содержание .. 1 2 ..

ОТЧЁТ № 377/10 ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА (ПОМЕЩЕНИЕ МАГАЗИНА) - часть 1

ОТЧЕТ

№ 377/10

ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
ОБЪЕКТЫ 1) Помещение магазина, общей площадью 308,9 кв.м., ОЦЕНКИ: этаж 1, кадастровый номер

43:16:310116:241:1455/10:1001/А, расположенное по адресу: Кировская обл., Лузский район, г. Луза, ул. Ленина, 30а, пом.1001;

2) Помещение котельной, общей площадью 11 кв.м., этаж 1, кадастровый номер

43:16:310116:241:1455/10:1002/А, расположенное по адресу: Кировская обл., Лузский район, г. Луза, ул. Ленина, 30а, пом.1002
ЗАКАЗЧИК: Управление имуществом и земельными ресурсами Лузского района
Утверждаю:

Директор ООО «Северная оценочная компания»

_А.В.Соколов

«10» декабря 2010 г.

Общество с ограниченной ответственностью

«Северная оценочная компания»
г. Киров-2010

ОГЛАВЛЕНИЕ
ЗАКЛЮЧЕНИЕ.............................................................................................................................................................3

1. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ................................................................................................................................................4

1.1 Задание на оценку.............................................................................................................................................4

1.2 Сведения о заказчике оценки и об оценщике..............................................................................................4

1. 3 Основные факты и выводы.............................................................................................................................5

1.4 Применяемые стандарты оценочной деятельности и обоснование их применения........................5

1.5 Определение применяемого вида стоимости.............................................................................................5

1.6. Перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием

ИСТОЧНИКОВ ИХ ПОЛУЧЕНИЯ.....................................................................................................................................6

1.7. Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и

КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ..............................................................................................7

1.8. Последовательность определения стоимости объекта оценки...........................................................7

1.9. Анализ достаточности и достоверности информации, используемой при проведении оценки. ......................................................................................................................................................................................7

2. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ......................................................................................................................7

3. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПРАВ СОБСТВЕННОСТИ......................................................................................................10

4. МЕТОДОЛОГИЯ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ............................................................................................................10

4.1 Основные понятия и определения...............................................................................................................10

4.2. Анализ подходов и методов оценки, выбор методов оценки................................................................12

5. АНАЛИЗ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА.....................................................................................................18

6. СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ОБЗОРЫ...................................................................................................20

6.1. Об итогах социально-экономического развития Российской Федерации в январе-сентябре 2010

года...........................................................................................................................................................................20

6.2. Об итогах социально-экономического развития Кировской области в январе-июне 2010 года. 30

7. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ...............................................................................................................34

8. ОПРЕДЕЛЕНИЕ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ.................35

9. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ....................................................................................................................36

9.1 ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД............................................................................................................................................ 36

9.2 Сравнительный подход...................................................................................................................................44

9.3 Доходный подход............................................................................................................................................49

9.4 СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ..............................................................................................54

10. УСЛОВИЯ, ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧЕНИЯ.............................................................................................56

11. ЗАЯВЛЕНИЕ О СОБЛЮДЕНИИ ТРЕБОВАНИЙ (ДЕКЛАРАЦИЯ) ОЦЕНЩИКА.....................................57
ПРИЛОЖЕНИЯ:

Приложение № 1. Копии документов на объекты оценки

Приложение № 2. Копии документов на право осуществления оценочной деятельности

Заказчик: Управление имуществом и земельными ресурсами Лузского района

Объект оценки: Помещение магазина и помещение котельной, расположенные по адресу: Кировская обл., Лузский район, г. Луза, ул.Ленина, 30а

ООО «Северная оценочная компания»

Тел/факс (8332) 64-91-88; www.sok-ocenka.ru

1. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ

1.1 Задание на оценку

Основание для
проведения оценки:

Муниципальный контракт №3 от 10.12.2010 г.

Объекты оценки:

1)  Помещение  магазина,  общей  площадью  308,9  кв.м.,  этаж  1,  кадастровый  номер
43:16:310116:241:1455/10:1001/А,  расположенное  по  адресу:  Кировская  обл.,
Лузский район, г. Луза, ул. Ленина, 30а, пом.1001;
2)  Помещение  котельной,  общей  площадью  11  кв.м.,  этаж  1,  кадастровый  номер
43:16:310116:241:1455/10:1002/А,  расположенное  по  адресу:  Кировская  обл.,
Лузский район, г. Луза, ул. Ленина, 30а, пом.1002

Имущественные права на
объекты оценки:

Собственность Муниципального образования «Лузский муниципальный район
Кировской области»

Цель оценки:

определение рыночной стоимости

Задача оценки:

Задачей  данной  оценки  является  точная  идентификация  объектов  оценки,
идентификация  подлежащих  оценке  имущественных  прав,  проведение  анализа
рынка  объектов  оценки  и  выполнение  обоснованного  и  доказательного  расчета
стоимости  объектов.  В  качестве  конечного  результата  должна  быть  получена
выраженная  в  виде  числа  величина  рыночной  стоимости  объектов  оценки  на  дату
оценки.

Предполагаемое
использование
результатов оценки:

определение рыночной стоимости недвижимого имущества для отчуждения

Вид стоимости:

рыночная

Дата оценки:

10.12.2010 г.

Номер и дата составления
отчета:

377/10 от 10.12.2010 г.

Срок проведения оценки:

10.12.2010 – 10.12.2010 г.

Допущения и
ограничения, на которых
должна основываться
оценка:

Настоящий  отчет  достоверен  в    полном    объеме    лишь    в    указанных    в  настоящем
тексте  целях.  Понимается,    что    проведенный    нами    анализ    и  данные  нами
заключения не содержат полностью или  частично  предвзятые мнения.
Приведенная  оценка  справедлива  на   дату оценки.
Местоположение    оцениваемых    объектов,    их    особенности    и  состояние
документировались на месте в присутствии Заказчика.

Применяемые стандарты
оценки:

Федеральные стандарты оценки ФСО-1,ФСО-2,ФСО-3, а также стандарты и
правила оценочной деятельности, утвержденные Решением Совета Партнёрства
НП «СМАОс» протокол №78 от 15 августа 2008 г, в редакции протокол № 184 от
19 октября 2010 года.

1.2 Сведения о заказчике оценки и об оценщике

Сведения о заказчике:

Управление имуществом и земельными ресурсами Лузского района
Адрес: 613980 г.Луза, Кировской области, ул. Ленина, д.35
Л/сч 03919000572 в РКЦ г. Луза БИК 043388000
ОГРН 1024300861210 от 29.12.2005 г.

Сведения о собственнике:

Муниципальное образование «Лузский муниципальный район Кировской
области» в лице Администрации Лузского района
Адрес: 613980 г.Луза, Кировской области, ул. Ленина, д.35
ОГРН 1024300861628 от 07.12.2004 г.

Сведения о юридическом
лице, заключившем с
заказчиком договор на
проведение оценки.

