Отчет № 26Б-15/32 об оценке рыночной стоимости пакета обыкновенных именных акций ЗАО ВНИИТР - часть 2

 

  Главная      Учебники - Разные     Отчет № 26Б-15/32 об оценке рыночной стоимости пакета обыкновенных именных акций ЗАО ВНИИТР

 

поиск по сайту            правообладателям  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

содержание      ..      1      2     

 

 

 

Отчет № 26Б-15/32 об оценке рыночной стоимости пакета обыкновенных именных акций ЗАО ВНИИТР - часть 2

 

 

8.3.6.
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
РЫНОЧНОЙ
СТОИМОСТИ
ДЕБИТОРСКОЙ
ЗАДОЛЖЕННОСТИ
Дебиторская задолженность на дату определения рыночной стоимости представлена дебиторской
задолженностью, платежи по которой ожидаются в течение 12 месяцев после отчетной даты. По
состоянию на дату оценки краткосрочная дебиторская задолженность составляла 22 377 тыс. руб.
(12,9% в объеме активов компании).
Определение рыночной стоимости краткосрочной дебиторской задолженности проводилось на
основе данных бухгалтерского баланса ЗАО ВНИИТР. Для определения рыночной стоимости
дебиторской задолженности на дату определения стоимости использовался метод
дисконтирования величины возврата долга.
Суть методики расчета рыночной стоимости дебиторской задолженности сводится к приведению к
текущей стоимости будущих платежей по дебиторской задолженности.
N
V
T
(1d)
,
где
V - текущая стоимость задолженности,
N - балансовая стоимость задолженности,
d - ставка дисконтирования,
Т - период дисконтирования.
Период дисконтирования должен соответствовать времени оборота дебиторской задолженности в
годах (определяется как время оборота дебиторской задолженности в днях / число дней в году). В
Приложении
1 настоящего Отчета представлен период оборачиваемости дебиторской
задолженности ЗАО ВНИИТР в течении 39 дней.
В связи с этим, значение оборачиваемости для дебиторской задолженности - 0,11 года.
В качестве ставки дисконтирования выбрана средневзвешенная процентная ставка по кредитам,
предоставленным нефинансовым организациям, в рублях в августе 2015 г.9 Средневзвешенная
процентная ставка со сроком погашения от 31 до 90 дней составила 17,25% годовых.
Следовательно, рыночная стоимость дебиторской задолженности ЗАО ВНИИТР составит
22 000 тыс. руб.
Рыночная стоимость краткосрочной дебиторской задолженности ЗАО ВНИИТР по
состоянию на 01 октября 2015 г. составляет округленно 22 000 тыс. руб.
8.3.7.
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ
Денежные средства ЗАО ВНИИТР на дату оценки составляли 2 821 тыс. руб. (1,63% в объеме
активов компании). Денежные средства являются абсолютно ликвидным активом, поэтому
оцениваются по стоимости, указанной в бухгалтерском балансе ЗАО ВНИИТР.
Рыночная стоимость денежных средств ЗАО ВНИИТР по состоянию на 01 октября 2015 г.
составляет 2 821 тыс. руб.
9 Бюллетень банковской статистики № 10 за 2015 г., http://www.cbr.ru
61
8.3.8.
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ПРОЧИХ АКТИВОВ
В состав прочих активов входят резервы по сомнительным долгам в размере 347 тыс.руб. (0,3% от
общей стоимости активов).
Учитывая незначительную долю прочих оборотных активов структуре активов Компании, их
рыночная стоимость принята равной балансовой стоимости.
Рыночная стоимость прочих активов ЗАО ВНИИТР по состоянию на 01 октября 2015 г.
составляет 347 тыс.руб.
Результаты расчета рыночной стоимости активов ЗАО ВНИИТР по состоянию на дату
определения стоимости сведены в Табл. 8.10.
Табл. 8.10. Результаты расчета рыночной стоимости активов ЗАО ВНИИТР, тыс. руб.
Наименование активов
Балансовая стоимость,
Рыночная стоимость
тыс.руб.
тыс.руб.
Нематериальные активы
23
83
Основные средства
145 366
876 674
Доходные вложения в материальные ценности
644
8 615
Отложенные налоговые активы
965
0
Запасы
792
713
Дебиторская задолженность
22 377
22 000
Денежные средства
2 821
2 821
Прочие оборотные активы
347
347
АКТИВЫ
173 335
911 252
Таким образом, рыночная стоимость активов ЗАО ВНИИТР по состоянию на 01 октября
2015 г. составляет 911 252 тыс. руб.
8.4.
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ТЕКУЩЕЙ СТОИМОСТИ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ
Обязательства ЗАО ВНИИТР на 01 октября 2015 г. составляли 99 832 тыс. руб. и имели
следующую структуру:
- долгосрочные обязательства - 48 869 тыс. руб. или 49% от общей суммы обязательств;
- краткосрочные обязательства - 50 963 тыс. руб. или 51% от общей суммы обязательств.
8.4.1.
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ТЕКУЩЕЙ СТОИМОСТИ ДОЛГОСРОЧНЫХ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ
По балансу долгосрочные обязательства компании были представлены займами и отложенными
налоговыми обязательствами.
8.4.1.1. Расчет текущей стоимости долгосрочных займов
Табл. 8.11. Состав займов
Наименование
Дата
Дата
Сумма займа, руб. Непогашенный Ставка, %
заимодавца
получения погашения
остаток на дату
оценки
РУССКАЯ МЕДИАГРУППА ЗАО
62
Наименование
Дата
Дата
Сумма займа, руб. Непогашенный Ставка, %
заимодавца
получения погашения
остаток на дату
оценки
11-РМГ-0173
28.11.11
31.12.16
17 000 000,00
13 000 000,00
10%
11-РМГ-0189
23.12.11
31.12.16
15 000 000,00
15 000 000,00
10%
12-РМГ-0058
28.04.12
31.12.16
17 000 000,00
17 000 000,00
10%
Итого полученные долгосрочные кредиты и займы на
49 000 000,00
45 000 000,00
дату оценки:
Для определения рыночной стоимости займов на дату определения стоимости использовался
метод дисконтирования величины возврата долга.
Суть методики расчета рыночной стоимости кредитов сводится к приведению к текущей
стоимости будущих платежей по кредитам.
N
V
T
(1d)
,
где
V - текущая стоимость задолженности,
N - балансовая стоимость задолженности,
d - ставка дисконтирования,
Т - период дисконтирования.
Период дисконтирования должен соответствовать времени от даты определения стоимости до
даты погашения кредита.
В качестве ставки дисконтирования выбрана средневзвешенная процентная ставка по депозитам,
предоставленным нефинансовым организациям, в рублях в августе 2015 г. Средневзвешенная
процентная ставка со сроком погашения, соответствующим периоду до погашения займа.
Расчет стоимости долгосрочных займов приведен в Табл. 8.12.
Табл. 8.12. Расчет стоимости займов
Наименование заимодавца Непогашенный
Ставка, % Период до Сумма к
Ставка
Коэф
Рыночная
остаток на
погашения выплате,
дисконти
дисконти
стоимость,
дату оценки
руб.
рования
рования
руб.
11-РМГ-0173
13 000 000,00
10%
457,00
19 624 658
10,55%
0,88198675
17 308 688
11-РМГ-0189
15 000 000,00
10%
457,00
22 541 096
10,55%
0,88198675
19 880 948
12-РМГ-0058
17 000 000,00
10%
457,00
24 955 068
10,55%
0,88198675
22 010 040
Итого
45000000
67 120 822
59 199 676
Рыночная стоимость займов составляет 59 200 тыс.руб.
8.4.1.2. Расчет текущей стоимости отложенных налоговых обязательств
По балансу отложенные налоговые обязательства составляют 3 869 тыс.руб., что составляет 3,9%
от общей величины обязательств.
Согласно ПБУ
18/02, под отложенным налоговым обязательством понимается та часть
отложенного налога на прибыль, которая должна привести к увеличению налога на прибыль,
подлежащего уплате в бюджет в следующем за отчетным или в последующих отчетных периодах.
63
Поскольку отложенные налоговые обязательства являются корректирующим показателем
условного расхода (условного дохода) по налогу на прибыль в отчетном периоде, их текущая
стоимость принимается равной нулю.
Рыночная стоимость долгосрочных обязательств по состоянию на дату оценки округленно
составляет 59 200 тыс.руб.
8.4.2.
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ТЕКУЩЕЙ СТОИМОСТИ КРАТКОСРОЧНЫХ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ
Согласно бухгалтерскому балансу ЗАО ВНИИТР краткосрочные обязательства были
представлены заемными средствами, кредиторской задолженностью и оценочными
обязательствами в размере 50 963 тыс. руб.
8.4.2.1. Расчет текущей стоимости краткосрочных займов
Табл. 8.13. Состав краткосрочных займов
Наименование
Дата получения Дата погашения Сумма кредита, руб. Непогашенный
Ставка, %
кредитодателя
кредита
кредита
остаток на дату
оценки
РУССКАЯ МЕДИАГРУППА
12.12.11
31.12.15
21 000 000,00
10 000 000,00
10%
ЗАО
Проценты по займам
РУССКАЯ МЕДИАГРУППА
18655342,39
ЗАО
Итого полученные
28655342,39
краткосрочные кредиты и
займы на дату оценки:
Для определения рыночной стоимости займов на дату определения стоимости использовался
метод дисконтирования величины возврата долга.
Суть методики расчета рыночной стоимости кредитов сводится к приведению к текущей
стоимости будущих платежей по кредитам.
N
V
T
(1d)
,
где
V - текущая стоимость задолженности,
N - балансовая стоимость задолженности,
d - ставка дисконтирования,
Т - период дисконтирования.
Период дисконтирования должен соответствовать времени от даты определения стоимости до
даты погашения кредита.
В качестве ставки дисконтирования выбрана средневзвешенная процентная ставка по депозитам,
предоставленным нефинансовым организациям, в рублях в августе 2015 г. Средневзвешенная
процентная ставка со сроком погашения, соответствующим периоду до погашения депозита.
Расчет стоимости долгосрочных займов приведен в Табл. 8.14.
64
Табл. 8.14. Расчет стоимости краткосрочных займов
Наименование
Непогашенный Ставка, Период до
Сумма к
Ставка
Коэф
Рыночная
кредитодателя остаток на дату
% погашения выплате, руб. дисконтирования дисконтирования стоимость,
оценки
руб.
11-РМГ-0182
10 000 000,00
10%
91,00
14 054 795
11,12%
0,97405461
13 690 137
В составе краткосрочных займов отражены начисленные проценты по долгосрочным займам.
Расчет стоимости долгосрочных займов с учетом начисленных процентов произведен выше.
Таким образом, текущая стоимость краткосрочных займов составляет 13 690 тыс.руб..
8.4.2.2. Расчет текущей стоимости кредиторской задолженности
Определение рыночной стоимости краткосрочной кредиторской задолженности проводилось на
основе данных бухгалтерского баланса ЗАО ВНИИТР на 01 октября 2015 г., ее величина
составляла 19 517 тыс.руб. Для определения рыночной стоимости остальной суммы кредиторской
задолженности на дату определения стоимости использовался метод дисконтирования величины
возврата долга.
Суть методики расчета рыночной стоимости кредиторской задолженности сводится к приведению
к текущей стоимости будущих платежей по кредиторской задолженности.
N
V
T
(1d)
,
где
V - текущая стоимость задолженности,
N - балансовая стоимость задолженности,
d - ставка дисконтирования,
Т - период дисконтирования.
Период дисконтирования должен соответствовать времени оборота кредиторской задолженности в
годах (определяется как время оборота кредиторской задолженности в днях / число дней в году). В
Приложении 1 рассчитано, что оборачиваемость кредиторской задолженности составляет 34 дня.
Заказчик предоставил данные об отсутствии просроченной и списанной задолженности.
В качестве ставки дисконтирования выбрана средневзвешенная процентная ставка по депозитам
для нефинансовых организаций, в рублях. Средневзвешенная процентная ставка в августе 2015 г.
со сроком погашения от 31 до 90 дней составила 10,48% годовых10.
Таким образом, текущая стоимость кредиторской задолженности ЗАО ВНИИТР по
состоянию на дату определения стоимости составляет 19 337 тыс. руб.
8.4.2.3. Расчет текущей стоимости оценочных обязательств
Оценочные обязательства ЗАО ВНИИТР по состоянию на дату определения стоимости
составляют 2 791 тыс.руб. (2,8% от общей величины обязательств).
Оценочное обязательство признается в бухгалтерском учете организации в величине, отражающей
наиболее достоверную денежную оценку расходов, необходимых для расчетов по этому
обязательству. Наиболее достоверная оценка расходов представляет собой величину,
10 Бюллетень банковской статистики № 10 за 2015 г., http://www.cbr.ru
65
необходимую непосредственно для исполнения (погашения) обязательства по состоянию на
отчетную дату или для перевода обязательства на другое лицо по состоянию на отчетную дату.
Исходя из определения оценочных обязательств, это величина предстоящих расходов по
обязательствам, рассчитанная на дату отчетности, т.е. на дату определения стоимости. Таким
образом, балансовая стоимость является рыночной стоимостью.
Таким образом, текущая стоимость краткосрочных пассивов ЗАО ВНИИТР по состоянию на
дату определения стоимости составляет 2 791 тыс. руб.
Итоговый расчет рыночной стоимости обязательств сведен в Табл. 8.15.
Табл. 8.15. Итоговый расчет стоимости обязательств
Наименование
Балансовая стоимость,
Рыночная стоимость,
тыс.руб.
тыс.руб.
Заемные средства
45 000
59 200
Отложенные налоговые обзательства
3 869
0
Заемные средства
10 000
13 690
Начисленные проценты по долгосрочным займам
18 655
0
Кредиторская задолженность
19 517
19 337
Оценочные обязательства
2 791
2 791
ОБЯЗАТЕЛЬСТВА
99 832
95 017
Текущая стоимость обязательств ЗАО ВНИИТР по состоянию на 01 октября 2015 г.
составляет 95 017 тыс. руб.
8.5.
РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ СОБСТВЕННОГО
КАПИТАЛА
Рыночная стоимость собственного капитала компании находится как разность между рыночной
стоимостью активов и текущей стоимостью пассивов.
Расчет стоимости собственного капитала ЗАО ВНИИТР сведен в Табл. 8.16.
Табл. 8.16. Расчет стоимости собственного капитала ЗАО ВНИИТР, тыс. руб.
Наименование статей
Величина
Активы
911 252
Обязательства
95 017
Собственный капитал
816 200
Таким образом, рыночная стоимость собственного капитала (100%) ЗАО ВНИИТР округленно
составляет 816 000 тыс. руб.
Рыночная стоимость собственного капитала (100% пакет обыкновенных именных акций)
ЗАО ВНИИТР, рассчитанная в рамках затратного подхода методом накопления активов, по
состоянию на 01 октября 2015 г. округленно составляет 816 000 тыс. руб.
66
8.6.
РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
Объектом оценки является пакет обыкновенных именных акций ЗАО ВНИИТР размером 3 921
штука (77,84% от уставного капитала). В рамках затратного подхода к оценке была определена
рыночная стоимость собственного капитала (100% пакет обыкновенных именных акций) ЗАО
ВНИИТР, которая составила 816 000 тыс. руб.
Для получения окончательной величины стоимости необходимо учесть корректировку на
недостаток ликвидности.
8.6.1.1. Расчет корректировки на недостаток ликвидности
ЗАО ВНИИТР является закрытым акционерным обществом, на оборот акций которого
существуют определенные ограничения, регламентируемые законодательством. По данным
большинства исследований, ликвидность акций в значительной степени зависит от формы
собственности компании. То есть ликвидность акций закрытых акционерных обществ
