Отчёт № И-024/08/2015-2 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества «Птицефабрика «Мурманская» - часть 6

поэтому ее значение не повлияет на распределение весовых долей, при подсчете суммарной

корректировки она не учитывалась. Удельные веса (весовые коэффициенты), в сумме равные
единице, определяются по формуле:

gj =

, где

j - удельный вес (весовой коэффициент) для j-го объекта-аналога;

N - количество объектов-аналогов;

j - порядковый номер объекта-аналога;
nj - абсолютная валовая коррекция для i-го объекта-аналога.

В результате произведенных расчетов скорректированная стоимость 1 кв. м площади

оцениваемых объектов составила 8 107 рублей. Далее оценщик вносит поправку на техническое

состояние объектов оценки см. раздел «Сводный расчет стоимости объектов оценки в рамках
сравнительного подхода» (Таблица 44).

÷÷

çç

Таблица 16

Расчет стоимости объекта оценки. Сводная таблица сравнительного анализа

Элемент сравнения

Объект оценки

Объекты сравнения

Источник информации

https://www.avito.ru/murmans

k/kommercheskaya_nedvizhi

most/proizvodstvennoe_pome

schenie_1070_m_354158562

http://avito.io/#, тел. 8-963-

360-08-65

://www.domofond.ru/kommer

cheskayanedvizhimost-na-

prodazhu-molochnyy-

90488838

Контактный телефон

Владимир, Михаил

Юрьевич: Контактный тел.:
8-921-282-18-88, 8-911-313-

02-02

Александр. Контактный

телефон: 8-963-360-08-65

Игорь Викторович.

Контактный телефон: 8-

8152-45-44-67

Цена предложения, руб.

8 500 000

20 000 000

15 000 000

Общая площадь улучшений, входящих
в состав объекта, кв.м.

1 кв.м

1 070,00

923,00

1 109,00

Поправка на земельный участок:

Площадь земельного участка,
входящего в состав объекта, кв. м.

2007

1200

5039

Вид передаваемых прав на земельный

участок

Собственность

Право аренды

Собственность

Средняя стоимость 1 кв.м. права
аренды земельного участка под
промышленную застройку, руб.

110

604

110

Поправка на состав передаваемых прав

на земельный участок, %

16%

Скорректированная цена 1 кв.м
земельного участка, руб.

128

604

128

Цена земельного участка, входящего в
состав объекта, кв.м

256 896

724 800

644 992

Цена улучшений, входящих в состав
объекта, руб.

8 243 104

19 275 200

14 355 008

Цена за 1 м2 общей площади, руб.

7 704

20 883

12 944

Переданные права

Право собственности

Корректировка, %

Скорректированная цена, руб.

7 704

20 883

12 944

Условия финансирования

Приобретено за счет

собственных средств

Прямая продажа, источник

финансирования неизвестен

Прямая продажа, источник

финансирования неизвестен

Прямая продажа, источник

финансирования неизвестен

Корректировка, %

Скорректированная цена, руб.

7 704

20 883

12 944

Условия сделки

Рыночные

Корректировка, %

Скорректированная цена, руб.

7 704

20 883

12 944

Динамика сделки (дата продажи)

Декабрь 2015 г.

Август-Декабрь 2015 г.

Июнь-Декабрь 2015 г.

Август-Декабрь 2015 г.

Корректировка, %

Скорректированная цена, руб.

7 704

20 883

12 944

Поправка на торг

Торг

Корректировка, %

-20%

Скорректированная цена, руб.

6 163

16 706

10 355

Элемент сравнения

Объект оценки

Элементы сравнения

Местоположение (город, округ)

Кольский район

Мурманской области

Кольский район

Мурманской области

г. Мурманск,

Первомайский округ

Кольский район

Мурманской области

Местоположение (улица)

п. Молочный

п. Зверосовхоз, Кильдинское

шоссе, 8

ул.Песочная, 12а

п. Молочный, ул.

Строителей, 11

Корректировка (%)

0,00%

-51,00%

0,00%

Скорректированная цена, руб.

6 163

8 186

10 355

Общая площадь объекта, кв.м.

1 кв.м

1 070,00

923,00

1 109,00

Корректировка, %

-6%

Скорректированная цена, руб.

6 163

7 695

10 355

Характеристика объекта

Отдельно стоящее здание

Корректировка (%)

Скорректированная цена, руб.

6 163

7 695

10 355

Функциональное назначение

Производственно-

складское назначение

Производственное

Корректировка (%)

Скорректированная цена, руб.

6 163

7 695

10 355

Материал стен

Каменное (кирпич/бетон)

Корректировка (%)

Скорректированная цена, руб.

