40

12 039 000

17 0000301 Птичник № 88, 1754,3 кв. м, св. 51-

АВ № 132142, инв.№0000301

744 799,75

97 920,00

842 920,00

843 000

18 0000369 Птичник К- 1 1714,8 кв.м.,

инв.№0000369

1 185 806,96

91 749,00

1 277 749,00

1 278 000

19 0000370 Птичник К- 2 1716,4 кв.м.,

инв.№0000370

1 597 443,02

91 698,00

1 688 698,00

1 689 000

20 0000371 Птичник К- 3 1709,2 кв.м.,

инв.№0000371

3 545 730,98

92 055,00

3 638 055,00

3 638 000

21 0000372 Птичник К- 4 1717,5 кв.м.,

инв.№0000372

11 008 247,42

92 208,00

11 100 208,00

11 100 000

22 0000373 Птичник К- 5 1708,7 кв.м.,

инв.№0000373

13 028 471,34

91 851,00

13 119 851,00

13 120 000

23 0000374 Птичник К- 6 1713,0 кв.м.,

инв.№0000374

11 246 331,79

92 055,00

11 338 055,00

11 338 000

24 0000375 Птичник К- 7 1708,9 кв.м.,

инв.№0000375

11 555 932,48

91 800,00

11 647 800,00

11 648 000

25 0000376 Птичник К- 8 1705,2 кв.м.,

инв.№0000376

10 020 972,79

91 902,00

10 112 902,00

10 113 000

Отчёт № И-024/08/2015-2 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества «Птицефабрика «Мурманская» - часть 14