содержание .. 19 20 21 22 ..

ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОГО И ДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА «ЗАВОД СТРОЙДЕТАЛЬ» (2016 год) - часть 21

П4

РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

330

И. П. 2

Карта местоположения Объекта оценки и аналогов

Источник:

http://www.maps.yandex.ru/

Т. П. 6

Описание оцениваемого земельного участка и подобранных аналогов

Характеристики

Оцениваемый объект

Аналог №4

Аналог №5

Аналог №6

Дата оценки/Дата
предложения

22.01.2016

Январь 2016

Тип объекта

Земельный участок

Местоположение

Ленинградская

область, Тосненский

муниципальный

район, Тосненское

городское

поселение, г. Тосно,
Московское ш., д. 31

Ленинградская

область, г. Тосно,

ул. Рабочая, д. 51,

Тосненский район

Ленинградская область,

г. Тосно, ул. Рабочая,

Тосненский район

Ленинградская область,

п. Коммунар,

Гатчинская ул., 24,

Гатчинский район

Удаленность от КАД, км

Категория земли

Земли населенных

пунктов

Земли населенных

пунктов

Земли населенных

пунктов

Земли населенных

пунктов

Вид разрешенного
использования

Для эксплуатации

бани

Под коммерческую

застройку

Под коммерческую

застройку

Под коммерческую

застройку

Вид права на земельный
участок

Собственность

Аренда

Площадь земельного
участка, кв. м

1 187,0

1 500

1 340

3 000

Площадь земельного
участка, сот.

11,870

15,00

13,40

30,00

Инженерное оснащение

Как УСЗУ (с

коммуникациями по

границе или в

непосредственной

близости)

Имеется ТУ на

газоснабжение,

остальные по границе

Имеется ТУ на

электричество,

остальные по границе

По границе

Оцениваемый

земельный

участок

Аналог №3

Аналоги №1

и №2

РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

П4

331

Характеристики

Оцениваемый объект

Аналог №4

Аналог №5

Аналог №6

Дополнительные
характеристики

Строения отсутствуют

Цена предложения
объекта, руб., НДС не
облагается

4 500 000

9 999 990

Цена предложения
объекта, руб./сот., НДС не
облагается

300 000

335 821

333 333

Контактное лицо

Сергей, тел. 7 (921)

589-88-28

Елена, тел. 7 (921) 958-

08-96

тел. 7 (812) 900-37-23

Ссылка

https://www.avito.ru/

tosno/kommercheskay
a_nedvizhimost/proda

m_uch-

tok_15_sot_pod_komm

ercheskuyu_deyatelnos

t_705298576

https://www.avito.ru/to

sno/zemelnye_uchastki/u

chastok_13.4_sot._promn

aznacheniya_716864033

http://spb.cian.ru/sale/s

uburban/30910877/

Источник: анализ Оценщика

Далее приведены корректировки с целью обеспечения наибольшей степени сопоставимости оцениваемого
объекта с объектами-аналогами.

Т. П. 7

Корректировка цен аналогов

Характеристики

Оцениваемый объект

Аналог №4

Аналог №5

Аналог №6

Цена земельного
участка, руб./1 сот.
НДС не облагается

300 000

335 821

333 333

Корректировка на
торг, %

-30%

Скорректированная
цена земельного
участка, руб./сот.
НДС не облагается

210 000

235 075

233 333

Назначение
земельного участка

Для эксплуатации

бани

Под коммерческую

застройку

Под коммерческую

застройку

Под коммерческую

застройку

Корректировка на
назначение
земельного участка, %

Скорректированная
цена земельного
участка, руб./сот.
НДС не облагается

210 000

235 075

233 333

Местоположение

Ленинградская

область, Тосненский

муниципальный

район, Тосненское

городское

поселение, г. Тосно,
Московское ш., д. 31

Ленинградская

область, г. Тосно,

ул. Рабочая, д. 51,

Тосненский район

Ленинградская

область, г. Тосно,

ул. Рабочая,

Тосненский район

Ленинградская

область, п.

