ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОГО И ДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА «ЗАВОД СТРОЙДЕТАЛЬ» (2016 год) - часть 18

 

  Главная      Учебники - Разные     ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОГО И ДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА, ПРИНАДЛЕЖАЩИХ ОАО «ЗАВОД СТРОЙДЕТАЛЬ» (2016 год)

 

поиск по сайту           правообладателям

 

 

 

 

 

 

 

 

содержание      ..     16      17      18      19     ..

 

 

ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОГО И ДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА «ЗАВОД СТРОЙДЕТАЛЬ» (2016 год) - часть 18

 

 

 

  7 

ОЦЕНКА ДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА 

 

 

  282 

 

№ 

п/п 

Наименование 

Инв. 

№ 

Стоимость по 

затратному 

подходу, руб. без 

НДС 

Вес, % 

Стоимость по 

сравнительному 

подходу, руб. без 

НДС 

Вес, 

Рыночная 

стоимость, руб. 

329  Форма лотка 12-40 

Не применялся 

0% 

3 389 

100% 

3 389 

330  Форма ЛПР 22-18 

Не применялся 

0% 

15 686 

100% 

15 686 

331  Форма осветительная опора ФСВ 110-1 

Не применялся 

0% 

225 966 

100% 

225 966 

332  Форма ПК 63-12 

Не применялся 

0% 

22 597 

100% 

22 597 

333  Формы колец d-1  

Не применялся 

0% 

4 627 

100% 

4 627 

334  Шахта лифта БШ 2 

Не применялся 

0% 

220 

100% 

220 

335  Шкаф металлический 

14 816 

100% 

Не применялся 

0% 

14 816 

336  Эстакада металлическая 

Не применялся 

0% 

6 026 

100% 

6 026 

337  Эстакада металлическая 

Не применялся 

0% 

3 766 

100% 

3 766 

338  Эстакада металлическая 

Не применялся 

0% 

3 766 

100% 

3 766 

339 

Эстакада металлическая для осмотра 
машин 

33 898 

100% 

Не применялся 

0% 

33 898 

340 

Эстакада металлическая для осмотра 
машин 

33 898 

100% 

Не применялся 

0% 

33 898 

Запасы и готовая продукция 

341  Арматура 10 А3 

42 

Не применялся 

0% 

572 

100% 

572 

342  Арматура 12 А3 

46 

Не применялся 

0% 

23 538 

100% 

23 538 

343  Арматура 16 А3 

52 

Не применялся 

0% 

11 547 

100% 

11 547 

344  Арматура 20 А3 

56 

Не применялся 

0% 

3 367 

100% 

3 367 

345  Арматура 8 А1 

71 

Не применялся 

0% 

10 199 

100% 

10 199 

346  Арматура 8 А3 

72 

Не применялся 

0% 

339 

100% 

339 

347  Соль техническая 

1548 

8 051 

100% 

Не применялся 

0% 

8 051 

348  Фундаментная балка ФБ6-19 для ДОК 

2269 

Не применялся 

0% 

528 

100% 

528 

349  Фундаментная балка ФБ6-2 для ДОК 

2266 

Не применялся 

0% 

5 262 

100% 

5 262 

350  Фундаментная балка ФБ6-22 для ДОК 

2270 

Не применялся 

0% 

56 

100% 

56 

351  Фундаментная балка ФБ6-22* для ДОК 

2271 

Не применялся 

0% 

56 

100% 

56 

352  Фундаментная балка ФБ6-3 для ДОК 

2267 

Не применялся 

0% 

216 

100% 

216 

353  Фундаментная балка ФБ6-4 для ДОК 

2268 

Не применялся 

0% 

202 

100% 

202 

354  1ПК73-10-8Атvт"В" плита 

Не применялся 

0% 

97 

100% 

97 

355  1ПК73-12-8Аvт  плита 

Не применялся 

0% 

359 

100% 

359 

356  2ПБ10-1п перемычка 

10 

Не применялся 

0% 

295 

100% 

295 

357  2ПБ13-1п перемычка 

11 

Не применялся 

0% 

73 

100% 

73 

358  3ПБ18-8п  перемычка 

21 

Не применялся 

0% 

53 

100% 

53 

359  h-0.5    лотки водоотводные 

30 

Не применялся 

0% 

84 

100% 

84 

360  h-0.75   лотки водоотводные 

31 

Не применялся 

0% 

1 430 

100% 

1 430 

361  БВ30-1 вентблок 

79 

Не применялся 

0% 

189 

100% 

189 

362  БВ33-1 вентблок 

75 

Не применялся 

0% 

465 

100% 

465 

363  БВ33-93-1,0 вентблок 

88 

Не применялся 

0% 

63 

100% 

63 

364  БПк5 1-15-8АтvТ-1 плита 

93 

Не применялся 

0% 

106 

100% 

106 

365  БПК56.15-8АтvТ-1    плита 

101 

Не применялся 

0% 

1 041 

100% 

1 041 

366  БПК58.15-8АтvТ-1плита 

103 

Не применялся 

0% 

238 

100% 

238 

367  БПК67.15-8АтvТ-1плита 

96 

Не применялся 

0% 

138 

100% 

138 

368  БПК68.15-8АтvТ-1  плита 

116 

Не применялся 

0% 

279 

100% 

279 

369  БПК69-15-8АтvТ-1 плита 

117 

Не применялся 

0% 

284 

100% 

284 

370  БПК70.15-8АтvТ-1 плита 

118 

Не применялся 

0% 

2 300 

100% 

2 300 

 

ОЦЕНКА ДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА 

7 

 

 

 

283 

№ 

п/п 

Наименование 

Инв. 

