ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОГО И ДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА «ЗАВОД СТРОЙДЕТАЛЬ» (2016 год)

АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

111

Стандарты оценки подчеркивают, что рыночная стоимость - это стоимость при наиболее эффективном
использовании объекта оценки.

Таким образом, рыночная стоимость определяется исходя из наиболее эффективного использования
оцениваемого имущества, то есть наиболее вероятного использования, являющегося:



соответствующим требованиям и нормам законодательства;



физически возможным;



экономически оправданным;



финансово осуществимым;



в результате которого расчетная величина стоимости оцениваемого имущества будет максимальной.

Наиболее  эффективное  использование  может  не  совпадать  с  текущим  использованием  объекта.  При
определении  наиболее  эффективного  использования  объекта  недвижимости  принимаются  во  внимание:
целевое  назначение  и  разрешенное  использование  земельного  участка;  типичность  застройки  и
перспективы

развития

района

окружения

объекта;

основные

технические

характеристики

здания/сооружения, а также существующее и возможное благоустройство.

После  того,  как  в  результате  анализа  выявляются  один  или  несколько  разумно  оправданных  вариантов
использования,  они  исследуются  на  предмет  финансовой  состоятельности.  Тот  вариант,  в  результате
которого  оцениваемое  имущество  будет  иметь  максимальную  стоимость,  и  считается  наиболее
эффективным использованием.

3.1

АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ НЕДВИЖИМОГО

ИМУЩЕСТВА

3.1.1

АНАЛИЗ

НАИБОЛЕЕ

ЭФФЕКТИВНОГО

ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

ПРОИЗВОДСТВЕННО-

СКЛАДСКОГО КОМПЛЕКСА, РАСПОЛОЖЕННОГО ПО АДРЕСУ: ЛЕНИНГРАДСКАЯ ОБЛАСТЬ,
Г. ТОСНО, МОСКОВСКОЕ Ш., Д. 15

Анализ наиболее эффективного использования для условно свободных земельных
участков

Законодательно  разрешенное  использование  подразумевает,  что  каждое  использование  надо  вначале
проверить  на  предмет  того,  разрешено  ли  оно  юридически  для  данного  объекта.  Общественные  и
юридические  ограничения  включают  правила  зонирования,  ограничения  на  частную  инициативу,
строительные  кодексы,  законодательство  в  области  окружающей  среды  и  другие  действующие
законодательные акты.

В соответствии с предоставленными копиями правоустанавливающего документа и кадастрового паспорта
земельного  участка,  входящего  в  состав  Объекта  оценки,  земельный  участок  имеет  категорию  земли
населенных пунктов и вид разрешенного использования «для производственных целей». Информацией о
возможном  изменении  варианта  разрешенного  использования  Оценщик  не  располагает.  Таким  образом,
законодательно  разрешенное  использование  полностью  соответствует  его  текущему  использованию  –
размещение на земельном участке здании производственно-складского назначения.

Физически возможное использование - это рассмотрение физически реальных в данной местности
способов использования, то есть это использование, соответствующее размеру, форме и рельефу
земельного участка, а также с учетом установленных ограничений. При этом следует учитывать наличие
коммуникаций или возможность их прокладки.

Рельеф, общая площадь и форма земельного участка не накладывают значительных ограничений на
строительство каких-либо объектов недвижимости. Физически на участках возможно, как строительство
жилых объектов, так и объектов коммерческой недвижимости.

Исследование финансовой целесообразности заключается в рассмотрении рыночного спроса на
оцениваемую недвижимость в ее текущем состоянии. Если существующее использование создает
положительный возврат по инвестициям, то такое использование является финансово целесообразным.

Земельный  участок  в  составе  Объекта  оценки  расположен  в  промышленной  зоне  г.  Тосно.  Учитывая
местоположение,  достаточный  уровень  спроса  на  объекты  производственно-складского  назначения  на
рынке Ленинградской области, низкий уровень деловой и социальной активности в районе расположения
участка,  а  также  ситуацию  на  рынке  производственно-складской  недвижимости,  финансово
целесообразным

использованием

земельного

участка

признается

строительство

объектов

производственно-складского назначения.

АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

112

Вариант использования, обеспечивающий максимальную доходность

из всех физически и

законодательно возможных вариантов, является наиболее эффективным использованием участка.

Учитывая местоположение, законодательные ограничения, уровень развития инфраструктуры и рынка
коммерческой недвижимости единственным возможным вариантом использования земельного участка
является его использование под строительство объектов промышленного назначения.

