содержание .. 1 2 ..

Отчёт № 138/6 об оценке рыночной стоимости здания АЗС Лукоил, занимаемого земельного участка и оборудования - часть 1

ОТЧЕТ № 138/6

об оценке рыночной стоимости

здания автозаправочной станции,

занимаемого земельного участка

и оборудования,

расположенных по адресу:

Республика Татарстан,

Зеленодольский муниципальный район,

в районе ЗАО ОЭДК "Заря"

по состоянию на 24.04.2017

Заказчик:

ООО «ОйлТэк»

Исполнитель: Индивидуальный предприниматель

Шайдуллин Руслан Фаритович

Оценщик I категории - Шайдуллин Руслан Фаритович

Оценщик является членом Ассоциации Саморегулируемой организации
«Национальная коллегия специалистов-оценщиков», г. Москва

Номер в реестре – 732, дата регистрации в реестре - 04.03.2008

Гражданская ответственность оценщика застрахована в

ОАО «АльфаСтрахование»: страховой полис № 4991R/776/00603/7,

период страхования с 18.03.2017 по 17.03.2018,
страховая сумма 30 млн. руб.

2017 г.

Отчет об оценке рыночной стоимости

2017 г.

стр. 2

Конкурсному управляющему
ООО «ОйлТэк»
Онуфриенко Ю. В.

Уважаемый Юрий Вячеславович !

По вашему запросу и в соответствии с договором нами была произведена оценка

рыночной стоимости здания автозаправочной станции К№ 16:20:000000:2197, занимаемого

земельного участка К№ 16:20:111401:2 и оборудования, расположенных по адресу:

Республика Татарстан, Зеленодольский муниципальный район, в районе ЗАО ОЭДК "Заря".

Объект оценки рассматривался как единый полноценный действующий комплекс.

Оценка выполнена по состоянию на

24 апреля 2017 года

. Проверка правового

положения объектов не проводилась.

Развернутая характеристика объекта представлена в настоящем отчете об оценке.

Отдельные части настоящей оценки не могут трактоваться раздельно, а только в связи с

полным текстом отчета, принимая во внимание все содержащиеся в нем допущения и

ограничения. Оценка произведена в соответствии с требованиями Федерального Закона от

29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных

стандартов оценки (ФСО №№ 1, 2, 3, 7).

Необходимая информация и анализ, используемый для оценки стоимости,

представлены в соответствующих разделах отчета. Проведенные исследования и расчеты

позволяют сделать вывод, что рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на дату

оценки составляет:

4 329 000 (Четыре миллиона триста

двадцать девять тысяч) рублей.

С уважением,
индивидуальный предприниматель,
оценщик I категории

Р.Ф. Шайдуллин

Отчет об оценке рыночной стоимости

2017 г.

стр. 3

СОДЕРЖАНИЕ

1. Общие сведения .................................................................................................................................... 4

1.1

АДАНИЕ НА ОЦЕНКУ

................................................................................................................................... 4

1.2

ВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ

...................................................................................... 5

1.3

СНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ

..................................................................................................................... 6

2.  Результаты оценки ............................................................................................................................... 7
3.  Термин используемого вида стоимости ............................................................................................ 8
4.  Описание объекта оценки ................................................................................................................... 9

4.1

ЕСТОПОЛОЖЕНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

......................................................................................................... 9

4.2

ОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ С ПРИВЕДЕНИЕМ

ФОТОГРАФИЙ

............................................................................................................................................ 14

4.3

НАЛИЗ ДОСТАТОЧНОСТИ И ДОСТОВЕРНОСТИ ИНФОРМАЦИИ

.................................................................... 16

4.4

ВЕДЕНИЯ ОБ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВАХ

ОБРЕМЕНЕНИЯХ

СВЯЗАННЫХ С ОБЪЕКТОМ ОЦЕНКИ

............... 17

5.  Анализ рынка ...................................................................................................................................... 19
6.  Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки .............................................. 20
7.  Описание процесса оценки рыночной стоимости объекта оценки ............................................ 21

7.1

ПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ

АЗС

ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ

......................................................................... 21

7.1.1

Методика оценки стоимости объекта оценки на основе доходного подхода .......................... 21

