Отчет об оценке рыночной стоимости нежилого помещения по адресу: Мурманская область, г.Кандалакша, ул. Питео

Поправки к величине арендной платы на различия, которые имеются между оцениваемым

и сравниваемыми объектами, приведены в Таблицах ниже (таблицы корректировок по
арендным платежам).

Расчет

арендной

ставки

для

объекта

оценки

Элемент
сравнения

Объект

оценки

Объекты

аналоги

Стоимость
предложения,
₽/м2/год

6 000

7 200

5 806

7 385

Корректировки по первой группе сравнения (характеристики сделок)

Передаваемые

имущественные

права

на

помещение

аренда

Корректировка

Скорректированн
ая стоимость, ₽

6 000

7 200

5 806

7 385

Передаваемые

имущественные

права

ограничения

(

обременения

)

этих

прав

право

собственности

право

собственности

право

собственности

право

собственности

право

собственности

Корректировка

Скорректированн
ая стоимость, ₽

6 000

7 200

5 806

7 385

Условия

финансирования

типичные

Корректировка

Скорректированн
ая стоимость, ₽

6 000

7 200

5 806

7 385

Условия

продажи

типичные

Корректировка

Скорректированн
ая стоимость, ₽

6 000

7 200

5 806

7 385

Условия

рынка

(

тип

сделки

скидки

ценам

предложений

)

сделка

предложение

Корректировка

-13,9%

Скорректированн
ая стоимость, ₽

5 166

6 199

4 999

6 358

Условия

рынка

(

изменения

цен

за

период

между

датами

сделки

оценки

)

27.10.2016

00.01.1900

Корректировка

Скорректированн
ая стоимость, ₽

5 166

6 199

4 999

6 358

Корректировки по второй группе сравнения (характеристики объектов)

Локальные

характеристики

местоположения

Местоположени
е

город

Кандалакша

Мурманской

области, улица

50 лет Октября,

дом 8

г. Кандалакша,

ул. Данилова д.

г. Апатиты, ул.

Космонавтов, 8

г. Апатиты, ул.

Ферсмана, 11

г. Апатиты, ул.
Дзержинского,

Местонахожден
ие

пределах

города

спальный

микрорайон

среднеэтажной

застройки

(квартал

застройки до

90-

х годов

среднеэтажным

и зданиями (2

9 этажей))

спальный

микрорайон

среднеэтажной

застройки

(квартал

застройки до

90-

х годов

среднеэтажным

и зданиями (2

5 этажей))

спальный

микрорайон

среднеэтажной

застройки

(квартал

застройки до

90-

х годов

среднеэтажным

и зданиями (2

5 этажей))

спальный

микрорайон

среднеэтажной

застройки

(квартал

застройки до

90-

х годов

среднеэтажным

и зданиями (2

5 этажей))

спальный

микрорайон

среднеэтажной

застройки

(квартал

застройки до

90-

х годов

среднеэтажным

и зданиями (2

5 этажей))

Корректировка

0,00%

Скорректированн
ая стоимость, ₽

5 166

6 199

4 999

6 358

Корректировка

на

линию

домов

вторая линия

я линия

Корректировка

-21,00%

Скорректированн
ая стоимость, ₽

4 081

4 897

3 949

5 023

Физические

характеристики

Общая

площадь

помещения

30,5

100

Корректировка

Скорректированн
ая стоимость, ₽

4 081

4 897

3 949

5 023

Тип

объекта

встроенное
помещение

Корректировка

Скорректированн
ая стоимость, ₽

4 081

4 897

3 949

5 023

Материал

стен

кирпичные

Корректировка

Скорректированн
ая стоимость, ₽

4 081

4 897

3 949

5 023

Наличие

отдельного

входа

есть

Корректировка

Скорректированн
ая стоимость, ₽

4 081

4 897

3 949

5 023

Расположение

встроенного

помещения

здании

(

этаж

)

цоколь

Корректировка

-18%

Скорректированн
ая стоимость, ₽

3 347

4 016

3 239

4 119

Физическое

состояние

объекта

хорошее

Корректировка

Скорректированн
ая стоимость, ₽

3 347

4 016

3 239

4 119

Состояние
отделки

требуется

косметический

ремонт

стандартный

ремонт

стандартный

ремонт

стандартный

ремонт

стандартный

ремонт

Корректировка

-14%

Скорректированн
ая стоимость, ₽

2 878

3 454

2 785

3 542

Валовая
корректировка

71%

Вес влияния
аналога на
стоимость

25,0%

оцениваемого
объекта

Коэффициент
вариации, %

11,9%

Величина коэффициента вариации

удовлетворяет требуемому значению

до 20%

Итоговая
рыночная
арендная ставка,
₽/м

/год (с

учетом НДС)

3 165

5.4.3

Обоснование корректировок

5.4.3.1

Объем передаваемых прав на помещение

Разница между оцениваемой недвижимостью и сопоставимым объектом, влияющая на его

стоимость, достаточно часто определяется разницей их юридического статуса (набора прав).
Право аренды и право собственности имеют различную стоимость.

В нашем случае корректировка по данному фактору для помещений равна нулю, так как

в данном случае оценивается рыночная арендная ставка.

5.4.3.2

Корректировка на условия аренды

Предложения сдачи в аренду объектов

аналогов типичные, т.е. арендодатели не

ограничены в сроках продажи, между арендаторами и арендодателями не было никаких
особых отношений. В связи с этим корректировка по данному фактору не проводилась.

5.4.3.3

Корректировка на снижение стоимости в процессе торгов

Для определения скидки на торг оценщик воспользовался данными Справочника

оценщика недвижимости –

2016. Том

II.

