Отчет № 001-661 об определении рыночной стоимости объектов недвижимого имущества, принадлежащее ООО "Азимут"

Содержание

1. Общие сведения

1.1. Задание на оценку

1.2. Основания для проведения оценки и применяемые стандарты оценочной деятельности

1.3. Сведения о Заказчике оценки

1.4. Сведения об Оценщике и Исполнителе оценки

1.5. Основные факты и выводы

1.6. Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки

1.7. Термины и определения

1.8. Описание процесса оценки в части применения подходов и методов оценки

1.9. Основные этапы процесса оценки

2. Описание объекта оценки

2.1. Перечень документов используемых оценщиком и устанавливающих количественные и

качественные характеристики объекта оценки

2.2. Количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта

2.3. Анализ ликвидности объектов оценки

3. Анализ рынка

3.1 Анализ влияния общей политической и социально-экономической ситуации в стране и регионе

расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта

3.2. Основные итоги социально-экономического развития Красноярского края за январь-март 2015 года

.............................................................................................................................................................................28

3.3. Определение сегмента рынка, к которому принадлежит объект оценки

3.4 Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из

сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при

альтернативных вариантах его использования

3.5 Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов

недвижимости

3.6 Основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки

объекта

4. Анализ наиболее эффективного использования

5. Оценка недвижимого имущества

5.1. Обоснование используемых подходов

5.2 Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости затратным подходом

5.2.1 Обоснование выбора методов оценки прав на земельные участки

5.2.2 Расчет рыночной стоимости прав на земельные участки

5.2.2 Итоговая таблица расчета рыночной стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода . 42

5.2.3 Расчет восстановительной стоимости нового строительства

5.2.4 Определение степени износа объекта улучшений

5.2.5 Итоговый расчет рыночной стоимости недвижимого имущества затратным подходом

5.3. Согласование результатов расчетов различными подходами

6. Заключение об итоговой величине рыночной стоимости объекта оценки

7. Список литературы

П Р И Л О Ж Е Н И Я

1. Общие сведения

1.1. Задание на оценку

Таблица № 1.1.1



Сооружение - резервуар горизонтальный, стальной цилиндрический для светлых

нефтепродуктов составе 8 шт., емкостью по 60 куб. м: № 10,11,12,13,14,15,16,17,

назначение: нежилое, инв. № 9:10, расположенный по адресу: Россия Краснояр-

ский край, Минусинский р-н, Половинный лог, нефтебаза;



Сооружение - резервуар для сбора аварийно - разлитого нефтепродукта в составе

1 шт. емкостью 2000 куб. м., назначение нежилое, инв. № 9:10:001, расположен-

ный по адресу: Россия, Красноярский край, Минусинский р-н., Половинный лог,

нефтебаза.



Сооружение - железнодорожный подъезд, протяженностью 1372,9 м., назначение:

нежилое инв. №9:146001, расположенный по адресу: Россия, Красноярский край,

Минусинский р-н, Половинный лог, железнодорожный подъезд к нефтебазе.



Сооружение - резервуар вертикальный стальной цилиндрический для светлых

нефтепродуктов, в составе 5 шт. емкостью по 2000 куб. м, назначение: нежилое ,

инв. № 9:10, расположенный по адресу: Россия, Красноярский край, Минусин-

ский р-н, Половинный лог, нефтебаза.



Сооружение - кабельная линия электропередач 0,4 кВт, протяженностью 8,973

км., назначение: нежилое, инв. № 9:5:0014, расположенный по адресу: Россия,

Красноярский край, Минусинский р-н, Половинный лог, нефтебаза.



Сооружение - подъездная автодорога, протяженностью 4072 п. м., назначение :

нежилое, общая площадь 49187 кв.м, инв. № 9:14:002, расположенный по адресу:

Россия, Красноярский край, Минусинский р-н, Половинный лог, подъездная ав-

тодорога к нефтебазе.



Нежилое здание- трансформаторная подстанция, назначение : нежилое, 1- этаж-

ный, общая площадь 458, 7 кв. м., инв. № 2947:004, лит. В.2, расположенный по

адресу: Россия, Красноярский край, Минусинский р-н, Половинный лог, нефтеба-

за.



Нежилое здание - щитовая, назначение: нежилое, 1-этажный , общая площадь 9,8

кв. м., инв. № 2941:005, лит. В3, расположенный по адресу: Россия Красноярский

край, Минусинский р-н, Половинный лог, нефтебаза.



Объект незавершенного строительства- административно-бытовой корпус, назна-

чение: не определенно , 2-этажный, площадь застройки 357, 90 кв. м., инв. №

2941, лит. Б, расположенный по адресу: Россия, Красноярский край, Минусин-

ский р-н, Половинный лог, нефтебаза.



Сооружение

- технологические трубопроводы, протяженностью2526,

8 п.м.,

назначение: нежилое, инв. № 9:15:001, расположенный по адресу: Россия, Крас-

ноярский край, Минусинский р-н, Половинный лог, нефтебаза.



Нежилое здание - насосная над артскважиной, назначение: нежилое, 1-этажный,

Объекты оценки с указанием их месторасположения:

общая площадь 4,8 кв.м., инв. № 2941:008, лит. В6, расположенный по адресу:

Россия Красноярский край, Минусинский р-н, Половинный лог, нефтебаза.



Сооружение - сети канализации, назначение: нежилое, протяженность 716 п.м.,

инв. № 9:4:001, расположенный по адресу: Россия, Красноярский край, Минусин-

ский р-н, Половинный лог, нефтебаза.



Сооружение - железнодорожная сливная эстакада для слива нефтепродуктов,

протяженностью эстакады 84 м., назначение, инв. № 9:11:001, расположенный по

адресу: Россия, Красноярский край, Минусинский р-н, половинный лог, нефтеба-

за, соор. 9.



Сооружение - сети водопровода, назначение: нежилое протяженностью 954, 3 п.м,

инв. № 9:3:001, расположенный по адресу: Россия. Красноярский край, Минусин-

ский р-н, Половинный лог, нефтебаза.



Объект незавершенного строительства- теплая автостоянка, назначение: не опре-

деленно, 2-этажный, площадь застройки 693, 4 кв.м., инв. № 54 лит. В, располо-

женный по адресу: Россия, Красноярский край, Минусинский р-н, Половинный

лог, нефтебаза.



Нежилое здание - насосная станция пожаротушения с резервуарами для противо-

пожарного запаса воды емкостью по 700 куб.м. № 18, № 19, назначение: нежилое

1-этажный, общая площадь49, 8 кв.м., инв. № 2941:006, лит. В4 , № 18, № 19,

расположенный по адресу: Россия, Красноярский край. Минусинский р-н, Поло-

винный лог, нефтебаза.



Нежилое здание - реагентная с резервуарами № 30, 31,32,33,34,35; модульным

комплексом каскад-5-лит. Г2; площадкой № 36, сборником уловленного нефте-

продукта № 37, назначение: нежилое, 1 этажный, общая площадь 10кв.м., инв. №

2941:007, лит. В5, расположенный по адресу: Россия, Красноярский край, Мину-

синский р-н, Половинный лог, нефтебаза.



Нежилое здание- Пожарный пост, назначение: нежилое, 1-этажный, общая пло-

щадь 137,1 кв.м., инв. №2941:003, лит В, расположенный по адресу: Россия,

Красноярский край, Минусинский р-н, Половинный лог. Нефтебаза.



Земельный участок, категория земель: земли промышленности, энергетики,

транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспе-

чения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного

специального назначения, разрешенное использование: для размещения нефтеба-

зы, площадь 10 184 кв.м., адрес объекта: Россия, Красноярский край, Минусин-

ский р-н, Половинный лог.



Земельный участок, категория земель: земли промышленности, энергетики,

транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспе-

чения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного

специального назначения, разрешенное использование: для размещения нефтеба-

зы, площадь 1 632 кв.м., адрес объекта: Россия, Красноярский край, Минусинский

р-н, Половинный лог.



Земельный участок, категория земель: земли промышленности, энергетики,

транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспе-

чения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного

специального назначения, разрешенное использование: для размещения нефтеба-

зы, площадь 17 951 кв.м., адрес объекта: Россия, Красноярский край, Минусин-

ский р-н, Половинный лог.



Земельный участок, категория земель: земли промышленности, энергетики,

транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспе-

чения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного

специального назначения, разрешенное использование: для размещения нефтеба-

зы, площадь 3 917 кв.м., адрес объекта: Россия, Красноярский край, Минусинский

р-н, Половинный лог.



Земельный участок, категория земель: земли промышленности, энергетики,

транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспе-

чения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного

специального назначения, разрешенное использование: для размещения нефтеба-

зы, площадь 16 540 кв.м., адрес объекта: Россия, Красноярский край, Минусин-

ский р-н, Половинный лог.



Земельный участок, категория земель: земли промышленности, энергетики транс-

порта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения

космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специ-

ального назначения, разрешенное использование: для размещения железнодорож-

ного подъезда к нефтебазе, площадь 33 794 кв.м, адрес объекта: Россия, Красно-

ярский край, Минусинский р-н, Половинный лог, железнодорожный подъезд к

нефтебазе.



Земельный участок, категория земель: земли промышленности, транспорта связи,

радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, энергети-

ки, обороны и иного назначения, разрешенное использование: для размещения

подъездной дороге к нефтебазе, площадью 49 205,00 кв. м., расположенный по

адресу: Россия, Красноярский край, Минусинский район, Половинный лог, подъ-

ездная автодорога к нефтебазе.

ООО "Азимут", ИНН 3811118714, ОГРН 1083808002728, дата гос.регистрации

Собственник объектов оценки:

01.01.2001г., адрес места нахождения: Иркутская область, г.Ангарск, массив Первый

промышленный, кв-л54, д.7

Права, учитываемые при оценке оцениваемых объек-

право собственности

тов:

Сведения об обременении

на основании имеющихся документов¹, предоставленных Заказчиком, обременений

объектов оценки:

связанных с объектами оценки, Оценщиками было выявлено - Ипотека

ограничений (обременений) прав, учитываемых при оценке оцениваемых объектов,

Оценщиками было выявлено - ипотека в силу закона, аренда. При заключении нового

Ограничения (обременения) прав, учитываемых при

договора ипотеки данное обременение будет снято, а значит, будут исполнены обяза-

оценке оцениваемых объектов:

тельства по договору, поэтому данное обременение не учитывалось при расчете ры-

ночной стоимости.

Цель оценки:

определение рыночной стоимости

Предполагаемое использование результатов оценки:

для целей принятия управленческого решения

Ограничения, связанные с предполагаемым исполь-

итоговая величина рыночной стоимости, указанная в настоящем Отчете и выражающая

зованием результатов оценки:

профессиональное мнение Оценщиков, не может быть использована для иных целей

Вид стоимости:

рыночная стоимость

Дата оценки:

16.07.2015г.

Дата осмотра:

16.07.2015г.

Дата составления Отчета:

24.07.2015г.

Срок проведения оценки:

16.07.2015г. по 24.07.2015г.

сделанные допущения и ограничительные условия, принятые в отношении оценивае-

Сделанные допущения и ограничительные условия:

мых объектов, представлены в п. 1.6. настоящего Отчета

1.2. Основания для проведения оценки и применяемые стандарты оценочной деятельности

Таблица № 1.2.1

Основание для проведения оценки:

Договор на оказание услуг по оценке № 001-661 от 16.07.2015г.



Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерацииª №

135-ФЗ от 29 июля 1998 г.;



Федеральный стандарт оценки № 1 (ФСО № 1), утвержденный Приказом Мини-

стерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007 г.;



Федеральный стандарт оценки № 2 (ФСО № 2), утвержденный Приказом Мини-

стерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007 г.;

Применяемые стандарты оценочной деятельно-



Федеральный стандарт оценки № 3 (ФСО № 3), утвержденный Приказом Мини-

сти:

стерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007 г.,



Федеральный стандарт оценки № 7 (ФСО № 7), утвержденный Приказом Мини-

стерства экономического развития и торговли РФ от 25 сентября 2014 г.,



Стандарты и правила оценочной деятельности НП «СМАОсª в действующей на

дату составления настоящего Отчета редакции;

являющиеся обязательными² к применению при осуществлении оценочной деятельно-

сти.

¹ см. п. 1.10. настоящего Отчета.



Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных

участков, утвержденные Распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р,

имеющие рекомендательный характер

1.3. Сведения о Заказчике оценки

Таблица № 1.3.1

Полное наименование

Конкурсный управляющий ООО "Азимут" арбитражный управляющий Копцев Кон-

стантин Петрович

Местонахождение лица

665821, Иркутская область, г.Ангарск, 277 квартал, д.20, кв.6

1.4. Сведения об Оценщике и Исполнителе оценки

Таблица № 1.4.1

Исполнитель:

Организационно-правовая форма организации, с

Общество с ограниченной ответственностью (ООО)

которой у Оценщиков заключен трудовой договор:

Полное наименование

Общество с ограниченной ответственностью "Независимый экспертно-

организации:

консалтинговый центр"

Основной государственный регистрационный номер

1103850030965

(ОГРН):

Дата присвоения ОГРН:

23 ноября 2010г.

Местонахождения организации:

664003, г. Иркутск, ул. Киевская, д.7, офис 102

Полис к Договору №Д-63850010-50-2-004289-14 страхования ответственности юриди-

Реквизиты страхового полиса:

ческого лица, заключающего договоры на проведение оценки период страхования с 24

июля 2014г. по 23 июля 2015г.

Оценщики:

Ефимчук Екатерина Александровна

 Диплом о профессиональной переподготовке ПП

№ 240007981 выданный

21.06.2013г. Байкальским государственным университетом экономики и права по

программе "Оценка недвижимости";

 Действительный член саморегулируемой организации оценщиков - Некоммерческого

партнерства "Сообщество специалистов-оценщиков "СМАО" (123007, г.Москва, Хо-

рошевское ш., д.32А.). Свидетельство № 3669 от 28.10.2013г.;

 Профессиональная ответственность оценщика застрахована ООО "Росгосстрах" на

сумму 10 000 000 (Десять миллионов) рублей. Полис к договору № Д-63850010-50-2-

004468-14 (срок действия договора страхования с 21.10.2014г. по 20.10.2015г.).

Трудовой Договор №11 от 01 ноябрь 2013г.

Степень участия в подготовке Отчета об оценке: выполнение расчетов и написание

Отчета

Адрес местонахождения: 664003, г. Иркутск, ул. Киевская, д.7, офис 102

Информация обо всех привлекаемых к проведению

оценки и подготовки Отчета об оценке организациях

и специалистах с указанием их квалификации и

не привлекались

степени их участия в проведении оценки объектов

оценки:

1.5. Основные факты и выводы

Таблица № 1.5.1



Сооружение - резервуар горизонтальный, стальной цилиндрический для светлых

нефтепродуктов составе 8 шт., емкостью по 60 куб. м: № 10,11,12,13,14,15,16,17,

назначение: нежилое, инв. № 9:10, расположенный по адресу: Россия Краснояр-

ский край, Минусинский р-н, Половинный лог, нефтебаза;



Сооружение - резервуар для сбора аварийно - разлитого нефтепродукта в составе

1 шт. емкостью 2000 куб. м., назначение нежилое, инв. № 9:10:001, расположен-

ный по адресу: Россия, Красноярский край, Минусинский р-н., Половинный лог,

нефтебаза.



Сооружение - железнодорожный подъезд, протяженностью 1372,9 м., назначение:

нежилое инв. №9:146001, расположенный по адресу: Россия, Красноярский край,

Минусинский р-н, Половинный лог, железнодорожный подъезд к нефтебазе.



Сооружение - резервуар вертикальный стальной цилиндрический для светлых

нефтепродуктов, в составе 5 шт. емкостью по 2000 куб. м, назначение: нежилое ,

Объекты оценки с указанием их месторасположения:

инв. № 9:10, расположенный по адресу: Россия, Красноярский край, Минусин-

ский р-н, Половинный лог, нефтебаза.



Сооружение - кабельная линия электропередач 0,4 кВт, протяженностью 8,973

км., назначение: нежилое, инв. № 9:5:0014, расположенный по адресу: Россия,

Красноярский край, Минусинский р-н, Половинный лог, нефтебаза.



Сооружение - подъездная автодорога, протяженностью 4072 п. м., назначение :

нежилое, общая площадь 49187 кв.м, инв. № 9:14:002, расположенный по адресу:

Россия, Красноярский край, Минусинский р-н, Половинный лог, подъездная ав-

тодорога к нефтебазе.



Нежилое здание- трансформаторная подстанция, назначение : нежилое, 1- этаж-

ный, общая площадь 458, 7 кв. м., инв. № 2947:004, лит. В.2, расположенный по

адресу: Россия, Красноярский край, Минусинский р-н, Половинный лог, нефтеба-

за.



Нежилое здание - щитовая, назначение: нежилое, 1-этажный , общая площадь 9,8

² ст. 15 Федерального закона «Об оценочной деятельностиª в действующей на дату составления настоящего Отчета редакции.

кв. м., инв. № 2941:005, лит. В3, расположенный по адресу: Россия Красноярский

край, Минусинский р-н, Половинный лог, нефтебаза.



Объект незавершенного строительства- административно-бытовой корпус, назна-

чение: не определенно , 2-этажный, площадь застройки 357, 90 кв. м., инв. №

2941, лит. Б, расположенный по адресу: Россия, Красноярский край, Минусин-

ский р-н, Половинный лог, нефтебаза.



Сооружение

- технологические трубопроводы, протяженностью2526,

8 п.м.,

назначение: нежилое, инв. № 9:15:001, расположенный по адресу: Россия, Крас-

ноярский край, Минусинский р-н, Половинный лог, нефтебаза.



Нежилое здание - насосная над артскважиной, назначение: нежилое, 1-этажный,

общая площадь 4,8 кв.м., инв. № 2941:008, лит. В6, расположенный по адресу:

Россия Красноярский край, Минусинский р-н, Половинный лог, нефтебаза.



Сооружение - сети канализации, назначение: нежилое, протяженность 716 п.м.,

инв. № 9:4:001, расположенный по адресу: Россия, Красноярский край, Минусин-

ский р-н, Половинный лог, нефтебаза.



Сооружение - железнодорожная сливная эстакада для слива нефтепродуктов,

протяженностью эстакады 84 м., назначение, инв. № 9:11:001, расположенный по

адресу: Россия, Красноярский край, Минусинский р-н, половинный лог, нефтеба-

за, соор. 9.



Сооружение - сети водопровода, назначение: нежилое протяженностью 954, 3 п.м,

инв. № 9:3:001, расположенный по адресу: Россия. Красноярский край, Минусин-

ский р-н, Половинный лог, нефтебаза.



Объект незавершенного строительства- теплая автостоянка, назначение: не опре-

деленно, 2-этажный, площадь застройки 693, 4 кв.м., инв. № 54 лит. В, располо-

женный по адресу: Россия, Красноярский край, Минусинский р-н, Половинный

лог, нефтебаза.



