ОТЧЁТ № 377/10 ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА (ПОМЕЩЕНИЕ МАГАЗИНА)

Заказчик: Управление имуществом и земельными ресурсами Лузского района

Объект оценки: Помещение магазина и помещение котельной, расположенные по адресу: Кировская обл., Лузский район, г. Луза, ул.Ленина, 30а

ООО «Северная оценочная компания»

Тел/факс (8332) 64-91-88; www.sok-ocenka.ru

Наиболее активен рынок жилья, особенно вторичный рынок типового жилья. Цены на жилье являются

индикатором изменения цен на рынке недвижимости различного назначения. Цены на жилье в различных районах
города Луза дают определенные ориентиры для определения зависимости рыночной стоимости объектов
недвижимости от местоположения.

Диапазон цен на благоустроенное жильё в кирпичных многоэтажных домах городе Луза составляет от 15000

до 20 000 руб/кв.м в деревянных неблагоустроенных (печное отопление) или частично благоустроенных от 4000 до
6000 руб./кв.м.

Региональный рынок недвижимости характеризуется избыточным количеством нежилых помещений,

особенно на окраинах города. Отмечается стабильный спрос на небольшие (до 200-400 м2) нежилые помещения
различного назначения возможно ближе к центру города, на оживленных магистралях.

Производственный потенциал городанизкий, имеется малое количество крупных производственных

объектов, в большинстве случаев недоиспользуемых. Имеются существенные ограничения по использованию этих
объектов сторонними арендаторами (состояние объектов, технологические требования по чистоте и т.п.). Рынок
производственной недвижимости представлен, в основном, зданиями и помещениями производственных баз
строительных предприятий, складов и объектов снабженческо-сбытовых организаций.

Достаточно существенный сектор рынка недвижимости представляет собой арестованная в судебном

порядке недвижимость. Это, прежде всего, производственные объекты (склады, теплые стоянки, проходные, сауны,
столярные цеха, мастерские, административно-бытовые корпуса). Эти объекты реализуются по низкой
ликвидационной стоимости, однако в определенные законодательством о судебном производстве сроки даже по
таким ценам реализуются не всегда.

Ценовой диапазон на коммерческую недвижимость в городе Луза для торгово-офисных помещений

составляет от 2000 до 7000 рублей за кв. м., для складских от 500 до 4000 рублей за 1 кв.м. Рынок коммерческой
недвижимости в городе Луза мало развит, ликвидность объектов достаточно низкая, перспективы экономического
развития незначительны.

В целом на стоимость аренды или продажи объектов недвижимости влияют следующие факторы:

назначение, местоположение, площадь, качество помещений, их функциональное назначение, тип и срок арендного
договора, форма оплаты.

Величина рыночной стоимости объектов коммерческой недвижимости определяется рядом критериев, в том

числе:



Классом и категорией недвижимости



Месторасположением и целевым использованием



Доступностью объекта (удобство выезда на ближайшие магистрали, парковка)



Различные ограничения в пользовании, накладываемые собственником (например: ограничение количества
и времени прохода посетителей, узкопрофильные направления деятельности, антиконкурентная политика
при выборе арендаторов и т.п.)



Функциональные возможности площадей (телефонные линии, инженерное обеспечение, вентиляция,
кондиционирование, охрана)



Условия пользования площадями (ремонт, реконструкция)



Профессионально управляющий состав и сервисное обслуживание



Эксплуатация и комплексное управление зданием



Системы безопасности



Инфраструктура объекта

8. ОПРЕДЕЛЕНИЕ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Наиболее эффективное использование - это вероятное использование свободной земли или земли с

улучшениями, которое юридически обоснованно, физически осуществимо, экономически целесообразно,
финансово осуществимо и приводит к наивысшей стоимости.

Для любой недвижимости может существовать оптимальное использование земельного участка как

свободного  и  отличное  от  него  оптимальное  использование  собственности  как  улучшенной.  Пока  стоимость
собственности  с  улучшениями  будет  больше  стоимости  участка  без  улучшений,  наиболее  эффективным
использованием  будет  использование  собственности  с  улучшениями.  Когда  стоимость  свободного  участка
превысит  стоимость  собственности  с  улучшениями,  наиболее  эффективным  использованием  будет  использование
земли как будто свободной. Исходя из этого, мы будем анализировать с точки зрения оптимальности  два состояния
объекта:

анализ участка земли как незастроенного;

анализ участка земли как застроенного.

Анализ оптимального использования объекта недвижимости выявляется путем проверки соответствия

рассматриваемых вариантов использования следующим критериям

быть физически возможным, т.е. соответствовать ресурсному потенциалу;

быть законодательно допустимым, т.е. срок и форма предполагаемого использования не должна

подпадать под действие правовых ограничений, существующих или потенциальных;

Заказчик: Управление имуществом и земельными ресурсами Лузского района

ООО «Северная оценочная компания»

Тел/факс (8332) 64-91-88; www.sok-ocenka.ru

быть финансово состоятельным, т.е. использование должно обеспечить доход, равный или больший по

сравнению с суммой операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат;

быть максимально эффективным, т.е. иметь наибольшую продуктивность среди вариантов использования,

вероятность реализации которых подтверждается рынком.

Использование земельного участка как незастроенного

В данном случае, в соответствии с принципом наиболее эффективного использования, рассматриваются

помещение  магазина  и  помещение  котельной.  В  случае  принятия  решения  о  реконструкции  существующего
строения или новом строительстве затраты на улучшения значительно превысят потенциальные доходы от нового
строения,  а  также  потребуют  новых  дополнительных  согласований.  Помимо  этого  вариант  сноса  существующего
строения  не  рассматривается,  т.к.  отсутствует  возможность  по  причине  того,  что  объектами  оценки  являются
помещение  магазина  и  помещение  котельной,  снос  которых  недопустим.  Издержки  текущего  Собственника  на
подобные виды согласований достаточно сложно учесть в рамках настоящего Отчета, главным образом по причине
того, что они будут носить нерыночный характер. Поэтому Оценщиком принято решение не рассматривать вариант
сноса  существующего  строения,  а  перейти  к  анализу  возможных  вариантов  использования  уже  имеющегося
улучшения земельного участка.

Использование земельного участка как застроенного

Данный анализ позволяет определить наиболее эффективное использование земельного участка с уже

имеющимися  улучшениями.  Определение  наиболее  эффективного  варианта  использования  объекта  оценки  в
текущем состоянии базируется также на вышеприведенных этапах.

Физически  возможно:  Размер,  проектные  характеристики  и  состояние  имеющихся  улучшений  позволяют
реализовать  на  базе  объекта  оценки  следующие  варианты:  административное  (офисное),  торговое  помещение,
коммунально-бытовое.

Юридически  допустимо:  помещения  находятся  в  собственности  Муниципального  образования  «Лузский
муниципальный  район  Кировской  области».  Каких-либо  законодательно  установленных  и  документально
подтвержденных  ограничений  на  использование  объекта  аренды  не  выявлено.  В  настоящее  время  текущие
улучшения не нарушают никаких имеющихся муниципальных и федеральных законодательных ограничений.

Финансово  целесообразно:  все  варианты  использования,  которые  могут  обеспечить  положительный  доход,
рассматриваются как выполнимые в финансовом отношении, идентификация видов использования, выполнимых в
финансовом  отношении,  базируется  на    анализе  спроса,  предложения  и  местоположения.  Местоположение
позволяет констатировать и прогнозировать высокий спрос на коммунально-бытовые, торговые, офисные объекты
недвижимости.  Использование  помещения  магазина  в  качестве  торгового  помещения,  а  помещения  котельной  в
качестве  коммунально-бытового  помещения  финансово  наиболее  целесообразно,  так  как  смена  на  назначения
приведёт к дополнительным затратам на реконструкцию.