Офисно

торговая недвижимость и сходные типы

объектов.

Согласно данным таблицы 93 справочника, средняя скидка на торг для аренды

офисно

торговых объектов свободного назначения

составляет 13,

9%.

Класс объектов

Неактивный рынок

Среднее

Расширенный интервал

Цены предложений объектов

Офисно

торговые объекты свободного

назначения и сходные типы объектов
недвижимости

16,9%

10,1%

23,70%

2. Высоко классные офисы (Офисы классов А, В)

16,3%

9,8%

22,80%

3. Высококлассная торговая недвижимость

15,9%

9,7%

22,10%

4. Недвижимость, предназначенная для ведения
определенного вида бизнеса

19,60%

12,0%

27,20%

Арендные ставки объектов

1. Офисно

торговые объекты свободного

назначения и сходные типы объектов
недвижимости

13,90%

8,1%

19,70%

2. Высоко классные офисы (Офисы классов А, В)

13,5%

8,2%

18,9%

3. Высококлассная торговая недвижимость

13,20%

7,9%

18,40%

4. Недвижимость, предназначенная для ведения
определенного вида бизнеса

16,9%

10,10%

23,70%

5.4.3.4

Корректировка на дату выставления на торги/дату продажи

Поскольку в расчетах используется актуальная на дату определения стоимости объекта

оценки информация, корректировка по данному фактору не проводилась.

Издание четвертое. Под редакцией Лейфера Л.А. Нижний Новгород.

5.4.3.5

Корректировка на местоположение

К факторам местоположения относятся:

Престижность района расположения объекта, как социальный фактор, характеризуемый

сосредоточением в микрорайоне знаменитых пользователей или объектов, в том числе
исторических и архитектурных памятников, заповедных зон, других достопримечательностей.

2. Удаленность его от центра деловой активности и жизнеобеспечения (ситус), в том числе

от административных, общественных, финансовых, торговых, складских комплексов,
источников снабжения ресурсами.

3. Транспортная и пешеходная доступность объекта, в том числе близость его к основным

и вспомогательным транспортным магистралям, к парковкам для автомобилей и к остановкам
общественного транспорта.

4. Качество ближайшего окружения, в том числе тип застройки и архитектурные

особенности строений, близость к рекреационной зоне —

лесу, парку, озеру, реке, а также

удаленность от источников экологического дискомфорта —

свалок, химических и других

вредных производств.

Объекты

аналоги

имеют

одинаково

привлекательное

объектом

оценки

месторасположение, поэтому корректировка не применялась.

5.4.3.6

Корректировка на состояние отделки

Оцениваемый объект нуждается в косметическом ремонте, что видно из фотографий,

приведенных в отчете. Отделка объектов

аналогов находится в хорошем состоянии.

Для определения корректировки на состояние отделки оценщик воспользовался данными

Справочника оценщика недвижимости –

2016. Том

Офисно

торговая недвижимость и

сходные типы объектов.

Согласно данным таблицы 56 справочника, средняя скидка на торг

для офисно

торговых

объектов

свободного назначения составляет

-14%.

Наименование коэффициента

Среднее

значение

Доверительный

интервал

Удельная арендная ставка

Отношение удельной арендной ставки объекта без отделки, к

удельной арендной ставке такого же объекта с отделкой в
среднем состоянии

0,78

0,77

0,80

Отношение удельной арендной ставки объекта с отделкой,
требующей Косметического ремонта, к удельной арендной
ставке такого же объекта с отделкой в среднем состоянии

0,86

0,85

0,87

Отношение удельной цены объекта с отделкой «люкс», к
удельной цене такого же объекта с отделкой в среднем
состоянии

1,23

1,21

1.24

Величина корректировок отражает мнение экспертов –

строителей (ОАО

«Мурманскпромстрой» (тел.

(8152) 53-59-88

); ООО «Инкотерм» (тел.

(8152) 488-992, 488-

999)).

5.4.3.7

Корректировка на площадь

Корректировка на площадь не вводилась, поскольку площади объекта оценки и

аналогов находятся в одном ценовом диапазоне

Издание четвертое. Под редакцией Лейфера Л.А. Нижний Новгород.

Веса аналогов

Так как объекты

аналоги сопоставимы по всем основным параметрам, сопоставимость

аналогов не превышает 30 %, в качестве арендной ставки принимается среднеарифметическое
значение полученных результатов по всем аналогам

5.4.4

Потери на простой и недоиспользование площадей.

Как правило, собственник в долгосрочном периоде не имеет возможности постоянно

сдавать в аренду 100% площадей здания. Часть площадей здания будет постоянно пустовать
по следующим причинам:

постоянно происходит постепенная смена арендаторов (по окончании срока действия

договоров аренды часть арендаторов освобождает помещения, и собственнику требуется
время на то, чтобы найти новых арендаторов);

из

за низкого уровня спроса на какие

либо помещения.

Таким образом, фактический годовой доход от использования здания будет всегда

несколько ниже, чем потенциальный (рассчитанный

исходя из общей площади и ставки

арендной платы).

Количественным выражением снижения дохода от неполной сдачи площадей является

коэффициент потери доходов от недозагрузки (К

п.н

или коэффициент недоиспользования

(К

)

, который определяется на основе информации о средней (типичной) загруженности

данного вида помещений в регионе, который выражается в % от потенциального валового
дохода.

Для оцениваемых

помещений

коэффициент недоиспользования составит

13%,

определяется из расчета того, что арендодатель

1,5

месяца тратит на поиск арендатора (

1,5/12

х 100 %) = 13% или в долях 0,1

. Таким образом, коэффициент загрузки составит (Кз) = 1

0,13 = 0,87.

