Отчёт № 138/6 об оценке рыночной стоимости здания АЗС Лукоил, занимаемого земельного участка и оборудования - часть 4

Отчет об оценке рыночной стоимости    
 

 

2017 г. 

стр. 49 

 

Под  накопленным  износом  понимается  общая  потеря  стоимости  объектом  недвижимости  на 

момент  оценки  в  процентном  выражении  под  действием  физических,  функциональных  и  внешних 
факторов. 

 

7.2.2  Расчет затрат на строительство улучшений как новых   

В  оцениваемой  АЗС  по  сути  наибольшую  ценность  с  точки  зрения  формирования  рыночной 

стоимости  имеет  земельный  участок  и  существующая  постройка,  зарегистрированная  как  здание 
АЗС.  В  предыдущем  разделе  было  обосновано  (с  учетом  достигнутых  и  перспективных  объемов 
реализации ГСМ в размере не более 2 куб.м в сутки), что операторная для генерирования дохода в 
существующих условиях не востребована, ее эксплуатация экономически не целесообразна. Большую 
перспективу имеет автоматическая АЗС.  

Здание  находится  в  удовлетворительном  состоянии.  Из  коммуникаций  имеет  лишь 

электроснабжение.  Высота  помещений  не  более  2,5  м.  Ширина  помещений  около  2,7  м. При  таком  
состоянии  и  конструктивном  исполнении  здание  по  ценности  приравнивается  как  «объект    под 
крышу».  По  данным  сайта  «100кв.рф»  стоимость  строительства  «кирпичного  объекта  под  крышу» 
составляет  около  21 000  руб./кв.м.  Поэтому  стоимость  здания  АЗС  принята  в  округленном  размере 
1 170 000 руб. (=55,7*21000). 

Остальные элементы АЗС ценности не представляют.  
   

7.2.3  Определение физического износа улучшений  

Износ  представляет  собой  уменьшение  с  течением  времени  стоимости  объекта  под  действием 

различных  факторов.  Существует  три  вида  износа:  физический,  функциональный  и  внешний 
(экономический).  

Физический  износ  –  это  потеря  стоимости  за  счет  физического  разрушения  строительных 

конструкций  и  материалов  в  процессе  эксплуатации.  Физический  износ  здания  (элемента)  – 
величина,  характеризующая  степень  ухудшения  технических  и  связанных  с  ними  других 
эксплуатационных показателей здания (элемента) на определенный момент времени. Он выражается 
в  снижении  несущих  способностей  конструкций,  старении  и  изнашивании,  разрушении,  гниении, 
ржавлении, поломке и конструктивных дефектах.  

Под физическим износом конструкции, элемента, системы инженерного оборудования и здания 

в  целом  следует  понимать  утрату  ими  первоначальных  технико-эксплуатационных  качеств 
(прочности,  устойчивости,  надежности,  срока  службы  и  др.)  в  результате  воздействия  природно-
климатических факторов и жизнедеятельности человека.  

Физический  износ  на  дату  оценки  может  выражаться  соотношением  стоимости  объективно 

необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системы 
или  здания  в  целом,  и  их  восстановительной  стоимости  (стоимости  замещения).  Кроме  того, 
физический износ для целей оценки, определяемый как потеря стоимости объекта, может выражаться 
также  через  снижение  срока  службы  конструкции,  элемента,  системы  инженерного оборудования  и 
здания в целом. При этом может отсутствовать необходимость в проведении каких-либо ремонтных  
мероприятий. Такой тип износа может быть как  исправимым, так и неисправимым.  

Исправимый физический износ. Считается, что износ относится к исправимому, если затраты на 

его исправление меньше, чем добавляемая при этом стоимость. 

Неисправимый  физический  износ.  Считается,  что  износ  относится  к  неисправимому,  если 

затраты на его исправление больше, чем добавляемая при этом стоимость. 

Физический  износ  определялся  экспертным  методом,  который  является  наиболее  точным  и 

предусматривает следующую последовательность действий: 



 

визуальный  осмотр  и  инструментально-натурное

 

обследование  отдельных  конструктивных 

элементов и инженерных сетей оцениваемого здания; 



 

выявление признаков физического износа и установление  их количественных характеристик 
на  основе  инструментально-натурного  обследования,  т.е.  установление  числа  поврежденных 
участков, определение размеров повреждения (площади, длины, глубины и т.п.); 



 

сравнение  выявленных  показателей  поврежденных  участков  с  их  количественными 
значениями, приведенных в ведомственных нормативных материалах.  