существенно ниже ликвидности акций открытых акционерных обществ.
Определение величины скидки на недостаток ликвидности осуществлялось на основе обобщенных
результатов исследований, посвященных определению величины скидок за недостаточную
ликвидность по данным Справочника расчетных данных для оценки и консалтинга (СРД № 2 ) под
редакцией к.т.н. Е.Е. Яскевича
(ООО
«Научно-практический центр профессиональных
оценщиков»), раздел 2.6. «Скидки и надбавки при оценке бизнеса», Табл.2.6.1 «Диапазоны скидок
и надбавок».
Скидка на недостаточную ликвидность в расчетах принята в размере 20%.
Расчет рыночной стоимости объекта оценки представлен в Табл. 8.17.
Табл. 8.17. Расчет рыночной стоимости объекта оценки, тыс.руб.
Наименование статей
Величина
Рыночная стоимость 100% пакета, тыс. руб.
816 000
Оцениваемый пакет
77,84%
Скидка на низкую ликвидность
20,00%
Скидка за контроль
0,00%
Итоговый результат, тыс. руб.
508 300
Рыночная стоимость пакета обыкновенных именных акций ЗАО ВНИИТР размером 3 921 штука
(77,84% от уставного капитала) составит 508 300 тыс. руб.
Рыночная стоимость пакета обыкновенных именных акций ЗАО ВНИИТР размером 3 921
штука (77,84% от уставного капитала), рассчитанная в рамках затратного подхода по
состоянию на 01 октября 2015 г., округленно составляет 508 300 тыс. руб.
Стоимость одной акции в составе пакета составляет 129 635,30 руб.
67
9. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД
9.1.
ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Область применения сравнительного подхода - это оценка компаний на основе фактических
данных фондового рынка о котировках оцениваемой компании и (или) компаний-аналогов, а
также на основе фактической информации о сделках с пакетами акций оцениваемой компании или
сопоставимых компаний вне фондового рынка, в том числе информации о слияниях и
поглощениях.
В основе сравнительного подхода лежит принцип, в соответствии с которым предполагается, что у
потенциального покупателя или инвестора существуют альтернативные возможности
инвестирования в аналогичные объекты.
Возможность применения сравнительного подхода определяют следующие базовые положения,
доказывающие объективность полученного результата:
Во-первых, Оценщик использует в качестве ориентира реально сформированные рынком цены на
акции компаний-аналогов. При наличии развитого финансового рынка фактическая цена купли-
продажи компании в целом или одной акции наиболее интегрально учитывает многочисленные
факторы, влияющие на величину стоимости компании. К таким факторам можно отнести
соотношение спроса и предложения на данный вид бизнеса, уровень риска, перспективы развития
отрасли, конкретные особенности предприятия и т. д.
Во-вторых, сравнительный подход базируется на принципе альтернативных инвестиций.
Производственные, технологические и другие особенности конкретного бизнеса интересуют
инвестора только с позиции перспектив получения дохода. Стремление получить максимальный
доход на размещенные инвестиции при адекватном риске и свободном размещении капитала
обеспечивает выравнивание рыночных цен.
В-третьих, цена акций компании отражает ее производственные и финансовые возможности,
положение на рынке, перспективы развития. Следовательно, в аналогичных компаниях должно
совпадать соотношение между ценой и важнейшими финансовыми параметрами, такими как
прибыль, дивидендные выплаты, объем реализации, балансовая стоимость собственного капитала.
Отличительной чертой этих финансовых параметров является их определяющая роль в
формировании дохода, получаемого инвестором.
В общем случае в рамках данного подхода используются следующие методы оценки:
- метод компаний-аналогов (метод рынка капитала) - стоимость компании определяется
на основе сравнения объекта оценки с сопоставимыми компаниями, акции которых
свободно обращаются на организованных рынках ценных бумаг;
- метод сделок - стоимость компании определяется на основе сравнения объекта оценки с
сопоставимыми компаниями, контрольные пакеты акций которых были приобретены в
течение недавнего периода времени.
Рыночную стоимость ценной бумаги, размещенной на организованном фондовом рынке, в рамках
сравнительного подхода также можно определить, используя рыночные данные о предыдущих
сделках с данной ценной бумагой.
Результаты, полученные в ходе применения сравнительного подхода, имеют хорошую
объективную основу, уровень которой зависит от возможности привлечения широкого круга
компаний-аналогов.
68
9.2.
ПРИМЕНЕНИЕ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА
Для анализа возможности применения метода сделок в рамках сравнительного подхода
Оценщиком были изучены данные по сделкам с пакетами акций российских компаний, источник -
официальный бюллетень Российского фонда федерального имущества «Реформа», база данных
Market Prise, журнал «Слияние и поглощение».
Поскольку акции существующих в России закрытых компаний, не обращаются на отечественном
фондовом рынке, а также потому, что Оценщику не удалось найти информацию о продаже
пакетов акций компаний отрасли за последние годы в доступных авторитетных источниках,
использовать сравнительный подход (как метод сделок, так и метод рынка капиталов) на основе
сопоставления с отечественными аналогами не представляется возможным.
В процессе исследования рыночной информации Оценщиком не было найдено зарубежных
аналогов, сопоставимых с объектом оценки, поскольку финансовые показатели оцениваемой
компании и зарубежных компаний не сопоставимы. Исходя из вышеуказанного, для определения
рыночной стоимости объекта оценки применение сравнительного подхода Оценщик считает
нецелесообразным.
Таким образом, применение сравнительного подхода для определения рыночной стоимости
пакета обыкновенных именных акций ЗАО ВНИИТР по состоянию на 01 октября 2015 г., по
мнению Оценщика, не представляется возможным.
69
10. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД
10.1.
ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
В рамках доходного подхода к оценке бизнеса традиционно выделяют два основных метода:
- метод прямой капитализации;
- метод дисконтирования будущих доходов.
Основное содержание обоих методов основывается на предпосылке, что оценка доли
собственности в компании равна текущей стоимости будущих доходов от этой доли
собственности.
При использовании метода прямой капитализации может капитализироваться некоторый
нормализованный уровень непрерывно меняющихся доходов (с одним и тем же темпом роста). То
есть использование данного метода оказывается более подходящим, когда текущая деятельность
компании может дать определенное представление о ее будущей деятельности. Стоимость
компании определяется как отношение потока доходов к коэффициенту капитализации при
допущении о том, что в обозримом будущем доходы бизнеса останутся примерно на одном
уровне, близком к нынешнему.
В рамках второго метода Оценщик дисконтирует будущие денежные потоки или доходы от
прогнозируемой деятельности компании, приводя их к текущей стоимости. При использовании
метода дисконтирования будущих доходов в расчет принимаются следующие факторы:
- денежные потоки, которые собственник актива ожидает получить в будущем;
- сроки получения данных денежных потоков;
- риск, который несет собственник активов.
Для определения текущей стоимости будущего экономического дохода требуется провести
всесторонний анализ финансовой деятельности компании, включая анализ доходов, расходов,
инвестиций, структуры капитала, стоимости предприятия после окончания прогнозного периода и
ставки дисконтирования.
10.2.
ПРИМЕНЕНИЕ ДОХОДНОГО ПОДХОДА К ОПРЕДЕЛЕНИЮ
РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
По мнению Оценщика. Ни один из описанных выше методов доходного подхода не может быть
корректно применен при определении рыночной стоимости объекта оценки.
Применить метод дисконтирования будущих доходов, по мнению Оценщика, невозможно, так как:
- на 01.10.2015 г. денежные потоки компании по результатам основной производственной
деятельности не постоянны, выручка по основному виду деятельности минимальна.
Соответственно, у Оценщика нет возможности прогнозировать результаты деятельности
на основе ретроспективных данных. Текущая деятельность компании не может дать
определенное представление о результатах ее будущей деятельности, на протяжении
всего исследуемого периода чистая прибыль ЗАО ВНИИТР образуется, в основном, за
счет сдачи помещений в аренду, а не за счет выручки от основных видов деятельности
компании;
- у Оценщика нет возможности использовать среднеотраслевые данные и тенденции
отрасли, поскольку ключевые показатели деятельности ЗАО ВНИИТР
(норматив
собственного оборотного капитала, статьи, формирующие чистую прибыль, доля
совокупных затрат в выручке, коэффициенты рентабельности и ликвидности),
70
рассчитанные за
2015 г., не сопоставимы с аналогичными среднеотраслевыми
показателями;
- Заказчик не предоставил перспективный план развития бизнеса ЗАО ВНИИТР, что не
позволяет достоверно прогнозировать выручку, затраты и денежные потоки. Также
Заказчиком не предоставлены данные по планируемым долгосрочным и краткосрочным
финансовым вложениям и, соответственно, получению доходов (расходов) по ним.
Исходя из анализа финансово-хозяйственной деятельности компании, а также ввиду отсутствия
информации о перспективах деятельности компании, применение метода дисконтирования
денежных потоков в рамках доходного подхода для определения рыночной стоимости пакета
обыкновенных именных акций ЗАО ВНИИТР не представляется возможным.
Рыночную стоимость собственного капитала компании также невозможно рассчитать методом
капитализации, исходя из величины дивидендных выплат, поскольку Заказчик не предоставил
данных о произведенных или планируемых дивидендных выплатах ЗАО ВНИИТР.
Таким образом, применение доходного подхода для определения рыночной стоимости пакета
обыкновенных именных акций ЗАО ВНИИТР по состоянию на 01 октября 2015 г., по
мнению Оценщика, не представляется возможным.
71
11. ВЫВОДЫ И ЗАКЛЮЧЕНИЕ О СТОИМОСТИ
В соответствии с Приложением № 30 от 13.11.2015 г. к Договору № 01-02/11 на проведение
оценки имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд от «01» августа 2011 г. была
выполнена оценка рыночной стоимости пакета обыкновенных именных акций ЗАО ВНИИТР
размером 3 921 штука (77,84% от уставного капитала) с указанием стоимости одной акции в
составе пакета для принятия управленческих решений, в том числе для расчета стоимости чистых
активов паевого инвестиционного фонда.
Для определения рыночной стоимости пакета обыкновенных именных акций ЗАО ВНИИТР был
использован затратный подход к оценке и обоснованы отказы от сравнительного и доходного
подходов.
На основании анализа информации, проведенных исследований и выполненных расчетов
рыночная стоимость пакета обыкновенных именных акций ЗАО ВНИИТР размером
3 921 штука (77,84% от уставного капитала) по состоянию на 01 октября 2015 г. округленно
составляет:
508 300 000 рублей
(Пятьсот восемь миллионов триста тысяч рублей)
Стоимость одной обыкновенной именной акции ЗАО ВНИИТР в составе пакета округленно
составляет:
129 635,30 руб.
(Сто двадцать девять тысяч шестьсот тридцать пять рублей 30 коп.)
72
12. ЗАЯВЛЕНИЕ О СООТВЕТСТВИИ
Мы, нижеподписавшиеся, настоящим заявляем, что в соответствии с имеющимися у нас данными
и исходя из наших знаний и убеждений:
-
изложенные в Отчете факты правильны, соответствуют действительности и
основываются на знаниях оценщика;
-
сделанный анализ, высказанные мнения, полученные выводы и результаты расчетов
действительны исключительно в пределах указанных в Отчете допущений и
ограничивающих условий и являются следствием как непредвзятого анализа исходных
данных, так и персональной профессиональной практики;
-
оценщик не имеет личной заинтересованности
- ни настоящей, ни будущей
-
относительно оцениваемых объектов или какой-либо предвзятости в отношении
вовлеченных сторон;
-
вознаграждение оценщика не связано с итоговой величиной стоимости объектов оценки
и не обусловлено какими-либо другими условиями, кроме как выполнением работ по
данному Отчету, а также не зависит от тех событий, которые могут наступить в
результате использования Заказчиком или третьими сторонами выводов и заключений,
содержащихся в Отчете;
-
задание на оценку не основывалось на требовании определения минимальной,
максимальной или оговоренной цены, оценка была проведена в соответствии с
кодексом этики и стандартами исполнения;
-
образование оценщика соответствует необходимым требованиям;
-
оценщик имеет опыт оценки, связанный с местонахождением и категорией аналогичного
имущества, а использованный объем информации достаточен для проведения
объективной оценки;
-
оценщик лично проводил обследование имущества путем его осмотра;
-
ни одно лицо, кроме подписавших настоящий отчет не оказывало профессионального
содействия оценщикам;
-
настоящая оценка произведена, а Отчет составлен, в соответствии с требованиями норм
Кодекса этики и Свода Стандартов Оценки Российского Общества Оценщиков, а также
в соответствии с действующими Федеральными стандартами оценки.
-
оценка проведена, а Отчет составлен в соответствии с требованиями Федерального
закона от
29.07.1998 года
№135-ФЗ
«Об оценочной деятельности в Российской
Федерации», Федеральных стандартов оценки: ФСО
№1, ФСО
№2, ФСО
№3,
утвержденных Приказами Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. №№ 297-299
(соответственно) и ФСО №7, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от
25.09.2014 г. № 611 ФСО № 8 утвержденные приказом Минэкономразвития России от
01.06.2015 г.
№ 326 (соответственно), также в соответствии с Международным
стандартом финансовой отчетности (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости»;
-
Рыночная стоимость признается действительной на дату определения стоимости -
01 октября 2015 г.
Специалисты, принимавшие участие в исследовании:
К.В.Лигачев
Генеральный директор ЗАО «НАОиК»
В.В. Бережной
73
13. ПРИЛОЖЕНИЕ 1. ФИНАНСОВЫЙ АНАЛИЗ ЗАО ВНИИТР
Исходные данные
Основой для проведения финансового анализа ЗАО "ВНИИТР" стали следующие данные:
1) Бухгалтерский баланс (см. табл. №1 - актив баланса, табл. №2 - пассив баланса)
2) Отчет о финансовых результатах (см. табл. №3);
В качестве базового интервала для анализа выбран период с данными на 31.12.2012 года.
В качестве отчетного периода для анализа выбран период с данными,
представленными на
30.09.2015 года.
Актив баланса
Таблица 1
Статья баланса
