ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ №30/К-2017 Рыночной (справедливой) стоимости квартиры трехкомнатной - часть 5

Отчет №30/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости трехкомнатной, расположенного по адресу:

РФ, Свердловская область, г.Екатеринбург, ул.Владимира Высоцкого(б.Риммы Юровской), д.22, кв.52.

По итогам прошедшего месяца на вторичном рынке жилья зафиксирована отрицательная

динамика. С 22 февраля по 23 марта 2017 года цены предложения снизились на -0,8%. Средняя цена
квадратного метра сократилась на 462 рубля и на 23 марта 2017 года составляет 60496 рублей.

Снижение цен отмечалось по всем размерам квартир и типам планировок: 1 комн. кв. -1%, 2

комн. кв. -0,4%, 3 комн. кв. -0,9%. Цены на хрущевки, брежневки, пентагоны снизились на -1,2%, на
улучшенную планировку -0,5%, спецпроекты -0,6%.

Екатеринбург

фев.17

мар.17

измене

ние

цена за кв. м.

в %

средняя цена

60959

60496

-0,8

хр,бр,пн

58211

57531

-1,2

уп

61173

60876

-0,5

сп

64057

63661

-0,6

1-комн. кв.

66920

66226

-1,0

2-комн. кв.

59649

59431

-0,4

3-комн. кв.

56166

55650

-0,9

В большинстве районов города наблюдалась отрицательная ценовая динамика. Наибольшее

снижение цен отмечено в районах: Втузгородок -2,3%, УНЦ -2,1%, Пионерский -1,8%. Положительная
динамика отмечена в районах: Ботанический +1,1%, Уктус +0,9%, ЖБИ +0,3%.

районы

фев.17

мар.17

измене

ние

цена за кв. м.

в %

Автовокзал

66054

65492

-0,9

Академический

56461

55718

-1,3

Ботанический

67252

67967

1,1

ВИЗ

66146

65991

-0,2

Втузгородок

64301

62827

-2,3

ЖБИ

59703

59853

0,3

Заречный

63349

63271

-0,1

Н. Сортировка

57331

56830

-0,9

Пионерский

65807

64602

-1,8

С. Сортировка

52412

51796

-1,2

Уктус

54805

55323

0,9

УНЦ

57869

56635

-2,1

Уралмаш

59858

59764

-0,2

Химмаш

52222

51483

-1,4

Центр

75254

74136

-1,5

Чермет

55405

55293

-0,2

Широкая речка

54468

54148

-0,6

Эльмаш

59423

58568

-1,4

Юго-Западный

62971

62503

-0,7

Объем предложения за последний месяц вырос на +3,1%, изменение предложения по размерам

объектов составило: 1 комнатные квартиры +3,5%, 2 комнатные квартиры +4,7%, 3 комнатные квартиры
+1,2%, комнаты +4%. На конец марта по базе данных УПН к продаже предлагается около 10600 квартир
и 1800 комнат.

Отчет №30/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости трехкомнатной, расположенного по адресу:

РФ, Свердловская область, г.Екатеринбург, ул.Владимира Высоцкого(б.Риммы Юровской), д.22, кв.52.

Снижение цен наблюдается в течение последних двух лет, с февраля 2015 года средняя цена на

вторичном рынке жилья снизилась на -17,8%. За этот период времени снижение цен фиксировалось по
всем  размерам  квартир  и  типам  планировок:  1  комнатные  квартиры  -18,9%,  2  комнатные  квартиры  -
17,7%,  3  комнатные  квартиры  -16,6%,  средние  цены  снизились  на  хрущѐвки,  брежнѐвки,  пентагоны  -
19,6%, на улучшенную планировку -18,2%, спецпроекты -15,4%.

