Отчёт об оценке №58/К-2017 Рыночной стоимости объекта недвижимости: г.Казань, ул.Владимира Кулагина - часть 1

ООО «ЦЕНТР НЕЗАВИСИМОЙ
ОЦЕНКИ «ЭКСПЕРТ»
ИНН 1660085370, КПП 166001001
420012, г. Казань, ул.Бутлерова, д.35
Тел/факс.: + 7 (843) 233-45-45,
е-mail: expert_cie@mail.ru

ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № 58/К-2017

Рыночной (справедливой) стоимости единого объекта

недвижимости: здания общей площадью 1319,7 кв.м. и

земельного участка площадью 1425 кв.м., расположенных по

адресу: Республика Татарстан (Татарстан), г.Казань,

ул.Владимира Кулагина, д.10.

Объект оценки:

Единый  объект  недвижимости:  здания  общей
площадью  1319,7  кв.м.  и  земельного  участка
площадью  1425  кв.м.,  расположенных  по  адресу:
Республика

Татарстан

(Татарстан),

г.Казань,

ул.Владимира Кулагина, д.10.

Вид стоимости:

Рыночная (справедливая)

Заказчик оценки:

Общество с ограниченной ответственностью
Управляющая компания «АК БАРС КАПИТАЛ» Д.У.
Закрытым паевым инвестиционным фондом
недвижимости «АНКОР – фонд недвижимости»

Собственник объекта оценки:

Владельцы инвестиционных паев закрытый паевой
инвестиционный фонд недвижимости «АНКОР – фонд
недвижимости», данные о которых устанавливаются
на основании данных лицевых счетов владельцев
инвестиционных паев в реестре владельцев
инвестиционных паев и счетов депо владельцев
инвестиционных паев

Оценщики:

Носова Ирина Петровна

Исполнитель/юридическое
лицо, с которым оценщики
заключили трудовой договор:

ООО «Центр Независимой Оценки «Эксперт»

Дата проведения оценки:

С 10.04.2017г. по 12.10.2017г.

Дата составления отчета:

12.10.2017г.

Дата определения стоимости
объекта оценки:

12.10.2017г.

Дата обследования объекта
оценки:

12.10.2017г.

Порядковый номер отчета:

58/К-2017

Казань-2017

Генеральному Директору

ООО УК «АК БАРС КАПИТАЛ» Д.У.

ЗПИФ недвижимости «АНКОР – фонд недвижимости»

Дорогову А.Н.

Уважаемый Алексей Николаевич!

На основании Договора № ПИФ/477/171013 от 17.10.2013г. специалисты ООО «ЦНО

«Эксперт» провели оценку рыночной (справедливой) стоимости единого объекта
недвижимости: здания общей площадью 1319,7 кв. м. и земельного участка площадью 1425
кв. м., расположенных по адресу: Республика Татарстан (Татарстан), г. Казань, ул.Владмира
Кулагина, д.10.

Вид стоимости - справедливая, в соответствии с Международным стандартом

финансовой отчетности (IFRS) 13, введенным в действие на территории Российской
Федерации. Назначение оценки - в целях подготовки финансовой отчетности компании в
соответствии с МСФО (IAS) 40.

Все стоимостные оценки выполнены в текущих ценах, сложившихся на рынке по

состоянию на «12» октября 2017 года.

Развернутая характеристика объекта представлена в прилагаемом отчете об оценке.

Отдельные части настоящей оценки не могут трактоваться раздельно, а только в связи с
полным текстом отчета, принимая во внимание все содержащиеся в нем допущения и
ограничения.

Оценка производилась в соответствии с требованиями федерального закона № 135-ФЗ

«Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от  29.07.1998г. (с  учѐтом поправок
существующих  на  дату  составления  отчета),  а  также  принятых  на  его  основе  нормативных
правовых актов Российской Федерации, в том числе стандартов оценки ФСО №1, ФСО №2,
ФСО  №3  и  ФСО  №7  обязательных  к  применению  субъектами  оценочной  деятельности  (в
соответствии  с  Приказами  Минэкономразвития  России  от  20.05.2015  г.  №№297-299,  от
25.09.2014г. №611),  а также (IFRS)13 («Оценка справедливой стоимости») в соответствии с
Приказом Минфина России от 18.07.2012 № 106н, от 17.12.2014 № 151н.

Необходимую информацию и анализ, использованные для оценки стоимости, Вы

найдете в соответствующих разделах отчета.

Основываясь на проведенных исследованиях и расчетах, оценщики пришли к выводу,

что рыночная (справедливая) стоимость, с учетом ограничительных условий и сделанных
допущений, по состоянию на дату оценки – «12» октября 2017года составляет:

№

п/п

Наименование объекта

Площадь,

кв.м.

Рыночная

(справедливая)

стоимость

объекта, руб.(без

НДС)

Рыночная

(справедливая)

объекта, руб.1

кв.м.

Здание, назначение: нежилое, 2-
этажное с цокольным и мансардным
этажами, общая площадь 1319,7 кв.м.,
инв.№15267, лит.Т, адрес
(местонахождение) объекта:
Республика Татарстан, (Татарстан),
г.Казань, ул.Владимира Кулагина,
д.10, кадастровый (или условный)
номер 16:50:080215:107

1319,7

41 466 000

31 421

№

п/п

Наименование объекта

Площадь,

кв.м.

