ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОГО И ДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА «ЗАВОД СТРОЙДЕТАЛЬ» (2016 год)

П3 КОПИИ ИСТОЧНИКОВ ИСПОЛЬЗУЕМЫХ В РАСЧЕТАХ

316

Описание состояния здания для ориентировочной оценки физического износа

Физический

износ, %

Оценка технического

состояния

Состояние несменяемых

конструкций здания

Состояние внутренних конструктивных

элементов

0-20

Хорошее

Повреждений и деформаций нет.

Нет также следов устранения

дефектов

Полы и потолки ровные,

горизонтальные, отсутствуют трещины

в покрытиях и отделке

21-40

Удовлетворительное

Повреждений и дефектов, в том

числе и искривлений, нет.

Имеются местами следы

различных ремонтов, в том числе

небольших трещин в простенках и

перемычках

Полы и потолки ровные, на потолках

возможны волосяные трещины. На

ступенях лестниц небольшое число

повреждений. Окна и двери

открываются с некоторым усилием

41-60

Неудовлетворительное

Имеется много следов ремонтов,

трещин и участков наружной

отделки. Имеются места

искривлений горизонтальных

линий и следы их ликвидации.

Износ кладки стен

характеризуется трещинами

между блоками

Полы в отдельных местах зыбкие и с

отклонениями от горизонтали. В

потолках много трещин, ранее

заделанных и появившихся вновь.

Отдельные отставания покрытия пола

(паркета, плиток). Большое число

повреждения ступеней

61-80

Плохое

Имеются открытые трещины

различного происхождения, в том

числе от износа и перегрузки

кладки поперек кирпичей.

Большое искривление

горизонтальных линий и местами

отклонение стен от вертикали

Большое число отклонений от

горизонтали в полах, зыбкость и

массовое повреждение и отсутствие

покрытия пола. В потолках много мест

с обвалившейся штукатуркой. Много

перекошенных окон и дверей. Большое

число поврежденных ступеней,
перекосы маршей, щели между

ступенями

81-100

Негодное к

эксплуатации

Здание в опасном состоянии.

Участки стен разрушены,

деформированы в проемах.

Трещины по перемычкам,

простенкам и по всей

поверхности стен. Возможны

большие искривления

горизонтальных линий и

выпучивание стен

Полы с большими перекосами и

уклонами. Заметные прогибы потолков.

Окна и двери с гнилью в узлах и

брусьях. В маршах лестниц не хватает

ступеней и перил. Внутренняя отделка

полностью разрушена

Источник: Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости. - М., Финансы и статистика, 2004; Александров В.Т. Оценка стоимости
недвижимости затратным подходом. - СПб, 2000.

Копии источников информации для оценки движимого имущества хранятся в
архиве Оценщика

РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

П4

319

П4.1

МЕТОДОЛОГИЯ

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются:



Сравнительный подход - метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения;



Доходный подход - метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого
использования.



Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений
земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

Метод  сравнения  продаж.  Метод  применяется  для  оценки  земельных  участков,  как  занятых  зданиями,
строениями и (или) сооружениями (далее - застроенных земельных участков), так и земельных участков,
не  занятых  зданиями,  строениями  и  (или)  сооружениями  (далее  -  незастроенных  земельных  участков).
Условие  применения  метода  –  наличие  информации  о  ценах  сделок  с  земельными  участками,
являющимися аналогами оцениваемого.

Метод предполагает следующую последовательность действий:



определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами -
аналогами (далее - элементов сравнения);



определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от
оцениваемого земельного участка;



определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих
характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;



корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия
от оцениваемого земельного участка;



расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных
цен аналогов.

Обоснование  выбора/отказа  от  использования:  наличие  информации  о  ценах  предложения  сходных
земельных  участков  позволило  использовать  данный  метод  для  определения  стоимости  прав  на
оцениваемый  земельный  участок.  В  качестве  аналогов  выступали  предложения  по  продаже  земельных
участков под промышленную застройку в Ленинградской области.

