Отчёт № И-024/08/2015-2 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества «Птицефабрика «Мурманская»

10.3.10. Расчет стоимости склада-ангара площадью от 300 до 1000 кв.м

Далее представлены описания корректировок с приведением обоснования их применения.

Далее представлены описания корректировок с приведением обоснования их применения.
Поправка на земельный участок. Цены предложений объектов аналогов (отдельно стоящих

зданий) включают цену земельного участка. Как правило, собственники при выставлении на

продажу отдельно стоящего здания, не выделяют стоимость земельного участка, на котором оно
находится. Оцениваемый объект и объекты аналоги обеспечены различными по площади и

разрешенному использованию земельными участками. Поэтому из стоимости объектов аналогов

необходимо выделить стоимость земельных участков.
Учитывая, что аналоги являются производственно-складской недвижимостью, стоимость 1 кв.м

земельного участка на котором они расположены принята как средняя рыночная стоимость права
аренды земельного участка производственного назначения в месте их расположения в Кольском

районе Мурманской области, г. Мурманске Мурманской области (см. раздел «Расчет стоимости

прав на земельный участок как незастроенный»).
В стоимость земельных участков с правом собственности требуется введение корректировки на

передаваемые права, так как средняя рыночная стоимость 1 кв.м земельных участков

производственного назначения согласно анализу рынка предложений о продаже (см. раздел «Расчет
стоимости прав на земельный участок как незастроенный») определена с учетом передаваемого

права аренды. Величина корректировки принята для земельных участков под индустриальную
застройку на основе данных Справочника оценщика недвижимости под ред. Л.А.Лейфера

рассчитанных на базе профессиональных знаний, личного опыта, интуиции, суждений

относительно параметров рынка недвижимости группы оценщиков, приравниваемых к экспертам
в размере (1/0,86=1,16 или 16%).

Цена улучшений определяется путем вычитания из цены предложения стоимости земельного

участка, входящего в состав объекта- аналога.

Поправка на переданные права собственности. Если оцениваемый объект имеет полное право

собственности, а сравниваемый объект – ограниченное право, то есть необходимость внесения
положительной корректировки и наоборот. В нашем случае объекты оценки имеют право

собственности, объекты принятые в качестве аналогов, также имеют право собственности. Поэтому

введение корректировки не требуется.

Поправка на условия финансирования. Сделки купли-продажи объектов недвижимости в

аспекте финансовых расчетов при их приобретении могут иметь разнообразные варианты, три

типичных: 1) расчет покупателя с продавцом за счет собственных средств; 2) получение
покупателем кредита у финансовой структуры; 3) финансирование сделки в форме ипотеки.

Предполагается, что все аналоги находятся в равных условиях. Введение корректировок не

требуется.

Поправка на условие продажи (чистота сделки). Данный элемент сравнения позволяет

исключить объекты недвижимости из ряда сравнимых либо провести по ним корректировки цен
продаж при выявлении отклонений от чисто рыночных условий продажи, предопределяемых

нетипичной мотивацией приобретения недвижимости. Такого рода отклонения могут быть связаны

с особыми отношениями между продавцом и покупателем. Предполагается, что особых отношений
между продавцом и покупателем нет. Введение корректировок не требуется.

Динамика сделки (дата продажи). Этот элемент сравнения позволяет выявить влияние

фактора времени на динамику сделок на рынке недвижимости и соответственно на уровень цен
продаж. Все объекты, принятые оценщиком в качестве аналогов, предложены к продаже в июле-

декабре 2015 года, не сняты с продажи на дату оценки. За рассматриваемый период существенных
изменений в стоимости недвижимости в сегменте, к которому относится объект не происходило

(см. Приложение «Копии Интернет-страниц), поэтому введение корректировок в стоимость

аналогов не требуется.

Поправка на торг. Анализируя текущую ситуацию на рынке недвижимости, информацию,

полученную от сотрудников риэлтерских компаний и других участников рынка, оценщик счёл

необходимым внести дополнительную корректировку. Она связана с тем, что реальные сделки по
купле-продаже объектов недвижимости несколько отличаются от цен предложения, т.к. цена

оферты, как правило, изначально несколько завышена на т.н. «торг». Однако, в ряде случаев, цена

Справочник оценщика недвижимости: Том 3. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков.

Издание третье актуализированное и расширенное /Под ред. Лейфера Л.А. – Нижний Новгород, 2014.

оферты и цена сделки могут совпадать. Скидка на торг зависит от объемов и активности

соответствующего сегмента рынка. Чем меньше активность рынка, тем больше может быть скидка
на торг. Но в большинстве случаев она не превышает 10% для жилых объектов и 15-20% для

объектов коммерческой и промышленной недвижимости, земельных участков. Величина
корректировки для каждого аналога определена на основе данных Справочника оценщика

недвижимости под ред. Л.А.Лейфера

(см. Таблица 41), экспертно рассчитанных на базе

профессиональных знаний, личного опыта, интуиции, суждений относительно параметров рынка
недвижимости группы оценщиков, приравниваемых к экспертам.

Таблица 41

Скидки на цены предложений.