№ 

Стоимость по 

затратному 

подходу, руб. без 

НДС 

Вес, % 

Стоимость по 

сравнительному 

подходу, руб. без 

НДС 

Вес, 

Рыночная 

стоимость, руб. 

371  БПК71.15-8АтvТ-1 плита 

120 

Не применялся 

0% 

1 313 

100% 

1 313 

372  БПк73.15-8АтvТ-1  плита 

122 

Не применялся 

0% 

345 

100% 

345 

373  БПК73-15-6АтvТ-1 плита 

739 

Не применялся 

0% 

197 

100% 

197 

374  Л11-8*  лоток 

164 

Не применялся 

0% 

158 

100% 

158 

375  П31-12-16.8.1  плита 

757 

Не применялся 

0% 

139 

100% 

139 

376  П33-12-16-8т-1 плита 

227 

Не применялся 

0% 

277 

100% 

277 

377  П6-15 плита каналов 

228 

Не применялся 

0% 

678 

100% 

678 

378  ПАГ-14Аvт  дор. плита 

230 

Не применялся 

0% 

193 

100% 

193 

379  ПБК24-13т балк.плита 

232 

Не применялся 

0% 

163 

100% 

163 

380  ПБК42-13т балк. плита 

237 

Не применялся 

0% 

436 

100% 

436 

381  ПК18-12-8т  плита 

255 

Не применялся 

0% 

29 

100% 

29 

382  ПК18-15-8т  плита 

256 

Не применялся 

0% 

366 

100% 

366 

383  ПК24-12-8т  плита 

262 

Не применялся 

0% 

231 

100% 

231 

384  ПК24-15-8т  плита 

263 

Не применялся 

0% 

202 

100% 

202 

385  ПК27-12-8т  плита 

265 

Не применялся 

0% 

1 502 

100% 

1 502 

386  ПК27-15-8т плита 

266 

Не применялся 

0% 

629 

100% 

629 

387  ПК33-15-8т плита 

275 

Не применялся 

0% 

507 

100% 

507 

388  ПК34.15-8т плита 

277 

Не применялся 

0% 

338 

100% 

338 

389  ПК34-12-8т плита 

276 

Не применялся 

0% 

229 

100% 

229 

390  ПК69-12-8 Аvт плита 

724 

Не применялся 

0% 

469 

100% 

469 

391  ПК71-12.8Аvт плита 

331 

Не применялся 

0% 

1 205 

100% 

1 205 

392  ПС70.12-11.12Атvт сантех. плита 

381 

Не применялся 

0% 

8 932 

100% 

8 932 

393  С120-35Нсв6   свая 

406 

Не применялся 

0% 

2 768 

100% 

2 768 

394  С12-35ус     свая 

385 

Не применялся 

0% 

5 573 

100% 

5 573 

395  С160.35-10.1у свая 

411 

Не применялся 

0% 

1 294 

100% 

1 294 

396  С70-30-11Б  свая 

388 

Не применялся 

0% 

2 534 

100% 

2 534 

397  С70-30-3.1    свая 

415 

Не применялся 

0% 

352 

100% 

352 

398  СВ 95-1 нек. осв. опора 

833 

Не применялся 

0% 

594 

100% 

594 

399  СВ 95-1 осв.опора 

426 

Не применялся 

0% 

1 518 

100% 

1 518 

400  ФБС-12-5-6т  н/к ф.блок 

472 

Не применялся 

0% 

401 

100% 

401 

401  ФЛ14.12-2    пл. фундам. 

497 

Не применялся 

0% 

119 

100% 

119 

402  ФЛ14.24-2   пл. фундам. 

498 

Не применялся 

0% 

418 

100% 

418 

403  ФЛ14.8-2  пл. фундам. 

500 

Не применялся 

0% 

607 

100% 

607 

404  ФЛ24.12-3   пл.фундам. 

507 

Не применялся 

0% 

200 

100% 

200 

405  ФЛ28.8-2  пл. фундам. 