Рыночная

(справедливая)

стоимость

объекта, руб.(без

НДС)

Рыночная

(справедливая)

объекта, руб.1

кв.м.

Земельный участок, категория земель:
земли населенных пунктов,
разрешенное использование: под
здания и сооружения
автотранспортного предприятия,
площадь 1425 кв. и, адрес
(местонахождение) объекта:
Республика Татарстан, г.Казань,
Приволжский район, ул.Владимира
Кулагина, участок 10, кадастровый
(или условный) номер
16:50:080215:60

1425

7 011 000

4 920

Итого

48 477 000

Рыночная (справедливая) стоимость:

48 477 000 рублей

Сорок восемь миллионов четыреста семьдесят семь тысяч рублей

Справочно

Таблица 1

Результаты

оценки, с применением различных подходов оценки

№

п/п

Наименование объекта

Затратный

подход, руб.

Сравнительный

подход, руб.

Доходный

подход, руб.

Рыночная

стоимость,

руб.

Рыночная

стоимость с

учетом

округления,

руб.

Веса

13%

51%

36%

100%

Здание

Здание, назначение: нежилое, 2-
этажное с цокольным и
мансардным этажами, общая
площадь 1319,7 кв.м.,
инв.№15267, лит.Т, адрес
(местонахождение) объекта:
Республика Татарстан,
(Татарстан), г.Казань,
ул.Владимира Кулагина, д.10,
кадастровый (или условный)
номер 16:50:080215:107

34 770 855

46 798 848

36 329 873

41 466 378

41 466 000

Земельный участок

Веса

100%

Земельный участок, категория
земель: земли населенных
пунктов, разрешенное
использование: под здания и
сооружения автотранспортного
предприятия, площадь 1425
кв.и., адрес (местонахождение)
объекта: Республика Татарстан,
г.Казань, Приволжский район,
ул.Владимира Кулагина, участок
10, кадастровый (или условный)
номер 16:50:080215:60

не

применяется

7 011 342

не

применяется

7 011 342

7 011 000

Всего

34 770 855

53 810 190

36 329 873

48 477 720

48 477 000

Содержание.

СОДЕРЖАНИЕ. ............................................................................................................................................................ 5

ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ .................................................................................................................. 7

1.1.О

БЩАЯ ИНФОРМАЦИЯ

ИДЕНТИФИЦИРУЮЩАЯ ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ

......................................................... 7

1.2.

ЕЗУЛЬТАТЫ ОЦЕНКИ

ПОЛУЧЕННЫЕ ПРИ ПРИМЕНЕНИИ РАЗЛИЧНЫХ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ

............. 8

1.3.

ТОГОВАЯ ВЕЛИЧИНА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

........................................................................ 8

2. ОСНОВАНИЕ ДЛЯ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ .................................................................................................. 9

3. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ ......................................................................................................................................... 9

3.1.

БЪЕКТ ОЦЕНКИ

................................................................................................................................... 9

3.1.1

ОСТАВ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ С УКАЗАНИЕМ СВЕДЕНИЙ

ДОСТАТОЧНЫХ ДЛЯ ИДЕНТИФИКАЦИИ КАЖДОЙ ИЗ

ЕГО ЧАСТЕЙ

(

ПРИ НАЛИЧИИ

)................................................................................................................................. 9

3.1.2.Х

АРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ И ЕГО ОЦЕНИВАЕМЫХ ЧАСТЕЙ ИЛИ ССЫЛКИ НА ДОСТУПНЫЕ ДЛЯ

ОЦЕНЩИКА ДОКУМЕНТЫ

СОДЕРЖАЩИЕ ТАКИЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ

: ................................................................... 9

3.2.

РАВА НА ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ

УЧИТЫВАЕМЫЕ ПРИ ОПРЕДЕЛЕНИИ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

... 12

3.3.

ЕЛЬ ОЦЕНКИ

..................................................................................................................................... 12

3.4.П

РЕДПОЛАГАЕМОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ

(

ЦЕЛИ И ЗАДАЧИ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ

)12

3.5.

ГРАНИЧЕНИЯ

СВЯЗАННЫЕ С ПРЕДПОЛАГАЕМЫМ ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ

....... 12

3.6.

ИД СТОИМОСТИ

................................................................................................................................ 13

3.7.Д

АТА ОЦЕНКИ

...................................................................................................................................... 13

3.8.

ОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧЕНИЯ УСЛОВИЯ

НА КОТОРЫХ ДОЛЖНА ОСНОВЫВАТЬСЯ ОЦЕНКА

............. 13

3.9.

НАЯ ИНФОРМАЦИЯ

ПРЕДУСМОТРЕННАЯ ФЕДЕРАЛЬНЫМИ СТАНДАРТАМИ ОЦЕНКИ

...................... 13

4. ЗАЯВЛЕНИЕ О СООТВЕТСТВИИ .................................................................................................................... 14

5. СОДЕРЖАНИЕ И ОБЪЕМ РАБОТ, ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ДЛЯ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ ............... 14

СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ ..................................................................... 15

6.1.

ВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ

.................................................................................................................... 15

6.2.

ВЕДЕНИЯ О ЮРИДИЧЕСКОМ ЛИЦЕ

ЗАКЛЮЧИВШЕМ ТРУДОВОЙ ДОГОВОР С ОЦЕНЩИКОМ

. ............. 15

6.3.

ВЕДЕНИЯ ОБ ОЦЕНЩИКЕ

.................................................................................................................. 15

6.4.