ООО «Северная оценочная компания»
Местонахождение: 610046, г. Киров ул. Захватаева 23 оф.29
ИНН 4345131234, КПП 434501001, ОГРН 1064345087840 от 04.04.2006 г.
Дополнительно  застрахована  гражданская  ответственность  оценщика  юридическим
лицом при осуществлении профессиональной деятельности в ЗАО «Страховая группа
«Спасские  ворота»  филиал  в  г.  Кирове  на  сумму  3 000 000  (Три  миллиона)  рублей,
страховой  полис  LO12030  №2346760  от  19.07.2010  г.,  срок  действия  с  22.07.2010  по
21.07.2011 г.

Сведения о оценщиках,
заключившем с
заказчиком договор на
проведение оценки.

Соколов Алексей Владимирович - член Некоммерческого партнерства «Сообщество
специалистов-оценщиков»    «СМАО»    №1123  в  реестре  НП  «СМАОс»  от  12  декабря
2007  г.,  НП  «СМАОс»  зарегистрировано  за  №1  от  28  июня  2007г.  в  едином
государственном реестре саморегулируемых организаций оценщиков.
Диплом    о  профессиональной  переподготовке  ПП  №  876169,  рег.  номер  272
Московского  международного  института  эконометрики,  информатики,  финансов  и
права, стаж работы в области оценочной деятельности – 5 лет.
Гражданская  ответственность  при  осуществлении  профессиональной  деятельности
оценщика  застрахована    в  ЗАО  «Страховая  группа  «Спасские  ворота»  филиал  в  г.

Заказчик: Управление имуществом и земельными ресурсами Лузского района

ООО «Северная оценочная компания»

Тел/факс (8332) 64-91-88; www.sok-ocenka.ru

Кирове на сумму 3 000 000 (Три миллиона) рублей, страховой полис LO12030
№2154946 от 19 мая 2010 г., срок действия с 01.06.2010 по 31.05.2011 г.
Соколов Евгений Владимирович - член Межрегиональной саморегулируемой
некоммерческой

организации

Некоммерческое

партнерство

«Общество

профессиональных  экспертов  и  оценщиков»  №953.43  в  реестре  НП  «ОПЭО»  от  27
февраля  2010  г.,  НП  «ОПЭО»  зарегистрировано  за  №0007  от  27  декабря  2007  г.  в
едином государственном реестре саморегулируемых организаций оценщиков.
Диплом о профессиональной переподготовке ПП №791385 выдан  19 января 2010 г.,
рег.  номер  289  Нижегородского  государственного  архитектурно-строительного
университета, стаж работы в оценочной деятельности – 2 года.
Гражданская  ответственность  при  осуществлении  профессиональной  деятельности
оценщика  застрахована    в  ЗАО  «Страховая  группа  «Спасские  ворота»  филиал  в  г.
Кирове на сумму 300 000 (Триста тысяч) рублей, страховой полис LO12030 №1938489
от 16 февраля 2010 г., срок действия с 17.02.2010 по 16.02.2011 г.

1. 3 Основные факты и выводы.

Таблица 1. Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке

№

п/п

Объект оценки

Затратный

подход,

руб.

Сравнительн

ый подход,

руб.

Доходный

подход,

руб.

Итоговая
величина

стоимости, руб.

Помещение магазина, общей площадью

308,9 кв.м., этаж 1, кадастровый номер

43:16:310116:241:1455/10:1001/А,

расположенное по адресу: Кировская обл.,

Лузский район, г. Луза, ул. Ленина, 30а,

пом.1001

1 985 778

1 935 532

1 923 908

1 946 000

Помещение котельной, общей площадью

11 кв.м., этаж 1, кадастровый номер

43:16:310116:241:1455/10:1002/А,

расположенное по адресу: Кировская обл.,

Лузский район, г. Луза, ул. Ленина, 30а,

пом.1002

35 427

40 825

34 240

37 000

Рыночная стоимость помещения магазина, общей площадью 308,9 кв.м., этаж 1, кадастровый номер

43:16:310116:241:1455/10:1001/А, расположенного по адресу: Кировская обл., Лузский район, г. Луза, ул.

Ленина, 30а, пом.1001, на дату оценки составляет (с НДС):

1 946 000 (Один миллион девятьсот сорок шесть тысяч) рублей,

в т.ч. НДС 296847,46 руб.

Рыночная стоимость помещения котельной, общей площадью 11 кв.м., этаж 1, кадастровый номер

43:16:310116:241:1455/10:1002/А, расположенного по адресу: Кировская обл., Лузский район, г. Луза, ул.

Ленина, 30а, пом.1002, на дату оценки составляет (с НДС):

37 000 (Тридцать семь тысяч) рублей,

в т.ч. НДС 5644,07 руб.

1.4 Применяемые стандарты оценочной деятельности и обоснование их применения.

В соответствии со статьей 20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"

№  135-ФЗ  от  29.07.98  в  редакции  Федерального  закона  от  27  июля  2006  г.  N  157-ФЗ  "О  внесении  изменений  в
Федеральный  закон  "Об  оценочной  деятельности  в  Российской  Федерации"  были  утверждены  Федеральные
стандарты  оценки  (ФСО-1,ФСО-2,ФСО-3),  которые  используются  в  настоящем  отчете,  потому    что  они  являются
обязательными  к  применению  субъектами  оценочной  деятельности  при  определении  вида  стоимости  объекта
оценки, подходов к оценке и методов оценки, а также при проведении оценки.

Также при выполнении отчёта соблюдаются стандарты и правила оценочной деятельности,

утвержденные Советом Партнерства НП «СМАОс»  (саморегулируемая  организация   оценщиков), протокол №78
от  15  августа  2008  г,  в  редакции  протокол  №  184  от  19  октября  2010  года,  так  как  оценщик  Соколов  Алексей
Владимирович, выполнивший данный отчёт является членом данной саморегулируемой  организации   оценщиков.

1.5 Определение применяемого вида стоимости.

В соответствии с муниципальным контрактом №3 от 10.12.2010 г. целью назначением оценки является

определение рыночной стоимости недвижимого имущества для отчуждения путем проведения аукциона.

Заказчик: Управление имуществом и земельными ресурсами Лузского района

ООО «Северная оценочная компания»

Тел/факс (8332) 64-91-88; www.sok-ocenka.ru

По закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года под

термином «рыночная стоимость» в настоящем отчете понимается наиболее вероятная цена, по которой данный
объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки
действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо
чрезвычайные обстоятельства, то есть, когда:

 одна из сторон не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
 стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
 объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
 цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к

совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

 платеж за объект выражен в денежной форме.

1.6. Перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием

источников их получения.

При проведении оценки объекта оценки использованы данные, представленные в таблице № 2 с указанием
источников их получения:

Таблица 2. Перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников

их получения

Наименование информации

Источник получения информации

восстановительная  стоимость  1м3  объема  зданий,
сооружений руб.

66,81  -  Индексы  изменения  сметной  стоимости  (без
НДС) на I квартал 2010 года к уровню баз 1991г.