Величина корректировки на торг

Скидка на торг, %

Активный рынок

Неактивный рынок

Среднее

Расширенный

интервал

Среднее

Расширенный

интервал

Цены объектов

1.1. Высококлассные
производственно-складские объекты

13%

15%

23%

1.2. Низкоклассные
производственно-складские объекты

11%

17%

18%

30%

2.1. Бизнес-центры Класса А, В

13%

23%

2.2. ТЦ, ТК, ТРК

13%

14%

23%

2.3. Низкоклассные офисно-
торговые объекты

13%

18%

3.1. Объекты сельскохозяйственного
назначения

13%

20%

10%

30%

4.1. Квартиры

13%

4.2. Жилые дома и коттеджи

10%

18%

5.1. Базы отдыха

10%

15%

17%

10%

25%

Учитывая текущее состояние рынка коммерческой недвижимости, вид недвижимости, рынок
продажи объектов рассматриваем как неактивный. Величину корректировки принимаем по

среднему значению для неактивного рынка в сегменте объекты сельскохозяйственного назначения.

Поправка на местоположение и окружение.

Местоположение - необходимый элемент

сравнения сопоставимых продаж, поскольку оказывает существенное воздействие на стоимость

оцениваемого объекта. Корректировка на местоположение требуется, когда географическое

положение объекта сравнения отличается от положения объекта оценки. Объект оценки расположен
в п. Молочный Кольского района Мурманской области. Согласно имеющейся информации

принятые в качестве аналогов объекты № 1 и 2 расположены в Ленинском округе г. Мурманска,

поэтому в их стоимость необходимо введение соответствующей корректировки на местоположение.
Величина корректировки рассчитана, как соотношение средней стоимости объектов складской

недвижимости, расположенных в Кольском районе Мурманской области, и средней стоимости
аналогичной недвижимости, расположенной в Ленинском округе г. Мурманска в размере (-15%)

(см. раздел «Анализ фактических данных о ценах сделок и предложений с объектами коммерческой

недвижимости» настоящего отчета).

Поправка на площадь вносится в том случае, когда объекты-аналоги имеют значительные

различия по площади. Как правило, объекты коммерческой недвижимости, имеющие небольшую

площадь, предлагаются к продаже дороже, чем объекты, имеющие большую площадь. В
соответствии с Техническим паспортом площадь объекта оценки составляет 352,4 кв.м., согласно

имеющейся информации площадь объектов-аналогов 600 и 750 кв.м, поэтому в их стоимость

требуется введение корректировки. Размер корректировки на разницу в площади между объектом
оценки и объектом-аналогом определен с помощью приведенной в Справочнике оценщика под

редакцией Л.А. Лейфера

матрицы (см. Таблица 42). Установив диапазон значений площади

оцениваемого объекта и диапазон для объекта аналога, в соответствующем поле матрицы находится
поправка на площадь для каждого аналога.

Таблица 42

Справочник оценщика недвижимости: Том 1. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода. Издание

третье актуализированное и расширенное /Под ред. Лейфера Л.А. – Нижний Новгород, 2014.

Справочник оценщика недвижимости: Том 1. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода. Издание

третье актуализированное и расширенное /Под ред. Лейфера Л.А. – Нижний Новгород, 2014.

Корректирующие коэффициенты по цене предложений.

Общая площадь (фактор масштаба)

Площадь, кв.м

<100

100-300

300-1000

>1000

Офисно-торговые объекты

<100

1,0

0,98

0,91

0,86

100-300

1,02

1,00

0,93

0,88

300-1000

1,10

1,08

1,00

0,95

>1000

1,16

1,14

1,06

1,00

Низко классные производственно-

складские объекты

<100

1,00

0,97

0,86

0,78

100-300

1,03

1,00

0,88

0,80

300-1000

1,16

1,13

1,00

0,91

>1000

1,28

1,25

1,10

1,00

Объекты сельскохозяйственного
назначения

<100

1,00

0,98

0,91

0,86

100-300

1,02

1,00

0,93

0,87

300-1000

1,10

1,08

1,00

0,94

>1000

1,16

1,14

1,06

1,00

Исходя из вышеизложенного оценщик вносит корректирующий коэффициент в стоимость 1 кв. м

аналогов №№ 1 и 2 в размере (0%).

Поправка на характеристику объекта. Исходя из практического опыта работ оценщика,

наиболее инвестиционно привлекательными являются отдельно стоящие здания, что позволяет

собственнику по своему усмотрению распоряжаться, производить необходимые ремонтные работы

и прочие улучшения. В соответствии с техническим паспортом ГУПТИ, объект оценки
представляет собой отдельно стоящее здание. Согласно имеющейся информации, аналог №1

представляет собой отдельно стоящее здание, аналог № 2 является пристроенным к аналогичным
объектам, что не противоречит характеристике оцениваемого объекта, в связи с этим введение

корректировки в стоимость аналогов не требуется.

Поправка на функциональное назначение. Объекты оценки представляют собой недвижимость

складского назначения, в соответствии с произведенным анализом наиболее эффективным

использованием объектов оценки будет являться их эксплуатация по функциональному

назначению. В связи с тем, что функциональное назначение объектов, принятых в качестве аналогов
сопоставимо с функциональным назначением объекта оценки введение корректировок в их

стоимость не требуется.

Поправка на материал стен. При определении рыночной стоимости объекта в процессе

оценки принимается во внимание такая характеристика как материал стен здания, в котором этот

объект расположен. Предпочтение отдается более долговечным материалам. На основании
информации из технического паспорта ГУПТИ и визуального осмотра стены объектов оценки

металлические по металлическому каркасу. Объекты, принятые в качестве аналогов, также

являются металлическими по металлическому каркасу зданиями склада, поэтому введение
корректировок в стоимость аналогов не требуется..

