Отчёт № 218/10 ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ (Помещение кафе «Винил»)

ОТЧЕТ ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

Заказчик- Управление (комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова

- 2 -

Начальнику Управления (комитета) по делам муниципальной собственности

города Кирова

Артему Владимировичу Молчанову

г. Киров, ул. Воровского, д.39

Уважаемый Артем Владимирович.

В соответствии с договором № 18 от 05 августа 2010 года специалисты ООО «АНАЛИТИКС» произвели оценку

рыночной стоимости объекта недвижимости - помещения кафе «Винил» площадью 226,7 кв. м., по адресу г.

Киров, ул. Воровского, д.50в, принадлежащего муниципальному образованию «Город Киров».

Дата оценки 09 августа 2010 года.

Целью оценки является определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Результатом оценки является

итоговая величина стоимости объекта оценки. Результат оценки может использоваться для отчуждения

муниципального имущества.

Обращаю внимание, что это письмо не является отчетом об оценке, а только предваряет отчет, приведенный далее.

Полная характеристики объекта недвижимости, необходимая информация и расчёты представлены в отчёте,

отдельные части которого не могут трактоваться раздельно, а только в связи с полным его текстом, с учётом всех

принятых допущений и ограничений.

ООО «АНАЛИТИКС» не проводило аудиторскую и иную финансовую проверку предоставленной Вами информации,

используемой в настоящем отчёте, поэтому не принимает на себя ответственность за надёжность этой

информации.

Проведенные далее расчеты и анализ позволяют сделать вывод, что рыночная (выкупная) стоимость помещения

кафе «Винил» площадью 226,7 кв. м., по адресу г. Киров, ул. Воровского, д.50в, принадлежащего муниципальному

образованию «Город Киров» по состоянию на 09 августа 2010г. составляет величину:

Помещение кафе «Винил». Площадь 226,7 кв. м.

8 181 000 рублей, вкл. НДС

Настоящий отчет составлен в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской

Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ; федеральными стандартами оценки, сводом стандартов оценки

Российского общества оценщиков (ССО РОО 2010).

Если у Вас возникнут какие-либо вопросы, пожалуйста, обращайтесь непосредственно к оценщикам.

Благодарю Вас за возможность оказать Вам услугу.

С уважением,

Директор ООО «АНАЛИТИКС»

______________ М.А.Королева

ОТЧЕТ ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

Заказчик- Управление (комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова

- 3 -

ОГЛАВЛЕНИЕ

1. ОБЩАЯ ЧАСТЬ

1.1. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ

1.2. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ

1.3 СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ

1.4. ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ, ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ ОЦЕНЩИКОМ ПРИ

ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ

1.5. ЗАЯВЛЕНИЕ О СООТВЕТСТВИИ

1.6. ЗАЯВЛЕНИЕ О СОБЛЮДЕНИИ

1.7.СОДЕРЖАНИЕ И ОБЪЕМ РАБОТ, ОСУЩЕСТВЛЯЕМЫХ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ

1.8. ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ

1.9 ОБОСНОВАНИЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ СТАНДАРТОВ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ ДАННОГО

ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

1.10. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВИДА СТОИМОСТИ

1.11. ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ

2. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ И ЭТАПЫ ОЦЕНКИ

2.1 ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ

2.2 МЕТОДОЛОГИЯ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ

2.3 ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНОСТЬ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТОИМОСТИ

2.4 ИСТОЧНИКИ ИНФОРМАЦИИ

3. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

3.1. ДАННЫЕ ЮРИДИЧЕСКОГО ЛИЦА

3.2. ОЦЕНИВАЕМЫЕ ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ПРАВА

3.3. СОСТАВ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

3.4. ОПИСАНИЕ УЧАСТКА ЗЕМЛИ, МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА

3.5. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ И ЕГО ТЕКУЩЕГО СОСТОЯНИЯ

4. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ И ОБОСНОВАНИЕ ЗНАЧЕНИЙ ИЛИ ДИАПАЗОНОВ

ЗНАЧЕНИЙ ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ

4.1. МАКРО- И МИКРОЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПОКАЗАТЕЛИ, ВЛИЯЮЩИЕ НА СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА

4.2. АНАЛИЗ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

4.3. АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

4.4. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

4.5. АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ... 55

5. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ

5.1 РАСЧЕТНЫЕ МЕТОДЫ ДЛЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

5.2.СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД

5.3. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД

6. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ, ИТОГОВАЯ ВЕЛИЧИНА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

6.1 СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ

6.2 ИТОГОВАЯ ВЕЛИЧИНА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

7.СВЕДЕНИЯ ОБ ОЦЕНЩИКЕ

8. СПИСОК ЛИТЕРАТУРНЫХ ИСТОЧНИКОВ

ПРИЛОЖЕНИЯ

ОТЧЕТ ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

Заказчик- Управление (комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова

- 4 -

1. ОБЩАЯ ЧАСТЬ

1.1. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ

1.1.1 Общая информация, идентифицирующая объект оценки

Таблица №1 Информация по объекту оценки

Место нахождения объекта

610000, Кировская область, г. Киров, ул Воровсокго, д.50в

оценки

Объект оценки

Помещение кафе «Винил». Площадь 226,7 кв. м.

Имущественные права на

Улучшения

Субъект права

Муниципальное образование «Город Киров»

объект оценки

Вид права

Собственность (выписка из реестра объектов

муниципальной собственности города Кирова от

09.08.2010 года № 6-1559)

Существующие ограничения

Обременения и ограничения прав на объект оценки отсутствуют. Объект недвижимости не

и обременения

отчужден, в споре и под арестом не состоит

Балансодержатель объекта

МО «Город Киров»

оценки

Балансовая стоимость

Первоначальная,

2875247,52

объекта оценки по состоянию

руб.

на 09.08.2010 года

Остаточная, руб.

2456583,66

Кадастровый номер

43:40:000365:0042:33:401:002:000137750:0100,0101:21002

Площадь объекта оценки

226,7 кв. м.

Текущее использование

На дату осмотра объект оценки используется как помещение общественного питания

объекта

Состояние объекта оценки

Техническое состояние объекта недвижимости хорошее

Краткая характеристика

Территория, на котором расположен объект по ул. Воровского,д.50в, находится в

местоположения и

центральном районе города, район характеризуется высокой степенью застройки жилыми

транспортной доступности

домами, подъезд на автомобильном транспорте по дороге с твердым покрытием.

объекта оценки

1.1.2.Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке

Таблица №2 Рыночная стоимость объекта (вкл. НДС)

№пп

Наименование объекта оценки

Результат, полученный

сравнительным подходом,

доходным подходом, руб.

руб.

Помещение кафе "Винил". Площадь 226,7 кв. м.

8 806 551

7 493 937

1.1.3 Итоговая величина стоимости объекта оценки

Итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 09 августа 2010г. составляет:

Таблица №3 Итоговая величина рыночной стоимости

Помещение кафе "Винил". Площадь 226,7 кв. м.

8 181 000 рублей, вкл. НДС

1.2. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ

Таблица №4 Задание на оценку

Основание для проведения оценки

Договор № 18 на оценку от 05 августа 2010 года между Управлением

(Комитетом) по делам муниципальной собственности города Кирова в

лице Начальника Управления А.В.Молчанова и ООО «АНАЛИТИКС»

Объект оценки

Помещение кафе "Винил". Площадь 226,7 кв. м.

Адрес объекта оценки

610000, Кировская область, г. Киров, ул Воровского, д.50в

Правообладатель

МО «Город Киров»

Цель оценки:

Определение стоимости объекта оценки

Вид стоимости

Рыночная

Задача оценки

Задачей настоящей работы является выявление особенностей

ценообразования объекта оценки применительно к характеристикам

соответствующего сегмента рынка, правового титула, количественным

и качественным характеристикам объекта оценки, а также специфики

правоприменительной практики по совершению предполагаемой

сделки. Это позволит однозначно идентифицировать объект оценки в

системе вещных и обязательных прав, дать надлежащее обоснование

вида определяемой стоимости. Анализ документации позволит выявить

основные составляющие рисков, связанных с проведением оценки, и

рассчитать величину их покрытия. В результате должно быть

проведено надлежащее экономическое и правовое обоснование

ОТЧЕТ ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

Заказчик- Управление (комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова

- 5 -

итоговой оценки объекта для указанного назначения

Предполагаемое использование результатов оценки и

Результаты работ по проведению оценки описанного объекта

связанные с этим ограничения (Назначение оценки)

планируется использовать для

отчуждения муниципального

имущества.

Имущественные права на объект оценки

Право собственности

Балансовая стоимость

2875247,52

Остаточная стоимость

2456583,66

Наилучшее и наиболее эффективное использование

По назначению

Текущее использование объекта:

По назначению

Наиболее вероятные покупатели:

Коммерческие структуры.

Применяемые стандарты оценки:

 Федеральные стандарты оценки ФСО №№1-3

 Свод стандартов оценки Российского общества оценщиков (ССО

РОО 2010)

Форма отчета

Письменная

Дата осмотра объекта оценщиком:

09 августа 2010 года

Дата определения стоимости:

09 августа 2010 года

Дата составления отчета, порядковый номер

19 августа 2010 года № 218/10

Дата оценки (дата проведения оценки)

09 августа 2010 года

Срок проведения оценки

09 - 19 августа 2010 года

Итоговая величина стоимости объекта оценки

Результаты оценки должны быть указаны в рублях, в виде дискретной

должна быть указана

величины с учетом округления по правилам математики.

Допущения и ограничения, на которых должна

нет

основываться оценка

1.3 СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ

Таблица №5 Сведения о заказчике и оценщике

Сведения о заказчике

Полное наименование

Управление (комитет) по делам муниципальной собственности) г.

Кирова. 610000, г. Киров, ул. Воровского, д. 39

ИНН 4348010693, КПП

434501001, р/с

40204810900000000002

ГРКЦ ГУ Банка России по Кировской области., г. Киров, БИК

043304001. Тел. бухг. 37-00-72, 37-30-96

Организационно-правовая форма

Бюджетное учреждение

ОГРН

1034316546978

Дата присвоения ОГРН

25 марта 2003 года

Сведения об оценщике

Юридическое лицо, с которым у Оценщика заключен

ООО «АНАЛИТИКС»

(Общество с ограниченной ответственностью

трудовой договор

«АНАЛИТИКС»)

610000, г. Киров, ул. Дрелевского,

18 ОГРН

1034316538101 от 27 марта

2007 года ИНН 4345041069 от 22

апреля

2002 года. Страховой полис № 08160В4008180 выдан СК

«Военно

- страховая компания»

23.07.2008 г., полис

№

10160В4001813 выдан СК

«Военно

- страховая компания»

20.07.2010г.

Оценщик

Королева М.А. свидетельство о членстве в СРО ООО «Российское

общество оценщиков» №000867 от 12 сентября 2007 года, диплом

№

557369 МИПК Санкт-Петербургского государственного

университета от

20 мая

2001 года, стаж работы в оценочной

деятельности с

1996 года, полис страхования гражданской

ответственности № 08160В4008181 выдан СК «Военно - страховая

компания»

23.07.2008 г. Срок действия страхового полиса по

22.07.2009 года полис страхования гражданской ответственности №

10160В4001812 выдан СК

«Военно

- страховая компания»

20.07.2010г.

тел (8332) 46 36 45, 781-786, e-mail markor05@mail.ru

Оценщик

Панагушина И.А. свидетельство о членстве в СРО ООО

«Российское общество оценщиков» №003836 от 27 февраля 2008

года,

диплом

№

557371

МИПК Санкт-Петербургского

государственного университета от 20 мая 2001 года, стаж работы в

оценочной деятельности с

1996 года, полис страхования

гражданской ответственности № 08160В4007071 выдан СК «Военно

- страховая компания» 20.02.2008 г. Срок действия страхового

полиса по

19.02.2009 года полис страхования гражданской

ответственности № 10160В4000419 выдан СК «Военно - страховая

компания» 17.02.2010 г. Срок действия страхового полиса по

18.02.2011 года

тел (8332) 781-981

ОТЧЕТ ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

Заказчик- Управление (комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова

- 7 -

1.4. ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ, ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ ОЦЕНЩИКОМ ПРИ

ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ

1.4.1 Допущения и ограничения, использованные оценщиком

Нижеследующие допущения и ограничительные условия являются неотъемлемой частью настоящего отчета:



Вся информация, полученная от Заказчика и его представителей в письменном или устном виде и не

вступающая в противоречие с профессиональным опытом Оценщика, рассматривалась как достоверная.



Оценщик исходил из того, что на объект оценки имеются все подлежащие оценке права в соответствии с

действующим законодательством. Однако анализ правоустанавливающих документов и имущественных

прав на объект оценки выходит за пределы профессиональной компетенции Оценщика и он не несет

ответственности за связанные с этим вопросы. Право оцениваемой собственности считается достоверным

и достаточным для рыночного оборота оцениваемого объекта. Оцениваемая собственность считается

свободной от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в Отчете



Оценщик не занимался измерениями физических параметров оцениваемого объекта (все размеры и

объемы, содержащиеся в документах, представленных Заказчиком, рассматривались как истинные) и не

несет ответственности за вопросы соответствующего характера.



Все иллюстративные материалы использованы в настоящем отчете исключительно в целях облегчения

читателю визуального восприятия.



Оценщик не проводил технических экспертиз и исходил из отсутствия каких-либо скрытых фактов,

влияющих на величину стоимости оцениваемого объекта, которые не могли быть обнаружены при

визуальном осмотре. На Оценщике не лежит ответственность по обнаружению подобных фактов.



Оценщик исходил из предположения, что физическое состояние объекта на дату оценки соответствовало

его состоянию в моменты осмотра.



Данные использованные Оценщиком при подготовке отчета, были получены из надежных источников и

считаются достоверными. Тем не менее, Оценщик не может гарантировать их абсолютную точность и во

всех возможных случаях указывает источник информации.



Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать отчет иначе, чем это предусмотрено договором на

оценку. Разглашение содержания настоящего отчета как в целом, так и по фрагментам возможно только

после предварительного письменного согласования. Особенно это касается итоговой величины стоимости

и авторства отчета.



Отчет достоверен лишь в полном объеме и для указанных в нем целей. Использование отчета для других

целей может привести к неверным выводам.



Заказчик принимает на себя обязательство заранее освободить Оценщика от всякого рода расходов и

материальной ответственности, происходящих из иска третьих лиц к Оценщику, вследствие легального

использования результатов настоящего отчета, кроме случаев, когда в установленном судебном порядке

определено, что возникшие убытки явились следствием мошенничества, халатности или умышленно

неправомочных действий со стороны Оценщика или его сотрудников в процессе выполнения работ по

определению стоимости объекта оценки.



От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом в связи с проведением

данной оценки, иначе как по официальному вызову суда



Приведенные в отчете величины стоимости действительны лишь на дату оценки. Оценщик не несет

ответственности за последующие изменения рыночных условий и, соответственно, величины цены выкупа

за объект



Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно величины стоимости

Объекта и не является гарантией того, что рассматриваемый Объект будет выкуплен по указанной

стоимости



Оценка является вероятностной (неопределенной) величиной, она не может рассматриваться как точное

значение рыночной стоимости. Вывод о том, что итоговая оценка содержит неопределенность, в явном

виде указано в Руководстве 5 «Неопределенность оценки» в стандартах оценки, которые издает RICS

1.4.2 Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки (в том числе

специальные)

При проведении оценки учтены условия, указанные в разделе «Допущения и ограничения, на которых должна

основываться оценка». Результат оценки действителен только для использования в целях, указанных в договоре на

оценку и при выполнении условий данного договора. В случае отступления от указанных условий, стоимостные

параметры объекта оценки, указанные в данном отчете, считаются недействительными.

1.4.3 Об учете НДС

Заказчик оценки - юридическое лицо, с применением налога на добавленную стоимость. Рынок воспринимает

расчеты с указанием конечных цен, в которые включены все налоги. Следовательно, в данном случае, для решения

задач, поставленных заказчиком, цены приводятся с НДС.

ОТЧЕТ ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

Заказчик- Управление (комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова

- 8 -

1.4.4 Рекомендуемые цены сделок

В общем случае, рекомендуемой для совершения сделки величиной является рыночная стоимость. Данный термин

предполагает законное использование, что, в свою очередь, накладывает на типичного продавца ответственность

по гарантиям работоспособности объекта. В данном случае продавец не заинтересован в гарантийном

обслуживании и обслуживание производится в соответствии с требованиями ГК РФ. Соответственно, в расчетах

стоимостных параметров необходимо учесть отсутствие гарантийных обязательств по работоспособности и

производить реализацию на условии «как есть».

Исходя из перечисленного

- с учетом требований закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», приведена рыночная

стоимость права собственности на объект оценки

- с учетом требований Налогового Кодекса Российской Федерации приводится наиболее вероятная цена

реализации без принятия на продавца гарантийных обязательств.

1.5. ЗАЯВЛЕНИЕ О СООТВЕТСТВИИ

Подписавшие данный отчет оценщики настоящим удостоверяют, что:



Все данные, представленные в Отчете, изложены верно и соответствуют действительности.



Приведенные в Отчете анализ, мнения и заключения ограничиваются только оговоренными

предпосылками и ограничительными условиями, являющимися частью Отчета, и являются непредвзятым

профессиональным анализом, мнением и заключением.



Оценщик не имеет ни настоящей, ни будущей заинтересованности в оцениваемой собственности, а так же

не имеет личных предубеждений относительно всех участвующих сторон.



Величина вознаграждения Оценщика никак не связана действиями или событиями, произошедшими в

результате анализа, мнений и заключений, содержащихся в отчете, или полученных при его

использовании.



В процессе анализа данных ни одно лицо не оказывало Оценщику сколько-нибудь существенной помощи.



У оценщиков, подписавших данный отчет, не было личной заинтересованности или какой бы то ни было

предвзятости в подходе к оценке имущества рассматриваемого в настоящем отчете, или в отношении

сторон, имеющих к нему причастность. Оценщики выступали в качестве беспристрастных консультантов.

С учетом опыта оценщиков, удостоверяем, что изложенные в отчете факты, на основе которых проводился

анализ, делались выводы и заключения, достоверны и не содержат ошибок.



В процессе анализа данных ни одно лицо не оказывало Оценщику сколько-нибудь существенной помощи.



Оценка произведена с учетом всех ограничительных условий и предпосылок, наложенных условиями

исходной задачи. Такого рода ограничения оказали влияние на анализ, мнения и заключения, изложенные

в отчете.



Настоящая оценка была произведена в соответствии с:

 Федеральным законом от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской

Федерации";

 Федеральными стандартами оценки

 сводом стандартов Российского Общества Оценщиков (ССО РОО);

 системой нормативных документов РОО;

 профессиональной практикой и указанной ниже справочной и профессиональной литературой.



Расценки за это исследование никоим образом не связаны с величиной рыночной стоимости объекта,

оцениваемого в настоящем отчете.



Задание на оценку не основывалось на требовании получения определенного результата; все лица,

участвовавшие в подготовке настоящего отчета и оказавшие профессиональное содействие в оценке,

указаны ниже.



Квалификация непосредственного исполнителя подтверждена соответствующими документами,

приложенными к настоящему отчету (Приложение).

1.6. ЗАЯВЛЕНИЕ О СОБЛЮДЕНИИ

Оценщик в своей работе следовал этическим принципам и профессиональным требованиям Кодекса поведения

МСО.