Код строки
31.12.2012 г.
31.12.2013 г.
31.12.2014 г.
30.09.2015 г.
АКТИВ
I. ВНЕОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ
Нематериальные активы
1110
35,0
31,0
26,0
23,0
Результаты исследований и разработок
1120
0,0
0,0
0,0
0,0
Нематериальные поисковые активы
1130
0,0
0,0
0,0
0,0
Материальные поисковые активы
1140
0,0
0,0
0,0
0,0
Основные средства
1150
0,0
143 004,0
148 296,0
145 366,0
Доходные вложения в материальные ценности
1160
4 158,0
2 598,0
1 142,0
644,0
Финансовые вложения
1170
0,0
0,0
0,0
0,0
Отложенные налоговые активы
1180
7 301,0
2 443,0
1 244,0
965,0
Прочие внеоборотные активы
1190
0,0
0,0
0,0
0,0
Итого по разделу I
1100
11 494,0
148 076,0
150 708,0
146 998,0
II ОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ
Запасы
1210
1 703,0
1 958,0
1 221,0
793,0
Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям
1220
0,0
0,0
0,0
0,0
Дебиторская задолженность
1230
12 609,0
18 883,0
11 971,0
22 377,0
Финансовые вложения (за исключением денежных эквивалентов)
1240
0,0
0,0
0,0
0,0
Денежные средства и денежные эквиваленты
1250
3 985,0
7 552,0
5 080,0
2 821,0
Прочие оборотные активы
1260
1 285,0
1 032,0
478,0
346,0
Итого по разделу II
1200
19 582,0
29 425,0
18 750,0
26 337,0
БАЛАНС
1600
31 076,0
177 501,0
169 458,0
173 335,0
Пассив
баланса
Таблица 2
ПАССИВ
III. КАПИТАЛ И РЕЗЕРВЫ
Уставный капитал (складочный капитал, уставный фонд, вклады товарищей)
1310
5,0
5,0
5,0
5,0
Собственные акции, выкупленные у акционеров
1320
0,0
0,0
0,0
0,0
Переоценка внеоборотных активов
1340
19 646,0
19 646,0
19 646,0
19 646,0
Добавочный капитал
1350
0,0
0,0
0,0
0,0
Резервный капитал
1360
0,0
0,0
0,0
0,0
Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)
1370
(18 503,0)
1 931,0
30 456,0
53 852,0
Итого по разделу III
1300
1 148,0
21 582,0
50 107,0
73 503,0
IV. ДОЛГОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА
Заемные средства
1410
131 128,0
128 500,0
82 700,0
45 000,0
Отложенные налоговые обязательства
1420
1 600,0
2 175,0
2 819,0
3 869,0
Оценочные обязательства
1430
0,0
0,0
0,0
0,0
Прочие долгосрочные пассивы
1450
0,0
0,0
0,0
0,0
Итого по разделу IV
1400
132 728,0
130 675,0
85 519,0
48 869,0
V. КРАТКОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА
Заемные средства
1510
21 608,0
13 280,0
20 308,0
28 655,0
Кредиторская задолженность
1520
6 846,0
7 965,0
10 700,0
19 517,0
Доходы будущих периодов
1530
0,0
0,0
0,0
0,0
Оценочные обязательства
1540
2 512,0
3 252,0
2 824,0
2 791,0
Прочие обязательства
1550
0,0
747,0
0,0
0,0
Итого по разделу V
1500
30 966,0
25 244,0
33 832,0
50 963,0
БАЛАНС
1700
164 842,0
177 501,0
169 458,0
173 335,0
74
Отчет о финансовых результатах
Таблица 3
Отчет о финансовых результатах (Форма №2)
Наименование показателя
Код строки
31.12.2012 г.
31.12.2013 г.
31.12.2014 г.
30.09.2015 г.
Доходы и расходы по обычным видам деятельности
2110
164 418,0
176 003,0
173 256,0
121 345,0
Выручка
Себестоимость продаж
2120
(41 263,0)
(111 778,0)
(105 608,0)
(68 730,0)
Валовая прибыль (убыток)
2100
123 155,0
64 225,0
67 648,0
52 615,0
Коммерческие расходы
2210
0,0
0,0
0,0
Управленческие расходы
2220
(145 422,0)
(23 688,0)
(20 457,0)
(16 786,0)
Прибыль (убыток) от продаж
2200
(22 267,0)
40 537,0
47 191,0
35 829,0
Прочие доходы и расходы
Доходы от участия в других организациях
2310
0,0
0,0
0,0
0,0
Проценты к получению
2320
55,0
14,0
180,0
70,0
Проценты к уплате
2330
(9 434,0)
(13 071,0)
(10 939,0)
(5 364,0)
Прочие доходы
2340
1 150,0
187,0
539,0
1 954,0
Прочие расходы
2350
(4 507,0)
(1 801,0)
(1 544,0)
(2 329,0)
Прибыль (убыток) до налогообложения
2300
(35 003,0)
25 866,0
35 427,0
30 160,0
Текущий налог на прибыль
2410
0,0
0,0
(5 057,0)
(5 435,0)
в т.ч. постоянные налоговые обязательства (активы)
2421
3 889,0
261,0
(191,0)
179,0
Изменение отложенных налоговых обзательств
2430
(247,0)
(575,0)
(644,0)
(1 050,0)
Изменение отложенных налоговых активов
2450
3 357,0
(4 757,0)
(1 199,0)
(279,0)
Прочее
2460
0,0
0,0
0,0
0,0
Чистая прибыль (убыток) отчетного периода
2400
(31 893,0)
20 534,0
28 527,0
23 396,0
Справочно
Результат от переоценки внеоборотных активов,
2510
0,0
0,0
0,0
0,0
не включаемый в чистую прибыль (убыток) периода
Результат от прочих операций,
2520
0,0
0,0
0,0
0,0
не включаемый в чистую прибыль (убыток) периода
Совокупный финансовый результат периода
2500
-31 893,0
20 534,0
28 527,0
23 396,0
Базовая прибыль (убыток) на акцию
2900
0,0
0,0
0,0
0,0
Разводненная прибыль (убыток) на акцию
2910
0,0
0,0
0,0
0,0
В отчете рассмотрены основные подходы и направления, используемые в финансовом анализе.
Выводы аргументированы и подкреплены практическими расчетами.
Структура баланса
Бухгалтерский баланс представляет собой перечень имущества предприятия и источников его
приобретения на конкретную дату.
Имущество предприятия, отраженное в активе баланса (см. табл. №1) делится на внеоборотные
(долгосрочного пользования) активы (I раздел актива баланса) и оборотные (краткосрочного
пользования) активы (II раздел актива баланса).
К внеоборотным активам относятся основные средства, оборудование предприятия,
нематериальные активы, а также долгосрочные финансовые вложения сроком использования
обычно более одного года.
К оборотным активам относятся ресурсы предприятия, использующиеся в процессе
производственного цикла, то есть производственные запасы, товары, хранящиеся на складе,
текущая дебиторская задолженность и т.д.
Источники формирования имущества находящегося в активе отражены в пассиве баланса,
который в свою очередь состоит из трех разделов:
- капитал и резервы
- долгосрочные обязательства
- краткосрочные обязательства
Ликвидность и эффективность использования текущих активов определяются величиной чистого
оборотного капитала, который является разницей между текущими оборотными активами и
краткосрочной задолженностью предприятия.
Прежде всего, следует отметить, что величина чистого оборотного капитала ЗАО "ВНИИТР" на
конец анализируемого периода (30.09.2015 г.) составила -21835,0 тыс.руб. , что говорит о том, что
все оборотные активы, а также часть постоянных активов предприятия формируются за счет
75
краткосрочных обязательств, что является признаком сильной финансовой неустойчивости и в
ближайшее время может привести к банкротству.
Основываясь на рассмотренных выше моделях, структуру имущества организации на конец
отчетного периода можно отнести к консервативной модели.
В графическом виде структура имущества ЗАО "ВНИИТР" на протяжении всех рассматриваемых
периодов представлена на рисунке №1.
Структура имущества организации
тыс.руб.
160 000,0
140 000,0
120 000,0
100 000,0
80 000,0
60 000,0
40 000,0
20 000,0
0,0
31.12.2012 г.
31.12.2013 г.
31.12.2014 г.
30.09.2015 г.
Краткосрочные пассивы Оборотные активы Постоянные оборотные активы Переменные оборотные активы Внеоборотные активы Собственный капитал Долгосрочные пассивы
Актив баланса
Структура актива баланса и изменения в анализируемом периоде представлены в табл. №4 и №5.
Структура актива баланса
Таблица 4
Баланс, форма 1 (Относит. изменения структуры)
СТАТЬЯ БАЛАНСА
Код строки
31.12.2012 г.
31.12.2013 г.
31.12.2014 г.
30.09.2015 г.
АКТИВ
I. ВНЕОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ
Нематериальные активы
1110
0,1%
0,0%
0,0%
0,0%
Результаты исследований и разработок
1120
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
Нематериальные поисковые активы
1130
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
Материальные поисковые активы
1140
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
Основные средства
1150
0,0%
80,6%
87,5%
83,9%
Доходные вложения в материальные ценности
1160
13,4%
1,5%
0,7%
0,4%
Финансовые вложения
1170
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
Отложенные налоговые активы
1180
23,5%
1,4%
0,7%
0,6%
Прочие внеоборотные активы
1190
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
Итого по разделу I
1100
37,0%
83,4%
88,9%
84,8%
II ОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ
Запасы
1210
5,5%
1,1%
0,7%
0,5%
Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям
1220
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
Дебиторская задолженность
1230
40,6%
10,6%
7,1%
12,9%
Финансовые вложения (за исключением денежных эквивалентов)
1240
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
Денежные средства и денежные эквиваленты
1250
12,8%
4,3%
3,0%
1,6%
Прочие оборотные активы
1260
4,1%
0,6%
0,3%
0,2%
Итого по разделу II
1200
63,0%
16,6%
11,1%
15,2%
БАЛАНС
1600
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
76
(77,84 % от
уставного капитала)
Изменения в активе баланса
Таблица 5
Баланс, (Форма №1) - Изменения
Дата начала
Дата окончания
Изменения
АКТИВ
1
4
В абс.выражении
Темп прироста
Удельного веса
I. ВНЕОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ
Нематериальные активы
35,0
23,0
-12,0
-34,3%
-0,1%
Результаты исследований и разработок
0,0
0,0
0,0
0,0%
0,0%
Нематериальные поисковые активы
0,0
0,0
0,0
0,0%
0,0%
Материальные поисковые активы
0,0
0,0
0,0
0,0%
0,0%
Основные средства
0,0
145 366,0
145 366,0
0,0%
83,9%
Доходные вложения в материальные ценности
4 158,0
644,0
-3 514,0
-84,5%
-13,0%
Финансовые вложения
0,0
0,0
0,0
0,0%
0,0%
Отложенные налоговые активы
7 301,0
965,0
-6 336,0
-86,8%
-22,9%
Прочие внеоборотные активы
0,0
0,0
0,0
0,0%
0,0%
Итого по разделу I
11 494,0
146 998,0
135 504,0
1 178,9%
47,8%
II ОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ
Запасы
1 703,0
793,0
-910,0
-53,4%
-5,0%
Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям
0,0
0,0
0,0
0,0%
0,0%
Дебиторская задолженность
12 609,0
22 377,0
9 768,0
77,5%
-27,7%
Финансовые вложения (за исключением денежных эквивалентов)
0,0
0,0
0,0
0,0%
0,0%
Денежные средства и денежные эквиваленты
3 985,0
2 821,0
-1 164,0
-29,2%
-11,2%
Прочие оборотные активы
1 285,0
346,0
-939,0
-73,1%
-3,9%
Итого по разделу II
19 582,0
26 337,0
6 755,0
34,5%
-47,8%
БАЛАНС
31 076,0
173 335,0
142 259,0
457,8%
0,0%
Анализируя актив баланса видно, что общая величина активов предприятия в отчетном периоде,
по сравнению с базовым, увеличилась. По сравнению с концом 31.12.2012 г. активы и валюта
баланса выросли на 457,8%, что в абсолютном выражении составило 142259,0 тыс.руб. Таким
образом, в отчетном периоде актив баланса и валюта баланса находятся на уровне 173335,0
тыс.руб.
В более значительной степени это произошло за счет увеличения статьи 'Основные средства'. За
прошедший период рост этой статьи составил 145366,0 тыс.руб. ( в процентном соотношении -
0,0%) и на конец анализируемого периода значение статьи 'Основные средства' достигло 145366,0
тыс.руб.
В общей структуре активов внеоборотные активы, величина которых на 31.12.2012 г. составляла
11494,0 тыс.руб., возросли на 135504,0 тыс.руб. (темп прироста составил 1178,9%) и на 30.09.2015
г. их величина составила 146998,0 тыс.руб. (84,8% от общей структуры имущества).
Величина оборотных активов, составлявшая на 31.12.2012 г. 19582,0 тыс.руб. также возросла на
6755,0 тыс.руб. (темп прироста составил 34,5%) и на 30.09.2015 г. их величина составила 26337,0
тыс.руб. (15,2% от общей структуры имущества).
Доля основных средств в общей структуре активов на 30.09.2015 г. составила 83,9% что говорит о
'тяжелой' структуре активов предприятия и свидетельствует о значительных накладных расходах и
высокой чувствительности к изменениям выручки.
Как видно из таблицы №5, на конец отчетного периода наибольший удельный вес в структуре
совокупных активов приходится на внеоборотные активы (84,8%), что говорит о низко-мобильной
структуре активов и способствует снижению оборачиваемости средств предприятия. Кроме того
наблюдается тенденция в сторону ухудшения по сравнению с базовым анализируемым периодом.
В отчетном периоде удельный вес внеоборотных активов в общей структуре баланса увеличился
на 47,8%.
В структуре внеоборотных активов наибольшее изменение было вызвано увеличением на
145366,0, по сравнению с базовым периодом, статьи 'Основные средства'. В структуре оборотных
активов наибольшее изменение было вызвано увеличением на 9768,0 тыс.руб., по сравнению с
базовым периодом, статьи 'Дебиторская задолженность'.
Размер дебиторской задолженности за анализируемый период увеличился на 9768,0 тыс.руб. , что
является негативным изменением и может быть вызвано проблемой с оплатой продукции, либо
активным предоставлением потребительского кредита покупателям, т.е. отвлечением части
текущих активов и иммобилизации части оборотных средств из производственного процесса.
77
Рассматривая дебиторскую задолженность 'ЗАО "ВНИИТР"' следует отметить, что предприятие
на 30.09.2015 г. имеет активное сальдо (дебиторская задолженность больше кредиторской),
предоставляя, таким образом, своим клиентам бесплатный кредит в размере 2860,0 тыс.руб.
Рассматривая ситуацию в целом, динамику изменения активов баланса можно назвать
положительной.
Пассив баланса
Структура пассива баланса и изменения в анализируемом периоде представлены в табл. №6 и №7.
Структура пассива баланса.
Таблица 6
ПАССИВ
31.12.2012 г.
31.12.2013 г.
31.12.2014 г.
30.09.2015 г.
III. КАПИТАЛ И РЕЗЕРВЫ
Уставный капитал (складочный капитал, уставный фонд, вклады товарищей)
1310
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
Собственные акции, выкупленные у акционеров
1320
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
Переоценка внеоборотных активов
1340
63,2%
11,1%
11,6%
11,3%
Добавочный капитал
1350
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
Резервный капитал
1360
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)
1370
-59,5%
1,1%
18,0%
31,1%
Итого по разделу III
1300
3,7%
12,2%
29,6%
42,4%
IV. ДОЛГОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
Заемные средства
1410
422,0%
72,4%
48,8%
26,0%
Отложенные налоговые обязательства
1420
5,1%
1,2%
1,7%
2,2%
Оценочные обязательства
1430
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
Прочие долгосрочные пассивы
1450
427,1%
73,6%
50,5%
28,2%
Итого по разделу IV
1400
427,1%
73,6%
50,5%
28,2%
V. КРАТКОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА
Заемные средства
1510
69,5%
7,5%
12,0%
16,5%
Кредиторская задолженность
1520
22,0%
4,5%
6,3%
11,3%
Доходы будущих периодов
1530
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
Оценочные обязательства
1540
8,1%
1,8%
1,7%
1,6%
Прочие обязательства
1550
0,0%
0,4%
0,0%
0,0%
Итого по разделу V
1500
99,6%
14,2%
20,0%
29,4%
БАЛАНС
1700
530,4%
100,0%
100,0%
100,0%
Изменения пассива баланса.
Таблица 7
ПАССИВ
Изменения
В абс.выражении
Темп прироста
Удельного веса
III. КАПИТАЛ И РЕЗЕРВЫ
