ОТЧЕТ № 223-ДО/16 от 12.04.2016 г. ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ИМУЩЕСТВА ООО «БАНК РАЗВИТИЯ БИЗНЕСА» - часть 1

 

  Главная      Учебники - Разные     ОТЧЕТ № 223-ДО/16 от 12.04.2016 г. ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ИМУЩЕСТВА ООО «БАНК РАЗВИТИЯ БИЗНЕСА»

 

поиск по сайту           правообладателям

 

 

 

 

 

 

 

 

 

содержание      ..       1      2      ..

 

 

ОТЧЕТ № 223-ДО/16 от 12.04.2016 г. ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ИМУЩЕСТВА ООО «БАНК РАЗВИТИЯ БИЗНЕСА» - часть 1

 

 

 

1  

 

 

 

 
 
 

 
 
 

 

 

 

ОТЧЕТ № 223-ДО/16 от 12.04.2016 г. 

ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ИМУЩЕСТВА 

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСВЕННОСТЬЮ «БАНК 

РАЗВИТИЯ БИЗНЕСА», В СОСТАВЕ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ, 

АВТОТРАНСОПРТНЫХ СРЕДСТВ И ВЕКСЕЛЕЙ. 

 

 

 
 

 

Заказчик:  
Общество с ограниченной ответственностью «БАНК Развития Бизнеса» 
 
Исполнитель:  
Общество с ограниченной ответственностью «РИГАЛ КОНСАЛТИНГ»

 

 
 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Москва • 2016 

 

 

 

2  

 

 

 

СОДЕРЖАНИЕ 

 

1. ИСПОЛНИТЕЛЬНОЕ РЕЗЮМЕ ................................................................................................................. 3

 

1.1. Основные факты и выводы ........................................................................................................................... 3

 

1.2. Задание на оценку .......................................................................................................................................... 7

 

1.3. Сведения о Заказчике оценки и об Оценщике ................................................................................................ 8

 

1.4. Применяемые стандарты оценочной деятельности. .................................................................................. 9

 

2. ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ........................................................................................................... 10

 

3. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ............................................................................................................ 12

 

3.1. Характеристика имущественных прав на объекты оценки ...................................................................... 12

 

3.2. Характеристика объектов оценки ............................................................................................................. 14

 

4. МЕТОДОЛОГИЯ ОЦЕНКИ ........................................................................................................................ 34

 

4.1. Терминология, основные понятия................................................................................................................ 34

 

4.2. Основные этапы оценки .............................................................................................................................. 35

 

4.3. Описание общепринятых подходов к оценке .............................................................................................. 35

 

4.4. Анализ наиболее эффективного использования при оценке недвижимого имущества ............................. 38

 

4.5. Выбор подходов к оценке ............................................................................................................................. 39

 

5. ОБЗОР РЫНКА ............................................................................................................................................ 43

 

5.1. Характеристика макроэкономических показателей РФ. .......................................................................... 43

 

5.2. Характеристика ситуации на банковском вексельном рынке ................................................................... 47

 

5.3. Обзор рынка торгово-офисных помещений г. Вологды .............................................................................. 48

 

5.4. Обзор рынка торгово-офисных помещений г. Кемерово ............................................................................ 50

 

5.5. Характеристика рынка легковых автомобилей в России .......................................................................... 51

 

6. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ №1 ......................................................... 54

 

6.1. Расчет рыночной стоимости Объекта оценки №1 в рамках Сравнительного подхода .......................... 54

 

6.2. Расчет рыночной стоимости Объекта оценки №1 в рамках Доходного подхода .................................... 74

 

6.3. Согласование полученных результатов ...................................................................................................... 94

 

7. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ №2 ......................................................... 98

 

7.1. Расчет рыночной стоимости Объекта оценки №2 в рамках сравнительного подхода ........................... 98

 

7.2. Согласование полученных результатов .................................................................................................... 103

 

8. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ №3 ....................................................... 104

 

8.1. Расчет рыночной стоимости Объект оценки №3 в рамках доходного подхода..................................... 104

 

8.2. Согласование полученных результатов .................................................................................................... 118

 

9. СЕРТИФИКАТ ОЦЕНКИ ......................................................................................................................... 119

 

10. ИСТОЧНИКИ ИНФОРМАЦИИ ............................................................................................................. 120

 

ПРИЛОЖЕНИЕ 1 Документы и материалы, используемые при составлении Отчета 

ПРИЛОЖЕНИЕ 2 Документы, регламентирующие деятельность Исполнителя и Оценщика 

3  

 

 

 

1. ИСПОЛНИТЕЛЬНОЕ РЕЗЮМЕ 

1.1.