1.7.СОДЕРЖАНИЕ И ОБЪЕМ РАБОТ, ОСУЩЕСТВЛЯЕМЫХ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ

Заключение с Заказчиком договора на оказание услуг по оценке

Получение от Заказчика необходимых документов для проведения оценки

Осмотр Объекта оценки, установление количественных и качественных характеристик, изучение фактического

состояния, сбор прочей информации об Объекте оценки

ОТЧЕТ ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

Заказчик- Управление (комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова

- 10 -

1.8. ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ

ФЕДЕРАЛЬНЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ:

 Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки

(ФСО № 1)» (утв. приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 256)

 Федеральный стандарт оценки

«Цель оценки и виды стоимости

(ФСО

№ 2)» (утв. приказом

Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 255)

 Федеральный стандарт оценки

«Требования к отчету об оценке

(ФСО

№ 3)» (утв. приказом

Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 256)

МЕЖДУНАРОДНЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ (МСО) 2007

В данной оценке применены следующие стандарты оценки:

Свод стандартов оценки Российского общества оценщиков ССО РОО

2010, гармонизированных с

Международными стандартами оценки

(2007) и обязательных к применению членами саморегулируемой

организации оценщиков.

Свод стандартов оценки (ССО 2010) Российского общества оценщиков (РОО)

предназначен для оценки стоимости имущества в Российской Федерации и в других странах СНГ — в полном

соответствии с принятыми документами:

Таблица №6 Стандарты ССО РОО 2010

Обозначение стандарта

Наименование стандарта

ССО РОО 1-01-2010

Понятия, лежащие в основе общепринятых принципов оценки (ОППО)

ССО РОО 1-02-2010

Правила деловой и профессиональной этики общероссийской общественной организации

«Российское общество оценщиков»

ССО РОО 1-03-2010

Типы имущества

ССО РОО 2-01-2010

МСО 1. Рыночная стоимость как база оценки

ССО РОО 2-02-2010

МСО 3. Составление отчета об оценке

ССО РОО 2-05-2010

МР 1.Оценка стоимости недвижимого имущества

ССО РОО 2-06-2010

МР 2 Оценка стоимости интересов [прав] аренды

ССО РОО 2-07-2010

МР 3. Оценка стоимости установок, машин и оборудования

ССО РОО 2-08-2010

МР 4. Оценка стоимости нематериальных активов

ССО РОО 2-09-2010

МР 5. Оценка стоимости движимого имущества

ССО РОО 2-10-2010

МР 6 Оценка стоимости бизнеса

ССО РОО 2-15-2010

МР 11. Экспертиза [рецензирование] оценок стоимости

ССО РОО 2-17-2010

МР 13 Массовая оценка для налогообложения имущества

1.9 ОБОСНОВАНИЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ СТАНДАРТОВ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ ДАННОГО ОБЪЕКТА

ОЦЕНКИ

В соответствии с назначением оценки, рыночная стоимость Объекта оценки определялась на основе

Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.98 г. и Свода стандартов оценки

Российского общества оценщиков ССО РОО 2010, гармонизированных с Международными стандартами оценки

(2007) и обязательных к применению членами саморегулируемой организации оценщиков.

Применение ССО РОО

2010, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности

обусловлено тем, что Объект оценки находится на территории Российской Федерации, а также тем, что Оценщик

осуществляет свою деятельность на территории РФ. Указанные стандарты использовались при определении

подходов к оценке, порядка проведения работ, при составлении Отчета об оценке.

Применение Свода Стандартов Российского Общества Оценщиков (РОО) обусловлено тем, что Стандарты

оценки РОО наиболее полно описывают термины, определения, понятия и методы оценки, применяемые при

проведении работ по оценке различных видов имущества.

Недвижимое имущество представляет собой имущественное (вещное) право (интерес) в недвижимости.

Это право обычно оформляется в виде официального документа, такого, как документ о передаче правового титула

или договор аренды. Поэтому имущество — юридическое понятие, отличное от понятия недвижимости, которое

относится к физическому активу. Недвижимое имущество распространяется на все права, интересы и выгоды,

связанные с собственностью на недвижимость. Недвижимость же охватывает сам земельный участок, все вещи,

естественным образом существующие на земельном участке, и все вещи, присоединенные к земельному участку,

такие как строения и улучшения на нем.

Сочетание всех прав, связанных с собственностью на недвижимость, иногда называют пакетом прав. В

него могут входить право пользования, владения, входа, продажи, сдачи в аренду, завещания, дарения или выбора

использования или неиспользования всех вышеперечисленных прав. Во многих ситуациях отдельные права могут

быть отделены от пакета и переданы, сданы в аренду или отчуждены государством.

1.10. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВИДА СТОИМОСТИ

Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)» определяет виды стоимости:

ОТЧЕТ ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

Заказчик- Управление (комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова

- 11 -

 Рыночная

 Ликвидационная

 Инвестиционная

 Кадастровая

Виды стоимости определены в ст. 3 ФЗ «Об оценочной деятельности» и п. 5 Стандартов оценки.

При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой

объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны

сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются

какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

 одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать

исполнение;

 стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

 объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для

аналогичных объектов оценки;

 цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению

сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

 платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом

рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на

рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным

соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы

о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в

соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.

Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для

совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.

Цена — денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог (п. 8 Стандартов

оценки). Рыночная стоимость - это расчетная денежная сумма, на которую можно было бы обменять имущество на

дату оценки… (МСО 2010, Стандарт 1, п. 3.1.) Далее следуют пояснения, откуда ясно, что рыночная стоимость -

это единовременно уплачиваемая величина (на дату оценки). Сделка считается совершенной, когда в одну сторону

передана денежная сумма (в полном объеме), а в другую - имущество. «Определение также предполагает

одновременный обмен (актива и денег) и закрытие сделки, без каких-либо вариаций цены, которые в ином случае

были бы возможны» (там же, п. 3.2.3.). Единовременность уплаты рыночной стоимости, таким образом, есть одна

из ее ключевых особенностей. Арендная же плата в общем случае есть периодическая величина, и поэтому

рыночная стоимость не может быть выражена через арендную плату и наоборот (т.е. арендная плата не может

являться формой выражения рыночной стоимости, рыночной стоимостью в единицу времени и т.п.).

В ССО РОО 2-01-2010 Стандарт 1. Рыночная стоимость дано следующее определение

Рыночная стоимость — это расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен имущества на дату

оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой сделки

после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо

осведомленной, расчетливо и без принуждения.

Каждый элемент данного определения раскрывается таким образом

«Расчетная денежная сумма...» относится к цене, выраженной в деньгах (как правило, в местной валюте),

которая может быть уплачена за имущество при коммерческой рыночной сделке. Мерой рыночной стоимости

является наиболее вероятная цена, которая, по разумным соображениям, может быть получена на дату оценки на

рынке при соблюдении условий, содержащихся в определении рыночной стоимости. Эта цена — наилучшая из

достижимых, по разумным соображениям, для продавца и наиболее выгодная из достижимых, по разумным

соображениям, для покупателя. При определении этой цены, в частности, не учитываются цены, завышенные или

заниженные в силу особых условий или обстоятельств сделки, таких как нетипичная форма финансирования,

продажа с получением имущества обратно в аренду, специальные компенсации или уступки, предоставляемые

какой-либо из сторон, вовлеченных в данную сделку, или любой элемент специальной стоимости (определяется в

п. 3.8 МСО 2).

«…За которую состоялся бы обмен имущества...» указывает на то обстоятельство, что стоимость актива

является предполагаемой величиной, а не предопределенной заранее или фактической ценой продажи. Это цена,

по которой рынок ожидает совершения сделки на дату оценки при соблюдении всех прочих условий, входящих в

определение рыночной стоимости.

«...На дату оценки...» выражает требование, чтобы предполагаемая величина рыночной стоимости

относилась к конкретной дате. В силу того, что рынки и рыночные условия могут меняться, для другого времени

предполагаемая стоимость может оказаться ошибочной или не соответствующей действительности. Результат

оценки отражает текущее состояние и условия рынка на фактическую дату оценки, а не на прошлую или будущую

ОТЧЕТ ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

Заказчик- Управление (комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова

- 12 -

дату. Это определение также предполагает, что переход актива из рук в руки и заключение сделки происходят

одновременно, без каких-либо вариаций цены, которые в ином случае были бы возможны.

«...Между заинтересованным покупателем...» — относится к тому, у кого есть мотивы купить, но ничто

его к этому не принуждает. Такой покупатель не горит желанием купить и не настроен платить любую цену. Кроме

того, он совершает покупку, действуя в соответствии с реалиями и ожиданиями текущего рынка, а не

воображаемого или гипотетического рынка, существование которого нельзя ни продемонстрировать, ни

предвидеть. Предполагаемый покупатель не станет платить цену выше той, которую требует рынок. Нынешний

собственник имущества также входит в число тех, кто составляет этот «рынок». Оценщик не должен делать

нереалистичных допущений относительно условий рынка или предполагать, что уровень рыночной стоимости

может быть выше достижимого по разумным соображениям.

«…И заинтересованным продавцом...»

— подразумевается продавец, который не горит желанием

продать, не понуждается к продаже и не готов продать по любой цене или настаивать на цене, которая не считается

разумной на рынке в данный момент. Мотивом заинтересованного продавца является продажа имущества на

рыночных условиях по максимально возможной цене на (открытом) рынке после проведения надлежащего

маркетинга, какой бы ни была эта цена. Фактическое положение реального собственника имущества во внимание

не принимается, так как «заинтересованный продавец» — это гипотетический собственник.

«...В результате коммерческой сделки...» означает, что между сторонами нет никаких особых или

специальных взаимоотношений (например, отношения между материнской и дочерней компанией или между

домовладельцем и квартиросъемщиком), которые могут сделать уровень цены нехарактерным для рынка или

завышенным из-за наличия элемента специальной стоимости (определение которой дано в п. 3.8 МСО 2).

Предполагается, что сделка по рыночной стоимости должна совершаться между сторонами, не связанными между

собой какими-либо отношениями, и каждая из сторон действует независимо.

«...После проведения надлежащего маркетинга...» означает, что имущество должно быть выставлено на

рынок наиболее подходящим образом, чтобы обеспечить его реализацию по наилучшей из достижимых, по

разумным соображениям, цене в соответствии с определением рыночной стоимости. Продолжительность

выставления может быть разной в зависимости от рыночных условий, но в любом случае она должна быть

достаточной для того, чтобы актив привлек к себе внимание достаточного числа потенциальных покупателей.

Период выставления предшествует дате оценки.

«...При которой каждая сторона действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо…» означает

предположение, что как заинтересованный покупатель, так и заинтересованный продавец в достаточной степени

информированы о характере и свойствах продаваемого имущества, его фактическом и потенциальном

использовании, а также о состоянии рынка на дату оценки. Далее предполагается, что каждый из них, обладая этой

информацией, действует в своих интересах, расчетливо, стремясь достичь наилучшей, с точки зрения его позиции

в сделке, цены. Имеется в виду расчетливость в отношении состояния рынка на дату оценки, а не в отношении

ретроспективных суждений, выражаемых на более позднюю дату. Необязательно считается проявлением

нерасчетливости, когда продавец продает имущество в условиях рынка с падающими ценами по цене ниже

предшествующих уровней рыночных цен. В этом случае, как и в других ситуациях купли-продажи в условиях

меняющихся цен, расчетливый покупатель или продавец действуют в соответствии с самой полной информацией о

состоянии рынка, доступной на данный момент.

«...И без принуждения...» означает, что у каждой из сторон имеются мотивы для совершения сделки, но не

одну из сторон не заставляют совершить сделку

Условия, которые должны выполняться при определении рыночной стоимости, содержащиеся в ССО РОО

2-01-2010. «Стандарт 1. Рыночная стоимость как база оценки» не противоречит условиям, которые содержатся в

ФСО №2.

Таким образом, рыночная стоимость представляет собой стоимость в обмене или денежную сумму,

которую принесло бы имущество, выставленное на продажу на открытом рынке на дату оценки при условиях,

которые отвечают требованиям, содержащимся в определениях рыночной стоимости, приведенных выше.

Чтобы оценить рыночную стоимость необходимо установить наиболее эффективное использование

имущества. При этом под наиболее эффективном использовании имущества понимается наиболее вероятное

использование имущества, которое является физически возможным, надлежащим образом оправданным,

юридически допустимым, осуществимым с финансовой точки зрения, в результате которого стоимость

оцениваемого имущества является максимальной.

1.11. ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ

Исчерпывающий перечень видов объектов оценки определяется ст.

5 Закона. К объектам оценки

относятся:

 Отдельные материальные объекты (вещи);

 Совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида

(движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

 Право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

 Права требования, обязательства (долги);

 Работы, услуги, информация;

ОТЧЕТ ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

Заказчик- Управление (комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова

- 13 -

 Иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации

установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Под определение, данное МСО, более всего попадают «вещные права на имущество» и «иные объекты

гражданских прав», к которым относятся, в том числе, имущество и имущественные права (ст. 128 ГК РФ).

Субъективные права участников правоотношений, связанные с владением, пользованием и распоряжением

имуществом, а также с теми материальными (имущественными) требованиями, которые возникают между

участниками экономического оборота по поводу распределения этого имущества и обмена (товарами , услугами,

выполняемыми работами, деньгами, ценными бумагами и др.). И.п. являются правомочия собственника, право

оперативного управления (вещные И.п.) и обязательственные права (в их числе и права на возмещение ущерба,

причиненного здоровью гражданина вследствие утраты заработка, а также вреда, причиненного имуществу

физического или юридического лица), права авторов, изобретателей, рационализаторов на вознаграждение

(гонорар) за созданные ими произведения (результаты их творческого труда), наследственные права.

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать

им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в

залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (ст. 209 ГК РФ).

Т.е. объектом оценки является право пользования (либо совокупность прав пользования и владения)

объектом. Соответственно, видом определяемой стоимости является рыночная стоимость.

ОТЧЕТ ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

Заказчик- Управление (комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова

- 14 -

2. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ И ЭТАПЫ ОЦЕНКИ

2.1 ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ

Оценка имущества - деятельность, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной

или иной стоимости. (Федеральный закон от 29.08.98г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ").

Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может

быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая

всей необходимой информацией, а на величине цены не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. (ФЗ

от 29.08.98г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Стоимость объекта оценки при существующем использовании - стоимость объекта оценки, определяемая

исходя из существующих условий и цели его использования.

Инвестиционная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его

доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях.

Стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в

рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки;

Стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату

проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и

технологий, с учетом износа объекта оценки;

Полная восстановительная стоимость определяется затратами, исчисленными в ценах на дату оценки, на

изготовление оцениваемого оборудования из аналогичных материалов и конструктивных решений, с тем же

качеством работ и эксплуатационных характеристик.

Полная первоначальная стоимость (полная балансовая стоимость) соответствует стоимость актива на

момент ввода в действие (постановка на баланс).

Остаточная первоначальная стоимость

(остаточная балансовая стоимость) определяется путем

уменьшения полной первоначальной стоимости на величину накопленной амортизации объекта.

Износ - потеря стоимости собственности под воздействием различных факторов. Износ определяется как

разница между издержками по воспроизводству новых улучшений на дату оценки и их текущей рыночной

стоимостью.

Цена. Термин, обозначающий денежную сумму, требуемую, предлагаемую или уплаченную за некий

товар или услугу. Она является историческим фактом, то есть относится к определенному моменту времени и

месту, независимо от того, была ли она объявлена открыто или осталась в тайне. В зависимости от финансовых

возможностей, мотивов или особых интересов конкретных покупателя и продавца цена, уплаченная за товары или

услуги, может не соответствовать стоимости, приписываемой этим товарам или услугам другими людьми. Тем не

менее, цена в принципе является индикатором относительной стоимости, приписываемой товарам или услугам

конкретным покупателем и/или конкретным продавцом при конкретных обстоятельствах. (МСО. Общие понятия и

принципы оценки. М. 1994).

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении

затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с зачетом износа и устареваний.

Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта

оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на

замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием

материалов и технологий, применяющихся на дату оценки. (Общие понятия оценки, подходы и требования к

проведению оценки (ФСО № 1). Утверждены Приказом Минэконоразвития России №254 от 20 июля 2007 года).

Рыночный

(сравнительный) подход)

- совокупность методов оценки стоимости объекта оценки,

основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется

информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту

оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его

стоимость (Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1). Утверждены

Приказом Минэконоразвития России №254 от 20 июля 2007 года).

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении

ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

(Общие понятия оценки, подходы и требования к

проведению оценки (ФСО № 1). Утверждены Приказом Минэконоразвития России №254 от 20 июля 2007 года).

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки

недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых

без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания,

сооружения. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. (Ст. 130, ГК РФ).

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым

имуществом. (Ст. 130 Гражданского кодекса РФ от 21.10.94. Часть 1).

Итоговая величина стоимости объекта оценки — величина стоимости объекта оценки, полученная как

итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки, при использовании

различных подходов к оценке и методов оценки.

ОТЧЕТ ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

Заказчик- Управление (комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова

- 15 -

Оцениваемые права. Целью оценки является определение рыночной стоимости права собственности на

имущество. Право собственности в соответствии с Гражданским кодексом, часть 1 (ст. 209), включает право

владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать

в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам

и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим

лицам; передавать им, оставаясь собственником, право владения, пользования и распоряжения имуществом;

отдавать имущество в залог и отчуждать его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Дата оценки. Календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Дата отчета. Дата написания отчета об оценке, может совпадать или не совпадать с датой оценки.

Арендная плата - это плата за пользование объектом аренды. Порядок, условия и сроки внесения

арендной платы определяются договором аренды (ст. 614 ГК РФ). В контексте «определения арендной платы» под

арендной платой подразумевается арендный платеж за первый платежный период.

Арендный платеж - сумма арендной платы, уплачиваемая по договору аренды за один платежный период.

Платежный период - интервал времени между установленными условиями договора аренды датами

арендных платежей.

Арендная ставка (ставка арендной платы) - арендный платеж, отнесенный к количеству единиц

измерения объекта аренды (например, за квадратный метр).

Срок аренды - период времени, на который заключается договор аренды.

Срок действия арендной ставки - период, определяемый условиями договора аренды, в течение которого

будет использоваться определенная оценщиком (и установленная договором аренды) арендная ставка (либо способ

ее расчета). Может быть меньше срока аренды.

Объект оценки - право пользования (либо совокупность прав пользования и владения) объектом аренды в

течение одного платежного периода на условиях, определенных договором аренды или заданием на оценку.

Объект аренды - объект недвижимости (помещение), арендная плата за который определяется в

соответствии с настоящим ТЗ.

Аналог объекта оценки — сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим

характеристикам объекта оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных

условиях.

Объекты сравнения — проданные или предложенные к продаже на том же рынке объекты недвижимости,

обладающие таким же оптимальным использованием, как и оцениваемый объект и максимально близкие к нему по

другим характеристикам.

Единицы сравнения — некоторые общие для всех объектов удельные или абсолютные, физические или

экономические единицы измерения стоимости или арендной ставки, сопоставляемые и подвергаемые

корректировке.

Элементами сравнения

(ценообразующими факторами) называют такие характеристики объектов

недвижимости и сделок, которые вызывают изменения цен или арендных ставок на недвижимость.

Корректировка представляет собой операцию

(часто — математическую), учитывающую разницу в

стоимости между оцениваемым и сравнимым объектами, вызванную влиянием конкретного элемента сравнения.

Все корректировки выполняются по принципу «от объекта сравнения к объекту оценки».

2.2 МЕТОДОЛОГИЯ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ

Стандартами предусматриваются три подхода к оценке рыночной стоимости объектов оценки

 Затратный подход

 Сравнительный подход

 Доходный подход

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.

Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного

метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке

При оценке объектов недвижимости используются основные подходы к оценке: затратный, сравнительный

и доходный подходы.

Таблица №7 Методы подходов к оценке

Методы затратного подхода

Методы сравнительного подхода

Методы доходного подхода

Метод компенсации затрат

Метод сравнения продаж

Метод прямой капитализации

Метод капитализации затрат

Метод моделирования рыночного

Метод дисконтирования денежных

ценообразования

потоков

Затратный подход совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат,

необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с зачетом износа и устареваний. Затратами на

воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с

использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение

объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов

и технологий, применяющихся на дату оценки.

