ОТЧЕТ № 223-ДО/16 от 12.04.2016 г. ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ИМУЩЕСТВА ООО «БАНК РАЗВИТИЯ БИЗНЕСА» - часть 1

 

1  

 

 

 

 
 
 

 
 
 

 

 

 

ОТЧЕТ № 223-ДО/16 от 12.04.2016 г. 

ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ИМУЩЕСТВА 

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСВЕННОСТЬЮ «БАНК 

РАЗВИТИЯ БИЗНЕСА», В СОСТАВЕ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ, 

АВТОТРАНСОПРТНЫХ СРЕДСТВ И ВЕКСЕЛЕЙ. 

 

 

 
 

 

Заказчик:  
Общество с ограниченной ответственностью «БАНК Развития Бизнеса» 
 
Исполнитель:  
Общество с ограниченной ответственностью «РИГАЛ КОНСАЛТИНГ»

 

 
 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Москва • 2016 

 

 

 

2  

 

 

 

СОДЕРЖАНИЕ 

 

1. ИСПОЛНИТЕЛЬНОЕ РЕЗЮМЕ ................................................................................................................. 3

 

1.1. Основные факты и выводы ........................................................................................................................... 3

 

1.2. Задание на оценку .......................................................................................................................................... 7

 

1.3. Сведения о Заказчике оценки и об Оценщике ................................................................................................ 8

 

1.4. Применяемые стандарты оценочной деятельности. .................................................................................. 9

 

2. ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ........................................................................................................... 10

 

3. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ............................................................................................................ 12

 

3.1. Характеристика имущественных прав на объекты оценки ...................................................................... 12

 

3.2. Характеристика объектов оценки ............................................................................................................. 14

 

4. МЕТОДОЛОГИЯ ОЦЕНКИ ........................................................................................................................ 34

 

4.1. Терминология, основные понятия................................................................................................................ 34

 

4.2. Основные этапы оценки .............................................................................................................................. 35

 

4.3. Описание общепринятых подходов к оценке .............................................................................................. 35

 

4.4. Анализ наиболее эффективного использования при оценке недвижимого имущества ............................. 38

 

4.5. Выбор подходов к оценке ............................................................................................................................. 39

 

5. ОБЗОР РЫНКА ............................................................................................................................................ 43

 

5.1. Характеристика макроэкономических показателей РФ. .......................................................................... 43

 

5.2. Характеристика ситуации на банковском вексельном рынке ................................................................... 47

 

5.3. Обзор рынка торгово-офисных помещений г. Вологды .............................................................................. 48

 

5.4. Обзор рынка торгово-офисных помещений г. Кемерово ............................................................................ 50

 

5.5. Характеристика рынка легковых автомобилей в России .......................................................................... 51

 

6. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ №1 ......................................................... 54

 

6.1. Расчет рыночной стоимости Объекта оценки №1 в рамках Сравнительного подхода .......................... 54

 

6.2. Расчет рыночной стоимости Объекта оценки №1 в рамках Доходного подхода .................................... 74

 

6.3. Согласование полученных результатов ...................................................................................................... 94

 

7. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ №2 ......................................................... 98

 

7.1. Расчет рыночной стоимости Объекта оценки №2 в рамках сравнительного подхода ........................... 98

 

7.2. Согласование полученных результатов .................................................................................................... 103

 

8. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ №3 ....................................................... 104

 

8.1. Расчет рыночной стоимости Объект оценки №3 в рамках доходного подхода..................................... 104

 

8.2. Согласование полученных результатов .................................................................................................... 118

 

9. СЕРТИФИКАТ ОЦЕНКИ ......................................................................................................................... 119

 

10. ИСТОЧНИКИ ИНФОРМАЦИИ ............................................................................................................. 120

 

ПРИЛОЖЕНИЕ 1 Документы и материалы, используемые при составлении Отчета 

ПРИЛОЖЕНИЕ 2 Документы, регламентирующие деятельность Исполнителя и Оценщика 

3  

 

 

 

1. ИСПОЛНИТЕЛЬНОЕ РЕЗЮМЕ 

1.1.

