ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ №2/ К-2017 Рыночной (справедливой) стоимости объектов недвижимости в составе 10 земельных участков

ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ №2/К-2017

Рыночной (справедливой) стоимости объектов недвижимости

в составе 10 земельных участков, с категорией земель - земли промышленные, земли

населенных пунктов и земли сельскохозяйственного назначения, общей площадью

626 045 кв.м.

Объект оценки:

10 земельных участков, с категорией земель

- земли

промышленные, земли населенных пунктов и земли

сельскохозяйственного назначения, общей площадью 626045,0

м.кв., расположенных по адресу: Волгоградская область,

Городищенский

район,

территория

администрации

Городищенского городского поселения, Воронежская область,

Рамонский район, 485 км+450м (право) автомагистрали М-4

"Дон-1", Пермский край, приг. Краснокамска, западнее д.

Никитино, с левой стороны а/д "подъезд к Перми - с. Мысы",

Смоленская область, Смоленский район, с.п. Стабенское,

южнее д. Семиречье до автодороги Москва-Минск, обл.

Московская, р-н Солнечногорский, с/пос. Смирновское, п.

Смирновка, Волгоградская область, Городищенский район,

территория администрации Городищенского городского

поселения, Брянская область, Выгоничский район, село

Полужье, Ростовская область, Азовский район, ЗАО

"Батайское", Краснодарский край, Северский район, в

границах СПК "Нива"

Вид стоимости:

Рыночная (справедливая)

Заказчик оценки:

Собственник объекта оценки:

Владельцы инвестиционных паев - Закрытого паевого

инвестиционного рентного фонда «АК БАРС-Горизонтª,

данные о которых устанавливаются на основании

данных лицевых счетов владельцев инвестиционных

паев в реестре владельцев инвестиционных паев и счетов

депо владельцев инвестиционных паев

Оценщики:

Исполнитель/юридическое

лицо, с которым оценщики

заключили трудовой договор:

Дата проведения оценки:

С 26.01.2017г. по 01.02.2017г.

Дата составления отчета:

01.02.2017г.

Дата определения стоимости

01.02.2017г.

объекта оценки:

Дата обследования объекта

С 26.01.2017г. по 01.02.2017г.

оценки:

Порядковый номер отчета:

2/К-2017

Казань-2017

Генеральному Директору

ООО УК «АК БАРС КАПИТАЛª

Д.У. ЗПИФ рентным «АК БАРС - Горизонтª

Дорогову А.Н.

Уважаемый Алексей Николаевич!

На основании Договора ʋ ПИФ/686/311011-Э от 31.10.2011г. специалисты ООО

«ЦНО «Экспертª провели оценку рыночной (справедливой) стоимости земельных участков

составе

10 земельных участков, с категорией земель

- земли промышленные, земли

населенных пунктов и земли сельскохозяйственного назначения, общей площадью 626 045

кв.м., расположенных по адресу:

1) Волгоградская область, Городищенский район, территория администрации

Городищенского городского поселения

2) Воронежская область, Рамонский район, 485 км+450м (право) автомагистрали М-4

"Дон-1";

3) Пермский край, приг. Краснокамска, западнее д. Никитино, с левой стороны а/д

"подъезд к Перми - с. Мысы";

4) Смоленская область, Смоленский район, с.п. Стабенское, южнее д. Семиречье до

автодороги Москва-Минск;

5) Московская область, р-н Солнечногорский, с/пос. Смирновское, п. Смирновка (2

земельных участка);

6) Волгоградская область, Городищенский район, территория администрации

Городищенского городского поселения;

7) Брянская область, Выгоничский район, село Полужье;

8) Ростовская область, Азовский район, ЗАО "Батайское;

9) Краснодарский край, Северский район, в границах СПК "Нива".

Вид стоимости

- справедливая, в соответствии с Международным стандартом

финансовой отчетности

(IFRS)

13, введенным в действие на территории Российской

Федерации. Назначение оценки - в целях подготовки финансовой отчетности компании в

соответствии с МСФО (IAS) 40.

Все стоимостные оценки выполнены в текущих ценах, сложившихся на рынке по

состоянию на «01ª февраля 2017 года.

Развернутая характеристика объекта представлена в прилагаемом отчете об оценке.

Отдельные части настоящей оценки не могут трактоваться раздельно, а только в связи с

полным текстом отчета, принимая во внимание все содержащиеся в нем допущения и

ограничения.

Оценка проведена в соответствии с требованиями ʋ135-ФЗ "Об оценочной

деятельности в Российской Федерации", Стандартами оценки ʋʋ1,2,3,7 утвержденными

Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации приказами от

20 мая 2015г. ʋʋ297,298,299 и от ʋ611 от 25.09.2015г., а так же Свода Стандартов Оценки

Российского общества оценщиков утвержденных Решением Совета РОО от «23ª декабря

2015г., также МСФО (IAS)40.

Необходимую информацию и анализ, использованные для оценки стоимости, Вы

найдете в соответствующих разделах отчета.

Основываясь на проведенных исследованиях и расчетах, оценщики пришли к выводу,

что рыночная стоимость соответствует справедливой стоимости объекта оценки, по

состоянию на дату оценки - «01ª февраля 2017 года составляет:

Отчет ʋ2/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости земельных участков

Рыночная

№

Наименование объекта/

Площадь

стоимость,

стоимость 1

п/п

функциональное назначение

участка, м2

руб.

кв.м., руб.

Земельный участок, категория

земель: земли населенных пунктов,

разрешенное использование:

инвестиционная площадка, общая

площадь 115534 кв.м.,

кадастровый номер

115 534

114 790 432

994

34:03:120006:928; Адрес

(местоположение): Россия,

Волгоградская обл.,

Городищенский район, территория

администрации Городищенского

городского поселения

Земельный участок, категория

земель: Земли промышленности,

энергетики, транспорта, связи,

радиовещания, телевидения,

информатики, земли для

обеспечения космической

деятельности, земли обороны,

безопасности и земли иного

специального назначения,

47 898

78 075 638

1 630

разрешенное использование: для

строительства комплекса

придорожного сервиса, общая

площадь 47 898 кв.м., кадастровый

номер 36:25:6945015:0014; адрес

(местонахождение) объекта:

Воронежская область, Рамонский

район, 485 км+450м (право)

автомагистрали М-4 "Дон-1"

Земельный участок, категория

земель: Земли промышленности,

энергетики, транспорта, связи,

радиовещания, телевидения,

информатики, земли для

обеспечения космической

деятельности, земли обороны,

безопасности и земли иного

специального назначения,

34 999,8

90 553 232

2 587

разрешенное использование: для

размещения объектов дорожного

сервиса, общая площадь 34999,8

кв.м., кадастровый номер

59:07:2390101:33; адрес

(местонахождение) объекта: РФ,

Пермский край, Краснокамский

район, западнее д. Никитино, с

левой стороны а/д "подъезд к

Отчет ʋ2/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости земельных участков

Рыночная

№

Наименование объекта/

Площадь

стоимость,

стоимость 1

п/п

функциональное назначение

участка, м2

руб.

кв.м., руб.

Перми - с. Мысы"

Земельный участок, категория

земель: Земли промышленности,

энергетики, транспорта, связи,

радиовещания, телевидения,

информатики, земли для

обеспечения космической

деятельности, земли обороны,

безопасности и земли иного

специального назначения,

разрешенное использование: для

46 000

107 863 850

2 345

размещения объектов

придорожного сервиса, общая

площадь 46000 кв.м., кадастровый

номер 67:18:0030101:702; адрес

(местонахождение) объекта:

Смоленская область, Смоленский

район, с.п. Стабенское, южнее д.

Семиречье до автодороги Москва-

Минск

Земельный участок, категория

земель: земли

сельскохозяйственного назначения

, разрешенное использование: для

сельскохозяйственного

производства, общая площадь

70 004

10 908 274

155,8

70004 кв.м., кадастровый номер

34:03:120006:929; Расположен:

Россия, Волгоградская область,

Городищенский район, территория

администрации Городищенского

городского поселения

Земельный участок, категория

земель: земли

сельскохозяйственного

назначения, разрешенное

использование: для ведения

личного подсобного хозяйства

(полевые участки), общая

площадь 61 433 кв.м., кадастровый

61 433

12 757 098

207,7

номер 32:03:0860402:63; адрес

(местонахождение) объекта:

участок находится примерно в 700

м по направлению на северо-

восток от ориентира населенный

пункт, расположенного за

пределами участка, адрес

Отчет ʋ2/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости земельных участков

Рыночная

№

Наименование объекта/

Площадь

стоимость,

стоимость 1

п/п

функциональное назначение

участка, м2

руб.

кв.м., руб.

ориентира: Брянская область,

Выгоничский район, село Полужье

Земельный участок, категория

земель: земли

сельскохозяйственного назначения

, разрешенное использование: для

сельскохозяйственного

производства, общая площадь 100

000 кв.м., кадастровый номер

61:01:0600007:1060; адрес

(местоположение) Россия,

100 000

13 924 118

139,2

Ростовская обл., Азовский район,

установлено относительно

ориентира . Центральная част

участка отражена на фрагменте Ж8

ДКК кад.кварт. 61:01:0600007,

ЗАО "Батайское" (пашня-поле ʋIII

к уч.2), расположенного в

границах участка

Земельный участок, категория

земель: земли

сельскохозяйственного назначения

, разрешенное использование: для

сельскохозяйственного

производства, общая площадь 96

177кв.м. кадастровый номер

96 177

34 993 018

363,8

23:26:01 01 000:0762; адрес

(местоположение): Россия,

Краснодарский кр., Северский

район, в границах СПК "Нива",

расположенного в границах

участка

ИТОГО

572 045

463 865 660

Рыночная

№

Наименование объекта/

Площадь

стоимость с

стоимость 1

п/п

функциональное назначение

участка, м2

НДС, руб.

кв.м., руб.

Земельный участок, категория земель:

земли населенных пунктов, разрешенное

использование: для общественно-

делового и гражданского строительства

29 000

36 729 521

1 267

(сервисный центр по продаже,

обслуживанию и ремонту грузовой

техники иностранного производства),

Отчет ʋ2/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости земельных участков

Справочно

Таблица 1 Результаты оценки, полученные при применении различных

подходов к оценке

№

Площадь

Сравнительн

Наименование объекта/

Доходный

Затратный

п/

участка,

ый подход,

функциональное назначение

подход, руб.

м2

руб.

Земельный участок, категория

земель: земли населенных

пунктов, разрешенное

использование:

инвестиционная площадка,

общая площадь 115534 кв.м.,

кадастровый номер

не

115 534

114 790 432

34:03:120006:928; Адрес

применяется

(местоположение): Россия,

Волгоградская обл.,

Городищенский район,

территория администрации

Городищенского городского

поселения

Земельный участок, категория

земель: Земли

промышленности, энергетики,

транспорта, связи,

радиовещания, телевидения,

информатики, земли для

обеспечения космической

деятельности, земли обороны,

безопасности и земли иного

специального назначения,

не

разрешенное использование:

47 898

78 075 638

применяется

для строительства комплекса

придорожного сервиса, общая

площадь 47 898 кв.м.,

кадастровый номер

36:25:6945015:0014; адрес

(местонахождение) объекта:

Воронежская область,

Рамонский район, 485

км+450м (право)

автомагистрали М-4 "Дон-1"

Земельный участок, категория

земель: Земли

промышленности, энергетики,

транспорта, связи,

радиовещания, телевидения,

не

информатики, земли для

34 999,8

90 553 232

применяется

обеспечения космической

деятельности, земли обороны,

безопасности и земли иного

специального назначения,

разрешенное использование:

Отчет ʋ2/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости земельных участков

№

Площадь

Сравнительн

Наименование объекта/

Доходный

Затратный

п/

участка,

ый подход,

функциональное назначение

подход, руб.

м2

руб.

для размещения объектов

дорожного сервиса, общая

площадь 34999,8 кв.м.,

кадастровый номер

59:07:2390101:33; Расположен:

РФ, Пермский край,

Краснокамский район,

западнее д. Никитино, с левой

стороны а/д "подъезд к Перми

- с. Мысы"

Земельный участок, категория

земель: Земли

промышленности, энергетики,

транспорта, связи,

радиовещания, телевидения,

информатики, земли для

обеспечения космической

деятельности, земли обороны,

безопасности и земли иного

специального назначения,

разрешенное использование:

не

46 000

107 863 850

для размещения объектов

применяется

придорожного сервиса, общая

площадь 46000 кв.м.,

кадастровый номер

67:18:0030101:702; адрес

(местонахождение) объекта:

Смоленская область,

Смоленский район, с.п.

Стабенское, южнее д.

Семиречье до автодороги

Москва-Минск

Земельный участок, категория

земель: земли

сельскохозяйственного

назначения , разрешенное

использование: для

сельскохозяйственного

производства, общая площадь

не

70004 кв.м., кадастровый

70 004

10 908 274

применяется

номер 34:03:120006:929;

Расположен: Россия,

Волгоградская область,

Городищенский район,

территория администрации

Городищенского городского

поселения

Отчет ʋ2/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости земельных участков

№

Площадь

Сравнительн

Наименование объекта/

Доходный

Затратный

п/

участка,

ый подход,

функциональное назначение

подход, руб.

м2

руб.

Земельный участок, категория

земель: земли

сельскохозяйственного

назначения, разрешенное

использование: для ведения

личного подсобного хозяйства

(полевые участки), общая

площадь 61 433 кв.м.,

кадастровый номер

32:03:0860402:63; адрес

не

61 433

12 757 098

(местонахождение) объекта:

применяется

участок находится примерно в

700 м по направлению на

северо-восток от ориентира

населенный пункт,

расположенного за пределами

участка, адрес ориентира:

Брянская область,

Выгоничский район, село

Полужье

Земельный участок, категория

земель: земли

сельскохозяйственного

назначения , разрешенное

использование: для

сельскохозяйственного

производства, общая площадь

100 000 кв.м., кадастровый

номер 61:01:0600007:1060;

не

адрес (местоположение)

100 000,00

13 924 118

применяется

Россия, Ростовская обл.,

Азовский район, установлено

относительно ориентира .

Центральная част участка

отражена на фрагменте Ж8

ДКК кад.кварт. 61:01:0600007,

ЗАО "Батайское" (пашня-поле

ʋIII к уч.2), расположенного в

границах участка

Земельный участок, категория

земель: земли

сельскохозяйственного

назначения , разрешенное

использование: для

не

96 177,00

34 993 018

сельскохозяйственного

применяется

производства, общая площадь

96 177кв.м. кадастровый номер

23:26:01 01 000:0762; адрес

(местоположение): Россия,

Отчет ʋ2/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости земельных участков

№

Площадь

Сравнительн

Наименование объекта/

Доходный

Затратный

п/

участка,

ый подход,

функциональное назначение

подход, руб.

м2

руб.

Краснодарский кр., Северский

район, в границах СПК "Нива",

расположенного в границах

участка

ИТОГО

572 045

463 865 660

Таблица 2 Результаты оценки, полученные при применении различных

подходов к оценке

Площа

Сравнител

№

Наименование объекта/

дь

ьный

Доходный

Затратный

п/

функциональное назначение

участка

подход,

подход, руб.

, м2

руб.

Право аренды на земельный

участок, на период до 11 мая 2057

года, на основании договора

аренды ʋ994 от 12.05.2008г.,

категория земель: земли

населенных пунктов, разрешенное

использование: для общественно-

делового и гражданского

не

строительства (сервисный центр

29 000

36 729 521

применяется

по продаже, обслуживанию и

ремонту грузовой техники

иностранного производства),

кадастровый номер

50:09:0010334:204; Расположен:

Россия, обл. Московская, р-н

Солнечногорский, с/пос.

Смирновское, п. Смирновка

Право аренды на земельный

участок, на период до 11 мая 2057

года, на основании договора

аренды ʋ995 от 12.05.2008г.,

категория земель: земли

населенных пунктов, разрешенное

использование: для общественно-

не

25 000

31 663 380

делового и гражданского

применяется

строительства, кадастровый

номер

50:09:0010334:203;Расположен:

Россия, обл. Московская, р-н

Солнечногорский, с/пос.

Смирновское, п. Смирновка

Итого

54 000

68 392 901

Отчет ʋ2/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости земельных участков

Содержание.

