Отчёт № И-024/08/2015-2 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества «Птицефабрика «Мурманская»

Величина корректировки рассчитана, как среднее значение соотношений цены объекта,

предлагаемого к продаже в декабре 2015 г. и стоимости аналогичного объекта, предлагаемого к
продаже в марте/ мае 2015 г.: Цдек / Цан – 1.

Таким образом, величина корректировки на дату продажи для аналогов № 1 и 3 принимается в

размере (-6%) и (-3%) соответственно.

Поправка на торг. Анализируя текущую ситуацию на рынке недвижимости, информацию,

полученную от сотрудников риэлтерских компаний и других участников рынка, оценщик счёл

необходимым внести дополнительную корректировку. Она связана с тем, что реальные сделки по
купле-продаже объектов недвижимости несколько отличаются от цен предложения, т.к. цена

оферты, как правило, изначально несколько завышена на т.н. «торг». Однако, в ряде случаев, цена
оферты и цена сделки могут совпадать. Скидка на торг зависит от объемов и активности

соответствующего сегмента рынка. Чем меньше активность рынка, тем больше может быть скидка

на торг. Но в большинстве случаев она не превышает 10% для жилых объектов и 15-20% для
объектов коммерческой и промышленной недвижимости, земельных участков. Величина

корректировки для каждого аналога определена на основе данных Справочника оценщика

недвижимости под ред. Л.А.Лейфера

(см. Таблица 48), рассчитанных на базе профессиональных

знаний, личного опыта, интуиции, суждений относительно параметров рынка недвижимости

группы оценщиков, приравниваемых к экспертам.

Таблица 48

Скидки на цены предложений.

Величина корректировки на торг

Скидка на торг, %

Активный рынок

Неактивный рынок

Среднее

Расширенный

интервал

Среднее

Расширенный

интервал

Цены объектов

Земельные участки под

индустриальную застройку

15%

23%

Земельные участки под офисно-
торговую застройку

11%

14%

23%

Земельные участки
сельскохозяйственного назначения

13%

20%

30%

Учитывая текущее состояние рынка коммерческой недвижимости, вид недвижимости, рынок

продажи объектов рассматриваем как неактивный. Величину корректировки принимаем по

среднему значению для неактивного рынка в размере 20%.

Местоположение и окружение.

Местоположение - необходимый элемент сравнения

сопоставимых продаж, поскольку оказывает существенное воздействие на стоимость оцениваемого
объекта. Корректировка на местоположение требуется, когда географическое положение объекта

сравнения отличается от положения объекта оценки. Если сопоставимый земельный участок

находится в том же районе, что и объект оценки, поправки, как правило, не вносятся.
Рассматриваемые земельные участки расположены в Кольском районе Мурманской области, п.

Молочный. Согласно имеющейся информации, все объекты, принятые в качестве аналогов,

расположены в Кольском районе Мурманской области, поэтому введение корректировки в
стоимость аналогов не требуется.

Целевое назначение, разрешенное использование. Данная поправка вводится в цены объектов

аналогов, если их назначение отличается от оцениваемого объекта, рассчитывается, как правило, на

основе информации о парных продажах земельных участков. Рассматриваемые земельные участки

имеют категорию земель – земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов;
разрешенное использование – земли сельскохозяйственного использования под птицефабрику.

Согласно имеющейся информации, принятые в качестве аналогов земельные участки из земель

сельскохозяйственного назначения, предназначены для сельскохозяйственного использования под
ведение крестьянско-фермерских хозяйств. Земли сельскохозяйственного использования и

назначения, могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания
защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с

сельскохозяйственным производством целей, личное подсобное хозяйство, крестьянское

(фермерское) хозяйство, огородничество.

Справочник оценщика недвижимости: Том 3. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков.

Издание третье актуализированное и расширенное /Под ред. Лейфера Л.А. – Нижний Новгород, 2014.

Применительно к каждой территориальной зоне Градостроительными регламентами

устанавливаются основные и условно разрешенные виды использования земельных участков и
объектов капитального строительства. Допускается размещение двух и более основных и условно

разрешенных видов использования в пределах одного земельного участка.

Виды разрешенного использования земельных участков, принятых в качестве аналогов,
допускаются Правилами землепользования и застройки муниципального образования «Городское

поселение Молочный» (инв. №2555н/с, ФГУП «РосНИПИ Урбанистики», 2011 г.,

http://xn--

c1amfdgebe0fxb.xn--p1ai/index.php?option=com_content&view=article&id=703&Itemid=73

) в территориальной

зоне размещения оцениваемых земельных участков. В связи с тем, что объекты, принятые в качестве

аналогов, сопоставимы с оцениваемыми объектами, введение корректировок в стоимость аналогов
не производилось.

Поправка на площадь. Оцениваемые земельные участки находятся под объектами

недвижимости – здания ООО «ПТФ «Мурманская». Величина площади земельных участков,

необходимых для эксплуатации объектов оценки рассчитана оценщиком, как застроенная площадь

(см. технический паспорт ГУПТИ, раздел. 2 «Экспликация земельного участка») в размере от 44 до
2524 кв. м. Площадь объектов аналогов составляет 319 000; 24 000 и 12 000 кв.м. Как правило,

большие по размеру земельные участки стоят несколько дешевле в расчете на единицу площади,

чем меньшие по размеру участки. В связи с тем, что аналоги различаются с объектом оценки по
площади, в их стоимость требуется введение соответствующей корректировки. Размер

корректировки на разницу в площади между объектом оценки и объектом-аналогом определен с
помощью приведенной в Справочнике оценщика под редакцией Л.А. Лейфера

матрицы (см.

Таблица 49). Установив диапазон значений площади оцениваемого объекта и диапазон для объекта

аналога, в соответствующем поле матрицы находится поправка на площадь для каждого аналога.

Таблица 49

Корректирующие коэффициенты. Фактор масштаба

Справочник оценщика недвижимости: Том 3. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков.

Издание третье актуализированное и расширенное /Под ред. Лейфера Л.А. – Нижний Новгород, 2014.

Диапазон площадей объекта аналога, га

Диапазон площадей объекта оценки, га

<10

10-30

30-100

>100

Объекты сельскохозяйственного

назначения

<10

1,00

0,97

0,87

0,79

10-30

1,03

1,00

0,89

0,81

30-100

1,15

1,13

1,00

0,91

>1000

1,27

1,23

1,10

1,00

Исходя из вышеизложенного оценщик вносит корректирующий коэффициент в стоимость 1 кв. м

объектов-аналогов.