Поправка на состав коммуникаций. Современные инженерные сети и коммуникации

включают в себя различные системы, которые обеспечивают жизнедеятельность промышленных,
коммунально-бытовых предприятий, а также простого населения. К инженерным системам и

коммуникациям относят внешние и внутренние системы электроснабжения, внутренние системы
теплоснабжения, то есть линии горячего водоснабжения и отопления зданий, а также системы

канализации, водоснабжения и вентиляции. Введение поправки требуется в случае, когда в

сравнении с объектами аналогами, объект оценки в большей или меньшей мере обеспечен
инженерными сетями и коммуникациями. В результате визуального осмотра и в соответствии с

техническим паспортом оценщиком установлено, оцениваемый объект из коммуникаций оснащен

электроосвещением. Согласно имеющейся информации аналог № 1 из коммуникаций имеет
электроосвещение, отопление, объект аналог №2 так же как и объект оценки оборудован

электроосвещением. В связи с отличием от объекта оценки по составу коммуникаций, в стоимость
аналога №1 требуется введение корректировки. На основании данных, представленных по

результатам опроса специалистов в области оценки и стоимостной экспертизы в Электронном

справочнике оценщика на сайте «Оценщики и эксперты» (http://ocenschiki-i-eksperty.ru), величина
данной корректировки для производственно-складской недвижимости принята оценщиком в

размере (1/1,17=0,855 или -14,5%).

http://ocenschiki-i-eksperty.ru/indicators-2/79-korrektirovka-na-nalichie-otopleniya-dlya-

proizvodstvenno-skladskoj-nedvizhimosti-perehod-ot-cen-obektov-bez-k-cenam-obektov-s-otopleniem-
pomeshenij-v-procentah-ot-cen#s=1&f=1

Поправка на транспортную доступность. Данная корректировка отражает свободную

транспортную доступность общественным транспортом для торговых и офисных помещений,

наличие хороших подъездных путей или железнодорожной ветки для производственных и

складских помещений и т.п. Транспортная доступность объектов оценки принята оценщиком, как
удовлетворительная. Согласно имеющейся информации, все объекты, принятые в качестве

аналогов, так же имеют удовлетворительную транспортную доступность. В связи с этим, введение

корректировки в стоимость аналогов оценщиком не производилось.

Все вышеперечисленные поправки являются независимыми процентными корректировками,

которые необходимо применить к цене предложения объектов-аналогов.

Полученным после внесения корректировок стоимостям-индикаторам объектов-аналогов

путем взвешенного усреднения были присвоены весовые доли. При этом удельные веса
присваиваются скорректированным ценам аналогов в зависимости от количества внесенных

корректировок, их абсолютной величины. Так как каждая внесенная поправка снижает точность

расчетов, наиболее близким аналогам, к которым было внесено минимальное значение поправок,
присваивается наибольший удельный вес. Поправка на торг принята для всех аналогов одинаковой,

поэтому ее значение не повлияет на распределение весовых долей, при подсчете суммарной
корректировки она не учитывалась. Удельные веса (весовые коэффициенты), в сумме равные

единице, определяются по формуле:

Таблица 43

Расчет стоимости объекта оценки. Сводная таблица сравнительного анализа

Элемент сравнения

Объект оценки

Объекты сравнения

Источник информации

http://www.domofond.ru/kommerche

skayanedvizhimost-na-prodazhu-

murmansk-120038301

https://www.avito.ru/murmansk/kom

mercheskaya_nedvizhimost/skladsko

e_pomeschenie_750_m_609592334

Контактный телефон

Роман Ли. Контактный телефон: 8-

911-348-12-88

АН "Форос-недвижимость"

Контактный телефон: 8-960-0277-

79-92

Цена предложения, руб.

5 200 000

4 500 000

Общая площадь объекта, кв.м.

1,00

600,00

750,00

Поправка на земельный участок:

Площадь земельного участка, входящего в
состав объекта, кв. м.

2200

1500

Вид передаваемых прав на земельный
участок

Право аренды

Право собственности

Средняя стоимость 1 кв.м. права аренды

земельного участка под промышленную
застройку, руб.

604

Поправка на состав передаваемых прав на
земельный участок, %

16%

Скорректированная цена 1 кв.м земельного
участка, руб.

604

701

Цена земельного участка, входящего в
состав объекта, кв.м

1 328 800

1 051 500

Цена улучшений, входящих в состав

объекта, руб.

3 871 200

3 448 500

Цена за 1 м2 общей площади, руб.

6 452

4 598

Переданные права

Право собственности

Корректировка, %

Скорректированная цена, руб.

6 452

4 598

Условия финансирования

Приобретено за счет

собственных средств

Прямая продажа, источник

финансирования неизвестен

Прямая продажа, источник

финансирования неизвестен

Корректировка, %

Скорректированная цена, руб.

6 452

4 598

Условия сделки

Рыночные

Корректировка, %

Скорректированная цена, руб.

6 452

4 598

Динамика сделки (дата продажи)

Декабрь 2015 г.

Сентябрь-Декабрь 2015 г.

Июль-Декабрь 2015 г.

Корректировка, %

Скорректированная цена, руб.

6 452

4 598

Поправка на торг

Торг

Корректировка, %

-20%

Скорректированная цена, руб.

5 162

3 678

Элемент сравнения

Объект оценки

Элементы сравнения

Местоположение (город, округ)

Кольский район

Мурманской области

г. Мурманск,

Ленинский округ

г. Мурманск,

Ленинский округ

Местоположение (улица)

п. Молочный

ул. Домостроительная, 26

ул. Свердлова, 33г

Корректировка (%)

-15,0%

Скорректированная цена, руб.

4 388

3 126

Общая площадь объекта, кв.м.