 Основные факты и выводы 

Объект оценки №1: 

Недвижимое имущество: 
Помещение, назначение: нежилое, общей площадью 747,3 кв.м, 
этаж:  5,  6,

 

номера  на  поэтажном  плане:  1-8,12-20,37-39,44,51-

53,4а,39а,39б  пятого этажа и 1-12,14-17,2а,6а,7а,11а-15а,14б,14в 
шестого этажа, расположенное по адресу: Вологодская область, 
г. Вологда, ул. Ветошкина, д.36. 
Помещение,  назначение:  нежилое,  общей  площадью  122  кв.м, 
этаж:  1,

 

номера  на  поэтажном  плане  1-3,  расположенное  по 

адресу:  Кемеровская  область,  г. Кемерово,  б-р  Строителей, 
д28/1, пом.153. 
Помещение, назначение: нежилое, общей площадью 685,6 кв.м, 
этаж: 1, номера на поэтажном плане 11-29,58, расположенное по 
адресу: 

Кемеровская 

область, 

г. Кемерово, 

ул. Юрия 

Двужильного, д.10, пом.254. 

Объект оценки №2: 

Автотранспортные средства: 
Автомобиль LADA 212140, 2008 г.в., VIN XTA21214081894218. 
Автомобиль  Cadillac  GMT  166(SRX),  2012  г.в.,  VIN  
XWFFN9EY1B0001131. 

Объект оценки №3: 

Простой вексель ООО «Эльдорадо Сервис» на сумму 11 700 000 
рублей, срок предъявления не ранее 05.12.2015 г; 
Простой  вексель  ООО  «Губернский  долговой  центр»  на  сумму 
18 825 000 рублей, срок предъявления не ранее 16.12.2016 г; 
Простой вексель ООО «Губернский  долговый центр» на сумму 
9 380 000 рублей, срок предъявления не ранее 16.12.2016 г. 

Имущественные  права  на  объекты 
оценки: 

Право собственности (см. Раздел №3.1 настоящего Отчета). 

Балансовая 

стоимость 

объектов 

оценки

1

:  

Объект  оценки  №1:  150 901 692,65  (сто  пятьдесят  миллионов 
девятьсот одна тысяча шестьсот девяносто два) рубля 65 коп., в 
том числе: 

·  52 142 000  (пятьдесят  два  миллиона  сто  сорок  две 

тысячи)  рублей  –  помещение,  расположенной  по 
адресу:

 

Вологодская 

область, 

г. Вологда, 

ул. Ветошкина, д.36; 

·  8 353 300,11  (восемь  миллионов  триста  пятьдесят  три 

тысячи  триста)  рублей  11  коп.  –    помещение, 
расположенное  по  адресу:  Кемеровская  область, 
г. Кемерово, б-р Строителей, д28/1, пом.153; 

·  90 406 392,54  (девяносто  миллионов  четыреста  шесть 

тысяч триста девяносто два) рубля 54 коп. – помещение, 
расположенное  по  адресу:  Кемеровская  область, 
г. Кемерово, ул. Юрия Двужильного, д.10, пом.254. 

Объект  оценки  №2:  2 182 200  (два  миллиона  сто  восемьдесят 
две тысячи двести) рублей, в том числе: 

·  307 200  (триста  семь  тысяч  двести)  рублей  –  

Автомобиль LADA 212140; 

·  1 875 000  (один  миллион  восемьсот  семьдесят  пять 

тысяч) рублей –  Автомобиль Cadillac  GMT 166(SRX). 

Объект  оценки  №3:  Простые  векселя

2

:  39 905 000  (тридцать 

девять миллионов девятьсот пять тысяч) рублей. 

                                                
 

1

 

Данные Заказчика (Приложение  №2 к Договору об  оказании услуг по оценке рыночной стоимости имущества  от  «01» апреля  2016 

года № 223ДО/2016-720/42.