Отчет об оценке рыночной стоимости    
 

 

2017 г. 

стр. 50 

 

Например, для оценки физического износа могут использоваться «Правила оценки физического 

износа жилых зданий» ВСН53-86 (р), Госгражданстрой, 1988 г., "Методика определения физического 
износа гражданский зданий", утвержденная Приказом МинКомХоза РСФСР от 27.10.1970 г.  №404, 
ведомственные  строительные  нормы  (ВСН  58-88р)  "Положение  об  организации  и  проведении 
реконструкции,  ремонта  и  технического  обслуживания  зданий,  объектов  коммунального  и 
социально-культурного  назначения",  утвержденные  приказом  Государственного  комитета  по 
архитектуре и градостроительству при Госстрое СССР от 23 ноября 1988 г. №312. 

Для  оценки  физического  износа  производственных  зданий  следует  учитывать  требования  к 

проведению  оценки  безопасности  эксплуатации  производственных  зданий  и  сооружений 
соответствующих  надзорных  органов,  например  требования  Госгортехнадзора  России,  а  также 
соответствующих  отраслевых  нормативных  документов.  При  этом  осуществляется  оценка  условий 
эксплуатации  конструкций  объекта:  наличие  температурных  воздействий,  динамических  ударных 
нагрузок,  соблюдение  условий  обеспечения  пространственной  жесткости  и  устойчивости  каркаса, 
оценка  состояния  грунтов  основания.  Оценка  технического  состояния  конструктивных  элементов 
здания  по  результатам  проведенного  обследования  осуществляется  с  учетом  произошедших 
изменений  в  нормативных  документах  с  анализом  соответствия  фактического  состояния  объекта 
требованиям современной нормативной базы. 

В  нашем  случае  фактор  физического  износа  был  учтен  тем  обстоятельством,  что 

стоимость замещения здания рассчитана как «объекта под крышу».  

 

7.2.4  Определение стоимости земли  

Объект  оценки  рассматривается  как  единый  полноценный  действующий  комплекс  АЗС. 

Оцениваемый комплекс имущества рассматривается как самостоятельная бизнес-единица, способная 
генерировать денежные потоки. 

В  результате  анализа  рынка  не  было  выявлено  предложений  сопоставимых  земельных 

участков, поэтому расчет производится косвенным методом (обратным пересчетом).  

Стоимость  единого  объекта  недвижимости  (комплекса  АЗС)  составила  13,9  млн.  руб. 

Соответственно, стоимость земельного участка 2 985 000 руб. (= 13 900 000 – 10 915 000).   

Стоимость  земельного  участка  и  размещающихся  на  нем  улучшений  (зданий)  –  это  две 

взаимозависимые величины. Не только стоимость земли влияет на стоимость зданий, но и наоборот: 
стоимость  зданий  влияет  на  стоимость  земельного  участка.  Соответственно,  рынок  стремится 
сохранить долю земли в стоимости единого объекта недвижимости на постоянном уровне.  

В  нашем  случае  доля  земли  в  стоимости  единого  объекта  недвижимости  составит  в  будущем  

около 19,8%. Данный показатель признан оценщиком как вполне адекватный.  

Следует  отметить,  что  затратный  подход  в  рамках  настоящего  отчета  реализован  лишь  как 

индикативный  (справочный)  с  целью распределения  стоимости  единого объекта  между  составными 
элементами.  Учитывая  то  обстоятельство,  что  объект  оценки  подлежит  продаже  единым 
имущественным  комплексом,  расчет  отдельных  промежуточных  показателей  с  той  или  иной 
погрешностью признается допустимым.   

     

 

Рыночная стоимость оцениваемой АЗС (без учета стоимости земли)     

округленно составляет: 

1 170 000 (Один миллион сто семьдесят тысяч) рублей. 

 

7.3  Определение стоимости оборудования затратным подходом 

Затратный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных 

на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом 
его износа.  

Стоимость воспроизводства объекта оценки – сумма затрат в рыночных ценах, существующих 

на  дату  проведения  оценки,  на  создание  объекта,  идентичного  объекту  оценки,  с  применением 
идентичных  материалов  и  технологий,  с  учетом  износа  объекта  оценки.  Стоимость  замещения 

Отчет об оценке рыночной стоимости    
 

 

2017 г. 