Нежилое здание - насосная станция пожаротушения с резервуарами для противо-

пожарного запаса воды емкостью по 700 куб.м. № 18, № 19, назначение: нежилое

1-этажный, общая площадь49, 8 кв.м., инв. № 2941:006, лит. В4 , № 18, № 19,

расположенный по адресу: Россия, Красноярский край. Минусинский р-н, Поло-

винный лог, нефтебаза.



Нежилое здание - реагентная с резервуарами № 30, 31,32,33,34,35; модульным

комплексом каскад-5-лит. Г2; площадкой № 36, сборником уловленного нефте-

продукта № 37, назначение: нежилое, 1 этажный, общая площадь 10кв.м., инв. №

2941:007, лит. В5, расположенный по адресу: Россия, Красноярский край, Мину-

синский р-н, Половинный лог, нефтебаза.



Нежилое здание- Пожарный пост, назначение: нежилое, 1-этажный, общая пло-

щадь 137,1 кв.м., инв. №2941:003, лит В, расположенный по адресу: Россия,

Красноярский край, Минусинский р-н, Половинный лог. Нефтебаза.



Земельный участок, категория земель: земли промышленности, энергетики,

транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспе-

чения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного

специального назначения, разрешенное использование: для размещения нефтеба-

зы, площадь 10 184 кв.м., адрес объекта: Россия, Красноярский край, Минусин-

ский р-н, Половинный лог.



Земельный участок, категория земель: земли промышленности, энергетики,

транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспе-

чения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного

специального назначения, разрешенное использование: для размещения нефтеба-

зы, площадь 1 632 кв.м., адрес объекта: Россия, Красноярский край, Минусинский

р-н, Половинный лог.



Земельный участок, категория земель: земли промышленности, энергетики,

транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспе-

чения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного

специального назначения, разрешенное использование: для размещения нефтеба-

зы, площадь 17 951 кв.м., адрес объекта: Россия, Красноярский край, Минусин-

ский р-н, Половинный лог.



Земельный участок, категория земель: земли промышленности, энергетики,

транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспе-

чения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного

специального назначения, разрешенное использование: для размещения нефтеба-

зы, площадь 3 917 кв.м., адрес объекта: Россия, Красноярский край, Минусинский

р-н, Половинный лог.



Земельный участок, категория земель: земли промышленности, энергетики,

транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспе-

чения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного

специального назначения, разрешенное использование: для размещения нефтеба-

зы, площадь 16 540 кв.м., адрес объекта: Россия, Красноярский край, Минусин-

ский р-н, Половинный лог.



Земельный участок, категория земель: земли промышленности, энергетики транс-

порта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения

космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специ-

ального назначения, разрешенное использование: для размещения железнодорож-

ного подъезда к нефтебазе, площадь 33794 кв.м, адрес объекта: Россия, Краснояр-

ский край, Минусинский р-н, Половинный лог, железнодорожный подъезд к

нефтебазе.



Земельный участок, категория земель: земли промышленности, транспорта связи,

радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, энергети-

ки, обороны и иного назначения, разрешенное использование: для размещения

подъездной дороге к нефтебазе, площадью 49205,00 кв. м., расположенный по

адресу: Россия, Красноярский край, Минусинский район, Половинный лог, подъ-

ездная автодорога к нефтебазе.

ООО "Азимут", ИНН 3811118714, ОГРН 1083808002728, дата гос.регистрации

Собственник объектов оценки:

01.01.2001г., адрес места нахождения: Иркутская область, г.Ангарск, массив Первый

промышленный, кв-л54, д.7

Дата оценки:

16.07.2015г.

Результаты оценки, полученные с применением различных подходов к оценке:

Затратный подход:

58 737 000 рублей

не применялся, приведен обоснованный

Недвижимое имущество ООО "Азимут", формирую-

Сравнительный подход:

отказ от применения сравнительного

щих часть имущественного комплекса по хранению и

подхода

перегонке нефтепродуктов

не применялся, приведен обоснованный

Доходный подход:

отказ от применения доходного подхода

Рыночная стоимость:

58 737 000 рублей

58 737 000 (Пятьдесят восемь миллионов семьсот тридцать семь тысяч) рублей в

том числе:



Сооружение - резервуар горизонтальный, стальной цилиндрический для светлых

нефтепродуктов составе 8 шт., емкостью по 60 куб. м: № 10,11,12,13,14,15,16,17,

назначение: нежилое, инв. № 9:10, расположенный по адресу: Россия Краснояр-

ский край, Минусинский р-н, Половинный лог, нефтебаза - 1 984 000 (Один мил-

лион девятьсот восемьдесят четыре тысячи) рублей;



Сооружение - резервуар для сбора аварийно - разлитого нефтепродукта в составе

1 шт. емкостью 2000 куб. м., назначение нежилое, инв. № 9:10:001, расположен-

ный по адресу: Россия, Красноярский край, Минусинский р-н., Половинный лог,

нефтебаза. - 1 498 000 (Один миллион четыреста девяноста восемь тысяч)

рублей;



Сооружение - железнодорожный подъезд, протяженностью 1372,9 м., назначение:

нежилое инв. №9:146001, расположенный по адресу: Россия, Красноярский край,

Минусинский р-н, Половинный лог, железнодорожный подъезд к нефтебазе - 6

137 000 (Шесть миллионов сто тридцать семь тысяч) рублей;



Сооружение - резервуар вертикальный стальной цилиндрический для светлых

нефтепродуктов, в составе 5 шт. емкостью по 2000 куб. м, назначение: нежилое ,

инв. № 9:10, расположенный по адресу: Россия, Красноярский край, Минусин-

ский р-н, Половинный лог, нефтебаза - 7 488 000 (Семь миллионов четыреста

восемьдесят восемь тысяч) рублей;



Сооружение - кабельная линия электропередач 0,4 кВт, протяженностью 8,973

км., назначение: нежилое, инв. № 9:5:0014, расположенный по адресу: Россия,

Красноярский край, Минусинский р-н, Половинный лог, нефтебаза - 2 880 000

(Два миллиона восемьсот восемьдесят тысяч) рублей;



Сооружение - подъездная автодорога, протяженностью 4072 п. м., назначение :

нежилое, общая площадь 49187 кв.м, инв. № 9:14:002, расположенный по адресу:

Россия, Красноярский край, Минусинский р-н, Половинный лог, подъездная ав-

тодорога к нефтебазе - 5 894 000 (Пять миллионов восемьсот девяносто четыре

Итоговая рыночная стоимость объектов оценки с

тысячи) рублей;

учетом ограничительных условий и сделанных



Нежилое здание- трансформаторная подстанция, назначение : нежилое, 1- этаж-

допущений³ (округленно без учета НДС):

ный, общая площадь 458, 7 кв. м., инв. № 2947:004, лит. В.2, расположенный по

адресу: Россия, Красноярский край, Минусинский р-н, Половинный лог, нефтеба-

за - 473 000 (Четыреста семьдесят три тысячи) рублей;



Нежилое здание - щитовая, назначение: нежилое, 1-этажный , общая площадь 9,8

кв. м., инв. № 2941:005, лит. В3, расположенный по адресу: Россия Красноярский

край, Минусинский р-н, Половинный лог, нефтебаза - 77 000 (семьдесят семь

тысяч) рублей;



Объект незавершенного строительства- административно-бытовой корпус, назна-

чение: не определенно , 2-этажный, площадь застройки 357, 90 кв. м., инв. №

2941, лит. Б, расположенный по адресу: Россия, Красноярский край, Минусин-

ский р-н, Половинный лог, нефтебаза - 5 399 000 (пять миллионов триста девя-

носто девять тысяч) рублей;



Сооружение

- технологические трубопроводы, протяженностью2526,

8 п.м.,

назначение: нежилое, инв. № 9:15:001, расположенный по адресу: Россия, Крас-

ноярский край, Минусинский р-н, Половинный лог, нефтебаза - 2 631 000 (Два

миллиона шестьсот тридцать одна тысяча) рублей;



Нежилое здание - насосная над артскважиной, назначение: нежилое, 1-этажный,

общая площадь 4,8 кв.м., инв. № 2941:008, лит. В6, расположенный по адресу:

Россия Красноярский край, Минусинский р-н, Половинный лог, нефтебаза - 55

000 (Пятьдесят пять тысяч) рублей;



Сооружение - сети канализации, назначение: нежилое, протяженность 716 п.м.,

инв. № 9:4:001, расположенный по адресу: Россия, Красноярский край, Минусин-

ский р-н, Половинный лог, нефтебаза - 546 000 (Пятьсот сорок шесть тысяч)

рублей;



Сооружение - железнодорожная сливная эстакада для слива нефтепродуктов,

протяженностью эстакады 84 м., назначение, инв. № 9:11:001, расположенный по

адресу: Россия, Красноярский край, Минусинский р-н, половинный лог, нефтеба-

за, соор. 9 - 2 384 000 (Два миллиона триста восемьдесят четыре тысячи) руб-

лей;



Сооружение - сети водопровода, назначение: нежилое протяженностью 954, 3 п.м,

³ см. п. 1.6. настоящего Отчета.

инв. № 9:3:001, расположенный по адресу: Россия. Красноярский край, Минусин-

ский р-н, Половинный лог, нефтебаза - 638 000 (Шестьсот тридцать восемь ты-

сяч) рублей;



Объект незавершенного строительства- теплая автостоянка, назначение: не опре-

деленно, 2-этажный, площадь застройки 693, 4 кв.м., инв. № 54 лит. В, располо-

женный по адресу: Россия, Красноярский край, Минусинский р-н, Половинный

лог, нефтебаза - 5 001 000 (Пять миллионов одна тысяча) рублей;



Нежилое здание - насосная станция пожаротушения с резервуарами для противо-

пожарного запаса воды емкостью по 700 куб.м. № 18, № 19, назначение: нежилое

1-этажный, общая площадь49, 8 кв.м., инв. № 2941:006, лит. В4 , № 18, № 19,

расположенный по адресу: Россия, Красноярский край. Минусинский р-н, Поло-

винный лог, нефтебаза - 1 700 000 (Один миллион семьсот тысяч);



Нежилое здание - реагентная с резервуарами № 30, 31,32,33,34,35; модульным

комплексом каскад-5-лит. Г2; площадкой № 36, сборником уловленного нефте-

продукта № 37, назначение: нежилое, 1 этажный, общая площадь 10кв.м., инв. №

2941:007, лит. В5, расположенный по адресу: Россия, Красноярский край, Мину-

синский р-н, Половинный лог, нефтебаза - 1 647 000 (Один миллион шестьсот

сорок семь тысяч) рублей;



Нежилое здание- Пожарный пост, назначение: нежилое, 1-этажный, общая пло-

щадь 137,1 кв.м., инв. №2941:003, лит В, расположенный по адресу: Россия,

Красноярский край, Минусинский р-н, Половинный лог. Нефтебаза - 1 780 000

(Один миллион семьсот восемьдесят тысяч) рублей;



Земельный участок, категория земель: земли промышленности, энергетики,

транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспе-

чения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного

специального назначения, разрешенное использование: для размещения нефтеба-

зы, площадь 10 184 кв.м., адрес объекта: Россия, Красноярский край, Минусин-

ский р-н, Половинный лог - 805 000 (Восемьсот пять тысяч) рублей;



Земельный участок, категория земель: земли промышленности, энергетики,

транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспе-

чения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного

специального назначения, разрешенное использование: для размещения нефтеба-

зы, площадь 1 632 кв.м., адрес объекта: Россия, Красноярский край, Минусинский

р-н, Половинный лог - 129 000 (сто двадцать девять тысяч) рублей;



Земельный участок, категория земель: земли промышленности, энергетики,

транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспе-

чения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного

специального назначения, разрешенное использование: для размещения нефтеба-

зы, площадь 17 951 кв.м., адрес объекта: Россия, Красноярский край, Минусин-

ский р-н, Половинный лог - 1 418 000 (Один миллион четыреста восемнадцать

тысяч) рублей;



Земельный участок, категория земель: земли промышленности, энергетики,

транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспе-

чения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного

специального назначения, разрешенное использование: для размещения нефтеба-

зы, площадь 3 917 кв.м., адрес объекта: Россия, Красноярский край, Минусинский

р-н, Половинный лог - 309 000 (Триста девять тысяч) рублей;



Земельный участок, категория земель: земли промышленности, энергетики,

транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспе-

чения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного

специального назначения, разрешенное использование: для размещения нефтеба-

зы, площадь 16 540 кв.м., адрес объекта: Россия, Красноярский край, Минусин-

ский р-н, Половинный лог - 1 307 000 (Один миллион триста семь тысяч) руб-

лей;



Земельный участок, категория земель: земли промышленности, энергетики транс-

порта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения

космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специ-

ального назначения, разрешенное использование: для размещения железнодорож-

ного подъезда к нефтебазе, площадь 33794 кв.м, адрес объекта: Россия, Краснояр-

ский край, Минусинский р-н, Половинный лог, железнодорожный подъезд к

нефтебазе - 2 670 000 (Два миллиона шестьсот семьдесят тысяч) рублей;



Земельный участок, категория земель: земли промышленности, транспорта связи,

радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, энергети-

ки, обороны и иного назначения, разрешенное использование: для размещения

подъездной дороге к нефтебазе, площадью 49205,00 кв. м., расположенный по

адресу: Россия, Красноярский край, Минусинский район, Половинный лог, подъ-

ездная автодорога к нефтебазе - 3 887 000 (Три миллиона восемьсот восемьде-

сят семь тысяч) рублей

1.6. Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении

оценки

Отчет об оценке представляет собой документ, в который включены данные, использован-

ные Оценщиком, их экономический анализ, и отражает профессиональное мнение Оценщика в

отношении величины стоимости объекта оценки.

При выполнении настоящей работы оценщик исходил из следующих допущений и ограни-

чений:

- В процессе подготовки настоящего Отчета мы исходили из достоверности всех имеющихся документов, по-

лученных от Заказчика, перечень которых представлен в п. 2.1. настоящего Отчета, при этом Оценщики не произво-

дили обмер оцениваемого имущества, полагаясь на верность исходной информации, предоставленной Заказчиком.

- Оценщики не несут ответственность за юридическое описание права собственности на оцениваемое имуще-

ство, достоверность которого исходит со слов Заказчика и предоставленных документов.

- От Оценщиков не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу составленного

Отчета или оцененного имущества, кроме как по официальному вызову суда.

- При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на рыночную

стоимость оцениваемого имущества. На Оценщиках не лежит ответственность по обнаружению (или в случае обна-

ружения) подобных факторов.

- Исходные данные, использованные Оценщиками при подготовке Отчета, были получены из надежных источ-

ников и считаются достоверными. Тем не менее, Оценщики не могут принять на себя ответственность за точность

этих данных, поэтому там, где это возможно, они делают ссылки на источник информации.

- Ни Заказчик, ни Оценщики не могут использовать Отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено

Договором на оказание услуг по оценке № 001-661 от 16.07.2015г.

- В соответствии с Заданием на оценку Договора на оказание услуг по оценке № 001-661 от 16.07.2015г., в

настоящем Отчете определяется конкретная итоговая величина рыночной стоимости без указания границ интервала,

в котором, по мнению Оценщиков, может находиться эта стоимость.

- Мнение относительно рыночной стоимости, полученной на дату оценки, действительно только на дату оцен-

ки. Оценщики не принимают на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических,

юридических и природных условий, которые могут повлиять на эту величину.

- Рыночная стоимость оцениваемых объектов как итоговая, так и в рамках используемых подходов, приведена

округленными значениями показателей. Все расчетные показатели получены при использовании точных данных,

поэтому при перерасчете значений по округленным данным могут немного не совпадать с приведенными значения-

ми в Отчете, но, не смотря на это, Оценщики обоснованно могут полагать, что подобное округление числовых зна-

чений показателей не оказывает существенного влияния на итоговое значение рыночной стоимости оцениваемых

объектов.

- Итоговая величина рыночной стоимости объектов оценки, указанная в Отчете об оценке, может быть призна-

на рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления Отчета об оценке до

даты совершения сделки с объектами оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев

(п. 26 Федерального стандарта оценки № 1 (ФСО № 1), утвержденного Приказом Министерства экономического

развития и торговли РФ от 20.07.2007 г).

- Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщиков относительно рыночной стоимости оцени-

ваемого имущества и не является гарантией того, что оно перейдет из рук в руки по этой величине.

- Оценка проводится в соответствии с описанием, представленным заказчиком, без проведения осмотра объекта

оценки, а также в соответствии с имеющейся в открытом доступе информацией.

- На момент составления отчета объект оценки имеет обременение - ипотека. Однако при заключении нового

договора ипотеки данное обременение будет снято, а значит, будут исполнены обязательства по договору, поэтому

данное обременение не учитывалось при расчете рыночной стоимости предмета залога.

1.7. Термины и определения

В данном разделе даются определения используемых терминов, иное толкование которых

невозможно.

Объект оценки: к объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении ко-

торых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в граж-

данском обороте (ФСО № 1).

Объекты гражданских прав: к объектам гражданских прав относятся вещи, включая

деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги;

охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства инди-

видуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага (ст.128 ГК РФ).

Содержание права собственности: собственнику принадлежат права владения, пользова-

ния и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в

отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным

правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том чис-

ле отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь соб-

ственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в

залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (ст.209 ГК РФ).

Общая собственность: имущество, находящееся в собственности двух или нескольких

лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей

собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая

собственность) или без определения таких долей (совместная собственность) (ст.244 ГК РФ).

Аренда - отдельный вид обязательства, возникающий из договора, по которому арендода-

тель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользова-

ние или во временное пользование (ст.606 ГК РФ).

Право владения - предоставляемая законом возможность фактического обладания вещью

и удержания ее в собственном владении (по материалам Глоссарий.ru).

Право пользования - основанная на законе возможность эксплуатации имущества, извле-

чения из него полезных свойств и/или получения от него плодов и доходов (по материалам Глос-

сарий.ru).

Право распоряжения - предоставленная собственнику возможность по своему усмотре-

нию и в своих интересах совершать действия, определяющие юридическую судьбу имущества

(по материалам Глоссарий.ru).

Недвижимое имущество (недвижимость) - земельные участки, участки недр и все, что

прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их

назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строитель-

ства. К недвижимому имуществу относятся также подлежащие государственной регистрации

воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недви-

жимому имуществу может быть отнесено и иное имущество.

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются

движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, ука-

занных в законе (ст.130 ГК РФ).

Земельный участок как объект земельных отношений - часть поверхности земли (в том

числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Стоимость - экономическая категория, выражающая оценку ценностей конкретных това-

ров и услуг в конкретный момент времени в конкретном месте в соразмерных единицах эквива-

лента, обычно денежных единицах.

При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости

объекта оценки:

- рыночная стоимость;

- ликвидационная стоимость;

- кадастровая стоимость;

- инвестиционная стоимость.

