Отчет об оценке рыночной стоимости нежилого помещения по адресу: Мурманская область, г.Кандалакша, ул. Питео

Отчет

об

оценке

рыночной

стоимости

нежилого

помещения

расположенного

по

адресу

Мурманская

область

Мурманская

область

Кандалакша

ул

Питео

. 3

Порядковый номер отчета:

8/3-16

Дата оценки: 27 октября 2016

г.

Дата составления отчета: 17 ноября 2016 г.

Заказчик: Муниципальное унитарное предприятие «Недвижимость Кандалакши»

Мурманск

- 2016

ИП

Франчук

183038

Мурманск

ул

Коминтерна

. 7,

офис

508

телефон

(8152) 40-02-02

Оглавление

Общие сведения

......................................................................................................................................................................... 3

1.1

Задание на оценку

................................................................................................................................................................................... 3

1.2

Применяемые стандарты оценки

........................................................................................................................................................... 4

1.3

Принятые при проведении оценки объекта оценки допущения

.......................................................................................................... 4

1.4

Сведения о заказчике оценки и об оценщике

....................................................................................................................................... 6

1.5

Заявление о соответствии

....................................................................................................................................................................... 7

1.6

Заявление о независимости оценщика

................................................................................................................................................... 7

1.7

Содержание и объем работ, использованных для проведения оценки

............................................................................................... 7

Описание объекта оценки

........................................................................................................................................................ 8

2.1

Перечень предоставленных документов

............................................................................................................................................... 8

2.2

Права на улучшение

................................................................................................................................................................................ 8

2.3

Обременения, ограничения

.................................................................................................................................................................... 9

2.4

Описание местоположения Объекта оценки

......................................................................................................................................... 9

2.5

Описание объекта недвижимости

........................................................................................................................................................ 11

2.6

Фотографии объекта оценки

................................................................................................................................................................ 12

Анализ рынка объекта оценки

............................................................................................................................................. 13

3.1

Анализ социально

экономической обстановки в стране

.................................................................................................................... 13

3.2

Анализ социально

экономического положения Мурманской области

............................................................................................. 14

3.3

Анализ рынка офисной недвижимости юга Мурманской области (Апатиты, Кировск, Кандалакша)

........................................... 20

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

..................................................................................... 30

4.1

Анализ участка как свободного.

.......................................................................................................................................................... 31

4.2

Анализ участка с имеющейся застройкой

........................................................................................................................................... 31

Расчет рыночной стоимости объекта оценки

.................................................................................................................... 32

5.1

Последовательность проведения оценки

............................................................................................................................................. 32

5.2

Затратный подход к оценке

отказ

...................................................................................................................................................... 33

5.3

Сравнительный подход к оценке

......................................................................................................................................................... 33

5.4

Доходный подход к оценке

.................................................................................................................................................................. 44

Согласование результатов оценки

....................................................................................................................................... 60

Основные факты и выводы

.................................................................................................................................................. 62

7.1

Основание для проведения

оценщиком оценки объекта оценки

....................................................................................................... 62

7.2

Общая информация, идентифицирующая Объект оценки

................................................................................................................. 62

7.3

Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке

.......................................................................... 63

7.4

Итоговая величина стоимости объекта оценки

................................................................................................................................... 63

7.5

Ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости

........................................................................................... 63

Общие сведения

1.1

Задание на оценку

Объект оценки, состав объекта оценки

Нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь

30,5

, этаж:

. Кадастровый номер объекта оценки

51:18:0040109:1245

. Адрес объекта оценки: Мурманская

область, г. Кандалакша, ул. Питео, д. 3

Характеристики  объекта  оценки  и  его
оцениваемых  частей  или  ссылки  на
доступные  для  оценщика  документы,
содержащие такие характеристики

Характеристики объекта

оценки содержатся в следующих

документах:

Выписка из Единого государственного реестра прав на
недвижимое имущество и сделок с ним №

90-22355953

от

29.07

.2016 г.;

Права на объект оценки, учитываемые при
определении стоимости объекта оценки

Право хозяйственного ведения

Обременения (ограничения)

прав на объект

оценки

Запрещение сделок с имуществом (Постановление о запрете
регистрационных действий по отчуждению (снятию с учета)
имущества должника в целях обеспечения исполнения
исполнительных документов и/п

146/15/51021-

ИП от 2015

03-04)

Цель оценки

Определение рыночной стоимости объекта

оценки

Предполагаемое

использование

результатов оценки

Результаты оценки предполагается использовать для
реализации объекта оценки в рамках конкурсного
производства

Вид стоимости

Рыночная

Дата оценки

27 октября 2016 г.