511 

Не применялся 

0% 

297 

100% 

297 

406  ШЛГП63п-30 шахта лифта 

529 

Не применялся 

0% 

344 

100% 

344 

407  ШЛГП63с-30а-шахта 

537 

Не применялся 

0% 

232 

100% 

232 

408  ШЛП40с-30а шахта лифта 

549 

Не применялся 

0% 

464 

100% 

464 

Незавершенное строительство 

409  Коммерческий узел учета электроэнергии 

32 

39 323 

100% 

Не применялся 

0% 

39 323 

410  Котел ДКВР 6,5/13 

18 

1 083 851 

100% 

Не применялся 

0% 

1 083 851 

  

 Итого: 

  

11 434 681 

  

11 039 939 

  

22 255 421 

Источник: расчет Оценщика 

 

  7 

ОЦЕНКА ДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА 

 

 

  284 

 

Заключение: 

Рыночная стоимость Объекта оценки по состоянию на 21.01.2016 г. составляет округленно: 

22 255 000 (Двадцать два миллиона двести пятьдесят пять тысяч) рублей 

 

 

 

ПЕРЕЧЕНЬ ДАННЫХ, ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ПРИ ОЦЕНКЕ 

П1 

 

 

 

285 

 

ПРИЛОЖЕНИЕ 1

  ПЕРЕЧЕНЬ ДАННЫХ, 

ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ПРИ ОЦЕНКЕ 

 

 

П1 

 

 П1  ПЕРЕЧЕНЬ ДАННЫХ, ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ПРИ ОЦЕНКЕ 

 

 

 

  286 

 

 

 

 

ПЕРЕЧЕНЬ ДАННЫХ, ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ПРИ ОЦЕНКЕ 

П1 

 

 

 

287 

Правовая информация 

 

Федеральный закон Российской Федерации №135-ФЗ от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в 
Российской Федерации». 

 

ФСО №1, утвержденный приказом Минэкономразвития России №256 от 20.07.2007 г.; 

 

ФСО №2, утвержденный приказом Минэкономразвития России №255 от 20.07.2007 г.; 

 

ФСО №3, утвержденный приказом Минэкономразвития России №254 от 20.07.2007 г.; 

 

ФСО №7, утвержденным приказом Минэкономразвития России №611 от 25.09.2014 г; 

 

ФСО №10, утвержденным приказом Минэкономразвития России №328 от 10.06.2015 г. 

 

Свод стандартов оценки (ССО 2015) Российского Общества Оценщиков (РОО). 

Методическая информация 

 

Инвестиционная оценка. Инструменты и техника оценки любых активов./ Пер.  с англ.  – М.: Альпина 
Бизнес Букс, 2004. 

 

Федотова М.А. Оценка недвижимости. – М. 2002. 

 

Фридман Дж., Оруэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. – М.: 1995. 

 

Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости. - М., Финансы и статистика, 2004; 

 

Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости. - М., Финансы и статистика, 2004; 

 

Александров В.Т. Оценка стоимости недвижимости затратным подходом. - СПб, 2000; 

 

«Справочник  оценщика  недвижимости»  Том  1  «Корректирующие  коэффициенты  для  сравнительного 
подхода»  под  редакцией  Лейфер  Л.А.  (Приволжский  центр  методического  и  информационного 
обеспечения, Нижний Новгород, 2014 г.); 

 

«Справочник  оценщика  недвижимости»  Том  2  «Корректирующие  коэффициенты  для  доходного 
подхода»  под  редакцией  Лейфер  Л.А.  (Приволжский  центр  методического  и  информационного 
обеспечения, Нижний Новгород, 2014 г.); 

 

«Справочник  оценщика  недвижимости»  Том  3  «Корректирующие  коэффициенты  для  оценки 
земельных  участков»  под  редакцией  Лейфер  Л.А.  (Приволжский  центр  методического  и 
информационного обеспечения, Нижний Новгород, 2014 г.); 

 

«Практика оценки недвижимости» под редакцией Е. Е. Яскевича, г. Москва, 2011 г.; 

 

Постановление  Правительства  Ленинградской  области  от  29  декабря  2007  г.  N356  «Об  утверждении 
результатов  государственной  кадастровой  оценки  земель  населенных  пунктов  Ленинградской 
области» (в ред. Постановление Правительства Ленинградской области от 19.03.2009 г. N63); 

 

Бюллетень RWAY №248 (Ноябрь 2015); 

 

Методические  указания  по  оценке  машин  и  оборудования  для  различных  целей  оценки.  –  М.: Центр 
инвестиций, оценки недвижимости и бизнеса, 2001. 

 

Андрианов Ю.В., Юдин А.В. Оценка стоимости машин, оборудования и транспортных средств: учебное 
пособие.  –  М.:  Финансовая  Академия,  кафедра  «Оценочная  деятельность  и  антикризисное 
управление», 2003 г. 

 

Третьяков Э.А. и др. Оценка стоимости машин и оборудования. М., «Дело», 1998. 

 

Ковалев А.П. «Как оценить имущество предприятия». М.: Финстатинформ, 1996. 

 

Ковалев А.П. «Оценка машин, оборудования и транспортных средств». М.: Академия оценки, 1996. 

 

«Оценка рыночной стоимости машин и оборудования». Учебно-практическое пособие. М.: Дело, 1998. 

 

«Оценка стоимости машин, оборудования и транспортных средств». Учебник. М.: Интерреклама, 2003. 