Максимально продуктивно
Учитывая  местоположение  объекта  оценки  и  технические  характеристики,    произвести  точный  расчет    для
проведения  анализа    наиболее  эффективного  использования  не  представляется  возможным  в  связи  с
недостаточностью  достоверной  информации  о  доходности  и  затратах  на  содержание  и  реконструкцию  аналогов  с
различными видами использования. При этом можно определённо сказать, что использование помещения магазина
в  качестве  торгового  помещения,  а  помещения  котельной  в  качестве  коммунально-бытового  помещения  более
эффективно по сравнению, так как при этом не требуется проведения реконструкции здания, то есть не требуются
дополнительные капитальные затраты.

Проанализированы факторы, влияющие на выбор варианта НЭИ, сформулированы следующие выводы:

Исходя из представленных выводов, принимаем использование помещения магазина в качестве торгового

помещения, а помещения котельной в качестве коммунально-бытового помещения, как вариант наиболее
эффективного использования.

9. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ

9.1 Затратный подход

Расчет стоимости права аренды земельного участка

В соответствии с «Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости права

аренды земельных участков», утвержденными Распоряжением Минимущества России от 10 апреля 2003г №
1102-р при оценке рыночной стоимости права аренды земельных участков используются метод сравнения продаж,

Заказчик: Управление имуществом и земельными ресурсами Лузского района

ООО «Северная оценочная компания»

Тел/факс (8332) 64-91-88; www.sok-ocenka.ru

метод выделения, метод распределения, метод капитализации дохода, метод остатка, метод предполагаемого
использования.

Затратный подход в чистом виде невозможно применить для оценки земельных участков, учитывая

особенности земельных участков, как объектов недвижимости. При оценке земельных участков под коммерческой
застройкой  элементы  затратного  подхода  в  части  расчета  стоимости  воспроизводства  или  замещения  улучшений
земельного участка используются в качестве вспомогательных инструментов в рамках сравнительного и доходного
подходов. Учитывая выше изложенное, расчет стоимости объекта оценки с использованием затратного подхода не
осуществлялся.
       В  рамках  сравнительного  подхода  применяются  методы  выделения,  прямого  сравнения  продаж,  метод
распределения.  Учитывая  отсутствие  достоверной  информации  о  факторах  стоимости  (рассматриваемых
дополнительно  в  связи  с  оценкой  рыночной  стоимости  права  аренды)  аналогичных  земельных  участков,
сравнительный подход применить, не представляется возможным.
           В  рамках  доходного  подхода  применяются  метод  капитализации  земельной  ренты,  метод  остатка,  метод
предполагаемого использования.

Проанализировав характеристики объекта оценки и наличие информации, Оценщик пришел к выводу о

возможности применения в рамках доходного подхода метода остатка.

При проведении оценки рыночной стоимости права аренды методом остатка рекомендуется использовать

положения пункта 5 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных
участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002г № 568-р.
Метод остатка применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие
применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.

Метод предполагает следующую последовательность действий:
расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному

использованию оцениваемого земельного участка;

расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на

основе рыночных ставок арендной платы;

расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как

произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент
капитализации доходов от улучшений;

расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта

недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за
соответствующий период времени;

расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.
Метод допускает также следующую последовательность действий:
расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному

использованию оцениваемого земельного участка;

расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на

основе рыночных ставок арендной платы;

расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем капитализации чистого операционного

дохода за определенный период времени;

расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта

недвижимости стоимости воспроизводства или замещения улучшений.

Чистый операционный доход равен разности действительного валового дохода и операционных расходов.

При этом из действительного валового дохода вычитаются только те операционные расходы, которые, как правило,
несет арендодатель.

Действительный валовой доход равен разности потенциального валового дохода и потерь от простоя

помещений и потерь от неплатежей за аренду.

Потенциальный валовой доход равен доходу, который можно получить от сдачи всей площади единого

объекта  недвижимости  в  аренду  при  отсутствии  потерь  от  невыплат  арендной  платы.  При  оценке  земельного
участка арендные ставки за пользование единым объектом недвижимости рассчитываются на базе рыночных ставок
арендной платы (наиболее вероятных ставок арендной платы, по которым объект оценки может быть сдан в аренду
на  открытом  рынке  в  условиях  конкуренции,  когда  стороны  сделки  действуют  разумно,  располагая  всей
необходимой  информацией,  а  на  величине  ставки  арендной  платы  не  отражаются  какие-либо  чрезвычайные
обстоятельства).

Для пустующих и используемых собственником для собственных нужд помещений также используются

рыночные ставки арендной платы. В потенциальный доход включаются и другие доходы, получаемые за счет
неотделимых улучшений недвижимости, но не включенные в арендную плату.

Величина операционных расходов определяется исходя из рыночных условий сдачи в аренду единых

объектов недвижимости. Операционные расходы подразделяются на: постоянные - не зависящие от уровня объекта
недвижимости,  переменные  -  зависящие  от  уровня  заполняемости  единого  объекта  недвижимости  и  расходы  на
замещение  элементов  улучшений  со  сроком  использования  меньше,  чем  срок  использования  улучшений  в  целом
(далее  -  элементов  с  коротким  сроком  использования).  В  состав  операционных  расходов  не  входят
амортизационные  отчисления  по  недвижимости  и  расходы  по  обслуживанию  долговых  обязательств  по
недвижимости.

Заказчик: Управление имуществом и земельными ресурсами Лузского района

ООО «Северная оценочная компания»

Тел/факс (8332) 64-91-88; www.sok-ocenka.ru

Расчет расходов на замещение элементов улучшений с коротким сроком использования производится путем

деления суммы затрат на создание данных элементов улучшений на срок их использования. В процессе выполнения
данных расчетов целесообразно учитывать возможность процентного наращивания денежных средств для замены
элементов с коротким сроком использования.

Управленческие расходы включаются в состав операционных расходов независимо от того, кто управляет

объектом недвижимости - собственник или управляющий.

Коэффициент капитализации земли рассчитан методом кумулятивного построения на основе:
● безрисковой ставки – 7,54%. За безрисковую процентную ставку принимаем доходность по долгосрочной ставке
% годовых ОФЗ. Источник информации: http://www.cbr.ru
● регионального риска –3% - уровень риска определен экспертно исходя из социально-экономического развития
региона  (Кировская  область  находится  в  сравнительно  неразвитой  в  отношении  инфраструктуры  части
Европейской территории РФ,  макроэкономические показатели области позволяют отнести ее к стагнационным)
●  риска  ликвидности  –  3%  -  уровень  риска  ликвидности  определен  экспертно  исходя  из  того,  что  по  своему
масштабу  объект    входит  в  число  мало  востребованных  рынком,  при  этом  сам  рынок  земли  Кировской  области
недостаточно развит, поэтому ликвидность объекта определена низкой.

Итого коэффициент капитализации земли равен 13,54%.
Расчет стоимости права аренды земельного участка приведены в таблице 6.

Таблица 6. Расчет стоимости права аренды земельного участка

Показатель, единица измерения

Обоснование, формула для

расчета

Помещение

магазина

Помещение

котельной

Остаточная стоимость замещения, руб.

Расчетная таблица, СВ

1 985 778,00

35 427,00

Чистый операционный доход, руб.

Расчетная таблица, ЧОД

273 376,73

4 865,38

Коэффициент капитализации объектов
оценки, %

расчет в п 8.3

14,21%

Коэффициент капитализации улучшений, %

Принимаем Кк улучшений в
размере Кк объектов оценки,
допуская, что доля стоимости
земли в общей стоимости объекта
не велика

14,21%

Коэффициент капитализации земли, %

безрисковая ставка -7,54 %
региональный риск - 3%
риск ликвидности - 3%

13,54%

Доход, приходящийся на здания, руб

Дул=СВ*Кк ул

282 168

5 034

Доход, приходящийся на землю, руб.