Допущения,

на

которых

должна

основываться оценка

Оценка производится

исходя из текущего использования

объекта оценки

Особенности проведения осмотра объекта
оценки

Нет

Порядок

сроки

предоставления

заказчиком необходимых для проведения
оценки материалов и информации

В течении

дней с момента заключения договора на оценку

Прочие условия

Итоговая величина стоимости объекта должна быть
выражена в рублях.

Указание границ

интервала, в котором, по мнению

оценщика, может находиться рыночная стоимость, не
требуется

1.2

Применяемые стандарты оценки

При проведении оценки данного объекта оценки использованы Федеральные стандарты оценки,

являющиеся обязательными к применению при

осуществлении оценочной деятельности

Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к

проведению оценки (ФСО № 1)» (утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015
года № 297).

Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» (утвержден

приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 298).

Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» (утвержден

приказом Минэкономразвития России от 20 мая

2015

года № 2

99).

Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7),

(

утвержден приказом

Минэкономразвития России от 25

сентября 2014 № 611

Свод стандартов и правил РОО 2015 (Протокол Совета РОО 07

Р от 23.12.2015 г).

1.3

Принятые при проведении оценки объекта оценки допущения

В процессе подготовки Отчета об оценке Исполнитель исходит из следующих допущений:

Заказчик обеспечивает Исполнителя всей необходимой документацией для оценки.

Исполнитель не несет ответственности за достоверность той информации, которая была получена
от Заказчика. Исполнитель не несет ответственности за выводы, сделанные на основе документов и
информации, содержащих недостоверные сведения.

Копии предоставленных документов соответствуют оригиналам.

Сведения, содержащиеся в Отчете, считаются достоверными, однако Исполнитель не может

гарантировать точность информации, поэтому, когда это возможно, указывается ее источник.

От Исполнителя не требуется, и он не принимает на себя ответственности за описание

правового состояния имущества и вопросы, подразумевающие обсуждение юридических аспектов
права собственности. Предполагается, что права собственности на рассматриваемое имущество
полностью соответствуют требованиям законодательства, если иное не оговорено специально.
Оцениваемая собственность считается свободной от каких

либо претензий или ограничений, кроме

оговоренных в Отчете.

Исполнитель не несет ответственности ни за наличие скрытых факторов, которые

могут

оказать

влияние на стоимость объекта, ни за необходимость выявления таковых. Для

выявления

наличия

или отсутствия подобных неблагоприятных факторов необходимо

специальное экспертное

обследование объекта, не входящее в задачу настоящего Отчета.

Отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем целях. Ни

Заказчик, ни

Исполнитель не могут использовать Отчет иначе, чем это предусмотрено

договором на оценку.

Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Исполнителя относительно

оцениваемой

стоимости объекта и не является гарантией того, что объект будет реализован на

свободном рынке

по цене, указанной в настоящем Отчете.

Предполагается разумное владение и компетентное управление объектами

собственности.

Исполнитель не гарантирует и не несет ответственность за убытки и потери

Заказчика, которые

явились следствием мошенничества, общей халатности или

неправомочных действий третьих лиц.

От Исполнителя не требуется, и он не принимает на

себя ответственность за финансовую и

налоговую отчетность, относящуюся к вопросу

управления объектом собственности.

При оценке объекта Исполнитель имеет право использовать все общепринятые

методы оценки,

апробированные в мире и в России, а также их производные (в том числе

авторские разработки), не

противоречащие теоретическим и практическим основам анализа и

оценки.

10.