Инженерные коммуникации. Современные инженерные сети и коммуникации включают в

себя различные системы, которые обеспечивают жизнедеятельность промышленных, коммунально-

бытовых предприятий, а также простого населения. К инженерным системам и коммуникациям
относят внешние и внутренние системы электроснабжения, внутренние системы теплоснабжения,

то есть линии горячего водоснабжения и отопления зданий, а также системы канализации,
водоснабжения. Введение поправки требуется в случае, когда в сравнении с объектами аналогами,

объект оценки в большей или меньшей мере обеспечен инженерными сетями и коммуникациями.

Рассматриваемые земельные участки расположены в п. Молочный Кольского района Мурманской
области, имеют в своем распоряжении все необходимые коммуникации (электричество,

водоснабжение и канализация). Согласно имеющейся информации все объекты, принятые в

качестве аналогов, обеспечены такими коммуникациями, как электричество у границ участков. В
связи с отличием от объекта оценки по составу коммуникаций, в стоимость аналогов №1, 2 и 3

требуется введение корректировок. Величина корректировки на наличие на земельном участке
водоснабжения и канализации для каждого аналога определена на основе данных Справочника

оценщика недвижимости под ред. Л.А.Лейфера

в размере (15%), как отношение удельной цены

земельных участков обеспеченных водоснабжением и канализацией к удельной цене аналогичных
участков, не обеспеченных водоснабжением и канализацией.

На основании данных, представленных по результатам опроса специалистов в области оценки

и стоимостной экспертизы в Электронном справочнике оценщика на сайте «Оценщики и эксперты»
(http://ocenschiki-i-eksperty.ru/indicators-2/118-korrektirovka-na-nalichie-elektrosnabzheni

ya-dlya-

zemelnyh-uchastkov-prednaznachennyh-dlya-selskohozyajstvennogo-ispolzovaniya-perehod-ot-cen-zu-
bez-k-cenam-zu-s-nalichiem-elektrosnabzheniya-v-procent#s=1&f=1), величина корректировки на

наличие электроснабжения принята для каждого аналога в размере (8%).

Суммарная корректировка на инженерные коммуникации составит: 8 + 15 = 23%

Транспортная доступность. Рассматриваемые земельные участки расположены не далеко от

транспортной магистрали. Согласно имеющейся информации, все объекты, принятые в качестве

аналогов, так же расположены недалеко от транспортных магистралей, поэтому в их стоимость
введение корректировок не требуется.

Расчет величины корректировки по следующим поправкам:

- период времени, оставшийся до окончания срока действия договора аренды;

- величина арендной платы, предусмотренная договором аренды;

- порядок и условия внесения (в том числе периодичность) и изменения арендной платы,

предусмотренные договором аренды;

Справочник оценщика недвижимости: Том 3. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков.

Издание третье актуализированное и расширенное /Под ред. Лейфера Л.А. – Нижний Новгород, 2014.

- необходимость получения согласия собственника на совершение сделки с правом

аренды;

- наличие у арендатора права выкупа арендованного земельного участка;

- наличие у арендатора преимущественного права на заключение нового договора

аренды земельного участка по истечении срока договора аренды;

производится, как правило, методом парных продаж. Однако в условиях не развитости рынка

купли-продажи земельных участков в Мурманской области у оценщика отсутствует возможность
применения метода парных продаж. Так же, в виду ограниченности рынка, нет наблюдений по

статистике влияния данных параметров на стоимость продажи земельных участков. В связи с этим,

оценщик принимает решение по данным поправкам расчет величины корректировки не
производить.

Все вышеперечисленные поправки являются независимыми процентными корректировками,

которые необходимо применить к цене предложения объектов-аналогов.

Полученным после внесения корректировок стоимостям-индикаторам объектов-аналогов

путем взвешенного усреднения были присвоены весовые доли. При этом удельные веса

присваиваются скорректированным ценам аналогов в зависимости от количества внесенных
корректировок, их абсолютной величины. Так как каждая внесенная поправка снижает точность

расчетов, наиболее близким аналогам, к которым было внесено минимальное значение поправок,
присваивается наибольший удельный вес. Удельные веса (весовые коэффициенты), в сумме равные

единице, определяются по формуле:

gj =

, где

gj - удельный вес (весовой коэффициент) для j-го объекта-аналога;

N - количество объектов-аналогов;

j - порядковый номер объекта-аналога;
nj - абсолютная валовая коррекция для i-го объекта-аналога.

Все необходимые расчеты с указанием величины примененных корректировок, приведены

оценщиком в Таблице 47.

Таким образом, скорректированная стоимость 1 кв.м. в размере 51 (Пятьдесят один) рубль,

умноженная на площадь и будет величиной рыночной стоимости права аренды рассматриваемых

земельных участков. Результаты расчета представлены в Таблице 48

В соответствии с договором на оказание услуг по оценке, оценке подлежат здания,

находящиеся в собственности ООО «Птицефабрика «Мурманская» для реализации в рамках
конкурсного управления. Оцениваемые здания и сооружения расположены на нескольких

земельных участках. Информацией о том, будут ли продаваться здания единым лотом, оценщик не

располагает. Так же нет информации о том, сколько кв.м. земельного участка относится к каждому
конкретному зданию, сооружению. В действующем законодательстве вопрос о размере выкупаемых

под зданиями и сооружениями участков четко не определен. Если следовать букве закона, то из п.

1 ст. 36 ЗК РФ можно сделать вывод, что собственник здания имеет исключительное право на выкуп
земли, расположенной только под зданием, т.е. в рамках его периметра («пятна застройки»). Вместе

с тем, в п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 1 ст. 552 ГК РФ указано, что при переходе права собственности на
здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно

приобретает право на использование соответствующей частью земельного участка, занятой

зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования. На практике собственнику
здания предоставляется земля не только в рамках периметра здания, но и земля, расположенная

рядом с ним и необходимая для эксплуатации здания. В абз. 2 пункта 7 ст. 36 ЗК РФ, который

посвящен вопросам установления границ и размеров выделяемых земельных участков,
установлено, что «границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически

используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и
градостроительного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются с учетом

красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ

земельного участка». Кроме того, в соответствии с п. 5 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N

÷÷

çç

178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» границы участка,

подлежащего отчуждению, определяются на основании плана земельного участка,
предоставляемого покупателем и удостоверенного органом, осуществляющим деятельность по

ведению государственного земельного кадастра. К сожалению, более четких критериев

определения размеров земельных участков, подлежащих передаче собственнику недвижимости в
порядке, предусмотренном ст. 36 ЗК РФ, действующее законодательство не содержит.