1,00

600,00

750,00

Корректировка, %

Скорректированная цена, руб.

4 388

3 126

Тип здания

Отдельно стоящее здание

Пристроенное здание

Корректировка (%)

0,0%

Скорректированная цена, руб.

4 388

3 126

Функциональное назначение

Склад

Корректировка (%)

0,0%

Скорректированная цена, руб.

4 388

3 126

Материал стен

Металлические по

металлическому каркасу

Металлические по металлическому

каркасу

Металлические по металлическому

каркасу

Корректировка (%)

Скорректированная цена, руб.

4 388

3 126

Техническое состояние

Удовлетворительное

Корректировка (%)

Скорректированная цена, руб.

4 388

3 126

10.4. СВОДНЫЙ РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ В РАМКАХ

СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА

Таким образом, основываясь на произведенных расчетах, оценщик составляет сводный расчет

стоимости зданий, рассчитанных в рамках сравнительного подхода:

- Поправка на техническое состояние объекта рассчитывается, исходя из технического состояния

объекта оценки и принятых объектов-аналогов. Техническое состояние объектов оценки

определено на основании информации из технического паспорта ГУПТИ и проведенного
визуального осмотра (см. Акт осмотра имущества ООО "ПТФ "Мурманская", подлежащего

оценке для реализации в рамках конкурсного управления от 23.12.2015 г.). Согласно имеющейся

информации объекты, принятые в качестве аналогов, находятся в удовлетворительном
состоянии. В случае различия технического состояния объекта оценки и объектов аналогов

требуется введение положительной или отрицательной корректировки. Величина данной
корректировки для объектов сельскохозяйственного назначения принята оценщиком на

основании данных Справочника оценщика недвижимости (Том 1. Корректирующие

коэффициенты для сравнительного подхода. Издание третье актуализированное и расширенное
/Под ред. Лейфера Л.А. – Нижний Новгород, 2014):

- для объекта аналога в удовлетворительном состоянии, если объект оценки находится в

хорошем состоянии – (1/0,80= 1,25 или 25%);
- для объекта аналога в удовлетворительном состоянии, если объект оценки находится в

неудовлетворительном состоянии – (-26%).

- Рыночная стоимость объекта оценки без учета стоимости земельного участка определяется

умножением скорректированной стоимости 1 кв.м на общую площадь оцениваемого здания.

- Рыночная стоимость объекта оценки с учетом прав на земельный участок определяется по

формуле расчета стоимости единого объекта недвижимости:

= Сзд + Сзу или С

= Сзд + (Sзу х С1зу), где

С – стоимость единого объекта оценки, руб.;

Сзд – стоимость объекта оценки без учета стоимости земельного участка, после внесения

корректировок, руб.;

Сзу – стоимость земельного участка, расположенного под оцениваемым зданием;

Sзу – площадь земельного участка под оцениваемым зданием принимается как застроенная

площадь на основании Технического паспорта ГУПТИ (см. раздел «Расчет стоимости

прав на земельный участок как незастроенный»);

С1зу– стоимость 1 кв.м земельного участка, на котором расположен объект оценки. На

основании произведенных расчетов (см. раздел «Расчет стоимости прав на земельный

участок как незастроенный») принимается в размере 51 руб. за 1 кв.м.

Результаты произведенного расчета представлены в Сводной таблице расчета рыночной

стоимости объектов оценки в рамках сравнительного подхода (Таблица 44).

Таблица 44

Сводная таблица расчета рыночной стоимости объектов оценки в рамках сравнительного подхода

№

п/п

Инвен-

тарный

номер

Наименование объекта

оценки

Скоррект

ированна

я цена 1

кв.м, руб.

Техническое

состояние

объекта

оценки

Техническое

состояние

аналога

Коррек

тировк

а, %

Скорректир

ованная

цена 1 кв.м,

руб.

Общая

площадь

объекта

оценки

по тех.

паспорту

ГУПТИ,

кв.м

Рыночная

стоимость

объекта

оценки без

учета

земельного

участка, руб.

Площадь

земельно

го

участка

застроен

ная, кв.м.

Рыночная

стоимость

земельного

участка под

объектом

оценки,

руб.

Рыночная

стоимость

объекта

оценки, руб.

Рыночная

стоимость

объекта оценки

с учетом

округления,

руб.

Здания

1 0000048 Автовесовая , инв.№

0000048 (№425)

Отсутствует информация о ценах сделок и предложений к продаже подобных объектов. Подход не применялся Подход не

применялся

2 0000054 Ангарный склад 1, инв.№

0000054 (№427)

3 440 Удовлетвори

тельное

Удовлетвори

тельное

0,0%

3 440,00 352,4

1 212 256,00 359

18 309,00 1 230 565,00

1 231 000

3 0000073 Ангарный склад ,

инв.№0000073 (№429)

3 715 Неудовлетво

рительное

Удовлетвори

тельное

-26,0%

2 749,10 290

797 239,00 296

15 096,00 812 335,00

812 000

4 0000051 Ангарный склад 2 , инв.№:

0000051 (№430)

3 715 Неудовлетво

рительное

Удовлетвори
тельное

-26,0%

2 749,10 290,4

798 338,64 296

15 096,00 813 434,64

813 000

5 0000067 Блок подсобно-

производственный

помещение (РММ) , инв.№

0000067 (№337)

