содержание .. 1 2
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ №2/ К-2017 Рыночной (справедливой) стоимости объектов недвижимости в составе 10 земельных участков - часть 2
Отчет ʋ2/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости земельных участков
70
Южное направление - Симферопольское и Ккаширское шоссе, трасса Москва - Дон - менее
развито чем остальные направления, но исключительное качество дорог и хорошая
экологическая обстановка делают его весьма перспективным;
По удалѐнности от МКАД:
Первое кольцо - 0-30 км - от МКАД до бетонки;
Второе кольцо - 30-60 км;
Третье - 60-100 км - до границ Московской области.
При этом большая часть участков, продаваемых под ИЖС, находятся по Новорижскому и
Симферопольскому шоссе, на которые приходится 18 и 14% процентов от всех предложений. Остальные
направления расположенные в порядке убывания - Минское, Дмитровское, Киевское, Ленинградское,
Горьковское. В хвосте этого списка находятся Калужское и Пятницкое шоссе.
В последнее время стремительно возрастает спрос на участки площадью порядка 10 соток,
которые ранее не были востребованы, так как считались слишком маленькими для индивидуального
строительства. Связано это с тем, что востребованность участков на сегодняшний день в значительной
степени превалирует над предложением.
Среди факторов ценообразования на первый план сегодня стремительно выдвигается состояние
инфраструктуры в районе, где расположен участок. Поэтому повышенным спросом пользуется земли,
расположенные в городах области или около них.
Из их числа самые дорогостоящие участки с ценой порядка шести миллионов рублей за сотку
находятся по Рублевскому, Рублево-Успенскому, Успенскому, Новорижскому и Можайскому шоссе.
Так стоимость участков под ИЖС по Новорижскому шоссе на протяжении 50 км от МКАД
составляет 450 000 рублей за сотку. Это связано с удобным расположением шоссе и его относительно
малой загруженностью. Участки по Киевскому, Калужскому и Минскому шоссе продаются в общей
сложности по 300 000 рублей за сотку. Участки по Щелковскому, Ярославскому и Горьковскому
направлениям, пользующиеся наименьшим спросом, стоят примерно 150 000 рублей за сотку.
К числу направлений, имеющих хорошие перспективы, аналитики относят Каширское шоссе на
отрезке 15 - 60 километров от МКАД, Пятницкое и Ленинградское шоссе - 25 - 60 километров,
Новорижское шоссе - 35 - 85 километров,
Однако, несмотря на повышение спроса, статистика говорит о том, что докризисный уровень цен
на участки под ИЖС еще не достигнут. На первичном рынке средняя цена участка в Подмосковье
составляет 222 000 рублей, тогда как в 2009 году она равнялась 278 000 рублей.
Впрочем, экспертные данные сильно расходятся, поэтому общая картина состояния земельного
рынка области остается довольно туманной. Но, сопоставляя данные собранные различными
аналитическими компаниями, можно сделать вывод о сохранении тенденции к росту стоимости
участков на таких популярных направлениях, как Новорижское и Симферопольское шоссе, с
одновременным удалением этих участков за 60 км отметку от МКАД.
На рынке земли под коммерческую застройку сохраняется высокая ак тивность, что является
следствием начавшегося в прошлом году оживления в сегменте. При этом основные тенденции не
претерпели значительных изменений с осени прошлого года. География спроса и предложения
практически не изменилась. Наибольшим спросом пользуются участки в южной и северной частях
Подмосковья. Также интерес представляет западное направление (Минское, Можайское, Новорижское
шоссе), но доступных предложений в данный момент здесь практически нет. Наименее востребованы
участки восточного и юго-восточного направлений, ввиду сложной транспортной ситуации. Однако это
не распространяется, например, на тех, кто приобретает участки под строительство АЗС. У покупателей
по-прежнему востребованы участки на первой линии основных трасс. Критерий удаленности земельного
участка от МКАД меняется: так, если ранее запрашивались участки, расположенные до 10-15 км от
МКАД, то теперь покупатели готовы рассматривать земельные участки на расстоянии до 25 км.
Важнейшей характеристикой участка является степень его готовности к продаже. Земельные участки с
подведенными коммуникациями, осуществленным межеванием и переведенные из категории «земли
сельскохозяйственного назначенияª продаются значительно быстрее, их цена стабильно растет. Можно
говорить о развитии рынка земельных участков как инвестиционного продукта.
В московском регионе наблюдается сильная дифференциация стоимости земельных участков в
зависимости от направления и удаленности от МКАД. Наиболее дорогими направлениями
(за
исключением элитного рынка Рублево-Успенского шоссе) являются Новорижское и Минское шоссе.
Стоимость земельных участков, расположенных на этих направлениях, может превысить стоимость
аналогичных предложений на других направлениях в 1,5-2 раза. Если говорить о динамике, то в среднем
Отчет ʋ2/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости земельных участков
71
рост стоимости земельных участков несколько выше уровня инфляции - около 10-15% в год, за
исключением участков, расположенных в Москве и на новой присоединенной территории на юго-западе
от города. Однако изменение стоимости в значительной степени зависит от индивидуальных качеств
участков. Земельные участки, предназначенные для застройки объектами торгового назначения,
расположенные на первой линии федеральных трасс, в 2-3 раза дороже аналогичных предложений,
удаленных от основных магистралей, используемых, в частности, для строительства складских
площадей.
Таблица 17 Предложения по продаже земельных участков в Московской области
Стоимость
Стоимость 1
Площадь,
земельного
кв.м.земельно
№п/п
Текст объявления
Адрес
кв.м.
участка,
го участка,
руб.
руб.
Лот:, д25 Земельный участок в д.
Никифорово, Участок расположен на
первой линии трассы а-107 (Малое
Московское Бетонное кольцо), в 3 км
от Ленинградского шоссе. По
восточной стороне участка проходит
местная асфальтированная автодорога.
Рельеф землеотвода ровный.
Идеальное место под строительство
промышленно-складских объектов.
РФ, Московская
Назначение: для размещения
область,
производственных и
1
Солнечногорский
30 000
40 200 000
1 340
административных зданий, строений,
район, д.
сооружений и обслуживающих их
Никифорово
объектов, Категория: Земли
промышленности, энергетики,
транспорта, связи, радиовещания,
телевидения, информатики, земли для
обеспечения космической
деятельности, земли обороны,
безопасности и земли иного
специального назначения, возможна
продажа частей участка от 3 Га, до 22,
5 Га. +7 (903) 629-22-90
Продается участок 3,55 га,
рекреационные земли ( под
строительство гостиничного
РФ, Московская
комплекса, базы отдыха и т. д.)Земля в
область,
2
аренде на 49 лет (до
35 500
50 000 000
1 408
Солнечногорский
2062г.).Свидетельства о собственности
райо, п.Радищево
на 11 строений, более 3-х лет в
собств.Живописное место,
лес.Коммуникации. +7 929 943-42-99
Продажа. Земельный участок 4, 65 Га
в районе г. Зеленоград, в дер. Рузино,
Солнечногорского р-на, Пятницкое
шоссе 19 км от МКАД.
Земельный участок в аренде на 49 лет
(с 2007 г. ), промышленного
РФ, Московская
назначения под строительство
область,
3
складов.
46 500
69 750 000
1 500
Солнечногорский
Согласовано ТУ на электрическую
район, д.Рузино
мощность 630 кВА.
Возможно изменение статуса земли
под ИЖС.
Возможно деление участка на два 1,
65 Га + 3 Га
Стоимость 150 000 руб. за сотку +7
Отчет ʋ2/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости земельных участков
72
Стоимость
Стоимость 1
Площадь,
земельного
кв.м.земельно
№п/п
Текст объявления
Адрес
кв.м.
участка,
го участка,
руб.
руб.
916 472-72-16
родается участок, площадь участка
РФ, Московская
355 соток. Земли пром. назначения,
область,
4
водоснабжение, электроснабжение, газ
Солнечногорский
35 000
54 000 000
1 543
есть. Код 14034739
+7 495 225-25-25 ,
район,
+7 963 630-59-59
д.Шишовка
Продается участок в городе
Солнечногорске, на Центральной
улице, площадь участка 1 га.
РФ, Московская
Категория земли: Земли населенных
область,
пунктов
5
Солнечногорский
10 000
15 500 000
1 550
Для размещения объектов торговли,
район,
для размещения объектов
г.Солнечногорск
общественно-делового и гражданского
строительства (производственно-
торговый комплекс)
Рынок земельных участков Брянской области
Таблица 18 Предложения по продаже земельных участков в Брянской области
сельскохозяйственного назначения
Стоимость
Стоимость 1
Площадь,
земельного
№п/п
Текст объявления
Адрес
кв.м.земельного
кв.м.
участка,
участка, руб.
руб.
Продам вземелю сх 6 га. Необходимые
документы присутствуют. Нет
задолжностей по оплате налога и
обременений на участок. Бывшие
земли "Заветы Ильича". Земля
РФ, Брянская
ухоженная и обрабатывается каждый
область,
1
год, то есть деревьев и бурьяна нет (в
Выгоничский
60 000
14 000 000
233
данный момент засеяна озимой
район, возле
пшеницей). Свет и вода в шаговой
п.Скрябино
доступности, газ в деревне Выгоничи.
Асфальтированный доступ к участку ,
расстояние до федеральной трассы
Брянск-Гомель 800м. 89036894822
Земельный участок площадью 4,5 га ,
расположен вблизи п. Согласие, в 500
РФ, Брянская
метрах от ж. д. платформы Хмелево. На
область,
2
участке находится искусственный
Выгоничский
45 000
12 000 000
267
водоем с дамбой, площадью 2000 кв.м.
район, вблизи п.
и глубиной 2 метра.Земля в
Согласие
собственности. 89036894822
Продам земельный участок площадью
7 Га в Брянской области, Жирятинское
сельское поселение, х.Евтиховский
РФ, Брянская
Земля с/х назначения, разрешенное
область,
использование для ведения
3
Выгоничский
70 000
17 200 000
246
сельхозпроизводства. От г. Брянск 40
район, х.
км по трассе или 25 по прямой
Евтиховский
грунтовками.Газ по границе (в
прилегающем послении). ВЛЭП по
границе.Торг возможен.89036894822
Отчет ʋ2/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости земельных участков
73
Стоимость
Стоимость 1
Площадь,
земельного
№п/п
Текст объявления
Адрес
кв.м.земельного
кв.м.
участка,
участка, руб.
руб.
Продается участок с/н 8га,в 45 минутах
РФ, Брянская
от Брянска в Выгоничском районе
область,
4
п.Кокино,возможен перевод в ж/с; газ
80 000
20 000 000
250
Выгоничский
рядом,асфальт, река. Торг.Документы
район, п.Кокино
готовы. 89031945962
Продам участок 6,5 Га(ровный), Первая
линия от трассы около д.Лопушь
РФ, Брянская
Выгоничского района ,электричество
область,
5
65 000
15 000 000
231
рядом.Возможна санитарно-защитная
Выгоничский
зона 1 км. Документы на руках. В
район, д.Лопушь
собственности. 89031945962
Рынок земельных участков Ростовской области
Земельный участок - это часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь,
местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном
кадастре и документах государственной регистрации права на землю.
В соответствии с Земельным кодексом земли делят на 7 категорий: земли сельскохозяйственного
назначения, земли населенных пунктов, земли промышленности, земли особо охраняемых территории
(земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов, земли природоохранного значения, земли
рекреационного значения, земли историко-культурного назначения и особо ценные земли), земли
лесного фонда, земли водного фонда и земли запаса.
В соответствии с действующим законодательством из всех перечисленных выше видов
категорий возможна купля-продажа только земель поселений (городов, поселков, сел, деревень), земель
сельскохозяйственного назначения. Все остальное относиться к федеральной собственности и не
подлежит отчуждению (участки лесного фонда, земли обороны), либо изъято из оборота (водоохранные
зоны, заповедники и т.д.) Земли, предоставленные для размещения и развития города, поселков и
сельских поселений относятся к землям поселений.
Целью данного исследования является ценовой обзор рынка земельных участков г. Ростова-на-
Дону (земли населенных пунктов).
Ростов-на-Дону - крупнейший город на юге Российской Федерации; административный центр
Ростовской области, а также административный центр Южного федерального округа (с 13 мая 2000
года). Расположен на юго-востоке Восточно-Европейской равнины, на берегах реки Дон, в
46
километрах от места еѐ впадения в Азовское море, в 1092 километрах к югу от Москвы. Население
составляет более 1 млн. человек. Город является крупным административным, культурным, научно-
образовательным, промышленным центром и важнейшим транспортным узлом Юга России.
Специфика ценообразования в земельном сегменте обусловлена следующими факторами: рынок
земли, в отличие от рынка строений, ограничен и конечен. Дома можно построить, а земельная площадь
не размножается и не клонируется ни при каких обстоятельствах. Более того, последние события в виде
утверждения Генплана развития Ростова, обсуждения проектов создания Юго-Западной агломерации
и возможного объединения Ростова с Батайском, Чалтырем, Аксаем, развития инфраструктуры,
строительства двух новых мостов, переносе трассы и т.д. значительно влияют на рост цен на землю.
Рынок земли чутко реагирует на все эти обсуждения и изменения, даже слухи. Это подтверждается
спросом.
Рынок земельных участков Ростова на сегодняшний день не полностью прозрачен. Стоимость
земельных участков зависит от ряда субъективных факторов и от требований покупателя. Многие
крупные инвесторы стараются избегать сделок с прямой покупкой земли по причине того, что продавцы
на вторичном земельном рынке предпочитают скрывать реальную стоимость сделки во избежание
уплаты налогов. По этой причине некоторые крупные проекты строительства коммерческой
недвижимости, инвестируемые западными девелоперами, выполняются совместно с российским
партнером, который осуществляет все операции с землей.
Права на землю в Ростовской области оформляются либо путем аренды с максимальным сроком
на 49 лет, либо путем продажи в собственность. Множество площадок, предлагаемых сейчас на рынке,
находится на промежуточном этапе переоформления, что затрудняет оценку стоимости земли при
выкупе ее в собственность.
Отчет ʋ2/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости земельных участков
74
Реализация земельных участков осуществляется как непосредственно через куплю-продажу
(если они находятся на правах собственности), так и через приобретение строений, на них находящихся,
которые, как правило, не представляют ценности. Скрытым объектом приобретения здесь выступают
земельные участки. В этом случае земельные участки могут находиться как на правах пожизненно-
наследуемого владения, так и на правах бессрочного пользования или аренды.
По мере удаления от столицы Южного Федерального округа стоимость коммерческой
недвижимости и соответственно земельных участков снижается.
В аренду земельные участки преимущественно сдаются муниципальными образованиями. При
этом без проведения конкурса земельные участки предоставляются в аренду в случаях, установленных
законодательством РФ, в том числе организациям, учреждениям и предприятиям, выступающим
заказчиками по строительству объектов для государственных или муниципальных нужд, а также при
предоставлении земельного участка единственному заявителю. В случае приобретения права аренды на
аукционе, размер арендной платы определяется по итогам конкурсов
(аукционов). Начальный
(стартовый) размер арендной платы за пользование участком, определяется в соответствии с отчетом о
рыночной величине арендной платы, рассчитанной независимым оценщиком. Стоимость годовой
арендной платы в этом случае в основном зависит от местоположения земельного участка, его площади,
разрешѐнной застройки (этажность, назначение), срока аренды.
Основным классификационным признаком в структуре предложениях объектов недвижимости и
земельных участков, в том числе, является местоположение.
Классификация земельных участков по районам города, %
Как видно из диаграммы, наибольшее количество предложений сосредоточено в районе ЗЖМ
(49%), в районе Каменки (18%), в Чкаловском районе (14%). Наименьшее количество предложения
сосредоточено в районе Александровка, Центр, Нахичевань, Ленина/РИИЖТ и не превышает 4% от
общего числа предложений.
Диаграмма №2. Классификация земельных участков в зависимости от площади, %
Отчет ʋ2/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости земельных участков
75
В структуре предложения земельных участков в г. Ростове-на-Дону наибольший удельный вес
занимают участки, площадью менее 600 кв.м составляют 59%. Площадью 601 - 1 000 кв.м - 32%, 1 001
- 10 000 кв.м - 8%. Наименьшая доля в структуре земельных участков приходится на объекты более 10
001 кв. м - 1%.
На стоимость земельных участков оказывают влияние следующие ценообразующие факторы:
1.
местоположение участка;
2.
площадь участка;
3.
наличие/отсутствие коммуникаций;
4.
наличие и ширина фасада;
5.
рельеф участка;
6.
качество подъездных путей;
7.
форма участка;
8.
вид права (собственность/аренда).
Земельные участки, представленные в открытом доступе могут также быть классифицированы
по назначению. В городе основные группы
- это участки, предназначенные для коммерческого
использования и участки для индивидуального жилого строительства (ИЖС).
Классификация участков по назначению, %
Первая группа участков в основном представлена в центре города, однако есть предложения в
различных районах. Подобные участки могут быть использованы для строительства любого вида
недвижимости: офисной, торговой, складской и т.д. Стоимость подобных объектов в зависимости от
различных факторов составляет от 7 800 до 28 500 руб./кв. м.
Вторая группа участков представлена равномерно во всех районах города. Наиболее
насыщенными районами по предложению земельных участков ИЖС являются ЗЖМ, СЖМ, Чкаловский
и Каменка. В данных районах сосредоточено большое количество как старых, так и недавно
образованных дачных, садовых товариществ. В среднем стоимость 1 кв. м составляет от 2 700 до 11 000
руб. Однако стоимость может варьироваться в зависимости от близости к основной транспортной
магистрали, а соответственно и к остановкам общественного транспорта и социальной инфраструктуре,
наличия коммуникаций, качества подъездных путей (покрытие, ширина проезда) и прочих факторов.
Доля дачных и садовых участков составляет примерно 7-8% в группе ИЖС.
Отчет ʋ2/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости земельных участков
76
Средняя стоимость 1 кв. м земельного участка в зависимости от целевого назначения, руб.
В каждом районе города представлены земельные участки, как для коммерческого
использования, так и для индивидуального жилого строительства (ИЖС).
Ниже представлена диаграмма с распределением стоимости
1 кв. земельного участка в
зависимости от района города и целевого назначения.
Если говорить о средней стоимости земельного участка то, объекты, расположенные в Центре
имеют самую высокую стоимость - 19 673 руб./кв.м. Земельные участки, предлагаемые к продаже в
районе Ленина, РИИЖТ и Нахичевань, обойдутся чуть дешевле -10 450 руб./кв.м и 10 387 руб./кв.м, что
логично по причине примыкания данных районов к центру города (они также имеют престижный
статус). Чуть менее дешевым районом является район Сельмаш (9 644 руб./кв.м), ЗЖМ (8 314 руб./кв.м),
СЖМ (8 066 руб./кв.м). Наиболее дешевые объекты расположены в районе Военвед (5 998 руб./кв.м),
Чкаловский (5 887 руб./кв.м) и Александровка (5 829 руб./кв.м).
Средняя стоимость земельного участка в зависимости от района расположения и назначения,
руб. кв.м
Таблица 19 Предложения по продаже земельных участков в Ростовской области
сельскохозяйственного назначения
Стоимость 1
Стоимость
кв.м.
Площадь,
земельного
№п/п
Текст объявления
Адрес
земельного
кв.м.
участка,
участка,
руб.
руб.
Отчет ʋ2/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости земельных участков
77
Стоимость 1
Стоимость
кв.м.
Площадь,
земельного
№п/п
Текст объявления
Адрес
земельного
кв.м.
участка,
участка,
руб.
руб.
Ровный участок. В собственности, без
обременений. Быстрая продажа
РФ, Ростовская
Юстиция. Отличный вариант для
1
область, Азовский
88 000
15 000 000
170
ведения бизнеса.Торг. Рядом с деревней
район, д.Отрадовка
Отрадовка Азовского района.
89034019945
Земля с/х назначения 13 га. Из них 1,4
га любой вид деятельности. На
территории питьевая вода с Ейска, свет
РФ, Ростовская
рядом.
область, Азовский
2
130 000
18 500 000
142
Трасса Азов - Ейск. Поворот на
район,
Елизаветовку, первый участок с левой
х.Елизаветовка
стороны. Документы в
порядке.89094164443
Высочино. 7 га. Отличный ровный
участок.Недалеко от Азова.
РФ, Ростовская
3
Собственник. . Проведен через
область, Азовский
70 000
12 000 000
171
юстицию. Не аренда. Прямая продажа.
район, с.Высочино
Разумный торг.89034897667
Продам участок с/х назначения,
РФ, Ростовская
ухоженный , использовался в
область, Азовский
4
85 800
13 500 000
157
растениеводстве. 8,58 га Азовский р-он,
район,
Новомаргаритово 89034019945
х.Новомаргаритово
Продам участок 9,8 га в
РФ, Ростовская
п.Новониколаевка Азовского района
область, Азовский
5
Ростовкой области. 20 км от Ростова. В
98 000
18 000 000
184
район,
собственности, торг
п.Новониколаевка
возможен89034897667
Рынок земельных участков Краснодарского края
Край расположен в юго-западной части Северного Кавказа, 45-я параллель делит его примерно
на две равные части. На северо-востоке край граничит с Ростовской областью, на востоке - со
Ставропольским краем, на юге - с Абхазией. С северо-запада и юго-запада территория края омывается
Азовским и Черным морями. Общая протяженность границ края - 1 540 км, из них 800 км по суше и 740
км - по морю. Наибольшая протяженность края с севера на юг - 327 км и с запада на восток - 360 км.
Краснодарский край занимает площадь 76 тысяч квадратных километров и является самым южным
регионом России. В крае проживает свыше пяти миллионов человек, в том числе около 53 % - в городах
и 47 % - в сельской местности. Средняя плотность населения - 66,6 человека на 1 квадратный километр.
Благодаря превосходному географическому положению существует значительный спрос на
земельные учаски. Основную часть ее почвенного покрова составляют предкавказские карбонатные и
выщелоченные черноземы. Таманский полуостров занят каштановыми, западно - предкавказскими и
болотными почвами.
Общая земельная площадь Краснодарского края составляет 7,5 миллионов гектаров, из них
пашни - 3,9 млн. га. Это его основной пахотный фонд, отличающийся высоким плодородием.
Для исследования уровня цен на незастроенные земельные участки города Краснодара нами
были проанализированы предложения о продаже недвижимости в IV квартале 2016 года на открытом
конкурентном рынке города Краснодара.
Для статистического анализа цен нами использовалось пять показателей: среднее значение, мода,
медиана, минимальное и максимальное значение.
Медиана используется для описания совокупности данных, по крайней мере, для анализа
средней случайной величины. Медиана разделяет случайные величины совокупности на равные
половины. Для ее расчета значения ряда выстраиваются в числовом порядке. Если общее количество
значений нечетно, то медиана представляет среднюю величину ряда. Если общее количество значений
четно, то медиана является средним арифметическим двух средних величин ряда. После медианы и
среднего, мода представляет собой еще один параметр, который описывает типичную случайную
Отчет ʋ2/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости земельных участков
78
величину совокупности. Мода - это наиболее часто встречающаяся случайная величина или атрибут
совокупности.