6 163

7 695

10 355

Техническое состояние

Отделка простая. Состояние

удовлетворительное

Отделка простая. Состояние

удовлетворительное

Отделка простая. Состояние

удовлетворительное

Корректировка (%)

Скорректированная цена, руб.

6 163

7 695

10 355

Наличие коммуникаций

Все коммуникации

Корректировка (%)

Скорректированная цена, руб.

6 163

7 695

10 355

Транспортная доступность (субъекты
транспортной инфраструктуры)

Удовлетворительная

Корректировка (%)

Скорректированная цена, руб./1кв.м.

6 163

7 695

10 355

Значение суммарной корректировки, %

16%

57%

16%

Удельный вес аналога,%

1,00

0,365

0,270

0,365

Расчетная цена 1кв.м без учета
земельного участка, руб.

8 107

Основание: Приложение «Копии Интернет-страниц», информация продавца.

10.3.2. Расчет стоимости производственных зданий площадью более 1000 кв.м

Далее представлены описания корректировок с приведением обоснования их применения.

Поправка на земельный участок. Цены предложений объектов аналогов (отдельно стоящих

зданий) включают цену земельного участка. Как правило, собственники при выставлении на

продажу отдельно стоящего здания, не выделяют стоимость земельного участка, на котором оно

находится. Оцениваемый объект и объекты аналоги обеспечены различными по площади и
разрешенному использованию земельными участками. Поэтому из стоимости объектов аналогов

необходимо выделить стоимость земельных участков.

Учитывая, что аналоги являются производственно-складской недвижимостью, стоимость 1 кв.м
земельного участка на котором они расположены принята как средняя рыночная стоимость права

аренды земельного участка производственного назначения в месте их расположения в Кольском
районе Мурманской области, г. Мурманске Мурманской области (см. раздел «Расчет стоимости

прав на земельный участок как незастроенный»).

В стоимость земельных участков с правом собственности требуется введение корректировки на
передаваемые права, так как средняя рыночная стоимость 1 кв.м земельных участков

производственного назначения согласно анализу рынка предложений о продаже (см. раздел «Расчет

стоимости прав на земельный участок как незастроенный») определена с учетом передаваемого
права аренды. Величина корректировки принята для земельных участков под индустриальную

застройку на основе данных Справочника оценщика недвижимости под ред. Л.А.Лейфера

рассчитанных на базе профессиональных знаний, личного опыта, интуиции, суждений

относительно параметров рынка недвижимости группы оценщиков, приравниваемых к экспертам

в размере (1/0,86=1,16 или 16%).
Цена улучшений определяется путем вычитания из цены предложения стоимости земельного

участка, входящего в состав объекта- аналога.

Поправка на переданные права собственности. Если оцениваемый объект имеет полное право

собственности, а сравниваемый объект – ограниченное право, то есть необходимость внесения

положительной корректировки и наоборот. В нашем случае объекты оценки имеют право
собственности, объекты принятые в качестве аналогов, также имеют право собственности. Поэтому

введение корректировки не требуется.

Поправка на условия финансирования. Сделки купли-продажи объектов недвижимости в

аспекте финансовых расчетов при их приобретении могут иметь разнообразные варианты, три

типичных: 1) расчет покупателя с продавцом за счет собственных средств; 2) получение

покупателем кредита у финансовой структуры; 3) финансирование сделки в форме ипотеки.
Предполагается, что все аналоги находятся в равных условиях. Введение корректировок не

требуется.

Поправка на условие продажи (чистота сделки). Данный элемент сравнения позволяет

исключить объекты недвижимости из ряда сравнимых либо провести по ним корректировки цен

продаж при выявлении отклонений от чисто рыночных условий продажи, предопределяемых
нетипичной мотивацией приобретения недвижимости. Такого рода отклонения могут быть связаны

с особыми отношениями между продавцом и покупателем. Предполагается, что особых отношений

между продавцом и покупателем нет. Введение корректировок не требуется.

Динамика сделки (дата продажи). Этот элемент сравнения позволяет выявить влияние

фактора времени на динамику сделок на рынке недвижимости и соответственно на уровень цен

продаж. Все объекты, принятые оценщиком в качестве аналогов, предложены к продаже в мае-
декабре 2015 года. За рассматриваемый период существенных изменений в стоимости

недвижимости в сегменте, к которому относится объект не происходило (см. Приложение «Копии
Интернет-страниц), поэтому введение корректировок в стоимость аналогов не требуется.