При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная

цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в

условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой

информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятель-

ства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполне-

ние;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных

объектов оценки;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению

сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на

открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом

срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания доста-

точного числа потенциальных покупателей.

Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых

по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным сооб-

ражениям цен для покупателя.

Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени

информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с

точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии

рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.

Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются

мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить

сделку.

При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная ве-

личина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть

отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыноч-

ных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имуще-

ства.

При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимо-

сти, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объ-

ект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

Цена - денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект опенки или его аналог в

конкретной ситуации, т.е. это зафиксированный в договоре показатель сделки.

Подход к оценке - совокупность методов оценки, объединенных общей методологией

(ФСО № 1).

Метод оценки - последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для

данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов

к оценке (ФСО № 1).

Дата оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) - дата, по состоя-

нию на которую определяется стоимость объекта оценки (ФСО № 1).

Срок экспозиции объекта оценки рассчитывается с даты представления на открытый ры-

нок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним (ФСО № 1).

1.8. Описание процесса оценки в части применения подходов и методов оценки

Определение рыночной стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно

влияющих как на рынок в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собствен-

ности. При определении стоимости объектов обычно используют три основных подхода:

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных

на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, осно-

ванных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении ко-

торых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки при-

знается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техниче-

ским и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных

на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с

учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты,

необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при

создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки яв-

ляются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов

и технологий, применяющихся на дату оценки.

Использование трех подходов приводит к получению трех различных величин стоимости

одного и того же объекта. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и

недостатки каждого из использованных подходов, исходя из того, какой метод (или методы)

наиболее соответствуют оцениваемому объекту, и установить окончательную величину стоимо-

сти объекта собственности. В случае практической реализации только двух или только одного

метода указывается обоснованность такого решения.

1.9. Основные этапы процесса оценки

Решение поставленной задачи предполагает несколько взаимосвязанных шагов:

- идентификация объекта оценки и соответствующих объекту имущественных прав, согласование требуемого

стандарта (вида) стоимости и даты, на которую будет определена стоимость;

- составление плана оценки с избирательным применением в каждом конкретном случае известных методов и

подходов, согласование стоимости и сроков работ. Исходя из вышеперечисленных аспектов, определяется требуе-

мая форма Отчёта;

- сбор и подтверждение той информации, на которой будут основаны мнения и выводы о стоимости объекта.

На данном этапе проведения работ по оценке сбор информации идет как с рынка, так и получение необходимой ин-

формации и документации от Заказчика (бухгалтерская, техническая);

- применение избранных подходов к оценке, базирующихся на основании выводов, полученных из анализа

лучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого объекта;

- согласование результатов, полученных при применении всех уместных подходов к оценке;

- подготовка отчета заданной формы о стоимости объекта оценки.

2. Описание объекта оценки

2.1. Перечень документов используемых оценщиком и устанавливающих количественные

и качественные характеристики объекта оценки

Свидетельство о государственной регистрации права от 15.07.2010г. 24 ЕИ 704242;

- Свидетельство о государственной регистрации права от 15.07.2010г. 24 ЕИ 704255;

- Свидетельство о государственной регистрации права от 21.05.2012г. 24 ЕК 659222;

- Свидетельство о государственной регистрации права от 21.05.2012г. 24 ЕК 659225;

- Свидетельство о государственной регистрации права от 21.05.2012г. 24 ЕК 659223;

- Свидетельство о государственной регистрации права от 21.05.2012г. 24 ЕК 659224;

- Свидетельство о государственной регистрации права от 21.05.2012г. 24 ЕК 659221;

- Свидетельство о государственной регистрации права от 15.07.2010г. 24 ЕИ 704254;

- Свидетельство о государственной регистрации права от 15.07.2010г. 24 ЕИ 704250;

- Свидетельство о государственной регистрации права от 15.07.2010г. 24 ЕИ 704256;

- Свидетельство о государственной регистрации права от 15.07.2010г. 24 ЕИ 704247;

- Свидетельство о государственной регистрации права от 15.07.2010г. 24 ЕИ 704253;

- Свидетельство о государственной регистрации права от 15.07.2010г. 24 ЕИ 704249;

- Свидетельство о государственной регистрации права от 15.07.2010г. 24 ЕИ 704246;

- Свидетельство о государственной регистрации права от 15.07.2010г. 24 ЕИ 704237;

- Свидетельство о государственной регистрации права от 15.07.2010г. 24 ЕИ 704241;

- Свидетельство о государственной регистрации права от 15.07.2010г. 24 ЕИ 704236;

- Свидетельство о государственной регистрации права от 15.07.2010г. 24 ЕИ 704238;

- Свидетельство о государственной регистрации права от 15.07.2010г. 24 ЕИ 704240;

- Свидетельство о государственной регистрации права от 15.07.2010г. 24 ЕИ 704245;

- Свидетельство о государственной регистрации права от 15.07.2010г. 24 ЕИ 704248;

- Свидетельство о государственной регистрации права от 15.07.2010г. 24 ЕИ 704243;

- Свидетельство о государственной регистрации права от 15.07.2010г. 24 ЕИ 704245;

- Свидетельство о государственной регистрации права от 15.07.2010г. 24 ЕИ 704244;

- Свидетельство о государственной регистрации права от 15.07.2010г. 24 ЕИ 704252;

- Кадастровый паспорт, составленный по состоянию на 04.06.2010г. №24ЗУ/10-132522;

- Кадастровый паспорт, составленный по состоянию на 02.05.2012г. №24/12-124108;

- Кадастровый паспорт, составленный по состоянию на 02.05.2012г. №24/12-124109;

- Кадастровый паспорт, составленный по состоянию на 02.05.2012г. № 24/12-124107;

- Кадастровый паспорт, составленный по состоянию на 02.05.2012г. №24/12-124118;

- Кадастровый паспорт, составленный по состоянию на 02.05.2012г. № 24/12-124106;

- Кадастровый паспорт, составленный по состоянию на 19.11.2012г.;

- Кадастровый паспорт, составленный по состоянию на 20.11.2012г.;

- Кадастровый паспорт, составленный по состоянию на 21.11.2012г.;

- Кадастровый паспорт, составленный по состоянию на 19.11.2012г.;

- Кадастровый паспорт, составленный по состоянию на 21.11.2012г.;

- Кадастровый паспорт, составленный по состоянию на 20.11.2012г.;

- Кадастровый паспорт, составленный по состоянию на 19.11.2012г.;

- Кадастровый паспорт, составленный по состоянию на 20.11.2012г.

- Кадастровый паспорт, составленный по состоянию на 19.11.2012г.;

- Выписка из технического паспорта на сооружение, составленная по состоянию на 06.05.2002г.;

- Выписка из технического паспорта на сооружение, составленная по состоянию на 18.06.2002г.;

- Выписка из технического паспорта на сооружение, составленная по состоянию на 06.05.2002г.;

- Выписка из технического паспорта на сооружение, составленная по состоянию на 18.06.2002г.;

- Выписка из технического паспорта на сооружение, составленная по состоянию на 06.05.2002г.;

- Выписка из технического паспорта на сооружение, составленная по состоянию на 19.11.2012г.;

- Выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах от-

дельного лица на имевшиеся (имеющиеся) у него объекты недвижимого имущества, по состоянию на

24.02.2015г. № 38-0-1-29/4003/2015-1318;

- Инвентаризационная опись основных средств, по состоянию на 22.06.2015г.;

Все документы, которые были необходимы для определения количественных и качествен-

ных характеристик объектов оценки, предоставлены в полном объеме.⁴Копии всех документов,

используемых Оценщиками в процессе работы, представлены в Приложении к настоящему От-

чету⁵.

Ниже представлен анализ информации на соответствие критериям достаточности и досто-

верности:

достаточность информации (по мнению Оценщиков):

– использование дополнительной информации ведет к существенному изменению характеристик - нет;

- использование дополнительной информации ведет к существенному изменению итоговой величины стоимо-

сти - нет.

достоверность информации:

– соответствие действительности - да;

- возможность Пользователю Отчета делать правильные выводы о характеристиках - да.

Вывод: таким образом, Оценщиками была собрана информация в объеме, достаточном для чет-

кого понимания свойств объектов оценки.

⁴ Федеральный стандарт оценки № 1 (ФСО № 1), утвержденный Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля

2007 г.

⁵ Федеральный стандарт оценки № 3 (ФСО № 3), утвержденный Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля

2007 г.

2.2. Количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта

Описание объектов недвижимости произведено на основании результатов визуального

осмотра и документов на оцениваемые объекты⁶, предоставленных Заказчиком. Фотографии

оцениваемых объектов представлены в Приложении к Отчету.

По данным бухгалтерского учета стоимость недвижимого учета по состоянию на

22.06.2015г. составляет - 19 867 000 рублей.

Таблица № 2.2.1

Описание имущественных прав

Право собственности

Наименование собственника объекта

ООО "Азимут", ИНН 3811118714, ОГРН 1083808002728, дата гос.регистрации 01.01.2001г.,

адрес места нахождения: Иркутская область, г.Ангарск, массив Первый промышленный, кв-

л54, д.7

Кадастровый номер

24:25:3101001:0002

24:25:3101001:0003

Наименование

Земельный участок

Адрес (местоположение)

Красноярский край, Минусинский р-н, Поло-

Красноярский край, Минусинский район, По-

винный лог, железнодорожный подъезд к

ловинный лог, подъездная автодорога к нефте-

нефтебазе

базе

Общая площадь, кв.м

33 794,00

49 205,00

Категория земельного участка

Земли промышленности, энергетики, транс-

порта, связи, радиовещания, телевидения,

информатики земли для обеспечения космиче-

ской деятельности, земли обороны, безопасно-

сти и земли иного специального назначения

Разрешенное использование

Для размещения железнодорожного подъезда к

Для размещения подъездной автодороге к

нефтебазе

Инженерные системы

Имеются

Ограничение (обременение) права:

Ипотека

Текущее использование

Размещение железнодорожного подъезда к

Размещение подъездной автодороге к нефтеба-

нефтебазе

зе

Таблица № 2.2.2

Описание имущественных прав

Право собственности

Наименование собственника объекта

ООО "Азимут", ИНН 3811118714, ОГРН 1083808002728, дата гос.регистрации 01.01.2001г.,

адрес места нахождения: Иркутская область, г.Ангарск, массив Первый промышленный, кв-

л54, д.7

Кадастровый номер

24:25:3101001:283

24:25:3101001:282

Наименование

Земельный участок

Адрес (местоположение)

Красноярский край, Минусинский р-н, Поло-

винный лог

Общая площадь, кв.м

3 917,00

17 951,00

Категория земельного участка

Земли промышленности, энергетики, транс-

порта, связи, радиовещания, телевидения,

информатики земли для обеспечения космиче-

ской деятельности, земли обороны, безопасно-

сти и земли иного специального назначения

Разрешенное использование

Для размещения нефтебазы

Инженерные системы

Имеются

Ограничение (обременение) права:

Ипотека

Текущее использование

Размещение нефтебазы

⁶ см. Приложение к настоящему Отчету.

Таблица № 2.2.3

Описание имущественных

Право собственности

прав

Наименование собственника

ООО "Азимут", ИНН 3811118714, ОГРН 1083808002728, дата гос.регистрации 01.01.2001г., адрес места

объекта

нахождения: Иркутская область, г.Ангарск, массив Первый промышленный, кв-л54, д.7

Кадастровый номер

24:25:3101001:281

24:25:3101001:280

24:25:3101001:279

Наименование

Земельный участок

Адрес (местоположение)

Красноярский край, Минусинский

р-н, Половинный лог

Общая площадь, кв.м

1 632,00

16 540,00

10 184,00

Категория земельного участка

Земли промышленности, энерге-

тики, транспорта, связи, радиове-

щания, телевидения, информати-

ки земли для обеспечения косми-

ческой деятельности, земли обо-

роны, безопасности и земли иного

специального назначения

Разрешенное использование

Для размещения нефтебазы

Инженерные системы

Имеются

Ограничение (обременение)

Ипотека

права:

Текущее использование

Размещение нефтебазы

Таблица № 2.2.4

Описание имущественных

Право собственности

прав

Наименование собственника

ООО "Азимут", ИНН 3811118714, ОГРН 1083808002728, дата гос.регистрации 01.01.2001г., адрес места

объекта

нахождения: Иркутская область, г.Ангарск, массив Первый промышленный, кв-л54, д.7

Описание объекта недвижимого имущества

Кадастровый номер

24:25:3101001:9:10

24:25:3101001:0001:9:10:001

24:25:3101001:0001:9:10

Наименование

Сооружение - резервуар горизон-

Сооружение - Резервуар для сбора

Сооружение - резервуар горизон-

тальный, стальной, цилиндриче-

аварийно-разлитого нефтепродукта

тальный, стальной, цилиндриче-

ский для светлых нефтепродук-

тов

Адрес (местоположение)

Красноярский край, Минусин-

Красноярский край, Минусинский

Красноярский край, Минусин-

ский район, Половинный лог,

район, Половинный лог, нефтебаза

ский район, Половинный лог,

нефтебаза

Общий объем емкости, куб.м.

60,00

2 000,00

Количество емкостей, шт.

8 (№10,11,12,13,14,15,16,17)

5 (№2,3,4,5,6)

Год ввода в эксплуатацию

2002

(завершения строительства)

План/экспликация недвижимо-

Есть

го имущества

Соответствие планировки

Соответствует

недвижимого имущества по-

этажному плану

Ограничение (обременение)

Ипотека

права:

Текущее использование

Резервуар горизонтальный для

Резервуар для сбора аварийно-

Резервуар вертикальный сталь-

светлых нефтепродуктов

разлитого нефтепродукта

ной цилиндрический для светлых

нефтепродуктов

Таблица № 2.2.5

Описание имущественных

Право собственности

прав

Наименование собствен-

ООО "Азимут", ИНН 3811118714, ОГРН 1083808002728, дата гос.регистрации 01.01.2001г., адрес места нахож-

ника объекта

дения: Иркутская область, г.Ангарск, массив Первый промышленный, кв-л54, д.7

Описание объекта недвижимого имущества

Кадастровый номер

24:25:0000000:1261

24:25:3101001:270

24:25:3101001:274

Наименование

Трансформаторная подстанция

Щитовая

Административно-бытовой корпус

Адрес (местоположение)

Красноярский край, Минусинский

район, Половинный лог, нефтебаза

Общая площадь, кв.м

45,70

9,80

357,90

Общий объем строитель-

169,09

27,44

3 135,60

ства, куб.м.

Этажность

2 подвал

Год ввода в эксплуатацию

2001

2002

(завершения строитель-

ства)

Описание конструктивных элементов

Фундаменты и земляные

Бетонно

Бетонно-ленточный

работы

Стены надземные и их

Кирпичные

наружная отделка / внут-

ренние перегородки

Перекрытия чердачные /

Ж/бетонное

междуэтажные

Кровля

Оцинкованный профлист

Полы

Бетонные

Дощатые, ДВП, Окрашены

Проемы оконные / дверные

1-е створные глухие/ филенчатые

Пластиковые створные/ пластиковые

Внутренняя отделка

Простая

Санитарные и электротех-

Электроосвещение

Электроосвещение, электрическое

нические устройства

отопление

Техническое состояние

Состояние конструктивных эле-

конструктивных элемен-

ментов оценивается положитель-

ментов оценивается положительно,

тов

но, проведение капитальных ре-

проведение капитальных ремонтных

монтных работ не требуется

работ не требуется

Высота потолков, м

3,70

3,10

2,02

План/экспликация недви-

Есть

жимого имущества

Соответствие планировки

Соответствует

недвижимого имущества

поэтажному плану

Ограничение (обремене-

Ипотека

ние) права:

Текущее использование

Трансформаторная подстанция

Щитовая

Административно-бытовой корпус

Таблица № 2.2.6

Описание имущественных

Право собственности

прав

Наименование собствен-

ООО "Азимут", ИНН 3811118714, ОГРН 1083808002728, дата гос.регистрации 01.01.2001г., адрес места нахож-

ника объекта

дения: Иркутская область, г.Ангарск, массив Первый промышленный, кв-л54, д.7

Описание объекта недвижимого имущества

Кадастровый номер

24:25:0000000:1508

24:25:3101001:272

24:25:3101001:0001:2941:006

Наименование

Насосная над артскважиной

Теплая автостоянка

Сооружение - насосная станция

пожаротушения с резервуарами для

противопожарного запаса воды

Адрес (местоположение)

Красноярский край, Минусинский

район, Половинный лог, нефтебаза

Общая площадь, кв.м

4,80

693,40

49,80

Общий объем строитель-

10,56

4 715,00

179,28

ства, куб.м.

Количество емкостей, шт

2 (№18,19)

Общий объем емкостей,

700,00

куб.м.

Этажность

Год ввода в эксплуатацию

2002

(завершения строительства)

Описание конструктивных элементов

Фундаменты и земляные

Бетонно

Бетонный ленточный

Бетонно-ленточный

работы

Стены надземные и их

Каркасно-деревянное с утеплите-

Кирпичные/ Кирпичные

Кирпичные

наружная отделка / внут-

лем

ренние перегородки

Перекрытия чердачные /

Деревянные

Ж/бетонное

междуэтажные

Кровля

Оцинкованный профлист

Рулонная совмещенная

Оцинкованный профлист

Полы

Бетонные

Дощатые, ДВП, Окрашены

Проемы оконные / дверные

Пластиковые створные/ пластико-

Пластиковые створные/ пластиковые

вые

Внутренняя отделка

Простая

Санитарные и электротех-

Отсутствует

Электроосвещение

Электроосвещение, электрическое

нические устройства

отопление

Техническое состояние

Состояние конструктивных эле-

конструктивных элемен-

ментов оценивается положитель-

ментов оценивается положительно,

тов

но, проведение капитальных ре-

проведение капитальных ремонтных

монтных работ не требуется

работ не требуется

Высота потолков, м

2,20

3,30

3,60

План/экспликация недви-

Есть

жимого имущества

Соответствие планировки

Соответствует

недвижимого имущества

поэтажному плану

Ограничение (обремене-

Ипотека

ние) права:

Текущее использование

Насосная над артскважиной

Теплая автостоянка

Насосная станция пожаротушения с

резервуарами для противопожарного

запаса воды

Таблица № 2.2.7

Описание имущественных

Право собственности

прав

Наименование соб-

ООО "Азимут", ИНН 3811118714, ОГРН 1083808002728, дата гос.регистрации 01.01.2001г., адрес места нахож-

ственника объекта

дения: Иркутская область, г.Ангарск, массив Первый промышленный, кв-л54, д.7

Описание объекта недвижимого имущества

Кадастровый номер

24:25:3101001:0001:2941:007

24:25:3101001:271

24:25:3101001:0001:9:11:001

Наименование

Реагентная с резервуарами

Пожарный пост

Железнодорожная сливная эстакада

для слива нефтепродуктов

Адрес (местоположение)

Красноярский край, Минусинский

район, Половинный лог, нефтебаза

район, Половинный лог, нефтебаза,

соор.9

Общая площадь, кв.м

10,0

137,10

Общий объем строитель-

27,50

877,44

ства, куб.м.