Объем предлагаемых к продаже объектов на вторичном рынке за последние два месяца

существенно вырос и держится на достаточно высоком уровне, превышая спрос, что в ближайшей
перспективе продолжит способствовать снижению цен на рынке

12.4. Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых

объектов недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов

Совершенная сделка или предложение
По данным «Справочник оценщика недвижимости-2016. Том IV Жилая недвижимость». Издание

четвертое. Под редакцией Лейфера Л.А., г.Нижний Новгород, 2016г., стр.309, значения скидки на торг
составляют:

Класс объекта

Активный рынок

Среднее

Расширенный интервал

Цены предложений объектов

1. Старый фонд
(дома дореволюционной постройки – построенные с 1917 до конца
1930х гг.)

7,3%

4,0%

10,5%

2.Массовое жилье советской постройки
(Сталинки, хрущевки, брежневки, гостинки – малосемейки,
стандартная планирова – после хрущевского-брежневского времени)

6,1%

3,3%

9,0%

3.Массовое современное жилье
(Современное жилье эконом и комфорт класса – это дома порядка 9-
18 этажей, индивидуальный проекты)

5,2%

2,6%

7,8%

4.Жилье повышенной комфортности
(Бизнес класс, элитное жилье)

6,2%

3,3%

9,0%

Дата продажи.
Поправка на дату продажи может быть применена лишь к уже проданным объектам,

поэтому в данной работе для всех объектов аналогов данная корректировка равна 0%.

Уровень отделки.

Существуют разные типы ремонта жилой недвижимости. По данным «Справочник оценщика

недвижимости-2016. Том IV Жилая недвижимость». Издание четвертое. Под редакцией Лейфера Л.А.,
г.Нижний Новгород, 2016г., стр.250, тип отделки жилых помещений принято делить на классы:

- Косметический. Он предполагает собой поверхностное оформление помещения, без

основательной, глубокой подготовки стен, потолка и т.д. К такому виду ремонта можно отнести
черновую отделку в новостройках и т.д.;

- Экономичный. При проведении такого ремонта осуществляется обработка стен, потолка, пола

так, чтобы зрительно все казалось идеально ровным. Материалы используются недорогие;

- Комфортный. В данном случае используются качественные отделочные материалы;

- Элитный. Отделка с использованием высококачественных дорогих материалов с

дизайнерскими решениями.

Согласна данного справочника поправка на тип ремонта в зависимости от типа отделки

составляет на 1 руб./кв.м.:

Тип

ремонта

объекта оценки

Тип ремонта объекта аналога

Без ремонта

Косметический

Экономичный Комфортный Элитный

Без ремонта

-3 397

-6 895

-10 318

-15 322

Косметический

3 397

-3 498

-6 921

-11 925

http://novosel99.ru/nedvizhimost/novinki-kataloga/1903

Отчет №30/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости трехкомнатной, расположенного по адресу:

РФ, Свердловская область, г.Екатеринбург, ул.Владимира Высоцкого(б.Риммы Юровской), д.22, кв.52.

Экономичный

6 895

3 498

-3 423

-8 427

Комфортный

10 318

6 921

3 423

-5 004

Элитный

15 322

11 925

8 427

5 004

Ситуационное местоположении (этаж).

Корректировка на этаж, на котором расположена квартира – величина, отражающая

коэффициент удорожания объекта зависимости от этажа расположения и количества этажей в доме.

Согласно данным «Справочник оценщика недвижимости-2016. Том IV Жилая недвижимость».

Издание четвертое. Под редакцией Лейфера Л.А., г.Нижний Новгород, 2016г., стр.221, поправка на этаж
составляет:

Этаж

АНАЛОГИ

Первый этаж

Средний этаж

Последний этаж

Объект

оценки

Первый этаж

0,93

0,99

Средний этаж

1,07

1,06

Последний этаж

1,01

0,94

Тип планировки.
Объекты оценки, как и объекты-аналоги представляют собой проект - индивидуальный

проект. Таким образом, корректировки на тип планировки не вводилось.

Наличие балкона
Корректировка не применяется, так как у всех объектов аналогов и объекта оценки

имеется лоджии.

Масштаб.