Величина коэффициента

подтверждена

исследованиям Лейфера Л.А. (источник:

источник: Лейфер Л.А., Шегурова Д.А. Справочник оценщика недвижимости.
Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты/Научное руководство
изданием, общее редактирование, Нижний Новгород, 2012).

5.4.5

Потери при сборе арендных платежей.

Количественным выражением снижения дохода от неоплаты

стоимости аренды является

коэффициент сбора платежей (Кс), который определяется на основе информации о средних
потерях собственников от неуплаты арендаторами арендной платы по данному виду
помещений в регионе, который выражается в % от потенциального валового дохода.
Коэффициент сбора платежей

равным 0%, т.к. арендатор вносит обеспечительный платеж.

5.4.6

Операционные расходы

Применительно к оцениваемым объектам необходимо выделить статьи расходов, которые

сведены  ниже  в  таблицу.  Для  определения  затрат  по  данным  статьям  были  использованы
данные,  предоставленные  Заказчиком.  Представленные  данные  были  проанализированы
оценщиком  на  предмет  соответствия  рынку.  Тарифы  на  коммунальные  услуги  для  всех  в
Мурманске примерно одинаковые, поскольку предельно допустимые тарифы ограничиваются
решениями Администрации области. Расходы на управление заложены в размере

% от ПВД,

что подтверждается рыночными данными и интервью с представителями управляющих
компаний.

Статьи расходов

Площадь объект оценки, кв.м

30,5

Постоянные

5 271

Налог на имущество, 2,2%

4 540

Страховка, 0,3%

731

Переменные

33 866

Коммунальные расходы, ₽

31 453

Расходы на управление (3% от ДВД)

2 413

Итого операционные расходы, ₽

39 137

Налог

на

имущество

Ставка налога на имущество определена согласно статье 380 Налогового Кодекса: «на

логовые  ставки  устанавливаются  законами  субъектов  Российской  Федерации  и  не  могут
превышать  2,2%.  При  расчетах  платежей  по  налогу  на  имущество  предполагалось,  что
налогооблагаемая  база  снижается  на  амортизацию  в  соответствии  с  нормативами.  Расчет
платежей в бюджет по налогу на имущество проводился, исходя из нормативной ставки налога
в размере 2,2%

от налогооблагаемой стоимости имущества.

В качестве базы для расчета налогооблагаемой стоимости оценщики

использовали

стоимость улучшений, полученную в рамках сравнительного подхода без учета НДС.

Страховка

Неотъемлемой частью расходов собственника являются отчисления на страхование

имущества. Страховой сбор составляет 0,1%

- 0,2

% от рыночной стоимости, полный пакет:

пожар, залив, противоправные действия третьих лиц, стихийные действия и т.д. Основание

обзор тарифов страховых компаний «Страховой Дом ВСК» (г. Мурманск, пр. Ленина, 16а

Тел.: (8152)

25-17-

14), ОСАО «Ингосстрах» (г. Мурманск, ул. Заводская, д.6, Тел.: (+7 8152)

23-99-50, 23-52-70, 23-99-

74). В расчетах принято минимальное

значение диапазона страховых

премий

- 0,1

% ввиду конкуренции на рынке страхования и желанием страховых компаний

предложить наиболее выгодные для клиента условия страхования.

В качестве базы для расчета страховой премии оценщик

использовал стоимость

улучшений, полученную в рамках сравнительного подхода.

Коммунальные

платежи

Расходы на коммунальные платежи рассчитаны исходя из действующих нормативов и

тарифов для города Мурманска на основании следующих документов:

Постановление Комитета по тарифному регулированию Мурманской области от

21.12.2015 N 60/7 «Об утверждении цен (тарифов) на электрическую энергию для населения
и приравненным к нему категориям потребителей, по Мурманской области на 2016 год», "

«Тарифы для потребителей тепловой энергии на территории Мурманской области на 2016

2018 гг.», «Тарифы для потребителей, организаций оказывающих услуги в сфере
водоснабжения и водоотведения, на территории Мурманской области на 2016

2018 гг.».

Источник информации: http://tarif.gov

-murman.ru/activities/tarifs_docs/,

http://tarif.gov-

murman.ru/upload/iblock/5a8/post-60-d-7-ot-21-12-2015.pdf,
http://docs.cntd.ru/document/465600504

Ежемесячный

коммунальный

платеж

по

объекту

оценки

руб

Коммунальные услуги

Измеритель

Нормативы

Тарифы

Ежемесячный

платеж, ₽/ м2

Отопление

Гкал/м

/месяц

0,01900

3706,78

70,42882

Водоснабжение

м3 на 1 м2 в месяц

0,14000

18,65

2,611

Водоотведение

м3 на 1 м2 в месяц

0,23000

21,31

4,9013

Электроэнергия

к/вт в час на м2 в месяц

3,29000

2,43

7,9947

Итого, по объекту оценки, за 1 м2

85,93582

Площадь объекта оценки, м2

30,5

Итого, по объекту оценки, ₽

31 452,51

Источник

информации

расчеты

Оценщика

С целью обоснования информации о структуре и величине расходов на эксплуатацию

оцениваемых помещений и соответствия информации рыночным значениям был произведен
анализ и опрос экспертов рынка недвижимости (ООО «Форос

недвижимость», тел.: (8152)

458-

800, агент Дмитрий; АН «Городской центр недвижимости», тел.: (8152) 44

-78-

83, агент

Дмитрий и др), представителей организации, обслуживающей и управляющей объектами
недвижимости (ООО «МУ ЖСК», тел.