Протяженность, м

84,00

Количество емкостей, шт

6 (№№ 30,31,32,33,34,35; модуль-

ным комплексом

´каскад-5´-лит.

Г2; площадкой № 36, сборником

уловленного нефтепродукта № 37)

Общий объем емкостей,

№31,32 - 200

куб.м.

№30,38,39 - 60

№34,35 - 10

№33,37 - 25

Этажность

Год ввода в эксплуатацию

2002

(завершения строитель-

ства)

Описание конструктивных элементов

Фундаменты и земляные

Бетонный

Бетонный ленточный

Не установлено

работы

Стены надземные и их

Кирпичные Стальные резервуары

Кирпичные/ Кирпичные

Металлоконструкции

наружная отделка / внут-

ренние перегородки

Перекрытия чердачные /

Ж/бетонное

Не установлено

междуэтажные

Кровля

Оцинкованный профлист

Не установлено

Полы

Бетонные

Не установлено

Проемы оконные / дверные

Пластиковые створные/ пластико-

Не установлено

вые

Внутренняя отделка

Простая

Не установлено

Санитарные и электротех-

Электричество

Электрическое отопление, водо-

Не установлено

нические устройства

провод, электричество

Техническое состояние

Состояние конструктивных эле-

Состояние конструктивных элемен-

конструктивных элемен-

ментов оценивается положи-

тов оценивается положительно,

тов

тельно, проведение капитальных

проведение капитальных ремонтных

ремонтных работ не требуется

работ не требуется

Высота потолков, м

2,75

6,40

Не установлено

План/экспликация недви-

Есть

жимого имущества

Соответствие планировки

Соответствует

недвижимого имущества

поэтажному плану

Ограничение (обремене-

Ипотека

ние) права:

Текущее использование

Реагентная с резервуарами

Пожарный пост

Железнодорожная сливная эстакада

для слива нефтепродуктов

Таблица № 2.2.8

Описание имущественных

Право собственности

прав

Наименование соб-

ООО "Азимут", ИНН 3811118714, ОГРН 1083808002728, дата гос.регистрации 01.01.2001г., адрес места нахож-

ственника объекта

дения: Иркутская область, г.Ангарск, массив Первый промышленный, кв-л54, д.7

Описание объекта недвижимого имущества

Кадастровый номер

24:25:0000000:1203

24:25:0000000:1202

24:25:0000000:1901

Наименование

Сооружение - железнодорожный

Сооружение - подъездная автодо-

Сооружение - кабельная линия элек-

подъезд

рога к нефтебазе

тропередач 0,4 кВт

Адрес (местоположение)

Красноярский край, Минусинский

район, Половинный лог, железно-

район, Половинный лог, подъезд-

район, Половинный лог, нефтебаза

дорожный подъезд к нефтебазе

ная автодорога к нефтебазе

Протяженность, п.м

1 372,90

4 072,00

8 973,00

Общая площадь, кв.м

49 187,00

Ширина, п.м

12,00/ 6,00

Год ввода в эксплуатацию

2002

(завершения строитель-

ства)

Описание конструктивных элементов

Материал

Балласт путей и стрелочных пере-

Преобладающий тип покрытия -

Кабель АВВГ4х24 - 0,630 км; АВВГ

водов - Щебень

Асфальтоб-етон

4х6 - 0,035 км.; АВВГ 4х2,5 - 2,136

км.; АВВГ 4х25 - 0,722 км.; АВВГ 4х4

- 1,055 км.; АВВГ 14*2,5 - 0,656 км.;

АВВГ 4х6 - 0,495 км.; ВВГ 4х10 -

0,361 км.; АВВГ 2х4 - 0,140 км.; ВВГ

4х4 - 0,125 км.; ВВГ 4х1,5 - 0,420 км

Шпалы

Дерево

Количество шпал, шт.

2069

Тип рельсов

Р65

Техническое состояние

Состояние конструктивных эле-

Состояние конструктивных элемен-

конструктивных элемен-

ментов оценивается удовлетво-

тов оценивается удовлетворительно,

тов

рительно, требуется текущий

требуется текущий ремонт

ремонт

План/экспликация недви-

Есть

жимого имущества

Соответствие планировки

Соответствует

недвижимого имущества

поэтажному плану

Ограничение (обремене-

Ипотека

ние) права:

Текущее использование

Железнодорожный подъезд

Подъездная автодорога к нефтеба-

Кабельная линия электропередач 0,4

зе

кВт

Таблица № 2.2.9

Описание имущественных

Право собственности

прав

Наименование соб-

ООО "Азимут", ИНН 3811118714, ОГРН 1083808002728, дата гос.регистрации 01.01.2001г., адрес места нахож-

ственника объекта

дения: Иркутская область, г.Ангарск, массив Первый промышленный, кв-л54, д.7

Описание объекта недвижимого имущества

Кадастровый номер

24:25:0000000:1689

24:25:0000000:1204

24:25:0000000:1688

Наименование

Сооружение - технологические

Сооружение - сети канализации

Сооружение - сети водопровода

трубопроводы

Адрес (местоположение)

Красноярский край, Минусинский

район, Половинный лог, нефтебаза

Протяженность, п.м

2 526,80

716,00

954,30

Год ввода в эксплуатацию

2002

(завершения строитель-

ства)

Описание конструктивных элементов

Материал

Материал труб - сталь

Диаметр труб

108х4/

159х6/

219х10/

89х3,5/

219х6/ 108х4/ 159х4,5/ 108х4

108х4/ 219х6/ 273х6

57х3/ 25х2,5

Техническое состояние

Состояние конструктивных эле-

Состояние конструктивных элемен-

конструктивных элемен-

ментов оценивается удовлетво-

тов оценивается удовлетворительно,

тов

рительно, требуется текущий

требуется текущий ремонт

ремонт

План/экспликация недви-

Есть

жимого имущества

Соответствие планировки

Соответствует

недвижимого имущества

поэтажному плану

Ограничение (обремене-

Ипотека

ние) права:

Текущее использование

Технологический трубопровод

Сети канализации

Сети водопровода

Расположение зданий и сооружений в границах земельных участков

№

Адрес земельного участка

Площадь земель-

Наименование объекта недвижимости расположенного в границах

ного участка

земельного участка

Красноярский край, Минусинский р-н,

33 794,00

Сооружение - железнодорожный подъезд, протяженностью

Половинный лог, железнодорожный

1372,9 м.

подъезд к нефтебазе (кадастровый №

24:25:3101001:0002)

Красноярский край, Минусинский р-н,

49 205,00

Сооружение - подъездная автодорога к нефтебазе шириной

Половинный лог, подъездная автодоро-

12 п.м., протяженностью 4072 п.м., общая площадь 49187

га к нефтебазе, (кадастровый №

кв.м

24:25:3101001:0003)

Красноярский край, Минусинский р-н,

3 917,00

Сооружение - железнодорожная сливная эстакада для сли-

Половинный лог, (кадастровый №

ва нефтепродуктов, протяженностью эстакады 84 м.

24:25:3101001:283)

Сооружение - кабельная линия электропередач 0,4 кВт,

протяженностью 8,973 км.

Сооружение - сети канализации, назначение: нежилое, про-

тяженность 716 п.м.

Сооружение

- сети водопровода, назначение: нежилое,

протяженностью 954,3 п.м.

Красноярский край, Минусинский р-н,

17 951,00

Объект незавершенного строительства - административно-

Половинный лог, (кадастровый №

бытовой корпус, назначение: не определено,

2-этажный

24:25:3101001:282)

(подземных этажей-1), площадь 357,90 кв.м.

Нежилое здание - насосная над артскважиной, назначение:

нежилое, 1-этажный, общая площадь 4,8 кв.м.

Объект незавершенного строительства - теплая автостоян-

ка, назначение: не определено, 2-этажный, площадь 693,4

кв. м.

Нежилое здание - Пожарный пост, назначение: нежилое, 1-

этажный, общая площадь 137,1 кв. м Сооружение - кабель-

ная линия электропередач 0,4 кВт, протяженностью 8,973

км.

Сооружение - сети канализации, назначение: нежилое, про-

тяженность 716 п.м

Сооружение

- сети водопровода, назначение: нежилое,

протяженностью 954,3 п.м.

Красноярский край, Минусинский р-н,

1 632,00

Нежилое здание - трансформаторная подстанция, назначе-

Половинный лог, (кадастровый

ние: нежилое, 1-этажный, общая площадь 45,7 кв.м.

№24:25:3101001:281)

Нежилое здание

- щитовая, назначение: нежилое,

этажный, общая площадь 9,8 кв.м

Сооружение - кабельная линия электропередач 0,4 кВт,

протяженностью 8,973 км.

Сооружение - сети канализации, назначение: нежилое, про-

тяженность 716 п.м.

Сооружение

- сети водопровода, назначение: нежилое,

протяженностью 954,3 п.м.

Красноярский край, Минусинский р-н,

16 540,00

Сооружение - резервуар горизонтальный, стальной, цилин-

Половинный лог, (кадастровый №

дрический для светлых нефтепродуктов в составе 8 шт., ем-

24:25:3101001:280)

костью по 60 куб.м: № 10,11, 12, 13, 14, 15, 16, 17

Сооружение - Резервуар для сбора аварийно-розлитого

нефтепродукта в составе 1 шт. емкостью 2000 куб.м.

Сооружение - резервуар вертикальный стальной цилиндри-

ческий для светлых нефтепродуктов, в составе 5 шт. емко-

стью по 2000 куб.м.

Сооружение - технологические трубопроводы, протяжен-

ностью 2526,8 п.м.

Нежилое здание - насосная станция пожаротушения с ре-

зервуарами для противопожарного запаса воды емкостью

по 700 куб.м. № 18, № 19, назначение: нежилое, 1-этажный,

общая площадь 49,8 кв.м

Сооружение - кабельная линия электропередач 0,4 кВт,

протяженностью 8,973 км.

Сооружение - сети канализации, назначение: нежилое, про-

тяженность 716 п.м.

Сооружение

- сети водопровода, назначение: нежилое,

протяженностью 954,3 п.м.

Красноярский край, Минусинский р-н,

10 184,00

Нежилое здание - реагентная с резервуарами № 30, 31, 32,

Половинный лог, (кадастровый №

33, 34, 35; модульным комплексом ´каскад-5´-лит. Г2; пло-

24:25:3101001:279)

щадкой № 36, сборником уловленного нефтепродукта №

37, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 10 кв.

Сооружение - кабельная линия электропередач 0,4 кВт,

протяженностью 8,973 км.

Сооружение - сети канализации, назначение: нежилое, про-

тяженность 716 п.м.

Сооружение

- сети водопровода, назначение: нежилое,

протяженностью 954,3 п.м.

Местоположение объектов недвижимости, расположенные по адресу: Красноярский край,

Минусинский район, Половинный лог, подъездная автодорога к нефтебазе, как объекты произ-

водственной недвижимости, характеризуются:

- Объекты недвижимости располагаются в Красноярском крае, Минусинский район. Объекты недвижимости

удалены от г.Красноярска на 449 км. по автодороге Енисей (М54). Ближайший административный центр —

город Минусинск (не входит в состав района) на расстоянии 15 км по автодороге М54. Население города в

2014г. составило — 68 867 человек. По добыче нефти и газа Красноярский край в настоящее время занимает

передовые позиции в Сибирском федеральном округе. 21 августа 2009 года началась промышленная эксплуа-

тация Ванкорского нефтегазового месторождения. Запасы нефти на месторождении превышают 260 млн

тонн, природного газа — около 90 млрд м³. Проектная мощность — 14 млн тонн нефти в год.

- Объекты недвижимости представляют собой, комплекс зданий, сооружений и устройств для приёма, хране-

ния, перегрузки с одного вида транспорта на другой и отпуска нефти и нефтепродуктов.

- За пределами территории, база окружена земля сельскохозяйственного назначениями. Земельные участки, на

которых расположены здания и сооружениями нефтебазы являются смежными;

- По периметру территория Объекта Оценки обнесена забором и ведется круглосуточная охрана. Так же на

въезде установлен контрольно-пропускной пункт;

- Наличие на территории площадок для отстоя и маневрирования большегрузных транспортных средств;

- К территории базы проложен железнодорожный подъезд, протяженностью 1372,9 м. и также имеется желез-

нодорожная сливная эстакада для слива нефтепродуктов, протяженностью эстакады 84 м., что обеспечивает

выполнение операций по сливу или наливу нефтепродуктов или сжиженного газа в железнодорожные ваго-

ны-цистерны.

- На территории базы располагаются капитальные здания и сооружения, физическое состояние конструктив-

ных элементов зданий оцениваются положительно;

- В составе нефтебазы имеются Объект незавершенного строительства, на момент проведения оценки здания

сданы в эксплуатацию и используются по функциональному назначению;

- База оборудована всему необходимыми коммуникациями (электричество, водоснабжение, отопление и кана-

лизация) однако на дату осмотра находится на консервации, не функционирует;

2.3. Анализ ликвидности объектов оценки

Ликвидность потенциального предмета залога - наиболее важная характеристика с точки

зрения оценки рисков, связанных с обеспечением.

Ликвидность имущества, характеризуется тем, насколько быстро объект можно обменять

на деньги, т.е. продать по цене, адекватной рыночной стоимости на открытом рынке в условиях

конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой инфор-

мацией, а на сделке не отражаются какие - либо чрезвычайные обстоятельства.

Количественной характеристикой ликвидности может являться время рыночной экспози-

ции объекта, т.е. время, которое потребуется для продажи объекта на открытом и конкурентном

рынке по рыночной стоимости. При этом предполагается, что в срок экспозиции не включается

время, необходимое для формирования закрепления (оформление, регистрация) сделки купли

продажи, т.е. срок экспозиции это типичное время с момента размещения публичного предложе-

ния о продаже объекта до принятия продавцом и покупателем решения о совершении сделки.

В соответствии с Методическими рекомендациями «Оценка имущественных активов для

целей залогаª Комитета по оценочной деятельности Ассоциация Российских банков (АБР), ре-

комендованных к применению решением Совета (Протокол от 25 ноября 2011 г.7), ликвидность

можно характеризовать, подразделяя её на отдельные группы в зависимости от возможности ре-

ализации и прогнозируемого срока продажи объектов оценки, как предметов залога. Предпола-

гается следующая градация ликвидности имущества в зависимости от сроков реализации табли-

ца 2.3.1.

Таблица № 2.3.1

Характеристики ликвидности

Показатель ликвидности

Высокая

Средняя

Низкая

Примерный срок реализации, мес.

1-2

3-6

7-18

Функциональная полезность такой градации заключается, прежде всего, в возможности со-

поставления определенной степени ликвидности со значением ликвидационной скидки и после-

дующим включением ее, как составляющей, в залоговый дисконт. Более высокая степень лик-

видности соответствует меньшему размеру скидки и дисконта.

⁷ http://www.ocenchik.ru/docs/1069.html

Ликвидность зависит, прежде всего, от наличия и величины спроса на имущество. Чем вы-

ше спрос, тем выше ликвидность объекта.

Иными факторами, влияющими на ликвидность, являются:

Эластичность спроса на данный вид имущества. На данный момент на рынке коммерче-

ской недвижимости наблюдается некий баланс спроса-предложения. Нельзя сказать, что цены на

производственно-складские объекты сильно выросли, но спада не наблюдается.

Наиболее активно растущим сектором складских комплексов являются комплексы класса

«Вª. Это новые проекты общей площадью обычно до 10 000 кв.м. состоящие из отдельных зда-

ний площадью 1 200 - 1 800 кв.м. Данные комплексы имеют систему охраны, иногда ж/д тупик.

Самыми распространенными складскими помещениями до сих пор остаются помещения

класса «Сª, расположенные на территориях бывших пром.площадок. Касательно производствен-

ных помещений Красноярск располагает уникальными площадками, способными принять самые

требовательные производства (нагрузка на пол до 112 000 кг./м2, мощность электроэнергии до

40 мВт). Основным промышленным парком является Индустриальный парк «Крастяжмашª, ко-

торый располагается на севере от Красноярска (Енисейский тракт).

При наличии на рынке коммерческой недвижимости площадей, основным условием для за-

ключения договоров аренды становятся их качественные характеристики. В их числе удобное

расположение объекта, физическое состояние, и др. Чем больше подобных и других существен-

ных характеристик у объекта, тем выше стоимость аренды.

Состояние имущества. Как правило, старые объекты недвижимости с высоким износом

конструктивных элементов, наличием функционального устаревания в меньшей степени лик-

видны, чем относительно новые объекты, не требующие больших затрат на восстановление.

Объект оценки на дату оценки не эксплуатируется, находится на консервации, не функцио-

нирует, однако на территории базы располагаются капитальные здания и сооружения, физиче-

ское состояние конструктивных элементов которых оцениваются положительно.

Соответствие современным технологиям. Применительно к объектам недвижимости

можно отметить, что объекты постройки XX века и ранее, как правило, не соответствуют совре-

менным архитектурным, объемно-планировочным, строительным требованиям и нормам, нали-

чию современных инженерных коммуникаций и т.д., что требует дополнительных инвестиций в

реконструкцию таких объектов, для достижения их максимально эффективной эксплуатации и

увеличения ликвидности.

Объемно-планировочные решения объекта можно признать соответствующими требовани-

ям, предъявляемым к производственно-складским объектам недвижимости, что положительно

влияет на степень ликвидности объекта оценки.

Масштабность. Данным фактором характеризуется снижение ликвидности имущества, об-

ладающего характеристиками, существенно отличающимися в большую сторону от средних зна-

чений, устанавливаемых рынком. Например, торгово-офисные объекты с большой площадью

или объемом могут быть востребованы лишь очень ограниченным кругом инвесторов и, в этой

связи, срок экспозиции для таких объектов увеличивается по сравнению с объектами, масштаб

которых соответствует требованиям рынка, а значит снижается ликвидность.

Общая площадь оцениваемого объекта соответствует требованиям, предъявляемым к про-

изводственно-складским объектам недвижимости, что положительно влияет на степень ликвид-

ности объекта оценки.

Местоположение. Если имущество, пользующееся спросом на рынке, находится в таком

месте, что его перемещение невозможно либо сопряжено с большими издержками, ликвидность

такого имущества будет весьма низкой либо отсутствовать вообще.

Месторасположение объекта оценки можно охарактеризовать как район средней деловой

активности, за пределами территории, база окружена земля сельскохозяйственного назначения-

ми.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что данный фактор не повышает ликвидность

оцениваемого имущества.

Таким образом, все сказанное выше позволяет сделать вывод о том, что объект оценки име-

ет низкий показатель ликвидности.

В ходе проведенного анализа рынка коммерческой недвижимости Красноярского края был

установлен типичный срок реализации объектов коммерческой недвижимости. Так при условии

адекватной оценки на развитом рынке при условии наличия платежеспособного спроса может

составлять в среднем от 7 до 24 месяцев.