9 112 Удовлетвори

тельное

Удовлетвори

тельное

0,0%

9 112,00 2141,3 19 511 525,60 2240

114 240,00 19 625 765,60

19 626 000

6 0000384 Дезблок транспортных

средств Зона К-17 190,8

кв.м., инв.№0000384

10 262 Неудовлетво

рительное

Удовлетвори
тельное

-26,0%

7 593,88 190,8

1 448 912,30 227

11 577,00 1 460 489,30

1 460 000

7 0000385 Дезблок транспортных

средств Зона Л-2 184,0

кв.м., инв.№0000385

10 262 Неудовлетво

рительное

Удовлетвори

тельное

-26,0%

7 593,88 184

1 397 273,92 226

11 526,00 1 408 799,92

1 409 000

8 0000047 Здание ПВП-РММ , инв.№

0000047 (№45)

9 520 Удовлетвори

тельное

Удовлетвори
тельное

0,0%

9 520,00 872,5

8 306 200,00 1018

51 918,00 8 358 118,00

8 358 000

Здание птичника без

документов

8 107 Неудовлетво

рительное

Удовлетвори

тельное

-26,0%

5 999,18 1836

11 014 494,48 1836

93 636,00 11 108 130,48

11 108 000

10 0000304 Здание птичника № 81,

1250,3 кв. м, св. 51-АВ

№132127, инв.№0000304

Отсутствует информация о ценах сделок и предложений к продаже подобных объектов. Подход не применялся

Подход не

применялся

11 0000383 Инкубаторий-2 1651,4 кв.м.

птф "Снежная",

инв.№0000383

9 112 Неудовлетво

рительное

Удовлетвори

тельное

-26,0%

6 742,88 1651,4 11 135 192,03 1794

91 494,00 11 226 686,03

11 227 000

12 0000128 Контрольно-пропускная

будка, инв.№0000128

Отсутствует информация о ценах сделок и предложений к продаже подобных объектов. Подход не применялся

Подход не

применялся

ООО «Мурманская оценочная компания «РЕАЛ»

155

183038 г. Мурманск ул. Шмидта, д. 21 офис 6, тел./факс: (8152) 47-35-41

№

п/п

Инвен-

тарный

номер

Наименование объекта

оценки

Скоррект

ированна

я цена 1

кв.м, руб.

Техническое

состояние

объекта

оценки

Техническое

состояние

аналога

Коррек

тировк

а, %

Скорректир

ованная

цена 1 кв.м,

руб.

Общая

площадь

объекта

оценки

по тех.

паспорту

ГУПТИ,

кв.м

Рыночная

стоимость

объекта

оценки без

учета

земельного

участка, руб.

Площадь

земельно

го

участка

застроен

ная, кв.м.

Рыночная

стоимость

земельного

участка под

объектом

оценки,

руб.

Рыночная

стоимость

объекта

оценки, руб.

Рыночная

стоимость

объекта оценки

с учетом

округления,

руб.

13 0000127 Контрольно-пропускная

будка, инв.№0000127

8 247 Неудовлетво

рительное

Удовлетвори

тельное

-26,0%

6 102,78

9,1

55 535,30

9,1

464,10

55 999,40

56 000

14 0000064 Мойка автомашин , инв.№

0000064 (№428)

применялся

15 0000062 Пероцех-бытовое

помещение инв.№ 0000062
(№411)

10 262 Удовлетвори

тельное

Удовлетвори

тельное

0,0%

10 262,00

995 414,00 127

6 477,00 1 001 891,00

1 002 000

16 0000303 Птичник № 84 (26),

инв.№0000303

8 107 Удовлетвори

тельное

Удовлетвори

тельное

0,0%

8 107,00 1784,4 14 466 130,80 1784,4

91 004,40 14 557 135,20

14 557 000

17 0000301 Птичник № 88, 1754,3 кв. м,

св. 51-АВ № 132142,

инв.№0000301

Отсутствует информация о ценах сделок и предложений к продаже подобных объектов. Подход не применялся

Подход не

применялся

18 0000369 Птичник К- 1 1714,8 кв.м.,

инв.№0000369

Отсутствует информация о ценах сделок и предложений к продаже подобных объектов. Подход не применялся

Подход не

применялся

19 0000370 Птичник К- 2 1716,4 кв.м.,

инв.№0000370

Отсутствует информация о ценах сделок и предложений к продаже подобных объектов. Подход не применялся

Подход не

применялся

20 0000371 Птичник К- 3 1709,2 кв.м.,

инв.№0000371

Отсутствует информация о ценах сделок и предложений к продаже подобных объектов. Подход не применялся