Дзу=Добщ-Дул

-8 791

-169

Стоимость права аренды земельного участка,
руб.

Сзу=Дзу/Ккзу

-64 929

-1 245

Стоимость права аренды земельного
участка, руб.

Расчет стоимости помещений

При расчете стоимости замещения (стоимости нового строительства) в состав затрат включаются прямые и

косвенные издержки, прибыль предпринимателя (подрядчика).

Расчеты значений прямых издержек определены по сборникам укрупненных показателей восстановительной

стоимости
Стоимость замещения здания (без учета износа) определяется по основной формуле расчета:
С

пвс

= С

см.ст

х И

х К

хИ

х К

х И

х К

, где:

С пвс - полная восстановительная стоимость здания, сооружения;
С см.ст. - сметная стоимость объекта;
Определяется следующим образом:
по  формуле:  С  см.  ст.  =  V  зд.  х  УС  куб.  м  (или  S  зд.  х  УС  кв.  м),  где  УС  куб.  м  (УС  кв.  м)  определяется,
например, по Сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений - УПВС (в
ценах  1969  г.), УСН,  УСС  (в  ценах  1969  и  1984  г.)  и  др.  Укрупненные  показатели  учитывают  полную  стоимость
замещения    зданий  и  сооружений,  включая  общестроительные  и  особо  строительные  работы,  санитарно-
технические  устройства  и  электроосвещение,  а  также  накладные  расходы,  плановые  накопления  и
общеплощадочные  необъемные  лимитированные  расходы,  относимые  на  стоимость  зданий  и  сооружений
(вертикальная  планировка  промплощадки,  снос  строений,  затраты,  связанные  с  производством  работ  в  зимнее
время, на временные сооружения, проектирование и прочие подобные затраты).

V зд. (S зд.) определяется по техническим характеристикам объектов (СП 81-01-94, приложение Е "Правила
определения строительного объема зданий");
И 69 - индекс изменения стоимости СМР с 1955 г. на 1969 г.;

Заказчик: Управление имуществом и земельными ресурсами Лузского района

ООО «Северная оценочная компания»

Тел/факс (8332) 64-91-88; www.sok-ocenka.ru





































Уа

ПП

Пересчет в цены 1984 г. произведен по индексам изменения сметной стоимости СМР согласно Постановления
Госстроя СССР №94 от 11.05.1983 г. Приняты следующие значения:
К

– ценностной коэффициент, в соответствии со Сборником УПВС на 01 января 1969 года.

- поправочный коэффициент для I климатического района, в котором расположена Кировская область, в

соответствии со Сборником УПВС на 01 января 1969 года.
И

= 1,18- отраслевой индекс удорожания стоимости строительно-монтажных работ,

=1,08 - территориальный коэффициент по Кировской области.

Пересчет в цены 1991 г. произведен по индексам изменения сметной стоимости СМР согласно Постановления
Госстроя СССР №14-Д от 16.09.1990 г. Приняты следующие значения:
И

=1,55 - отраслевой индекс удорожания стоимости строительно-монтажных работ

=0,94 - территориальный коэффициент по Кировской области.

Кн - индекс удорожания СМР по отношению к ценам 1991 года на дату оценки.
К  объектам,  введенным  после  1991  года  и  рассчитываемых  по  имеющимся  сметам,  применяется  соответственное
отношение цен. Пересчет в текущие рыночные цены на дату  оценки произведен по  индексу  удорожания сметной
стоимости  строительно-монтажных  работ  на  дату  оценки,  равному  66,81.  Индекс  принят  согласно  Приложения  к
письму Минрегиона России от 20 января 2010 г. № 1289-СК/08 «Индексы изменения сметной стоимости (без НДС)
на I квартал 2010 года к уровню базы 1991 г» для Кировской области.
С целью приведения данного индекса к IV кварталу 2010 года использованы ТЕР-2001 за I и IVкварталы 2010 года
для  Кировской  области,  которые  составили  5,82  и  5,90  соответственно.  Таким  образом,  коэффициент  перехода
стоимости строительства на дату оценки: 66,81 х (5,90/5,82) = 67,73.
НДС учтён в размере 18%.

В данном отчете определялась стоимость замещения методом сравнительной единицы с использованием

сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости, так как здание построено по типовому проекту.
Ценностные коэффициенты приняты в соответствии с техническим паспортом на здание.

Прибыль предпринимателя (девелопера) рассчитана в соответствии с методикой Санкт-Петербургского

технического университета (СпБГТУ), разработанной профессором Е.С. Озеровым

      где ПП – прибыль застройщика, %;
      Со=Со/С – доля авансового платежа в общей сумме платежей;
      п – число лет (период) строительства;
      уа - годовая норма отдачи на вложенный капитал.
        Период строительства (п) определен по СНиП 1.04.03-85 «Нормы продолжительности строительства и задела
в строительстве предприятий, зданий и сооружений», для идентичного объекта.

Соотношение Со принято равным 0,25 – исходя из предположения, что инвестор первоначально авансирует в

строительство 25,0% от общей стоимости работ. Годовая норма отдачи (уа) установлена равной 20%, что примерно
соответствует расчетному коэффициенту капитализации для аналогичных объектов, учитывая типичные риски
инвестирования и 10-летний срок возврата капитала (метод Ринга).

Расчет прибыли предпринимателя представлен в таблице 7.

Таблица 7 . Расчет прибыли предпринимателя

Число лет строительства,

(п, t)

Доля авансовых платежей,

Со, d

Годовая норма отдачи

на вложенный

капитал, %, (уа, R)

Прибыль

предпринимателя,

% (Пр)

0,67

25%

20%

8,95%

Прибыль предпринимателя определена в размере 8,95%.

Определение величины накопленного износа оцениваемого объекта
Объекты, под действием различных природных и функциональных факторов теряют свои эксплуатационные

свойства и разрушаются. Кроме того, на рыночную стоимость сказывается внешнее экономическое воздействие со
стороны непосредственного окружения и изменения рыночной среды.

В зависимости от факторов снижения стоимости, различают физический износ, функциональное и

экономическое устаревание.

Под физическим износом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств

объекта в результате воздействия природно-климатических и эксплуатационных факторов. Существует
устранимый и неустранимый физический износ.

Устранимый физический износ обычно относят на счет плохой эксплуатации, поэтому его называют также

отложенным ремонтом. Предполагается, что типичный покупатель произведет немедленный ремонт, чтобы

Организация и методы оценки предприятия (бизнеса). Под ред. В.И.Кошкина, М,: ИКФ "ЭКМОС", стр. 261.

Заказчик: Управление имуществом и земельными ресурсами Лузского района

ООО «Северная оценочная компания»

Тел/факс (8332) 64-91-88; www.sok-ocenka.ru

восстановить нормальные эксплуатационные характеристики здания (косметический ремонт, ремонт кровли и т.д.).
При  этом  предполагается,  что  элементы  восстанавливаются  до  нового  или  практически  нового  состояния.  Таким
образом, величина устранимого физического износа равна стоимости восстановления элемента здания до состояния
нормальной  эксплуатации.  Расчет  величины  отложенного  ремонта  выполнен  в  соответствии  с  методикой,
изложенной  в  Ведомственном  Нормативном  документе  -  ВСН-  53-86(р).  В  качестве  исходных  данных  приняты
степени  и  объемы  повреждений  конструктивных  элементов,  выявленные  в  результате  технического
освидетельствования. Сроки службы зданий в целом зависят от долговечности его составляющих конструктивных
элементов и оборудования. В зависимости от типа конструкций и вида применяемых основных материалов для них
установлены усредненные сроки службы, которые используются в практике для экономических расчетов.