В связи с этим, величина площади земельного участка, необходимого для эксплуатации здания

(сооружения) принята оценщиком, как застроенная площадь на основании данных раздела 2
«Экспликация земельного участка» Технического паспорта ГУПТИ. В случае отсутствия

Технического паспорта ГУПТИ или сведений в нем необходимую для эксплуатации сооружения
площадь земельного участка оценщик определил с учетом обочины, охранной зоны на основании

имеющейся информации, Региональных нормативов градостроительного проектирования

Мурманской области, утв. приказом Министерства строительства и территориального развития
Мурманской области от 23 июня 2015 г. N 133 (см. Приложение «Расчет площади земельного

участка под объектом оценки»).

В соответствии с пп. 6 п. 2 ст. 146 налогового кодекса РФ, операции по реализации земельных

участков не признаются объектом налогообложения НДС. Однако, следует отметить, что данное

положение распространяется только на продажу прав собственности на земельные участки,
поскольку под реализацией, в соответствии со статьей 39 НК РФ понимается переход права

собственности. Как известно, на российском рынке недвижимости достаточно распространена
ситуация переуступки прав аренды на земельные участки или другими словами – «продажа прав

аренды». Это касается как незастроенных участков, так и земель под зданиями и сооружениями,

поскольку при продаже объектов недвижимости покупатель также получает права на земельные
участки. Продажа прав аренды не является реализацией, поскольку не подразумевает перехода

права собственности. Следовательно, при операциях по передаче (продаже, переуступке) права на

заключение договора аренды возникает обязательство по уплате НДС.

Согласно подпункту 15 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса РФ объектом

налогообложения в целях исчисления и уплаты налога на добавленную стоимость (НДС) не
признаются операции по реализации имущества и (или) имущественных прав должников,

признанных в соответствии с законодательством Российской Федерации несостоятельными

(банкротами).

Вывод: рыночная стоимость права аренды земельных участков, расположенных под

оцениваемыми зданиями и сооружениями Общества с ограниченной ответственностью

«Птицефабрика «Мурманская», определенная в рамках затратного подхода, составляет, с

учетом округления:

Таблица 48

№№

п/п

Инвен-

тарный

номер

Наименование

объекта оценки

Площадь

земельного

участка

застроенная,

кв.м.

Рыночная

стоимость

права аренды

1 кв.м

земельного

участка, руб.

Рыночная

стоимость

права аренды

земельного

участка под

объектом

оценки, руб.

Здания

0000048 Автовесовая , инв.№ 0000048 (№425)

123

51,00

6 273,00

0000054 Ангарный склад 1, инв.№ 0000054 (№427)

359

51,00

18 309,00

0000073 Ангарный склад , инв.№0000073 (№429)

296

51,00

15 096,00

0000051 Ангарный склад 2 , инв.№: 0000051 (№430)

296

51,00

15 096,00

0000067 Блок подсобно-производственный

помещение (РММ) , инв.№ 0000067 (№337)

2240

51,00

114 240,00

0000384 Дезблок транспортных средств Зона К-17

190,8 кв.м., инв.№0000384

227

51,00

11 577,00

0000385 Дезблок транспортных средств Зона Л-2 184,0

кв.м., инв.№0000385

226

51,00

11 526,00

0000047 Здание ПВП-РММ , инв.№ 0000047 (№45)

1018

51,00

51 918,00

Здание птичника без документов

1836

51,00

93 636,00

0000304 Здание птичника № 81, 1250,3 кв. м, св. 51-АВ

№132127, инв.№0000304

1362

51,00

69 462,00

0000383 Инкубаторий-2 1651,4 кв.м. птф "Снежная",

инв.№0000383

1794

51,00

91 494,00

0000128 Контрольно-пропускная будка, инв.№0000128

3,6

51,00

183,60

0000127 Контрольно-пропускная будка, инв.№0000127

9,1

51,00

464,10

0000064 Мойка автомашин , инв.№ 0000064 (№428)

169

51,00

8 619,00

0000062 Пероцех-бытовое помещение инв.№ 0000062

(№411)

127

51,00

6 477,00

0000303 Птичник № 84 (26), инв.№0000303

1784,4

51,00

91 004,40

0000301 Птичник № 88, 1754,3 кв. м, св. 51-АВ №

132142, инв.№0000301

1920

51,00

97 920,00

0000369 Птичник К- 1 1714,8 кв.м., инв.№0000369

1799

51,00

91 749,00

0000370 Птичник К- 2 1716,4 кв.м., инв.№0000370

1798

51,00

91 698,00

0000371 Птичник К- 3 1709,2 кв.м., инв.№0000371

1805

51,00

92 055,00

0000372 Птичник К- 4 1717,5 кв.м., инв.№0000372

1808

51,00

92 208,00

0000373 Птичник К- 5 1708,7 кв.м., инв.№0000373

1801

51,00

91 851,00

0000374 Птичник К- 6 1713,0 кв.м., инв.№0000374

1805

51,00

92 055,00

0000375 Птичник К- 7 1708,9 кв.м., инв.№0000375

1800

51,00

91 800,00

0000376 Птичник К- 8 1705,2 кв.м., инв.№0000376

1802

51,00

91 902,00

0000377 Птичник К- 9 1706,0 кв.м., инв.№0000377

1803

51,00

91 953,00

0000378 Птичник К-10 1708,2 кв.м., инв.№0000378

1806

51,00

92 106,00

0000379 Птичник К-11 1709,3 кв.м., инв.№0000379

1812

51,00

92 412,00

0000380 Птичник К-12 1708,9 кв.м., инв.№0000380

1808

51,00

92 208,00

Птичник б\н (Птичник №10 (12) св. 51-АБ №
034571 )

1836

51,00

93 636,00

0000389 Санблок на 30 человек (Зона К) 195 кв.м.,

инв.№0000389

242

51,00

12 342,00

0000065 Санпропускник склада тары , инв.№ 0000065

(№414)

846

51,00

43 146,00

0000072 Склад подстилки №1 инв.№ 0000072 (№423)

560

51,00

28 560,00

0000050 Склад подстилки №2 инв.№ 0000050 (№424)

318

51,00

16 218,00

0000066 Склад тары , инв.№ 0000066 (№415)

846

51,00

43 146,00

0000075 Служебно-бытовое здание на 30 чел.,

инв.№0000075

340

51,00

17 340,00

000043 Служебно-бытовое здание , инв.№ 0000043

(№422)

51,00

3 825,00

000074 Столярный цех (столярка) , инв.№ 0000074

(№416)

846

51,00

43 146,00

000022 Хлораторная (КОС) , инв.№ 0000022 (№554)

51,00

3 723,00

000040 Хлораторная с оборудованием , инв.№

0000040 (№421)

101

51,00

5 151,00

0000277 Насосная станция 1-го подъема (водозабор) св

51-АВ №131903, инв.№0000277

51,00

4 692,00

000029 Насосная станция , инв.№ 0000029 (№538)

