ОТЧЕТ № 223-ДО/16 от 12.04.2016 г. ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ИМУЩЕСТВА ООО «БАНК РАЗВИТИЯ БИЗНЕСА» - часть 15

113  

 

 

 

субъективно определяемой аналитиком степенью важности каждого фактора 

для получения итогового результата и т.п. 

2.  Факторы  риска  можно  разделить  на  наиболее  и  важные  и  менее  важные  для 

определения вероятности возврата долга. Степень важности каждого фактора 

определяется  исходя  из  полученных  по  результатам  регрессионного  анализа 

коэффициентов: 

чем  они 

больше, 

тем 

больший  вклад 

вносит 

соответствующий  фактор  в  итоговый  результат.  На  основе  полученного 

уравнения можно сделать вывод, что наибольшее значение имеет фактор Х3 – 

«Финансовое  состояние  заемщика»  (коэффициент  равен  -0,30924),  а 

наименьшее  значение  –  фактор  Х7  –  «Стабильность  дохода  заемщика» 

(коэффициент равен -0,00804). 

Основными факторами для расчета вероятности возврата долга являются: 

1.  Решения судебных органов – Х1; 

2.  Тип заемщика – Х2; 

3.  Финансовое состояние заемщика – Х3; 

4.  Наличие залога – Х4; 

5.  Наличие поручительства – Х5; 

6.  Тип задолженности – Х6. 

Второстепенными факторами для расчета вероятности возврата долга являются: 

1.  Стабильность дохода заемщика – Х7; 

2.  Вид процентных ставок – Х8. 

Исходя из вышеизложенного вероятность возврата долга предлагается рассчитывать 

по следующей формуле: 

 

-  р – вероятность возврата долга; 

-  Ri – риск по i-му фактору; 

-  fi – вес i-го фактора. 

Вес  фактора  определяется  с  учетом  его  важности  для  оценки  вероятности возврата 

долга.  Веса  факторов  определяются  экспертным  путем  на  основе  анализа  конкретной 

задолженности. 

Нижеприведенные  рекомендуемые  диапазоны  весов  факторов  были  определены  на 

основе  анализа  ценовой  информации  по  реализации  дебиторской  задолженности 

коммерческих  банков  в  рамках  конкурсного  производства,  и  могут  изменяться  по  мере 

накопления у аналитиков информации о сделках по продаже дебиторской задолженности. 

114  

 

 

 

Таблица 8.2. Соотношение между факторами риска возврата кредита и его удельными весами 

в итоговой вероятности. 

 

Источник: Лазарев П. Ю. Анализ и оценка дебиторской задолженности в условиях антикризисного 

управления:  Дис.канд.  экон.  наук  :  08.00.12  Москва,  2006  176  с.  РГБ  ОД,  61:06-8/1620:  опубликовано  на 

портале: http://www.ll-consult.ru/articles/article_debit.

 

Таким  образом,  предлагаемая  автором  работы  методика  оценки  задолженности 

может  применяться  при  оценке  дебиторской  задолженности  коммерческих  банков  в  РФ 

при ее реализации в рамках антикризисного управления. Основной отличительной чертой 

методики  являются  конкретные  алгоритмы  расчетов,  а  также  низкие  требования  к 

количеству информации, необходимой для оценки. 

В  рамках  использования  описанной  выше  методики,  в  зависимости  от  доступной 

информации о векселях, векселедателях Оценщик определял величину риска по каждому 

фактору  риска,  приведённого  в  таблице  №8.1.  для  ООО «Губернский  долговой  центр» 

(ООО «ГДЦ») и вес фактора, на основе показателей таблицы 8.2., результаты приведены в 

следующей таблице: 

 

 

 

115  

 

 

 

Таблица 8.3. Шкала для проведения факторного анализа вероятности дефолта по оцениваемым 

обязательствам. 