В результате анализа предложений о продаже установлено, что самые дорогие участки в
настоящее время предлагаются на продажу из расчета более 1,5 млн. руб. за 1 сотку:
ЗИП - 2 631650 руб./1 сотка;
СБС - 2 250 000 руб./1 сотка;
Центр - 2 035 646 руб./1 сотка;
Старый Центр - 2 000 713 руб./1 сотка;
Аврора район - 1 901 278 руб./1 сотка;
Горогороды - 1 866 667 руб./1 сотка;
РМЗ - 1 830 128 руб./1 сотка;
СХИ - 1 823 486 руб./1 сотка;
Сити-Центр ТРК - 1 817 290 руб./1 сотка;
ФМР - 1 667 398 руб./1 сотка;
ХБК - 1 584 120 руб./1 сотка;
МЖК - 1 578 947 руб./1 сотка;
В диапазоне от 1,0 млн. до 1,5 млн. за 1 сотку выставляются на продажу незастроенные
земельные участки, расположенные в следующих районах города:
Горгаз - 1 447 368 руб./1 сотка;
40 лет Победы - 1 419 244 руб./1 сотка;
ЧМР - 1 226 405 руб./1 сотка;
ЮМР - 1 216 352 руб./1 сотка;
Тургеневский мост - 1 062 292 руб./1 сотка;
Табачка - 1 045 898 руб./1 сотка;
Поле чудес - 1 013 393 руб./1 сотка;
От 500,0 тыс. до 1000,0 тыс. руб. за 1 сотку предлагаются на продажу земельные объекты в таких
районах города, как:
Царское село - 960 000 руб./1 сотка;
Мосты - 942 063 руб./1 сотка;
Авиагородок - 9 км - 868 182 руб./1 сотка;
ТЭЦ - 827 997 руб./1 сотка;
КСК - 747 721 руб./1 сотка;
СМР - 739 909 руб./1 сотка;
Кубанская Набережная - 722 222 руб./1 сотка;
ККБ - 659 013 руб./1 сотка;
ПМР - 655 925 руб./1 сотка;
МХГ - 627 467 руб./1 сотка;
Красная Площадь ТРК - 597 480 руб./1 сотка;
КМР - 593 466 руб./1 сотка;
Солнечная-Агрохимическая - 575 000 руб./1 сотка;
ГМР - 568 892 руб./1 сотка;
Энка - Жуково - 565 308 руб./1 сотка;
Российская улица - 563 538 руб./1 сотка;
В диапазоне от 150 тыс. до 500 тыс. за 1 сотку выставляются
на
продажу
незастроенные
земельные участки, расположенные в следующих районах города:
ШМР - 484 545 руб./1 сотка;
Горхутор - 460 035 руб./1 сотка;
Северный пос. - 456 727 руб./1 сотка;
Немецкая деревня - 412 103 руб./1 сотка;
Средняя - Народная - 389 689 руб./1 сотка;
Колосистый - 380 476 руб./1 сотка;
Рубероидный - 373 149 руб./1 сотка;
Плодородный - 366 677 руб./1 сотка;
9-я Тихая - 331 295 руб./1 сотка;
Отчет ʋ2/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости земельных участков
79
Витаминкомбинат - 297 048 руб./1 сотка;
Аэропорт - 295 680 руб./1 сотка;
Лорис - 287 262 руб./1 сотка;
КНИИСХ - 277 500 руб./1 сотка;
Российский пос. - 261 929 руб./1 сотка;
Дружелюбный - 260 000 руб./1 сотка;
Новознаменский - 251 526 руб./1 сотка;
Дивный пос. - 242 615 руб./1 сотка;
Ростовское шоссе - 242 405 руб./1 сотка;
Дубинка - 230 556 руб./1 сотка;
Восточно-Кругликовская - 230 000 руб./1 сотка;
Старознаменский пос. - 222 421 руб./1 сотка;
Ленина х. - 220 187 руб./1 сотка;
Елизаветинская - 204 909 руб./1 сотка;
Знаменский - 202 623 руб./1 сотка;
Пригородный - 183 070 руб./1 сотка;
Березовый пос. - 182 854 руб./1 сотка;
Водники - 170 833 руб./1 сотка;
Индустриальный пос. - 164 272 руб./1 сотка;
Учхоз Кубань - 160 000 руб./1 сотка;
Самый низкий уровень цен на незастроенные
земельные
участки
оказался
в
таких районах
города, как:
Прогресс - 135 815 руб./1 сотка;
Старокорсунская - 131 705 руб./1 сотка;
Октябрьский пос. - 116 561 руб./1 сотка;
Лазурный пос. - 109 432 руб./1 сотка;
Копанской х. - 100 595 руб./1 сотка;
Район OZ - 98 000 руб./1 сотка;
Победитель пос. - 89 084 руб./1 сотка;
Черников х. - 62 772 руб./1 сотка;
Белозерный пос. - 57 132 руб./1 сотка;
Московская - 40 529 руб./1 сотка.
Причем больше всего предложений о продаже участков сосредоточено в следующих районах
Краснодара:
Центр - 8,0%
ФМР - 6,1%
Энка - Жуково - 5,4%
Ленина х. - 5,1%
Ростовское шоссе - 4,9%
Российская улица - 4,6%
ПМР - 4,4%
СМР - 4,0%
Старокорсунская - 3,4%
ЧМР - 3,3%
Индустриальный пос. - 3,3%
Российский пос. - 3,2%
Знаменский - 2,9%
Елизаветинская - 2,7%
Витаминкомбинат - 2,6%
Северный пос. - 2,4%
ККБ - 2,2%
КМР - 1,8%
Средняя - Народная - 1,7%
ГМР - 1,6%
Отчет ʋ2/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости земельных участков
80
МХГ - 1,5%
СХИ - 1,5%
9-я Тихая - 1,3%
Немецкая деревня - 1,3%
Аэропорт - 1,2%
ЮМР - 1,2%
40 лет Победы - 1,1%
Копанской х. - 1,1%
Новознаменский - 1,1%
Плодородный пос. - 1,1%
Красная Площадь ТРК - 1,0%
Старый Центр - 1,0%
Октябрьский пос. - 0,7%
Победитель пос. - 0,5%
Более подробная информация о стоимости 1 сотки земельных участков, расположенных в
вышеуказанных районах, представлена ниже:
Районы Краснодара
Минимальное
Максимальное
Мода
Медиана
40 лет Победы
150 000
5 750 000
1 583 333
1 158 750
9-я Тихая
1 000
1 093 750
199 000
210 000
Аэропорт
10 500
3 600 000
110 000
141 429
ГМР
22 500
2 133 333
700 000
380 000
ККБ
80 000
2 055 556
500 000
520 000
КМР
19 934
2 500 000
160 000 390 000
Красная Площадь ТРК
162 500
1 400 000
550 000
535 000
МХГ
320 000
1 800 000
450 000
450 000
ПМР
12 500
2 000 000
1 000 000
600 000
Отчет ʋ2/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости земельных участков
81
Районы Краснодара
Минимальное
Максимальное
Мода
Медиана
Российская улица
1 300
2 000 000
400 000
445 833
Ростовское шоссе
1 239
1 600 000
25 000
169 583
СМР
30 000 3 500 000
400 000
450 000
Средняя - Народная
170 000
812 500
375 000
400 000
Старый Центр
65 000
9 761 905
2 000 000
1 937 500
СХИ
840 000
3 506 098
2 666 667
1 766 667
ФМР
200 000
8 000 000
1 000 000
1 470 588
Центр
93 750
12 500 000
2 000 000
1 924 038
ЧМР
21 429
4 450 000
2 000 000
1 207 143
Энка - Жуково
36 364
4 100 000
312 500
477 778
ЮМР
7 519
2 550 000
760 000
1 200 000
Витаминкомбинат
81 250
800 000
200 000
200 000
Елизаветинская
24 833
750 000
50 000
88 571
Знаменский
20 000
400 000
150 000 181 667
Индустриальный пос.
6 977
3 500 000
100 000
112 500
Копанской х.
3 250
225 000
100 000
100 000
Новознаменский
45 000
530 000
200 000
214 286
Ленина х.
1 200
1 666 667
170 000
170 000
Немецкая деревня
175 000
900 000
237 500
362 500
Октябрьский пос.
2 500
1 000 000
2 500
69 167
Плодородный пос.
2 833
600 000
350 000
350 000
Победитель пос.
25 000
300 000
35 000
50 000
Российский пос.
69 444
1 900 000
250 000
225 000
Северный пос.
62 500
1 500 000
400 000
400 000
Старокорсунская
2 273 1 600 000
70 000
112 500
На прочие районы, по каждому из которых количество предложений в этом квартале не
превышало 30, приходится 10,6 %.
В целом, по городу, в настоящее время незастроенные земельные участки выставляются на
продажу, в среднем, за 743 564 руб. за 1 сотку. На стоимость земельных участков оказывает влияние ряд
факторов:
Местоположение участков и транспортная доступность;
Разрешенное использование земельных участков и категория земель;
Наличие центральных коммуникаций и возможность подключения к ним;
Площадь участков;
Наличие ограждения и прочих благоустройств.
Отчет ʋ2/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости земельных участков
82
За период с 2010 года по конец 2013 года показатель среднего значения цены 1 сотки уступал
показателю 1 квартала 2016 года. Среднее значение цены 1 сотки варьировалось в диапазоне 585 538
руб. - 677 373 руб. В 2014-2015 годах средняя цена 1 сотки составила 679 701 руб. - 735 477 руб. По
сравнению с предыдущим кварталом цена увеличилась на 2,5 %, что можно объяснить структурой
предложений и уровнем инфляции.
Период
Среднее значение цены 1
Разница к цене IV
Изменение цены из
сотки, руб.
кв.2016 г.
квартала в квартал
1 кв.10
633 825
-14,8%
х
2 кв.10
600 974
-19,2%
-5,2%
3 кв.10
623 521
-16,1%
3,8%
4 кв.10
661 983
-11,0%
6,2%
1 кв.11
610
493
-17,9%
-7,8%
2 кв.11
626
861
-15,7%
2,7%
3 кв.11
596
298
-19,8%
-4,9%
4 кв.11
585
538
-21,3%
-1,8%
1 кв.12
610
241
-17,9%
4,2%
2 кв.12
623
661
-16,1%
2,2%
3 кв.12
629
354
-15,4%
0,9%
4 кв.12
615
944
-17,2%
-2,1%
1 кв.13
655
322
-11,9%
6,4%
2 кв.13
662
804
-10,9%
1,1%
3 кв.13
677
373
-8,9%
2,2%
4 кв.13
659
893
-11,3%
-2,6%
1 кв.14
723
026
-2,8%
9,6%
2 кв.14
687
149
-7,6%
-5,0%
3 кв.14
719
846
-3,2%
4,8%
4 кв.14
735
477
-1,1%
2,2%
1 кв.15
703
619
-5,4%
-4,3%
2 кв.15
712
624
-4,2%
1,3%
3 кв.15
690
340
-7,2%
-3,1%
4 кв.15
679
701 -8,6%
-1,5%
1 кв.16
672
441
-9,6%
-1,1%
2 кв.16
659
925
-11,2%
-1,9%
3 кв.16
725
739
-2,4%
10,0%
4 кв.16
743
564
0,0%
2,5%
Отчет ʋ2/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости земельных участков
83
Количество предложений о продаже земельных участков в пригороде Краснодара достигло
показателя в 34,84 %, когда как в городе оно составило 65,16 % соответственно.
Среднее значение цены 1 сотки земельных участков Краснодара в зависимости от площади
составило:
Отчет ʋ2/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости земельных участков
84
Таблица 20 Предложения по продаже земельных участков в Краснодарском крае
сельскохозяйственного назначения
Стоимость
Стоимость 1
Площадь,
земельного
№п/п
Текст объявления
Адрес
кв.м.земельного
кв.м.
участка,
участка, руб.
руб.
Продается земельный участок 9га
РФ,
.МестонахождениеНаселенный пункт:
Краснодарский
Северский район, х.Свободный. Тип
край,
1
земли: сельскохозяйственного
90 000
35 000 000
389
Северский
назначения. Живописное место свет 500
район,
м от участка, возможно образование
х.Свободный
дачного кооператива. 89615116307
Продается земельный участок
сельскохозяйственного назначения,
площадью 8 Га, расположенный в
Северском районе, в районе х.
Свободного, 35 километров от
РФ,
Краснодара, 500 метров от Северской,
Краснодарский
300 метров от ФАД Кранодар-
край,
2
Новороссийск М-4, Рядом с участком
80 000
35 000 000
438
Северский
проходит газовая труба среднего
район,
давления с возможностью
х.Свободный
подключиться, а так же возле участка
имеется подстанция и есть возможность
сделать подстанцию от 500 КВ. Участок
обрабатывается! Рядом с участком
проходит черта поселения! 89615919922
Продаю земельный участок 1250 сотки
(12,5Га) хутор Рашпиль,Северского
района,рядом с Афипским.
РФ,
Сель хоз назначения и в промзоне. По
Краснодарский
участку проходят промышленная ЛЭП,
край,
3
сетевой газ, пром. канализация и
125 000
50 000 000
400
Северский
водопровод, на границе участка есть ж/д
район,
тупик.
х.Рашпиль
Активно развивающееся место для
среднего бизнеса.Общая площадь
участка около 12,5Га. 89615919922
Отчет ʋ2/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости земельных участков
85
Стоимость
Стоимость 1
Площадь,
земельного
№п/п
Текст объявления
Адрес
кв.м.земельного
кв.м.
участка,
участка, руб.
руб.
Продается 10 га в ст.Северской, при
РФ,
выезде со ст. Северская в сторону
Краснодарский
Новороссийска. Фасад на федеральную
край,
4
трассу 150 метров, документы
100 000
45 000 000
450
Северский
свидетельство о праве собственности на
район, ст.
физ. лицо готовы к продаже.
Северская
89673064075
Северский район, район станицы
РФ,
северской. Земельный участок 8 га
Краснодарский
сельхоз назначение. Находится около
край,
5
80 000
35 500 000
444
пруда, имеются подъезные дороги,
Северский
электричество, рядом с трассой. Торг.
район, ст.
89615116307
Северская
12.4. Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых
объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на
рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов
Выбор и описание ценообразующих факторов
На результат оценки рыночной (справедливой) стоимости объекта могут повлиять различные
факторы, которые можно разделить на имущественные и рыночные. К первой группе факторов
относятся имущественные права на землю. Наиболее распространенными правами, требующими
оценки, являются:
1. Оценка права собственности на земельный участок;
2. Оценка права аренды земли.
В настоящем отчете оценивается право общей долевой собственности и права аренды на
земельные участки.
Вторая группа факторов основана на следующих рыночных принципах оценки земли:
1.Принцип полезности. Рыночной стоимостью земли могут обладать лишь те участки земли,
которые будут полезны для пользователя;
2.На оценку стоимости участка земли влияет величина спроса и предложения, имеющаяся в
данный момент на земельном рынке. Известно, что предложение земли не может резко увеличиться при
росте цен на нее;
3.Принцип замещения. Оценка участка земли в денежном выражении не должна быть больше
величины возможных затрат на приобретение подобной недвижимости. Этот принцип лежит в основе
метода сравнительных продаж;
4. Принцип ожидания. На результат оценки стоимости участка земли влияет срок и возможность
получения дохода за конкретный временной период, если данный участок будет использован
максимально эффективно;
5. Рыночная оценка земли зависит от целевого назначения земли, разрешенного использования.
6. На оценку стоимости земли, как и другой недвижимости, оказывает влияние фактор
местоположения, подведенные коммуникации или перспектива их наличия
Для получения наиболее вероятной рыночной (справедливой) стоимости необходимо применять
меньшее количество корректировок по объектам-аналогам. То есть надо отбирать те аналоги, которые
более схожи по ценообразующим факторам с объектом оценки. На рынке достаточное количество
объектов-аналогов, схожих по следующим факторам с объектом оценки: качество прав (собственность),
условия финансирования (единовременный платеж), условия рынка (предложение на открытом рынке).
Трудность возникает при подборе аналогов по местоположению и физическим характеристикам, так как
каждый объект уникален по своим физическим характеристикам и местоположению.
Физические характеристики. При прочих равных условиях земли с ровным рельефом,
правильной формой, не заболоченные, более плодородные предлагаются на продажу по более высоким
ценам. Также на стоимость участка влияет его площадь. Согласно общему правилу рынка с ростом
масштаба объекта продажи стоимость единицы, в которой измеряется натуральная величина объекта
оценки, снижается. Данная зависимость обусловлена следующими причинами - чем больше площадь
участка, тем больше доля неиспользуемой части земельного участка в общем массиве земель,
единовременная сдача земельного участка, большей площади в аренду снижает риски арендатора в
Отчет ʋ2/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости земельных участков
86
связи с возможными потерями от недозагрузки помещений, недосбора арендной платы от одного или
нескольких арендаторов и т.п., а следовательно, и является менее доходной.
Местоположение. Относится к важнейшим факторам. Как правило, чем ближе земельный
участок к крупному населенному пункту, тем стоимость его дороже. Это объясняется тем, что
потенциальный покупатель или инвестор более заинтересован приобрести земельный участок ближе к
городу в личных целях, в целях перепродажи или сдачи в аренду.
Обобщая вышесказанное, можно выделить несколько основных ценообразующих факторов. Их
можно разделить на три группы:
1)
Финансово-правовые факторы: Вид сделки, дата сделки, условия финансирования, вид
передаваемых прав, разрешенное использование;
2)
Факторы местоположения участка на территории города: характеристика промзоны;
3)
Локальные факторы: возможность подключения коммуникаций, наличие удобных
подъездных путей, наличие Ж/Д ветки.
Ценообразующие факторы и диапазоны их значений
Ценообразующий фактор
Диапазоны значений факторов
Финансово-правовые
Вид сделки
[Продажа; Предложение]
Дата сделки
Дата продажи или предложения, характеризует срок, на
который отличается дата предложения аналога от даты оценки
Условия финансирования
В случае, если известно, что аналог был продан на условиях
рассрочки, неравноценного обмена или происходила сделка по
принуждению, то данный факт должен быть учтен с
соответствующей поправкой
Вид передаваемых прав
[Право собственности; Право аренды]
Разрешенное использование
В соответствии с утвержденными видами разрешенного
использования:
[1ВРИ, 2ВРИ, 3ВРИ, 4ВРИ, 5ВРИ, 6ВРИ, 7ВРИ, 8ВРИ, 9ВРИ,
10ВРИ, 11ВРИ, 12ВРИ, 13ВРИ, 17ВРИ]
Факторы местоположения участка на территории города
Характеристика местоположения
Расположение в городе
Локальные факторы
Возможность
подключения
[Газ;
Водоснабжение; Канализация; Теплоснабжение;
коммуникаций
Электроснабжение (выдел.мощность); Все коммуникации, Без
коммуникаций]
Наличие удобных подъездных путей
[Асфальтовая автодорога; Грунтовая автодорога; Отсутствует]
Инфраструктура
Транспортная доступность
Ниже приведено рыночное обоснование степени влияния каждого фактора:
Вид сделки
При использовании в качестве аналога цен предложения применяется понижающая поправка на
уторгование.
При использовании в качестве аналога цен предложения применяется понижающая поправка на
уторгование. Корректировка на торг составляет 10,2% и применяется на основе справочника под ред.
Лейфера Л. А., «Справочник оценщика недвижимости-2016ª. Том III «Земельные участкиª Нижний
Новгород, 2016г. стр.279
Дата сделки
В общем случае, с течением времени стоимость объекта недвижимости неуклонно растет.
Данное утверждение в наибольшей степени справедливо для жилых или коммерческих объектов
недвижимости с активным рынком. Динамику изменения цен на таких рынках можно наблюдать как по
данным аналитических исследований, так и материалам службы государственной статистики. Рынок же
земельных участков производственно-складского назначения проявляет крайне низкую активность, срок
экспозиции многих объектов превышает год. При этом, в течение этого срока цена предложения может
Отчет ʋ2/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости земельных участков
87
значительно снизиться. Таким образом, в течение года, предшествующего дате оценки не наблюдалось
резких колебаний цен на земельные участки производственно-складского назначения, поэтому влияние
фактора "дата сделки" в этот период отсутствует.
Условия финансирования
Условия финансирования отражают различия в цене, вызванные неодинаковым соотношением
собственных и заемных средств при совершении сделки. В подавляющем большинстве случаев объект
оценки не отличается по данному фактору от аналогов. При этом данный фактор не оказывает влияние
на стоимость. В тех редких случаях, когда применяются условия отличные от рыночных, расчет
поправки производится индивидуально.
Вид передаваемых прав
Земельные участки могут принадлежать как на праве аренды, так и на праве собственности. Во
первом случае, как правило, собственником земли является государство, а арендатор заключает
краткосрочный или долгосрочный договор аренды. Стоимость земельных участков, выставляемых на
продажу на праве аренды, как правило, ниже стоимости участков, выставляемых на продажу на праве
собственности.
Корректировка проводится в соответствии с тем, как отличаются переданные (передаваемые)
права на объекты недвижимости - объект оценки и аналоги. Учитывая, что и для объекта оценки
передаются право аренды, и для аналогов передаются право собственности, данная корректировка
применяется на основе опубликованные в книге Лейфера Л. А., «Справочник оценщика недвижимости-
2016ª. Том III «Земельные участкиª Нижний Новгород, 2016г. В странице 142-145 данного издания
указан доверительный интервал отношений цен земельных участков под индустриальную застройку,
передаваемых на праве краткосрочной и долгосрочной аренде.
Таблица 21
Корректировка на передаваемые имущественные права
Среднее
Доверительный
Расширенный
Наименование
значение
интервал
интервал
Отношение удельной цены земельных
участков под индустриальную застройку в
долгосрочной аренде к удельной цене
аналогичных участков в собственности
0,85
0,84
0,86
0,78
0,92
Отношение удельной цены земельных
участков под индустриальную застройку в
краткосрочной аренде (менее 10 лет) к
удельной цене аналогичных участков в
собственности
0,74
0,73
0,76
0,65
0,84
Разрешенное использование
На землях населенных пунктов законом установлено 17 видов разрешенного использования
земельных участков:
1. Земельные участки, предназначенные для размещения домов средне этажной и многоэтажной
жилой застройки (1ВРИ).
2. Земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в
том числе индивидуальной жилой застройки (2ВРИ).
3. Земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок (3ВРИ).
4.
Земельные участки, предназначенные для дачного строительства, садоводства и
огородничества (4ВРИ).
5. Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного
питания и бытового обслуживания (5ВРИ).
6. Земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц (6ВРИ).
7. Земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и
коммерческого назначения (7ВРИ).
8. Земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-
оздоровительного назначения (8ВРИ).
9. Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных
зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического,
продовольственного снабжения, сбыта и заготовок (9ВРИ).
10. Земельные участки, предназначенные для размещения электростанций, обслуживающих их
сооружений и объектов (10ВРИ).