3. Анализ рынка

3.1 Анализ влияния общей политической и социально-экономической ситуации в стране и

регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта

Основные тенденции социально-экономического развития РФ в январе-мае 2015 года⁸

Данные за май текущего года показали продолжение спада экономики, но с замедлением

темпов падения. С исключением сезонности ВВП снизился в январе на 1,5%, в феврале - на

0,9%, в марте - на 0,8%, в апреле - на 0,6%, в мае, по оценке Минэкономразвития России, сниже-

ние составило 0,4 процента. Замедление темпов падения ВВП в мае связано с замедлением спада

промышленного производства, как добывающих, так и обрабатывающих производств, а также

потребительского спроса. Остается существенным спад в строительстве и инвестициях.

По оценке Минэкономразвития России, снижение ВВП к маю прошлого года составило

4,9%, с начала года ВВП снизился на 3,2% к соответствующему периоду 2014 года.

В мае текущего года наибольшее отрицательное влияние на темпах роста ВВП к соответ-

ствующему периоду прошлого года оказали обрабатывающие производства, оптовая и розничная

торговля и чистые налоги на продукты.

Росстат опубликовал данные о производстве валового внутреннего продукта (ВВП) в I

квартале 2015 года. Объем ВВП России за I квартал 2015 г. составил в текущих ценах 16564,8

млрд. рублей. Темпы его физического объема относительно I квартала 2014 г. снизились на 2,2%,

что соответствует предварительной оценке Минэкономразвития России.

В I квартале 2015 г. положительный вклад в рост ВВП внесли: добыча полезных ископае-

мых (рост производства на 4,9% относительно I квартала 2014 г.), сельское хозяйство, охота и

лесное хозяйство (2,9%), а также производство и распределение электроэнергии, газа и воды

(0,1%) и сектор государственного управления (0,3%).

С учетом поступившей информации по разделам ОКВЭД за I квартал текущего года

Минэкономразвития России скорректировало месячную динамику ВВП за 2015 год. В январе

годовой ВВП сократился на 1,8%, в феврале - на 1,6%, в марте и апреле спад ускорился до 3,2%,

4,2% соответственно.

Спад промышленного производства в мае замедлился. По оценке Минэкономразвития

России, с исключением сезонного фактора, снижение к предыдущему месяцу составило 0,6%

(1,3% в апреле, соответственно), в том числе в добыче полезных ископаемых - 0,1% (0,4%), в об-

рабатывающих производствах - 0,9% (1,9%), в производстве и распределении электроэнергии,

газа и воды - 0,9% (в апреле - рост на 1,0%).

Наибольший вклад в падение вносят отрасли инвестиционного спроса. В отраслях потре-

бительского спроса и промежуточного спроса динамика неоднородна.

В отраслях промежуточного спроса в мае продолжилось сокращение производства в об-

работке древесины и производстве изделий из дерева, в производстве прочих неметаллических

минеральных продуктов, в металлургическом производстве и производстве готовых металличе-

ских изделий. После роста в апреле сократилось производство кокса и нефтепродуктов, целлю-

⁸ Минэкономразвития России: Мониторинг "О текущей ситуации в экономике Российской Федерации в январе-мае 2015 года"

(http://economy.gov.ru/minec/activity/sections/macro/monitoring/201506258)

лозно-бумажное производство; издательская и полиграфическая деятельность; возобновился

рост в производстве резиновых и пластмассовых изделий, в химическом производстве.

Из потребительских отраслей в мае продолжилось сокращение в производстве пищевых

продуктов, включая напитки, и табака; рост продолжился в отраслях легкой промышленности.

В отраслях машиностроительного комплекса продолжается сокращение в производстве

машин и оборудования, в мае замедлилось снижение в производстве транспортных средств и

оборудования, после замедления снижения в апреле вновь продолжилось сокращение в произ-

водстве электрооборудования, электронного и оптического оборудования.

В мае усилился спад инвестиционной активности. По оценке Минэкономразвития России,

снижение инвестиций в основной капитал с исключением сезонного фактора составило 1,3%

против снижения на 0,8% в апреле и на 0,3% в марте к предыдущему месяцу. Темп падения ин-

вестиций к маю 2014 г., по оценке Росстата, увеличился до 7,6% с 4,8% в апреле к апрелю 2014

года.

Более глубокое падение отмечено по виду деятельности "Строительство". По оценке

Минэкономразвития России, с исключением сезонного фактора по отношению к предыдущему

месяцу оно составило в мае 1,9% после 0,1% в апреле. По данным Росстата, почти вдвое увели-

чился темп падения к маю 2014 г. - до 10,3% с 5,2% в апреле к апрелю 2014 года.

Относительно стабильно в текущем году развивается сельское хозяйство. В январе-мае,

по оценке Минэкономразвития России, сезонно очищенные темпы роста колеблются в пределах

от -0,1 до 0,3 процента.

Падение потребительского спроса в мае резко замедлилось. По оценке Минэкономразви-

тия России, снижение оборота розничной торговли с исключением фактора сезонности соста-

вило к предыдущему месяцу 0,3% (1,3% в апреле), платных услуг населению - 0,4% (0,6% в

апреле).

Реальные располагаемые денежные доходы населения с исключением сезонного фак-

тора, по оценке Минэкономразвития России, в мае упали на 0,9 процента.

Второй месяц подряд продолжают замедляться темпы падения реальной заработной

платы к соответствующему периоду прошлого года: с 10,6% в марте до 7,3% в мае, что выража-

ется в положительных темпах роста с исключением сезонности, которые составили в апреле-мае

0,6 процента.

Безработица продолжает увеличиваться с устранением сезонности - рост с 5,6% в апреле

до 5,9% в мае, по оценке Минэкономразвития России.

Экспорт товаров в мае 2015 г., по оценке, составил 32,3 млрд. долл. США (73,3% к маю

2014 г. и 102,7% к апрелю 2015 года).

Импорт товаров в мае текущего года, по оценке, составил 15,2 млрд. долл. США (58,0%

к маю 2014 г. и 92,3% к апрелю 2015 года).

Положительное сальдо торгового баланса в мае 2015 г., по оценке, составило 17,1 млрд.

долл. США, относительно мая 2014 г. снизилось на 4,4 процента.

В мае 2015 г. продолжилась тенденция к замедлению инфляции, которая составила 0,4 процен-

та. За годовой период показатель инфляции после пика 16,9%, пройденного в марте, понизился

до 15,8%, что ниже прогнозируемых ранее значений. Основным фактором замедления роста по-

требительских цен стало значительное укрепление курса рубля, а также заметное охлаждение

потребительского спроса по мере продолжающегося падения реальных доходов и сокращения

покупательной способности населения. С начала года по май инфляция остается высокой - 8,3%

(4,2% годом ранее).

Анализ развития нефтяной отрасли России

Драматическое падение цен на нефть к январю 2015г. вдвое за полгода не было реалистич-

ным и ожидаемым вариантом для большинства экономистов и энергетиков. Объективные пара-

метры долгосрочного развития нефтяного рынка и стран -рпроизводителей остаются на уровне

70-80 долл./барр. - такие цифры стоят в бюджетах арабских стан Персидского залива на 2015

год. Но это логика рациональная, полагающая, что на рынке доминируют долгосрочные факторы

и отсутствуют заговоры и какие-либо сложные задачи, вроде подрыва чужих финансов или чу-

жой добычи более дорогой нефти. В краткосрочном периоде цены на нефть могут колебаться

достаточно широко. Вопрос в том, как долго мир нефтеэкспортеров, включая арабские страны,

сможет продержаться с огромными дефицитами бюджетов. Текущий избыток нефти на мировом

рынке не так велик, но взять на себя убытки снижения добычи и политические риски повыше-

ния цен на нефть пока никто не хочет.

В России основная часть добычи нефти эффективна и при более низких ценах (менее 50

долл./барр.), однако возникают проблемы с бюджетом. Но в зону риска попадают проекты на бу-

дущее (трудноизвлекаемая нефть, шельф), падает рентабельность, возникает вопрос о целесооб-

разности отдельных проектов. В мире ситуация начала медленно меняться - добыча в IV кварта-

ле 2014г. продолжила расти, как и раньше, за счет Северной Америки. Но активность в сфере

бурения в США начала снижаться.

На этом фоне обострились структурные и институциональные проблемы ТЭК , которые не

решались при сверхприбылях. Необходимость реформ при низких ценах на нефть относится как

ко всей экономике, так и к нефтегазовой отрасли. Аналогично в мире будет проверена устойчи-

вость программ развития ВИЭ, как по их собственной рентабельности, так и по возможности

субсидировать. Институциональные проблемы будут сказываться на протяжении 2015 года -

здесь эффекты не моментальные, но фундаментальные.

Таблица 3.1.1

Ключевая энергетическая статистика по России

(источник информации Минэнерго России)

Экспорт нефти из России

(источник информации Минэнерго России, Росстат)

Таблица 3.1.2

Цены на нефть Urals, WTI и Brent

(источник информации Thomson Reuters Datastream)

Таблица 3.1.7

Примечание — цены за январь 2015г. рассчитаны ка средние за период 1—20 января

3.2. Основные итоги социально-экономического развития Красноярского края за январь-

март 2015 года

Анализ социально-экономического развития края за прошедший период проведен по дан-

ным:

- Министерство экономического развития и инвестиционной политики Красноярского края

(http://www.econ.krskstate.ru/ser_kray/itog)

Индекс промышленного производства в январе-марте 2015 года составил 96,5 %, при

среднем показателе по России - 99,6 %. Объем отгруженной продукции промышленного произ-

водства в действующих ценах в отчетном периоде возрос до 379,5 млрд рублей, или в 1,4 раза по

отношению к январю-марту 2014 года (266,1 млрд руб.).

В основных промышленных видах деятельности сложилась следующая динамика: в до-

бывающем секторе рост составил 100,6 %, в обрабатывающих производствах и энергетике отме-

чено снижение индекса производства - 91,9 % и 94,0 % соответственно.

По итогам 1 квартала следует отметить следующие основные тенденции.

В добывающем секторе добыча нефти, включая газовый конденсат, в январе-марте со-

хранилась на уровне прошлого года - 100,1 % (добыто 5,5 млн тонн), добыча газа природного и

попутного выросла в 2,0 раза (2,6 млрд куб. м), увеличилась добыча угля - на 9,6 % (добыто 11,0

млн тонн).

В энергетике выработка электроэнергии на 2,7 % не достигла объема января-марта про-

шлого года (выработано 17,4 млрд кВт∙ч), за счет снижения ее выработки гидроэлектростанция-

ми края на 11,5 % в условиях низкого уровня водности (в январе-марте 2014 года в условиях

многоводности отмечался рост выработки электроэнергии на ГЭС на 43,0 %).

Также снижено производство тепловой энергии - на 5,9 % (15,6 млн Гкал) в связи со

сравнительно теплой погодой относительно января-марта прошлого года.

В обрабатывающих производствах положительными результатами характеризуется

производство в обработке древесины и производстве изделий из дерева (100,9 %), в текстильной

и швейной отрасли (114,1 %), целлюлозно-бумажном производстве; издательской и полиграфи-

ческой деятельности (120,5 %), в производстве электрооборудования, электронного и оптическо-

го оборудования (108,4 %).

По ряду обрабатывающих производств объемы производства снижены по отношению к

январю-марту 2014 года. В том числе, по значимым видам деятельности отмечены следующие

изменения.

В производстве пищевых продуктов, включая напитки, индекс производства составил

84,0 %. По основным видам продукции: отмечено снижение выпуска пива на 76,0 % ввиду пре-

кращения деятельности Филиала "Балтика-Пикра", мяса и субпродуктов - на 21,7 % (наиболее

значимым стало снижение производства мяса птицы - на 15,5 %), при этом существенно увели-

чились объемы производства колбасных изделий (на 9,8 %), сливочного масла и сыра (на 55,7 %

и 50,1 % соответственно).

В производстве кокса, нефтепродуктов индекс производства составил 99,6 % к январю-

марту прошлого года.

В условиях восстановления деятельности после аварии в ОАО "Ачинский НПЗ" объемы

переработки нефти и производства нефтепродуктов не достигли уровня прошлого года.

В металлургическом производстве и производстве готовых металлических изделий ин-

декс производства составил 92,3 % в результате снижения выпуска отдельной номенклатуры

цветных металлов, производимых ЗФ ОАО "ГМК "Норильский никель", а также готовой про-

дукции на основе первичного алюминия (прутков и профилей алюминиевых) в условиях удоро-

жания сырья.

При этом положительной динамикой характеризуется производство драгоценных метал-

лов.

В производстве машин и оборудования индекс производства составил 88,6 %, в основном

в результате снижения объема выпуска оборудования для добычи полезных ископаемых (на

14,7 %). При этом, существенно увеличился объем производства бытовых холодильников и мо-

розильников на 8,8 %, холодильного торгового оборудования - на 13,6 %.

В производстве транспортных средств и оборудования индекс составил 77,1 %, в резуль-

тате снижения выпуска алюминиевых дисков колес на 52,3 % в связи с удорожанием алюминие-

вого сырья и неустойчивым спросом.

В сельском хозяйстве края в хозяйствах всех категорий в январе-марте текущего года

увеличилось производство молока на 5,0 % к январю-марту 2014 года, яиц

- на 0,6 %, отмечено

снижение производства скота и птицы на убой на 2,7 %, в том числе в сельскохозяйственных ор-

ганизациях - на 5,7 %. Основной причиной снижения производства скота и птицы в отчетном

периоде стало снижение производства птицы сельскохозяйственными организациями (на 21,3

%).

При этом, на конец марта 2015 года поголовье крупного рогатого скота в хозяйствах всех

категорий, по расчетам, составляло 432,1 тыс. голов (на 0,9 % меньше по сравнению с аналогич-

ным периодом предыдущего года), поголовье свиней - 488,9 (больше на 12,0 %), птицы - 6444,5

тыс. голов (больше на 0,9 %), что создает предпосылки к увеличению производства во второй

половине года.

В январе-марте 2015 года организациями края использовано 89,7 млрд рублей инвести-

ций в основной капитал или 136,7 % к январю-марту 2014 года (Россия - 94,0 %). Значитель-

ный рост объема инвестиций отмечается в связи с освоением нефтегазовых месторождений в

Эвенкийском и Туруханском муниципальных районах, строительством трубопровода для транс-

портировки нефти Юрубчено-Тохомского месторождения, осуществлением геологоразведочных,

геофизических работ.

Объем работ в строительстве в январе-марте 2015 года составил 25,8 млрд рублей или

103,6 % к соответствующему периоду прошлого года (Россия - 95,3 %).

Увеличение объема строительных работ в крае сложилось в рамках реализации инвести-

ционных проектов: строительство трубопровода "Куюмба-Тайшет", строительство 3-го энерго-

блока Березовской ГРЭС.

В сфере жилищного строительства в крае введено 325,6 тыс. кв. метра общей площади

жилых домов, или 163,2 % к январю-февралю 2014 года (Россия - 132,8 %).

По важнейшим социальным показателям отмечаются следующие изменения.

Инфляция на потребительском рынке края (сводный индекс потребительских цен) за ян-

варь-март 2015 года по краю составила 106,5 % (по отношению к декабрю 2014 года) и сложи-

лась ниже среднего значения по регионам СФО (106,6 %) и ниже среднероссийского показателя

(107,4 %).

Индекс цен на продовольственные товары составил 108,6 %, на непродовольственные то-

вары - 105,7 %, на платные услуги - 105,2%.

Уровень зарегистрированной безработицы по состоянию на 01.04.2015 составил 1,4 %

к численности экономически активного населения, увеличился с учетом сезонных тенденций на

0,2 процентных пункта относительно показателя на начало года (Россия - 1,3 %, СФО - 1,7 %),

при этом соответствует показателю за аналогичный период прошлого года (на 01.04.2014 со-

ставлял 1,4%).

Среднемесячная начисленная заработная плата одного работника за январь-март 2015

года составила 33154,8 руб. и увеличилась по отношению к январю-марту 2014 года номинально

на 4,1 %, реально - снизилась на 8,4 % (Россия - 31566 руб., номинально увеличилась на 5,7 %,

реально - снизилась на 9,0 %).

Среднедушевой денежный доход по итогам января-марта

2015 года составил

23973,5руб. и к январю-марту 2014 года номинально увеличился на 5,3 %, реально снизился - на

7,4 % (Россия - 25187 рубля, номинально увеличился на 11,1 %, реально - снизился на 4,4 %).

3.3. Определение сегмента рынка, к которому принадлежит объект оценки

Рынок недвижимости подразделяется на сегменты исходя из назначения недвижимости и

ее привлекательности для различных участников рынка. Сегменты, в свою очередь, подразделя-

ются на субрынки в соответствии с предпочтениями покупателей и продавцов, на которые влия-

ют социальные, экономические, государственные и экологические факторы.

Принципы классификации объектов, положенные в основу сегментации рынков недви-

жимости, подчинены конкретным задачам процедуры оценки и требуют всестороннего учета ха-

рактеристик оцениваемой недвижимости.

В зависимости от назначения (направления использования) объекта недвижимости, рынок

можно разделить на пять сегментов:

- жилая недвижимость (многоквартирные, односемейные дома, квартиры и комнаты);

- коммерческая недвижимость (офисные, торговые, производственно-промышленные, торговые, складские

здания, гостиницы, рестораны);

- промышленная недвижимость (промышленные предприятия, здания НИИ);

- незастроенные земельные участки различного назначения (городские земли, сельскохозяйственные и охот-

ничьи угодья,

заповедники, зоны разработки полезных ископаемых).

- недвижимость специального назначения (объекты, имеющие ограничения по их использованию в силу спе-

цифики конструктивных характеристик, например церкви, аэропорты, тюрьмы и др.).

В зависимости от состояния земельного участка, рынок недвижимости можно разделить

на:

- застроенные земельные участки;

- незастроенные земельные участки, пригодные для последующей застройки;

- незастроенные земельные участки, не пригодные для последующей застройки.

В зависимости от характера полезности недвижимости (ее способности приносить доход)

подразделяются:

- доходная недвижимость;

- условно доходная недвижимость;

- бездоходная недвижимость.

В зависимости от степени представленности объектов:

- уникальные объекты;

- редкие объекты;

- широко распространенные объекты.

В зависимости от коммерческой активности регионов:

- активные рынки недвижимости;

- пассивные рынки недвижимости.

В зависимости от степени готовности:

- незастроенные земельные участки;

- готовые объекты;

- не завершенные строительством объекты;

- объекты, нуждающиеся в реконструкции.

Объект оценки принадлежит рынку недвижимости, сегмент рынка - коммерческая доход-

ная недвижимость производственно-складского назначения.

3.4 Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недви-

жимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при

фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования

Анализ рынка недвижимости г.Красноярска

Мониторинг рынка коммерческой недвижимости города Красноярска проведен по дан-

ным:

- Открытая база коммерческой недвижимости Красноярска (http://www.knkras.ru/ );

К коммерческой недвижимости относят Офисные центры, Торговые центры, Складские

комплексы и объекты Стрит-ритейла (помещения на первых этажах жилых домов и небольшие

отдельно стоящие здания). Зачастую динамика цен в различных сегментах рынка коммерческой

недвижимости не совпадает ввиду соотношения множества факторов.