стр. 51 

 

объекта  оценки  –  сумма  затрат  на  создание  объекта,  аналогичного  объекту  оценки,  в  рыночных 
ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки. 

Использование  затратного  подхода  при  оценке  основывается  на  той  посылке,  что  в  качестве 

стоимости оцениваемого объекта могут приняты затраты  на  его изготовление. При оценке  машин  в 
рамках  затратного  подхода,  как  правило,  используют  метод  расчета  по  цене  однородного  объекта. 
Расчет  стоимости  по  цене  однородного  объекта  производят  с  помощью  подбора  для  оцениваемого 
объекта  аналогичного,  похожего  по  конструкции,  используемым  материалам  и  технологии 
изготовления.  Предполагают,  что  себестоимость  изготовления  аналогичного  объекта  близка  к 
себестоимости изготовления оцениваемого и формируется под влиянием общих для данных объектов 
оценки производственных факторов. Поэтому в качестве затрат, необходимых для  воспроизводства 
либо замещения объекта оценки как нового, принимают цены заводов-изготовителей и официальных 
дилеров с учетом затрат на доставку до соответствующего региона (места оценки).  

Основным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке, является принцип 

замещения.  Подход  к  оценке  по  затратам  базируется  на  сравнении  стоимости  приобретения  или 
воссоздания аналогичного объекта оценки со стоимостью существующего объекта. При этом подходе 
определяется  стоимость  воспроизводства  идентичного  (аналогичного)  объекта  как  нового,  а  далее 
вычитается  накопленный  износ  (физический,  функциональный,  внешний  (экономический)). 
Получившаяся величина определяет стоимость оцениваемого объекта. 

Стоимость  воспроизводства  (стоимость  замещения)  объекта  оценки  как  нового  принята  в 

размере средней розничной цены базовой модели (завода-изготовителя, официального дилера). 

Оцениваемое оборудование 1989-1998 годов выпуска, т.е. хронологический возраст составляет 

19-28 лет.   

В соответствии с нормативным документом «Единые нормы амортизационных отчислений 

на  полное  восстановление  основных  фондов  народного  хозяйства  СССР»,  утвержденными  
постановлением  СМ  СССР  от  22  октября  1990  года  №  1072,  для  объектов  основных  средств  под 
шифром  20334  «Автозаправочные  станции  (включая  здания  и  оборудование)»  применяется  норма 
амортизационных  отчислений  в  размере  5%,  т.е.  предполагаемый  срок  службы  подобного 
оборудования составляет около 20 лет.  

В соответствии со «Справочником оценщика машин и оборудования» Приволжского центра 

методического и информационного  обеспечения  оценки  (Нижний  Новгород,  редактор  Лейфер  Л.А., 
2015  год  издания,  ISBN  978-5-9907423-0-7)  расчет  на  основе  указанных  норм  дает  несколько 
заниженные значения средних сроков службы (стр. 36 справочника). Срок службы по ЕНАО следует 
скорректировать  на  коэффициент  1,2.  Т.е.  в  нашем  случае  срок  службы  подобного  оборудования 
составляет около 24 года.  

Соответственно,  в  нашем  случае  фактический  срок  эксплуатации  по  некоторым позициям 

приблизился, а  по  некоторым  превысил  нормативный  срок  эксплуатации.  Поэтому метод  расчета 
физического износа на основе нормативного метода не применим.     

Расчет  физического  износа  методом  экспертизы  состояния  предусматривает  использование 

специальной оценочной шкалы для определения физического состояния оборудования.  

Для  обеспечения  единого  подхода  к  оценке  технического  состояния  объекта  различными 

экспертами и снижения влияния субъективности, рекомендовано использовать для  контроля оценки 
состояния  (износа)  осматриваемого  объекта  соответствующую  таблицу.  Так,  в  таблице  ниже  
представлена  шкала  экспертных  оценок  для  определения  процента  износа  при  обследовании 
физического  состояния  («А.П.  Ковалев.  «Оценка  стоимости  активной  части  основных  фондов, 
учебно-методическое пособие», Москва, Финстатинформ, 1997, стр.99, табл. 13). 

 

Отчет об оценке рыночной стоимости    
 

 

2017 г. 