51,00

4 233,00

0000317 Здание закрытой стоянки (сооружение

автопарка), инв.№0000317

1332

51,00

67 932,00

Сооружения

0000063 Автодорога 1,2 новая зона, инв.№ 0000063

(№372)

19502

51,00

994 602,00

0000008 Автодорога № 4 в зоне выращивания,

инв.№0000008

1337

51,00

68 187,00

0000007 Автодорога зоны А,Л,К,Т, инв.№0000007

2701

51,00

137 751,00

0000038 Блок емкостей , инв.№ 0000038 (№544)

928

51,00

47 328,00

0000037 Блок емкостей , инв.№ 0000037 (№529)

472

51,00

24 072,00

0000126 Внутриплощадочные автодороги на

территории, инв.№0000126

16940

51,00

863 940,00

0000388 Внутриплощадочная дорога (Зона К) 2021

кв.м., инв.№0000388:

18551

51,00

946 101,00

0000031 Внутриплощадочные автодороги ,

инв.№0000031 (№547)

1338

51,00

68 238,00

0000032 Водоизмерительный лоток , инв.№: 32

(№481)

7,33

51,00

373,83

0000059 Дезплощадка А-173 инв.№ 0000059 (№369)

51,00

4 335,00

0000060 Дезплощадка Е-24 инв.№ 0000060 (№408)

51,00

3 315,00

0000080 Дорога к поселку св 51-АВ № 131646 (6038

кв.м), инв.№0000080

7478

51,00

381 378,00

0000020 Иловые площадки , инв.№ 0000020 (№526)

1410

51,00

71 910,00

0000017 Камера бытовых стоков , инв.№ 0000017

(№545)

51,00

663,00

0000018 Камера опорожнения блока емкостей , инв.№

0000018 (№532)

10,2

51,00

520,20

0000019 Камера подогрева остатка , инв.№ 0000019

(№533)

7,26

51,00

370,26

0000387 Канализационный коллектор (от з.К до з.В)

471 кв.м, инв.№0000387

4856

51,00

247 656,00

0000021 Межплощадочные сети напорн.канализац.,

инв.№: 21 (№540)

9067

51,00

462 417,00

0000061 Ограждение инв. № 0000061

255

51,00

13 005,00

0000025 Песковая площадка , инв.№ 0000025 (№527)

51,00

1 836,00

0000288 Площадка для мойки а/машин, инв.№0000288

288

51,00

14 688,00

0000319 Площадка для мойки с/х машин А169,

инв.№0000319

480

51,00

24 480,00

0000167 Площадки внутри фабрики, инв.№0000167

4705

51,00

239 955,00

0000168 Площадочные автодороги, инв.№0000168

3465

51,00

176 715,00

0000026 Площадочные дороги , инв.№ 0000026

(№552)

1675

51,00

85 425,00

0000386 Площадочные сети канализации (Зона К)

762,0 кв.м., инв.№0000386

7615

51,00

388 365,00

0000027 Подъездная дорога к КОС , инв.№ 0000027

(№553)

471

51,00

24 021,00

0000289 Покрытие площадок, инв.№0000289

1377

51,00

70 227,00

0000028 Приемная камера, инв.№0000028

2,3

51,00

117,30

0000016 Распределительная камера , инв.№ 0000016

(№531)

51,00

510,00

0000013 Резервуар В 27 , инв.№ 0000013 (№537)

51,00

3 519,00

0000014 Резервуар усреднитель , инв.№: 14 (№535)

299

51,00

15 249,00

0000012 Резервуар , инв.№ 0000012 (№536)

150,05

51,00

7 652,55

0000015 Соединительные лотки , инв.№ 0000015

(№534)

7,1

51,00

362,10

000071 Станция перекачки конденсата , инв.№

0000071 (№559)

51,00

408,00

0000039 Технологические коммуникации , инв.№:39

(№541)

83142

51,00

4 240 242,00

Итого:

231 849,34

11 824 316,34

11 824 316,34 (Одиннадцать миллионов восемьсот двадцать четыре тысячи триста

шестнадцать) рублей 34 копейки, НДС не облагается.

11.2. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Сущность затратного подхода заключается в том, что в качестве меры рыночной стоимости

принимаются затраты (издержки) на создание оцениваемого объекта.

Затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек,

входящих в состав строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих
объектов, и издержек сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-

монтажных работ.

Сумма затрат на воспроизводство объекта капитального строительства (полная

стоимость восстановления) – это стоимость строительства в текущих ценах полной копии

оцениваемого объекта с использованием таких же строительных материалов, строительных
стандартов, дизайна и с тем же качеством работ (со всеми недостатками).

Сумма затрат на замещение объекта капитального строительства (полная стоимость

замещения) – это стоимость строительства в текущих ценах объекта, имеющего эквивалентную
полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с

современными стандартами, дизайном и планировкой.

Таким образом, стоимость воспроизводства (восстановления) определяется издержками на

строительство точной копии объекта, а стоимость замещения – издержками на строительство

современного объекта-аналога с учетом износа.

В зависимости от цели оценки и необходимой точности расчета существует несколько

способов определения полной стоимости воспроизводства (полной стоимости замещения):

- метод сравнительной единицы;

- метод разбивки по компонентам;

- метод количественного обследования.

Метод сравнительной единицы предполагает расчет полной стоимости воспроизводства или

замещения на основе стоимости строительства сравнительной единицы (1 м2, 1 м3) аналогичного

здания. Затем вносятся поправки на различие между оцениваемым и аналогичным объектом.
Полная стоимость оцениваемого объекта определяется путем умножения скорректированной

стоимости единицы сравнения на количество единиц сравнения. Для определения величины затрат

обычно используются различны справочные и нормативные материалы (Укрупненные показатели
стоимости строительства, Укрупненные показатели восстановительной стоимости и т.д.)

Метод разбивки по компонентам отличается от предыдущего тем, что стоимость всего здания

рассчитывается как сумма стоимостей его отдельных строительных компонентов - фундаментов,
стен, перекрытий и т.п. Стоимость каждого компонента получают исходя из суммы прямых и

косвенных затрат, необходимых для устройства единицы объема.

Метод количественного обследования основан на детальных количественном и стоимостном

расчетах затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства здания в целом.

Кроме расчета прямых затрат необходим учет накладных расходов и иных затрат, т.е. составляется
полная смета воссоздания оцениваемого объекта. Метод количественного анализа наиболее точный,

но и наиболее трудоемкий, требует углубленной теоретической подготовки и значительного

практического опыта в составлении строительных смет.

Для целей настоящей оценки оценщиком выбран метод сравнительной единицы. Оценщик

считает, что в рассматриваемом случае этот метод наиболее достоверно отражают на дату оценки
стоимость воспроизводства оцениваемых объектов недвижимости. Для использования

вышеназванных методов в распоряжении оценщика имеются все необходимые данные.