Рыночная информация 

 

Банк России, http://www.cbr.ru; 

 

Всемирный Банк, http://www.imf.org/external/russian 

 

Московская биржа, http://rts.micex.ru; 

 

 П1  ПЕРЕЧЕНЬ ДАННЫХ, ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ПРИ ОЦЕНКЕ 

 

 

 

  288 

 

 

Информационное агентство «Финмаркет», http://www.finmarket.ru; 

 

Информационный портал «InvestFuture», http://investfuture.ru/; 

 

Международный Валютный Фонд, http://www.imf.org/external/russian/index.htm; 

 

Министерство  экономического  развития  РФ.  Прогноз  социально-экономического  развития  РФ  на 
2016 г. и на плановый период 2017-2018 гг. 

http://economy.gov.ru/minec/about/structure/depMacro/20151026; 

 

Федеральная служба государственной статистики, http://www.gks.ru; 

 

Рейтинговое агентство Standard & Poor's, http://www.standardandpoors.ru; 

 

Рейтинговое агентство Fitch, http://www.fitchratings.ru; 

 

Рейтинговое агентство Moody's, http://www.moodys.com/; 

 

РИА  «РосБизнесКонсалтинг»,  статья  «S&P  подтвердило  «мусорный»  рейтинг  России»  - 
http://www.rbc.ru/rbcfreenews/562121eb9a7947e2e459af1bhttp://www.rbc.ru/; 

 

РИА  «РосБизнесКонсалтинг»,  статья  «Fitch  сохранило  рейтинг  России  на уровне  ВВВ-»  - 
http://www.rbc.ru/rbcfreenews/562171059a79472ef6aa182b; 

 

РИА  «Интерфакс»,  статья  «Moody's  повысило  прогноз  по  рейтингу  России  до  «стабильного»  - 
http://www.interfax.ru/business/483126; 

 

Bright Rich: http://www.brightrich.ru/; 

 

Colliers International: http://www.colliers.com/ru-ru/moscow; 

 

Knight Frank: http://www.knightfrank.ru/; 

 

АН «АРИН»: http://www.arin.spb.ru; 

 

Территориальный орган Федеральной службы государственной статистики по г. Санкт- Петербургу и 
Ленинградской области (Петростат): http://petrostat.gks.ru; 

 

Санкт-Петербургское 

государственное 

унитарное 

предприятие 

«Городское 

управление 

инвентаризации и оценки недвижимости»: http://www.guion.spb.ru/; 

 

Информационно-аналитический  ресурс  по  земельной  и  коммерческой  недвижимости  СПб  и 
Ленинградской области: http://www.peterland.info; 

 

Информационный  портал  компании  «Евро  аудит  групп»:  http://www.euroauditgroup.ru/0,1/obzori-i-
analitika/obzor-rinka-zemelnih-uchastkov-v-sankt-peterburge-i-leningradskoj-oblasti-za-period-s-2012-po-
2015-gg/;
 

 

Управляющая компания Maris CBRE: http://maris-spb.ru; 

 

«Российская гильдия управляющих и девелоперов»: http://www.gud-estate.ru; 

 

lenobl.ru; 

 

afkgroup.com; 

 

peterland.info; 

 

http://rosstroy.info; 

 

http://www.bsn.ru; 

 

http://afkgroup.com; 

 

http://www.stroiteh.ru; 

 

http://cn-redbridge.ru; 

 

http://mosinteh.ru; 

 

http://vib-st.ru; 

 

http://stroytechnolog.ru; 

 

http://www.dp.ru; 

 

 

ПЕРЕЧЕНЬ ДАННЫХ, ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ПРИ ОЦЕНКЕ 

П1 

 

 

 

289 

 

http://asninfo.ru; 

 

http://alto-group.ru; 

 

http://www.kran-ob.ru/bu.html; 

 

http://www.transportrussia.ru; 

 

http://www.rbcplus.ru; 

 

http://exkavator.ru; 

 

http://autopogruz.ru; 

 

http://spec-technika.ru; 

 

http://gruzovoy.ru; 

 

http://krizis-kopilka.ru; 

 

http://www.os1.ru; 

 

http://www.abiz.ru; 

 

http://www.autostat.ru; 

 

http://www.logistics.ru; 

 

http://www.asm-holding.ru; 

 

http://www.metronews.ru; 

 

http://www.ruslom.ru; 

 

http://interlom.ru; 

 

прочие источники. 

Документы об Объекте оценки 

 

Выписка из Единого Государственного Реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) 
№77/021/006/2015-693 от 20.04.2015 г.; 

 

Свидетельства о государственной регистрации права собственности; 

 

Технические паспорта на объекты недвижимости; 

 

Кадастровый паспорт земельного участка № 47/201/15-876476 от 21.12.2015 г.; 

 

Сведения о балансовой стоимости; 

 

Реестр арендаторов; 

 

Копии инвентаризационных ведомостей; 

 

 

 

 П1  ПЕРЕЧЕНЬ ДАННЫХ, ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ПРИ ОЦЕНКЕ 

 

 

 

  290 

 

 

 

 

МЕТОДОЛОГИЯ ОЦЕНКИ 

П2 

 

 

 

291 

 

ПРИЛОЖЕНИЕ 2

   МЕТОДОЛОГИЯ 

ОЦЕНКИ 

 

 

П2 

 

 П2  МЕТОДОЛОГИЯ ОЦЕНКИ 

 

 

 

  292 

 

 

 

 

МЕТОДОЛОГИЯ ОЦЕНКИ 

П2 

 

 

 

293 

Затратный подход 

Затратный подход основан на принципе замещения, состоящем в том, что осведомленный покупатель не 
заплатит за объект цену большую, чем цена воссоздания (замещения) собственности, которая имела  бы 
полезность, аналогичную с рассматриваемой собственностью.  