Отчет ʋ2/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости земельных участков
88
11. Земельные участки, предназначенные для размещения портов, водных, железнодорожных
вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов (11ВРИ).
12. Земельные участки, занятые водными объектами, находящимися в обороте (12ВРИ).
13. Земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых, размещения
железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственно созданных внутренних водных путей,
причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов,
кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации, воздушных линий
электропередачи конструктивных элементов и сооружений, объектов, необходимых для эксплуатации,
содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений,
сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи; размещения наземных сооружений и
инфраструктуры спутниковой связи, объектов космической деятельности, военных объектов (13ВРИ).
14. Земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, городскими
лесами, скверами, парками, городскими садами (14ВРИ).
15. Земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования (15ВРИ).
16. Земельные участки улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков,
проездов, тупиков; земельные участки земель резерва; земельные участки, занятые водными объектами,
изъятыми из оборота или ограниченными в обороте в соответствии с законодательством Российской
Федерации; земельные участки под полосами отвода водоемов, каналов и коллекторов, набережные
(16ВРИ).
17. Земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов
образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта,
культуры, искусства, религии (17ВРИ).
Для 14-ти видов использования (1-13, 17) стоимость устанавливается исходя из сложившихся
рыночных цен. В пределах каждой группы видов разрешенного использования участков свой уровень
рыночных цен и на них воздействуют свои ценообразующие факторы. Поэтому при оценке
производственно-складских
земельных участков
крайне нежелательно применять аналоги,
относящиеся к другим группам видов разрешенного использования.
Землями промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения,
информатики, землями для обеспечения космической деятельности, землями обороны, безопасности и
землями иного специального назначения признаются земли, которые расположены за границами
населенных пунктов и используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и
(или) эксплуатации объектов промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания,
телевидения, информатики, объектов для обеспечения космической деятельности, объектов обороны и
безопасности, осуществления иных специальных задач и права на которые возникли у участников
земельных отношений по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, федеральными законами
и законами субъектов Российской Федерации. Земли промышленности и иного специального
назначения в зависимости от характера специальных задач, для решения которых они используются или
предназначены, подразделяются на:
1) земли промышленности;
2) земли энергетики;
3) земли транспорта;
4) земли связи, радиовещания, телевидения, информатики;
5) земли для обеспечения космической деятельности;
6) земли обороны и безопасности;
7) земли иного специального назначения.
Для 7-ти видов использования стоимость устанавливается исходя из сложившихся рыночных
цен.
Характеристика местоположения
Все объекты-аналоги имеют схожие характеристики локального местоположения, т.е. примерно
одинаково развитую инфраструктуру, расположены вблизи основных транспортных магистралей.
Корректировка на местоположение применяется на основе справочника под ред. Лейфера Л. А.,
«Справочник оценщика недвижимости-2016ª. Том III «Земельные участкиª Нижний Новгород, 2016г.
стр.86-89.
Таблица 22
Корректировка местонахождение в пределах города
Среднее
Доверительный
Расширенный
Наименование
значение
интервал
интервал
Культурно-исторический центр
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
Отчет ʋ2/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости земельных участков
89
Центры административных районов города
0,86
0,85
0,88
0,80
0,93
Спальные микрорайоны высотной застройки
0,79
0,78
0,81
0,72
0,87
Спальные микрорайоны среднеэтажной
застройки
0,76
0,74
0,78
0,69
0,84
Районы вокруг крупных промпредприятий
0,79
0,76
0,81
0,70
0,87
Районы крупных автомагистралей города
0,81
0,79
0,83
0,73
0,89
Возможность подключения коммуникаций
Все рассматриваемые зоны обеспечены всеми необходимыми городскими инженерными
коммуникациями, включая электричество подходящей мощности, газопровод подходящего давления,
водопровод, канализация/септик, теплоснабжение/котельные, телефон и пр. Поэтому все земельные
участки, предлагаемые к продаже на территории этих зон также могут быть к ним подключены.
Площадь
Корректировка на площадь применяется на основе справочника под ред. Лейфера Л. А.,
«Справочник оценщика недвижимости-2016ª. Том III «Земельные участкиª Нижний Новгород, 2016г.
стр.176-174.
Таблица 23
Корректировка на площадь
Диапазон площадей объекта оценки, га
Площадь, га
до 1
0,1-2,5
2,5-5
5-10
от 10
до 1
1,00
1,06
1,14
1,22
1,25
0,1-5
0,95
1,00
1,08
1,15
1,13
Объект
2,5-5
0,88
0,93
1,00
1,07
1,10
оценки
5-10
0,82
0,87
0,93
1,00
1,03
от 10
0,80
0,84
0,91
0,97
1,00
Источник: Лейфер Л.А «Справочник оценщика недвижимости-2016ª. Том III «Земельные участкиª Нижний
Новгород, 2016г. стр.176-174.
Инфраструктура
Объекты аналоги и объект оценки имеют развитую инфраструктуру. В г.Казань развитая
инфраструктура.
В таблице ниже сведены все описанные факторы стоимости и их влияние на стоимость объекта:
Таблица 24
Обоснование влияния каждого фактора
Ценообразующий фактор
Значения факторов
Степень влияния фактора
(значение фактора)
Финансово-правовые
Вид сделки
Продажа
0
Предложение
-10,2%
Дата сделки
Срок в месяцах
0% в пределах 12 месяцев до даты
оценки.
Условия финансирования
Рыночные
0%
Иные
Индивидуальный расчет
Вид передаваемых прав
Право собственности
0%
Право аренды
-15%-26%
Разрешенное использование
0% в рамках данной оценки
Факторы местоположения участка на территории города
Характеристика
Спальные
микрорайоны
высотной
0% в рамках данной оценки
Местоположения
застройки
Локальные факторы
Возможность
подключения
На границе участка
0% в рамках данной оценки
коммуникаций
Площадь
Индивидуальный расчет
Наличие удобных подъездных
Асфальтовая автодорога
0%
путей
Грунтовая автодорога
Отсутствует
Инфраструктура
Развитая
0%
Отчет ʋ2/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости земельных участков
90
12.5.Основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах,
необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем
продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и - продавцов, ликвидность, колебания
цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.
В данном разделе содержатся выводы относительно рынка недвижимости в сегментах,
необходимых для оценки объектов, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж,
емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке
оцениваемых объектов и другие выводы.
1.Динамика рынка. В целом на рынке земельных участков стоимость земельных участков
производственного назначения находятся на одном уровне по сравнению с началом года, цены
особых изменений не претерпели.
2. Объем продаж, емкость рынка. Данные об объеме продаж, емкости рынка, при проведении
настоящей оценки не исследовались по причине того, что указанные факторы влияют цены
опосредованно (практически отсутствует прямая связь устанавливаемая экспертным или расчетным
путем).
3. Спрос и предложение. Исходя из указанной динамики, можно дать следующие качественные
оценки соотношению спроса и предложения:
на рынке земельных участков под индустриальную застройку и сельскохозяйственного
назначения объем предложений не превышает спрос.
4. Мотивации покупателей и продавцов. Основной мотивацией участников сделки купли-
продажи недвижимости является максимизация собственной выгоды, проявляющаяся в некотором
снижении платежа (в результате торга) от первоначально ожидаемого продавцом.
5. Ликвидность рынка. В целом ликвидность рынка недвижимости в регионе может быть
оценена как средняя. Срок экспозиции объектов недвижимости на рынке оценивается в 3-5 месяцев.
13. Описание процесса оценки объекта оценки в части применения
подходов с приведением расчетов или обоснование отказа от
применения подходов к оценке объекта оценки
Процедура оценки включает в себя следующие 6 этапов:
- сбор информации об объекте оценки (натурный осмотр объекта и его окружения, сбор первичной
информации о составе, размерах — площади, объемах и эксплуатационных характеристиках недвижимости,
собеседование с представителями собственника (балансодержателя) объекта;
- изучение сделок и предложений на рынке подобных объектов для региона местоположения объекта оценки;
- анализ на наилучшее и оптимальное использование;
- использование традиционных подходов для определения стоимости объекта;
- согласование результатов и определение рыночной стоимости объекта;
- составление письменного отчета.
Основная задача первого этапа в процессе оценки — идентификация объекта оценки и соответствующих объекту
имущественных прав, согласование с заказчиком требуемого вида стоимости и даты, на которую будет
определена стоимость.
Расчет рыночной стоимости проводился с использованием трех обязательных подходов в оценке
затратного, доходного и сравнительного. Запрос и изучение технического паспорта на объект недвижимости,
определение, насколько данные представленного документа соответствуют фактическому состоянию объекта.
Информация, необходимая для оценки, включает в себя:
данные о юридическом положении объекта (титул, имущественные права и сервитут);
данные о состоянии земельного участка;
данные о сооружениях, входящих в состав недвижимости;
данные о районе расположения оцениваемого объекта и его непосредственном окружении,
отражающие его влияние на величину стоимости объекта. Выявление намерений относительно использования в
дальнейшем заключения о стоимости объекта и интересов различных сторон в оцениваемой собственности.
Второй этап в процессе оценки заключается в сборе и подтверждении той информации, на
которой будут основаны мнения и выводы о стоимости объекта: данные о состоянии рынка
недвижимости применительно к оцениваемому объекту
(сбор сведений о прошлых продажах и
предложениях по объектам, сопоставимым с объектом оценки, анализ арендных ставок и т.п.).
Отчет ʋ2/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости земельных участков
91
Третий этап в процессе оценки — определение наилучшего и наиболее эффективного использования объекта
оценки.
Четвертый этап является основным с точки зрения обоснования результатов о стоимости объекта, полученных
с применением в общем случае трех подходов к оценке.
Затратный подход основан на принципе, согласно которому осведомленный покупатель не заплатит цену
большую, чем цена воссоздания собственности, имеющей полезность, одинаковую с рассматриваемой
собственностью. Т.е. стоимость объекта сопоставима с затратами на приобретение по рыночной стоимости
земельного участка и строительство на нем аналогичного объекта с учетом накопленного износа. При этом оценщик
должен установить, какую стоимость он будет определять при определении стоимости улучшений земельного
участка — стоимость восстановления или стоимость замещения.
Затратный подход требует определения нескольких видов износа оцениваемого имущества: физического,
функционального и износа, полученного в результате будущего изменения внешнего воздействия или
экономического износа.
Сравнительный подход основан на принципе, согласно которому осведомленный покупатель не заплатит за
собственность больше, чем цена приобретения другой собственности, имеющей равную полезность.
Данный подход служит для оценки рыночной стоимости объекта, исходя из данных о
совершаемых на рынке сделках. При этом рассматриваются сопоставимые объекты собственности, которые
были проданы или, по крайней мере, предложены в продажу. Затем делаются поправки на различия, так
называемые корректировки, которые существуют между оцениваемым и сопоставимыми объектами.
Откорректированная цена позволяет определить наиболее вероятную цену продажи оцениваемого
объекта, как если бы он был предложен на открытом и конкурентном рынке.
В условиях "пассивного" рынка продаж некоторые выводы могут быть сделаны и из информации о ценах
предложения, которые характеризуют сам факт существования на рынке предложений подобных объектов.
Доходный подход позволяет определить стоимость приносящего доход имущества посредством учета
количества, качества и продолжительности получения тех выгод, которые данный объект будет приносить в
течение прогнозного периода времени его эксплуатации. В результате анализа ожидаемые от собственности
будущие поступления, а также доход от продажи объекта в конце прогнозного периода дисконтируются на
дату оценки в текущую стоимость. Доходный подход основывается на принципе ожидания, согласно
которому потенциальный покупатель делает вывод о стоимости собственности в зависимости от ожидаемой
отдачи, которая может быть получена в будущем от владения имуществом.
Пятый этап процесса оценки заключается в согласовании результатов, полученных при применении всех
уместных подходов к оценке. В условиях несовершенного рынка недвижимости используемые методы дают
различные результаты, хотя и опираются на данные одного и того же рынка, собранные и проанализирован-
ные с трех позиций: сравнительной, затратной и доходной. Различия обусловлены целым рядом факторов,
важнейшими из которых являются неравновесный характер спроса и предложения, неадекватная
информированность сторон рыночных сделок, неэффективное управление имуществом и т.д.
Окончательное заключение о стоимости основано на оценке адекватности использования того или
иного подхода оценки применительно к оцениваемому объекту с учетом его особенностей.
Шестой этап - составление отчета об оценке и представление его заказчику.
Обзор подходов
Определение рыночной стоимости недвижимости, подлежащей оценке, осуществляется с учетом всех
факторов, существенно влияющих как на рынок в целом, так и непосредственно на ценность
рассматриваемого объекта.
При проведении оценки рыночной стоимости права собственности рекомендуется использовать
положения Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков,
утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р
В соответствии с этими рекомендациями при оценке рыночной стоимости земельных участков
используются методы, базирующиеся на трех основных подходах.
сравнительный подход.
- метод сравнения продаж,
- метод выделения,
- метод распределения.
доходный подход;
- метод предполагаемого использования,
- метод капитализации земельной ренты,
- метод остатка.
Отчет ʋ2/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости земельных участков
92
затратный подход применяется в части расчета стоимости воспроизводства улучшений
земельного участка в методе остатка и методе выделения.
Затратный подход
Затратный подход основывается на принципе замещения, согласно которому предполагается, что никто
из рациональных покупателей не заплатит за данный объект больше той суммы, которую он может
затратить на строительство другого объекта с одинаковой полезностью.
Подход к оценке имущества с точки зрения затрат основан на предположении, что затраты на
строительство объекта (с учетом износа) в совокупности с рыночной стоимостью прав на земельный
участок, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения
стоимости недвижимости.
Стоимость объекта определяется разницей между стоимостью нового строительства
(стоимостью
воспроизводства или стоимостью замещения) и потерей стоимости за счет накопленного износа. При
этом в стоимость объекта должна быть включена не только прибыль подрядчика, входящая в сметную
стоимость объекта, но и прибыль заказчика (инвестора), называемая прибылью девелопера.
Общая модель затратного подхода при оценке недвижимости выглядит следующим образом:
РС = СЗ + Св/з × (1 - ИФИЗ)(1 - ИФУН)(1 - ИЭ),
где: РС - рыночная стоимость;
СЗ - стоимость прав на земельный участок;
Св/з - стоимость воспроизводства или замещения объекта недвижимости, без учета износа;
ИФИЗ - физический износ;
ИФУН - функциональный износ;
ИЭ - экономический (внешний) износ.
Сравнительный подход.
Сравнительный подход к оценке недвижимости предполагает, что ценность объекта
собственности определяется тем, за сколько он может быть продан при наличии достаточно
сформированного рынка. Другими словами, наиболее вероятной величиной стоимости оцениваемого
объекта может быть реальная цена продажи аналогичного объекта, зафиксированная рынком.
Сравнительный (рыночный) подход может быть реализован тремя методами:
Метод сравнения продаж
Метод относится к сравнительному подходу.
Метод применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или)
сооружениями (далее - застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых
зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - незастроенных земельных участков). Условие
применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися
аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками
допускается использование цен предложения (спроса).
Метод предполагает следующую последовательность действий:
определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами -
аналогами (далее - элементов сравнения);
определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога
от оцениваемого земельного участка;
определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих
характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их
отличия от оцениваемого земельного участка;
расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения
скорректированных цен аналогов.
К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение
которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики
сделок с земельными участками.
Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:
местоположение и окружение;
целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;
физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);
транспортная доступность;
инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним,
Отчет ʋ2/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости земельных участков
93
объекты социальной инфраструктуры и т.п.).
К характеристикам сделок с земельными участками, в том числе, относятся:
условия финансирования сделок с земельными участками (соотношение собственных и заемных
средств, условия предоставления заемных средств);
условия платежа при совершении сделок с земельными участками
(платеж денежными
средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т.п.);
обстоятельства совершения сделки с земельными участками
(был ли земельный участок
представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и
продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.);
изменение цен на земельные участки за период с даты заключения сделки с аналогом до даты
проведения оценки.
Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в
разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При
этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке
характеристик сделок с земельными участками.
Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут - быть определены как для цены
единицы измерения аналога (например, гектар, квадратный метр), так и для цены аналога в целом.
Корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении.
Величины корректировок цен, как правило, определяются следующими способами:
прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному
элементу сравнения, и определением на базе полученной таким образом информации корректировки по
данному элементу сравнения;
прямым попарным сопоставлением дохода двух аналогов, отличающихся друг от друга только
по одному элементу сравнения, и определения путем капитализации разницы в доходах корректировки
по данному элементу сравнения;
корреляционно-регрессионным анализом связи между изменением элемента сравнения и
изменением цен аналогов (цен единиц измерения аналогов) и определением уравнения связи между
значением элемента сравнения и величиной рыночной стоимости земельного участка;
определением затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому
аналог отличается от объекта оценки;
экспертным обоснованием корректировок цен аналогов.
В результате определения и внесения корректировок цены аналогов
(единицы измерения
аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий
скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым
проводится сравнение; значения корректировок.
Метод выделения
Метод использует принципы сравнительного и затратного подходов.
Метод применяется для оценки застроенных земельных участков.
Условия применения метода:
наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными
единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии
информации о ценах сделок допускается использование цен предложения спроса); соответствие
улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию. Метод предполагает
следующую последовательность действий:
определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости,
включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами;
определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога
от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих
характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя
оцениваемый земельный участок;
корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их
отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый
земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;
расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого
земельного участка;
Отчет ʋ2/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости земельных участков
94
расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной
стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок,
стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.
Метод распределения
Метод использует принципы сравнительного подхода.
Метод применяется для оценки застроенных земельных участков.
Условия применения метода:
наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными
единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии
информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);
наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости
единого объекта недвижимости;
соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию. Метод
предполагает следующую последовательность действий:
определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости,
включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами;
определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога
от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок; определение
по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов,
соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта
недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их
отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый
земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;
расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения рыночной
стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на
наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта
недвижимости.
Доходный подход
Доходный подход представляет собой совокупность приемов и методов, позволяющих оценить
стоимость объекта на основе его потенциальной способности приносить доход.
Применение доходного подхода заключается в расчете стоимости по формуле текущей стоимости
со следующими входными параметрами: наличный поток или поток прибыли, ассоциированный с
оцениваемыми активами, ставка дисконта, или ставка капитализации, соответствующая степени риска,
связанного с рассматриваемым наличным потоком, и остаточный экономический срок службы активов.
В рамках доходного подхода существует три основных метода оценки стоимости земельного
участка:
Метод капитализации земельной ренты
Метод использует принципы доходного подхода.
Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие
применения метода - возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;
определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты;
расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.
Метод остатка
Метод использует принципы доходного и затратного подходов.
Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие
применения метода
- возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями,
приносящими доход.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее
эффективному использованию оцениваемого земельного участка;
расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный
период времени на основе рыночных ставок арендной платы;
Отчет ʋ2/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости земельных участков
95
расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период
времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий
коэффициент капитализации доходов от улучшений;
расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого
объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода,
приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;
расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.
Метод допускает также следующую последовательность действий:
расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее
эффективному использованию оцениваемого земельного участка;
расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный
период времени на основе рыночных ставок арендной платы;
расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем капитализации чистого
операционного дохода за определенный период времени;
расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости
единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или замещения улучшений.
Метод предполагаемого использования
Метод использует принципы доходного и затратного подходов.
Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.
Условие применения метода
- возможность использования земельного участка способом,
приносящим доход.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования
земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования (например,
затрат на создание улучшений земельного участка или затрат на разделение земельного участка на
отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования);
определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного
использования земельного участка;
определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для
получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;
определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска
инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок;
расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов,
связанных с использованием земельного участка.
Основным принципом доходного подхода является принцип ожидания, так как рыночная
стоимость определяется как текущая в настоящее время стоимость прав на ожидаемые будущие выгоды.
Выбор методов для оценки
1. Из методов, основанных на сравнительном подходе, оценщик считает допустимым для
определения стоимости земельного участка в настоящем отчете использовать метод сравнения продаж,
поскольку использование сравнительного подхода требует наличия достаточного количества недавних
аналогичных продаж, согласно п. 22 ФСО-1 сравнительный подход применяется, когда существует
достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Из
методов, основанных на сравнительном подходе
(метод выделения, метод распределения, метод
сравнения продаж) может быть применим метод сравнения продаж, по следующим причинам:
Метод сравнения продаж
Согласно пункта 1 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости
земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р метод
сравнения продаж применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и
(или) сооружениями (далее - застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых
зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - незастроенных земельных участков). Условие
применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися
аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками
допускается использование цен предложения (спроса).
Применительно к настоящей оценке на период, сопоставимый с датой проведения оценки,
указанное условие выполняется. Сравнительный подход используется при определении рыночной
стоимости объекта оценки исходя из данных о недавно совершенных сделках с аналогичным объектом
или цены предложения по купле-продаже, оформленной в порядке публичной оферты (с учетом
Отчет ʋ2/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости земельных участков
96
модельного торга с продавцом). Данный подход базируется на принципе замещения, согласно которому
рациональный инвестор не заплатит за данный объект больше, чем стоимость доступного к покупке
аналогичного объекта, обладающего такой же полезностью, что и данный объект. В процессе настоящей
Оценки рыночная стоимость земельного участка может быть определена методом сравнения продаж, так
как имеется достоверная и достаточная информация о ценах предложения по продаже земельных
участков под сопоставимое использование.
Учитывая результаты проведенного анализа рынка (см. раздел — Отчѐта об оценке), учитывая
специфику оцениваемого земельного участка, оценщику представляется возможным определить
информацию о ценах предложений по продаже земельных участков, являющихся аналогами
оцениваемого, в результате чего представляется возможным применить метод сравнения продаж для
определения рыночной стоимости земельного участка в рамках настоящего Отчета.
Метод выделения
Согласно пункта
2 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной
стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N
568-р метод выделения применяется для оценки застроенных земельных участков. Условия применения
метода: наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными
единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии
информации о ценах сделок допускается использование цен предложения
(спроса); соответствие
улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию. Данный метод фактически
предлагает из стоимости единого объекта недвижимости
(земельного участка с имеющимися
улучшениями - зданиями и сооружениями) вычесть стоимость строительства улучшений с учетом
износа. Однако в случае наличия существенного внешнего (экономического) износа результаты метода
выделения могут оказаться совершенно непредсказуемыми.
Данный метод может хорошо подойти для участка со следующими характеристиками:
Участок застроен зданиями, относящимися к сегменту недвижимости с активным рынком. Т.е.
не затруднен расчет стоимости единого объекта недвижимости с позиций сравнительного либо
доходного подхода.
Участок используется наилучшим образом.
Участок, по отношению к построенным на нем зданиям, не является избыточным, т.е. на участке
больше ничего нельзя построить. В противном случае расчет еще более запутывается.