11.2.1. РАСЧЕТ ЗАТРАТ НА СОЗДАНИЕ ОБЪЕКТА КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПОЛНОЙ СТОИМОСТИ ВОССТАНОВЛЕНИЯ

При определении полной восстановительной стоимости, в рамках данной работы Оценщиком

был использован удельный стоимостной показатель стоимости строительства, а также индекс

изменения стоимости строительства для пересчета этого показателя в уровень цен на дату оценки.

Информационной основой базисного стоимостного показателя послужили:

1. Общая часть к сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и

сооружений, имеющихся в учреждениях и организациях, состоящих на государственном

бюджете, М., Издательство «Энергия», 1971.

2. Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений

(УПВС), разработанных в 1970-1972 годах.

3. Разъяснение по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников УПВС – М:

Республиканское управление технической инвентаризации, 1995.

4. Постановление Госстроя СССР от 11.05.83 №94 «Об утверждении индексов изменения

сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним

для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек».

5. Данные Регионального центра ценообразования в строительстве (РЦЦС).

При расчете базового удельного показателя восстановительной стоимости оцениваемого

объекта учитывались корректирующие коэффициенты, содержащиеся в общей части и технических
частях сборников УПВС. Актуализация базисного стоимостного показателя в уровень текущих цен,

осуществлялась путем использования системы индексов, рассчитываемых ЗАО «Региональный
центр ценообразования в строительстве» Индекс представляет собой отношение стоимости

продукции, работ или ресурсов в текущем уровне цен к стоимости в базисном уровне цен, то есть

учитывают:
- изменение заработной платы рабочих с учетом среднего уровня оплаты труда в строительных

организациях города Мурманска;

- изменение стоимости эксплуатации строительных машин, исходя из единых цен машино-часа

за работу машин в строительстве, предназначенных для определения сметной стоимости и
расчетов с подрядчиками за выполненные работы и предоставление машин и механизмов;

- изменение сметной стоимости строительных материалов, конструкций и изделий, исчисленное

на основе отпускных цен, снабженческих наценок, транспортных (включая целевой сбор) и

заготовительно-складских расходов, в транспортные расходы включены затраты на перевозку
грузов автомобильным транспортом;

- увеличение стоимости энергоресурсов в соответствии с протоколом заседания Региональной

энергетической комиссии;

- изменение массы накладных расходов;

- разница в размере плановых накоплений;

- суммы налога на добавленную стоимость, уплаченные подрядчиком поставщикам материалов,

изделий, конструкций, энергоносителей, услуг и др., включаются в стоимость подрядных работ

и возмещаются подрядчику заказчиком за счет стоимости строительства.

Таким образом, полная стоимость восстановления определяется по формуле:

= С

УПВС

х V х К

х К

, где

УПВС

– укрупненный показатель восстановительной стоимости;

Укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений сгруппированы

в сборниках по отраслям народного хозяйства и промышленности или по видам зданий и

сооружений, имеющимся во многих отраслях народного хозяйства, и содержат восстановительную

стоимость 1 м3 строительного объема зданий или 1 км трубопровода, 1 км автомобильной дороги,
1 т емкости склада, 1 м2 площади стенда, 1 м3 фундамента и т.д., в зависимости от их назначения,

конструкции, капитальности, благоустройства, размера и расположения в том или ином
территориальном поясе, с учетом климатического района, указанного в технической части

Сборника.

V – единица измерения объекта;
При определении восстановительной стоимости какого-либо здания или сооружения оценочная

стоимость единицы укрупненного измерителя, принятая по соответствующему сборнику

укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для данного
территориального, пояса, умножается на общее количество единиц измерения оцениваемого

объекта.
К

– индекс изменения сметной стоимости СМР по отраслям народного хозяйства, отраслям

промышленности и направлениям в составе отраслей (приложение №1 к постановлению Госстроя

СССР от 11.05.1983 г. № 94);
К

– территориальный коэффициент к индексам изменения сметной стоимости СМР по отраслям

народного хозяйства, отраслям промышленности и направлениям в составе отраслей (приложение

№2 к постановлению Госстроя СССР от 11.5.1983 г. № 94);
К

– индекс изменения сметной стоимости строительства на дату оценки по отношению к 1984 году;

– коэффициент расхождения технических характеристик (коэффициент на удельный вес);

В тех случаях, когда конструктивные элементы здания не совпадают с аналогом, либо состав

конструктивных элементов принят с поправками, необходимо пользоваться переходными

коэффициентами в соответствии с общей частью к сборникам укрупненных показателей

восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов.
К

– коэффициент на группу капитальности.

При оценке объектов недвижимости - зданий, фактическая капитальность которых не соответствует

капитальности, указанной в таблицах сборника УПВС, следует к укрупненным показателям,
приведенным в сборниках, применять поправочные коэффициенты.

– коэффициент прибыли предпринимателя;

– коэффициент, учитывающий НДС (18%).

УПВС

– стоимость единицы измерителя по УПВС: восстановительная стоимость 1 куб.м объекта

аналога для территориального пояса № 4 в ценах 1969 г. В качестве объектов-аналогов оценщик

принял аналоги, указанные в технических паспортах ГУПТИ, в Таблице 51 настоящего отчёта об

оценке:
- для объектов оценки, имеющих объемы более предусмотренных таблицами УПВС применялся

коэффициент расхождения:

- здания, объемы которых превышают максимальное по аналогам на 20 куб. м и более

переоцениваются раздельно: та часть, которая равна максимальному объему, указанному в

таблице, умножается на стоимость 1 куб. м, принятую по этой таблице; остальная часть

объема, превышающая максимальный, переоценивается по той же стоимости 1 куб. м с
применением К - 0,95.

- здания крупнопанельные и блочные, кубатура которых превышает максимальный объем по

аналогу не более чем на 49 куб, м, переоцениваются по восстановительной стоимости 1 куб,

м, принятой для максимального объема по данному аналогу здания, объем которых превышает

табличный на 50 куб. м и более, переоцениваются раздельно: сначала переоценивается
максимальный объем, предусмотренной для данного аналога, а остальная кубатура

переоценивается по той же стоимости 1 куб. м с применением коэффициента - 0,98.