Поправка на торг. Анализируя текущую ситуацию на рынке недвижимости, информацию,

полученную от сотрудников риэлтерских компаний и других участников рынка, оценщик счёл
необходимым внести дополнительную корректировку. Она связана с тем, что реальные сделки по

купле-продаже объектов недвижимости несколько отличаются от цен предложения, т.к. цена

оферты, как правило, изначально несколько завышена на т.н. «торг». Однако, в ряде случаев, цена
оферты и цена сделки могут совпадать. Скидка на торг зависит от объемов и активности

соответствующего сегмента рынка. Чем меньше активность рынка, тем больше может быть скидка

Справочник оценщика недвижимости: Том 3. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков.

Издание третье актуализированное и расширенное /Под ред. Лейфера Л.А. – Нижний Новгород, 2014.

на торг. Но в большинстве случаев она не превышает 10% для жилых объектов и 15-20% для

объектов коммерческой и промышленной недвижимости, земельных участков. Величина
корректировки для каждого аналога определена на основе данных Справочника оценщика

недвижимости под ред. Л.А.Лейфера

(см. Таблица 17), экспертно рассчитанных на базе

профессиональных знаний, личного опыта, интуиции, суждений относительно параметров рынка

недвижимости группы оценщиков, приравниваемых к экспертам.

Таблица 17

Скидки на цены предложений.

Величина корректировки на торг

Скидка на торг, %

Активный рынок

Неактивный рынок

Среднее

Расширенный

интервал

Среднее

Расширенный

интервал

Цены объектов

1.1. Высококлассные

производственно-складские объекты

13%

15%

23%

1.2. Низкоклассные
производственно-складские объекты

11%

17%

18%

30%

2.1. Бизнес-центры Класса А, В

13%

23%

2.2. ТЦ, ТК, ТРК

13%

14%

23%

2.3. Низкоклассные офисно-
торговые объекты

13%

18%

3.1. Объекты сельскохозяйственного
назначения

13%

20%

10%

30%

4.1. Квартиры

13%

4.2. Жилые дома и коттеджи

10%

18%

5.1. Базы отдыха

10%

15%

17%

10%

25%

Учитывая текущее состояние рынка коммерческой недвижимости, вид недвижимости, рынок
продажи объектов рассматриваем как неактивный. Величину корректировки принимаем по

среднему значению для неактивного рынка в сегменте объекты сельскохозяйственного назначения.

Поправка на местоположение и окружение.

Местоположение - необходимый элемент

сравнения сопоставимых продаж, поскольку оказывает существенное воздействие на стоимость

оцениваемого объекта. Корректировка на местоположение требуется, когда географическое
положение объекта сравнения отличается от положения объекта оценки. Если сопоставимый объект

недвижимости находится в том же районе, что и объект оценки, поправки, как правило, не вносятся.

Объект оценки расположен в п. Молочный Кольского района Мурманской области. Согласно
имеющейся информации объект №1, принятый в качестве аналога, как и объект оценки, расположен

в п. Молочный Кольского района, поэтому введение корректировок в стоимость аналогов

оценщиком не производилось. Аналоги № 2 и 3 расположены в Первомайском и Ленинском округах
города Мурманска, поэтому в их стоимость требуется введение корректировок на местоположение.

Величина корректировки рассчитана, как соотношение средней стоимости объектов
производственной недвижимости, расположенных в Кольском районе Мурманской области, и

средней стоимости аналогичной недвижимости, расположенной в Первомайском и Ленинском

округах г. Мурманска в размере (-51%) и (-37%) соответственно (см. раздел «Анализ фактических
данных о ценах сделок и предложений с объектами коммерческой недвижимости»).

Поправка на площадь вносится в том случае, когда объекты-аналоги имеют значительные

различия по площади. Как правило, объекты коммерческой недвижимости, имеющие небольшую
площадь, предлагаются к продаже дороже, чем объекты, имеющие большую площадь. В

соответствии с Техническим паспортом площадь объектов оценки превышает 1000 кв. м, согласно
имеющейся информации площадь объектов аналогов меньше 1000 кв.м, поэтому в стоимость

аналогов требуется введение соответствующей корректировки.

Размер корректировки на разницу в площади между объектом оценки и объектом-аналогом
определен с помощью приведенной в Справочнике оценщика под редакцией Л.А. Лейфера

матрицы (см. Таблица 18). Установив диапазон значений площади оцениваемого объекта и

Справочник оценщика недвижимости: Том 1. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода. Издание

третье актуализированное и расширенное /Под ред. Лейфера Л.А. – Нижний Новгород, 2014.

Справочник оценщика недвижимости: Том 1. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода. Издание

третье актуализированное и расширенное /Под ред. Лейфера Л.А. – Нижний Новгород, 2014.

диапазон для объекта аналога, в соответствующем поле матрицы находится поправка на площадь

для каждого аналога.

Таблица 18

Корректирующие коэффициенты по цене предложений.