 

4  

 

 

 

Результат 

рыночной 

стоимости, 

полученный 

при 

применении 

сравнительного подхода (с учетом НДС): 

Объект оценки №1:  

·  Объект  оценки-нежилое помещение, расположенное по 

адресу:  г.  Вологда,  ул.  Ветошкина,  д.  36,  5-6  этажи, 
общей площадью 747,3 кв. м: 16 658 488 (шестнадцать 
миллионов шестьсот пятьдесят восемь тысяч четыреста 
восемьдесят восемь) рублей. 

·  Объект  оценки-нежилое помещение, расположенное по 

адресу: : г. Кемерово,  ул. Ю. Двужильного, д. 10, пом. 
254, общей площадью 685,6 кв. м: 24 784 521 (двадцать 
четыре  миллиона  семьсот  восемьдесят  четыре  тысячи 
пятьсот двадцать один) рубль. 

·  Объект  оценки-нежилое помещение, расположенное по 

адресу: : г. Кемерово, б-р Строителей, д. 28/1, пом. 153, 
общей  площадью  122,0  кв.  м:  7  064  055  (семь 
миллионов  шестьдесят  четыре  тысячи  пятьдесят  пять) 
рублей. 

Объект оценки №2: 

·  Автомобиль 

LADA 

212140, 

2008 

г.в., 

VIN 

XTA21214081894218:  257  656  (двести  пятьдесят  семь 
тысяч шестьсот пятьдесят шесть) рублей. 

·  Автомобиль  Cadillac  GMT  166(SRX),  2012  г.в.,  VIN  

XWFFN9EY1B0001131:  1  216  915  (один  миллион 
двести  шестнадцать  тысяч  девятьсот  пятнадцать) 
рублей. 

Объект оценки №3: для оценки не применялся. 

                                                                                                                                                       
 

2

 

Номинальная сумма векселя.

 

5  

 

 

 

Результат 

рыночной 

стоимости, 

полученный  при  применении  доходного 
подхода (с учетом НДС): 

Объект оценки №1:  

·  Объект  оценки-нежилое помещение, расположенное по 

адресу:  г.  Вологда,  ул.  Ветошкина,  д.  36,  5-6  этажи, 
общей  площадью  747,3  кв.  м:  15  988  310  (пятнадцать 
миллионов  девятьсот  восемьдесят  восемь  тысяч  триста 
десять) рублей. 

·  Объект  оценки-нежилое помещение, расположенное по 

адресу:  г.  Кемерово,  ул.  Ю.  Двужильного,  д.  10,  пом. 
254, общей площадью 685,6 кв. м: 21 139 501 (двадцать 
один миллион сто тридцать девять тысяч пятьсот один) 
рубль. 

·  Объект  оценки-нежилое помещение, расположенное по 

адресу:  г.  Кемерово,  б-р  Строителей,  д.  28/1,  пом.  153, 
общей  площадью  122,0  кв.  м:  6  632  408  (шесть 
миллионов  шестьсот  тридцать  две  тысячи  четыреста 
восемь) рублей. 

Объект оценки №2: для оценки не применялся. 
Объект оценки №3:  

·  Простой  вексель  ООО  «Эльдорадо  Сервис»  на  сумму  

11  700  000  рублей,  срок  предъявления  не  ранее 
05.12.2015 г: 0 (ноль) рублей. 

·  Простой вексель ООО «Губернский долговой центр» на 

сумму  18  825  000  рублей,  срок  предъявления  не  ранее 
16.12.2016  г:  3  874 000  (три  миллиона  восемьсот 
семьдесят четыре тысячи) рублей. 

·  Простой вексель ООО «Губернский долговый центр» на 

сумму  9  380  000  рублей,  срок  предъявления  не  ранее 
16.12.2016  г:  1  930 000  (один  миллион  девятьсот 
тридцать тысяч) рублей. 

Результат 

рыночной 

стоимости, 

полученный при применении затратного 
подхода (с учетом НДС): 

Объект оценки №1: для оценки не применялся. 
Объект оценки №2: для оценки не применялся. 
Объект оценки №3: для оценки не применялся. 

6  

 

 

 

Итоговая рыночная стоимость объектов 
оценки (округленно, с учетом НДС): 

Объект оценки №1:  

·  Объект  оценки-нежилое помещение, расположенное по 

адресу:  г.  Вологда,  ул.  Ветошкина,  д.  36,  5-6  этажи, 
общей  площадью  747,3  кв.  м:  15  988  310  (пятнадцать 
миллионов  девятьсот  восемьдесят  восемь  тысяч 
триста десять) рублей. 