52-42-85).

В ходе устной консультации со специалистами вышеуказанных агентств недвижимости

было установлено, что расчетные данные, соответствуют рыночным показателям по объектам

аналогичного функционального назначения.

Резерв на замещение

Для того чтобы иметь возможность сдавать помещения по арендным ставкам,

представленным на рынке коммерческой недвижимости, позволяющим приносить доход, в
оцениваемых помещениях необходимо проводить

ремонт быстро изнашивающихся элементов

объекта недвижимости. Периодичность проведения таких ремонтов составляют 5

10 лет в

зависимости от интенсивности эксплуатации помещений.

При расчете чистого операционного дохода должна быть учтена поправка на замещение

короткоживущих  элементов.  Такие  короткоживущие  элементы,  как  кровля,  сантехника,
отделка, окна, двери и др. должны периодически по мере износа заменяться. Поскольку это
обычно  крупные  единовременные  затраты,  то  для  стабилизации  издержек  разумный
собственник откроет специальный счет, на который ежегодно будет переводить часть средств
в  покрытие  предстоящих  расходов.  Причина  для  создания  подобного  счета  в  том,  что  с
износом имущества собственник несет скрытые потери в доходе. Если об этом не заявляется,
то ЧОД оказывается завышенным.

Наименование

Показатель

Стоимость капитального ремонта, руб./кв.м.

1900

Периодичность проведения капитального ремонта, лет

Процентная ставка (средняя ставка вклада для физических
лиц и нефинансовых организаций в рублях

на дату оценки

на срок свыше года)

10,015

Резерв на замещение, руб./кв.м.

11,52

Общая площадь, кв.м.

37,9

Резерв на замещение, руб.

437

5.4.7

Определение ставки капитализации

Расчет ставки

капитализации

для оцениваемых доходным подходом объектов

оценки

приведен ниже в таблице на основе безрисковой

ставки

, премий за риски и нормы дохода.

Расчет ставки капитализации проведен кумулятивно по формуле:

r = (1+

Норма

)*(1+rf)*(1+r1)*(1+r2)*(1+r3)

–

Где:

–

Ставка капитализации:

Норма –

норма возврата инвестиций, равна величине, обратной оставшемуся сроку экономической

службы Объекта оценки

очищенная от риска норма доходности (в долях);

r1 - r3 -

поправки на различные риски.

Ниже в таблице представлено кумулятивное построение ставки капитализации для

объекта, оцениваемого в рамках доходного подхода

Расчет

ставки

капитализации

№ п/п

Наименование

Символ

Значение

Безрисковая ставка номинальная

8,44%

Премия за риск вложения в недвижимость

2,00%

Надбавка за риск ликвидности

6,33%

Премия за инвестиционный менеджмент

1,00%

Ставка дисконтирования

17,77%

Оставшийся срок службы, лет

Норма возврата капитала

SFF

0,13%

Коэффициент капитализации

17,90%

Источник

информации

расчеты

Оценщика

Ниже даны необходимые пояснения к расчету.

Прогноз срока службы

Нормативный срок службы объектов оценки принимается равным

150

лет

в соответствии

с капитальностью

зданий, которая зависит от конструктивных элементов зданий (Сборники

Укрупненных Показателей Восстановительной Стоимости зданий и сооружений

(УПВС)).

Группы

капитальности

зданий

Типы зданий

Группы капитальности

III

Жилые здания

150

125

Общественные (гражданские)
здания

150

125

Источник

информации

: http://upvs.kwinto.ru/

Безрисковая ставка

В качестве безрисковой ставки была принята среднемесячная доходность индекса 3

-5

летних государственных облигаций (RUGBITR5Y), равная

8,44%.

Поправка на риски

Поправки на риски представляют собой надбавки, учитывающие те или иные

традиционные риски, связанные с инвестициями в недвижимость, которые должны быть
добавлены к безрисковой ставке в целях учета инвестиционных рисков.

Данная поправка обычно строится путем ранжирования рисков, присвоения им баллов в

соответствии с экспертными по своей природе суждениями Оценщика о величине того или
иного риска. После такого ранжирования и присвоения значений эти значения взвешиваются
с тем, чтобы сформировать общую величину поправки для данных Объектов оценки.

Порядок и результат определения надбавки за риск вложения в каждый оцениваемый

актив приведен ниже в таблицах

Вслед за таблицами при необходимости приводилось краткое

обоснование присвоенных значений тем или иным рискам.

Поправка

на

риски

Факторы

риска, влияющие на объект недвижимости

Вид и наименование риска

Категория риска

3 4 5 6 7 8 9 10

Систематические риски

Ухудшение общей экономической
ситуации

Динамичный

Увеличение числа конкурирующих
объектов

Динамичный

Изменение федерального или
местного законодательства

Динамичный

Несистематические риски

Природные и антропогенные,
чрезвычайные ситуации

Статичный

Ускоренный износ здания

Статичный

Недополучение арендных платежей

Динамичный

Неэффективный менеджмент

Динамичный

Криминогенные факторы

Динамичный

Финансовые проверки

Динамичный

Неправильное оформление договоров
аренды

Динамичный

Количество наблюдений

2 0 0 0 0 0 0

Взвешенный итог

2 12 6 0 0 0 0 0 0

Сумма

Количество факторов

Средневзвешенное значение риска

Разумеется, количественные величины таблицы достаточно условны. Например, не так

просто обосновать секторный риск –

риск того, что локальное соотношение спроса и

предложения может существенно повлиять на арендную плату. Достаточно очевидно, что

спрос на

аналогичные помещения

в целом на больших интервалах времени растет, а его

предложение ограничено наличными зданиями

а также свободными участками под застройку

в черте города. Однако в короткой перспективе потребность рынка именно в объекте оценки
может быть невелика.