Желателен низкий физический износ зданий: в таком случае возможные искажения при оценке
стоимости воспроизводства зданий будут минимальны
Оценщик отмечает, что, учитывая результаты проведенного анализа рынка, учитывая специфику
оцениваемого земельного участка, учитывая тот факт, что оцениваемый земельный участок является
незастроенным, оценщику не представляется возможным определить информацию о ценах сделок с
едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в
себя оцениваемый земельный участок, оценщику не представляется возможным определить стоимость
замещения или стоимость воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка. Ввиду
вышесказанного, оценщиком не представляется возможным применить метод распределения для
определения рыночной стоимости земельного участка в рамках настоящего Отчета.
Метод распределения
Согласно пункта
3 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной
стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N
568-р метод распределения применяется для оценки застроенных земельных участков. Условия
применения метода: наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости,
аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок.
При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);
наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого
объекта недвижимости; соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному
использованию.
Оценщик отмечает, что, учитывая результаты проведенного анализа рынка, учитывая специфику
оцениваемого земельного участка, учитывая тот факт, что оцениваемый земельный участок является
незастроенным, оценщику не представляется возможным определить информацию о доле земельного
участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости, не представляется возможным
определить информацию о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому
объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. Ввиду вышесказанного,
Отчет ʋ2/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости земельных участков
97
оценщиком не представляется возможным применить метод распределения для определения рыночной
стоимости земельного участка в рамках настоящего Отчета
Поэтому в рамках сравнительного подхода оценщиком использован метод сравнения продаж.
2. Затратный подход в процессе данной оценки не используется, т.к. непосредственно как
самостоятельный подход к определению стоимости земельных участков он неприменим (Методические
рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением
Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р).
Поэтому в рамках затратного подхода ни один из методов оценщиком использован не будет.
3. Из методов, основанных на доходном подходе (метод капитализации земельной ренты, метод
предполагаемого использования, метод остатка), для оценки земельного участка, по мнению оценщика
ни один из методов применим быть не может
Метод капитализации земельной ренты
Метод опирается на расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком. Рента,
создаваемая земельным участком может быть выражена разве что в арендной плате за участок. В свою
очередь рынок аренды земельных участков практически отсутствует. Участки, конечно же, сдаются в
аренду, но арендодателем практически всегда выступает государство, а ставка аренды находится на
уровне ставки земельного налога.
Поэтому, в текущих рыночных условиях, когда арендные отношения между арендаторами и
частными собственниками земли вообще отсутствуют, метод капитализации земельной вряд ли может
дать сколь нибудь адекватные результаты.
Отметим, что данный метод является единственным общераспространенным методом,
полностью относящимся к доходному подходу
(является чистым методом доходного подхода).
Невозможность применения данного метода означает невозможность применения доходного подхода.
Учитывая результаты проведенного анализа рынка, учитывая, что в результате проведенного
анализа рынка, оценщику не представляется возможным определить земельную ренту от оцениваемого
земельного участка (доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке
земли) , учитывая, что аналогов для определения рыночной стоимости земельного участка в рамках
сравнительного подхода достаточно для определения рыночной стоимости земельного участка,
оценщиком было принято решение отказаться от применения метода капитализации земельной ренты
для определения рыночной стоимости земельного участка в рамках настоящего Отчета
Метод остатка
Метод предполагает капитализацию земельной ренты, которая рассчитывается как разность
между доходом, получаемым от единого объекта недвижимости и доходом, приходящимся на
улучшения (здания). Причем доход от единого объекта недвижимости опирается на существующие на
рынке ставки аренды, а доход, приходящийся на улучшения, рассчитывается как произведение
стоимости воспроизводства на коэффициент капитализации для улучшений
(это так называемый
требуемый доход на улучшения).
Учитывая результаты проведенного анализа рынка, учитывая, что в результате проведенного
анализа рынка, оценщику не представляется возможным определить стоимость воспроизводства или
замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого
земельного участка, рыночные ставки арендной платы для улучшений, учитывая, что аналогов для
определения рыночной стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода достаточно для
определения рыночной стоимости земельного участка, оценщиком было принято решение отказаться от
применения метода остатка для определения рыночной стоимости земельного участка в рамках
настоящего Отчета.
Метод предполагаемого использования
Условие применения метода
- возможность использования земельного участка способом,
приносящим доход. Метод также вполне можно назвать методом
«воздушных замковª: мы
предполагаем, что на участке будет возведено нечто приносящее доход. Капитализируем доход,
вычитаем стоимость строительства и вот она - земля.
Метод подходит для незастроенных участков.
Учитывая результаты проведенного анализа рынка учитывая, что в результате проведенного
анализа рынка, оценщику не представляется возможным определить сумму и структуру расходов,
необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее
Отчет ʋ2/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости земельных участков
98
эффективного использования, определить величину и структуру доходов от наиболее эффективного
использования земельного участка, определить величину и структуру операционных расходов,
необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка,
учитывая специфику оцениваемого земельного участка, учитывая, что аналогов для определения
рыночной стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода достаточно для определения
рыночной стоимости земельного участка, оценщиком было принято решение отказаться от применения
метода предполагаемого использования для определения рыночной стоимости земельного участка в
рамках настоящего Отчета.
Вывод
Проанализировав возможности применения известных методов оценки земли, мы остановились
на методе сравнения продаж, как единственно возможном применимом методе.
Таким образом, в настоящей оценке применятся только сравнительный подход.
Затратный подход (в чистом виде) не применяется для оценки участков, т.к. земля
- это
естественный, а не искусственно созданный объект. Для участка невозможно рассчитать затраты на его
создание.
Доходный подход неприменим поскольку (в частности, метод капитализации земельной ренты)
неприменим, поскольку отсутствуют рыночные данные об арендных ставках на землю. Основной
арендодатель земли - это государство, государственные ставки аренды не являются рыночными, а
рассчитываются нормативным путем.
Также мы пришли к выводу о невозможности применения «комбинированныхª методов,
сочетающих в себе элементы затратного и сравнительного (либо доходного) подходов, так как доходный
и затратный подходы не применяются в данной работе.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
Принцип наиболее эффективного использования (НЭИ) - является одним из основополагающих
принципов оценки недвижимости. Тот вариант использования, который обеспечит объекту наибольший
чистый доход в течение заданного периода времени, т.е. тот вариант использования, выбранный среди
разумных, возможных и законно альтернативных вариантов, который является физически возможным,
достаточно обоснованным и финансово осуществимым и приводит к наивысшей стоимости объекта, - и
является наилучшим.
Именно на этой предпосылке строятся все расчеты рыночной стоимости объекта недвижимости,
в предположении, что эффективный собственник будет использовать свое имущество в расчете на
наибольшую отдачу от владения им.
Чтобы ответить на вопрос, какую нишу рынка занимает тот или иной оцениваемый объект
недвижимости, необходимо проанализировать варианты его наиболее эффективного использования. При
определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование
объекта, при котором его стоимость будет наибольшей.
Заметим, что текущее использование оцениваемого объекта не всегда является наилучшим.
Возможен его переход на иной вид коммерческой деятельности.
Согласно принципу НЭИ использование объекта недвижимости должно отвечать четырем
условиям. Оно должно быть:
· законодательно разрешенным;
· физически осуществимым;
· финансово обоснованным;
· обеспечивающим наивысшую стоимость или доходность недвижимости.
По теории оценки, НЭИ должно быть определено для земельного участка как свободного
(незастроенного), так и для земельного участка с имеющимися на нем улучшениями.
Наиболее эффективное использование участка как свободного
Законодательно разрешенное использование
На возможные варианты использования земельного участка может повлиять наличие
ограничений и сервитутов (обременений).
По сведениям, предоставленным Заказчиком, на дату оценки, объект оценки не обременен,
ареста и залога не зарегистрировано. Следовательно, законодательных ограничений на использование
земельного участка нет.
Физически осуществимые варианты использования
Отчет ʋ2/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости земельных участков
99
Учитывая местоположение и состояние рассматриваемого земельного участка, можно сделать
вывод о его возможном использовании, которому соответствуют местоположение, физические,
грунтовые и ландшафтные особенности участков, наличие коммуникаций или возможность их
прокладки. Грунтовые условия удовлетворяют требованиям при капитальном строительстве. Таким
образом, физические характеристики не накладывают ограничений на возможное использование
участка. Таким образом, существующее использование является единственным физически
осуществимым вариантом использования.
Финансово обоснованный вариант использования, обеспечивающий наивысшую стоимость или
доходность недвижимости
Оцениваемый объект, располагаясь на земельном участке, не уменьшает стоимость земли, что
позволяет считать данный вариант использования финансово обоснованным и обеспечивающим
наивысшую стоимость или доходность недвижимости.
Заключение
После проведенного анализа Оценщик пришел к выводу, что наилучшим использованием
земельного участка как свободного является его существующее использование.
14. Расчет рыночной стоимости сравнительным подходом
Подход сопоставимых продаж определяет рыночную стоимость объекта на основе анализа
недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые схожи с оцениваемым по размеру,
доходу, который они производят, и использованию.
Любое отличие условий продаж и сравнимого объекта от типичных рыночных условий на дату
оценки должно быть учтено при анализе. Поэтому существенным ограничительным фактором
применения метода сравнения продаж является достоверность используемой информации.
Сравнительный подход к оценке имущества предполагает, что ценность объектов собственности
определяется тем, за сколько они могут быть проданы при наличии достаточно сформированного
рынка. Другими словами, наиболее вероятной величиной стоимости оцениваемого объекта
недвижимости может быть реальная цена продажи аналогичного объекта, зафиксированная рынком.
Сравнительный (рыночный подход) может быть реализован двумя методами:
методом сравнения продаж;
методом валового рентного мультипликатора.
Метод сравнения продаж основан на сопоставлении и анализе информации по продаже объектов
недвижимости аналогичной полезности, как правило, за последние 3-6 месяцев. Под полезностью
понимается совокупность характеристик объекта, определяющих назначение, возможность и способы
его использования, а также размеры и сроки получаемого в результате такого использования дохода.
Данный метод является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и
достоверной информации. Он подразумевает изучение рынка, выбор листингов
(предложения на
продажу) по объектам недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом и
внесение соответствующих корректировок для приведения стоимости объектов аналогов к
оцениваемому объекту. Цены на объекты-аналоги затем корректируются в соответствии с тем, как и
насколько отличаются параметры аналогов от соответствующих параметров объекта оценки.
Для анализа сделок, произведенных с объектами, сопоставимыми с оцениваемым, необходимо выявить
сегмент рынка, для которого эти объекты типичны.
Сегментирование рынка - процесс разбиения рынка на сегменты (секторы), аналогичные по следующим
параметрам:
Назначению использования объекта;
Качеству объекта;
Передаваемым юридическим правам и ограничениям;
Инвестиционной мотивации;
Путям финансирования и т.д.
14.1.Выбор объектов-аналогов
При применении подхода сравнительного анализа продаж мы провели исследование рынка,
чтобы найти недавно выставленные предложения по продаже земельных участков. Исследование рынка
проводилось с использованием средств массовой информации, специализированных сайтов сети
Отчет ʋ2/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости земельных участков
100
Интернет и информации ведущих агентств недвижимости. По результатам проведѐнного исследования
на дату оценки была сделана выборка предложений на продажу объектов, сопоставимых с
оцениваемыми объектами недвижимости. Информационной базой проведенных расчетов являются
данные агентов недвижимости, опубликованные в интернете www.avito.ru. Источники информации
приведены в Приложении.
В связи с отсутствием на рынке предложений по покупке земельных участков категории земли
промышленности, населѐнных пунктов и земли сельскохозяйственного назначения используем
сравнительный подход по предложениям о продаже земельных участков.
Выбор объектов-аналогов проводится, исходя из прав собственности на объекты сравнения, с
близкими сроками продаж, с расположением объектов в близлежащем месте.
14.2. Сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем
элементам сравнения
В оценочной практике принято выделять следующие основные элементы сравнения, которые
должны анализироваться в обязательном порядке: права собственности на недвижимость, условия
финансирования, условия продажи, состояние рынка, местоположение, физические характеристики,
экономические характеристики, характер использования, компоненты, не связанные с недвижимостью.
Для реализации сравнительного подхода был выбран ряд объектов аналогов, наиболее схожие с
объектом оценки.
К характеристикам сделок относятся:
- условия финансирования сделок (соотношение собственных и заемных средств, условия
предоставления заемных средств);
- условия платежа при совершении сделок (платеж денежными средствами, расчет векселями,
взаимозачеты, бартер и т.п.);
Насколько стало известно оценщику из привлеченных источников информации, см. список объектов-
аналогов, все исследованные аналоги реализованы (предлагаются) на типичных условиях современного
рынка недвижимости: на собственные средства, расчет деньгами, публичная оферта. Поэтому данные
характеристики сделок не являются элементами сравнения в данном отчете.
Существенными факторами стоимости (элементами сравнения) для объекта оценки являются:
- местоположение и окружение: Единиц сравнения для такого элемента сравнения, как место
расположения и окружение, не существует, сложно также выражать эти характеристики в баллах,
поскольку при этом вносится значительная доля субъективизма. Поэтому важно подобрать аналоги,
расположенные в сходных территориях и окружении, для чего нужно хорошо знать город и провести
тщательный анализ.
Все аналоги выбраны в данных районах, которые в целом однородны по составу объектов, либо
в аналогичной этой зоне территории, и потому с высокой степенью достоверности можно считать, что
их место расположения мало отличается от места расположения объекта оценки.
- целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц: насколько известно
Оценщику, прав третьих лиц на объекты оценки и все проанализированные аналоги не имелось. Что
касается назначения, то все отобранные объекты исследуемой части могут использоваться как земли
промышленности и сельскохозяйственного назначения. То же самое можно сказать и про объект
оценки, поэтому поправок на назначение или разрешенное использование не требуется;
- физические характеристики ( площадь и др.) -Поправка на площадь вносилась самой
методикой расчета стоимости в расчете на 1 квадратный метр - единица сравнения - квадратный метр.
- инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним,
объекты социальной инфраструктуры и т.п.): оценщиком специально подобраны аналоги с одинаковой
обеспеченностью инфраструктурой.
Таблица 25 Предложения по продаже земельных участков в Волгоградской
области земель промышленности
Стоимость
Стоимость
1 кв.м.
Площадь,
№п/п
Текст объявления
Адрес
земельного
земельного
кв.м.
участка, руб.
участка,
руб.
Отчет ʋ2/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости земельных участков
101
Стоимость
Стоимость
1 кв.м.
Площадь,
№п/п
Текст объявления
Адрес
земельного
земельного
кв.м.
участка, руб.
участка,
руб.
Участок 3 га в собственности, расположены
вдоль московской трассы рядом с постом
РФ,
ГИБДД на 17-м километре. Спроектирован
Волгоградская
1
и одобрен съезд на участки с трассы.
30 000
35 000 000
1 167
область,
Назначение - под многофункциональный
пгт.Городище
комплекс. Возможна продажа по
отдельности. 89053965688
Городищенский р-н, п. Самофаловка,
Грачевское с/п. Рядом трасса Волгоград-
Москва, по трассе "М-6" в сторону
РФ,
Волгограда, сразу за поворотом на
Волгоградская
Самофаловку, 6,5 га. Разрешенное
область,
использование: для строительства сервиса
2
Городищенски
65 000
71 700 000
1 103
грузовых автомобилей, Категория земель:
й р-н, п.
земли поселений, по границе участка: газ,
Самофаловка,
электричество, водопровод рядом, по
Грачевское с/п
соседству заправочная станция, автомойка
для грузовиков. В собственности,
документы все в порядке.89053965688
Продам земельный участок 8,84 га.
Участки в собственности, расположены
вдоль московской трассы рядом с постом
РФ,
ГИБДД на 17-м километре. Спроектирован
Волгоградская
3
и одобрен съезд на участки с трассы,
88 400
107 000 000
1 210
область, рядом
электричество рядом с участком.
пгт.Городище
Назначение - под многофункциональный
комплекс. Возможна продажа по
отдельности.89064051881
РФ,
Волгоградская
Продажа земельного участка, р.п.
область,
Городище, земли населенных пунктов - для
пгт.Городище,
4
строительства производственной базы,
ориентир ул.
48 712
60 000 000
1 232
ориентир ул. Гидротехническая и ул.
Гидротехничес
Лесомелиоративная. 89064051881
кая и ул.
Лесомелиорати
вная
Таблица 26 Предложения по продаже земельных участков в Волгоградской
области земель промышленности
Права на
Категория
№
Дата
Коммуни-
земельный
земельных
Назначение
Источник информации
п/п
продажи
кации
участок
участков
земли
коммерческое
of-town/lands/uchastok-300-sotok-
1
фев 17
Собств.
населенных
рядом
строительство
volgograd-sobstvennost-zemli-
пунктов
advert624466023.html
земли
коммерческое
of-town/lands/uchastok-650-sotok-
2
фев 17
Собств.
населенных
рядом
строительство
volgograd-zemli-naselennyh-
пунктов
advert624466065.html
земли
коммерческое
of-town/lands/uchastok-884-sotok-
3
фев 17
Собств.
населенных
рядом
строительство
sobstvennost-zemli-naselennyh-
пунктов
advert626454716.html
Отчет ʋ2/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости земельных участков
102
земли
коммерческое
of-town/lands/uchastok-487-sotok-
4
фев 17
Собств.
населенных
рядом
строительство
sobstvennost-zemli-naselennyh-
пунктов
advert626454721.html
Таблица 27 Предложения по продаже земельных участков в Воронежской области
земель промышленности
Стоимость
Стоимость
1 кв.м.
№п
Площадь,
земельного
Текст объявления
Адрес
земельного
/п
кв.м.
участка,
участка,
руб.
руб.
Продается участок 5 га в Воронежской обл.
Рамонь. Участок примыкает к магистрали М-4
(200 м.) Собственность, земли
РФ,
промышленного назначения.Разрешенный
Воронежская
1
съезд с магистрали М-4 по дороге на поселок
область,на
50 000
100 000 000
2 000
Медовка.От Воронежа 10 км.в направлении на
красной линии
Москву левая сторона.Рядом разрешенный
на трассе М-4
разворот на М-4 на Воронеж и Москву.
89036541846
Продается земельный участок по трассе М-4,
"Дон". Общая площадь 2 га. Участок
РФ,
расположен вдоль трассы по фасаду 700
Воронежская
метров. Собственность.Земли-
область, по
2
промышленности. Под строительство ТРЦ,
20 000
40 000 000
2 000
трассе М-4 до
логистического центра, склады,автостоянку и
Рамонского
другое.Другие варианты. Возможна продажа
поворота
от 1 га. Стоимость 1га-20 000 000 рублей.
89036541846
Продается отличный участок промназначения
на 1 линии федеральной трасы М4-ДОН
вблизи поселка Комсомольский Рамонского
района Воронежской области:
Характеристики:
- Общая площадь: 3,33 Га
- Категория земель: Земли промышленности
- Разрешенное использование: Для
строительства производственно-складского
РФ,
комплекса
Воронежская
- 27 км от Воронежа;
область, по
3
33 300
58 500 000
1 757
- 500 км от Москвы;
трассе М-4
- По границе участка проходит
п.Комсомольск
второстепенная дорога на п.Комсомольский,
ий
что дает возможность организации
заезда/выезда на земельный участок с трассы
М4-ДОН;
- Напротив участка имеется разворот в обе
стороны по трассе М4-ДОН;
- Рельеф ровный, участок правильной формы,
свободный от деревьев и
кустарников;89065803466
РФ,
Воронежская область, Рамонский р-н, 484
Воронежская
км+860м (лево) автомагистрали М-4 "Дон-1",
область, 484
4
20 000
40 000 000
2 000
2 Га, для строительства производственно-
км+860м (лево)
технической базы;
автомагистрали
Собственность.89065803466
М-4 "Дон-1"
Рамонский район, пос.Князево, до Воронежа
РФ,
45 км., земельный участок 2,54 га., земли
Воронежская
5
25 400
43 000 000
1 693
промназначения, 1 линия, по трассе М-4 ДОН
область, по
, есть съезд с трассы. Под склады. Участок
трассе М-4
Отчет ʋ2/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости земельных участков
103
Стоимость
Стоимость
1 кв.м.
№п
Площадь,
земельного
Текст объявления
Адрес
земельного
/п
кв.м.
участка,
участка,
руб.
руб.
правильной формы, нет на нем деревьев и
пос.Князево
кустарников. Документы оформлены.
Покажем в любое время.
Срочно!!!89065803466
Таблица 28 Предложения по продаже земельных участков в Воронежской области
земель промышленности
Права на
Категория
№
Дата
Коммуни-
Источник
земельный
земельных
Назначение
п/п
продажи
кации
информации
участок
участков
estate/out-of-
под придорожный
земли
town/lands/uchastok-500-
1
фев 17
Собств.
сервис, торговое,
рядом
промышленности
sotok-voronezh-
производственное
sobstvennost-
advert624591640.html
строительство ТРЦ,
estate/out-of-
логистического
земли
town/lands/uchastok-200-
2
фев 17
Собств.
центра,
рядом
промышленности
sotok-voronezh-
склады,автостоянку
sobstvennost-
и другое
advert624591655.html
под строительство,
estate/out-of-
земли
заводов,
town/lands/uchastok-333-
3
фев 17
Собств.
рядом
промышленности
логистических
sotok-voronezh-
центров.
sobstvennost-
advert625529138.html
estate/out-of-
земли
промышленно-
town/lands/uchastok-200-
4
фев 17
Собств.
рядом
промышленности
складское
sotok-voronezh-
sobstvennost-
advert625529144.html
estate/out-of-
земли
придорожный
town/lands/uchastok-254-
5
фев 17
Собств.
населенных
сервис, торговое,
рядом
sotok-voronezh-
пунктов
производственное
sobstvennost-
advert625529154.html
Таблица 29
Предложения по продаже земельных участков в Пермском крае , в
пригороде г.Краснокамска земель промышленности
Стоимость
Стоимость 1
Площадь,
земельного
кв.м.
№п/п
Текст объявления
Адрес
кв.м.
участка,
земельного
руб.
участка, руб.
Земельный участок 2,32 га огороженный в
Краснокамском районе, с.Мысы, рядом
РФ, Пермский
асфальтированная дорога. Разрешенное
край,
использование : промышленная площадка,
23 200
73 100 000
3 151
Краснокамский
сервисы. Возможен аренда с правом
район, с.Мысы,
выкупа, рассрочка, обмен на
1
недвижимость. Торг. 89637758501
Отчет ʋ2/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости земельных участков
104
Стоимость
Стоимость 1
Площадь,
земельного
кв.м.
№п/п
Текст объявления
Адрес
кв.м.
участка,
земельного
руб.
участка, руб.
