ОТЧЕТ № 332-19/Н об определении рыночной стоимости права требования на 105 (Сто пять) квартир, принадлежащих ЗАО «Московская областная инвестиционно-строительная компания»

Оглавление

ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ

1.1.

ОСНОВАНИЯ ДЛЯ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

1.2.

ОБЩАЯ ИНФОРМАЦИЯ, ИДНЕНТИФИЦИРУЮЩАЯ ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ

1.2. РЕЗУЛЬТАТЫ ОЦЕНКИ, ПОЛУЧЕННЫЕ ПРИ ПРИМЕНЕНИИ РАЗЛИЧНЫХ ПОДХОДОВ К

ОЦЕНКЕ

1.3.

ИТОГОВАЯ ВЕЛИЧИНА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

1.4.

ОГРАНИЧЕНИЯ И ПРЕДЕЛЫ ПРИМЕНЕНИЯ ПОЛУЧЕННОЙ ИТОГОВОЙ СТОИМОСТИ12

ВВЕДЕНИЕ

2.1

ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ

2.2

СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ

2.3

СВЕДЕНИЯ ОБ ИСПОЛНИТЕЛЕ ОЦЕНЩИКЕ, ПРИВЛЕКАЕМЫХ ОРГАНИЗАЦИЯХ И

СПЕ3ЦИАЛИСТАХ

2.4

ДЕКЛАРАЦИЯ КАЧЕСТВА ОЦЕНКИ

2.5

ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

2.6

ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ, ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ ОЦЕНЩИКОМ

ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ

2.7

ОБЩИЕ ПОНЯТИЯ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ

2.8

ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНОСТЬ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

ИДЕНТИФИКАЦИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

3.1

ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ, ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ОЦЕНЩИКОМ

ФОТОМАТЕРИАЛЫ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

4.1

ФОТОГРАФИИ ОБЪЕКТОВ

ОЦЕНИВАЕМЫЕ ПРАВА НА ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ

5.1

ОБРЕМЕНЕНИЯ ОЦЕНИВАЕМЫХ ПРАВ

КРАТКАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

АНАЛИЗ ЛИКВИДНОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

АНАЛИЗ РЫНКА

8.1

ОПРЕДЕЛЕНИЕ СЕГМЕНТА РЫНКА, К КОТОРОМУ ПРИНАДЛЕЖИТ ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ

8.2

АНАЛИЗ СЕГМЕНТА РЫНКА, К КОТОРОМУ ОТНОСИТСЯ ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ

8.3

АНАЛИЗ ФАКТИЧЕСКИХ ДАННЫХ О ЦЕНАХ СДЕЛОК И (ИЛИ) ПРЕДЛОЖЕНИЙ С

ОБЪЕКТАМИ НЕДВИЖИМОСТИ ИЗ СЕГМЕНТОВ РЫНКА, К КОТОРЫМ МОЖЕТ БЫТЬ ОТНЕСЕН

ОЦЕНИВАЕМЫЙ ОБЪЕКТ

8.4

АНАЛИЗ ОСНОВНЫХ ФАКТОРОВ, ВЛИЯЮЩИХ НА СПРОС, ПРЕДЛОЖЕНИЕ И ЦЕНЫ

СОПОСТАВИМЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

133

8.5

ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ

135

АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

136

10.

ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В ЧАСТИ ПРИМЕНЕНИЯ

ДОХОДНОГО, ЗАТРАТНОГО И СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДОВ

137

10.1. Порядок проведения оценочных работ

137

10.2. Методология оценки

137

10.2.1. Затратный подход

137

10.2.2. Сравнительный подход

138

10.2.3. Доходный подход

138

10.2.4. Согласование результатов

138

10.3. Выбор методологии

139

1. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ

1.1. ОСНОВАНИЯ ДЛЯ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Договор № 332-19 от 24 сентября 2019 г.

1.2. ОБЩАЯ ИНФОРМАЦИЯ, ИДНЕНТИФИЦИРУЮЩАЯ ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ

Таблица 1. Общая информация, идентифицирующая объект оценки

Наименование

Права требования на жилые помещения (квартиры), в количестве 105 (Сто пять)

объекта оценки

штук, принадлежащих ЗАО «МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТНАЯ ИНВЕСТИЦИОННО-

СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯª В ЛИЦЕ КОНКУРСНОГО УПРАВЛЯЮЩЕГО

СЕДЛЯРА ВЛАДИСЛАВА НИКОЛАЕВИЧА, предложенных в обеспечение

требований кредиторов

Права требования на следующее имущество:

Характеристики

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:15:0000000:27954, общая

объекта оценки

площадь, согласно выписке из ЕГРН 59, 7 кв. м., адрес (местоположение) объекта:

Московская область, р-н Балашихинский, г. Балашиха, ул. Майкла Лунна, д. 4, пом.

262

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:50:0020121:3026, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 38 кв. м., адрес (местоположение) объекта:

Московская область, г. Балашиха, мкр. Ольгино, ул. Граничная, д 28, кв 33

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:50:0020121:2899, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 38 кв. м., адрес (местоположение) объекта:

Московская область, г. Балашиха, мкр. Ольгино, ул. Граничная, д 28, кв 76.

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:50:0020121:3078, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 39, 2 кв. м., адрес (местоположение) объекта:

Московская область, г. Балашиха, мкр. Ольгино, ул. Граничная, д 28, кв 230.

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:15:0000000:35382, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 42, 4 кв. м., адрес (местоположение) объекта:

Московская область, р-н Балашихинский, г. Балашиха, ул. Свердлова, д 40, пом 92

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:15:0010809:436, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 60, 3 кв. м., адрес (местоположение) объекта:

Московская область, Балашихинский район, г. Балашиха, ул. 40 лет Победы, д. 33,

кв. 123

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:15:0010809:496, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 97, 6 кв. м., адрес (местоположение) объекта:

Московская область, р-н Балашихинский, г. Балашиха, ул. 40 лет Победы, д 33, пом

170

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:15:0010809:572, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 60,3 кв. м., адрес (местоположение) объекта:

Московская область,р-н Балашихинский, г. Балашиха, ул. 40 лет Победы, д 33, кв

205.

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:09:0080104:1095, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 97, 6 кв. м., адрес (местоположение) объекта:

Московская область, р-н Солнечногорский, г. Солнечногорск, ул. Молодежная, д 1,

кв 148

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:09:0080104:987, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 97, 6 кв. м., адрес (местоположение) объекта:

Московская область, р-н Солнечногорский, г. Солнечногорск, ул. Молодежная, д 1,

кв 140

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:10:0000000:8332, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 42, 3 кв. м., адрес (местоположение) объекта:

Московская область, г. Химки, мкр. Планерная, д 9, кв 80

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:10:0000000:8391, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 60, 8 кв. м., адрес (местоположение) объекта:

Московская область, г. Химки, мкр. Планерная, д 9, кв 160

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:10:0000000:8419, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 60, 8 кв. м., адрес (местоположение) объекта:

Московская область, г. Химки, мкр. Планерная, д 9, кв 176

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:14:0040314:2370, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 58 кв. м., адрес (местоположение) объекта:

Московская область, р-н Щелковский, г. Щелково, ул. Центральная, д 96, корп. 1, кв

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:12:0101202:2252, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 42 кв. м., адрес (местоположение) объекта:

Московская область, городской округ Мытищи, г. Мытищи, ул. Воронина, д.6, кв.67

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:12:0101202:2253, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 43.6 кв. м., адрес (местоположение) объекта:

Московская область, городской округ Мытищи, г. Мытищи, ул. Воронина, д.6, кв.68

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:12:0101202:2266, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 42 кв. м., адрес (местоположение) объекта:

Московская область, городской округ Мытищи, г. Мытищи, ул. Воронина, д.6, кв.72

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:12:0101202:2267, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 43.6 кв. м., адрес (местоположение) объекта:

Московская область, городской округ Мытищи, г. Мытищи, ул. Воронина, д.6, кв.73

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:12:0101202:2279, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 42,2 кв. м., адрес (местоположение) объекта:

Московская область, городской округ Мытищи, г. Мытищи, ул. Воронина, д.6, кв.76

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:12:0101202:2281, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 43.6 кв. м., адрес (местоположение) объекта:

Московская область, городской округ Мытищи, г. Мытищи, ул. Воронина, д.6, кв.78

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:12:0101202:2461, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 42 кв. м., адрес (местоположение) объекта:

Московская область, городской округ Мытищи, г. Мытищи, ул. Воронина, д.6,

кв.141

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:12:0101202:2462, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 41,8 кв. м., адрес (местоположение) объекта:

Московская область, городской округ Мытищи, г. Мытищи, ул. Воронина, д.6,

кв.142

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:12:0101202:2463, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 43.5 кв. м., адрес (местоположение) объекта:

Московская область, городской округ Мытищи, г. Мытищи, ул. Воронина, д.6,

кв.143

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:12:0101202:2256, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 42,2 кв. м., адрес (местоположение) объекта:

Московская область, городской округ Мытищи, г. Мытищи, ул. Воронина, д.6,

кв.146

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:12:0101202:2257, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 42 кв. м., адрес (местоположение) объекта:

Московская область, городской округ Мытищи, г. Мытищи, ул. Воронина, д.6,

кв.147

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:12:0101202:2270, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 42,2 кв. м., адрес (местоположение) объекта:

Московская область, городской округ Мытищи, г. Мытищи, ул. Воронина, д.6,

кв.151

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:12:0101202:2285, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 42 кв. м., адрес (местоположение) объекта:

Московская область, городской округ Мытищи, г. Мытищи, ул. Воронина, д.6,

кв.157

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:10:0000000:8470, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 75.2 кв. м., адрес (местоположение) объекта:

Московская область, г Химки, мкр. Планерная, д 9, кв 65

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:31:0020501:7316, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 41.8 кв. м., адрес (местоположение) объекта:

Московская область, Чеховский район, городское поселение Чехов, г. Чехов, ул.

Земская, дом 16, кв.72

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030211:539, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 39,7 кв. м., адрес (местоположение) объекта:

Московская область, Одинцовский муниципальный район, городское поселение

Одинцово, г. Одинцово, ул. Верхне-Пролетарская, д. 7, кв. 2

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030211:540, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 56,9 кв. м., адрес (местоположение) объекта:

Московская область, Одинцовский муниципальный район, городское поселение

Одинцово, г. Одинцово, ул. Верхне-Пролетарская, д. 7, кв. 3

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030211:542, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 39,7 кв. м., адрес (местоположение) объекта:

Московская область, Одинцовский муниципальный район, городское поселение

Одинцово, г. Одинцово, ул. Верхне-Пролетарская, д. 7, кв. 5

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030211:479, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 43 кв. м., адрес (местоположение) объекта:

Московская область, Одинцовский муниципальный район, городское поселение

Одинцово, г. Одинцово, ул. Верхне-Пролетарская, д. 7, кв. 26

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030211:493, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 60.2 кв. м., адрес (местоположение) объекта:

Московская область, Одинцовский муниципальный район, городское поселение

Одинцово, г. Одинцово, ул. Верхне-Пролетарская, д. 7, кв. 40

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030211:505, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 60,2 кв. м., адрес (местоположение) объекта:

Московская область, Одинцовский муниципальный район, городское поселение

Одинцово, г. Одинцово, ул. Верхне-Пролетарская, д. 7, кв. 52

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030211:526, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 43 кв. м., адрес (местоположение) объекта:

Московская область, Одинцовский муниципальный район, городское поселение

Одинцово, г. Одинцово, ул. Верхне-Пролетарская, д. 7, кв. 74

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030211:554, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 60,2 кв. м., адрес (местоположение) объекта:

Московская область, Одинцовский муниципальный район, городское поселение

Одинцово, г. Одинцово, ул. Верхн-Пролетарская, д. 7, кв. 87

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030211:578, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 60,2 кв. м., адрес (местоположение) объекта:

Московская область, Одинцовский муниципальный район, городское поселение

Одинцово, г. Одинцово, ул. Верхне-Пролетарская, д. 7, кв. 111

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030211:595, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 43 кв. м., адрес (местоположение) объекта:

Московская область, Одинцовский муниципальный район, городское поселение

Одинцово, г. Одинцово, ул. Верхне-Пролетарская, д. 7, кв. 128

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030211:600, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 78,5 кв. м., адрес (местоположение) объекта:

Московская область, Одинцовский муниципальный район, городское поселение

Одинцово, г. Одинцово, ул. Верхне-Пролетарская, д. 7, кв. 133

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030211:601, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 43 кв. м., адрес (местоположение) объекта:

Московская область, Одинцовский муниципальный район, городское поселение

Одинцово, г. Одинцово, ул. Верхне-Пролетарская, д. 7, кв. 134

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030211:604, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 43 кв. м., адрес (местоположение) объекта:

Московская область, Одинцовский муниципальный район, городское поселение

Одинцово, г. Одинцово, ул. Верхне-Пролетарская, д. 7, кв. 137

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030211:606, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 78,5 кв. м., адрес (местоположение) объекта:

Московская область, Одинцовский муниципальный район, городское поселение

Одинцово, г. Одинцово, ул. Верхне-Пролетарская, д. 7, кв. 139

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030211:616, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 43 кв. м., адрес (местоположение) объекта:

Московская область, Одинцовский муниципальный район, городское поселение

Одинцово, г. Одинцово, ул. Верхне-Пролетарская, д. 7, кв. 149

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030213:444, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 66.3 кв. м., адрес (местоположение) объекта:

Московская область, Одинцовский район, городское поселение Одинцово, г.

Одинцово, ул. Глазынинская, д.26, кв.1

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030213:445, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 44.7 кв. м., адрес (местоположение) объекта:

Московская область, Одинцовский район, городское поселение Одинцово, г.