Риск износа –

низкий уровень, обусловлен в целом стабильным состоянием помещений.

Природные и чрезвычайные антропогенные ситуации маловероятны в районе

расположения объектов оценки.

Риск увеличение числа конкурирующих объектов определен как н, в виду того что в

ближайшее время не ожидается открытие объектов, которые могли бы

создать существенную

конкуренцию.

Бизнес

риск является, фактически, риском неплатежей, и имеет для объекта оценки

среднее

для всего сегмента рынка значение.

В целом такая оценка поправки на риски обеспечивает при аккуратном использовании

воспроизводимость ставок капитализации с учетом индивидуальных характеристик объектов
инвестирования.

Низкая ликвидность

Безрисковая ставка не учитывает дополнительные риски вложения средств в недвижимые

активы, связанные с дополнительными рисками, такими как риск, связанный с низкой
ликвидностью объекта и бременем управления.

Расчет поправки на низкую

ликвидность осуществлялся по следующей формуле:

Пликв. =

, где:

безриск

безрисковая ставка;

СР. ЭКСП

срок экспозиции для объекта оценки, мес.

Величину срока экспозиции

принимаем на среднем уровне

месяцев

с учетом характера

объекта –

объекты недвижимости, как правило, реализуются достаточно медленно, что

снижает степень их ликвидности по сравнению с движимым имуществом, безрисковая ставка
определена выше в размере

8,44%.

Время экспозиции

месяцев для оцениваемого объекта получено на основании устной

консультации со специалистами

агентств недвижимости (ООО «Форос

недвижимость», тел.:

(8152) 458-

800, агент Дмитрий; АН «Городской центр недвижимости», тел.: (8152) 44

-78-83,

агент Дмитрий и др

.).

Бремя управления

Данный риск подлежит оценке с трудом и, по мнению риэлторов, может для оцениваемых

зданий в данной части города по договору с собственником составлять 1,0% с учетом целевого
назначения помещений

Смысл этих

значений

состоит в следующем:

Риэлтор, которому собственник решит доверить управление арендой имущества, с учетом

обстоятельств  доли  вакансий,  коммерческих  выгод  сотрудничества,  типичного  набора
решаемых  управляющим  проблем  согласится  получать  плату  за  управление  в  размере
указанного  процента.

(

Источник

информации

Агентство

недвижимости

Риэлт

»,

тел

(8152) 440-880, 440-884, 440-888, http://www.rieltnet.ru/contacts).

Норма возврата капитала

Как известно, двумя основными составляющими ставки капитализации являются доход

на вложенный капитал и возврат капитала.

Собственник в составе

взимаемых с арендатора рентных платежей должен за оставшееся

время эксплуатации здания вернуть его стоимость.

Норма возврата

капитала может быть рассчитана любым из трех методов

Прямолинейный метод (метод Ринга)

;

Аннуитетный метод (метод Инвуда)

;

Метод фактора

фонда

возмещения

(метод Хоскольда)

Прямолинейный метод, называется методом Ринга.

Метод предусматривает прямолинейное возвращение капитала. Он оправдан тогда, когда

ожидается, что поток доходов систематически будет снижаться. Этот метод целесообразно
использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться
равными частями. Годовая норма возвращения капитала рассчитывается путем деления 100%

ной стоимости актива на остаточный срок экономической жизни, то есть это величина,
обратная сроку службы актива. Норма возврата

ежегодная доля первичного капитала,

заключенная в беспроцентном фонде возмещения.

Аннуитетный метод называется также методом Инвуда. Метод предусматривает

возвращение капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции. Он применяется
в тех случаях, когда ожидается получение постоянных доходов на протяжении всего
прогнозного периода. Метод Инвуда используется, если сумма возвращения капитала

С.В. Гриненко, «Экономика недвижимости». Конспект лекций. Таганрог. Издательство ТРТУ, 2004г, а также

сетевая версия публикации

http://www.aup.ru/books/m94/3_5_3.htm

реинвестируется по ставке прибыльности самих инвестиций

В этом случае норма возврата,

как составная часть коэффициента капитализации

равна фактору фонда возмещения при той

же процентной ставке, что и по самим инвестициям.

Фактор фонда возмещения позволяет

сформировать денежный поток, который отвечает полному возвращению первичных
инвестиций.

Метод Ринга —

наиболее приемлемый для активов, поток ожидаемых доходов от

использования которых уменьшается в процессе службы.

Метод Инвуда рекомендуется применять для оценки активов, которые генерируют

постоянные потоки доходов

Метод Хоскольда отличается от метода Инвуда

тем, что формирование фонда возмещения

происходит по безрисковой ставке, а не по норме процента на инвестиции, так как
реинвестирование несет больший риск, чем начальные инвестиции

Поэтому метод Хоскольда

обычно применяется

для активов

с высоким уровнем доходности, обычно недостижимой при

реинвестировании

При расчете коэффициента фонда возмещения по безрисковой ставке

коэффициент капитализации получается выше, а стоимость ниже, чем при использовании
метода Инвуда

У Оценщика нет оснований полагать, что со старением активов размер чистого дохода

будет  сохраняться хотя бы потому, что  со старением активов их собственнику потребуется
нести  больше  расходов  по  их  ремонту  и  обслуживанию.  Кроме  того,  в  местных  условиях
реинвестирование  дохода  в  активы  сопоставимого  уровня  доходности  является  все

таки

скорее  исключением,  чем  правилом.  Поэтому  Оценщик,  руководствуясь  Федеральными
стандартами  оценки,  обязательными  к  применению  субъектами  оценочной  деятельности,  в
части  права  Оценщика  на  выбор  метода  оценки,  в  рамках  настоящей  оценки  выбрал  для
расчета нормы возврата капитала прямолинейный метод Ринга.