5,82  -  Индекс  на  СМР  к  ТЕР-2001  (без  НДС)  на  I
квартал 2010 года

5,90  -  Индекс  на  СМР  к  ТЕР-2001  (без  НДС)  на  IV
квартал 2010 года

1,18

индекс

изменения

сметной

стоимости

строительно-монтажных работ по  отраслям народного
хозяйства, отраслям промышленности и направлениям
в составе отраслей из условий 1969г в 1984г
1,06  –  территориальный  коэффициент  к  индексам,
установленным  по  отраслям  народного  хозяйства,
отраслям  промышленности  и  направлениям  в  составе
отраслей,

учитывающий

особенности

изменения

сметной стоимости СМР для Кировской области
1,56

индекс

изменения

сметной

стоимости

строительно-монтажных работ по  отраслям народного
хозяйства, отраслям промышленности и направлениям
в составе отраслей из условий 1984г в 1991г
0,94  –  территориальный  коэффициент  к  индексам,
установленным  по  отраслям  народного  хозяйства,
отраслям  промышленности  и  направлениям  в  составе
отраслей,

учитывающий

особенности

изменения

сметной стоимости СМР для Кировской области
поправочный коэффициент для I климатического
района, в котором расположена Кировская область

период

строительства

здания

(идентичного

оцениваемому зданию)

Иные сведения

Сборник

укрупненных

показателей

восстановительной стоимости (УПВС) М.: 1970.

-  Приложение  к  письму  Минрегиона  России  от  20
января  2010  г.  №  1289-СК/08  «Индексы  изменения
сметной стоимости (без НДС) на I квартал 2010 года к
уровню базы 1991 г» для Кировской области.
-  Приложение  к  письму  Минрегиона  России  от  20
января  2010  г.  №  1289-СК/08  «Индексы  изменения
сметной стоимости (без  НДС) на I квартал 2010 года»
для Кировской области.
-  Приложение  к  письму  Минрегиона  России  от  18
ноября  2010  г.  №  39160-КК/08  «Индексы  изменения
сметной  стоимости  строительно-монтажных  работ  по
видам  строительства  на  IV  квартал  2010  года  (без
НДС)» для Кировской области.
- Приложения № 1 и № 2 к Постановлению Госстроя
- Приложения № 1 и № 2 к Постановлению  Госстроя
СССР  №  94  от  11  мая  1983г  «Об  утверждении
индексов  изменения  сметной  стоимости  строительно-
монтажных  работ  и  территориальных  коэффициентов
к  ним  для  пересчета  сводных  сметных  расчетов
(сводных смет) строек.

- Приложение  к письму Госстроя СССР от 6 сентября
1990г № 14-Д «Индексы изменения сметной стоимости
строительно-монтажных  работ,  прочих  затрат  и
территориальные коэффициенты
- техническая часть отдела № 3 сборника № 28 УПВС
М.: 1970.

-  СНиП  1.04.03-85  «Нормы  продолжительности
строительства  и  задела  в  строительстве  предприятий,
зданий и сооружений»

Не использовались

Заказчик: Управление имуществом и земельными ресурсами Лузского района

ООО «Северная оценочная компания»

Тел/факс (8332) 64-91-88; www.sok-ocenka.ru

1.7. Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и

качественные характеристики объекта оценки.

При составлении отчета были использованы копии следующих документов, предоставленных Заказчиком:
  Свидетельство о государственной регистрации права 43-АВ №471335 от 09.08.2010 г.;
  Свидетельство о государственной регистрации права 43-АВ №471336 от 09.08.2010 г.;
  Выписка  из  технического  паспорта  на  помещение  №1001  Лузского  филиала  КОГУП  «Бюро  технической

инвентаризации» по состоянию на 15.06.2010 г.;

 Выписка из технического паспорта на помещение №1002 Лузского филиала КОГУП «Бюро технической

инвентаризации» по состоянию на 15.06.2010 г.

1.8. Последовательность определения стоимости объекта оценки.

  осмотр объекта;
  сбор и изучение представленной документации на оцениваемый объект;
  интервью с руководителями и собственниками, должностными лицами администрации
  подготовка и сравнительный анализ данных, информации, аналогов;
  работа по определению стоимости объекта;
  составление письменного отчета.

1.9. Анализ достаточности и достоверности информации, используемой при проведении оценки.

Использованная информация является достаточной, так как использование дополнительной информации не

ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объектов оценки,
а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объектов оценки.

Использованная информация является достоверной, так как данная информация соответствует

действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках,
исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта
оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

При проведении оценки оценщиком Соколовым Алексеем Владимировичем другие специалисты (эксперты)

не привлекались

2. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ

Объектами оценки являются:
1)

Помещение

магазина,

общей

площадью

308,9

кв.м.,

этаж

кадастровый

номер

43:16:310116:241:1455/10:1001/А, расположенное по адресу: Кировская обл., Лузский район, г. Луза, ул. Ленина,
30а, пом.1001;

Помещение

котельной,

общей

площадью

кв.м.,

этаж

кадастровый

номер

43:16:310116:241:1455/10:1002/А, расположенное по адресу: Кировская обл., Лузский район, г. Луза, ул. Ленина,
30а, пом.1002

Таблица 3. Объекты оценки

№

п/п

Наименование

объекта

Местонахождение

Площадь,

кв.м.

Год

постройки

Помещение магазина

Кировская обл., Лузский район, г. Луза, ул.

Ленина, 30а, пом.1001

308,9

1967

Помещение котельной

Кировская обл., Лузский район, г. Луза, ул.

Ленина, 30а, пом.1002

1967

Технические характеристики объекта оценки представлены в соответствии с информацией, полученной из

документации, представленной Заказчиком (Приложение № 1 к настоящему отчёту) и визуальным осмотром
оцениваемого объекта Оценщиком. Сведения о балансовой и остаточной стоимости не предоставлено.

Описание конструктивных элементов и их технического состояния объекта оценки представлено в таблицах

4-5.

Таблица 4. Описание конструктивных элементов и их технического состояния помещения магазина
Наименование характеристики

Характеристика

Техническое состояние

Кадастровый номер

43:16:310116:241:1455/10:1001/
А

Дата постройки

1967

Общая полезная площадь, м

308,9

Технический паспорт

Заказчик: Управление имуществом и земельными ресурсами Лузского района

ООО «Северная оценочная компания»

Тел/факс (8332) 64-91-88; www.sok-ocenka.ru

Количество этажей

Описание конструктивных элементов здания

Фундамент

Сборный бетонный ленточный

Удовлетворительное. Отдельные глубокие
трещины

Стены и перегородки

Кирпичные

Удовлетворительное. Выпучивание и
отпадение штукатурки, выветривание швов

Перекрытия

Железобетонные плиты

Удовлетворительное. Волосные трещины в
пролетах плит

Кровля

Шифер

Удовлетворительное. Протечки и просветы в
отдельных местах

Полы

Линолеумные

Удовлетворительное. Стертости в ходовых
частях

Проемы

Дверные – простые
Оконные – двойные створные

Удовлетворительное. Дверные полотна
осели, оконные переплеты рассохлись

Внутренняя отделка помещения

Штукатурка, окраска

Удовлетворительное. Отставании е
штукатурки, потемнение и загрязнение
окрасочного слоя

Инженерное благоустройство

Отопление, водопровод,
канализация

Удовлетворительное. Капельные течи,
проржавление трубопровода местами, потеря
эластичности изоляции проводов

Разные работы

Нет

Удовлетворительное.