Метод выделения применяется для оценки застроенных земельных участков. Метод основан на расчете
цены всего объекта недвижимости (здания и земельного участка) на основе цен сопоставимых объектов и
последующем вычитании стоимости недвижимости с отнесением остатка на стоимость земли.

Обоснование выбора/отказа от использования: земельный участок, являющийся Объектом оценки, в
соответствии с техническим заданием на оценку, оценивается как условно свободный от всех улучшений,
в то время как рассматриваемый метод используется для оценки застроенных земельных участков. Таким
образом, метод выделения не применяется в рамках настоящего Отчета.

Метод распределения применяется для оценки застроенных земельных участков.

Расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка производится путем  умножения рыночной
стоимости  единого  объекта  недвижимости,  включающего  в  себя  оцениваемый  земельный  участок,  на
наиболее  вероятное  значение  доли  земельного  участка  в  рыночной  стоимости  единого  объекта
недвижимости.

Условия применения метода: наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости,
аналогичными  единому  объекту  недвижимости,  включающему  в  себя  оцениваемый  земельный  участок;
наличие  информации  о  наиболее  вероятной  доле  земельного  участка  в  рыночной  стоимости  единого
объекта  недвижимости;  соответствие  улучшений  земельного  участка  его  наиболее  эффективному
использованию.

Обоснование выбора/отказа от использования: земельный участок оценивается как условно свободный от
всех улучшений, в то время как рассматриваемый метод используется для оценки застроенных земельных
участков. Таким образом, метод выделения не применяется в рамках настоящего Отчета.

Метод  капитализации  земельной  ренты  применяется  для  оценки  застроенных  и  незастроенных
земельных  участков.  Условие  применения  метода  -  возможность  получения  земельной  ренты  от
оцениваемого земельного участка.

П4

РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

320

Метод остатка применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие
применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями,
приносящими доход.

Расчет рыночной стоимости земельного участка может быть получен двумя путями:



Путем капитализации земельной ренты, полученной на основе разности чистого операционного
дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного
дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени.



Расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого
объекта недвижимости, определенного на основании капитализации чистого операционного дохода от
единого объекта недвижимости, стоимости воспроизводства или замещения улучшений.

Метод  предполагаемого  использования  применяется  для  оценки  застроенных  и  незастроенных
земельных  участков.  Условие  применения  метода  -  возможность  использования  земельного  участка
способом, приносящим доход.

Метод предполагает следующую последовательность действий:



определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного
участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования (например, затрат на
создание улучшений земельного участка или затрат на разделение земельного участка на отдельные
части, отличающиеся формами, видом и характером использования);



определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования
земельного участка;



определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения
доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;



определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования
капитала в оцениваемый земельный участок;



расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с
использованием земельного участка.

Для оценки стоимости рассматриваемых земельных участков применялся

метод сравнения продаж.

П4.2

РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ОБЩЕЙ ПЛОЩАДЬЮ

155 003 КВ. М

Критерии отбора аналогов

В  качестве  источников  ценовой  информации  при  реализации  сравнительного  подхода  к  оценке
недвижимости  использовались  данные  интернет-сайтов  агентств  недвижимости,  досок  объявлений,  а
также  интервью  с  представителями  продавцов  и  агентств  недвижимости  Ленинградской  области.  Ввиду
отсутствия  открытой  информации  о  ценах  реальных  сделок  в  процессе  анализа  характеристик
сопоставимых объектов были использованы цены предложений.