Общая площадь (фактор масштаба)

Площадь, кв.м

<100

100-300

300-1000

>1000

Офисно-торговые объекты

<100

1,0

0,98

0,91

0,86

100-300

1,02

1,00

0,93

0,88

300-1000

1,10

1,08

1,00

0,95

>1000

1,16

1,14

1,06

1,00

Низко классные производственно-

складские объекты

<100

1,00

0,97

0,86

0,78

100-300

1,03

1,00

0,88

0,80

300-1000

1,16

1,13

1,00

0,91

>1000

1,28

1,25

1,10

1,00

Объекты сельскохозяйственного
назначения

<100

1,00

0,98

0,91

0,86

100-300

1,02

1,00

0,93

0,87

300-1000

1,10

1,08

1,00

0,94

>1000

1,16

1,14

1,06

1,00

Исходя из вышеизложенного оценщик вносит корректирующий коэффициент в стоимость 1 кв. м

объектов-аналогов № 2 и 3 в размере (-6%).

Поправка на характеристику объекта. Исходя из практического опыта работ оценщика,

наиболее инвестиционно привлекательными являются отдельно стоящие здания, что позволяет

собственнику по своему усмотрению распоряжаться, производить необходимые ремонтные работы
и прочие улучшения. Объект оценки представляет собой отдельно стоящее здание. Согласно

имеющейся информации, аналоги №№ 1, 2 и 3 также представляют собой отдельно стоящие здания.

В связи с этим, введение корректировки в стоимость аналогов не требуется.

Поправка на функциональное назначение. Объекты оценки представляют собой недвижимость

производственного назначения, в соответствии с произведенным анализом наиболее эффективным

использованием объектов оценки будет являться их эксплуатация по функциональному
назначению. В связи с тем, что функциональное назначение объектов, принятых в качестве аналогов

сопоставимо с функциональным назначением объекта оценки введение корректировок в их
стоимость не требуется.

Поправка на материал стен. При определении рыночной стоимости объекта в процессе

оценки принимается во внимание такая характеристика как материал стен здания, в котором этот
объект расположен. Предпочтение отдается более долговечным материалам. На основании

информации из технического паспорта ГУПТИ и визуального осмотра объекты оценки являются

каменными (кирпич/бетон) капитальными зданиями. Объекты, принятые в качестве аналогов, также
являются каменными (кирпич/бетон) капитальными зданиями, поэтому введение корректировок в

стоимость аналогов не требуется.

Поправка на состав коммуникаций. Современные инженерные сети и коммуникации

включают в себя различные системы, которые обеспечивают жизнедеятельность промышленных,

коммунально-бытовых предприятий, а также простого населения. К инженерным системам и
коммуникациям относят внешние и внутренние системы электроснабжения, внутренние системы

теплоснабжения, то есть линии горячего водоснабжения и отопления зданий, а также системы

канализации, водоснабжения и вентиляции. Введение поправки требуется в случае, когда в
сравнении с объектами аналогами, объект оценки в большей или меньшей мере обеспечен

инженерными сетями и коммуникациями. Согласно имеющейся информации, объект оценки
оснащен всеми необходимыми коммуникациями, как и объекты аналоги. Введение корректировок

в данном случае не требуется.

Поправка на транспортную доступность. Данная корректировка отражает свободную

транспортную доступность общественным транспортом для торговых и офисных помещений,

наличие хороших подъездных путей или железнодорожной ветки для производственных и

складских помещений и т.п. Транспортная доступность объектов оценки принята оценщиком, как

удовлетворительная. Согласно имеющейся информации, все объекты, принятые в качестве
аналогов, так же имеют удовлетворительную транспортную доступность. В связи с этим, введение

корректировки в стоимость аналогов оценщиком не производилось.

Все вышеперечисленные поправки являются независимыми процентными корректировками,

которые необходимо применить к цене предложения объектов-аналогов (см. Сводную таблицу
сравнительного анализа).

Полученным после внесения корректировок стоимостям-индикаторам объектов-аналогов

путем взвешенного усреднения были присвоены весовые доли. При этом удельные веса
присваиваются скорректированным ценам аналогов в зависимости от количества внесенных

корректировок, их абсолютной величины. Так как каждая внесенная поправка снижает точность
расчетов, наиболее близким аналогам, к которым было внесено минимальное значение поправок,

присваивается наибольший удельный вес. Поправка на торг принята для всех аналогов одинаковой,

поэтому ее значение не повлияет на распределение весовых долей, при подсчете суммарной
корректировки она не учитывалась. Удельные веса (весовые коэффициенты), в сумме равные

единице, определяются по формуле:

gj =

, где

gj - удельный вес (весовой коэффициент) для j-го объекта-аналога;

N - количество объектов-аналогов;

j - порядковый номер объекта-аналога;
nj - абсолютная валовая коррекция для i-го объекта-аналога.