Одинцово, ул. Глазынинская, д.26, кв.2

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030213:447, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 66.3 кв. м., адрес (местоположение) объекта:

Московская область, Одинцовский район, городское поселение Одинцово, г.

Одинцово, ул. Глазынинская, д.26, кв.4

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030213:457, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 44.7 кв. м., адрес (местоположение) объекта:

Московская область, Одинцовский район, городское поселение Одинцово, г.

Одинцово, ул. Глазынинская, д.26, кв.6

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030213:648, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 66.3 кв. м., адрес (местоположение) объекта:

Московская область, Одинцовский район, городское поселение Одинцово, г.

Одинцово, ул. Глазынинская, д.26, кв.69

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030213:651, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 66.3 кв. м., адрес (местоположение) объекта:

Московская область, Одинцовский район, городское поселение Одинцово, г.

Одинцово, ул. Глазынинская, д.26, кв.72

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030213:449, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 44.7 кв. м., адрес (местоположение) объекта:

Московская область, Одинцовский район, городское поселение Одинцово, г.

Одинцово, ул. Глазынинская, д.26, кв.74

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030213:450, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 44.7 кв. м., адрес (местоположение) объекта:

Московская область, Одинцовский район, городское поселение Одинцово, г.

Одинцово, ул. Глазынинская, д.26, кв.75

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030213:451, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 66.3 кв. м., адрес (местоположение) объекта:

Московская область, Одинцовский район, городское поселение Одинцово, г.

Одинцово, ул. Глазынинская, д.26, кв.76

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030213:498, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 44.7 кв. м., адрес (местоположение) объекта:

Московская область, Одинцовский район, городское поселение Одинцово, г.

Одинцово, ул. Глазынинская, д.26, кв.91

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030213:545, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 44.7 кв. м., адрес (местоположение) объекта:

Московская область, Одинцовский район, городское поселение Одинцово, г.

Одинцово, ул. Глазынинская, д.26, кв.106

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030213:546, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 44.7 кв. м., адрес (местоположение) объекта:

Московская область, Одинцовский район, городское поселение Одинцово, г.

Одинцово, ул. Глазынинская, д.26, кв.107

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030213:641, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 44.7 кв. м., адрес (местоположение) объекта:

Московская область, Одинцовский район, городское поселение Одинцово, г.

Одинцово, ул. Глазынинская, д.26, кв.138

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030213:642, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 44.7 кв. м., адрес (местоположение) объекта:

Московская область, Одинцовский район, городское поселение Одинцово, г.

Одинцово, ул. Глазынинская, д.26, кв.139

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030213:652, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 66.3 кв. м., адрес (местоположение) объекта:

Московская область, Одинцовский район, городское поселение Одинцово, г.

Одинцово, ул. Глазынинская, д.26, кв.141

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030213:654, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 44.7 кв. м., адрес (местоположение) объекта:

Московская область, Одинцовский район, городское поселение Одинцово, г.

Одинцово, ул. Глазынинская, д.26, кв.143

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030213:655, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 66.3 кв. м., адрес (местоположение) объекта:

Московская область, Одинцовский район, городское поселение Одинцово, г.

Одинцово, ул. Глазынинская, д.26, кв.144

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030213:454, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 44.7 кв. м., адрес (местоположение) объекта:

Московская область, Одинцовский район, городское поселение Одинцово, г.

Одинцово, ул. Глазынинская, д.26, кв.147

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030213:453, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 44.7 кв. м., адрес (местоположение) объекта:

Московская область, Одинцовский район, городское поселение Одинцово, г.

Одинцово, ул. Глазынинская, д.26, кв.146

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030213:455, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 66.3 кв. м., адрес (местоположение) объекта:

Московская область, Одинцовский район, городское поселение Одинцово, г.

Одинцово, ул. Глазынинская, д.26, кв.148

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030213:466, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 44.7 кв. м., адрес (местоположение) объекта:

Московская область, Одинцовский район, городское поселение Одинцово, г.

Одинцово, ул. Глазынинская, д.26, кв.151

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030213:477, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 44.7 кв. м., адрес (местоположение) объекта:

Московская область, Одинцовский район, городское поселение Одинцово, г.

Одинцово, ул. Глазынинская, д.26, кв.154

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030213:490, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 44.7 кв. м., адрес (местоположение) объекта:

Московская область, Одинцовский район, городское поселение Одинцово, г.

Одинцово, ул. Глазынинская, д.26, кв.159

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030213:623, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 66.3 кв. м., адрес (местоположение) объекта:

Московская область, Одинцовский район, городское поселение Одинцово, г.

Одинцово, ул. Глазынинская, д.26, кв.204

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030213:634, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 44.7 кв. м., адрес (местоположение) объекта:

Московская область, Одинцовский район, городское поселение Одинцово, г.

Одинцово, ул. Глазынинская, д.26, кв.207

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030213:647, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 66.3 кв. м., адрес (местоположение) объекта:

Московская область, Одинцовский район, городское поселение Одинцово, г.

Одинцово, ул. Глазынинская, д.26, кв.212

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030213:658, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 44.7 кв. м., адрес (местоположение) объекта:

Московская область, Одинцовский район, городское поселение Одинцово, г.

Одинцово, ул. Глазынинская, д.26, кв.215

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030213:659, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 66.3 кв. м., адрес (местоположение) объекта:

Московская область, Одинцовский район, городское поселение Одинцово, г.

Одинцово, ул. Глазынинская, д.26, кв.216

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030212:524, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 37 кв. м., адрес (местоположение) объекта:

Московская область, Одинцовский район, г. Одинцово, ул. Комсомольская, д. 11, кв.

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030212:426, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 59,4 кв. м., адрес (местоположение) объекта:

Московская область, Одинцовский район, г. Одинцово, ул. Комсомольская, д. 11, кв.

118

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030212:408, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 72.8 кв. м., адрес (местоположение) объекта:

Московская область, Одинцовский район, г. Одинцово, ул. Комсомольская, д. 11, кв.

138

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030205:1130, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 72.8 кв. м., адрес (местоположение) объекта:

Московская область, г. Одинцово, ул. Маковского, д. 24, кв. 1

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030205:1154, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 37 кв. м., адрес (местоположение) объекта:

Московская область, г. Одинцово, ул. Маковского, д. 24, кв. 2

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030205:1240, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 71.2 кв. м., адрес (местоположение) объекта:

Московская область, г. Одинцово, ул. Маковского, д. 24, кв. 12

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030205:1125, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 72.8 кв. м., адрес (местоположение) объекта:

Московская область, г. Одинцово, ул. Маковского, д. 24, кв. 19

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030205:1139, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 37,1 кв. м., адрес (местоположение) объекта:

Московская область, г. Одинцово, ул. Маковского, д. 24, кв. 20

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030205:1110; общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 72.8 кв. м., адрес (местоположение) объекта:

Московская область, г. Одинцово, ул. Маковского, д. 24, кв. 103

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030205:1196; общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 59,4 кв. м., адрес (местоположение) объекта:

Московская область, г. Одинцово, ул. Маковского, д. 24, кв. 106

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030205:1175; общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 57,8 кв. м., адрес (местоположение) объекта:

Московская область, г. Одинцово, ул. Маковского, д. 24, кв. 141

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030205:1208; общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 57,8 кв. м., адрес (местоположение) объекта:

Московская область, г. Одинцово, ул. Маковского, д. 24, кв. 142

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030212:570, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 72.8 кв. м., адрес (местоположение) объекта:

Московская область, г. Одинцово, ул. Солнечная, д. 17а, кв. 1

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030212:590, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 37 кв. м., адрес (местоположение) объекта:

Московская область, г. Одинцово, ул. Солнечная, д. 17а, кв. 2

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030212:585, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 35,5 кв. м., адрес (местоположение) объекта:

Московская область, г. Одинцово, ул. Солнечная, д. 17а, кв. 8

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030212:574, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 72.8 кв. м., адрес (местоположение) объекта:

Московская область, г. Одинцово, ул. Солнечная, д. 17а, кв. 19

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030212:691, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 71,2 кв. м., адрес (местоположение) объекта:

Московская область, г. Одинцово, ул. Солнечная, д. 17а, кв. 84

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030212:618, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 59,4 кв. м., адрес (местоположение) объекта:

Московская область, г. Одинцово, ул. Солнечная, д. 17а, кв. 93

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030212:644, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 59,4 кв. м., адрес (местоположение) объекта:

Московская область, г. Одинцово, ул. Солнечная, д. 17а, кв. 94

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030212:565, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 72.8 кв. м., адрес (местоположение) объекта:

Московская область, г. Одинцово, ул. Солнечная, д. 17а, кв. 103

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030212:686, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 72.8 кв. м., адрес (местоположение) объекта:

Московская область, г. Одинцово, ул. Солнечная, д. 17а, кв. 108

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030212:615, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 57,8 кв. м., адрес (местоположение) объекта:

Московская область, г. Одинцово, ул. Солнечная, д. 17а, кв. 141

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030212:653, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 57,8 кв. м., адрес (местоположение) объекта:

Московская область, г. Одинцово, ул. Солнечная, д. 17а, кв. 142

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030212:788, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 44,7 кв. м., адрес (местоположение) объекта:

Московская область, Одинцовский район, городское поселение Одинцово, г.

Одинцово, ул. Сосновая, дом 10, кв. 74

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030212:789, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 44,7 кв. м., адрес (местоположение) объекта:

Московская область, Одинцовский район, городское поселение Одинцово, г.

Одинцово, ул. Сосновая, дом 10, кв. 75

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030212:792, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 44,7 кв. м., адрес (местоположение) объекта:

Московская область, Одинцовский район, городское поселение Одинцово, г.

Одинцово, ул. Сосновая, дом 10, кв. 78

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030212:796, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 44,7 кв. м., адрес (местоположение) объекта:

Московская область, Одинцовский район, городское поселение Одинцово, город

Одинцово, ул. Сосновая, дом 10, кв. 82

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030212:861, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 44,7 кв. м., адрес (местоположение) объекта:

Московская область, Одинцовский район, городское поселение Одинцово, город

Одинцово, ул. Сосновая, дом 10, кв. 147

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030212:863, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 66,3 кв. м., адрес (местоположение) объекта:

Московская область, Одинцовский район, городское поселение Одинцово, город

Одинцово, ул. Сосновая, дом 10, кв. 149

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030212:867, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 66,3 кв. м., адрес (местоположение) объекта:

Московская область, Одинцовский район, городское поселение Одинцово, город

Одинцово, ул. Сосновая, дом 10, кв. 153

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030212:924, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 44,7 кв. м., адрес (местоположение) объекта:

Московская область, Одинцовский район, городское поселение Одинцово, город

Одинцово, ул. Сосновая, дом 10, кв. 210

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030212:928, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 44,7 кв. м., адрес (местоположение) объекта:

Московская область, Одинцовский район, городское поселение Одинцово, город

Одинцово, ул. Сосновая, дом 10, кв. 214

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030212:930, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 66,3 кв. м., адрес (местоположение) объекта:

Московская область, Одинцовский район, городское поселение Одинцово, город

Одинцово, ул. Сосновая, дом 10, кв. 216

Права на объект оценки

Право требования

Правообладатель

ЗАО «МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТНАЯ ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНАЯ

объекта оценки

КОМПАНИЯª В ЛИЦЕ КОНКУРСНОГО УПРАВЛЯЮЩЕГО СЕДЛЯРА

ВЛАДИСЛАВА НИКОЛАЕВИЧА

Юридический адрес: 100000, МОСКВА Г, ЛЕНИНСКИЙ ПР-КТ, 81

ИНН 7702316760, ОГРН 1027739091390

Р/С: 40702810300000009452 в АКБ «Инвестторгбанкª (ПАО) г. Москва

К/С: 30101810400000000267

БИК 044583267

1.2. РЕЗУЛЬТАТЫ ОЦЕНКИ, ПОЛУЧЕННЫЕ ПРИ ПРИМЕНЕНИИ РАЗЛИЧНЫХ

ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ

Таблица 2. Результаты оценки

Подход к оценке

Единица измерения

Результат подхода к оценке

Сравнительный

руб.

616 789 000,00

Затратный

руб.

не применялся

Доходный

руб.

не применялся

1.3. ИТОГОВАЯ ВЕЛИЧИНА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Проведенные расчеты и анализ позволяют сделать вывод, что рыночная стоимость объекта

оценки, представляющего собой права требования на 105 (Сто пять) квартир, принадлежащих ЗАО

«Московская областная инвестиционно-строительная компанияª Седляр В. Н., в лице конкурсного

управляющего Седляра В. Н., предложенных в обеспечение требований кредиторов, по состоянию на

24.09.2019 г., составляет:

616 789 000

(Шестьсот шестнадцать миллионов семьсот восемьдесят девять тысяч) рублей

Оценка проведена, а Отчет составлен в соответствии с требованиями Федерального Закона «Об

оценочной деятельности в РФª № 135-ФЗ от 29.07.1998 г., (посл. Ред.), Федеральных стандартов оценки

(ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, ФСО № 7, ФСО №9, ФСО №12)ª, утвержденных приказами

Минэкономразвития РФ №297 от 20.05.2015г., №298 от 20.05.2015г., № 299 от 20.05.2015г., №611 от

25.09.2014 г., №327 от 01.06.2015 г., №721 от 17.11.2016г., соответственно.

Оценщик ООО «ª

Решетников А. Г.

1.4. ОГРАНИЧЕНИЯ И ПРЕДЕЛЫ ПРИМЕНЕНИЯ ПОЛУЧЕННОЙ ИТОГОВОЙ

СТОИМОСТИ

Полученный результат может быть использован лишь с учётом следующих ниже ограничений:

- Мнение Оценщика относительно стоимости объекта действительно только на дату оценки

и только для целей, установленных для данной оценки. Оценщик не принимает на себя

никакой ответственности за изменение экономических, юридических и иных факторов,

которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а,

следовательно, и на рыночную стоимость объекта.