 Основные факты и выводы 

Объект оценки №1: 

Недвижимое имущество: 
Помещение, назначение: нежилое, общей площадью 747,3 кв.м, 
этаж:  5,  6,

 

номера  на  поэтажном  плане:  1-8,12-20,37-39,44,51-

53,4а,39а,39б  пятого этажа и 1-12,14-17,2а,6а,7а,11а-15а,14б,14в 
шестого этажа, расположенное по адресу: Вологодская область, 
г. Вологда, ул. Ветошкина, д.36. 
Помещение,  назначение:  нежилое,  общей  площадью  122  кв.м, 
этаж:  1,

 

номера  на  поэтажном  плане  1-3,  расположенное  по 

адресу:  Кемеровская  область,  г. Кемерово,  б-р  Строителей, 
д28/1, пом.153. 
Помещение, назначение: нежилое, общей площадью 685,6 кв.м, 
этаж: 1, номера на поэтажном плане 11-29,58, расположенное по 
адресу: 

Кемеровская 

область, 

г. Кемерово, 

ул. Юрия 

Двужильного, д.10, пом.254. 

Объект оценки №2: 

Автотранспортные средства: 
Автомобиль LADA 212140, 2008 г.в., VIN XTA21214081894218. 
Автомобиль  Cadillac  GMT  166(SRX),  2012  г.в.,  VIN  
XWFFN9EY1B0001131. 

Объект оценки №3: 

Простой вексель ООО «Эльдорадо Сервис» на сумму 11 700 000 
рублей, срок предъявления не ранее 05.12.2015 г; 
Простой  вексель  ООО  «Губернский  долговой  центр»  на  сумму 
18 825 000 рублей, срок предъявления не ранее 16.12.2016 г; 
Простой вексель ООО «Губернский  долговый центр» на сумму 
9 380 000 рублей, срок предъявления не ранее 16.12.2016 г. 

Имущественные  права  на  объекты 
оценки: 

Право собственности (см. Раздел №3.1 настоящего Отчета). 

Балансовая 

стоимость 

объектов 

оценки

1

:  

Объект  оценки  №1:  150 901 692,65  (сто  пятьдесят  миллионов 
девятьсот одна тысяча шестьсот девяносто два) рубля 65 коп., в 
том числе: 

·  52 142 000  (пятьдесят  два  миллиона  сто  сорок  две 

тысячи)  рублей  –  помещение,  расположенной  по 
адресу:

 

Вологодская 

область, 

г. Вологда, 

ул. Ветошкина, д.36; 

·  8 353 300,11  (восемь  миллионов  триста  пятьдесят  три 

тысячи  триста)  рублей  11  коп.  –    помещение, 
расположенное  по  адресу:  Кемеровская  область, 
г. Кемерово, б-р Строителей, д28/1, пом.153; 

·  90 406 392,54  (девяносто  миллионов  четыреста  шесть 

тысяч триста девяносто два) рубля 54 коп. – помещение, 
расположенное  по  адресу:  Кемеровская  область, 
г. Кемерово, ул. Юрия Двужильного, д.10, пом.254. 

Объект  оценки  №2:  2 182 200  (два  миллиона  сто  восемьдесят 
две тысячи двести) рублей, в том числе: 

·  307 200  (триста  семь  тысяч  двести)  рублей  –  

Автомобиль LADA 212140; 

·  1 875 000  (один  миллион  восемьсот  семьдесят  пять 

тысяч) рублей –  Автомобиль Cadillac  GMT 166(SRX). 

Объект  оценки  №3:  Простые  векселя

2

:  39 905 000  (тридцать 

девять миллионов девятьсот пять тысяч) рублей. 

                                                
 

1

 

Данные Заказчика (Приложение  №2 к Договору об  оказании услуг по оценке рыночной стоимости имущества  от  «01» апреля  2016 

года № 223ДО/2016-720/42.

 

4  

 

 

 

Результат 

рыночной 

стоимости, 

полученный 

при 

применении 

сравнительного подхода (с учетом НДС): 

Объект оценки №1:  

·  Объект  оценки-нежилое помещение, расположенное по 

адресу:  г.  Вологда,  ул.  Ветошкина,  д.  36,  5-6  этажи, 
общей площадью 747,3 кв. м: 16 658 488 (шестнадцать 
миллионов шестьсот пятьдесят восемь тысяч четыреста 
восемьдесят восемь) рублей. 