- для дорожных одежд при толщине слоя основания, отличной от принятой в таблице 2 Сборника

УПВС №12, в восстановительные стоимости вводятся поправки (с соответствующим знаком) на

аждый сантиметр изменения толщины слоя основания: цементно-бетонного 5%; гравийного и
щебеночного 8%; щебеночного, пропитанного битумом, 12%; гравий2ного, обработанного

вяжущими материлами, 15%;

- для дорожных одежд при толщине слоя покрытия, отличной от принятой в таблице 4 Сборника

УПВС №12, в восстановительные стоимости вводятся поправки (с соответствующим знаком) на

каждый сантиметр изменения толщины слоя покрытия: белого гравийного серповидного

профиля 8%; гравийного, обработанного битумом, 15%; белого щебеночного 7; черного
щебеночного однослойного 14; черного щебеночного двухслойного 8; асфальтобетонного

однослойного 9; асфальтобетонного двухслойного 7; цементно-бетонного 5%;

- в свяязи с отсутствием информации о пропускной способности водоизмерительного лотка (инв.

№0000032) восстановительная стоимость 1 единицы принимается на основании данных

Техпаспорта от 24.07.2008 г.;

- для дорожных одежд объектов оценки, по которым отсутствут Технические паспорта ГУПТИ

толщину слоев оценщик принимает в размере нормативного, указанного в соответствующей

Таблице Сборника УПВС.

Основание: технические паспорта ГУПТИ, Общая часть к сборникам укрупненных показателей

восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов.

V – в данном случае, в качестве единицы измерения будет выступать 1 м

Основание: технические паспорта ГУПТИ.

– 1,18 (Сельское хозяйство: птицефабрики и птицеводческие помещения в совхозах)

Основание: Приложение №1 к постановлению Госстроя СССР от 11.5.1983 г. № 94.

– 1,01 (Мурманская область).

Основание: Приложение №2 к постановлению Госстроя СССР от 11.05.1983 г. № 94.

– 143,01 (всего по строительству).

Переход к ценам на дату оценки выполняется с применением индексов цен на полный комплекс
строительно-монтажных работ при новом строительстве и реконструкции объектов по видам

строительства в региональном разрезе указанных в Сборнике РЦЦС Мурманской области

«Расчетные индексы пересчета сметной стоимости строительства к ценам базисного уровня 1984
года, к ценам базисного уровня 2000 года. Выпуск 76 на III квартал 2015 года»

на III квартал 2015 г. – 140,34;

на 01 декабря 2015 г. – 1,019.
140,34 х 1,019 = 143,01.

– коэффициент расхождения технических характеристик (коэффициент на удельный вес) (см.

таблицу № 55).

- для пристроек, насосной станции (инв. №000029) применены корректирующие коэффициенты

на основании технических паспортов ГУПТИ;

- здания птичников: №81 (инв. №0000304), №84 (инв. №0000303) - не оборудованы горячим

водоснабжением. Согласно указанным в Технической части к Сборнику УПВС №26 данным
горячее водоснабжение составляет 2% от стоимости внутренних санитарно-технических и

электрических устройств, а удельный вес этих устройств к общей стоимости здания - 14%

(Сборник №26, табл. 33а), следовательно поправочный коэффициент на отсутствие горячего
водоснабжения будет равен: (100 – (2 х 0,14)) / 100 = 0,997 или 0,3%. В связи с

незначительностью величины в данном случае корректирующий коэффициент не применяется;

- ангарные склады (инв. №0000054, инв. №0000073, инв. №0000051) – перекрытия (-12) уд. ед.;
- контрольно-пропускная будка (инв. №0000128) – санитарно-технические и электротехнические

устройства (-11) уд. ед.;

- для резервуаров емкостью менее 300 куб.м при мокрых грунтах применен коэффициент - 1,13 ,

более 300 куб.м – 1,09 (Сборник УПВС №27, табл.102);

- для отстойников вторичных вертикальных при мокрых грунтах применен коэффициент - 1,04

(Сборник УПВС №27, табл.123);

- для сетей и коллекторов канализации при укладке трубопроводов в мокрых грунтах применен

коэффициент при глубине заложения до 2 м – 1,40, до 3 м – 1,55 (Сборник УПВС №27, таб. 56);

- в ходе визуального осмотра оценщиком установлено, что у части объектов оценки отсутствуют

некоторые конструктивные элементы здания. В связи с этим оценщиком было принято решение
произвести расчет стоимости объектов с учетом отсутствующих конструктивных элементов (см.

Приложение «Таблица расчета коэффициента расхождения технических характеристик с учетом

отсутствующих конструктивных элементов и расчета физического износа относительно каждого
конструктивного элемента объекта оценки»).

Основание: технические паспорта ГУПТИ, Общая часть к сборникам укрупненных показателей

восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов.

– коэффициент на группу капитальности (см. таблицу 55)

- для зданий (инв.№0000047, ) I группы капитальности, группа капитальности которых по

техническому паспорту не соответствует указанной в таблице сборника УПВС II группе
капитальности применен поправочный коэффициент 1,02;

- для пристроек II группы капитальности, фактическая капитальность которых не соответствует

указанной в таблице 164а сборника №28 V группе капитальности, применен поправочный
коэффициент 1,25;

- для здания (инв. №0000075) II группы капитальности, группа капитальности которого по

техническому паспорту не соответствует указанной в таблице сборника I группе капитальности
(Сборник №18, табл.41), применен поправочный коэффициент 0,93;

- для зданий птичников I группы капитальности, группа капитальности которых по техническому

паспорту не соответствует указанной в таблице сборника II группе капитальности (Сборник

№26, табл. 33а; Сборник №2, табл.33а; Сборник №2, табл. 31) и III группе капитальности

(Сборник №2, табл. 31), применен поправочный коэффициент 1,02 и 1,09 соответственно.

Основание: технические паспорта ГУПТИ, Общая часть к сборникам укрупненных показателей

восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов.

– прибыль предпринимателя.

Определение прибыли предпринимателя

Прибыль предпринимателя - это вознаграждение инвестора за риск строительства объекта

недвижимости. Она отражает рыночно обоснованную величину, которую предприниматель (он
одновременно может быть и застройщиком) ожидает получить сверх всех затрат на создание

объекта в качестве вознаграждения за свою деятельность. Определение величины прибыли

предпринимателя является одной из наиболее трудных проблем оценки недвижимости, так как
получить рыночные данные о прибыли затруднительно, поскольку они чаще всего охраняются в

качестве коммерческой тайны.

При расчете величины прибыли инвестора, оценщик опирался на методику расчета величины

прибыли предпринимателя (инвестора), разработанную профессором Санкт-Петербургского

технического университета (СпБГТУ) Е.С. Озеровым, опубликованную в книге «Организация и

методы оценки предприятия (бизнеса): Учебник /Под ред. Кошкина В.И. - М.: ИКФ "ЭКМОС",
2002». По данной методике расчет величины прибыли инвестора основывается на предположении

о том, что инвестор имеет возможность вложить средства в альтернативный проект, срок
осуществления которого равен сроку рассматриваемого проекта при норме отдачи 1 (ставка

дисконтирования). При этом денежные потоки, представляющие собой затраты на приобретение

участка, осуществление строительства и полномасштабного ввода объекта в эксплуатацию, по
динамике распределения во времени совпадают с денежными потоками по альтернативному

проекту. Величина прибыли инвестора, полученная по данной методике, удовлетворяет принципу:

инвестировать средства в новое строительство имеет смысл лишь в том случае, если прибыль от
строительного проекта будет не меньше, чем прибыль от альтернативного проекта, имеющего тот

же уровень риска и туже продолжительность, что и новое строительство.