стр. 52 

 

Таблица 7.3.1 Шкала экспертных оценок  

для определения физического износа 

Состояние 

оборудования 

Характеристика 

физического состояния 

Физический 

износ, % 

Новое 

Новое,  установленное  и  еще  не  эксплуатировавшееся 
оборудование (машина) в отличном состоянии 

0 – 5 

Очень хорошее 

Практически новое оборудование (машина), бывшее в недолгой 
эксплуатации  и  не  требующее  ремонта  или  замены  каких-либо 
частей 

6 – 15  

Хорошее 

Бывшее  в  эксплуатации  оборудование  (машина),  полностью 
отремонтированное  или  реконструированное,  в  отличном 
состоянии 

16 – 35 

Удовлетворительное 

Бывшее  в  эксплуатации  оборудование  (машина),  требующее 
некоторого ремонта или замены отдельных/мелких частей, таких 
как подшипники, вкладыши и др. 

36 – 60 

Условно пригодное 

Бывшее  в  эксплуатации  оборудование  (машина),  в  состоянии, 
пригодном  для  дальнейшей  эксплуатации,  но  требующее 
значительного  ремонта,  замены  главных  частей,  таких  как 
моторы, детали, или ремонта других ответственных элементов и 
узлов 

61 – 80 

Неудовлетворительное 

Бывшее  в  эксплуатации  оборудование  (машина),  требующее 
капитального ремонта, замены базовых составляющих, узлов 

81 – 90 

Негодное к применению 
или лом 

Оборудование  (машина),  в  отношении  которого  нет  разумных 
перспектив  на  продажу,  кроме  как  по  стоимости  основных 
материалов, которые можно из него извлечь 

97,5 – 100 

 

В  соответствии  с  указанной  шкалой  оцениваемое  оборудование  отнесено  к  «условно 

пригодному». Износ был принят в размере 80%.     

 

  

 

  

 

 

Отчет об оценке рыночной стоимости    
 

 

2017 г. 

стр. 53 

 

Таблица 7.3.2 Расчет стоимости оборудования по затратному подходу 

№ 

п/п 

Наименование  

объекта 

Характеристика 

Источник ценовой  

информации 

Стоимость 

воспроизводства 

(стоимость  

замещения) 

объекта как  

нового, руб. 

Изн

ос

 

Стоимость  

по затратному   

подходу 

(округленно),  

руб. 

1 

Резервуар 01 (Аи-92)  

алюминиевый, подземный, 

горизонтальный цилиндрический; 

V = 19,615 куб.м 1995 г.в.  

http://pt-sb.ru

 

193 300 

80% 

39 000 

2 

Резервуар 02 (Дт) 

алюминиевый, подземный, 

горизонтальный цилиндрический; 

V = 19,482 куб.м 1998 г.в. 

http://pt-sb.ru

 

193 300 

80% 

39 000 

3 

Резервуар 03 (Аи-80) 

алюминиевый, подземный, 

горизонтальный цилиндрический; 

V = 19,609 куб.м 1998 г.в. 

http://pt-sb.ru

 

193 300 

80% 

39 000 

4 

ТРК Нара 28-16 (Дт) 

зав. № 8047 - 1989 г.в. 

http://azt.vl.ru/catalog/trk/nara/28/

 

94 500 

80% 

19 000 

5 

ТРК Нара 28-16 (Аи-76) 

зав. № 71996 - 1990 г.в. 

http://azt.vl.ru/catalog/trk/nara/28/

 

94 500 

80% 

19 000 

6 

ТРК Нара 28-16 (Аи-92) 

зав. № 8042 - 1989 г.в. 

http://azt.vl.ru/catalog/trk/nara/28/

 

94 500 

80% 

19 000 

  

ИТОГО: 

  

  

863 400 

  

174 000 

 
  
 
 
  
 
 
 
 

 

Отчет об оценке рыночной стоимости    
 

 

2017 г. 

стр. 54 

 

7.4  Согласование (обоснованное обобщение) результатов 

по подходам к оценке 

Согласование  –  получение  итоговой  величины  стоимости  объекта  оценки  как  обоснованного 

обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов 
к оценке и методов оценки. 

В  соответствии  с  п.28  Федерального  стандарта  оценки  №7  в  процессе  согласования 

промежуточных  результатов  оценки  недвижимости,  полученных  с  применением  разных  подходов, 
следует  проанализировать  достоинства  и  недостатки  этих  подходов,  объяснить  расхождение 
промежуточных  результатов  и  на  основе  проведенного  анализа  определить  итоговый  результат 
оценки недвижимости. 