Рынок коммерческой недвижимости формирует спрос (в т.ч. активность входа новых игро-

ков на рынок (ритейл, банковские услуги и т.п.)), и предложение (реализация новых проектов

строительных компаний в том или ином сегменте коммерческой недвижимости и т.п.). Так же к

этому прибавляется еще множество факторов: темпы развития экономики в данном регионе, из-

менение политики государства (в т.ч. налоговая политика), инвестиционная привлекательность

региона и страны в целом.

Чтобы определить уровень цен на объекты коммерческой недвижимости города Краснояр-

ска мы исследовали предложения о продаже и аренде помещений в офисных и торговых цен-

трах, в складских комплексах и объекты стрит-ритейла, которые были представлены продавцами

на открытом рынке города Красноярска. При этом больший вес уделялся объектам, предлагае-

мым напрямую собственниками (в т.ч. строительными компаниями).

На стоимость аренды и продажи коммерческой недвижимости оказывают влияние такие

факторы как:

- Площадь объекта (как правило, меньшие площади пользуются повышенным спросом и стоимость 1 кв.м. в

них выше).

- Местоположение объекта (наибольший вес играет трафик - для торговых помещений и удобные подъезды

для офисных и складских комплексов).

- Функциональное назначение по типу недвижимости (торговые площади чаще всего стоят дороже офисных

и складских, хотя бывают и исключения, вызванные другими факторами).

- Состояние объекта и качество отделки (большей стоимостью обладают специализированные помещения

(например, сделанные под банк с сертификацией - такой ремонт может обойтись до 10-12 млн.рублей).

- Этаж расположения оказывает существенное значение на стоимость торговой недвижимости.

Анализ рынка складской недвижимости в г.Красноярске

Складские комплексы класса А - "Терминал Северный" и "Тетра-логистик", не только

сдают площади, но и обеспечивают полноценное ответственное хранение. При этом если "Тетра-

логистик" сдает площади в отдельном блоке (который имеет отдельный пропускной режим от

основного блока, а площади в нем соответствуют классу С), то ЛСК "Терминал Северный" сдает

помещение и в самом основном блоке - которые полностью соответствуют классу А (спрос на

услуги ответственного хранения в Красноярске остается на невысоком уровне).

Наиболее активно растущим сектором складских комплексов являются комплексы класса

"В". Это новые проекты общей площадью обычно до 10 000 кв.м. состоящие из отдельных зда-

ний площадью 1 200 - 1 800 кв.м. Данные комплексы имеют систему охраны, иногда ж/д тупик.

Из-за выгодного местоположения (автомобильный трафик, первая линия) по некоторым

проектам принимается решение создания концепции торгово-складского комплекса, на террито-

рии которого возможно осуществлять оптово-розничную торговлю

(например, торгово-

складские базы "Сапсан", "Дружба", "Дом Куприяна").

Самыми распространенными складскими помещениями до сих пор остаются помещения

класса "С", расположенные на территориях бывших пром.площадок.

Касательно производственных помещений Красноярск располагает уникальными пло-

щадками, способными принять самые требовательные производства (нагрузка на пол до 112 000

кг./м², мощность электроэнергии до 40 мВт). Основным промышленным парком является Инду-

стриальный парк "Крастяжмаш", который располагается на севере от Красноярска (Енисейский

тракт).

В настоящее время рынок производственно-складской недвижимости Красноярска разви-

вается в двух направлениях:

Расширяются уже существующие проекты складских и производственных комплексов, например "Терми-

нал Северный".

Строятся новые комплексы. В основном предприниматели стоят под свои нужды, но есть проекты промыш-

ленных парков строящихся с ноля (Greenfield), например Пром.парк "М-53".

Общие тенденции рынка коммерческой недвижимости не обошли сектор складских и про-

изводственных помещений. Наблюдается резкое снижение спроса на покупку помещений, без

уменьшения стоимости продажи. Часть объектов сняты с продажи "до лучших времен".

Таблица 3.4.1.

Стоимость продажи объектов складской недвижимости

Диапазон цен (предложения о продаже) на 1 кв. 2015г., руб./м²

Район

Минимальная цена

Средний диапазон цен

Максимальная цена

Советский

5 000

10 000 - 19 000

31 616

Центральный

6 000

19 000 - 31 000

51 000

Железнодорожный

29 000

30 000 - 39 000

49 000

Октябрьский

10 000

16 000 - 22 000

32 000

Ленинский

8 000

15 000 - 30 000

42 000

Кировский

10 000

11 000 - 22 000

36 000

Свердловский

16 000

17 000 - 19 000

41 000

В целом по городу

5 000

10 000 - 39 000

53 200

Самым дорогим районом с точки зрения продажи промышленно-складской недвижимости

в Красноярске является Центральный, средняя цена предложения там составляет

42,6 тыс. руб./кв. м. Это объясняется привлекательностью небольших складских площадей для

обслуживания сосредоточенной в центре торговли, а также возможностью редевелопмента про-

мышленных объектов с выгодным расположением в центральной части города.

Снижение ставок аренды составило от

7 до

15% и достигло в отдельных случаях

20-30%. При долгосрочной аренде крупных площадей собственники охотно идут на предостав-

ление арендных каникул и на снижение арендной ставки.

Таблица 3.4.2.

Стоимость аренды объектов складской недвижимости

Диапазон арендных ставок на 1 кв. 2015г., руб./м²/месяц

Район

Средний диапазон ставок арен-

Минимальная ставка

Максимальная ставка

ды

Советский

150 - 280

400

Центральный

220 - 290

450

Железнодорожный

210 - 300

400

Октябрьский

110

230 - 300

380

Ленинский

100 - 185

290

Кировский

150 - 220

250

Свердловский

140 - 200

300

В целом по городу

100 - 300

450

3.5 Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых

объектов недвижимости

Количество факторов, оказывающих влияние на цены объектов, предлагаемых к продаже,

весьма велико. Наиболее значимые из этих факторов обычно учитываются в процессе оценки в

качестве параметров, по которым сопоставляются подобные объекты, подбираются объекты -

аналоги, принимаются решения о необходимости корректировки цены, если объекты - аналоги

по этим параметрам отличаются от объектов оценки. Набор параметров сравнения, обусловлен-

ный объемом информации, содержащейся в рыночных данных, весьма ограничен. В соответ-

ствии со структурой использующейся базы данных рассчитаны различные соотношения цен для

объектов недвижимости, различающихся следующими параметрами сравнения:

1) местоположение объекта

2) конструктивные особенности объекта, в том числе:

2.1) расположение объекта в здании либо идентификация его в качестве отдельно стоящего здания;

2.2) площадь объекта;

2.3) этаж расположения объекта;

3) текущее состояние объекта - уровень отделки помещений;

4) прочие факторы.

3.6 Основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для

оценки объекта

Объект оценки принадлежит рынку недвижимости, сегмент рынка - коммерческая доход-

ная недвижимость производственно-складского назначения.

В ходе анализа рынка оценщиком было установлено что минимальные цены предложений

по аренде складской недвижимости составляют 70 руб./м2/месяц, средние цены находятся в диа-

пазоне от

150 до

280 руб./м2/месяц, максимальная цена предложения составляет

400

руб./м2/месяц.

Выводы: Красноярский край имеет значительный потенциал развития рынка промышлен-

но-складской недвижимости, что в совокупности с высоким уровнем спроса и низким уровнем

предложения качественной недвижимости в данном сегменте делает его привлекательным для

инвесторов. Однако в краткосрочной перспективе активного развития рынка ждать не прихо-

дится ввиду сложной макроэкономической ситуации, а также конкуренции со стороны более

выгодно расположенной Новосибирской области.

4. Анализ наиболее эффективного использования

Наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижи-

мости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и

которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объек-

та оценки) и финансово оправдано.

Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки проводится, как правило, по

объемно-планировочным и конструктивным решениям. Для объектов оценки, включающих в

себя земельный участок и объекты капитального строительства, наиболее эффективное исполь-

зование определяется с учетом имеющихся объектов капитального строительства.

Наиболее эффективное использование объекта недвижимости, оцениваемого в отдельности,

может отличаться от его наиболее эффективного использования в составе оцениваемого ком-

плекса объектов недвижимости.

Допустимость с точки зрения законодательства - характер предполагаемого использо-

вания не противоречит законодательству.

Физическая возможность - физическая возможность реконструкции или перепланировки

здания с целью наиболее эффективного использования его на рассматриваемой территории.

В ходе проведения осмотра, оценщиком было установлено, что нежилое помещение удо-

влетворяет всем техническим условиям. С точки зрения критерия физической возможности,

дальнейшая эксплуатация нежилого помещения в качестве офисного помещения представляется

возможным.

Финансовая целесообразность - допустимый с точки зрения закона порядок использова-

ния объекта должен обеспечить чистый доход собственнику объекта недвижимости. С точки

зрения финансовой целесообразности допустимым являются возможность эксплуатировать да-

лее объект без проведения в нем работ по реконструкции и модернизации в ближайшие годы.

Максимальная продуктивность - кроме получения чистого дохода как такового наиболее

эффективное использование подразумевает либо максимизацию чистого дохода собственника,

либо достижение максимальной стоимости самого дохода.

С учетом цели проведения оценки определение рыночной стоимости объекта производи-

лось исходя из характера его текущего использования и фактического состояния.

5. Оценка недвижимого имущества

5.1. Обоснование используемых подходов

Согласно ФСО № 1 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, срав-

нительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного

подхода. Выбор того или иного подхода для оценки осуществляется исходя из специфики оце-

ниваемого объекта, особенностей конкретного рынка и состава сведений, содержащихся в пред-

ставленной информации.

Затратный подход

Согласно ФСО № 1 затратный подход - это совокупность методов оценки стоимости объ-

екта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо заме-

щения объекта оценки с зачетом износа и устареваний.

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки

другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогич-

ные полезные свойства.

Необходимое условие для использования затратного подхода - достаточно детальная оцен-

ка затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта недвижимости с последующим

учётом износа оцениваемого объекта. Строительство отдельно взятого функционального поме-

щения, являющегося частью административного здания - невозможно. Сметой затрат на покуп-

ку участка и строительства на нём здания, частью которого является объект оценки, мы не рас-

полагаем. В свою очередь, расчёт по "типовым" сметам и т.п. с учётом всех реальных дополни-

тельных затрат, определением совокупного износа здания в целом и выделения стоимости еди-

ницы площади отдельного офисного помещения приведёт к большой погрешности в вычислени-

ях.

Нам не известны случаи приобретения торгового помещения, когда покупатель-частное

лицо приобретал такое помещение в административном здании путём его строительства. Кроме

этого, у собственника объекта оценки отсутствует выделенный в натуре земельный участок, что

не дает возможности корректного расчета стоимости земельного участка оцениваемого помеще-

ния.

Согласно Федерального стандарта оценки недвижимости (ФСО № 7) затратный подход ре-

комендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных

объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их ча-

стей, например жилых и нежилых помещений.

В связи с наличием информации о характеристиках коммерческой недвижимости оценщик

принял решение о применении затратного подхода к оценке рыночной стоимости объекта.

Сравнительный подход

Согласно ФСО 1 сравнительный подход - это совокупность методов оценки стоимости

объекта оценки, основанных на сравнении Объекта оценки с объектами-аналогами объекта

оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки

для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, ма-

териальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анали-

за информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Результаты, полученные методами сравнительного подхода, во всех странах с развитым

рынком недвижимости считаются самыми надежными и достоверными.

В ходе анализа рынка коммерческой недвижимости России Красноярского края, было вы-

явлена специфичность рынка по продаже нефтебаз. Сравнительный подход не применялся ввиду то-

го, что оценщик не располагает достоверной информацией о рыночной стоимости нефтебаз, расположен-

ных в Красноярском крае (так как данный рынок является закрытым и мало развитым) применение срав-

нительного подхода не возможно.

Доходный подход

Согласно ФСО № 1 доходный подход - это совокупность методов оценки стоимости объ-

екта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

В рамках доходного подхода стоимость недвижимости можно определить либо методом

прямой капитализации дохода, либо посредством анализа дисконтированных денежных потоков.

В обоих случаях происходит трансформация доходов, приносимых объектом недвижимости в

его стоимость.

Рыночная арендная плата отражает величину регулярно получаемого дохода от сдачи не-

движимости в аренду, т.к. устанавливается участниками рынка с учетом основных рентообразу-

ющих факторов и учитывает реальный уровень доходов арендаторов по направлениям их функ-

циональной деятельности. Таким образом, рыночная стоимость недвижимости представляет со-

бой дисконтированную стоимость генерируемой им дохода, определяемой по величине рыноч-

ной ставки годовой арендной платы за недвижимость.

Применение доходного подхода требует тщательного анализа рынка аренды объектов, яв-

ляющихся аналогами оцениваемого объекта, финансового и физического состояния объекта

оценки, его окружения, экономических условий и тенденций, а также использования таких рас-

четных показателей как коэффициент капитализации, ставка дисконтирования и др.

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит, что все стоимости

сегодня являются отражением будущих преимуществ. При применении данного подхода анали-

зируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выра-

жается в форме дохода от эксплуатации или сдачи в аренду и дохода от возможной продажи в

конце периода владения (реверсии). Поскольку в настоящей оценке речь идет нефтебазе, то в ка-

честве дохода можно использовать доход от сдачи в аренду. Однако эта возможность не осуще-

ствима, потому что нефтебазы приобретаются для осуществления производственного процесса.

Вряд ли можно предположить, что покупатель, привлекая заемные средства, приобретает ИК для

целей извлечения дохода от сдачи его в аренду.

5.2 Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости затратным подходом

Рыночная стоимость недвижимости, определяемая затратным подходом, соответствует сто-

имости полного права собственности. Затратный подход применим для определения рыночной

стоимости недвижимости любого типа.

Областью наиболее целесообразного или исключительного применения методов затратного

подхода является оценка:

- новых объектов или объектов с небольшим сроком эксплуатации;

- общественно-государственных и специальных объектов;

- объектов различного назначения и состояния на малоактивном рынке недвижимости;

- объектов недвижимости для целей страхования.

Рыночная стоимость по затратному подходу определяется как сумма стоимости участка земли и затрат на но-

вое строительство сооружений за вычетом накопленного износа.

Определение рыночной стоимости недвижимости затратным подходом производится в следующей последо-

вательности:

- определяется рыночная стоимость участка земли;

- определяются затраты, необходимые для воспроизводства либо замещения объекта оценки;

- определяется величина износа и устареваний.

5.2.1 Обоснование выбора методов оценки прав на земельные участки

Сравнительный подход в оценке стоимости прав на земельный участок

Сравнительный подход применяется для определения рыночной стоимости оцениваемого

участка путем сопоставления цен недавних продаж аналогичных земельных участков на эффек-

тивно функционирующем свободном рынке, где покупают и продают сопоставимую собствен-

ность добровольные покупатели и добровольные продавцы, принимая при этом независимые

решения. Подход основан на принципе замещения: благоразумный покупатель не заплатит за

оцениваемый участок большую сумму, чем ту, за которую можно приобрести на рынке анало-

гичный по качеству и полезности земельный участок.

Имея достаточное количество достоверной информации о продаже участков за определенный период того же вида использования,

что и оцениваемый, сравнительный подход позволяет получить наиболее точное значение рыночной стоимости участка на конкретном рын-

ке.

В рамках сравнительного подхода применяются: метод сравнения продаж, метод выделе-

ния, метод распределения.

Далее рассмотрим каждый из методов.

Метод сравнения продаж

Метод применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и

(или) сооружениями (далее - застроенных земельных участков), так и земельных участков, не

занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - незастроенных земельных участ-

ков).

Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участка-

ми, являющимися аналогами оцениваемого. В соответствии с Методическими рекомендациями

по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Ми-

нимущества России № 568-р от 06.03.2002 г. при отсутствии информации о ценах сделок с зе-

мельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Метод предполагает следующую последовательность действий:

- определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами (да-

лее - элементов сравнения);

- определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оценивае-

мого земельного участка;

- определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и

степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

- корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оце-

ниваемого земельного участка;

- расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен

аналогов.

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение

которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характери-

стики сделок с земельными участками.

Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:

- местоположение и окружение;

- целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;

- физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);

- транспортная доступность;

- инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социаль-

ной инфраструктуры и т.п.).

К характеристикам сделок с земельными участками, в том числе, относятся:

- условия финансирования сделок с земельными участками (соотношение собственных и заемных средств,

условия предоставления заемных средств);

- условия платежа при совершении сделок с земельными участками (платеж денежными средствами, расчет

векселями, взаимозачеты, бартер и т.п.);

- обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был ли земельный участок представлен на от-

крытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкрот-

ства и т.п.);

- время, прошедшее с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки.

Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются

в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оцен-

ки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложив-

шихся на рынке характеристик сделок с земельными участками.

Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть определены как для цены

единицы измерения аналога (например, гектар, квадратный метр), так и для цены аналога в це-

лом. Корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения

аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий

скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым

проводится сравнение; значения корректировок.

На наш взгляд, данный метод должен быть применен в текущих условиях, и вполне адек-

ватно отражает рыночную стоимость объекта оценки.

Метод выделения

Метод применяется для оценки застроенных земельных участков.

Условия применения метода:

- наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту

недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок

допускается использование цен предложения (спроса);

- соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Данный метод применяется, как правило, при определении стоимости земельного участка,

имеющего типовую застройку (дачные домики, коттеджные поселки). Земельные участки анало-

гов должны иметь одинаковый размер.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

- определение рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый зе-

мельный участок методом сравнения продаж;

- расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;

- расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости еди-

ного объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или сто-

имости воспроизводства улучшений земельного участка с учетом величины накопленного износа.

Данный метод не может быть применен в текущих условиях, т.к. данный метод может со-

держать погрешность ввиду сложности отражения доходности земельного участка и как след-

ствие, некорректности получаемого результата.

Метод распределения

Метод применяется для оценки застроенных земельных участков.

Условия применения метода:

- наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту

недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок

допускается использование цен предложения (спроса);

- наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта

недвижимости;

- соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

- определение рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый зе-

мельный участок методом сравнения продаж;

- расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения рыночной стоимости едино-

го объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение

доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.

Данный метод для целей настоящего исследования не применялся.

Для анализа объектов сравнения и корректировок единиц сравнения по элементам сравне-

ния применяются количественные и качественные методики.

К количественным методикам обычно относят:

- анализ парного набора данных;

- статистический анализ (многомерный регрессионный анализ, методы сечений (стратификации));

- анализ тенденций;

К качественным методикам относят:

- относительный сравнительный анализ;

- распределительный анализ;

- методы экспертных оценок, включая анализ иерархий;

Выбор методики корректировки зависит от объема и качества полученной рыночной ин-

формации. При этом предпочтение рекомендуется отдавать в порядке, установленном перечис-

лением методик.