 

№

факторы риска

Значение фактора

Величина риска

Вес фактора

Величина риска по фактору 

для

ООО "ГДЦ"

Иск в апелляционной инстанции отклонен, кредитором 
подана жалоба в кассационную инстанцию

99%

Иск отклонен, кредитором подана жалоба в 
апелляционную инстанцию

75%

Иск к заемщику не подавался

50%

Иск удовлетворен, заемщиком выдана жалоба в 
вышестоящий судебный орган

25%

Иск удовлетворен, решение суда вступило в законную 
силу

0%

Физическое лицо

99%

Юридическое лицо с неопределенной кредитной историей

75%

Муниципальный орган власти

50%

Государственный орган власти

25%

Юридическое лицо с безупречной кредитной историей

0%

Крайне неудовлетворительное финансовое состояние, 
состояние в банкротстве

99%

Неудовлетворительное финансовое состояние

75%

Удовлетворительное финансовое состояние

50%

Хорошее финансовое состояние

25%

Стабильно устойчивое финансовое состояние

0%

Нет залога

99%

Неликвидный залог

75%

Среднеликвидный залог

50%

Высоколиквидный залог

25%

Абсолютно-ликвидный залог

0%

Нет поручительства

99%

Поручительство физических лиц

75%

Поручительство юридических лиц, муниципальных 
органов

50%

Поручительство крупных, финансово-устойчивых 
юридических лиц

25%

Поручительство государственных органов

0%

Просроченная более 24 месяцев

99%

Просроченная от 12 до 24 месяцев

75%

Просроченная от 6 до 12 месяцев

50%

Просроченная до 6 месяцев

25%

Текущая

0%

Нестабильный

99%

Сезонный

50%

Стабильный

0%

Изменяемые в одностороннем порядке кредиторами

99%

Индексируемые

50%

Фиксированные

0%

100%

Решения судебных 

органов

1

Тип заемщика

2

Финансовое 

состояние заемщика

3

15%

10%

Стабильность 

дохода заемщика

7

Вид процентных 

ставок

8

Наличие залога

4

Наличие 

поручительства

5

Тип  задолженности

6

0%

30%

20%

20%

5%

0%

50%

75%

75%

99%

99%

0%

0%

0%

 

Источник: Лазарев П. Ю. Анализ и оценка дебиторской задолженности в условиях антикризисного 

управления:  Дис.канд.  экон.  наук  :  08.00.12  Москва,  2006  176  с.  РГБ  ОД,  61:06-8/1620:  опубликовано  на 

портале: http://www.ll-consult.ru/articles/article_debit, расчеты Оценщика.

 

Далее, исходя из определенной величины по каждому фактору риска и веса данного 

фактора

33

,  Оценщик  определял  вероятность  дефолта  по  безусловным  обязательствам 

(простом векселям) ООО «Губернский долговой центр», которая составила (округленно): 

·  77,1% - вероятность дефолта по векселям ООО «Губернский долговой центр». 

Данный  результат,  соответствует  выше  описанным  предположениям  том,  что  риск 

невозврата кредита для заемщика с высокой степенью риска находится в диапазоне 51%-

100%  и  данным  статьи  по  оценке  векселей,  в  которой  автор  утверждает,  что  риск 

                                                
 

33

 

Сумма произведений риска по фактору умноженная на вес фактора

. 

116  

 

 

 

непогашения  векселя  для  векселедателя  для  которого  отсутствует  достоверная 

информация составляет 75%. 

Вероятность  дефолта  для  простого  векселя  ООО  «Эльдорадо  Сервис»  принята 

равной 100%. 

Таким  образом,  для  целей  настоящей  оценки,  при  прогнозировании  денежного 

потока  от  объекта  оценки  Оценщик  использовал  определенные  выше  значения 

вероятности дефолта. 

3.  Определение ставки дисконтирования для оцениваемых векселей 

С  технической  (математической)  точки  зрения  ставка  дисконтирования  –  это 

процентная  ставка,  используемая  для  пересчёта  будущих  (т.  е.  отстоящих  от  нас  во 

времени  на  разные  сроки)  потоков  доходов,  которых  может  быть  несколько,  в  единую 

величину  текущей  (сегодняшней)  стоимости,  являющуюся  базой  для  определения 

рыночной стоимости объекта. 