Уставный капитал (складочный капитал, уставный фонд, вклады товарищей)
5,0
5,0
0,0
0,0%
-0,0%
Собственные акции, выкупленные у акционеров
0,0
0,0
0,0
0,0%
0,0%
Добавочный капитал
0,0
0,0
0,0
0,0%
0,0%
Резервный капитал
0,0
0,0
0,0
0,0%
0,0%
Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)
-18 503,0
53 852,0
72 355,0
391,0%
90,6%
Итого по разделу III
1 148,0
73 503,0
72 355,0
6 302,7%
38,7%
IV. ДОЛГОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА
Заемные средства
131 128,0
45 000,0
-86 128,0
-65,7%
-396,0%
Отложенные налоговые обязательства
1 600,0
3 869,0
2 269,0
141,8%
-2,9%
Оценочные обязательства
0,0
0,0
0,0
0,0%
0,0%
Прочие долгосрочные пассивы
0,0
0,0
0,0
0,0%
0,0%
Итого по разделу IV
132 728,0
48 869,0
-83 859,0
-63,2%
-398,9%
V. КРАТКОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА
Заемные средства
21 608,0
28 655,0
7 047,0
32,6%
-53,0%
Кредиторская задолженность
6 846,0
19 517,0
12 671,0
185,1%
-10,8%
Доходы будущих периодов
0,0
0,0
0,0
0,0%
0,0%
Оценочные обязательства
2 512,0
2 791,0
279,0
11,1%
-6,5%
Прочие обязательства
0,0
0,0
0,0
0,0%
0,0%
Итого по разделу V
30 966,0
50 963,0
19 997,0
64,6%
-70,2%
БАЛАНС
164 842,0
173 335,0
8 493,0
5,2%
-430,4%
В части пассивов, увеличение валюты баланса в наибольшей степени произошло за счет роста
статьи 'Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)'. За прошедший период рост этой статьи
составил 72355,0 тыс.руб. ( в процентном соотношении ее рост составил 391,0%) и уже на конец
анализируемого периода значение статьи 'Нераспределенная прибыль
(непокрытый убыток)'
установилось на уровне 53852,0 тыс.руб.
Рассматривая изменение собственного капитала ЗАО "ВНИИТР" отметим, что его значение за
анализируемый период значительно увеличилось. на
30.09.2015 г. величина собственного
капитала предприятия составила 76294,0 тыс.руб. (44,0% от общей величины пассивов).
Доля заемных средств в совокупных источниках формирования активов за анализируемый период
незначительно снизилась. на 30.09.2015 г. совокупная величина заемных средств предприятия
78
составила 97041,0 тыс.руб.
(56,0% от общей величины пассивов). Снижение заемных средств
предприятия ведет к снижению степени его финансовых рисков и положительно влияет на его
финансовую устойчивость, повышая степень независимости от заемных средств.
Анализируя изменение резервов предприятия и нераспределенной прибыли можно отметить, что
за анализируемый период их общая величина возросла на
72355,0 тыс.руб. и составила 53852,0
тыс.руб. Изменение резервов составило
0,0 тыс.руб., а нераспределенной прибыли
72355,0
тыс.руб. Это в целом можно назвать положительной тенденцией так как увеличение резервов,
фондов и нераспределенной прибыли может говорить о эффективной работе предприятия.
В общей структуре пассивов величина собственного капитала, которая на 31.12.2012 г. составляла
1148,0 тыс.руб., возросла на 72355,0 тыс.руб. (темп прироста составил 6302,7%), и на 30.09.2015 г.
его величина составила 73503,0 тыс.руб. (42,4% от общей структуры имущества). В наибольшей
степени это изменение произошло за счет роста статьи 'Нераспределенная прибыль (непокрытый
убыток) - на 72355 тыс.руб.
В общей структуре задолженности долгосрочные пассивы на
30.09.2015 г. превышают
краткосрочные на 697,0 тыс.руб. что говорит о неплохой финансовой устойчивости предприятия
и, возможно, о будущем увеличении оборотов предприятия, в случае если долгосрочные пассивы
направлены на расширение парка оборудования и объемов производства. Следует сопоставить
вышеописанные факторы и провести более углубленный анализ.
Долгосрочная кредиторская задолженность, величина которой на
31.12.2012 г. составляла
132728,0 тыс.руб., снизилась на -83859,0 тыс.руб. (темп уменьшения составил -63,2%), и на
30.09.2015 г. ее величина составила 48869,0 тыс.руб. (28,2% от общей структуры имущества).
Наибольшее влияние на снижение долгосрочных пассивов оказало уменьшение статьи 'Заемные
средства'. За прошедший период снижение значения этой статьи составило -86128,0 тыс.руб. (в
процентном соотношении - -65,7%) и уже на конец анализируемого периода значение статьи
'Заемные средства' установилось на уровне 45000,0 тыс.руб.
Величина краткосрочных обязательств, которая на 31.12.2012 г. составляла 30966,0 тыс.руб.
напротив возросла на 19997,0 тыс.руб. (темп прироста составил 64,6%), и на 30.09.2015 г. ее
величина составила 50963,0 тыс.руб. (29,4% от общей структуры имущества).
Наибольшее влияние на увеличение краткосрочной кредиторской задолженности оказал рост
статьи 'Кредиторская задолженность'. За прошедший период рост этой статьи составил 12671,0
тыс.руб.
(в процентном соотношении рост этой статьи составил
185,1%) и уже на конец
анализируемого периода значение статьи 'Отложенные налоговые обязательства' достигло 19517,0
тыс.руб.
Наибольший удельный вес в структуре краткосрочной кредиторской задолженности на 30.09.2015
г. составляет статья 'Заемные средства'. На конец анализируемого периода величина
задолженности по данной статье составляет 28655 тыс.руб. (доля в общей величине краткосрочной
дебиторской задолженности 56,2%) За анализируемый период рост по этой статье задолженности
составил 32,6%, что в абсолютном выражении равняется 7047,0 тыс.руб.
Таким образом, изменение за анализируемый период структуры пассивов следует признать в
подавляющей части негативным.
Агрегированный баланс
Агрегированный баланс строится путем объединения однородных статей бухгалтерского баланса
для удобства последующего анализа.
Структура агрегированного баланса представлена в табл. №8.
79
Отчет об оценке рыночной стоимости пакета обыкновенных
именных акций ЗАО ВНИИТР в количестве 3 921 штука
Агрегированный баланс.
Таблица 8
Агрегированный баланс - Изменения
Изменения
АКТИВ
31.12.2012 г.
30.09.2015 г.
в абс.выражении
темп прироста
Внеоборотные активы
11 494,0
146 998,0
135 504,0
1 178,9%
Оборотные активы
19 582,0
26 337,0
6 755,0
34,5%
Запасы и затраты
1 703,0
793,0
-910,0
-53,4%
Краткосрочная дебиторская задолженность
12 609,0
22 377,0
9 768,0
77,5%
Денежные средства и краткосрочные финансовые вложения
3 985,0
2 821,0
-1 164,0
-29,2%
Прочие оборотные активы.
1 285,0
346,0
-939,0
-73,1%
Баланс
31 076,0
173 335,0
142 259,0
457,8%
ПАССИВ
Собственный капитал
3 660,0
76 294,0
72 634,0
1 984,5%
Долгосрочные пассивы
132 728,0
48 869,0
-83 859,0
-63,2%
Займы и кредиты
131 128,0
45 000,0
-86 128,0
-65,7%
Прочие долгосрочные пассивы
1 600,0
3 869,0
2 269,0
141,8%
Краткосрочные пассивы
28 454,0
48 172,0
19 718,0
69,3%
Займы и кредиты
21 608,0
28 655,0
7 047,0
32,6%
Кредиторская задолженность
6 846,0
19 517,0
12 671,0
185,1%
Прочие краткосрочные пассивы
0,0
0,0
0,0
0,0%
Баланс
164 842,0
173 335,0
8 493,0
5,2%
Показатели рентабельности
Рентабельность - показатель эффективности единовременных и текущих затрат. В общем виде
рентабельность определяется отношением прибыли к единовременным или текущим затратам,
благодаря которым получена эта прибыль.
Динамика показателей рентабельности ЗАО "ВНИИТР" за
31.12.2012 г.
-
30.09.2015 г.
представлены в таблице №10.
Таблица 10
Показатели рентабельности - Изменения
Изменения
Наименование показателя
31.12.2012 г.
30.09.2015 г.
В абс.выражении
Темп прироста
Общая рентабельность, %
-21,3%
24,9%
46,1%
216,7%
Рентабельность продаж, %
-13,5%
29,5%
43,1%
318,0%
Рентабельность собственного капитала, %
-871,4%
48,3%
919,7%
105,5%
Рентабельность акционерного капитала, %
-637 860,0%
623 893,3%
1 261 753,3%
197,8%
Рентабельность оборотных активов, %
-162,9%
118,4%
281,3%
172,7%
Общая рентабельность производственных фондов, %
-2 014,0%
27,5%
2 041,5%
101,4%
Рентабельность всех активов, %
-102,6%
18,0%
120,6%
117,5%
Рентабельность финансовых вложений, %
1,3%
14,5%
13,2%
995,7%
Рентабельность основной деятельности
74,9%
43,4%
-31,5%
-42,1%
Рентабельность производства, %
298,5%
76,6%
-221,9%
-74,4%
Значения показателей рентабельности ЗАО "ВНИИТР" за весь рассматриваемый период
представлены в таблице №10а.
Таблица 10а
Показатели рентабельности
Наименование показателя
31.12.2012 г.
31.12.2013 г.
31.12.2014 г.
30.09.2015 г.
Общая рентабельность, %
-21,29%
14,70%
20,45%
24,85%
Рентабельность продаж, %
-13,54%
23,03%
27,24%
29,53%
Рентабельность собственного капитала, %
-871,39%
144,13%
73,37%
48,28%
Рентабельность акционерного капитала, %
-637860,00%
410680,00%
570540,00%
623893,33%
Рентабельность оборотных активов, %
-162,87%
69,78%
152,14%
118,44%
Общая рентабельность производственных фондов, %
-2013,98%
17,84%
23,69%
27,51%
Рентабельность всех активов, %
-102,63%
11,57%
16,83%
18,00%
Рентабельность финансовых вложений, %
1,32%
0,54%
15,76%
14,49%
Рентабельность основной деятельности
74,90%
36,49%
39,05%
43,36%
Рентабельность производства, %
298,46%
57,46%
64,06%
76,55%
Рассматривая показатели рентабельности, прежде всего следует отметить, что и на начало периода
частное от деления прибыли до налогообложения и выручки от реализации (показатель общей
рентабельности) находится у ЗАО "ВНИИТР" ниже среднеотраслевого значения, установившегося
на уровне 10,0%. На начало периода показатель общей рентабельности на предприятии составлял -
21,3%, но уже на конец анализируемого периода - на 30.09.2015 г. она возросла и установилась
выше среднего по отрасли значения и составляет 24,9% (изменение в абсолютном выражении за
период - (46,1%)). Эту тенденции следует рассматривать как положительный момент.
80
Повышение рентабельности собственного капитала c -871,39% до 48,28% за анализируемый
период было вызвано увеличением чистой прибыли предприятия за анализируемый период на
55289,0 тыс.руб.
Как видно из таблицы №10, за анализируемый период значения большинства показателей
рентабельности увеличились, что следует скорее рассматривать как положительную тенденцию.
Показатели рентабельности
тыс.руб.
500,00%
0,00%
31.12.2012 г.
31.12.2013 г.
31.12.2014 г.
30.09.2015 г.
-500,00%
-1000,00%
-1500,00%
-2000,00%
-2500,00%
Общая рентабельность, %
Рентабельность оборотных активов, %
Общая рентабельность производственных фондов, %
Рентабельность всех активов, %
Рентабельность финансовых вложений, %
Рентабельность основной деятельности
Рентабельность производства, %
Анализ финансовой устойчивости
Анализ изменения показателей финансовой устойчивости ЗАО "ВНИИТР" в абсолютном
выражении за весь рассматриваемый период представлен в таблице № 11.
Таблица 11
Анализ фин. устойчивости по абс.показателям - Изменения
Изменения
показатели
31.12.2012 г.
30.09.2015 г.
В абс.выражении
Темп прироста
1. Источники собственных средств
3660,0
76294,0
72 634,0
1 984,5%
2. Внеоборотные активы
11494,0
146998,0
135 504,0
1 178,9%
3. Источники собственных оборотных средств для формирования запасов и затрат
-7834,0
-70704,0
-62 870,0
-802,5%
4. Долгосрочные кредиты и займы
132728,0
48869,0
-83 859,0
-63,2%
5. Источники собственных средств, скорректированные на величину долгосрочных
124894,0
-21835,0
-146 729,0
-117,5%
заемных средств
6. Краткосрочные кредитные и заемные средства
21608,0
28655,0
7 047,0
32,6%
7. Общая величина источников средств с учетом долгосрочных и краткосрочных
146502,0
6820,0
-139 682,0
-95,3%
заемных средств
8. Величина запасов и затрат, обращающихся в активе баланса
1703,0
793,0
-910,0
-53,4%
9. Излишек источников собственных оборотных средств
-9537,0
-71497,0
-61 960,0
-649,7%
10. Излишек источников собственных средств и долгосрочных заемных источников
123191,0
-22628,0
-145 819,0
-118,4%
11. Излишек общей величины всех источников для формирования запасов и затрат
144799,0
6027,0
-138 772,0
-95,8%
12.1. З-х комплексный показатель (S) финансовой ситуации
0
0
0,0
12.2.
1
0
-1,0
12.3.
1
1
0,0
финансовая устойчивость предприятия
Допустимо
Нормальная
неустойчивое
финансовая
состояние
устойчивость
предприятия
81
Анализ показателей финансовой устойчивости за весь
рассматриваемый период представлен в
таблице № 11а.
Таблица 11а
Анализ финансовой устойчивости по абсолютным показателям
показатели
31.12.2012 г.
31.12.2013 г.
31.12.2014 г.
30.09.2015 г.
1. Источники собственных средств
3660,0
24834,0
52931,0
76294,0
2. Внеоборотные активы
11494,0
148076,0
150708,0
146998,0
3. Источники собственных оборотных средств для формирования запасов и затрат
-7834,0
-123242,0
-97777,0
-70704,0
4. Долгосрочные кредиты и займы
132728,0
130675,0
85519,0
48869,0
5. Источники собственных средств, скорректированные на величину долгосрочных заемных
124894,0
7433,0
-12258,0
-21835,0
средств
6. Краткосрочные кредитные и заемные средства
21608,0
13280,0
20308,0
28655,0
7. Общая величина источников средств с учетом долгосрочных и краткосрочных заемных
146502,0
20713,0
8050,0
6820,0
средств
8. Величина запасов и затрат, обращающихся в активе баланса
1703,0
1958,0
1221,0
793,0
9. Излишек источников собственных оборотных средств
-9537,0
-125200,0
-98998,0
-71497,0
10. Излишек источников собственных средств и долгосрочных заемных источников
123191,0
5475,0
-13479,0
-22628,0
11. Излишек общей величины всех источников для формирования запасов и затрат
144799,0
18755,0
6829,0
6027,0
12.1. З-х комплексный показатель (S) финансовой ситуации
0
0
0
0
12.2.
1
1
0
0
12.3.
1
1
1
1
финансовая устойчивость предприятия
Допустимо
Допустимо
Нормальная
Нормальная
неустойчивое
неустойчивое
финансовая
финансовая
состояние
состояние
устойчивость
устойчивость
предприятия
предприятия
Анализ изменения показателей финансовой устойчивости ЗАО "ВНИИТР" в относительном
выражении за весь рассматриваемый период представлен в таблице № 12.
Таблица 12
Анализ фин.уст-ти по относительным показателям - Изменения
Изменения
Наименование финансового коэффициента
31.12.2012 г.
30.09.2015 г.
В абс.выражении
Темп прироста
Коэффициент автономии
0,02
0,44
0,42
1 882,4%
Коэффициент отношения заемных и собственных средств (финансовый рычаг)
44,04
1,27
-42,77
-97,1%
Коэффициент соотношения мобильных и иммобилизованных средств
1,70
0,18
-1,52
-89,5%
Коэффициент отношения собственных и заемных средств
0,02
0,79
0,76
3 362,3%
Коэффициент маневренности
-0,06
-0,56
-0,51
-883,5%
Коэффициент обеспеченности запасов и затрат собственными средствами
73,34
-27,53
-100,87
-137,5%
Коэффициент имущества производственного назначения
0,42
0,85
0,43
100,8%
Коэффициент долгосрочно привлеченных заемных средств
0,97
0,39
-0,58
-59,9%
Коэффициент краткосрочной задолженности
13,4%
29,5%
16,1%
120,3%
Коэффициент кредиторской задолженности
4,2%
20,1%
15,9%
373,5%
Анализ показателей финансовой устойчивости за весь
рассматриваемый период представлен в
таблице № 12а.
Таблица 12а