СОДЕРЖАНИЕ

ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ

1.1. ОБЩАЯ ИНФОРМАЦИЯ, ИДЕНТИФИЦИРУЮЩАЯ ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ

1.2. РЕЗУЛЬТАТЫ ОЦЕНКИ, ПОЛУЧЕННЫЕ ПРИ ПРИМЕНЕНИИ РАЗЛИЧНЫХ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ

1.3. ИТОГОВАЯ ВЕЛИЧИНА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

2. ОСНОВАНИЕ ДЛЯ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ

3. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ

3.1. ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ

3.2. ПРАВА НА ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ, УЧИТЫВАЕМЫЕ ПРИ ОПРЕДЕЛЕНИИ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ... 23

3.3. ЦЕЛЬ ОЦЕНКИ

3.4.ПРЕДПОЛАГАЕМОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ (ЦЕЛИ И ЗАДАЧИ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ)24

3.5. ОГРАНИЧЕНИЯ, СВЯЗАННЫЕ С ПРЕДПОЛАГАЕМЫМ ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ

3.6. ВИД СТОИМОСТИ

3.7.ДАТА ОЦЕНКИ

3.8. ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧЕНИЯ УСЛОВИЯ, НА КОТОРЫХ ДОЛЖНА ОСНОВЫВАТЬСЯ ОЦЕНКА

4. ЗАЯВЛЕНИЕ О СООТВЕТСТВИИ

5. СОДЕРЖАНИЕ И ОБЪЕМ РАБОТ, ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ДЛЯ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ

СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ

6.1. СВЕДЕНИЕ О ЗАКАЗЧИКЕ-ФИЗИЧЕСКОЕ ЛИЦО

6.2. СВЕДЕНИЯ О ЮРИДИЧЕСКОМ ЛИЦЕ, ЗАКЛЮЧИВШЕМ ТРУДОВОЙ ДОГОВОР С ОЦЕНЩИКОМ

6.3. СВЕДЕНИЯ ОБ ОЦЕНЩИКЕ

6.4. СВЕДЕНИЯ ОБ ИНЫХ ПРИВЛЕКАЕМЫХ К ПРОВЕДЕНИЮ ОЦЕНКИ ОРГАНИЗАЦИЯХ И СПЕЦИАЛИСТАХ.27

7. ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ, ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ ОЦЕНЩИКОМ ПРИ

ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ (В ТОМ ЧИСЛЕ СПЕЦИАЛЬНЫЕ)

ПЕРЕЧЕНЬ ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ДАННЫХ С

УКАЗАНИЕМ ИСТОЧНИКОВ ИХ ПОЛУЧЕНИЯ

9. ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ОЦЕНЩИКОМ И УСТАНАВЛИВАЮЩИХ

КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

10. ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ И ОБОСНОВАНИЕ ИХ

ПРИМЕНЕНИЯ

11. ТОЧНОЕ ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ С ПРИВЕДЕНИЕМ ССЫЛОК НА ДОКУМЕНТЫ,

УСТАНАВЛИВАЮЩИЕ КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА

ОЦЕНКИ

11.1. КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ, СВЕДЕНИЯ ОБ:

11.1.1. ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ПРАВА

11.2. КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ЭЛЕМЕНТОВ, ВХОДЯЩИХ В СОСТАВ ОБЪЕКТА

ОЦЕНКИ, КОТОРЫЕ ИМЕЮТ СПЕЦИФИКУ, ВЛИЯЮЩУЮ НА РЕЗУЛЬТАТЫ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

11.3. ИНФОРМАЦИЯ О ТЕКУЩЕМ ИСПОЛЬЗОВАНИИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

11.4.ДРУГИЕ ФАКТОРЫ И ХАРАКТЕРИСТИКИ, ОТНОСЯЩИЕСЯ К ОБЪЕКТУ ОЦЕНКИ, СУЩЕСТВЕННО ВЛИЯЮЩИЕ НА

ЕГО СТОИМОСТЬ

11.5. В ОТНОШЕНИИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ, ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО ЮРИДИЧЕСКОМУ ЛИЦУ- РЕКВИЗИТЫ ЮРИДИЧЕСКОГО

ЛИЦА И БАЛАНСОВАЯ СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА (СТ.11 ФЗ-135)

12. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ И ОБОСНОВАНИЕ ЗНАЧЕНИЙ ИЛИ ДИАПАЗОНОВ

ЗНАЧЕНИЙ ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ

12.1. АНАЛИЗ ВЛИЯНИЯ ОБЩЕЙ ПОЛИТИЧЕСКОЙ И СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ОБСТАНОВКИ В СТРАНЕ И

РЕГИОНЕ РАСПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ НА РЫНОК ОЦЕНИВАЕМОГО ОБЪЕКТА, В ТОМ ЧИСЛЕ ТЕНДЕНЦИЙ,

НАМЕТИВШИХСЯ НА РЫНКЕ В ПЕРИОД, ПРЕДШЕСТВУЮЩИЙ ДАТЕ ОЦЕНКИ

12.2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СЕГМЕНТА РЫНКА, К КОТОРОМУ ПРИНАДЛЕЖИТ ОЦЕНИВАЕМЫЙ ОБЪЕКТ. ЕСЛИ РЫНОК

НЕДВИЖИМОСТИ НЕ РАЗВИТ И ДАННЫХ, ПОЗВОЛЯЮЩИХ СОСТАВИТЬ ПРЕДСТАВЛЕНИЕ О ЦЕНАХ СДЕЛОК И (ИЛИ)

ПРЕДЛОЖЕНИЙ С СОПОСТАВИМЫМИ ОБЪЕКТАМИ НЕДВИЖИМОСТИ, НЕДОСТАТОЧНО, ДОПУСКАЕТСЯ РАСШИРИТЬ

Отчет ʋ2/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости земельных участков

ТЕРРИТОРИЮ ИССЛЕДОВАНИЯ ЗА СЧЕТ ТЕРРИТОРИЙ, СХОЖИХ ПО ЭКОНОМИЧЕСКИМ ХАРАКТЕРИСТИКАМ С

МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ ОЦЕНИВАЕМОГО ОБЪЕКТА

12.3. АНАЛИЗ ФАКТИЧЕСКИХ ДАННЫХ О ЦЕНАХ СДЕЛОК И (ИЛИ) ПРЕДЛОЖЕНИЙ С ОБЪЕКТАМИ НЕДВИЖИМОСТИ

ИЗ СЕГМЕНТОВ РЫНКА, К КОТОРЫМ МОЖЕТ БЫТЬ ОТНЕСЕН ОЦЕНИВАЕМЫЙ ОБЪЕКТ ПРИ ФАКТИЧЕСКОМ, А ТАКЖЕ ПРИ

АЛЬТЕРНАТИВНЫХ ВАРИАНТАХ ЕГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ, С УКАЗАНИЕМ ИНТЕРВАЛА ЗНАЧЕНИЙ ЦЕН

13. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В ЧАСТИ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДОВ С

ПРИВЕДЕНИЕМ РАСЧЕТОВ ИЛИ ОБОСНОВАНИЕ ОТКАЗА ОТ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДОВ К

ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

ОБЗОР ПОДХОДОВ

14. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ

14.1.ВЫБОР ОБЪЕКТОВ-АНАЛОГОВ

14.2. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ АНАЛИЗ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ И КАЖДОГО ОБЪЕКТА-АНАЛОГА ПО ВСЕМ ЭЛЕМЕНТАМ

СРАВНЕНИЯ

100

14.3. ВЫБОР ЕДИНИЦ СРАВНЕНИЯ

116

15. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ

131

15.1. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕДУРЫ СОГЛАСОВАНИЯ

131

15.2. ОБОСНОВАНИЕ ВЫБОРА ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ВЕСОВ

132

ВЫВОД О СТОИМОСТИ

135

16. ОБЩЕЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ

136

17. ПРИЛОЖЕНИЕ

137

КОПИИ ДОКУМЕНТОВ:

137

Отчет ʋ2/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости земельных участков

1. Основные факты и выводы

1.1. Общая информация, идентифицирующая объект оценки

Оценке подлежит 10 земельных участков, с категорией земель - земли промышленные, земли

населенных пунктов и земли сельскохозяйственного назначения, общей площадью 626 045 кв.м.,

расположенных по адресу

1) Волгоградская область, Городищенский район, территория администрации Городищенского

городского поселения

2) Воронежская область, Рамонский район, 485 км+450м (право) автомагистрали М-4 "Дон-1";

3) Пермский край, приг. Краснокамска, западнее д. Никитино, с левой стороны а/д "подъезд к

Перми - с. Мысы";

4) Смоленская область, Смоленский район, с.п. Стабенское, южнее д. Семиречье до автодороги

Москва-Минск;

5) Московская область, р-н Солнечногорский, с/пос. Смирновское, п. Смирновка (2 земельных

участка);

6) Волгоградская область, Городищенский район, территория администрации Городищенского

городского поселения;

7) Брянская область, Выгоничский район, село Полужье;

8) Ростовская область, Азовский район, ЗАО "Батайское;

9) Краснодарский край, Северский район, в границах СПК "Нива" по состоянию на «01ª февраля

2017 г.

1.2. Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к

оценке

При оценке рыночной стоимости объекта оценки была изучена возможность применения

доходного, затратного и сравнительного подходов. Ниже отражены результаты:

Таблица 3 Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к

оценке

№

Наименование объекта/

Площадь

Сравнительны

Доходный

Затратный

п/п

функциональное назначение

участка, м2

й подход, руб.

подход, руб.

Земельный участок, категория

земель: земли населенных пунктов,

разрешенное использование:

инвестиционная площадка, общая

площадь 115534 кв.м., кадастровый

не

номер 34:03:120006:928; Адрес

115 534

114 790 432

не применяется

применяется

(местоположение): Россия,

Волгоградская обл., Городищенский

район, территория администрации

Городищенского городского

поселения

Земельный участок, категория

земель: Земли промышленности,

энергетики, транспорта, связи,

радиовещания, телевидения,

информатики, земли для обеспечения

космической деятельности, земли

обороны, безопасности и земли

иного специального назначения,

не

разрешенное использование: для

47 898

78 075 638

не применяется

применяется

строительства комплекса

придорожного сервиса, общая

площадь 47 898 кв.м., кадастровый

номер 36:25:6945015:0014; адрес

(местонахождение) объекта:

Воронежская область, Рамонский

район, 485 км+450м (право)

автомагистрали М-4 "Дон-1"

Отчет ʋ2/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости земельных участков

№

Наименование объекта/

Площадь

Сравнительны

Доходный

Затратный

п/п

функциональное назначение

участка, м2

й подход, руб.

подход, руб.

Земельный участок, категория

земель: Земли промышленности,

энергетики, транспорта, связи,

радиовещания, телевидения,

информатики, земли для обеспечения

космической деятельности, земли

обороны, безопасности и земли

иного специального назначения,

не

разрешенное использование: для

34 999,8

90 553 232

не применяется

применяется

размещения объектов дорожного

сервиса, общая площадь 34999,8

кв.м., кадастровый номер

59:07:2390101:33; Расположен: РФ,

Пермский край, Краснокамский

район, западнее д. Никитино, с левой

стороны а/д "подъезд к Перми - с.

Мысы"

Земельный участок, категория

земель: Земли промышленности,

энергетики, транспорта, связи,

радиовещания, телевидения,

информатики, земли для обеспечения

космической деятельности, земли

обороны, безопасности и земли

иного специального назначения,

разрешенное использование: для

не

46 000

107 863 850

не применяется

размещения объектов придорожного

применяется

сервиса, общая площадь 46000 кв.м.,

кадастровый номер

67:18:0030101:702; адрес

(местонахождение) объекта:

Смоленская область, Смоленский

район, с.п. Стабенское, южнее д.

Семиречье до автодороги Москва-

Минск

Земельный участок, категория

земель: земли сельскохозяйственного

назначения , разрешенное

использование: для

сельскохозяйственного

производства, общая площадь 70004

не

70 004

10 908 274

не применяется

кв.м., кадастровый номер

применяется

34:03:120006:929; Расположен:

Россия, Волгоградская область,

Городищенский район, территория

администрации Городищенского

городского поселения

Земельный участок, категория

земель: земли сельскохозяйственного

назначения, разрешенное

использование: для ведения личного

подсобного хозяйства (полевые

участки), общая площадь 61 433

не

кв.м., кадастровый номер

61 433

12 757 098

не применяется

применяется

32:03:0860402:63; адрес

(местонахождение) объекта: участок

находится примерно в 700 м по

направлению на северо-восток от

ориентира населенный пункт,

расположенного за пределами

Отчет ʋ2/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости земельных участков

№

Наименование объекта/

Площадь

Сравнительны

Доходный

Затратный

п/п

функциональное назначение

участка, м2

й подход, руб.

подход, руб.

участка, адрес ориентира: Брянская

область, Выгоничский район, село

Полужье

Земельный участок, категория

земель: земли сельскохозяйственного

назначения , разрешенное

использование: для

сельскохозяйственного

производства, общая площадь 100

000 кв.м., кадастровый номер

61:01:0600007:1060; адрес

не

100 000,00

13 924 118

не применяется

(местоположение) Россия,

применяется

Ростовская обл., Азовский район,

установлено относительно ориентира

. Центральная част участка отражена

на фрагменте Ж8 ДКК кад.кварт.

61:01:0600007, ЗАО "Батайское"

(пашня-поле ʋIII к уч.2),

расположенного в границах участка

Земельный участок, категория

земель: земли сельскохозяйственного

назначения , разрешенное

использование: для

сельскохозяйственного

производства, общая площадь 96

не

96 177,00

34 993 018

не применяется

177кв.м. кадастровый номер 23:26:01

применяется

01 000:0762; адрес

(местоположение): Россия,

Краснодарский кр., Северский район,

в границах СПК "Нива",

расположенного в границах участка

ИТОГО

572 045

463 865 660

Таблица 4 Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к

оценке

Площад

Сравнитель

№

Наименование объекта/

Доходный

Затратный

ный подход,

п/п

функциональное назначение

участка,

подход, руб.

руб.

м2

Право аренды на земельный участок,

на период до 11 мая 2057 года, на

основании договора аренды ʋ994 от

12.05.2008г., категория земель: земли

населенных пунктов, разрешенное

использование: для общественно-

делового и гражданского

не

строительства (сервисный центр по

29 000

36 729 521

применяется

продаже, обслуживанию и ремонту

грузовой техники иностранного

производства), кадастровый номер

50:09:0010334:204; Расположен:

Россия, обл. Московская, р-н

Солнечногорский, с/пос.

Смирновское, п. Смирновка

Отчет ʋ2/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости земельных участков

Площад

Сравнитель

№

Наименование объекта/

Доходный

Затратный

ный подход,

п/п

функциональное назначение

участка,

подход, руб.

руб.

м2

Право аренды на земельный участок,

на период до 11 мая 2057 года, на

основании договора аренды ʋ995 от

12.05.2008г., категория земель: земли

населенных пунктов, разрешенное

использование: для общественно-

не

25 000

31 663 380

делового и гражданского

применяется

строительства, кадастровый номер

50:09:0010334:203;Расположен:

Россия, обл. Московская, р-н

Солнечногорский, с/пос.

Смирновское, п. Смирновка

Итого

54 000

68 392 901

1.3. Итоговая величина стоимости объекта оценки

В результате выполненных работ оценщики пришли к выводу, что рыночная стоимость

земельных участков составе 10 земельных участков, с категорией земель - земли промышленные, земли

населенных пунктов и земли сельскохозяйственного назначения, общей площадью 626 045 кв.м.,

расположенных по адресу:

1) Волгоградская область, Городищенский район, территория администрации Городищенского

городского поселения

2) Воронежская область, Рамонский район, 485 км+450м (право) автомагистрали М-4 "Дон-1";

3) Пермский край, приг. Краснокамска, западнее д. Никитино, с левой стороны а/д "подъезд к

Перми - с. Мысы";

4) Смоленская область, Смоленский район, с.п. Стабенское, южнее д. Семиречье до автодороги

Москва-Минск;

5) Московская область, р-н Солнечногорский, с/пос. Смирновское, п. Смирновка (2 земельных

участка);

6) Волгоградская область, Городищенский район, территория администрации Городищенского

городского поселения;

7) Брянская область, Выгоничский район, село Полужье;

8) Ростовская область, Азовский район, ЗАО "Батайское;

9) Краснодарский край, Северский район, в границах СПК "Нива" по состоянию на «01ª февраля

2017 г. составила:

Таблица 5 Итоговая стоимость

Рыночная

№

Наименование объекта/

Площадь

Рыночная

стоимость 1

п/п

функциональное назначение

участка, м2

стоимость, руб.

кв.м., руб.

Земельный участок, категория земель:

земли населенных пунктов, разрешенное

использование: инвестиционная

площадка, общая площадь 115534 кв.м.,

кадастровый номер 34:03:120006:928;

115 534

114 790 432

994

Адрес (местоположение): Россия,

Волгоградская обл., Городищенский

район, территория администрации

Городищенского городского поселения

Отчет ʋ2/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости земельных участков

Рыночная

№

Наименование объекта/

Площадь

Рыночная

стоимость 1

п/п

функциональное назначение

участка, м2

стоимость, руб.

кв.м., руб.

Земельный участок, категория земель:

Земли промышленности, энергетики,

транспорта, связи, радиовещания,

телевидения, информатики, земли для

обеспечения космической деятельности,

земли обороны, безопасности и земли

иного специального назначения,

разрешенное использование: для

47 898

78 075 638

1 630

строительства комплекса придорожного

сервиса, общая площадь 47 898 кв.м.,

кадастровый номер 36:25:6945015:0014;

адрес (местонахождение) объекта:

Воронежская область, Рамонский район,

485 км+450м (право) автомагистрали М-4

"Дон-1"

Земельный участок, категория земель:

Земли промышленности, энергетики,

транспорта, связи, радиовещания,

телевидения, информатики, земли для

обеспечения космической деятельности,

земли обороны, безопасности и земли

иного специального назначения,

разрешенное использование: для

34 999,8

90 553 232

2 587

размещения объектов дорожного сервиса,

общая площадь 34999,8 кв.м.,

кадастровый номер 59:07:2390101:33;

Расположен: РФ, Пермский край,

Краснокамский район, западнее д.

Никитино, с левой стороны а/д "подъезд к

Перми - с. Мысы"

Земельный участок, категория земель:

Земли промышленности, энергетики,

транспорта, связи, радиовещания,

телевидения, информатики, земли для

обеспечения космической деятельности,

земли обороны, безопасности и земли

иного специального назначения,

разрешенное использование: для

46 000

107 863 850

2 345

размещения объектов придорожного

сервиса, общая площадь 46000 кв.м.,

кадастровый номер 67:18:0030101:702;

адрес (местонахождение) объекта:

Смоленская область, Смоленский район,

с.п. Стабенское, южнее д. Семиречье до

автодороги Москва-Минск

Земельный участок, категория земель:

земли сельскохозяйственного назначения

, разрешенное использование: для

сельскохозяйственного производства,

общая площадь 70004 кв.м., кадастровый

70 004

10 908 274

155,8

номер 34:03:120006:929; Расположен:

Россия, Волгоградская область,

Городищенский район, территория

администрации Городищенского

городского поселения

Отчет ʋ2/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости земельных участков

Рыночная

№

Наименование объекта/

Площадь

Рыночная

стоимость 1

п/п

функциональное назначение

участка, м2

стоимость, руб.

кв.м., руб.

Земельный участок, категория земель:

земли сельскохозяйственного назначения,

разрешенное использование: для ведения

личного подсобного хозяйства (полевые

участки), общая площадь 61 433 кв.м.,

кадастровый номер 32:03:0860402:63;

адрес (местонахождение) объекта:

61 433

12 757 098

207,7

участок находится примерно в 700 м по

направлению на северо-восток от

ориентира населенный пункт,

расположенного за пределами участка,

адрес ориентира: Брянская область,

Выгоничский район, село Полужье

Земельный участок, категория земель:

земли сельскохозяйственного назначения

, разрешенное использование: для

сельскохозяйственного производства,

общая площадь 100 000 кв.м.,

кадастровый номер 61:01:0600007:1060;

адрес (местоположение) Россия,

100 000

13 924 118

139,2

Ростовская обл., Азовский район,

установлено относительно ориентира .