Неустранимый физический износ соответствует позициям, исправление которых в настоящее время

практически  невозможно  или  экономически  нецелесообразно.  Величина  этого  износа  определяется  на  базе
разности  между  полной  восстановительной  или  замещающей  стоимости  и  суммой  устранимого  физического
износа.  Для  целей  расчета  износа  элементы  здания,  имеющие  неустранимый  физический  износ,  делят  на
долгоживущие и короткоживущие. К долгоживущим элементам отнесены строительные конструкции, образующие
несущий остов здания. Нормативный срок их эксплуатации совпадает с нормативным сроком эксплуатации здания
в  целом.  Остальные  конструкции    и  элементы  здания  отнесены  к  короткоживущим,  которые  за  срок  общей
эксплуатации здания могут неоднократно меняться. Нормативные сроки их эксплуатации назначены на основании
данных, приведенных в справочных документах по эксплуатации зданий и сооружений.

Описание состояния объекта оценки для ориентировочной оценки физического износа зданий

представлено

в Таблице 8.
Таблица 8. Шкала оценки физического износа зданий

Физический

износ, %

Состояние несменяемых

конструкций зданий

Состояние внутренних конструктивных элементов

0-20

Повреждений и деформаций нет. Нет
также следов устранения дефектов

Полы и потолки ровные, горизонтальные, отсутствуют
трещины в покрытиях и отделке

21-40

Повреждений и дефектов нет, в том
числе и искривлений. Имеются местами
следы различных ремонтов, в том числе
небольших трещин в простенках и
перемычках

Полы  и  потолки  ровные,  на  потолках  возможны
волосяные  трещины.  На  ступенях  лестниц  небольшое
число  повреждений.  Окна  и  двери  открываются  с
некоторым усилием

41-60

Имеется

много

следов

ремонтов

трещин и участков наружной отделки.
Имеются

места

искривлений

горизонтальных линий и следы их
ликвидации.

Износ

кладки

стен

характеризуется

трещинами

между

блоками

Полы  в  отдельных  местах  зыбкие  и  с  отклонениями  от
горизонтали. В потолках много трещин, ранее заделанных
и  появившихся  вновь.  Отдельные  отставания  покрытия
пола  (паркета,  плиток).  Большое  число  повреждений
ступеней

61-80

Имеются

открытые

трещины

различного происхождения, в том
числе от износа и перегрузки кладки
поперек

кирпичей.

Большое

искривление горизонтальных линий и
местами отклонение стен от вертикали

Большое число отклонений от горизонтали в полах,
зыбкость и массовое повреждение и отсутствие покрытия
пола.

потолках

много

мест

обвалившейся

штукатуркой. Много перекошенных окон и дверей. Боль-
шое число поврежденных ступеней, перекосы маршей,
щели между ступенями

81-100

Здание  в  опасном  состоянии.  Участки
стен  разрушены,  деформированы  в
проемах.  Трещины  по  перемычкам,
простенкам и по всей поверхности стен.
Возможны

большие

искривления

горизонтальных линий и выпучивание
стен

Полы  с  большими  перекосами  и  уклонами.  Заметные
прогибы  потолков.  Окна  и  двери  с  гнилью  в  узлах  и
брусьях. В маршах лестниц  не хватает ступеней  и перил.
Внутренняя отделка полностью разрушена

В результате визуального освидетельствования объектов недвижимости выявлены дефекты строительных

элементов, которые относятся к позициям, вызывающим устранимый физический износ.

Величину устранимого физического износа принимаем на основе данных технических паспортов на здания и

сооружения. Расчеты величины неустранимого физического износа короткоживущих и долгоживущих элементов
зданий и итоговой величины физического износа помещения приведены в таблицах 9-10 настоящего отчета.

Оценка недвижимости. Под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой, М.: Финансы и статистика, 2007. - стр. 94.

Заказчик: Управление имуществом и земельными ресурсами Лузского района

ООО «Северная оценочная компания»

Тел/факс (8332) 64-91-88; www.sok-ocenka.ru

Таблица 9. Расчёт физического износа

Устранимый физический износ здания

Помещение магазина, Кировская обл., Лузский р-н, г. Луза, ул. Ленина, 30а

№

п/п

Конструктивный элемент

Уд.вес,%

Стоимость

нового эл-та,

руб.

Степень

износа, %

Износ, руб

Остаточная ст-ть,

руб.

Фундаменты

530 330

40%

212 132

318 198

Стены и перегородки

15%

1 325 826

40%

530 330

795 496

Перекрытия, покрытия

13%

1 149 049

40%

459 620

689 430

Кровля

12%

1 060 661

40%

424 264

636 396

Полы

618 719

40%

247 488

371 231

Проемы

14%

1 237 438

40%

494 975

742 463

Отделочные работы

176 777

30%

53 033

123 744

Инженерные системы

23%

2 032 933

40%

813 173

1 219 760

Прочие работы

707 107

40%

282 843

424 264

100%

8 838 840

40%

3 517 858

5 320 982

Неустранимый физический износ короткоживущих элементов

№

п/п

Конструктивный элемент

Остаточная

стоимость,

руб

Факт.срок

эксплуатации,

лет

Нормат.

срок

экспл-ии,

лет

Износ, %

Износ, руб

Кровля

636 396

80%

509 117

Полы

371 231

54%

199 537

Проемы

742 463

80%

593 970

Отделочные работы

123 744

80%

98 995

Инженерные системы

1 219 760

80%

975 808

3 093 594

2 377 427

Если фактические сроки эксплуатации короткоживущих элементов превысили нормативные сроки, а фактический
износ более 80% предполагает фактически полное разрушение конструктивов,

в соответствии со ВСН 53-86(р) процент износа следует принимать экспертно на уровне 80%

Неустранимый физический износ долгоживущих элементов

Наименование показателя

Значение

Полная восстановительная стоимость всего здания, руб

8 838 840

Стоимость устранимого физического износа (минус), руб

3 517 858

Полная восстановительная стоимость короткоживущих элементов (минус), руб

3 093 594

Восстановительная ст-ть долгоживущих элементов (с устранимым износом), руб

2 227 388

Фактический возраст здания, лет

Нормативный срок эксплуатации, лет

100

Коэффициент неустранимого износа

0,43

Неустранимый физический износ долгоживущих элементов, руб

957 777

Накопленный физический износ здания

Наименование показателя

Значение

Полная восстановительная стоимость всего здания, руб

8 838 840

Устранимый физический износ (отложенный ремонт), руб

3 517 858

Неустранимый физический износ короткоживущих элементов, руб

2 377 427

Неустранимый физический износ долгоживущих элементов, руб

957 777

Итого физический износ, руб

6 853 062

Итого физический износ, %

77,53%

Заказчик: Управление имуществом и земельными ресурсами Лузского района

ООО «Северная оценочная компания»

Тел/факс (8332) 64-91-88; www.sok-ocenka.ru

Таблица 10. Расчёт физического износа

Устранимый физический износ здания

Помещение котельной, Кировская обл., Лузский р-н, г. Луза, ул. Ленина, 30а

№

п/п

Конструктивный элемент

Уд.вес,%

Стоимость

нового эл-та,

руб.

Степень

износа, %

Износ, руб

Остаточная ст-ть,

руб.

Фундаменты

10%

7 463

30%

2 239

5 224

Стены и перегородки

44%

32 839

30%

9 852

22 987

Перекрытия, покрытия

1 493

40%

597

896

Кровля

12%

8 956

30%

2 687

6 269

Полы

4 478

30%

1 343

3 135

Проемы

3 732

30%

1 119

2 612

Отделочные работы

4 478

30%

1 343

3 135

Инженерные системы

11%

8 210

30%

2 463

5 747

Прочие работы

2 985

40%

1 194

1 791

100%

74 633

31%

22 838

51 795

Неустранимый физический износ короткоживущих элементов

№

п/п

Конструктивный элемент

Остаточная

стоимость,

руб

Факт. срок

эксплуатации,

лет

Нормат.