где:

Ппр – прибыль застройщика, %;

Со=Со/С – доля авансового платежа в общей сумме платежей. Принимается исходя из рыночных

данных.

п – число лет (период) строительства. Период строительства (n) определяется оценщиком по СНиП

от 17.04.85 № 1.04.03-85* «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве

предприятий, зданий и сооружений», а так же информация о строительстве от различных
источников (сайт агентства «АСН-Инфо» www.asninfo.ru, cайт издания «Строительство и

городское хозяйство» www.stroygorhoz.ru)

уа - годовая норма отдачи на вложенный капитал.

Доля авансового платежа в общей сумме платежей.

Получатели средств федерального бюджета вправе предусматривать авансовые платежи по

договорам (государственным контрактам) о выполнении работ по строительству, реконструкции и

капитальному ремонту объектов капитального строительства государственной собственности РФ,

если иное не установлено законодательством РФ – до 30% суммы договора (государственного
контракта) согласно пп. «б» п. 29 Постановления № 1563. Гражданским законодательством

установлено право сторон самостоятельно определять условия договора, в том числе пре-

дусматривать условие о полной либо частичной предварительной оплате (авансировании) товаров,
работ, услуг (п. 4 ст. 421, ст. 487, 711 ГК РФ). Исключения составляют случаи, когда содержание

соответствующего условия договора предписано законом или иными правовыми актами. В расчетах
принимаем среднюю величину – 30%

Период строительства (n) определен оценщиком по СНиП от 17.04.85 № 1.04.03-85* «Нормы

продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений», в
размере 34 месяца или 2,8 года для предприятий птицеводства.

Определение годовой нормы отдачи. Для определения годовой нормы отдачи в строительстве

оценщик воспользовался основанной на материалах опроса около 200 ведущих оценщиков из 52
городов России информацией представленной в Справочнике оценщика недвижимости: Том 2.

Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода. Издание третье
актуализированное и расширенное /Под ред. Лейфера Л.А. – Нижний Новгород, 2014. На основании

приведенных в Справочнике данных, полученных путем обработки мнений большого количества

профессиональных оценщиков России, годовая прибыль предпринимателя при инвестициях в
строительство универсальных объектов сельскохозяйственного назначения в ситуации неактивного

рынка составляет 11%.

Таким образом, путем подстановки данных в вышеприведенную формулу прибыль

предпринимателя определена в размере Ппр = 22,9%.

– коэффициент косвенных налогов.

)

(

úû

êë

уа

пр

ООО «Мурманская оценочная компания «РЕАЛ»

190

183038 г. Мурманск ул. Шмидта, д. 21 офис 6, тел./факс: (8152) 47-35-41

Таблица 49

Таблица расчета полной восстановительной стоимости

№
п/

Инвен-

тарный

номер

Наименование

объекта оценки

Кол-

во

Общая

площа

дь по

правоу

станав

ливаю

щему

докуме

нту,

кв.м

Един

ица

изме

рени

Колич

ество

по

технич

ескому

паспор

ту

ГУПТ

И, кв.м

Год

постр

ойки

Ли

те

ра

Чи

сл

эт

аже

Гр

уппа

апит

ал

ьно

ст

Ед

ин

иц

из

ме

ре

ни

Кол-во

(на

основа-

нии

техническ

ого

паспорта

ГУПТИ

МО),

куб.м.

Сборник

УПВС №,

табл. №

Объект аналог по

сборнику УПВС

Объект

аналога

по

сборник

у УПВС

(кол-во)

Объек

оценки

(кол-

во)

Восстановит

ельная

стоимость 1

ед. объекта-

аналога в

ценах 1969

г., руб.

Здания

1 0000048 Автовесовая , инв.№ 0000048

(№425)

кв.м 25,8

1974

1 куб.м

143

№18,

табл.41а

Бытовые

помещения

до 2000

23,8

Навес

1974

кв.м

79,5

№18,

табл.31а

Навесы

до 500

25,4

Автомобильные весы

1974

шт.

№13,

табл.80

Автомобильные

весы

7600

2 0000054 Ангарный склад 1, инв.№

0000054 (№427)

кв.м 352,4 1978

1 куб.м

1267

№20,

табл.175

Склады

одноэтажные

д 15000

8,4

3 0000073 Ангарный склад , инв.№0000073

(№429)

кв.м

290

1990

1 куб.м

1479

№20,

табл.175

Склады

одноэтажные

до 15000

8,4

4 0000051 Ангарный склад 2 , инв.№:

0000051 (№430)

кв.м 290,4 1991

1 куб.м

1480

№20,

табл.175

Склады

одноэтажные

до 15000

8,4

5 0000067 Блок подсобно-

производственный помещение

(РММ) , инв.№ 0000067 (№337)

кв.м 2141,3 1975

2 куб.м 11176 №18,

табл.2д

Механические

мастерские

свыше
10000

11,2

6 0000384 Дезблок транспортных средств

Зона К-17 190,8 кв.м.,

инв.№0000384

190,8 кв.м 190,8 1984

2 куб.м

808

№1,

табл.107а

Гаражи на 3-30

автомобилей

до 1000

7 0000385 Дезблок транспортных средств

Зона Л-2 184,0 кв.м.,

инв.№0000385

кв.м

184

1985

2 куб.м

829

№1,
табл.107а

Гаражи на 3-30

автомобилей

до 1000

8 0000047 Здание ПВП-РММ , инв.№

0000047 (№45)

кв.м 872,5 1988

1 куб.м

4155

№18,

табл.2в

Механические

мастерские

до 6000

14,6

Здание птичника без документов

1836 1982

2 куб.м

9180

№2,

табл.31б

Птичники для

выращивания

цыплят

до 7000 7000

16,5

2180

16,17

10 0000304 Здание птичника № 81, 1250,3 кв.