·  Объект  оценки-нежилое помещение, расположенное по 

адресу: : г. Кемерово,  ул. Ю. Двужильного, д. 10, пом. 
254, общей площадью 685,6 кв. м: 24 784 521 (двадцать 
четыре  миллиона  семьсот  восемьдесят  четыре  тысячи 
пятьсот двадцать один) рубль. 

·  Объект  оценки-нежилое помещение, расположенное по 

адресу: : г. Кемерово, б-р Строителей, д. 28/1, пом. 153, 
общей  площадью  122,0  кв.  м:  7  064  055  (семь 
миллионов  шестьдесят  четыре  тысячи  пятьдесят  пять) 
рублей. 

Объект оценки №2: 

·  Автомобиль 

LADA 

212140, 

2008 

г.в., 

VIN 

XTA21214081894218:  257  656  (двести  пятьдесят  семь 
тысяч шестьсот пятьдесят шесть) рублей. 

·  Автомобиль  Cadillac  GMT  166(SRX),  2012  г.в.,  VIN  

XWFFN9EY1B0001131:  1  216  915  (один  миллион 
двести  шестнадцать  тысяч  девятьсот  пятнадцать) 
рублей. 

Объект оценки №3: для оценки не применялся. 

                                                                                                                                                       
 

2

 

Номинальная сумма векселя.

 

5  

 

 

 

Результат 

рыночной 

стоимости, 

полученный  при  применении  доходного 
подхода (с учетом НДС): 

Объект оценки №1:  

·  Объект  оценки-нежилое помещение, расположенное по 

адресу:  г.  Вологда,  ул.  Ветошкина,  д.  36,  5-6  этажи, 
общей  площадью  747,3  кв.  м:  15  988  310  (пятнадцать 
миллионов  девятьсот  восемьдесят  восемь  тысяч  триста 
десять) рублей. 

·  Объект  оценки-нежилое помещение, расположенное по 

адресу:  г.  Кемерово,  ул.  Ю.  Двужильного,  д.  10,  пом. 
254, общей площадью 685,6 кв. м: 21 139 501 (двадцать 
один миллион сто тридцать девять тысяч пятьсот один) 
рубль. 

·  Объект  оценки-нежилое помещение, расположенное по 

адресу:  г.  Кемерово,  б-р  Строителей,  д.  28/1,  пом.  153, 
общей  площадью  122,0  кв.  м:  6  632  408  (шесть 
миллионов  шестьсот  тридцать  две  тысячи  четыреста 
восемь) рублей. 

Объект оценки №2: для оценки не применялся. 
Объект оценки №3:  

·  Простой  вексель  ООО  «Эльдорадо  Сервис»  на  сумму  

11  700  000  рублей,  срок  предъявления  не  ранее 
05.12.2015 г: 0 (ноль) рублей. 

·  Простой вексель ООО «Губернский долговой центр» на 

сумму  18  825  000  рублей,  срок  предъявления  не  ранее 
16.12.2016  г:  3  874 000  (три  миллиона  восемьсот 
семьдесят четыре тысячи) рублей. 

·  Простой вексель ООО «Губернский долговый центр» на 

сумму  9  380  000  рублей,  срок  предъявления  не  ранее 
16.12.2016  г:  1  930 000  (один  миллион  девятьсот 
тридцать тысяч) рублей. 

Результат 

рыночной 

стоимости, 

полученный при применении затратного 
подхода (с учетом НДС): 

Объект оценки №1: для оценки не применялся. 
Объект оценки №2: для оценки не применялся. 
Объект оценки №3: для оценки не применялся. 

6  

 

 

 

Итоговая рыночная стоимость объектов 
оценки (округленно, с учетом НДС): 

Объект оценки №1:  

·  Объект  оценки-нежилое помещение, расположенное по 

адресу:  г.  Вологда,  ул.  Ветошкина,  д.  36,  5-6  этажи, 
общей  площадью  747,3  кв.  м:  15  988  310  (пятнадцать 
миллионов  девятьсот  восемьдесят  восемь  тысяч 
триста десять) рублей. 