Иными  словами,  затратный  подход  для  оценки  объектов  недвижимости  основан  на  предположении,  что 
затраты  на  строительство  объекта  (с  учетом  износа) в совокупности  с  рыночной  стоимостью  земельного 
участка,  на  котором  этот  объект  находится,  являются  приемлемым  ориентиром  для  определения 
стоимости недвижимой собственности. 

Затратный подход устанавливает верхний предел той суммы, которую бы на нормальном рынке заплатили 
бы  за  данное  имущество  в  новом  состоянии.  Если  оцениваемая  недвижимость  изношена,  то  делаются 
скидки  на  накопленную  амортизацию  (износ),  чтобы  рассчитать  стоимость,  приближенно  равную 
рыночной стоимости.  

Затратный подход оценки недвижимости реализуется в следующей последовательности: 

 

определение рыночной стоимости прав на земельный участок; 

 

определение стоимости воспроизводства или стоимости замещения улучшений без учета износа; 

 

определение величины предпринимательского дохода (прибыли девелопера); 

 

определение величины накопленного износа улучшений; 

 

определение стоимости воспроизводства или стоимости замещения;  

 

определение  рыночной  стоимости  недвижимости  затратным  подходом,  как  суммы  стоимостей 
земельного участка и стоимости воспроизводства или стоимости замещения.  

Затратный  подход  очень  полезен  при  определении  рыночной  стоимости  объектов  специализированного 
имущества,  редко  продаваемых  на  рынке,  к  которым  можно  отнести  некоторые  виды  коммерческой 
недвижимости. 

Затратный подход обычно дает наиболее достоверные результаты, когда объекты недвижимости являются 
новыми или сравнительно недавно построенными. 

Сравнительный подход  

Сравнительный  подход  (подход  по  сравнению  продаж)  основан  на  принципе  эффективно 
функционирующего рынка, на котором инвесторы покупают и продают аналогичные активы, принимая при 
этом  независимые  индивидуальные  решения.  Сравнительный  подход  исходит  из  признания,  что  цены 
имущества определяются рынком, при этом рыночная стоимость в сравнительном подходе рассчитывается 
на основании изучения рыночных цен объектов недвижимости, конкурирующих друг с другом за долю на 
рынке.  

Подход  к  оценке  по  сравнению  продаж  также  основан  на  принципе  замещения,  согласно  которому 
рациональный покупатель или инвестор, при наличии на рынке нескольких схожих объектов, не заплатит 
за  конкретный  объект  недвижимости  больше  суммы,  в  которую  обойдется  приобретение  недвижимости 
аналогичной  полезности,  иначе  говоря  когда  в  наличии  имеется  несколько  сходных  или  сопоставимых 
товаров, товар, имеющий наименьшую цену, привлекает наибольший спрос и получает наиболее широкое 
распространение.  

Подход  сравнения  продаж  применяется  при  наличии  достаточного  количества  достоверной  рыночной 
информации  о  сделках  купли-продажи  объектов,  аналогичных  оцениваемому.  При  этом  критерием  для 
выбора объектов сравнения является аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование. 

Подход сравнения продаж при оценке недвижимости реализуется в следующей последовательности: 

 

анализ рыночной ситуации для аналогичных объектов и выбор достоверной информации для анализа; 

 

определение единиц сравнения; 

 

выделение необходимых элементов сравнения; 

 

проведение корректировок стоимости единицы сравнения по элементам сравнения; 

 

приведение  ряда  скорректированных  показателей  стоимости  для  объектов  сравнения  к  одному 
показателю или к диапазону стоимости объекта оценки. 

В  качестве  единицы  сравнения  принимают  измерители,  традиционно  сложившиеся  на  местном  рынке, 
такие как, например, цена аренды или продажи на один квадратный метр площади. Для оценки одного и 
того же объекта могут быть применены одновременно несколько единиц сравнения. 

 

 П2  МЕТОДОЛОГИЯ ОЦЕНКИ 

 

 

 

  294 

 

К  элементам  сравнения  относят  характеристики  объектов  недвижимости  и  сделок,  которые  вызывают 
изменение  цен  на  недвижимость  и  объясняют  наблюдаемую  вариацию  цен  на  данном  рынке 
недвижимости.  Анализ  рынка  выявляет,  какие  элементы  сравнения  определяют  особенную 
чувствительность  цен  на  недвижимость.  Корректировки  по  элементам  сравнения  позволяют  сузить 
различия  между  сравниваемым  и  оцениваемым  имуществом.  К  элементам,  подлежащим  обязательному 
учету, относят: 

 

состав передаваемых прав собственности; 

 

условия финансирования сделки купли-продажи; 

 

условия продажи; 

 

время продажи; 

 

местоположение; 

 

физические характеристики; 

 

экономические характеристики; 

 

характер использования. 