- Полученные в результате исследований Оценщика выводы о стоимости объекта оценки

могут использоваться Заказчиком только в соответствии с предполагаемым применением

результатов оценки.

- Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в Отчёте об оценке, составленном

в соответствии со всеми нормативными документами, регламентирующими оценочную

деятельность, может быть признана рекомендуемой для целей, указанных в настоящем

отчёте, если с даты составления Отчёта об оценке до даты совершения сделки с объектом

оценки прошло не более 6 месяцев.

2. ВВЕДЕНИЕ

2.1 ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ

Таблица 3. Задание на оценку

Объект оценки

Права требования на жилые помещения (квартиры), в количестве 105 (Сто

пять) штук, принадлежащих ЗАО «Московская областная инвестиционно-

строительная компанияª, в лице конкурсного управляющего Седляра

Владислава Николаевича, предложенных в обеспечение требований кредиторов

Права требования на следующее имущество:

Характеристики объекта

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:15:0000000:27954, общая

оценки

площадь, согласно выписке из ЕГРН 59, 7 кв. м., адрес (местоположение)

объекта: Московская область, р-н Балашихинский, г. Балашиха, ул. Майкла

Лунна, д. 4, пом. 262

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:50:0020121:3026, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 38 кв. м., адрес (местоположение) объекта:

Московская область, г. Балашиха, мкр. Ольгино, ул. Граничная, д 28, кв 33

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:50:0020121:2899, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 38 кв. м., адрес (местоположение) объекта:

Московская область, г. Балашиха, мкр. Ольгино, ул. Граничная, д 28, кв 76.

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:50:0020121:3078, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 39, 2 кв. м., адрес (местоположение)

объекта: Московская область, г. Балашиха, мкр. Ольгино, ул. Граничная, д 28,

кв 230.

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:15:0000000:35382, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 42, 4 кв. м., адрес (местоположение)

объекта: Московская область, р-н Балашихинский, г. Балашиха, ул. Свердлова,

д 40, пом 92

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:15:0010809:436, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 60, 3 кв. м., адрес (местоположение)

объекта: Московская область, Балашихинский район, г. Балашиха, ул. 40 лет

Победы, д. 33, кв. 123

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:15:0010809:496, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 97, 6 кв. м., адрес (местоположение)

объекта: Московская область, р-н Балашихинский, г. Балашиха, ул. 40 лет

Победы, д 33, пом 170

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:15:0010809:572, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 60,3 кв. м., адрес (местоположение)

объекта: Московская область,р-н Балашихинский, г. Балашиха, ул. 40 лет

Победы, д 33, кв 205.

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:09:0080104:1095, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 97, 6 кв. м., адрес (местоположение)

объекта: Московская область, р-н Солнечногорский, г. Солнечногорск, ул.

Молодежная, д 1, кв 148

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:09:0080104:987, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 97, 6 кв. м., адрес (местоположение)

объекта: Московская область, р-н Солнечногорский, г. Солнечногорск, ул.

Молодежная, д 1, кв 140

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:10:0000000:8332, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 42, 3 кв. м., адрес (местоположение)

объекта: Московская область, г. Химки, мкр. Планерная, д 9, кв 80

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:10:0000000:8391, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 60, 8 кв. м., адрес (местоположение)

объекта: Московская область, г. Химки, мкр. Планерная, д 9, кв 160

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:10:0000000:8419, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 60, 8 кв. м., адрес (местоположение)

объекта: Московская область, г. Химки, мкр. Планерная, д 9, кв 176

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:14:0040314:2370, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 58 кв. м., адрес (местоположение) объекта:

Московская область, р-н Щелковский, г. Щелково, ул. Центральная, д 96, корп.

1, кв 94

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:12:0101202:2252, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 42 кв. м., адрес (местоположение) объекта:

Московская область, городской округ Мытищи, г. Мытищи, ул. Воронина, д.6,

кв.67

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:12:0101202:2253, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 43.6 кв. м., адрес (местоположение)

объекта: Московская область, городской округ Мытищи, г. Мытищи, ул.

Воронина, д.6, кв.68

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:12:0101202:2266, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 42 кв. м., адрес (местоположение) объекта:

Московская область, городской округ Мытищи, г. Мытищи, ул. Воронина, д.6,

кв.72

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:12:0101202:2267, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 43.6 кв. м., адрес (местоположение)

объекта: Московская область, городской округ Мытищи, г. Мытищи, ул.

Воронина, д.6, кв.73

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:12:0101202:2279, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 42,2 кв. м., адрес (местоположение)

объекта: Московская область, городской округ Мытищи, г. Мытищи, ул.

Воронина, д.6, кв.76

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:12:0101202:2281, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 43.6 кв. м., адрес (местоположение)

объекта: Московская область, городской округ Мытищи, г. Мытищи, ул.

Воронина, д.6, кв.78

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:12:0101202:2461, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 42 кв. м., адрес (местоположение) объекта:

Московская область, городской округ Мытищи, г. Мытищи, ул. Воронина, д.6,

кв.141

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:12:0101202:2462, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 41,8 кв. м., адрес (местоположение)

объекта: Московская область, городской округ Мытищи, г. Мытищи, ул.

Воронина, д.6, кв.142

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:12:0101202:2463, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 43.5 кв. м., адрес (местоположение)

объекта: Московская область, городской округ Мытищи, г. Мытищи, ул.

Воронина, д.6, кв.143

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:12:0101202:2256, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 42,2 кв. м., адрес (местоположение)

объекта: Московская область, городской округ Мытищи, г. Мытищи, ул.

Воронина, д.6, кв.146

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:12:0101202:2257, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 42 кв. м., адрес (местоположение) объекта:

Московская область, городской округ Мытищи, г. Мытищи, ул. Воронина, д.6,

кв.147

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:12:0101202:2270, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 42,2 кв. м., адрес (местоположение)

объекта: Московская область, городской округ Мытищи, г. Мытищи, ул.

Воронина, д.6, кв.151

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:12:0101202:2285, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 42 кв. м., адрес (местоположение) объекта:

Московская область, городской округ Мытищи, г. Мытищи, ул. Воронина, д.6,

кв.157

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:10:0000000:8470, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 75.2 кв. м., адрес (местоположение)

объекта: Московская область, г Химки, мкр. Планерная, д 9, кв 65

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:31:0020501:7316, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 41.8 кв. м., адрес (местоположение)

объекта: Московская область, Чеховский район, городское поселение Чехов, г.

Чехов, ул. Земская, дом 16, кв.72

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030211:539, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 39,7 кв. м., адрес (местоположение)

объекта: Московская область, Одинцовский муниципальный район, городское

поселение Одинцово, г. Одинцово, ул. Верхне-Пролетарская, д. 7, кв. 2

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030211:540, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 56,9 кв. м., адрес (местоположение)

объекта: Московская область, Одинцовский муниципальный район, городское

поселение Одинцово, г. Одинцово, ул. Верхне-Пролетарская, д. 7, кв. 3

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030211:542, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 39,7 кв. м., адрес (местоположение)

объекта: Московская область, Одинцовский муниципальный район, городское

поселение Одинцово, г. Одинцово, ул. Верхне-Пролетарская, д. 7, кв. 5

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030211:479, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 43 кв. м., адрес (местоположение) объекта:

Московская область, Одинцовский муниципальный район, городское

поселение Одинцово, г. Одинцово, ул. Верхне-Пролетарская, д. 7, кв. 26

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030211:493, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 60.2 кв. м., адрес (местоположение)

объекта: Московская область, Одинцовский муниципальный район, городское

поселение Одинцово, г. Одинцово, ул. Верхне-Пролетарская, д. 7, кв. 40

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030211:505, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 60,2 кв. м., адрес (местоположение)

объекта: Московская область, Одинцовский муниципальный район, городское

поселение Одинцово, г. Одинцово, ул. Верхне-Пролетарская, д. 7, кв. 52

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030211:526, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 43 кв. м., адрес (местоположение) объекта:

Московская область, Одинцовский муниципальный район, городское

поселение Одинцово, г. Одинцово, ул. Верхне-Пролетарская, д. 7, кв. 74

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030211:554, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 60,2 кв. м., адрес (местоположение)

объекта: Московская область, Одинцовский муниципальный район, городское

поселение Одинцово, г. Одинцово, ул. Верхн-Пролетарская, д. 7, кв. 87

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030211:578, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 60,2 кв. м., адрес (местоположение)

объекта: Московская область, Одинцовский муниципальный район, городское

поселение Одинцово, г. Одинцово, ул. Верхне-Пролетарская, д. 7, кв. 111

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030211:595, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 43 кв. м., адрес (местоположение) объекта:

Московская область, Одинцовский муниципальный район, городское

поселение Одинцово, г. Одинцово, ул. Верхне-Пролетарская, д. 7, кв. 128

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030211:600, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 78,5 кв. м., адрес (местоположение)

объекта: Московская область, Одинцовский муниципальный район, городское

поселение Одинцово, г. Одинцово, ул. Верхне-Пролетарская, д. 7, кв. 133

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030211:601, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 43 кв. м., адрес (местоположение) объекта:

Московская область, Одинцовский муниципальный район, городское

поселение Одинцово, г. Одинцово, ул. Верхне-Пролетарская, д. 7, кв. 134

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030211:604, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 43 кв. м., адрес (местоположение) объекта:

Московская область, Одинцовский муниципальный район, городское

поселение Одинцово, г. Одинцово, ул. Верхне-Пролетарская, д. 7, кв. 137

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030211:606, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 78,5 кв. м., адрес (местоположение)

объекта: Московская область, Одинцовский муниципальный район, городское

поселение Одинцово, г. Одинцово, ул. Верхне-Пролетарская, д. 7, кв. 139

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030211:616, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 43 кв. м., адрес (местоположение) объекта:

Московская область, Одинцовский муниципальный район, городское

поселение Одинцово, г. Одинцово, ул. Верхне-Пролетарская, д. 7, кв. 149

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030213:444, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 66.3 кв. м., адрес (местоположение)

объекта: Московская область, Одинцовский район, городское поселение

Одинцово, г. Одинцово, ул. Глазынинская, д.26, кв.1

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030213:445, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 44.7 кв. м., адрес (местоположение)

объекта: Московская область, Одинцовский район, городское поселение

Одинцово, г. Одинцово, ул. Глазынинская, д.26, кв.2

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030213:447, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 66.3 кв. м., адрес (местоположение)

объекта: Московская область, Одинцовский район, городское поселение

Одинцово, г. Одинцово, ул. Глазынинская, д.26, кв.4

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030213:457, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 44.7 кв. м., адрес (местоположение)

объекта: Московская область, Одинцовский район, городское поселение

Одинцово, г. Одинцово, ул. Глазынинская, д.26, кв.6

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030213:648, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 66.3 кв. м., адрес (местоположение)

объекта: Московская область, Одинцовский район, городское поселение

Одинцово, г. Одинцово, ул. Глазынинская, д.26, кв.69

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030213:651, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 66.3 кв. м., адрес (местоположение)

объекта: Московская область, Одинцовский район, городское поселение

Одинцово, г. Одинцово, ул. Глазынинская, д.26, кв.72

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030213:449, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 44.7 кв. м., адрес (местоположение)

объекта: Московская область, Одинцовский район, городское поселение

Одинцово, г. Одинцово, ул. Глазынинская, д.26, кв.74

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030213:450, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 44.7 кв. м., адрес (местоположение)

объекта: Московская область, Одинцовский район, городское поселение

Одинцово, г. Одинцово, ул. Глазынинская, д.26, кв.75

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030213:451, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 66.3 кв. м., адрес (местоположение)

объекта: Московская область, Одинцовский район, городское поселение

Одинцово, г. Одинцово, ул. Глазынинская, д.26, кв.76

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030213:498, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 44.7 кв. м., адрес (местоположение)

объекта: Московская область, Одинцовский район, городское поселение

Одинцово, г. Одинцово, ул. Глазынинская, д.26, кв.91

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030213:545, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 44.7 кв. м., адрес (местоположение)

объекта: Московская область, Одинцовский район, городское поселение

Одинцово, г. Одинцово, ул. Глазынинская, д.26, кв.106

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030213:546, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 44.7 кв. м., адрес (местоположение)

объекта: Московская область, Одинцовский район, городское поселение

Одинцово, г. Одинцово, ул. Глазынинская, д.26, кв.107

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030213:641, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 44.7 кв. м., адрес (местоположение)

объекта: Московская область, Одинцовский район, городское поселение

Одинцово, г. Одинцово, ул. Глазынинская, д.26, кв.138

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030213:642, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 44.7 кв. м., адрес (местоположение)

объекта: Московская область, Одинцовский район, городское поселение

Одинцово, г. Одинцово, ул. Глазынинская, д.26, кв.139

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030213:652, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 66.3 кв. м., адрес (местоположение)

объекта: Московская область, Одинцовский район, городское поселение

Одинцово, г. Одинцово, ул. Глазынинская, д.26, кв.141

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030213:654, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 44.7 кв. м., адрес (местоположение)

объекта: Московская область, Одинцовский район, городское поселение

Одинцово, г. Одинцово, ул. Глазынинская, д.26, кв.143

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030213:655, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 66.3 кв. м., адрес (местоположение)

объекта: Московская область, Одинцовский район, городское поселение

Одинцово, г. Одинцово, ул. Глазынинская, д.26, кв.144

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030213:454, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 44.7 кв. м., адрес (местоположение)

объекта: Московская область, Одинцовский район, городское поселение

Одинцово, г. Одинцово, ул. Глазынинская, д.26, кв.147

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030213:453, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 44.7 кв. м., адрес (местоположение)