Центральная част участка отражена на

фрагменте Ж8 ДКК кад.кварт.

61:01:0600007, ЗАО "Батайское" (пашня-

поле ʋIII к уч.2), расположенного в

границах участка

Земельный участок, категория земель:

земли сельскохозяйственного назначения

, разрешенное использование: для

сельскохозяйственного производства,

общая площадь 96 177кв.м. кадастровый

96 177

34 993 018

363,8

номер 23:26:01 01 000:0762; адрес

(местоположение): Россия,

Краснодарский кр., Северский район, в

границах СПК "Нива", расположенного в

границах участка

ИТОГО

572 045

463 865 660

Таблица 6 Итоговая стоимость

Рыночная

№

Наименование объекта/ функциональное

Площадь

стоимость с НДС,

стоимость 1

п/п

назначение

участка, м2

руб.

кв.м., руб.

Земельный участок, категория земель: земли

населенных пунктов, разрешенное использование:

для общественно-делового и гражданского

строительства (сервисный центр по продаже,

обслуживанию и ремонту грузовой техники

29 000

36 729 521

1 267

иностранного производства), общая площадь 29

000 кв.м., кадастровый номер 50:09:0010334:204;

Расположен: Россия, обл. Московская, р-н

Солнечногорский, с/пос. Смирновское, п.

Смирновка

Отчет ʋ2/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости земельных участков

Рыночная

№

Наименование объекта/ функциональное

Площадь

стоимость с НДС,

стоимость 1

п/п

назначение

участка, м2

руб.

кв.м., руб.

Земельный участок, категория земель: земли

населенных пунктов, разрешенное

использование:для общественно-делового и

гражданского строительства, общая площадь 25

25 000

31 663 380

1 267

000 кв.м., кадастровый номер

50:09:0010334:203;Расположен: Россия, обл.

Московская, р-н Солнечногорский, с/пос.

Смирновское, п. Смирновка

Итого

54 000

68 392 901

Рыночная (справедливая) стоимость:

532 258 561 рубль РФ

Пятьсот тридцать два миллиона двести пятьдесят восемь тысяч пятьсот шестьдесят

один рубль РФ

Выводы, содержащиеся в этом отчете, основаны на расчетах, заключениях и иной информации,

полученной в результате исследования рынка, на нашем опыте и профессиональных знаниях, на

деловых встречах, в ходе которых нами была получена определенная информация. Источники

информации и методика расчетов и заключений приведены в соответствующих разделах отчета.

2. Основание для проведения оценки

Договор ʋ ПИФ/686/311011-Э от 31.10.2013г. на проведение оценки между Заказчиком - ООО

УК «АК БАРС КАПИТАЛª Д.У. ЗПИФ рентным «АК БАРС - Горизонтª и Исполнителем - ООО

«Центр независимой оценки «Экспертª.

3. Задание на оценку

3.1. Объект оценки

3.1.1 Состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его

частей (при наличии)

Оценке подлежит 10 земельных участков, с категорией земель - земли промышленные, земли

населенных пунктов и земли сельскохозяйственного назначения, общей площадью 626 045 кв.м.,

расположенных по адресу:

1) Волгоградская область, Городищенский район, территория администрации Городищенского

городского поселения

2) Воронежская область, Рамонский район, 485 км+450м (право) автомагистрали М-4 "Дон-1";

3) Пермский край, приг. Краснокамска, западнее д. Никитино, с левой стороны а/д "подъезд к

Перми - с. Мысы";

4) Смоленская область, Смоленский район, с.п. Стабенское, южнее д. Семиречье до автодороги

Москва-Минск;

5) Московская область, р-н Солнечногорский, с/пос. Смирновское, п. Смирновка (2 земельных

участка);

6) Волгоградская область, Городищенский район, территория администрации Городищенского

городского поселения;

7) Брянская область, Выгоничский район, село Полужье;

8) Ростовская область, Азовский район, ЗАО "Батайское;

9) Краснодарский край, Северский район, в границах СПК "Нива" по состоянию на «01ª февраля

2017 г.

Таблица 7 Характеристики земельных участков

№

Наименование объекта/

Местоположен

Описание земельного участка

п/

функциональное

ие

Отчет ʋ2/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости земельных участков

назначение

Разрешенн

Права на

Кадастров

Категория

ое

земельный

ый номер

земель

использова

участок

ние

Земельный участок,

категория земель: земли

населенных пунктов,

Россия,

разрешенное

Волгоградская

использование:

область,

инвестиционная площадка,

Городищенский

общая

общая площадь 115534

земли

инвестицио

район,

долевая

34:03:12000

кв.м., кадастровый номер

115 534

населенных

нная

территория

собственно

6:928

34:03:120006:928; Адрес

пунктов

площадка

администрации

сть

(местоположение): Россия,

Городищенског

Волгоградская обл.,

о городского

Городищенский район,

поселения

территория администрации

Городищенского

городского поселения

Земельный участок,

категория земель: Земли

промышленности,

Земли

энергетики, транспорта,

промышленно

связи, радиовещания,

сти,

телевидения, информатики,

энергетики,

земли для обеспечения

транспорта,

космической деятельности,

связи,

земли обороны,

Воронежская

радиовещания,

безопасности и земли иного

область,

для

телевидения,

специального назначения,

Рамонский

общая

строительст

информатики,

разрешенное

район, 485

долевая

36:25:69450

ва

47 898

земли для

использование: для

км+450м

собственно

15:0014

комплекса

обеспечения

строительства комплекса

(право)

сть

придорожн

космической

придорожного сервиса,

автомагистрали

ого сервиса

деятельности,

общая площадь 47 898

М-4 "Дон-1"

земли

кв.м., кадастровый номер

обороны,

36:25:6945015:0014; адрес

безопасности и

(местонахождение) объекта:

земли иного

Воронежская область,

специального

Рамонский район, 485

назначения

км+450м (право)

автомагистрали М-4 "Дон-

Земельный участок,

категория земель: Земли

промышленности,

Земли

энергетики, транспорта,

промышленно

связи, радиовещания,

сти,

телевидения, информатики,

энергетики,

земли для обеспечения

транспорта,

космической деятельности,

Пермский край,

связи,

земли обороны,

приг.

радиовещания,

безопасности и земли иного

Краснокамска,

телевидения,

для

общая

специального назначения,

западнее д.

информатики,

размещения

долевая

59:07:23901

разрешенное

Никитино, с

34 999,8

земли для

объектов

собственно

01:33

использование: для

левой стороны

обеспечения

дорожного

сть

размещения объектов

а/д "подъезд к

космической

сервиса

дорожного сервиса, общая

Перми - с.

деятельности,

площадь 34999,8 кв.м.,

Мысы"

земли

кадастровый номер

обороны,

59:07:2390101:33;

безопасности и

Расположен: РФ, Пермский

земли иного

край, Краснокамский район,

специального

западнее д. Никитино, с

назначения

левой стороны а/д "подъезд

к Перми - с. Мысы"

Отчет ʋ2/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости земельных участков

Описание земельного участка

№

Наименование объекта/

Местоположен

Разрешенн

п/

функциональное

Права на

ие

Кадастров

Категория

ое

назначение

земельный

ый номер

земель

использова

участок

ние

Земельный участок,

категория земель: Земли

промышленности,

Земли

энергетики, транспорта,

промышленно

связи, радиовещания,

сти,

телевидения, информатики,

энергетики,

земли для обеспечения

транспорта,

космической деятельности,

Смоленская

связи,

земли обороны,

область,

радиовещания,

безопасности и земли иного

Смоленский

телевидения,

для

специального назначения,

общая

район, с.п.

информатики,

размещения

разрешенное

долевая

67:18:00301

Стабенское,

46 000

земли для

объектов

использование: для

собственно

01:702

южнее д.

обеспечения

придорожн

размещения объектов

сть

Семиречье до

космической

ого сервиса

придорожного сервиса,

автодороги

деятельности,

общая площадь 46000 кв.м.,

Москва-Минск

земли

кадастровый номер

обороны,

67:18:0030101:702; адрес

безопасности и

(местонахождение) объекта:

земли иного

Смоленская область,

специального

Смоленский район, с.п.

назначения

Стабенское, южнее д.

Семиречье до автодороги

Москва-Минск

Земельный участок,

для

категория земель: земли

общественн

населенных пунктов,

о-делового

разрешенное

использование: для

гражданско

общественно-делового и

го

гражданского

строительст

обл.

строительства (сервисный

право

ва

Московская, р-

центр по продаже,

аренды ( от

(сервисный

земли

обслуживанию и ремонту

12.05.2008г

50:09:00103

центр по

Солнечногорск

29 000

населенных

грузовой техники

. по

34:204

продаже,

ий, с/пос.

пунктов

иностранного

11.05.2057г

обслуживан

Смирновское,

производства), общая

ию и

п. Смирновка

площадь 29 000 кв.м.,

ремонту

кадастровый номер

грузовой

50:09:0010334:204;

техники

Расположен: Россия, обл.

иностранно

Московская, р-н

го

Солнечногорский, с/пос.

производст

Смирновское, п. Смирновка

ва)

Земельный участок,

категория земель: земли

населенных пунктов,

разрешенное

для

использование:для

обл.

право

общественн

общественно-делового и

Московская, р-

аренды ( от

о-делового

гражданского

земли

12.05.2008г

50:09:00103

строительства, общая

Солнечногорск

25 000

населенных

. по

34:203

гражданско

площадь 25 000 кв.м.,

ий, с/пос.

пунктов

11.05.2057г

го

кадастровый номер

Смирновское,

строительст

50:09:0010334:203;Располо

п. Смирновка

ва

жен: Россия, обл.

Московская, р-н

Солнечногорский, с/пос.

Смирновское, п. Смирновка

Отчет ʋ2/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости земельных участков

Описание земельного участка

№

Наименование объекта/

Местоположен

Разрешенн

п/

функциональное

Права на

ие

Кадастров

Категория

ое

назначение

земельный

ый номер

земель

использова

участок

ние

Земельный участок,

категория земель: земли

сельскохозяйственного

назначения , разрешенное

Россия,

использование: для

Волгоградская

сельскохозяйственного

область,

для

производства, общая

Городищенский

общая

земли

сельскохозя

площадь 70004 кв.м.,

район,

долевая

34:03:12000

сельскохозяйс

70 004

йственного

кадастровый номер

территория

собственно

6:929

твенного

производст

34:03:120006:929;

администрации

сть

назначения

ва

Расположен: Россия,

Городищенског

Волгоградская область,

о городского

Городищенский район,

поселения

территория администрации

Городищенского

городского поселения

Земельный участок,

категория земель: земли

сельскохозяйственного

назначения, разрешенное

использование: для ведения

личного подсобного

хозяйства (полевые

участки), общая площадь

для ведения

61 433 кв.м., кадастровый

Брянская

общая

земли

личного

номер 32:03:0860402:63;

область,

долевая

32:03:08604

сельскохозяйс

подсобного

адрес (местонахождение)

Выгоничский

61 433

собственно

02:63

твенного

хозяйства

объекта: участок находится

район, село

сть

назначения

(полевые

примерно в 700 м по

Полужье

участки)

направлению на северо-

восток от ориентира

населенный пункт,

расположенного за

пределами участка, адрес

ориентира: Брянская

область, Выгоничский

район, село Полужье

Земельный участок,

категория земель: земли

сельскохозяйственного

назначения , разрешенное

использование: для

сельскохозяйственного

производства, общая

площадь 100 000 кв.м.,

кадастровый номер

Россия,

для

61:01:0600007:1060; адрес

Ростовская

общая

земли

сельскохозя

(местоположение) Россия,

область,

долевая

61:01:06000

сельскохозяйс

100 000

йственного

Ростовская обл., Азовский

Азовский

собственно

07:1060

твенного

производст

район, установлено

район, ЗАО

сть

назначения

ва

относительно ориентира .

"Батайское"

Центральная част участка

отражена на фрагменте Ж8

ДКК кад.кварт.

61:01:0600007, ЗАО

"Батайское" (пашня-поле

ʋIII к уч.2),

расположенного в границах

участка

Отчет ʋ2/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости земельных участков

Описание земельного участка

№

Наименование объекта/

Местоположен

Разрешенн

п/

функциональное

Права на

ие

Кадастров

Категория

ое

назначение

земельный

ый номер

земель

использова

участок

ние

Земельный участок,

категория земель: земли

сельскохозяйственного

назначения , разрешенное

использование: для

Россия,

сельскохозяйственного

Краснодарский

для

производства, общая

общая

земли

край,

сельскохозя

площадь 96 177кв.м.

долевая

23:26:01 01

сельскохозяйс

Северский

96 177

йственного

кадастровый номер 23:26:01

собственно

000:0762

твенного

район, в

производст

01 000:0762; адрес

сть

назначения

границах СПК

ва

(местоположение): Россия,

"Нива"

Краснодарский кр.,

Северский район, в

границах СПК "Нива",

расположенного в границах

участка

3.1.2.Характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные

для оценщика документы, содержащие такие характеристики:

 Кадастровая выписка ʋ3434/300/11-143083 от 14.12.2011г.;

 Свидетельство о праве собственности Серия 34-АА ʋ770792 от 09.11.2012г.;

 Кадастровый паспорт ʋ25-02/09-10806 от 11.09.2009г.;

 Свидетельство о праве собственности Серия 36-АГ ʋ862478 от 01.11.2012г.;

 Кадастровый паспорт ʋ5907/201/09-769 от 29.01.2009г.;

 Свидетельство о праве собственности Серия 59-БГ ʋ591424 от 02.11.2012г.;

 Кадастровый паспорт 21.05.2009г.;

 Свидетельство о праве собственности Серия 67-АБ ʋ881983 от 01.11.2012г.;

 Кадастровый план ʋ50-09-2008-24-1055 от 15.04.2008г.;

 Договор арендыʋ994 от 12.05.2008г. ;

 Договор ʋПИФ/686/30102012 передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного

участка ʋ994 от 12.05.2008г.;

 Кадастровый план ʋ50-09-2008-24-1055 от 15.04.2008г.;

 Договор аренды ʋ995 от 12.05.2008г. ;

 Договор ʋПИФ/686/30102012/2 передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного

участка ʋ995 от 12.05.2008г.;

 Кадастровый план ʋ2-03-02/08-1652 от 04.07.2008г.;

 Свидетельство о праве собственности Серия 34-АА ʋ916444 от 13.09.2012г.;

 Кадастровый план ʋ03/08-2С-1430 от 14.07.2008г.;

 Свидетельство о праве собственности Серия 32-АЖ ʋ162135 от 17.08.2012г.;

 Кадастровый план ʋ61/001/10-470473 от 14.10.2010г.;

 Свидетельство о праве собственности Серия 61-АЗ ʋ091388 от 06.10.2012г.;

 Кадастровый план ʋ26/07-03-02441 от 05.04.2007г.;

 Свидетельство о праве собственности Серия 23-Ак ʋ926409 от 03.09.2012г.

3.2. Права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта

оценки

В рамках настоящего Отчета оценивается право общей долевой собственности.

Общая долевая собственность представляет собой отношения по принадлежности

составляющего единое целое имущества одновременно нескольким лицам с определением их долей в

праве на данное имущество. Размер долей конкретных участников отношений общей долевой

собственности определяется либо законом, либо соглашением участников общей долевой

собственности. Если размер долей участников долевой собственности не может быть определен на

основании закона и не установлен соглашением ее участников, доли признаются равными.

Отчет ʋ2/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости земельных участков

Права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в

том числе в отношении каждой из частей объекта оценки

Объекты оценки имеют обременение - доверительное управление.

3.3. Цель оценки

Целью оценки является определение рыночной (справедливой) стоимости земельных участков в

целях подготовки финансовой отчетности компании в соответствии с МСФО (IAS) 40.

3.4.Предполагаемое использование результатов оценки (цели и задачи проведения

оценки)

Предполагается, что результаты оценки будут использованы Заказчиком для подготовки

финансовой отчетности компании в соответствии с МСФО (IAS) 40.

Недопустимо иное использование результатов оценки, в том числе итоговой величины

стоимости объекта оценки, а также любых промежуточных результатов, полученных в ходе настоящей

оценки.

Ни весь отчет, ни какая-либо его часть не могут быть представлены Заказчиком для

использования в целях рекламы или для прочих целей, отличных от целей написания данного отчета и

предполагаемого использования результатов оценки (согласно заданию на оценку).

3.5. Ограничения, связанные с предполагаемым использованием результатов

оценки



Специалисты, выполнившие оценку объекта оценки (далее - «Оценщикª) и подготовившие

данный Отчѐт (далее - «Отчѐтª), являются полномочными представителями Оценочной организации,

имеют необходимое профессиональное образование и достаточный практический опыт в области

оценки.



В процессе подготовки Отчѐта Оценщик исходил из достоверности всей документации и устной

информации по объекту оценки, предоставленной в его распоряжение Заказчиком, поскольку в

обязанности Оценщика, в соответствии с договором об оценке, не входит проведение экспертизы

правоустанавливающих документов на объект оценки на предмет их подлинности и соответствия

действующему законодательству.



Оцениваемые права рассматриваются свободными от каких-либо претензий или ограничений,

кроме ограничений, оговорѐнных в Отчѐте.



При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых внешних и внутренних

факторов, влияющих на стоимость объекта оценки. На Оценщике не лежит ответственность по

обнаружению подобных факторов, либо в случае их последующего обнаружения.



Ни Заказчик, ни Оценщик, ни любой иной пользователь Отчѐта не могут использовать Отчѐт (или

любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке.



Отчѐт содержит профессиональное мнение Оценщика относительно стоимости объекта оценки и

не является гарантией того, что оно перейдѐт из рук в руки по цене, равной указанной в Отчѐте

стоимости.



Мнение Оценщика относительно величины стоимости действительно только на дату оценки.

Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных,

экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость объекта

оценки.