Принимая во внимания текущее состояние рынка земельных участков в

Ленинградской области, физические характеристики, а также разрешенный вид

использования участка, наиболее экономически оправданным и приносящим

максимальную прибыль для земельного участка в составе Объекта оценки

представляется его использование под строительство объектов промышленного

назначения.

Анализ наиболее эффективного использования для земельного участка с учетом
имеющихся улучшений

Законодательно разрешенное использование:

В соответствии с предоставленными копиями правоустанавливающих документов назначение зданий,
входящих в состав оцениваемого объекта, «нежилое», таким образом, законодательно разрешено
использование их по любому назначению, кроме жилого.

Физически возможное использование:

В  текущем  состоянии  объемно-планировочные  решения  и  инженерное  оснащение  зданий,
производственно-складского комплекса, соответствуют объектам производственно-складского назначения
с  административной  частью  и  не  позволяет  использовать  рассматриваемые  здания  в  соответствии  с
жилым,  гостиничным  или  торговым  назначением  без  внесения  значительных  изменений  в  его
конструктивное устройство.

По  состоянию  на  дату  оценки  отсутствует  как  проект  реконструкции,  так  и  какие-либо  предпроектные
проработки.  Оценщиком  не  производилась  строительная  и  техническая  экспертиза  относительно
состояния несущих и ограждающих конструкций, их пригодности для реконструкции, что в совокупности
не  позволяет  сделать  вывод  о  физической  пригодности  оцениваемых  зданий  в  текущем  состоянии  для
процесса перепрофилирования их через проведение полномасштабной реконструкции.

В составе оцениваемых объектов имеются улучшения общей площадью 4 291,5 кв. м, которые находятся в
нерабочем  состоянии,  и  использованию  не  подлежат  и,  по  мнению  Оценщика,  данные  объекты
целесообразно снести, т.к. они по результатам осмотра находятся в аварийном состоянии и использовать
их  опасно.  Однако,  объект  площадью  3 283,9  кв.  м  (инв.  №0060  "Склад  цемента  Склад  заполнителей"),
входящий  в  состав  объектов  в  нерабочем  состоянии,  находится  в  ипотеке,  подтвержденные  основания
(документы)  для  принятия  решения  о  сносе  отсутствуют,  поэтому  Оценщик  принял  решение  учесть
затраты  на  капитальный  ремонт  или  реконструкцию.  Таким  образом,  сносу  подлежат  объекты  общей
площадью 1 007,6 кв. м.

Часть объектов, которые находятся в удовлетворительном состоянии, но требуется проведение
капитального ремонта. Общая площадь таких помещений составляет 6 785,6 кв. м.

Таким образом, физически возможным использованием улучшений земельного участка, которые в
рабочем (удовлетворительном) состоянии или требуется проведение капитального ремонта, является
использование их в качестве производственно-складских зданий с административной частью.

Финансовая целесообразность:

Учитывая  расположение  в  промышленном  районе,  достаточный  уровень  спроса  на  объекты
производственно-складского  назначения  на  рынке  Ленинградской  области,  низкий  уровень  деловой  и
социальной  активности  в  районе  расположения  участка,  а  также  ситуацию  на  рынке  производственно-
складской  недвижимости,  финансово  целесообразным  использованием  оцениваемых  улучшений
признается  эксплуатация  их  в  качестве  производственно-складского  комплекса  с  административной
частью.

Вариант использования, обеспечивающий максимальную доходность из всех физически и
законодательно возможных вариантов, является наиболее эффективным использованием имеющегося
улучшения.

Учитывая указанные выше факторы, вариантом, обеспечивающим максимальную доходность, признается
сохранение текущего использования оцениваемых зданий в составе Объекта оценки.

АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

113

Принимая во внимания текущий законодательно разрешенный вид использования

оцениваемого объекта недвижимости, физические характеристики и

местоположение, а также состояние рынка производственно-складской

недвижимости Ленинградской области, наиболее экономически оправданным и

приносящим максимальную прибыль признается дальнейшее использование в
качестве производственно-складского комплекса с административной частью.

3.1.2

АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗДАНИЯ БАНИ НА 50 МЕСТ,

РАСПОЛОЖЕННОГО

ПО

АДРЕСУ:

ЛЕНИНГРАДСКАЯ

ОБЛАСТЬ,

Г.

ТОСНО,

МОСКОВСКОЕ Ш., Д. 31

Анализ наиболее эффективного использования для условно свободных земельных
участков

В соответствии с предоставленными копиями правоустанавливающего документа и кадастрового паспорта
земельного  участка,  входящего  в  состав  Объекта  оценки,  земельный  участок  имеет  категорию  земли
населенных  пунктов  и  вид  разрешенного  использования  «для  эксплуатации  бани».  Информацией  о
возможном  изменении  варианта  разрешенного  использования  Оценщик  не  располагает.  Таким  образом,
законодательно  разрешенное  использование  полностью  соответствует  его  текущему  использованию  –
размещение на земельном участке нежилого здания (бани).