Подход не
применялся

21 0000372 Птичник К- 4 1717,5 кв.м.,

инв.№0000372

8 107 Неудовлетво

рительное

Удовлетвори

тельное

-26,0%

5 999,18 1717,5 10 303 591,65 1808

92 208,00 10 395 799,65

10 396 000

22 0000373 Птичник К- 5 1708,7 кв.м.,

инв.№0000373

8 107 Удовлетвори

тельное

Удовлетвори

тельное

0,0%

8 107,00 1708,7 13 852 430,90 1801

91 851,00 13 944 281,90

13 944 000

23 0000374 Птичник К- 6 1713,0 кв.м.,

инв.№0000374

8 107 Неудовлетво

рительное

Удовлетвори

тельное

-26,0%

5 999,18 1713

10 276 595,34 1805

92 055,00 10 368 650,34

10 369 000

24 0000375 Птичник К- 7 1708,9 кв.м.,

инв.№0000375

8 107 Неудовлетво

рительное

Удовлетвори

тельное

-26,0%

5 999,18 1708,9 10 251 998,70 1800

91 800,00 10 343 798,70

10 344 000

25 0000376 Птичник К- 8 1705,2 кв.м.,

инв.№0000376

8 107 Неудовлетво

рительное

Удовлетвори

тельное

-26,0%

5 999,18 1705,2 10 229 801,74 1802

91 902,00 10 321 703,74

10 322 000

26 0000377 Птичник К- 9 1706,0 кв.м.,

инв.№0000377

8 107 Неудовлетво

рительное

Удовлетвори

тельное

-26,0%

5 999,18 1706

10 234 601,08 1803

91 953,00 10 326 554,08

10 327 000

27 0000378 Птичник К-10 1708,2 кв.м.,

инв.№0000378

8 107 Неудовлетво

рительное

Удовлетвори

тельное

-26,0%

5 999,18 1708,2 10 247 799,28 1806

92 106,00 10 339 905,28

10 340 000

28 0000379 Птичник К-11 1709,3 кв.м.,

инв.№0000379

8 107 Неудовлетво

рительное

Удовлетвори
тельное

-26,0%

5 999,18 1709,3 10 254 398,37 1812

92 412,00 10 346 810,37

10 347 000

ООО «Мурманская оценочная компания «РЕАЛ»

156

183038 г. Мурманск ул. Шмидта, д. 21 офис 6, тел./факс: (8152) 47-35-41

№

п/п

Инвен-

тарный

номер

Наименование объекта

оценки

Скоррект

ированна

я цена 1

кв.м, руб.

Техническое

состояние

объекта

оценки

Техническое

состояние

аналога

Коррек

тировк

а, %

Скорректир

ованная

цена 1 кв.м,

руб.

Общая

площадь

объекта

оценки

по тех.

паспорту

ГУПТИ,

кв.м

Рыночная

стоимость

объекта

оценки без

учета

земельного

участка, руб.

Площадь

земельно

го

участка

застроен

ная, кв.м.

Рыночная

стоимость

земельного

участка под

объектом

оценки,

руб.

Рыночная

стоимость

объекта

оценки, руб.

Рыночная

стоимость

объекта оценки

с учетом

округления,

руб.

29 0000380 Птичник К-12 1708,9 кв.м.,

инв.№0000380

8 107 Неудовлетво

рительное

Удовлетвори

тельное

-26,0%

5 999,18 1708,9 10 251 998,70 1808

92 208,00 10 344 206,70

10 344 000

Птичник б\н (Птичник №10

(12) св. 51-АБ № 034571 )

8 107 Неудовлетво

рительное

Удовлетвори

тельное

-26,0%

5 999,18 1836

11 014 494,48 1836

93 636,00 11 108 130,48

11 108 000

31 0000389 Санблок на 30 человек

(Зона К) 195 кв.м.,
инв.№0000389

10 262 Неудовлетво

рительное

Удовлетвори

тельное

-26,0%

7 593,88 195

1 480 806,60 242

12 342,00 1 493 148,60

1 493 000

32 0000065 Санпропускник склада

тары , инв.№ 0000065

(№414)

10 262 Удовлетвори

тельное

Удовлетвори

тельное

0,0%

10 262,00 242,3

2 486 482,60 846

43 146,00 2 529 628,60

2 530 000

33 0000072 Склад подстилки №1 инв.№

0000072 (№423)

7 498 Удовлетвори

тельное

Удовлетвори

тельное

0,0%

7 498,00 518,2

3 885 463,60 560

28 560,00 3 914 023,60

3 914 000

34 0000050 Склад подстилки №2 инв.№

0000050 (№424)

Отсутствует информация о ценах сделок и предложений к продаже подобных объектов. Подход не применялся

Подход не

применялся

35 0000066 Склад тары , инв.№

0000066 (№415)

7 872 Неудовлетво

рительное

Удовлетвори

тельное

-26,0%

5 825,28 249,2

1 451 659,78 846

43 146,00 1 494 805,78

1 495 000

36 0000075 Служебно-бытовое здание

на 30 чел., инв.№0000075

10 262 Неудовлетво

рительное

Удовлетвори
тельное

-26,0%

7 593,88 278,6

2 115 654,97 340

17 340,00 2 132 994,97

2 133 000

37 000043 Служебно-бытовое здание ,

инв.№ 0000043 (№422)

10 262 Удовлетвори

тельное

Удовлетвори

тельное

0,0%

10 262,00 52,6

539 781,20

3 825,00 543 606,20

544 000

38 000074 Столярный цех (столярка) ,

инв.№ 0000074 (№416)

10 262 Неудовлетво

рительное

Удовлетвори

тельное

-26,0%

7 593,88 249,7

1 896 191,84 846

43 146,00 1 939 337,84

1 939 000

39 000022 Хлораторная (КОС) , инв.№

0000022 (№554)

8 247 Неудовлетво

рительное

Удовлетвори

тельное

-26,0%

6 102,78 72,2

440 620,72

3 723,00 444 343,72

444 000

40 000040 Хлораторная с

оборудованием , инв.№

0000040 (№421)

8 247 Удовлетвори

тельное

Удовлетвори

тельное

0,0%

8 247,00 84,3

695 222,10 101

5 151,00 700 373,10

700 000

41 0000277 Насосная станция 1-го

подъема (водозабор) св 51-

АВ №131903,

инв.№0000277

Отсутствует информация о ценах сделок и предложений к продаже подобных объектов. Подход не применялся

Подход не
применялся

42 000029 Насосная станция , инв.№

0000029 (№538)

8 247 Хорошее

Удовлетвори

тельное

25,0%

10 308,75 68,7

708 211,13

4 233,00 712 444,13

712 000

ООО «Мурманская оценочная компания «РЕАЛ»

157

183038 г. Мурманск ул. Шмидта, д. 21 офис 6, тел./факс: (8152) 47-35-41

№

п/п

Инвен-

тарный

номер

Наименование объекта

оценки

Скоррект

ированна

я цена 1

кв.м, руб.