7.1.2

Расчет чистого операционного дохода ...................................................................................... 23

7.1.3

Расчет ставки дисконтирования ................................................................................................ 30

7.1.4

Расчет ставки капитализации по расчетной модели ............................................................... 35

7.1.5

Капитализация чистого дохода .................................................................................................. 39

7.1.6

Корректировка стоимости на недостающие активы .............................................................. 40

7.1.7

Корректировка стоимости на дополнительные активы .......................................................... 47

7.1.8

Сводный расчет стоимости объекта оценки ............................................................................ 48

7.2

ПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ

АЗС

ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ

......................................................................... 48

7.2.1

Методика оценки стоимости объекта оценки на основе затратного подхода ...................... 48

7.2.2

Расчет затрат на строительство улучшений как новых ......................................................... 49

7.2.3

Определение физического износа улучшений .............................................................................. 49

7.2.4

Определение стоимости земли .................................................................................................... 50

7.3

ПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБОРУДОВАНИЯ ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ

....................................................... 50

7.4

ОГЛАСОВАНИЕ

(

ОБОСНОВАННОЕ ОБОБЩЕНИЕ

)

РЕЗУЛЬТАТОВ ПО ПОДХОДАМ К ОЦЕНКЕ

......................... 54

8. Перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием

источников их получения ................................................................................................................. 54

8.1

СТОЧНИКИ ИНФОРМАЦИИ ОБ ОБЪЕКТЕ ОЦЕНКИ

....................................................................................... 54

8.2

СПОЛЬЗУЕМАЯ ИНФОРМАЦИЯ

.................................................................................................................. 54

9.  Принятые при проведении оценки объекта оценки допущения ................................................ 55
10.  Применяемые стандарты оценки .................................................................................................... 56
11.  Декларация качества оценки ........................................................................................................... 57

РИЛОЖЕНИЯ

Отчет об оценке рыночной стоимости

2017 г.

стр. 4

1.1 Задание на оценку

Объект оценки

Здание АЗС пл. 55,7 кв.м К№ 16:20:000000:2197
Земельный участок К№ 16:20:111401:2 площадью 2484 кв.м
Оборудование (подробно см. разд. 2 табл. 2.2)
Адрес:  Республика  Татарстан,  Зеленодольский  муниципальный  район,  в  районе  ЗАО  ОЭДК
"Заря"

Имущественные права на объект оценки

Здание и земельный участок на праве собственности принадлежат ООО «ОйлТэк»
ИНН 1648031018. Предоставленные документы:



Свидетельство о государственной регистрации права 16-АК 756057 от 27.04.2012, запись регистрации
№ 16-16-22/025/2012-263 от 27.04.2012 (автозаправочная станция);



Свидетельство о государственной регистрации права 16-АН 136097 от 18.03.2014, запись регистрации
№ 16-16-22/025/2012-262 от 27.04.2012 (земельный участок);



Технический паспорт БТИ на автозаправочную станцию № 5 по состоянию на 24.12.2008.

Оцениваемое право – право собственности

Ограничения (обременения) прав, учитываемых при оценке объекта оценки

Оценка объекта проводится исходя из предположения, что объект оценки не заложен и не
обременен долговыми обязательствами и ограничениями на возможное использование
(правами третьих лиц)

Особенности проведения осмотра объекта оценки

Осмотр  объекта  недвижимости  должен  быть  осуществлен  непосредственно  оценщиком,
совместно с представителями заказчика. Результаты осмотра должны  быть оформлены в виде
фотографий  и  общей  оценки  состояния  объекта.  Фотографии  должны    отражать  факторы,
влияющие  на  стоимость  наиболее  существенным  образом  и  учитываемые  в  дальнейшем  при
оценке.  Приложенных  к  отчету  об  оценке  фотографий  должно  быть  достаточно,  чтобы
сформировать объективное мнение об объекте оценки.

Порядок и сроки предоставления заказчиком необходимых для проведения оценки материалов
и информации

Оценщику  предоставляется  полный  объем  правоустанавливающих  документов,  а  также
документации,  устанавливающей  качественные  и  количественные  характеристики  объекта.
Объем  необходимых  документов  определяется  оценщиком  самостоятельно.  Все  документы
предоставляются по запросу оценщика в разумные сроки.