Основные методы затратного подхода:

ОТЧЕТ ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

Заказчик- Управление (комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова

- 16 -

 Метод компенсации затрат

 Метод капитализации затрат

Описание методов приведено ниже.

Метод компенсации затрат предусматривает суммирование рыночной стоимости права использования

земельного участка как свободного с рыночной стоимостью улучшений, равной сумме издержек на создание

последних и прибыли предпринимателя за вычетом потерь вследствие физического износа, функционального и

внешнего устареваний.

Метод капитализации затрат предусматривает определение рыночной стоимости объекта как будущей

стоимости затрат (издержек) рассредоточенных по периодам, предшествовавшим дате оценки (продолжительность

периода принимается равной одному кварталу или одному месяцу).

Алгоритм реализации методов затратного подхода:

При реализации затратного подхода работы выполняются в следующей последовательности

1.Для земельного участка с имеющимися на нем растительностью и обособленными водоемами

естественного происхождения, предназначенного под функцию, соответствующую принципу наилучшего и

наиболее эффективного использования объекта, либо рассчитываются издержки на приобретение права

собственности или права заключения договора аренды на дату начала платежей по проекту создания объекта (в

случае метода капитализации затрат) либо определяется рыночная стоимость права собственности или права

заключения договора аренды на дату оценки (в случае применения метода компенсации затрат)

2. Далее рассчитывается стоимость воспроизводства или стоимость замещения улучшений. Стоимость

воспроизводства или замещения рассчитывается различными методами:

3.Далее моделируется график расчета инвестора с подрядчиками, соответствующий нормативам и

реальной практике организации подрядных работ при создании оцениваемых улучшений (при использовании

метода капитализации затрат). На основе рыночной информации

-обосновывается величина нормы отдачи на капитал, вложенный в новое строительство

(при

использовании метода капитализации затрат), или

-оценивается относительная величина (норма) ожидаемой прибыли предпринимателя (при реализации

метода компенсации затрат)

4. Оцениваются в денежном выражении изменения

(за время жизни объекта) потребительских

(эксплуатационных) качеств объекта и окружающей среды, называемые в оценочной практике износом или

устареванием и влекущие за собой изменения стоимости объекта.

Общая модель затратного подхода при оценке недвижимости выглядит следующим образом:

РС СЗ С





1



в/ з

дев



1



1















1





физ

фун

где:

РС - рыночная стоимость;

СЗ - рыночная стоимость прав на земельный участок с учетом прибыли застройщика;

С_в/з - стоимость воспроизводства (замещения) улучшений без учета износа;

Пдев - прибыль девелопера;

И - суммарный износ;

Ифиз - физический износ;

Ифун - функциональное устаревание;

Иэ - экономическое (внешнее) устаревание.

Оценка земельных участков. При определении рыночной стоимости недвижимости, участок земли

рассматривается как свободный в предположении его наилучшего и наиболее эффективного использования.

Оценка рыночной стоимости земельных участков проводится в соответствии с «Методическими рекомендациями

по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденных распоряжением Минимущества России

от 06.03.2002 № 568-р.

Оценка права аренды земельных участков проводится в соответствии с «Методическими рекомендациями

по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков», утвержденных распоряжением

Минимущества России от 10.04.2002 № 1102-р.

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются следующие методы:

y метод сравнения продаж;

y метод выделения;

y метод распределения;

y метод капитализации земельной ренты;

y метод остатка;

y метод предполагаемого использования.

ОТЧЕТ ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

Заказчик- Управление (комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова

- 17 -

На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На

доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого

использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения

улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

Оценка улучшений. Стоимость нового строительства улучшений в зависимости от типа объекта оценки и

условий может выступать в виде стоимости воспроизводства или стоимости замещения.

Стоимость воспроизводства - стоимость строительства в текущих на дату оценки точной копии

оцениваемого объекта из таких материалов, возведенного с соблюдением таких же стандартов, по такому же

проекту, с использованием той же квалификации рабочей силы, имеющего все недостатки, как и оцениваемое

здание.

Стоимость замещения - оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки здания с

полезностью, равной полезности оцениваемого объекта с употреблением современных материалов, современных

стандартов, проекта и т.д.

Затраты, соответствующие восстановительной или заменяющей стоимости для целей оценки

недвижимости, вычисляются как сумма прямых издержек, косвенных издержек и прибыли предпринимателя.

К прямым издержкам относятся следующие расходы, непосредственно связанные со строительством:

 стоимость материалов, изделий и оборудования;

 заработная плата строительных рабочих;

 стоимость строительных машин и механизмов;

 стоимость временных зданий и сооружений, мероприятия по технике безопасности, транспортно-

складские расходы и другие затраты, нормативно принятые на местном рынке;

 прибыль и накладные расходы подрядчика.

К косвенным издержкам относят расходы, сопутствующие возведению здания, но не включаемые в стоимость

строительно-монтажных работ:

 стоимость проектирования, технадзора, геодезического контроля;

 оплата консультаций, юридических, бухгалтерских и аудиторских услуг;

 стоимость финансирования строительства;

 расходы на рекламу, маркетинг и продажу объекта;

 административные и другие расходы застройщика.

Прибыль предпринимателя является сложившейся рыночной нормой, стимулирующей предпринимателя на

инвестирование строительного проекта. Величина прибыли определяется методом экспертных оценок на основе

рыночной информации.

Для определения стоимости нового строительства, т. е. для расчетов восстановительной стоимости (стоимости

замещения) объекта недвижимости используются следующие методы:

 метод количественного анализа

 Поэлементный метод расчета

 Метод сравнительной единицы

 Индексный метод

Метод количественного анализа заключается в составлении смет затрат на все виды работ, необходимых

для строительства отдельных конструктивных элементов объекта и объекта в целом: затраты труда, материалов,

средств механизации работ. К этим затратам необходимо добавить накладные затраты и прибыль застройщика, а

также затраты по проектированию, строительству, приобретению и монтажу оборудования, необходимые для

воспроизводства оцениваемых улучшений.

Количественный анализ наиболее точный, но и наиболее трудоемкий. Для его применения требуются высокая

квалификация оценщика и большой опыт в составлении строительных смет.

Поэлементный метод расчета представляет собой модификацию количественного метода, но он гораздо

менее трудоемок, так как основан на использовании не единичных, а укрупненных сметных норм и расценок. В

качестве единиц измерения стоимости принимают наиболее характерные показатели конструктивных элементов (1

куб. м кирпичной кладки, 1 кв. м кровельных покрытий и т.п.).

Метод сравнительной единицы основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств

оцениваемого объекта со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного типового сооружения.

Сущность метода состоит в том, что для оцениваемого объекта подбирают объект-аналог, сходный с оцениваемым

по конструкционным характеристикам, используемым материалам и технологии изготовления. Затем стоимость

единицы измерения объекта-аналога (1 куб. м, 1 кв. м и пр.) умножается на число единиц оцениваемого объекта.

Это наиболее простой способ оценки объекта недвижимости и широко применяется оценщиками, особенно при

проведении переоценки основных фондов предприятий.

Индексный способ заключается в определении восстановительной стоимости оцениваемого объекта путем

умножения балансовой стоимости на соответствующий индекс переоценки. Индексы для переоценки основных

фондов утверждаются Госкомстатом РФ и периодически публикуются в печати.

Накопленный износ - уменьшение восстановительной или заменяющей стоимости зданий и сооружений, которое

ОТЧЕТ ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

Заказчик- Управление (комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова

- 18 -

может иметь место в результате физического износа, функционального и внешнего устаревания. Для определения

величины накопленного износа должны применяться следующие методы:

 метод сравнения продаж, где величина накопленного износа определяется как разница между

восстановительной или заменяющей стоимостью нового строительства, и стоимостью улучшений на дату

оценки.

 метод экономической жизни, где накопленный износ определяется как доля восстановительной или

заменяющей стоимости, определяемая отношением эффективного возраста к общей экономической жизни.

 модифицированный метод экономической жизни, где накопленный износ как долю восстановительной

или заменяющей стоимости с учетом исправимого физического износа, определяемую отношением

эффективного возраста к общей экономической жизни.

 метод разбиения, где определяются физический износ, функциональное и внешнее устаревание. Все

вместе составляют совокупный износ. Физический износ и функциональное устаревание подразделяются

на устранимый износ (отложенный ремонт), устранимое устаревание и неустранимый износ, неустранимое

устаревание.

Подход с точки зрения затрат наравне с другими подходами является обязательным для оценки любого

объекта недвижимости и отказаться от него можно только при наличии объективных причин, не позволяющих его

использовать.

Каждый из методов определения стоимости нового строительства имеет свои варианты, которые зависят

от имеющейся исходной информации по оцениваемому объекту, самого объекта и цели оценки. В данной оценке

определяется восстановительная стоимость объектов, а ввиду того, что практически отсутствует проектно-сметная

документация на объекты, то для ее определения использован метод укрупненных показателей на базе

справочников УПВС и индексов пересчета в текущие цены. Данный метод определения восстановительной

стоимости применен исходя из того, что в основном оцениваемые объекты представляют собой типовые здания и

сооружения, построенные в 70-е, 80-е годы. Основные укрупненные показатели восстановительной стоимости

соответствуют текущим нормам строительства.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении

объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным

экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Основные методы оценки в сравнительном подходе:

 Метод сравнения продаж

 Метод моделирования рыночного ценообразования

Подход с точки зрения сопоставимых продаж наиболее действенен для объектов недвижимости, по

которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли - продажи. Каждая сопоставимая

продажа сравнивается с оцениваемой недвижимостью. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки,

отражающие существенные различия между ними. В оценочной практике принято выделять девять основных

элементов сравнения: права собственности, условия финансирования, условия продажи, рыночные условия,

местоположение, физические характеристики. Часто требуется больше одной поправки для учета различий в

физических характеристиках, например можно отнести доступ к объекту, экологические условия, наличие

телефона и др.

В любом случае данный метод предпочтителен при оценке даже при имеющейся малой информации и

имеет больший весовой коэффициент при согласовании результатов.

Метод моделирования рыночного ценообразования требует весьма больших затрат ресурсов, применяется

он в массовой оценке для целей государственного управления или сдачи в аренду государственного имущества.

предусматривает построение линейных или мультипликативных зависимостей путем статистической обработки

достаточно большого массива данных о состоявшихся сделках с объектами сравнения:

Метод сравнения продаж: может реализовываться методами количественного анализа и методами качественного

анализа.

Методы количественного анализа:

 метод компенсационных корректировок цен;

 метод факторного анализа.

Методы качественного анализа включают следующие техники:

 метод качественного сравнения цен;

 метод квалиметрического моделирования.

Методы моделирования рыночного ценообразования:

 Методы корреляционно - регрессионного анализа

 Метод Монте-Карло

 Метод имитационного моделирования

ОТЧЕТ ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

Заказчик- Управление (комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова

- 19 -

 Методы статистические (метод экстраполяции данных временных рядов, метод декомпозиции временных

рядов, метод сглаживания временных рядов)

 Методы матричной алгебры (метод анализа иерархий, метод расчета корректирующих поправок с

помощью решения системы линейных уравнений, метод расчета весовых коэффициентов на основе

нормированных расстояний, метод расчета весовых коэффициентов на основе попарного сравнения

объектов-аналогов),

 Математические методы (метод параллельных сечений, метод последовательных сечений)

Алгоритм метода сравнения продаж

1.На первом этапе осуществляется исследование рынка недвижимости с целью выявления набора факторов,

характеристики которых могут (могли бы) оказать влияние на цену сделки с объектом недвижимости. При этом

имеется ввиду, что различие в величинах этих характеристик приводит при прочих равных условиях к

подлежащему корректировке различию в ценах сравниваемых сделок.

2. Далее для отобранного набора элементов сравнения осуществляется выбор удельных единиц сравнения, в

качестве которых могут использоваться цены на единицу измерения количества ценообразующего фактора для

объектов сравнения и объекта оценки по всем элементам сравнения. При этом учитывается что использование

удельных характеристик

(удельных цен) не приводит к устранению зависимости этих характеристик от общего

количества ценообразующего фактора, но существенно ослабляет эту зависимость.

3.Из базы рыночных данных выбираются сведения о сделках или предложениях сделок по объектам, которые

могут быть использованы в качестве объектов сравнения (объектов-аналогов) для объекта оценки. По каждому из

отобранных объектов сравнения проводится сбор дополнительной информации для выявления возможного

влияния на цену сделки факторов, не указанных в базе данных.

4. Данные о сделках с объектами аналогами обрабатываются с целью определения цены, по которой объекты были

бы проданы, если бы они обладали характеристиками объекта оценки и продавались бы на рынке на дату оценки.

Собственно обработка данных осуществляется различными методами, отличающимися алгоритмом и

инструментами сравнительного подхода. При этом определяются и вносятся в цены сделок поправки по всем

элементам сравнения.

5. Завершается процедура оценки согласованием скорректированных цен сделок по всем объектам-аналогам и

получением итогового заключения о рыночной стоимости объекта оценки.

Для данного метода модель оценки имеет следующий общий вид:

V = f (X₁,X₂,...,X_n),

где V - оценка рыночной стоимости

(X₁...X_n) - характеристики объекта недвижимости (например - площадь здания, тип стен и т.д.)

Поправки разделяются на поправки в денежном выражении и процентные поправки. Процентные поправки

вносятся последовательным умножением или кумулятивным умножением. Поправки могут быть по составу

имущественных прав, условиям финансирования и продажи, времени, местоположению, техническим

характеристикам. Поправки могут рассчитываться на основе статистических данным с помощью регрессионного

анализа.

Подход с точки зрения сопоставимых продаж в целом представляет собой наиболее предпочтительный

метод оценки рыночной стоимости недвижимости.

Доходный подход совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении

ожидаемых доходов от использования объекта оценки Этот доход пересчитывается в оценочную стоимость с

применением ставки капитализации или дисконтирования денежного потока. Применяют метод капитализации

доходов и метод дисконтирования денежных потоков.

Методы доходного подхода:

 Метод прямой капитализации

 Метод дисконтирования денежных потоков

Метод прямой капитализации может быть реализован методами:

 Метод мультипликаторов валового дохода

 Метод коэффициентов капитализации

 Метод остатка

Метод дисконтирования денежных потоков реализуется следующими методами

 Метод непосредственного дисконтирования

 Модельный метод

 Метод ипотечно-инвестиционного анализа

Последовательность оценки в рамках доходного подхода

Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен:

ОТЧЕТ ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

Заказчик- Управление (комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова

- 20 -

 а) установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на

который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов,

влияющих на величину будущих доходов;

 б) исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования,

а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода

прогнозирования;

 в) определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом

оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков

доходов к дате оценки;

 г) осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также

доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки.

Метод капитализации доходов (прямой капитализации) позволяет на основании данных о доходе и ставки

капитализации на момент оценки или перспективу сделать вывод о стоимости объекта.

Общая формула капитализации дохода выглядит следующим образом:

V = I / R, где:

V - текущая стоимость;

I - доход;

R - общая ставка капитализации;

Последовательность оценки методом капитализации доходов:

Определяется ожидаемый доход от всех источников для определения потенциального валового дохода

(ПВД) и определяются возможные потери от простоя помещения и потери при сборе арендной платы -

эффективный валовый доход (ЭВД);

Определяются операционные расходы до вычета налогов и процентов по кредиту, которые вычитаются из

ЭВД;

Определяется ставка капитализации;

Рассчитывается текущая стоимость объекта.

Ставка капитализации определяется несколькими способами:

Модели, основанные на существовании связи между ставкой дисконтирования и коэффициентом капитализации

 по методу Элвуда (модифицированный метод связанных инвестиций);

 Модель Гордона

 Модель с учетом метода Ринга (прямолинейного возврата капитала)

 Модель с учетом метода Инвуда (равномерно - аннуитетное возмещение капитала)

 Модель c учетом метода Хоскольда

 Модель с учетом повышения стоимости капитала

Модели (методы), основанные на рыночных данных

 Модель - мультипликатор прибыли

 Балансовая модель

Методы, основанные на анализе данных рынка

 Метод рыночного анализа

 Метод выделения

 Метод мониторинга

Разновидностью модели прямой капитализации является оценка стоимости на основе валового дохода и

коэффициента валового дохода или мультипликатор валового дохода (GIM). Используется, когда нет достоверных

данных об операционных расходах. В целом ставка капитализации должна соответствовать реальным условия

рынка. Подлежащие оценке объекты в должны соответствовать аналогам, по которым определяются ставки или

коэффициенты капитализации. Различия между ними необходимо корректировать путем внесения поправок.

Поправки могут быть по уровню расходов, риску, остаточному сроку службы объектов, дате и условиям сделки.

Опосредованно вероятные значения цен предложений аналогов объектов на рынке и арендных ставок уже

учитывают все факторы риска. Поэтому проведение корректировки самого коэффициента валового дохода не

требуется.

Метод дисконтирования денежных потоков применяется для приведения будущего потока доходов и затрат,

распределенных во времени, к одному моменту для получения текущей стоимости денежного потока как

стоимости доходного объекта.

Определение рыночной стоимости предприятия методом дисконтированного денежного потока осуществляется

путем последовательного выполнения основных этапов. Как правило, на практике соблюдается следующая

последовательность действий:

 Определение длительности прогнозного периода, а также выбор вида денежного потока, который будет

ОТЧЕТ ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

Заказчик- Управление (комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова

- 21 -

использоваться в качестве базы для оценки.

 Анализ и прогнозирование валовых доходов, расходов и инвестиций предприятия.

 Определение ставки дисконта.

 Расчет денежного потока для прогнозного и постпрогнозного периодов.

 Расчет текущей стоимости будущих денежных потоков в прогнозном и постпрогнозном периоде.

 Внесение заключительных поправок.

2.3 ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНОСТЬ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТОИМОСТИ

В ходе выполнения оценочного задания работа велась по следующим основным направлениям:

а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

г) согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины

стоимости объекта оценки;

д) составление отчета об оценке.

2.4 ИСТОЧНИКИ ИНФОРМАЦИИ

2.4.1 Перечень использованных данных с указанием источников их получения

Для проведения оценки Заказчиком были предоставлены следующие документы:

Таблица №8 Перечень использованных данных и источников получения

№

Наименование раздела

Наименование источника получения данных

п/п

и данных

Аналитическая часть

Макроэкономический

- Министерство экономического развития и торговли РФ http://www.economy.gov.ru/

и отраслевой анализ

- Госкомстат РФ. Каталог экономической и статистической информации.

http://www.gks.ru/catalog/default.asp

- Центральный банк РФ http://www.cbr.ru

- сайт Администрации Кировской области http://gov-vyatka.ru

- Кировский областной комитет государственной статистики http://kks.kirov.ru

Анализ рынка

Основные сайты по рынку недвижимости РФ: http://www.orsn.ru/index.php

(объединённый

российский сервер недвижимости), http://www.realty.ru

(недвижимость в России),

http://www.russianrealty.ru

(Интернет-портал

«Русская недвижимость»), http://www.m-2.ru

(еженедельник

«КВМ-недвижимость»); http://www.rway.ru

(электронная версия издания

Информационно-аналитического агентства недвижимости «RWAY»); http://www.appartment.ru

(недвижимость для всех)

- информационные сайты: «Из рук в руки» http://www.irr.ru/building-machines/equipment/trade-

services; «Народные страницы» http://www.stranicy.ru/

- сайты агентств недвижимости г. Кирова: ООО «Валькирия» www.valkiria.biz.ru. ООО

«Сеть коммерческой недвижимости» www.invest.kirov.ru , ООО

«Коммерческая

недвижимость» http://cominvest.kirov.ru ,

- сайты по недвижимости Кировской области: www.Dom43.com; Народный портал

недвижимости www.nppn.ru

- Тендеры в Кировской области http://www.zakazykirov.ru/index.php?tendershow=2008

- информационные вестники: газеты «Из рук в руки», «Народные страницы».-

Расчетная часть

Оценка объекта

- Данные сети Интернет

недвижимости

www.valkiria.biz

www.dom43.ru

www.investor.kirov.ru

2.4.2 Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные

характеристики объекта оценки

Заказчиком оценки были представлены следующие данные

Выписка из реестра объектов муниципальной собственности города Кирова от 09.08.2010 года

Технический паспорт на объект оценки

Задание на оценку

2.4.3. Иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов оценки

 Перечень оцениваемого имущества

 Фотографии оцениваемого имущества

ОТЧЕТ ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

Заказчик- Управление (комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова

- 22 -

2.4.4 Анализ достаточности и достоверности информации

Федеральный стандарт ФСО №3 определяет требования к описанию и анализу в отчете об оценке

информации, используемой при проведении оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и

позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, использовавшихся и

исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта

оценки и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к

существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки, а также не ведет к

существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Оценщик, используя доступные ему средства и методы, провел анализ достаточности и достоверности

информации, предоставленной Заказчиком оценки.