срок

экспл-ии,

лет

Износ, %

Износ, руб

Кровля

6 269

17%

1 045

Полы

3 135

196

Проемы

2 612

13%

327

Отделочные работы

3 135

30%

940

Инженерные системы

5 747

10%

575

20 897

3 082

в соответствии со ВСН 53-86(р) процент износа следует принимать экспертно на уровне 80%

Неустранимый физический износ долгоживущих элементов

Наименование показателя

Значение

Полная восстановительная стоимость всего здания, руб

74 633

Стоимость устранимого физического износа (минус), руб

22 838

Полная восстановительная стоимость короткоживущих элементов (минус), руб

20 897

Восстановительная ст-ть долгоживущих элементов (с устранимым износом), руб

30 898

Фактический возраст здания, лет

Нормативный срок эксплуатации, лет

100

Коэффициент неустранимого износа

0,43

Неустранимый физический износ долгоживущих элементов, руб

13 286

Накопленный физический износ здания

Наименование показателя

Значение

Полная восстановительная стоимость всего здания, руб

74 633

Устранимый физический износ (отложенный ремонт), руб

22 838

Неустранимый физический износ короткоживущих элементов, руб

3 082

Неустранимый физический износ долгоживущих элементов, руб

13 286

Итого физический износ, руб

39 206

Итого физический износ, %

52,53%

Заказчик: Управление имуществом и земельными ресурсами Лузского района

ООО «Северная оценочная компания»

Тел/факс (8332) 64-91-88; www.sok-ocenka.ru

Функциональное устаревание - это потеря стоимости собственностью, связанная с невозможностью ею

адекватно выполнять те функции, для которых она предназначалась. Существует устранимое и неустранимое
функциональное устаревание.

Оно обычно вызвано плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по

таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т.д.

К устранимому функциональному устареванию относят потери стоимости в результате несоответствия

проекта, материалов, строительных стандартов, качества дизайна современным требованиям рынка к этим
позициям. Устранимый функциональный износ вызывается:

 недостатками, требующими добавления элементов,
 недостатками, требующими замены или модернизации,
 «сверхулучшениями».
Неустранимое функциональное устаревание вызывается:
 недостатками за счет позиций, не включенных в стоимость нового, но которые должны быть;
 недостатками за счет позиций, включенных в стоимость нового, но которых быть не должно;
 «сверхулучшениями».
По результатам исследования можно сделать следующие выводы: у объектов оценки функциональное

устаревание не выявлено.

Внешнее (экономическое) устаревание- это потеря стоимости актива, вызванная внешними факторами, как

то:  экономические  изменения,  понизившие  спрос  на  продукцию,  возросшая  конкуренция  и  т.д.  причинами
внешнего износа могут быть общий упадок  региона, в котором находится объект, действия правительства (местной
администрации)  в  области  налогообложения,  страховании  и  др.  Внешний  износ  вызывается  факторами  извне  –
изменением ситуации на рынке, финансовых или законодательных условий, действием факторов неблагоприятной
экономической, политической и экологической среды, в которой находится исследуемый объект.

Внешнее устаревание для объектов оценки не выявлено.

Расчеты по определению стоимости объекта оценки, рассчитанной с использованием затратного подхода,

приведены в Таблице 11.

Таблица 11. Расчет стоимости затратными подходом

Наименование показателя

Помещение магазина

Помещение котельной

Кадастровый номер

43:16:310116:241:1455/10:1001/А 43:16:310116:241:1455/10:1002/А

Сборник УПВС

№ 33, т.4в

№ 28, т.152а

Год постройки

1967

Полезная площадь, кв. м.

308,9

11,0

Объем, м3

1566

Расценка, руб

31,20

10,60

Ценностной к-т

1,00

Климатический к-т

1,14

1,07

Отрасл. к-т пересчета в ц.1984 г

1,18

Территор. к-т пересчета в ц.1984 г

1,06

Отрасл. к-т пересчета в ц 1991 г

1,55

Территор. к-т пересч. в ц. 1991г

0,94

Индекс роста стоимости СМР 2010/1991 г.

67,73

Коэффициент НДС

1,18

Стоимость замещения, руб.

8 113 070

68 505

Предпринимательская прибыль

8,95%

Всего полная стоимость замещения, руб.

8 838 840

74 633

Физич. износ

78%

53%

Функц. устаревание

Внешнее устаревание

Накопленный износ

78%

53%

Остаточная стоимость замещения, руб.

1 985 778

35 427

Стоимость права аренды земельного
участка, руб.

Стоимость, определенная затратным
подходом, руб.

1 985 778

35 427

Заказчик: Управление имуществом и земельными ресурсами Лузского района

ООО «Северная оценочная компания»

Тел/факс (8332) 64-91-88; www.sok-ocenka.ru

Таблица 12. Стоимость объекта оценки, рассчитанная с использованием затратного подхода

по состоянию на дату оценки, составляет:

№

п/п

Объекты оценки

Стоимость,

руб.

Помещение магазина, общей площадью 308,9 кв.м., этаж 1, кадастровый

номер 43:16:310116:241:1455/10:1001/А, расположенное по адресу:

Кировская обл., Лузский район, г. Луза, ул. Ленина, 30а, пом.1001

1 985 778

Помещение котельной, общей площадью 11 кв.м., этаж 1, кадастровый

номер 43:16:310116:241:1455/10:1002/А, расположенное по адресу:

Кировская обл., Лузский район, г. Луза, ул. Ленина, 30а, пом.1002

35 427

9.2 Сравнительный подход

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на сравнении оцениваемого объекта с

другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Сравнительный
подход является наиболее широко применяемым способом оценки. При этом стоимость недвижимости
определяется путем сопоставления цен недавних продаж подобных, аналогичных объектов. Хотя подобный метод
оценки на первый взгляд представляется достаточно очевидным и простым, его применение на практике связано со
множеством трудностей и условностей.

В первую очередь наличие таких трудностей обусловлено тем, что не существует даже двух аналогичных

объектов  недвижимости.  Местоположение,  физические  характеристики  и  состояние,  обременения  и  условия
финансирования, время продажи – вот лишь небольшая доля возможных отличий. Объекты оценщик может назвать
аналогичными  только  с  определенной  натяжкой,  которая  требует  своей  рыночной  оценки.  Другая  трудность
заключается в определении цены сделки  по  объектам-аналогам. Традиционно такие  цены являются коммерческой
информацией  и  обычно  не  разглашаются.  Иногда  приходится  принимать  в  расчет  сделки,  происходившие  в  не
вполне рыночных условиях. Если нерыночные факторы конкретной сделки известны, то учесть их влияние можно.
Однако  получить  полную  информацию  об  экономических  характеристиках  и  условиях  продажи  можно  далеко  не
всегда.

При наличии достаточного количества достоверной информации о недавних продажах подобных объектов

подход сравнения продаж позволяет получить результат, максимально близко отражающий отношение рынка к
объекту оценки.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:
 подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих

отношение к объектам сравнимой полезности;

 определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;
 сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их

продажных цен или исключения из списка сравнимых продаж;

 приведение ряда скорректированных показателей стоимости сравнимых объектов к одному значению или к

диапазону рыночной стоимости объекта оценки.

Метод сравнения продаж наиболее действенен для объектов оценки, по которым имеется достаточное

количество информации о недавних сделках купли-продажи. Любое отличие условий продажи сравниваемого
объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.

В результате анализа рынка недвижимости оценщиком выбран ряд предложений (цены предложений с НДС)

о  продаже  аналогов,  по  назначению  и  основным  характеристикам  соответствующих  объекту  оценки.  В
соответствии с анализом наиболее эффективного использования, объект оценки, возможно использовать в качестве
офисного  помещения.  Для  расчетов  с  использованием  сравнительного  подхода  выбрано  4    аналогов  с  наиболее
подходящими  характеристиками,  учитывая  конструктивные  особенности  и  техническое  состояние  оцениваемого
объекта.    Выбранные  объекты  аналоги  соответствуют  диапазону  цен  на  офисные  помещения  в  городе  Кирове,
согласно анализа представленного в п.7, следовательно объекты сравнения  выбраны корректно.