Заказчик: Управление имуществом и земельными ресурсами Лузского района

ООО «Северная оценочная компания»

Тел/факс (8332) 64-91-88; www.sok-ocenka.ru

Таблица 5. Описание конструктивных элементов и их технического состояния помещения котельной
Наименование характеристики

Характеристика

Техническое состояние

Кадастровый номер

43:16:310116:241:1455/10:1002/
А

Дата постройки

1967

Общая полезная площадь, м

Количество этажей

Технический паспорт

Описание конструктивных элементов здания

Фундамент

Сборный бетонный ленточный

Удовлетворительное. Отдельные глубокие
трещины

Стены и перегородки

Кирпичные

Удовлетворительное. Выпучивание и
отпадение штукатурки, выветривание швов

Перекрытия

Железобетонные плиты

Удовлетворительное. Волосные трещины в
пролетах плит

Кровля

Шифер

Удовлетворительное. Протечки и просветы в
отдельных местах

Полы

Цементные

Удовлетворительное. Стертости в ходовых
частях

Проемы

Дверные – простые
Оконные – двойные створные

Удовлетворительное. Дверные полотна
осели, оконные переплеты рассохлись

Внутренняя отделка помещения

Штукатурка, окраска

Удовлетворительное. Отставаниие
штукатурки, потемнение и загрязнение
окрасочного слоя

Инженерное благоустройство

Отопление, водопровод,
канализация

Разные работы

Нет

Удовлетворительное.

Заказчик: Управление имуществом и земельными ресурсами Лузского района

ООО «Северная оценочная компания»

Тел/факс (8332) 64-91-88; www.sok-ocenka.ru

3. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПРАВ СОБСТВЕННОСТИ

Объектами оценки являются:
1)

Помещение

магазина,

общей

площадью

308,9

кв.м.,

этаж

кадастровый

номер

43:16:310116:241:1455/10:1001/А,  расположенное  по  адресу:  Кировская  обл.,  Лузский  район,  г.  Луза,  ул.  Ленина,
30а,  пом.1001.  Объект  оценки  принадлежит  Муниципальному  образованию  «Лузский  муниципальный  район
Кировской  области».    Право  собственности  определено  на  основании  свидетельства  о  государственной
регистрации права 43-АВ №471335 от 09.08.2010 г. (копия приведена в Приложении №1).

Помещение

котельной,

общей

площадью

кв.м.,

этаж

кадастровый

номер

43:16:310116:241:1455/10:1002/А,  расположенное  по  адресу:  Кировская  обл.,  Лузский  район,  г.  Луза,  ул.  Ленина,
30а,  пом.1002.  Объект  оценки  принадлежит  Муниципальному  образованию  «Лузский  муниципальный  район
Кировской  области».    Право  собственности  определено  на  основании  свидетельства  о  государственной
регистрации права 43-АВ №471336 от 09.08.2010 г. (копия приведена в Приложении №1).

Под «Правом собственности» понимается осуществление собственником комплекса прав, включая: права

владения, распоряжения и пользования. В соответствии с информацией, полученной от собственника, на дату
оценки отсутствуют обременения, влияющие на рыночную стоимость объекта оценки.

4. МЕТОДОЛОГИЯ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ.

4.1 Основные понятия и определения

Оценка имущества - деятельность, направленная на установление в отношении объектов оценки

рыночной или иной стоимости. (Федеральный закон от 29.08.98г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ").

Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки

может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно,
располагая всей необходимой информацией, а на величине цены не отражаются какие-либо чрезвычайные
обстоятельства. (ФЗ от 29.08.98г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Стоимость объекта оценки при существующем использовании - стоимость объекта оценки,

определяемая исходя из существующих условий и цели его использования.

Заказчик: Управление имуществом и земельными ресурсами Лузского района

ООО «Северная оценочная компания»

Тел/факс (8332) 64-91-88; www.sok-ocenka.ru

Инвестиционная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его

доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях.

Стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки,

в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки;

Стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату

проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и
технологий, с учетом износа объекта оценки;

Полная восстановительная стоимость определяется затратами, исчисленными в ценах на дату оценки, на

изготовление оцениваемого объекта недвижимости из аналогичных материалов и конструктивных решений, с тем
же качеством работ и эксплуатационных характеристик.

Полная первоначальная стоимость (полная балансовая стоимость) соответствует стоимость актива на

момент ввода в действие (постановка на баланс).

Остаточная первоначальная стоимость (остаточная балансовая стоимость) определяется путем уменьшения

полной первоначальной стоимости на величину накопленной амортизации объекта.

Износ – потеря стоимости собственности под воздействием различных факторов. Износ определяется как

разница между издержками по воспроизводству новых улучшений на дату оценки и их текущей рыночной
стоимостью.

Цена. Термин, обозначающий денежную сумму, требуемую, предлагаемую или уплаченную за некий товар

или  услугу.  Она  является  историческим  фактом,  то  есть  относится  к  определенному  моменту  времени  и  месту,
независимо  от  того,  была  ли  она  объявлена  открыто  или  осталась  в  тайне.  В  зависимости  от  финансовых
возможностей, мотивов или особых интересов конкретных покупателя и продавца цена, уплаченная за товары или
услуги, может не соответствовать стоимости, приписываемой этим товарам или услугам другими людьми. Тем не
менее,  цена  в  принципе  является  индикатором  относительной  стоимости,  приписываемой  товарам  или  услугам
конкретным покупателем и/или конкретным продавцом при конкретных обстоятельствах. (МСО. Общие понятия и
принципы оценки. М. 1994).

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на

определении  затрат,  необходимых  для  воспроизводства  либо  замещения  объекта  оценки  с  зачетом  износа  и
устареваний. Затратами на воспроизводство объекта  оценки являются затраты, необходимые для создания точной
копии  объекта  оценки  с  использованием  применявшихся  при  создании  объекта  оценки  материалов  и  технологий.
Затратами  на  замещение  объекта  оценки  являются  затраты,  необходимые  для  создания  аналогичного  объекта  с
использованием  материалов  и  технологий,  применяющихся  на  дату  оценки.  (Общие  понятия  оценки,  подходы  и
требования к проведению оценки (ФСО № 1). Утверждены Приказом Минэконоразвития России №254 от 20 июля
2007 года).

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на

сравнении  объекта  оценки  с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о
ценах.  Объектом  -  аналогом  объекта  оценки  для  целей  оценки  признается  объект,  сходный  объекту  оценки  по
основным  экономическим,  материальным,  техническим  и  другим  характеристикам,  определяющим  его  стоимость
(Общие  понятия  оценки,  подходы  и  требования  к  проведению  оценки  (ФСО  №  1).  Утверждены  Приказом
Минэконоразвития России №254 от 20 июля 2007 года).

Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении

ожидаемых доходов от использования объекта оценки. (Общие понятия оценки, подходы и требования к
проведению оценки (ФСО № 1). Утверждены Приказом Минэконоразвития России №254 от 20 июля 2007 года).

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки

недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без
несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания,
сооружения. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. (Ст. 130, ГК РФ).

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым

имуществом. (Ст. 130 Гражданского кодекса РФ от 21.10.94. Часть 1).

Итоговая величина стоимости объекта оценки — величина стоимости объекта оценки, полученная как

итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки, при использовании
различных подходов к оценке и методов оценки.

Оцениваемые права. Целью оценки является определение рыночной стоимости права собственности на

имущество.  Право  собственности  в  соответствии  с  Гражданским  кодексом,  часть  1  (ст.  209),  включает  право
владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать
в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам
и  не  нарушающие  права  и  интересы  других  лиц,  в  том  числе  отчуждать  свое  имущество  в  собственность  другим
лицам;  передавать  им,  оставаясь  собственником,  право  владения,  пользования  и  распоряжения  имуществом;
отдавать имущество в залог и отчуждать его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Дата оценки. Календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.
Дата отчета. Дата написания отчета об оценке, может совпадать или не совпадать с датой оценки.
Арендная плата – это плата за пользование объектом аренды. Порядок, условия и сроки внесения

арендной платы определяются договором аренды (ст. 614 ГК РФ). В контексте «определения арендной платы» под
арендной платой подразумевается арендный платеж за первый платежный период.

Арендный платеж – сумма арендной платы, уплачиваемая по договору аренды за один платежный период.
Платежный период – интервал времени между установленными условиями договора аренды датами

Заказчик: Управление имуществом и земельными ресурсами Лузского района

ООО «Северная оценочная компания»

Тел/факс (8332) 64-91-88; www.sok-ocenka.ru

арендных платежей.

Арендная ставка (ставка арендной платы) – арендный платеж, отнесенный к количеству единиц

измерения объекта аренды (например, за квадратный метр).

Срок аренды – период времени, на который заключается договор аренды.
Срок действия арендной ставки – период, определяемый условиями договора аренды, в течение которого

будет использоваться определенная оценщиком (и установленная договором аренды) арендная ставка (либо способ
ее расчета). Может быть меньше срока аренды.

Объект оценки – право пользования (либо совокупность прав пользования и владения) объектом аренды в

течение одного платежного периода на условиях, определенных договором аренды или заданием на оценку.

Объект аренды – объект недвижимости (помещение), арендная плата за который определяется в

соответствии с настоящим ТЗ.

Аналог объекта оценки — сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим

характеристикам объекта оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных
условиях.

Объекты сравнения — проданные или предложенные к продаже на том же рынке объекты недвижимости,

обладающие таким же оптимальным использованием, как и оцениваемый объект и максимально близкие к нему по
другим характеристикам.

Единицы сравнения — некоторые общие для всех объектов удельные или абсолютные, физические или

экономические единицы измерения стоимости или арендной ставки, сопоставляемые и подвергаемые
корректировке.

Элементами сравнения (ценообразующими факторами) называют такие характеристики объектов

недвижимости и сделок, которые вызывают изменения цен или арендных ставок на недвижимость.

Корректировка представляет собой операцию (часто — математическую), учитывающую разницу в

стоимости между оцениваемым и сравнимым объектами, вызванную влиянием конкретного элемента сравнения.
Все корректировки выполняются по принципу «от объекта сравнения к объекту оценки».

4.2. Анализ подходов и методов оценки, выбор методов оценки

Согласно Федеральному стандарту оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению

оценки» (ФСО № 1) (IV. Требования к проведению оценки, п. 20) Оценщик при проведении оценки обязан
использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того
или иного подхода.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении

затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

При оценке стоимости объектов недвижимости базой затратного подхода является принцип замещения. Этот

принцип  утверждает,  что  благоразумный  покупатель  не  заплатит  за  объект  больше,  чем  будет  стоить  ему
приобрести свободный земельный участок (право пользования на него) и создать улучшения равной желанности и
полезности  без  чрезмерной  задержки.  По  аналогии  с  этим  можно  утверждать,  что  благоразумный  продавец  не
пожелает продать объект дешевле, чем стоило ему приобрести свободные права пользования на земельный участок
и  создать  улучшения  с  учетом  компенсации  за  его  активность  и  принятые  риски  (т.е.  с  учетом  прибыли
предпринимателя).

Методы затратного подхода:

1) Метод капитализации издержек
Предусматривает определение рыночной стоимости объекта как будущей стоимости отдельных частей

затрат (издержек), рассредоточенным по периодам существования    объекта,    предшествующим   дате    оценки.
Имеет        две  разновидности  (техники,  формулы)  соответственно  для  единых  объектов  оценки  -  с  новыми
улучшениями, - с улучшениями, бывшими в употреблении. Основное преимущество метода заключается в том, что
нет необходимости явно определять прибыль предпринимателя.  Она формируется в процессе ре-дисконтирования
(определения  будущей  стоимости  прошлых  потоков  денежных  средств  -  затрат  и  издержек).  Недостаток  метода
состоит  в  том,  что  необходимо  обосновывать  общую  норму  отдачи  (ставку  дисконтирования),  которая  учитывает
типичное  соотношение  собственного  и  заемного  капитала,  а  также  наличие  в  составе  единого  объекта
недвижимости земли и улучшений. Один их «выходов» этого метода - в результате можно осуществить экстракцию
прибыли предпринимателя. На практике для оценки стоимости объектов недвижимости применяется очень редко.

Этот метод целесообразно применять для расчета стоимости объекта при сравнительно небольшой

продолжительности периода его доходной эксплуатации (до 10% от срока физической жизни улучшений).

2) Метод компенсации издержек
Предусматривает суммирование рыночной стоимости права использования (собственности или аренды)

земельного участка как свободного, суммы издержек на создание (восстановление или замещение) аналогичных по

Заказчик: Управление имуществом и земельными ресурсами Лузского района

ООО «Северная оценочная компания»

Тел/факс (8332) 64-91-88; www.sok-ocenka.ru

качеству и назначению улучшений (т.е. с учетом износов и устареваний), а также прибыли предпринимателя
(девелопера).

Логическая формула этого метода:
Сзп = РСзу + Снов - Инак + ПП,
где Сзп - ориентир стоимости объекта по затратному подходу,
      РСзу - рыночная стоимость прав на земельный участок, руб,
     Снов - затраты на строительство нового объекта недвижимости, руб,
     Инак - суммарный накопленный износ и устаревания, руб,
     ПП - прибыль предпринимателя, руб.
На практике при реализации затратного подхода обычно применяется этот метод.

В соответствии с пунктом 20 ФСО №1 оценщик использует наиболее распространённый в практике

оценки - метод компенсации затрат.

Последовательность оценки недвижимости в рамках затратного подхода:



определение стоимости участка земли;



определение восстановительной или замещающей стоимости зданий и сооружений;



определение величины накопленного износа зданий и сооружений;



определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом, как суммы стоимости участка земли
и восстановительной или заменяющей стоимости зданий и сооружений за минусом накопленного износа.