Исходя из установленного нормативного срока (НС) эксплуатации Объекта оценки,

срок

оставшейся экономической жизни (СОЭЖ) данного Объекта оценки был рассчитан по
известной формуле:

СОЭЖ = НС –

(Текущая дата –

Год постройки)

Отсюда норма возврата капитала равна обратной величине срока оставшейся

экономической жизни Объекта оценки

Воспользовавшись приведенной выше мультипликативной формулой расчета ставки

капитализации, получим ставку капитализации для каждого Объекта оценки

Используемая

формула, как уже говорилось, учитывает взаимное влияние факторов риска друг на друга при
расчете ставки капитализации.

Нужно отметить, что обычно применяемая аддитивная формула является очевидным

приближением мультипликативной формулы, и закрепилась на практике лишь благодаря
простоте расчета без использования вычислительных средств.

Расчет стоимости объекта

оценки доходным подходом методом прямой капитализации

Показатель

Арендопригодная площадь Объекта оценки (

), кв.м.

30,5

Арендная плата (A ст), ₽/ кв.м./год

3 165

Потенциальный валовый доход (ПВД), ₽/год

96 525

Коэффициент загрузки помещений (

К з

)

0,83

Коэффициент сбора платежей (

К с

)

Действительный

валовый

доход

(

ДВД

₽

год

80 437

Операционные расходы, ₽/год

39 137

Резерв на замещение, ₽/год

351

Всего

расходы

₽

год

39 488

Чистый

операционный

доход

(

ЧОД

об

₽

год

40 949

Коэффициент капитализации

17,90%

Рыночная стоимость Объекта (V), с

учетом

НДС, ₽

228 735

Согласование результатов оценки

В рамках данного раздела проводится согласование результатов расчета рыночной

стоимости оцениваемого имущества, проведенного двумя подходами, и делается об¬щее
заключение о рыночной стоимости Объекта оценки в целом.

В настоящем отчете с целью определения стоимости построены финансово

экономические модели оцениваемого имущества, полученные с помощью классических
подходов моделирования (оценки):

затратный подход

сравнительный подход;

доходный подход.

Степень адекватности результатов, полученных при использовании каждого из подходов,

различна  и  обусловлена  широким  кругом  факторов,  важнейшими  из  которых  являются
неравновесный  характер  спроса  и  предложения,  неадекватная  информативность  сторон
рыночных сделок, неэффективное управление недвижимостью и т.д. Все это не позволяет в
качестве конечной стоимости использовать результат,  полученный при использовании того
или иного подхода. При этом мы должны отметить, что полученный результат  не является
абсолютным, а основан на мнении и опыте оценщиков.

С целью получения оценки более близкой к реальности воспользуемся соотношением,

учитывающим результаты двух моделей и дающим средневзвешенную оценку, которая может
выражена следующим образом:

Итоговая стоимость объекта оценки определяется по формуле:

V = V1 * w1+V2 * w2 +V3 * w3

где

–

рыночная стоимость объекта оценки, руб.;

V1, V2, V3

–

стоимость объекта, определенная с использованием затратного,

сравнительного и доходного подхода соответственно, руб.;

w1 , w2, w3

–

средневзвешенное значение достоверности затратного, сравнительного и

доходного подхода соответственно.

В идеальном случае абсолютного соответствия моделей и реальности весовые

коэффициенты следовало бы считать равными. Возможно сформулировать некоторые
обобщенные критерии анализа моделей, которые позволяют упорядочить и обосновать выбор
конкретных значений весовых коэффициентов. К таким критериям можно отнести:

Возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя и

продавца.

Тип, качество и обширность информации, на основе которых проводился анализ.

Способность выбранных параметров и используемых методов учитывать конъюнктуру

рынка и рыночную стоимость.

Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его

стоимость, такие как местоположение, размер, потенциальная доходность.

Ниже с целью обоснования выбора весовых коэффициентов приводится краткая

характеристика применяемых подходов моделирования стоимости оцениваемого имущества

Затратный подход.

Затратный подход не применяется для оценки встроенных помещений

Сравнительный подход

основу сравнительного подхода положены анализ и обработка рыночных данных о

купле

продаже объектов

аналогов. Поскольку не существует двух абсолютно одинаковых

объектов недвижимости по всем рассматриваемы параметрам, то возникает необходимость их
корректировки в сравнении с Объектом оценки. В данном случае оценщику удалось найти
объекты

аналоги, которые по большинству характеристик (местоположение, общая площадь,

планировка и назначение) наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом. Весовой
коэффициент –

50%

Доходный подход

Стоимость, полученная доходным подходом, характеризует ситуацию, которая сложилась

в  настоящий  момент  на  рынке.  Данная  стоимость  отражает  реальные  рыночные  потоки
доходов.  Рынок  сдачи  в  аренду  объектов,  подобных  оцениваемому  достаточно  развит.  Все
данные получены из интервью с сотрудниками риэлтерских компаний на основании данных
об  аналогичных  проектах.  В  связи  с  этим  можно  сказать,  что  доходный  подход  реально
отражает ценовую ситуацию, сложившуюся на рынке аренды объектов подобного назначения,
и, как следствие, стоимость, полученная доходным подходом, вполне соответствует реальным
рыночным данным, весовой коэффициент для данного подхода составит

50%.