Корректировка на площадь применяется по данным исследования рынка жилой недвижимости

Некоммерческой

организации

Ассоциации

развития

рынка

недвижимости

«СтартРиэлт»

(

https://statrielt.ru/

Корректировки удельной рыночной стоимости квартир на Общую площадь отражают влияние

общей площади квартиры на удельную рыночную стоимость при прочих аналогичных характеристиках.

К расчету приняты рыночные цены предложений пар аналогичных по параметрам квартир

(местоположение, транспортная доступность, тип, этажность, состояние и окружение дома, этаж, лифт,
количество комнат, качество и состояние отдели и инженерных коммуникаций, площадь кухни, санузел,
лоджия/балкон), отличающихся общей площадью квартиры.

Исследование рынка квартир показало, что зависимость рыночной стоимости единицы площади

квартиры от общей площади квартиры выражается степенной функцией:

С=b* S

C– цена предложения (рыночная стоимость) 1 кв.м. квартиры, ден.ед./кв.м.,

S– общая площадь квартиры, кв.м.,

b– коэффициент, отражающий активность этого сегмента рынка,

n– «коэффициент торможения» - степень замедления роста рыночной стоимости по мере

увеличения общей площади квартиры.

В результате эффекта «торможения» рыночная стоимость единицы площади квартиры снижается

по мере увеличения площади. При выборе аналогов учтена "аналогичность" сравниваемых объектов.
Аналогичные квартиры не могут существенно отличаться по общей площади, иначе это квартиры
разных сегментов рынка. Для расчетов принимались цены предложений квартир одинаковых сегментов
рынка (по классу качества, по типу и конструкции дома, по году постройки и др.).

Построение линии тренда зависимости цены 1 кв.м. от общей площади (при R

=0,718) выявило

коэффициент торможения n = - 0,13. В итоге, формула расчета поправки на площадь, масштаб квартиры
принимает вид:

К s = (So/Sa)

-0,13

So – общая площадь оцениваемой квартиры, ед.

Sa – общая площадь аналогичной по остальным параметрам квартиры, ед.

Отчет №30/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости трехкомнатной, расположенного по адресу:

РФ, Свердловская область, г.Екатеринбург, ул.Владимира Высоцкого(б.Риммы Юровской), д.22, кв.52.

Источник:

https://statrielt.ru/statistika-rynka/statistika-na-01-04-2017/korrektirovki-zhilykh-zdanij-i-

pomeshchenij/119-korrektirovki-kvartir/1035-na-obshchuyu-ploshchad-kvartiry-korrektirovki-na-01-04-2017-goda

Местоположение.
Все объекты-аналоги имеют схожие характеристики локального местоположения, т.е.

примерно одинаково развитую инфраструктуру, расположены вблизи основных транспортных
магистралей. Корректировки на местоположение для объектов-аналогов не рассчитывались.

12.5 Основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для

оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка,
мотивации покупателей и - продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого
объекта и другие выводы.

В данном разделе содержатся выводы относительно рынка недвижимости в сегментах,

необходимых  для  оценки  объектов,  например  динамика  рынка,  спрос,  предложение,  объем  продаж,
емкость  рынка,  мотивации  покупателей  и  продавцов,  ликвидность,  колебания  цен  на  рынке
оцениваемых объектов и другие выводы.

1. Динамика рынка. В целом на рынке жилой недвижимости цены на квартиры находятся на одном

уровне по сравнению с началом года, цены особых изменений не претерпели.

Средняя стоимость 1 кв.м. трехкомнатной квартиры в г. Екатеринбурга варьируется в пределах

от 56000 руб./кв.м. до 62 000 руб.кв.м. средняя стоимость – 58 000 руб/кв.м.

2. Объем продаж, емкость рынка. Данные об объеме продаж, емкости рынка, при проведении

настоящей оценки не исследовались по причине того, что указанные факторы влияют цены
опосредованно (практически отсутствует прямая связь устанавливаемая экспертным или расчетным
путем).