К  элементам  сравнения  относятся  факторы  стоимости  оцениваемого  участка  и  сложившиеся  на  рынке
характеристики сделок с земельными участками. Наиболее важными факторами стоимости, как правило,
являются:  местоположение  и  окружение;  площадь,  целевое  назначение,  разрешенное  использование,
права  иных  лиц  на  земельный  участок;  физические  характеристики  (рельеф,  площадь,  конфигурация  и
др.);  транспортная  доступность;  инфраструктура  (наличие  или  близость  инженерных  сетей  и  условия
подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

Ключевыми критериями выбора участков выступали следующие параметры:



категория  и  назначение  земли  –  земельный  участок,  на  котором  расположен  оцениваемый  Объект
недвижимости,  имеет  категорию  земли  населенных  пунктов  с  разрешенным  видом  использования
«для  производственных  целей».  Назначение  отобранных  в  качестве  аналогов  земельных  участков  –
размещение объектов производственно-складского назначения.



местоположение – земельный участок расположен в Тосненском районе на удалении 35 км от КАД;



передаваемые права на землю – оцениваемый земельный участок оформлен в собственность, в
качестве аналогов использовались участки на праве собственности;



площадь участков – оцениваемый участок имеет площадь 155 003 кв. м, включая площадь сервитута
равную 5 157 кв. м. Оценке подлежит площадь равная 149 846 кв. м без учета площади сервитута. В

РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

П4

321

качестве аналогов были подобраны участки общей площадью от 32 000 кв. м до 94 830 кв. м с
внесением соответствующих корректировок по рассматриваемому параметру;



инженерное  оснащение  (наличие  коммуникаций)  –  рыночная  стоимость  оцениваемого  земельного
участка  определяется  как  свободного  от  всех  улучшений,  но,  учитывая  тот  факт,  что  участок
находится  на  территории  производственного  комплекса,  можно  сделать  вывод  о  том,  что  все
необходимые  коммуникации  подведены  к  границам  оцениваемого  участка.  Оценщиком  отобраны
аналоги  с  коммуникациями  по  границе  или  с  точками  подключения,  расположенными  в
непосредственной  близости  от  самих  участков,  или  с  частично  заведенными  коммуникациями  с
внесением корректировки по рассматриваемому параметру.

В результате проведенного анализа с учетом описанных ранее критериев отбора аналогов были выбраны
предложения земельных участков. Карта местоположения и описание аналогов приведены далее.
Единицей сравнения является 1 сот. общей площади земельных участков.

И. П. 1

Карта местоположения Объекта оценки и аналогов

Источник:

http://www.maps.yandex.ru/

Т. П. 1

Описание оцениваемого земельного участка и подобранных аналогов

Характеристики

Оцениваемый объект

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Дата оценки/Дата
предложения

22.01.2016

Январь 2016

Тип объекта

Земельный участок

Местоположение

Ленинградская область,

Тосненский

муниципальный район,

Тосненское городское

поселение, г. Тосно,
Московское ш., д. 15

Ленинградская область,

г. Никольское,

Тосненский район

Ленинградская область,

д. Федоровское,

Тосненский район

Ленинградская область,

п. Ульяновка,

Ульяновское шоссе, у д.

80, Тосненский район

Удаленность от КАД, км

Категория земли

Земли населенных

пунктов

Земли промышленности

Земли населенных

пунктов

Вид разрешенного
использования

Для производственных

целей

Для эксплуатации

объектов

производственного

назначения

Для размещения

производственно-

складских объектов

Для размещения

производственно-

складских объектов

Вид права на земельный
участок

Собственность

Оцениваемый

земельный

участок

Аналог №3

Аналог №2

Аналог №1

П4

РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

322

Характеристики

Оцениваемый объект

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Площадь земельного
участка, кв. м

149 846,0

94 830

32 000

63 000

Площадь земельного
участка, сот.