Оценщик определяет, в какой степени результат того или иного подхода соответствует данным 

рынка,  не  противоречит  ли  им,  руководствуясь  критериями  согласования,  такими  как:  соответствие 
используемого подхода цели, назначению оценки, типу оцениваемой недвижимости и т.п.; точность 
расчетов,  прогнозов,  предположений,  проведенных  в  рамках  применения  каждого  подхода, 
достоверность  и  актуальность  использованной  информации.  На  основании  проведенного 
тщательного  анализа  и  профессионального  опыта  оценщик  определяет  окончательное  значение 
стоимости путем взвешивания результатов, полученных применением различных подходов. 

 
Основной  оцениваемый  актив  –  это  автозаправочный  комплекс.  Подобные  объекты 

приобретаются  именно  из-за  их  способности  приносить  доход.  Наиболее  достоверный  результат 
можно получить лишь с применением доходного подхода. Поэтому результат по доходному подходу 
принимается за итоговую величину стоимости объекта оценки.  

    
 

8

8

.

.

 

 

П

П

е

е

р

р

е

е

ч

ч

е

е

н

н

ь

ь

 

 

и

и

с

с

п

п

о

о

л

л

ь

ь

з

з

о

о

в

в

а

а

н

н

н

н

ы

ы

х

х

 

 

п

п

р

р

и

и

 

 

п

п

р

р

о

о

в

в

е

е

д

д

е

е

н

н

и

и

и

и

 

 

о

о

ц

ц

е

е

н

н

к

к

и

и

 

 

о

о

б

б

ъ

ъ

е

е

к

к

т

т

а

а

 

 

о

о

ц

ц

е

е

н

н

к

к

и

и

 

 

д

д

а

а

н

н

н

н

ы

ы

х

х

 

 

с

с

 

 

у

у

к

к

а

а

з

з

а

а

н

н

и

и

е

е

м

м

 

 

 

 

и

и

с

с

т

т

о

о

ч

ч

н

н

и

и

к

к

о

о

в

в

 

 

и

и

х

х

 

 

п

п

о

о

л

л

у

у

ч

ч

е

е

н

н

и

и

я

я

 

 

8.1  Источники информации об объекте оценки 

Оценщик  при  проведении  оценки  использовал  следующие  документы,  предоставленные 

Заказчиком: 

1. 

Свидетельство  о  государственной  регистрации  права  16-АК  756057  от  27.04.2012,  запись 
регистрации № 16-16-22/025/2012-263 от 27.04.2012 (автозаправочная станция); 

2. 

Свидетельство  о  государственной  регистрации  права  16-АН  136097  от  18.03.2014,  запись 
регистрации № 16-16-22/025/2012-262 от 27.04.2012 (земельный участок); 

3. 

Технический паспорт БТИ на автозаправочную станцию № 5 по состоянию на 24.12.2008. 

4. 

Инвентаризационные описи конкурсного управляющего. 

 

8.2  Используемая информация   

Объект  оценки  осмотрен  оценщиком  лично.  При  проведении  оценки  оценщик  использовал 

полученные  от  заказчика  технические  параметры  и  характеристики  оцениваемого  имущества.  В 
случае  отсутствия  таковых  производились  собственные  замеры,  но  с  точностью  достаточной  для 
целей настоящего отчета.  

Анализ  рынка  был  проведен  преимущественно  на  основе  открытых  источников  в  сети 

Интернет.  Информация  по  объектам-аналогам,  использованным  при  проведении  оценки,  

Отчет об оценке рыночной стоимости    
 

 

2017 г. 

стр. 55 

 

соответствующие  ссылки  на  адреса  страниц  и  копии  распечаток  (так  называемые  скриншоты,  т.е. 
снимки экранов) приведены в разделах отчета, в которых непосредственно применялись.  

Иные использованные информационно-аналитические материалы, нормативная и методическая 

литература  представлены  в  расчетных  таблицах  и  тексте  отчета  также  в  тех  его  частях,  где 
непосредственно  применяются.  Из  наиболее  важных  следует  указать  «Справочник  оценщика 
недвижимости» 2014-2016 г.г., Нижний Новгород, Лейфер, все изданные тома.    

 
 

9

9

.

.