Необходимость привлечения отраслевых экспертов

Стороны  договора  исходят  из  отсутствия  необходимости  привлечения  отраслевых  экспертов.
Предполагается, что оценщик обладает достаточными знаниями для проведения исследований,
необходимых  в  рамках  настоящей  оценки.  В  том  случае,  если  в  процессе  оценки  выявиться
невозможность  проведения  оценки  без  привлечения  отраслевых  экспертов,  оценщик  обязан
проинформировать заказчика о необходимости исследований, требующих специальных знаний.

Требования к учету влияния обременений на стоимость объекта оценки

По  данным  заказчика  объект  оценки  обременен  залогом.  Прочие  ограничения  (обременения)
прав  в  отношении  объекта  оценки  отсутствуют.  Однако  оцениваемые  права  рассматриваются
свободными  от  каких-либо  претензий  или  ограничений.  Необходимость  в  учете  влияния
данных факторов на стоимость объекта оценки отсутствует.

Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения

Для целей купли-продажи в рамках конкурсного производства в соответствии с действующим
законодательством

Отчет об оценке рыночной стоимости

2017 г.

стр. 5

Допущения, на которых должна основываться оценка



Оценка имущества проводится на основании информации, предоставленной заказчиком, а также
лично собранной оценщиком информации.



Оценка проводится из предположения, что объект оценки не заложен и не обременен долговыми
обязательствами и ограничениями на возможное использование (правами третьих лиц).



Прочие допущения и ограничения формулируются оценщиком, исходя из поставленной цели
оценки, предполагаемого использования результатов оценки, а также специфики объекта оценки.

Цель оценки

Определение рыночной стоимости объекта

Вид определяемой стоимости

Рыночная стоимость объекта оценки

Дата проведения оценки

24 апреля 2017 года

Срок проведения оценки

Разумные сроки для качественного выполнения работы

1.2 Сведения о заказчике оценки и об оценщике

Заказчик оценки

ООО «ОйлТэк»

ИНН 1648031018 ОГРН 1111673000834, дата присвоения ОГРН – 01.04.2011
Адрес: Республика Татарстан, Зеленодольский район, п.г.т. Васильево, ул. Ленина, д. 37

Оценщик

Индивидуальный предприниматель Шайдуллин Руслан Фаритович
ИНН 165101126867 ОГРНИП 304165109300207
Паспорт 92 03 368355 выдан Ахтубинским ОВД гор. Нижнекамска Республики Татарстан
дата выдачи 21.05.2002 код подразделения 162-021
Адрес: Республика Татарстан, г. Казань, пр. Победы, 18Б, оф. 315
Почтовый адрес: 420104, г. Казань, а/я 508
тел. +7-987-290-79-79 e-mail:

rush2803@gmail.com

Информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков

член Ассоциации СРО «Национальная коллегия специалистов-оценщиков», г. Москва
Номер в реестре – 732, дата регистрации в реестре - 04.03.2008
Реестр членов Ассоциации СРО «НКСО» представлен на сайте www.nkso.ru

Образовательное учреждение, серия, номер и дата выдачи документа о профессиональном
образовании

Межотраслевой  институт  повышения  квалификации  и  переподготовки  руководящих
кадров и специалистов Российской экономической академии им. Г. В. Плеханова, диплом
о  профессиональной  переподготовке  по  программе  дополнительного  высшего
образования  "Профессиональная  оценка  и  экспертиза  объектов  и  прав  собственности",
ПП № 411093 от 30 сентября 2000 г.

Образовательное учреждение, серия, номер и дата выдачи документа о повышении
квалификации

Институт  экономики,  управления  и  права  (г.  Казань),  свидетельство  о  повышении
квалификации, выдано 14 ноября 2003 г.
Институт  экономики,  управления  и  права  (г.  Казань),  свидетельство  о  повышении
квалификации, выдано 18 ноября 2006 г.

Сведения о страховании гражданской ответственности оценщика

Гражданская ответственность оценщика застрахована в
ОАО «АльфаСтрахование»: страховой полис № 4991R/776/00801/6,
период страхования с 18.03.2016 по 17.03.2017, страховая сумма 30 млн. руб.