Земельный участок 1,89 Га в собственности
по трассе Западный обход 7 км. от Перьми,
РФ, Пермский
фасад вдоль дороги 440 м, удобный
край,
подъезд автотранспорта, свет около
Краснокамский
участка, газопровод проходит через
18 900
60 000 000
3 175
район, трасса
дорогу, возможно использовать под
Западный
строительство базы, складов, стоянки
обход
грузовых автомобилей, оптовой базы и
2
т.п.89637758501
Земли промышленности, вдоль
РФ, Пермский
федеральной трассы. 1,25 га
край,
12 500
40 000 000
3 200
Собственность. Под АЗС, АГЗС, кафе
Краснокамск
89645264645
3
Продам земельный участок
РФ, Пермский
промышленного назначения 2 га, 3 км. от
край,
г.Краснокамска, по трассе, в
20 000
70 400 000
3 520
Краснокамск,
собственности. Удобные подъездные пути.
черта города
89645264645
4
Земельный участок 4,0 га, расположенный
в Краснокамском районе Никитино 20 км
от г.Пермь,
Категория земель-земли
промышленности,энергетики,транспорта,св
язи,радиовещания и иного специального
назначения, разрешенное использование -
для личного подсобного хозяйства, для
РФ, Пермский
переработки промышленных и
край,
хозяйственных отходов.
Краснокамский
40 000
115 000 000
2 875
Коммуникации-электричество на границе
район,
участка, основной заезд с трассы, грунтовая
п.Никитино
дорога к участку.
Юридический статус-собственность.
Идеально подходит для размещения
складских и производственных объектов,
переработки и сортировки отходов.
Возможна аренда и продажа частями.
5
89645264645
Таблица 30 Предложения по продаже земельных участков в Пермском крае , в
пригороде г.Краснокамска земель промышленности
Права на
Категория
№
Дата
Коммуни-
земельный
земельных
Назначение
Источник информации
п/п
продажи
кации
участок
участков
estate/out-of-
придорожный
земли
town/lands/uchastok-232-
1
фев 17
Собств.
сервис, торговое,
рядом
промышленности
sotok-perm-sobstvennost-
производственное
promyshlennye-
advert626280650.html
Отчет ʋ2/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости земельных участков
105
Права на
Категория
№
Дата
Коммуни-
земельный
земельных
Назначение
Источник информации
п/п
продажи
кации
участок
участков
estate/out-of-
придорожный
земли
town/lands/uchastok-189-
2
фев 17
Собств.
сервис, торговое,
рядом
промышленности
sotok-perm-sobstvennost-
производственное
promyshlennye-
advert626280659.html
estate/out-of-
придорожный
земли
town/lands/uchastok-125-
3
фев 17
Собств.
сервис, торговое,
рядом
промышленности
sotok-perm-sobstvennost-
производственное
promyshlennye-
advert624591797.html
estate/out-of-
придорожный
земли
town/lands/uchastok-200-
4
фев 17
Собств.
сервис, торговое,
рядом
промышленности
sotok-perm-sobstvennost-
производственное
promyshlennye-
advert624592031.html
estate/out-of-
придорожный
земли
town/lands/uchastok-400-
5
фев 17
Собств.
сервис, торговое,
рядом
промышленности
sotok-perm-sobstvennost-
производственное
promyshlennye-
advert624592044.html
Таблица 31
Предложения по продаже земельных участков в Смоленской области
земель промышленности
Стоимость
Стоимость 1
Площадь,
земельного
№п/п
Текст объявления
Адрес
кв.м.земельного
кв.м.
участка,
участка, руб.
руб.
Продажа земельного участка
промышленного назначения 32 320 кв.
м., Смоленская обл., с.п. Дивасовское,
в районе д.Прудины. 380 км. от
МКАД, 15 км от центра Смоленска.
Участок вытянутой формы,
расположен прямо по границе трассы
М-1 Москва-Минск (длина вдоль
трассы 800 м.). Рельеф участка
ровный.
Категория земель: земли
РФ, Смоленская
промышленности, энергетики,
область,
1
32 320
90 000 000
2 785
транспорта, связи, радиовещания,
Смоленский
телевидения, информатики, земли для
район, д.Прудины
обеспечения космической
деятельности, земли обороны,
безопасности и земли иного
специального назначения.
Разрешенного использования как
такового нет, в свидетельстве - для
строительства и эксплуатации
производственно-промышленного
комплекса (планировалась постройка
гостиницы, кафе и грузового
Отчет ʋ2/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости земельных участков
106
Стоимость
Стоимость 1
Площадь,
земельного
№п/п
Текст объявления
Адрес
кв.м.земельного
кв.м.
участка,
участка, руб.
руб.
автосервиса).
Электричество по границе, возможно
подключение до 6 МВт.
Участок в собственности,
обременений и залогов нет.
Разумный, аргументированный торг
возможен и приветствуется.
. 89065160303
Предлагается участок промышленного
назначения площадью 2,4 Га ,
расположенный в активно
застраиваемом массиве поселка
Быльники.(район Печерска, поста
РФ, Смоленская
Гибдд) Участок экономически
область,
2
24 000
70 000 000
2 917
выгодно расположен.В
Смоленский
непосредственной близости
район, п.Быльники
автомагистраль Москва-Минск (М1).
Колоссальный автомобильный трафик.
Коммуникации по границе участка.
89065160303
Продам участок на трассе М1 на 377
РФ, Смоленская
км. по левой стороне с узаконенным
область,
съездом, отлично просматривается с
Смоленский
3
трассы,расположен на горке. Под
38 000
86 500 000
2 276
район, на трассе
логистический комплекс или
М1 на 377 км. по
придорожный сервис. Документы
левой стороне
готовы. . 89605912097
Предлагается к продаже земельный
участок площадью 2,7 Га
расположенный в первой линии
трассы Москва-Минск(М1) на
пересечении заезда в д.Быльники (1 км
РФ, Смоленская
от поста ГАИ). Участок в
область,
4
собственности физлица, категория:
33 000
90 000 000
2 727
Смоленский
земли промышленности, разрешенный
район, п.Быльники
вид: под придорожный сервис, заезд с
М1, участок практически ровный,
небольшой уклон. Возможно
изменение разрешенного вида. Свет
по границе. .89605912097
Отчет ʋ2/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости земельных участков
107
Стоимость
Стоимость 1
Площадь,
земельного
№п/п
Текст объявления
Адрес
кв.м.земельного
кв.м.
участка,
участка, руб.
руб.
Земельный участок площадью 2,8 га.
РФ, Смоленская
Смоленская область, Смоленский
область,
5
район,дер. Стабна. Под логистический
28 000
75 000 000
2 679
Смоленский
комплекс или придорожный сервис.
район, д. Стабна
Документы готовы. .
89036493994
Таблица 32 Предложения по продаже земельных участков в Смоленской области
земель промышленности
Права на
Категория
№
Дата
Коммуни-
земельный
земельных
Назначение
Источник информации
п/п
продажи
кации
участок
участков
придорожный
estate/out-of-
земли
1
фев 17
Собств.
сервис, торговое,
рядом
town/lands/uchastok-323-
промышленности
производственное
sotok-smolensk-sobstvennost-
advert625234810.html
земли
для размещения
estate/out-of-
2
фев 17
Собств.
населенных
промышленных
рядом
town/lands/uchastok-240-
пунктов
объектов.
sotok-smolensk-sobstvennost-
advert625234818.html
придорожный
estate/out-of-
земли
3
фев 17
Собств.
сервис, торговое,
рядом
town/lands/uchastok-380-
промышленности
производственное
sotok-smolensk-sobstvennost-
advert625831596.html
придорожный
estate/out-of-
земли
4
фев 17
Собств.
сервис, торговое,
рядом
town/lands/uchastok-330-
промышленности
производственное
sotok-smolensk-sobstvennost-
advert625831603.html
земли
придорожный
estate/out-of-
5
фев 17
Собств.
населенных
сервис, торговое,
рядом
town/lands/uchastok-280-
пункотов
производственное
sotok-smolensk-sobstvennost-
zemli-advert626176796.html
Таблица 33
Предложения по продаже земельных участков в Московской области
Стоимость
Стоимость 1
Площадь,
земельного
кв.м.земельно
№п/п
Текст объявления
Адрес
кв.м.
участка,
го участка,
руб.
руб.
Отчет ʋ2/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости земельных участков
108
Стоимость
Стоимость 1
Площадь,
земельного
кв.м.земельно
№п/п
Текст объявления
Адрес
кв.м.
участка,
го участка,
руб.
руб.
Лот:, д25 Земельный участок в д.
Никифорово, Участок расположен на
первой линии трассы а-107 (Малое
Московское Бетонное кольцо), в 3 км
от Ленинградского шоссе. По
восточной стороне участка проходит
местная асфальтированная автодорога.
Рельеф землеотвода ровный.
Идеальное место под строительство
промышленно-складских объектов.
РФ, Московская
Назначение: для размещения
область,
производственных и
1
Солнечногорский
30 000
40 200 000
1 340
административных зданий, строений,
район, д.
сооружений и обслуживающих их
Никифорово
объектов, Категория: Земли
промышленности, энергетики,
транспорта, связи, радиовещания,
телевидения, информатики, земли для
обеспечения космической
деятельности, земли обороны,
безопасности и земли иного
специального назначения, возможна
продажа частей участка от 3 Га, до 22,
5 Га. +7 (903) 629-22-90
Продается участок 3,55 га,
рекреационные земли ( под
строительство гостиничного
РФ, Московская
комплекса, базы отдыха и т. д.)Земля в
область,
2
аренде на 49 лет (до
35 500
50 000 000
1 408
Солнечногорский
2062г.).Свидетельства о собственности
райо, п.Радищево
на 11 строений, более 3-х лет в
собств.Живописное место,
лес.Коммуникации. +7 929 943-42-99
Продажа. Земельный участок 4, 65 Га
в районе г. Зеленоград, в дер. Рузино,
Солнечногорского р-на, Пятницкое
шоссе 19 км от МКАД.
Земельный участок в аренде на 49 лет
(с 2007 г. ), промышленного
назначения под строительство
РФ, Московская
складов.
область,
3
46 500
69 750 000
1 500
Согласовано ТУ на электрическую
Солнечногорский
мощность 630 кВА.
район, д.Рузино
Возможно изменение статуса земли
под ИЖС.
Возможно деление участка на два 1,
65 Га + 3 Га
Стоимость 150 000 руб. за сотку +7
916 472-72-16
родается участок, площадь участка
РФ, Московская
355 соток. Земли пром. назначения,
область,
4
водоснабжение, электроснабжение, газ
Солнечногорский
35 000
54 000 000
1 543
есть. Код 14034739
+7 495 225-25-25 ,
район,
+7 963 630-59-59
д.Шишовка
Отчет ʋ2/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости земельных участков
109
Стоимость
Стоимость 1
Площадь,
земельного
кв.м.земельно
№п/п
Текст объявления
Адрес
кв.м.
участка,
го участка,
руб.
руб.
Продается участок в городе
Солнечногорске, на Центральной
улице, площадь участка 1 га.
РФ, Московская
Категория земли: Земли населенных
область,
пунктов
5
Солнечногорский
10 000
15 500 000
1 550
Для размещения объектов торговли,
район,
для размещения объектов
г.Солнечногорск
общественно-делового и гражданского
строительства (производственно-
торговый комплекс)
Таблица 34
Предложения по продаже земельных участков в Московской области
№
Дата
Права на
Категория
Коммун
п/
продаж
земельный
земельных
Назначение
Источник информации
и-кации
п
и
участок
участков
для размещения
производственных и
земли
административных
аренда 49
1
фев 17
населенных
зданий, строений,
рядом
лет
k-nikiforovo-152618369/
пунктов
сооружений и
обслуживающих их
объектов,
для общественно-
земли
аренда 49
делового и
2
фев 17
населенных
рядом
лет
гражданского
le/suburban/7143958/
пунктов
строительства
промышленного
земли
аренда 49
назначения под
3
фев 17
населенных
рядом
лет
строительство
le/suburban/4013296/
пунктов
складов.
промышленного
земли
аренда 49
назначения под
4
фев 17
населенных
рядом
лет
строительство
le/suburban/152671723/
пунктов
складов.
для общественно-
земли
аренда 49
делового и
5
фев 17
населенных
рядом
лет
гражданского
k-solnechnogorsk-153330326/
пунктов
строительства
Таблица 35
Предложения по продаже земельных участков в Волгоградской
области сельскохозяйственного назначения
Стоимость
Стоимость 1
Площадь,
земельного
№п/п
Текст объявления
Адрес
кв.м.земельного
кв.м.
участка,
участка, руб.
руб.
Участок вдоль трассы «Москва -
Волгоградª, 3.5 га
РФ,
Площадь: 3.5 га га
Волгоградская
Назначение: с/х
область, Р-н
1
Направление: Р-н трассы Волгоград-
35 000
5 390 000
154
трассы
Москва
Волгоград-
Расстояние: 30 км от Волгограда
Москва
Цена: 5.15 млн рублей +7 (495) 789-7180,
+7 (906) 408-0088
Отчет ʋ2/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости земельных участков
110
Стоимость
Стоимость 1
Площадь,
земельного
№п/п
Текст объявления
Адрес
кв.м.земельного
кв.м.
участка,
участка, руб.
руб.
Площадь: 22.5 га
Назначение: с/х
Направление: III-я Продольная магистраль
Расстояние: 0.05 км от Волгограда
Цена: 43.96 млн рублей
Земельный участок в Волгограде
площадью 22.5 га. Расстояние от г.
Волгограда - около 50 метров. Начало
РФ,
участка - от защитной лесополосы
Волгоградская
автомагистрали. Возможное использование
область, Р-н
2
225 000
43 960 000
195
- строительство торгово-развлекательных
трассы
комплексов, торговых центров,
Волгоград-
логистических центров, индивидуальное
Москва
жилищное строительство, размещение
промышленных объектов, размещение
придорожных пунктов общественного
питания, отелей, магазинов. Наличие
инфраструктуры: электричество,
асфальтовая дорога, газ. +7 (495) 789-7180,
+7 (906) 408-0088
Площадь: 17 га
Назначение: с/х
Направление: III-я Продольная магистраль
Расстояние: 1.5 км от Волгограда
Цена: 33.32 млн рублей
РФ,
Участок площадью 17 га, расстояние от
Волгоградская
3
Волгограда - 1,5 км. Возможное
область, III-я
170 000
33 320 000
196
использование - размещение
Продольная
промышленных объектов,
магистраль
сельскохозяйственное производство.
Наличие инфраструктуры - электричество,
асфальтовая дорога +7 (495) 789-7180, +7
(906) 408-0088
Площадь: 1 га
Назначение: с/х
Направление: Р-н трассы Волгоград-
Москва
Расстояние: 30 км от Волгограда
Цена: 1.54 млн рублей
РФ,
Участок земли в Волгоградской области в
Волгоградская
районе пос. Котлубань площадью 1 га.
область, Р-н
4
Расстояние от г. Волгограда - около 30 км.
10 000
1 540 000
154
трассы
Начало участка - от полосы отвода
Волгоград-
автомагистрали. Возможное использование
Москва
- размещение АЗС, АГЗС, автокемпингов,
строительство придорожных пунктов
общественного питания, отелей,
магазинов. Наличие инфраструктуры -
асфальтовая дорога, железная дорога. +7
(495) 789-7180, +7 (906) 408-0088
Отчет ʋ2/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости земельных участков
111
Стоимость
Стоимость 1
Площадь,
земельного
№п/п
Текст объявления
Адрес
кв.м.земельного
кв.м.
участка,
участка, руб.
руб.
Площадь: 19 га
Назначение: с/х
Направление: Трасса Волгоград-Ростов
Расстояние: 1 км от Волгограда
Цена: 39.9 млн рублей
Продажа земельного участка площадью 19
га. Расстояние от Волгограда 1 км - 5 км.
Начало участка - примерно в 50 м от
РФ,
полосы отвода автомагистрали. Возможное
Волгоградская
использование - строительство торгово-
область,
5
190 000
39 900 000
210
развлекательных комплексов, торговых
Трасса
центров, логистических центров, высотное
Волгоград-
и индивидуальное жилищное
Ростов
строительство, размещение
промышленных объектов, размещение
придорожных пунктов общественного
питания, отелей, магазинов. Наличие
инфраструктуры - электричество,
асфальтовая дорога, железная дорога, газ,
канализация.
Таблица 36 Предложения по продаже земельных участков в Волгоградской
области сельскохозяйственного назначения
Права на
№
Дата
Категория
Коммуни-
Источник
земельный
Назначение
п/п
продажи
земельных участков
кации
информации
участок
сельскохозяйственного
1
фев 17
Собств.
сельхозпроизводство
рядом
назначения
volga.ru/lands/200/
сельскохозяйственного
2
фев 17
Собств.
сельхозпроизводство
рядом
назначения
volga.ru/lands/375/
сельскохозяйственного
3
фев 17
Собств.
сельхозпроизводство
рядом
назначения
volga.ru/lands/140/
сельскохозяйственного
4
фев 17
Собств.
сельхозпроизводство
рядом
назначения
volga.ru/lands/216/
сельскохозяйственного
5
фев 17
Собств.
сельхозпроизводство
рядом
назначения
volga.ru/lands/98/
Таблица 37 Предложения по продаже земельных участков в Брянской области
сельскохозяйственного назначения
Стоимость
Стоимость 1
Площадь,
земельного
№п/п
Текст объявления
Адрес
кв.м.земельного
кв.м.
участка,
участка, руб.
руб.
Отчет ʋ2/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости земельных участков
112
Стоимость
Стоимость 1
Площадь,
земельного
№п/п
Текст объявления
Адрес
кв.м.земельного
кв.м.
участка,
участка, руб.
руб.
Продам вземелю сх 6 га. Необходимые
документы присутствуют. Нет
задолжностей по оплате налога и
обременений на участок. Бывшие
земли "Заветы Ильича". Земля
РФ, Брянская
ухоженная и обрабатывается каждый
область,
1
год, то есть деревьев и бурьяна нет (в
Выгоничский
60 000
14 000 000
233
данный момент засеяна озимой
район, возле
пшеницей). Свет и вода в шаговой
п.Скрябино
доступности, газ в деревне Выгоничи.
Асфальтированный доступ к участку ,
расстояние до федеральной трассы
Брянск-Гомель 800м. 89036894822
Земельный участок площадью 4,5 га ,
расположен вблизи п. Согласие, в 500
РФ, Брянская
метрах от ж. д. платформы Хмелево. На
область,
2
участке находится искусственный
Выгоничский
45 000
12 000 000
267
водоем с дамбой, площадью 2000 кв.м.
район, вблизи п.
и глубиной 2 метра.Земля в
Согласие
собственности. 89036894822
Продам земельный участок площадью
7 Га в Брянской области, Жирятинское
сельское поселение, х.Евтиховский
РФ, Брянская
Земля с/х назначения, разрешенное
область,
использование для ведения
3
Выгоничский
70 000
17 200 000
246
сельхозпроизводства. От г. Брянск 40
район, х.
км по трассе или 25 по прямой
Евтиховский
грунтовками.Газ по границе (в
прилегающем послении). ВЛЭП по
границе.Торг возможен.89036894822
Продается участок с/н 8га,в 45 минутах
РФ, Брянская
от Брянска в Выгоничском районе
область,
4
п.Кокино,возможен перевод в ж/с; газ
80 000
20 000 000
250
Выгоничский
рядом,асфальт, река. Торг.Документы
район, п.Кокино
готовы. 89031945962
Продам участок 6,5 Га(ровный), Первая
линия от трассы около д.Лопушь
РФ, Брянская
Выгоничского района ,электричество
область,
5
65 000
15 000 000
231
рядом.Возможна санитарно-защитная
Выгоничский
зона 1 км. Документы на руках. В
район, д.Лопушь
собственности. 89031945962
Таблица 38 Предложения по продаже земельных участков в Брянской области
сельскохозяйственного назначения
№
Дата
Права на
Категория
Коммуни
п/
продаж
земельны
земельных
Назначение
Источник информации
-кации
п
и
й участок
участков
сельскохозя
сельхозпроиз
town/lands/uchastok-600-sotok-
1
фев 17
Собств.
йственного
рядом
водство
bryansk-sobstvennost-zemli-s-h-
назначения
advert625234894.html
сельскохозя
сельхозпроиз
town/lands/uchastok-450-sotok-
2
фев 17
Собств.
йственного
рядом
водство
bryansk-sobstvennost-zemli-s-h-
назначения
advert625234904.html
Отчет ʋ2/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости земельных участков
113
№
Дата
Права на
Категория
Коммуни
п/
продаж
земельны
земельных
Назначение
Источник информации
-кации
п
и
й участок
участков
сельскохозя
сельхозпроиз
town/lands/uchastok-700-sotok-
3
фев 17
Собств.
йственного
рядом
водство
bryansk-sobstvennost-zemli-s-h-
назначения
advert625234911.html
сельскохозя
сельхозпроиз
town/lands/uchastok-800-sotok-
4
фев 17
Собств.
йственного
рядом
водство
bryansk-sobstvennost-zemli-s-h-
назначения
advert626001769.html
сельскохозя
сельхозпроиз
town/lands/uchastok-650-sotok-
5
фев 17
Собств.
йственного
рядом
водство
bryansk-sobstvennost-zemli-s-h-
назначения
advert626001743.html
Таблица 39 Предложения по продаже земельных участков в Ростовской области
сельскохозяйственного назначения
Стоимость 1
Стоимость
кв.м.
Площадь,
земельного
№п/п
Текст объявления
Адрес
земельного
кв.м.
участка,
участка,
руб.
руб.
Ровный участок. В собственности, без
обременений. Быстрая продажа
РФ, Ростовская
Юстиция. Отличный вариант для
1
область, Азовский
88 000
15 000 000
170
ведения бизнеса.Торг. Рядом с деревней
район, д.Отрадовка
Отрадовка Азовского района.
89034019945
Земля с/х назначения 13 га. Из них 1,4
га любой вид деятельности. На
территории питьевая вода с Ейска, свет
РФ, Ростовская
рядом.
область, Азовский
2
130 000
18 500 000
142
Трасса Азов - Ейск. Поворот на
район,
Елизаветовку, первый участок с левой
х.Елизаветовка
стороны. Документы в
порядке.89094164443
Высочино. 7 га. Отличный ровный
участок.Недалеко от Азова.
РФ, Ростовская
3
Собственник. . Проведен через
область, Азовский
70 000
12 000 000
171
юстицию. Не аренда. Прямая продажа.
район, с.Высочино
Разумный торг.89034897667
Продам участок с/х назначения,
РФ, Ростовская
ухоженный , использовался в
область, Азовский
4
85 800
13 500 000
157
растениеводстве. 8,58 га Азовский р-он,
район,
Новомаргаритово 89034019945
х.Новомаргаритово
Продам участок 9,8 га в
РФ, Ростовская
п.Новониколаевка Азовского района
область, Азовский
5
Ростовкой области. 20 км от Ростова. В
98 000
18 000 000
184
район,
собственности, торг
п.Новониколаевка
возможен89034897667
Таблица 40 Предложения по продаже земельных участков в Ростовской области
сельскохозяйственного назначения
№
Дата
Права на
Категория
Назначени
Коммун
п/
прода
земельны
земельных
Источник информации
е
и-кации
п
жи
й участок
участков
Отчет ʋ2/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости земельных участков
114
№
Дата
Права на
Категория
Назначени
Коммун
п/
прода
земельны
земельных
Источник информации
е
и-кации
п
жи
й участок
участков
estate/out-of-
сельскохозяйств
сельхозпро
town/lands/uchastok-880-
1
фев 17
Собств.