Общая модель затратного подхода при оценке недвижимости выглядит следующим образом:







 







фун

физ

дев

СЗ

РС























где:

РС – рыночная стоимость;
СЗ – рыночная стоимость прав на земельный участок с учетом прибыли застройщика;
С

в/з

– стоимость воспроизводства (замещения) улучшений без учета износа;

дев

– прибыль девелопера;



– суммарный износ;

физ

– физический износ;

фун

– функциональное устаревание;

– экономическое (внешнее) устаревание.

Стоимость нового строительства улучшений в зависимости от типа объекта оценки и условий может

выступать в виде восстановительной стоимости или стоимости замещения.

Восстановительная стоимость - стоимость строительства в текущих на дату оценки точной копии

оцениваемого объекта из таких материалов, возведенного с соблюдением таких же стандартов, по такому же
проекту, с использованием той же квалификации рабочей силы, имеющего все недостатки, как и оцениваемое
здание.

Стоимость замещения - оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки здания с

полезностью, равной полезности оцениваемого объекта с употреблением современных материалов, современных
стандартов, проекта и т.д.

Затраты, соответствующие восстановительной или заменяющей стоимости для целей оценки

недвижимости, вычисляются как сумма прямых издержек, косвенных издержек и прибыли предпринимателя.

К прямым издержкам относятся следующие расходы, непосредственно связанные со строительством:



стоимость материалов, изделий и оборудования;



заработная плата строительных рабочих;



стоимость строительных машин и механизмов;



стоимость временных зданий и сооружений, мероприятия по технике безопасности, транспортно-складские
расходы и другие затраты, нормативно принятые на местном рынке;



прибыль и накладные расходы подрядчика.
К косвенным издержкам относят расходы, сопутствующие возведению здания, но не включаемые в

стоимость строительно-монтажных работ:



стоимость проектирования, технадзора, геодезического контроля;



оплата консультаций, юридических, бухгалтерских и аудиторских услуг;



стоимость финансирования строительства;



расходы на рекламу, маркетинг и продажу объекта;



административные и другие расходы застройщика.

Заказчик: Управление имуществом и земельными ресурсами Лузского района

ООО «Северная оценочная компания»

Тел/факс (8332) 64-91-88; www.sok-ocenka.ru

Прибыль предпринимателя является сложившейся рыночной нормой, стимулирующей предпринимателя на

инвестирование строительного проекта. Величина прибыли определяется методом экспертных оценок на основе
рыночной информации.

Для определения стоимости нового строительства, т. е. для расчетов восстановительной стоимости

(стоимости замещения) объекта недвижимости используются следующие методы:



базисно-индексный метод;



метод показателей потребительской стоимости;



метод укрупненных показателей стоимости по видам работ;



метод сравнительной единицы;



ресурсный метод и др.
Всеми методами должно предусматриваться проведение расчетов стоимости нового строительства в

базисном уровне цен, установленном для соответствующего региона России (1984 или 1991 г.), с последующей
индексацией в уровень цен по состоянию на дату оценки.

Базисно-индексный  метод.  При  наличии  в  полном  объеме  проектно-сметной  документации  и  соответствии  ей
объемов работ и конструктивных решений, выполненных в натуре, прямые издержки следует определять базисно-
индексным  методом.  При  этом  сметные  цены  на  строительство,  рассчитанные  в  базисе  систем  ценообразования
строительной продукции (в ценах 1955, 1969, 1984 или 1991 годов) приводятся к текущим ценам на дату оценки с
помощью индексов удорожания.
В связи с тем, что отсутствует проектно-сметная документация, данный метод не применим.

Метод показателей потребительской стоимости. Суть метода заключается в том, что стоимость оцениваемого
объекта определяется на основе потребительских показателей объекта: общей площади жилого дома (в м

), объема

здания специального назначения (в м

), единицы измерения мощности (т, шт., мест и др.) и т. д. и справочных

данных о стоимости соответствующих удельных показателей (1 м

общей площади, 1 м

объема здания, 1т или шт.

выпускаемой продукции и т.д.)

Разновидностью данного метода является метод сравнительной единицы, который предполагает расчёт

стоимости  строительства  сравнительной  единицы  (1  м2,  1  м3)  аналогичного  здания.  Стоимость  сравнительной
единицы  аналога  должна  быть  скорректирована  на  имеющиеся  различия  в  сравниваемых  объектах  (планировка,
оборудование,  права  собственности    и  т.д.).  Для  определения  величины  затрат  обычно  используются  различные
справочные и нормативные материалы (УПСС, УПВС и т.д.).

В случае отсутствия сметной документации на оцениваемый объект способ расчета с применением

сборников УПВС может быть выбран после тщательного сравнения характеристик оцениваемого объекта и
объекта-аналога по сборнику.

Метод укрупненных показателей стоимости по видам работ. Применение данного метода при расчете стоимости
объекта основывается на том, что сначала по укрупненным показателям рассматривается стоимость по видам работ
(раздельно для каждого вида), а затем определяется итоговая стоимость по объекту в целом.
Не достаточно данных, не применим.

Ресурсный  метод.  При  применении  ресурсного  метода  и  качестве  исходных  данных  используются  стоимостные
показатели  о  затраченных  ресурсах:  трудоемкости  работ,  использовании  строительных  машин  и  механизмов,
расходе  материалов,  изделии  и  конструкций.  Суммарные  ресурсные  показатели  оцениваются  по  объекту  в  целом
или с предварительным расчетом по частям здания и последующим суммированием итога по объекту.
Не  достаточно данных, не применим.

Накопленный износ - уменьшение восстановительной или заменяющей стоимости зданий и сооружений, которое
может иметь место в результате физического, функционального и внешнего износа. Для определения величины
накопленного износа должны применяться следующие методы:



метод сравнения продаж, где величина накопленного износа определяется как разница между
восстановительной или заменяющей стоимостью нового строительства, и стоимостью улучшений на дату
оценки.



метод экономической жизни, где накопленный износ определяется как доля восстановительной или
заменяющей стоимости, определяемая отношением эффективного возраста к общей экономической жизни.



модифицированный метод экономической жизни, где накопленный износ как долю восстановительной или
заменяющей стоимости с учетом исправимого физического износа, определяемую отношением
эффективного возраста к общей экономической жизни.



метод разбиения, где определяются три вида износа: физический, функциональный и внешний износ. Все
вместе  составляют  совокупный  износ.  Физический  и  функциональный  износы  подразделяются  на
устранимый износ (отложенный ремонт) и неустранимый износы
Подход  с  точки  зрения  затрат  наравне  с  другими  подходами  является  обязательным  для  оценки  любого

объекта недвижимости и отказаться от него можно только при наличии объективных причин, не позволяющих его
использовать.

Оцениваемые объекты недвижимости имеют значительный физический износ, при определении

накопленного износа в данной оценке применен метод разбиения.