ВЕДЕНИЯ ОБ ИНЫХ ПРИВЛЕКАЕМЫХ К ПРОВЕДЕНИЮ ОЦЕНКИ ОРГАНИЗАЦИЯХ И СПЕЦИАЛИСТАХ

.16

7. ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ, ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ ОЦЕНЩИКОМ ПРИ
ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ (В ТОМ ЧИСЛЕ СПЕЦИАЛЬНЫЕ) ....................................................................... 16

8.ПЕРЕЧЕНЬ ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ДАННЫХ С
УКАЗАНИЕМ ИСТОЧНИКОВ ИХ ПОЛУЧЕНИЯ ............................................................................................. 16

9. ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ОЦЕНЩИКОМ И УСТАНАВЛИВАЮЩИХ
КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ....................... 17

10. ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ И ОБОСНОВАНИЕ ИХ
ПРИМЕНЕНИЯ .......................................................................................................................................................... 17

11. ТОЧНОЕ ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ С ПРИВЕДЕНИЕМ ССЫЛОК НА ДОКУМЕНТЫ,
УСТАНАВЛИВАЮЩИЕ КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА
ОЦЕНКИ ...................................................................................................................................................................... 22

11.1.

ОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

............................................................................................................. 23

11.2.

ОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ЭЛЕМЕНТОВ

ВХОДЯЩИХ В СОСТАВ ОБЪЕКТА

ОЦЕНКИ

КОТОРЫЕ ИМЕЮТ СПЕЦИФИКУ

ВЛИЯЮЩУЮ НА РЕЗУЛЬТАТЫ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

................ 38

11.3.

НФОРМАЦИЯ О ТЕКУЩЕМ ИСПОЛЬЗОВАНИИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

.................................................... 38

11.4.Д

РУГИЕ ФАКТОРЫ И ХАРАКТЕРИСТИКИ

ОТНОСЯЩИЕСЯ К ОБЪЕКТУ ОЦЕНКИ

СУЩЕСТВЕННО ВЛИЯЮЩИЕ НА

ЕГО СТОИМОСТЬ

. ................................................................................................................................................. 38

11.5.

ОТНОШЕНИИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО ЮРИДИЧЕСКОМУ ЛИЦУ

РЕКВИЗИТЫ ЮРИДИЧЕСКОГО

ЛИЦА И БАЛАНСОВАЯ СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА

(

СТ

.11

ФЗ-135). ........................................................................... 42

12. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ И ОБОСНОВАНИЕ ЗНАЧЕНИЙ ИЛИ ДИАПАЗОНОВ
ЗНАЧЕНИЙ ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ ............................................................................................... 42

13. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В ЧАСТИ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДОВ С
ПРИВЕДЕНИЕМ РАСЧЕТОВ ИЛИ ОБОСНОВАНИЕ ОТКАЗА ОТ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДОВ К
ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ............................................................................................................................... 96

14. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД ..................................................................................................................................... 106

15. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ ......................................... 119

15.1.В

ЫБОР ОБЪЕКТОВ

АНАЛОГОВ

......................................................................................................... 120

15.2.

РАВНИТЕЛЬНЫЙ АНАЛИЗ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ И КАЖДОГО ОБЪЕКТА

АНАЛОГА ПО ВСЕМ ЭЛЕМЕНТАМ

СРАВНЕНИЯ

....................................................................................................................................................... 120

15.3.

ЫБОР ЕДИНИЦ СРАВНЕНИЯ

........................................................................................................... 125

15.4.

ОРРЕКТИРОВКА ЗНАЧЕНИЯ ЕДИНИЦЫ СРАВНЕНИЯ ДЛЯ ОБЪЕКТОВ

АНАЛОГОВ

.......................... 125

15.5.

ОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ КОРРЕКТИРОВОК

ЗНАЧЕНИЙ ЕДИНИЦ СРАВНЕНИЯ ПО ВЫБРАННЫМ

ОБЪЕКТАМ

АНАЛОГАМ

..................................................................................................................................... 128

16. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД .................................................................................................................................... 129

17. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ................................................................................ 139

18. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ ............................................................................................ 149

18.1.

ПИСАНИЕ ПРОЦЕДУРЫ СОГЛАСОВАНИЯ

. ..................................................................................... 149

18.2.

БОСНОВАНИЕ ВЫБОРА ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ВЕСОВ

. ..................................................................... 149

19. ОБЩЕЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ О РЫНОЧНОЙ (СПРАВЕДЛИВОЙ) СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ152

20. ПРИЛОЖЕНИЕ ................................................................................................................................................... 153

Основные факты и выводы

1.1.Общая информация, идентифицирующая объект оценки

Номер отчета об оценке
(порядковый номер отчета) и
дата составления

№58/К-2017 от 12.10.2017г.

Основание для проведения
оценки

Договор № ПИФ/477/171013 от 17.10.2013г.

Краткое описание Объекта
оценки

Здание,  назначение:  нежилое,  2-этажное  с  цокольным  и  мансардным
этажами,  общая  площадь  1319,7  кв.м.,  инв.№15267,  лит.Т,  адрес
(местонахождение)  объекта:  Республика  Татарстан,  (Татарстан),
г.Казань,  ул.Владимира  Кулагина,  д.10,  кадастровый  (или  условный)
номер 16:50:080215:107
Земельный  участок,  категория  земель:  земли  населенных  пунктов,
разрешенное

использование:

под

здания

сооружения

автотранспортного предприятия, площадь 1425 кв.и., адрес
(местонахождение)

объекта:

Республика

Татарстан,

г.Казань,

Приволжский район, ул.Владимира Кулагина, участок 10, кадастровый
(или условный) номер 16:50:080215:60

Краткое

описание

имущественных прав

Свидетельство о государственной регистрации права собственности
Серия АА №540268 от 15.10.2015г.;
Свидетельство о государственной регистрации права собственности
Серия АА №540269 от 15.10.2015г.