В данном Отчѐте итоговая стоимость действительна только для найденного наиболее

эффективного использования. Стоимости, приписанные элементам, входящих в состав объекта оценки,

не могут использоваться в сочетании с любой другой оценкой и являются недействительными, если

используются таким образом;



Владение этим Отчѐтом или его копией не влечѐт за собой права на его опубликование целиком

или по частям;



Оценщик в дальнейшем не обязан давать какие-либо консультации, показания или присутствовать

в суде по вопросам данного имущества, если соглашение об этом не было достигнуто предварительно;



Ни весь Отчѐт, ни любая его часть (особенно выводы, имеющие отношение к стоимости,

информация о личности Оценщика или фирмы, с которой оценщик связан) не могут разглашаться

публично или в СМИ без предварительного письменного согласия Оценщика.

3.6. Вид стоимости

В рамках настоящей оценки определялась рыночная стоимость.

Отчет ʋ2/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости земельных участков

5. Содержание и объем работ, использованных для проведения

оценки

Таблица 8 План процесса оценки

Заключение с Заказчиком договора об оценке

Проведено

Получение от Заказчика необходимых документов для

Проведено

проведения оценки

Осмотр Объекта оценки, установление

Проведено

количественных и качественных характеристик

Объекта, изучение его фактического технического

состояния, сбор прочей информации об Объекте

оценки

Составление таблицы по анализу представленной

Проведено

Заказчиком информации, необходимой для проведения

оценки о характеристиках недвижимого имущества,

права на которое оцениваются

Анализ отраслевых и локальных рынков, к которому

Проведено

относится Объект оценки

Осуществление расчетов

Проведено

Согласование полученных результатов, вывод

Проведено

итоговой величины стоимости Объекта оценки

Составление и передача Заказчику Отчета об оценке

Проведено

6. Сведения о заказчике оценки и об оценщике

6.1. Сведение о заказчике-физическое лицо.

Организационно-правовая форма

Общество с ограниченной ответственностью

ООО УК «АК БАРС КАПИТАЛª Д.У. ЗПИФ рентным «АК БАРС -

Полное наименование

Горизонтª

ОГРН и дата присвоения

1021401047799, дата присвоения ОГРН от 15.08.2002г.

Место нахождения, реквизиты

РТ, г. Казань, ул.Меридианная, д.1а

заказчика

6.2. Сведения о юридическом лице, заключившем трудовой договор с оценщиком.

Наименование оценочной компании с

Общество с ограниченной ответственностью «Центр независимой

указанием организационно-правовой

оценки «Экспертª.

формы

Юридический адрес

420073, Республика Татарстан, г.Казань, ул.Ад.Кутуя, д.44А

Почтовый адрес

420012, Республика Татарстан, г.Казань, ул.Щапова, д.14/31

ОГРН

1051680042270

Дата присвоения ОГРН

05.12.2005г.

Р/счет 40702810000020002603 в ОАО «АК БАРСª БАНК

420066,г.Казань,ул.Декабристов 1;

Банковские реквизиты

к/счет 30101810000000000805,

БИК 049205805 ИНН 1660085370

Контактные телефоны

+ 7/843/239-56-57

e-mail

expert_cie@mail.ru

Сертификат к договору обязательного страхования ответственности

Сведения о страховании

при осуществлении оценочной деятельности ʋ433-433-548-

ответственности юридического лица,

071175/16 от 09.11.2016г., страховая сумма 100 000 000 рублей дата

с которым оценщик заключил

выдачи 09.11.2016г., срок действия полиса с 09.11.2016 г по

трудовой договор

08.11.2017 г.

6.3. Сведения об оценщике

Оценщик1 категории

Лукманова Лилия Ахтямовна

 Диплом ПП ʋ699121 выдан Ярославским институтом

Номер и дата выдачи документа,

повышения квалификации руководящих работников и

подтверждающего получение

специалистов

химической

нефтехимической

профессиональных знаний в области

промышленности 05 июля 2004г.;

оценочной деятельности

 Свидетельство

повышении

квалификации

(регистрационный номер

4973) выдано Государственной

Отчет ʋ2/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости земельных участков

академией промышленного менеджмента им. Н.П.

Пастухова

 Свидетельство

повышении

квалификации

(регистрационный номер

7748) выдано НОУ ВПО

«Академия управления «ТИСБИª

Свидетельство о членстве в Общероссийской общественной

Информация о членстве в

организации «Российское общество оценщиковª ʋ0022641 от

саморегулируемой организации

12.12.2016г..

оценщиков

(Регистрационный номер 001814, включен в реестр членов РОО

11.12.2007г.)

Сведения об обязательном страховании

ОСАО "РЕСО-Гарантия", страховой полис ʋ 1073877557,

гражданской ответственности

страховая сумма 30 000 000 рублей дата выдачи 09.06.2016,

Оценщика

срок действия полиса с 16.06.2016 г по 15.06.2017 г.

Квалификация по диплому

Оценщик

Степень участия

Полностью выполнен Лукмановой Л.А.

6.4. Сведения об иных привлекаемых к проведению оценки организациях и

специалистах.

Не привлекались.

7. Допущения и ограничительные условия, использованные

оценщиком при проведении оценки (в том числе специальные)

Следующие допущения и ограничивающие условия являются неотъемлемой частью данного Отчета.

Настоящий Отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем целях.

Оценщики не несут ответственности за юридическое описание прав оцениваемой

собственности или за вопросы, связанные с рассмотрением прав собственности. Право

оцениваемой собственности считается достоверным. Оцениваемая собственность считается

свободной от каких-либо претензий или ограничений, кроме тех, что оговорены в Отчете.

Сведения, полученные оценщиками и содержащиеся в Отчете, считаются достоверными.

Однако оценщики не могут гарантировать абсолютную точность информации, поэтому для

всех сведений указан источник информации. Все правоустанавливающие документы,

предоставленные Заказчиком для проведения оценки являются простыми копиями,

сделанными с оригиналов документов

Все расчеты были выполнены с использованием полной точности значений. В итоговых

расчетных таблицах значения приводятся без указания полного количества «знаков после

запятойª.

Ни Заказчик, ни оценщики не могут использовать Отчет иначе, чем это предусмотрено

договором на оценку.

От оценщиков не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу

произведенной оценки, иначе как по официальному вызову суда.

Мнение оценщиков относительно стоимости объекта действительно только на дату

определения стоимости объекта оценки. Оценщики не принимают на себя никакой

ответственности за изменение экономических, юридических и иных факторов, которые могут

возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а, следовательно, и на

рыночную стоимость объекта.

Отчет об оценке содержит профессиональное мнение оценщиков относительно стоимости

объекта и не является гарантией того, что объект будет продан на свободном рынке по цене,

равной стоимости объекта, указанной в данном Отчете.

Оценщик провел визуальную инспекцию объекта оценки и отметил в данном отчете все

видимые важные дефекты, которые могли быть замечены. Оценщик не берет на себя

ответственность за оценку таких дефектов в состоянии имущества, которые невозможно

обнаружить обычным визуальным осмотром или путем изучения технической документации.

Таким образом, предполагается, что отсутствуют какие-либо скрытые дефекты, кроме

обнаруженных, оказывающих влияние на Объект оценки.

10. Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, является

рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если со дня составления

Отчет ʋ2/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости земельных участков

отчета об оценке до дня совершения сделки с объектом оценки или дня представления

публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

11. Результат оценки достоверен лишь в рамках той задачи оценки, которая была сообщена

оценщику Заказчиком при заключении договора на оценку.

12. Цена, установленная в случае заключения реальной сделки, может значительно отличаться от

стоимости, определенной в настоящем отчете, вследствие таких факторов как: мотивы сторон,

объем и качество рекламы, умение сторон вести переговоры, условия сделки, качество

проведения торгов, и иные существенные факторы, непосредственно относящиеся к Объекту

оценки и не представленные Оценщику.

13. Оценщик особо обращает внимание Заказчика на то, что ни одна сделка на рынке не должна

пройти точно по установленной стоимости. Реальные сделки на рынке происходят и должны

происходить по ценам, для которых характерен значительный разброс. Для определения

наиболее точной стоимости объекта оценки рекомендуется провести аукцион по продаже

данного имущества.

14. Все расчеты выполнены с помощью MS Exсel при воспроизведении расчетов на калькуляторе

возможны небольшие погрешности, в связи с округлениями до 2 цифр после запятой.

8. Перечень использованных при проведении оценки объекта

оценки данных с указанием источников их получения

Гражданский кодекс РФ - ст. 279-283;

Перечень

Земельный кодекс РФ - ст. 49, 55;

использованных

Налоговый кодекс РФ;

литературных

«Оценка недвижимостиª под ред. проф. А.Г.Грязновой, д.э.н. проф.

источников

М.А.Федотовой,., Москва, «Финансы и статистикаª, 2005год, стр.496.

Тарасевич Е. И. «Оценка недвижимостиª, СПб.: ЗАО «Исследовательский

центр оценки активовª, 1999 год, 423 стр.

1.Сайт: www.avito.ru

Перечень

2.Сайт: http://www.land-volga.ru

использованных

3.Сайт: https://solnechnogorsk.cian.ru

интернет сайтов

4.Сайт: http://realty.dmir.ru

9. Перечень документов используемых оценщиком и

устанавливающих количественные и качественные характеристики

объекта оценки

Заказчиком были предоставлены оценщику копии следующих документов, подтверждающих

право собственности и определяющих технические характеристики объектов оценки:

 Кадастровая выписка ʋ3434/300/11-143083 от 14.12.2011г.;

 Свидетельство о праве собственности Серия 34-АА ʋ770792 от 09.11.2012г.;

 Кадастровый паспорт ʋ25-02/09-10806 от 11.09.2009г.;

 Свидетельство о праве собственности Серия 36-АГ ʋ862478 от 01.11.2012г.;

 Кадастровый паспорт ʋ5907/201/09-769 от 29.01.2009г.;

 Свидетельство о праве собственности Серия 59-БГ ʋ591424 от 02.11.2012г.;

 Кадастровый паспорт 21.05.2009г.;

 Свидетельство о праве собственности Серия 67-АБ ʋ881983 от 01.11.2012г.;

 Кадастровый план ʋ50-09-2008-24-1055 от 15.04.2008г.;

 Договор арендыʋ994 от 12.05.2008г. ;

 Договор ʋПИФ/686/30102012 передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного

участка ʋ994 от 12.05.2008г.;

 Кадастровый план ʋ50-09-2008-24-1055 от 15.04.2008г.;

 Договор аренды ʋ995 от 12.05.2008г. ;

 Договор ʋПИФ/686/30102012/2 передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного

участка ʋ995 от 12.05.2008г.;

 Кадастровый план ʋ2-03-02/08-1652 от 04.07.2008г.;

 Свидетельство о праве собственности Серия 34-АА ʋ916444 от 13.09.2012г.;

 Кадастровый план ʋ03/08-2С-1430 от 14.07.2008г.;

Отчет ʋ2/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости земельных участков

 Свидетельство о праве собственности Серия 32-АЖ ʋ162135 от 17.08.2012г.;

 Кадастровый план ʋ61/001/10-470473 от 14.10.2010г.;

 Свидетельство о праве собственности Серия 61-АЗ ʋ091388 от 06.10.2012г.;

 Кадастровый план ʋ26/07-03-02441 от 05.04.2007г.;

 Свидетельство о праве собственности Серия 23-Ак ʋ926409 от 03.09.2012г.

Подлинность и достоверность документов

В своих расчетах Оценщик предполагает, что подлинные документы (копии которых были ему

переданы) существуют, а содержащиеся в них сведения достоверны.

Достаточность документов

Оценщик полагает, что имеющихся в его распоряжении документов достаточно для проведения

работ согласно договору между Оценщиком и Заказчиком.

10. Применяемые стандарты оценочной деятельности и обоснование

их применения

10.1. Федеральные стандарты

В соответствии с Федеральным Законом « Об оценочной деятельности в Российской Федерацииª

от 29 июля 1998 г. оценщик обязан применять Федеральные стандарты и Стандарты соответствующего

органа саморегулируемой организации, в котором он состоит. Объект оценки находится на территории

Российской Федерации. Данный отчет составлялся в рамках правового поля Российской Федерации и на

основании действующего законодательства Российской Федерации. Исходя из вышеизложенного, в

настоящем отчете об оценке используются термины и определения и применялись методы оценки в

соответствии ФСО-1, ФСО-2, ФСО-3, ФСО-7, а также не противоречащие им разъяснения.

Таблица 9

Краткое

наименование

Полное наименование стандарта

Сведения о принятии стандарта

стандарта

Федеральный стандарт оценки ʋ1

«Общие понятия оценки, подходы к

ФСО-1

Приказ МЭРТ РФ ʋ297 от 20.05.2015г.

оценке и требования к проведению

оценкиª

Федеральный стандарт оценки ʋ2 «Цель

ФСО-2

Приказ МЭРТ РФ ʋ298 от 20.05.2015г.

оценки и виды стоимостиª

Федеральный стандарт оценки ʋ3

ФСО-3

Приказ МЭРТ РФ ʋ299 от 20.05.2015г.

«Требования к отчету об оценкеª

Федеральный стандарт оценки ʋ7

ФСО-7

Приказ МЭРТ РФ ʋ611 от 25.09.2014г.

«Оценка недвижимостиª

10.2. Стандарты и правила осуществления оценочной деятельности РОО

Стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией

Оценщика: РОО (в части, не противоречащей ФСО ʋ 1, ФСО ʋ 2, ФСО ʋ 3, ФСО ʋ 7).

Федеральные стандарты оценки (ФСО ʋ 1, ФСО ʋ 2, ФСО ʋ 3, ФСО ʋ 7) являются

обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности в соответствии со ст. 15

Закона РФ от

29.07.1998 ʋ

135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"

(в

действующей редакции).

Используемая терминология:

Общие понятия и определения, обязательные к применению в соответствии с ФСО-1

разд. II и ФСО-2 (пп. 7-10)

1. К объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых

законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.

2. Цена - это денежная сумма, запрашиваемая, предлагаемая или уплачиваемая участниками в

результате совершенной или предполагаемой сделки

3. Стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату

оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям Федерального

стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО ʋ 2)ª.

4. Итоговая величина стоимости - стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании

подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования

(обобщения) результатов,

Отчет ʋ2/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости земельных участков

полученных в рамках применения различных подходов к оценке

5. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей

методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе

существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках

одного из подходов к оценке

6. Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по

состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. Если в соответствии с

законодательством Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты

оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за

исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное

7. При установлении затрат определяется денежное выражение величины ресурсов, требуемых для

создания или производства объекта оценки, либо цену, уплаченную покупателем за объект

оценки

8. При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется

использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей.

9. При проведении экспертизы отчета об оценке осуществляется совокупность мероприятий по

проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований

законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а

также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных

оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке,

согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании

различных подходов к оценке и методов оценки

10. Срок экспозиции объекта оценки рассчитывается с даты представления на открытый рынок

(публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним

11. При определении рыночной (справедливой) стоимости объекта оценки определяется наиболее

вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом

рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей

необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные

обстоятельства.

12. Рыночная стоимость п.6 ФСО ʋ2 звучит следующим образом: " При определении рыночной

стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки

может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда

стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине

цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства". Таким образом,

определенная рыночная стоимость в отчете соответствует справедливой стоимости.

13. Справедливая стоимость (МСФО IFRS 13, параграф 24) - это цена, которая была бы получена

при продаже актива или уплачена при передаче обязательства при проведении операции на

добровольной основе между участниками рынка на дату оценки.

14. Ликвидационная стоимость

(определяется расчетная величина, отражающая наиболее

вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции,

меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях когда продавец

вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. Учитывается влияние чрезвычайных

обстоятельств, вынуждающих продавца отчуждать объект на условиях, не соответствующих

рыночным.)

15. Кадастровая стоимость

(определяется методами массовой оценки рыночная стоимость,

установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение

кадастровой оценки. в частности определяется для целей налогообложения)

16. Недвижимость (ст. 130 ГК РФ) - к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость)

относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно

связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их

назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К

недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и

морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам

может быть отнесено и иное имущество.

Основные положения и терминология при оценке для целей МСФО

Отчет ʋ2/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости земельных участков

Концептуальные основы оценки основных средств в соответствии с Международными

стандартами финансовой отчетности (МСФО, IFRS) и Международными стандартами бухгалтерского

учета (МСБУ, IAS).

Международные стандарты финансовой отчетности (МСФО) - Стандарты и Интерпретации,

принятые Комитетом по международным стандартам финансовой отчетности (КМСФО), они включают:

 Международные стандарты финансовой отчетности (IFRS);

 Международные стандарты финансовой отчетности (IAS);

 Интерпретации, разработанные Комитетом по интерпретациям международной финансовой

отчетности

(IFRIC) или прежним Постоянным комитетом по интерпретациям

(ПКИ), и

утвержденные КМСФО.

Основными документами, регламентирующими оценку активов для целей МСФО, являются:

 IFRS 1 «Принятие Международных стандартов финансовой отчетности впервыеª;

 IAS 16 (Международный стандарт бухгалтерского учета) «Основные средстваª;

 IAS 17 (Международный стандарт бухгалтерского учета) «Арендаª;

 IAS 36 (Международный стандарт бухгалтерского учета) «Обесценение активовª;

 IAS 40 (Международный стандарт бухгалтерского учета) «Инвестиционное имуществоª;

 МПО 1 (Международное применение оценки) «Оценка для финансовой отчетностиª;

 МР 8 (Международное руководство по оценке) «Затратный подход для финансовой отчетности

(АЗЗ)ª.

Оценка основных средств в рамках данного Отчета производится для принятия Международных

стандартов финансовой отчетности впервые

(IFRS

«Принятие Международных стандартов

финансовой отчетности впервыеª).

Первой финансовой отчетностью предприятия по МСФО (IFRS) является первая годовая

финансовая отчетность, в которой предприятие принимает Международные стандарты финансовой

отчетности (IFRS), четко и безоговорочно заявляя в такой финансовой отчетности о ее соответствии

МСФО (IFRS).¹

Организация может принять решение об оценке объекта основных средств по справедливой

стоимости на момент перехода на МСФО и использовании этой справедливой стоимости в качестве его

исходной стоимости на этот момент.