 

 

П

П

р

р

и

и

н

н

я

я

т

т

ы

ы

е

е

 

 

п

п

р

р

и

и

 

 

п

п

р

р

о

о

в

в

е

е

д

д

е

е

н

н

и

и

и

и

 

 

о

о

ц

ц

е

е

н

н

к

к

и

и

 

 

о

о

б

б

ъ

ъ

е

е

к

к

т

т

а

а

 

 

о

о

ц

ц

е

е

н

н

к

к

и

и

 

 

д

д

о

о

п

п

у

у

щ

щ

е

е

н

н

и

и

я

я

 

 

В рамках настоящей оценки под допущениями понимается то, что изначально принимается за 

истину и не требует проверки. Допущение – предположение, принимаемое как верное и касающееся 
фактов, условий или обстоятельств, связанных с объектом оценки или подходами к оценке, которые 
не требуют проверки оценщиком в процессе оценки.  

Ограничительные  условия  –  это  пределы  применения  полученного  результата.  Принятые 

допущения  непосредственно  влияют  на  ограничения,  поэтому  данные  формулировки  приводятся  в 
комплексе.  

Сертификат  качества  оценки,  являющийся  частью  настоящего  отчета,  ограничивается 

следующими  условиями  (принятые  допущения  при  оценке  объекта,  ограничения  и  пределы 
применения полученного результата, общие условия о применении полученного результата): 

1. 

Оценщик не несет ответственности за достоверность установленных юридических прав на 

оцениваемое  имущество,  вывод  о  которых  был  сделан  на  основании  документов,  предоставленных 
заказчиком. Проверка правового положения объекта не проводилась. При оценке оценщики исходили 
из  предположения,  что  объект  оценки  не  заложен  и  не  обременен  долговыми  обязательствами  и 
ограничениями на возможное использование (правами третьих лиц). 

2. 

Оценщик  не  несет  ответственность  за  дефекты  имущества,  которые  невозможно 

обнаружить  иным  путем,  кроме  как  при  обычном  визуальном  осмотре  или  путем  изучения 
предоставленной документации или другой информации. 

3. 

Оцениваемые права собственности рассматриваются свободными от каких-либо претензий 

или ограничений, кроме оговоренных в отчете. 

4. 

От  оценщика  не  требуется  появляться  в  суде  или  свидетельствовать  иным  образом  по 

поводу  Отчета  или  оцененного  имущества,  кроме  как  на  основании  отдельного  договора  с 
Заказчиком или официального вызова суда. 

5. 

При  проведении  оценки  оценщик  предполагал  отсутствие  каких-либо  скрытых  факторов, 

влияющих  на  стоимость  оцениваемого  имущества.  На  оценщике  не  лежит  ответственность  по 
обнаружению (или в случае обнаружения) подобных факторов. 

6. 

Исходные данные, использованные оценщиком при подготовке отчета, были получены из 

надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, оценщик не может гарантировать их 
абсолютную точность, поэтому там, где это возможно, делаются ссылки на источник информации. 

7. 

При  расчетах  площадей  и  объемов  использована  техническая  документация, 

предоставленная заказчиком. В случае отсутствия таковых производились собственные замеры, но с 
точностью достаточной для целей настоящего отчета. 

8. 

Ни  заказчик,  ни  оценщик  не  могут  использовать  отчет  (или  любую  его  часть)  иначе,  чем 

это предусмотрено договором об оценке. 

9. 

Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть 

признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления 
отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной 
оферты прошло не более шести месяцев. 

Отчет об оценке рыночной стоимости    
 

 

2017 г. 

стр. 56 

 

10.  Отчет об оценке содержит профессиональное мнение  оценщиков относительно стоимости 

оцениваемого  имущества  и  не  является  гарантией  того,  что  оно  перейдет  из  рук  в  руки  по  цене, 
равной указанной в отчете стоимости. 