Коммунар,

Гатчинская ул., 24,

Гатчинский район

Корректировка на
местоположение, %

-24%

Скорректированная
цена земельного
участка, руб./сот.
НДС не облагается

210 000

235 075

177 333

Удаленность от КАД,
км

Корректировка на
удаленность от КАД, %

П4

РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

332

Характеристики

Оцениваемый объект

Аналог №4

Аналог №5

Аналог №6

Скорректированная
цена земельного
участка, руб./сот.
НДС не облагается

210 000

235 075

177 333

Площадь земельного
участка, кв. м

11,87

15,00

13,40

30,00

Корректировка на
площадь земельного
земельного участка, %

Скорректированная
цена земельного
участка, руб./сот.
НДС не облагается

210 000

235 075

177 333

Вид права на
земельный участок

Собственность

Аренда

Корректировка на вид
права на земельный
участок, %

15%

Скорректированная
цена земельного
участка, руб./сот.
НДС не облагается

210 000

235 075

203 933

Инженерное
оснащение

Как УСЗУ (с

коммуникациями по

границе или в

непосредственной

близости)

Имеется ТУ на

газаснабжение,

остальные по

границе

Имеется ТУ на

электричество,

остальные по

границе

По границе

Корректировка на
инженерное
оснащение, %

-9%

Скорректированная
цена земельного
участка, руб./сот.
НДС не облагается

191 100

213 918

203 933

Количество внесенных
поправок

Вес. %

35,7%

28,6%

Итоговая удельная
рыночная стоимость,
руб./сот. НДС не
облагается

206 916

Источник: расчеты Оценщика

Обоснование корректировок

Корректировка на торг

Поскольку нет реальной возможности получить достоверную информацию о совершившихся сделках купли
– продажи, были использованы данные о предложениях аналогичных объектов.

По данным риелторских агентств в Ленинградской области

скидка на цены продажи для земельных

участков  производственно-складского  назначения,  составляет  10-30%.  По  данным  справочника  оценщика
недвижимости Л.А. Лейфера («Приволжский центр финансового консалтинга и оценки»,  2014 г., Том 3),
диапазон скидки на торг для земельных участков под офисно-торговую застройку составляет 8-23%.

В текущей экономической ситуации рынок земельных участков малоактивен, предложения превышают
спрос и тем самым увеличиваются сроки экспозиции объектов на рынке.

Источник информации: Людмила, тел.: 7 (812) 600-99-29 (PETERLAND – консалтинговая компания, работающая на

рынках недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области); Антон, тел. 7 (812) 946-68-08 - представитель
продавца производственно-складского объекта

РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

П4

333

Учитывая вышеизложенное, а также назначение участка и его местоположение, величина скидки на торг
приняты Оценщиком на уровне максимального значения указанных выше диапазонов -
(-30%).

Таким образом, к ценам аналогов №1-3 применяется понижающие корректировка на уровне (-30%).

Корректировка на дату предложения

Все отобранные предложения актуальны по состоянию на дату оценки, что было подтверждено в ходе
разговора с агентами и представителями собственников по аналогам, в связи, с чем внесение поправки к
ценам аналогов по данному критерию не требуется.

Корректировка на назначение земельного участка

Оцениваемый земельный участок имеет назначение (вид разрешенного использования) «для эксплуатации
бани», отобранные участки-аналоги предназначены для размещения объектов коммерческого назначения.
Учитывая, что назначение оцениваемого земельного участка также относится к коммерческому
назначению, то отобранные аналоги сопоставимы по данному параметру, внесение корректировки не
требуется.

Корректировка на местоположение

Данная корректировка включает в себя корректировку на локальное расположение оцениваемого
объекта.

Оцениваемый объект и отобранные аналоги расположены в разных районах Ленинградской области:
оцениваемый объект, аналог №1 и №2 - в г. Тосно Тосненского района, аналог №3 - в пос. Коммунар
Гатчинского района.

В  связи  с  ограниченностью  рынка  продаж  земельных  участков  под  коммерческую  недвижимость
сопоставимого  с  оцениваемым  объектом  уровня  в  различных  районах  Ленинградской  области  было
принято  решение  рассчитать  корректировку  на  основании  данных  анализа  рынка  продаж  земельных
участков  производственно-складского  назначения  Ленинградской  области.  По  мнению  Оценщика,
тенденция зависимости цены от района расположения сохраняется для всех типов нежилой недвижимости
низкого класса.

В ходе анализа рынка земельных участков производственно-складской недвижимости была выявлена
зависимость средней стоимости 1 кв. м от местоположения, а именно, района области. В таблице ниже
приведены данные по средней стоимости 1 кв. м земельных участков производственно-складского
назначения в зависимости от района области.

И. П. 3

Средние удельные цены предложения земельных участков промышленно-складского назначения в
разрезе районов Ленинградской области, руб./кв. м

Источник: http://afkgroup.com/analitika-i-metodiki/post-737/

Расчет корректировки на местоположение производился методом сравнения средних цен по следующей
формуле:

К=(

ОО

ОА

-1) х 100%, где

1 985

1 628

1 430

1 118

1 084

829

801

434

400

250

148

500

1 000

1 500

2 000

2 500

Всеволожский район

Ломоносовский район

Выборгский район

Кировский район

Гатчинский район

Тосненский район

Лужский район

Подпорожский район

Кингисеппский район

Волосовский район

Сланцевский район

П4

РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

334

К - величина корректировка, %

Соо - средняя стоимость 1 кв. м земельного участка производственно-складского назначения,
расположенного в районе местоположения оцениваемого объекта;

Соа - средняя стоимость 1 кв. м земельного участка производственно-складского назначения,
расположенного в районе местоположения аналога.