Заказчик: Управление имуществом и земельными ресурсами Лузского района

ООО «Северная оценочная компания»

Тел/факс (8332) 64-91-88; www.sok-ocenka.ru

Оценка земельного участка. В соответствии с «Методическими рекомендациями по определению

рыночной  стоимости  права  аренды  земельных  участков»,  утвержденными  Распоряжением  Минимущества
России  от  10  апреля  2003г  №  1102-р  при  оценке  рыночной  стоимости  права  аренды  земельных  участков
используются  метод  сравнения  продаж,  метод  выделения,  метод  распределения,  метод  капитализации  дохода,
метод остатка, метод предполагаемого использования.

Затратный подход в чистом виде невозможно применить для оценки земельных участков, учитывая

особенности земельных участков, как объектов недвижимости. При оценке земельных участков под коммерческой
застройкой  элементы  затратного  подхода  в  части  расчета  стоимости  воспроизводства  или  замещения  улучшений
земельного участка используются в качестве вспомогательных инструментов в рамках сравнительного и доходного
подходов. Учитывая выше изложенное, расчет стоимости объекта оценки с использованием затратного подхода не
осуществлялся.
       В  рамках  сравнительного  подхода  применяются  методы  выделения,  прямого  сравнения  продаж,  метод
распределения.  Учитывая  отсутствие  достоверной  информации  о  факторах  стоимости  (рассматриваемых
дополнительно  в  связи  с  оценкой  рыночной  стоимости  права  аренды)  аналогичных  земельных  участков,
сравнительный подход применить, не представляется возможным.
           В  рамках  доходного  подхода  применяются  метод  капитализации  земельной  ренты,  метод  остатка,  метод
предполагаемого использования.

Проанализировав характеристики объекта оценки и наличие информации, Оценщик пришел к выводу о

возможности применения в рамках доходного подхода метода остатка.

Сравнительный подход
Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении

объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Сравнительный подход основан на том, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по

аналогии,  то  есть,  основываясь  на  информации  об  аналогичных  сделках.  Отсюда  следует,  что  данный  подход
основывается  на  принципе  замещения.  Другими  словами,  подход  имеет  в  своей  основе  предположение,  что
благоразумный  покупатель  за  выставленную  на  продажу  недвижимость  заплатит  не  большую  сумму,  чем  та,  за
которую  можно  приобрести  аналогичный  по  качеству  и  пригодности  объект.  В  зависимости  от  условий  сделки
могут приниматься корректировки, если:

объект оценки арестован в судебном порядке;
приобретение объекта оценки через ипотечную корпорацию;
наличие каких-либо обременении;
наличие арендаторов.
Данный подход включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости,

сходными параметрами с объектами оцениваемыми. Цены на объекты-аналоги затем корректируются с учетом
параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для
определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.

Основные этапы процедуры оценки при сравнительном подходе:

1. Исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, котировках, предложениях, по

продаже объектов недвижимости, аналогичных объекту оценки.

2. Отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что

совершенные сделки произошли в свободных рыночных условиях.

3. Подбор подходящих единиц измерения и проведение сравнительного анализа для каждой вы

бранной единицы измерения.

4. Сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов, проданных или про

дающихся на рынке по отдельным элементам, корректировка цены оцениваемого объекта.

5. Установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и

сведению их к одному стоимостному показателю или группе показателей. В условиях недостатка или
низкой достоверности информации о рынке вместо стоимостной оценки объекта выходные данные мо
гут быть представлены в виде группы показателей.

Главные проблемы этого подхода - трудности с получением необходимой информации, с выбором аналога,

адекватного оцениваемому объекту, с учетом степени несовпадения состава и численных значений характеристик
аналога и оцениваемого объекта.

Развитие вторичного рынка недвижимости (так называемого рынка «Second Hand», то есть рынка имущества,

бывшего в употреблении) расширяет информационную базу применения указанного подхода, внося в то же время
определенные коррективы в методику его применения, связанные с учетом стоимости и степени износа объектов
вторичной продажи, используемых в качестве аналогов.

Заказчик: Управление имуществом и земельными ресурсами Лузского района

ООО «Северная оценочная компания»

Тел/факс (8332) 64-91-88; www.sok-ocenka.ru

В идеальном варианте нижней границей стоимости является остаточная стоимость воспроизводства

(остаточная восстановительная стоимость), характеризующая точку зрения продавца, который не продаст объект
дешевле, чем он обошелся ему самому (с учетом накопленного износа).

Верхней границей стоимости является остаточная стоимость замещения либо обоснованная рыночная

стоимость, отражающие точку зрения покупателя, который не заплатит за объект больше, чем ему может
обойтись приобретение на свободном, открытом и конкурентном рынке нового аналогичного объекта (с учетом
факторов износа, времени и риска).

Другим показателем верхней границы стоимости может служить стоимость, полученная методом

капитализации дохода в рамках доходного подхода, то есть покупатель не заплатит за объект больше, чем текущая
стоимость ожидаемых преимуществ, возникающих от владения этим объектом.

Методы оценки в рамках сравнительного подхода формируются по поводу способов корректировки и

переноса данных о ценах аналогов на объект оценки.

При наличии достаточного количества достоверной информации о недавних продажах подобных объектов

подход сравнения продаж позволяет получить результат, максимально близко отражающий отношение рынка к
объекту оценки.

При наличии достаточного количества достоверной рыночной информации, для определения стоимости

методом сравнения продаж допускается применять методы математической статистики.

Методы сравнительного подхода:

1) Метод сравнительного анализа продаж
Метод сравнения продаж определяет рыночную стоимость объекта на основе анализа недавних продаж

сопоставимых объектов недвижимости, которые сходны с оцениваемым объектом по размеру и использованию.
Данный метод определения стоимости предполагает, что рынок установит цену для оцениваемого объекта тем
же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов.

2) Метод моделирования рыночного ценообразования (метод статистического моделирования цены)
Метод предусматривает построение линейных или мультипликативных зависимостей соответствующего

типа,  либо  путем  статистической  обработки  достаточно  большого  массива  данных  о  состоявшихся  сделках  с
объектами  сравнения.  Метод  моделирования  рыночного  ценообразования  требует  весьма  больших  затрат
ресурсов, применяется он лишь в массовой  оценке для целей государственного  управления (при определении
базы  налогообложения  недвижимости            или      ставок    арендной      платы      для      сдачи      в      аренду
государственного имущества).

3) Метод квалиметрической обработки данных по объектам аналогам

Квалиметрия - наука о количественном измерении качества. Квалиметрический подход является, по-

видимому,   наиболее  развитой методикой сбора, обработки и анализа экспертных данных для оценки качества тех
или иных объектов. Метод (техника) квалиметрического моделирования реализуется путем анализа рыночных
данных о сделках, а также экспертных оценок качества объектов  и  среды.   При  этом  все  свойства  объекта  и
среды  как ценообразующие факторы, представляются в виде иерархической структуры («дерева»)
взаимосвязанных свойств (качеств) объекта, которые отражают признаваемые продавцом предпочтения
покупателей. Также принимается во внимание, что цена объекта является результатом сделки, в которой продавец и
покупатель, действуя в своих интересах, выступают в качестве экспертов, формирующих свои заключения на
основе собственного опыта или на основе рекомендаций экспертов-оценщиков.