Информация, предоставленная Заказчиком, заверена подписью должностного лица и печатью

организации. Информация, представленная на бумажных носителях, не содержит ошибок, внутренних

противоречий, искажений данных, поэтому у Оценщика нет оснований считать такую информацию недостоверной.

Информация, полученная из открытых источников, размещена в официальных печатных изданиях или на

сайтах в сети Интернет с указанием владельца сайта и его реквизитов. У оценщика нет оснований считать такую

информацию недостоверной.

Информации, которую использовал оценщик, достаточно для определения итоговой величины стоимости

объекта оценки.

ОТЧЕТ ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

Заказчик- Управление (комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова

- 23 -

3. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

3.1. ДАННЫЕ ЮРИДИЧЕСКОГО ЛИЦА

Таблица № 9 Реквизиты собственника

Полное наименование организации с

Муниципальное образование «Город Киров» в лице

указанием организационно - правовой

Управления (комитета) по делам муниципальной собственности г. Кирова

формы

Юридический адрес

610000, г. Киров, ул. Воровского, д. 39

ИНН

4348010693

КПП

434501001

Расчетные счета в банках

р/с 40204810900000000002 ГРКЦ ГУ Банка России по Кировской области, г.

Киров, БИК 043304001

Телефон/телефакс

(8332) 37-00-72, 37-30-96

3.2. ОЦЕНИВАЕМЫЕ ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ПРАВА

3.2.1 Имущественные права на объект оценки

Определение стоимости построено на предпосылке, что имущество реализуется на рынке при соблюдении

определенных условий, перечисленных выше. В результате купли-продажи, от покупателя к продавцу переходит

набор имущественных прав. Именно эти права и выступают объектом оценки.

Объект оценки

- помещение кафе

«Винил» площадью

226,7 кв. м. по адресу: г. Киров, ул.

Воровского,д.50в, принадлежит муниципальному образованию «Город Киров».

Согласно статье 209 «Содержание права собственности» Гражданского кодекса Российской Федерации,

право собственности включает права владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по

своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие

закону и иным правовым актам и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое

имущество в собственность другим лицам; передавать им, оставаясь собственником права владения, пользования

и распоряжения имуществом; отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им

иным образом.

Согласно статье 209 «Содержание права собственности» Гражданского кодекса Российской Федерации,

право собственности включает права владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по

своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие

закону и иным правовым актам и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое

имущество в собственность другим лицам; передавать им, оставаясь собственником права владения, пользования

и распоряжения имуществом; отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им

иным образом.

Согласно пп. 1 и 6 Ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие

вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат

государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Регистрации подлежит

право собственности. Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в

соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным законом от 21.07.1997 года №122-

ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

На основании ст. 14 Федерального закона от 21.07.1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации

прав на недвижимое имущество и сделок с ним» проведенная государственная регистрация возникновения и

перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права.

Объект недвижимости включен в реестр объектов муниципальной собственности города Кирова.

Основанием включения в реестр объектов муниципальной собственности является Постановление ВС РФ «О

разграничении государственной собственности в РФ на федеральную собственность, государственную,

собственность республик в составе РФ, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов

Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» от 27.12.1991 года №3020-1, решение Кировской

городской Думы №52/10 от 14.05.2001 года

В настоящем отчете производилась оценка полных прав собственности на объект недвижимого

имущества.

3.2.2 Обременения, связанные с объектом оценки

Исходя из информации заказчика для объекта недвижимого имущества и земельного участка не

установлены ограничения использования в силу расположения земельного участка вне границ зон с особыми

условиями использования территорий - охранных, санитарно-защитных зон, зон охраны объектов культурного

наследия, водоохранных зон, зон охраны источников питьевого водоснабжения, зон охраняемых объектов,

устанавливаемых в соответствии с законодательством Российской Федерации.

ОТЧЕТ ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

Заказчик- Управление (комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова

- 24 -

Заказчик свидетельствует, что ограничения и обременения прав на объект недвижимого имущества и

земельный участок отсутствуют. Объект недвижимого имущества и земельный участок не отчуждены, в споре и

под арестом не находятся.

3.3. СОСТАВ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Объект оценки

Таблица №10 Балансовая и остаточная стоимость объекта

№пп

Наименование

Год

Реестровый

Балансовая

Остаточная

постройки

номер

стоимость, руб

стоимость, руб.

Помещение кафе "Винил". Площадь

1989

10:005227

2875247,52

2456583,66

226,7 кв. м.

Основание включения в реестр муниципальной собственности: Постановление ВС РФ

«О разграничении

государственной собственности в РФ на федеральную собственность, государственную, собственность республик

в составе РФ, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы, и Санкт-Петербурга, и

муниципальную собственность» от 27.12.1991 №3020-1.

3.4. ОПИСАНИЕ УЧАСТКА ЗЕМЛИ, МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА

3.4.1 Описание местоположения объекта

Местоположение: 610000, Кировская обл., г. Киров, ул Воровсокго, д.50в.

Оцениваемое помещение расположено в пристрое к зданию кинотеатра «Колизей». Комплекс кинотеатра

включает в себя просторную автостоянку, Dolby-Кинозал, вместительный концертный зал, зал игровых автоматов,

детский развлекательный комплекс, два уютных кафе, систему баров. Здание кинотеатра расположено в центре

города, напротив ЦУМа. Данная часть города является очень привлекательной для объектов коммерческой

недвижимости, престижность района высокая.

Ближайшее окружение составляют в основном жилые дома, социальные и общественные объекты (магазины).

Степень застройки - высокая.

Помещение кафе расположено на первой линии, посещаемость кафе высокая.

Остановка общественного транспорта находится ориентировочно в 50 м. от объекта.

Транспортная доступность общественного городского и частного транспорта высокая. По ул. Воровского

организовано движение общественного транспорта. Эта улица является центральной автомагистралью города.

Автостоянки нет.

Ниже на карте показано расположение здания по адресу г. Киров, ул. Воровского, д.50в.

3.4.2 Описание земельного участка

Статья

130 Гражданского кодекса РФ относит к недвижимым вещам

(недвижимое имущество,

недвижимость) земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение

которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты

незавершенного строительства.

Земельный участок - часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы

которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также

все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными

законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами.

Земельные участки, участки недр прямо отнесены ст. 130 ГК РФ к объектам недвижимости. Указанные объекты

являются недвижимыми вещами в силу своих естественных свойств.

ОТЧЕТ ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

Заказчик- Управление (комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова

- 25 -

Для точного описания объекта оценки используются количественные и качественные характеристики объекта

оценки, которые позволят получить наиболее полное представление об объекте оценки.

Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» определяет

государственный кадастровый учет земельных участков как описание и индивидуализация в Едином

государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает

такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить

его качественную и экономическую оценку. Государственный кадастровый учет земельных участков

сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.

Таким образом, индивидуализация земельного участка осуществляется при его государственном кадастровом

учете, в результате которого земельному участку присваивается уникальный кадастровый номер.

Кадастровая стоимость земельных участков приведена на сайте Федерального агентства кадастра объектов

недвижимости

управления

по

Кировской

области

http://r43.kadastr.ru/.

http://map.kadastr.ru/Land.MapExtra.Web

ФГУ "ЗКП" по Кировской области г. Киров, 610035 ул. Воровского, 78,

Тел./факс (833-2) 57-26-31,E-mail: fgu43@kadastr.ru

ОТЧЕТ ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

Заказчик- Управление (комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова

- 26 -

3.5. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ И ЕГО ТЕКУЩЕГО СОСТОЯНИЯ

Помещениекафе «Винил». Площадь226,7 кв. м.

Таблица №11 Описание объекта Помещение

Адрес:

Кировская область, г. Киров, 610000, ул Воровского, д.50в

Балансодержатель (собственник):

МО «Город Киров»

Кадастровый номер

43:40:000365:0042:33:401:002:000137750:0100,0101:21002

Инвентарный номер, код ОКОФ:

инв. № 13775

Классификация по функции:

Общественное питание

Назначение:

Общественное питание

Использование:

кафе

Балансовая

(остаточная)

254589,74 (149152,06)

стоимость, руб.

Архитектурно-планировочное

Типовое

решение

Характеристика объекта: Помещение

Год постройки

1989

Год последнего капремонта

н/д

Этажность

1 этаж

здания

Год постановки

1989

Площадь земельного участка

нд

Мансарда

нет

на учет

(м2)

Высота этажа (м)

3,30

Площадь застройки (м²)

нд

Габариты (м)

н/д

Наличие подвала

нет

Общая площадь (м²)

226,7

Строительный

н/д

объем (м³)

ФУНДАМЕНТЫ

ТИП:

МАТЕРИАЛ:

 ленточный

 бетонный

СИЛОВОЙ КОМПЛЕКТ

ПЕРЕКРЫТИЯ

КАРКАС

 нет

 сборные железобетонные

ПОКРЫТИЯ

СТЕНЫ

 наружные: кирпич толщиной 38 см

КРЫША

 совмещенная

 внутренние: кирпич

ДРУГИЕ

ВОДООТВОД:

КРОВЛЯ

 рулонная

ЭЛЕМЕНТЫ

внутренний

ОТДЕЛОЧНЫЙ КОМПЛЕКТ

ПРОЕМЫ

 деревянные простые

 отсутствуют

ДВЕРНЫЕ

ОКОННЫЕ

ПОЛЫ

 деревянные,

плиточные,

ОТДЕЛКА

 внутренняя:

штукатурка,

обшивка

мозаичные

гипсокартоном, обои

Инженерное оборудование объекта (наличие):

 электроснабжение

 горячее и холодное водоснабжение

 канализация

 центральное отопление

 вентиляция

 телефон

В таблице приведена экспликация помещений оцениваемого объекта.

ОТЧЕТ ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

Заказчик- Управление (комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова

- 27 -

Таблица №12. Экспликация помещений

Лит

Этаж

Номер

Назначение помещения

В том числе площадь

Общеполез

Высота

ера

помеще

обществ питание

ная

помещения

по

ния

основная

вспомогат

площадь,

по

пла

кв.м.

внутреннем

ну

у обмеру

1 этаж

Коридор

4,6

3,30

коридор

6,1

подсобная

5,3

доготовочная

8,7

Вестибюль

10,3

Мойка

6,5

Буфет

8,2

Обеденный зал

83,5

Санузел

5,9

Санузел

5,9

Коридор

8,3

Обеденный зал

73,4

Итого

173,8

52,9

226,7

Физическое состояние конструкций объекта оценки характеризуется как работоспособное, когда конструкции

имеют лишь допустимые отклонения, дефекты и повреждения, наличие таких дефектов и повреждений, при

которых несущая способность конструкций оказывается обеспеченной при действии фактических расчетных

нагрузок.

Конструктивно помещение расположено в пристроенной части к зданию кинотеатра, в стыке конструкций

имеются следы протечек, трещины.

Толщина наружных стен составляет величину

38 см. Согласно требованиям документа СТРОИТЕЛЬНЫЕ

НОРМЫ И ПРАВИЛА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«ТЕПЛОВАЯ ЗАЩИТА ЗДАНИЙ. THERMAL

PERFORMANCE OF THE BUILDINGS» СНиП 23-02-2003 Приняты и введены в действие Постановлением

Госстроя РФ от 26 июня 2003 г. N 113 наружные стены должны быть спроектированы с учетом нормируемых

значений сопротивления теплопередаче, при этом требуемая толщина наружных стен должна быть не менее

см.

На момент осмотра помещение находится в хорошем состоянии. Текущее использование - помещение кафе.

Согласно приведенной экспликации в составе помещений отсутствует кухня, в настоящее время арендатор

данного помещения для производственных целей пользуется кухонными помещениями основного здания, поэтому

для полноценного функционирования оцениваемого кафе необходима перепланировка помещений с выделением

кухни.

ОТЧЕТ ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

Заказчик- Управление (комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова

- 28 -

4. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ И ОБОСНОВАНИЕ ЗНАЧЕНИЙ ИЛИ ДИАПАЗОНОВ

ЗНАЧЕНИЙ ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ

4.1. МАКРО- И МИКРОЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПОКАЗАТЕЛИ, ВЛИЯЮЩИЕ НА СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА

4.1.1 Основные показатели социально-экономического развития Российской Федерации

Таблица №13 Основные показатели социально-экономического развития

Май

В % к

Январь-

Справочно

2010г.

маю

апрелю

май

май 2009г. в % к

январь-

2009г.

2010г.

маю

апрелю

май

в % к

2008г.

2009г.

январю-

в % к

маю

январю-

2009г.

маю

2008г.

Валовой внутренний продукт, млрд.рублей

9862,0¹⁾

102,9²⁾

90,6³⁾

Индекс промышленного производства^4),5)

112,6

101,2

110,3

85,5

99,2

84,9

Продукция сельского хозяйства, млрд.рублей

145,5

103,1

108,0

103,5

101,8

108,4

102,1

Грузооборот транспорта, млрд.т-км

396,9

113,5

100,5

112,7

81,2

102,0

82,2

в том числе

171,7

112,4

100,9

114,1

82,4

104,2

77,2

железнодорожного

транспорта

Оборот розничной торговли, млрд.рублей

1312,1

105,1

102,1

102,9

94,9

101,4

98,2

Объем платных услуг населению, млрд.рублей

385,7

99,3

97,5

100,1

94,8

99,8

97,6

Внешнеторговый оборот, млрд.долларов США⁶⁾

51,1⁷⁾

142,8⁸⁾

97,5⁹⁾

143,8¹⁰⁾

54,5⁸⁾

101,5⁹⁾

55,7¹⁰⁾

в том числе

32,0

152,2

95,1

159,1

52,3

101,4

52,1

экспорт товаров

импорт товаров

19,1

129,3

101,8

121,4

58,0

101,7

62,2

Инвестиции в основной капитал, млрд.рублей

632,2¹¹⁾

105,5¹¹⁾

119,2¹¹⁾

99,6¹¹⁾

75,2

115,6

80,0

Индекс потребительских цен

106,0

100,5

106,7

112,3

100,6

113,3

Индекс цен производителей промышленных

119,1

102,7

121,9

93,5

100,6

94,6

товаров⁴⁾

Реальные располагаемые денежные доходы¹²⁾

102,8

94,0

106,2

104,7

96,9

101,9

Среднемесячная начисленная заработная плата

одного работника¹²⁾:

номинальная, рублей

20562

113,4

101,0

111,4

107,5

100,0

110,8

реальная

107,0

100,5

104,4

95,7

99,4

97,8

Общая численность безработных, млн.человек

5,6¹²⁾

85,7

90,4

93,4

158,2

96,9

141,5

Численность официально зарегистрированных

2,0

91,0

93,5

105,0

158,3

97,4

137,7

безработных, млн.человек

1) Данные за I квартал 2010г. (первая оценка).

2) I квартал 2010г. в % к I кварталу 2009 года.

3) I квартал 2009г. в % к I кварталу 2008 года.

4) По видам деятельности "Добыча полезных ископаемых", "Обрабатывающие производства", "Производство и

распределение электроэнергии, газа и воды".

5) С учетом поправки на неформальную деятельность.

6) Данные рассчитаны Банком России в соответствии с методологией платежного баланса в ценах франко-граница страны

экспортера (ФОБ).

7) Данные за апрель 2010 года.

8) Апрель 2010г. и апрель 2009г. в % к соответствующему месяцу предыдущего года, в фактически действовавших ценах.

9) Апрель 2010г. и апрель 2009г. в % к предыдущему месяцу, в фактически действовавших ценах.

10) Январь-апрель 2010г. и январь-апрель 2009г. в % к соответствующему периоду предыдущего года, в фактически

действовавших ценах.

11) Оценка.

12) Предварительные данные.

http://www.gks.ru/wps/PA_1_0_S5/Documents/jsp/Detail_default.jsp?category=1112178611292&elementId=1140087276688

Развитие регионов в условиях кризиса

Необходимо провести анализ рисков регионов страны в условиях кризиса

 Риски монопрофильности регионов. В России более

20 регионов, в каждом из которых

преобладает всего лишь одна отрасль экономики. Среди этих регионов есть сильные

—

специализирующиеся на экспортной промышленности (нефтегазовые и металлургические) и

менее развитые — специализирующиеся на импортозамещающем машиностроении; исключение

во второй группе — сильные Самарская и Ярославская области

ОТЧЕТ ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

Заказчик- Управление (комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова

- 29 -

 Бюджетные риски. Чем богаче субъект РФ, тем выше в доходах регионального бюджета доля

налога на прибыль. В Москве и экспортно-сырьевых регионах она составляет 30-50% всех

доходов бюджета. В кризисный период поступление этого налога резко сократилось. Так, в

Москве за январь — апрель 2009 года соответствующие налоговые платежи составили 132 млрд.

руб., что на 25% ниже, чем за тот же период 2008 года. Бюджетным рискам наиболее подвержены

металлургические и нефтегазовые регионы.

 Риски занятости. Несмотря на сокращение занятости в период кризисного спада 1990-х годов, в

России все еще остается немало регионов с высокой индустриальной занятостью. К наиболее

трудоемким отраслям относятся машиностроение, текстильная промышленность, черная

металлургия. Именно в регионах, где доминируют эти отрасли, кризисные риски максимальны.

 Риски монопрофильных городов. Из 1095 городов России около 440 соответствуют критериям

монопрофильных. Угроза резкого спада занятости и снижения зарплаты наиболее велика для 160

моногородов, предприятия которых принадлежат крупным компаниям. Так, в моногородах

Ханты-Мансийского автономного округа сосредоточено

70% всего населения региона,

Свердловской области — 34%, Самарской области — 28%.

В моногородах, жизнедеятельность которых зависит от крупных компаний, сосредоточено 12 млн. человек, или

11% городского населения страны.