Организация, которая впервые приняла Международные стандарты, может решить использовать

результаты переоценки объекта основных средств, проведенной в соответствии с применявшимися ею

ранее национальными правилами учета в момент или до момента перехода на МСФО, в качестве

исходной стоимости на момент переоценки, если полученная в результате переоценки стоимость в

целом сопоставима:

 со справедливой стоимостью;

 себестоимостью или амортизированной стоимостью согласно МСФО (IFRS),

 скорректированной для отражения, например, изменений в общем или специальном индексе цен.

Международные стандарты бухгалтерского учета (IAS) - правила ведения бухгалтерского учета

и подготовки финансовой отчетности, определяемые Комитетом по международным стандартам

финансовой отчетности

Справедливая стоимость - цена, которая была бы получена при продаже актива или уплачена при

передаче обязательства при проведении операции на добровольной основе между участниками рынка на

дату оценки. ³

Актив - это ресурс:

 который контролируется предприятием в результате прошлых событий;

 от которого предприятие ожидает получить будущие экономические выгоды.⁴

Основные средства⁵- это материальные активы, которые:

 предназначены для использования в процессе производства или поставки товаров и

предоставления услуг, при сдаче в аренду или в административных целях;

 предполагаются к использованию в течение более чем одного отчетного периода.

¹ IFRS 1, п.3

² IFRS 1, Приложение D, п.D5, D6

³ IFRS 1, Приложение А, Определение терминов

⁴ IAS 38, п. 8

5 IAS 16 «Основные средстваª, п.6

Отчет ʋ2/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости земельных участков

Балансовая стоимость⁶ - сумма, в которой признается актив после вычета любой накопленной

амортизации и накопленного убытка от обесценения.

Остаточная стоимость - расчетная сумма, которую организация получила бы на текущий

момент от выбытия актива после вычета предполагаемых затрат на выбытие, если бы актив уже достиг

конца срока полезного использования и состояния, характерного для конца срока полезного

использования.

Рынок представляет собой среду, в которой товары и услуги переходят от продавцов к

покупателям через механизм цен. Понятие рынка подразумевает возможность торговли товарами и/или

услугами между продавцами и покупателями без излишних ограничений на их деятельность. Каждая из

сторон действует в соответствии с соотношениями спроса и предложения и другими факторами

ценообразования, в меру своих возможностей и познаний, представлений о сравнительной полезности

данных товаров и/или услуг, а также с учетом своих индивидуальных потребностей и желаний. Рынок

может быть местным, региональным, национальным или международным.⁷

В соответствии с МСО, к установкам, машинам и оборудованию (plant, machinery and

equipment) относятся материальные активы, отличные от недвижимости, которые:

 используются организацией в производственном процессе или для осуществления поставок

товаров или услуг, для передачи в аренду другим лицам или в административных целях; а также

 предполагаются к использованию на протяжении длительного периода времени.

Ниже приводятся соответствующие определения:

Установки (plant) - это активы, которые составляют неделимое целое с другими активами и

могут включать в себя специализированные здания, машины и оборудование;

К машинам (machinery) относятся отдельные машины или наборы машин. Машина это аппарат,

который используется для осуществления конкретного процесса в связи с деятельностью организации;

К оборудованию (equipment) относятся другие активы, которые предприятие или организация

использует в процессе своей деятельности.

Существенный - Пропуски или искажения статей считаются существенными, если они по

отдельности или в совокупности могли бы повлиять на экономические решения пользователей,

принимаемые на основании финансовой отчетности. Существенность зависит от размера и характера

пропущенной информации или искажений, оцениваемых в рамках сопутствующих обстоятельств.

Размер или характер статьи, или их сочетание, могут быть определяющим фактором.⁸

Справедливая стоимость земли и зданий обычно определяется из свидетельств, базирующихся

на рыночных данных, путем проведения оценки, осуществляемой обладающими профессиональной

квалификацией оценщиками. Справедливая стоимость сооружений, машин и оборудования — это

обычно их рыночная стоимость, определенная в ходе оценки.⁹

Справедливая стоимость — бухгалтерское понятие, которое определяется в Международных

стандартах финансовой отчетности и других аналогичных стандартах как денежная сумма, за которую

можно было бы обменять актив или погасить обязательство в коммерческой сделке между хорошо

осведомленными заинтересованными сторонами. Справедливая стоимость обычно используется в

финансовой отчетности и как показатель справедливой стоимости, и как показатель нерыночной

стоимости. В тех случаях, когда имеется возможность установить рыночную стоимость актива, она

будет эквивалентна справедливой стоимости этого актива.¹⁰

Рыночная стоимость - это расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен

имущества на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в

результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из

сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения.¹¹

Таким образом, из вышеуказанного следует, что оценщик при проведении оценки основных

средств в соответствии с МСФО и МСО определяет рыночную стоимость, которая отражает

справедливую стоимость актива.

6 IAS 16 «Основные средстваª, п.6

7 ССО РОО 1-01-2010. Понятия, лежащие в основе общепринятых принципов оценки (ОППО) международных стандартов

оценки

8 IАS 1, п.7

СТО РОО 2-03-2010. Оценка для целей подготовки финансовой отчетности МПО 1. Оценка для целей подготовки финансовой

отчетности

10 ССО РОО 1-01-2010. Понятия, лежащие в основе общепринятых принципов оценки (ОППО) Международных стандартов

оценки

11 ССО РОО 2-01-2010. Рыночная стоимость как база оценки МСО 1. Рыночная стоимость как база оценки, п. 3.1.

Отчет ʋ2/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости земельных участков

Рис.9Схема расположения земельного участка, расположенного по адресу: Россия, Краснодарский край,

Северский район, в границах СПК "Нива"

11.1. Количественные и качественные характеристики объекта оценки,

сведения об:

11.1.1. Имущественные права

В рамках настоящего Заключения Отчета оценивается право общей долевой собственности.

Данные земельные участки принадлежат на праве общей долевой собственности владельцам

инвестиционных паев - Закрытого паевого инвестиционного рентного фонда «АК БАРС-Горизонтª,

данные о которых устанавливаются на основании данных лицевых счетов владельцев инвестиционных

паев в реестре владельцев инвестиционных паев и счетов депо владельцев инвестиционных паев.

11.1.2. Обременения, связанные с объектом оценки

В рамках настоящего отчета под обременением понимается ограничение права собственности и

других вещных прав на объект других лиц (например, залог, аренда, сервитут и др.). Различают

обременения в силу закона и обременения в силу договора.

При подготовке отчета об оценке обременение прав на оцениваемое имущество исследуется с

точки зрения того, как может повлиять наличие обременения на экономические интересы

существующего владельца имущества и ожидания инвестора.

Исследования показали, что обременения выявлено в виде доверительного управления.

11.1.3. Физические свойства объектов оценки

Таблица 10 Физические свойства объектов оценки

Описание земельного участка

№

Наименование объекта/

Местоположен

Разрешенно

п/

функциональное

Права на

ие

Кадастров

Категория

назначение

земельный

ый номер

земель

использован

участок

ие

Отчет ʋ2/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости земельных участков

Описание земельного участка

№

Наименование объекта/

Местоположен

Разрешенно

п/

функциональное

Права на

ие

Кадастров

Категория

назначение

земельный

ый номер

земель

использован

участок

ие

Земельный участок,

категория земель: земли

населенных пунктов,

разрешенное

Россия,

использование:

Волгоградская

инвестиционная

область,

площадка, общая площадь

Городищенский

общая

земли

115534 кв.м., кадастровый

район,

долевая

34:03:12000

инвестицион

115 534

населенных

номер 34:03:120006:928;

территория

собственно

6:928

ная площадка

пунктов

Адрес (местоположение):

администрации

сть

Россия, Волгоградская

Городищенског

обл., Городищенский

о городского

район, территория

поселения

администрации

Городищенского

городского поселения

Земельный участок,

категория земель: Земли

промышленности,

Земли

энергетики, транспорта,

промышленно

связи, радиовещания,

сти,

телевидения,

энергетики,

информатики, земли для

транспорта,

обеспечения космической

связи,

деятельности, земли

Воронежская

радиовещания,

обороны, безопасности и

область,

телевидения,

для

земли иного специального

Рамонский

общая

информатики,

строительств

назначения, разрешенное

район, 485

долевая

36:25:69450

47 898

земли для

а комплекса

использование: для

км+450м

собственно

15:0014

обеспечения

придорожног

строительства комплекса

(право)

сть

космической

о сервиса

придорожного сервиса,

автомагистрали

деятельности,

общая площадь 47 898

М-4 "Дон-1"

земли

кв.м., кадастровый номер

обороны,

36:25:6945015:0014;

безопасности и

адрес (местонахождение)

земли иного

объекта: Воронежская

специального

область, Рамонский

назначения

район, 485 км+450м

(право) автомагистрали

М-4 "Дон-1"

Земельный участок,

категория земель: Земли

Земли

промышленности,

промышленно

энергетики, транспорта,

сти,

связи, радиовещания,

энергетики,

телевидения,

транспорта,

информатики, земли для

Пермский край,

связи,

обеспечения космической

приг.

радиовещания,

деятельности, земли

Краснокамска,

телевидения,

для

обороны, безопасности и

общая

западнее д.

информатики,

размещения

земли иного специального

долевая

59:07:23901

Никитино, с

34 999,8

земли для

объектов

назначения, разрешенное

собственно

01:33

левой стороны

обеспечения

дорожного

использование: для

сть

а/д "подъезд к

космической

сервиса

размещения объектов

Перми - с.

деятельности,

дорожного сервиса,

Мысы"

земли

общая площадь 34999,8

обороны,

кв.м., кадастровый номер

безопасности и

59:07:2390101:33;

земли иного

Расположен: РФ,

специального

Пермский край,

назначения

Краснокамский район,

западнее д. Никитино, с

Отчет ʋ2/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости земельных участков

Описание земельного участка

№

Наименование объекта/

Местоположен

Разрешенно

п/

функциональное

Права на

ие

Кадастров

Категория

назначение

земельный

ый номер

земель

использован

участок

ие

левой стороны а/д

"подъезд к Перми - с.

Мысы"

Земельный участок,

категория земель: Земли

промышленности,

энергетики, транспорта,

Земли

связи, радиовещания,

промышленно

телевидения,

сти,

информатики, земли для

энергетики,

обеспечения космической

транспорта,

деятельности, земли

Смоленская

связи,

обороны, безопасности и

область,

радиовещания,

земли иного специального

Смоленский

телевидения,

для

общая

назначения, разрешенное

район, с.п.

информатики,

размещения

долевая

67:18:00301

использование: для

Стабенское,

46 000

земли для

объектов

собственно

01:702

размещения объектов

южнее д.

обеспечения

придорожног

сть

придорожного сервиса,

Семиречье до

космической

о сервиса

общая площадь 46000

автодороги

деятельности,

кв.м., кадастровый номер

Москва-Минск

земли

67:18:0030101:702; адрес

обороны,

(местонахождение)

безопасности и

объекта: Смоленская

земли иного

область, Смоленский

специального

район, с.п. Стабенское,

назначения

южнее д. Семиречье до

автодороги Москва-

Минск

Земельный участок,

категория земель: земли

населенных пунктов,

разрешенное

для

использование: для

общественно

общественно-делового и

-делового и

гражданского

строительства (сервисный

обл.

строительств

право

центр по продаже,

Московская, р-

а (сервисный

аренды ( от

обслуживанию и ремонту

земли

центр по

12.05.2008г

50:09:00103

грузовой техники

Солнечногорск

29 000

населенных

продаже,

. по

34:204

иностранного

ий, с/пос.

пунктов

обслуживани

11.05.2057г

производства), общая

Смирновское,

ю и ремонту

площадь 29 000 кв.м.,

п. Смирновка

грузовой

кадастровый номер

техники

50:09:0010334:204;

иностранного

Расположен: Россия, обл.

производства

Московская, р-н

)

Солнечногорский, с/пос.

Смирновское, п.

Смирновка

Земельный участок,

категория земель: земли

населенных пунктов,

разрешенное

обл.

право

для

использование:для

Московская, р-

аренды ( от

общественно

общественно-делового и

земли

12.05.2008г

50:09:00103

-делового и

гражданского

Солнечногорск

25 000

населенных

. по

34:203

гражданского

строительства, общая

ий, с/пос.

пунктов

11.05.2057г

строительств

площадь 25 000 кв.м.,

Смирновское,

кадастровый номер

п. Смирновка

50:09:0010334:203;Распол

ожен: Россия, обл.

Московская, р-н

Отчет ʋ2/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости земельных участков

Описание земельного участка

№

Наименование объекта/

Местоположен

Разрешенно

п/

функциональное

Права на

ие

Кадастров

Категория

назначение

земельный

ый номер

земель

использован

участок

ие

Солнечногорский, с/пос.

Смирновское, п.

Смирновка

Земельный участок,

категория земель: земли

сельскохозяйственного

назначения , разрешенное

Россия,

использование: для

Волгоградская

сельскохозяйственного

область,

производства, общая

Городищенский

общая

земли

для

площадь 70004 кв.м.,

район,

долевая

34:03:12000

сельскохозяйс

сельскохозяй

кадастровый номер

70 004

территория

собственно

6:929

твенного

ственного

34:03:120006:929;

администрации

сть

назначения

производства

Расположен: Россия,

Городищенског

Волгоградская область,

о городского

Городищенский район,

поселения

территория

администрации

Городищенского

городского поселения

Земельный участок,

категория земель: земли

сельскохозяйственного

назначения, разрешенное

использование: для

ведения личного

подсобного хозяйства

(полевые участки), общая

площадь 61 433 кв.м.,

для ведения

Брянская

кадастровый номер

общая

земли

личного

область,

32:03:0860402:63; адрес

долевая

32:03:08604

сельскохозяйс

подсобного

Выгоничский

61 433

(местонахождение)

собственно

02:63

твенного

хозяйства

район, село

объекта: участок

сть

назначения

(полевые

Полужье

находится примерно в 700

участки)

м по направлению на

северо-восток от

ориентира населенный

пункт, расположенного за

пределами участка, адрес

ориентира: Брянская

область, Выгоничский

район, село Полужье

Земельный участок,

категория земель: земли

сельскохозяйственного

назначения , разрешенное

использование: для

сельскохозяйственного

производства, общая

Россия,

площадь 100 000 кв.м.,

Ростовская

общая

земли

для

кадастровый номер

область,

долевая

61:01:06000

сельскохозяйс

сельскохозяй

61:01:0600007:1060; адрес

100 000

Азовский

собственно

07:1060

твенного

ственного

(местоположение)

район, ЗАО

сть

назначения

производства

Россия, Ростовская обл.,

"Батайское"

Азовский район,

установлено

относительно ориентира .

Центральная част участка

отражена на фрагменте

Ж8 ДКК кад.кварт.

61:01:0600007, ЗАО

Отчет ʋ2/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости земельных участков

Описание земельного участка

№

Наименование объекта/

Местоположен

Разрешенно

п/

функциональное

Права на

ие

Кадастров

Категория

назначение

земельный

ый номер

земель

использован

участок

ие

"Батайское" (пашня-поле

ʋIII к уч.2),

расположенного в

границах участка

Земельный участок,

категория земель: земли

сельскохозяйственного

назначения , разрешенное

использование: для

Россия,

сельскохозяйственного

Краснодарский

производства, общая

общая

земли

для

край,

площадь 96 177кв.м.

долевая

23:26:01 01

сельскохозяйс

сельскохозяй

Северский

96 177

кадастровый номер

собственно

000:0762

твенного

ственного

район, в

23:26:01 01 000:0762;

сть

назначения

производства

границах СПК

адрес (местоположение):

"Нива"

Россия, Краснодарский

кр., Северский район, в

границах СПК "Нива",

расположенного в

границах участка

11.1.4.Износ

Не предусмотрено

11.1.5. Устаревание

Не предусмотрено.

11.2. Количественные и качественные характеристики элементов, входящих в

состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты

оценки объекта оценки

Количественных и качественных характеристик элементов, входящих в состав объекта оценки,

которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки, не имеются.

11.3. Информация о текущем использовании объекта оценки

Объекты оценки не имеют строений.

11.4.Другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки,

существенно влияющие на его стоимость.

Первый фактор, который оказывает влияние на цену - это местоположение земельного участка.

Если недвижимость находится около федеральной трассы, то она будет стоить дороже, поскольку там

более развита инфраструктура.

Второй фактор, влияющий на стоимость - обеспеченность необходимыми коммуникациями.

Других факторов, влияющих на стоимость объекта оценки не имеется.

11.5. В отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу- реквизиты

юридического лица и балансовая стоимость объекта (ст.11 ФЗ-135).

Таблица 11 Данные о собственниках

Владельцы инвестиционных паев

Закрытого паевого

инвестиционного рентного фонда «АК БАРС-Горизонтª, данные о

Наименование собственника

которых устанавливаются на основании данных лицевых счетов

недвижимости

владельцев инвестиционных паев в реестре владельцев

инвестиционных паев и счетов депо владельцев инвестиционных

паев.

Нет данных

Реквизиты собственника

Не предоставлены

Балансовая стоимость

Отчет ʋ2/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости земельных участков

12. Анализ рынка объекта оценки и обоснование значений или

диапазонов значений ценообразующих факторов

12.1. Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и

регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций,

наметившихся на рынке в период, предшествующий дате оценки

Промышленное производство

Минэкономразвития России повышает оценку по промышленному производству на 2016 год с

0,4 % г/г до 1,0 % г/г. В ноябре Росстат представил статистику по промышленному производству с

существенными уточнениями за 2015 и 2016 гг., без распределения указанных уточнений по

месяцам отчетного периода, отметив корректность показателей только за 11 месяцев 2016 г. (+0,8%

г/г) и за ноябрь 2016 г. (+2,7% г/г).

Индекс

производства

добывающей промышленности в

январе-декабре 2016 г. по сравнению

с январем- декабрем 2015 г. составил

102,5%, в декабре 2016 г. кдекабрю

2015 г.