Анализ финансовой устойчивости по относительным показателям
Наименование финансового коэффициента
31.12.2012 г.
31.12.2013 г.
31.12.2014 г.
30.09.2015 г.
Коэффициент автономии
0,02
0,14
0,31
0,44
Коэффициент отношения заемных и собственных средств (финансовый рычаг)
44,04
6,15
2,20
1,27
Коэффициент соотношения мобильных и иммобилизованных средств.
1,70
0,20
0,12
0,18
Коэффициент отношения собственных и заемных средств
0,02
0,16
0,45
0,79
Коэффициент маневренности
-0,06
-0,79
-0,71
-0,56
Коэффициент обеспеченности запасов и затрат собственными средствами
73,34
3,80
-10,04
-27,53
Коэффициент имущества производственного назначения
0,42
0,85
0,90
0,85
Коэффициент долгосрочно привлеченных заемных средств
0,97
0,84
0,62
0,39
Коэффициент краткосрочной задолженности
13,41%
8,70%
17,43%
29,53%
Коэффициент кредиторской задолженности
4,25%
5,71%
9,18%
20,11%
Проводя анализ типа финансовой устойчивости предприятия по абсолютным показателям,
основываясь на трехкомплексном показателе финансовой устойчивости, в динамике заметно
снижение финансовой устойчивости предприятия.
Как видно из таблицы №11, на начало анализируемого периода для формирования запасов и
затрат у предприятия хватает нормальных источников финансирования - предприятие использует
для их финансирования собственные и долгосрочные заемные средства., а на конец периода для
финансирования запасов и затрат предприятие использует собственные, а также долгосрочные и
краткосрочные заемные средства.
82
Анализ финансовой устойчивости по относительным показателям, представленный в таблице
№11а, говорит о том, что, по представленным в таблице показателям, по сравнению с базовым
периодом (31.12.2012 г.) ситуация на ЗАО "ВНИИТР" незначительно ухудшилась.
Показатель 'Коэффициент автономии', за анализируемый период увеличился на
0,42 и на
30.09.2015 г. составил 0,44. Это ниже нормативного значения (0,5) при котором заемный капитал
может быть компенсирован собственностью предприятия.
Показатель 'Коэффициент отношения заемных и собственных средств (финансовый рычаг)', за
анализируемый период снизился на -42,77 и на 30.09.2015 г. составил 1,27. Чем больше этот
коэффициент превышает
1, тем больше зависимость предприятия от заемных средств.
Допустимый уровень часто определяется условиями работы каждого предприятия, в первую
очередь, скоростью оборота оборотных средств. Поэтому дополнительно необходимо определить
скорость оборота материальных оборотных средств и дебиторской задолженности за
анализируемый период. Если дебиторская задолженность оборачивается быстрее оборотных
средств, что означает довольно высокую интенсивность поступления на предприятие денежных
средств, т.е. в итоге - увеличение собственных средств. Поэтому при высокой оборачиваемости
материальных оборотных средств и еще более высокой оборачиваемости дебиторской
задолженности коэффициент соотношения собственных и заемных средств может намного
превышать 1.
Показатель 'Коэффициент соотношения мобильных и иммобилизованных средств', за
анализируемый период снизился на
-1,52 и на
30.09.2015 г. составил
0,18. Коэффициент
определяется как отношение мобильных средств (итог по второму разделу) и долгосрочной
дебиторской задолженности к иммобилизованным средствам
(внеоборотные активам,
скорректированным на дебиторскую задолженность долгосрочного характера). Нормативное
значение специфично для каждой отдельной отрасли, но при прочих равных условиях увеличение
коэффициента является положительной тенденцией.
Показатель 'Коэффициент маневренности', за анализируемый период снизился на -0,51 и на
30.09.2015 г. составил -0,56. Это ниже нормативного значения (0,5). Коэффициент маневренности
характеризует, какая доля источников собственных средств находится в мобильной форме.
Нормативное значение показателя зависит от характера деятельности предприятия: в фондоемких
производствах его нормальный уровень должен быть ниже, чем в материалоемких. ЗАО
"ВНИИТР" На конец анализируемого периода ЗАО "ВНИИТР" обладает тяжелой структурой
активов. Доля основных средств в валюте баланса более 40,0%. Таким образом, предприятие
можно причислить к фондоемким производствам и нормативное значение этого показателя
должно быть выше.
Показатель 'Коэффициент обеспеченности запасов и затрат собственными средствами', за
анализируемый период снизился на -100,87 и на 30.09.2015 г. составил
-27,53. Это ниже
нормативного значения (0,6-0,8). Предприятие испытывает недостаток собственных средств для
формирования запасов и затрат, что показал и анализ показателей финансовой устойчивости в
абсолютном выражении. Коэффициент равен отношению разности между суммой источников
собственных оборотных средств, долгосрочных кредитов и займов и внеоборотных активов к
величине запасов и затрат.
Анализ ликвидности
Под ликвидностью подразумевается способность активов к быстрой и легкой мобилизации.
Основные моменты банковской ликвидности находили свое отражение в экономической
литературе, начиная со второй половины ХХ в., в связи с убыточной деятельностью
государственных банков, а также с процессов образования коммерческих банков. Например, о
важности соблюдения соответствия между сроками активных и пассивных операций с позиций
ликвидности экономисты писали еще в конце ХIХ в.
83
Ликвидность - легкость реализации, продажи, превращения материальных или иных ценностей в
денежные средства для покрытия текущих финансовых обязательств.
Ликвидность
- способность активов превращаться в деньги быстро и легко, сохраняя
фиксированной свою номинальную стоимость.
Анализ ликвидности предприятия - анализ возможности для предприятия покрыть все его
финансовые обязательства.
Коэффициент ликвидности
- показатель способности компании вовремя выполнять свои
краткосрочные финансовые обязательства.
Анализ ликвидности баланса по относительным показателям за анализируемый период
представлен в таблице №13.
Таблица 13
Анализ ликвидн.баланса по относит. Показателям - Изменения
Изменения
Наименование коэффициента
31.12.2012 г.
30.09.2015 г.
В абс.выражении
Темп прироста
Коэффициент абсолютной ликвидности
0,14
0,06
-0,08
-58,2%
Коэффициент промежуточной (быстрой) ликвидности
0,58
0,52
-0,06
-10,3%
Коэффициент текущей ликвидности
0,69
0,55
-0,14
-20,6%
Коэффициент покрытия оборотных средств собственными источниками
6,38
-0,83
-7,21
-113,0%
формирования
Коэффициент восстановления (утраты) платежеспособности
0,24
-
-
Анализ ликвидности баланса по относительным показателям за весь рассматриваемый период
представлен в таблице №13а.
Таблица 13а
Анализ ликвидности баланса по относительным показателям
Наименование коэффициента
Значение коэффициента
31.12.2012 г.
31.12.2013 г.
31.12.2014 г.
30.09.2015 г.
Коэффициент абсолютной ликвидности
0,14
0,34
0,16
0,06
Коэффициент промежуточной (быстрой) ликвидности
0,58
1,20
0,55
0,52
Коэффициент текущей ликвидности
0,69
1,34
0,60
0,55
Коэффициент покрытия оборотных средств собственными источниками формирования
6,38
0,25
-0,65
-0,83
Коэффициент восстановления (утраты) платежеспособности
0,83
0,12
0,25
Коэффициент абсолютной ликвидности и на начало и на конец анализируемого периода
(31.12.2012 г.-30.09.2015 г.) находится ниже нормативного значения (0,2), что говорит о том, что
предприятие не в полной мере обеспечено средствами для своевременного погашения наиболее
срочных обязательств за счет наиболее ликвидных активов. На начало анализируемого периода -
на
31.12.2012 г. значение показателя абсолютной ликвидности составило
0,14. На конец
анализируемого периода значение показателя снизилось, и составило 0,06.
Коэффициент промежуточной (быстрой) ликвидности показывает, какая часть краткосрочной
задолженности может быть погашена за счет наиболее ликвидных и быстро реализуемых активов.
Нормативное значение показателя - 0,6-0,8, означающее, что текущие обязательства должны
покрываться на 60-80% за счет быстрореализуемых активов. На начало анализируемого периода -
на 31.12.2012 г. значение показателя быстрой (промежуточной) ликвидности составило 0,58. на
30.09.2015 г. значение показателя снизилось, что можно рассматривать как отрицательную
тенденцию, и составило 0,52.
Коэффициент текущей ликвидности и на начало и на конец анализируемого периода (31.12.2012
г.-30.09.2015 г.) находится ниже нормативного значения (2,0), что говорит о том, что значение
коэффициента достаточно низкое и предприятие не в полной мере обеспечено собственными
средствами для ведения хозяйственной деятельности и своевременного погашения срочных
обязательств. На начало анализируемого периода - на 31.12.2012 г. значение показателя текущей
ликвидности составило 0,69. На конец анализируемого периода значение показателя снизилось, и
составило 0,55.
84
Так как на конец анализируемого периода и Коэффициент текущей ликвидности находится ниже
своего нормативного значения (2,0), и Коэффициент покрытия оборотных средств собственными
источниками формирования ниже своего
(0,1), рассчитывается показатель восстановления
платежеспособности предприятия. Показатель восстановления платежеспособности говорит о том,
сможет ли предприятие, в случае потери платежеспособности в ближайшие шесть месяцев ее
восстановить при существующей динамике изменения показателя текущей ликвидности. На конец
периода значение показателя установилось на уровне 0,24, что говорит о том, что предприятие не
сможет восстановить свою платежеспособность, так как показатель меньше единицы.
Анализ деловой активности
В общем случае оборачиваемость средств, вложенных в имущество, оценивается следующими
основными показателями: скорость оборота
(количество оборотов, которое совершают за
анализируемый период капитал предприятия или его составляющие) и период оборота - средний
срок, за который совершается один оборот средств.
Чем быстрее оборачиваются средства, тем больше продукции производит и продает организация
при той же сумме капитала. Таким образом, основным эффектом ускорения оборачиваемости
является увеличение продаж без дополнительного привлечения финансовых ресурсов. Кроме того,
так как после завершения оборота капитал возвращается с приращением в виде прибыли,
ускорение оборачиваемости приводит к увеличению прибыли. С другой стороны,
чем ниже
скорость оборота активов, прежде всего, текущих
(оборотных), тем больше потребность в
финансировании. Внешнее финансирование является дорогостоящим и имеет определенные
ограничительные условия. Собственные источники увеличения капитала ограничены, в первую
очередь, возможностью получения необходимой прибыли. Таким образом,
управляя
оборачиваемостью активов, организация получает возможность в меньшей степени зависеть от
внешних источников средств и повысить свою ликвидность.
Анализ показателей деловой активности (в днях) за анализируемый период представлен в таблице
№14.
Таблица 14
Показатели деловой активности (в днях) - Изменения
Изменения
Наименование показателя
31.12.2012 г.
30.09.2015 г.
В абс.выражении
Темп прироста
Отдача активов, дней
68,04
381,37
313,33
460,49%
Отдача основных средств (фондоотдача), дней
0,08
326,76
326,69
426 293,83%
Оборачиваемость оборотных активов, дней
42,88
50,16
7,29
16,99%
Коэффициент оборачиваемости запасов и затрат, дней
14,86
3,12
-11,74
-79,03%
Коэффициент оборачиваемости текущих активов, дней
42,88
50,16
7,29
16,99%
Коэффициент оборачиваемости дебиторской задолженности, дней
27,61
38,21
10,61
38,41%
Коэффициент оборачиваемости кредиторской задолженности, дней
14,99
33,62
18,63
124,27%
Отдача собственного капитала, дней
8,01
33,62
25,60
319,50%
Расчет чистого цикла
Оборачиваемость материальных запасов, дней
3,73
1,76
-1,96
-52,68%
Оборачиваемость дебиторской задолженности, дней
27,61
38,21
10,61
38,41%
Оборачиваемость прочих оборотных активов, дней
2,81
0,77
-2,04
-72,64%
Затратный цикл, дней
34,15
40,75
6,60
19,32%
Оборачиваемость кредиторской задолженности, дней
14,99
43,43
28,44
189,71%
Оборачиваемость прочих краткосрочных обязательств, дней
0,00
0,00
0,00
0,00%
Производственный цикл, дней
14,99
43,43
28,44
189,71%
Чистый цикл, дней
19,16
-2,68
-21,84
-113,98%
Анализ показателей деловой активности (в днях) за весь рассматриваемый период представлен в
таблице №14а.
85
Таблица 14а
Показатели деловой активности (в днях)
Наименование показателя
31.12.2012 г.
31.12.2013 г.
31.12.2014 г.
30.09.2015 г.
Отдача активов, дней
68,04
213,31
360,46
381,37
Отдача основных средств (фондоотдача), дней
0,08
146,32
302,70
326,76
Оборачиваемость оборотных активов, дней
42,88
50,12
50,05
50,16
Коэффициент оборачиваемости запасов и затрат, дней
14,86
6,31
4,16
3,12
Коэффициент оборачиваемости текущих активов, дней
42,88
50,12
50,05
50,16
Коэффициент оборачиваемости дебиторской задолженности, дней
27,61
32,21
32,05
38,21
Коэффициент оборачиваемости кредиторской задолженности, дней
14,99
15,15
19,39
33,62
Отдача собственного капитала, дней
8,01
29,14
80,79
143,77
Расчет чистого цикла
Оборачиваемость материальных запасов, дней
3,73
4,00
2,54
1,76
Оборачиваемость дебиторской задолженности, дней
27,61
32,21
32,05
38,21
Оборачиваемость прочих оборотных активов, дней
2,81
2,11
0,99
0,77
Затратный цикл, дней
34,15
38,32
35,59
40,75
Оборачиваемость кредиторской задолженности, дней
14,99
16,29
22,23
43,43
Оборачиваемость прочих краткосрочных обязательств, дней
0,00
1,53
0,00
0,00
Производственный цикл, дней
14,99
17,82
22,23
43,43
Чистый цикл, дней
19,16
20,50
13,35
-2,68
Анализ показателей деловой активности (в оборотах) за анализируемый период представлен в
таблице №15.
Таблица 15
Показатели деловой активности (в оборотах за период) - Изменения
Изменения
Наименование показателя
31.12.2012 г.
30.09.2015 г.
В абс.выражении
Темп прироста
Отдача активов, об
5,3
0,7
-4,6
-86,6%
Отдача основных средств (фондоотдача), об
4697,7
0,8
-4 696,8
-100,0%
Оборачиваемость оборотных активов, об
8,4
5,4
-3,0
-35,9%
Коэффициент оборачиваемости запасов и затрат, об
24,2
86,7
62,4
257,7%
Коэффициент оборачиваемости текущих активов, об
8,4
5,4
-3,0
-35,9%
Коэффициент оборачиваемости дебиторской задолженности, об
13,0
7,1
-6,0
-45,8%
Коэффициент оборачиваемости кредиторской задолженности, об
24,0
8,0
-16,0
-66,6%
Отдача собственного капитала, об
44,9
1,9
-43,0
-95,8%
Анализ показателей деловой активности
(в оборотах) за весь рассматриваемый период
представлен на в таблице №15а.
Таблица 15а
Показатели деловой активности (в оборотах за период)
Наименование показателя
31.12.2012 г.
31.12.2013 г.
31.12.2014 г.
30.09.2015 г.
Отдача активов, об.
5,29
1,69
1,00
0,71
Отдача основных средств (фондоотдача), об.