Таблица №14 Доля занятых в промышленности от общей численности занятых (%)

Область

Доля (%)

Владимирская область

Ивановская область

Свердловская область

Челябинская область

Кемеровская область

Ярославская область

Самарская область

Ульяновская область

Ханты-Мансийский АО

Нижегородская область

Новгородская область

Пермская область

Удмуртия

Вологодская область

Калужская область

Тверская область

Архангельская область

Ленинградская область

Тульская область

Кировская область

РФ в целом

Судьба слаборазвитых регионов будет зависеть от состояния федерального бюджета, 13-14% которого идет на

межбюджетные трансферты. В 17 регионах страны доля безвозмездных перечислений достигает 50-93% всех

доходов их бюджета, еще в 11 регионах — 40-50%, в итоге почти треть регионов страны практически целиком

зависит от федеральной помощи. Главная проблема — адекватность расходов, так как финансовых ресурсов уже

не хватает. Риски роста безработицы для менее развитых регионов не так сильны

4.1.2 Основные итоги развития экономики области в январе-мае 2010 года

Таблица №15 Основные итоги развития

Январь -

Май

В % к

май 2010

2010

соответствующему

периоду 2009

январь - май

май 2010

2010

ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПОКАЗАТЕЛИ

Оборот организаций, млн. рублей

137105,7

26644,5

114,7

112,5

в том числе организации с основным

видом деятельности:

сельское хозяйство, охота и лесное

5620,5

1037,7

114,6

106,7

хозяйство

рыболовство, рыбоводство

100,0

добыча полезных ископаемых

399,3

45,5

118,8

в 2,2р

обрабатывающие производства

34944,1

7356,8

116,3

124,0

производство и распределение

20136,0

2736,2

120,3

109,7

ОТЧЕТ ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

Заказчик- Управление (комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова

- 30 -

Январь -

Май

В % к

май 2010

2010

соответствующему

периоду 2009

январь - май

май 2010

2010

электроэнергии, газа и воды

строительство

2861,9

500,7

81,0

77,3

оптовая и розничная торговля; ремонт

54714,3

11153,0

115,1

109,4

автотранспортных средств, мотоциклов,

бытовых изделий и предметов личного

пользования

гостиницы и рестораны

1293,1

286,0

102,0

105,5

транспорт и связь

9632,4

1976,3

120,4

118,8

финансовая деятельность

100,0

операции с недвижимым имуществом,

4592,5

1003,2

103,0

105,6

аренда и предоставление услуг

государственное управление и обеспечение военной безопасности;

377,9

71,3

110,3

107,0

социальное страхование

образование

821,8

150,3

103,4

100,7

здравоохранение и предоставление

947,5

188,5

103,6

101,8

социальных услуг

предоставление прочих коммунальных,

756,4

137,4

121,2

109,4

социальных и персональных услуг

Индекс промышленного производства¹⁾

106,7

97,4

добыча полезных ископаемых

112,4

109,7

обрабатывающие производства

110,5

100,4

производство и распределение

96,3

82,1

электроэнергии, газа и воды

Индекс промышленного производства

91,0

в % к предыдущему месяцу

Объём отгруженных товаров собственного производства, выполненных

работ и услуг собственными силами по видам деятельности²⁾, млн.

рублей

добыча полезных ископаемых

194,9

22,7

120,1

141,5

обрабатывающие производства

33468,8

6978,1

116,1

123,5

производство и распределение

11521,6

1281,4

116,3

101,1

электроэнергии, газа и воды

Поголовье скота в хозяйствах всех

категорий на 1 июня 2010 г., тыс. голов

крупный рогатый скот

292,8

93,5

коровы

108,2

93,9

свиньи

215,5

105,8

овцы и козы

61,6

96,3

Производство в хозяйствах всех категорий,

тыс. тонн

скот и птица на убой (в живом весе)

34,5

5,8

107,5

105,3

молоко

202,6

44,9

103,0

102,0

яйца куриные, млн. штук

195,1

40,1

107,3

106,9

Продуктивность скота и птицы

в сельхозорганизациях

надой молока на одну корову, кг

2028

437

111,1

111,2

средняя яйценоскость кур-несушек, штук

134

100,0

96,4

Инвестиции в основной капитал³⁾,

3444,5

744,6

74,2⁴⁾

68,1⁴⁾

млн. рублей

Объём работ, выполненных по виду деятельности "Строительство",

2826,6

595,6

77,3⁴⁾

88,4⁴⁾

млн. рублей

в % к предыдущему месяцу

82,9⁴⁾

Введено в действие жилых домов,

106,2

38,5

99,8

178,6

тыс. кв. м общей площади

Объём перевозок грузов транспортом

4770,2

844,0

109,3

109,0

общего пользования, тыс. тонн

Грузооборот транспорта общего

16593,5

3156,8

110,9

107,4

пользования, млн. т-км

Перевезено пассажиров общественным транспортом, тыс. человек

66114,1

13760,7

95,5

96,4

Пассажирооборот общественного

1162,5

268,9

88,8

83,9

транспорта, млн. пасс.-км

Оборот оптовой торговли, млн. рублей

41686,6

7962,4

102,5⁴⁾

103,1⁴⁾

ОТЧЕТ ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

Заказчик- Управление (комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова

- 31 -

Январь -

Май

В % к

май 2010

2010

соответствующему

периоду 2009

январь - май

май 2010

2010

Индексы цен

производителей промышленных товаров

112,1⁵⁾

102,1⁶⁾

106,8

114,0

производителей сельскохозяйственной продукции

101,9⁵⁾

98,0⁶⁾

101,4

104,8

строительной продукции

105,6⁵⁾

104,3⁶⁾

102,9

107,3

на строительно-монтажные работы

108,0⁵⁾

107,4⁶⁾

106,1

113,4

Индекс тарифов на

грузовые перевозки

100,0⁵⁾

100,0⁶⁾

103,6

101,6

услуги пассажирского транспорта

103,6⁵⁾

104,2⁶⁾

102,3

103,8

услуги связи для юридических лиц

103,0⁵⁾

100,0⁶⁾

103,1

103,6

СТРОИТЕЛЬСТВО

СТРОИТЕЛЬНАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ. Объём работ, выполненных по виду деятельности "Строительство", в январе

- мае 2010 года составил 2826,6 млн. рублей, или 77,3 процента к январю - маю 2009 года.

ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО. В январе - мае 2010 года предприятиями и организациями всех форм

собственности и населением построена 1391 квартира общей площадью 106,2 тыс. кв. метров, что на 0,2 процента

меньше, чем в январе - мае 2009 года. Населением за свой счёт и с помощью кредитов построено 47 тыс. кв. метров

общей площади жилых домов, что составило 44,2 процента общего объёма жилья, введённого в январе - мае 2010

года.

Средняя фактическая стоимость 1 кв. метра общей площади жилых домов и общежитий (без индивидуальных

жилых домов), построенных в январе - мае 2010 года, составила 27606 рублей.

Динамика ввода в действие жилых домов

Таблица №16 Динамика ввода жилых домов

Введено общей площади, тыс. кв. м

В % к соответствующему

периоду предыдущего года

всего

в том числе

всего

в том числе

индивидуальное

строительство

2009

Январь

17,4

13,2

180,3

143,9

Февраль

15,3

14,9

108,6

129,2

Март

16,2

15,3

146,1

138,4

Январь - март

48,8

43,4

140,4

136,7

Апрель

36,0

14,9

177,7

164,8

Май

21,5

13,7

145,2

108,3

Июнь

29,2

15,4

135,8

91,7

Январь - июнь

135,6

87,4

115,2

124,5

Июль

28,1

12,7

в 2,0р

105,0

Август

14,0

11,0

42,6

88,5

Сентябрь

14,7

12,1

33,9

56,0

Январь - сентябрь

192,4

123,2

92,7

105,9

Октябрь

33,5

10,3

123,3

49,7

Ноябрь

33,4

13,0

55,1

40,8

Декабрь

71,7

27,5

54,9

92,9

Год

330,9

173,9

77,7

87,6

2010

Январь

9,1

7,5

52,3

56,5

Февраль

12,2

11,9

79,8

79,7

Март

13,2

9,9

81,8

65,0

Январь - март

34,5

29,3

70,7

67,5

Апрель

33,2

10,7

92,3

71,7

Май

38,5

7,0

178,6

50,9

ОТЧЕТ ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

Заказчик- Управление (комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова

- 32 -

4.2. АНАЛИЗ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

4.2.1 Описание региона

Кировская область находится в центрально-восточной части европейской России, простираясь на 570

километров с севера на юг и на 440 километров с запада на восток. Общая площадь территории области в

современных границах составляет 120,8 тысяч квадратных километров.

Область выгодно расположена на перекрестке торговых путей. Через нее проходят железнодорожные

магистрали, связывающие центр России с Уралом, Сибирью и Дальним Востоком, а также с южными регионами.

По водным путям - реке Вятке и ее притокам протяженностью более двух тысяч километров - область имеет выход

в Балтийское, Белое, Каспийское, Азовское и Черное моря. С соседними регионами Кировская область связана

сетью автомобильных дорог, крупнейшая из которых - автомагистраль федерального значения Санкт-Петербург -

Екатеринбург.

Основное природное богатство Вятки - лес, преимущественно хвойных пород, занимающий более 60%

территории. По запасам леса Кировская область является одним из богатейших регионов в европейской части

России. Деловая древесина и материалы экспортируются в десятки стран мира. Вятские леса издавна славятся

значительными запасами лекарственных трав, грибов, ягод и дичи. Область богата минеральными источниками и

лечебными грязями. На их базе построены широко известные курорты "Нижне-Ивкино", "Вятские увалы",

санаторий "Колос".

Кировская область - одна из крупнейших в Нечерноземной зоне Российской Федерации. Областной центр

- г. Киров с населением 501 тыс. человек основан в 1374 году. Расстояние от Кирова до Москвы - 896 км.

Численность населения региона - 1613,4 тысячи человек. Из них городское - 70,6%. Плотность населения - 13,4

человек на 1 кв. км.

На территории региона проживают представители более 100 национальностей. Основные этнические группы:

русские (90,4%), татары (2,7%), марийцы (2,6%), удмурты (1,4%), украинцы (1,1%).

В Кировской области действует большое количество предприятий различных отраслей промышленности.

Главенствующее положение в структуре промышленности занимают машиностроение и металлообработка, легкая

и пищевая, лесная, деревообрабатывающая и целлюлозно-бумажная промышленность. Развиваются химическая и

нефтехимическая промышленность, производство стройматериалов, черная и цветная металлургия. Область

занимает одно из ведущих мест в России по объему деревообработки, производству кабельной и конденсаторной

бумаги, неизолированных алюминиевых проводов, железнодорожных кранов, учебно-наглядных пособий и лыж.

Область является основным отечественным производителем бытовых стиральных машин

- автоматов с

фронтальной загрузкой, крупнейшим производителем в России и в странах СНГ бытовых электроплит,

монополистом в странах СНГ по производству фторполимеров. В области находится один из крупнейших в России

завод по обработке цветных металлов, выпускающий цветной прокат различных наименований. Кировская область

- единственный в России и странах СНГ производитель лифтовых направляющих. Занимает ведущее место по

объемам производства высокоточных профилей.

Строительный комплекс представляет более 600 подрядных строительно-монтажных организаций. В

области 54 процента инвестиций идут на промышленное строительство. Предприятия строительного комплекса

выпускают силикатный кирпич, силикатные плиты, крупные стеновые бетонные и силикатные блоки, стеновые

панели, сборные железобетонные конструкции и изделия, нерудные материалы, керамзит. Область обеспечивает

себя основными строительными материалами, развитие отрасли базируется преимущественно на собственном

сырье, за исключением цемента и оконного стекла.

Продукция области известна более чем в 40 странах дальнего зарубежья, в том числе в США, Англии,

Германии, Франции и Канаде. Ведущее место в промышленности по объему производства занимает

машиностроение и металлообработка (16,1%), пищевая (13,9%), химическая и нефтехимическая промышленность

(22,4%), лесная, деревообрабатывающая и целлюлозно-бумажная отрасль (12,7%), электроэнергетика (20,8%),

легкая промышленность (4,4%) от общего объема промышленного производства.

В сельском хозяйстве доминируют крупные и средние агропромышленные предприятия различной

специализации. Многие сельскохозяйственные предприятия расширили сферы деятельности, интегрируя

производство, переработку, торговлю, агросервис.

Преобладающие отрасли сельского хозяйства:

· выращивание производственных культур - рожь и картофель,

· мясная и молочная промышленность,

· производство меда,

· производство пива,

· переработка льна, картофеля, зерновых, дикорастущих грибов и ягод.

Вятский край издревле славен пушным промыслом. Меховому комбинату "Метако" уже более ста лет.

Фабрика "Белка", одна из крупнейших в России, и сравнительно молодая фирма "Калинка" с успехом

демонстрируют свои коллекции на ежегодных показах в Германии, Италии, Франции и на всех престижных

выставках России. Кировская область обладает уникальным научным потенциалом.

Здесь высоко развита наука прикладного характера. По одному перечню научных учреждений можно

судить о глубине проводящихся в крае научных исследований: институт микробиологии и Волго-Вятский центр

прикладной биотехнологии, институты лесного хозяйства, НИИ охотничьего хозяйства и звероводства, зональный

ОТЧЕТ ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

Заказчик- Управление (комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова

- 33 -

научно-исследовательский институт сельского хозяйства Северо-Востока, НИИ гематологии и переливания крови,

НИИ средств вычислительной техники. Все названные учреждения имеют современную опытную и

производственную базу, что позволяет быстрее внедрять научные разработки в производство.

Кировская область обладает уникальными возможностями для культурного сотрудничества и туризма,

значительным историко-культурным наследием. На ее территории имеется 3588 памятников археологии, истории,

градостроительства и архитектуры, сохранились археологические памятники VII тысячелетия до нашей эры.

Реализуется обширная программа реставрации ценнейших памятников церковного зодчества XVIII- XIX веков.

В условиях перехода к рыночным отношениям оно становится все более весомым сектором экономики и

берет на себя очень важные функции: быстро реагирует на конъюнктуру рынка, заполняет рыночные ниши в

отраслях производства товаров и услуг. Малое предпринимательство дополняет крупный бизнес, выполняет

функции поставщиков сырья, комплектующих, посреднические, торговые услуги, услуги грузоперевозок,

сервисные услуги. В Кировской области в этом секторе экономики ориентировочно занято более 194,6 тысячи

человек. В малом бизнесе создано более 40 тысяч рабочих мест, в том числе более 3,0 тысяч в 2003 году.

В общей численности хозяйствующих субъектов региона доля субъектов малого предпринимательства

включая малые предприятия, частных предпринимателей составляет

73,9%. По России она

73%, а по

Приволжскому федеральному округу - 74,6%.

По данным Кировского областного комитета государственной статистики в области зарегистрировано

5293 малых предприятия.

Деятельность малых предприятий осуществляется практически во всех отраслях экономики:

В структуре производства малых предприятий 30,4% занимает торговля и общественное питание, 28,0%

промышленная продукция,

22,5%

- строительная продукция, сельское хозяйство

3,4%. На малое

предпринимательство приходится 75 - 78% розничного товарооборота региона, 75 - 76% бытовых услуг, около

половины строительно-монтажных работ.

Личными подсобными хозяйствами населения в 2003 году произведено продукции примерно на 8,62 млрд.

рублей или 58,4% от общего объема сельскохозяйственного производства. Здесь производят 99,5% овощей, 82%

картофеля, 48% мяса и 32% молока.

У физических лиц в области сегодня находится половина колесных и пятая часть гусеничных тракторов,

треть грузовых автомобилей и каждый пятый автобус.

4.2.2 Рейтинг региона

По классификации, принятой в рейтинговом агентстве «РА «Эксперт», Киров относится к типу 3С1 -

незначительный потенциал при высоком риске.

4.2.3 Общие сведения о МО «город Киров»

Муниципальное образование «город Киров». Дата образования: 30 декабря 1996г. Территория: 70,5 тыс. га.

Административный центр - г. Киров.

Таблица №17- Общие сведения о МО «город Киров»

497,4 тыс. жителей

89 школы

16608 предприятий, организаций

16 учреждений начального профессионального образования

146 крупных и средних промышленных предприятий

28 средних специальных учебных заведения

9 крупных и средних сельскохозяйственных предприятий

22 ВУЗа

402,8 км автомобильных дорог с твердым покрытием

31 больницы

Киров - крупная железнодорожная станция

24 учреждений культуры

2940 предприятий малого бизнеса

447 спортивных сооружений и площадок

131 детских дошкольных учреждений

21 действующих церковных приходов

Таблица №18- Земельные ресурсы

Виды ресурсов

Оценка объемов запасов,

тыс. га

Земли сельскохозяйственного назначения

36,782

Земли поселений (городов, поселков, сельских поселений)

20,152

Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения,

1,405

информатики, обороны, безопасности и иного специального назначения за пределами

поселений

Земли особо охраняемых территорий и объектов

1,366

Земли лесного фонда

5,598

Земли водного фонда

1,167

Земли запаса

3,992

Таблица №19- Предприятия МО «город Киров»

Отрасль народного хозяйства

Количество предприятий и

организаций

Промышленность

1875

Сельское хозяйство

430

ОТЧЕТ ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

Заказчик- Управление (комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова

- 34 -

Отрасль народного хозяйства

Количество предприятий и

организаций

Строительство

1238

Транспорт и связь

945

Торговля и общественное питание

6076

Бытовое обслуживание

106

Информационно-вычислительное обслуживание

Жилищно-коммунальное хозяйство

736

Здравоохранение, физическая культура и социальное обеспечение

332

Образование

441

Культура и искусство

181

Наука и научное обслуживание

217

Кредитно-финансовые и страховые организации

200

Прочие виды деятельности сферы материального производства

210

Источник: Кировский областной комитет государственной статистики http://kks.kirov.ru

4.3. АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

4.3.1.Классификация и сегментация рынка недвижимости

Земельные участки вне поселений - межселенные территории:



- под дачное и садово-огородное использование;



- под жилую застройку;



- промышленного и иного специального назначения промышленности, транспорта, энергетики, обороны и

др.;



- сельскохозяйственного назначения;



- природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного

назначения;



- лесного фонда, водного фонда;



- участки недр;



- земли резерва, назначение которых не определено.

Жилье - жилые здания и помещения:



- многоквартирные жилые дома, квартиры в них и другие помещения для постоянного проживания в

домах отдыха, гостиницах, больницах, школах и т.п.;



- индивидуальные, двух- и четырехсемейные малоэтажные жилые дома старая застройка, а также дома

традиционного типа - домовладения и дома нового типа - коттеджи, таунхаусы.

Коммерческая недвижимость:



- офисные здания и помещения административно-офисного назначения;



- гостиницы, мотели, дома отдыха;



- магазины, торговые центры;



- рестораны, кафе и другие пункты общепита;



- пункты бытового обслуживания, сервиса.

Промышленная недвижимость:



- заводские и фабричные помещения, здания и сооружения производственного назначения;



- мосты, трубопроводы, дороги, дамбы и другие инженерные сооружения;



- паркинги, гаражи;



- склады, складские помещения.

Недвижимость социально-культурного назначения:



- здания правительственных и административных учреждений;



- культурно-оздоровительные, образовательные, спортивные объекты;



- религиозные объекты.

Согласно Российскому законодательству Гражданский Кодекс РФ, статья 130, недвижимость - это земельные

участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты,

перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. К недвижимым вещам также

относятся подлежащие обязательной государственно регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего

плавания, космические объекты.

В России рынок недвижимости традиционно классифицируется по назначению:

- рынок жилья

- рынок коммерческой недвижимости.

Рынок жилья представляет собой рынок квартир, коттеджей, то есть, всех объектов, в которых возможно

проживание человека. Рынок коммерческой недвижимости

— это рынок объектов, используемых для

коммерческой деятельности: офисы, склады, торговые площади, даже самолеты согласно Российскому

законодательству.

ОТЧЕТ ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

Заказчик- Управление (комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова

- 35 -

Рынок жилья традиционно классифицируется следующим образом:

 а) рынок покупки / продажи недвижимости;

 b) рынок аренды недвижимости.

Рынок покупки / продажи в свою очередь можно разделить на:

 Первичный рынок — это рынок жилых объекты, которые впервые предложены на рынке жилья, или

находятся в стадии строительства.

 Вторичный рынок — это рынок жилых объектов, которые уже построены и выводились на рынок жилья

ранее.