·  Объект  оценки-нежилое помещение, расположенное по 

адресу:  г.  Кемерово,  ул.  Ю.  Двужильного,  д.  10,  пом. 
254, общей площадью 685,6 кв. м: 21 139 501 (двадцать 
один  миллион  сто  тридцать  девять  тысяч  пятьсот 
один) рубль. 

·  Объект  оценки-нежилое помещение, расположенное по 

адресу:  г.  Кемерово,  б-р  Строителей,  д.  28/1,  пом.  153, 
общей  площадью  122,0  кв.  м:  6  632  408  (шесть 
миллионов 

шестьсот 

тридцать 

две 

тысячи 

четыреста восемь) рублей. 

Объект оценки №2: 

·  Автомобиль 

LADA 

212140, 

2008 

г.в., 

VIN 

XTA21214081894218:  257  656  (двести  пятьдесят  семь 
тысяч шестьсот пятьдесят шесть) рублей. 

·  Автомобиль  Cadillac  GMT  166(SRX),  2012  г.в.,  VIN  

XWFFN9EY1B0001131:  1  216  915  (один  миллион 
двести  шестнадцать  тысяч  девятьсот  пятнадцать) 
рублей. 

Объект оценки №3: 

·  Простой  вексель  ООО  «Эльдорадо  Сервис»  на  сумму  

11  700  000  рублей,  срок  предъявления  не  ранее 
05.12.2015 г: 0 (ноль) рублей. 

·  Простой вексель ООО «Губернский долговой центр» на 

сумму  18  825  000  рублей,  срок  предъявления  не  ранее 
16.12.2016  г:  3  874 000  (три  миллиона  восемьсот 
семьдесят четыре тысячи) рублей. 

·  Простой вексель ООО «Губернский долговый центр» на 

сумму  9  380  000  рублей,  срок  предъявления  не  ранее 
16.12.2016  г:  1  930 000  (один  миллион  девятьсот 
тридцать тысяч) рублей. 

7  

 

 

 

1.2.

 Задание на оценку 

Объекты оценки: 

Объект оценки №1:  

·  Помещение,  назначение:  нежилое,  общей  площадью  747,3 

кв.м, этаж: 5, 6,

 

номера на поэтажном плане: 1-8,12-20,37-

39,44,51-53,4а,39а,39б 

 

пятого 

этажа 

и 

1-12,14-

17,2а,6а,7а,11а-15а,14б,14в  шестого  этажа,  расположенное 
по адресу: Вологодская область, г. Вологда, ул. Ветошкина, 
д.36. 

·  Помещение,  назначение:  нежилое,  общей  площадью  122 

кв.м,  этаж:  1,

 

номера  на  поэтажном  плане  1-3, 

расположенное 

по 

адресу: 

Кемеровская 

область, 

г. Кемерово, б-р Строителей, д28/1, пом.153. 

·  Помещение,  назначение:  нежилое,  общей  площадью  685,6 

кв.м,  этаж:  1,  номера  на  поэтажном  плане  11-29,58, 
расположенное 

по 

адресу: 

Кемеровская 

область, 

г. Кемерово, ул. Юрия Двужильного, д.10, пом.254. 

Объект оценки №2: 

·  Автомобиль LADA 212140, 2008 г.в., VIN  

XTA21214081894218. 

·  Автомобиль  Cadillac  GMT  166(SRX),  2012  г.в.,  VIN  

XWFFN9EY1B0001131. 

Объект оценки №3: 

·  Простой  вексель  ООО  «Эльдорадо  Сервис»  на  сумму              

11 700 000 рублей, срок  предъявления не ранее 05.12.2015 
г; 

·  Простой  вексель  ООО  «Губернский  долговой  центр»  на 

сумму  18  825  000  рублей,  срок  предъявления  не  ранее 
16.12.2016 г; 

·  Простой  вексель  ООО  «Губернский  долговый  центр»  на 

сумму  9  380  000  рублей,  срок  предъявления  не  ранее 
16.12.2016 г. 

Имущественные  права  на  объекты 
оценки: 

Право собственности (см. Раздел 3.1. настоящего Отчета). 

Правообладатель 

оцениваемого 

имущества: 

Общество  с  ограниченной  ответственностью  «Банк  развития 
бизнеса»  (сокращенное  наименование  ООО  «Банк  РБ»),  ИНН 
7708514824, КПП 775001001

, 

ОГРН 1024200002859.  