4697,66
2,46
1,19
0,83
Оборачиваемость оборотных активов, об.
8,40
7,18
7,19
5,38
Коэффициент оборачиваемости запасов и затрат, об.
24,23
57,09
86,49
86,67
Коэффициент оборачиваемости текущих активов, об.
8,40
7,18
7,19
5,38
Коэффициент оборачиваемости дебиторской задолженности, об.
13,04
11,18
11,23
7,07
Коэффициент оборачиваемости кредиторской задолженности, об.
24,02
23,77
18,56
8,03
Отдача собственного капитала, об.
44,92
12,35
4,46
1,88
Показатели деловой активности характеризуют, во-первых, эффективность использования средств,
а во-вторых, имеют высокое значение для определения финансового состояния, поскольку
отображают скорость превращения производственных средств и дебиторской задолженности в
денежные средства, а также срок погашения кредиторской задолженности.
Показатели деловой активности, представленные в табл. №14, показывают, за какое количество
дней оборачивается тот либо иной актив или источник формирования имущества организации. В
общем случае для расчета используется формула отношения выручки или себестоимости к активу.
Как видно из таблицы №14, большинство показателей оборачиваемости, за анализируемый период
выросло. Увеличение периода оборачиваемости может говорить об отрицательной тенденции.
Однако следует отметить и увеличение выручки, способствующее снижению оборачиваемости. За
период с 31.12.2012 г. по 30.09.2015 г. г.г. выручка от реализации увеличилась на -.
Показатели деловой активности (в днях) за весь рассматриваемый период представлены на
рисунке №3.
86
Показатели деловой активности (в днях)
450,0
400,0
350,0
300,0
250,0
200,0
150,0
100,0
50,0
0,0
31.12.2012 г.
31.12.2013 г.
31.12.2014 г.
30.09.2015 г.
Отдача активов, дней
Отдача основных средств (фондоотдача), дней
Оборачиваемость оборотных активов, дней
Коэффициент оборачиваемости запасов и затрат, дней
Коэффициент оборачиваемости текущих активов, дней
Коэффициент оборачиваемости дебиторской задолженности, дней
Коэффициент оборачиваемости кредиторской задолженности, дней
Отдача собственного капитала, дней
Резюме
Подводя итог, следует отметить, что за анализируемый период (с 31.12.2012 г. по 30.09.2015 г.)
ключевыми стали следующие моменты:
1. На основании проведенного анализа динамику изменения активов баланса в целом можно
назвать положительной.
2. Изменение за анализируемый период структуры пассивов следует признать в подавляющей
части негативным.
3. Рассматривая динамику доходов и расходов ЗАО "ВНИИТР" можно сказать, что в целом за
анализируемый период ее можно назвать положительной.
4. За анализируемый период значения большинства показателей рентабельности увеличились, что
следует скорее рассматривать как положительную тенденцию.
5. Анализ типа финансовой устойчивости предприятия в динамике, показывает снижение
финансовой устойчивости предприятия.
6. Так как на конец анализируемого периода и Коэффициент текущей ликвидности находится
ниже своего нормативного значения
(2,0), и Коэффициент покрытия оборотных средств
собственными источниками формирования ниже своего
(0,1), рассчитывается показатель
восстановления
платежеспособности
предприятия.
Показатель
восстановления
платежеспособности говорит о том, сможет ли предприятие, в случае потери платежеспособности
в ближайшие шесть месяцев ее восстановить при существующей динамике изменения показателя
текущей ликвидности. На конец периода значение показателя установилось на уровне 0,24, что
говорит о том, что предприятие не сможет восстановить свою платежеспособность, так как
показатель меньше единицы.
7. На начало анализируемого периода для формирования запасов и затрат у предприятия хватает
нормальных источников финансирования - предприятие использует для их финансирования
собственные и долгосрочные заемные средства., а на конец периода для финансирования запасов
87
и затрат предприятие использует собственные, а также долгосрочные и краткосрочные заемные
средства.
8. На начало анализируемого периода чистый цикл оборачиваемости занимал
19,16 дн. За
анализируемый период продолжительность чистого цикла сократилась на 21,84 дн. и составила -
2,68 дн. что говорит об увеличении кредитов поставщиков и покупателей, позволяющих покрыть
потребность в финансировании производственного процесса и том, что предприятие может
использовать образующийся "излишек" на иные цели, например, на финансирование постоянных
активов. Однако, продолжительность чистого цикла велика, и можно говорить о возникновении
риска сбоев в погашении кредиторской задолженности и выполнения обязательств по
предоставленным авансам покупателей.
9. За анализируемый период величина чистых активов, составлявшая на 31.12.2012 г. -132618,0
тыс.руб. возросла на 206121,0 тыс.руб. (темп прироста составил 155,4%), и на 30.09.2015 г. их
величина составила 73503,0 тыс.руб.
10. Рассмотрев все три методики, представленные в разделе 'Анализ вероятности банкротства'
можно сказать, что за анализируемый период ситуация на предприятии улучшилась. На начало
анализируемого периода вероятность банкротства можно было оценить как высокую, а на конец
периода уже как низкую.
88
14. ПРИЛОЖЕНИЕ № 2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
14.1.
ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
14.1.1.
ПРАВОВОЙ АНАЛИЗ ПРИГОДНОСТИ ОБЪЕКТА ДЛЯ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ
ОЦЕНКИ
14.1.1.1. Юридическая характеристика объекта оценки
Объект оценки
Нежилое здание общей площадью 10 564,1 кв. м
Адрес объекта
г. Москва, ул. 3-я Хорошевская, д.12
имущественных прав
Передаваемые права
Право собственности (Права требования)
на объект оценки
Форма собственности
Частная
Собственник объекта оценки ЗАО «Всероссийский научно-исследовательский институт телевидения и
радиовещания»
Правоустанавливающие
Свидетельство о государственной регистрации права Серия 77 АН
документы
№769460 от 01 июня 2012 г., запись в ЕГРП от 10.06.2002 г. №77-01/09-
220/2002-512
Текущее использование
Офисные помещения
объектов оценки
Обременения
Оцениваемый объект не отягощен дополнительными сервитутами.
передаваемых прав
Обременение в виде аренды
14.1.1.2. Анализ имущественных прав на объект оценки
В соответствии со статьей 128 1 части Гражданского Кодекса РФ, к объектам гражданских прав
относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные
права; работы и услуги; информация; результаты интеллектуальной деятельности, в том числе
исключительные права на них (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.
В соответствии со статьей 129 объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или
переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование,
реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не
ограничены в обороте.
При этом земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к
другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других
природных ресурсах.
В соответствии со статьей 130 вещи подразделяются на недвижимые и движимые. К недвижимым
вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр,
обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение
которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние
насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым
имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в
законе.
89
Содержание права собственности изложено в статье 209 Гражданского Кодекса. Собственнику
принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему
имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам, и не
нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое
имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права
владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его
другими способами, распоряжаться им иным образом.
В соответствии со статьей
213 Коммерческие и некоммерческие организации, кроме
государственных и муниципальных предприятий, а также учреждений, финансируемых
собственником, являются собственниками имущества, переданного им в качестве вкладов
(взносов) их учредителями (участниками, членами), а также имущества, приобретенного этими
юридическими лицами по иным основаниям.
На дату оценки имущественные права в виде права собственности на нежилое здание общей
площадью
10 564,1 кв. м.,
принадлежат ЗАО ВНИИТР. Это подтверждено
правоустанавливающими документами: Свидетельством о государственной регистрации права.
Обременения оцениваемого помещения в виде аренды.
Поскольку оцениваемое нежилое здание общей площадью 10 564,1 кв. м. принадлежат ЗАО
ВНИИТР на праве собственности, то оно обладает правом распоряжения им, в том числе правом
продажи и передачи во временное пользование (в аренду).
14.1.2.
ОПИСАНИЕ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
14.1.2.1. Характеристика местоположения объекта оценки
Недвижимое имущество представляет собой объект недвижимости - нежилое административное
тринадцатиэтажное здание с техническим этажом и подвалом, общей площадью 10 564,1 кв. м
находящееся на земельном участке площадью 6 055 кв. м, предоставленным в долгосрочную
аренду на срок 25 лет.
Объект недвижимости на дату оценки используется под размещение офисных помещений.
Здание находится в Северо-Западном Административном округе по адресу: г. Москва, ул. 3-я
Хорошевская, д.
12. Краткое описание района местоположения объекта недвижимости
представлено в Табл. 14.1.
Табл. 14.1. Краткое описание местоположения
Страна
Россия
Субъект РФ
Москва
Округ
Северо-Западный административный округ (СЗАО)
Муниципальный район
Хорошево-Мневники
Окружающая застройка (жилая,
Жилая, административная, производственно-складская
административная и т.п.)
Ближайшая станция метро
Октябрьское поле
Удаленность от станции метро
10 минут пешком
Границы участка выходят на магистраль
нет
городского значения
Расположение внутри квартала (1-я, 2-я линии
1-я линия
домов, внутри квартала)
90
14.1.2.2. Краткая характеристика Северо-Западного административного округа.
Северо-западный административный округ Москвы образовался в 1991 году из двух небольших
районов города Москвы - Тушинского и Хорошевского. В настоящее время в его составе
находится
8 районов: Куркино, Митино, Строгино, Хорошево-Мневники, Щукино, Южное
Тушино, Северное Тушино и Покровское-Трешнево. Территория округа простирается на 107
кв.км, а население составляет более 730 тыс. человек.
Основные транспортные магистрали СЗАО — Волоколамское шоссе, проспект Маршала Жукова,
улицы Свободы и Народного Ополчения. Кроме того, в конце 2007 года был открыт участок
Звенигородского (Краснопресненского) проспекта длиной в 7 км, от проспекта Маршала Жукова
до МКАД, что значительно улучшило транспортную обстановку.
Округ обслуживает Таганско-Краснопресненская линия метрополитена, а также новая станция
«Строгино» Филевской ветки.
Северо-Запад Москвы по праву называют «легким столицы», ведь только этот район окружен
акваториями Химкинского водохранилища, Москвы-реки и канала имени Москвы. Кроме этого
46.4% территории округа занимают объекты природного комплекса.
Муниципальный район Хорошево-Мневники.
Входит в состав Северо-Западного административного округа Москвы и является одним из
крупнейших в столице, насчитывающим около 130 тысяч жителей и занимающий территорию
около 1500 гектар, на которых 520 га занимает жилая застройка, 420 га - Серебряный бор, 340 га -
Нижние Мневники и 220 га - промышленная зона.
По своему структурному формированию район достаточно точно напоминает средний по
величине европейский город. В районе четко выражена жилая застройка с хорошо сложившимися
кварталами, территория отдыха и рекреации Серебрянный Бор, являющаяся любимым местом
отдыха не только жителей района, но и всех москвичей, а также промышленная зона.
91
Подъезд к зданию, осуществляется с ул.
3-я Хорошевская, ближайшая станция метро
-
Октябрьское поле. Расположение объекта недвижимости привлекательно для размещения
офисных площадей, что подтверждается следующими факторами:
- расположение на 1-ой линии домов ул. 3-я Хорошевская;
- удобные подъездные пути
- наличие прилегающей территории;
- небольшая удаленность от ст. метро Октябрьское поле.
14.1.2.3. Фотографии объекта оценки
Рис. 14.1 Внешний вид здания
Табл. 14.2. Количественная и качественная характеристика объекта оценки
Описание
Характеристики
Функциональное назначение/ Текущее
Нежилое здание/ Административное
использование
Общая площадь, кв. м
10 564,1
Площадь застройки, кв. м
993,0
Этажность
13 этажей и техэтаж
Наличие подземных этажей
подвал
Инвентаризационная стоимость, руб.
2 766 200
Год постройки
1980
Год реконструкции
Нет данных
92
Описание
Характеристики
Год капитального ремонта
Нет данных
Общий процент износа (по данным БТИ)
14%
Высота потолков, м
2,60 - 4,35
Строительный объем здания (литер 1), куб. м
42363
Памятник архитектуры
Нет
Описание основных конструктивных элементов здания
Фундаменты
Сборные железобетонные
Стены
Керамзитобетонные панели, торцевые кирпичные
Перегородки
Кирпичные и бетонные
Перекрытия
Сборные железобетонные плиты
Кровля
Рубероид по совмещенному железобетонному
перекрытию
Прочие работы
2-х маршевые сходы, приямники
Санитарно-технические и электрические
Отопление, водопровод, горячая вода, канализация,
устройства
электроснабжение, вентиляция вытяжная и приточная
централизованная
Описание характеристик улучшений объекта недвижимости
Тип объекта
Нежилое здание
Функциональное назначение
Учрежденческое
Текущее использование
Офисное
Общая площадь, кв. м
10 564,1
Этаж расположения
1-13, подвал, техэтаж
Высота потолков, м
2,60 - 4,35
Строительный объем, куб. м
42363
Вид доступа (отдельный вход, через проходную,
Вход с улицы
общий вход / с улицы, со двора и т.п.)
Дата проведения последнего капитального ремонта
Не проводился
Необходимость проведения капитального ремонта
Не требуется
(вид, объем)
Описание конструктивных элементов и внутренней отделки улучшений объекта недвижимости
Заполнение проемов оконных; дверных
Проемы оконные - стеклопакеты с двухстворчатым
остекленением, первый этаж витражи щитовые,
проемы дверные - филенчатые
Полы
Линолеум, паркет, в вестибюле и обеденном зале
керамическая плитка, в санузлах метлахская плитка
Стены, потолки
Наружная отделка стен - первый этаж облицован
керамической плиткой, торцевые стены облицованы
лицевым кирпичом. Внутренние стены штукатурка,
побелка, мокрая окраска, отделка панелями. Потолки
подвесные.
93
Описание
Характеристики
Сантехнические и инженерные устройства
Центральное отопление от ТЭЦ, водопровод от
городской сети, канализация центральная, радио,
телефон городская и местная АТС, горячее