 Действия, которые можно совершить над объектами, принадлежащим к первым двум типам рынков —

полная передача прав владения и распоряжения объектом недвижимости.

Рынок аренды недвижимости

- это рынок жилых объектов, которые используются их владельцами

арендодателями для извлечения постоянного дохода, получаемого от арендаторов. На этом рынке передаются

права пользования объектами недвижимости.

Pынок жилой недвижимости можно классифицировать основываясь на форме собственности. Например, основные

формы собственности на жилье в России:

 частная собственность - приватизированные квартиры,

 кооперативная собственность - собственнику принадлежит доля (пай) в кооперативе,

 муниципальная собственность - собственность города, района.

Oбъекты недвижимости могут классифицироваться по нескольким характеристикам:

 a)по качеству квартиры - площадь, количество комнат, балкон, этаж и др.,

 b) по качеству дома - материал стен, время постройки, наличие лифта, консьержа, др.,

 c) по качеству района города - удаленность от центра, экологичность, развитость инфраструктуры района,

др.

Таблица №20 Классификация рынков недвижимости

Признак классификации

Виды рынков

Вид объекта

Земельный, зданий, сооружений, предприятий, помещений, многолетних насаждений, вещных

прав, иных объектов

Географический

Местный, городской, региональный, национальный, мировой

(территориальный)

Функциональное назначение

Производственных помещений, жилищный, непроизводственных зданий и помещений

Степень

готовности

Существующих объектов, незавершенного строительства, нового строительства

эксплуатации

Тип участников

Индивидуальных продавцов и покупателей, промежуточных продавцов, муниципальных

образований, коммерческих организаций

Вид сделок

Купли-продажи, аренды, ипотеки, вещных прав

Отраслевая принадлежность

Промышленных объектов, сельскохозяйственных объектов, общественных зданий, другие

Форма собственности

Государственных и муниципальных объектов, частных

Способ совершения сделок

Первичный и вторичный, организованный и неорганизованный, биржевой и внебиржевой,

традиционный и компьютеризированный

Участники рынка недвижимости.

Можно выделить следующие группы участников:

(1) Основная - покупатели и продавцы недвижимости, или арендаторы и арендодатели.

(2) Посредники - организации, которые осуществляют взаимодействие между основными участниками.

 агентства недвижимости

- сопровождение сделок, информационное обеспечение, поиск клиентов,

управление собственностью и т.д.;

 информационные площадки - рекламные издания, базы данных, информационные и аналитические

агентства или интернет сайты.

B России самые крупные агентства недвижимости, оказывающие широкий спектр услуг

- Миэль, Бест-

Недвижимость, Penny Lane Realty.

Примером информационных площадок в России могут служить сайты www.realestate.ru или www.rentline.ru, чья

основная функция - предоставление информации о предложениях не одного, а нескольких агентств недвижимости.

Среди популярной прессы можно отметить в России - «Из рук в руки», «М2», «Квартира, Дача, Дом».

(3) Инвесторы - организации или физические лица, покупающие или арендующие недвижимость для извлечения

дохода - через перепродажу, аренду и т.д

Существует множество компаний, предлагающих сервисы инвесторам - от исследований рынка и помощи в

поиске / покупки / продажи недвижимости до управления недвижимостью - property management и увеличения её

стоимости.

(4) Девелоперы - компании, осуществляющие реализацию инвестиционных проектов, строительство новых домов

и т.д.

(5) Организации, которые оказывают консультационные и финансовые услуги участникам рынка: банки,

кредитные общества, юридические конторы, оценщики.

ОТЧЕТ ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

Заказчик- Управление (комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова

- 36 -

(6) Организации, обеспечивающие техническую поддержку объектов недвижимости - ремонтные организации.

В России пока это направление только зарождается, за рубежом - находится на достаточно высоком уровне.

(7) Различные ассоциации, гильдии, объединяющие участников рынка для более последовательного представления

их интересов.

(8) Важный участник рынка недвижимости

- государство, функция которого

- регулировать рынок и

устанавливать правила игры.

4.3.2 Рынок недвижимости РФ

Обзор

рынка

недвижимости

по

данным

фирмы

РосРиэлт-Недвижимость.

http://www.rosrealt.ru/analytics.php?act=archive_list

Таблица №21 Средняя стоимость недвижимости в России на май 2010 г , изменение цены за месяц:

Недвижимость, тип

Средняя цена на

Изменение цены на

Изменение цены с

Количество

сделки

недвижимость в мае 2010 г.

недвижимость за месяц

начала 2010 года

объявлений

ПРОДАЖА

Квартиры

42 378 руб. за кв.м.

-2.21%

-4.32%

18586

Вторичный рынок

41 163 руб. за кв.м.

-2.52%

-5.25%

14565

Новостройки

46 779 руб. за кв.м.

-1.47%

-2.08%

4021

Дома

7 500 472 руб.

+31.8%

+18.04%

8734

Земля

237 116 руб. за сотку

-0.82%

+0.21%

9243

Офисы

87 471 руб. за кв.м.

+45.3%

+58.16%

689

Торговые площади

63 375 руб. за кв.м.

+12.02%

+11.32%

200

Гаражи

822 282 руб.

+2.05%

+19.1%

198

АРЕНДА

1 комнатные

12 008 руб. в месяц

+1.09%

-5.47%

2411

квартиры

2 комнатные

16 828 руб. в месяц

+0.92%

-2.95%

1949

квартиры

Офисы

7 272 руб. за кв.м. в год

-4.57%

-7.9%

1046

Торговые площади

8 730 руб. за кв.м. в год

-3.45%

+10.28%

229

Таблица №22 Средняя цена квартиры

Город

Средняя цена квартиры (руб. за

Изменение цены за

Количество

кв.м.)

месяц

год

объявлений

Москва

120 998

-5.73%

-11.01%

280

Санкт-Петербург

86 452

-0.19%

-1.34%

401

Сочи

80 107

+0.99%

+0.96%

403

Подольск

71 318

+1.71%

+1.47%

Геленджик

65 240

+5.63%

+4.77%

310

Туапсе

59 059

+0.05%

-85.83%

Нижневартовск

58 676

-2.8%

-9.17%

Кисловодск

57 694

+14.95%

+15.23%

Электросталь

56 536

-0.25%

-0.51%

100

Анапа

54 006

+0.04%

-2.29%

Новороссийск

53 336

-0.43%

+16.99%

Тюмень

52 443

+1.17%

+7.61%

146

Новосибирск

49 255

-0.97%

+4.27%

120

Екатеринбург

49 098

+0.74%

+9.72%

Уфа

48 844

+2.12%

+1.58%

129

Нижний

47 802

+0.48%

+3.19%

Новгород

Волгоград

45 674

+0.78%

-0.18%

Иркутск

44 938

+1.65%

-5.52%

Ростов-на-Дону

43 284

-11.48%

-8.99%

457

Казань

42 319

-2.01%

+4.99%

Краснодар

41 980

-1.98%

-1.55%

3138

Кемерово

41 450

-4.34%

+1.01%

Томск

40 163

-0.92%

+1.72%

832

Пермь

38 853

-2.74%

-4.91%

Ижевск

38 182

-0.57%

+8.13%

Новокузнецк

38 140

-0.74%

+2.07%

Красноярск

37 614

-1.47%

+5.08%

306

Самара

37 580

-15.19%

-5.72%

Челябинск

37 561

-4.23%

-32.76%

Рязань

37 214

-2.47%

-40.97%

Тула

36 067

+6.49%

+14.12%

ОТЧЕТ ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

Заказчик- Управление (комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова

- 37 -

Город

Средняя цена квартиры (руб. за

Изменение цены за

Количество

кв.м.)

месяц

год

объявлений

Астрахань

35 891

+4.93%

+8.33%

Омск

35 508

-0.18%

+3.28%

125

Таганрог

35 157

-0.82%

+0.09%

Киров

34 702

+0.08%

+1.16%

600

Пенза

34 096

-1.68%

-0.46%

Барнаул

33 805

+3.82%

+11.21%

Ставрополь

32 924

+0.3%

-1.1%

Ессентуки

31 986

-0.54%

+4.65%

Саратов

31 702

-15.68%

-14.19%

108

Чебоксары

31 402

+1.56%

+6.68%

228

Улан-Удэ

30 768

+1.18%

+1.45%

184

Ульяновск

30 246

+2.21%

+3.7%

Волгодонск

30 056

-0.45%

-0.8%

Курск

29 887

-1.57%

+17.6%

Нижний Тагил

25 568

-11.9%

-7.98%

Таблица №23 Средняя цена покупки дома

Город

Средняя цена покупки дома

Изменение цены за

Количество

(руб.)

месяц

год

объявлений

Сочи

25 573 359

-0.71%

-5.64%

202

Геленджик

16 935 975

-0.44%

+5.99%

222

Москва

15 231 910

+4.4%

+21.21%

172

Ставрополь

12 098 834

-4.43%

-16.29%

Санкт-Петербург

11 393 267

-4.4%

-8.58%

163

Краснодар

9 783 459

+7.99%

-45.86%

570

Туапсе

8 035 769

-4.07%

-0.42%

Анапа

7 957 320

-0.91%

-1.96%

153

Новороссийск

6 710 222

+8.81%

+32.5%

Тюмень

6 381 992

-3.31%

+1.82%

Ростов-на-Дону

6 215 356

-0.17%

+10.9%

225

Самара

5 611 500

-0.21%

-6.49%

Томск

5 548 368

-9.51%

-6.67%

121

Саратов

5 503 144

-9.91%

-14.47%

Новосибирск

5 293 898

-24.93%

-9.92%

Армавир

5 285 938

-2.68%

-3.99%

Казань

5 263 357

-1.16%

-5.17%

Белгород

5 243 106

-2.85%

-6.43%

Обнинск

5 032 353

—

Иркутск

4 822 430

-10.53%

+14.08%

Волгоград

4 821 333

+10.51%

+14.29%

Таганрог

4 801 973

-0.05%

-0.42%

107

Нижний

4 369 256

+1.12%

-4.04%

Новгород

Барнаул

4 361 384

-9.99%

-13.21%

Сухум

3 361 628

-1.43%

-1.33%

Майкоп

3 062 429

-15.6%

-20.53%

Энгельс

2 914 337

-10.64%

-9.98%

Калуга

2 848 393

-7.66%

-7.52%

Тула

2 831 493

+8.31%

+4.31%

Владимир

2 794 222

-9.39%

-2.12%

Киров

2 521 351

-1.75%

+8.78%

Красноярск

2 401 537

-3.84%

-9.57%

149

Рязань

2 296 093

-8.64%

-15.32%

Таблица № 24 Средняя цена земельного участка

Город

Средняя цена земельного участка

Изменение цены за

Количество

(руб. за сотку)

месяц

год

объявлений

Геленджик

888 940

-2.62%

-6.31%

221

Сочи

666 164

-0.1%

+6.49%

438

Краснодар

496 348

+1.52%

-3.51%

526

Томск

479 191

-8.4%

-12.36%

148

Новороссийск

478 599

-5.93%

-4.68%

Чебоксары

469 268

-13.76%

-19.97%

ОТЧЕТ ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

Заказчик- Управление (комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова

- 38 -

Город

Средняя цена земельного участка

Изменение цены за

Количество

(руб. за сотку)

месяц

год

объявлений

Анапа

383 254

-51.18%

-52.92%

131

Тюмень

358 977

+34.88%

+41.41%

128

Ульяновск

344 947

-4.85%

Самара

342 754

-8.93%

-3.98%

Ростов-на-Дону

328 119

+9.91%

+22.27%

290

Санкт-Петербург

304 681

+5.5%

+5.89%

207

Саратов

292 959

-2.81%

-4.14%

Туапсе

286 997

+1.49%

+10.62%

Барнаул

251 632

-10.67%

+13.3%

Воронеж

225 749

-1.31%

-7.24%

Москва

217 746

-5.27%

+3.93%

310

Иркутск

204 263

+41.1%

+43.38%

Новосибирск

200 649

-2.72%

-2.74%

125

Липецк

189 262

-6.87%

-23.38%

Екатеринбург

184 320

+0.82%

+1.31%

Челябинск

184 029

+1.56%

-4.04%

103

Ижевск

183 018

-7.32%

Казань

178 327

-5.64%

-24.3%

117

Нижний

176 650

+0.23%

-3.36%

Новгород

Таганрог

166 056

+5.77%

+3.32%

Пермь

149 736

-3.08%

-4.36%

Рязань

137 572

-18.24%

-18.37%

Белгород

127 569

-1.17%

-1.99%

Майкоп

113 203

-3.62%

-17.32%

Обнинск

99 502

—

Калуга

98 273

-7.85%

-4.98%

Астрахань

98 071

-3.9%

+2.47%

Волгоград

89 649

+1.99%

+14.02%

Уфа

82 027

+22.39%

+48.75%

Ярославль

79 033

-9.62%

-21.01%

Омск

76 465

-12.01%

-11.62%

Красноярск

72 269

-2.97%

-3.69%

210

Малоярославец

62 196

—

Тула

57 397

-18.02%

+11.18%

159

Владимир

55 792

+2.76%

+21.71%

Киров

53 577

+4.92%

-2.69%

Пенза

50 334

+2.11%

-6.85%

Улан-Удэ

50 055

-6.17%

-0.1%

Курск

25 780

-11.77%

-14.15%

4.3.3 Рынок жилой недвижимости г. Кирова

Жилищное строительство в Кировской области

Первый квартал 2010 года оказался крайне противоречивым периодом, с неустойчивой динамикой роста и

неопределенными ожиданиями. Все это отразилось в статистике. Провалившись незначительно в январе и марте на

0.2 и -0.21% соответственно (впервые с сентября 2009 года), в итоге ценники выдали минимальный рост (0.54%).

Средневзвешенная цена типовой недвижимости на вторичном рынке в марте составила 32.2 тыс.руб./кв.метр.

Индексы вторичного жилья показали разнонаправленную динамику. 1комн. квартиры за квартал показали рост

(0.9%), 2комн. - (0.8%), 3комн. имели отрицательную динамику (-0.2%).

Лидерами роста оказались 1комн. хрущевки в районе Филейки (+7.6%), в Нововятске (+6.0%), в Центре

(+4.9%), 2комн. нп квартиры в районе Зонального института (+5.5%).

Лидерами падения стали 1комн. нп в Коминтерне (-9.0%), в районе ЖДвокзала и Центрального рынка (-

3.0%), в районах Лепсе, Филейка (-2.3%), в Центре (-2.0%), 2комн. хрущевки в Нововятске (3.2%), 3комн. квартиры

нп в Центре (-6.1%).

Несмотря на увеличивающийся рост интереса к рынку недвижимости в целом, именно на вторичном

рынке местами наблюдаются определенные провалы. При кажущемся «вот оно, началось» следующая неделя

характеризовалась полным штилем. Волнообразный характер спроса сменился пилообразным.

Потихоньку идет вымывание недорогого жилья по всем районам города. Если в предыдущие полгода

постоянно шло замещение одних дешевых предложений другими, то сейчас предложение недорогих квартир

постоянно снижается. Недорогие ценники стали понемногу подниматься, а разрыв между срочными и остальными

предложениями уменьшаться. Появились первые небольшие и устойчивые признаки роста. Начался спрос не

только по 1-2комн. квартирам, но и небольшой спрос по недорогим 3комн. квартирам. Это уже более показательно.

ОТЧЕТ ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

Заказчик- Управление (комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова

- 39 -

Пока же общий уровень спроса на вторичном рынке, микроскопически прирастая, остается примерно на

одном уровне и оставляет желать лучшего. Стоит отметить рост предложения от частных лиц.

Первичный рынок.

Посерьезней движения на рынке новостроек. Острая фаза кризиса для строителей позади. Повышенный

спрос к новому жилью идет в основном за счет роста интереса к новостройкам бизнес-класса, сданного или

близким к сдаче. Спрос на жилье эконом-класса при небольшой ценовой разнице от бизнес-жилья остается пока в

роли аутсайдера, дожидаясь очередных федеральных вливаний. Объясняется это тем, что на сегодняшний день

существует предпочтение платежеспособного покупателя в сторону более качественного жилья.

На рынок новостроек обратил внимание спекулянт. Эта категория покупателей просто так на рынок не

заходит. Спекулятивный интерес появляется там, где существует приличная дельта между заявленной ценой

застройщика и вынужденными продажами тех же застройщиков или дешевыми предложениями от зачетников,

выставляющих объекты по ценам ниже себестоимости.

Следует сказать о смене стратегии продаж со стороны застройщика. Система рассрочек, выступившая

альтернативой ипотеки, сегодня является основой реализации на первичном рынке жилья.

В выигрыше обе заинтересованные стороны. Покупатель, внесший 10-30% первоначального взноса,

страхуется от повышения цены и, по сути, получает беспроцентный кредит до момента сдачи дома, а строитель,

имея стабильные ежемесячные поступления, спокойно выстраивает перспективу своего бизнеса. Продажи со

скидками сегодня почти полностью вытеснены и применяются строителями крайне неохотно.

К моменту приближения сдачи дома стали меняться и формы зачетов между застройщиками и

зачетниками. Проблемы с реализацией таких объектов сейчас минимальны и к зачету материалами принимается

лишь половина жилья, за вторую предлагается выкуп за живые.

Показателями оживления на рынке может служить активный поиск строителями новых площадок и

осторожное поднятие ценников. Основной аргумент при этом - приближающиеся сроки сдачи дома. Проблема

дефицита площадок под застройку обещает уйти в прошлое - с подготовкой администрацией города Кирова 350

участков к аукционам.

На сегодняшний день имеются предложения, значительно отличающиеся от цен на вторичном рынке, не

только в домах эконом-класса, но и в более качественных застройках. Поэтому именно от строителей можно

ожидать основную волну роста.

Для сравнения, средневзвешенная стоимость кв. метра на вторичном рынке - 32.2 тыс. руб, стоимость

предложения жилья на первичном рынке - 26.3 (в эконом-классе) и 31.5 тыс. руб. (в бизнес-классе).

В строительном секторе царит значительное оживление. Рынок живет ожиданиями. Серьезные

комплексные меры, задекларированное сверху желание «разогреть рынок», придать ему динамики, безусловно,

пойдут строителям на пользу.

Перспективы рынка.

Мы уже говорили о природе ценовых процессов на рынке жилья, когда двигателем основной массы, а это

альтернативные сделки, составляющие от 80% рынка, являются инвестиционные деньги, составляющие остальные

20%. Раньше это были средства как инвесторов и спекулянтов, так и вливания реальных покупателей. Во время

ипотечного бума (с 2005 года) именно кредитные покупатели стали составлять основу 20-ти процентов. В

кризисное время на замену ипотечному покупателю пришли федеральные деньги.

Вся «альтернатива» является стороной, которой безразлична цена кв.метра на рынке и находится в

ожидании команды для роста. Чтобы раскачать весь рынок надо придать ускорение именно этим 20%.

Повышенное внимание к строительному сектору экономики, помощь ипотечными программами, выкуп

жилья по федеральным программам, подогревание интереса со стороны ЗАИНТЕРЕСОВАННОГО

СОБСТВЕННИКА подстегнет размытый кризисом отложенный покупательский спрос. Движение на рынке будет

зависеть от баланса спроса и предложения. Перекос «есть жилье - нет денег, есть деньги - нет жилья» в любую

сторону или отложит это движение до момента реального повышения покупательской способности, когда рынок

сам нащупает потребность в жилье, или произойдет рост цен ввиду дефицита новостроя.

Начальный шаг помощи со стороны государства, прежде всего, направлен на кризисный дострой. При

реализации этого шага решится задача первой скорой помощи. А дальше можем столкнуться уже со следующей

проблемой (есть деньги - нет жилья). Для баланса кировский рынок будет срочно нуждаться в реализации новых

«Солнечных» проектов.