Собственник

Объект оценки входит в состав имущества Закрытого паевого
инвестиционного

фонда

недвижимости

«АНКОР

–

фонд

недвижимости» (далее – Фонд). В соответствии со ст. 11 Федерального
закона  №  156-ФЗ  от  29.11.2001г.  «Об  инвестиционных  фондах»:  а)
имущество,  составляющее  Фонд,  является  общим  имуществом
владельцев  инвестиционных  паев  и  принадлежит  им  на  праве  общей
долевой собственности

Вид права

Общая долевая собственность

Существующие ограничения
(обременения) права

Доверительное управление

Наименование собственника

инвестиционных

паев

реестре

владельцев

инвестиционных паев и счетов депо владельцев инвестиционных паев

Цель и задачи оценки

Определение справедливой стоимости в целях подготовки финансовой
отчетности компании в соответствии с МСФО (IAS) 40

Дата

оценки

(дата

определения

стоимости

Объекта оценки)

12.10.2017г.

Период проведения работ

С 10.10.2017г. по 12.10.2017г.

Дата составления отчета

12.10.2017г.

Дата

осмотра

Объекта

оценки

12.10.2017г.

Балансовая

стоимость

Объекта

оценки

на

последнюю отчетную дату (в
случае если собственником
оцениваемого

объекта

является юридическое лицо)

Не предоставлено

1.2. Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке

В процессе проведения оценочных работ при расчете объектов недвижимости оценщики

применили затратный, сравнительный и доходный подходы:

Таблица 2

Результаты

оценки, с применением различных подходов оценки

№

п/п

Наименование объекта

Затратный

подход, руб.

Сравнительный

подход, руб.

Доходный

подход, руб.

Рыночная

стоимость,

руб.

Рыночная

стоимость с

учетом

округления,

руб.

Веса

13%

51%

36%

100%

Здание

Здание, назначение: нежилое, 2-
этажное с цокольным и
мансардным этажами, общая
площадь 1319,7 кв.м.,
инв.№15267, лит.Т, адрес
(местонахождение) объекта:
Республика Татарстан,
(Татарстан), г.Казань,
ул.Владимира Кулагина, д.10,
кадастровый (или условный)
номер 16:50:080215:107

34 770 855

46 798 848

36 329 873

41 466 378

41 466 000

Земельный участок

Веса

100%

не

применяется

7 011 342

не

применяется

7 011 342

7 011 000

Всего

34 770 855

53 810 190

36 329 873

48 477 720

48 477 000

1.3. Итоговая величина стоимости объекта оценки

В результате выполненных работ оценщики пришли к выводу, что рыночная (справедливая)

стоимость единого объекта недвижимости: здания общей площадью 1319,7 кв. м. и земельного участка
площадью 1425 кв. м., расположенных по адресу: Республика Татарстан (Татарстан), г. Казань,
ул.Владмира Кулагина, д.10, с учетом разумного округления по состоянию на «12» октября 2017года
составляет:

Таблица 3

Результаты оценки

№

п/п

Наименование объекта

Площадь,

кв.м.

Рыночная

(справедливая)

стоимость

объекта, руб.(без

НДС)

Рыночная

(справедливая)

объекта, руб.1

кв.м.

Здание, назначение: нежилое, 2-этажное с цокольным и
мансардным этажами, общая площадь 1319,7 кв.м.,
инв.№15267, лит.Т, адрес (местонахождение) объекта:
Республика Татарстан, (Татарстан), г.Казань, ул.Владимира
Кулагина, д.10, кадастровый (или условный) номер
16:50:080215:107

1319,7

41 466 000

31 421

№

п/п

Наименование объекта

Площадь,

кв.м.

Рыночная

(справедливая)

стоимость

объекта, руб.(без

НДС)

Рыночная

(справедливая)

объекта, руб.1

кв.м.

Земельный участок, категория земель: земли населенных
пунктов, разрешенное использование: под здания и
сооружения автотранспортного предприятия, площадь
1425 кв. и, адрес (местонахождение) объекта: Республика
Татарстан, г.Казань, Приволжский район, ул.Владимира
Кулагина, участок 10, кадастровый (или условный) номер
16:50:080215:60

1425

7 011 000

4 920

Итого

48 477 000

Рыночная (справедливая) стоимость:

48 477 000 рублей

Сорок восемь миллионов четыреста семьдесят семь тысяч рублей

1.4. Ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости

При проведении оценки Объекта оценки Оценщик установил следующие ограничения и пределы

применения полученного результата оценки:



Итоговая стоимость рыночной стоимости Объекта оценки, указанная в отчете, определена
исходя из предполагаемого использования настоящего Отчета, а именно с целью для рыночной
(справедливой) стоимости в целях подготовки финансовой отчетности компании в соответствии
с МСФО (IAS) 40 и не может быть использована иначе, чем в соответствии целью оценки.