В результате произведенных расчетов скорректированная стоимость 1 кв. м площади

оцениваемых объектов составила 9 112 рублей. Далее оценщик вносит поправку на техническое

состояние объектов оценки см. раздел «Сводный расчет стоимости объектов оценки в рамках

сравнительного подхода» (Таблица 44).

÷÷

çç

Таблица 19

Расчет стоимости объекта оценки. Сводная таблица сравнительного анализа

Элемент сравнения

Объект оценки

Объекты сравнения

Источник информации

://www.domofond.ru/kommerch

eskayanedvizhimost-na-

prodazhu-molochnyy-90488838

http://avito.io/#, тел. 8-963-

360-08-65

http://avito.io/#, тел. 8-911-

300-07-18

Контактный телефон

Игорь Викторович.

Контактный телефон: 8-8152-

45-44-67

Александр. Контактный

телефон: 8-963-360-08-65

Андрей. Контактный телефон:

8-911-300-07-18

Цена предложения, руб.

15 000 000

20 000 000

14 500 000

Общая площадь улучшений,
входящих в состав объекта, кв.м.

1 кв.м

1 109,00

923,00

750,00

Поправка на земельный
участок:

Площадь земельного участка,
входящего в состав объекта, кв. м.

5039

1200

750

Вид передаваемых прав на
земельный участок

Собственность

Право аренды

Средняя стоимость 1 кв.м. права

аренды земельного участка под
промышленную застройку, руб.

110

604

Поправка на состав передаваемых
прав на земельный участок, %

16%

Скорректированная цена 1 кв.м

земельного участка, руб.

128

604

Цена земельного участка,
входящего в состав объекта, кв.м

644 992

724 800

453 000

Цена улучшений, входящих в
состав объекта, руб.

14 355 008

19 275 200

14 047 000

Цена за 1 м2 общей площади,

руб.

12 944

20 883

18 729

Переданные права

Право собственности

Корректировка, %

Скорректированная цена, руб.

12 944

20 883

18 729

Условия финансирования

Приобретено за счет

собственных средств

Прямая продажа, источник

финансирования неизвестен

Прямая продажа, источник

финансирования неизвестен

Прямая продажа, источник

финансирования неизвестен

Корректировка, %

Скорректированная цена, руб.

12 944

20 883

18 729

Условия сделки

Рыночные

Корректировка, %

Скорректированная цена, руб.

12 944

20 883

18 729

Динамика сделки (дата продажи)

Декабрь 2015 г.

Август-Декабрь 2015 г.

Июнь-Декабрь 2015 г.

Май-Декабрь 2015 г.

Корректировка, %

Скорректированная цена, руб.

12 944

20 883

18 729

Поправка на торг

Торг

Корректировка, %

-20%

Скорректированная цена, руб.

10 355

16 706

14 983

Элемент сравнения

Объект оценки

Элементы сравнения

Местоположение (город, округ)

Кольский район

Мурманской области

Кольский район

Мурманской области

г. Мурманск,

Первомайский округ

г. Мурманск,

Ленинский округ

Местоположение (улица)

п. Молочный

п. Молочный, ул. Строителей,

ул.Песочная, 12а

ул. Инженерная, 56 завод

Корректировка (%)

0,00%

-51,00%

-37,00%

Скорректированная цена, руб.

10 355

8 186

9 439

Общая площадь объекта, кв.м.

1 кв.м

1 109,00

923,00

750,00

Корректировка, %

-6%

Скорректированная цена, руб.

10 355

7 695

8 873

Характеристика объекта

Отдельно стоящее здание

Корректировка (%)

Скорректированная цена, руб.

10 355

7 695

8 873

Функциональное назначение

Производственное

Производственно-складское

Корректировка (%)

Скорректированная цена, руб.

10 355

7 695

8 873

Материал стен

Каменное (кирпич/бетон)

Корректировка (%)

Скорректированная цена, руб.

10 355

7 695

8 873

Техническое состояние

Отделка простая. Состояние

удовлетворительное

Отделка простая. Состояние

удовлетворительное

Отделка простая. Состояние

удовлетворительное

Корректировка (%)

Скорректированная цена, руб.

10 355

7 695

8 873

Наличие коммуникаций

Все коммуникации

(водоснабжение,

отопление,

электричество)

Все коммуникации

(водоснабжение, отопление,

электричество)

Корректировка (%)

Скорректированная цена, руб.