В экономическом смысле в роли ставки дисконта выступает требуемая инвесторами 

ставка  дохода  на  вложенный  капитал  в  сопоставимые  по  уровню  риска  объекты 

инвестирования  или,  другими  словами,  это  требуемая  ставка  дохода  по  имеющимся 

альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату оценки. 

Американским обществом оценщиков ставка дисконта определена как коэффициент, 

используемый  для  расчёта  текущей  стоимости  денежной  суммы,  получаемой  или 

выплачиваемой  в  будущем.  По  сути,  ставка  дисконта  представляет  собой  уровень 

доходности,  на  который  согласился  бы  инвестор,  принимая  решение  о  вложении  в 

конкретный актив. 

Учитывая специфику объекта оценки, а именно, тот факт, что простой вексель – это 

безусловное  долговое  обязательство  должника  (векселедателя)  уплатить  кредитору 

(векселедержателю)  определенную  сумму  денежных  средств  в  определенном  месте  и  в 

установленные сроки или по приказу кредитора перечислить средства третьему лицу, т.е. 

по  сути,  простой  вексель  дает  право  требования  выплаты  вексельной  суммы  в 

определённое  время,  Оценщик  предполагает,  что  альтернативой  данному  обязательству 

может  выступать  обязательства,  например,  по  кредитному  договору  и  договору  займа. 

Так,  согласно  42  главе  ГК  РФ  («Заем  и  кредит»)  обязательства  могут  быть  оформлены 

различными видами договоров и ценных бумаг, например: Договором займа (статья 807); 

Векселем (статья 815); Кредитным договором (статья 819). 

Таким образом, в рамках настоящего Отчета, Оценщик принял решение, в качестве 

ставки  дисконтирования  использовать  ставку  альтернативной  доходности,  которой 

117  

 

 

 

принята  средневзвешенная  процентная  ставка  по  выдаваемым  рублевым  кредитам, 

предоставленным  кредитными  организациями  субъектам  малого  и  среднего 

предпринимательства  на  срок,  сопоставимый  с  датой  ожидаемого  погашения 

оцениваемых  векселей.  Данная  информация  принята  на  основании  данных  Бюллетеня 

банковской  статистики  по  состоянию  на  январь  2016  года,  выпускаемого  ЦБ  РФ  (см. 

следующую таблицу). 

Таблица 8.4. Средневзвешенные процентные ставки по кредитам, предоставленным кредитными 

организациями нефинансовым организациям в рублях*  

(в целом по Российской Федерации) 

% годовых 

  

в том числе субъектам малого и среднего предпринимательства 

до 30 дней, 

включая ''до 

востребования'' 

от 31 до 

90 дней 

от 91 до 

180 дней 

от 181 

дня до 1 

года 

до 1 года, 

включая ''до 

востребования'' 

от 1 

года до 

3 лет 

свыше 3 

лет 

свыше 1 

года 

2016 год 

Январь 

16,76% 

16,67% 

16,63% 

16,27% 

16,46% 

15,93% 

15,30% 

15,73% 

* средневзвешенные процентные ставки в годовом исчислении, рассчитанные исходя из годовых процентных ставок, установленных в 
кредитных договорах, и объемов предоставленных кредитов в отчетном месяце. 

Источник: ЦБ РФ. 

Полученная  таким  образом  стоимость  дисконтированных  денежных  потоков 

отражает рыночную стоимость долговых обязательств платежеспособных заемщиков. Т.е. 

определенная  таким  образом  ставка  дисконтирования,  не  включает  кредитный  риск, 

связанный  с  эмитентами  оцениваемых  векселей,  который  Оценщиком  учитывался 

отдельно  при  прогнозировании  денежного  потока  в  качестве  вероятности  получения 

доходов по оцениваемым объектам (вероятность дефолта). 