м, св. 51-АВ №132127,

инв.№0000304

кв.м 1250,3 1974

2 куб.м

4138

№26,

табл.33а

Птичники и

акклиматизаторы

для кур

до 6000

15,1

№
п/

Инвен-

тарный

номер

Наименование

объекта оценки

Кол-

во

Общая

площа

дь по

правоу

станав

ливаю

щему

докуме

нту,

кв.м

Един

ица

изме

рени

Колич

ество

по

технич

ескому

паспор

ту

ГУПТ

И, кв.м

Год

постр

ойки

Ли

те

ра

Чи

сл

эт

аже

Гр

уппа

апит

ал

ьно

ст

Ед

ин

иц

из

ме

ре

ни

Кол-во

(на

основа-

нии

техническ

ого

паспорта

ГУПТИ

МО),

куб.м.

Сборник

УПВС №,

табл. №

Объект аналог по

сборнику УПВС

Объект

аналога

по

сборник

у УПВС

(кол-во)

Объек

оценки

(кол-

во)

Восстановит

ельная

стоимость 1

ед. объекта-

аналога в

ценах 1969

г., руб.

Пристройки

кв.м 10,7

1974 Б1

2 куб.м

№28,

табл.164а

Пристройки

холодные

1 куб.м

12,5

11 0000383 Инкубаторий-2 1651,4 кв.м. птф

"Снежная", инв.№0000383

1651,4 кв.м 1651,4 1985

2 куб.м

8519

№26,

табл.42в

Инкубатории

до 7000

7000

16,50

1519,0

16,17

12 0000128 Контрольно-пропускная будка,

инв.№0000128

кв.м

3,6

1974

- вышка

№12,

табл.174

Наблюдательная

вышка

1 стр.

105

13 0000127 Контрольно-пропускная будка,

инв.№0000127

кв.м

9,1

1974

1 куб.м

27,4

№4,
табл.99а

Контрольно -

пропускные

проходные пункты

до 100

40,7

14 0000064 Мойка автомашин , инв.№

0000064 (№428)

кв.м 128,7 1990

2 куб.м

638

№1,

табл.107а

Гаражи на 3-30

автомобилей

до 1000

Пристройки

кв.м

1990 Б1

2 куб.м

№28,

табл.164а

Пристройки

холодные

1 куб.м

12,5

15 0000062 Пероцех-бытовое помещение

инв.№ 0000062 (№411)

кв.м

1974

1 куб.м

426

№18,

табл.21а

Материальные

склады с рампами

до 1000

24,2

16 0000303 Птичник № 84 (26),

инв.№0000303

1784,4 кв.м 1784,4 1975

2 куб.м 7707,4 №26,

табл.33а

Птичники и

акклиматизаторы

для кур

до 6000 6000

15,1

1707,4

14,345

17 0000301 Птичник № 88, 1754,3 кв. м, св.

51-АВ № 132142, инв.№0000301

кв.м 1754,3 1974

2 куб.м 10138 №26,

табл.33а

Птичники и

акклиматизаторы

для кур

до 6000 6000

15,1

4138

14,345

Пристройки

кв.м

1974 Б1,

Б2

2 куб.м

№28,
табл.164а

Пристройки

холодные

1 куб.м

12,5

18 0000369 Птичник К- 1 1714,8 кв.м.,

инв.№0000369

1714,8 кв.м 1714,8 1985

1 куб.м

9301

№2,

табл.31б

Птичники для

выращивания

цыплят

до 7000 7000

16,5

2301

16,17

19 0000370 Птичник К- 2 1716,4 кв.м.,

инв.№0000370

1716,4 кв.м 1716,4 1985

1 куб.м

8991

№2,

табл.31б

Птичники для

выращивания

цыплят

до 7000 7000

16,5

1991

16,17

№
п/

Инвен-

тарный

номер

Наименование

объекта оценки

Кол-

во

Общая

площа

дь по

правоу

станав

ливаю

щему

докуме

нту,

кв.м

Един

ица

изме

рени

Колич

ество

по

технич

ескому

паспор

ту

ГУПТ

И, кв.м

Год

постр

ойки

Ли

те

ра

Чи

сл

эт

аже

Гр

уппа

апит

ал

ьно

ст

Ед

ин

иц

из

ме

ре

ни

Кол-во

(на

основа-

нии

техническ

ого

паспорта

ГУПТИ

МО),

куб.м.

Сборник

УПВС №,

табл. №

Объект аналог по

сборнику УПВС

Объект

аналога

по

сборник

у УПВС

(кол-во)

Объек

оценки

(кол-

во)

Восстановит

ельная

стоимость 1

ед. объекта-

аналога в

ценах 1969

г., руб.

20 0000371 Птичник К- 3 1709,2 кв.м.,

инв.№0000371

1709,2 кв.м 1709,2 1985

1 куб.м

9022

№2,

табл.31б

Птичники для

выращивания

цыплят

до 7000 7000

16,5

2022

16,17

21 0000372 Птичник К- 4 1717,5 кв.м.,

инв.№0000372

1717,5 кв.м 1717,5 1985

2 куб.м

9038

№2,

табл.31б

Птичники для

выращивания

цыплят

до 7000 7000

16,5

2038

16,17

22 0000373 Птичник К- 5 1708,7 кв.м.,

инв.№0000373

1708,7 кв.м 1708,7 1985

1 куб.м

8988

№2,
табл.31б

Птичники для

выращивания

цыплят

до 7000 7000

16,5

1988

16,17

23 0000374 Птичник К- 6 1713,0 кв.м.,

инв.№0000374

1713 кв.м 1713 1986

2 куб.м

8934

№2,

табл.31б

Птичники для

выращивания

цыплят

до 7000 7000

16,5

1934

16,17

24 0000375 Птичник К- 7 1708,9 кв.м.,

инв.№0000375

1708,9 кв.м 1708,9 1985

1 куб.м

9001

№2,

табл.31б

Птичники для

выращивания

цыплят

до 7000 7000

16,5

2001

16,17

25 0000376 Птичник К- 8 1705,2 кв.м.,

инв.№0000376

1705,2 кв.м 1705,2 1985

1 куб.м

8636

№2,

табл.31б

Птичники для

выращивания

цыплят

до 7000 7000

16,5

1636

16,17

26 0000377 Птичник К- 9 1706,0 кв.м.,

инв.№0000377

1706 кв.м 1706 1985

2 куб.м

8924

№2,

табл.31б

Птичники для

выращивания

цыплят

до 7000 7000

16,5

1924

16,17

27 0000378 Птичник К-10 1708,2 кв.м.,

инв.№0000378

1708,2 кв.м 1708,2 1985

1 куб.м

9115

№26,

табл.31б

Птичники для

выращивания

цыплят

до 7000 7000

16,5

2115

16,17

28 0000379 Птичник К-11 1709,3 кв.м.,

инв.№0000379

1709,3 кв.м 1709,3 1985

1 куб.м

8967

№2,

табл.31б

Птичники для

выращивания

цыплят

до 7000 7000

16,5

Отчёт № И-024/08/2015-2 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества «Птицефабрика «Мурманская» - часть 12