10 355

7 695

8 873

Транспортная доступность
(субъекты транспортной
инфраструктуры)

Удовлетворительная

Корректировка (%)

Скорректированная цена,
руб./1кв.м.

10 355

7 695

8 873

Значение суммарной
корректировки, %

16%

57%

43%

Удельный вес аналога,%

1,00

0,392

0,290

0,318

Расчетная цена 1кв.м без учета
земельного участка, руб.

9 112

Основание: Приложение «Копии Интернет-страниц», информация продавца.

10.3.3. Расчет стоимости производственных и производственно-бытовых зданий площадью

от 300 до 1000 кв.м

Далее представлены описания корректировок с приведением обоснования их применения.
Поправка на земельный участок. Цены предложений объектов аналогов (отдельно стоящих

зданий) включают цену земельного участка. Как правило, собственники при выставлении на

продажу отдельно стоящего здания, не выделяют стоимость земельного участка, на котором оно
находится. Оцениваемый объект и объекты аналоги обеспечены различными по площади и

разрешенному использованию земельными участками. Поэтому из стоимости объектов аналогов

необходимо выделить стоимость земельных участков.
Учитывая, что аналоги являются производственно-складской недвижимостью, стоимость 1 кв.м

земельного участка на котором они расположены принята как средняя рыночная стоимость права
аренды земельного участка производственного назначения в месте их расположения в Кольском

районе Мурманской области, г. Мурманске Мурманской области (см. раздел «Расчет стоимости

прав на земельный участок как незастроенный»).
В стоимость земельных участков с правом собственности требуется введение корректировки на

передаваемые права, так как средняя рыночная стоимость 1 кв.м земельных участков

производственного назначения согласно анализу рынка предложений о продаже (см. раздел «Расчет
стоимости прав на земельный участок как незастроенный») определена с учетом передаваемого

права аренды. Величина корректировки принята для земельных участков под индустриальную
застройку на основе данных Справочника оценщика недвижимости под ред. Л.А.Лейфера

рассчитанных на базе профессиональных знаний, личного опыта, интуиции, суждений

относительно параметров рынка недвижимости группы оценщиков, приравниваемых к экспертам
в размере (1/0,86=1,16 или 16%).

Цена улучшений определяется путем вычитания из цены предложения стоимости земельного

участка, входящего в состав объекта- аналога.

Поправка на переданные права собственности. Если оцениваемый объект имеет полное право

собственности, а сравниваемый объект – ограниченное право, то есть необходимость внесения
положительной корректировки и наоборот. В нашем случае объекты оценки имеют право

собственности, объекты принятые в качестве аналогов, также имеют право собственности. Поэтому

введение корректировки не требуется.

Поправка на условия финансирования. Сделки купли-продажи объектов недвижимости в

аспекте финансовых расчетов при их приобретении могут иметь разнообразные варианты, три

типичных: 1) расчет покупателя с продавцом за счет собственных средств; 2) получение
покупателем кредита у финансовой структуры; 3) финансирование сделки в форме ипотеки.

Предполагается, что все аналоги находятся в равных условиях. Введение корректировок не

требуется.

Поправка на условие продажи (чистота сделки). Данный элемент сравнения позволяет

исключить объекты недвижимости из ряда сравнимых либо провести по ним корректировки цен
продаж при выявлении отклонений от чисто рыночных условий продажи, предопределяемых

нетипичной мотивацией приобретения недвижимости. Такого рода отклонения могут быть связаны

с особыми отношениями между продавцом и покупателем. Предполагается, что особых отношений
между продавцом и покупателем нет. Введение корректировок не требуется.

Динамика сделки (дата продажи). Этот элемент сравнения позволяет выявить влияние

фактора времени на динамику сделок на рынке недвижимости и соответственно на уровень цен
продаж. Все объекты, принятые оценщиком в качестве аналогов, предложены к продаже в августе-

декабре 2015 года, не сняты с продажи на дату оценки. За рассматриваемый период существенных
изменений в стоимости недвижимости в сегменте, к которому относится объект не происходило

(см. Приложение «Копии Интернет-страниц), поэтому введение корректировок в стоимость

аналогов не требуется.

Поправка на торг. Анализируя текущую ситуацию на рынке недвижимости, информацию,

полученную от сотрудников риэлтерских компаний и других участников рынка, оценщик счёл

необходимым внести дополнительную корректировку. Она связана с тем, что реальные сделки по
купле-продаже объектов недвижимости несколько отличаются от цен предложения, т.к. цена

оферты, как правило, изначально несколько завышена на т.н. «торг». Однако, в ряде случаев, цена

Справочник оценщика недвижимости: Том 3. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков.

Издание третье актуализированное и расширенное /Под ред. Лейфера Л.А. – Нижний Новгород, 2014.