Окончательное  решение  о  величине  результата,  определенного  подходом сравнения  продаж, 
принимается  на  основании  анализа  скорректированных  цен  продажи  объектов  сравнения,  имеющих 
наибольшее сходство с объектом оценки. 

При  наличии  достаточного  количества  достоверной  рыночной  информации  для  определения  стоимости 
подходом сравнения продаж допускается применять методы математической статистики. 

Доходный подход  

Доходный  подход  к  оценке  основывается  на  принципе  ожидания,  согласно  которому  текущая  стоимость 
объекта определяется доходами и выгодами, которые ожидает получить собственник объекта в будущем 
от его использования. 

Доходный подход исходит из принципа предвидения, который рассматривает стоимость, как создаваемую 
ожиданием будущих выгод (потока доходов). Доходный подход особенно важен для объектов имущества, 
которые  покупаются  и  продаются  исходя  из  их  способности  приносить  доходы,  т.е.  для  коммерческой 
недвижимости.  

Доходный  подход  соединяет  в  себе  оправданные  расчеты  будущих  доходов  и  расходов  с  требованиями 
инвестора  к  конечной  отдаче.  Требования  к  конечной  отдаче  отражают  различия  в рисках,  включая  тип 
недвижимости, местоположение, условия и возможности регионального рынка. 

Доходный подход при оценке объектов недвижимости представлен двумя методами: 

 

метод  капитализации  доходов  -  при  применении  данного  метода  стоимость  недвижимости 
рассчитывается на основе текущего ежегодного дохода от ее эксплуатации, с помощью специальных 
коэффициентов,  отражающих  сложившуюся  на  рынке  взаимосвязь  между  величинами  стоимостей 
объектов недвижимости и уровнем их доходов; 

 

метод  дисконтирования  денежных  потоков  -  осуществляются  прогнозы  относительно  дохода  на 
определенный  период  в  будущем  и  вероятной  цены  продажи  объекта  недвижимости  в  конце  этого 
периода,  а  затем  рассчитываются  и  суммируются  текущие  стоимости  всех  будущих  доходов  с 
использованием специального коэффициента, отражающего риски, которые связаны с инвестициями 
в данный объект недвижимости. 

При  оценке  объектов  недвижимости  доходным  подходом задача  определения  дохода  от  эксплуатации 
объекта  традиционно  решается  путем  расчета  возможных  поступлений  от  сдачи  оцениваемой 
недвижимости в аренду.  

В случае использования объекта недвижимости путем сдачи его в аренду расчет его рыночной стоимости 
предполагает,  в  первую  очередь,  определение 

потенциального  валового  дохода  (ПВД)

  от  объекта  на 

основе  рыночных  ставок  арендной  платы,  характерных  для  недвижимости  аналогичного  назначения  с 
учетом  ее  местоположения,  физического  состояния,  наличия  коммуникаций  и  прочих  существенных 
характеристик.  Потенциальный  валовой  доход  представляет  собой  доход,  который  можно  получить  от 
недвижимости  при  100%-ном  использовании  без  учета  всех  потерь  и  расходов  и  рассчитывается  путем 
умножения арендной ставки на площадь объекта оценки.  

Действительный  валовой  доход  (ДВД)  -  это  потенциальный  валовой  доход  за  вычетом  потерь  от 
недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального 
рыночного использования объекта недвижимости: 

 

 

МЕТОДОЛОГИЯ ОЦЕНКИ 

П2 

 

 

 

295 

ДВД = ПВД - Потери + Прочие доходы. 

Под  прочими  понимают  доходы,  не  включаемые  в  арендную  плату,  от  предоставления  дополнительных 
услуг, например, сдачи в аренду автомобильной стоянки, склада, рекламного места и т.д. 

На  следующем  этапе  рассчитываются 

операционные  расходы 

-  это  расходы,  необходимые  для 

обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного 
валового дохода. Операционные расходы принято делить на: 

 

условно-постоянные; 

 

условно-переменные, или эксплуатационные; 

 

расходы на замещение, или резервы. 

К  условно-постоянным  относятся  расходы,  размер  которых  не  зависит  от  степени  эксплуатационной 
загруженности объекта и уровня предоставленных услуг: 

 

налог на имущество; 

 

страховые взносы (платежи по страхованию имущества); 

 

заработная  плата  обслуживающего  персонала  (если  она  фиксирована  вне  зависимости  от  загрузки 
здания) плюс налоги на нее. 

К  условно-переменным  расходам  относятся  расходы,  размер  которых  зависит  от  степени 
эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг: 

 

коммунальные; 

 

на содержание территории; 

 

на текущие ремонтные работы; 

 

заработная плата обслуживающего персонала; 

 

налоги на заработную плату; 

 

расходы по обеспечению безопасности; 

 

расходы на управление и т.д. 