11.  Относительно  косвенных  налогов  (НДС  и  т.п.).  Поскольку,  «Рыночная  стоимость 

понимается, как стоимость имущества, рассчитанная безотносительно торговых издержек и без учета 
каких-либо сопутствующих налогов» (Стандарт № 1 «Международных стандартов оценки» п.п. 3.3), 
оценщик  не  обязан  выделять  налог  на  добавленную  стоимость    (или  какие-либо  другие  налоги  и 
начисления)  в  определенной  стоимости  объекта  оценки.  В  связи  с  этим  подразумевается,  что 
оценочная  стоимость  является  окончательной  стоимостью  реализации  имущества  (окончательной 
ценой  сделки),  то  есть  в  тех  случаях,  когда  действия  с  объектом  оценки  предусматривают 
необходимость  начисления  НДС  (или  других  аналогичных  налогов  и  начислений),  следует 
принимать  стоимость  объекта  оценки,  указанную  в  отчете  об  оценке,  как  стоимость,  включающую 
НДС  (или  другие  аналогичные  налоги  и  начисления);  в  тех  случаях,  когда  действия  с  объектом 
оценки  не  предусматривают  необходимость  начисления  НДС  (или  других  аналогичных  налогов  и 
начислений),  следует  принимать  стоимость  объекта  оценки,  указанную  в  отчете  об  оценке,  как 
стоимость, не включающую НДС (или другие аналогичные налоги и начисления). 
 

1

1

0

0

.

.

 

 

П

П

р

р

и

и

м

м

е

е

н

н

я

я

е

е

м

м

ы

ы

е

е

 

 

с

с

т

т

а

а

н

н

д

д

а

а

р

р

т

т

ы

ы

 

 

о

о

ц

ц

е

е

н

н

к

к

и

и

 

 

 

 

Оценка  была  произведена,  а  отчет  составлен  в  соответствии  с  требованиями  Федерального 

Закона  от  29.07.1998  №  135-ФЗ  «Об  оценочной  деятельности  в  Российской  Федерации»  и 

федеральных стандартов оценки: 



 

ФСО № 1  «Общие  понятия  оценки,  подходы  и  требования  к  проведению  оценки», 

утвержденный Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 297; 



 

ФСО № 2 

«Цель 

оценки 

и 

виды 

стоимости», 

утвержденный 

Приказом 

Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 №298; 



 

ФСО № 3 

«Требования 

к 

отчету 

об 

оценке», 

утвержденный 

Приказом 

Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 299;  



 

ФСО № 7 «Оценка недвижимости», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 

25.09.2014 № 611. 

При оценке земельных участков, которые занимают объекты недвижимости из состава объекта 

оценки, были использованы: 



 

Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, 

утвержденные Распоряжением Минимущества РФ от 07.03.2002 №568-р; 



 

Методические    рекомендациями    по  определению  рыночной  стоимости  права  аренды 

земельных    участков,  утвержденные  Распоряжением  Минимущества  РФ  от  10.04.2003 

№1102-р. 

Стандарты  и  правила  оценочной  деятельности  саморегулируемой  организации  оценщиков, 

членом которой является оценщик, осуществивший оценку в рамках настоящего отчета, идентичны 

федеральным стандартам оценки.  

 

Отчет об оценке рыночной стоимости    
 

 

2017 г. 

стр. 57 

 

1

1

1

1

.

.

 

 

Д

Д

е

е

к

к

л

л

а

а

р

р

а

а

ц

ц

и

и

я

я

 

 

к

к

а

а

ч

ч

е

е

с

с

т

т

в

в

а

а

 

 

о

о

ц

ц

е

е

н

н

к

к

и

и

 

 

Подписавший  данный  отчет  оценщик  настоящим  удостоверяет,  что  в  соответствие  с 

имеющимися у него данными: 

1. 

Содержащиеся  в  отчете  анализ,  мнения  и  заключения  принадлежат  самому  оценщику  и 

действительны  строго  в  пределах  ограничительных  условий  и  допущений,  являющихся  частью 

настоящего отчета. 

2. 

Оценщик  не  имеет  ни  настоящей,  ни  ожидаемой  заинтересованности  в  оцениваемом 

имуществе, и действует непредвзято и без предубеждения по отношению к участвующим сторонам. 

3. 

Вознаграждение оценщика не зависит от итоговой величины стоимости объекта оценки, а 

также  тех  событий,  которые  могут  наступить  в  результате  использования  заказчиком  или  третьими 

сторонами выводов и заключений, содержащихся в отчете. 

4. 

Оценка была произведена, а отчет составлен в соответствии с требованиями Федерального 

Закона  от  29.07.1998  №  135-ФЗ  «Об  оценочной  деятельности  в  Российской  Федерации»  и 

федеральных стандартов оценки. 

5. 

Оценщик лично произвел осмотр оцениваемого имущества.