- 102,9%, по сравнению с

ноябрем 2016 г. - 104,4 процента.

Индекс производства

обрабатывающей промышленности в

январе-декабре 2016 г. по сравнению

с январем- декабрем 2015 г. составил

100,1%, в декабре 2016 г. к декабрю

2015 г. - 102,6%, по сравнению с

ноябрем 2016 г. - 107,9 процента.

Объем производства электроэнергии

в январе-декабре 2016 г. по

сравнению с январем-декабрем 2015 г. составил 101,5%, в декабре 2016 г. к декабрю 2015 г. - 105,5%, по

сравнению с ноябрем 2016 г. - 110,0 процента.

Отчет ʋ2/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости земельных участков

Добыча топливно-энергетических полезных ископаемых (CA)

Сельское хозяйство

Индекс производства продукции сельского хозяйства в ноябре показал ускорение

положительной динамики. В ноябре он составил 5,6 % г/г, а в целом за одиннадцать месяцев

увеличился на

4,1 процента. Сезонно сглаженный индекс производства продукции сельского

хозяйства в ноябре ускорился и составил 0,4 % м/м.

Инвестиции и строительство

Ситуация с инвестиционным спросом остается в русле негативных тенденций, хотя в последние

месяцы и наметились первые признаки стабилизации. Оценка темпов сокращения инвестиций в

основной капитал за 2016 г. уточнена на фоне опубликованной Росстатом статистики за III

квартал. В III квартале динамика инвестиций перешла в положительную область (+0,3 % г/г) на

фоне низкой базы прошлого года (-13,0 % г/г). В отраслевом разрезе основную поддержку динамике

инвестиций обеспечили капиталовложения в добычу топливно-энергетических ископаемых, а по

виду деятельности - «Сжижение и регазификация природного газа для транспортированияª. По

итогам 9 месяцев сокращение инвестиций в основной капитал составило 2,3 процента. Поведение

индикаторов инвестиционной активности в ноябре свидетельствует о стабилизации и возможном

развороте в динамике инвестиций. В целом, по итогам за 2016 г., по оценке, произойдет замедление

падения инвестиций до 3,0 % г/г (ранее до 3,7% г/г).

В строительном секторе наблюдается слабая тенденция восстановления: в ноябре динамика

объема работ по виду деятельности «Строительствоª наилучшая с ноября 2013 года. Темпы

прироста вышли в положительную область и составили 1,4% г/г (сезонно-сглаженный индекс

увеличился на 0,3% м/м). По итогам одиннадцати месяцев сокращение замедлилось до -4,3% г/г.

Динамика вводов жилых домов остается в отрицательной области (-7,0% г/г в ноябре, с

устранением сезонности - рост на 1,4 % м/м). Введено 7,3 млн. кв. м общей площади. С начала года

снижение составило 6,5% г/г.

Несмотря на снижение в октябре (на 15,5 % г/г), по итогам десяти месяцев сохраняется

существенный рост сальдированного финансового результата по всей экономике на 15,9 % г/г.

Инфляция

Инфляция в ноябре сохранилась практически на уровне октября и составила 0,44 % (в октябре -

0,43 процента). Второй месяц подряд основной вклад в усиление инфляции вносит рост цен на

продовольственные товары, обусловленный действиями сезонных факторов. В секторе

непродовольственных товаров рост цен, напротив, замедляется с октября. Снижение цен на услуги,

наблюдаемое в октябре, остановилось. В ноябре прирост цен нулевой.

В годовом выражении инфляция продолжает стабильно снижаться с июля текущего года - с 7,5

% в июне до 5,8 % в ноябре.

С начала года прирост потребительских цен сохраняется на минимальных уровнях. За период с

января по 12 декабря 2016 г. инфляция составила 5,2 %, годом ранее - 12,5 процента. Это является

большим успехом в борьбе с инфляцией.

По итогам 2016 года потребительская инфляция, по оценке Минэкономразвития России,

составит 5,6%, что несколько ниже, чем в официальном прогнозе, в результате более сильного

укрепления рубля и сохраняющегося низкого потребительского спроса.

Рынок труда

На рынке труда в ноябре отмечено незначительное увеличение численности рабочей силы за

счет роста численности занятого населения. Это обусловлено подготовкой ритейлеров к

праздничным распродажам.

Безработица осталась на уровне октября текущего года - 5,4 % от рабочей силы. Однако, с

Отчет ʋ2/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости земельных участков

Росстат пересмотрел данные по реальным располагаемым доходам за 2015 г. в сторону

увеличения. Годовое снижение составило 3,2 % г/г против 4,3 % г/г по предварительной оценке. Это

уточнение повлияло на динамику доходов в 2016 г. В результате, в сторону понижения была

пересмотрена оценка реальных располагаемых доходов в целом за 2016 г.: снижение может

составить 5,8 % г/г (ранее 5,6 % г/г).

Несмотря на некоторое замедление снижения реальных располагаемых доходов в годовом

выражении (сокращение в ноябре 5,6 % г/г, в октябре - 6 % г/г), сезонно очищенные данные

свидетельствуют о продолжении негативных тенденций: снижение на 1,7 % м/м.

Тенденция к замедлению сокращения оборота розничной торговли, зафиксированная в июне-

сентябре, приостановилась.

Октябрьское ускорение сокращения оборота розничной торговли не получило продолжения в

ноябре текущего года: сокращение замедлилось до 4,1 % г/г с 4,2 % г/г в октябре 2016 г.

Аналогичную тенденцию к замедлению сокращения в ноябре текущего года продемонстрировала и

динамика оборота розничной торговли с исключением сезонного фактора, составив -0,3 % м/м

против -0,5 % м/м месяцем ранее.

С учетом этого, оценка оборота розничной торговли в целом за 2016 г. незначительно понижена

до -4,9 % г/г против -4,6 % г/г на стадии формирования бюджета.

Платные услуги населению с исключением сезонного фактора в ноябре вернулись в область

положительных значений: рост составил 0,1 % м/м.

Внешняя торговля

В январе-ноябре 2016 г. внешнеторговый оборот, по оценке (по методологии платѐжного

баланса) составил 421,7 млрд. долл. США, уменьшившись на 13,6 % г/г. Экспорт товаров в январе-

ноябре 2016 г. снизился на 20,2 % г/г до 249,5 млрд. долл. США, импорт - на 1,9 % г/г до 172,2

млрд. долл. США.

По итогам 2016 г. экспорт товаров оценивается в 281 млрд. долл. США, что на 2 млрд. долл.

выше первоначальной оценки. Прирост физических объемов экспорта оценивается в 1,8 % г/г

против 0,4 % г/г в прогнозе социальноэкономического развития. Номинальный объем экспорта

Отчет ʋ2/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости земельных участков

возрастает за счет роста мировых цен на нефть, физический объем - за счет увеличения экспорта

продовольствия, металлов и древесины.

Импорт товаров по итогам 2016 г. оценивается в 190 млрд. долл. США, что на 3 млрд. долл.

выше первоначальной оценки. Прирост физических объемов импорта оценивается в 0,2 % (ранее

снижение до -0,5 % г/г). Увеличение импорта товаров связано, в основном, с более сильным

укреплением рубля по сравнению с прогнозным значением.

С учетом текущей ситуации скорректирована оценка среднегодовой цены на нефть Urals за

2016 г. - 41,8 долл. США/баррель и среднегодового курса рубля к доллару США - 67,1 руб./долл.

США.

Валовой внутренний продукт

В результате, уточнен темп роста ВВП на основе оперативных данных за ноябрь 2016 г. по

базовым отраслям экономики, оценки чистых налогов на продукты и оценки ВВП по счету производства

доходов за 3 квартал 2016 года. Темп роста физического объема ВВП на 2016 г. повышен до -0,5

процента. Основными факторами роста являются улучшение ситуации в промышленности, оптовой

торговле, рост физических объемов экспорта, замедление падения инвестиций, а также повышение

индекса-дефлятора за счет роста экспортных цен.

13 декабря 2016 г. Росстат подтвердил предварительную оценку динамики произведенного ВВП в III

квартале 2016 г. Снижение ВВП замедлилось до 0,4 % г/г благодаря ускорению роста производства в

добыче полезных ископаемых, производстве и распределении электроэнергии, газа и воды и сельском

хозяйстве, а также замедлению спада в строительстве.

В целом за 9 месяцев 2016 г. валовой внутренний продукт сократился на 0,7 % г/г, что совпадает с

оценкой Минэкономразвития России. За 11 месяцев 2016 г. снижение ВВП оценивается в 0,6 % г/г.

В ноябре экономика Российской Федерации вернулась к положительным темпам роста: сезонно-

сглаженный индекс ВВП, по оценке Минэкономразвития России, составил 0,1 % м/м. Позитивную

динамику с сезонной корректировкой показали промышленность, строительство, сельское хозяйство.

Отрицательный вклад внесла розничная торговля. Динамика ВВП год к году составила в ноябре 0,5

процента.

Банковский сектор

Продолжается снижение активов банковского сектора, сопровождаемое, в целом, улучшением их

структуры. В октябре кредитная активность улучшилась по сравнению с сентябрем, но все равно

остается на невысоком уровне. Качество кредитного портфеля улучшается

- просроченная

задолженность как по кредитам в рублях, так и по кредитам в валюте продолжает снижаться.

Депозиты населения показывают положительную динамику, депозиты юридических лиц

отрицательную.

За 2016 годколичество действующих кредитных организаций сократилось с 649 до 635. Кредитные

организации продолжают показывать высокую прибыль.

Отчет ʋ2/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости земельных участков

Снижение ВВП в годовой оценке замедлилось благодаря ускорению роста производства в

добыче полезных ископаемых до 2,2 % г/г, по сравнению с 0,3 % г/г во II квартале, и сельском хозяйстве

до 3,2 % г/г против 2,0 % г/г во II квартале, а также наметившемуся замедлению спада в строительстве:

ВДС отрасли сократилась на 2,9 % г/г, по сравнению с 9,5 % г/г в предыдущем квартале.

Сохранение отрицательной динамики ВВП связано с возобновлением спада производства в

обрабатывающих отраслях до 1,2 % г/г против роста на 0,3 % г/г во II квартале и низким спросом на

строительно-монтажные работы (СМР) из-за слабой инвестиционной активности.

Валовая добавленная стоимость (ВДС) в промышленности выросла по итогам III квартала 2016 г.

на 0,2 % г/г и находится в области положительных значений второй квартал подряд. Во II квартале 2016

г., впервые с конца 2014 г., добавленная стоимость в промышленном производстве выросла на 0,3 % г/г.

Добывающие производства в III квартале, как и в начале текущего года, вновь стали драйвером

промышленной динамики и ВВП в целом.

Обрабатывающим отраслям, обслуживающим промежуточный и конечный спрос, не удалось

закрепить ведущую роль в положительной динамике промышленного производства и ВВП. Если во II

квартале 2016 г., на фоне резкого замедления роста ВДС в добыче полезных ископаемых до 0,3 % г/г,

добавленная стоимость обрабатывающих производств, впервые с конца 2014 г., показала слабый рост,

который составил 0,3 % г/г, то в июле-сентябре 2016 г. она вновь сократилась на 1.2% г/г.

Положительное влияние на динамику ВВП в III квартале 2016 г. также оказало ускорение роста

Отчет ʋ2/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости земельных участков

сельскохозяйственного производства, валовая добавленная стоимость которого выросла до 3,2 % г/г, по

сравнению с 2,2 % г/г в III квартале предыдущего года, а также наметившееся замедление спада в

строительстве. ВДС отрасли сократилась на 2,9 % г/г, по сравнению с 9,5 % г/г в предыдущем квартале.

Сохранение низкого спроса на строительно-монтажные работы объясняется низкой

инвестиционной активностью.

Валовая добавленная стоимость в отрасли

«Оптовая и розничная торговля, ремонт

автотранспортных средств, мотоциклов, бытовых изделий и предметов личного пользованияª

сократилась по итогам III квартала на 3,0 % г/г, на фоне сокращения реальных располагаемых доходов

населения на 5,7 % г/г, а в транспорте и связи осталась на уровне предыдущего года. Стабилизация

объема транспортных услуг напрямую связана с динамикой объемов промышленного производства,

строительства, сельского хозяйства. Выпуск продукции и услуг базовых отраслей экономики по итогам

III квартала 2016 г. сократился на 0,4 % г/г.

По виду деятельности «Гостиницы и рестораныª ВДС сократилась на 4,1 % г/г, несмотря на рост

реальной начисленной заработной платы по экономике в целом на 1,2 % г/г. Это принципиально

отличается от ситуации в III квартале 2015 г., когда сопоставимый уровень сокращения ВДС по этому

виду деятельности в размере 4.6% г/г сложился на фоне падения реальной начисленной заработной

платы на 9,5 % г/г. Намечается сдвиг в приоритетах потребительской модели поведения населения. В III

квартале 2016 г. в структуре расходов домашних хозяйств существенно выросли расходы на покупку

товаров и несколько возросла доля обязательных платежей.

ВДС финансовой деятельности сократилась на 1,0 % г/г, по сравнению с ростом на 1,4 % г/г в

первой половине текущего года, на фоне 7%-го сокращения кредитного портфеля банковской системы и

замедления темпов роста прибыли финансовых организаций. В условиях продолжающегося роста

жилищного кредитования, сохраняется незначительный, а именно

0,5

% г/г, рост добавленной

стоимости в отрасли «Операции с недвижимостью, аренда и предоставление услугª.

ВДС отраслей, оказывающих коллективные и индивидуальные услуги, суммарно сократилась на

1,2 % г/г, как и в предыдущем квартале 2016 г. в условиях продолжающегося падения номинального

объема бюджетного финансирования этого блока отраслей. По информации об исполнении бюджетов по

расходам на основе ежемесячной отчетности Федерального казначейства, расходы на государственное

управление, оборону, правоохранительную деятельность, здравоохранение, образование, жилищно-

коммунальное хозяйство, культуру, СМИ и физическую культуру суммарно сократились в номинале в

III квартале 2016 г. на 3,3 % г/г.

Ситуация с состоянием чистых налогов на продукты и импорт не ухудшилась как по сравнению

с III кварталом предыдущего года, так и по сравнению со II кварталом текущего. Повышение уровня

чистых налогов на продукты, в основном, обусловлено улучшением ситуации с поступлением в бюджет

таможенных пошлин во II-III кварталах 2016 г., по сравнению с I кварталом. Снижение их номинального

объема во II-III кварталах 2016 г. составило 26,5-27,0 % г/г против 43,4 % в I квартале

12.2. Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок

недвижимости не развит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или)

предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить

территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с

местоположение оцениваемого объекта

В соответствии с федеральными стандартами оценки сравнительный подход применяется, когда

существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-

аналогов. При этом аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным,

техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из

сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Изначально необходимо определить сегмент рынка, к которому относится объект оценки, а

также то, как позиционируется объект оценки в данном сегменте. Позиционироваться в сегменте значит

выделяться среди многообразия конкурентных товаров-аналогов, т.е. занимать конкурентоспособное

положение на рынке и в соответствующем сегменте.

В нашем случае сегмент рынка, к которому относится объект оценки (земельные участки),

определить достаточно просто

- земельные участки сельскохозяйственного назначения и земли

промышленности.

Отчет ʋ2/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости земельных участков

12.3. Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости

из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а

также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен

Целью проведения данного мониторинга является определение средней цены предложения 1

кв.м объектов коммерческой недвижимости в разрезе типов коммерческой недвижимости.

Рынок земельных участков в Волгоградской области

Все земельные участки можно разделить на несколько массивов в зависимости от их

расположения и близости к ним соответствующей инфраструктуры:



1-й массив: Вдоль трассы Волгоград - Москва, расстояние от Волгограда - от 3 км до 13 км,

предполагаемое использование - размещение АЗС, кемпингов, моек и так далее.



2-й массив: Вдоль трассы Волгоград - Ростов, рядом с планируемым 4-м транспортным кольцом

и ж/д путями, расстояние от Волгограда - от 5 км до 10 км, предполагаемое использование -

строительство крупных оптовых складов, промышленных предприятий, логистических центров,

жилищное строительство.



3-й массив: Вдоль III-й Продольной магистрали, расстояние от Волгограда - от 0.05 км до 0.5

км, предполагаемое использование - размещение крупных сетевых магазинов.



4-й массив: Район п.г.т. Городище, расстояние от Волгограда - от 3 км до 5 км, предполагаемое

использование - жилищное строительство, в т.ч. - малоэтажное.



5-й массив: Рядом с трассой Волгоград - Москва, расстояние от Волгограда - от 10 км до 30 км,

предполагаемое использование - логистические центры, промышленное строительство.



6-й массив: Берег реки Дон, район хуторов Песковатка и Вертячий, расстояние от Волгограда -

от

50 до

80 км, предполагаемое использование

- жилищное строительство, размещение

туристических центров.

Земли к продаже предлагаются собственником. Права зарегистрированы в установленном

законом порядке. Стоимость 1 га земли - от 1 до 18 млн рублей, в зависимости от местоположения.

Земли имеют категорию - для сельскохозяйственного назначения.

Классификация земельных участков населенных пунктов.

На сегодняшний день, опираясь на ретроспективу прошедших 5 лет, для среднего или крупного

города, регионального или районного центра характерна следующая структура земельных участков, с

точки зрения рыночной привлекательности:

Группы: коммерческие, промышленные земли, и земли, не участвующие в коммерческом

обороте.

Внутри групп явно выделяются следующие виды (назначения):

 МЖЗ -средне этажная и многоэтажная жилая застройка, территории под комплексное жилищное

освоение;

 ИЖС (коммерческие) - земли ИЖС, имеющие ярко выраженный коммерческий потенциал;

 Коммерческие (включая автосервисы, мойки и т.д.);

 Социальные - участки ограниченные определенной социальной ориентацией.

 Также внутри групп, и это и есть основное достижение стадии формирования рынка - явно

выделяются типы (ценовые зоны):

 Центр (особо привлекательные);

 Центральные (высоко привлекательные);

 Удаленные (средне привлекательные);

 Окраинные (слабо привлекательные).

Принципы ценового зонирования для коммерческих земель Волгограда.