К  расходам  на  замещение  относятся  расходы  на  периодическую  замену  быстроизнашивающихся 
улучшений  (кровля,  покрытие  пола,  санитарно-техническое  оборудование,  электроарматура  и  пр.). 
Предполагается,  что  денежные  средства  резервируются  на  счете  (хотя  большинство  владельцев 
недвижимости в действительности этого не делают). Резерв на замещение рассчитывается оценщиком с 
учетом  стоимости  быстроизнашивающихся  активов,  продолжительности  срока  их  полезной  службы,  а 
также процентов, начисляемых на аккумулируемые на счете средства.  

Полученный  в  результате  уменьшения  потенциального  валового  дохода  на  операционные  расходы 
показатель  принято  называть  чистым  операционным  доходом (ЧОД).  Данный  показатель  затем 
дисконтируется либо капитализируется. 

При  использовании  метода  дисконтирования  денежного  потока  возникает  также  задача  определения 
размера  реверсии,  то  есть  стоимости  объекта  недвижимости  на  конец  прогнозного  периода.  Реверсия 
может быть определена путем: 

 

назначения  цены  продажи,  исходя  из  предположений  относительно  будущего  состояния  объекта  и 
конъюнктуры рынка; 

 

принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения; 

 

капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием 
самостоятельно рассчитанной ставки капитализации. 

Итоговая  стоимость  объекта  недвижимости  складывается  из  текущих  стоимостей  будущих  денежных 
потоков и реверсии.  

Получаемая  в  результате  применения  доходного  подхода  стоимость  недвижимости  включает  в  себя  не 
только стоимость непосредственно зданий или сооружений, но и стоимость прав на земельный участок, 
на котором они расположены. 

 

 

 

 П2  МЕТОДОЛОГИЯ ОЦЕНКИ 

 

 

 

  296 

 

Ставка капитализации 

Коэффициент  (ставка)  капитализации  применяется  при  оценке  имущества  для  капитализации  дохода  за 
определенный  период,  как  правило, год. Ставка  капитализации  выражает  зависимость  между  общей 
суммой доходов, приносимых имуществом, и полной величиной его стоимости. 

Одним  из  методов  расчета  ставки  капитализации  (R0)  является  «Расчет  коэффициента  капитализации  с 
корректировкой на изменение стоимости актива». Этот расчет учитывает как доход на инвестиции, так и 
компенсацию изменения стоимости объекта за рассматриваемый период. 

Доход  на  инвестиции  отражает  норма  отдачи,  или  ставка  дисконтирования,  или,  более  точно,  конечная 
норма  отдачи  (конечная  отдача),  в  силу  того,  что  учитывается  весь  период  владения.  Существует 
функциональная связь между общей ставкой капитализации и конечной отдачей. 

𝑅

𝑂

= 𝑅

𝐸

𝛥 × 𝑆𝐹𝐹

, где 

где: 

R

0

 – ставка капитализации; 

R

е

 – ставка дисконтирования, или норма прибыли (отдачи) на всю сумму инвестиций; 

 – долевое изменение стоимости; 

SFF – норма возврата (фактор фонда возмещения). 

Ставка капитализации (R

0

) включает ставку отдачи на капитал (R

e

) и норму возврата (SFF), формирующую 

отчисления в фонд возмещения капитала. 

  х  SFF  –  член  уравнения,  компенсирующий  изменение  стоимости  имущества  (норма  возврата  при 
изменении стоимости). 

∆=

𝐹𝑉−𝑉

𝑉

, где 

где: 

 – долевое изменение стоимости; 

FV – цена возможной перепродажи имущества в конце периода владения (реверсия); 

V – стоимость имущества. 

Фактор фонда возмещения (SFF) – коэффициент, отражающий величину регулярных вложений в течении 
определенного  времени,  для  получения  по  истечении  срока,  при  заданной  ставке  дохода,  одной 
денежной единицы. 

𝑆𝐹𝐹 =

𝑅

(1+𝑅)

𝑛

−1

, где 

где: 

SFF – норма возврата (фактор фонда возмещения); 

R– ставка дохода на капитал (отношение чистого дохода к вложенному капиталу); 

n – количество прогнозных лет эксплуатации объекта. 

Так, при уменьшении стоимости имущества в течение периода владения, инвестор компенсирует потерю 
стоимости  за  счет  периодического  дохода,  т.е  ставка  капитализации  корректируется  на  изменение 
первоначальной  стоимости  (и  в  случае  уменьшения  стоимости  объекта  -  увеличивается  на  норму 
возврата). 

Если стоимость объекта недвижимости не изменяется во времени, то долевое изменение стоимости равно 
нулю  (

  =  0)  и  ставка (коэффициент)  капитализации  равен  ставке  дисконтирования  (R

0

  = R

e

). Примером 

таких объектов могут служить земельные участки. 