1 498,46

948,30

320,00

630,00

Инженерное оснащение

Как УСЗУ (с

коммуникациями по

границе или в

непосредственной

близости)

Имеется

электроснабжение,

водопровод,

канализация, отопление

По границе

Наличие ж/д ветки

Как УСЗУ (без учета

улучшений)

Имеется

Отсутствует

Дополнительные
характеристики

Строения отсутствуют

Цена предложения
объекта, руб., НДС не
облагается

110 000 000

43 200 000

60 000 000

Цена предложения
объекта, руб./ сот., НДС
не облагается

115 997

135 000

95 238

Контактное лицо

Петр, тел.: +7 (981) 897-

88-57

Сергей Евгеньевич,

тел.: +7 (921) 388-7748

Виталий, тел.: +7 (921)

773-75-03

Ссылка

http://www.spb-

estate.ru/sale_sites.php?

tableid=99&itemid=12442
&pagemark=search&ff349

_1=100&ff342_m%5b%5d=
6&table_sort=edited&oth

ertblsort=desc

http://www.unibo.ru/m2

586299/prodam-

uchastok-

promishlennogo-

naznacheniya-

fedorovskoe.htm

https://www.avito.ru/sa

nkt-

peterburg/zemelnye_uch

astki/uchastok_6.3_ga_pr
omnaznacheniya_3066101

Источник: анализ Оценщика

Далее приведены корректировки с целью обеспечения наибольшей степени сопоставимости оцениваемого
объекта с объектами-аналогами.

Т. П. 2

Корректировка цен аналогов

Характеристики

Оцениваемый объект

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Цена земельного
участка, руб./сот.
НДС не облагается

115 997

135 000

95 238

Корректировка на
торг, %

-30%

Скорректированная
цена земельного
участка, руб./сот.
НДС не облагается

81 198

94 500

66 667

Назначение
земельного участка

Для

производственных

целей

Для эксплуатации

объектов

производственного

назначения

Для размещения

производственно-

складских объектов

Для размещения

производственно-

складских объектов

Корректировка на
назначение
земельного участка,
%

Скорректированная
цена земельного
участка, руб./сот.
НДС не облагается

81 198

94 500

66 667

РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

П4

323

Характеристики

Оцениваемый объект

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Местоположение

Ленинградская

область, Тосненский

муниципальный

район, Тосненское

городское

поселение, г. Тосно,
Московское ш., д. 15

Ленинградская

область, г.

Никольское,

Тосненский район

Ленинградская

область, д.

Федоровское,

Тосненский район

Ленинградская

область, п.
Ульяновка,

Ульяновское шоссе, у

д. 80, Тосненский

район

Корректировка на
местоположение, %

Скорректированная
цена земельного
участка, руб./сот.
НДС не облагается

81 198

94 500

66 667

Удаленность от КАД,
км

Корректировка на
удаленность от КАД,
%

Скорректированная
цена земельного
участка, руб./сот.
НДС не облагается

81 198

94 500

66 667

Расположение
относительно
крупных автодорог

Участок расположен

в непосредственной

близости от крупных

автодорог

Внутриквартально

(находится в глубине

чужой

производственной

территории)

Участок расположен

в непосредственной

близости от крупных

автодорог

Участок расположен

в непосредственной

близости от крупных

автодорог

Корректировка на
расположение
относительно
крупных автодорог, %

29%

Скорректированная
цена земельного
участка, руб./сот.
НДС не облагается

104 745

94 500

66 667

Площадь земельного
участка, кв. м

1 498,46

948,30

320,00

630,00

Корректировка на
площадь земельного
участка, %

-7%

-22%

-13%

Скорректированная
цена земельного
участка, руб./сот.
НДС не облагается

97 413

73 710

58 000

Вид права на
земельный участок

Собственность

Корректировка на
вид права на
земельный участок, %

Скорректированная
цена земельного
участка, руб./сот.
НДС не облагается

97 413

73 710

58 000

Инженерное
оснащение

Как УСЗУ (с

коммуникациями по

границе или в

непосредственной

близости)

Имеется

электроснабжение,

водопровод,

канализация,

отопление

По границе

П4

РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

324

Характеристики

Оцениваемый объект

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Корректировка на
инженерное
оснащение, %

-20%

Скорректированная
цена земельного
участка, руб./сот.
НДС не облагается

77 930

73 710

58 000

Наличие ж/д ветки

Как УСЗУ (без учета

улучшений)