Основным принципом ценового зонирования в течение всего рассматриваемого периода

являлась и является принадлежность к основным ценовым зонам (видам) и расположение относительно

основных коридоров города или районов.

Центр

(особо привлекательные)

(центральная часть города от ул.

7 гвардейская до ул.

Краснознаменской и от ул. Чуйкова до ул. Коммунистической)

Центральные

(высоко привлекательные)

(ближние к центру территории Дзержинского и

Ворошиловского районов и остальная часть Центрального района, также сюда стоит отнести только

основные коридоры Красноармейского района),

Удаленные: (средне привлекательные) (дальние от центра территории Дзержинского (за 3-й

Продольной) и Ворошиловского районов (за 2-й Продольной), Краснооктябрьский район, ближние к

центру города территории Советского и Тракторозаводского (включая Спартановку) районов;

Отчет ʋ2/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости земельных участков

Таблица 12 Предложения по продаже земельных участков в Волгоградской

области промышленного назначения

Стоимость

1 кв.м.

Площадь,

№п/п

Текст объявления

Адрес

земельного

кв.м.

участка, руб.

участка,

руб.

Участок 3 га в собственности, расположены

вдоль московской трассы рядом с постом

РФ,

ГИБДД на 17-м километре. Спроектирован и

Волгоградская

одобрен съезд на участки с трассы.

30 000

35 000 000

1 167

область,

Назначение - под многофункциональный

пгт.Городище

комплекс. Возможна продажа по

отдельности. 89053965688

Городищенский р-н, п. Самофаловка,

Грачевское с/п. Рядом трасса Волгоград-

Москва, по трассе "М-6" в сторону

РФ,

Волгограда, сразу за поворотом на

Волгоградская

Самофаловку, 6,5 га. Разрешенное

область,

использование: для строительства сервиса

Городищенски

65 000

71 700 000

1 103

грузовых автомобилей, Категория земель:

й р-н, п.

земли поселений, по границе участка: газ,

Самофаловка,

электричество, водопровод рядом, по

Грачевское с/п

соседству заправочная станция, автомойка

для грузовиков. В собственности, документы

все в порядке.89053965688

Продам земельный участок 8,84 га. Участки

в собственности, расположены вдоль

московской трассы рядом с постом ГИБДД

РФ,

на 17-м километре. Спроектирован и одобрен

Волгоградская

88 400

107 000 000

1 210

съезд на участки с трассы, электричество

область, рядом

рядом с участком. Назначение - под

пгт.Городище

многофункциональный комплекс. Возможна

продажа по отдельности.89064051881

РФ,

Волгоградская

Продажа земельного участка, р.п. Городище,

область,

земли населенных пунктов - для

пгт.Городище,

строительства производственной базы,

ориентир ул.

48 712

60 000 000

1 232

ориентир ул. Гидротехническая и ул.

Гидротехничес

Лесомелиоративная. 89064051881

кая и ул.

Лесомелиорати

вная

Таблица 13 Предложения по продаже земельных участков в Волгоградской

области сельскохозяйственного назначения

Стоимость

Стоимость 1

Площадь,

земельного

№п/п

Текст объявления

Адрес

кв.м.земельного

кв.м.

участка,

участка, руб.

руб.

Участок вдоль трассы «Москва -

Волгоградª, 3.5 га

РФ,

Площадь: 3.5 га га

Волгоградская

Назначение: с/х

область, Р-н

Направление: Р-н трассы Волгоград-

35 000

5 390 000

154

трассы

Москва

Волгоград-

Расстояние: 30 км от Волгограда

Москва

Цена: 5.15 млн рублей +7 (495) 789-7180,

+7 (906) 408-0088

Отчет ʋ2/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости земельных участков

Стоимость

Стоимость 1

Площадь,

земельного

№п/п

Текст объявления

Адрес

кв.м.земельного

кв.м.

участка,

участка, руб.

руб.

Площадь: 22.5 га

Назначение: с/х

Направление: III-я Продольная магистраль

Расстояние: 0.05 км от Волгограда

Цена: 43.96 млн рублей

Земельный участок в Волгограде

площадью 22.5 га. Расстояние от г.

Волгограда - около 50 метров. Начало

РФ,

участка - от защитной лесополосы

Волгоградская

автомагистрали. Возможное использование

область, Р-н

225 000

43 960 000

195

- строительство торгово-развлекательных

трассы

комплексов, торговых центров,

Волгоград-

логистических центров, индивидуальное

Москва

жилищное строительство, размещение

промышленных объектов, размещение

придорожных пунктов общественного

питания, отелей, магазинов. Наличие

инфраструктуры: электричество,

асфальтовая дорога, газ. +7 (495) 789-7180,

+7 (906) 408-0088

Площадь: 17 га

Назначение: с/х

Направление: III-я Продольная магистраль

Расстояние: 1.5 км от Волгограда

Цена: 33.32 млн рублей

РФ,

Участок площадью 17 га, расстояние от

Волгоградская

Волгограда - 1,5 км. Возможное

область, III-я

170 000

33 320 000

196

использование - размещение

Продольная

промышленных объектов,

магистраль

сельскохозяйственное производство.

Наличие инфраструктуры - электричество,

асфальтовая дорога +7 (495) 789-7180, +7

(906) 408-0088

Площадь: 1 га

Назначение: с/х

Направление: Р-н трассы Волгоград-

Москва

Расстояние: 30 км от Волгограда

Цена: 1.54 млн рублей

РФ,

Участок земли в Волгоградской области в

Волгоградская

районе пос. Котлубань площадью 1 га.

область, Р-н

Расстояние от г. Волгограда - около 30 км.

10 000

1 540 000

154

трассы

Начало участка - от полосы отвода

Волгоград-

автомагистрали. Возможное использование

Москва

- размещение АЗС, АГЗС, автокемпингов,

строительство придорожных пунктов

общественного питания, отелей,

магазинов. Наличие инфраструктуры -

асфальтовая дорога, железная дорога. +7

(495) 789-7180, +7 (906) 408-0088

Отчет ʋ2/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости земельных участков

Стоимость

Стоимость 1

Площадь,

земельного

№п/п

Текст объявления

Адрес

кв.м.земельного

кв.м.

участка,

участка, руб.

руб.

Площадь: 19 га

Назначение: с/х

Направление: Трасса Волгоград-Ростов

Расстояние: 1 км от Волгограда

Цена: 39.9 млн рублей

Продажа земельного участка площадью 19

га. Расстояние от Волгограда 1 км - 5 км.

Начало участка - примерно в 50 м от

РФ,

полосы отвода автомагистрали. Возможное

Волгоградская

использование - строительство торгово-

область,

190 000

39 900 000

210

развлекательных комплексов, торговых

Трасса

центров, логистических центров, высотное

Волгоград-

и индивидуальное жилищное

Ростов

строительство, размещение

промышленных объектов, размещение

придорожных пунктов общественного

питания, отелей, магазинов. Наличие

инфраструктуры - электричество,

асфальтовая дорога, железная дорога, газ,

канализация.

Рынок земельных участков Воронежской области

Воронежская область находится в центре европейской части России, граничит с Белгородской,

Липецкой, Тамбовской, Саратовской, Волгоградской областями РФ и Луганской областью Украины.

Площадь территории - 52,2 тыс. кв. км. (примерно две Македонии; составляет 0,3% территории Российской

Федерации и 8% ЦФО). Численность населения - 2 млн. 334,8 тыс. человек (несколько больше, чем в Латвии;

составляет 1,6% численности населения России и 6,2% населения ЦФО). Столица региона - город Воронеж

(порядка

500 км от Москвы в сторону Юга). Крупнейшие города: Воронеж

(979,5 тыс. человек);

Борисоглебск (63,8 тыс.человек); Россошь (61,5 тыс.человек); Лиски (54,8 тыс.человек); Нововоронеж (34,8

тыс.человек).

Выгодное местоположение области обусловлено благоприятными природно-климатическими

условиями и экономико-географическим положением в центре европейской части России, в окружении

таких же промышленно развитых регионов, в узле транспортных коммуникаций, связывающих область

с другими индустриальными районами России и со странами СНГ. Через регион проходят важнейшие

магистрали направлений «Север-Югª и «Запад-Востокª.

Протяженность автомобильных дорог общего пользования с твердым покрытием составляет 12

тыс. 479 км. По территории Воронежской области проходят 4 федеральные автомобильные дороги: М-

«Донª

(Москва-Новороссийск), М-6

«Каспийª

(Москва-Астрахань), А-144

(Курск-Воронеж-

Борисоглебск-Саратов) и 1Р-193 (Воронеж-Тамбов).

В Воронеже базируется управление Юго-Восточной железной дороги (филиал ОАО «РЖДª) -

одной из ведущих транспортных артерий, связывающей центр европейской части России с Северным

Кавказом, Поволжьем, Украиной и восточными регионами страны. Протяженность магистральных

путей ЮВЖД составляет 4 тыс. 286 км. Эксплуатационная длина железнодорожных путей общего

пользования в границах Воронежской области - 1 тыс. 149 км, в т.ч. электрифицированных - 700 км

(60,9%).

Аэропорт «Воронежª с 1995 года имеет статус международного и используется в качестве

запасного для московского авиаузла. Из аэропорта, помимо Москвы и других российских городов,

можно совершить рейс в Прагу, Мюнхен, Милан, Тель-Авив, Стамбул, Анталию, Подгорицу, Киев,

Минск и ряд других зарубежных пунктов назначения.

Воронежская область является одним из крупнейших индустриальных центров России, где

сосредоточены производители широкого спектра высокотехнологичной промышленной продукции - от

авиалайнеров и ракетных двигателей до каучуков и минеральных удобрений. Такая специфика региона

сложилась еще в советский период.

Климат Воронежского региона - умеренно-континентальный, со сравнительно жарким и сухим

летом и относительно холодной, настоящей русской зимой. Ландшафты Воронежской области носят

Отчет ʋ2/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости земельных участков

хорошо выраженный лесостепной и отчасти степной характер. Лесостепь Воронежской области является

дубовой в отличие от березовой лесостепи Западной Сибири. Важная региональная особенность

лесостепного ландшафта Воронежской области

- сложный рельеф: чередование расчлененных

возвышенностей с плоскими низменностями, глубоко врезанных долин с ровными водоразделами. К

югу от лесостепи располагается степная зона. На юго-востоке она граничит с зоной полупустынь.

Общая площадь лесов Воронежской области 501,7 тыс. га, или 9,6% всей территории региона.

Они выполняют, прежде всего, защитные функции

- водоохранные, санитарно-гигиенические,

оздоровительные и другие. Лесные массивы в основном приурочены к долинам рек. Наиболее крупными

лесными массивами являются Усманский бор, Теллермановский лес, Шипов лес, Хреновской бор.

Водные ресурсы Воронежской области представлены поверхностными и подземными водами.

По уточнѐнным данным поверхностные воды Воронежской области включают в себя 1197 речных

водотоков, 2220 озер, 2620 прудов и водохранилищ. Общая протяжѐнность речной сети Воронежской

области составляет 9тыс. 705 км. Основу поверхностных вод составляют проточные системы - малые и

средние реки. Главной водной артерией Воронежской области является река Дон с притоками рек

(Воронеж, Тихая Сосна, Икорец, Битюг, Осередь, Богучарка). На востоке Воронежской области

протекает река Хопер с притоками Ворона и Савала. По данным государственного мониторинга земель

общая площадь земель в административных границах Воронежской области по состоянию на 01.07.2015

г. составила 5221,6 тыс. гектаров.

Количественная характеристика земельного фонда Воронежской области по категориям и

угодьям характеризуется данными, приведенными в таблице 1 (информация получена из данных форм

федерального статистического наблюдения).

Воронежский земельный рынок, как в прочем, и по всей России, ещѐ очень молод и слабо развит.

Лишь в последние годы с принятием Земельного Кодекса ситуация на рынке стала изменяться в лучшую

сторону. Не касаясь законодательных актов, обеспечивающих функционирование земельного рынка, историю

его становления, отметим, что в настоящее время рынок стал более открытым и постепенно, по мере развития

спроса и предложения, стали формироваться цены в зависимости от разных ценообразующих факторов.

Информация о предложениях на продажу или даже об уже свершившихся продажах различных

земельных участков в Воронежской области представлена на многочисленных сайтах и в газетах рекламных

объявлений. На сегодняшний день предложений на рынке недвижимости Воронежской области по продаже

земельных участков достаточно много. Основными носителями информации о предложениях на продажу

различных земельных участков в Воронежской области стали сайты риэлтерских компаний города Воронежа,

сайты федеральных баз данных «Росзем.руª, «Зем.руª, «Авитоª, и газет бесплатных объявлений.

Основную массу этих предложений составляют земельные участки под индивидуальное жилищное

строительство

(ИЖС). На втором месте - земельные участки сельскохозяйственного назначения. Есть

некоторое количество достаточно больших участков, предназначенных для ведения личного подсобного

хозяйства, размещения баз отдыха, и др.

Земли сельхозназначения Воронежской области вызывают большой интерес у крупных

агропромышленных объединений, управляющие компании которых расположены в Москве и Санкт-

Петербурге. Спрос формируется также и за счет иностранных компаний. Так, земли Воронежской области,

также, как и земли соседних областей, скупает российская дочерняя компания шведской компании «Blak

Отчет ʋ2/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости земельных участков

Earth Farmingª (BEF), занимающаяся, в частности, растениеводством. Земельный банк BEF уже составляет

порядка 300 тыс. га. Еще столько же шведские инвесторы планируют приобрести.

Тюменская компания ЗАО «Енисейª контролирует более 80 тыс.га в сельских районах Воронежской

области.

Наиболее привлекательными для инвесторов являются земли в Хохольском, Семилукском,

Нижнедевицком районах Воронежской области.

Предложение на рынке земельных участков Воронежской области формируется, в основном, за счет

земель сельскохозяйственного назначения.

На рынке представлены как земельные наделы площадью более 50 га, так и участки площадью до 5

га.

На удалении около 100 км от г. Воронежа предлагаются к продаже особо крупные участки площадью

более 500 га.

Наибольшее количество земельных участков предлагается к продаже на расстоянии 15―30 км от

Воронежа. Стоимость земель сельскохозяйственного назначения на таком удалении находится в среднем

диапазоне от 1000 до 35000 руб./сотка в зависимости от местоположения, наличия систем коммуникаций,

качества подъездных путей и т.д. Земли поселений в пригороде г.Воронежа предлагаются к продаже по цене

100000 ― 350000 руб./сотка. Земли промышленности вдоль Федеральной трассы М-4 «Донª предлагаются к

продаже по цене 170000 ― 250000 руб./сотка._

Таблица 14 Предложения по продаже земельных участков в Воронежской области

Стоимость

1 кв.м.

Площадь,

земельного

№п/п

Текст объявления

Адрес

земельного

кв.м.

участка,

руб.

Продается участок 5 га в Воронежской обл.

Рамонь. Участок примыкает к магистрали М-4

(200 м.) Собственность, земли

РФ, Воронежская

промышленного назначения.Разрешенный

область,на

съезд с магистрали М-4 по дороге на поселок

50 000

100 000 000

2 000

красной линии на

Медовка.От Воронежа 10 км.в направлении на

трассе М-4

Москву левая сторона.Рядом разрешенный

разворот на М-4 на Воронеж и Москву.

89036541846

Продается земельный участок по трассе М-4,

"Дон". Общая площадь 2 га. Участок

расположен вдоль трассы по фасаду 700

РФ, Воронежская

метров. Собственность.Земли-

область, по

промышленности. Под строительство ТРЦ,

трассе М-4 до

20 000

40 000 000

2 000

логистического центра, склады,автостоянку и

Рамонского

другое.Другие варианты. Возможна продажа

поворота

от 1 га. Стоимость 1га-20 000 000 рублей.

89036541846

Продается отличный участок промназначения

на 1 линии федеральной трасы М4-ДОН

вблизи поселка Комсомольский Рамонского

района Воронежской области:

Характеристики:

- Общая площадь: 3,33 Га

- Категория земель: Земли промышленности

- Разрешенное использование: Для

РФ, Воронежская

строительства производственно-складского

область, по

комплекса

33 300

58 500 000

1 757

трассе М-4

- 27 км от Воронежа;

п.Комсомольский

- 500 км от Москвы;

- По границе участка проходит

второстепенная дорога на п.Комсомольский,

что дает возможность организации

заезда/выезда на земельный участок с трассы

М4-ДОН;

- Напротив участка имеется разворот в обе

стороны по трассе М4-ДОН;

Отчет ʋ2/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости земельных участков

Стоимость

1 кв.м.

Площадь,

земельного

№п/п

Текст объявления

Адрес

земельного

кв.м.

участка,

руб.

- Рельеф ровный, участок правильной формы,

свободный от деревьев и

кустарников;89065803466

Воронежская область, Рамонский р-н, 484

РФ, Воронежская

км+860м (лево) автомагистрали М-4 "Дон-1",

область, 484

2 Га, для строительства производственно-

км+860м (лево)

20 000

40 000 000

2 000

технической базы;

автомагистрали

Собственность.89065803466

М-4 "Дон-1"

Рамонский район, пос.Князево, до Воронежа

45 км., земельный участок 2,54 га., земли

промназначения, 1 линия, по трассе М-4 ДОН

РФ, Воронежская

, есть съезд с трассы. Под склады. Участок

область, по

25 400

43 000 000

1 693

правильной формы, нет на нем деревьев и

трассе М-4

кустарников. Документы оформлены.

пос.Князево

Покажем в любое время.

Срочно!!!89065803466

Рынок земельных участков Пермского края

По итогам декабря 2016 года на рынке земельных участков Перми зафиксировано снижение

средней цены за сотку относительно предыдущего месяца на 0,10%, цена составила 112,34 тыс. руб.

В районах средней удаленности

(Добрянский, Краснокамский, Пермский) средняя цена

составила 29,90 тыс. руб., что на 0,84% ниже показателя предыдущего месяца. Отдаленные районы края

за месяц скорректировались в цене на -3,32%.

Земельный рынок отличается большой волатильностью ценовых показателей. В декабре средний

разброс цен 1 сотки земельных участков расположенных в черте города составил от 78,80 тыс. руб.