оферты и цена сделки могут совпадать. Скидка на торг зависит от объемов и активности

соответствующего сегмента рынка. Чем меньше активность рынка, тем больше может быть скидка
на торг. Но в большинстве случаев она не превышает 10% для жилых объектов и 15-20% для

недвижимости под ред. Л.А.Лейфера

(см. Таблица 20), экспертно рассчитанных на базе

профессиональных знаний, личного опыта, интуиции, суждений относительно параметров рынка
недвижимости группы оценщиков, приравниваемых к экспертам.

Таблица 20

Скидки на цены предложений.

Величина корректировки на торг

Скидка на торг, %

Активный рынок

Неактивный рынок

Среднее

Расширенный

интервал

Среднее

Расширенный

интервал

Цены объектов

1.1. Высококлассные
производственно-складские объекты

13%

15%

23%

1.2. Низкоклассные
производственно-складские объекты

11%

17%

18%

30%

2.1. Бизнес-центры Класса А, В

13%

23%

2.2. ТЦ, ТК, ТРК

13%

14%

23%

2.3. Низкоклассные офисно-
торговые объекты

13%

18%

3.1. Объекты сельскохозяйственного
назначения

13%

20%

10%

30%

4.1. Квартиры

13%

4.2. Жилые дома и коттеджи

10%

18%

5.1. Базы отдыха

10%

15%

17%

10%

25%

среднему значению для неактивного рынка в сегменте объекты сельскохозяйственного назначения

Поправка на местоположение и окружение.

Местоположение - необходимый элемент

сравнения сопоставимых продаж, поскольку оказывает существенное воздействие на стоимость

оцениваемого объекта. Корректировка на местоположение требуется, когда географическое

положение объекта сравнения отличается от положения объекта оценки. Если сопоставимый объект
недвижимости находится в том же районе, что и объект оценки, поправки, как правило, не вносятся.

Объект оценки расположен в п. Молочный Кольского района Мурманской области. Согласно

имеющейся информации все объекты, принятые в качестве аналогов, как и объект оценки,
расположены в населенных пунктах Кольского района в окружении преимущественно

производственных объектов, с примерно одинаковым уровнем деловой активности, поэтому
введение корректировок в стоимость аналогов оценщиком не производилось.

Поправка на площадь вносится в том случае, когда объекты-аналоги имеют значительные

соответствии с Техническим паспортом площадь объектов оценки не превышает 1000 кв. м,

согласно имеющейся информации площадь объектов аналогов также менее 1000 кв.м.
Размер корректировки на разницу в площади между объектом оценки и объектом-аналогом

определен с помощью приведенной в Справочнике оценщика под редакцией Л.А. Лейфера

матрицы (см. Таблица 21). Установив диапазон значений площади оцениваемого объекта и

диапазон для объекта аналога, в соответствующем поле матрицы находится поправка на площадь

для каждого аналога.

Таблица 21

Корректирующие коэффициенты по цене предложений.

Общая площадь (фактор масштаба)

Справочник оценщика недвижимости: Том 1. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода. Издание

третье актуализированное и расширенное /Под ред. Лейфера Л.А. – Нижний Новгород, 2014.

Справочник оценщика недвижимости: Том 1. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода. Издание

третье актуализированное и расширенное /Под ред. Лейфера Л.А. – Нижний Новгород, 2014.

Площадь, кв.м

<100

100-300

300-1000

>1000

Офисно-торговые объекты

<100

1,0

0,98

0,91

0,86

100-300

1,02

1,00

0,93

0,88

300-1000

1,10

1,08

1,00

0,95

>1000

1,16

1,14

1,06

1,00

Низко классные производственно-

складские объекты

<100

1,00

0,97

0,86

0,78

100-300

1,03

1,00

0,88

0,80

300-1000

1,16

1,13

1,00

0,91

>1000

1,28

1,25

1,10

1,00

Объекты сельскохозяйственного
назначения

<100

1,00

0,98

0,91

0,86

100-300

1,02

1,00

0,93

0,87

300-1000

1,10

1,08

1,00

0,94

>1000

1,16

1,14

1,06

1,00

Исходя из вышеизложенного требуется введение корректировки в стоимость аналога № 3 в размере

(6%).

Поправка на характеристику объекта. Исходя из практического опыта работ оценщика,

наиболее инвестиционно привлекательными являются отдельно стоящие здания, что позволяет

имеющейся информации, аналоги №№ 1, 2 и 3 также представляют собой отдельно стоящие здания.

В связи с этим, введение корректировки в стоимость аналогов не требуется.