Имеется

Отсутствует

Корректировка на
наличие ж/д ветки %

-12%

Скорректированная
цена земельного
участка, руб./сот.
НДС не облагается

68 578

73 710

58 000

Количество
внесенных поправок

Строения отсутствуют Строения отсутствуют Строения отсутствуют

Вес

22,2%

38,9%

Итоговая удельная
рыночная
стоимость, руб./сот.
НДС не облагается

66 460

Источник: расчеты Оценщика

Обоснование корректировок

Корректировка на торг

Поскольку нет реальной возможности получить достоверную информацию о совершившихся сделках купли
– продажи, были использованы данные о предложениях аналогичных объектов.

По данным риелторских агентств в Ленинградской области

скидка на цены продажи для земельных

участков производственно-складского назначения, составляет 10-30%. По данным справочника оценщика
недвижимости Л.А. Лейфера («Приволжский центр финансового консалтинга и оценки», 2014 г., Том 3),
диапазон скидки на торг для земельных участков под индустриальную застройку составляет 8-23%.

В текущей экономической ситуации рынок земельных участков малоактивен, предложения превышают
спрос и тем самым увеличиваются сроки экспозиции объектов на рынке.

Учитывая вышеизложенное, а также назначение участка, его местоположение и масштаб, величина
скидки на торг приняты Оценщиком на уровне максимального значения указанных выше диапазонов -
(-30%).

Таким образом, к ценам аналогов №1-3 применяется понижающие корректировка на уровне (-30%).

Корректировка на дату предложения

Все отобранные предложения актуальны по состоянию на дату оценки, что было подтверждено в ходе
разговора с агентами и представителями собственников по аналогам, в связи, с чем внесение поправки к
ценам аналогов по данному критерию не требуется.

Корректировка на назначение земельного участка

Оцениваемый  земельный  участок  имеет  назначение  (вид  разрешенного  использования)  «для
производственных  целей»,  отобранные  участки-аналоги  также  предназначены  для  размещения  объектов
производственно-складского  назначения.  Оцениваемый  земельный  участок  и  отобранные  аналоги
сопоставимы по данному параметру, внесение корректировки не требуется

Корректировка на местоположение

Источник информации: Людмила, тел.: 7 (812) 600-99-29 (PETERLAND – консалтинговая компания, работающая на

рынках недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области); Антон, тел. 7 (812) 946-68-08 - представитель
продавца производственно-складского объекта

РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

П4

325

Данная корректировка включает в себя корректировку на локальное расположение оцениваемого
объекта. Оцениваемый объект и аналоги расположены в Тосненском районе Ленинградской области,
поэтому применение корректировки не требуется.

Корректировка на удаленность от КАД (Кольцевой автомобильной дороги)

Оцениваемый объект расположен от КАД на расстоянии 35 км, аналоги №1 и №3 - 30 км от КАД, аналог №2
- 22 км от КАД.

Согласно  анализу  рынка  производственно-складской  недвижимости  Ленинградской  области  (см.  раздел
4.2.  настоящего  Отчета),  показатель  удаленности  от  КАД  является  крайне  значимым  и  важным  при
значениях до 20 км. При увеличении расстояния между объектом и административным центром влияние
рассматриваемого  параметра  на  цену  предложения  постепенно  переходит  к  минимальным  значениям  и
стремится к нулю.

В соответствии с выше изложенным, удаленность аналогов и оцениваемого объекта признается
сопоставимой, поэтому корректировка не вводится.

Корректировка на расположение относительно крупных автодорог

Оцениваемый объект и аналоги №2, №3 расположены в непосредственной близости от крупных автодорог,
аналог №1 расположен внутриквартально в глубине чужой производственной территории, это говорит о
том, что доступ к объекту ограничен.

Корректировка выражается в соотношении расположения объекта непосредственно вблизи крупных
автодорог и удаленности от них.