По поводу доступности жилья. Сейчас рассматриваются и обсуждаются разные виды помощи молодым

семьям. Дифференцировав ипотечные ставки в пользу первичного рынка, ипотека со вторичного рынка перешла

бы в первичку. Это, в свою очередь, стимулировало бы рынок новостроек и сделало бы вторичку менее

интересной и востребованной. Не хотелось бы снова наступать на старые грабли. Предоставление дополнительных

льгот при покупке именно новостроя могло бы уменьшить динамику роста жилья в целом и сделало бы его

действительно более доступным.

Пока рынок находится на низком старте, в состоянии готовности искусственно вырасти на ожиданиях, с

одной стороны, но, с другой, Минфин предупреждает...

Поживем-увидим.

Индексы цен типового жилья на вторичном рынке г.Кирова (1КВ2010)

Таблица №25 Индексы

3комн

% индекс

2комн

% индекс

1комн

% индекс

Ср.взв.цена

% индекс

ОТЧЕТ ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

Заказчик- Управление (комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова

- 40 -

кв.м.

Март 10

29,66

- 1.1

31,57

+ 0.3

34,98

+0.02

32,20

- 0,21

Февр.10

29,99

+ 1.1

31,46

+ 0.2

34,98

+1.5

32,27

+ 0,95

Янв. 10

29,68

- 0.1

31,39

+ 0.2

34,48

-0.6

31,97

- 0,20

Дек.

29,7

31,33

34,68

32,03

+ 0,25

Индекс за

-0.2

+0.8

+0.9

+0.54

квартал

Аренда жилых помещений (цены с учетом коммунальных услуг)

Таблица №26 Аренда жилья

декабрь

янв.10

февраль

март

март/дек

1комн

8274

8012

-3.2

7967

-0.6

7830

-1.7

-5.4

2комн

10369

9690

-6.5

10102

+4.2

10304

+2.0

-0.6

3комн

12954

11722

-9.5

13750

+17.3

12488

-9.2

-3.6

По данным ГК «Тройка» InvestorKirov.Ru

4.3.4 Рынок коммерческой недвижимости г. Кирова

Данный обзор освещает ситуацию с торговыми площадями в городе Кирове.

Рынок торгово-развлекательных комплексов

На данный момент в городе насчитывается более 20 торговых центров, расположенных в различных

районах города. В настоящее время в городе активно развивается развлекательный сектор. Один из самых

современных развлекательных центров «Колизей» расположен рядом с ТЦ «Глобус» и включает боулинг на 12

дорожек, бильярд, кинотеатр, кафе и ресторан.

Киров как достаточно крупный город, является привлекательным для целого ряда крупных

международных сетевых компаний, в последнее время планирующих увеличить объемы своего присутствия на

рынке Кирова, но пока всемирно известные бренды не могут достойно представить свою продукцию, как правило,

из-за отсутствия торговых площадок необходимого уровня. Ведущие позиции на рынке торговой недвижимости

сегодня принадлежат местным компаниям.

Существующие в данном регионе торговые центры («Вятка-Цум», «Сити-Центр», «Глобус», «Максимум»,

«Маяк» и др.), по представленному в них ассортименту, лишь частично удовлетворяют потребности населения по

потреблению продуктов питания, товаров первой необходимости и развлечений.

Со строительством новых торговых центров в 2006 году в Кирове появилась тенденция увеличения доли

торговых центров с развлекательной составляющей.

Владельцы торговых комплексов в борьбе за покупателей либо расширяют существующие зоны

развлечений либо изначально в проекте закладывают большие площади под развлекательную часть. При этом

девелоперы стараются как можно больше разнообразить ассортимент предлагаемых развлечений. Детские

комнаты, тематические зоны отдыха, парки развлечений, мультиплексы и рестораны на любой вкус. Это

происходит, несмотря на то, что арендные ставки в зонах развлечений, как правило, не очень высокие, за

исключением арендных ставок на площади под игровые автоматы.

«Торговый центр»

- это совокупность предприятий торговли, услуг, общественного питания и

развлечений, подобранных в соответствии с концепцией, осуществляющих свою деятельность в специально

спланированном здании или комплексе таковых. В нашем городе сегодня в какой-то степени данному понятию

могут соответствовать лишь 2 объекта - «Глобус» на Воровского и «Фестиваль» на Волкова. В Кирове же магазин,

в котором представлены более трех торговых точек разного направления, уже считается торговым центром.

Формату «торговый центр» сегодня соответствуют 2-3 объекта. И более 80 предприятий лишь позиционируют себя

в качестве торгового центра.

Рейтинг крупный торговых центров города Кирова (площадью не менее 5000 кв. м).

Таблица №27 Рейтинг ТЦ

Место

Название ТЦ

Площадь

Арендные ставки

Проходимость

Парковка мест /

Расстояние от

(кв.м)

(руб. в месяц за

чел / день

машин

остановки

кв м)

общественного

транспорта

(метры)

«Росинка»

13000

300-600

Нет данных

150

«Глобус»

12000

300-800

Около 20000

300

«Фестиваль»

9300

300-700

4000

300

ЦУМ

7810

Нет

от 11000- 25000

(18000)

«Европейский»

6000

300-800

10000

Отдельные параметры торговых центров

Таблица №28 Параметры торговых центров

Наименование

«Глобус»

«Фестиваль»

«Росинка»

«Европейски

ЦУМ

й»

ОТЧЕТ ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

Заказчик- Управление (комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова

- 41 -

Наличие эскалаторов

Наличие пассажирских и/или грузовых

лифтов

Наличие электрораздвижных дверей

Наличие

системы

информационных

указателей

Наличие отдельного бюджета на рекламу

Параметры «идеального» торгового центра г. Кирова

Как видно из представленных таблиц «идеальный» торговый центр в Кирове имеет следующие параметры:

Таблица №29 Параметры торговых центров

Площадь, сдаваемая в аренду (кв.м)

13000

Минимальные арендные ставки (руб. в месяц за кв м)

300

Максимальные арендные ставки (руб. в месяц за кв м)

900

Проходимость чел / час

20000

Парковка мест / машин

300

Расстояние от остановки общественного транспорта (метры)

Наличие эскалаторов

Наличие пассажирских и/или грузовых лифтов

Наличие электрораздвижных дверей

Наличие системы информационных указателей

Наличие отдельного бюджета на рекламу

Значимость показателей торгового центра

Таблица №30 Значимость показателей торговых центров

Показатель торгового центра

Вес показателя (%)

Площадь, сдаваемая в аренду (кв.м)

100

Минимальные арендные ставки (руб. в месяц за кв м)

Максимальные арендные ставки (руб. в месяц за кв м)

Проходимость чел / час

100

Парковка мест / машин

100

Расстояние от остановки общественного транспорта (метры)

Наличие эскалаторов

Наличие пассажирских и/или грузовых лифтов

Наличие электрораздвижных дверей

Наличие системы информационных указателей

Наличие отдельного бюджета на рекламу

Итоговый рейтинг вычислялся методом определения расстояния до «идеального» в N -мерном пространстве

(где N - количество признаков), с учетом весов признаков, определенных методом экспертных оценок.

Рейтинг «Пятерка лучших торговых центров города Кирова»:

Таблица №31 Торговые центры

Место

Наименование

Рейтинг (нормализованное расстояние

Рейтинг (процент приближения к

до идеала)

идеалу)

«Глобус»

0,40

59%

«Фестиваль»

0,41

58%

ЦУМ

0,45

54%

«Европейский»

0,55

45%

«Росинка»

0,56

44%

По данным на 1 января 2010 года в сфере торговли и общественного питания Кирова функционируют

около 3000 объектов, в том числе более 1000 магазинов и около 700 предприятий общественного питания, а также

48 торговых центров (в том числе объекты не соответствующие современным тенденциям). Площадь торговых

центров Кирова по состоянию на начало 2010 года составляет около 95 тыс. кв. м. По общей величине площадей в

торговых центрах на душу населения в 2009 году Киров занял 21 место среди 22 городов Исследования, в 2006

году город также занимал 21 место. По приросту торговых площадей на душу населения за последние три года

город занимает снова 21 место. Уровень насыщенности торговыми центрами в Кирове оценивается специалистами

ИА "INFOLine", как низкий, в 2009 году уровень обеспеченности торговыми площадями на тысячу человек в

городе оказался почти в 2,5 раза ниже, чем среднероссийский уровень.

Рынок торговой недвижимости Кирова мало насыщен: так, наблюдается недостаток качественных

торговых площадей. В основном в городе распространены торговые центры, более подходящие под понятие

"универмаг", которые не отвечают требованиям современного ритейла. Все торговые площади Кирова можно

ОТЧЕТ ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

Заказчик- Управление (комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова

- 42 -

разделить на несколько основных групп: традиционные помещения под магазины в зданиях советской постройки,

занимающие всю площадь (универмаги); приспособленные торговые помещения на первых, в подвальных и

цокольных этажах жилых, производственных и административных зданий с проведенной реконструкцией;

специализированные торговые помещения в зданиях, построенных в конце 90-х и до 2004 года, на 1-2 этажах или в

пристройках, и современные торговые центры.

Рынок торговой недвижимости Кирова до

2009 года характеризовался большой закрытостью для

иногородних девелоперов и сетей, но в 2009 году ситуация изменилась, благодаря чему рынок города начал расти

более активно, так в 2009 году в Кирове был открыт торговый центр Metro C&C, расширила свое присутствие в

регионе сеть "Магнит", а в 2010 году ожидается открытие гипермаркета "Карусель".

Пик ввода торговых центров в Кирове приходится на 2007 год, в то время как в 2008 году не было введено

ни одного крупного центра. В 2008 году ожидалось открытие торгово-развлекательного центра "Jam Moll", но ввод

был отложен, и комплекс, который станет крупнейшим в Кировской области, планируют открыть в 2010 году. А в

2009 году в Кирове были открыты торговые центры "Максимум" и Metro Cash & Carry. Из долгосрочных планов

можно отметить торговый центр ГК "Ташир", реализация которого по состоянию на 1 квартал 2010 года находится

на стадии проектирования. Других масштабных проектов не ожидается, да и заявленные проекты, которые еще не

начали строиться, могут быть заморожены на стадии проектирования.

Структура предложения торговых центров

На начало 2010 года в Кирове действуют 6 крупных торговых центров современного типа. Самыми

популярными объектами среди жителей города являются три торговых центра: Вятка-ЦУМ, "Европейский" и

"Росинка". ЦУМ (7 тыс. кв. м) с 1976 года функционировал в формате центрального универмага. Сейчас это

современный торговый центр. ТЦ "Европейский" (до 2003 года - "Дом быта") представлял собой серое здание без

внешней отделки с магазинами советского типа. После передачи этого объекта муниципальной собственности в

доверительное управление в здании был проведен косметический ремонт, пристроены внешние лестницы,

привлечены новые арендаторы. На первом этаже появились игровой зал и кафе. Кроме того, ТЦ "Европейский" -

многофункциональный комплекс. Здесь же на 4-м и 5-м этажах располагаются офисы. ТЦ "Росинка" наиболее

близок к стандартам современного торгового центра и динамично развивается. В 2004 году у основного здания

появилась пристройка

- "Росинка-Бис", кроме того, некоторая площадь была отдана под развлекательную

индустрию: начал работу клуб "Город".

Крупнейшие действующие торговые центры Кирова

Таблица №32 Торговые центры

Адрес

Общая

Арендопригодная

Якорные арендаторы

Дата

Название (девелопер)

площадь,

площадь, кв.м

ввода

кв.м

Глобус

Воровского ул., 135

25000

12000

"Глобус"

До 2006

(ООО "Система-Глобус")

Комплекс "Росинка" и

Воровского ул., 71

13000

н.д.

"Спортландия",

До 2006

"Росинка-Бис"

"Центр Обувь"

(ООО "Росинка-плюс")

Фестиваль

Космонавта Волкова

12000

9300

"Л`Этуаль", SELA

2007

(ЗАО "Вятка-ЦУМ")

ул., 6

Вятка-ЦУМ

Воровского ул., 77

12000

9300

Sela, Sport-Life

2007

(ЗАО "Вятка-ЦУМ")

Европейский

Воровского ул., 43

11419

6600

"ИнтерСпорт", Мехх

До 2006

Источник: ИА "INFOLine", по данным компании

До 2009 года на рынке торговой недвижимости Кирова не были представлены федеральные девелоперы,

причем, по мнению участников рынка, одной из причин этого является монопольное положение местного бизнеса.

Весь местный рынок производства и реализации продуктов, а также большинство земель Кирова и пригорода

находятся в руках нескольких компаний, руководство которых непосредственно было связано с политической

элитой области, что заметно сказывается на развитии их бизнеса. В 2009 году, после назначения губернатором

ОТЧЕТ ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

Заказчик- Управление (комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова

- 43 -

региона Никиты Белых, открытость региона для федеральных инвесторов повысилась. Так в 2009 году были

открыты: торговый центр Metro, и ТЦ "Максимум" а в 2010 году планируется открытие торгового центра Jam

Moll.Причем с ТЦ Максимум сложилась непростая ситуация, так через несколько месяцев после открытия центра

появилась информация о его закрытии в связи с тем что объект не был принят в эксплуатацию в установленном

порядке. ТЦ "Максимум" расположен в здании бывшей мебельной фабрики "Стайлинг" и по документам ТЦ

расположен в производственном корпусе. Собственники реконструируют объект под общественное здание

многофункционального назначения, однако реконструкция не оформлена, акта ввода объекта в эксплуатацию нет.

Торговые центры Кирова, открытые в 2009 году

Таблица №33 Торговые центры

Название

Адрес

Общая площадь,

Арендопригодная

Якорные арендаторы

Дата

(девелопер)

кв.м

площадь, кв.м

открытия

Максимум

Пролетарская ул.,

11000

н.д.

"Магнит" (по состоянию

2009

("Максимум")

на март 2010 года не

открыт); Domo

МЕТРО

Московская

10500

6500

Октябрь

(METRO Cash &

ул./Ульяновская

2009

Carry)

ул.

Долгожданным открытием 2009 года стало открытие ТЦ Metro C&C, объект общей площадью 10,5

тыс.кв.м расположился на пересечении улицы Московская и Ульяновская. Metro C&C стал первым

международным ритейлером открывшим свой магазин в Кирове.

Перспективы открытия новых торговых центров в Кирове

Одним из первых объектов, заявленных на 2008 год, был торгово-развлекательный центр "Jam Moll". В

мае

2007 года управляющая компания London Consulting & Management Company и компания Hermitage

Construction & Management заключили контракт, в результате которого LCMC принялась за разработку концепции

нового торгово-развлекательного центра в городе Кирове. Четырехэтажный торговый центр регионального

значения "Jam Молл", общая площадь которого 37 600 кв. м, будет расположен в самом центре города. В 2007 году

LCMC были подписаны предварительные оферты и согласованы технические условия с якорными арендаторами,

среди которых рассматривались "Вестер", "Мосмарт" и "М.Видео". Открытие комплекса "Jam Moll" изначально

было запланировано компанией на третий квартал 2008 года, однако было перенесено на 3-4-й квартал 2009 года, а

потом на 3 квартал 2010 года. В феврале 2009 года "Мосмарт" отказался от участия в проекте, и договор аренды,

который был подписан между компаниями в 2008 году, был расторгнут. Компания "Вестер" также не планирует

участвовать в проекте. Подтвердили свое участие в качестве арендаторов "М.Видео", "Детский Мир",

"Спортмастер" и др. Кто станет арендатором FMCG в комплексе, пока неизвестно. Открытие комплекса

запланировано на сентябрь 2010 года.

Строящиеся и проектируемые торговые центры Кирова

Таблица №34 Торговые центры

Название

Адрес

Общая площадь,

Арендопригодная

Год ввода

Девелопер

кв. м

площадь, кв. м

Hermitage Construction &

Jam Молл

Горького ул.,

47500

27500

3 квартал 2010

Management

Ташир

РИО

Лепсе ул., 20

40000

н.д.

Проектирование

В Кирове существует ряд проектов, которые находятся на стадии разработки. Так, группа компаний ГК

"Ташир" в январе

2009 года объявила, что планирует построить в Кирове полноформатный торгово-

развлекательный центр "РИО" общей площадью 40 000 кв. м. Также ОАО НИПИИ "Кировпроект" спроектировало

многофункциональный жилой квартал, включающий торгово-развлекательный комплекс "Циолковский". Его

предполагается разместить на Октябрьском проспекте на основе бывшего ДК "Циолковский". Согласно проекту,

первая очередь включает 69 тыс. кв. м, из которых жилой комплекс насчитывает 20 тыс. кв. м, торгово-

развлекательный центр - 20 тыс. кв. м, бизнес-центр - 16 тыс. кв. м, паркинг - 13 тыс. кв. м. Стоимость

строительства первой очереди составляет 2,7 млрд. руб.

По прогнозам специалистов ИА "INFOLine", в 2010 году в Кирове ожидается ввод рекордного количества

площадей в торговых центрах, это произойдет благодаря открытию торгового центра Jam Молл, открытие

которого по уточненным данным запланировано на 3 квартал 2010 года, таким образом, общий объем ввода

площадей в Кирове в 2010 году составил около 50 тыс.кв.м. Если ввод заявленных объектов состоится в срок, то по

итогам 2010 года общий объем площадей в торговых центрах Кирова составит около 132 тыс.кв.м.

Тенденции на рынке торговой недвижимости Кирова

Значимыми тенденциями рынка торговой недвижимости Кирова в 2009 году стали:

 увеличение перспективности рынка города для реализации девелоперских проектов, так в 2009 году в

городе состоялось открытие двух значимых торговых центров, "Максимум" и Metro, которые увеличили

качественные торговые площади в городе на 21,5 тыс.кв.м (суммарная площадь центров);

ОТЧЕТ ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

Заказчик- Управление (комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова

- 44 -

 миграция арендаторов из торговых центров на рынки. Представитель МУП "Центральный рынок" Кирова

сообщил, что количество продавцов на рынке увеличилось и связано это не только с сезонными

колебаниями, но и с переходом арендаторов из торговых центров;

 снижение ставок аренды и увеличение числа вакантных площадей

Срок экспозиции объектов при сдаче их в аренду во время кризиса увеличился

Экономический кризис заставил многие компании отказаться от занимаемых торговых и офисных площадей и

уронил арендные ставки. Исследования проводились «Поволжским центром развития»

Исследование сроков реализации коммерческих площадей базируется на информации электронных баз данных

www.nrn.ru и www.volga-info.ru, журнала «Зеленая площадь», информационной системы «Центр». Программный

комплекс АДОН, используемый «Поволжским центром развития», риэлторы города Кирова подтверждают

полученные данные.

Значение диаграмм

диаграммах

сведены

результаты

количественного анализа сроков

реализации

коммерческой недвижимости, причем это срез

текущей ситуации (май 2009 года). На первой

диаграмме представлены средние сроки

экспозиции торговых помещений в зависимости

от площадей. Примечательно, что сегодня дольше

всех ищут арендатора торговые площади от 51 до

100 кв. м

- многие из них «висят» с начала

кризиса. Самый актуальный на сегодняшний день

размер торговой точки - до 50 кв. м (мелкий

бизнес) и свыше 500 кв. м (крупные сетевые

магазины, продолжающие свое развитие).

http://www.nrn.ru/article_print.shtml?id=4597

Вторая диаграмма демонстрирует средние сроки экспозиции офисов в зависимости от площадей. Здесь также

отмечается самый быстрый «уход» больших помещений (от 500 кв. м), но в целом ситуация ровнее: большинство

сданных в мае офисов ждали арендаторов 2-3 месяца.

http://www.nrn.ru/article_print.shtml?id=4597

4.3.5. Обзор земельного рынка г.Кирова

В соответствии с ЗК РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие

категории:

 земли сельскохозяйственного назначения;

 земли поселений;

 земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли

для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального

назначения;

 земли особо охраняемых территорий и объектов;

 земли лесного фонда;

 земли водного фонда;

 земли запаса.