Цель оценки 

Определение рыночной стоимости. 

Предполагаемое 

использование 

результатов оценки 

Для использования при  определении цены для совершения  сделки 
или  иных  действий  с  Объектами  оценки,  в  том  числе  при 
совершении  сделок  купли-продажи,  разрешении  имущественных 
споров, принятии управленческих решений. 

Ограничения, 

связанные 

с 

предполагаемым 

использованием 

результатов оценки: 

Результат  оценки  достоверен  только  для  вышеуказанного 
предполагаемого  использования  с  учетом  Ограничительных 
условий приведенных в Разделе №2 настоящего Отчета. 

Вид стоимости: 

Рыночная стоимость. 

Дата оценки: 

01.04.2016 г. 

Срок проведения оценки: 

01.04.2016 г. - 12.04.2016 г. 

Дата составления Отчета: 

12.04.2016 г. 

Допущения и ограничительные условия:  См. раздел 2 настоящего Отчета 

8  

 

 

 

Основание для проведения работ: 

Договору  об  оказании  услуг  по  оценке  рыночной  стоимости 
имущества  от  «01»  апреля  2016  года  №  223/2016-720/42  между 
ООО «РИГАЛ КОНСАЛТИНГ» и ООО «Банк РБ». 

1.3.

 Сведения о Заказчике оценки и об Оценщике 

Заказчик работы: 

Общество  с  ограниченной  ответственностью  «Банк  развития 
бизнеса» (ООО «Банк РБ»). 

Юридические реквизиты Заказчика: 

Юридический адрес: 650000, Кемеровская область, г. Кемерово, 
проспект Советский, д. 56 
Адрес для направления корреспонденции: г. Москва ул. Лесная д.59 
стр.2 
ГУ Банка России по ЦФО, г. Москва 35, БИК 044525000 
Расчетный счет 40503810145250003051 Счет ООО «Банк РБ» в ГК 
«АСВ» № 76/11-0338 
ИНН 7708514824 / КПП 7750010015. 

Исполнитель работы: 

Общество 

с 

ограниченной 

ответственностью 

«РИГАЛ 

КОНСАЛТИНГ» («REGAL Consulting»). 

Юридические реквизиты Исполнителя: 

Юридический и фактический адрес: 248001, г. Калуга, ул. Кирова, 
д.9а 
ИНН  4027088112  КПП  402701001  ОГРН  1084027003280  от 
17.07.2008 года 
р/с  40702810922240009786 в отделении №8608 Сбербанка России 
г.Калуга, кор/сч.30101810100000000612, БИК 042908612 
к/сч 30101810600000000701 БИК 042908701 

Страховой полис Исполнителя: 

Полис  страхования  ответственности  СПАО  «Ингосстрах»  №433-
052380/15 от 07 августа 2015 года. Период страхования с 20 августа 
2015  года  по  19 августа  2016 года.  Лимит  ответственности 
50 000 000 рублей. 

Оценщик

3

: 

Садовский  Олег  Викторович,  является  членом  Некоммерческого 
партнерства  «Саморегулируемая  Организация  «Национальная 
Коллегия Специалистов-Оценщиков», регистрационный №01708 от 
28.08.2008 г. 
Диплом 

Государственной 

академии 

профессиональной 

переподготовки  и  повышения  квалификации  руководящих 
работников  и  специалистов  инвестиционной  сферы  на  ведение 
профессиональной  деятельности  в  сфере  оценки  №11365, 
23 августа 2006 года. Стаж оценочной деятельности 9 лет. 

Сведения 

о 

страховом 

полисе 

Оценщика: 

Полис  обязательного  страхования  ответственности  оценщика 
СПАО «Ингосстрах» №433-052395/15 от 07 августа 2015 года. Срок 
действия  с  20  августа  2015  года  по  19  августа  2016  года.  Лимит 
ответственности 10 000 000 рублей. 

Привлекаемые 

организации 

и 

специалисты: 

В  рамках  подготовки  настоящего  Отчета  иные  организации  и 
специалисты не привлекались. 

                                                
 

3

 

Заключил трудовой договор с Исполнителем.