В рамках настоящего расчета, величина поправки на расположение относительно крупных автодорог
рассчитывалась на основании данных Справочника оценщика недвижимости под редакцией Л.А.
Лейфера

. Отношение удельной цены/ставки аренды объектов, расположенных в непосредственной

близости к крупным автодорогам, к удельной цене/ставке аренды объектов, расположенных на удалении
с ограниченным доступом, составляет коэффициент 1,29. Соответственно, корректировка для аналога №1
составила 29%, т. е. ((1,29/1-1)*100%).

Корректировка на площадь

Данная корректировка учитывает снижение цены на недвижимость при увеличении площади в результате
воздействия таких факторов, как: больший срок экспозиции и меньшая ликвидность объекта.

Оцениваемый земельный участок и аналоги №1-3 имеют различную площадь, вследствие чего необходимо
внести корректировку к ценам аналогов по рассматриваемому параметру. Поправка выводилась на основе
тренда, отражающего зависимость цены предложения от средней площади земельного участка.

Величина  поправки  была  определена  методом  статистического  моделирования  цены.  Выборка  для
определения  зависимости  цены  участков  с  разрешенным  видом  использования  для  возведения
производственно-складских  объектов  от  их  площади  представлена  предложениями  по  продаже  участков
промышленного назначения различной площади в Солнечногорском районе Московской области, так как
Оценщиком не было выявлено достаточного количества предложений о продаже подобных комплексов во
Ленинградской  области.  Несмотря  на  то,  что  участки  промышленного  назначения,  предлагаемые  к
продаже в отдельно взятом Солнечногорском районе Московской области, имеют стоимость отличную от
стоимости аналогичных объектов в Ленинградской области, тенденция изменения цены в зависимости от
площади в данных регионах России, по мнению Оценщика, сопоставима.

Справочник оценщика недвижимости. Том 3. Корректирующие коэффициенты для земельных участков.

/ Под ред. канд. техн. наук Л.А. Лейфера. – Н.Новгород., 2014, стр. 136

П4 ОЦЕНКА ДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

326

Т. П. 3

Выборка предложений по продаже земельных участков промышленного назначения в Солнечногорском районе Московской области

Местоположение

Удален-

ность от

МКАД, км

Линия

Корректи-

ровка на

линию

Вид права

Коммуникации

Площадь,

сот

Цена руб.,

НДС не

облагается

Цена за 1 сот.,

руб., НДС не

облагается

Скорректированная

цена за 1 сот., руб.,

НДС не облагается

Источник

Московская область,

Солнечногорский район,

п. Литвиново

1-ая линия

Собственность

По границе

2 750

21 067 900

210 679

http://realty.dmir.ru/sale/kom

mercheskie-zemli-litvinovo-

20964688/

Московская область,

Солнечногорский район,

с.п. Пешковское (Чашниково д.)

2-ая линии

1,03

Собственность

По границе

1 770

23 500 000

235 000

242 050

коммерческое предложение по

телефону и на почту

Московская область,

Солнечногорский район,

Берсеневка д./Радищево пос.

2-ая линии

1,03

Собственность

По границе

1 121

24 000 000

240 000

247 200

http://realty.dmir.ru/sale/kom

mercheskie-zemli-bersenevka-

107361380/

Московская область,

Солнечногорский район,

с.п. Пешковское (Чашниково д.)

1-ая линия

Собственность

По границе

1 090

25 000 000

250 000

коммерческое предложение по

телефону и на почту

Московская область,

Солнечногорский район,

с.п. Пешковское (Чашниково д.)

2-ая линии

1,03

Собственность

По границе

810

26 500 000

265 000

272 950

коммерческое предложение по

телефону и на почту

Московская область,

Солнечногорский район,

с.п. Пешковское (Чашниково д.)