водоснабжение централизованное, вентиляция
вытяжная и приточная централизованная, система
кондиционирования, лифты - 3 пассажирских и 1
грузопассажирский.
В соответствии с местоположением, архитектурными особенностями, инфраструктурой и
инженерным оборудованием оцениваемый объект может быть отнесен к офисному зданию
класса С.
14.2.
ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ЗДАНИЯ В РАМКАХ
ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА
14.2.1.
ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении
недвижимости, исходя из того, что инвестор, проявляя должную благоразумность, не заплатит за
объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под
застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству здания в обозримый период без
существенных задержек.
Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим
объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные
полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с
физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении
затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.
В рамках затратного подхода к оценке объекта оценки могут применяться следующие методы11:
- метод сравнения единицы;
- метод разбивки по компонентам;
- метод количественного обследования
- ресурсный метод;
- ресурсно-индексный метод;
- базисно-индексный метод;
- базисно-компенсационный метод;
- использование данных о стоимости ранее построенных объектах.
14.2.2.
РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ЗДАНИЯ В РАМКАХ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА
Учитывая, что затратный подход практически не учитывает складывающуюся
конъюнктуру рынка, поскольку используемые при его реализации данные в условиях
активного колебания цен на недвижимость быстро устаревают и крайне не точны, Оценщик
отказался от использования затратного подхода.
11 Оценка недвижимости. Учебник под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2002
94
14.3.
ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ЗДАНИЯ В РАМКАХ
СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА
14.3.1.
ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Сравнительный подход основан на принципе замещения, то есть предполагается, что
рациональный покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдется
приобретение другой сходной собственности, обладающей такой же полезностью.
Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа
информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к
оценке, оценщик должен:
- выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и
каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу
может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен
быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования
других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами
спроса и предложения;
- скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому
элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и
объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик
должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при
каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура
корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к
другому;
- согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным
объектам-аналогам.
Оценщик должен обосновать
схему
согласования
скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-
аналогов.
В рамках сравнительного подхода к оценке объекта оценки могут применяться следующие
методы12:
- метод сравнения продаж;
- метод валового рентного мультипликатора.
14.3.2.
ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ МЕТОДОМ СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ.
14.3.2.1. Общие положения
Расчет рыночной стоимости оцениваемого помещения осуществлялся с использованием метода
сравнения продаж, который основан на принципе замещения.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
- подбор фактов продаж помещений в объектах, сопоставимых по ценообразующим
факторам с оцениваемым объектом, с известными ценами продаж или ценами
предложений;
- внесение поправок в цены продаж или цены предложений сопоставимых объектов,
позволяющих учесть отличия объекта оценки от сопоставимого объекта по выбранным
ценообразующим факторам (корректировка цен сопоставимых объектов);
12 Оценка недвижимости. Учебник под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. - М.: Финансы и статистика,
2002
95
- расчет стоимости помещения, как среднего или средневзвешенного значения цен
сопоставимых объектов.
При выборе аналогов учитывалась сопоставимость объектов. Сопоставимыми считаются объекты
с близкими физическими и экономическими характеристиками.
В качестве единицы сравнения была выбрана стоимость 1 кв. м площади помещения, которыми
обычно характеризуют стоимость предлагаемых к продаже офисных зданий и помещений.
14.3.2.2. Расчет стоимости офисных помещений
Для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта было проведено исследование
текущего состояния рынка коммерческой недвижимости. Была изучена информация из
следующих источников:
- Журнал и интернет-портал «Недвижимость и цены»;
- Internet-ресурсы: http://www.mian.ru, http://www.realto.ru/ http://commercial.realtor.ru,
По результатам исследования рынка был выявлен ряд объектов-аналогов, характеристики,
которых приведены в Табл. 14.3.
96
Отчет об оценке рыночной стоимости пакета обыкновенных именных акций ЗАО ВНИИТР в количестве 3 921 штука (77,84 % от уставного капитала)
Табл. 14.3. Характеристика объектов-аналогов
Метро, район
Пл. кв.м
Стоимость, руб.
От метро, мин.
Описание
Источник
район Хорошево-Мневники, ул. Народного
3 045,0
180 000 000
14
Пешая доступность от М Октябрьское поле. 2-я линия домов. Здание Телефоны: +7 925 510-89-11
Ополчения
3-х этажное, общая площадь - 3045 кв.м. Год постройки - 1970,
ремонт - 2003г, внутренняя отделка - офисный ремонт. Здание
расположено на земельном участке площадью 7240 кв.м. Территория
огорожена, благоустроенна, организована парковка
район Хорошево-Мневники, ул. Народного
2 863,0
180 000 000
10
Здание 1970 г.п. 3-этажное, инженерные коммуникации:
Rentavik Real Estate Телефоны: +7
Ополчения, 29К2
централизованные. Площадь земельного участка 7240 м2 в аренде до
495 589-47-44 , +7 917 511-90-64
2021 г. Количество этажей: 3, здание: нежилое (административное).
Планировка: кабинетная. Отделка: с отделкой за выездом
арендаторов.
район Хорошево-Мневники, ул. Народного
2 190,0
235 740 000
7
Продам отдельно стоящее здание (3 этажа и подвал), расположенное Миэль офис На Маяковской
Ополчения, 29К2
на огороженной территории с парковочными местами, на участке
Телефоны: +7 495 787-55-77 , +7
72,4 сотки. Общая площадь здания 2190 м2, средняя внутренняя
916 042-13-32
высота помещений 3,45 м. Хороший подъезд, охрана. Состояние
отличное, коммуникации централизованные, эл. энергия 113 кВт
район Хорошевский, 4-я Магистральная
1 018,0
79 000 000
4
. Офисное помещение общей площадью 1018 кв.м. на 4-ом этаже БЦ. Телефоны: +7 926 001-54-81
ул.
Объект расположен в 3-х минутах ходьбы от станции метро
Полежаевская на первой линии домов. Наличие пандуса с обратной
стороны здания. Кабинетная планировка. Высококачественная
отделка офиса. Высота потолков 3 м. Наземный паркинг перед
фасадом здания.
район Хорошевский, 5-я Магистральная
3 800,0
450 000 000
10
Пешая доступность от М Полежаевская, 1-я линия домов,
Телефоны: +7 925 510-89-11
ул.
оживленный перекресток. 5-этажное здание с подвалом, 1960 год
постройки, перекрытия ж/б. Планировка коридорно-кабинетная,
высота потолков - 3м. Прекрасно подходит под размещение
гостиницы, хостела, общежития, офисов. Высокая торговая
составляющая 1-х этажей. Здание расположено на участке 0,3Га
(долгосрочная аренда)
район Хорошево-Мневники, Причальный
1 041,0
178 200 000
Отдельно стоящее здание. Собственная огороженная территория под Телус Телефоны: +7 965 403-15-81
проезд, 4К2
охраной. Полноценное обслуживание управляющей компании
, +7 495 765-40-29
Классическая кабинетная планировка Качественная офисная отделка
Общая площадь 1041 кв.м, 920 кв.м. Технические характеристики
Высота потолка - от 3-х до 4-х метров Естественная система
вентиляции
район Хорошевский, 4-я Магистральная
1 754,0
252 797 004
Административное здание "На Магистральной" представляет собой
LAYTON Телефоны: +7 917 583-
четырехэтажное кирпичное строение недорогие офисы различного
97
Отчет об оценке рыночной стоимости пакета обыкновенных именных акций ЗАО ВНИИТР в количестве 3 921 штука (77,84 % от уставного капитала)
Метро, район
Пл. кв.м
Стоимость, руб.
От метро, мин.
Описание
Источник
ул., 5
метража, помещения полностью готовы к эксплуатации.. Этаж: 3.
50-50 , +7 495 258-86-09
Планировка: смешанная. Состояние отделки: готово к въезду.
Вентиляция: приточно-вытяжная. Кондиционирование: сплит-
системы. Охрана: круглосуточная охрана здания.
район Хорошевский, 4-я Магистральная
5 589,0
808 650 000
качественная отделка офисных блоков свободная планировка
Телефоны: +7 926 747-73-35
ул., 5
позволяет наилучшим образом организовать рабочее пространство
оптимальный парковочный коэффициент: на 100 кв. м офисной
площади приходится 1 машиноместо на внутренней огороженной
охраняемой территории.
район Хорошево-Мневники, 3-я
1 212.0
181 800 000
6
В 6-ти этажном здании, офисной планировки, продаётся Четвертый Телефоны: +7 967 226-37-47
Хорошевская ул., 2С1
этаж. Прямая продажа от Собственников. Коридорно - кабинетная
планировка. Охрана, Парковка.
98
Все объекты-аналоги расположены в одном округе в зданиях класса С. Корректировки на
местоположение не требуется. По мнению Оценщика необходимо провести корректировку на
площадь объектов. Однако все объекты
- аналоги имеют площадь свыше
1 тыс.кв.м,.
Корректировки на площадь введены на основании коэффициентов из справочника рыночных
корректировок СРК 2014 ООО «НПЦПО» табл.38, стр.62.. Коэффициент корректировки при таких
площадях равен 1.
Средняя величина скорректированной стоимости 1 кв.м. объектов-аналогов с НДС составляет
145 683 руб. Средняя величина скидки на торг находится в пределах
10-30%. В расчетах
применена скидка 25%. Тогда стоимость объекта оценки с учетом НДС составит:
145 683 х 10 564,1 х 0,75 = 1 154 256 700руб.
Стоимость здания, рассчитанная в рамках сравнительного подхода, по состоянию на
01 октября 2015 г. без учета НДС округленно составляет 978 180 000 руб.
14.4.
ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ЗДАНИЯ В РАМКАХ
ДОХОДНОГО ПОДХОДА
14.4.1.
ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Доходный подход - это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на
определении ожидаемых доходов от объекта оценки.
Доходный подход позволяет определить стоимость приносящего доход актива посредством
прогноза количества, качества и продолжительности получения тех выгод, которые данный актив
будет приносить в течение прогнозного периода времени.
В рамках доходного подхода к оценке недвижимости используются три метода (п. 23 ФСО №7):
метод прямой капитализации,
метод дисконтированных денежных потоков,
метод капитализации по расчетным моделям.
Метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих
значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое
использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение
стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления
соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая
при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен
объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту;
Метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости,
генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их
изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности
инвестиций в аналогичную недвижимость;
Метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости,
генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация
таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки
дисконтирования, принимаемой. в расчет модели возврата капитала, способов
- и условий
финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем;
Объект оценки представляет собой офисное здание (офисные помещения) со стандартной, для
данного класса, отделкой .Анализ имеющихся тенденций на рынке офисной недвижимости
позволяет сделать вывод о том, что в перспективе нет предпосылок для значительного изменения
99
основных показателей деятельности объекта, таких, как загрузка, уровень арендной платы,
структура операционных расходов и т. п. Поэтому в настоящем отчете использовался метод
прямой капитализации для определения стоимости оцениваемых помещений
Метод прямой капитализации основан на определении так называемый репрезентативного дохода
(в роли этого показателя обычно выбирается прогнозная величина чистого операционного дохода
за один временной период), который преобразуется в стоимость путем деления на коэффициент
капитализации.
14.4.2.
ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ МЕТОДОМ ПРЯМОЙ
КАПИТАЛИЗАЦИИ
14.4.2.1. Последовательность расчета
Процедура оценки объекта методом прямой капитализации состоит из следующих этапов:
- Определение рыночной (т.е. средней, преобладающей на момент оценки) арендной
ставки для оцениваемого объекта.
- Прогноз потенциального валового дохода, т.е. того дохода, который объект способен
приносить при условии 100% использования всех площадей, пригодных для сдачи в
аренду.
- Определение действительного валового дохода как разности между потенциальным
валовым доходом и потерями, связанными с простоем площадей и несвоевременным
внесением арендных платежей.
- Определение прогнозной величины операционных расходов арендодателя.
- Определение чистого операционного дохода как разности между действительным
валовым доходом и операционными расходами.
- Определение коэффициента капитализации.
- Расчет стоимости объекта методом прямой капитализации.
Основная расчетная зависимость для определения рыночной стоимости объекта оценки, с
использованием метода прямой капитализации доходов, имеет вид:
ЧОД
С
дп
R
к
где:
Сдп - рыночная стоимость, определяемая в рамках доходного подхода (без учета НДС);
ЧОД - чистый операционный доход (без учета НДС);
Rк - коэффициент капитализации.
Объект оценки представляет собой офисное здание (бизнес-центр) достаточно большой площади
Сдача в аренду подобных зданий целиком - достаточно редкое явление. Наиболее часто в аренду
сдаются отдельные этажи здания или часть этажей (офисные блоки), которые содержат как