3. Спрос и предложение. Исходя из указанной динамики, можно дать следующие качественные

оценки соотношению спроса и предложения:



на рынке жилой недвижимости объем предложений превышает спрос.

4. Мотивации покупателей и продавцов. Основной мотивацией участников сделки купли-

продажи недвижимости является максимизация собственной выгоды, проявляющаяся в некотором
снижении платежа (в результате торга) от первоначально ожидаемого продавцом.

5. Ликвидность рынка. В целом ликвидность рынка недвижимости в регионе может быть

оценена как средняя. Срок экспозиции объектов недвижимости на рынке оценивается в 2-3 месяца.

13.

Описание процесса оценки объекта оценки в части применения

подходов с приведением расчетов или обоснование отказа от

применения подходов к оценке объекта оценки

Процедура оценки включает в себя следующие 6 этапов:

Отчет №30/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости трехкомнатной, расположенного по адресу:

РФ, Свердловская область, г.Екатеринбург, ул.Владимира Высоцкого(б.Риммы Юровской), д.22, кв.52.

- сбор информации об объекте оценки (натурный осмотр объекта и его окружения, сбор первичной

информации о составе, размерах — площади, объемах и эксплуатационных характеристиках недвижимости,
собеседование с представителями собственника (балансодержателя) объекта;

- изучение сделок и предложений на рынке подобных объектов для региона местоположения объекта оценки;
- анализ на наилучшее и оптимальное использование;
- использование традиционных подходов для определения стоимости объекта;
- согласование результатов и определение рыночной стоимости объекта;
- составление письменного отчета.
Основная задача первого этапа в процессе оценки — идентификация объекта оценки и соответствующих объекту

имущественных прав, согласование с заказчиком требуемого вида стоимости и даты, на которую будет
определена стоимость.

Расчет рыночной стоимости проводился с использованием трех обязательных подходов в оценке

затратного, доходного и сравнительного. Запрос и изучение технического паспорта на объект недвижимости,
определение, насколько данные представленного документа соответствуют фактическому состоянию объекта.
Информация, необходимая для оценки, включает в себя:



данные о юридическом положении объекта (титул, имущественные права и сервитут);



данные о состоянии земельного участка;



данные о сооружениях, входящих в состав недвижимости;



данные о районе расположения оцениваемого объекта и его непосредственном окружении,

отражающие его влияние на величину стоимости объекта. Выявление намерений относительно использования в
дальнейшем заключения о стоимости объекта и интересов различных сторон в оцениваемой собственности.

Второй этап в процессе оценки заключается в сборе и подтверждении той информации, на

которой будут основаны мнения и выводы о стоимости объекта: данные о состоянии рынка
недвижимости применительно к оцениваемому объекту (сбор сведений о прошлых продажах и
предложениях по объектам, сопоставимым с объектом оценки, анализ арендных ставок и т.п.).

Третий этап в процессе оценки — определение наилучшего и наиболее эффективного использования

объекта оценки.

Четвертый этап является основным с точки зрения обоснования результатов о стоимости объекта,

полученных с применением в общем случае трех подходов к оценке.

Пятый этап процесса оценки заключается в согласовании результатов, полученных при применении всех

уместных  подходов  к  оценке.  В  условиях  несовершенного  рынка  недвижимости  используемые  методы  дают
различные результаты, хотя и опираются на данные одного и того же рынка, собранные и проанализирован-
ные  с  трех  позиций:  сравнительной,  затратной  и  доходной.  Различия  обусловлены  целым  рядом  факторов,
важнейшими  из  которых  являются  неравновесный  характер  спроса  и  предложения,  неадекватная
информированность сторон рыночных сделок, неэффективное управление имуществом и т.д.

Окончательное заключение о стоимости основано на оценке адекватности использования того или

иного подхода оценки применительно к оцениваемому объекту с учетом его особенностей.

Шестой этап – составление отчета об оценке и представление его заказчику.

Обзор подходов

Определение рыночной стоимости недвижимости, подлежащей оценке, осуществляется с учетом

всех факторов, существенно влияющих как на рынок в целом, так и непосредственно на ценность
рассматриваемого объекта.