Техническое

состояние

объекта

оценки

Техническое

состояние

аналога

Коррек

тировк

а, %

Скорректир

ованная

цена 1 кв.м,

руб.

Общая

площадь

объекта

оценки

по тех.

паспорту

ГУПТИ,

кв.м

Рыночная

стоимость

объекта

оценки без

учета

земельного

участка, руб.

Площадь

земельно

го

участка

застроен

ная, кв.м.

Рыночная

стоимость

земельного

участка под

объектом

оценки,

руб.

Рыночная

стоимость

объекта

оценки, руб.

Рыночная

стоимость

объекта оценки

с учетом

округления,

руб.

43 0000317 Здание закрытой стоянки

(сооружение автопарка),

инв.№0000317

8 142 Удовлетвори

тельное

Удовлетвори

тельное

0,0%

8 142,00 1332

10 845 144,00 1332

67 932,00 10 913 076,00

10 913 000

Сооружения

44 0000063 Автодорога 1,2 новая зона,

инв.№ 0000063 (№372)

Отсутствует информация о ценах сделок и предложений к продаже подобных объектов. Подход не применялся

Подход не

применялся

45 0000008 Автодорога № 4 в зоне

выращивания,

инв.№0000008

Подход не

применялся

46 0000007 Автодорога зоны А,Л,К,Т,

инв.№0000007

Подход не

применялся

47 0000038 Блок емкостей , инв.№

0000038 (№544)

Подход не

применялся

48 0000037 Блок емкостей , инв.№

0000037 (№529)

Подход не

применялся

49 0000126 Внутриплощадочные

автодороги на территории,
инв.№0000126

Подход не

применялся

50 0000388 Внутриплощадочная дорога

(Зона К) 2021 кв.м.,

инв.№0000388:

Подход не

применялся

51 0000031 Внутриплощадочные

автодороги , инв.№0000031
(№547)

Подход не

применялся

52 0000032 Водоизмерительный лоток ,

инв.№: 32 (№481)

Подход не

применялся

53 0000059 Дезплощадка А-173 инв.№

0000059 (№369)

Подход не

применялся

54 0000060 Дезплощадка Е-24 инв.№

0000060 (№408)

Подход не

применялся

55 0000080 Дорога к поселку св 51-АВ

№ 131646 (6038 кв.м),

инв.№0000080

Подход не

применялся

56 0000020 Иловые площадки , инв.№

0000020 (№526)

Подход не
применялся

ООО «Мурманская оценочная компания «РЕАЛ»

158

183038 г. Мурманск ул. Шмидта, д. 21 офис 6, тел./факс: (8152) 47-35-41

№

п/п

Инвен-

тарный

номер

Наименование объекта

оценки

Скоррект

ированна

я цена 1

кв.м, руб.

Техническое

состояние

объекта

оценки

Техническое

состояние

аналога

Коррек

тировк

а, %

Скорректир

ованная

цена 1 кв.м,

руб.

Общая

площадь

объекта

оценки

по тех.

паспорту

ГУПТИ,

кв.м

Рыночная

стоимость

объекта

оценки без

учета

земельного

участка, руб.

Площадь

земельно

го

участка

застроен

ная, кв.м.

Рыночная

стоимость

земельного

участка под

объектом

оценки,

руб.

Рыночная

стоимость

объекта

оценки, руб.

Рыночная

стоимость

объекта оценки

с учетом

округления,

руб.

57 0000017 Камера бытовых стоков ,

инв.№ 0000017 (№545)

Подход не

применялся

58 0000018 Камера опорожнения блока

емкостей , инв.№ 0000018

(№532)

Подход не

применялся

59 0000019 Камера подогрева остатка ,

инв.№ 0000019 (№533)

Подход не
применялся

60 0000387 Канализационный

коллектор (от з.К до з.В)

471 кв.м, инв.№0000387

Подход не

применялся

61 0000021 Межплощадочные сети

напорн.канализац., инв.№:
21 (№540)

Подход не

применялся

62 0000061 Ограждение инв. №

0000061

Подход не

применялся

63 0000025 Песковая площадка , инв.№

0000025 (№527)

Подход не

применялся

64 0000288 Площадка для мойки

а/машин, инв.№0000288

Подход не

применялся

65 0000319 Площадка для мойки с/х

машин А169,

инв.№0000319

Подход не

применялся

66 0000167 Площадки внутри фабрики,

инв.№0000167

Подход не
применялся

67 0000168 Площадочные автодороги,

инв.№0000168

Подход не

применялся

68 0000026 Площадочные дороги ,

инв.№ 0000026 (№552)

Подход не

применялся

69 0000386 Площадочные сети

канализации (Зона К) 762,0

кв.м., инв.№0000386

Подход не

применялся

70 0000027 Подъездная дорога к КОС ,

инв.№ 0000027 (№553)

Подход не

применялся

71 0000289 Покрытие площадок,

инв.№0000289

Подход не
применялся

ООО «Мурманская оценочная компания «РЕАЛ»

159

183038 г. Мурманск ул. Шмидта, д. 21 офис 6, тел./факс: (8152) 47-35-41

№

п/п

Инвен-

тарный

номер

Наименование объекта

оценки

Скоррект

ированна

я цена 1

кв.м, руб.