объекта: Московская область, Одинцовский район, городское поселение

Одинцово, г. Одинцово, ул. Глазынинская, д.26, кв.146

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030213:455, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 66.3 кв. м., адрес (местоположение)

объекта: Московская область, Одинцовский район, городское поселение

Одинцово, г. Одинцово, ул. Глазынинская, д.26, кв.148

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030213:466, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 44.7 кв. м., адрес (местоположение)

объекта: Московская область, Одинцовский район, городское поселение

Одинцово, г. Одинцово, ул. Глазынинская, д.26, кв.151

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030213:477, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 44.7 кв. м., адрес (местоположение)

объекта: Московская область, Одинцовский район, городское поселение

Одинцово, г. Одинцово, ул. Глазынинская, д.26, кв.154

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030213:490, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 44.7 кв. м., адрес (местоположение)

объекта: Московская область, Одинцовский район, городское поселение

Одинцово, г. Одинцово, ул. Глазынинская, д.26, кв.159

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030213:623, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 66.3 кв. м., адрес (местоположение)

объекта: Московская область, Одинцовский район, городское поселение

Одинцово, г. Одинцово, ул. Глазынинская, д.26, кв.204

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030213:634, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 44.7 кв. м., адрес (местоположение)

объекта: Московская область, Одинцовский район, городское поселение

Одинцово, г. Одинцово, ул. Глазынинская, д.26, кв.207

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030213:647, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 66.3 кв. м., адрес (местоположение)

объекта: Московская область, Одинцовский район, городское поселение

Одинцово, г. Одинцово, ул. Глазынинская, д.26, кв.212

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030213:658, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 44.7 кв. м., адрес (местоположение)

объекта: Московская область, Одинцовский район, городское поселение

Одинцово, г. Одинцово, ул. Глазынинская, д.26, кв.215

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030213:659, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 66.3 кв. м., адрес (местоположение)

объекта: Московская область, Одинцовский район, городское поселение

Одинцово, г. Одинцово, ул. Глазынинская, д.26, кв.216

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030212:524, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 37 кв. м., адрес (местоположение) объекта:

Московская область, Одинцовский район, г. Одинцово, ул. Комсомольская, д.

11, кв. 2

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030212:426, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 59,4 кв. м., адрес (местоположение)

объекта: Московская область, Одинцовский район, г. Одинцово, ул.

Комсомольская, д. 11, кв. 118

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030212:408, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 72.8 кв. м., адрес (местоположение)

объекта: Московская область, Одинцовский район, г. Одинцово, ул.

Комсомольская, д. 11, кв. 138

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030205:1130, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 72.8 кв. м., адрес (местоположение)

объекта: Московская область, г. Одинцово, ул. Маковского, д. 24, кв. 1

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030205:1154, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 37 кв. м., адрес (местоположение) объекта:

Московская область, г. Одинцово, ул. Маковского, д. 24, кв. 2

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030205:1240, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 71.2 кв. м., адрес (местоположение)

объекта: Московская область, г. Одинцово, ул. Маковского, д. 24, кв. 12

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030205:1125, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 72.8 кв. м., адрес (местоположение)

объекта: Московская область, г. Одинцово, ул. Маковского, д. 24, кв. 19

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030205:1139, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 37,1 кв. м., адрес (местоположение)

объекта: Московская область, г. Одинцово, ул. Маковского, д. 24, кв. 20

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030205:1110; общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 72.8 кв. м., адрес (местоположение)

объекта: Московская область, г. Одинцово, ул. Маковского, д. 24, кв. 103

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030205:1196; общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 59,4 кв. м., адрес (местоположение)

объекта: Московская область, г. Одинцово, ул. Маковского, д. 24, кв. 106

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030205:1175; общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 57,8 кв. м., адрес (местоположение)

объекта: Московская область, г. Одинцово, ул. Маковского, д. 24, кв. 141

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030205:1208; общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 57,8 кв. м., адрес (местоположение)

объекта: Московская область, г. Одинцово, ул. Маковского, д. 24, кв. 142

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030212:570, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 72.8 кв. м., адрес (местоположение)

объекта: Московская область, г. Одинцово, ул. Солнечная, д. 17а, кв. 1

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030212:590, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 37 кв. м., адрес (местоположение) объекта:

Московская область, г. Одинцово, ул. Солнечная, д. 17а, кв. 2

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030212:585, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 35,5 кв. м., адрес (местоположение)

объекта: Московская область, г. Одинцово, ул. Солнечная, д. 17а, кв. 8

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030212:574, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 72.8 кв. м., адрес (местоположение)

объекта: Московская область, г. Одинцово, ул. Солнечная, д. 17а, кв. 19

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030212:691, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 71,2 кв. м., адрес (местоположение)

объекта: Московская область, г. Одинцово, ул. Солнечная, д. 17а, кв. 84

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030212:618, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 59,4 кв. м., адрес (местоположение)

объекта: Московская область, г. Одинцово, ул. Солнечная, д. 17а, кв. 93

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030212:644, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 59,4 кв. м., адрес (местоположение)

объекта: Московская область, г. Одинцово, ул. Солнечная, д. 17а, кв. 94

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030212:565, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 72.8 кв. м., адрес (местоположение)

объекта: Московская область, г. Одинцово, ул. Солнечная, д. 17а, кв. 103

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030212:686, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 72.8 кв. м., адрес (местоположение)

объекта: Московская область, г. Одинцово, ул. Солнечная, д. 17а, кв. 108

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030212:615, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 57,8 кв. м., адрес (местоположение)

объекта: Московская область, г. Одинцово, ул. Солнечная, д. 17а, кв. 141

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030212:653, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 57,8 кв. м., адрес (местоположение)

объекта: Московская область, г. Одинцово, ул. Солнечная, д. 17а, кв. 142

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030212:788, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 44,7 кв. м., адрес (местоположение)

объекта: Московская область, Одинцовский район, городское поселение

Одинцово, г. Одинцово, ул. Сосновая, дом 10, кв. 74

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030212:789, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 44,7 кв. м., адрес (местоположение)

объекта: Московская область, Одинцовский район, городское поселение

Одинцово, г. Одинцово, ул. Сосновая, дом 10, кв. 75

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030212:792, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 44,7 кв. м., адрес (местоположение)

объекта: Московская область, Одинцовский район, городское поселение

Одинцово, г. Одинцово, ул. Сосновая, дом 10, кв. 78

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030212:796, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 44,7 кв. м., адрес (местоположение)

объекта: Московская область, Одинцовский район, городское поселение

Одинцово, город Одинцово, ул. Сосновая, дом 10, кв. 82

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030212:861, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 44,7 кв. м., адрес (местоположение)

объекта: Московская область, Одинцовский район, городское поселение

Одинцово, город Одинцово, ул. Сосновая, дом 10, кв. 147

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030212:863, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 66,3 кв. м., адрес (местоположение)

объекта: Московская область, Одинцовский район, городское поселение

Одинцово, город Одинцово, ул. Сосновая, дом 10, кв. 149

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030212:867, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 66,3 кв. м., адрес (местоположение)

объекта: Московская область, Одинцовский район, городское поселение

Одинцово, город Одинцово, ул. Сосновая, дом 10, кв. 153

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030212:924, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 44,7 кв. м., адрес (местоположение)

объекта: Московская область, Одинцовский район, городское поселение

Одинцово, город Одинцово, ул. Сосновая, дом 10, кв. 210

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030212:928, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 44,7 кв. м., адрес (местоположение)

объекта: Московская область, Одинцовский район, городское поселение

Одинцово, город Одинцово, ул. Сосновая, дом 10, кв. 214

Помещение жилое (квартира), кадастровый номер 50:20:0030212:930, общая

площадь, согласно выписке из ЕГРН 66,3 кв. м., адрес (местоположение)

объекта: Московская область, Одинцовский район, городское поселение

Одинцово, город Одинцово, ул. Сосновая, дом 10, кв. 216

Права на объект оценки

Право требования

Правообладатель объекта

ЗАО «Московская областная инвестиционно-строительная компанияª, в лице

оценки

конкурсного управляющего Седляра В. Н.

Юридический адрес: 100000, г. Москва, Ленинский пр-кт, д. 81

ИНН 5009039555, ОГРН 1025001275562

Наличие обременений

В соответствии с правоустанавливающими документами (Выписки из ЕГРН,

представлены в Приложении к настоящему Отчету: Том 2, Приложение №3)

Цель оценки

Определение рыночной стоимости объекта оценки

для реализации в рамках конкурсного управления. Задачами оценки является

выбор подходов и методов оценки в соответствии с целью оценки

Вид стоимости

Рыночная

Дата осмотра объекта

24.09.2019-25.09.2019 гг.

оценки

Дата определения

24.09.2019 г.

стоимости

Дата

составления

08.10.2019 г.

Отчета

Предполагаемое

Предполагаемое использование результатов оценки - для продажи на открытых

использование

торгах в процедуре конкурсного производства

результатов оценки и

связанные с этим

ограничения.

2.2 СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ

Таблица 4. Сведения о заказчике оценки

Полное наименование Заказчика

ЗАО «Московская областная инвестиционно-

строительная компанияª, в лице конкурсного

управляющего Седляра В. Н.

Реквизиты Заказчика

Юридический адрес: 100000, г. Москва,

Ленинский пр-кт, д. 81

ИНН 5009039555, ОГРН 1025001275562

2.3 СВЕДЕНИЯ ОБ ИСПОЛНИТЕЛЕ ОЦЕНЩИКЕ, ПРИВЛЕКАЕМЫХ ОРГАНИЗАЦИЯХ

И СПЕ3ЦИАЛИСТАХ

Таблица 5. Сведения об оценщиках

Исполнитель - юридическое лицо, с которым

Общество с ограниченной ответственностью «ª

оценщик заключил трудовой договор

ИНН 0278095076, ОГРН 1030204624141 от 10.07.2003г.

Реквизиты Исполнителя

Место нахождения: 450022, РБ, г. Уфа, ул. Злобина, д.6, оф.14

Тел. (347)253-12-01, 253-12-02

Страховой полис № 8491R/776/00052/9 от 05 июля 2019 г. сроко

на 1 год с 10.07.2019 г. по 09.07.2020 г. выдан АО

Сведения о страховании Исполнителя

«АльфаСтрахованиеª, страховая сумма 100 000 000 (Сто

миллионов) рублей.

Имя оценщика, работающего на основании

Решетников Александр Геннадьевич

трудового договора с Исполнителем

Местонахождение: 450022, РБ, г. Уфа, ул. Злобина, д.6,

Сведения об оценщике

тел. (347)253-12-03, e-mail: r.e.bus@mail.ru

Опыт работы в оценочной деятельности - 22 года (с 1997 года),

том числе профессиональным оценщиком - 17 лет (с 2002 года)

Основное образование высшее техническое. Профессиональная

переподготовка в Московском государственном университете

экономики, статистики и информатики по программе

Квалификация оценщика

профессиональной переподготовки «Оценка стоимости

предприятия (бизнеса)ª, диплом серии ПП № 341457 от 24.06.2

г.; квалификационный аттестат в области оценочной деятельнос

по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимос

№ 007842-1 от 29.03.2018г. сроком на три года и действует до

29.03.2021г.

Некоммерческое партнёрство саморегулируемая организация

«Свободный Оценочный Департаментª (НП СРО «СВОДª),

Информация о членстве в саморегулируемой

находящееся по адресу: 620100, г. Екатеринбург, ул. Ткачей, д.

организации оценщиков

(БЦ «Clever Parkª), офис 13, запись о членстве специалиста-

оценщика в реестре от 02 октября 2013 г. г. за №379.

Страховой полис № 8491R/776/00055/9 от 05 июля 2019 г. сроко

на 1 год с 10.07.2019 г. по 09.07.2020 г. выдан АО

Сведения о гражданской ответственности оценщи

«АльфаСтрахованиеª, страховая сумма 5 000 000 (Пять миллио

рублей.

Непосредственно к проведению оценки и подготовке Отчёта об

оценке никакие сторонние организации и специалисты не

привлекались. Обращение к сторонним организациям или

специалистам происходило лишь в рамках использования их ба

данных и знаний в качестве источника информации. Сведения о

Информация обо всех привлекаемых к проведени

всех специалистах (организациях), информация от которых был

оценки и подготовке отчёта об оценке организаци

получена и использована в настоящем отчёте (в качестве

и специалистах, с указанием их квалификации и

консультирования), указаны далее по тексту. Квалификация

степени их участия в проведении оценки объекта

привлекаемых специалистов (работников организаций),

оценки

используемая только в целях получения открытой информации

признается достаточной - соответственно, данные специалисты

(работники организаций) могут быть привлечены в качестве

источников информации, обладающих необходимой степенью

достоверности.

Оценщик не является учредителем, собственником, акционером

должностным лицом или работником юридического лица-

заказчика, лицом, имеющим имущественный интерес в объекте

оценки, не состоит с указанным лицом в близком родстве или

свойстве. В отношении объекта оценки Оценщик не имеет вещн

или обязательственные права вне договора; Оценщик не являет

участником (членом) или кредитором юридического лица-

заказчика, а такое юридическое лицо не является кредитором ил

Сведения о независимости юридического лица, с

страховщиком Оценщика. Не допускается вмешательство

которым оценщик заключил трудовой договор, и

Заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность

оценщика в соответствии с требованиями ст.16

оценщика и юридического лица, с которым Оценщик заключил

№135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФª

трудовой договор, если это может негативно повлиять на

достоверность результата проведения оценки объекта оценки, в

том числе ограничения круга вопросов, подлежащих выяснению

или определению при проведении оценки объекта оценки. Разм

оплаты оценщику за проведение оценки объекта оценки не зави

от итоговой величины стоимости объекта оценки. Юридическое

лицо, заключившее договор на проведение оценки, не имеет

имущественный интерес в объекте оценки и (или) не является

аффилированным лицом заказчика.