енного
рядом
изводство
sotok-rostov-na-donu-
назначения
sobstvennost-
advert625529070.html
сельскохозяйств
estate/out-of-
сельхозпро
2
фев 17
Собств.
енного
рядом
town/lands/uchastok-1300-
изводство
назначения
sotok-sobstvennost-zemli-s-h-
advert626506064.html
estate/out-of-
сельскохозяйств
сельхозпро
town/lands/uchastok-700-
3
фев 17
Собств.
енного
рядом
изводство
sotok-rostov-na-donu-
назначения
sobstvennost-
advert626282010.html
estate/out-of-
сельскохозяйств
сельхозпро
town/lands/uchastok-858-
4
фев 17
Собств.
енного
рядом
изводство
sotok-rostov-na-donu-
назначения
sobstvennost-
advert625529079.html
estate/out-of-
сельскохозяйств
сельхозпро
town/lands/uchastok-980-
5
фев 17
Собств.
енного
рядом
изводство
sotok-rostov-na-donu-
назначения
sobstvennost-
advert626282011.html
Таблица 41 Предложения по продаже земельных участков в Краснодарском крае
сельскохозяйственного назначения
Стоимость
Стоимость 1
Площадь,
земельного
№п/п
Текст объявления
Адрес
кв.м.земельного
кв.м.
участка,
участка, руб.
руб.
Продается земельный участок 9га
.МестонахождениеНаселенный пункт:
РФ,
Северский район, х.Свободный. Тип
Краснодарский
земли: сельскохозяйственного
1
край, Северский
90 000
35 000 000
389
назначения. Живописное место свет
район,
500 м от участка, возможно
х.Свободный
образование дачного кооператива.
89615116307
Продается земельный участок
сельскохозяйственного назначения,
площадью 8 Га, расположенный в
Северском районе, в районе х.
РФ,
Свободного, 35 километров от
Краснодарский
Краснодара, 500 метров от Северской,
2
край, Северский
80 000
35 000 000
438
300 метров от ФАД Кранодар-
район,
Новороссийск М-4, Рядом с участком
х.Свободный
проходит газовая труба среднего
давления с возможностью
подключиться, а так же возле участка
имеется подстанция и есть
Отчет ʋ2/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости земельных участков
115
Стоимость
Стоимость 1
Площадь,
земельного
№п/п
Текст объявления
Адрес
кв.м.земельного
кв.м.
участка,
участка, руб.
руб.
возможность сделать подстанцию от
500 КВ. Участок обрабатывается!
Рядом с участком проходит черта
поселения! 89615919922
Продаю земельный участок 1250 сотки
(12,5Га) хутор Рашпиль,Северского
района,рядом с Афипским.
Сель хоз назначения и в промзоне. По
РФ,
участку проходят промышленная ЛЭП,
Краснодарский
3
сетевой газ, пром. канализация и
край, Северский
125 000
50 000 000
400
водопровод, на границе участка есть
район,
ж/д тупик.
х.Рашпиль
Активно развивающееся место для
среднего бизнеса.Общая площадь
участка около 12,5Га. 89615919922
Продается 10 га в ст.Северской, при
выезде со ст. Северская в сторону
РФ,
Новороссийска. Фасад на федеральную
Краснодарский
4
трассу 150 метров, документы
край, Северский
100 000
45 000 000
450
свидетельство о праве собственности
район, ст.
на физ. лицо готовы к продаже.
Северская
89673064075
Северский район, район станицы
РФ,
северской. Земельный участок 8 га
Краснодарский
сельхоз назначение. Находится около
5
край, Северский
80 000
35 500 000
444
пруда, имеются подъезные дороги,
район, ст.
электричество, рядом с трассой. Торг.
Северская
89615116307
Таблица 42 Предложения по продаже земельных участков в Краснодарском крае
сельскохозяйственного назначения
№
Дата
Права на
Категория
Коммуни
п/
продаж
земельны
земельных
Назначение
Источник информации
-кации
п
и
й участок
участков
сельскохозяйств
сельхозпроиз
of-town/lands/uchastok-900-sotok-
1
фев 17
Собств.
енного
рядом
водство
krasnodar-sobstvennost-zemli-s-
назначения
advert623542204.html
сельскохозяйств
сельхозпроиз
of-town/lands/uchastok-800-sotok-
2
фев 17
Собств.
енного
рядом
водство
krasnodar-sobstvennost-zemli-s-
назначения
advert626001634.html
сельскохозяйств
сельхозпроиз
of-town/lands/uchastok-1250-sotok-
3
фев 17
Собств.
енного
рядом
водство
krasnodar-sobstvennost-zemli-s-
назначения
advert626001652.html
сельскохозяйств
сельхозпроиз
of-town/lands/uchastok-1000-sotok-
4
фев 17
Собств.
енного
рядом
водство
sobstvennost-zemli-s-h-
назначения
advert626711326.html
сельскохозяйств
сельхозпроиз
of-town/lands/uchastok-800-sotok-
5
фев 17
Собств.
енного
рядом
водство
krasnodar-sobstvennost-zemli-s-
назначения
advert623542213.html
Отчет ʋ2/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости земельных участков
116
14.3. Выбор единиц сравнения
Так как определяющей характеристикой в секторе рынка аналогичных объектов выступает
общая площадь, в качестве единицы сравнения принимается
1 кв. м общей площади объекта.
Корректность применения такого метода оправдана схожестью характеристик сопоставимых объектов.
В общем случае, при определении рыночной стоимости объекта рассчитывается стоимость 1 кв. м
общей площади и после поправки, учитывающей разницу между ценой предложения и ценой продажи,
выполняется первый этап корректировок: на право собственности, условия финансирования, условия
продажи, условия рынка. Данные корректировки являются последовательными и обязательными.
В качестве единицы сравнения была выбрана цена продажи за 1 кв. м., расчетные значения
которой по объектам-аналогам представлены ниже в таблице.
14.4. Корректировка значения единицы сравнения для объектов-аналогов
Определение величины поправок и расчет стоимости.
Величины поправок к ценам определяются на основании анализа рынка (если сопоставимая продажа
лучше, чем оцениваемый объект, то в ее цену вносится отрицательная поправка, когда сопоставимая
продажа хуже оцениваемого объекта, в ее цену вносится положительная поправка).
1.
Условия продажи (Совершенная сделка или предложение)
Корректировка подразумевала снижение цены аналога на 10,2% при условии, что цена аналога
является ценой предложения. Скидка на торг применяется по данным справочника под ред. Лейфера Л.
А.,
«Справочник оценщика недвижимости-2016ª. Том III «Земельные участкиª Нижний Новгород,
2016г. стр.279-280.
Таблица 43 Скидки на торг.
Активный рынок
Класс объектов
Доверительный
Расширенный
Среднее
интервал
интервал
Земельные участки сельскохозяйственного
9,20%
8,80%
9,70%
10,20%
20,10%
назначения
Корректировка на торг для земельных участков под
10,20%
9,80%
10,70%
7,50%
15,60%
индустриальную застройку
Корректировка на торг для земельных участков под
9,70%
9,20%
10,10%
6,20%
13,20%
офисно-торговую застройку
Корректировка на торг для земельных участков под
12,70%
12,00%
13,30%
6,50%
14,20%
МЖС
Корректировка на торг для земельных участков под
8,20%
7,60%
8,70%
5,60%
12,50%
ИЖС
Источник: Лейфер Л.А «Справочник оценщика недвижимости-2016ª. Том III «Земельные участкиª Нижний
Новгород, 2016г. стр.279-280.
2.
Дата продажи
Поправка на дату продажи может быть применена лишь к уже проданным объектам, поэтому в
данной работе для всех объектов аналогов данная корректировка равна 0%.
3.
Переданные имущественные права
Корректировка проводится в соответствии с тем, как отличаются переданные (передаваемые)
права на объекты недвижимости - объект оценки и аналоги. Учитывая, что и для объекта оценки и для
аналогов передаются права собственности (без обременений), данная корректировка фактически не
проводилась.
4.
Назначение
Все объекты-аналоги имеют схожие характеристики назначения. Корректировки на назначение
для объектов-аналогов не рассчитывались.
5.
Местоположение, престижность
Все объекты-аналоги имеют, схожее социально-экономическое положение,
схожие
характеристики локального местоположения, т.е. примерно одинаково развитую инфраструктуру,
расположены вблизи основных транспортных магистралей. Корректировки на местоположение для
объектов-аналогов не рассчитывались.
6.
Площадь
Размер корректировки был рассчитан на основе статистического исследования зависимости цены
на земельные участки от размера участка. Корректировка на площадь применяется на основе
Отчет ʋ2/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости земельных участков
117
справочника под ред. Лейфера Л. А., «Справочник оценщика недвижимости-2016ª. Том III «Земельные
участкиª Нижний Новгород, 2016г. стр.176-174
Таблица 44 Коэффициенты корректировки стоимости земельного участка на
размер его площади (КS)
Земельные участки под индустриальную застройку
Диапазон площадей объекта оценки, га
Площадь, га
до 1
0,1-2,5
2,5-5
5-10
от 10
до 1
1,00
1,06
1,14
1,22
1,25
0,1-5
0,95
1,00
1,08
1,15
1,13
Объект оценки
2,5-5
0,88
0,93
1,00
1,07
1,10
5-10
0,82
0,87
0,93
1,00
1,03
от 10
0,80
0,84
0,91
0,97
1,00
Земельные участки сельскохозяйственного назначения
Диапазон площадей объекта оценки, га
Площадь, га
до 10
10-30
30-100
от 100
до 10
1,00
1,08
1,22
1,28
10-30
0,93
1,00
1,13
1,19
Объект оценки
30-100
0,82
0,88
1,00
1,05
от 100
0,78
0,84
0,96
1,00
7.
Коммуникации
В данной работе корректировка не применяется, так как объекты аналоги и объекты оценки
имеют схожие характеристики.
Таблица 45 Расчет корректировки на площадь земельного участка кад.№
34:03:120006:928
Элемент сравнения
Ед. изм.
Объект оценки
Объект №1
Объект №2
Объект №3
Объект №4
Площадь
кв.м
115 534
30 000
65 000
88 400
48 712
Цена аналога
руб./кв.м
1 167
1 103
1 210
1 232
Стоимость земельного участка
руб.
35 000 000
71 700 000
107 000 000
60 000 000
Условия продажи (совершенная сделка или предожение)
Условия продажи
предложение
предложение
предложение
предложение
Корректировка
%
-10,2%
-10,2%
-10,2%
-10,2%
Общая валовая коррекция
руб.
119
113
123
126
Скорректированная цена
руб.
1 047,67
990,56
1 086,95
1 106,09
Дату продажи
фев 17
фев 17
фев 17
фев 17
фев 17
Корректировка
%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
Общая валовая коррекция
руб.
119
113
123
126
Скорректированная цена
руб.
1 048
991
1 087
1 106
Переданные имущественные
Собств.
Собств.
Собств.
Собств.
Собств.
права
Корректировка
%
0%
0%
0%
0%
Общая валовая коррекция
руб.
119
113
123
126
Скорректированная цена
руб.
1 048
991
1 087
1 106
земли
земли
земли
земли
земли населенных
Категория земель
населенных
населенных
населенных
населенных
пунктов
пунктов
пунктов
пунктов
пунктов
Корректировка
руб.
1,00
1,00
1,00
1,00
Общая валовая коррекция
руб.
119
113
123
126
Скорректированная цена
руб.
1 048
991
1 087
1 106
инвестиционная
коммерческое
коммерческое
коммерческое
коммерческое
Назначение
площадка
строительство
строительство
строительство
строительство
Отчет ʋ2/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости земельных участков
118
Элемент сравнения
Ед. изм.
Объект оценки
Объект №1
Объект №2
Объект №3
Объект №4
Корректировка
руб.
1,00
1,00
1,00
1,00
Общая валовая коррекция
руб.
119
113
123
126
Скорректированная цена
руб.
1 048
991
1 087
1 106
Россия,
Волгоградская
РФ,
РФ, Волгоградская
область,
Волгоградская
РФ,
область,
Городищенский
РФ,
область,
Волгоградская
пгт.Городище,
Местоположение,
район,
Волгоградская
Городищенский
область,
ориентир ул.
престижность
территория
область,
р-н, п.
рядом
Гидротехническая
администрации
пгт.Городище
Самофаловка,
пгт.Городище
и ул.
Городищенского
Грачевское с/п
Лесомелиоративная
городского
поселения
Корректировка
руб.
1,00
1,00
1,00
1,00
Общая валовая коррекция
руб.
119
113
123
129
Скорректированная цена
руб.
1 047,67
990,56
1 086,95
1 102,73
Конфигурация участка
ровный
ровный
ровный
ровный
ровный
Корректировка
руб.
1,0
1,0
1,0
1,0
Общая валовая коррекция
руб.
930
879,0
964
978
Скорректированная цена
руб.
1 048
991
1 087
1 103
Площадь
115 534,0
30 000
65 000
88 400
48 712
Корректировка
руб.
0,91
0,97
0,97
0,91
Общая валовая коррекция
руб.
213
142
158
228
Скорректированная цена
руб.
953
961
1 053
1 003
эл-во и газ
эл-во и газ
эл-во и газ
эл-во и газ
Коммуникации
эл-во и газ рядом
рядом
рядом
рядом
рядом
Корректировка
руб.
0%
0%
0%
0%
Общая валовая коррекция
руб.
213
142
158
228
Скорректированная цена
руб.
953,38
960,85
1 052,70
1 003,49
Согласование результатов
Скорректированная цена
руб.
953,38
960,85
1 052,70
1 003,49
Общая валовая коррекция
руб.
213,290
142,231
157,707
228,242
(ОВК)
Обратные значения к ОВК
0,0047
0,0070
0,0063
0,0044
Веса
20,9%
31,3%
28,3%
19,5%
Итого, руб./кв.м.
199,18
301,03
297,44
195,91
Средневзвешенное значение
993,56
Итого
114 790 432
Таблица 46 Расчет корректировки на площадь земельного участка кад.№
36:25:6945015:0014
Объект
Элемент сравнения
Ед. изм.
оценки
Объект №1
Объект №2
Объект №3
Объект №4
Объект №5
Площадь
кв.м
47 898
50 000
20 000
33 300
20 000
25 400
Цена аналога
руб./кв.м
2 000
2 000
1 757
2 000
1 693
Стоимость земельного
руб.
100 000 000
40 000 000
58 500 000
40 000 000
43 000 000
участка
Условия продажи (совершенная сделка или предожение)
Условия продажи
предложение
предложение
предложение
предложение
предложение
Корректировка
%
-10,2%
-10,2%
-10,2%
-10,2%
-10,2%
Общая валовая
руб.
204
204
179
204
173
коррекция
Скорректированная
руб.
1 796,00
1 796,00
1 577,57
1 796,00
1 520,24
цена
Дату продажи
фев 17
фев 17
фев 17
фев 17
фев 17
фев 17
Корректировка
%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
Общая валовая
руб.
204
204
179
204
173
коррекция
Скорректированная
руб.
1 796
1 796
1 578
1 796
1 520
цена
Отчет ʋ2/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости земельных участков
119
Объект
Элемент сравнения
Ед. изм.
оценки
Объект №1
Объект №2
Объект №3
Объект №4
Объект №5
Переданные
имущественные
Собств.
Собств.
Собств.
Собств.
Собств.
Собств.
права
Корректировка
%
0%
0%
0%
0%
0%
Общая валовая
руб.
204
204
179
204
173
коррекция
Скорректированная
руб.
1 796
1 796
1 578
1 796
1 520
цена
земли
земли
земли
земли
земли
земли
Категория земель
промышле
промышленнос
промышленнос
промышленнос
промышленнос
промышленнос
нности
ти
ти
ти
ти
ти
Корректировка
руб.
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
Общая валовая
руб.
204
204
179
204
173
коррекция
Скорректированная
руб.
1 796
1 796
1 578
1 796
1 520
цена
для
под
строительство
строительс
под
придорожный
придорожный
ТРЦ,
тва
строительство,
сервис,
сервис,
логистическог
промышленно-
Назначение
комплекса
заводов,
торговое,
торговое,
о центра,
складское
придорожн
логистических
производствен
производствен
склады,автосто
ого
центров.
ное
ное
янку и другое
сервиса
Корректировка
руб.
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
Общая валовая
руб.
204
204
179
204
173
коррекция
Скорректированная
руб.
1 796
1 796
1 578
1 796
1 520
цена
Воронежск
ая область,
РФ,
РФ,
РФ,
Рамонский
РФ,
Воронежская
РФ,
Воронежская
Воронежская
район, 485
Воронежская
область, 484
Воронежская
Местоположение,
область, по
область, по
км+450м
область,на
км+860м
область, по
престижность
трассе М-4 до
трассе М-4
(право)
красной линии
(лево)
трассе М-4
Рамонского
п.Комсомольск
автомагист
на трассе М-4
автомагистрал
пос.Князево
поворота
ий
рали М-4
и М-4 "Дон-1"
"Дон-1"
Корректировка
руб.
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
Общая валовая
руб.
204
204
179
204
173
коррекция
Скорректированная
руб.
1 796,00
1 796,00
1 577,57
1 796,00
1 520,24
цена
Площадь
47 898,0
50 000
20 000
33 300
20 000
25 400
Корректировка
руб.
1,00
0,93
1,00
0,93
0,93
Общая валовая
руб.
204
330
179
327
279
коррекция
Скорректированная
руб.
1 796
1 670
1 578
1 673
1 414
цена
эл-во и газ
эл-во и газ
эл-во и газ
эл-во и газ
эл-во и газ
эл-во и газ
Коммуникации
рядом
рядом
рядом
рядом
рядом
рядом
Корректировка
руб.
0%
0%
0%
0%
0%
Общая валовая
руб.
204
330
179
327
279
коррекция
Скорректированная
руб.
1 796,00
1 670,28
1 577,57
1 673,17
1 413,82
цена
Согласование
результатов
Скорректированная
руб.
1 796,00
1 670,28
1 577,57
1 673,17
1 413,82
цена
Общая валовая
руб.
204,000
329,720
179,189
326,827
279,094
коррекция (ОВК)
Обратные значения к
0,0049
0,0030
0,0056
0,0031
0,0036
ОВК
Веса
24,3%
15,0%
27,7%
15,2%
17,8%
Итого, руб./кв.м.
436,74
251,30
436,74
253,96
251,30
Средневзвешенное
1 630,0
значение
Итого
78 075 638
Отчет ʋ2/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости земельных участков
120
Таблица 47 Расчет корректировки на площадь земельного участка кад.№
59:07:2390101:33
Ед.
Объект
Элемент сравнения
изм.
оценки
Объект №1
Объект №2
Объект №3
Объект №4
Объект №5
Площадь
кв.м
34 999,8
23 200
18 900
12 500
20 000
40 000
руб./кв
Цена аналога
3 151
3 175
3 200
3 520
2 875
.м
Стоимость земельного
руб.
73 100 000
60 000 000
40 000 000
70 400 000
115 000 000
участка
Условия продажи (совершенная сделка или предожение)
Условия продажи
предложение
предложение
предложение
предложение
предложение
Корректировка
%
-10,2%
-10,2%
-10,2%
-10,2%
-10,2%
Общая валовая
руб.
321
324
326
359
293
коррекция
Скорректированная
руб.
2 829,47
2 850,79
2 873,60
3 160,96
2 581,75
цена
Дату продажи
фев 17
фев 17
фев 17
фев 17
фев 17
фев 17
Корректировка
%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
Общая валовая
руб.
321
324
326
359
293
коррекция
Скорректированная
руб.
2 829
2 851
2 874
3 161
2 582
цена
Переданные
имущественные
Собств.
Собств.
Собств.
Собств.
Собств.
Собств.
права
Корректировка
%
0%
0%
0%
0%
0%
Общая валовая
руб.
321
324
326
359
293
коррекция
Скорректированная
руб.
2 829
2 851
2 874
3 161
2 582
цена
земли
земли
земли
земли
земли
промышленно
Категория земель
промышленно
промышленно
промышленно
промышленно
промышленно
сти
сти
сти
сти
сти
сти
Корректировка
руб.
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
Общая валовая
руб.
321
324
326
359
293
коррекция
Скорректированная
руб.
2 829
2 851
2 874
3 161
2 582
цена
для
придорожный
придорожный
придорожный
придорожный
придорожный
размещения
сервис,
сервис,
сервис,
сервис,
сервис,
Назначение
объектов
торговое,
торговое,
торговое,
торговое,
торговое,
дорожного
производствен
производствен
производствен
производствен
производствен
сервиса
ное
ное
ное
ное
ное
Корректировка
руб.
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
Общая валовая
руб.
321
324
326
359
293
коррекция
Скорректированная
руб.
2 829
2 851
2 874
3 161
2 582
цена
Пермский
край, приг.
РФ, Пермский
Краснокамска,
РФ, Пермский
край,
РФ, Пермский
западнее д.
РФ, Пермский
край,
Краснокамски
РФ, Пермский
край,
Местоположение,
Никитино, с
край,
Краснокамски
й район,
край,
Краснокамски
престижность
левой
Краснокамск,
й район,
трасса
Краснокамск
й район,
стороны а/д
черта города
с.Мысы,
Западный
п.Никитино
"подъезд к
обход
Перми - с.
Мысы"
Корректировка
руб.
0,97
0,95
0,92
0,95
1,01
Общая валовая
руб.
418
469
568
508
322
коррекция
Скорректированная
руб.
2 733,27
2 705,40
2 632,22
3 012,39
2 610,15
цена
Площадь
34 999,8
23 200
18 900
12 500
20 000
40 000
Корректировка
руб.
0,93
0,93
0,93
0,93
1,00
Общая валовая
руб.
610
659
752
718
322
коррекция
Скорректированная
руб.
2 541
2 516
2 448
2 802
2 610
Отчет ʋ2/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости земельных участков
121
Ед.
Объект
Элемент сравнения
изм.
оценки
Объект №1
Объект №2
Объект №3
Объект №4
Объект №5
цена
эл-во и газ
эл-во и газ
эл-во и газ
эл-во и газ
эл-во и газ
эл-во и газ
Коммуникации
рядом
рядом
рядом
рядом
рядом
рядом
Корректировка
руб.
0%
0%
0%
0%
0%
Общая валовая
руб.
610
659
752
718
322
коррекция
Скорректированная
руб.
2 540,85
2 516,02
2 447,96
2 801,53
2 610,15
цена
Согласование
результатов
Скорректированная
руб.
2 540,85
2 516,02
2 447,96
2 801,53
2 610,15
цена
Общая валовая
руб.
610,016
658,578
752,038
718,473
321,649
коррекция (ОВК)
Обратные значения к
0,0016
0,0015
0,0013
0,0014
0,0031
ОВК
Веса
18,2%
16,9%
14,8%
15,5%
34,6%
Итого, руб./кв.м.
