содержание .. 5 6 7 8 ..
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ №30/К-2017 Рыночной (справедливой) стоимости квартиры трехкомнатной - часть 7
Отчет №30/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости трехкомнатной, расположенного по адресу:
РФ, Свердловская область, г.Екатеринбург, ул.Владимира Высоцкого(б.Риммы Юровской), д.22, кв.52.
49
№п/п
Наименование
Площадь
, кв.м.
Стоимость 1
кв.м., руб.
Сравнительный
подход кв.м.,
руб.
1
Квартира трехкомнатная, назначение: жилое,
общая площадь 63,4 кв.м., кадастровый номер
66:01:01:00:210:22:31; РФ, Свердловская область,
г.Екатеринбург, ул.Владимира
Высоцкого(б.Риммы Юровской), д.22, кв.52
63,4
56 782,34
3 600 000
Стоимость объектов недвижимости с позиций сравнительного подхода составила 3 600 000
рублей.
15.
Согласование результатов оценки
Для окончательного согласования результатов оценки необходимо придать весовые
коэффициенты результатам оценки, полученным каждым из подходов. Весовые коэффициенты
показывают, какая доля стоимости, полученной в результате использования каждого из применяемых
методов оценки, присутствует в итоговой величине рыночной стоимости оцениваемого объекта (с
учѐтом целей оценки). Сумма весовых коэффициентов должна составлять 1 (100%).
15.1. Описание процедуры согласования.
В зависимости от конкретной ситуации, результаты каждого из трѐх подходов могут в большей
или меньшей степени отличаться друг от друга. Выбор итоговой величины стоимости зависит от
назначения оценки, имеющейся информации и степени еѐ достоверности. Для определения итоговой
величины стоимости используется метод средневзвешенного значения, а также субъективное мнение
Оценщика.
15.2. Обоснование выбора использованных весов.
Согласование полученных показателей стоимости заключается в сведении трѐх стоимостных
показателей, полученных на основе подходов по затратам, сопоставимым продажам и доходам к единой
итоговой средневзвешенной величине рыночной стоимости оцениваемых объектов.
Затратный подход. Этот подход заключѐн в расчѐте восстановительной стоимости объекта за вычетом
всех форм накопленного износа. В основном полезен для оценки объектов, уникальных по своему виду
и назначению, для которых нет рынка, либо для объектов с незначительным износом.
Доходный подход. Доходный подход отражает намерения потенциального инвестора, однако при его
использовании применяется достаточно много субъективных предложений, что может быть отнесено к
недостаткам данного подхода. Учитывая экономическую ситуацию, сложившуюся в стране на
сегодняшний день трудно прогнозировать такие цифры как ставка дисконта, процент инфляции и т.п.
Сравнительный подход. Сравнительный подход основывается на том, что субъекты на рынке
осуществляют сделки купли-продажи, основываясь на информации об аналогичных сделках. Другими
словами, этот подход имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за
выставленное на продажу имущество заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно
приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.
Важно отметить, что избежать субъективизма при согласовании результатов, как и в течение
всего процесса оценки, просто невозможно. Можно лишь с помощью каких-то методов, приѐмов,
процедур попытаться уменьшить степень субъективизма, в том числе и при согласовании результатов
13
.
Оценщиком выбрана шестибалльная система факторов. По каждому фактору каждому из
использованных методов присваивается:
0 баллов – если подход совершенно не удовлетворяет критериям данного фактора;
1 балл – если подход удовлетворяет критериям данного фактора в степени, которую оценщик
может считать «недостаточной» для обычного доверия результатом данного подхода;
2 балла – если подход удовлетворяет критериям данного фактора в степени, которую Оценщик
может считать «ниже средней», не вполне достаточной для обычного доверия результатом данного
подхода;
13
С. Сивец, к.т.н., «О проблеме согласования результатов оценки», доклад на международной
конференции «Актуальные вопросы оценки бизнеса и имущественных прав» 25-27 сентября 2003г, г. Алушта.