Частично

1-ая линия

Собственность

По границе

660

28 000 000

280 000

коммерческое предложение по

телефону и на почту

Московская область,

Солнечногорский район,

п. Хоругвино

1-ая

линия, но

небольшой

дороги

Собственность

По границе

469

24 000 000

240 000

http://www.geodevelopment.ru

/catalog/KHorugvino_107961/

Московская область,

Солнечногорский район,

п. Дулепово

в 150

метрах от

Ленинград

ского

шоссе

1,03

Собственность

По границе

290

30 380 000

303 800

312 914

http://www.geodevelopment.ru

/catalog/dulepovo_4962/

Московская область,

Солнечногорский район,

п. Хоругвино

1-ая линия

Собственность

По границе

224

26 000 000

260 000

http://www.geodevelopment.ru

/catalog/KHorugvino_107967/

Московская область,

Солнечногорский район,

д. Есипово

2-ая линия

1,03

Собственность

По границе

180

33 998 500

339 985

350 185

http://www.invst.ru/prodaja/pr

omyshlennye_zemli/promyshlen
naya_zemlya_v_esipovo_1_8_ga

Московская область,

Солнечногорский район,

д. Есипово

1-ая линия

Собственность

По границе

39 664 900

396 649

http://www.invst.ru/prodaja/pr

omyshlennye_zemli/promyshlen

naya_zemlya_na_1_linii_v_esipo

vo_0_8_ga/

П4 ОЦЕНКА ДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

327

Местоположение

Удален-

ность от

МКАД, км

Линия

Корректи-

ровка на

линию

Вид права

Коммуникации

Площадь,

сот

Цена руб.,

НДС не

облагается

Цена за 1 сот.,

руб., НДС не

облагается

Скорректированная

цена за 1 сот., руб.,

НДС не облагается

Источник

Московская область,

Солнечногорский район,

д. Есипово

1-ая линия

Собственность

По границе

39 664 900

396 649

http://www.invst.ru/prodaja/pr

omyshlennye_zemli/prom_na_1_

linii_leningradskogo_shosse_0_7

2_ga/

Источник: расчеты Оценщика

На основании данной информации был построен график изменения цены предложения в зависимости от площади рассматриваемых земельных участков и построен
тренд.

И. 7.1

График изменения цены земельного участка (руб.) в Солнечногорском районе Московской области от его площади (сот.)

Источник: расчеты Оценщика

y = 75 080 990,69x

-0,16

R² = 0,84

5 000 000

10 000 000

15 000 000

20 000 000

25 000 000

30 000 000

35 000 000

40 000 000

45 000 000

500

1 000

1 500

2 000

2 500

3 000

П4

РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

328

Таким образом, была рассчитана корректировка на общую площадь для каждого объекта-аналога.

Т. П. 4

Расчет корректировки на площадь земельного участка

Показатель

Оцениваемый объект

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Площадь земельного участка, сот.

149 846,00

94 830,00

32 000,00

63 000,00

Расчетная стоимость, определенная по тренду, руб./сот.

116 217,86

125 044,55

148 782,58

133 500,10

Корректировка, %

-7%

-22%

-13%

Источник: расчеты Оценщика

Таким образом, корректировки по рассматриваемому параметру к ценам аналогов №1, 2 и 3 составили
(-7%), (-22%) и (-13%) соответственно.

Корректировка на вид права на земельный участок

Оцениваемый земельный участок и аналоги №1-3 оформлены в собственность. Внесение корректировки
по рассматриваемому параметру не требуется.

Корректировка на наличие инженерных коммуникаций

Удельная стоимость 1 сот. оцениваемого земельного участка определяется как для условно свободного от
всех  улучшений  (электроснабжение,  водоснабжение,  канализация,  отопление  -  по  границе).  У  аналогов
№2,3  электроснабжение,  водоснабжение,  канализация,  отопление  также  по  границе,  а  у  аналога  №1
данные  инженерные  коммуникации  заведены  на  участок.  Таким  образом,  аналоги  №2  и  3  являются
сопоставимыми по рассматриваемому параметру, а к цене аналога №1 необходимо внести корректировку.