·  Объект  оценки-нежилое помещение, расположенное по 

адресу:  г.  Кемерово,  ул.  Ю.  Двужильного,  д.  10,  пом. 
254, общей площадью 685,6 кв. м: 21 139 501 (двадцать 
один  миллион  сто  тридцать  девять  тысяч  пятьсот 
один) рубль. 

·  Объект  оценки-нежилое помещение, расположенное по 

адресу:  г.  Кемерово,  б-р  Строителей,  д.  28/1,  пом.  153, 
общей  площадью  122,0  кв.  м:  6  632  408  (шесть 
миллионов 

шестьсот 

тридцать 

две 

тысячи 

четыреста восемь) рублей. 

Объект оценки №2: 

·  Автомобиль 

LADA 

212140, 

2008 

г.в., 

VIN 

XTA21214081894218:  257  656  (двести  пятьдесят  семь 
тысяч шестьсот пятьдесят шесть) рублей

·  Автомобиль  Cadillac  GMT  166(SRX),  2012  г.в.,  VIN  

XWFFN9EY1B0001131:  1  216  915  (один  миллион 
двести  шестнадцать  тысяч  девятьсот  пятнадцать) 
рублей. 

Объект оценки №3: 

·  Простой  вексель  ООО  «Эльдорадо  Сервис»  на  сумму  

11  700  000  рублей,  срок  предъявления  не  ранее 
05.12.2015 г: 0 (ноль) рублей

·  Простой вексель ООО «Губернский долговой центр» на 

сумму  18  825  000  рублей,  срок  предъявления  не  ранее 
16.12.2016  г:  3  874 000  (три  миллиона  восемьсот 
семьдесят четыре тысячи) рублей

·  Простой вексель ООО «Губернский долговый центр» на 

сумму  9  380  000  рублей,  срок  предъявления  не  ранее 
16.12.2016  г:  1  930 000  (один  миллион  девятьсот 
тридцать тысяч) рублей. 

7  

 

 

 

1.2.

 Задание на оценку 

Объекты оценки: 

Объект оценки №1:  

·  Помещение,  назначение:  нежилое,  общей  площадью  747,3 

кв.м, этаж: 5, 6,

 

номера на поэтажном плане: 1-8,12-20,37-

39,44,51-53,4а,39а,39б 

 

пятого 

этажа 

и 

1-12,14-

17,2а,6а,7а,11а-15а,14б,14в  шестого  этажа,  расположенное 
по адресу: Вологодская область, г. Вологда, ул. Ветошкина, 
д.36. 

·  Помещение,  назначение:  нежилое,  общей  площадью  122 

кв.м,  этаж:  1,

 

номера  на  поэтажном  плане  1-3, 

расположенное 

по 

адресу: 

Кемеровская 

область, 

г. Кемерово, б-р Строителей, д28/1, пом.153. 

·  Помещение,  назначение:  нежилое,  общей  площадью  685,6 

кв.м,  этаж:  1,  номера  на  поэтажном  плане  11-29,58, 
расположенное 

по 

адресу: 

Кемеровская 

область, 

г. Кемерово, ул. Юрия Двужильного, д.10, пом.254. 

Объект оценки №2: 

·  Автомобиль LADA 212140, 2008 г.в., VIN  

XTA21214081894218. 

·  Автомобиль  Cadillac  GMT  166(SRX),  2012  г.в.,  VIN  

XWFFN9EY1B0001131. 

Объект оценки №3: 

·  Простой  вексель  ООО  «Эльдорадо  Сервис»  на  сумму              

11 700 000 рублей, срок  предъявления не ранее 05.12.2015 
г; 

·  Простой  вексель  ООО  «Губернский  долговой  центр»  на 

сумму  18  825  000  рублей,  срок  предъявления  не  ранее 
16.12.2016 г; 

·  Простой  вексель  ООО  «Губернский  долговый  центр»  на 

сумму  9  380  000  рублей,  срок  предъявления  не  ранее 
16.12.2016 г. 

Имущественные  права  на  объекты 
оценки: 

Право собственности (см. Раздел 3.1. настоящего Отчета). 