4) Метод валовой ренты (техника сравнительного анализа)
Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) - это отношение продажной цены или к потенциальному валовому

доходу или к действительному доходу. Для применения данного метода необходимо:

1) оценить рыночный валовой доход, генерируемый объектом;
2) определить отношение валового дохода от оцениваемого объекта к цене продаж по сопоставимым

продажам аналогов;

3) умножить валовой доход от оцениваемого объекта на усредненное значение ВРМ по аналогам.

5) Метод анализа иерархий
Метод анализа иерархий является систематической процедурой для иерархического представления

элементов,  определяющих  суть  проблемы.  Метод  состоит  в  декомпозиции  проблемы  на  все  более  простые
составляющие  части  и  дальнейшей  обработке  последовательности  суждений  лица,  принимающего  решения,  по
парным  сравнениям.  В  результате  может  быть  выражена  относительная  степень  (интенсивность)  взаимодействия
элементов  в  иерархии.  Эти  суждения  затем  выражаются  численно.  МАИ  включает  в  себя  процедуры  синтеза
множественных  суждений,  получения  приоритетности  критериев  и  нахождения  альтернативных  решений.  Такой

Заказчик: Управление имуществом и земельными ресурсами Лузского района

ООО «Северная оценочная компания»

Тел/факс (8332) 64-91-88; www.sok-ocenka.ru

подход к решению проблемы выбора исходит из естественной способности людей думать логически и творчески,
определять события и устанавливать отношения между ними.

К элементам сравнения при применении сравнительного подхода относят характеристики объектов

недвижимости и сделок, которые вызывают изменение цен на недвижимость. К элементам, подлежащим
обязательному учету, относят:

•

состав передаваемых прав собственности;

•

условия финансирования сделки купли-продажи;

•

условия продажи;

•

время продажи;

•

месторасположение;

•

физические характеристики;

•

экономические характеристики;

•

характер использования;

•

компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью.

Корректировки цен продажи сравнимых объектов производятся в следующем порядке: в первую очередь

производятся корректировки, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка, которые проводятся путем
применения каждой последующей корректировки к предыдущему результату;

во вторую очередь производятся корректировки, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости,

которые производятся путем применения указанных корректировок к результату, полученному после
корректировки на условия рынка, в любом порядке.

Для определения величин корректировок, в зависимости от наличия и достоверности рыночной

информации, применяются количественные и качественные методы.

Окончательное решение о величине результата, определенного методом сравнения продаж, принимается на

основании анализа скорректированных цен продажи объектов сравнения, имеющих наибольшее сходство с
объектом оценки.

При наличии достаточного количества достоверной рыночной информации, для определения стоимости

методом сравнения продаж в контексте сравнительного подхода допускается применять методы математической
статистики.

Проанализировав характеристики объектов оценки и наличие информации, Оценщик пришел к выводу о

возможности применения в рамках сравнительного подхода метода сравнительного анализа продаж.

Доходный подход

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении

ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Доходный подход основывается на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный

инвестор или покупатель, приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод. Иными
словами, стоимость объекта может быть определена, как его способность приносить доход в будущем.

При реализации доходного подхода используются методы:

1) Прямой капитализации (при сохранении стабильных условий использования имущества, постоянной

величине дохода, отсутствии первоначальных инвестиций и одновременном учете возврата капитала и
дохода на капитал);

2) Дисконтирования денежных потоков (при произвольно меняющихся денежных потоках, изменяющихся

рисках).

Методы доходного подхода и область их применения:

1) Метод прямой капитализации
Метод прямой капитализации устанавливает связь какого-либо дохода, вычисленного на конец первого

года, следующего за датой оценки, со стоимостью объекта недвижимости посредством нормы денежных потоков
(мультипликатора  или  коэффициента  капитализации).  Метод  прямой  капитализации  -  метод  определения
рыночной  стоимости  доходного  объекта,  основанный  на  прямом  преобразовании  наиболее  типичного  дохода
первого  года  в  стоимость  путем  деления  его  на  коэффициент  капитализации,  полученный  на  основе  анализа

Заказчик: Управление имуществом и земельными ресурсами Лузского района

ООО «Северная оценочная компания»

Тел/факс (8332) 64-91-88; www.sok-ocenka.ru

рыночных данных о соотношениях чистого дохода и стоимости активов, аналогичных оцениваемому объекту,
полученных методом рыночной экстракции.

Область применения:
- оценка действующих активов, не требующих на дату проведения оценки больших по длительности

капиталовложений в ремонт или реконструкцию,

- стабильные экономические условия на рынке,
- использование для приобретения объекта собственных средств (отсутствие заемных средств).

Базовая формула доходного подхода:

ЧД

С 

или

V 

где С (V) - стоимость недвижимости;
ЧД (I) - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый

операционный доход, который способна приносить недвижимость за период;

К ( R ) - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации.
Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью

объекта оценки.

Ставка капитализации - это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу.

2) Метод дисконтирования потоков денежных средств
Метод   дисконтированных   денежных   потоков   используется,   если:
- предполагается, что будущие потоки будут существенно отличаться от текущих;
- имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;
- потоки доходов и расходов носят сезонный характер; оцениваемая   недвижимость
-  крупный   многофункциональный коммерческий объект;
- объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен) в эксплуатацию,
- учитывается влияние на стоимость привлекаемых заемных средств.
Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле:

)

(

)

(











PV - текущая стоимость;
Ci - денежный поток периода t;
It - ставка дисконтирования денежного потока периода t;
М - остаточная стоимость (реверсия).

Проанализировав характеристики объектов оценки и наличие информации, Оценщик пришел к выводу о

возможности применения в рамках доходного подхода метода дисконтирования потоков денежных средств.

5. АНАЛИЗ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА

Кировская область образована 5 декабря 1936 года. Она
расположена на северо-востоке Европейской части России.
Область входит в Приволжский федеральный округ. Система органов
государственной власти определяется Уставом (основным законом)
Кировской

области.

Государственную

власть

осуществляют

Законодательное Собрание, Губернатор, Правительство, иные органы
исполнительной  власти  области,  образуемые  в  соответствии  с
Уставом и законами области.
Площадь  области  -  120,4  тыс.  км2  (0,7%  от  площади  РФ).
Численность  населения  региона  по  состоянию  на  01.01.2008
составляет  1413,3  тыс.  человек.  По  этому  показателю  Кировская
область  занимает  7  место  среди  14  регионов  Приволжского
федерального  округа,  и  32  место  –  в  Российской  Федерации.  В
городах  и  поселках  городского  типа  проживает  72  процента
населения области, в сельской местности – 28.  Плотность населения
– 11,9 чел/км2. Основное население русские - 91,8%, марийцы - 2,6%,
татары - 2,2%, удмурты - 1,4% и другие.
В  Кировской  области  18  городов,  39  муниципальных  районов.
Наиболее крупные города - Киров, Кирово-Чепецк, Вятские Поляны,
Котельнич, Слободской, Яранск, Омутнинск.

содержание .. 1 2 ..