2.4 ДЕКЛАРАЦИЯ КАЧЕСТВА ОЦЕНКИ

Общество с ограниченной ответственностью «ª осуществляет оценочную деятельность

на основании права, предоставленного статьёй

15.1 Федерального закона

«Об оценочной

деятельности в Российской Федерацииª №135-ФЗ от 29 июля 1998 года. ООО «ª имеет в штате

не менее двух лиц (оценщиков), являющихся членами одной из саморегулируемых организаций и

соответствующих требованиям части второй статьи

24 данного Федерального закона, и

удовлетворяет всем требованиям, предъявляемым статьёй 15.1 данного закона к юридическим лицам.

Подписавший данный Отчёт Оценщик настоящим удостоверяет следующее:

Отчёт об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно рыночной

стоимости оцениваемого объекта, предназначенного для информирования Заказчика о

величине стоимости объекта оценки.

Приведённые в Отчёте данные, на основе которых проводился анализ, были собраны

Оценщиком с наибольшей степенью использования знаний и навыков, и являются

достоверными и не содержащими фактических ошибок.

Содержащийся в Отчёте анализ, мнения и заключения принадлежат самому Оценщику и

действительны строго в пределах ограничительных условий и допущений, являющихся

частью настоящего Отчёта.

Оценка была проведена, а Отчёт составлен в соответствии:

- с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерацииª №135-

ФЗ от 29 июля 1998г.;

- с Федеральными стандартами оценки, обязательными к применению субъектами

оценочной деятельности;

- со стандартами и правилами оценочной деятельности саморегулируемой организации, в

которой состоит Оценщик.

2.5 ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

В данном разделе приводится информация о федеральных стандартах оценки, стандартах и

правилах оценочной деятельности, используемых при проведении оценки объекта оценки.

1. Федеральный стандарт оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к

проведению оценки (ФСО №1)ª, утверждённый приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015

г. №297.

2. Федеральный стандарт оценки

№2 «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)ª,

утверждённый приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. №298.

3. Федеральный стандарт оценки

№3 «Требования к отчёту об оценке

(ФСО №3)ª,

утверждённый приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. №299.

4. Федеральный стандарт оценки №7 «Оценка недвижимости (ФСО №7)ª, утверждённый

приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. №611.

5. Стандарты и правила Некоммерческого партнёрства саморегулируемой организации

«Свободный Оценочный Департаментª, утверждённые Протоколами Решений Совета НП СРО

«СВОДª №3/2013 от 25 января 2013 г., №101/2015 от 13 октября 2015 г.

6. Стандарты ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3, ФСО №7 применялись в качестве обязательных

(в силу закона), стандарты СРО «СВОДª применялись ввиду членства оценщика в саморегулируемой

организации «Свободный Оценочный Департаментª.

2.6 ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ, ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ

ОЦЕНЩИКОМ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ

Общие допущения и ограничения

Общество с ограниченной ответственностью «ª осуществляет оценочную деятельность

на основании права, предоставленного статьей

15.1 Федерального закона

«Об оценочной

деятельности в Российской Федерацииª №135-ФЗ от 29 июля 1998 года. ООО «ª имеет в штате

не менее двух лиц (оценщиков), являющихся членами одной из саморегулируемых организаций и

соответствующих требованиям части второй статьи

24 данного Федерального закона, и

удовлетворяет всем требованиям, предъявляемым статьей 15.1 данного закона к юридическим лицам.

Подписавший данный Отчёт Оценщик настоящим удостоверяет следующее:

Отчёт об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно рыночной

стоимости оцениваемого объекта, предназначенного для информирования Заказчика о

величине стоимости объекта оценки.

Приведенные в Отчёте данные, на основе которых проводился анализ, были собраны

Оценщиком с наибольшей степенью использования знаний и навыков, и являются

достоверными и не содержащими фактических ошибок.

Содержащийся в Отчёте анализ, мнения и заключения принадлежат самому Оценщику и

действительны строго в пределах ограничительных условий и допущений, являющихся

частью настоящего Отчёта.

Ввиду отсутствия доступа к большинству из оцениваемых квартир, для осмотра и

фотофиксации состояния внутренней отделки квартир, Оценщиком было принято

решения определить уровень состояния отделки как «под чистовуюª, и скорректировать

аналоги на понижение в стоимости за квадратный метр, в соответствии с методикой и

справочной информацией о средней стоимости отделки за квадратный метр, используемой

для оценки объектов данного сегмента недвижимости (вторичный рынок), описание

корректировок приведено далее по Отчету.

Оценка была проведена, а Отчёт составлен в соответствии:

- с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерацииª

№135- ФЗ от 29 июля 1998г.;

- с Федеральными стандартами оценки, обязательными к применению субъектами

оценочной деятельности;

- со стандартами и правилами оценочной деятельности саморегулируемой организации,

в которой состоит Оценщик.

2.7 ОБЩИЕ ПОНЯТИЯ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ

Имущество - объекты окружающего мира, обладающие полезностью, и находящиеся в

чьей-либо собственности.

Оценка - деятельность специалиста, обладающего подготовкой, опытом и квалификацией,

по систематизированному сбору и анализу рыночных и нормативных данных, необходимых для

определения стоимости различных видов имущества на основе действующего законодательства,

государственных стандартов и требований этики.

Право собственности - согласно Гражданскому кодексу РФ, часть I, (ст. 209), включает

право владения, пользования и распоряжения имуществом.

Кадастровый номер - персональный номер, присваиваемый каждому объекту

недвижимости, включая земельные участки, который сохраняется за объектом до тех пор, пока он

физически и (или) юридически существует как единое целое.

Объект оценки - объект гражданских прав, в отношении которого законодательством

Российской Федерации установлена возможность его участия в гражданском обороте (Федеральный

стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценкиª

(ФСО №1, п. 3).

Дата оценки (дата проведения оценки, дата определения стоимости)

- дата, по

состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки (Федеральный стандарт оценки

«Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценкиª (ФСО №1).

Итоговая величина стоимости объекта оценки - определяется путем расчёта стоимости

объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования

(обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке

(Федеральный стандарт оценки

«Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к

проведению оценкиª (ФСО №1).

Метод оценки - последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для

данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к

оценке (Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к

проведению оценкиª (ФСО №1).

Подход к оценке - совокупность методов оценки, объединённых общей методологией (ФСО

№1).

Объект-аналог объекта оценки

- объект, сходный объекту оценки по основным

экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его

стоимость (Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования

к проведению оценкиª (ФСО №1).

Единица сравнения - единица измерения, общая для оцениваемых и сопоставимых объектов

недвижимости.

Цель оценки - определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании

на оценку (Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимостиª (ФСО №2).

Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки

может быть отчуждён на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны

сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки

не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана

принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной

для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения

к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платёж за объект оценки выражен в денежной форме (Федеральный стандарт оценки «Цель

оценки и виды стоимостиª (ФСО №2).

Срок экспозиции объекта оценки - рассчитывается с даты предоставления на открытый рынок

(публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним (Федеральный стандарт оценки

«Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценкиª (ФСО №1).

Ликвидность - характеристика того, насколько быстро можно продать по цене адекватной

рыночной стоимости объект недвижимого имущества на открытом рынке в условиях конкуренции,

когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на сделке

не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Показатель ликвидности - характеристика ликвидности, которая зависит от возможности

реализации и прогнозируемого срока продажи.

Риск ликвидности - это риск, связанный с отсутствием возможности реализовать объект

недвижимости в необходимо короткие сроки по рыночной цене. Риск ликвидности в рамках данного

отчёта оценивается как разница между «истинной стоимостьюª объекта оценки и его возможной

ценой с учётом комиссионных выплат в процентном соотношении.

Цена объекта оценки - денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за

объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки (Федеральный стандарт оценки

«Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценкиª (ФСО №1).

Земельный участок - часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой),

границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным

государственным органом, а также всё, что находится над и под поверхностью земельного участка,

если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного

пространства и иными федеральными законами.

Улучшения - вся недвижимость, кроме земли. Включает здания, сооружения, ограждения,

передаточные устройства и т.д.

Объект капитального строительства (далее - ОКС) - это здание, строение, сооружение,

объекты, строительство которых не завершено (т.е. объекты незавершённого строительства), за

исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек (п. 10 статьи 1 ГрК

РФ).

Износ - потеря имуществом стоимости с течением времени под действием различных

факторов.

Устаревание - потеря стоимости объекта в результате уменьшения полезности в связи с

воздействием на него физических, технологических, эстетических, негативных внешних факторов.

Нормативный срок службы - определённый нормативными документами срок службы

зданий, сооружений и другого имущества.

Срок физической жизни - период от завершения строительства объекта недвижимости до его

сноса.

Хронологический

(фактический) возраст объекта

- период между завершением

строительства (изготовления) объекта и датой оценки.

Срок экономической жизни объекта - период времени, в течение которого объект можно

использовать, извлекая прибыль.

Остаточный срок экономической жизни - период, в течение которого улучшения на

земельном участке ещё будут вносить вклад в стоимость объекта недвижимости.

Аренда - юридически оформленное право временного владения и пользования или временного

пользования чужой собственностью на определённых условиях. Аренда земли юридически

оформленное право землепользования, при котором собственник земли за арендную плату передаёт

свой земельный участок на срок аренды другому лицу (арендатору) для использования по целевому

назначению.

Арендная плата - плата за пользование чужим объектом недвижимости. Величина и

периодичность выплаты арендной платы устанавливаются в договоре, заключаемом между

арендодателем и арендатором.

Действительный валовой доход - потенциальный валовой доход с учётом потерь от

недозагрузки, приносящей доход недвижимости, от неплатежей арендаторов, а также от

дополнительных видов доходов.

Чистый операционный доход (ЧОД) - часть действительного валового дохода, которая

остаётся после выплаты всех операционных расходов.

Денежный поток

- сумма чистого дохода, амортизационных отчислений и прочих

периодических поступлений или выплат, определяющих величину денежных средств предприятия.

Дисконтирование - расчёт текущей стоимости будущих денежных потоков.

Ставка дисконтирования - процентная ставка, используемая для приведения ожидаемых

будущих доходов (расходов) к текущей стоимости. Ставка дисконтирования представляет общую

ожидаемую ставку дохода (в процентах к цене покупки), на которую покупатель или инвестор вправе

рассчитывать, приобретая в собственность некий актив, с учётом риска, присущего этой доле

собственности.

Коэффициент (ставка) капитализации - коэффициент пересчёта будущих доходов (имеется

ввиду чистый операционный доход) от объекта к текущему моменту при условии, что поступление

доходов носит регулярный характер, и их величина существенно не изменяется. Отличается от ставки

дисконтирования на фактор фонда возмещения.

2.8 ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНОСТЬ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Согласно п.23 ФСО №1, проведение оценки включает следующие этапы:

Заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

Применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление

необходимых расчётов;

Согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение

итоговой величины стоимости объекта оценки;

Составление отчёта об оценке.

Московская область, Одинцовский муниципальный

район, городское поселение Одинцово, город Одинцово,

улица Верхне-Пролетарская, д. 7, кв. 149

Московская область, Одинцовский муниципальный

район, городское поселение Одинцово, город Одинцово,

улица Верхне-Пролетарская, д. 7, кв. 149

5. ОЦЕНИВАЕМЫЕ ПРАВА НА ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ

В настоящем Отчете оценивается право требования на 105 (сто пять) квартир, принадлежащих

ЗАО «Московская областная инвестиционно-строительная компанияª в лице конкурсного управляющего

Седляра Владислава Николаевича, местонахождение объекта: Московская область (см. в соответствии с

правоустанавливающими документами (Приложение к настоящему Отчету).

Право собственности

В ст. 209 ГК РФ раскрыто содержание права собственности, в соответствии с которым

собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему

имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права

и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность

другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения

имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным

образом.

Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу

(доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода

права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление

имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.

В соответствии со ст. 212 ГК РФ в Российской Федерации признаются частная, государственная,

муниципальная и иные формы собственности. Права всех собственников защищаются равным образом.

Особенности приобретения и прекращения права собственности на имущество, владения,

пользования и распоряжения им в зависимости от того, находится имущество в собственности гражданина

или юридического лица, в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или

муниципального образования, могут устанавливаться лишь законом.

Статья 213 ГК РФ раскрывает сущность права собственности граждан и юридических лиц.

Право требования

Права требования - вариант обязательства, появляющийся между сторонами по составленному

договору. В этих отношениях одна сторона считается кредитором, а другая - должником. Между ними

действуют права и обязанности, прописанные в документе. Именно на основе договора формируется

переуступка права требования долга между юридическими лицами.

Кроме условий, зафиксированных между кредитором и должником, соглашение должно включать

описание предмета, из-за которого появляется требование. В России чаще всего возникают

взаимоотношения по поводу предоставления кредита, который заемщик должен вернуть за определенный

срок.

Юридическая экспертиза прав не производилась.

5.1 ОБРЕМЕНЕНИЯ ОЦЕНИВАЕМЫХ ПРАВ

В рамках настоящего Отчета под обременением понимается ограничение права собственности и

других вещных прав на объект правами других лиц (например, залог, аренда, сервитут и др.). Различают

обременения в силу закона и обременения в силу договора.

При подготовке Отчета об оценке обременение прав на оцениваемое имущество исследуется с точки

зрения того, как может повлиять наличие обременения на экономические интересы существующего

владельца имущества и ожидания предполагаемого инвестора.