4.  Дисконтирование и расчет рыночной стоимости объекта оценки 

Учитывая то, что по векселям ООО «Губернский долговой центр» срок погашения не 

наступил  и  то,  что  данные  векселя  простые  (т.е.  векселедержатель  не  имеет  прав 

требовать  любых  иных  выплат,  кроме  вексельной  суммы),  таким  образом,  для  целей 

расчета  Оценщиком  принята  только  величина  вексельной  суммы,  с  учетом  вероятности 

получения данной суммы, определенной на уровне 77,1%. 

Учитывая то, что по векселям ООО «Эльдорадо Сервис», наступил срок погашения, 

но  у  Оценщика  нет  достоверных  данных  о  том,  что  данный  вексель  был  предъявлен  к 

оплате векселедержателем, то, поскольку, в случае пропуска сроков предъявления векселя 

к  платежу  векселедержателю  удастся  взыскать  исключительно  основной  долг,  то  есть 

вексельную  сумму  без  учета  процентов  и  пени,  которые  предусмотрены 

законодательством. Причина этого в том, что кредитор своими действиями (а именно не 

предъявлением векселя к платежу) способствовал возникновению просрочки, то согласно 

118  

 

 

 

ГК  РФ,  по  денежному  обязательству  должник  не  обязан  платить  проценты  за  время 

просрочки  кредитора.  Таким  образом,  для  целей  расчета  Оценщиком  принята  только 

величина  вексельной  суммы,  с  учетом  вероятности  получения  данной  суммы, 

определенной на уровне 78,4%. 

Результаты расчетов приведены в таблице ниже. 

Таблица 8.5. Расчет рыночной стоимости Объекта оценки №3 в рамках доходного подхода. 

№ 

Объект оценки 

Векселедатель 

Дата 

погашения 

(по 

предъявлени

и, но не 

ранее) 

Сумма 

векселя, 
тыс.руб. 

Ставка 

дисконтиров

ания (% 

годовых) 

Срок до 

погашения

, дни 

Фактор 

дисконтир

ования 

Стоимос

ть ДДП

34

 

на Дату 
оценки, 

тыс.руб. 

Дисконт за 

отсутствие 

надежных 

данных о 

платеже-

способности 

эмитента 

Рыночная 
стоимость 

на дату 

оценки, 

тыс.руб. 

1 

Простой вексель  ООО "Эльдорадо Сервис" 

5-Dec-15 

11 700 

16,76% 

30 

0,99 

11 552 

100% 

0 

2 

Простой вексель 

ООО "Губернский 

долговой центр" 

16-Dec-16 

18 825 

16,27% 

259 

0,90 

16 915 

77,1% 

3 874 

3 

Простой вексель 

ООО "Губернский 

долговой центр" 

16-Dec-16 

9 380 

16,27% 

259 

0,90 

8 428 

77,1% 

1 930 

  

ИТОГО 

  

 

39 905 

 

 

 

36 896 

 

5 804 

Источник: данные Заказчика, расчет Оценщика. 

Проведя  исследования  и  выполнив  соответствующие  расчеты,  Оценщик  пришел  к 

выводу, что рыночная стоимость простых векселей, составляющих Объект оценки №3, по 

состоянию на дату оценки (округленно) составляет: 

5 804 000 (пять миллионов восемьсот четыре тысячи) рублей. 

8.2.

 Согласование полученных результатов 

Поскольку,  определение  рыночной  стоимости  простых  векселей,  являющихся 

Объектом  оценки  №3,  осуществлялось  исключительно  в  рамках  доходного  подхода,  то 

итоговая  рыночная  стоимость  данных  объектов  равна  их  рыночной  стоимости, 

определенной в рамках доходного подхода. 

Таким  образом,  итоговая  рыночная  стоимость  простых  векселей,  составляющих 

Объект оценки №3, по состоянию на дату оценки (округленно) составляет: 

5 804 000 (пять миллионов восемьсот четыре тысячи) рублей. 

 

 

 

 

 

                                                
 

34

 

ДДП – дисконтированные денежные потоки.