Критерий

Подходы

Доходный

Сравнительный

Затратный

228 735

243 532

Баллы

Применимость подхода к оценке данного
объекта недвижимости согласно
утвердившимся в России и в мире принципам
и стандартам оценки

Адекватность, достоверность и достаточность
информации, на основе которой проводился
анализ

Способность подхода отразить
действительные намерения типичного
покупателя/арендатора и/или
продавца/арендодателя, прочие реалии
спроса/предложения

Действенность подхода в отношении учета
конъюнктуры и динамики рынка финансов и
инвестиций (включая риски)

Способность подхода учитывать структуру и
иерархию ценообразующих факторов,
специфичных для Объекта, таких как
местоположение, локальное окружение,
размер, качество строительства и отделки,
потенциальная доходность и т.д.

Итого суммы баллов

Подход применялся

да

нет

Сумма баллов

Вес подхода по все 5 критериям, %

50,00%

Вес подхода

округленно, %

50,00%

0,00%

Рыночная стоимость объекта после
согласования с

учетом

НДС, ₽

236 000

Основные факты и выводы

7.1

Основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки

Основанием для проведения оценки является Договор № 08

16 от 05.07.2016 г. на

проведение оценки между Заказчиком –

Муниципальное унитарное предприятие

«Недвижимость Кандалакши» в лице конкурсного управляющего Сирицы Дмитрия
Викторовича, действующего на основании Решения Арбитражного суда Мурманской области
от 30.09.2015 по делу № А42

127/2015, и Исполнителем –

Индивидуальным

предпринимателем Франчуком Сергеем Георгиевичем.

7.2

Общая информация, идентифицирующая Объект оценки

Вид объекта оценки

Недвижимое имущество

Краткое описание объекта оценки

Нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь

30,5

, этаж: 1. Кадастровый номер объекта оценки

51:18:0040109:1245

. Адрес объекта оценки: Мурманская

область, г. Кандалакша, ул. Питео, д. 3

Собственник объекта оценки

Муниципальное унитарное предприятие «Недвижимость

Кандалакши», ОГРН 1025100536075 от 11.02.2002, ИНН/КПП

5102002253/510201001, Местонахождение: 184049 г.

Кандалакша Мурманской области, ул. Новая, д. 10, корп. 1

7.3

Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке

Подход

Вес (при согласовании)

Значение

(

учетом

НДС)

Затратный подход, руб.

Доходный подход,

руб.

50%

228 735

Сравнительный подход, руб.

50%

243 532

7.4

Итоговая величина стоимости объекта оценки

Рыночная стоимость объекта оценки

Рыночная стоимость Объекта оценки

(

учетом

НДС

)

, руб.

236 000

7.5

Ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости

Полученная итоговая величина стоимости Объекта оценки может быть использована

только в соответствии с целью и предполагаемым использованием результатов оценки,
установленными в Задании на оценку.

Рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения
сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев,
предусмотренных законодательством Российской Федерации.

(

Федеральный закон от

29.07.1998

№

135-

ФЗ (ред. от 13.07.2015) "Об оценочной деятельности в Российской

Федерации", статья 12).

Настоящее заключение необходимо рассматривать только в контексте полного текста

настоящего Отчета.

Оценка проведена, а Отчет составлен в соответствии с требованиями Федерального

Закона «Об оценочной деятельности в РФ» № 135

ФЗ от 29.07.98 г.

Индивидуальный предприниматель Франчук С.Г.

ɎȿȾȿɊȺɅɖɇȺə ɋɅɍɀȻȺ ȽɈɋɍȾȺɊɋɌȼȿɇɇɈɃ ɊȿȽɂɋɌɊȺɐɂɂ

ɄȺȾȺɋɌɊȺ ɂ

ɄȺɊɌɈȽɊȺɎɂɂ

Ɏɟɞɟɪɚɥɶɧɵɣ ɢɧɮɨɪɦɚɰɢɨɧɧɵɣ ɪɟɫɭɪɫ

ȼɕɉɂɋɄȺ ɂɁ ȿȾɂɇɈȽɈ ȽɈɋɍȾȺɊɋɌȼȿɇɇɈȽɈ ɊȿȿɋɌɊȺ ɉɊȺȼ ɇȺ

ɇȿȾȼɂɀɂɆɈȿ ɂɆɍɓȿɋɌȼɈ ɂ ɋȾȿɅɈɄ ɋ ɇɂɆ

Ⱦɚɬɚ

29.07.2016

90-22355953

ɇɚ ɨɫɧɨɜɚɧɢɢ ɡɚɩɪɨɫɚ ʋ

90-22355953

ɨɬ

29.07.2016,

ɩɨɫɬɭɩɢɜɲɟɝɨ ɧɚ ɪɚɫɫɦɨɬɪɟɧɢɟ

29.07.2016 ,

ɫɨɨɛɳɚɟɦ

ɱɬɨ ɜ ȿɞɢɧɨɦ ɝɨɫɭɞɚɪɫɬɜɟɧɧɨɦ ɪɟɟɫɬɪɟ ɩɪɚɜ ɧɚ ɧɟɞɜɢɠɢɦɨɟ

ɢɦɭɳɟɫɬɜɨ ɢ ɫɞɟɥɨɤ ɫ ɧɢɦ ɡɚɪɟɝɢɫɬɪɢɪɨɜɚɧɨ

Ʉɚɞɚɫɬɪɨɜɵɣ

(

ɢɥɢ

ɭɫɥɨɜɧɵɣ

)