Результаты оценки действительны в течении шести месяцев с даты составления отчета, если в
порядке, установленном Законодательством Российской Федерации , или в судебном порядке не
установлено иное

Основание для проведения оценки

Договор

№ ПИФ/477/171013 от 17.10.2013г.

на проведение оценки между Заказчиком – ООО

УК «АК БАРС КАПИТАЛ» Д.У. ЗПИФ недвижимости «АНКОР – фонд недвижимость» и Исполнителем
– ООО «Центр независимой оценки «Эксперт».

3. Задание на оценку

3.1. Объект оценки
3.1.1 Состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его

частей (при наличии)

Объектами оценки является:



Здание, назначение: нежилое, 2-этажное с цокольным и мансардным этажами, общая площадь

1319,7 кв.м., инв.№15267, лит.Т, адрес (местонахождение) объекта: Республика Татарстан,
(Татарстан), г.Казань, ул.Владимира Кулагина, д.10, кадастровый (или условный) номер
16:50:080215:107;



Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование:

под здания и сооружения автотранспортного предприятия, площадь 1425 кв. и, адрес
(местонахождение) объекта: Республика Татарстан, г.Казань, Приволжский район, ул.Владимира
Кулагина, участок 10, кадастровый (или условный) номер 16:50:080215:60.

3.1.2.Характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для

оценщика документы, содержащие такие характеристики:

Таблица 4

Характеристика здания, входящего в состав объекта оценки

№

п/п

Наименование характеристик, параметров и единиц

измерения

Здание, назначение: нежилое, 2-этажное с

цокольным и мансардным этажами, общая

площадь 1319,7 кв.м., инв.№15267, лит.Т, адрес

(местонахождение) объекта: Республика

Татарстан, (Татарстан), г.Казань, ул.Владимира

Кулагина, д.10, кадастровый (или условный)

номер 16:50:080215:107

1. Общие характеристики здания

1.1 Тип здания

Отдельно стоящее нежилое здание

1.2 Этажность

1.3 Функциональное назначение здания, по данным БТИ

Административное (офисы)

1.4 Литера

1.5 Использование здания на дату оценки

Здание на дату осмотра используется как
офисные помещения

1.6 Год постройки

1958, в 2011 был проведен капитальный ремонт
здания

1.7 Общая площадь здания, кв.м.

1319,7

1.8 Строительный объем, куб.м,

4730

1.9 Площадь застройки под зданием, кв.м

436,60

1.10

Наличие

правильно

оформленной

юридической

документации на право собственности и эксплуатации

Имеется свидетельство о праве собственности и
технический паспорт.

1.11 Благоустройство прилегающей территории:

ограждение

озеленение

Рядом растут деревья

покрытие площадки

Асфальтобетонное

освещение

Частичное

прочие

1.12 Инженерное обеспечение:

имеющееся инженерное обеспечение

Водоснабжение, электроснабжение, отопление,
канализация

производители инженерного оборудования

Данные отсутствуют

автоматизированные системы жизнеобеспечения

Отсутствуют;

2. Характеристики помещений в здании

2.1 Функциональное назначение

Административное (офисы)

2.2

Общая площадь нежилых помещений по внутреннему
обмеру, в том числе, кв.м

1319,7

2.3 Средняя высота потолков в здании, м

8,69

3. Конструктивные параметры, материалы элементов здания

3.1 Фундамент

Бетонный ленточный

3.2 Стены

Кирпичные

3.3 Перегородки

3.4 Перекрытия

Железобетонные сборные плиты

3.5 Крыша

Металлическая

3.6 Проемы

оконные

Пластиковые стеклопакеты,

дверные

Филенчатые, металлические

3.7 Полы

Керамическая плитка

3.8 Внешняя отделка

№

п/п

Наименование характеристик, параметров и единиц

измерения

Здание, назначение: нежилое, 2-этажное с

цокольным и мансардным этажами, общая

площадь 1319,7 кв.м., инв.№15267, лит.Т, адрес

(местонахождение) объекта: Республика

Татарстан, (Татарстан), г.Казань, ул.Владимира

Кулагина, д.10, кадастровый (или условный)

номер 16:50:080215:107

3.9 Внутренняя отделка

Штукатурка, окраска, плитка

3.10 Кадастровый номер

16:50:080215:107

3.11 Собственник

Владельцы  инвестиционных  паев  закрытый
паевой  инвестиционный  фонд  недвижимости
«АНКОР  –  фонд  недвижимости»,  данные  о
которых устанавливаются на основании данных
лицевых  счетов  владельцев  инвестиционных
паев в реестре владельцев инвестиционных паев
и счетов депо владельцев инвестиционных паев

3.12 Правоустанавливающий документ

Свидетельство о государственной регистрации
права собственности на здание серия АА
№540268 от 15.10.2015г.

3.13 Существующие ограничения (обременения) права

Доверительное управление

3.14 Вид права

Общая долевая собственность

3.15 Группа капитальности

КС-1

3.16

Кадастровый номер земельного участка (участков), в
пределах которого расположен объект недвижимого
имущества

16:50:080215:60

Таблица 5

Характеристика

земельного

участка

входящего

состав

объекта

оценки

№
п/п

Характеристика

Земельный участок, категория земель: земли

населенных пунктов, разрешенное использование:

под здания и сооружения автотранспортного

предприятия, площадь 1425 кв. и, адрес

(местонахождение) объекта: Республика Татарстан,

г.Казань, Приволжский район, ул.Владимира

Кулагина, участок 10, кадастровый (или условный)

номер 16:50:080215:60

Месторасположение (адрес)

Республика

Татарстан,

г.Казань,

ул.Владимира

Кулагина, участок 10

Район расположения (название), ближайшее окружение

Приволжский

Права

Общая долевая собственность

Подъезд к участку

Асфальтированная автодорога

Общая площадь земельного(ых) участка(ов), кв.м

1425 кв.м.