Ставка  капитализации  может  быть  равна  ставке  дисконтирования  (R

0

  =  R

e

)  и  в  случае,  когда  стоимость 

объекта  недвижимости  изменяется  (чаще  всего  снижается),  но  поток  дохода  бесконечен.  При 
бесконечном сроке экономической жизни объекта ( n 

→ ), величина нормы возврата стремится к нулю 

(SFF

→  0),  по  этому  при  достаточно  большом  периоде  времени  величиной  нормы  возврата  можно 

пренебречь. 

При  прогнозе  полной  потери  стоимости  объекта  оценки  в  конце  периода  владения  (FV=  0,  и, 
следовательно 

  =  -1)  возврат  первоначального  капитала  должен  быть  обеспечен  за  счет 

реинвестирования части периодического дохода, и первоначальное выражение будет иметь вид: 

 

 

МЕТОДОЛОГИЯ ОЦЕНКИ 

П2 

 

 

 

297 

𝑅

𝑂

= 𝑅

𝑒

+ 𝑆𝐹𝐹

, где 

Для определения ставки капитализации при использовании метода дисконтирования денежных потоков из 
рассчитанной выше величины ставки дисконтирования необходимо вычесть норму возврата капитала. 

Определение  нормы  возврата  (SFF)  зависит  от  условий  формирования  фонда  возмещения  потери 
стоимости. 

При  расчете  ставки  капитализации  с  корректировкой  на  изменение  стоимости  актива  выделяют  три 
основных метода определения нормы возврата: 

10.

 

Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга): предполагает возврат капитала равными частями  в 
течение срока владения активом, норма возврата в этом случае представляет собой ежегодную долю 
первоначального капитала, отчисляемую в беспроцентный фонд возмещения. годовая норма возврата 
капитала  рассчитывается  путем  деления  100%ной  стоимости  актива  на  остающийся  срок  полезной 
жизни, т.е. это величина, обратная сроку службы актива. Данный метод применяется, когда объект 
недвижимости устаревает с течением времени, доходы от объекта снижаются. 

𝐻

ВК

= 100%/𝑛

, где 

где n - оставшийся срок экономической жизни, в годах. 

11.

 

Возврат  капитала  по  фонду  возмещения  и  безрисковой  ставке  процента  (метод  Хоскольда): 
предполагает,  что  фонд  возмещения  формируется  по  минимальной  из  возможных  ставок  – 
«безрисковой» ставке. Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных  инвестиций 
несколько  высока,  что  маловероятно  реинвестирование  по  той  же  ставке.  Данный  метод 
рекомендуется применять для высокоприбыльных активов. 

𝑆𝐹𝐹 =

𝑅

𝑓

(1+𝑅

𝑓

)

𝑛

−1

, где 

где Rf – безрисковая ставка дохода; n - оставшийся срок экономической жизни, в годах. 

12.

 

Возврат  капитала  по  фонду  возмещения  и  ставке  дохода  на  инвестиции  (метод  Инвуда): 
предполагает,  что  фонд  возмещения  формируется  по  ставке  процента,  равной  норме  дохода  на 
инвестиции  (ставке  дисконтирования).  В  этом  случае  норма  возврата  как  составная  часть 
коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по 
инвестициям.  Данный  метод  рекомендуется  применять  для  оценки  активов,  генерирующих 
постоянные потоки доходов. 

𝑆𝐹𝐹 =

𝑅

𝑒

(1+𝑅

𝑒

)

𝑛

−1

, где 

где Re – ставка дохода на инвестиции; n - оставшийся срок экономической жизни, в годах. 

Коэффициент  капитализации  для  объекта  недвижимости  как  для  изнашиваемого  актива  в  этом  случае 
рассчитывается  на  основании  ставки  дохода  на  капитал  (R

e

)  и  нормы  возврата  капитала  (SFF)  с  учетом 

корректирующего коэффициента. Ставка капитализации для объекта, теряющего стоимость, считается по 
формуле:  

𝑅

𝑂

=

𝑅

𝑒

+𝑆𝐹𝐹(𝑛;−𝑘;𝑅

𝑒

)

K

𝐶𝑘+1

, где 

Ro  – ставка капитализации; 

Re - ставка дисконтирования, %; 

SFF(n-k; R

e

) - норма возврата, %; 

n- срок экономической жизни, лет; 

k- хронологический срок службы (эффективный) на конец прогнозного периода, лет; 

Kck+1 - коэффициент коррекции дохода (k+1) года. 

Корректирующий коэффициент рассчитывается по формуле: 

𝐾

𝐶𝑘+1

=

(1−(1+𝐶

𝑘+1

)

𝑛−𝑘

×(1+𝑅

𝑒

)

−𝑛−𝑘

(𝑅

𝑒

−𝐶

𝑘+1

)×𝑎(𝑛−𝑘;𝑅

𝑒

)

, где 

Ck+1 - изменение чистого операционного дохода в постпрогнозном периоде (прирост), %; 

A(n-k;Re) - фактор текущей стоимости аннуитета денежного потока в постпрогнозный период. 

Итоговое значение стоимости реверсии рассчитывается по формуле: 

 

 

 

 

 

 

 

содержание      ..     16      17      18      19     ..