Основные элементы сравнения:

- состав имущественных прав;

- обременения прав;

- условия финансовых расчетов;

- условия продажи;

- снижение цены в процессе торга;

- дата продажи/предложения;

- местоположение;

- наличие инженерных коммуникаций;

- площадь;

- транспортная доступность.

Корректировки производятся в следующей последовательности:

- в первую очередь производятся корректировки, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка которые

производятся путем применения каждой последующей корректировки к предыдущему результату;

- во вторую очередь производятся корректировки, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости, ко-

торые производятся путем применения указанных корректировок к результату, полученному после корректировки

на условия рынка, в любом порядке.

5.2.2 Расчет рыночной стоимости прав на земельные участки

В качестве аналогов объекта оценки были взяты цены предложений следующих объектов

аналогов:

Таблица № 5.1.2.1

№

Наименование показателя

Аналог 1

Аналог 2

Аналог 3

п/п

Текущее использование объекта

Земельный участок

Общая площадь земельного участка, м2

150 000,00

80 000,00

30 000,00

Цена предложения, руб.

30 000 000

10 000 000

3 500 000

Уд. цена предложения руб./м2

200

125

117

Состав передаваемых прав

Собственность

Условия финансирования

оплата сразу

Условия предложения

торг уместен

Дата предложения

Июль 2015

Местоположение

Красноярский край,

Емельяновский район,

Березовский район, 7-й

муниципальное образо-

Красноярский край,

км. автодороги Красно-

вание Солонцовский

г.Минусинск

ярск-Железногорск

сельсовет, Енисейский

тракт, участок №9 "А"

10.

Назначение

Строительство произ-

водственной базы

11.

Наличие коммуникаций

Отсутствуют

12.

Дополнительные улучшения

Отсутствуют

13.

Источник информации

https://www.avito.ru/kras

https://www.avito.ru/min

noyarsk/zemelnye_uchast

usinsk/zemelnye_uchastk

ki/uchastok_15_ga_prom

ki/uchastok_8_ga_promn

i/uchastok_3_ga_promna

naznacheniya_36999554

aznacheniya_609447565

znacheniya_179827575

Скан-копии предложений объектов-аналогов приведены в приложении к отчету.

В качестве единицы сравнения была принята единица площади - 1 кв.м. площади земельно-

го участка.

Определение корректировок и порядок их внесения

Последовательность проведения корректировок проведена согласно стандартам и правилам

оценочной деятельности.

1) Корректировка на состав передаваемых прав.

Цена сделки определяется составом имущественных прав. Многие типы недвижимости, в

частности коммерческие объекты, продают с учетом действующих договоров аренды, которые

могут быть заключены по ставкам ниже рыночных. Эти сделки совершаются тогда, когда усло-

вия расторжения договора юридически невозможны или экономически нецелесообразны. В этом

случае необходимо вносить корректировку в цену аналога на разницу в ставках аренды по дого-

вору и по рынку. Чтобы рассчитать корректировку на имущественные права, необходимо иметь

информацию об источниках, структуре доходов и условиях аренды проданного объекта (валовая,

чистая или получистая аренда).

Если продается объект недвижимости, обремененный договорами аренды, говорят, что

продается имущественное право арендодателя. Цена сделки для проданного объекта с учетом

действующих договоров аренды отражает договорную (контрактную) арендную плату, которую

он будет генерировать в течение срока каждого договора аренды, и рыночную ставку аренды по-

сле окончания договора аренды. В отличие от имущественного права арендодателя, стоимость

права собственности основывается на рыночной арендной плате.

Правовой статус одинаковый по всем сравниваемым объектам и соответствует оценивае-

мому объекту. Корректировка равна 0,00%.

2) Корректировка на условия финансирования.

Цены сделок для разных объектов недвижимости могут отличаться из-за разных условий

финансирования. Так, например, могут использоваться кредитные схемы, в которых сделку фи-

нансирует продавец с процентными ставками по кредиту ниже рыночного уровня. В этом случае

покупатели оплачивают более высокие цены за объекты, чтобы компенсировать продавцу такое

льготное для покупателя финансирование. И наоборот, процентные ставки по кредиту выше ры-

ночного уровня дают возможность приобрести объект по более низким ценам. Отличаться цены

сделок будут и в том случае, если они предусматривали разные формы оплаты, например оплата

наличными или безналичными деньгами. В первом случае, очевидно, цена объекта недвижимо-

сти будет ниже, чем во втором.

В настоящем исследовании при анализе полученной информации о совершенных / предпо-

лагаемых сделках с объектами-аналогами не выявлено каких-либо нетипичных для рынка усло-

вий финансирования, таким образом, корректировка равна 0,00%.

3) Корректировка на условия предложения.

Как правило, фактическая сумма сделки не совпадает с ценой предложения. Обычно цена

предложения завышена и этот факт объясняется тем, что потенциальный продавец, назначая за-

вышенную цену своей собственности, предполагает возможность торга, в ходе которого он сни-

жает стоимость объекта продажи.

По данным "Справочника оценщика недвижимости" (Под ред. Л.А. Лейфера. Tом 3. Кор-

ректирующие коэффициенты для оценки земельных участков. Издание третье. Приволжский

центр оценки и консалтинга. Нижний Новгород, 2014 г.) скидки на торг составляют:

Таблица № 5.2.1.2

Скидка на торг, %

Неактивный рынок

Среднее

Расширенный интервал

Земельные участки под индустриальную застройку

15%

23%

В ходе анализа рынка размер скидки на уторговывание осуществляется на основе анализа

объекта оценки по факторам косвенно влияющим на величину ожидаемых в процессе торга ски-

док. К таким факторам относятся:

- степень активности/пассивности рынка объектов недвижимости, к которому принадлежит объект оценки;

- наличие конкурирующих предложений на продажу подобных объектов недвижимости;

- состояние платежеспособного спроса на объекты данного типа;

- ожидания рынка в отношении роста/ падения цен в ближайшей и долгосрочной перспективе.

Объект оценки имеет низкий показатель ликвидности, для целей настоящего отчета приня-

то максимальное значение скидки на торг в размере -23%.

4) Корректировка на дату предложения.

Этот элемент сравнения позволяет выявить влияние фактора времени в широком контексте

на динамику сделок на рынке недвижимости и соответственно на уровень цен продаж. Состав-

ляющими фактора времени являются инфляция или дефляция, изменения в законодательстве

(прав собственности, налогообложения и т.д.), изменение спроса на объекты недвижимости и др.

В российских условиях влияние существенное. Стоимость всех аналогов указана на дату прове-

дения оценки. Корректировка равна 0,00%.

5) Корректировка на местоположение.

Местоположение определяет влияние внешних факторов на стоимость объектов недвижи-

мости. Поправка на местоположение необходима в том случае, если характер прилегающей тер-

ритории рассматриваемого объекта и сопоставимого объекта резко различаются. Существенны-

ми различиями являются: доступность подъезда, репутация района, спрос на это район, характер

движения по магистралям, близость остановок, развитости инфраструктуры района и др. При

корректировке по данному элементу сравнения определяется рентный доход от местоположения

объектов недвижимости как разница их цен продаж в различных местах размещения.

В качестве факторов влияющих на выбор конкретного значения величины показателя,

можно выделить следующие:

- Местоположение объекта, уровень активность улицы, на которую выходит основная дверь объекта

недвижимости (транспортная магистраль, пешеходная улица);

- Значимость и важность выхода на красную линию для эффективного использования объекта недви-

жимости:

- Влияние наличия выхода на красную линию на спрос на объекты недвижимости данного типа;

Все объекты оценки расположены в Красноярском крве и имеют одинаковое разрешенное

использование, объекты аналоги расположены по следующем адресам: 1-анолог расположен

Красноярский край, Березовский район, 7-й км. автодороги Красноярск-Железногорск, 2-аналог

Красноярский край, Емельяновский район, МО Солонцовский сельсовет, Енисейский тракт, уча-

сток №9А, 3-аналог Красноярский край, г.Минусинск. Аналоги расположены в непосредствен-

ной близости от крупных автодорог, что существенно влияет на их инвестиционную привлека-

тельность для потенциальных инвесторов.

Таким образом, для целей настоящего исследования корректировка на местоположение

определяется как (Под ред. Л.А. Лейфера. Tом 3. Корректирующие коэффициенты для оценки земель-

ных участков. Издание третье. Приволжский центр оценки и консалтинга. Нижний Новгород, 2014 г.):

Таблица № 5.2.1.3

Наименование коэффициента

Цена

Среднее

Расширенный интервал

Отношение удельной цены земельных участков, расположенных в непо-

1,29

1,03

1,75

средственной близости от крупных автодорог, к удельной цене аналогич-

ных участков, расположенных на удалении от крупных автодорог

В ходе анализа местоположения объекта оценки и аналогов, было установлено, что анало-

ги и объект оценки имеют схожую инфраструктуру, транспортную доступность и проходимость.

Корректировка на местоположение составила -22,48%. Формула расчета (1/1,29-1).

6) Корректировка на общую площадь.

Как правило, расчет стоимости недвижимости привязан к стоимости 1 кв.м. общей площа-

ди. При подборе аналогов оцениваемому объекту достаточно сложно подобрать недвижимость с

одинаковыми параметрами площади. Поэтому стоимость 1 кв.м. является общим показателем.

На рынке недвижимости наблюдается закономерность: стоимость 1 кв.м. общей площади не-

движимости меньшего размера выше стоимости недвижимости большего размера. Поэтому в

расчете стоимости необходимо использовать корректировку на разность площадей.

Для целей настоящего отчета корректировка на общую площадь определяется по "Спра-

вочнику оценщика недвижимости" (Под ред. Л.А. Лейфера. Tом 3. Корректирующие коэффици-

енты для земельных участков. Издание третье. Приволжский центр оценки и консалтинга. Ниж-

ний Новгород, 2014 г.):

Таблица № 5.2.1.3

Диапазон площадей

Диапазон площадей объекта оценки, га

объекта аналога, га

1-2,5

2,5-5

5-10

>10

1,0

0,96

0,93

0,86

0,83

1-2,5

1,04

1,00

0,96

0,89

0,86

2,5-5

1,08

1,04

1,00

0,93

0,90

5-10

1,17

1,13

1,08

1,00

0,97

>10

1,20

1,16

1,11

1,03

1,00

7) Корректировка на наличие улучшений.

Дополнительные улучшения отсутствуют, корректировка равна 0,00%.

Согласования результатов корректирования значений единиц сравнения

Для сравнительного анализа сделок схемой согласования результатов корректирования

значений единиц сравнения является усреднение скорректированных цен объектов-аналогов с

обоснованием удельных весов, присваиваемых каждому аналогу при усреднении.

В целом, чем меньше количество и величина вносимых в цену сопоставимого объекта по-

правок, тем больший вес имеет данная продажа в процессе итогового согласования данных.

В настоящем отчете для расчета удельных весов объектов аналогов был применен метод

отношения абсолютных величин корректировок с использованием следующей формулы:

di 



i1

где:

di - удельный вес i-го объекта аналога;

ki - сумма абсолютных значений (по модулю) всех корректировок, внесенных в i-й объект аналог;

n - количество аналогов.

5.2.2 Итоговая таблица расчета рыночной стоимости земельного участка в рамках сравни-

тельного подхода

Таблица № 5.2.2.1

Наименование показателя

Объект оценки

Аналог 1

Аналог 2

Аналог 3

Текущее использование объекта

Земельный участок

Общая площадь земельного участка, м2

133 223,00

150 000,00

80 000,00

30 000,00

Цена предложения, руб.

30 000 000

10 000 000

3 500 000

Уд. цена предложения руб./м2

200

125

117

Состав передаваемых прав

Собственность

Условия финансирования

оплата сразу

Условия предложения

без торга

торг уместен

Дата предложения

Июль 2015

Местоположение

Красноярский

Красноярский край,

край, Минусин-

край, Березовский

Емельяновский рай-

г.Минусинск

ский р-н, Поло-

район, 7-й км.

он, муниципальное

винный лог

автодороги Крас-

образование Солон-

ноярск-

цовский сельсовет,

Железногорск

Енисейский тракт,

участок №9 "А"

Назначение

Размещение

Строительство

Строительство про-

нефтебазы

производственной

изводственной базы

базы

Наличие коммуникаций

Отсутствуют

Дополнительные улучшения

Отсутствуют

Последовательные (зависимые) корректи-

ровки

Состав передаваемых прав

Собственность

Корректировка на состав передаваемых прав, %

0,00%

Размер корректировки руб./1м2

Скорректированная стоимость 1 м2, руб.

200

125

117

Условия финансирования

оплата сразу

Корректировка на условия финансирования, %

0,00%

Размер корректировки руб./1м2

Скорректированная стоимость 1 м2, руб.

200

125

117

Условия предложения

без торга

торг уместен

Корректировка на условия предложения, %

-23,00%

Размер корректировки руб./1м2

-46,00

-29,00

-27,00

Скорректированная стоимость 1 м2, руб.

154

Дата предложения

Июль 2015

Корректировка на дату предложения, %

0,00%

Размер корректировки руб./1м2

Скорректированная стоимость 1 м2, руб.

154

Независимые корректировки

Местоположение

Красноярский

Красноярский край,

край, Минусин-

край, Березовский

Емельяновский рай-

г.Минусинск

ский р-н, Поло-

район, 7-й км.

он, муниципальное

винный лог

автодороги Крас-

образование Солон-

ноярск-

цовский сельсовет,

Железногорск

Енисейский тракт,

участок №9 "А"

Корректировка на местоположение, %

-22,48%

Размер корректировки руб./1м2

-35

-22

-20

Общая площадь земельного участка, м2

133 223,00

150 000,00

80 000,00

30 000,00

Корректировка на общую площадь, %

0,00%

-3,00%

-10,00%

Размер корректировки руб./1м2

-3

-9

Назначение

Размещение

Строительство

Строительство про-

нефтебазы

производственной

изводственной базы

базы

Корректировка на назначение,%

0,00%

Размер корректировки руб./1м2

Дополнительные улучшения

Отсутствуют

Корректировка на доп. улучшения, %

0,00%

Размер корректировки руб./1м2

Итоговая скорректированная стоимость 1

119

м2, руб.

Суммарная (абсолютная) корректировка (по

модулю)

Весовой коэффициент

0,25

0,38

0,37

Средневзвешенная стоимость, руб./1м2

Рыночная стоимость объекта оценки, руб.

10 524 617

Рыночная стоимость объекта оценки, округ-

10 525 000

ленно (НДС нет), руб.

В результате проведенного расчета в рамках затратного подхода методом сравнительного

анализа сделок, стоимость права собственности на недвижимое имущество: Земельные участки,

категория земель - Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, теле-

видения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, без-

опасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование: для размещения

нефтебазы, общей площадью

133

223,00 кв.м,

(кадастровые номера

24:25:3101001:0002,

24:25:3101001:0003,

24:25:3101001:283,

24:25:3101001:282,

24:25:3101001:281,

24:25:3101001:280, 24:25:3101001:279), расположенные по адресу: Красноярский край, Мину-

синский р-н, Половинный лог, с учетом ограничительных условий и сделанных допущений по

состоянию на дату оценки составляет округленно:

10 525 000 (Десять миллионов пятьсот двадцать пять тысяч) рублей

5.2.3 Расчет восстановительной стоимости нового строительства

Для определения затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оцен-

ки, обычно используют один из следующих методов:

- Метод укрупненных обобщенных показателей стоимости (метод сравнительной единицы);

- Метод укрупненных элементных показателей стоимости;

- Метод единичных расценок;

Метод укрупненных обобщенных показателей стоимости основан на сравнении стоимо-

сти единицы потребительских свойств (на 1 м² площади или на 1 м³ объема здания)оцениваемого

объекта со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного типового здания или соору-

жения.

Метод укрупненных элементных показателей стоимости заключается в расчете стоимо-

сти строительства как суммы стоимостей возведения основных элементов здания: фундаментов,

стен, перекрытий, крыши, инженерного оборудования и т.д. Эти стоимости определяются по

справочным данным об укрупненных сметных стоимостях частей зданий или видов работ. Объ-

емы работ (конструктивных элементов) определяются по проектной документации или по дан-

ным обмера при техническом обследовании.

Метод единичных расценок заключается в разработке полной сметы на строительство

оцениваемого объекта с применением единичных расценок, или анализ и переработку оценщи-

ком существующих смет на данное здание. Основой для применения данного метода являются

подробные сводки объемов строительно-монтажных работ.

Сумма затрат на воспроизводство определяется по справочным показателям стоимости

зданий и сооружений, опубликованных в сборниках УПВС (укрупненных показателей восстано-

вительной стоимости зданий и сооружений), Укрупненные показатели, приведенные в сборниках

УПВС, составлены в ценах на 01.01.1969г. и отражают стоимость строительства 1 м3 строитель-

ного объема зданий без учета НДС. В ходе применения данных сборников УПВС необходимо

учесть изменение уровня цен в период с 01.01.1969г. до даты оценки, а также провести коррек-

тировку укрупненного показателя стоимости затрат на воспроизводство с учетом существенных

отличий между объектом оценки и выбранным аналогом.

В качестве аналогов рассматриваются объекты, имеющие схожее назначение с оценивае-

мым объектом, объемно-планировочное решение и материал основных конструктивных элемен-

тов.

В общем случае стоимость затрат на воспроизводство определяется по формуле:

З_о = С₁₉₆₉* V_{строит.}* К_кл.* К_сейсм.* К_кап.* К_отл.* И_1984/1969* И_1991/1984* И_2015/1991 + ПП.

Где:

Зо - Затраты, необходимые для воспроизводства оцениваемого объекта, руб.;

С1969 - стоимость 1 куб.м. аналогичного объекта в ценах на 1969 г.;

Vстроит. - строительный объем, куб.м.;

Ккл. - поправочный коэффициент на климатический район;

Ксейсм. - поправочный коэффициент на сейсмичность;

Ккап. - поправочный коэффициент на группу капитальности;

Котл. - поправочный коэффициент отличия;

И1984/1969 - индекс перехода к ценам 1984 года;

И1991/1984 - индекс перехода к ценам 1991 года;

И2015/1991 - индекс перехода к ценам на дату проведения оценки;

ПП. - прибыль предпринимателя.

При определении затрат на воспроизводство Сооружения - резервуар горизонтальный,

стальной, цилиндрический для светлых нефтепродуктов в составе 8 шт., емкостью по 60 куб.м:

№ 10,11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, расположенные по адресу: Красноярский край, Минусинский рай-

он, Половинный лог, нефтебаза, в соответствии с функциональным назначением и описанием

конструктивного и объемно-планировочного решения зданий и сооружений из имеющихся в

сборниках УПВС типовых объектов в качестве аналога рассматривается: Резервуары (цистерны)

наземные горизонтальные для светлых и темных нефтепродуктов. (Сборник №26 УПВС, табли-

ца №131, п.4д).

Настоящий сборник составлен в нормах, ценах и тарифах, введенных с 1 января 1969г.