 

119  

 

 

 

9. СЕРТИФИКАТ ОЦЕНКИ 

Оценщик  и  Исполнитель,  составивший  и  выпустивший  настоящий  Отчет, 

подтверждают что: 

§  утверждения  и  факты,  содержащиеся  в  данном  Отчете,  являются 

правильными и корректными; 

§  анализ,  мнения  и  заключения  Оценщика  соответствуют  сделанным 

допущениям  и  ограничивающим  условиям  и  являются  личными, 

независимыми и профессиональными; 

§  ни  у  Исполнителя,  ни  у  Оценщика  не  было  текущего  имущественного 

интереса,  и  отсутствует  будущий  имущественный  интерес  в 

оцениваемом объекте, а также отсутствуют какие-либо дополнительные 

обязательства  (кроме  обязательств  по  настоящему  договору)  по 

отношению к какой-либо из сторон, связанных с оцениваемым объектом; 

§  оплата услуг по оценке не связана с определенной итоговой величиной 

стоимости  объекта  оценки,  и  также  не  связана  с  заранее 

предопределенной стоимостью или стоимостью, определенной в пользу 

Заказчика; 

§  анализ  информации,  мнения  и  заключения,  содержащиеся  в  отчете, 

соответствуют  требованиям  Федерального  закона  «Об  оценочной 

деятельности»  №135-ФЗ  от  29  июля  1998  г.,  Федеральных  стандартов 

оценки и Стандартов Международной комиссии по стандартам оценки; 

§  квалификация  Оценщика,  участвующего  в  выполнении  отчета, 

соответствует профессиональным Ассоциации СРО «НКСО». 

 

Оценщик                                                                               О.В. Садовский 

 

 

Генеральный директор 

ООО «РИГАЛ КОНСАЛТИНГ»   

 

            О. В. Садовский 

                                                                                                   М.П. 

 

 

120  

 

 

 

10. ИСТОЧНИКИ ИНФОРМАЦИИ 

При подготовке данного отчёта нами были использованы следующие материалы: 

Данные, предоставленные Заказчиком: 

1. 

Копии  выписок  из  Единого  государственного  реестра  прав  на  недвижимое 

имущество  и  сделок  с  ним  на  оцениваемые  объекты  недвижимого  имущества  – 

помещения (3 шт); 

2. 

Копии  поэтажных  планов  и  техпаспорта  на  оцениваемые  объекты  недвижимого 

имущества – помещения (на каждое помещение); 

3. 

Копии ПТС на оцениваемые объекты – автотранспортные средства; 

4. 

Копии оцениваемых объектов – простых векселей, договоров их купли продажи и 

актов приема-передачи векселей; 

5. 

Копия  выписки  из  системы  СПАРК  в  отношении  ООО  «Эльдорадо  сервис», 

включая бухгалтерский баланс и отчет о финансовых результатах за 2009-2013 гг. 

6. 

Копия  выписки  из  системы  СПАРК  в  отношении  ООО  «Губернский  долговой 

центр», включая бухгалтерский баланс и отчет о финансовых результатах за 20013-2014 

гг. 

7. 

Данные устного и письменного характера, предоставленные Заказчиком. 

Нормативные акты: 

8. 

Конституция РФ; 

9. 

Гражданский кодекс Российской Федерации; 

10.  Земельный кодекс Российской Федерации; 

11.  Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в 

Российской Федерации». 

Стандарты оценки: 

12.  Федеральные  стандарты  оценки  (ФСО-1,  ФСО-2,  ФСО-3,  ФСО-7,  ФСО-10,  ФСО-

11). 

13.  Стандарты РКО (СТО СДС РКО 1-2005, СТО СС РКО 3.3-2006, СТО СС РКО 3.1-

2006). 

Научная литература: 

14.  Оценка  бизнеса:  Учебник./  Под  ред.  А.Г.  Грязновой,  М.А.  Федотовой.  -  М.: 

Финансы и статистика, 2007.  

15.  Фридман  Д.,  Ордуэй  Н.  Анализ  и  оценка  приносящей  доход  недвижимости.  -  М, 

1995.