463,41
425,04
362,15
433,82
902,83
Средневзвешенное
2 587,2
значение
Итого
90 553 232
Таблица 48 Расчет корректировки на площадь земельного участка кад.№
67:18:0030101:702
Ед.
Объект
Элемент сравнения
изм.
оценки
Объект №1
Объект №2
Объект №3
Объект №4
Объект №5
Площадь
кв.м
46 000,0
32 320
24 000
38 000
33 000
28 000
руб./кв.
Цена аналога
2 785
2 917
2 276
2 727
2 679
м
Стоимость земельного
руб.
90 000 000
70 000 000
86 500 000
90 000 000
75 000 000
участка
Условия продажи (совершенная сделка или предожение)
Условия продажи
предложение
предложение
предложение
предложение
предложение
Корректировка
%
-10,2%
-10,2%
-10,2%
-10,2%
-10,2%
Общая валовая
руб.
284
298
232
278
275
коррекция
Скорректированная
руб.
2 500,62
2 619,17
2 044,13
2 448,89
2 404,04
цена
Дату продажи
фев 17
фев 17
фев 17
фев 17
фев 17
фев 17
Корректировка
%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
Общая валовая
руб.
284
298
232
278
275
коррекция
Скорректированная
руб.
2 501
2 619
2 044
2 449
2 404
цена
Переданные
имущественные
Собств.
Собств.
Собств.
Собств.
Собств.
Собств.
права
Корректировка
%
0%
0%
0%
0%
0%
Общая валовая
руб.
284
298
232
278
275
коррекция
Скорректированная
руб.
2 501
2 619
2 044
2 449
2 404
цена
промышленно
промышленно
промышленно
промышленно
промышленно
промышленно
Категория земель
сти
сти
сти
сти
сти
сти
Корректировка
руб.
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
Общая валовая
руб.
284
298
232
278
275
коррекция
Скорректированная
руб.
2 501
2 619
2 044
2 449
2 404
цена
для
придорожный
придорожный
придорожный
придорожный
для
размещения
сервис,
сервис,
сервис,
сервис,
размещения
Назначение
объектов
торговое,
торговое,
торговое,
торговое,
промышленны
придорожного
производствен
производствен
производствен
производствен
х объектов.
сервиса
ное
ное
ное
ное
Отчет ʋ2/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости земельных участков
122
Ед.
Объект
Элемент сравнения
изм.
оценки
Объект №1
Объект №2
Объект №3
Объект №4
Объект №5
Корректировка
руб.
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
Общая валовая
руб.
284
298
232
278
275
коррекция
Скорректированная
руб.
2 501
2 619
2 044
2 449
2 404
цена
Смоленская
область,
РФ,
Смоленский
РФ,
РФ,
Смоленская
РФ,
РФ,
район, с.п.
Смоленская
Смоленская
область,
Смоленская
Смоленская
Местоположение,
Стабенское,
область,
область,
Смоленский
область,
область,
престижность
южнее д.
Смоленский
Смоленский
район, на
Смоленский
Смоленский
Семиречье до
район,
район,
трассе М1 на
район,
район, д.
автодороги
д.Прудины
п.Быльники
377 км. по
п.Быльники
Стабна
Москва-
левой стороне
Минск
Корректировка
руб.
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
Общая валовая
руб.
284
298
232
278
275
коррекция
Скорректированная
руб.
2 500,62
2 619,17
2 044,13
2 448,89
2 404,04
цена
Площадь
46 000,0
32 320
24 000
38 000
33 000
28 000
Корректировка
руб.
1,00
0,93
1,00
1,00
1,00
Общая валовая
руб.
284
494
232
278
275
коррекция
Скорректированная
руб.
2 501
2 423
2 044
2 449
2 404
цена
эл-во и газ
эл-во и газ
эл-во и газ
эл-во и газ
эл-во и газ
эл-во и газ
Коммуникации
рядом
рядом
рядом
рядом
рядом
рядом
Корректировка
руб.
0%
0%
0%
0%
0%
Общая валовая
руб.
284
494
232
278
275
коррекция
Скорректированная
руб.
2 500,62
2 422,73
2 044,13
2 448,89
2 404,04
цена
Согласование
результатов
Скорректированная
руб.
2 500,62
2 422,73
2 044,13
2 448,89
2 404,04
цена
Общая валовая
руб.
284,035
493,938
232,184
278,381
274,527
коррекция (ОВК)
Обратные значения к
0,0035
0,0020
0,0043
0,0036
0,0036
ОВК
Веса
20,6%
11,8%
25,2%
21,0%
21,3%
Итого, руб./кв.м.
515,24
287,06
515,24
514,83
512,50
Средневзвешенное
2 345
значение
Итого
107 863 850
Таблица 49
Расчет корректировки на площадь земельного участка кад.№
50:09:0010334:204
Ед.
Объект
Элемент сравнения
изм.
оценки
Объект №1
Объект №2
Объект №3
Объект №4
Объект №5
Площадь
кв.м
29 000,0
30 000
35 500
46 500
35 000
10 000
руб./кв
Цена аналога
1 340
1 408
1 500
1 543
1 550
.м
Стоимость земельного
руб.
40 200 000
50 000 000
69 750 000
54 000 000
15 500 000
участка
Условия продажи (совершенная сделка или предожение)
Условия продажи
предложение
предложение
предложение
предложение
предложение
Корректировка
%
-10,2%
-10,2%
-10,2%
-10,2%
-10,2%
-10%
-11%
-11%
-11%
-11%
Общая валовая
руб.
141
156
167
171
174
коррекция
Скорректированная
руб.
1 199,40
1 252,11
1 333,50
1 371,60
1 376,40
цена
Дату продажи
фев 17
фев 17
фев 17
фев 17
фев 17
фев 17
Корректировка
%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
Отчет ʋ2/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости земельных участков
123
Ед.
Объект
Элемент сравнения
изм.
оценки
Объект №1
Объект №2
Объект №3
Объект №4
Объект №5
Общая валовая
руб.
141
156
167
171
174
коррекция
Скорректированная
руб.
1 199
1 252
1 334
1 372
1 376
цена
Переданные
имущественные
аренда 49 лет
аренда 49 лет
аренда 49 лет
аренда 49 лет
аренда 49 лет
аренда 49 лет
права
Корректировка
%
0%
0%
0%
0%
0%
Общая валовая
руб.
141
156
167
171
174
коррекция
Скорректированная
руб.
1 199
1 252
1 334
1 372
1 376
цена
земли
земли
земли
земли
земли
земли
Категория земель
населенных
населенных
населенных
населенных
населенных
населенных
пунктов
пунктов
пунктов
пунктов
пунктов
пунктов
Корректировка
руб.
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
Общая валовая
руб.
141
156
167
171
174
коррекция
Скорректированная
руб.
1 199
1 252
1 334
1 372
1 376
цена
для
общественно-
делового и
для
гражданского
размещения
строительства
производствен
для
промышленно
промышленно
для
(сервисный
ных и
общественно-
го назначения
го назначения
общественно-
центр по
административ
Назначение
делового и
под
под
делового и
продаже,
ных зданий,
гражданского
строительство
строительство
гражданского
обслуживанию
строений,
строительства
складов.
складов.
строительства
и ремонту
сооружений и
грузовой
обслуживающи
техники
х их объектов,
иностранного
производства)
Корректировка
руб.
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
Общая валовая
руб.
141
156
167
171
174
коррекция
Скорректированная
руб.
1 199
1 252
1 334
1 372
1 376
цена
обл.
РФ,
РФ,
РФ,
РФ,
РФ,
Московская, р-
Московская
Московская
Московская
Московская
Московская
н
область,
Местоположение,
область,
область,
область,
область,
Солнечногорск
Солнечногорс
престижность
Солнечногорск
Солнечногорс
Солнечногорс
Солнечногорс
ий, с/пос.
кий район,
ий район, д.
кий райо,
кий район,
кий район,
Смирновское,
г.Солнечногор
Никифорово
п.Радищево
д.Рузино
д.Шишовка
п. Смирновка
ск
Корректировка
руб.
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
Общая валовая
руб.
141
156
167
175
174
коррекция
Скорректированная
руб.
1 199,40
1 252,11
1 333,50
1 367,43
1 376,40
цена
Площадь
29 000,0
30 000
35 500
46 500
35 000
10 000
Корректировка
руб.
1,00
1,00
1,00
1,00
0,88
Общая валовая
руб.
141
156
167
175
479
коррекция
Скорректированная
руб.
1 199
1 252
1 334
1 367
1 071
цена
эл-во и газ
эл-во и газ
эл-во и газ
эл-во и газ
эл-во и газ
эл-во и газ
Коммуникации
рядом
рядом
рядом
рядом
рядом
рядом
Корректировка
руб.
0%
0%
0%
0%
0%
Общая валовая
руб.
141
156
167
175
479
коррекция
Скорректированная
руб.
1 199,40
1 252,11
1 333,50
1 367,43
1 071,47
цена
Согласование
результатов
Скорректированная
руб.
1 199,40
1 252,11
1 333,50
1 367,43
1 071,47
цена
Отчет ʋ2/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости земельных участков
124
Ед.
Объект
Элемент сравнения
изм.
оценки
Объект №1
Объект №2
Объект №3
Объект №4
Объект №5
Общая валовая
руб.
140,597
156,338
166,500
175,423
478,533
коррекция (ОВК)
Обратные значения к
0,0071
0,0064
0,0060
0,0057
0,0021
ОВК
Веса
26,0%
23,4%
22,0%
20,9%
7,7%
Итого, руб./кв.м.
312,42
293,31
293,31
285,48
82,00
Средневзвешенное
1 266,5
значение
Итого
36 729 521
Таблица 50 Расчет корректировки на площадь земельного участка кад.№
50:09:0010334:203
Ед.
Объект
Элемент сравнения
изм.
оценки
Объект №1
Объект №2
Объект №3
Объект №4
Объект №5
Площадь
кв.м
25 000,0
30 000
35 500
46 500
35 000
10 000
руб./кв
Цена аналога
1 340
1 408
1 500
1 543
1 550
.м
Стоимость земельного
руб.
40 200 000
50 000 000
69 750 000
54 000 000
15 500 000
участка
Условия продажи (совершенная сделка или предожение)
Условия продажи
предложение
предложение
предложение
предложение
предложение
Корректировка
%
-10,2%
-10,2%
-10,2%
-10,2%
-10,2%
-10%
-11%
-11%
-11%
-11%
Общая валовая
руб.
141
156
167
171
174
коррекция
Скорректированная
руб.
1 199,40
1 252,11
1 333,50
1 371,60
1 376,40
цена
Дату продажи
фев 17
фев 17
фев 17
фев 17
фев 17
фев 17
Корректировка
%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
Общая валовая
руб.
141
156
167
171
174
коррекция
Скорректированная
руб.
1 199
1 252
1 334
1 372
1 376
цена
Переданные
имущественные
аренда 49 лет
аренда 49 лет
аренда 49 лет
аренда 49 лет
аренда 49 лет
аренда 49 лет
права
Корректировка
%
0%
0%
0%
0%
0%
Общая валовая
руб.
141
156
167
171
174
коррекция
Скорректированная
руб.
1 199
1 252
1 334
1 372
1 376
цена
земли
земли
земли
земли
земли
земли
Категория земель
населенных
населенных
населенных
населенных
населенных
населенных
пунктов
пунктов
пунктов
пунктов
пунктов
пунктов
Корректировка
руб.
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
Общая валовая
руб.
141
156
167
171
174
коррекция
Скорректированная
руб.
1 199
1 252
1 334
1 372
1 376
цена
для
общественно-
делового и
для
гражданского
размещения
строительства
производствен
для
промышленно
промышленно
для
(сервисный
ных и
общественно-
го назначения
го назначения
общественно-
центр по
административ
Назначение
делового и
под
под
делового и
продаже,
ных зданий,
гражданского
строительство
строительство
гражданского
обслуживанию
строений,
строительства
складов.
складов.
строительства
и ремонту
сооружений и
грузовой
обслуживающи
техники
х их объектов,
иностранного
производства)
Корректировка
руб.
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
Общая валовая
руб.
141
156
167
171
174
коррекция
Отчет ʋ2/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости земельных участков
125
Ед.
Объект
Элемент сравнения
изм.
оценки
Объект №1
Объект №2
Объект №3
Объект №4
Объект №5
Скорректированная
руб.
1 199
1 252
1 334
1 372
1 376
цена
обл.
РФ,
РФ,
РФ,
РФ,
РФ,
Московская, р-
Московская
Московская
Московская
Московская
Московская
н
область,
Местоположение,
область,
область,
область,
область,
Солнечногорск
Солнечногорс
престижность
Солнечногорск
Солнечногорс
Солнечногорс
Солнечногорс
ий, с/пос.
кий район,
ий район, д.
кий райо,
кий район,
кий район,
Смирновское,
г.Солнечногор
Никифорово
п.Радищево
д.Рузино
д.Шишовка
п. Смирновка
ск
Корректировка
руб.
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
Общая валовая
руб.
141
156
167
175
174
коррекция
Скорректированная
руб.
1 199,40
1 252,11
1 333,50
1 367,43
1 376,40
цена
Площадь
25 000,0
30 000
35 500
46 500
35 000
10 000
Корректировка
руб.
1,00
1,00
1,00
1,00
0,88
Общая валовая
руб.
141
156
167
175
479
коррекция
Скорректированная
руб.
1 199
1 252
1 334
1 367
1 071
цена
эл-во и газ
эл-во и газ
эл-во и газ
эл-во и газ
эл-во и газ
эл-во и газ
Коммуникации
рядом
рядом
рядом
рядом
рядом
рядом
Корректировка
руб.
0%
0%
0%
0%
0%
Общая валовая
руб.
141
156
167
175
479
коррекция
Скорректированная
руб.
1 199,40
1 252,11
1 333,50
1 367,43
1 071,47
цена
Согласование
результатов
Скорректированная
руб.
1 199,40
1 252,11
1 333,50
1 367,43
1 071,47
цена
Общая валовая
руб.
140,597
156,338
166,500
175,423
478,533
коррекция (ОВК)
Обратные значения к
0,0071
0,0064
0,0060
0,0057
0,0021
ОВК
Веса
26,0%
23,4%
22,0%
20,9%
7,7%
Итого, руб./кв.м.
312,42
293,31
293,31
285,48
82,00
Средневзвешенное
1 266,5
значение
Итого
31 663 380
Таблица 51
Расчет корректировки на площадь земельного участка кад.№
34:03:120006:929
Объект
Элемент сравнения
Ед. изм.
оценки
Объект №1
Объект №2
Объект №3
Объект №4
Объект №5
Площадь
кв.м
70 004
35 000
225 000
170 000
10 000
190 000
руб./кв.
Цена аналога
154
195
196
154
210
м
Стоимость земельного
руб.
5 390 000
43 960 000
33 320 000
1 540 000
39 900 000
участка
Условия продажи (совершенная сделка или предожение)
Условия продажи
предложение
предложение
предложение
предложение
предложение
Корректировка
%
-15%
-15%
-15%
-15%
-15%
Общая валовая коррекция
руб.
22
27
27
22
29
Скорректированная цена
руб.
132,44
168,02
168,56
132,44
180,69
Дату продажи
фев 17
фев 17
фев 17
фев 17
фев 17
фев 17
Корректировка
%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
Общая валовая коррекция
руб.
22
27
27
22
29
Скорректированная цена
руб.
132
168
169
132
181
Переданные
Собств.
Собств.
Собств.
Собств.
Собств.
Собств.
имущественные права
Корректировка
%
0%
0%
0%
0%
0%
Отчет ʋ2/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости земельных участков
126
Объект
Элемент сравнения
Ед. изм.
оценки
Объект №1
Объект №2
Объект №3
Объект №4
Объект №5
Общая валовая коррекция
руб.
22
27
27
22
29
Скорректированная цена
руб.
132
168
169
132
181
Категория земель
сельхоз.
сельхоз.
сельхоз.
сельхоз.
сельхоз.
сельхоз.
Корректировка
руб.
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
Общая валовая коррекция
руб.
22
27
27
22
29
Скорректированная цена
руб.
132
168
169
132
181
Назначение
сельхоз.
сельхоз.
сельхоз.
сельхоз.
сельхоз.
сельхоз.
Корректировка
руб.
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
Общая валовая коррекция
руб.
22
27
27
22
29
Скорректированная цена
руб.
132
168
169
132
181
Россия,
Волгоградская
область,
РФ,
РФ,
РФ,
РФ,
РФ,
Городищенски
Волгоградска
Волгоградска
Волгоградска
Волгоградска
Волгоградска
Местоположение,
й район,
я область, Р-
я область, Р-
я область, Р-
я область,
я область, III-
престижность
территория
н трассы
н трассы
н трассы
Трасса
я Продольная
администрации
Волгоград-
Волгоград-
Волгоград-
Волгоград-
магистраль
Городищенско
Москва
Москва
Москва
Ростов
го городского
поселения
Корректировка
руб.
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
Общая валовая коррекция
руб.
22
27
27
22
29
Скорректированная цена
руб.
132,44
168,02
168,56
132,04
180,69
Площадь
70 004,0
35 000
225 000
170 000
10 000
190 000
Корректировка
руб.
1,00
1,08
1,08
1,00
1,08
Общая валовая коррекция
руб.
22
41
41
22
44
Скорректированная цена
руб.
132
181
182
132
195
эл-во и газ
эл-во и газ
эл-во и газ
эл-во и газ
эл-во и газ
эл-во и газ
Коммуникации
рядом
рядом
рядом
рядом
рядом
рядом
Корректировка
руб.
0%
0%
0%
0%
0%
Общая валовая коррекция
руб.
22
41
41
22
44
Скорректированная цена
руб.
132,44
181,47
182,04
132,04
195,14
Согласование результатов
Скорректированная цена
руб.
132,44
181,47
182,04
132,04
195,14
Общая валовая коррекция
руб.
21,560
40,795
40,925
21,962
43,769
(ОВК)
Обратные значения к ОВК
0,0464
0,0245
0,0244
0,0455
0,0228
Веса
28,3%
15,0%
14,9%
27,8%
14,0%
Итого, руб./кв.м.
37,52
27,17
27,17
36,72
27,23
Средневзвешенное
155,82359
значение
Итого
10 908 274
Таблица 52
Расчет корректировки на площадь земельного участка кад.№
32:03:0860402:63
Объект
Элемент сравнения
Ед. изм.
оценки
Объект №1
Объект №2
Объект №3
Объект №4
Объект №5
Площадь
кв.м
61 433
60 000
45 000
70 000
80 000
65 000
руб./кв.
Цена аналога
233
267
246
250
231
м
Стоимость земельного участка
руб.
14 000 000
12 000 000
17 200 000
20 000 000
15 000 000
Условия продажи (совершенная сделка или предожение)
Условия продажи
предложение
предложение
предложение
предложение
предложение
Корректировка
%
-15%
-15%
-15%
-15%
-15%
Общая валовая коррекция
руб.
35
40
37
38
36
Скорректированная цена
руб.
198,33
226,67
208,86
212,50
195,14
Отчет ʋ2/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости земельных участков
127
Объект
Элемент сравнения
Ед. изм.
оценки
Объект №1
Объект №2
Объект №3
Объект №4
Объект №5
Дату продажи
фев 17
фев 17
фев 17
фев 17
фев 17
фев 17
Корректировка
%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
Общая валовая коррекция
руб.
35
40
37
38
36
Скорректированная цена
руб.
198
227
209
213
195
Переданные имущественные
Собств.
Собств.
Собств.
Собств.
Собств.
Собств.
права
Корректировка
%
0%
0%
0%
0%
0%
Общая валовая коррекция
руб.
35
40
37
38
36
Скорректированная цена
руб.
198
227
209
213
195
Категория земель
сельхоз.
сельхоз.
сельхоз.
сельхоз.
сельхоз.
сельхоз.
Корректировка
руб.
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
Общая валовая коррекция
руб.
35
40
37
38
36
Скорректированная цена
руб.
198
227
209
213
195
Назначение
сельхоз.
сельхоз.
сельхоз.
сельхоз.
сельхоз.
сельхоз.
Корректировка
руб.
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
Общая валовая коррекция
руб.
35
40
37
38
36
Скорректированная цена
руб.
198
227
209
213
195
РФ, Брянская
РФ, Брянская
Брянская
РФ, Брянская
РФ, Брянская
РФ, Брянская
область,
область,
область,
область,
область,
область,
Местоположение,
Выгоничски
Выгоничски
Выгоничски
Выгоничски
Выгоничски
Выгоничски
престижность
й район,
й район,
й район, село
й район, х.
й район,
й район,
возле
вблизи п.
Полужье
Евтиховский
п.Кокино
д.Лопушь
п.Скрябино
Согласие
Корректировка
руб.
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
Общая валовая коррекция
руб.
35
40
37
38
36
Скорректированная цена
руб.
198,33
226,67
208,86
211,85
195,14
Площадь
61 433,0
60 000
45 000
70 000
80 000
65 000
Корректировка
руб.
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
Общая валовая коррекция
руб.
35
40
37
38
36
Скорректированная цена
руб.
198
227
209
212
195
эл-во и газ
эл-во и газ
эл-во и газ
эл-во и газ
эл-во и газ
эл-во и газ
Коммуникации
рядом
рядом
рядом
рядом
рядом
рядом
Корректировка
руб.
0%
0%
0%
0%
0%
Общая валовая коррекция
руб.
35
40
37
38
36
Скорректированная цена
руб.
198,33
226,67
208,86
211,85
195,14
Согласование результатов
Скорректированная цена
руб.
198,33
226,67
208,86
211,85
195,14
Общая валовая коррекция
руб.
35,000
40,000
36,857
38,145
35,624
(ОВК)
Обратные значения к ОВК
0,0286
0,0250
0,0271
0,0262
0,0281
Веса
21,2%
18,5%
20,1%
19,4%
20,8%
Итого, руб./кв.м.
41,98
41,98
41,98
41,14
40,58
Средневзвешенное значение
207,7
Итого
12 757 098
Таблица 53 Расчет корректировки на площадь земельного участка кад.№
61:01:0600007:1060
Ед.
Объект
Объект
Объект
Элемент сравнения
изм.
оценки
№1
Объект №2
№3
Объект №4
Объект №5
Площадь
кв.м
100 000
88 000
130 000
70 000
85 800
98 000
руб./кв.
Цена аналога
170
142
171
157
184
м
Стоимость земельного
руб.
15 000 000
18 500 000
12 000 000
13 500 000
18 000 000
участка
Отчет ʋ2/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости земельных участков
128
Ед.
Объект
Объект
Объект
Элемент сравнения
изм.
оценки
№1
Объект №2
№3
Объект №4
Объект №5
Условия продажи (совершенная сделка или предожение)
предложени
предложени
Условия продажи
предложение
предложение
предложение
е
е
Корректировка
%
-15%
-15%
-15%
-15%
-15%
Общая валовая коррекция
руб.
26
21
26
24
27
Скорректированная цена
руб.