Кадастровый(е) номер(а) земельного(ых) участка(ов)

16:50:080215:60

Кадастровая стоимость земельного (ых) участка(ов), руб. 6 811 585,50

Удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС)
земельного(ых) участка(ов) , руб./кв.м

4780,06

Правоустанавливающий документ

Свидетельство о государственной регистрации права
собственности на земельный участок серия АА №540269
от 15.10.2015г.

Собственник земельного(ых) участка(ов)

Владельцы инвестиционных паев закрытый паевой
инвестиционный фонд недвижимости «АНКОР – фонд
недвижимости», данные о которых устанавливаются на
основании данных лицевых счетов владельцев
инвестиционных паев в реестре владельцев
инвестиционных паев и счетов депо владельцев
инвестиционных паев

Существующие ограничения (обременения)
права оцениваемого земельного участка

Доверительное управление

Категория земель

Земли населенных пунктов

№
п/п

Характеристика

Земельный участок, категория земель: земли

населенных пунктов, разрешенное использование:

под здания и сооружения автотранспортного

предприятия, площадь 1425 кв. и, адрес

(местонахождение) объекта: Республика Татарстан,

г.Казань, Приволжский район, ул.Владимира

Кулагина, участок 10, кадастровый (или условный)

номер 16:50:080215:60

Разрешенное использование земельного(ых) участка(ов)
(назначение)

Под

здания

сооружения

автотранспортного

предприятия

Фактическое текущее использование земельного(ых)
участка(ов)

Под административное здание

Наличие сервитута(ов) на участке (ах)

Сведения не предоставлены

Форма земельного участка

Прямоугольной формы

Коммуникации на земельном участке:

Электроосвещение,

газоснабжение,

водопровод,

централизованная канализация, слаботочные устройства

Окружающая застройка

Производственные базы и многоэтажные жилые и
малоэтажные дома (частный сектор)

Транспортная доступность

Участок расположен в непосредственной близости от
транспортных магистралей

Рельеф земельного участка

Ровный

Юридическая «чистота» и возможность
перевода участка в другие категории

Перевод в другие категории возможен, принцип
юридической «чистоты» соблюден

Плотность застройки участка (фактическая и
разрешенная)

средняя

Ближайшие остановки наземного
общественного транспорта

До остановки Вторчермет 150 м. - 4 минуты

Экологическая обстановка в районе

Хорошая

Интенсивность движения транспорта мимо дома

Средняя

Близость к магистрали

Близости к основным магистралям 4 550 м.-
Оренбургский тракт

Близость к объектам социально-бытовой
сферы

В пределах 1 000 м. расположены: средние
общеобразовательные школы: №48, №114; детсады:
№320, №363; спортивный комплекс Буслан; АЗС;
продуктовый магазин Луч; сеть продуктовых магазинов
Пестречинка

Близость к объектам развлечений и отдыха

В пределах 870 м. имеется оз. Средний Кабан

3.2. Права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки

В рамках настоящего Отчета оценивается право общей долевой собственности.
Права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в

том числе в отношении каждой из частей объекта оценки

Объекты оценки имеют обременение – доверительное управление.

3.3. Цель оценки

Целью оценки является определение рыночной (справедливой) стоимости в целях подготовки

финансовой отчетности компании в соответствии с МСФО (IAS) 40.
3.4.Предполагаемое использование результатов оценки (цели и задачи проведения оценки)

Предполагается, что результаты оценки будут использованы Заказчиком для подготовки

финансовой отчетности компании в соответствии с МСФО (IAS) 40.

Недопустимо иное использование результатов оценки, в том числе итоговой величины

стоимости объекта оценки, а также любых промежуточных результатов, полученных в ходе настоящей
оценки.

Ни весь отчет, ни какая-либо его часть не могут быть представлены Заказчиком для

использования в целях рекламы или для прочих целей, отличных от целей написания данного отчета и
предполагаемого использования результатов оценки (согласно заданию на оценку).
3.5. Ограничения, связанные с предполагаемым использованием результатов оценки



Специалисты, выполнившие оценку объекта оценки (далее – «Оценщик») и подготовившие

данный Отчёт (далее – «Отчёт»), являются полномочными представителями Оценочной организации,

имеют необходимое профессиональное образование и достаточный практический опыт в области
оценки.



В процессе подготовки Отчёта Оценщик исходил из достоверности всей документации и устной

информации  по  объекту  оценки,  предоставленной  в  его  распоряжение  Заказчиком,  поскольку  в
обязанности  Оценщика,  в  соответствии  с  договором  об  оценке,  не  входит  проведение  экспертизы
правоустанавливающих  документов  на  объект  оценки  на  предмет  их  подлинности  и  соответствия
действующему законодательству.



Оцениваемые права рассматриваются свободными от каких-либо претензий или ограничений,

кроме ограничений, оговорённых в Отчёте.



При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых внешних и внутренних

факторов, влияющих на стоимость объекта оценки. На Оценщике не лежит ответственность по
обнаружению подобных факторов, либо в случае их последующего обнаружения.