Согласно анализу, предоставленных представителями Заказчика документов¹, оценщиком было

выявлено обременение на оцениваемый объект в виде открытого судебного производства . В рамках

настоящего отчета рыночная стоимость имущества определялась в предположении отсутствия

существующих ограничений (обременений) оцениваемых прав.

6. КРАТКАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА

ОЦЕНКИ ²

Московская область (неофициально — Подмосковье) — субъект Российской Федерации, входит

в состав Центрального федерального округа. Административный центр Московской области не

определён, фактически

— город Москва, часть органов государственной власти расположена в

Красногорске. Область расположена в центральной части Восточно-Европейской равнины в бассейне рек

Волги, Оки, Клязьмы, Москвы. Граничит на северо-западе и севере с Тверской областью, на северо-

востоке и востоке — с Владимирской, на юго-востоке — с Рязанской, на юге — с Тульской, на юго-западе

— с Калужской, на западе — со Смоленской, в центре — с городом федерального значения Москвой.

Также существует небольшой северный участок границы с Ярославской областью. Московская область

образована

14 января

1929 года. Исторически области предшествовала Московская губерния,

образованная в 1708 году. Регион был частью Центрально-Промышленной области, образованной в ходе

укрупнения единиц административного-территориального деления РСФСР, а 3 июня 1929 года она была

переименована в Московскую область. Административно область состоит из 16 районов, 44 городов

областного подчинения,

2 посёлков городского типа областного подчинения и

5 закрытых

административно-территориальных образований. Своё название область получила по городу Москве,

¹ Копии использованных документов находятся в Приложении к настоящему Отчету об оценке.

² Источники информации:

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A9%D0%B5%D0%BC%D0%B8%D0%BB%D0%BE%D0%B2%D0%BE

который, однако, является отдельным субъектом Российской Федерации и в состав области не входит.

Органы государственной власти Московской области размещаются на территории города Москвы и

Московской области. В 2007 году большинство органов исполнительной власти было перемещено в

новый Дом Правительства Московской области, расположенный на территории городского поселения

Красногорск Красногорского района, в 350 м от МКАД.

Экономика Московской области

— третья среди субъектов Российской Федерации по

объёму ВРП (2016 г.). Объём валового регионального продукта области в 2016 году составил 3,6 трлн

рублей.

Численность рабочей силы на 1 января 2017 года составляла 4 078 тыс. человек. Уровень

зарегистрированной безработицы 2017 году составил 3,2 %. Среднемесячная номинальная заработная

плата работников организаций в 2017 году составила 46,9 тыс. руб.

Важной особенностью экономико-географического положения области является её соседство с

Москвой: с одной стороны, близость столицы способствует развитию промышленности и науки в области,

делает область миграционно привлекательным регионом, с другой стороны — Москва «перехватываетª

трудовые ресурсы области, в московский бюджет поступают налоги значительной части населения

области, работающей в Москве. В 2010 году в субъекте было зарегистрировано 224,2 тыс. предприятий и

организаций; при этом наибольшее их число (66,0 тыс.) относилось к сфере услуг, значительно было также

число предприятий обрабатывающей промышленности (24,2 тыс.) и строительства (21,2 тыс.). Оборот

предприятий и организаций в 2010 году составил 4 589,3 млрд руб. (3-е место по России после Москвы

и Тюменской области), при этом наибольший оборот имели, опять же, предприятия сферы услуг (2

428,9 млрд руб). Московская область занимает 3-е место по России по числу организаций с участием

иностранного капитала (2010 год — свыше 800 таких организаций) и обладает высоким инвестиционным

потенциалом.

7. АНАЛИЗ ЛИКВИДНОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Ликвидность - характеристика того, насколько быстро можно продать по цене адекватной

рыночной стоимости объект недвижимого имущества на открытом рынке в условиях конкуренции, когда

стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на сделке не

отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Основные факторы, влияющие на ликвидность недвижимого имущества:

- Состояние рынка (активность рынка в регионе расположения объекта, соотношение спроса и

предложения, динамика развития, наличие негативных тенденций);

- Местоположение (расположение относительно делового центра, локальное расположение внутри

города (района), близость к транспортным узлам, социальным учреждениям и объектам инфраструктуры,

обеспечение инженерными коммуникациями);

- Физические характеристики объекта (износ, наличие и состояние инженерных коммуникаций,

рельеф);

- Масштаб объекта;

- Другие факторы, влияющие на ликвидность.

Ликвидность объекта оценки определяется в зависимости от прогнозируемого срока Реализации

имущества на свободном рынке по рыночной стоимости.

Показатель ликвидности

Высокая

Средняя

Низкая

Примерный срок реализации,

1 - 2

3 - 6

7 - 18

мес.

Рассматривая ликвидность объекта оценки, оценщик пришел к выводу, что средний срок

экспозиции подобных объектов на рынке составляет 3-6 месяцев, что соответствует средней ликвидности.

АНАЛИЗ РЫНКА

В настоящей главе произведен последовательный анализ экономического состояния РФ в

целом и состояние рынка недвижимости.

Картина экономики. Январь 2019 года³

По данным Росстата, рост ВВП в 2018 г. ускорился до 2,3 % с 1,6 % годом ранее, что

превзошло как оценки Минэкономразвития России, осуществленные на основе оперативных

данных, так и рыночный консенсус-прогноз. Ускорение темпов роста ВВП во многом

обусловлено разовыми факторами и не является устойчивым. В текущем году ожидается

замедление экономического роста до 1,3 %. В отраслевом разрезе ускорение роста ВВП по

сравнению с предыдущим годом было обеспечено такими секторами, как добывающая

промышленность, транспортировка и хранение, строительство, деятельность финансовая и

страховая. Вклад сельского хозяйства был слабоотрицательным (после положительного вклада

годом ранее) на фоне более низкого урожая ряда ключевых культур (в первую очередь зерновых).

В разрезе компонентов использования ускорение роста ВВП в

2018 г. по сравнению с

предыдущим годом было связано с внешним сектором - более высоким темпом роста экспорта

при значительном замедлении импорта в реальном выражении. При этом компоненты

внутреннего спроса продемонстрировали замедление. Динамика показателей потребительского

спроса была разнонаправленной. Темп роста оборота розничной торговли увеличился до 2,6 % в

2018 г. после 1,3 % годом ранее, в том числе за счет расширения спроса на товары длительного

пользования (рост продаж легковых автомобилей составил 12,8 % в 2018 г. после 11,9 % в 2017

году). Другие компоненты потребительского спроса показали замедление темпов роста. В

частности, покупки в зарубежных Интернет-магазинах в январесентябре 2018 г. увеличились на

6,5 % г/г в долларовом эквиваленте после роста на 83,9 % в 2017 году. В целом расходы домашних

хозяйств на конечное потребление выросли на 2,2 % в 2018 г. после 3,2 % годом ранее. Несмотря

на высокие темпы роста заработных плат (+6,8 % в 2018 г. в реальном выражении), реальные

располагаемые доходы населения снизились на 0,2 % (с учетом единовременной выплаты

пенсионерам). В то же время динамика показателя для различных доходных групп была

неоднородной. Негативные факторы (падение доходов от банковских депозитов, увеличение

налогов на недвижимость, рост платежей по ипотечным кредитам) сказались, в первую очередь,

на доходах более обеспеченных групп населения. В то же время повышение МРОТ, увеличение

выплат семьям с детьми, повышение зарплат в бюджетной сфере серьезно поддержали доходы

менее обеспеченных групп населения (см. врезку на стр. 13). Положительное сальдо счета

текущих операций в 2018 г. достигло максимального значения за всю историю наблюдений

(114,9 млрд. долл. США). Увеличение экспорта было обеспечено не только благоприятной

ценовой конъюнктурой мировых товарных рынков, но и ростом физических объемов экспорта, в

том числе и ненефтегазового. Среди компонентов ненефтегазового экспорта рост в реальном

выражении наблюдался по продукции металлургии, продовольствию, химическим товарам,

продукции деревообработки. Одновременно на фоне ослабления рубля произошло существенное

замедление роста импорта. Инфляция в январе 2019 г. составила 1,0 % м/м, оказавшись ниже

официального прогноза Минэкономразвития России. По сравнению с соответствующим

периодом предыдущего года инфляция в январе ускорилась до 5,0 % г/г после 4,3 % г/г в декабре

2018 года. Повышение НДС внесло меньший вклад в рост цен, чем ожидалось ранее. По итогам

года при сохранении стабильного курса рубля инфляция опустится ниже 5 %.

Производственная активность

По данным Росстата, экономический рост по итогам 2018 г. ускорился до 2,3 % с 1,6 %

годом ранее. Темпы роста ВВП превзошли как оценки Минэкономразвития России,

осуществленные на основе оперативных данных (см. Картина деловой активности. Январь 2019

года), так и консенсус-прогноз аналитиков (1,7 % в декабре). В отраслевом разрезе ключевыми

драйверами экономического роста стали промышленность и строительство

(вклад в

экономический рост 0,6 п.п. и 0,3 п.п. соответственно). Позитивный вклад в динамику ВВП также

³ http://economy.gov.ru/

внесли торговля (0,3 п.п.) и транспортная отрасль (0,2 п.п.), в то время как вклад сельского

хозяйства был слабоотрицательным на фоне ухудшения урожая ряда ключевых культур (в

первую очередь зерновых) и замедления роста выпуска животноводства (см. врезку «Итоги года

в сельском хозяйствеª). Около 0,8 п.п. роста ВВП было обеспечено сектором услуг. По

сравнению с предыдущим годом ускорение роста наблюдалось в финансовой и страховой

деятельности, деятельности гостиниц и ресторанов, в то время как рост в сфере операций с

недвижимым имуществом замедлился.

Рост промышленного производства в 2018 г. ускорился до 2,9 % (с 2,1 % в 2017 году).

Рост выпуска в промышленности в прошлом году происходил достаточно равномерно.

Годовые темпы ее роста в течение года оставались в пределах 2-4 % (в 2017 г. диапазон

колебаний составил практически

9 п.п.). По итогам года положительную динамику

продемонстрировали все укрупненные отрасли промышленности. Продолжался рост в добыче

полезных ископаемых и обрабатывающих отраслях, темпы роста электроэнергетики и

водоснабжения вернулись в положительную область после спада в 2017 году. В то же время

структура роста промышленного производства в течение года менялась. Если в первой половине

года расширение выпуска промышленности опиралось на обрабатывающие отрасли, то во

втором полугодии драйвером роста стали добывающие производства. -0,5 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5

2017 2018 вклад, п.п транспортировка и хранение торговля оптовая и розничная строительство

промышленное производство сельское хозяйство деятельность финансовая и страховая

деятельность по операциям с недвижимым имуществом прочие услуги и чистые налоги ВВП -3

-1 1 3 5 7 сельское хозяйство здравоохранение и социальные услуги операции с недвижимым

имуществом деятельность профессиональная, научная и техническая образование

обрабатывающие производства деятельность в области информации и связи торговля оптовая и

розничная транспортировка и хранение добыча полезных ископаемых строительство

деятельность финансовая и страховая ВВП % г/г 2017 2018 Министерство экономического

развития Российской Федерации 11 февраля 2019 г. Страница 3 Добыча полезных ископаемых в

2018 г. выросла на 4,1 % (в 2017 г. - на 2,1 %). При этом во второй половине года наблюдалось

существенное улучшение ее динамики (4,9 % г/г и 7,2 % г/г в 3кв18 и 4кв18 соответственно после

1,9 % г/г в январе-июне), обусловленное в первую очередь результатами июньского заседания

ОПЕК+, на котором было принято решение об увеличении совокупного предложения нефти

странами - участницами соглашения приблизительно на 1 млн. барр. / сутки до конца года. В

соответствии с новыми параметрами сделки Россия к декабрю нарастила добычу нефти почти на

0,5 млн. барр. / сутки по сравнению с майским уровнем, до исторического максимума 11,45 млн.

барр. / сутки. В целом по итогам года добыча нефти и нефтяного (попутного) газа выросла на 1,7

% после падения на 0,2 % годом ранее. Вместе с тем начиная с января 2019 г. новые

договоренности ОПЕК+ об ограничении добычи, достигнутые на декабрьском заседании в Вене,

будут оказывать сдерживающее влияние на динамику нефтяной отрасли. Рост в газовой отрасли

в 2018 г. также ускорился - до 16,5 % по сравнению с 7,1 % в 2017 году. Высокие темпы роста

добычи газа были обеспечены в первую очередь активным ростом выпуска сжиженного

природного газа (на 70,1 % в 2018 г. после 7,6 % в 2017 году). В то же время рост производства

естественного природного газа по итогам прошлого года замедлился до 5,3 % с 8,7 % в 2017 году.

Позитивные тенденции наблюдались и в добыче ненефтегазовых полезных ископаемых. Добыча

угля и металлических руд в 2018 г. продолжала демонстрировать уверенный рост (на 4,2 % и 4,6

% соответственно). Предоставление услуг в области добычи полезных ископаемых второй год

подряд росло двузначными темпами. Динамика обрабатывающей промышленности в 2018 г.

сохранилась практически на уровне предыдущего года (2,6 % и 2,5 % соответственно). Как и в

2017 г., ее рост опирался в первую очередь на позитивную динамику основополагающих

обрабатывающих производств - химической и пищевой отрасли, деревообработки, производства

стройматериалов. Совокупный вклад перечисленных отраслей в темп роста обрабатывающей

промышленности в 2018 г. составил 1,9 процентных пункта.

По итогам прошлого года небольшой рост выпуска также продемонстрировали

металлургия (+1,6 %) и машиностроение (+1,2 %). Вместе с тем динамика указанных отраслей,

как и в предшествующие годы, характеризовалась повышенной волатильностью: стандартное

отклонение годовых темпов их роста составило 7,9 % и 6,8 % соответственно.