При определении стоимости недвижимости используют три основных подхода:
  затратный подход;
  сравнительный подход;
  доходный подход.

Каждый из этих подходов приводит к получению различных ценовых характеристик имущества.

Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из подходов.

Затратный подход

В основе затратного метода лежит принцип замещения, согласно которому покупатель не заплатит

за объект недвижимости сумму, большую, чем та, в которую обойдется получение соответствующего
участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта без чрезмерной

Отчет №30/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости трехкомнатной, расположенного по адресу:

РФ, Свердловская область, г.Екатеринбург, ул.Владимира Высоцкого(б.Риммы Юровской), д.22, кв.52.

задержки. В затратном методе стоимость недвижимости равна стоимости земли плюс стоимость
улучшений за вычетом накопленного износа.

Процедура оценки включает следующие последовательные шаги:

1. Расчет стоимости приобретения свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях ее

оптимального использования.

2. Расчет затрат на возведение новых аналогичных объектов, получение стоимости замещения

объекта.

3. Определение величины накопленного износа здания.
4. Уменьшение стоимости замещения на сумму износа для получения остаточной стоимости

здания.

5. Добавление к рассчитанной стоимости здания стоимости земли.
В результате применения затратного подхода стоимость определяется как сумма

восстановительной стоимости улучшений (зданий) за минусом совокупного накопленного износа.

Сравнительный подход.

Сравнительный подход к оценке недвижимости предполагает, что ценность объекта

собственности определяется тем, за сколько он может быть продан при наличии достаточно
сформированного рынка. Другими словами, наиболее вероятной величиной стоимости оцениваемого
объекта может быть реальная цена продажи аналогичного объекта, зафиксированная рынком.

Метод сравнения продаж основан на сопоставлении и анализе информации по продаже объектов

недвижимости  аналогичной  полезности,  как  правило,  за  последние  3-6  месяцев.  Под  полезностью
понимается  совокупность  характеристик  объекта,  определяющих  назначение,  возможность  и  способы
его  использования,  а  также  размеры  и  сроки  получаемого  в  результате  такого  использования  дохода.
Данный метод является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и
достоверной  информации.  Он  подразумевает  изучение  рынка,  выбор  листингов  (предложения  на
продажу)  по  объектам  недвижимости,  которые  наиболее  сопоставимы  с  оцениваемым  объектом  и
внесение  соответствующих  корректировок  для  приведения  стоимости  объектов  аналогов  к
оцениваемому  объекту.  Цены  на  объекты-аналоги  затем  корректируются  в  соответствии  с  тем,  как  и
насколько отличаются параметры аналогов от соответствующих параметров объекта оценки.

Для анализа сделок, произведенных с объектами, сопоставимыми с оцениваемым, необходимо

выявить сегмент рынка, для которого эти объекты типичны.

Сегментирование рынка – процесс разбиения рынка на сегменты (секторы), аналогичные по

следующим параметрам:



Назначению использования объекта;



Качеству объекта;



Передаваемым юридическим правам и ограничениям;



Инвестиционной мотивации;



Путям финансирования и т.д.

Доходный подход

Доходный подход представляет собой совокупность приемов и методов, позволяющих

оценить  стоимость  объекта  на  основе  его  потенциальной  способности  приносить  доход.  Используя
доходный  подход,  оценщики  определяют  текущую  стоимость  будущих  выгод  от  владения
недвижимым  имуществом.  Основным  принципом  доходного  подхода  является  принцип  ожидания,
так  как  рыночная  стоимость  определяется  как  текущая  стоимость  прав  на  ожидаемые  будущие
выгоды.

Доходный подход к оценке недвижимости включает два метода:

метод прямой капитализации;

метод дисконтированных денежных потоков.

Метод прямой капитализации подразумевает выражение рыночной стоимости предприятия

через величину дохода от владения объектом недвижимости в наиболее характерный год.
Инструментом перевода таких доходов в текущую стоимость является ставка капитализации.