144,89
120,96
145,71
133,74
156,41
Дату продажи
фев 17
фев 17
фев 17
фев 17
фев 17
фев 17
Корректировка
%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
Общая валовая коррекция
руб.
26
21
26
24
27
Скорректированная цена
руб.
145
121
146
134
156
Переданные
Собств.
Собств.
Собств.
Собств.
Собств.
Собств.
имущественные права
Корректировка
%
0%
0%
0%
0%
0%
Общая валовая коррекция
руб.
26
21
26
24
27
Скорректированная цена
руб.
145
121
146
134
156
Категория земель
сельхоз.
сельхоз.
сельхоз.
сельхоз.
сельхоз.
сельхоз.
Корректировка
руб.
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
Общая валовая коррекция
руб.
26
21
26
24
27
Скорректированная цена
руб.
145
121
146
134
156
Назначение
сельхоз.
сельхоз.
сельхоз.
сельхоз.
сельхоз.
исж
Корректировка
руб.
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
Общая валовая коррекция
руб.
26
21
26
24
27
Скорректированная цена
руб.
145
121
146
134
156
Россия,
РФ,
РФ,
Ростовска
РФ,
Ростовская
Ростовская
РФ, Ростовская
РФ, Ростовская
я область,
Ростовская
область,
область,
область,
область,
Местоположение,
Азовский
область,
Азовский
Азовский
Азовский район,
Азовский район,
престижность
район,
Азовский
район,
район,
х.Новомаргарито
п.Новониколаев
ЗАО
район,
д.Отрадовк
х.Елизаветов
во
ка
"Батайское
с.Высочино
а
ка
"
Корректировка
руб.
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
Общая валовая коррекция
руб.
26
21
26
24
27
Скорректированная цена
руб.
144,89
120,96
145,71
133,34
156,41
Площадь
100 000,0
88 000
130 000
70 000
85 800
98 000
Корректировка
руб.
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
Общая валовая коррекция
руб.
26
21
26
24
27
Скорректированная цена
руб.
145
121
146
133
156
эл-во и газ
эл-во и газ
эл-во и газ
эл-во и газ
эл-во и газ
Коммуникации
эл-во и газ рядом
рядом
рядом
рядом
рядом
рядом
Корректировка
руб.
0%
0%
0%
0%
0%
Общая валовая коррекция
руб.
26
21
26
24
27
Скорректированная цена
руб.
144,89
120,96
145,71
133,34
156,41
Согласование результатов
Скорректированная цена
руб.
144,89
120,96
145,71
133,34
156,41
Общая валовая коррекция
руб.
25,568
21,346
25,714
24,008
27,262
(ОВК)
Обратные значения к ОВК
0,0391
0,0468
0,0389
0,0417
0,0367
Веса
19,2%
23,1%
19,1%
20,5%
18,1%
Итого, руб./кв.м.
27,89
27,89
27,89
27,33
28,24
Средневзвешенное
139,24118
значение
Итого
13 924 118
Таблица 54
Расчет корректировки на площадь земельного участка кад.№ 23:26:01
01 000:0762
Отчет ʋ2/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости земельных участков
129
Ед.
Объект
Элемент сравнения
изм.
оценки
Объект №1
Объект №2
Объект №3
Объект №4
Объект №5
Площадь
кв.м
96 177
90 000
80 000
125 000
100 000
80 000
руб./кв.
Цена аналога
389
438
400
450
444
м
Стоимость земельного
руб.
35 000 000
35 000 000
50 000 000
45 000 000
35 500 000
участка
Условия продажи (совершенная сделка или предожение)
Условия продажи
предложение
предложение
предложение
предложение
предложение
Корректировка
%
-15%
-15%
-15%
-15%
-15%
Общая валовая коррекция
руб.
58
66
60
68
68
Скорректированная цена
руб.
330,56
371,88
340,00
382,50
375,68
Дату продажи
фев 17
фев 17
фев 17
фев 17
фев 17
фев 17
Корректировка
%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
Общая валовая коррекция
руб.
58
66
60
68
68
Скорректированная цена
руб.
331
372
340
383
376
Переданные
Собств.
Собств.
Собств.
Собств.
Собств.
Собств.
имущественные права
Корректировка
%
0%
0%
0%
0%
0%
Общая валовая коррекция
руб.
58
66
60
68
68
Скорректированная цена
руб.
331
372
340
383
376
Категория земель
сельхоз.
сельхоз.
сельхоз.
сельхоз.
сельхоз.
сельхоз.
Корректировка
руб.
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
Общая валовая коррекция
руб.
58
66
60
68
68
Скорректированная цена
руб.
331
372
340
383
376
Назначение
сельхоз.
сельхоз.
сельхоз.
сельхоз.
сельхоз.
исж
Корректировка
руб.
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
Общая валовая коррекция
руб.
58
66
60
68
68
Скорректированная цена
руб.
331
372
340
383
376
Россия,
РФ,
РФ,
РФ,
РФ,
РФ,
Краснодарски
Краснодарски
Краснодарски
Краснодарски
Краснодарски
Краснодарски
й край,
Местоположение,
й край,
й край,
й край,
й край,
й край,
Северский
престижность
Северский
Северский
Северский
Северский
Северский
район, в
район,
район,
район,
район, ст.
район, ст.
границах
х.Свободный
х.Свободный
х.Рашпиль
Северская
Северская
СПК "Нива"
Корректировка
руб.
1,00
1,00
1,00
1,00
1,00
Общая валовая коррекция
руб.
58
66
60
69
68
Скорректированная цена
руб.
330,56
371,88
340,00
381,34
375,68
Площадь
96 177,0
90 000
80 000
125 000
100 000
80 000
Корректировка
руб.
1,00
1,00
1,08
1,00
1,00
Общая валовая коррекция
руб.
58
66
86
69
68
Скорректированная цена
руб.
331
372
366
381
376
эл-во и газ
эл-во и газ
эл-во и газ
эл-во и газ
эл-во и газ
эл-во и газ
Коммуникации
рядом
рядом
рядом
рядом
рядом
рядом
Корректировка
руб.
0%
0%
0%
0%
0%
Общая валовая коррекция
руб.
58
66
86
69
68
Скорректированная цена
руб.
330,56
371,88
365,50
381,34
375,68
Согласование результатов
Скорректированная цена
руб.
330,56
371,88
365,50
381,34
375,68
Общая валовая коррекция
руб.
58,333
65,625
85,500
68,662
68,074
(ОВК)
Обратные значения к ОВК
0,0171
0,0152
0,0117
0,0146
0,0147
Веса
23,4%
20,8%
15,9%
19,9%
20,0%
Итого, руб./кв.м.
77,28
77,28
58,30
75,74
75,26
Средневзвешенное
363,84
значение
Итого
34 993 018
Отчет ʋ2/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости земельных участков
130
14.5. Согласование результатов корректировок, значений единиц сравнения по
выбранным объектам-аналогам
Стоимость 1 кв.м объекта оценки определялась как средневзвешенное откорректированных цен 1 кв.м
объектов-аналогов. Веса определялись соответственно (пропорционально) обратным величинам общих
валовых коррекций для каждого аналога. Таким образом, аналог, с ценой которого были проведены
минимальные корректировки, получал наибольший вес.
Таблица 55 Вывод о стоимости
№
Площадь
Сравнительный
Наименование объекта/ функциональное назначение
п/п
участка, м2
подход, руб.
Земельный участок, категория земель: земли населенных
пунктов, разрешенное использование: инвестиционная площадка,
общая площадь 115534 кв.м., кадастровый номер
1
115 534
114 790 432
34:03:120006:928; Адрес (местоположение): Россия,
Волгоградская обл., Городищенский район, территория
администрации Городищенского городского поселения
Земельный участок, категория земель: Земли промышленности,
энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения,
информатики, земли для обеспечения космической деятельности,
земли обороны, безопасности и земли иного специального
2
назначения, разрешенное использование: для строительства
47 898
78 075 638
комплекса придорожного сервиса, общая площадь 47 898 кв.м.,
кадастровый номер 36:25:6945015:0014; адрес
(местонахождение) объекта: Воронежская область, Рамонский
район, 485 км+450м (право) автомагистрали М-4 "Дон-1"
Земельный участок, категория земель: Земли промышленности,
энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения,
информатики, земли для обеспечения космической деятельности,
земли обороны, безопасности и земли иного специального
3
назначения, разрешенное использование: для размещения
34 999,8
90 553 232
объектов дорожного сервиса, общая площадь 34999,8 кв.м.,
кадастровый номер 59:07:2390101:33; Расположен: РФ, Пермский
край, Краснокамский район, западнее д. Никитино, с левой
стороны а/д "подъезд к Перми - с. Мысы"
Земельный участок, категория земель: Земли промышленности,
энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения,
информатики, земли для обеспечения космической деятельности,
земли обороны, безопасности и земли иного специального
4
назначения, разрешенное использование: для размещения
46 000
107 863 850
объектов придорожного сервиса, общая площадь 46000 кв.м.,
кадастровый номер 67:18:0030101:702; адрес (местонахождение)
объекта: Смоленская область, Смоленский район, с.п.
Стабенское, южнее д. Семиречье до автодороги Москва-Минск
Земельный участок, категория земель: земли
сельскохозяйственного назначения , разрешенное использование:
для сельскохозяйственного производства, общая площадь 70004
5
70 004
10 908 274
кв.м., кадастровый номер 34:03:120006:929; Расположен: Россия,
Волгоградская область, Городищенский район, территория
администрации Городищенского городского поселения
Земельный участок, категория земель: земли
сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование:
для ведения личного подсобного хозяйства (полевые участки),
общая площадь 61 433 кв.м., кадастровый номер
6
32:03:0860402:63; адрес (местонахождение) объекта: участок
61 433
12 757 098
находится примерно в 700 м по направлению на северо-восток от
ориентира населенный пункт, расположенного за пределами
участка, адрес ориентира: Брянская область, Выгоничский район,
село Полужье
Отчет ʋ2/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости земельных участков
131
№
Площадь
Сравнительный
Наименование объекта/ функциональное назначение
п/п
участка, м2
подход, руб.
Земельный участок, категория земель: земли
сельскохозяйственного назначения , разрешенное использование:
для сельскохозяйственного производства, общая площадь 100
000 кв.м., кадастровый номер 61:01:0600007:1060; адрес
7
(местоположение) Россия, Ростовская обл., Азовский район,
100 000,00
13 924 118
установлено относительно ориентира . Центральная част участка
отражена на фрагменте Ж8 ДКК кад.кварт. 61:01:0600007, ЗАО
"Батайское" (пашня-поле ʋIII к уч.2), расположенного в
границах участка
Земельный участок, категория земель: земли
сельскохозяйственного назначения , разрешенное использование:
для сельскохозяйственного производства, общая площадь 96
8
96 177,00
34 993 018
177кв.м. кадастровый номер 23:26:01 01 000:0762; адрес
(местоположение): Россия, Краснодарский кр., Северский район,
в границах СПК "Нива", расположенного в границах участка
ИТОГО
572 045
463 865 660
Таблица 56 Вывод о стоимости
№
Площадь
Сравнительный
Наименование объекта/ функциональное назначение
п/п
участка, м2
подход, руб.
Право аренды на земельный участок, на период до 11 мая
2057 года, на основании договора аренды ʋ994 от
12.05.2008г., категория земель: земли населенных пунктов,
разрешенное использование: для общественно-делового и
1
гражданского строительства (сервисный центр по продаже,
29 000
36 729 521
обслуживанию и ремонту грузовой техники иностранного
производства), кадастровый номер 50:09:0010334:204;
Расположен: Россия, обл. Московская, р-н Солнечногорский,
с/пос. Смирновское, п. Смирновка
Право аренды на земельный участок, на период до 11 мая
2057 года, на основании договора аренды ʋ995 от
12.05.2008г., категория земель: земли населенных пунктов,
2
разрешенное использование: для общественно-делового и
25 000
31 663 380
гражданского строительства, кадастровый номер
50:09:0010334:203;Расположен: Россия, обл. Московская, р-н
Солнечногорский, с/пос. Смирновское, п. Смирновка
Итого
54 000
68 392 901
Стоимость объекта недвижимости с позиций сравнительного подхода составила 532 258 561 рубль.
15. Согласование результатов оценки
Для окончательного согласования результатов оценки необходимо придать весовые
коэффициенты результатам оценки, полученным каждым из подходов. Весовые коэффициенты
показывают, какая доля стоимости, полученной в результате использования каждого из применяемых
методов оценки, присутствует в итоговой величине рыночной стоимости оцениваемого объекта (с
учѐтом целей оценки). Сумма весовых коэффициентов должна составлять 1 (100%).
15.1. Описание процедуры согласования.
В зависимости от конкретной ситуации, результаты каждого из трѐх подходов могут в большей
или меньшей степени отличаться друг от друга. Выбор итоговой величины стоимости зависит от
назначения оценки, имеющейся информации и степени еѐ достоверности. Для определения итоговой
величины стоимости используется метод средневзвешенного значения, а также субъективное мнение
Оценщика.
Отчет ʋ2/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости земельных участков
132
15.2. Обоснование выбора использованных весов.
Согласование полученных показателей стоимости заключается в сведении трѐх стоимостных
показателей, полученных на основе подходов по затратам, сопоставимым продажам и доходам к единой
итоговой средневзвешенной величине рыночной стоимости оцениваемых объектов.
Затратный подход. Этот подход заключѐн в расчѐте восстановительной стоимости объекта за
вычетом всех форм накопленного износа. В основном полезен для оценки объектов, уникальных по
своему виду и назначению, для которых нет рынка, либо для объектов с незначительным износом.
Доходный подход. Доходный подход отражает намерения потенциального инвестора, однако при
его использовании применяется достаточно много субъективных предложений, что может быть
отнесено к недостаткам данного подхода. Учитывая экономическую ситуацию, сложившуюся в стране
на сегодняшний день трудно прогнозировать такие цифры как ставка дисконта, процент инфляции и т.п.
Сравнительный подход. Сравнительный подход основывается на том, что субъекты на рынке
осуществляют сделки купли-продажи, основываясь на информации об аналогичных сделках. Другими
словами, этот подход имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за
выставленное на продажу имущество заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно
приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.
Важно отметить, что избежать субъективизма при согласовании результатов, как и в течение
всего процесса оценки, просто невозможно. Можно лишь с помощью каких-то методов, приѐмов,
процедур попытаться уменьшить степень субъективизма, в том числе и при согласовании результатов12.
Оценщиком выбрана шестибалльная система факторов. По каждому фактору каждому из
использованных методов присваивается:
0 баллов - если подход совершенно не удовлетворяет критериям данного фактора;
1 балл - если подход удовлетворяет критериям данного фактора в степени, которую оценщик
может считать «недостаточнойª для обычного доверия результатом данного подхода;
2 балла - если подход удовлетворяет критериям данного фактора в степени, которую Оценщик
может считать «ниже среднейª, не вполне достаточной для обычного доверия результатом данного
подхода;
3 балла - если подход удовлетворяет критериям данного фактора в степени, которую оценщик
может считать «среднейª, достаточной для обычного доверия результатом данного подхода;
4 балла - если подход удовлетворяет критериям данного фактора в степени, которую оценщик
может считать «хорошейª;
5 баллов - полное соответствие подхода критериям данного фактора.
Расчет итоговой рыночной стоимости объекта оценки, равный сумме произведений значений
альтернатив и соответствующих ему весов, приведен в таблице 62.
Таблица 57 Расчет итоговых весовых коэффициентов
Подход
Доходный
Затратный
Сравнительный
Критерий
Баллы
Достоверность и достаточность информации, на основе
0
0
5
которой проводились анализ и расчеты
Способность подхода учитывать структуру
0
0
5
ценообразующих факторов, специфичных для объекта
Способность подхода отразить мотивацию,
0
0
5
действительные намерения типичного
покупателя/продавца
Соответствие подхода виду рассчитываемой стоимости
0
0
5
Итого суммы баллов
-
-
20
Подход применялся
нет
нет
да
Сумма баллов
40
Вес подхода, %
-
-
100,0%
Вес подхода округленно, %
0%
0%
100%
Таблица 58 Согласование результатов
12 С. Сивец, к.т.н., «О проблеме согласования результатов оценкиª, доклад на международной
конференции «Актуальные вопросы оценки бизнеса и имущественных правª 25-27 сентября 2003г, г. Алушта.
Отчет ʋ2/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости земельных участков
133
№
Наименование объекта/
Площадь
Сравнительны
Доходный
Затратный
п/п
функциональное назначение
участка, м2
й подход, руб.
подход, руб.
подход, руб.
Земельный участок, категория
земель: земли населенных пунктов,
разрешенное использование:
инвестиционная площадка, общая
площадь 115534 кв.м., кадастровый
не
1
номер 34:03:120006:928; Адрес
115 534
114 790 432
не применяется
применяется
(местоположение): Россия,
Волгоградская обл., Городищенский
район, территория администрации
Городищенского городского
поселения
Земельный участок, категория
земель: Земли промышленности,
энергетики, транспорта, связи,
радиовещания, телевидения,
информатики, земли для обеспечения
космической деятельности, земли
обороны, безопасности и земли
иного специального назначения,
не
2
разрешенное использование: для
47 898
78 075 638
не применяется
применяется
строительства комплекса
придорожного сервиса, общая
площадь 47 898 кв.м., кадастровый
номер 36:25:6945015:0014; адрес
(местонахождение) объекта:
Воронежская область, Рамонский
район, 485 км+450м (право)
автомагистрали М-4 "Дон-1"
Земельный участок, категория
земель: Земли промышленности,
энергетики, транспорта, связи,
радиовещания, телевидения,
информатики, земли для обеспечения
космической деятельности, земли
обороны, безопасности и земли
иного специального назначения,
не
3
разрешенное использование: для
34 999,8
90 553 232
не применяется
применяется
размещения объектов дорожного
сервиса, общая площадь 34999,8
кв.м., кадастровый номер
59:07:2390101:33; Расположен: РФ,
Пермский край, Краснокамский
район, западнее д. Никитино, с левой
стороны а/д "подъезд к Перми - с.
Мысы"
Земельный участок, категория
земель: Земли промышленности,
энергетики, транспорта, связи,
радиовещания, телевидения,
информатики, земли для обеспечения
космической деятельности, земли
обороны, безопасности и земли
не
4
иного специального назначения,
46 000
107 863 850
не применяется
применяется
разрешенное использование: для
размещения объектов придорожного
сервиса, общая площадь 46000 кв.м.,
кадастровый номер
67:18:0030101:702; адрес
(местонахождение) объекта:
Смоленская область, Смоленский
Отчет ʋ2/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости земельных участков
134
№
Наименование объекта/
Площадь
Сравнительны
Доходный
Затратный
п/п
функциональное назначение
участка, м2
й подход, руб.
подход, руб.
подход, руб.
район, с.п. Стабенское, южнее д.
Семиречье до автодороги Москва-
Минск
Земельный участок, категория
земель: земли сельскохозяйственного
назначения , разрешенное
использование: для
сельскохозяйственного
производства, общая площадь 70004
не
5
70 004
10 908 274
не применяется
кв.м., кадастровый номер
применяется
34:03:120006:929; Расположен:
Россия, Волгоградская область,
Городищенский район, территория
администрации Городищенского
городского поселения
Земельный участок, категория
земель: земли сельскохозяйственного
назначения, разрешенное
использование: для ведения личного
подсобного хозяйства (полевые
участки), общая площадь 61 433
кв.м., кадастровый номер
32:03:0860402:63; адрес
не
6
61 433
12 757 098
не применяется
(местонахождение) объекта: участок
применяется
находится примерно в 700 м по
направлению на северо-восток от
ориентира населенный пункт,
расположенного за пределами
участка, адрес ориентира: Брянская
область, Выгоничский район, село
Полужье
Земельный участок, категория
земель: земли сельскохозяйственного
назначения , разрешенное
использование: для
сельскохозяйственного
производства, общая площадь 100
000 кв.м., кадастровый номер
61:01:0600007:1060; адрес
не
7
100 000,00
13 924 118
не применяется
(местоположение) Россия,
применяется
Ростовская обл., Азовский район,
установлено относительно ориентира
. Центральная част участка отражена
на фрагменте Ж8 ДКК кад.кварт.
61:01:0600007, ЗАО "Батайское"
(пашня-поле ʋIII к уч.2),
расположенного в границах участка
Земельный участок, категория
земель: земли сельскохозяйственного
назначения , разрешенное
использование: для
сельскохозяйственного
производства, общая площадь 96
не
8
96 177,00
34 993 018
не применяется
177кв.м. кадастровый номер 23:26:01
применяется
01 000:0762; адрес
(местоположение): Россия,
Краснодарский кр., Северский район,
в границах СПК "Нива",
расположенного в границах участка
ИТОГО
572 045
463 865 660
Отчет ʋ2/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости земельных участков
135
Таблица 59 Согласование результатов
Площад
Сравнитель
№
Наименование объекта/
ь
Доходный
Затратный
ный подход,
п/п
функциональное назначение
участка,
подход, руб.
подход, руб.
руб.
м2
Право аренды на земельный участок,
на период до 11 мая 2057 года, на
основании договора аренды ʋ994 от
12.05.2008г., категория земель: земли
населенных пунктов, разрешенное
использование: для общественно-
делового и гражданского
не
не
1
строительства (сервисный центр по
29 000
36 729 521
применяется
применяется
продаже, обслуживанию и ремонту
грузовой техники иностранного
производства), кадастровый номер
50:09:0010334:204; Расположен:
Россия, обл. Московская, р-н
Солнечногорский, с/пос.
Смирновское, п. Смирновка
Право аренды на земельный участок,
на период до 11 мая 2057 года, на
основании договора аренды ʋ995 от
12.05.2008г., категория земель: земли
населенных пунктов, разрешенное
использование: для общественно-
не
не
2
25 000
31 663 380
делового и гражданского
применяется
применяется
строительства, кадастровый номер
50:09:0010334:203;Расположен:
Россия, обл. Московская, р-н
Солнечногорский, с/пос.
Смирновское, п. Смирновка
Итого
54 000
68 392 901
Вывод о стоимости
Таким образом, мы пришли к выводу, что рыночная (справедливая) стоимость оцениваемых
земельных участков на дату оценки составила 532 258 561 рубль.
15.3. Суждение оценщика о возможных границах интервала рыночной (справедливой)
стоимости
По мнению оценщика, возможные границы рыночной (справедливой) стоимости земельных
участков, расположенных по адресу:
1) Волгоградская область, Городищенский район, территория администрации Городищенского
городского поселения
2) Воронежская область, Рамонский район, 485 км+450м (право) автомагистрали М-4 "Дон-1";
3) Пермский край, приг. Краснокамска, западнее д. Никитино, с левой стороны а/д "подъезд к
Перми - с. Мысы";
4) Смоленская область, Смоленский район, с.п. Стабенское, южнее д. Семиречье до автодороги
Москва-Минск;
5) Московская область, р-н Солнечногорский, с/пос. Смирновское, п. Смирновка (2 земельных
участка);
6) Волгоградская область, Городищенский район, территория администрации Городищенского
городского поселения;