Ни Заказчик, ни Оценщик, ни любой иной пользователь Отчёта не могут использовать Отчёт (или

любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке.



Отчёт содержит профессиональное мнение Оценщика относительно стоимости объекта оценки и

не является гарантией того, что оно перейдёт из рук в руки по цене, равной указанной в Отчёте
стоимости.



Мнение Оценщика относительно величины стоимости действительно только на дату оценки.

Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных,
экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость объекта
оценки.



В данном Отчёте итоговая стоимость действительна только для найденного наиболее

эффективного использования. Стоимости, приписанные элементам, входящих в состав объекта оценки,
не могут использоваться в сочетании с любой другой оценкой и являются недействительными, если
используются таким образом;



Владение этим Отчётом или его копией не влечёт за собой права на его опубликование целиком

или по частям;



Оценщик в дальнейшем не обязан давать какие-либо консультации, показания или присутствовать

в суде по вопросам данного имущества, если соглашение об этом не было достигнуто предварительно;



Ни весь Отчёт, ни любая его часть (особенно выводы, имеющие отношение к стоимости,

информация о личности Оценщика или фирмы, с которой оценщик связан) не могут разглашаться
публично или в СМИ без предварительного письменного согласия Оценщика.
3.6. Вид стоимости

В рамках настоящей оценки определялась рыночная стоимость.
В соответствии с п.6 ФСО N 2 "Цель оценки и виды стоимости" Рыночная стоимость - это и есть

Справедливая стоимость.

Справедливая стоимость (МСФО IFRS 13, параграф 24) - это цена, которая была бы получена

при продаже актива или уплачена при передаче обязательства при проведении операции на
добровольной основе между участниками рынка на дату оценки.

П.6 ФСО 2 звучит следующим образом: " При определении рыночной стоимости объекта оценки

определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки
на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей
необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные
обстоятельства". Таким образом, определенная рыночная стоимость в отчете соответствует
справедливой стоимости.
3.7.Дата оценки

Датой определения стоимости объекта оценки является «12» октября 2017 года. Все расчеты

выполнены на дату определения стоимости.

Работы по определению рыночной (справедливой) стоимости объекта проводились в период с

«10» октября 2017 года по «12» октября 2017 года. Дата составления отчета «12» октября 2017 года.
3.8. Допущения и ограничения условия, на которых должна основываться оценка

Отсутствуют.

3.9. Иная информация, предусмотренная федеральными стандартами оценки

Отсутствуют.

. Заявление о соответствии

Подписавший данное заключение оценщик настоящим удостоверяет, что в соответствии с

имеющимися у него данными:



оценщик лично произвёл осмотр объекта оценки;



оценщик имел опыт оценки аналогичного имущества и знает район его нахождения;



использованные факты, относящиеся к объекту оценки, являются, насколько известно оценщику,

верными и правильными, и полностью основываются на информации Заказчика;



содержащиеся в заключении анализ, мнения и заключения принадлежат самому оценщику и

действительны строго в пределах ограничительных условий и допущений, являющихся частью
настоящего заключения;



оценщик не имеет ни настоящей, ни ожидаемой заинтересованности в оцениваемом имуществе, и

действует непредвзято и без предубеждения по отношению к участвующим сторонам;



вознаграждение оценщика не зависит от итоговой оценки стоимости, а также тех событий, которые

могут наступить в результате использования Заказчиком или третьими сторонами выводов и заключений,
содержащихся в заключении;



в процессе анализа данных, ни одно лицо не оказывало сколько-нибудь существенной помощи

оценщику, подписавшему настоящий отчёт, за исключением случаев, специально оговорённых в отчёте;



ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована в

соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации»;



заключение о стоимости было получено, а отчет составлен в соответствии с требованиями

Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998г. № 135-ФЗ,
со  Стандартами  оценки,  обязательные  к  применению  субъектами  оценочной  деятельности  (ФСО  №1,
ФСО №2, ФСО №3, ФСО №7) (в соответствии с Приказами Минэкономразвития России от 20.05.2015г.
№№  297-299,  от  25.09.2014г.  №611),  сводом  стандартов  оценки  СРО  «Экспертный  Совет»,  а  также
(IFRS)13  («Оценка  справедливой  стоимости»),  введенными  в  действие  на  территории  Российской
Федерации;



дата оценки 15.08.2016г.

Содержание и объем работ, использованных для проведения оценки

Процедура оценки в общем случае включает в себя следующие этапы:

Таблица 6

План процесса оценки

Заключение с Заказчиком договора об оценке

Проведено

Получение от Заказчика необходимых документов для проведения оценки

Проведено

Осмотр Объекта оценки, установление количественных и качественных характеристик
Объекта, изучение его фактического технического состояния, сбор прочей информации
об Объекте оценки

Проведено

Составление таблицы по анализу представленной Заказчиком информации,
необходимой для проведения оценки о характеристиках недвижимого имущества, права
на которое оцениваются

Проведено

Анализ отраслевых и локальных рынков, к которому относится Объект оценки

Проведено

Осуществление расчетов

Проведено

Согласование полученных результатов, вывод итоговой величины стоимости Объекта
оценки

Проведено

Составление и передача Заказчику Отчета об оценке

Проведено

Сведения о заказчике оценки и об оценщике

6.1. Сведения о заказчике

Организационно-правовая форма

Общество с ограниченной ответственностью

Полное наименование

Общество с ограниченной ответственностью Управляющая
компания «АК БАРС КАПИТАЛ» Д.У. Закрытым паевым
инвестиционным

рентным

фондом

«АНКОР

–

фонд

недвижимости»

ОГРН и дата присвоения

ОГРН: 1021401047799 от 15.08.2002г.