Коэффициент капитализации состоит из двух частей:

Отчет №30/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости трехкомнатной, расположенного по адресу:

РФ, Свердловская область, г.Екатеринбург, ул.Владимира Высоцкого(б.Риммы Юровской), д.22, кв.52.

ставки доходности капитала, являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена

инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с
инвестициями в конкретную недвижимость.

Ставка дохода на капитал стоится методом кумулятивного построения - способ

последовательного наращивания первой составляющей коэффициента капитализации, при котором в
качестве базовой берется безрисковая ставка процента, и к ней последовательно прибавляются
поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости, такими
как неликвидность, недозагрузка, расходы на инвестиционный менеджмент и т.п.

нормы возврата капитала, то есть погашение суммы первоначальных вложений.

Существуют три способа возмещения инвестированного капитала:

прямолинейный возврат капитала (метод Ринга), используется, если возврат капитала

происходит равными частями на протяжении всего срока службы недвижимости;

возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда),

используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции.

возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод

Хоскольда), используется, когда ставка дохода первоначальных инвестиций настолько высока, что
маловероятно реинвестирование по той же ставке.

Для определения вероятной цены продажи объекта нужно валовой доход от сдачи объекта в

аренду разделить на ставку возвратной капитализации. Ставку капитализации определим
суммированием безрисковой ставки и поправок на различные виды рисков, возникающих при продаже
объекта. Аналогичным образом, суммируя безрисковую ставку и поправки на различные виды рисков,
возникающих при сдаче объекта в аренду, определим ставку дисконтирования.

Итоговая стоимость каждого объекта определяется как сумма произведений стоимостей,

определенных соответствующими методами, на весовые коэффициенты

Согласование результатов

Заключительным элементом процесса оценки является сравнение оценок, полученных на основе

указанных методов и сведения полученных стоимостных оценок к единой стоимости объекта. Процесс
сведения учитывает слабые и сильные стороны каждого метода, определяет, насколько существенно они
отражают объективное состояние рынка, насколько полная и достоверная информация получена при
применении каждого подхода (метода). Процесс сведения оценок приводит к установлению
окончательной стоимости объекта, чем достигается цель оценки.

В случае если оценщик не применил один или два подхода из трех общепринятых, он должен дать

обоснование о невозможности применения этих подходов. В этом случае итоговое согласование
результатов оценки не требуется.

Решение о примененных в оценке подходах

Обоснование отказа от применения затратного подхода

Согласно ст. 19 ФСО-1 Затратный подход применяется, когда существует возможность

заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки,
либо имеет аналогичные полезные свойства.

Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует

достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство
либо замещение объекта оценки

(ФСО 1, п. 19).

Необходимое условие для использования затратного подхода – достаточно детальная оценка

затрат  на  строительство  идентичного  (аналогичного)  объекта  недвижимости  с  последующим  учѐтом
износа оцениваемого объекта. Строительство отдельно взятой квартиры – невозможно. Сметой затрат на
покупку участка и строительства на нѐм здания, частью которого является объект оценки, оценщик не
располагает.  В  свою  очередь,  расчѐт  по  «типовым»  сметам  и  т.п.  с  учѐтом  всех  реальных
дополнительных  затрат,  определением  совокупного  износа  здания  в  целом  и  выделения  стоимости
единицы площади квартиры приведѐт к большой погрешности в вычислениях.

Оценщику не известны случаи подобного приобретения жилья, когда покупатель-частное

лицо

приобретал квартиру в многоквартирном доме путѐм его строительства. Кроме этого, у

собственника объекта оценки отсутствует выделенный в натуре земельный участок, а в наличии только
доля в праве аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора (Статья 36

Отчет №30/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости трехкомнатной, расположенного по адресу:

РФ, Свердловская область, г.Екатеринбург, ул.Владимира Высоцкого(б.Риммы Юровской), д.22, кв.52.