Правообладатель 

оцениваемого 

имущества: 

Общество  с  ограниченной  ответственностью  «Банк  развития 
бизнеса»  (сокращенное  наименование  ООО  «Банк  РБ»),  ИНН 
7708514824, КПП 775001001

ОГРН 1024200002859.  

Цель оценки 

Определение рыночной стоимости. 

Предполагаемое 

использование 

результатов оценки 

Для использования при  определении цены для совершения  сделки 
или  иных  действий  с  Объектами  оценки,  в  том  числе  при 
совершении  сделок  купли-продажи,  разрешении  имущественных 
споров, принятии управленческих решений. 

Ограничения, 

связанные 

с 

предполагаемым 

использованием 

результатов оценки: 

Результат  оценки  достоверен  только  для  вышеуказанного 
предполагаемого  использования  с  учетом  Ограничительных 
условий приведенных в Разделе №2 настоящего Отчета. 

Вид стоимости: 

Рыночная стоимость. 

Дата оценки: 

01.04.2016 г. 

Срок проведения оценки: 

01.04.2016 г. - 12.04.2016 г. 

Дата составления Отчета: 

12.04.2016 г. 

Допущения и ограничительные условия:  См. раздел 2 настоящего Отчета 

8  

 

 

 

Основание для проведения работ: 

Договору  об  оказании  услуг  по  оценке  рыночной  стоимости 
имущества  от  «01»  апреля  2016  года  №  223/2016-720/42  между 
ООО «РИГАЛ КОНСАЛТИНГ» и ООО «Банк РБ». 

1.3.

 Сведения о Заказчике оценки и об Оценщике 

Заказчик работы: 

Общество  с  ограниченной  ответственностью  «Банк  развития 
бизнеса» (ООО «Банк РБ»). 

Юридические реквизиты Заказчика: 

Юридический адрес: 650000, Кемеровская область, г. Кемерово, 
проспект Советский, д. 56 
Адрес для направления корреспонденции: г. Москва ул. Лесная д.59 
стр.2 
ГУ Банка России по ЦФО, г. Москва 35, БИК 044525000 
Расчетный счет 40503810145250003051 Счет ООО «Банк РБ» в ГК 
«АСВ» № 76/11-0338 
ИНН 7708514824 / КПП 7750010015. 

Исполнитель работы: 

Общество 

с 

ограниченной 

ответственностью 

«РИГАЛ 

КОНСАЛТИНГ» («REGAL Consulting»). 

Юридические реквизиты Исполнителя: 

Юридический и фактический адрес: 248001, г. Калуга, ул. Кирова, 
д.9а 
ИНН  4027088112  КПП  402701001  ОГРН  1084027003280  от 
17.07.2008 года 
р/с  40702810922240009786 в отделении №8608 Сбербанка России 
г.Калуга, кор/сч.30101810100000000612, БИК 042908612 
к/сч 30101810600000000701 БИК 042908701 

Страховой полис Исполнителя: 

Полис  страхования  ответственности  СПАО  «Ингосстрах»  №433-
052380/15 от 07 августа 2015 года. Период страхования с 20 августа 
2015  года  по  19 августа  2016 года.  Лимит  ответственности 
50 000 000 рублей. 

Оценщик

3

Садовский  Олег  Викторович,  является  членом  Некоммерческого 
партнерства  «Саморегулируемая  Организация  «Национальная 
Коллегия Специалистов-Оценщиков», регистрационный №01708 от 
28.08.2008 г. 
Диплом 

Государственной 

академии 

профессиональной 

переподготовки  и  повышения  квалификации  руководящих 
работников  и  специалистов  инвестиционной  сферы  на  ведение 
профессиональной  деятельности  в  сфере  оценки  №11365, 
23 августа 2006 года. Стаж оценочной деятельности 9 лет. 

Сведения 

о 

страховом 

полисе 

Оценщика: 

Полис  обязательного  страхования  ответственности  оценщика 
СПАО «Ингосстрах» №433-052395/15 от 07 августа 2015 года. Срок 
действия  с  20  августа  2015  года  по  19  августа  2016  года.  Лимит 
ответственности 10 000 000 рублей. 

Привлекаемые 

организации 

и 

специалисты: 

В  рамках  подготовки  настоящего  Отчета  иные  организации  и 
специалисты не привлекались. 

                                                
 

3

 

Заключил трудовой договор с Исполнителем.

 

 

 

 

 

 

 

 

содержание      ..       1      2     ..