Во второй половине года в металлургической и машиностроительной отраслях наметилась

тенденция к замедлению роста, что внесло основной вклад в торможение обрабатывающей

промышленности в целом. Замедление обрабатывающей промышленности отражает и динамика

медианного темпа ее роста, который позволяет сгладить влияние наиболее волатильных

компонент. Во втором полугодии показатель рос темпом 1,9 % г/г по сравнению с 3,0 % г/г в

январе-июне, а к декабрю замедлился до

0,2

% г/г

(темп роста обрабатывающей

промышленности, рассчитанный по формуле средней, в последние два месяца 2018 г. находился

на нулевом уровне).

Внутренний спрос

В течение 2018 г. наблюдалось перераспределение источников экономического роста от

внутреннего спроса к внешнему.

Основной вклад в рост ВВП в 2018 г. внес потребительский спрос, который увеличился на

2,2 % по сравнению с 3,2 % в 2017 году. Оборот розничной торговли в 2018 г. вырос на 2,6 %

после 1,3 % годом ранее, в том числе за счет расширения спроса на товары длительного

пользования.

Автомобильный рынок второй год подряд показал двузначный рост (на 12,8 % в 2018 г.

после 11,9 % в 2017 году). Кроме того, рост оборота общественного питания ускорился до 3,6 %

в 2018 г. с 3,2 % в 2017 году, что стало отражением в том числе проведенного в России

чемпионата мира по футболу. Вместе с тем перечисленные индикаторы потребительского спроса

в течение года демонстрировали нисходящую годовую динамику. Так, темпы роста продаж

легковых автомобилей в декабре составили 5,6 % г/г, что стало самым низким показателем с

начала восстановления автомобильного рынка в 1кв17.

Прочие компоненты потребительского спроса, которые включаются в показатель

конечного потребления домашних хозяйств, в 2018 г. продолжили демонстрировать позитивную

динамику, однако темпы их роста снизились по сравнению с 2017 годом.

По данным Росавиации, рост пассажирских перевозок в 2018 г. замедлился до 10,6 % с 18,6

% годом ранее, главным образом за счет международных направлений. Покупки в зарубежных

Интернет-магазинах в январесентябре 2018 г. увеличились на 6,5 % в долларовом эквиваленте

после роста на

83,9

% в 2017 г. (в рублевом эквиваленте

17,9% г/г против

63,7%

соответственно).

Рост валового накопления основного капитала замедлился до 2,3 % в 2018 г. (с 5,5 % в 2017

г.) при сохранении инвестиционной активности приблизительно на уровне прошлого года (4,1 %

г/г, согласно оперативным данным Росстат за январь-сентябрь 2018 года).

По информации Росстата, Рис. 7. Темпы роста продаж новых легковых автомобилей в

течение года снижались Рис. 8. Рост покупок товаров в иностранных Интернет-магазинах также

замедлился Источник: Росстат, расчеты Минэкономразвития России. Источник: Банк России,

расчеты Минэкономразвития России. Рис. 11. Основной вклад в ускорение ВВП в 2018 г. внес

внешний спрос Источник: Росстат, расчеты Минэкономразвития России. -60 -40 -20 0 20 40 2013

2014 2015 2016 2017 2018 %г/г продажи легковых автомобилей 0 40 80 120 160 200 0,0 0,5 1,0 1,5

2,0 2,5 3,0 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 млрд. рублей млрд. долл. США покупки в

зарубежных Интернет-магазинах покупки в зарубежных Интернет-магазинах, правая ось -10 -8 -

6 -4 -2 0 2 4 6 8 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 вклад в прирост ВВП, п.п. чистый экспорт

валовое накопление основного капитала изменение запасов материальных оборотных средств

расходы на конечное потребление органов государственного управления расходы на конечное

потребление домашних хозяйств ВВП Министерство экономического развития Российской

Федерации 11 февраля 2019 г. Страница

7 опубликованной на официальном сайте, это

обусловлено тем, что приобретение продуктов интеллектуальной собственности и других

активов, не включаемых в состав инвестиций в основной капитал, по предварительной оценке,

сократилось. На фоне ослабления рубля темпы роста импорта товаров и услуг снизились до 3,8

% в 2018 г. после 17,4 % годом ранее. При этом экспорт товаров и услуг продолжал уверенно

расти (на 6,3 % в реальном выражении после 5,0 % годом ранее). В результате вклад чистого

экспорта в темпы роста ВВП в 2018 г., по оценке, составил 0,8 п.п. (по сравнению с -2,3 п.п. годом

ранее). Таким образом, чистый экспорт более чем компенсировал замедление внутреннего спроса

и стал основным драйвером ускорения роста ВВП в 2018 году.

Рынок труда

Ситуация на рынке труда в 2018 г. характеризовалась активным ростом заработных плат

как в социальном, так и во внебюджетном секторах.

По предварительной оценке Росстата, в целом за 2018 год рост реальной заработной платы

составил 6,8 % (в 2017 г. - 2,9 %). Существенное увеличение темпов роста заработных плат в

2018 г. было связано в первую очередь с достижением соотношений, установленных указами

Президента Российской Федерации в части повышения оплаты труда отдельных категорий

работников бюджетной сферы. По оценке Минэкономразвития России, темп роста реальных

заработных плат в социальном секторе экономики в январе-ноябре составил 16,8 % г/г.

Рост заработных плат в частном секторе, по оценке Минэкономразвития России, составил

6,3 % г/г в реальном выражении в январе-ноябре 2018 года. Дополнительными факторами роста

заработных плат как в социальном, так и во внебюджетном секторах в 2018 г. стали индексация

оплаты труда других работников бюджетной сферы и повышение минимального размера оплаты

труда с 1 января и с 1 мая 2018 года. В конце года наметилась тенденция к стабилизации роста

реальных заработных плат (по предварительной оценке Росстата, 2,5 % г/г в декабре). Данное

замедление было ожидаемым и было связано с изменением внутригодовой динамики оплаты

труда в социальном секторе в

2018 г. из-за особенностей достижения установленных

президентскими указами целевых соотношений, а также с ускорением потребительской

инфляции во второй половине года.

Уровень безработицы в 2018 г. опустился до исторического минимума 4,8 %.

В целом за 2018 г. совокупная численность рабочей силы изменилась незначительно,

снизившись по сравнению с 2017 годом на 95,3 тыс. человек (-0,1 %). При этом наблюдалось

дальнейшее перераспределение рабочей силы между занятыми и безработными. Численность

занятого населения увеличилась на 215,7 тыс. человек (+0,3 %) за счет снижения общей

численности безработных на 311,0 тыс. человек (-7,8 %). Об ограничениях на рынке труда

свидетельствуют и данные компании HeadHunter. Публикуемый ею hh-индекс, который

показывает дефицитность специалистов через отношение количества активных резюме к

вакансиям, снизился по сравнению с предыдущим годом на 0,9 п. (до 5,7 пунктов в среднем за

2018 год). На протяжении 2018 г. ограниченное предложение кадров требуемой квалификации

наблюдалось среди рабочего персонала, медицины и фармацевтики.

Инфляция

Инфляция в январе 2019 г. составила 1,0 % м/м, оказавшись ниже официального прогноза

Минэкономразвития России.

По сравнению с соответствующим периодом предыдущего года инфляция в январе

ускорилась до 5,0 % г/г после 4,3 % г/г в декабре 2018 года. С учетом данных за первые несколько

дней февраля, показывающих замедление среднесуточного темпа роста цен, можно сделать

вывод о том, что эффект от повышения НДС оказался меньше предварительных оценок.

Значимый вклад (+0,24 п.п.) в инфляцию в январе внесла индексация регулируемых цен и

тарифов. При этом стоимость коммунальных услуг выросла на 2,6 % м/м, в том числе в

результате повышения НДС и изменения порядка оплаты услуги по вывозу твердых

коммунальных отходов. В июле динамика тарифов окажет понижательное давление на годовую

инфляцию, в силу более низкого уровня индексации по сравнению с прошлым годом.

Темп роста цен на непродовольственные товары за исключением подакцизной продукции

ускорился с 0,3 % м/м до 0,6 % м/м (с исключением сезонного фактора - значения аналогичны)

при том, что 86% данной группы товаров облагается базовой ставкой НДС. Ускорение темпа

роста цен на бензин было более заметным - до 0,8 % м/м SA в январе с 0,2 % м/м SA в декабре

прошлого года (0,8 % м/м в январе после снижения на 0,1 % м/м месяцем ранее). Темп роста цен

на табачные изделия остался практически неизменным: 0,8 % м/м SA в январе 2019 г. после 0,9

% м/м SA в декабре 2018 г. (0,8 % м/м в январе после 0,7 % м/м месяцем ранее).

Инфляция в сегменте продовольственных товаров, большинство из которых облагается

льготной ставкой НДС, в январе 2019 года замедлилась до 0,6 % м/м SA с 1,0 % м/м SA месяцем

ранее (1,3 % м/м в январе после 1,7 % м/м в декабре). Замедление темпов роста цен наблюдалось

как в сегменте плодоовощной продукции, так и в сегменте других продовольственных товаров.

Монетарная инфляция в январе ускорилась до 0,46 % м/м SA с 0,30 % м/м SA в декабре.

Показатель, приведенный к годовым темпам роста, ускорился до 5,71 % м/м SAAR. По оценке,

такое ускорение является временным.

В феврале 2019 г. инфляция, по оценке, составит 0,5-0,6% м/м (5,2-5,4 % г/г). При этом

пиковые значения (5,5-5,7 % г/г) инфляция пройдет в марте-мае текущего года. По итогам года

при сохранении стабильного курса рубля инфляция опустится ниже 5 %.

8.1 ОПРЕДЕЛЕНИЕ СЕГМЕНТА РЫНКА, К КОТОРОМУ ПРИНАДЛЕЖИТ ОБЪЕКТ

ОЦЕНКИ

По итогам анализа полученной оценщиком информации было выявлено, что объект оценки право

требования на 105 (сто пять) квартир, принадлежащих ЗАО «Московская областная инвестиционно-

строительная компанияª в лице конкурсного управляющего Седляра Владислава Николаевича,

местонахождение объекта: Московская область

(см. в соответствии с правоустанавливающими

документами (Приложение к настоящему Отчету)).) используется в качестве жилых помещений -

квартир, что соответствует функциональному назначению, установленному в правоустанавливающих

документах, предоставленных Заказчиком.

В рамках настоящего Отчета об оценке была использована общепринятая сегментация рынка жилой

недвижимости.

 Первичный рынок представляет собой рынок строящегося или вновь вводимого в эксплуатацию

жилья. Предложение на нем формируют строительные организации, коммерческие или государственные

организации, которые сами ведут строительство жилых домов и продают квартиры в новостройках, а

спрос

- рядовые граждане, риэлторские фирмы либо другие организации-посредники. Понятие

«первичный рынокª означает предложение к продаже квартир в новом доме. Покупатель становится

первым собственником на данное жилье.

 Вторичный рынок является рынком жилой недвижимости, уже бывшей в обороте. Термин

«вторичный рынокª означает, что у квартиры уже есть собственник в лице конкретного гражданина. На

вторичном рынке жилья в роли продавца выступает собственник жилья.

Таким образом, оценщик делает вывод, что объект оценки относится к рынку жилой

недвижимости вторичного рынка.

8.2 АНАЛИЗ СЕГМЕНТА РЫНКА, К КОТОРОМУ ОТНОСИТСЯ ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ

Вторичный рынок жилья Подмосковья⁴

Прежде всего, своими достижениями в 2018 г. рынок недвижимости обязан ипотеке, которая

сначала сильно подешевела, а потом стала быстро дорожать. Старт резкому снижению ставок по кредитам

на готовое жилье положил Сбербанк в августе 2017 г. К сентябрю 2018 г., когда ставки опустились до

минимального уровня за всю историю российской ипотеки, кредиты на покупку «вторичкиª банки

выдавали в среднем под 9,54% годовых, по данным ЦБ. Для сравнения: в августе 2017 г. средняя ставка

составляла 10,7%, а в конце 2016 г. превышала 12%.

Удешевление ипотеки и снижение цен в предыдущие годы сделало жилье более доступным для

покупателей, что и обеспечило активизацию спроса. Но, скорее всего, спрос рос бы медленнее, если бы

не изменение тренда на ипотечном рынке в конце года. Из-за введения американских санкций против

«Русалаª в апреле и анонса ограничений в отношении российского госдолга в августе серьезно

ухудшилась ситуация на российских финансовых рынках, и, как следствие, увеличилась стоимость

фондирования для банков, которые в ответ начали повышать ставки по кредитам. После того, как

Центробанк в середине сентября впервые с 2014 г. поднял ключевую ставку, процесс принял массовый

характер. Естественно, это подстегнуло отложенный спрос - опасаясь, что ипотека станет еще дороже,

граждане побежали в банки. По данным столичного Росреестра, в октябре количество ипотечных сделок

увеличилось на рекордные 96,4% по сравнению с тем же месяцем прошлого года, а число новых прав на

вторичном рынке выросло на 40,9%.

На фоне продолжающегося падения доходов населения рынок недвижимости становится все более

зависимым от ипотеки. При этом надо отметить, что ни дешевая ипотека, ни колебания курсов валют не

привели к ажиотажу на подмосковном рынке, который продолжает страдать от перетока спроса в Москву.

Область мало затронул ипотечный бум - по итогам года ипотека там выросла лишь на 2,9% (272 164

договоров). Количество переходов прав на жилье увеличилось на те же скромные 2,9%, до 584 263, и то в

основном за счет оживления вторичного рынка в последние месяцы 2018-го - на протяжении большей

части года покупательская активность в Московской области была ниже, чем в 2017 г. А первичный рынок

вообще ушел в минус, число ДДУ сократилось почти на 10%.