ɧɨɦɟɪ ɨɛɴɟɤɬɚ

51:18:0040109:1245

ɧɚɢɦɟɧɨɜɚɧɢɟ ɨɛɴɟɤɬɚ

ɇɟɠɢɥɨɟ ɩɨɦɟɳɟɧɢɟ

ɧɚɡɧɚɱɟɧɢɟ ɨɛɴɟɤɬɚ

ɇɟɠɢɥɨɟ

ɩɥɨɳɚɞɶ ɨɛɴɟɤɬɚ

30.5

Ʉɜɚɞɪɚɬɧɵɣ ɦɟɬɪ

ɢɧɜɟɧɬɚɪɧɵɣ ɧɨɦɟɪ

ɥɢɬɟɪ

1039

ɷɬɚɠɧɨɫɬɶ

(

ɷɬɚɠ

ɰɨɤɨɥɶɧɵɣ

ɧɨɦɟɪɚ ɧɚ ɩɨɷɬɚɠɧɨɦ ɩɥɚɧɟ

III

ɤɨɦ

.46,47

ɚɞɪɟɫ

(

ɦɟɫɬɨɩɨɥɨɠɟɧɢɟ

)

ɨɛɴɟɤɬɚ

Ɇɭɪɦɚɧɫɤɚɹ ɨɛɥɚɫɬɶ

Ʉɚɧɞɚɥɚɤɲɚ

ɭɥ

ɉɢɬɟɨ

ɫɨɫɬɚɜ

ɉɪɚɜɨɨɛɥɚɞɚɬɟɥɶ

(

ɩɪɚɜɨɨɛɥɚɞɚɬɟɥɢ

2.1.

Ɇɭɧɢɰɢɩɚɥɶɧɨɟ

ɭɧɢɬɚɪɧɨɟ

ɩɪɟɞɩɪɢɹɬɢɟ

ɇɟɞɜɢɠɢɦɨɫɬɶ Ʉɚɧɞɚɥɚɤɲɢ

ɂɇɇ

:5102002253

ɈȽɊɇ

:1025100536075

Ʉɉɉ

:510201001

ȼɢɞ

ɧɨɦɟɪ

ɞɚɬɚ

ɝɨɫɭɞɚɪɫɬɜɟɧɧɨɣ

ɪɟɝɢɫɬɪɚɰɢɢ

ɩɪɚɜɚ

3.1.

ɏɨɡɹɣɫɬɜɟɧɧɨɟ

ɜɟɞɟɧɢɟ

51-51-02/011/2009-221

17.09.2009

Ɉɝɪɚɧɢɱɟɧɢɟ

(

ɨɛɪɟɦɟɧɟɧɢɟ

)

ɩɪɚɜɚ

4.1.1.

ɜɢɞ

Ɂɚɩɪɟɳɟɧɢɟ ɫɞɟɥɨɤ ɫ ɢɦɭɳɟɫɬɜɨɦ

ɞɚɬɚ

ɝɨɫɭɞɚɪɫɬɜɟɧɧɨɣ

ɪɟɝɢɫɬɪɚɰɢɢ

12.03.2015

ɧɨɦɟɪ

ɝɨɫɭɞɚɪɫɬɜɟɧɧɨɣ

ɪɟɝɢɫɬɪɚɰɢɢ

51-51/002-51/002/007/2015-143/1

ɫɪɨɤ

ɧɚ

ɤɨɬɨɪɵɣ

ɭɫɬɚɧɨɜɥɟɧɨ ɨɝɪɚɧɢɱɟɧɢɟ

(

ɨɛɪɟɦɟɧɟɧɢɟ

)

ɩɪɚɜɚ

ɥɢɰɨ

ɜ ɩɨɥɶɡɭ ɤɨɬɨɪɨɝɨ

ɭɫɬɚɧɨɜɥɟɧɨ ɨɝɪɚɧɢɱɟɧɢɟ

(

ɨɛɪɟɦɟɧɟɧɢɟ

)

ɩɪɚɜɚ

ɨɫɧɨɜɚɧɢɟ
ɝɨɫɭɞɚɪɫɬɜɟɧɧɨɣ
ɪɟɝɢɫɬɪɚɰɢɢ

ɉɨɫɬɚɧɨɜɥɟɧɢɟ ɨ ɡɚɩɪɟɬɟ ɪɟɝɢɫɬɪɚɰɢɨɧɧɵɯ ɞɟɣɫɬɜɢɣ
ɩɨ ɨɬɱɭɠɞɟɧɢɸ

(

ɫɧɹɬɢɸ ɫ ɭɱɟɬɚ

)

ɢɦɭɳɟɫɬɜɚ ɞɨɥɠɧɢɤɚ

ɜ ɰɟɥɹɯ ɨɛɟɫɩɟɱɟɧɢɹ ɢɫɩɨɥɧɟɧɢɹ ɢɫɩɨɥɧɢɬɟɥɶɧɵɯ
ɞɨɤɭɦɟɧɬɨɜ ɢ

146/15/51021-

ɂɉ ɨɬ

2015-03-04

Ⱦɨɝɨɜɨɪɵ ɭɱɚɫɬɢɹ ɜ ɞɨɥɟɜɨɦ
ɫɬɪɨɢɬɟɥɶɫɬɜɟ

ɉɪɚɜɨɩɪɢɬɹɡɚɧɢɹ

Отчет об оценке рыночной стоимости нежилого помещения по адресу: Мурманская область, г.Кандалакша, ул. Питео - часть 4