Для целей определения корректировки по рассматриваемому параметру Оценщик использовал данные
ООО «Центр экономического анализа и экспертизы» (ссылка: http://www.ceae.ru/ocenka-zemel-
uchastkov.htm/).

Т. П. 5

Значение коэффициентов, учитывающих наличие коммуникаций

Наименование инженерных коммуникаций

Диапазон влияния наличия инженерных коммуникаций на цену

предложения земельного участка

Электроснабжение

10-20%

Газоснабжение

10-25%

Прочие коммуникации (водоснабжение, канализация,
теплоснабжение, коммуникационные связи)

5-15%

Источник информации

«Центр экономического анализа и экспертизы» (ссылка:

http://www.ceae.ru/ocenka-zemel-uchastkov.htm/)

Источник: ООО «Центр экономического анализа и экспертизы» (ссылка:

http://www.ceae.ru/ocenka-zemel-uchastkov.htm/

)

Оценщиком было принято решение применять среднее значение приведенных коэффициентов.

Таким образом, значения корректировок на наличие коммуникаций для аналогов №1, 2 и 3 составили,
округленно, (-20%), 0% и 0% соответственно.

Расчет корректировки для аналога №1 производился по следующей формуле:

Кэ, в, к, от. = 1/(1+(15%+10%)) – 1 = - 20%.

Корректировка на наличие ж/д ветки

Аналоги №2,3, равно как и оцениваемый земельный участок не имеют на своей территории ж/д ветки, в
то время как у аналога №1 ж/д ветка имеется. Поэтому, необходимо внесение корректировки на
дополнительные характеристики для аналога №1.

Для  целей  определения  корректировки  по  рассматриваемому  параметру  Оценщик  проанализировал
«Справочник  оценщика  недвижимости»  Том  3  «Корректирующие  коэффициенты  для  оценки  земельных
участков»  под  редакцией  Лейфер  Л.А.  (Приволжский  центр  методического  и  информационного
обеспечения, Нижний Новгород, 2014 г.). Отношение удельной цены  земельного участка с ж/д веткой к
удельной  цене  аналогичного  объекта  без  ж/д  ветки  составляет  коэффициент  1,14.  Таким  образом,
корректировка  на  наличие  ж/ветки  для  аналогов  №2,3  составит  0%,  а  для  аналога  №1  -  (-12%),  т.е.
((1/1,14-1)*100%).

РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

П4

329

Итоговая величина стоимости 1 сотки земельного участка рассчитывалась на основе математического
взвешивания. Веса определялись расчетным методом, в зависимости от количества внесенных
корректировок в цену предложения аналога.

В результате внесения корректировок средневзвешенная цена 1 сотки

рассматриваемого земельного участка составила 66 460 руб., НДС не облагается.

П4.3

РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ОБЩЕЙ ПЛОЩАДЬЮ

1 648 КВ. М

Критерии отбора аналогов

Ключевыми критериями выбора участков выступали следующие параметры:



категория  и  назначение  земли  –  земельный  участок,  на  котором  расположен  оцениваемый  объект
недвижимости,  имеет  категорию  земли  населенных  пунктов  с  разрешенным  видом  использования
«для  эксплуатации  бани».  Назначение  отобранных  в  качестве  аналогов  земельных  участков  –
размещение объектов коммерческого назначения.



местоположение – земельный участок расположен в Тосненском районе на удалении 35 км от КАД;



передаваемые права на землю – оцениваемый земельный участок оформлен в собственность, в
качестве аналогов использовались участки на праве собственности и аренды;



площадь  участков  –  оцениваемый  участок  имеет  площадь  1  648  кв. м,  включая  площадь  сервитута
равную  491  кв.  м.  Оценке  подлежит  площадь  равная  1  187  кв.  м  без  учета  площади  сервитута.  В
качестве  аналогов  были  подобраны  участки  общей  площадью  от  1  340  кв.  м  до  3  000 кв. м;
корректировок;



ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОГО И ДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА «ЗАВОД СТРОЙДЕТАЛЬ» (2016 год) - часть 20