Техническое

состояние

объекта

оценки

Техническое

состояние

аналога

Коррек

тировк

а, %

Скорректир

ованная

цена 1 кв.м,

руб.

Общая

площадь

объекта

оценки

по тех.

паспорту

ГУПТИ,

кв.м

Рыночная

стоимость

объекта

оценки без

учета

земельного

участка, руб.

Площадь

земельно

го

участка

застроен

ная, кв.м.

Рыночная

стоимость

земельного

участка под

объектом

оценки,

руб.

Рыночная

стоимость

объекта

оценки, руб.

Рыночная

стоимость

объекта оценки

с учетом

округления,

руб.

72 0000028 Приемная камера,

инв.№0000028

Подход не

применялся

73 0000016 Распределительная камера ,

инв.№ 0000016 (№531)

Подход не

применялся

74 0000013 Резервуар В 27 , инв.№

0000013 (№537)

Подход не

применялся

75 0000014 Резервуар усреднитель ,

инв.№: 14 (№535)

Подход не

применялся

76 0000012 Резервуар , инв.№ 0000012

(№536)

Подход не

применялся

77 0000015 Соединительные лотки ,

инв.№ 0000015 (№534)

Подход не
применялся

78 000071 Станция перекачки

конденсата , инв.№ 0000071

(№559)

Подход не

применялся

79 0000039 Технологические

коммуникации , инв.№:39
(№541)

Подход не

применялся

Итого:

206316973,4 206 317 000

Вывод: рыночная стоимость объектов оценки, определенная в рамках сравнительного подхода, составляет, с учетом округления:

206 317 000 (Двести шесть миллионов триста семнадцать тысяч) рублей, НДС не облагается.

11. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД

Затратный подход к оценке недвижимости определяет ее стоимость, как сумму остаточной

стоимости здания и стоимости земельного участка. В этих целях оценщики в дальнейших расчетах
определяют затратным способом стоимость объекта, предоставленного к оценке, а также

рассчитывают стоимость земельных участков.

11.1. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК КАК

НЕЗАСТРОЕННЫЙ

Как правило, при оценке земельного участка используются метод сравнения продаж, метод

выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод

предполагаемого использования. Следует отметить, что метод сравнения продаж методологически
наиболее отвечает сравнительному подходу к оценке.

Сущность метода сравнения продаж состоит в определении стоимости земельного участка

путем сравнения цен недавних продаж сопоставимых с оцениваемым участков после внесения

корректировок, учитывающих различия между ними.

Поскольку не существует двух абсолютно одинаковых участков по всем параметрам, то

необходима соответствующая корректировка цен продаж сопоставимых участков, которая может

быть и с положительным, и с отрицательным знаком

. Откорректированные цены по сопоставимым

объектам позволяют сделать вывод о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.
Расчетная рыночная стоимость оцениваемого участка (V

) в целом определяется по формуле:

, где

– цена продажи i-го сравнимого земельного участка;

– величина суммы корректировок цены продажи i-го сравнимого участка по j-параметру

(фактору, элементу сравнения).

Объекты оценки – здания производственного комплекса по выращиванию и переработке

птицы – расположены на земельных участках, предоставленных ООО «ПТФ «Мурманская» на

праве аренды на срок 49 (Сорок девять лет) для сельскохозяйственного использования, с

кадастровыми номерами:

51:01:0403001:1, общей площадью 1268348 кв.м., местоположение: Мурманская область, МО

г.п. Молочный Кольского района. Категория земель: земли сельскохозяйственного назначения. Для
использования в целях: земли сельскохозяйственного использования (под птицефабрику

«Мурманская»).

51:01:0401014:49, общей площадью 12377 кв.м., местоположение: Мурманская область, МО

г.п. Молочный Кольского района, пгт. Молочный. Категория земель: земли населенных пунктов.

Для использования в целях – для сельскохозяйственного использования. На земельном участке

расположены объекты недвижимости: инкубаторий-2 общей площадью 1651,4 кв.м, дезблок
транспортных средств Л-2 общей площадью 184 кв.м.

51:01:0401014:50, общей площадью 118203 кв.м., местоположение: Мурманская область, МО

г.п. Молочный Кольского района, пгт. Молочный. Категория земель: земли населенных пунктов.

Для использования в целях – для сельскохозяйственного использования. На земельном участке

имеется объект недвижимости:
- птичник К-13, общей площадью 1714,6 кв.м, о чем в ЕГРП 05.05.2010 г. сделана запись

регистрации № 51-51-10/006/2010-337;

- птичник К-14, общей площадью 1706,4 кв.м, о чем в ЕГРП 05.05.2010 г. сделана запись

регистрации № 51-51-10/006/2010-338;

- другие объекты недвижимости ООО «ПТФ «Мурманская».

Основание: копия Договора аренды земельного участка № 920 от 30.04.2008 г., Распоряжения

Правительства Мурманской области № 236-РП от 29.06.2012 г., Постановления Администрации

Кольского района № 1262 от 03.10.2012 г., Дополнительного соглашения № 3 от 04.10.2012 г., копия
Договора аренды земельного участка № 2080 от 06.07.2011 г.; копия Договора аренды земельного

участка № 2081 от 06.07.2011 г.

Ванданимаева О.М. Оценка стоимости земельных участков. - М.: Московская финансово-

промышленная академия. – М., 2011.

Отчёт № И-024/08/2015-2 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества «Птицефабрика «Мурманская» - часть 10