Земельного Кодекса РФ), что не дает возможности корректного расчета стоимости земельного участка
оцениваемой квартиры.

Затратный подход не будет использован для оценки объекта в силу невыполнения условий

применения данного подхода согласно ст. 19 ФСО-1.

Обоснование отказа от применения доходного подхода

Ст. 16 ФСО-1 определяет, что Доходный подход рекомендуется применять, когда существует

достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки
способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

Доходный

подход

рассматривает

недвижимость

точки

зрения

инвестиционной

привлекательности,  то  есть  как  объект  вложения  с  целью  получения  в  будущем  соответствующего
дохода.  Необходимо  учитывать,  что  использование  ряда  параметров,  определяемых  экспертно  в
доходном  подходе  (потери  на  недобор  арендной  платы,  ставка  капитализации  и  др.),  снижает
достоверность  определяемого  значения  стоимости  и,  соответственно,  может  искажать  результаты
оценки.  Доходный  подход  применяется,  когда  существует  достоверная  информация,  позволяющая
прогнозировать  будущие  доходы,  которые  объект  оценки  способен  приносить,  а  также  связанные  с
объектом  оценки  расходы  (ФСО  1,  п.16).  На  момент  проведения  оценки  оценщик  не  располагал
достоверной  информацией,  позволяющей  прогнозировать  будущие  доходы,  которые  объект  оценки
способен  приносить,  а  также  связанные  с  объектом  оценки  расходы.  Например,  отсутствует
подтверждѐнная заказчиком в установленном порядке (ФСО 3, п. 5) информация о расходах, связанных
с владением объектом оценки.

Против использования доходного подхода, как некорректного в данной ситуации, у оценщика

также  имелось  несколько  аргументов.  Прежде  всего  –  это  информация,  полученная  от  Заказчика,  что
данные  квартиры  будут  использоваться  исключительно  для  целей  проживания,  то  есть  будущие
собственники  не  планируют  сдавать  их  в  аренду  с  целью  извлечения  дохода.  Во-вторых,  несмотря  на
существующий  в  регионе  развитый  рынок  аренды  жилья,  он  продолжает  в  основном  оставаться
«черным».  Договора  аренды  в  подавляющем  количестве  случаев  нигде  не  регистрируются,  а  оплата
производится  в  виде  не  облагаемой  налогом  наличной  суммы.  Это  обстоятельство  не  позволяет
оценщику собрать достаточное количество достоверной информации о размере арендной платы и ставок
аренды  по  объектам-аналогам.  Использовать  же  информацию,  не  имеющую  документального
подтверждения и обоснования оценщик посчитал невозможным.

Доходный подход не будет использован для оценки квартиры в силу невыполнения условий

применения данного подхода согласно ст. 16 ФСО-1.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования, применяемое в настоящем отчете,

определяется как вероятное и разрешенное законом использование оцениваемого объекта с наилучшей
отдачей, причем непременными условиями такого использования являются: физическая возможность,
должное обеспечение и финансовая оправданность такого рода действий.

Понятие наилучшего и оптимального использования подразумевает наряду с выгодами для

собственника оцениваемого объекта, особую общественную пользу.

Подразумевается, что определение наилучшего и оптимального использования является

результатом  суждений  оценщиков  на  основе  их  аналитических  навыков,  тем  самым,  выражая  лишь
мнение,  а  не  безусловный  факт.  В  практике  оценки  недвижимости  положение  о  наилучшем  и
оптимальном  использовании  представляет  собой  предпосылку  для  дальнейшей  стоимостной  оценки
объекта.

При определении вариантов наилучшего и оптимального использования объекта использовались

четыре основных критерия анализа:

1. Физическая возможность – рассмотрение физически реальных в данном месте способов

использования.

2. Допустимость с точки зрения законодательства - характер предполагаемого использования не

противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника объекта.

3. Финансовая целесообразность - допустимый с точки зрения закона порядок использования

объекта должен обеспечить чистый доход собственнику имущества.

содержание .. 3 4 5 6 ..