Несомненно, что ни один из отобранных объектов не может полностью соответствовать оцениваемому

объекту. Однако все рассматриваемые объекты недвижимости могут служить разумным ориентиром стоимости для
соответствующего оцениваемого объекта.

В рамках метода сравнения продаж применяется метод сравнения цен с использованием методов

качественной  (направленной)  корректировки  цен  объектов-аналогов.  Сущность  метода  заключается  в  косвенном
сравнении  объекта  оценки  с  объектами-аналогами,  в  отношении  которых  имеется  ценовая  информация  (цена
сделки,  предложение  на  продажу  или  покупку).  Сравнение  производится  по  всем  ценообразующим  факторам,
выявленным в результате анализа рынка объекта оценки. Косвенное сравнение производится потому, что рынок не
дает  достаточно  данных  для  количественного  обоснования  величины  компенсационных  корректировок  цен
объектов-аналогов.

В результате вместо компенсационных корректировок применяются направленные (т.е. показывающие

только направление «лучше» или «хуже») экспертные корректировки на все отличия применительно к объекту
оценки. При этом степень влияния корректировки отражается баллами по соответствующей шкале.

Заказчик: Управление имуществом и земельными ресурсами Лузского района

ООО «Северная оценочная компания»

Тел/факс (8332) 64-91-88; www.sok-ocenka.ru

Применение метода обусловлено тем, что не удалось реализовать условие существенного превышения

числа предложений над числом элементов сравнения.

Далее оценщиком выполнен расчет по определению стоимости 1 м

объекта недвижимости. Алгоритм

проведения корректировок:

1.  Выбрать шкалу оценок для проведения сравнения (эталон для сравнения - объект оценки).
2.  Составить и заполнить таблицу сравнения объектов аналогов и корректировок.
3.  Подсчитать сумму корректировок.

Таблица 13. Шкала оценок для проведения сравнения

Оценка сравниваемого параметра

Условия назначения оценки

Хуже объекта оценки

Аналогично объекта оценки

-1

Лучше объекта оценки

Представленные аналоги описаны Оценщиком со слов продавцов (или их представителей, посредников).

Осмотр объектов-аналогов Оценщиком не производился. Соответственно, Оценщик имеет представление об
аналогичных объектах, полагаясь только на предоставленную информацию.

За единицу сравнения принята цена 1 м2 предложения объектов аналогов. Если аналог лучше оцениваемого

объекта, то параметр -1, если хуже +1, если аналогичен 0.

Корректировка на размеры исходила из того, что стоимость 1 м2 помещения (здания) с большей площадью

стоит дешевле чем с меньшей.

В итоге составления корректировочной таблицы определяется «цена» одного балла корректировки. С учетом

этого производится корректировка цен объектов-аналогов и их «взвешивание» для обоснования цены объекта
оценки.

Расчёт поправки на время продажи производился путём деления индекса строительно-монтажных работ

объекта  оценки  на  дату  индекса  строительно-монтажных  работ  аналога  (СМР  взят  согласно  поквартального
Приложения  к  письму  Росстроя  «Индексы  изменения  сметной  стоимости  (без  НДС)  к  уровню  баз  1991  года  по
субъектам Российской Федерации).

Поправки на характеристики сделок не вводятся по следующим причинам:
1.

Состав передаваемых прав – у всех приводимых аналогов состав передаваемых прав одинаков - право

собственности на здание.

Условия продажи. Корректировка на условия продажи отражает нетипичные для рынка отношения

между продавцом и покупателем. В данном случае условия продажи выбранных аналогов и оцениваемого объекта
принимаем как рыночные.

Условия финансирования. В данном случае Оценщик рассматривал способ оплаты сделки с

единовременной 100% -ной оплатой суммы по договору купли-продажи (при уточнении информации продавцами
оговаривались одинаковые условия – единовременный платеж, без рассрочек и кредитов).

Сравнительные характеристики объектов-аналогов и объектов оценки представлены в таблицах 14-15.

Таблица 14. Сравнительные характеристики объектов-аналогов и помещения магазина

объект оценки

аналог №1

аналог №2

аналог №3

Наименование

элементов сравнения

г. Луза, ул. Ленина,

30а

г. Луза, ул. Гоголя, д.

г. Луза, ул. Победы,

д. 7

г. Луза, ул.

Заводская, д. 35

Источник информации

Управление имуществом и земельными ресурсами Лузского района

Цена с НДС, руб.

1 471 900

684 000

250 100

Характер информации
(предложение/сделка)

сделка проводится по

результатам оценки

первоначальная

стоимость по

результатам оценки

первоначальная

стоимость по

результатам оценки

первоначальная

стоимость по

результатам оценки

Стоимость 1 м2, руб.

5 306

6 826

6 348

Общая площадь, м2

308,9

277,4

100,2

39,4

Динамика сделок на
рынке

декабрь 2010 г.

март 2010 г.

октябрь 2009 г.

Корректировка на дату
продажи (предложения)

1,01

Стоимость 1 м2 с учётом
поправки на время
продажи, руб.

5 379

6 890

6 407

Престижность района

Центральный р-н г.

Луза

окраина г. Луза

Доступность
транспортная и
пешеходная

Пешеходная и

транспортная

доступность хорошая,

Пешеходная и

транспортная

доступность хорошая,

Пешеходная и

транспортная

доступность хорошая,

Пешеходная и

транспортная

доступность хорошая,

Заказчик: Управление имуществом и земельными ресурсами Лузского района

ООО «Северная оценочная компания»

Тел/факс (8332) 64-91-88; www.sok-ocenka.ru

человекопоток

средний

человекопоток

средний

человекопоток

средний

человекопоток

средний

Качество окружения

Жилые дома,

торговые объекты

Жилые дома,

торговые объекты

Жилые дома,

торговые объекты

Жилые дома,

торговые объекты

Наличие парковки

имеется

Техническое состояние,
потребность в ремонте

удовлетворительное

состояние, находится

в эксплуатации

удовлетворительное

состояние, находится

в эксплуатации

удовлетворительное

состояние, находится

в эксплуатации

удовлетворительное

состояние, находится

в эксплуатации

Различия в конструкциях,
обеспечение
коммуникациями

помещение магазина,
первый этаж, кирпич,

все коммуникации

одноэтажное здание

магазина, кирпич, все

коммуникации

помещение магазина,
первый этаж, кирпич,

все коммуникации

помещение магазина,
первый этаж, кирпич,

все коммуникации

Назначение,
использование

торговое

Наличие движимого
имущества

нет

Таблица 15. Сравнительные характеристики объектов-аналогов и помещения котельной

объект оценки

аналог №1

аналог №2

аналог №3

Наименование

элементов сравнения

г. Луза, ул. Ленина,

30а

г. Луза, ул. Ленина,

30а

г. Луза, ул.

Коммунальная, д. 3а

г. Луза, г. Луза, ул.

Козлова, д. 5

Источник информации

Управление имуществом и земельными ресурсами Лузского района

Цена с НДС, руб.

329 200

56 700

79 100

Характер информации
(предложение/сделка)

сделка проводится по

результатам оценки

первоначальная

стоимость по

результатам оценки

первоначальная

стоимость по

результатам оценки

первоначальная

стоимость по

результатам оценки

Стоимость 1 м2, руб.

3 181

2 382

3 731

Общая площадь, м2

103,5

23,8

21,2

Динамика сделок на
рынке

декабрь 2010 г.

сентябрь 2010 г.

июль 2009 г.

Корректировка на дату
продажи (предложения)

1,00

1,03

Стоимость 1 м2 с учётом
поправки на время
продажи, руб.

3 181

2 454

3 844

Престижность района

Центральный р-н г.

Луза

Центральный р-н г.