Отчет об оценке рыночной стоимости

2017 г.

стр. 6

Привлекаемые к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организации и
специалисты с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта
оценки

Какие-либо иные организации и специалисты к проведению оценки и подготовке отчета не
привлекались.

1.3 Основные факты и выводы

Основание для проведения оценки

Договор № 138 от 14.03.2017

Общая информация, идентифицирующая объект оценки

Комплекс имущества автозаправочной станции
Адрес:  Республика  Татарстан,  Зеленодольский  муниципальный  район,  в  районе  ЗАО  ОЭДК
"Заря" (на земельном участке с кадастровым номером 16:20:111401:2)

Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке

Здание АЗС

Затратный подход – 1 170 000 руб.
Сравнительный подход – обоснован отказ от использования
Доходный подход – обоснован отказ от использования

Земельный участок

Затратный подход – не применим
Сравнительный подход – обоснован отказ от использования
Доходный подход – 2 985 000 руб.

Оборудование АЗС

Затратный подход – 174 000 руб.

Итоговая величина стоимости объекта оценки

Рыночная стоимость объекта оценки – 4 329 000 руб.

Ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости

Рассчитанная величина рыночной стоимости применяется при определении начальной цены
торгов

Дата составления и порядковый номер отчета

24 апреля 2017 года Порядковый № 138/6

Наиболее эффективное использование объекта оценки

Использование по прямому назначению в качестве АЗС

Остаточная стоимость объекта оценки по данным бухгалтерского учета

5 633 802 руб. 62 коп.

Отчет об оценке рыночной стоимости

2017 г.

стр. 7

Таблица 2.1 Результаты оценки

№

п/п

Наименование

объекта

Кадастровый

номер

Рыночная

стоимость,

руб.

Здание АЗС пл. 55,7 кв.м

16:20:000000:2197

1 170 000

Земельный участок пл. 2484 кв.м

16:20:111401:2

2 985 000

ИТОГО:

4 155 000

Таблица 2.2 Результаты оценки

№

п/п

Наименование

объекта

Характеристика

Рыночная

стоимость,

руб.

Резервуар 01 (Аи-92)

алюминиевый, подземный, горизонтальный

цилиндрический;

V = 19,615 куб.м 1995 г.в.

39 000

Резервуар 02 (Дт)

алюминиевый, подземный, горизонтальный

цилиндрический;

V = 19,482 куб.м 1998 г.в.

39 000

Резервуар 03 (Аи-80)

алюминиевый, подземный, горизонтальный

цилиндрический;

V = 19,609 куб.м 1998 г.в.

39 000

ТРК Нара 28-16 (Дт)

зав. № 8047 - 1989 г.в.

19 000

ТРК Нара 28-16 (Аи-76)

зав. № 71996 - 1990 г.в.

19 000

ТРК Нара 28-16 (Аи-92)

зав. № 8042 - 1989 г.в.

19 000

ИТОГО:

174 000

Оценку выполнил и подготовил отчет
оценщик I категории

Р.Ф. Шайдуллин

Отчет об оценке рыночной стоимости

2017 г.

стр. 8

В соответствии с требованиями Федерального Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной

деятельности в Российской Федерации» рыночная стоимость объекта оценки – наиболее вероятная

цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции,

когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине

цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:



одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана

принимать исполнение;



стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;



объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной

для аналогичных объектов оценки;



цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения

к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;



платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В соответствии с концепцией рыночной стоимости наиболее вероятная цена продажи

определяется при выполнении ряда конкретных условий, в том числе продолжительность

выставления объекта должна быть достаточной для того, чтобы объект привлек к себе внимание

достаточного числа потенциальных покупателей. То есть срок экспозиции объекта должен быть

обычным для аналогичных объектов. В тоже время срок экспозиции должен быть приемлемым для

продавца, в частности с точки зрения накладных расходов. Этим обеспечивается реализация объекта

по цене, наилучшей из достижимых, по разумным соображениям, для продавца и наиболее выгодной

из достижимых, по разумным соображениям, для покупателя (продажа наиболее эффективным

образом).

Отчет об оценке рыночной стоимости

2017 г.