Земельный  участок  в  составе  Объекта  оценки  расположен  вблизи  промышленной  зоны  в  г.  Тосно.
Учитывая местоположение, достаточный уровень спроса на объекты коммерческого назначения на рынке
Ленинградской  области,  низкий  уровень  деловой  активности  в  районе  расположения  участка,  а  также
ситуацию  на  рынке  коммерческой  недвижимости,  финансово  целесообразным  использованием
земельного участка признается строительство нежилого объекта.

Вариант использования, обеспечивающий максимальную доходность

из всех физически и

законодательно возможных вариантов, является наиболее эффективным использованием участка.

Принимая во внимания текущее состояние рынка земельных участков в

Ленинградской области, физические характеристики, а также разрешенный вид

использования участка, наиболее экономически оправданным и приносящим

максимальную прибыль для земельного участка в составе Объекта оценки

представляется его использование под строительство объектов коммерческого

назначения.

Анализ наиболее эффективного использования для земельного участка с учетом
имеющихся улучшений

Законодательно разрешенное использование:

АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

114

В соответствии с предоставленными копиями правоустанавливающих документов назначение
оцениваемого здания «нежилое», таким образом, законодательно разрешено использование его по
любому назначению, кроме жилого.

Физически возможное использование:

В  текущем  состоянии  объемно-планировочные  решения  и  инженерное  оснащение  здания  в  составе
Объекта  оценки,  соответствуют  объектам  торгового,  административного,  сферы  услуг  и  пр.,  обобщенно
"свободное  назначение",  не  позволяют  использовать  рассматриваемое  здание  в  соответствии  с  жилым,
производственно-складским  назначением  без  внесения  значительных  изменений  в  его  конструктивное
устройство.

По состоянию на дату оценки отсутствует как проект реконструкции, так и какие-либо предпроектные
проработки.

Таким образом, физически возможным использованием улучшения земельного участка является
использование его в качестве здания под объекты торговли, сферы услуг, развлечения и пр.

Финансовая целесообразность:

Исследование финансовой целесообразности заключается в рассмотрении рыночного спроса на
оцениваемую недвижимость в ее текущем состоянии. Если существующее использование создает
положительный возврат по инвестициям, то такое использование является финансово целесообразным.

Учитывая  местоположение  объекта,  а  также  его  физические  характеристики,  структуру  площадей,
окружение,  размещение  объекта  торгово-развлекательного  назначения  является  экономически
целесообразным.  Использование  здания  как  офисного  помещения  нецелесообразно  ввиду  его
местоположения.  Использование  здания  как  производственно-складского  помещения  нецелесообразно
ввиду его небольшой площади и конфигурации помещений.

Учитывая указанные выше факторы, единственным вариантом, обеспечивающим максимальную
доходность, признается сохранение текущего использования оцениваемой недвижимости.

Принимая во внимания текущий законодательно разрешенный вид использования

оцениваемого объекта недвижимости, физические характеристики и

местоположение, а также состояние рынка коммерческой недвижимости

Ленинградской области, наиболее экономически оправданным и приносящим

максимальную прибыль признается дальнейшее использование в качестве здания

под объект торговли, сфера услуг, развлечения и пр.

3.2

АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ДВИЖИМОГО

ИМУЩЕСТВА

Основные средства

Движимое имущество в составе основных средств представляет собой оборудование для изготовления
ЖБИ (бетоносмесители, дозаторы, формовочное оборудование, металлоформы и т.д.).

Состояние  большей  части  оборудования  неудовлетворительное,  оно  не  подлежит  ремонту  и  пригодно  к
использованию  только  в  качестве  металлолома.  Оцениваемые  металлоформы  устарели  также
функционально  и  не  могут  использоваться  по  прямому  назначению.  Рыночная  стоимость  таких  объектов
определялась как цена материалов, полученная при их утилизации.

Небольшая часть имущества находится в рабочем состоянии, либо требует небольшого ремонта, т.е.
может использоваться по прямому функциональному назначению. Часть имущества (в основном
транспортные средства) требуют серьезного ремонта и могут быть проданы на запчасти.

Запасы и готовая продукция

Состояние данной группы имущества - неудовлетворительное. Запасы (арматура) могут быть реализованы
только в качестве металлолома, а готовая продукция (ЖБИ) только в качестве боя бетона.