Луза

окраина г. Луза

Качество окружения

Жилые дома,

торговые объекты

Жилые дома,

торговые объекты

Жилые дома,

торговые объекты

Жилые дома,

торговые объекты

Наличие парковки

имеется

Техническое состояние,
потребность в ремонте

удовлетворительное

состояние, находится

в эксплуатации

неудовлетворительное

состояние, находится

в эксплуатации

удовлетворительное

состояние, находится

в эксплуатации

удовлетворительное

состояние, находится

в эксплуатации

Различия в конструкциях,
обеспечение
коммуникациями

помещение

котельной, первый

этаж, кирпич, все

коммуникации

помещение

котельной, первый

этаж, кирпич, все

коммуникации

помещение

котельной, первый

этаж, кирпич, все

коммуникации

помещение

котельной, первый

этаж, кирпич, все

коммуникации

Назначение,
использование

котельная

Наличие движимого
имущества

нет

Таблица 16. Таблица сравнения

объект оценки

аналог №1

аналог №2

аналог №3

Наименование элементов сравнения

г. Луза, ул.

Ленина, 30а

г. Луза, ул.

Гоголя, д. 14

г. Луза, ул.

Победы, д. 7

г. Луза, ул.

Заводская, д. 35

Цена с НДС, руб.

1 471 900

684 000

250 100

Стоимость 1 м2, руб.

5 379

6 890

6 407

Общая площадь, м2

308,9

аналог

лучше

Динамика сделок на рынке

аналог

Престижность района

хуже

Доступность транспортная и пешеходная,
проходимость (человекопоток)

аналог

Качество окружения

аналог

Наличие парковки

аналог

Техническое состояние, потребность в ремонте

аналог

Различия в конструкциях, обеспечение

аналог

Заказчик: Управление имуществом и земельными ресурсами Лузского района

ООО «Северная оценочная компания»

Тел/факс (8332) 64-91-88; www.sok-ocenka.ru

коммуникациями
Назначение, использование

аналог

Наличие движимого имущества

аналог

Таблица 17. Таблица сравнения

объект оценки

аналог №1

аналог №2

аналог №3

Наименование элементов сравнения

г. Луза, ул.

Ленина, 30а

г. Луза, ул.

Ленина, 30а

г. Луза, ул.

Коммунальная,

д. 3а

г. Луза, г. Луза,

ул. Козлова, д. 5

Цена с НДС, руб.

329 200

56 700

79 100

Стоимость 1 м2, руб.

3 181

2 454

3 844

Общая площадь, м2

хуже

аналог

Динамика сделок на рынке

аналог

Престижность района

аналог

хуже

Качество окружения

аналог

Наличие парковки

аналог

Техническое состояние, потребность в ремонте

хуже

аналог

Различия в конструкциях, обеспечение
коммуникациями

аналог

Назначение, использование

аналог

Наличие движимого имущества

аналог

По результатам сравнения установлено, что по некоторым параметрам объект оценки и объекты сравнения

являются аналогами. Проводим корректировки по тем параметрам сравнения, по которым имеются отличия между
объектом оценки и объектами сравнения.

Таблица 18. Таблица корректировок объектов-аналогов

объект оценки

аналог №1

аналог №2

аналог №3

Наименование элементов сравнения

г. Луза, ул.

Ленина, 30а

г. Луза, ул.

Гоголя, д. 14

г. Луза, ул.

Победы, д. 7

г. Луза, ул.

Заводская, д. 35

Цена с НДС, руб.

1 471 900

684 000

250 100

Стоимость 1 м2, руб.

5 379

6 890

6 407

Общая площадь, м2

308,9

-1

Динамика сделок на рынке

Престижность района

Доступность транспортная и пешеходная,
проходимость (человекопоток)

Качество окружения

Наличие парковки

Техническое состояние, потребность в
ремонте

Различия в конструкциях, обеспечение
коммуникациями

Назначение, использование

Наличие движимого имущества

Суммарная корректировка, баллы

Суммарная корректировка, руб

504

Скорректированная цена 1 м2, руб

5 883

6 890

6 407

Таблица 19. Таблица корректировок объектов-аналогов

объект оценки

аналог №1

аналог №2

аналог №3

Наименование элементов сравнения

г. Луза, ул.

Ленина, 30а

г. Луза, ул.

Ленина, 30а

г. Луза, ул.

Коммунальная,

д. 3а

г. Луза, г. Луза,

ул. Козлова, д. 5

Цена с НДС, руб.

329 200

56 700

79 100

Стоимость 1 м2, руб.

3 181

2 454

3 844

Общая площадь, м2

Динамика сделок на рынке

Престижность района

Качество окружения

Наличие парковки

Техническое состояние, потребность в
ремонте

Различия в конструкциях, обеспечение
коммуникациями

Назначение, использование

Заказчик: Управление имуществом и земельными ресурсами Лузского района

ООО «Северная оценочная компания»

Тел/факс (8332) 64-91-88; www.sok-ocenka.ru

Наличие движимого имущества

Суммарная корректировка, баллы

Суммарная корректировка, руб

926

463

Скорректированная цена 1 м2, руб

4 107

2 918

4 307

Расчет ведется следующим образом для каждого объекта-аналога.
Рассмотрим пример расчёта для первого аналога помещения магазина:
1) рассчитывается разность между максимальным и минимальным значением стоимости 1 кв м площади объектов
сравнения и делится на количество объектов-аналогов (

6890-5379)/3=504

2) количество корректировок рассчитывается  так  МАКС(Cумм коррект)-МИН(Cуммарн коррект)=1
3) величина  одной корректировки  равна    504/1 =504 руб.
4) суммарная корректировка   рассчитывается 504*1=504,
5) скорректированная цена 1 м2 равна

5379+504=5883

руб./м2

Идеальным является ситуация, когда все аналоги , используемые для вычисления стоимости объекта оценки,

имеют  сопоставимые  цены,  а  сами  аналоги  ничем  не  отличаются    от  объекта  оценки.  Такая  ситуация    является
весьма редким исключением. Полученные скорректированные  цены объектов – аналогов  имеют разные значения.
Проведенные  расчеты  позволяют  сделать  вывод  о  том,  что  минимальное  и  максимальное  значение
скорректированной    цены  объектов  –  аналогов    входят  в  интервал  торговой  и  складской  недвижимости,
определённый  в  анализе  рынка,  представленного  в  п.7,  следовательно  результаты  скорректированной  цены
объектов – аналогов  можно использовать в дальнейших расчетах.  Далее оценщиком определяется доля  каждого
аналога  в    итоговой  величине  рыночной  стоимости  объекта  недвижимости.  Доля  каждого  аналога  в  итоговой
величине стоимости рассчитывается по формуле:





где

Кi - количество корректировок.

Значение рыночной стоимости 1 м

объекта недвижимости определяется как сумма долей скорректированных цен

объектов – аналогов.

Таблица 20. Определение стоимости помещения магазина сравнительным подходом.

объект оценки

аналог №1

аналог №2

аналог №3

Наименование элементов сравнения

г. Луза, ул.

Ленина, 30а

г. Луза, ул.

Гоголя, д. 14

г. Луза, ул.

Победы, д. 7

г. Луза, ул.

Заводская, д. 35

Скорректированная цена 1 м2, руб

5 883

6 890

6 407

Общая площадь, м2

308,9

Динамика сделок на рынке

Престижность района

Доступность транспортная и пешеходная,
проходимость (человекопоток)

Качество окружения

Наличие парковки

Техническое состояние, потребность в
ремонте

Различия в конструкциях, обеспечение
коммуникациями

Назначение, использование

Наличие движимого имущества

Суммарное количество корректировок

1/Ki

1,00

0,50

Сумма (1/Ki)

2,00

Доля аналога Di

0,50

0,25

Доля цены аналога в итоговой величине
стоимости объекта недвижимости, руб./м2

2 941

1 723

1 602

Величина стоимости объекта недвижимости,
руб./м2

6 266

Стоимость объекта недвижимости, руб.