Восстановительная стоимость 1 резервуара составляет 3 290руб.

Поправочные коэффициенты к объектам аналогам

Объект аналог из УПВС и объект оценки так же оборудован всеми видами благоустрой-

ства. Поправка на наличие/отсутствующие видов благоустройства, не применяется.

При переоценке объектов недвижимости, фактическая капитальность которых не соответ-

ствует капитальности, указанной в таблицах сборника, следует к укрупненным показателям,

приведенным в сборниках, применять следующие поправочные коэффициенты:

Таблица № 5.2.3.1

Объект аналог из

Поправочный

Обоснование применения

Отличительный фактор

Объект оценки

УПВС

коэффициент

поправочного коэффициента

Климатический район

1,02

Техническая часть к сборнику

№ 26 УПВС

Сейсмичность

до 6 баллов включи-

1,03

Техническая часть к сборнику

тельно

№ 26 УПВС

При определении затрат на воспроизводство Сооружения - Резервуар для сбора аварийно-

розлитого нефтепродукта в составе 1 шт. емкостью 2000 куб.м., расположенные по адресу:

Красноярский край, Минусинский район, Половинный лог, нефтебаза, в соответствии с функци-

ональным назначением и описанием конструктивного и объемно-планировочного решения зда-

ний и сооружений из имеющихся в сборниках УПВС типовых объектов в качестве аналога рас-

сматривается: Резервуарные вертикальные стальные РВС (без подогревателей). (Сборник

№4

УПВС, таблица №69, п.4).

Настоящий сборник составлен в нормах, ценах и тарифах, введенных с 1 января 1969г.

Восстановительная стоимость 1 резервуара составляет 19,30 тыс.руб/1 резервуар.

Поправочные коэффициенты к объектам аналогам

Объект аналог из УПВС и объект оценки так же оборудован всеми видами благоустрой-

ства. Поправка на наличие/отсутствующие видов благоустройства, не применяется.

При переоценке объектов недвижимости, фактическая капитальность которых не соответ-

ствует капитальности, указанной в таблицах сборника, следует к укрупненным показателям,

приведенным в сборниках, применять следующие поправочные коэффициенты:

Таблица № 5.2.3.2

Объект аналог из

Поправочный

Обоснование применения

Отличительный фактор

Объект оценки

УПВС

коэффициент

поправочного коэффициента

Климатический район

1,05

Техническая часть к сборнику

№ 4 УПВС

Сейсмичность

до 6 баллов включи-

1,03

Техническая часть к сборнику

тельно

№ 4 УПВС

При определении затрат на воспроизводство Сооружения - железнодорожный подъезд,

протяженностью 1372,9 м., расположенные по адресу: Красноярский край, Минусинский район,

Половинный лог, железнодорожный подъезд к нефтебазе, в соответствии с функциональным

назначением и описанием конструктивного и объемно-планировочного решения зданий и со-

оружений из имеющихся в сборниках УПВС типовых объектов в качестве аналога рассматрива-

ется: Подъездные и внутренние железнодорожные пути колеи 1524 мм. (Сборник

№19 УПВС,

Отдел 1, таблица №1,2,3,7,8,9, п.4).

Настоящий сборник составлен в нормах, ценах и тарифах, введенных с 1 января 1969г.

Восстановительная стоимость составляет:

Таблица № 5.2.3.3

№

Наименование

№ сборника

№ таблицы

Измеритель

Количество

ВС по справоч-

нику УПВС

Земельное полотно

км

1,3729

3,40

Крепление откосов

кв.м

16 480,00

1,50

Баластный слой

км

1,3729

19,80

Рельсовый путь

7б

км

1,3729

56,40

Стрелочные переводы

8а

шт

4,00

5,99

Противоугоны

9а

100 шт

55,84

35,20

Путевые упоры

9г

шт

2,00

313,00

Поправочные коэффициенты к объектам аналогам

Объект аналог из УПВС и объект оценки так же оборудован всеми видами благоустройства.

Поправка на наличие/отсутствующие видов благоустройства, не применяется.

При переоценке объектов недвижимости, фактическая капитальность которых не соответ-

ствует капитальности, указанной в таблицах сборника, следует к укрупненным показателям,

приведенным в сборниках, применять следующие поправочные коэффициенты:

Таблица № 5.2.3.4

Объект аналог из

Поправочный

Обоснование применения

Отличительный фактор

Объект оценки

УПВС

коэффициент

поправочного коэффициента

Климатический район

1,05

Техническая часть к сборнику

№ 19 УПВС

Сейсмичность

до 6 баллов включи-

1,03

Техническая часть к сборнику

тельно

№ 19 УПВС

При определении затрат на воспроизводство Сооружения - резервуар вертикальный сталь-

ной цилиндрический для светлых нефтепродуктов, в составе 5 шт. емкостью по 2000 куб.м., рас-

положенные по адресу: Красноярский край, Минусинский район, Половинный лог, нефтебаза, в

соответствии с функциональным назначением и описанием конструктивного и объемно-

планировочного решения зданий и сооружений из имеющихся в сборниках УПВС типовых объ-

ектов в качестве аналога рассматривается: Резервуарные вертикальные стальные РВС (без подо-

гревателей). (Сборник №4 УПВС, таблица №69, п.4).

Настоящий сборник составлен в нормах, ценах и тарифах, введенных с 1 января 1969г.

Восстановительная стоимость 1 резервуара составляет 19,30 тыс.руб/1 резервуар.

Поправочные коэффициенты к объектам аналогам

Объект аналог из УПВС и объект оценки так же оборудован всеми видами благоустрой-

ства. Поправка на наличие/отсутствующие видов благоустройства, не применяется.

При переоценке объектов недвижимости, фактическая капитальность которых не соответ-

ствует капитальности, указанной в таблицах сборника, следует к укрупненным показателям,

приведенным в сборниках, применять следующие поправочные коэффициенты:

Таблица № 5.2.3.5

Объект аналог из

Поправочный

Обоснование применения

Отличительный фактор

Объект оценки

УПВС

коэффициент

поправочного коэффициента

Климатический район

1,05

Техническая часть к сборнику

№ 4 УПВС

Сейсмичность

до 6 баллов включи-

1,03

Техническая часть к сборнику

тельно

№ 4 УПВС

При определении затрат на воспроизводство Сооружения - подъездная автодорога к

нефтебазе шириной 12 п.м., протяженностью 4072 п.м., расположенные по адресу: Красноярский

край, Минусинский район, Половинный лог, подъездная автодорога к нефтебазе, в соответствии

с функциональным назначением и описанием конструктивного и объемно-планировочного ре-

шения зданий и сооружений из имеющихся в сборниках УПВС типовых объектов в качестве

аналога рассматривается: Дороги. (Сборник №19 УПВС, таблица №58,60,61,63, п.4).

Настоящий сборник составлен в нормах, ценах и тарифах, введенных с 1 января 1969г.

Восстановительная стоимость составляет:

Таблица № 5.2.3.6

№

Наименование

№ сборника

№ таблицы

Измеритель

Количество

ВС по справоч-

нику УПВС

Земляное полотно

км

4,072

4,00

Дорожные одежды

кв.м

488,64

255,00

Дорожные одежды

100 кв.м

244,32

242,00

Обстановка дороги

Шт.

17,90

57,70

Поправочные коэффициенты к объектам аналогам

Объект аналог из УПВС и объект оценки так же оборудован всеми видами благоустройства.

Поправка на наличие/отсутствующие видов благоустройства, не применяется.

При переоценке объектов недвижимости, фактическая капитальность которых не соответ-

ствует капитальности, указанной в таблицах сборника, следует к укрупненным показателям,

приведенным в сборниках, применять следующие поправочные коэффициенты:

Таблица № 5.2.3.7

Объект аналог из

Поправочный

Обоснование применения

Отличительный фактор

Объект оценки

УПВС

коэффициент

поправочного коэффициента

Климатический район

1,02

Техническая часть к сборнику

№ 19 УПВС

Сейсмичность

до 6 баллов включи-

1,03

Техническая часть к сборнику

тельно

№ 19 УПВС

При определении затрат на воспроизводство Нежилого здания - трансформаторная под-

станция, расположенная по адресу: Красноярский край, Минусинский район, Половинный лог,

нефтебаза, в соответствии с функциональным назначением и описанием конструктивного и объ-

емно-планировочного решения зданий и сооружений из имеющихся в сборниках УПВС типовых

объектов в качестве аналога рассматривается: Трансформаторные подстанции. (Сборник

№21

УПВС, таблица №60, п.4).

Настоящий сборник составлен в нормах, ценах и тарифах, введенных с 1 января 1969г.

Восстановительная стоимость одного кубического метра здания Трансформаторная подстанция

составляет 34,80 руб/куб.м.

Поправочные коэффициенты к объектам аналогам

Объект аналог из УПВС и объект оценки так же оборудован всеми видами благоустройства.

Поправка на наличие/отсутствующие видов благоустройства, не применяется.

При переоценке объектов недвижимости, фактическая капитальность которых не соответ-

ствует капитальности, указанной в таблицах сборника, следует к укрупненным показателям,

приведенным в сборниках, применять следующие поправочные коэффициенты:

Таблица № 5.2.3.8

Объект аналог из

Поправочный

Обоснование применения

Отличительный фактор

Объект оценки

УПВС

коэффициент

поправочного коэффициента

Климатический район

1,02

Техническая часть к сборнику

№ 21 УПВС

Сейсмичность

до 6 баллов включи-

1,03

Общая часть к сборникам

тельно

УПВС

Группа капитальности

1,00

Общая часть к сборникам

УПВС

При определении затрат на воспроизводство Нежилого здания - щитовая, расположенная

по адресу: Красноярский край, Минусинский район, Половинный лог, нефтебаза, в соответствии

с функциональным назначением и описанием конструктивного и объемно-планировочного ре-

шения зданий и сооружений из имеющихся в сборниках УПВС типовых объектов в качестве

аналога рассматривается: Трансформаторные подстанции. (Сборник

№21 УПВС, таблица №60,

п.4).

Настоящий сборник составлен в нормах, ценах и тарифах, введенных с 1 января 1969г.

Восстановительная стоимость одного кубического метра здания Трансформаторная подстанция

составляет 34,80 руб/куб.м.

Поправочные коэффициенты к объектам аналогам

Объект аналог из УПВС и объект оценки так же оборудован всеми видами благоустройства.

Поправка на наличие/отсутствующие видов благоустройства, не применяется.

При переоценке объектов недвижимости, фактическая капитальность которых не соответ-

ствует капитальности, указанной в таблицах сборника, следует к укрупненным показателям,

приведенным в сборниках, применять следующие поправочные коэффициенты:

Таблица № 5.2.3.9

Объект аналог из

Поправочный

Обоснование применения

Отличительный фактор

Объект оценки

УПВС

коэффициент

поправочного коэффициента

Климатический район

1,02

Техническая часть к сборнику

№ 21 УПВС

Сейсмичность

до 6 баллов включи-

1,03

Общая часть к сборникам

тельно

УПВС

Группа капитальности

1,00

Общая часть к сборникам

УПВС

При определении затрат на воспроизводство административно-бытового корпуса, располо-

женного по адресу: Красноярский край, Минусинский район, Половинный лог, нефтебаза, в со-

ответствии с функциональным назначением и описанием конструктивного и объемно-

планировочного решения зданий и сооружений из имеющихся в сборниках УПВС типовых объ-

ектов в качестве аналога рассматривается: Административные здания двухэтажные кирпичные.

(Сборник №26 УПВС, таблица №52, п.4(а)).

Настоящий сборник составлен в нормах, ценах и тарифах, введенных с 1 января 1969г.

Восстановительная стоимость одного кубического метра Административного здания двухэтаж-

ное кирпичное составляет 22,50 руб/куб.м.

Поправочные коэффициенты к объектам аналогам

Объект аналог из УПВС оборудован печным отоплением, радио, объект оценки же обору-

дован электрическим отоплением, водопроводом, канализацией. Вводятся поправки на отсут-

ствующие виды благоустройства, из приложения к таблице 52.

В случае отсутствия одного или нескольких видов благоустройства здания восстановитель-

ную стоимость надлежит уменьшать в следующих размерах (в %):

Таблица № 5.2.3.10

№

Наименование благоустройств

Удельный вес

вида благоустройств, %

Радио

0,50

Печное отопление

4,70

Подлежит исключению

5,20

При наличии других разновидностей благоустройства и конструктивных решений стои-

мость последних добавляется в следующих размерах:

Таблица № 5.2.3.11

№

Наименование благоустройств

Удельный вес

вида благоустройств, %

Водопровод

0,80

Канализация

0,70

Добавляется

1,50

Таким образом, подлежит исключению:

5,20% - 1,50% = 3,70%

Восстановительная стоимость 1 куб. м переоцениваемого объекта составит:

Таблица № 5.2.3.12

№

Наименование

Значение

Восстановительная стоимость 1 куб. м здания (руб.)

22,50

Благоустройство подлежащие исключению из ВС, (%)

3,70

Восстановительная стоимость 1 куб. м переоцениваемого объекта недвижимости (руб.)

21,67

При переоценке объектов недвижимости, фактическая капитальность которых не соответ-

ствует капитальности, указанной в таблицах сборника, следует к укрупненным показателям,

приведенным в сборниках, применять следующие поправочные коэффициенты:

Таблица № 5.2.3.13

Объект аналог из

Поправочный

Обоснование применения

Отличительный фактор

Объект оценки

УПВС

коэффициент

поправочного коэффициента

Климатический район

1,09

Техническая часть к сборнику

№ 26 УПВС

Сейсмичность

до 6 баллов включи-

1,05

Общая часть к сборникам

тельно

УПВС

Группа капитальности

0,93

Общая часть к сборникам

УПВС

При определении затрат на воспроизводство Сооружения - технологические трубопрово-

ды, протяженностью 2526,8 п.м, расположенного по адресу: Красноярский край, Минусинский

район, Половинный лог, нефтебаза, в соответствии с функциональным назначением и описанием

конструктивного и объемно-планировочного решения зданий и сооружений из имеющихся в

сборниках УПВС типовых объектов в качестве аналога рассматривается: Внешние сети водопро-

вода и канализации и сооружения к ним.

(Сборник

№26 УПВС, Отдел IV, таблица

№122,132,156, п.4)

Настоящий сборник составлен в нормах, ценах и тарифах, введенных с 1 января 1969г.

Восстановительная стоимость составляет:

Таблица № 5.2.3.14

№

Наименование

№ сборника

№ таблицы

Диаметр трубы,

Количество

ВС по справоч-

мм

нику УПВС

технологический трубопровод

156

108х4

424,44

10,90

технологический трубопровод

122

108х4

91,41

8,20

технологический трубопровод

156

159х6

1 333,73

19,00

технологический трубопровод

122

159х6

142,23

12,50

технологический трубопровод

156

219х10

54,00

24,80

технологический трубопровод

156

89х3,5

182,99

10,90

технологический трубопровод

122

89х3,5

194,00

8,20

технологический трубопровод

132

57х3

42,00

6,,59

технологический трубопровод

132

25х2,5

62,00

5,81

Поправочные коэффициенты к объектам аналогам

Объект аналог из УПВС и объект оценки так же оборудован всеми видами благоустройства.

Поправка на наличие/отсутствующие видов благоустройства, не применяется.

При переоценке объектов недвижимости, фактическая капитальность которых не соответ-

ствует капитальности, указанной в таблицах сборника, следует к укрупненным показателям,

приведенным в сборниках, применять следующие поправочные коэффициенты:

Таблица № 5.2.3.15

Объект аналог из

Поправочный

Обоснование применения

Отличительный фактор

Объект оценки

УПВС

коэффициент

поправочного коэффициента

Климатический район

1,09

Техническая часть к сборнику

№ 26 УПВС

Сейсмичность

до 6 баллов включи-

1,03

Общая часть к сборникам

тельно

УПВС

При определении затрат на воспроизводство Нежилого здания - насосная над артскважи-

ной, расположенного по адресу: Красноярский край, Минусинский район, Половинный лог,

нефтебаза, в соответствии с функциональным назначением и описанием конструктивного и объ-

емно-планировочного решения зданий и сооружений из имеющихся в сборниках УПВС типовых

объектов в качестве аналога рассматривается: Станции насосные над артезианскими скважина-

ми. (Сборник №26 УПВС, таблица №163, п.4(а)).

Настоящий сборник составлен в нормах, ценах и тарифах, введенных с 1 января 1969г.

Восстановительная стоимость одного кубического метра Станции насосные над артезианскими

скважинами составляет 63,00 руб/куб.м.

Поправочные коэффициенты к объектам аналогам

Объект аналог из УПВС и объект оценки так же оборудован всеми видами благоустройства.

Поправка на наличие/отсутствующие видов благоустройства, не применяется.

При переоценке объектов недвижимости, фактическая капитальность которых не соответ-

ствует капитальности, указанной в таблицах сборника, следует к укрупненным показателям,

приведенным в сборниках, применять следующие поправочные коэффициенты:

Таблица № 5.2.3.16

Объект аналог из

Поправочный

Обоснование применения

Отличительный фактор

Объект оценки

УПВС

коэффициент

поправочного коэффициента

Климатический район

1,09

Техническая часть к сборнику

№ 26 УПВС

Сейсмичность

до 6 баллов включи-

1,05

Общая часть к сборникам

тельно

УПВС

При определении затрат на воспроизводство Сооружение - сети канализации, назначение:

нежилое, протяженность 716 п.м., расположенное по адресу: Россия, Красноярский край, Мину-

синский р-н, Половинный лог, нефтебаза, в соответствии с функциональным назначением и опи-

санием конструктивного и объемно-планировочного решения зданий и сооружений из имею-

щихся в сборниках УПВС типовых объектов в качестве аналога рассматривается: Внешние сети

водопровода и канализации и сооружения к ним. (Сборник

№26 УПВС, Отдел IV, таблица

№122,132,156, п.4)

Настоящий сборник составлен в нормах, ценах и тарифах, введенных с 1 января 1969г.

Восстановительная стоимость составляет:

Таблица № 5.2.3.17

№

Наименование

№ сборника

№ таблицы

Диаметр трубы,

Количество

ВС по справоч-

мм

нику УПВС

Сеть канализаций от №49 и №8

122

219х6

85,50

17,30

до КГ2, от резервуара №1, 4 до 6;

от резерв. №3; 6 до 4

Сеть канализаций от резервов

156

219х6

27,00

24,80

№31,32 до каскад-5

Сеть канализации от резерв.

156

108х4

49,00

10,90

№31,32 до №34, от резерв. №

38,39 до В5, от №34,35 до В5

Сеть канализации от Д3 до КГЗ,

155

200

501,00

22,20

от КГ2 до №30, от ТХ до №30, от

Д4-Д6 до 2

Сеть канализаций от "Каскад-5"

156

159х4,5

8,00

19,00

до №34,35

Сеть канализации от №30 до

122

108х4

45,50

8,20

№31,32

Отчет № 001-661 об определении рыночной стоимости объектов недвижимого имущества, принадлежащее ООО "Азимут" - часть 1