Незавершенное строительство

На дату оценки имущество данной группы используется в котельной завода. Состояние объектов -
удовлетворительное.

АНАЛИЗ РЫНКА

119

4.1

МАКРОЭКОНОМИЧЕСКИЕ ТЕНДЕНЦИИ

Предварительные данные за декабрь показали практически остановку спада экономической активности
(после незначительного снижения в ноябре текущего года). По оценке Минэкономразвития России, индекс
ВВП с исключением сезонности составил 0,0% (уточнение оценки связано с публикацией Росстатом данных
по объему оптовой торговли) к предыдущему месяцу против -0,2 в ноябре.

По итогам 2015 г., по первой оценке Росстата, ВВП снизился на 3,7% к предыдущему году. В декабре, по
оценке Минэкономразвития России, снижение составило 3,5% в годовой оценке.

Т. 4.1.

Основные показатели развития экономики (в % нарастающим итогом с начала года к соответствующему
периоду предыдущего года)

Показатель

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

ВВП, %

107,2

106,4

107,4

108,1

105,6

92,2

104,0

104,3

103,4

101,3

100,7

96,3

Индекс
потребительских цен
за период, к концу
предыдущего периода

111,7

110,9

109,0

111,9

113,3

108,8

106,1

106,6

106,5

111,4

112,9

Индекс
промышленного
производства

108,0

105,1

106,3

102,1

90,7

108,2

104,7

102,6

100,3

101,7

96,6

Индекс производства
продукции сельского
хозяйства

103,0

102,3

103,6

103,3

110,8

101,4

88,1

123,0

95,3

106,2

103,5

103,0

Индекс инвестиций в
основной капитал

113,7

110,9

116,7

121,1

109,1

83,8

106,0

106,2

106,6

99,7

98,5

91,6

Реальные
располагаемые
денежные доходы
населения

110,4

112,4

113,5

110,7

102,7

102,1

104,3

100,8

104,4

103,3

99,3

96,0

Розничный
товарооборот
торговли

113,3

112,8

114,1

116,1

113,0

95,1

104,4

107,2

106,3

103,9

102,7

90,0

Экспорт
товаров, млрд долл.
США

134,8

133,1

124,5

116,8

132,8

303,4

398,0

521,4

528

521,6

497,8

339,6

Импорт товаров, млрд
долл. США

128,0

128,8

131

136

130,4

191,8

248,8

323,3

336

344,3

308,0

194,0

Источник: данные Министерства экономического развития РФ и Банка России; оценка Минэкономразвития России и Росстата.

По данным Росстата, инфляция в декабре 2015 г. составила 0,8%, с начала года – 12,9%, в среднем за год
к предыдущему году  – 15,5% (в 2014 г.: с начала месяца  – 2,6%, с начала года  – 11,4%, в среднем за год
к предыдущему  году  –  7,8%).  Основной  вклад  в  ускорение  инфляции  внесла  девальвация  рубля,
начавшаяся  в  конце  2014  года.  По  оценке  Минэкономразвития  России,  вклад  девальвации  в  инфляцию
составил в среднем за год около 8 п. пунктов.

И. 1.6

ИПЦ и динамика цен в основных сегментах потребительского рынка

Источник: оценка Минэкономразвития России

Структура инфляции за 2014–2015 гг. претерпела значительные изменения. Более дорогими стали
продовольственные товары, и цены значительно выросли как в 2014 г. – на 15,4%, так и в 2015 г. – на

АНАЛИЗ РЫНКА

120

14,0%, опередив инфляцию в 1,1 раза. Рост цен на продовольственные товары в 2015 году внес в
инфляцию 5,2 п. п.

Положительную динамику с сезонной корректировкой показали такие индикаторы как добыча полезных
ископаемых, сельское хозяйство, строительство. Одновременно отмечается замедление спада
обрабатывающих производств, розничной торговли и платных услуг населению.

В  промышленном  производстве  в  целом  с  исключением  сезонной  и  календарной  составляющих  в
декабре 2015  г.  сокращение  замедлилось  до  -0,1%  против  -0,7%  в  ноябре  2015  г.  В  добыче  полезных
ископаемых  восстановился  рост  (октябрь  –  0,3%,  ноябрь  -  -0,4%,  декабрь  -  0,2%).В  то  же  время  в
обрабатывающих производствах в декабре сокращение замедлилось до -0,1% против -0,4% в ноябре.

Падение инвестиционного спроса (в отличие от потребительского) замедлилось. Замедление спада
связано с ростом запасов материальных средств, объем которых достиг 1,6% ВВП, по сравнению с их
абсолютным сокращением в размере 4,7% ВВП в первом полугодии 2015 г.