1 935 532

Заказчик: Управление имуществом и земельными ресурсами Лузского района

ООО «Северная оценочная компания»

Тел/факс (8332) 64-91-88; www.sok-ocenka.ru

Таблица 21. Определение стоимости помещения котельной сравнительным подходом.

объект оценки

аналог №1

аналог №2

аналог №3

Наименование элементов сравнения

г. Луза, ул.

Ленина, 30а

г. Луза, ул.

Ленина, 30а

г. Луза, ул.

Коммунальная,

д. 3а

г. Луза, г. Луза,

ул. Козлова, д. 5

Скорректированная цена 1 м2, руб

4 107

2 918

4 307

Общая площадь, м2

Динамика сделок на рынке

Престижность района

Качество окружения

Наличие парковки

Техническое состояние, потребность в
ремонте

Различия в конструкциях, обеспечение
коммуникациями

Назначение, использование

Наличие движимого имущества

Суммарное количество корректировок

1/Ki

0,50

1,00

Сумма (1/Ki)

2,50

Доля аналога Di

0,20

0,40

Доля цены аналога в итоговой величине
стоимости объекта недвижимости, руб./м2

821

1 167

1 723

Величина стоимости объекта недвижимости,
руб./м2

3 711

Стоимость объекта недвижимости, руб.

40 825

Таблица 22. Стоимость объекта оценки, рассчитанная с использованием сравнительного подхода

по состоянию на дату оценки составляет:

№

п/п

Объекты оценки

Стоимость,

руб.

Помещение магазина, общей площадью 308,9 кв.м., этаж 1, кадастровый

номер 43:16:310116:241:1455/10:1001/А, расположенное по адресу:

Кировская обл., Лузский район, г. Луза, ул. Ленина, 30а, пом.1001

1 935 532

Помещение котельной, общей площадью 11 кв.м., этаж 1, кадастровый

номер 43:16:310116:241:1455/10:1002/А, расположенное по адресу:

Кировская обл., Лузский район, г. Луза, ул. Ленина, 30а, пом.1002

40 825

9.3 Доходный подход

Доходный подход основывается на принципе ожидания, согласно которому потенциальный покупатель

делает  вывод  о  стоимости  собственности  в  зависимости  от  ожидаемой  отдачи,  которая  может  быть  получена  в
будущем от владения объектом недвижимости. Рыночная стоимость  недвижимости при использовании доходного
подхода  определяется  путем  пересчета  будущих  денежных  потоков,  генерируемых  собственностью,  в  настоящую
стоимость. То есть, стоимость недвижимости определяется величиной, качеством и продолжительностью периода
получения тех выгод, которые данный объект, как ожидается, будет приносить в будущем.

Доходный подход отражает мотивацию типичного покупателя недвижимости, который не заплатит за объект

недвижимости сумму большую, чем текущая стоимость будущих доходов. Основное достоинство доходного
подхода заключается в его нацеленности в будущее, в том, что при правильном применении он позволяет учесть
все будущие выгоды. Но из-за того, что при его использовании приходится оперировать в основном прогнозными
данными, подход достаточно сложен для корректного применения.

Оценка любого объекта зависит, прежде всего, от ожидающих его перспектив. Очень важно, когда

собственник будет получать доходы, и с каким риском они связаны. При расчете величины стоимости объекта
методами доходного подхода эти факторы учитываются.

Наиболее приемлем к оценке доходный подход при наличии у какого-либо субъекта отношений

инвестиционных мотивов. Ведь при вложении денег, например, в объект коммерческой недвижимости или в
предприятие, инвестор покупает не набор активов, состоящий из зданий, сооружений, оборудования и т.д., а поток
будущих доходов, который позволит окупить вложенные средства и получить прибыль.

Расчет стоимости может быть осуществлен с использованием метода прямой капитализации доходов или

в результате анализа дисконтированных потоков. В зависимости от конкретных обстоятельств может быть
применен один из этих методов.

В рамках доходного подхода стоимость объектов была рассчитана Оценщиком в соответствии с методом

прямой капитализации.

Метод капитализации доходов используется, если:

Заказчик: Управление имуществом и земельными ресурсами Лузского района

ООО «Северная оценочная компания»

Тел/факс (8332) 64-91-88; www.sok-ocenka.ru

• потоки  доходов  стабильны  длительный  период  времени,  представляют  собой  значительную  положительную
величину;
• потоки  доходов  возрастают  устойчивыми,  умеренными  темпами.  Результат,  полученный  данным  методом,
состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимости земельного  участка, т.е. является стоимостью всего
объекта недвижимости. Базовая формула расчета имеет следующий вид:

Метод прямой капитализации выражается следующей формулой:
Cкап = ЧОД / К, где
Скап – текущая стоимость объекта оценки,
ЧОД – чистый операционный доход,
К – коэффициент капитализации.

Таким образом, метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости

через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

Для определения стоимости объекта оценки методом прямой капитализации необходимо:
1. Определить среднюю величину чистого операционного дохода от использования объекта за год (ЧОД).
2. Рассчитать коэффициент капитализации применительно к данному доходу (К).

Расчет чистого операционного дохода:
Расчет чистого операционного дохода производится в следующей последовательности:
1. определение потенциального валового дохода;
2. определение действительного валового дохода;
3. определение операционных расходов
4. определение чистого операционного дохода как разница между действительным валовым доходом и

операционными расходами.

Расчет потенциального валового дохода, действительного валового дохода

Потенциальный валовый доход (ПВД) – это общий доход, который можно получить от недвижимости при

100%-ной сдаче в аренду объекта без учёта потерь и расходов. Потенциальный валовый доход включает арендную
плату со всех площадей, увеличение арендной платы, предусмотренное договорами, и другие доходы от
недвижимости.

Рыночная ставка арендной платы с НДС определена в размере 100 руб./мес./кв.м для помещения магазина и

50 руб./мес./кв.м для помещения котельной.

Потенциальный валовой доход представляет собой ожидаемую суммарную величину от основного вида

деятельности и дополнительных услуг, которые сопутствуют основному виду деятельности.

В рассматриваемом случае ПВД – это доход от сдачи площадей в аренду при 100% занятости, без учета

потерь и расходов.

Расчет ПВД производится по формуле:

ПВД





, где:

А – ставка арендной платы (годовая);
S – площадь, сдаваемая в аренду.

Действительный валовой доход (ДВД) — это величина, равная потенциальному валовому доходу за вычетом
потерь от недозагрузки объекта и недосбора денежных средств.

Как правило, собственник в долгосрочном периоде не имеет возможности постоянно сдавать в аренду 100 %

площадей  здания.  Потери  арендной  платы  имеют  место  за  счет  неполной  занятости  объекта  недвижимости  и
неуплаты  арендной  платы  недобросовестными  арендаторами.  Средний  уровень  потерь  в  арендной  плате  для
объекта оценки определён в размере 0%.

Расчет чистого операционного дохода, операционных расходов

Чистый операционный доход рассчитывается как разница между действительным валовым доходом и

всеми операционными расходами. Расчет чистого операционного дохода представлен в таблице

Операционные расходы (расходы на эксплуатацию) – это постоянные, ежегодные расходы, позволяющие

объекту недвижимости функционировать на должном уровне. По своей экономической сути операционные расходы
делятся на:



постоянные;



переменные;



расходы на замещение, или резервный фонд на восстановление.

Постоянные расходы не зависят от степени занятости объекта недвижимости арендаторами. Сюда относятся

налоги на недвижимость, платежи по страхованию недвижимости, плата за лицензии и разрешения, некоторые
эксплуатационные расходы.

ОТЧЁТ № 377/10 ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА (ПОМЕЩЕНИЕ МАГАЗИНА) - часть 3