В целом, минимальная стоимость ипотеки на покупку готового жилья даже в ведущих госбанках

превысила 10% годовых, а клиентам с «улицыª скорее стоит ориентироваться на 11-12%. По всей

видимости, ипотека будет дорожать и в дальнейшем - из-за ускорения темпов инфляции, угрозы

увеличения санкционного давления, оттока средств с развивающихся рынков в связи ужесточением

монетарной политики США и т.п.

Учитывая высокую зависимость спроса на жилье от ипотеки, рост ставок может крайне негативно

отразиться на рынке недвижимости. В условиях невысокой платежеспособности населения покупка

жилья в кредит зачастую является единственной возможностью решить квартирный вопрос.

⁴ Источник информации: http://www.miel.ru/

Собственно, по данным риелторских агентств, снижение покупательской активности, достигшей

пика в осенние месяцы, уже началось. И это при том, что рынок еще не почувствовал подорожание

ипотеки в полной мере - банковские одобрения по кредитам действуют до трех месяцев, поэтому часть

ипотеки до сих пор выдается по «осеннимª ставкам.

Недостаточно активный декабрь

В декабре число зарегистрированных сделок практически всегда растет

- перед длинными

январскими каникулами Россреест старается обработать как можно больше документов. Увеличилось оно

и на этот раз: в Подмосковье - на 20,4% (57 998).

При этом риелторы, которые непосредственно занимаются организацией сделок, сообщают о

продолжающемся с ноября падении покупательской активности на вторичном рынке московского

региона.

Например, в «Инкомеª количество авансов, внесенных в декабре покупателями вторичного жилья,

было на 13% меньше, чем в ноябре. Корпорация риелторов «Мегаполис-Сервисª получила в Подмосковье

на 2,1% меньше авансов и заключила на 7,9% меньше сделок. В «Азбуке Жильяª число сделок

увеличилось на 42%, но количество обращений от потенциальных клиентов сократилось на 24%

относительно предыдущего месяца. В компании «РЕЛАЙТ-Недвижимостьª сделок было столько же,

сколько и в ноябре, но авансов - на 20% меньше.

Это, конечно, не значит, что на рынок пришла стагнация. Во многих риелторских агентствах,

декабрь 2018 г. все же был успешнее декабря 2017-го. «Инкомª собрал на 15% больше авансов,

«Мегаполис-Сервисª - на 22,1%, количество сделок в копании увеличилось на 16,4%. «Миэльª сообщает

о росте числа сделок на 6%.

Одной из причин падения покупательской активности в декабре по сравнению с ноябрем, конечно,

было приближение новогодних праздников. Часть продавцов и покупателей уже во второй половине

декабря ушли на каникулы.

Впрочем, ставки выдачи кредитов пока ниже ставок предложения. По информации риелторов, в

декабре покупатели «вторичкиª получали кредиты под 10-10,6% годовых, что еще достаточно гуманно.

И Росреестр в декабре зафиксировал рост числа ипотечных договоров по сравнению с ноябрем - и в

Москве (+10,6%, 9 476 ипотек на первичном и вторичном рынке), и в Подмосковье (+13,5%, 24 302).

По статистике «Мегаполис-Сервисаª, в Подмосковье декабрь вообще стал рекордным по доле

ипотеки на вторичном рынке: 54,3% всех вторичных квартир в этом месяце было куплено с привлечением

кредитных средств - на 10,6% п.п. больше, чем в ноябре.

Тем не менее именно изменение ипотечных трендов, скорее всего, стало основной причиной

уменьшения потребительской активности в конце года. В 2018 г. октябрь перетянул на себя «весьª осенне-

зимний спрос. Это связно с повышением ставок по ипотеке, которые начали подниматься с конца

сентября. И подавляющее большинство ипотечников хотели купить себе жилье по низким ставкам.

Можно сказать, что по показателям покупательской активности октябрь сравним с ажиотажным декабрем

2014 г., когда люди, боясь обесценивания своих сбережений из-за ослабления национальной валюты,

конвертировали их в квадратные метры. Ноябрь был немного хуже октября по спросу, однако он все равно

второй по прибыльности месяц этого года (+6% авансов в сравнении с тем же месяцем 2017-го).

Искусственный всплеск спроса в условиях ограниченной платёжеспособности покупатели

приводит к исчерпанию спроса будущих периодов, поэтому следствием активизации рынка в сентябре-

октябре стал спад спроса в конце года.

Причем у некоторых участников рынка спрос просел не только в месячном, но и в годовом разрезе.

Например, в той же «РЕЛАЙТ-Недвижимостиª количество обращений в декабре 2018 г. сократилось на

60%, авансов - на 40%, сделок - на 20% по сравнению с концом 2017 г.

Очень спокойно на рынке и в январе. Впрочем, это нормально: из-за длинных новогодних

праздников январь, как правило, самый провальный месяц на рынке недвижимости. И виноваты в этом не

только разъехавшиеся на каникулы покупатели. Если риелторы приступили к работе уже с 3-4 числа, то

банки отдыхали гораздо дольше, поэтому, по информации, которая поступает из партнерских офисов КР

«Мегаполис-Сервисª, работающих в Подмосковье, многие агентства недвижимости столкнулись с тем,

что сделки приходилось откладывать, так как значительной части покупателей требовались заемные

средства.

Обернется ли осенний бум длительной стагнацией, как это случилось после ажиотажа в конце 2014

г., покажет время. Однако, учитывая рост ипотечных ставок, платежеспособный спрос на жилье вряд ли

восстановится в ближайшем будущем. Это не означает, что рынок «умретª - «вторичкаª, где традиционно

велика доля альтернативных сделок, с трудом, но может прожить и без ипотеки. Так что квартиры

покупать будут, но, как отмечают эксперты, возможно, в более бюджетном варианте или меньшей

площади. И менее активно, чем в 2018 г. эксперты ожидают снижения спроса на вторичном рынке в 2019

г. до уровня 2017 г. - ипотека подорожала, цены выросли, а денег у людей больше не стало.

Предложение

По данным «Азбуки Жильяª, за год предложение вторичного жилья на подмосковном рынке

сократилось более чем на половину: по количеству квартир - на 54%, а по их общей площади - на 52%. А

за декабрь - на 31% (по количеству и суммарной площади квартир).

При этом Корпорация риелторов «Мегаполис-Сервисª оценивает снижение объемов предложения

в 2018 г. лишь в 15,1%, а в декабре относительно ноября - в 1,7%.

В 2018 г. объем предложения на рынке подмосковной «вторичкиª был достаточно стабилен, хотя в

целом значительно уступал по числу лотов, выставленных на продажу, предыдущему году. Наибольшее

количество вторичных квартир было зафиксировано на рынке с марта по апрель, наименьшее - в декабре.

Аналогично выглядит ситуация и с объектами, впервые выставленными на продажу. Абсолютный рекорд

по числу новых лотов был зафиксирован в марте, а в декабре, наоборот, наблюдался антирекорд и

нежелание собственников расставаться со своей недвижимостью: желающих продать вторичное жилье на

рынке в конце года было на 22,5% меньше, чем в последний месяц весны.

Впрочем, эксперты полагают, что объем предложения в ближайшем будущем начнет расти -

наметившийся рост ипотечных ставок приведет к уменьшению активности со стороны покупателей,

поэтому многие собственники, отложившие сделки на более поздний срок, все-таки выйдут на рынок.

Однако пока на вторичном рынке Москвы и области наблюдается дефицит наиболее ликвидных, то

есть недорогих, лотов. По мнению экспертов, в 2019 г. этот фактор будет негативно влиять на спрос,

потому что покупателям с ограниченным бюджетом иногда попросту не из чего выбирать.

Скидки и сроки экспозиции

На фоне дефицита ликвидных объектов на рынке в Подмосковье в среднем скидка при продаже

квартиры в декабре составила 5,7%, что на 1,8 п.п. меньше, чем в ноябре. Наибольший уровень дисконта

со стороны продавцов - 7,3 % - можно было наблюдать в январе 2018 г.

В Московской области продавцы вторичной недвижимости в конце 2018 г. могли рассчитывать на

продажу своего объекта в течение 53 дней, то есть на 15,9% быстрее, чем в декабре 2017 г. Конечно, при

условии, что цена лота не была завышена.

Цены

Таблица - Средняя стоимость 1 кв.м. вторичной недвижимости Московской области по городам. Январь 2019 г.

Цена

Изменени

Город

Изменени

Город

Московской

Цена

квадратного

метра,

квадратног

е к дек.

Московской

е к дек.

области

рублей

метра,

2018 г.

области

2018 г.

рублей

Апрелевка

83 053

1,46%

Лыткарино

82 643

0,43%

Балашиха

87 272

0,77%

Люберцы

102 555

0,60%

Бронницы

65 868

1,03%

Можайск

58 353

-1,19%

Верея

47 391

-3,64%

Московский

128 386

1,87%

Видное

99 951

1,45%

Мытищи

104 574

1,03%

Наро-

Волоколамск

53 461

1,98%

Фоминск

76 884

0,54%

Воскресенск

44 315

0,17%

Ногинск

56 706

0,26%

Высоковск

48 410

-2,01%

Одинцово

107 519

0,93%

Голицыно

80 253

-1,00%

Озеры

41 385

-1,24%

Орехово-

Дедовск

81 204

-2,10%

Зуево

48 936

1,20%

Павловский

Дзержинский

102 006

1,29%

Посад

52 882

0,10%

Дмитров

66 696

0,60%

Пересвет

54 188

0,97%

Долгопрудный

110 242

1,61%

Подольск

85 051

0,88%

Домодедово

82 317

1,38%

Протвино

59 946

0,22%

Дрезна

39 598

-15,42%

Пушкино

84 986

1,56%

Дубна

76 014

0,91%

Пущино

62 014

-1,14%

Егорьевск

44 933

-0,83%

Раменское

77 769

0,15%

Цена

Изменени

Город

Изменени

Город

Московской

Цена

квадратного

метра,

квадратног

е к дек.

Московской

е к дек.

области

рублей

метра,

2018 г.

области

2018 г.

рублей

Железнодорожный

84 149

Реутов

127 031

1,16%

Жуковский

87 725

1,05%

Рошаль

26 609

3,92%

Зарайск

43 125

1,57%

Руза

63 774

-2,76%

Сергиев

Звенигород

71 761

1,29%

Посад

64 679

0,43%

Ивантеевка

76 523

0,27%

Серпухов

56 568

0,16%

Солнечногорс

Истра

83 102

1,25%

73 119

1,14%

Старая

Кашира

47 440

4,51%

Купавна

59 117

-1,06%

Климовск

74 806

-3,33%

Ступино

70 456

-0,30%

Клин

58 050

-0,21%

Талдом

40 715

0,85%

Коломна

59 157

0,41%

Троицк

110 679

1,43%

Королев

95 795

0,94%

Фрязино

71 324

0,84%

Котельники

110 139

1,38%

Химки

107 969

3,43%

Красноармейск

56 801

0,55%

Хотьково

56 319

-0,55%

Красногорск

108 070

1,52%

Чехов

68 914

0,84%

Краснозаводск

41 471

0,66%

Шатура

49 426

-1,11%

Краснознаменск

93 639

2,73%

Щелково

70 939

-0,45%

Кубинка

72 844

0,50%

Щербинка

106 295

1,34%

Куровское

45 419

-1,10%

Электрогорск

43 740

0,63%

Ликино-Дулево

38 462

-0,94%

Электросталь

60 575

0,32%

Лобня

90 551

1,10%

Электроугли

65 126

-0,44%

Лосино-Петровский

61 028

-0,66%

Яхрома

57 132

1,35%

Луховицы

45 225

-0,18%

Источник информации: Аналитический центр SRG

По данным аналитического центра SRG стоимость квадратного метра квартиры в Подмосковье по

состоянию на январь 2019 г. в среднем составляет 71 728 руб. При этом стоимость однокомнатной

квартиры составляет 73 626 руб. за квадратный метр, двухкомнатной - 71 451 руб. за квадратный метр,

трехкомнатной - 70 106 руб. за квадратный метр.

Вывод:

Вторичный рынок жилья остается активным, однако уже есть признаки ослабления спроса. Ипотека

стала главным фактором, обеспечившим рекордный рост спроса на жилье в 2018 г. Однако увеличение

ипотечных ставок ставит под угрозу будущее все более зависимого от кредитных средств рынка

недвижимости.

Область мало затронул ипотечный бум - по итогам года ипотека там выросла лишь на 2,9% (272

164 договоров). Количество переходов прав на жилье увеличилось на те же скромные 2,9%, до 584 263, и

то в основном за счет оживления вторичного рынка в последние месяцы 2018-го - на протяжении большей

части года покупательская активность в Московской области была ниже, чем в 2017 г.

Искусственный всплеск спроса в условиях ограниченной платёжеспособности покупатели

приводит к исчерпанию спроса будущих периодов, поэтому следствием активизации рынка в сентябре-

октябре стал спад спроса в конце года.

Очень спокойно на рынке и в январе. Впрочем, это нормально: из-за длинных новогодних

праздников январь, как правило, самый провальный месяц на рынке недвижимости.

Обернется ли осенний бум длительной стагнацией, как это случилось после ажиотажа в конце 2014

г., покажет время. Однако, учитывая рост ипотечных ставок, платежеспособный спрос на жилье вряд ли

восстановится в ближайшем будущем.

2018 г. отметился рекордным сокращением объемов предложения на вторичном рынке жилья. По

оценке риелторов, благодаря высокому спросу число выставленных на продажу столичных квартир упало

на 40-50% по сравнению с 2017 г. Это спровоцировало рост цен на «вторичкуª, который, тем не менее,

оказался ниже инфляции.

За год предложение вторичного жилья на подмосковном рынке сократилось более чем на половину.