Поправка на функциональное назначение. Объекты оценки представляют собой недвижимость

производственного и производственно-бытового назначения, в соответствии с произведенным
анализом наиболее эффективным использованием объектов оценки будет являться их эксплуатация

по функциональному назначению. В связи с тем, что функциональное назначение объектов,

принятых в качестве аналогов сопоставимо с функциональным назначением объекта оценки
введение корректировок в их стоимость не требуется.

Поправка на материал стен. При определении рыночной стоимости объекта в процессе

информации из технического паспорта ГУПТИ и визуального осмотра объекты оценки являются

стоимость аналогов не требуется.

Поправка на состав коммуникаций. Современные инженерные сети и коммуникации

включают в себя различные системы, которые обеспечивают жизнедеятельность промышленных,

теплоснабжения, то есть линии горячего водоснабжения и отопления зданий, а также системы

в данном случае не требуется.

Поправка на транспортную доступность. Данная корректировка отражает свободную

транспортную доступность общественным транспортом для торговых и офисных помещений,

наличие хороших подъездных путей или железнодорожной ветки для производственных и

складских помещений и т.п. Транспортная доступность объектов оценки принята оценщиком, как
удовлетворительная. Согласно имеющейся информации, все объекты, принятые в качестве

аналогов, так же имеют удовлетворительную транспортную доступность. В связи с этим, введение
корректировки в стоимость аналогов оценщиком не производилось.

Все вышеперечисленные поправки являются независимыми процентными корректировками,

которые необходимо применить к цене предложения объектов-аналогов (см. Сводную таблицу

сравнительного анализа).

Полученным после внесения корректировок стоимостям-индикаторам объектов-аналогов

путем взвешенного усреднения были присвоены весовые доли. При этом удельные веса

присваиваются скорректированным ценам аналогов в зависимости от количества внесенных
корректировок, их абсолютной величины. Так как каждая внесенная поправка снижает точность

расчетов, наиболее близким аналогам, к которым было внесено минимальное значение поправок,

присваивается наибольший удельный вес. Поправка на торг принята для всех аналогов одинаковой,
поэтому ее значение не повлияет на распределение весовых долей, при подсчете суммарной

gj =

, где

gj - удельный вес (весовой коэффициент) для j-го объекта-аналога;

N  - количество объектов-аналогов;
j  -  порядковый номер объекта-аналога;
nj   - абсолютная валовая коррекция для i-го объекта-аналога.

В результате произведенных расчетов скорректированная стоимость 1 кв. м площади

оцениваемых объектов составила 9 520 рублей. Далее оценщик вносит поправку на техническое
состояние объектов оценки см. раздел «Сводный расчет стоимости объектов оценки в рамках

сравнительного подхода» (Таблица 44).

÷÷

çç

Таблица 22

Расчет стоимости объекта оценки. Сводная таблица сравнительного анализа

Элемент сравнения

Объект оценки

Объекты сравнения

Источник информации

http://www.domofond.ru/kom

mercheskayanedvizhimost-na-

prodazhu-murmashi-

112293199

http://rio.murmansk.ru/nomer/

old/friday/1447930677_Ноябр

ь.13.2015/index.html, №1164

://www.domofond.ru/kommerc

heskayanedvizhimost-na-

prodazhu-molochnyy-

90488838

Контактный телефон

Коларегионсервис.

Контактный телефон: 8-953-

757-58-77

Контактный телефон: 8-911-

300-45-07

Игорь Викторович.

Контактный телефон: 8-

8152-45-44-67

Цена предложения, руб.

5 000 000

4 950 000

15 000 000

Общая площадь улучшений,
входящих в состав объекта, кв.м.

1 кв.м

452,00

400,00

1 109,00

Поправка на земельный участок:

Площадь земельного участка,
входящего в состав объекта, кв. м.

2000

2090

5039

Вид передаваемых прав на

земельный участок

Право аренды

Собственность

Средняя стоимость 1 кв.м. права
аренды земельного участка под
промышленную застройку, руб.

110

Поправка на состав передаваемых

прав на земельный участок, %

16%

Скорректированная цена 1 кв.м
земельного участка, руб.

110

128

Цена земельного участка,
входящего в состав объекта, кв.м

220 000

267 520

644 992

Цена улучшений, входящих в
состав объекта, руб.

4 780 000

4 682 480

14 355 008

Цена за 1 м2 общей площади, руб.

10 575

11 706

12 944

Переданные права

Право собственности

Корректировка, %

Скорректированная цена, руб.

10 575

11 706

12 944

Условия финансирования

Приобретено за счет

собственных средств

Прямая продажа, источник

финансирования неизвестен

Прямая продажа, источник

финансирования неизвестен

Прямая продажа, источник

финансирования неизвестен

содержание .. 4 5 6 7 ..