основные, так и вспомогательные помещения. Поэтому арендная плата за оцениваемое здание
фактически складывается из суммы арендных плат за его помещения.
14.4.3.
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ ВЕЛИЧИНЫ АРЕНДНОЙ СТАВКИ
Для определения рыночной величины ставки аренды оцениваемого объекта был проведен анализ
фактического заполнения помещений арендаторами и фактическими величинами арендных
ставок. Результаты приведены в Табл. 14.4.
100
Табл. 14.4. Фактические данные об арендаторах
Наименование арендатора
№ Договора
Арендуемая площадь
Стоимость 1
(м²)
кв.м/год с НДС
ЗАО "Русская медиа группа
4/16-А
1307,7
12 800,00р.
ЗАО "Русская медиа группа
43/16-А
99,7
5 420,80р.
ЗАО "Русское радио-Евразия"
7/16-А
229,1
12 800,00р.
ООО "101 и К"
8/16-А
112,8
12 800,00р.
ООО "Максимум радио"
9/16-А
168,5
12 800,00р.
ЗАО "Корпорация радио АРТ"
10/16-А
30,4
12 800,00р.
ЗАО "Радиостанция Евразия Классика
11/16-А
24,7
12 800,00р.
ЗАО "Мъюзик Один"
13/16-А
716,6
12 800,00р.
ГРМ
41/16-А
65,2
12 800,00р.
СТС
52/11-А/с-48-0013/11
116,1
16 500,00р.
ООО РУ ФМ
81/15-А
216,5
13 000,00р.
ООО ДОМ ОДЕЖДЫ
49/11-А ДС1
390
12 900,00р.
ООО ДОМ ОДЕЖДЫ
62/16-А
109,1
12 600,00р.
ООО САКУРА
114/15-А
335,5
11 800,00р.
ОАО БАНК ПЕТРОКОММЕРЦ
54/11-А
1
1 100,00р.
ООО ПРАЙМ ГРУП
76/15-А
1138,5
13 700,00р.
ГУ МОРО ФСС РФ
ДС1-64/14-А от
1814,7
18 804,00р.
28.10.14
ООО ЭСКАДО ПЛЮС
66/16-А
279
14 600,00р.
ООО ДАТЧ СТАЙЛ
84/14-А
105,3
13 000,00р.
ЗАО МУЗ РУ
65/16-А
183,7
12 900,00р.
ООО ВИМАРТ
026/16-А
127,2
4 620,00р.
ИП Копченкова ОВ
111/15-А
35,3
45 000,00р.
ВентАэроКлимат
112/15-А
35,7
53 100,00р.
ООО Кинтех Лаб
115/15-А
220,5
12 000,00р.
7862,8
Расчет действительного валового дохода приведен в Табл. 14.5.
Табл. 14.5. Расчет действительного валового дохода
Наименование арендатора
№ Договора
Арендуемая площадь
Годовой доход с
(м²)
НДС
ЗАО "Русская медиа группа
4/16-А
1307,7
16 738 560,00р.
ЗАО "Русская медиа группа
43/16-А
99,7
540 453,76р.
ЗАО "Русское радио-Евразия"
7/16-А
229,1
2 932 480,00р.
ООО "101 и К"
8/16-А
112,8
1 443 840,00р.
101
Наименование арендатора
№ Договора
Арендуемая площадь
Годовой доход с
(м²)
НДС
ООО "Максимум радио"
9/16-А
168,5
2 156 800,00р.
ЗАО "Корпорация радио АРТ"
10/16-А
30,4
389 120,00р.
ЗАО "Радиостанция Евразия Классика
11/16-А
24,7
316 160,00р.
ЗАО "Мъюзик Один"
13/16-А
716,6
9 172 480,00р.
ГРМ
41/16-А
65,2
834 560,00р.
СТС
52/11-А/с-48-0013/11
116,1
1 915 650,00р.
ООО РУ ФМ
81/15-А
216,5
2 814 500,00р.
ООО ДОМ ОДЕЖДЫ
49/11-А ДС1
390
5 031 000,00р.
ООО ДОМ ОДЕЖДЫ
62/16-А
109,1
1 374 660,00р.
ООО САКУРА
114/15-А
335,5
3 958 900,00р.
ОАО БАНК ПЕТРОКОММЕРЦ
54/11-А
1
1 100,00р.
ООО ПРАЙМ ГРУП
76/15-А
1138,5
15 597 450,00р.
ГУ МОРО ФСС РФ
ДС1-64/14-А от
1814,7
34 123 618,80р.
28.10.14
ООО ЭСКАДО ПЛЮС
66/16-А
279
4 073 400,00р.
ООО ДАТЧ СТАЙЛ
84/14-А
105,3
1 368 900,00р.
ЗАО МУЗ РУ
65/16-А
183,7
2 369 730,00р.
ООО ВИМАРТ
026/16-А
127,2
587 664,00р.
ИП Копченкова ОВ
111/15-А
35,3
540 000,00р.
ВентАэроКлимат
112/15-А
35,7
637 200,00р.
ООО Кинтех Лаб
115/15-А
220,5
2 646 000,00р.
7862,8
111 564 226,56р.
14.4.4.
ОПРЕДЕЛЕНИЕ КОЭФФИЦИЕНТА КАПИТАЛИЗАЦИИ
Величина коэффициента капитализации при применении метода прямой капитализации
определяется на основе рыночных данных.
Анализ рыночных данных приведенный в Аналитическом издании13показывает, что коэффициент
капитализации для офисов класса А, В и С находится на уровне 8 - 12%. Ввиду того, что величина
вакантных площадей офисов класса С ниже аналогичного показателя для офисов класса В, то этот
факт можно расценивать как, менее рисковое вложение инвесторов в указанный сегмент рынка.
Поэтому величина коэффициента капитализации была принята на среднем уровне из
приведенного диапазона - 10%.
14.4.5.
ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
При определении стоимости оцениваемого объекта в качестве величины действительного
валового дохода принималось прогнозное значение рыночной арендной ставки на основе
13Информационно-аналитический бюллетень рынка недвижимости "RWAY" № 247 октябрь 2015 г.
102
фактических данных. Поскольку, как показывает анализ рынка аренды (см. Разд. 5) ставки аренды
для офисных помещений в течение последнего года изменяются не очень значительно
относительно некоторого среднего уровня. На основании графика
(стр.27) годовой рост
потенциального валового дохода на 2016 был принят равным 3%.
Результаты расчета приведены в Таблице ниже.
Табл. 14.6. Расчет стоимости здания ДП
Показатель
Значение
Прогнозная величина действительного валового дохода, руб. в год
97 382 333
Прогнозная величина операционных расходов , руб. в год
26 410 250
Прогнозная величина чистого операционного дохода, руб. в год
70 972 083
Коэффициент капитализации
8,00%
Рыночная стоимость без НДС, руб.
709 720 834
Таким образом, определена стоимость оцениваемого административного здания по состоянию на
01 октября 2015 г. как объекта недвижимости в размере 709 720 834 руб.
Таким образом, стоимость здания в рамках доходного подхода по состоянию
01 октября 2015 г. без учета НДС округленно составляет 709 720 000 руб.
14.5.
СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ
При определении стоимости административного здания расположенного по адресу: г. Москва, 3-я
Хорошевская ул., д.12, общей площадью 10 564,1 кв. м., были использованы сравнительный и
доходный подходы. От использования затратного подхода Оценщик отказался.
14.5.1.
ОПИСАНИЕ МЕТОДА И УСЛОВИЙ СОГЛАСОВАНИЯ
Целью сведения результатов используемых подходов являются определение преимуществ и
недостатков каждого из них и выбор единой стоимостной оценки.
Преимущества каждого подхода в оценке рассматриваемого объекта определяются следующими
критериями:
- Возможность отразить действительные намерения потенциального продавца или
покупателя.
- Способность подходов учесть конъюнктурные колебания и стоимость денег.
- Качество информации, на основании которой проводится анализ.
- Способность учитывать специфические особенности применяемых подходов при оценке
стоимости объекта.
Сравнительный подход основан на рыночных данных по продаже аналогичных объектов.
Точность результатов, полученных в рамках сравнительного подхода, существенно зависят от
степени сопоставимости оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Результаты оценки
достаточно объективно отражают рыночную стоимость оцениваемого объекта.
Доходный подход основан на будущих доходах от эксплуатации аналогичных объектов. Точность
результатов, полученных в рамках доходного подхода, существенно зависят от достоверности
используемых данных о рыночной доходности объектов сопоставимых с оцениваемым объектом и
правильного выбора ставки доходности. В целом результаты оценки достаточно объективно
отражают рыночную стоимость оцениваемого объекта.
103
Для согласования результатов, полученных в рамках различных подходов, использовался
модифицированный метод анализа иерархий (МАИ).
Сущность МАИ состоит в следующем. Имеется некая цель и совокупность одновременно
реализуемых методов (решаемых задач), которые обеспечивают достижение этой цели. Указанная
цель декомпозируется на ряд подцелей или критериев
(условий), выполнение которых
обеспечивает достижение поставленной цели. Выбранные критерии попарно сравниваются между
собой (каждый с каждым) и путем назначения баллов определяется относительная степень
важности каждого критерия в паре. На основе полученной матрицы значений определяется
относительная величина степени важности каждого из критериев для достижения поставленной
цели в целом. Аналогичным способом, путем попарного сравнения, для каждого критериев
формируются матрицы методов достижения цели, на основе которых определяется степень
соответствия каждого метода каждому из критериев. В дальнейшем с учетом степени важности
каждого критерия определяется вклад (весовой коэффициент) каждого из методов достижения
поставленной цели.
Модификация МАИ состоит в том, что, вместо попарного сравнения, для каждого элемента
сравнения назначается абсолютная значимость. Такой метод вполне оправдан, когда количество
выбранных критериев и количество используемых методов (подходов к оценке) невелико (не
превышает 3-х элементов).
Для определения абсолютной значимости обычно используется 5-ти балльная система оценки: 1,
2,
3,
4,
5. При желании, может быть использована
9-ти бальная система оценки, которая
рекомендуется для использования в классическом методе анализа иерархий.
Целью согласования значений рыночной стоимости, определенных в рамках различных подходов
к оценке, является: адекватное определение итоговой величины рыночной стоимости. В качестве
критериев (условий) обеспечивающих достижение этой цели были приняты:
- способность подхода учитывать изменяющуюся конъюнктуру рынка (Н1);
- надежность исходных данных для расчетов (Н2);
- точность результатов, полученных различными подходами (Н3).
В качестве методов достижения цели выступают подходы к оценке, например: Р1 - затратный, Р2
- сравнительный и Р3 - доходный.
Принятые для оценки баллы означают степень важности для критериев или степень соответствия
подхода выбранному критерию: 1 - низкая, 3 - средняя, 5 - высокая (для 5-ти бальной системы
оценки) или 1 - низкая, 5 - средняя, 9 - высокая. (для 9-ти бальной системы). Остальные градации
имеют промежуточное значение.
Далее каждому критерию и подходу присваиваются баллы, как показано в Табл. 14.7.
Табл. 14.7 Матрица для критериев и подходов
Критерии
Н1
Н2
Н3
Элементы сравнения
Критерии
а1
а2
а3
Подход Р1
а11
а12
а13
Подход Р2
а21
а22
а23
Подход Р3
а31
а32
а33
Примечание: а - баллы, индексы (здесь и далее): верхний - номер критерия, нижний - номер
подхода.
Дальнейший алгоритм соответствует классическому методу анализа иерархий.
104
Для критериев заполняется матрица и проводятся расчеты коэффициентов значимости, как
показано в Табл. 14.8.
Табл. 14.8 Матрица для определения степени важности критериев
Критерии
Н1
Н2
Н3
Среднее геометрическое (вес) Степень
важности
Н1
1
А121 / а2
А131 / а3
В1=(1 х А12 х А13) ^ 1/3
М1 = В1 / В
Н2
А212 / а1
1
А232 / а3
В2=( А21 х 1 х А23) ^ 1/3
М2 = В2 / В
Н3
А313 / а1
А323 / а2
1
В3=( А31 х А32 х 1) ^ 1/3
М3 = В3 / В
Сумма
В= В1 + В2 + В3
1
Проверка матрицы на согласованность не требуется, так как она всегда согласована.
Заполняются матрицы для подходов по каждому из критериев (см. Табл. 14.9, Табл. 14.10,
Табл. 14.11).
Табл. 14.9 Матрица для определения степени соответствия критерию Н1
Подход
Р1
Р2
Р3
Среднее геометрическое
Степень
(вес)
соответствия
критерию 1
Р1
1
А12111 / а21 А13111 / а31
В11=(1 х А121 х А131) ^ 1/3
М11 = В11 / В
Р2
А21121 / а11
1
А23121 / а31
В21=( А211 х 1 х А231) ^ 1/3
М21 = В21 / В
Р3
А31131 / а11 А32131 / а21
1
В31=( А311 х А321 х 1) ^ 1/3
М31 = В31 / В
Сумма
В= В11 + В21 + В31
1
Табл. 14.10 Матрица для определения степени соответствия критерию Н2
Подход
Р1
Р2
Р3
Среднее геометрическое
Степень
(вес)
соответствия
критерию 2
Р1
1
А12212 / а22 А13212 / а32
В12=(1 х А122 х А132) ^ 1/3
М12 = В12 / В
Р2
А21222 / а12
1
А23222 / а32
В22=( А212 х 1 х А232) ^ 1/3
М22 = В22 / В
Р3
А31232 / а12 А32232 / а22
1
В32=( А312 х А322 х 1) ^ 1/3
М32 = В32 / В
Сумма
В= В12 + В22 + В32
1
Табл. 14.11 Матрица для определения степени соответствия критерию Н3
Подход
Р1
Р2
Р3
Среднее геометрическое
Степень
(вес)
соответствия
критерию 3
Р1
1
А12313 / а23 А13313 / а33
В13=(1 х А123 х А133) ^ 1/3
М13 = В13 / В
Р2
А21323 / а13
1
А23323 / а33
В23=( А213 х 1 х А233) ^ 1/3
М23 = В23 / В
Р3
А31333 / а13 А32333 / а23
1
В33=( А313 х А323 х 1) ^ 1/3
М33 = В33 / В
Сумма
В= В13 + В23 + В33
1
Далее заполняется итоговая матрица и проводится расчет весовых коэффициентов для каждого
подхода, как показано в Табл. 14.12.
105
Табл. 14.12 Матрица для расчета весовых коэффициентов
Критерий
К1
К2
К3
Весовой коэффициент для подхода
Параметр
Степень соответствия Р1
М11
М12
М13
К1 = М11 х М1 + М12 х М2 + М13 х М3
критериям
Степень соответствия Р2
М21
М22
М23
К2 = М21 х М1 + М22 х М2 + М23 х М3
критериям
Степень соответствия Р3
М31
М32
М33
К3 = М31 х М1 + М32 х М2 + М33 х М3
критериям
Степень важности
М1
М2
М3
1
критериев
Полученные значения весовых коэффициентов (К1, К2, К3) используются при согласовании
результатов расчета рыночной стоимости объекта оценки, полученных в рамках различных
подходов.
Результаты расчета весовых коэффициентов приведены в Табл. 14.13.
Табл. 14.13. Результаты расчета весовых коэффициентов
Степень важности критериев
Критерий
Н1
Н2
Н3
Значение
3
4
4
Относительная степень важности критериев
Критерии
Н1
Н2
Н3
Вес
Степень важности
Н1
1
0,75
0,75
0,825
0,273
Н2
1,33
1
1,00
1,101
0,364
Н3
1,33
1,00
1
1,101
0,364
Сумма
3,027
1,000
Степень соответствия подхода критерию Н1
Подход
Р1
Р2
Значение
3
6
Относительная степень соответствия подхода критерию Н1
Подход
Р1
Р2
Вес
Степень соответствия
Р1
1
0,50
0,794
0,386
Р2
2,00
1
1,260
0,614
Сумма
2,054
1,000
Степень соответствия подхода критерию Н2
Подход
Р1
Р2
Значение
4
5
106
Относительная степень соответствия подхода критерию Н2
Подход
Р1
Р2
Вес
Степень соответствия
Р1
1
0,80
0,928
0,463
Р2
1,25
1
1,077
0,537
Сумма
2,006
1,000
Степень соответствия подхода критерию Н3
Подход
Р1
Р2
Значение
5
5
Относительная степень соответствия подхода критерию Н3
Подход
Р1
Р2
Вес
Степень соответствия
Р1
1
1,00
1,000
0,500
Р2
1,00
1
1,000
0,500
Сумма
2,000
1,000
Итоговое значение весовых коэффициентов для каждого подхода
Степень \ Критерий
Н1
Н2
Н3
Весовой коэффициент
Степень соответствия Р1
0,386
0,463
0,500
0,46
Степень соответствия Р2
0,614
0,537
0,500
0,54
Степень важности
0,273
0,364
0,364
1,000
критериев
Примечание.
Критерии: Н1 - способность подхода учитывать конъюнктуру рынка; Н2 - надежность исходных данных;
Н3 - точность результатов, полученных различными подходами. Подходы к оценке: Р1 - доходный;
Р2 - сравнительный.
14.6.
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ИТОГОВОЙ ВЕЛИЧИНЫ РЫНОЧНОЙ
СТОИМОСТИ ОЦЕНИВАЕМОГО ЗДАНИЯ
Определение итоговой величины рыночной стоимости здания осуществляется путем согласования
результатов, полученных различными подходами с использованием рассчитанных выше весовых
коэффициентов.
Результаты согласования приведены в Табл. 14.14.
Табл. 14.14 Результаты определения рыночной стоимости объекта оценки
Величины
Стоимость без НДС,
Весовой
Согласованная
руб.
коэффициент величина стоимости
без НДС, руб.
Сравнительный подход
978 180 000
0,54
528 217 200
Доходный подход
709 720 000
0,46
326 471 200
Рыночная стоимость
854 700 000
107

 

 

 

 

 

 

 

содержание      ..      1      2