Расчет корректировки на местоположение приведен в таблице ниже.

Т. П. 8

Расчет корректировки на местоположение

Параметр

Объект

Аналог 1

Аналог 2

Аналог 3

Местоположение

Ленинградская область,

Тосненский

муниципальный район,

Тосненское городское

поселение, г. Тосно,
Московское ш., д. 31

Ленинградская область,

г. Тосно, ул. Рабочая, д.

51, Тосненский район

Ленинградская область,

г. Тосно, ул. Рабочая,

Тосненский район

Ленинградская область,

п. Коммунар, Гатчинская

ул., 24, Гатчинский

район

Стоимость,
руб./кв. м

829,0

1084,0

Корректировка на
местоположение, %

-24%

Источник: расчеты Оценщика

Корректировка на удаленность от КАД (Кольцевой автомобильной дороги)

Оцениваемый объект расположен от КАД на расстоянии 35 км, аналоги №1 и №2 - 35 км от КАД, аналог №3
- 25 км от КАД.

Принимая  во  внимание,  что  оцениваемый  земельный  участок  относится  к  участкам  под  коммерческую
застройку  (объект  торгового  назначения,  сфера  услуг,  общепит  и  пр.),  то  ключевым  фактором
местоположения будет являться именно локальное местоположение (район, населенный пункт), поэтому в
данном  случае,  удаленность  от  КАД  оказывает  минимальное  влияние  или  вовсе  не  оказывает.
Корректировка по данному фактору не вводится.

Корректировка на площадь

Оцениваемый объект имеет площадь здания - 1 187 кв. м, аналог №1 - 1 500 кв. м, аналог №2 - 1 340 кв. м
и аналог №3 - 3 000 кв. м.

Данная корректировка учитывает снижение цены на земельные участки при увеличении площади в
результате воздействия таких факторов, как: больший срок экспозиции и меньшая ликвидность объекта.

На основании данных Справочника оценщика недвижимости под редакцией Л.А. Лейфера

площади

оцениваемого объекта и аналогов относятся к одному ценовому диапазону для площадей от 1 000 до
5 000 кв. м, что позволяем сделать вывод о сопоставимости оцениваемого объекта и аналогов.

Таким образом, корректировок по данному фактору не вводится.

Корректировка на вид права на земельный участок

Оцениваемый земельный участок и аналоги №1, №2 оформлены в собственность, аналог №3 на праве
аренды. Необходимо внести корректировки по рассматриваемому параметру.

На основании данных Справочника оценщика недвижимости под редакцией Л.А. Лейфера

отношение

удельной цены земельных участков в долгосрочной аренде к удельной цене аналогичных участков в
собственности составляет коэффициент 0,87. Таким образом, корректировка на вид прав на земельный
участок для аналога №3 составит 15%, т.е. ((1/0,87-1)*100%).

Корректировка на наличие инженерных коммуникаций

Удельная стоимость 1 сот. оцениваемого земельного участка определяется как для условно свободного от
всех улучшений (электроснабжение, водоснабжение, канализация, отопление - по границе). У аналога №1
имеются ТУ на газоснабжение, остальные коммуникации по границе; а аналога №2 имеются ТУ на
электроснабжение, остальные коммуникации по границе; а аналога №3 коммуникации по границе.

Справочник оценщика недвижимости. Том 13. Корректирующие коэффициенты для земельных участков. / Под

ред. канд. техн. наук Л.А. Лейфера. – Н.Новгород., 2014, стр. 132

Справочник оценщика недвижимости. Том 13. Корректирующие коэффициенты для земельных участков. / Под

ред. канд. техн. наук Л.А. Лейфера. – Н.Новгород., 2014, стр. 124

РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

П4

335

Для целей определения корректировки по рассматриваемому параметру Оценщик использовал данные
ООО «Центр экономического анализа и экспертизы» (ссылка: http://www.ceae.ru/ocenka-zemel-
uchastkov.htm/).

Т. П. 9

Значение коэффициентов, учитывающих наличие коммуникаций

Наименование инженерных коммуникаций

Диапазон влияния наличия инженерных коммуникаций на цену

предложения земельного участка

Электроснабжение

10-20%

Газоснабжение

10-25%

Прочие коммуникации (водоснабжение, канализация,
теплоснабжение, коммуникационные связи)

5-15%

Источник информации