(Индустриальный) до

224,86 тыс. руб.

(Ленинский). В районах средней удаленности

- от

21,35

тыс.руб./сот.(Добрянский) до 68,85 тыс. руб./сот. (Краснокамский).

Отчет ʋ2/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости земельных участков

По территории наибольшее количество предложений участков Перми были менее 10 сот. За

пределами города - участки в диапазоне площади от 10 до 30 сот.

Таблица 15 Предложения по продаже земельных участков в Пермском крае , в

пригороде г.Краснокамска

Стоимость

Стоимость 1

Площадь,

земельного

кв.м.

№п/п

Текст объявления

Адрес

кв.м.

участка,

земельного

руб.

участка, руб.

Земельный участок 2,32 га огороженный в

Краснокамском районе, с.Мысы, рядом

РФ, Пермский

асфальтированная дорога. Разрешенное

край,

использование : промышленная площадка,

23 200

73 100 000

3 151

Краснокамский

сервисы. Возможен аренда с правом

район, с.Мысы,

выкупа, рассрочка, обмен на

недвижимость. Торг. 89637758501

Земельный участок 1,89 Га в собственности

по трассе Западный обход 7 км. от Перьми,

РФ, Пермский

фасад вдоль дороги 440 м, удобный

край,

подъезд автотранспорта, свет около

Краснокамский

участка, газопровод проходит через

18 900

60 000 000

3 175

район, трасса

дорогу, возможно использовать под

Западный

строительство базы, складов, стоянки

обход

грузовых автомобилей, оптовой базы и

т.п.89637758501

Земли промышленности, вдоль

РФ, Пермский

федеральной трассы. 1,25 га

край,

12 500

40 000 000

3 200

Собственность. Под АЗС, АГЗС, кафе

Краснокамск

89645264645

Продам земельный участок

РФ, Пермский

промышленного назначения 2 га, 3 км. от

край,

г.Краснокамска, по трассе, в

20 000

70 400 000

3 520

Краснокамск,

собственности. Удобные подъездные пути.

черта города

89645264645

Земельный участок 4,0 га, расположенный

в Краснокамском районе Никитино 20 км

от г.Пермь,

Категория земель-земли

промышленности,энергетики,транспорта,св

язи,радиовещания и иного специального

назначения, разрешенное использование -

для личного подсобного хозяйства, для

РФ, Пермский

переработки промышленных и

край,

хозяйственных отходов.

Краснокамский

40 000

115 000 000

2 875

Коммуникации-электричество на границе

район,

участка, основной заезд с трассы, грунтовая

п.Никитино

дорога к участку.

Юридический статус-собственность.

Идеально подходит для размещения

складских и производственных объектов,

переработки и сортировки отходов.

Возможна аренда и продажа частями.

89645264645

Рынок земельных участков Смоленской области

Цены на земельные участки г. Смоленска и Смоленской области значительно

варьирует

зависимости от спроса и предложения, местоположения, целевого использования, площади участка.

Информация о ценах на землю, определенная в договорах купли-продажи земельных участков, не всегда

соответствует реальным рыночным ценам, как правило, указанные в договорах цены занижены, поэтому

при определении рыночной стоимости учтен фактор торга. Можно выделить следующие группы

Отчет ʋ2/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости земельных участков

участников:

Основная - покупатели и продавцы недвижимости;

Посредники

- организации, которые осуществляют взаимодействие между основными

участниками.

Агентства недвижимости

- сопровождение сделок, информационное обеспечение, поиск

клиентов, управление собственностью и т.д.;

Информационные площадки

- рекламные издания, базы данных, информационные и

аналитические агентства или интернет сайты.

В России самые крупные агентства недвижимости, оказывающие широкий спектр услуг - Миэль,

Бест- Недвижимость, Penny Lane Realty.

В Смоленской области (агентства недвижимости, интернет источник): www.magkvartir.ru;vitrina-

goroda.ru;

realtypalazzo.ru;

rooms67.ru;

www.smoldevelopment.ru;www.67n.ru;www.barclai.ru;www.vektorsmol.ru;

kapitalsmol.ru;

www.zem.ru;www.impuls-k.com;www.smolagent.ru;www.smoldom.ru;www.smolenskarenda.ru;

www.smolmetr.com;www.smoienskhirsh.ru.

Примером информационных площадок в России могут служить сайты www.realestate.ru или

www.rentline.ru , чья основная функция - предоставление информации о предложениях не одного, а

нескольких агентств недвижимости. Очень распространен в Смоленской области сайт www.avito.ru.

Среди популярной прессы можно отметить в России - «Из рук в рукиª, «М2ª, «Квартира, Дача, Домª.

Доминирующей прессой является: в г. Смоленске «Моя рекламаª; в г. Ярцево «Сигма Плюсª; в г.

Вязьма «Авоськаª.

В основном на рынке земли представлены земельные участки, относящиеся к трем категориям. Это

земельные участки сельскохозяйственного назначения, земельные участки промышленности и

земельные участки населенных пунктов. Наибольшую привлекательность, следовательно, и стоимость,

как правило, имеют участки, относящиеся к категории земель населенных пунктов, наименьшую

привлекательность имеют участки, относящиеся к категории земель сельскохозяйственного назначения.

Целевое назначение (разрешенное использование) земельного участка: для земельных участков

коммерческого назначения, предназначенных для строительства торговых комплексов,

административных зданий, мест общественного отдыха, более высокая стоимость 1 кв. м. и меньшие

сроки экспозиции, чем у земельных участков производственного назначения, предназначение которых,

связано с возведением и эксплуатацией производственно-складских объектов и комплексов. Однако, в

чистом виде вариант разрешенного использования не является ценообразующим фактором. В рыночном

обороте в предложениях по продаже земельных участков, как правило, используется термин

функционального назначения, при этом продавцы зачастую вариант разрешенного использования не

указывают. Например, в крупнейших базах по данному фактору имеются следующие классификации

земельных участков:

realty.dmir.ru - коммерческие, некоммерческие;

www.cian.ru - СНТ, ИЖС, промназначения;

www.avito.ru - поселений, сельхозназначения, промназначения;

irr.ru- населенных пунктов, сельхозназначения, промназначения, особохраняемые, водный, лесной

фонд.

Большее число предложений сосредоточено в г. Смоленске. Предложения в г. Смоленске,

представлены, в основном, небольшими земельными участками под строительство складов,

многофункциональную застройку, строительство объектов придорожного сервиса.

Самые дорогие земельные участки расположены в непосредственной близости от крупных

административных центров области. В настоящее время в структуре предложения земельных участков

Смоленской области наибольшую долю занимает Смоленский район.

Доля предложений земельных участков в зависимости от района

Отчет ʋ2/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости земельных участков

По данным открытых источников наибольшее количество предложений по продаже земельных

участков в Смоленской области приходится на участки под жилищное строительство, категория земли:

земли поселений порядка 75% на сегмент. На сегмент земель под сельскохозяйственное назначение

приходится порядка 17%.

Самое низкое количество предложений было зафиксировано на земельные участки под промыш-

ленное назначение порядка 7% от всей доли предложений.

Спрос

Крупные земельные участки под жилое или промышленное строительство в Смоленской области

пользуются спросом только у инвесторов и девелоперов, которые заявляют строительство большого

числа объектов. На рынке земельных участков отмечается повышение спроса на земельные участки,

предназначенные для индивидуального жилищного строительства.

Основными требования, предъявляемыми покупателями к земельным участкам являются:

•

близость к областным центрам;

•

наличие центральных коммуникаций;

•

удобный подъезд;

•

близость участка к оживленным транспортным магистралям;

в Структура спроса на земельные участки в Смоленской области в зависимости от района

Как показывают расчеты структурное распределение спроса и предложения практически идентично.

Такое распределение спроса и предложения по продаже земельных участков в Смоленской области

Отчет ʋ2/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости земельных участков

свидетельствует о равномерном развитии всех сегментов данного рынка.

Коммерческие условия

По сравнению с ценами аналогичного периода предыдущего 2015 года, существенного изменения на

рынке земельных участков Смоленской области не произошло. В течение года изменения цен по

сравнению с аналогичным периодом предыдущего года практически не наблюдалось.

• В Гагаринском районе средняя цена предложений под ИЖС

27500 руб. за сотку. Под

сельскохозяйственное назначение -10 750 за сотку, под коммерческую застройку - 44 500 руб. за сотку.

• В Рославльском районе вследствие наибольшей удаленности от областного центра Смоленской

области, а также недостаточной развитости инженерной инфраструктуры отмечаются самые низкие

цены - в среднем 24 500руб. за сотку земли под ИЖС, 17 500 за сотку земли коммерческого назначения.

Стоимость земельных участков под сельскохозяйственное назначение в среднем 8 000руб. за сотку.

• Средняя стоимость 1 сотки в Сафоноском, Ярцевском и Вяземском районе - 25 500 до 51 000 руб. по

ИЖС и от 42 500 до 56 600 под коммерческую застройку. Под сельскохозяйственное назначение в

данных районах земельные участки в среднем предлагаются от 5 500руб. за сотку до 21 500 руб. руб. за

сотку.

• Самые высокие цены на земельные участки наблюдаются в Смоленском районе- средняя цена предло

жений 56 333 руб. за сотку. Стоимость участков, предназначенных для индивидуального жилищного

строительства, чаще всего находится в пределах от 17 000 -100 000 руб. за сотку, а для коммерческого

использования - от 7 000 руб. за сотку до 25000 руб. за сотку. Под сельскохозяйственное назначение от 4

000руб.за сотку до - 50 000руб. за сотку.

В таблице ниже, приведены средние стоимости предложений на земельные участки в Смоленской

области в зависимости от района:

Рынок земельных участков Смоленской области находится на стадии формирования, стоимость

варьируется от 1500 рублей за 1 кв.м. до 3200 рублей за 1 кв.м.

Отчет ʋ2/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости земельных участков

Таблица 16 Предложения по продаже земельных участков в Смоленской области

Стоимость

Стоимость 1

Площадь,

земельного

№п/п

Текст объявления

Адрес

кв.м.земельного

кв.м.

участка,

участка, руб.

руб.

Продажа земельного участка

промышленного назначения 32 320

кв. м., Смоленская обл., с.п.

Дивасовское, в районе д.Прудины.

380 км. от МКАД, 15 км от центра

Смоленска.

Участок вытянутой формы,

расположен прямо по границе

трассы М-1 Москва-Минск (длина

вдоль трассы 800 м.). Рельеф

участка ровный.

Категория земель: земли

промышленности, энергетики,

транспорта, связи, радиовещания,

телевидения, информатики, земли

РФ, Смоленская

для обеспечения космической

область,

деятельности, земли обороны,

Смоленский

32 320

90 000 000

2 785

безопасности и земли иного

район,

специального назначения.

д.Прудины

Разрешенного использования как

такового нет, в свидетельстве - для

строительства и эксплуатации

производственно-промышленного

комплекса (планировалась

постройка гостиницы, кафе и

грузового автосервиса).

Электричество по границе,

возможно подключение до 6 МВт.

Участок в собственности,

обременений и залогов нет.

Разумный, аргументированный

торг возможен и приветствуется.

. 89065160303

Предлагается участок

промышленного назначения

площадью 2,4 Га , расположенный

в активно застраиваемом массиве

поселка Быльники.(район

РФ, Смоленская

Печерска, поста Гибдд) Участок

область,

экономически выгодно

Смоленский

24 000

70 000 000

2 917

расположен.В непосредственной

район,

близости автомагистраль Москва-

п.Быльники

Минск (М1). Колоссальный

автомобильный трафик.

Коммуникации по границе участка.

89065160303

Продам участок на трассе М1 на

377 км. по левой стороне с

РФ, Смоленская

узаконенным съездом, отлично

область,

просматривается с

Смоленский

38 000

86 500 000

2 276

трассы,расположен на горке. Под

район, на трассе

логистический комплекс или

М1 на 377 км. по

придорожный сервис. Документы

левой стороне

готовы. . 89605912097

Отчет ʋ2/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости земельных участков

Стоимость

Стоимость 1

Площадь,

земельного

№п/п

Текст объявления

Адрес

кв.м.земельного

кв.м.

участка,

участка, руб.

руб.

Предлагается к продаже земельный

участок площадью 2,7 Га

расположенный в первой линии

трассы Москва-Минск(М1) на

пересечении заезда в д.Быльники

РФ, Смоленская

(1 км от поста ГАИ). Участок в

область,

собственности физлица, категория:

Смоленский

33 000

90 000 000

2 727

земли промышленности,

район,

разрешенный вид: под

п.Быльники

придорожный сервис, заезд с М1,

участок практически ровный,

небольшой уклон. Возможно

изменение разрешенного вида.

Свет по границе. .89605912097

Земельный участок площадью 2,8

га. Смоленская область,

РФ, Смоленская

Смоленский район,дер. Стабна.

область,

28 000

75 000 000

2 679

Под логистический комплекс или

Смоленский

придорожный сервис. Документы

район, д. Стабна

готовы. .

89036493994

Рынок земельных участков Московской области

Рынок земли Подмосковья формируется в основном из предложений земельных участков двух

категорий

- сельскохозяйственного назначения и земель поселений, при этом последняя группа

превосходит первую по числу предложений более чем в семь раз. Сегодня на рынке земли Подмосковья

больше всего предложений о продаже земельных участков категории земли поселений с видом

разрешенного использования

«индивидуальное жилищное строительствоª (ИЖС). Они составляют

80,3% рынка. Предложения земель сельскохозяйственного назначения превышают 11% рынка. Совсем

немного земель продается с целевым назначением под коммерческую недвижимость

(6%),

многоэтажное строительство (2%) и строительство рекреационных объектов (0,6%).

Особенности земли Московской области, характеризующиеся высокой степенью антропогенной

освоенности и техногенной нагрузки, способствуют ежегодному уменьшению площадей

сельскохозяйственного назначения за счет постоянно увеличивающихся площадей под застройкой и

инфраструктурой.

Отчет ʋ2/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости земельных участков

На Подмосковном рынке сегодня имеется дефицит земельных участков для реализации

девелоперских проектов. Земельных участков с разработанной исходно-разрешительной документацией

на рынке не представлено. Сейчас девелоперы все большее внимание обращают на земли

сельскохозяйственного назначения, объем которых в Московской области составляет чуть более 1 млн.

га.

Для инвестора выгоднее приобретать сельскохозяйственные земли, а затем осуществлять их

перевод в требуемую категорию. Доходность в этом случае может достигать 500%. С точки зрения

инвестиций сельхозземли однозначно имеют весомый потенциал. Приобретая земельный участок со

статусом сельскохозяйственного и переводя его в иную категорию, можно получить возможность

заработать около 100% в годовом исчислении. Однако процедура перевода сталкивается со многими

административными барьерами и требует очень большого количества времени и материальных затрат.

Стоимость перевода варьируется от $1000 до $10 000 за сотку.

Инвестиционная привлекательность сельхозземель обусловлена не только возможностью

перевода в другую категорию и продажи в новом статусе, но и их естественным удорожанием. С 2004

года стоимость сотки земли сельхозназначения в Подмосковье увеличилась более чем на 200%, в 2007

году земля подорожала в среднем на 30% по сравнению с 2006-м.

Земли под промышленную и жилую застройку демонстрируют более привлекательную динамику

и увеличиваются в цене на 35-110% в зависимости от их места расположения.

В последний год существенно возрос спрос на земли для размещения промышленных

предприятий, объектов складской и транспортной логистики. Общий объем этих земель, предлагаемых

на сегодняшний день на рынке, на порядок меньше, чем земель, которые предлагаются под жилищное

строительство. Самый ходовой размер земельных участков в этом секторе колеблется от 1 до 7 и более

гектаров. Здесь наблюдается существенный дефицит предложения, поскольку ранее все земли

промышленности находились под существующими объектами, то получается, что сейчас все

предложения - это фактически те же промышленные объекты. Инвестору, который хочет войти на этот

рынок и создать новое предприятие в Московской области, сделать это довольно трудно, поскольку

готовой, уже переведенной в эту категорию земли нет, а стоимость перевода, неопределенность по

времени существенно затрудняет положение дел. Кроме того, существуют очень серьезные проблемы с

получением инженерных мощностей - электроэнергии, газа и т.д.

Для строительства и открытия новых производств, складов, логистических центров,

технопарков, гипермаркетов, объектов сферы услуг необходимы земельные участки промышленного

назначения. Предлагаемых к продаже участков земли много, но непрозрачность рынка и недостатки

законодательства требуют осторожности в области заключения сделок по объектам промышленной

недвижимости.

В настоящее время наблюдается тенденция расширения рынка земель промышленного

назначения за пределами МКАД по всем направлениям, основными из которых является южное, юго-

восточное, северное. Стоимость земли ежегодно растет в среднем

- на 15%, земли промышленного

назначения под строительство производственно-логистических комплексов - на 20-40%. Динамика

роста цен по конкретным объектам различна и определяется многими параметрами: местоположением,

качеством подъездных путей, конфигурацией, оснащенностью коммуникациями, юридической чистотой

и готовностью документов и т.д.

Наибольшие темпы роста цен сегодня приходятся на участки, расположенные на расстоянии от

30 до

60 и более километров. По результатам исследований наибольшей популярностью под

промышленную застройку пользуются земли у магистралей, входящих или расположенных в

непосредственной близости от международных транспортных коридоров Е30 «Лондон-Берлин-Варшава-

Минск-Москва-Нижний Новгород-Екатеринбургª и Е105 «Хельсинки-С-Петербург-Москва-юг Россииª.

Также, по мере приближения срока начала строительства ЦКАД, возрос спрос на земли, примыкающие

к проектируемой дороге.

Рынок подмосковных земель можно разделить по направлениям и по удалѐнности от МКАД.

По направлениям:

 Запад - самое дорогое и престижное место;

 Юго-западное и северо-западное направления значительно выросли в цене и стали

конкурировать с классическим западным направлением;

 Восточное направление - не является инвестиционно привлекательным из-за экологических и

транспортных соображениях;

ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ №2/ К-2017 Рыночной (справедливой) стоимости объектов недвижимости в составе 10 земельных участков - часть 1