стр. 9

4.1 Местоположение объекта оценки

Рис. 1. Размещение объекта оценки относительно крупных городов

Объект оценки

Отчет об оценке рыночной стоимости

2017 г.

стр. 10

Рис. 2. Вид населенного пункта со спутника

Объект оценки

Отчет об оценке рыночной стоимости

2017 г.

стр. 11

Рис. 3. Окружение объекта оценки

АЗС

Отчет об оценке рыночной стоимости

2017 г.

стр. 12

Рис. 4. Данные публичной кадастровой карты

Отчет об оценке рыночной стоимости

2017 г.

стр. 13

Рис. 5. Фотографии окружения

Отчет об оценке рыночной стоимости

2017 г.

стр. 14

4.2 Количественные и качественные характеристики

объекта оценки с приведением фотографий

Перечень документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики

объекта оценки, приведены в разделе «Источники информации об объекте оценки». Ниже приведены

описание земельного участка, физические и технические параметры улучшений согласно, а также

описание конструктивного исполнения.

Земельный участок

Кадастровый номер 16:20:111401:2. Местоположение – Республика Татарстан, Зеленодольский

муниципальный район, в районе ЗАО ОЭДК "Заря". Площадь 2484 кв.м. Категория земель – земли

населенных пунктов. Разрешенное использование – для строительства автозаправочной станции.

Кадастровая стоимость земельного участка – 1 200 467,52 руб. или 483,28 руб./кв.м. Форма участка –

треугольная. Длина участка вдоль проезжей части около 108 м. В глубину участок уходит до 40 м.

Автозаправочная станция

АЗС включает в себя здание операторной с подсобными помещениями, а также

технологическое обеспечение, свойственное для топливозаправочных пунктов постройки 90-х годов.

Оцениваемая автозаправочная станция полностью морально устарела и не соответствует

современным требованиям.

Здание операторной – 1999 года постройки, имеет помещения общей площадью 55,7 кв.м. Из

коммуникаций обеспечено лишь электроснабжением. Стены здания кирпичные, перекрытия

железобетонные. Высота здания 2,75 м. Высота помещений по внутреннему обмеру 2,45 м.

Отчет об оценке рыночной стоимости

2017 г.

стр. 15

Отчет об оценке рыночной стоимости

2017 г.

стр. 16

4.3 Анализ достаточности и достоверности информации

Исполнитель

проанализировал

предоставленные

Заказчиком

копии

документов,

устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Анализ достоверности проводился путем соотнесения имущества из перечня объектов,

входящих в объект оценки, и данных, указанных в документах (также предоставленных Заказчиком)
на это имущество (соотнесение производилось по таким элементам сравнения, как наименование,
кадастровый (или условный) номер, местоположение, литера и др.).

Примечание. Если в результате соотнесения данных, указанных в правоподтверждающих и

других    документах  на  здания  и  сооружения,  выявлено  несовпадение,  то  расчеты  производятся
исходя  из  фактических  данных,  а  в  результатах  оценки  отражаются  данные  в  соответствии  с
правоподтверждающими документами.

Проведенное соотнесение показало, что перечень имущества для оценки соотносится с

имуществом, указанным в предоставленных документах. Данный вывод также был подтвержден
личным визуальным осмотром Исполнителя.

Осмотр оцениваемого имущества осуществлен непосредственно оценщиком. Были собраны и

проанализированы правоустанавливающие документы, а также документация, устанавливающая
количественные и качественные характеристики имущества, используемая в дальнейших расчетах.

Перечень документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики

объекта оценки, приведены в разделе «Источники информации об объекте оценки».

В процессе физической и правовой идентификации объекта оценки была осуществлена

«привязка»  объекта  к  конкретному  земельному  участку,  т.е.  сопоставлены  данные  о
местонахождении объекта с  имеющейся информацией  по земельному участку. Такое сопоставление
осуществлялось с использованием официального интернет-сайта Росреестра «Публичная кадастровая
карта»,  программы  веб-картографии  и  навигации  SAS.Планета  (

http://sasgis.ru/

) и спутниковых

снимков, размещенных в открытом доступе на таких сервисах, как Google, Yandex, Bing, Yahoo,
OSM, Kosmosnimki, Wikimapia и др.

содержание .. 1 2 ..