Место

нахождения,

реквизиты

заказчика

РТ, г. Казань, ул.Меридианная, д.1а

6.2. Сведения о юридическом лице, заключившем трудовой договор с оценщиком.

Наименование оценочной
компании с указанием
организационно-правовой
формы

Общество

ограниченной

ответственностью

«Центр

независимой оценки «Эксперт».

Юридический адрес

420173, Республика Татарстан, г.Казань, ул.Ад.Кутуя, д.44А

Почтовый адрес

420173, Республика Татарстан, г.Казань, ул.Щапова, д.14/31

ОГРН

1051680042270

Дата присвоения ОГРН

05.12.2005г.

Банковские реквизиты

Р/счет 40702810000020002603 в ОАО «АК БАРС» БАНК
420066,г.Казань,ул.Декабристов 1;
к/счет 30101810000000000805,
БИК 049205805 ИНН 1660085370

Контактные телефоны

+ 7/843/239-56-57

e-mail

expert_cie@mail.ru

Сведения

страховании

ответственности

юридического

лица,

которым

оценщик

заключил трудовой договор

Сертификат

договору

обязательного

страхования

ответственности при осуществлении оценочной деятельности
№433-433-548-071175/16

от

09.11.2016,

выдан

СПАО

«Ингосстрах», период действия с 09.11.2016г. по 08.11.2017г.,
страховая сумма 100 000 000 (сто миллионов) рублей

6.3. Сведения об оценщике

Оценщик

Носова Ирина Петровна

Номер и дата выдачи документа,
подтверждающего

получение

профессиональных знаний в области
оценочной деятельности

Диплом ПП №060005887, регистрационный номер 100 выдан
Институтом непрерывного образования ГОУ ВПО
«Университет управления» ТИСБИ «Оценка стоимости
предприятия (бизнеса)» от 13.01.2015г.;

Информация

членстве

саморегулируемой

организации

оценщиков

Свидетельство о членстве в Некоммерческом партнёрстве
«СРО «Экспертный совет» №001757от 17.08.2015г.
(Регистрационный номер 1757, включен в реестр членов СРО
17.08.2015г.)

Сведения

об

обязательном

страховании

гражданской

ответственности Оценщика

СОАО «ВСК», страховой полис № 1700SB4002509, страховая
сумма 300 000 рублей дата выдачи 23.05.2017г., срок действия
полиса с 01.06.2017г. по 31.05.2020г.

Квалификация по диплому

Оценщик

Сведения о трудовом договоре с
юридическим лицом

Б/н от 01.05.2017г.

Степень участия

Полностью выполнен Носовой И.П.

6.4. Сведения об иных привлекаемых к проведению оценки организациях и специалистах.

Не привлекались.

Допущения и ограничительные условия, использованные

оценщиком при проведении оценки (в том числе специальные)

Отчет об оценке представляет собой документ, в который включены данные, использованные

оценщиком, их экономический анализ и отражает компетентное мнение оценщика относительно
стоимости объекта оценки.

При выполнении настоящей работы оценщик исходил из следующих допущений и

ограничительных условий:



Специалисты, выполнившие оценку объекта оценки (далее – «Оценщик») и подготовившие

данный Отчёт (далее – «Отчёт»), являются полномочными представителями Оценочной организации,
имеют необходимое профессиональное образование и достаточный практический опыт в области
оценки.



В процессе подготовки Отчёта Оценщик исходил из достоверности всей документации и устной



Оцениваемые права рассматриваются свободными от каких-либо претензий или ограничений,

кроме ограничений, оговорённых в Отчёте.



При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых внешних и внутренних



Ни Заказчик, ни Оценщик, ни любой иной пользователь Отчёта не могут использовать Отчёт (или

любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке.



Отчёт содержит профессиональное мнение Оценщика относительно стоимости объекта оценки и

не является гарантией того, что оно перейдёт из рук в руки по цене, равной указанной в Отчёте
стоимости.



Мнение Оценщика относительно величины стоимости действительно только на дату оценки.



В данном Отчёте итоговая стоимость действительна только для найденного наиболее



Владение этим Отчётом или его копией не влечёт за собой права на его опубликование целиком

или по частям;



Оценщик в дальнейшем не обязан давать какие-либо консультации, показания или присутствовать

в суде по вопросам данного имущества, если соглашение об этом не было достигнуто предварительно;



Ни весь Отчёт, ни любая его часть (особенно выводы, имеющие отношение к стоимости,

информация о личности Оценщика или фирмы, с которой оценщик связан) не могут разглашаться
публично или в СМИ без предварительного письменного согласия Оценщика/

Перечень использованных при проведении оценки объекта оценки

данных с указанием источников их получения

Перечень
использованных
Федеральных
стандартов

1.Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к

проведению оценки» (ФСО №1), утвержденный Приказом Министерства экономического
развития и торговли Российской Федерации №297 от 20.05.2015г;

2.Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО №2), утвержденный

Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации №297
от 20.05.2015г;

3.Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО №3), утвержденный

содержание .. 1 2 ..