Земельные участки в городах, поселках, других населенных пунктах в пределах их черты (земли поселений) в

соответствии с градостроительными регламентами делятся на следующие территориальные зоны:

 жилая;

 общественно-деловая;

 производственная;

 инженерных и транспортных инфраструктур;

 рекреационная;

 сельскохозяйственного использования;

 специального назначения;

 военных объектов;

 иные территориальные зоны.

Для отслеживания ситуации с порядком оформления земельных участков и оценки их стоимости, существующих в

практике органов самоуправления г. Кирова и области, необходимо сделать следующие замечания.

С начала года вступил в силу федеральный закон «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской

Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Этот документ вводит новые правила по

предоставлению участков под жилищное строительство. Сейчас получить земельный участок под строительство в

ОТЧЕТ ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

Заказчик- Управление (комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова

- 45 -

городе Кирове можно только с помощью аукционов.

Рыночная стоимость земельного участка - это стоимость, которая наиболее часто фигурирует на открытом

рынке. Суть рыночной стоимости характеризует определение - это наиболее вероятная цена, по которой объект

оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют

разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо

чрезвычайные обстоятельства. Рыночная стоимость земельных участков характерна в основном, для вторичного

рынка. Первичный рынок земли характеризует, в основном, нормативная стоимость (выкуп государственных и

муниципальных участков в собственность). Исходя из определения рыночной стоимости видно, что для расчета ее

необходим развитый рынок.

В 2008 году Управлением Роснедвижимости по Кировской области провело переоценку удельных

показателей кадастровой стоимости, так как последняя кадастровая оценка проводилась в

2003 году.

Постановлением Правительства Кировской области от

15 января

2008 года

№ 119/11 «Об утверждении

кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов по муниципальным

образованиям Кировской области» были утверждены новые значения удельных показателей кадастровой

стоимости. Далее представлена таблица средних значений удельных показателей кадастровой стоимости в г. Киров

в 2009 и 2003 годах.

Таблица №35 - Средние значения удельных показателей в 2003 и 2009 гг.

№

Вид разрешенного использования

УПКС в 2009

УПКС в

Различие, %

п/п

году

2003 году

Земельные участки, предназначенные для размещения домов

3370,14

724,04

365,46%

многоэтажной жилой застройки

Земельные участки, предназначенные для размещения домов

118,62

77,58

52,90%

индивидуальной жилой застройки

Земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и

2851,27

598,7

376,24%

автостоянок

Земельные участки, находящиеся в составе дачных, садоводческих и

96,38

45,15

113,47%

огороднических объединений

Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли,

3600,2

699,03

415,03%

общественного питания и быстрого обслуживания

Земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц

2298,92

712,29

222,75%

Земельные участки, предназначенные для размещения административных

3211,46

618,07

419,59%

и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и

социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры,

искусства, религии

Земельные участки, предназначенные для размещения объектов

464,35

42,53

991,82%

рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения

Земельные участки, предназначенные для размещения производственных

722,07

264,41

173,09%

и административных зданий, строений, сооружений промышленности,

коммунального хозяйства, материально-технического,

продовольственного снабжения, сбыта и заготовок

Земельные участки, предназначенные для размещения электростанций,

35,95

обслуживающих их сооружений и объектов

Земельные участки, предназначенные для размещения портов, водных

41,77

железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов,

аэродромов, аэровокзалов

Земельные участки, занятые водными объектами, находящимися в

42,7

обороте

Земельные участки, предназначенные для разработки полезных

127,66

190,07

-32,84%

ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог,

искусственно созданных внутренних путей, причалов, пристаней, полос

отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов,

кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий

радиофикации, воздушных линий электропередачи конструктивных

элементов и сооружений, объектов, необходимых для эксплуатации,

содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных

и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта,

энергетики и связи; размещения наземных сооружений и инфраструктуры

спутниковой связи, объектов космической деятельности, военных

объектов

Земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и

0,16

44,79

-99,64%

объектами, городскими лесами, скверами, раками, городскими садами

Земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного

1,75

42,52

-95,88%

использования

На основании представленной выше таблицы видно, что по большинству категорий земельных участков

произошло увеличение кадастровой стоимости земельных участков. Максимальное значение роста - 991,82 %

ОТЧЕТ ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

Заказчик- Управление (комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова

- 46 -

составляет для земельных участков, предназначенных для размещения рекреационного и лечебно-

оздоровительного назначения. Полученное значение можно объяснить увеличением ценности земельных участков.

На земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами,

парками, городскими садами удельный показатель кадастровой стоимости уменьшился на

99,64

%, также

снизились удельные показатели кадастровой стоимости для земельных участков, предназначенных для

сельскохозяйственного использования на 95,88 %.

Анализ представленной выше показывает, что величина удельных показателей по остальным категория

использования земельных участков изменилась от 52,90 % (земельные участки, предназначенные для размещения

домов индивидуальной жилой застройки) до 419,59 % (земельные участки, предназначенные для размещения

административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения,

физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии).

Значительное увеличение кадастровой стоимости связано с общим увеличением стоимости улучшений земельных

участков.

Максимальное значение удельного показателя кадастровой стоимости отмечается для земельных участков,

предназначенных для размещения и бытового обслуживания, и составляет

3600,2 руб./кв.м. Минимальное

значение удельного кадастрового показателя, по результатам кадастровой оценки 2008 года отмечено у земельных

участков, занятых особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками,

городскими садами и составляет

0,16 руб./кв.м. Полученные значения объясняются доходом, приносимым

объектом недвижимости

Анализ структуры предложения земельных участков в зависимости от площади показывает, что

максимальное количество предложений к продаже представлено с площадью до 1 га (10 - 20 соток). Доля

земельных участков большей площадью незначительна, что связано с потребительскими свойствами земельных

участков. Основная масса земельных участков представлена с категорией использования для жилищного

строительства. Оптимальной площадью земельного участка для строительства индивидуального жилого дома

является площадь 10 - 15 соток. Наибольший экономический доход приносят земельные участки для жилищного

строительства. Предложения к продаже земельных участков площадью более 1 га ограничено для обычных

покупателей высокой стоимостью. Для использования таких участков в целях жилищного строительства требуется

привлечение денежных средств для проведения выделения и оформления права собственности на земельные

участки меньшей площади. Таким образом, на рынке земли преобладают предложения к продаже земельных

участков с площадью до 1 га, что связано с потребительским качествами.

На вторичном рынке стали реализовываться участки, принадлежащим частным лицам и компаниям. Для

этого этапа рынка земли характерны следующие особенности:

- на рынке все больше предлагаются застроенные земельные участки, т.е. единые объекты недвижимости

(особенно характерно для производственных баз и складских комплексов);

- стоимость земли растет, как и стоимость улучшений в целом;

- на рынке, чаще всего, предлагаются земельные участки под строительства жилья, офисных помещений, объектов

торговли, т.е. тенденция приобретения земли под объекты коммерческой недвижимости сохраняется.

При анализе цен на земельные участки, находящиеся в частной собственности и фигурирующие на рынке,

необходимо иметь в виду, что цена предложения не является окончательной. Обычно, имеются колебания в ту или

иную сторону. В частности, практика оценочной деятельности рекомендует снижать цены предложений на 5 - 10

%. Далее, цены предложений могут диктоваться не только рынком, а также рядом субъективных и объективных

причин. Основной чертой рынка земли, находящейся в частной собственности, является закрытость информации,

т.е. цены свершившихся сделок практически никогда не публикуются в средствах массовой информации. И

главное, состояние рынка такого, что цены предложений на сегодняшний день являются практически

единственным источником информации о возможных рыночных ценах.

Говоря о стоимости земельных участков, необходимо учитывать еще несколько немаловажных факторов,

присущих только земле - это конфигурация и площадь участка, электроснабжение, водоснабжение и т.д. Иногда

имеет значение и наличие замощения (асфальтирование, бетонирование). Из теории оценки известно, что чем

больше отношение длины участка к его ширине, тем дешевле в расчете на единицу площади становится участок.

Отсюда, чаще всего, участок квадратной формы может иметь значительно большую стоимость, чем

прямоугольный или неправильной формы. Этот фактор имеет немаловажное значение при строительстве какого-

либо объекта, так как согласовано СНиПам имеются ограничения как по площади застройки, так и прочих

параметров (минимальная ширина вдоль фронта улицы, минимальные отступы строений от границ участков и

т.д.). Огромное значение имеет рельеф участка. В случаях, когда участок представляет собой склон, либо

неровную поверхность, то цена его, естественно, будет ниже, чем у относительно плоского, ровного участка.

Улучшения таких участков удорожают строительство, а значит, при прочих равных условиях, снижает стоимость

земли.

Анализ рынка земельных участков проведен оценщиком на основании предложений к продаже

земельных участков, представленных в средствах массовой информации (газеты «Из рук в руки», «Народные

страницы») и предложения риэлторских агентств ООО «Валькирия» (г.Киров,ул.Московская,д.3), «Инком -

Недвижимость» (г.Киров,ул.Ленина,д.83), «Investor.Kirov.ru», филиал фирмы «МИС - Вятская недвижимость»

(г.Киров,ул.К.Маркса,18), АН «Старый город» (г.Киров,ул.Попова,д.1, офис 203) и др.

ОТЧЕТ ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

Заказчик- Управление (комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова

- 47 -

В 2010 году цены предложений составляют величины от 1900 до 5000 руб за 1 кв м в центральной части

города, в Юго-западном районе на ул.Воровского представлены земельные участки под строительство бизнес

центра, офисно-гостиничного комплекса по цене 4000 руб./кв. м. с готовыми проектами.

В производственной зоне г.Кирова (район ул.Луганская, Производственная, Щорса, Профсоюзная -

окраинная часть), выделение которой достаточно условно, предлагаемые на продажу земельные участки, обычно,

имеют значительную площадь (до нескольких гектаров) и характеризуются наименьшими ценами по сравнению с

другими районами. Для производственной зоны характерно отсутствие крупных торговых комплексов, офисных

зданий современных конструкций жилые здания характеризуются малоэтажностью. Для этой зоны наиболее

характерной чертой является предложения имущественных комплексов, включая земельный участок и ряд зданий

и сооружений. Стоимость земельного участка в этом случае сложно определить, так как стоимость улучшений

достаточно резко колеблется. В целом, стоимость земли в этой зоне не превышает обычно, 300 - 400 руб./кв. м.

Так, по ул.Тихая (район ул.Щорса) предлагается земельный участок под строительство производственных зданий

по цене 1045 руб./кв. м., район ТЭЦ-4 (производственно-складской комплекс) - 420 руб./кв. м.

Таблица №36 Сводная таблица по ценам предложений

Наименование населенного

площадь участка до

площадь участка

Площадь участка до

пункта

15 соток, руб за 1

более 15 соток

5 га, руб за 1 га

кв м

руб за 1 кв м

Киров

400-3500

200-1500

4 300 000

Дороничи

310-340

250-270

Бахта

130-200

Порошино

150-380

Коминтерн

100-230

100-2000

2 900 000-5 500 000

Боровица

380-450

450-600

680 000 -700 000

Субботиха

280-320

280-350

Новый

440-750

Слободской район

150-280

110-330

750 000-2 800 000

67 000-570 000

Чепецкий район

160-310

40-150

25 000

36 000-40 000

Слободской район

130-330

110 000

Орловский район

100-230

110-160

Куменский район

190-280

2 400 000

Оричевский район

100-180

40-120

Юрьянский район

120-140

90-160

40 000

4.4. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Объект оценки относится к помещениям общественного питания.

Факторы, влияющие на цены предложений и арендные ставки на рынке коммерческой

недвижимости:

Назначение объекта

Основным моментом, влияющим на стоимость коммерческой недвижимости, является назначение объекта

(варианты его использования). Весь рынок коммерческой недвижимости делится на несколько сегментов:

торговая, административная (офисная), производственно-складская и общественное питание.

Цена на объект недвижимости напрямую связана с его текущим использованием или вариантами

возможного использования. Как правило, самые высокие цены формируются рынком на объекты торговли, далее

следуют офисные помещения и по самым низким ценам за 1 кв.м. площади на рынке выставляются объекты

производственно-складского назначения.

Пример использования рынком фактора можно привести следующий- на сайте www.dom43.ru весь объем

предложений по рынку объектов недвижимости имеет классификацию

Жилая недвижимость

Коммерческая недвижимость

квартира (21915)

офисное помещение (508)

комната (3680)

гараж (186)

дом (1006)

помещение (178)

1/2 дома (386)

торговое помещение (155)

коттедж (342)

помещение под магазин (155)

Земля

многофункциональное помещение (141)

земельный участок (674)

помещение под офис (107)

земельный участок под строительство (543)

производственно-складской комплекс (89)

садовый участок (104)

складское помещение (89)

административное здание (80)

http://www.dom43.ru/

ОТЧЕТ ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

Заказчик- Управление (комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова

- 48 -

• Местоположение

Большую роль в стоимости играет местоположение. В целом в городе сейчас есть определенный баланс в

плане котируемости районов. Это очень четко проследить по торговому сегменту. Десятилетиями складывались

естественные торговые коридоры: участки улицы Воровского от ул. Карла Маркса до Октябрьского проспекта и на

юго-западе. Цены в этих районах отличаются (в большую сторону) от цен в отдаленных районах г. Кирова.

На сайте также можно выявить такой фактор как местоположение.

офисное помещение

Объект

Адрес

Киров ская обл

Область

Киров г

Город

Нас. пункт

Улица

Микрорайоны

Автовокзал

Вересники

ГАИ

Дв.Пионеров

Дом Техники

Дружба

ЖДВ

Зональный

Искож

Киров-2

Коминтерн

Красное

Красный Химик

Лепсе

Макарье

Нововятск

Новый

ОЦМ Порошино

Радужный

Сл.Дымково

Сошени

Филейка

Ц.рынок

Центр

Чистые пруды

ЮЗР

http://www.dom43.ru/estate_base?oblast_id=0&town_id=0&object_id=16&object_type=1#result

Наибольшие цены предложений имеют объекты, расположенные в центре и в районе центрального рынка.

Цены предложений от 30 тыс. до 130 тыс. руб. за 1 кв. м

• Физические характеристики (площадь, техническое состояние и т.д.)

Площадь. Исходя из анализа и мониторинга рынка стоимость 1 кв.м. напрямую зависит от площади

объекта в целом. Прослеживается рост стоимости 1 кв.м. площади пропорционально уменьшению общей площади

объекта.

Техническое состояние. В Кирове коммерческую недвижимость принято делить на три категории: с

ремонтом, без ремонта и в состоянии непригодном к использованию. С ремонтом - только в новостройках или

полностью реконструированных зданиях. Здесь важно все - и транспортная доступность, и большая подземная

стоянка, и центральная система вентиляции и кондиционирования воздуха, и скоростные лифты, и дорогая отделка

помещений, и служба охраны, и профессиональная управляющая компания.

Без ремонта - типичные здания советского учреждения или реконструированный заводской корпус - помещения,

изначально не предназначенные для офисной деятельности

(наиболее привычные кировчанам). Последний

капитальный ремонт в зданиях, как правило, велся в прошлом веке с использованием устаревающих материалов и

технологий.

Состояние непригодное к использованию - здания с устаревшими инженерными коммуникациями, с

деревянными перекрытиями, отсутствием специализированных служб жизнеобеспечения. Как правило, такие

помещения нуждаются в капремонте, в них часто случаются большие пожары.

Физические характеристики также отмечаются профессиональными участниками рынка недвижимости

как ценообразующие факторы.

Объект: офисное помещение

Лепсе

385 / - / -

Адрес: Киров г, Кирпичная ул

т.руб

№ 89315

Дата: 2010.05.18 12:27

Дополнительно / Контакты

Услуги, Гостиница, 1 эт. жилого дома, 20 кабинетов, отдельный вход, хороший ремонт, с/у, Тт, потолок 3 м., своя парковка на 7

машин.

Корпорация "Инком - Недвижимость" - Центральный офис, г. Киров, ул. Ленина, д.83, 37-37-22, 67-72-73, 37-52-59, 67-99-77, 67-

71-51, 64-67-35, 64-63-11

ОТЧЕТ ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

Заказчик- Управление (комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова

- 49 -

Агент: 37-52-59, 67-99-77

В корзину

Объект: офисное помещение

Центр

74 / - / -

Адрес: Киров г, Маклина ул

т.руб

№ 89314

Дата: 2010.05.18 12:27

Дополнительно / Контакты

р-он ст. Прогресс,1 эт. жилого дома, 3 кабинета, отдельный вход, черновая отделка, с/у, Тт, потолок 2,8 м., парковка.

Корпорация "Инком - Недвижимость" - Центральный офис, г. Киров, ул. Ленина, д.83, 37-37-22, 67-72-73, 37-52-59, 67-99-77, 67-

71-51, 64-67-35, 64-63-11

Агент: 37-52-59, 67-99-77

В корзину

Объект: офисное помещение

Центр

230 / - / -

Адрес: Киров г, Большевиков ул

т.руб

№ 106422

Дата: 2010.05.18 12:27

Дополнительно / Контакты

р-он Филармонии,1 эт. жилого дома, отдельный вход, с/у, Тт, хороший ремонт, парковка, планировка кабинетная.

Корпорация "Инком - Недвижимость" - Центральный офис, г. Киров, ул. Ленина, д.83, 37-37-22, 67-72-73, 37-52-59, 67-99-77, 67-

71-51, 64-67-35, 64-63-11

Агент: 37-52-59, 67-99-77

В корзину

Объект: офисное помещение

Центр

110 / - / -

Адрес: Киров г, Московская ул

т.руб

№ 89313

Дата: 2010.05.18 09:43

Дополнительно / Контакты

р-он Ц. Гостинницы,2 эт. нежилого зд-я, общий вход, 3 кабинета, хороший ремонт, Тт, парковка,с арендаторами

Корпорация "Инком - Недвижимость" - Центральный офис, г. Киров, ул. Ленина, д.83, 37-37-22, 67-72-73, 37-52-59, 67-99-77, 67-

71-51, 64-67-35, 64-63-11

Агент: 37-52-59, 67-99-77

В корзину

Ценообразующим фактором является вид ремонта.

Выше представлены предложения на продажу объектов недвижимости с указанием состояния «хороший

ремонт», «черновая отделка»

Объект: офисное помещение

4 / 4

3900

Центр

119 / - / -

Адрес: Киров г, Ленина ул

кирпич

т.руб

№ 126944

Дата: 2010.05.17 08:52

Дополнительно / Контакты

сост хор, мансардный этаж,окна на Ленина.

Агентство "Право и недвижимость", г. Киров, ул. Горбачева д. 50, 35-46-35, 64-61-61, 64-09-09

Агент: 78-03-54, 8-922-911-31-41

В корзину

Объект: офисное помещение

1 / 3

15000

Планировка: индивидуальная

Центр

300 / - / -

кирпич

т.руб

Адрес: Киров г, Герцена ул

№ 129653

Дата: 2010.05.11 12:11

Дополнительно / Контакты

возможна рассрочка платежа, в собственности, состояние отличное, ремонт, сигнализация

ООО "Регион", г.Киров, ул. Ленина, д. 102а, оф. 172, 37-51-98, 37-19-36

Агент: 46-20-99, 37-51-98

В корзину

Выше представлены предложения на продажу объектов недвижимости с указанием состояния «состояние

хорошее», «состояние отличное» и т.д.

Отчёт № 218/10 ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ (Помещение кафе «Винил») - часть 1