Спад  инвестиций  в  основной  капитал  продолжился.  В  декабре  снижение  сезонно  очищенной  динамики
составило, по оценке Минэкономразвития России, 1,3% (в октябре – снижение на 0,3%, в ноябре – на 1,1%).
Годовые темпы снижения инвестиций замедлились до  8,1% против 6,5% в ноябре. К основным факторам
торможения  инвестиционных  процессов  можно  отнести  снижение  потребительского  спроса,  вызванное
падением  реальных  доходов  населения  и  ограничения  источников  финансирования  (ограничения
возможности  заимствования  российскими  компаниями  кредитных  ресурсов  за  рубежом  и  высокие
процентные ставки по кредитам отечественных банков).

По виду деятельности «Строительство», по оценке Минэкономразвития России, за январь-февраль 2016 г.
отмечается положительная динамика с исключением сезонного фактора, однако с существенным
замедлением в декабре до 0,1% с 0,8% в ноябре.

Т. 4.2.

Строительство с исключением сезонных и календарных факторов (январь 1995 = 100%)

Источник: оценка Минэкономразвития России

В сельском хозяйстве и пищевой промышленности на протяжении 2015 г. наблюдались уверенные темпы
роста  и  планомерное  движение  к  импортозамещению.  Производство  продукции  сельского  хозяйства  с
исключением  сезонности  после  спада  в  ноябре  в  декабре  вновь  вернулось  в  положительную  область,
прирост  составил  0,7  %.  По  итогам  2015  г.  прирост  производства  продукции  сельского  хозяйства  по
сравнению с 2014 г. составил 3,0 %.

В 2015 г. произошло резкое сокращение потребительского спроса. При этом большая часть населения в
2015 г. придерживалось сберегательной модели поведения. Особенно данная тактика сегодня присуща
низкодоходным и частично средне доходным слоям населения.

Один из стратегических сегментов российской экономики — розничная торговля, завершила 2015 г. с
самыми худшими результатами более чем за сорокалетний период.

АНАЛИЗ РЫНКА

121

Т. 4.3.

Оборот розничной торговли с исключением сезонных и календарных факторов (январь 1995 = 100%)

Источник: расчеты Минэкономразвития России

По данным Росстата, оборот розничной торговли в декабре 2015 г. увеличился по сравнению с
ноябрем 2015 г. (в сопоставимых ценах) на 20,1%, тогда как в декабре 2014 г. рост против ноября 2014 г.
составил 23,2 %.

Внешняя торговля

Экспорт  товаров  в  2015  г.,  по  оценке,  составил  339,6  млрд.  долл.  США  (падение  на  31,8  %  к  2014  г.).
Экспорт  в  страны  дальнего  зарубежья  в  2015  г.  снизился  по  сравнению  с  2014  г.  на  32,1%  и  составил
291,4 млрд.  долл.  США,  экспорт  в  страны  СНГ  сократился  на  30,0%  (48,2  млрд.  долл.  США).  Доля  стран
дальнего зарубежья в общем объеме экспорта России в 2015 г. уменьшилась до 85,8% (86,2% в 2014 г.),
стран СНГ увеличилась до 14,2% (13,8% в 2014 г.).

Импорт  товаров  в  2015  г.,  по  оценке,  составил  194,0  млрд.  долл.  США  (снижение  на  37,0%  к  2014  г.).
Импорт  из  стран  дальнего  зарубежья  в  2015  г.  снизился  на  37,2%  по  сравнению  с  2014  г.  и  составил
170,9 млрд. долл. США, из стран СНГ – на 35,8% до 23,1 млрд. долл. США. Доля стран дальнего зарубежья
в  общем  объеме  импорта  России,  по  оценке,  в  2015  г.  по  сравнению  с  2014  г.  уменьшилась  на
0,2 п. пункта до 88,1 %, доля стран СНГ соответственно увеличилась.

Положительное сальдо торгового баланса в 2015 г., по оценке, составило 145,6 млрд. долл. США,
относительно 2014 г. снизилось на 23,3 %.

И. 1.5

Внешняя торговля Российской Федерации в 2013-2015 гг., млрд. долл. США

*по методологии платежного баланса
Источник: оценка Минэкономразвития России

Совокупный объем государственного долга составил по состоянию на 1 декабря 2015 г.
10 480,52 млрд. руб., увеличившись за ноябрь на 130,49 млрд. руб., или на 1,3%, а в целом за январь-
ноябрь 2015 г. - на 181,41 млрд. руб., или на 1,8%.

ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОГО И ДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА «ЗАВОД СТРОЙДЕТАЛЬ» (2016 год) - часть 7