Мнение Исполнителя относительно рыночной стоимости объекта действительно на

дату

оценки при сохранении текущей экономической ситуации. Поэтому непредусмотренное

в Отчете

изменение самого объекта и его окружения, равно как изменение политических,

экономических и

иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на

рыночную ситуацию и,

следовательно, на рыночную стоимость объекта, находятся вне рамок

данного исследования.

11.

Исполнитель выдвигает требование конфиденциальности в отношении документов

любого

формата и содержания, составленных от имени Заказчика. Заказчик принимает

условия не

упоминать наше имя или наш Отчет, полностью или частично, в каком

либо

документе,

передаваемом третьим лицам, без нашего письменного на то согласия. Согласно

установленным

профессиональным стандартам Исполнитель аналогично сохранит

конфиденциальность в

отношении информации, полученной и рассчитанной в ходе

исследования в соответствии с

задачами оценки.

12.

От Исполнителя не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным

образом по поводу

составленного

Отчета об оценке или оцененного имущества, кроме как на

основании отдельного

договора с Заказчиком или официального вызова суда.

13.

Результат оценки полностью зависит от адекватности и точности используемой

информации и

от сделанных допущений. Вследствие этого, полученная величина рыночной

стоимости носит

вероятностный характер с определенными параметрами рассеивания,

независимого от того

выражена она одним числом, или в виде диапазона.

14.

При оценке Исполнитель использовал общепринятое программное обеспечение –

электронные

таблицы

Microsoft Excel

. Все расчеты, приведенные в настоящем Отчете,

выполнены в соответствии

с функцией «точность как на экране».

15.

Заказчик не предоставил информацию, о том, что объект оценки является

памятником

архитектуры. В рамках

данного Отчета, Оценщик сделал допущение, что объект оценки на момент

определения не

является памятником

архитектуры.

16.

Заказчик ознакомлен с Федеральным законом от 29.07.1998 г. №135

ФЗ «Об

оценочной

деятельности в Российской Федерации», Федеральными стандартами оценки (ФСО

№ 1, ФСО № 2,

ФСО № 3, ФСО

-7

), «Правилами страхования ответственности оценщиков ОСАО

«Ингосстрах».

17.

Оценщик прилагает в Приложении к отчету об оценке принт

скрины объявлений с

предложениями продажи / аренды объектов недвижимости, выбранных в качестве объектов

сравнения при определении рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного и

доходного подходов. Информация, указанная в объявлениях, уточнялась путем

интервьюирования

представителей собственника объекта. Оценщик не несет ответственности

за ошибки или

неточности, которые могут содержаться в объявлениях с предложениями

продажи / аренды

объектов сравнения.

1.4

Сведения о заказчике оценки и об оценщике

Данные о Заказчике оценки

Организационно

правовая форма

Муниципальное унитарное предприятие

Полное наименование

Муниципальное

унитарное

предприятие «Недвижимость

Кандалакши»

ОГРН

1025100536075

Дата присвоения ОГРН

11.09.2002

Местонахождение

184049

г. Кандалакша Мурманской области, ул. Новая, д.

10,

корп. 1

Данные об

Исполнителе

Исполнитель (полное наименование)

Индивидуальный предприниматель Франчук Сергей

Георгиевич

ИНН

519100306422

Основной государственный

регистрационный номер индивидуального

предпринимателя (ОГРНИП)

316519000062961

Дата присвоения ОГРНИП,

регистрирующий орган

25 мая 2016 года, ИФНС по г. Мурманску

Место нахождения

183025 г. Мурманск, ул. Карла Маркса, д. 39, кв. 121

Сведения об Оценщике

Оценщик (Ф.И.О.)

Франчук Сергей Георгиевич

Номер контактного телефона

+7 921 725-33-44

Почтовый адрес

183025 г. Мурманск, ул. Карла Маркса, д. 39, кв. 121

Адрес электронной почты

telezey@gmail.com

Серия и номер документа,

удостоверяющего личность, дата выдачи и

орган, выдавший указанный документ

Паспорт гражданина РФ серии 47 03 № 808808, выдан

06.11.2003 года ОВД Октябрьского округа г. Мурманска (код

подразделения 512

-002)

Информация о членстве в

саморегулируемой организации

оценщиков

Член Общероссийской общественной организации

«Российское общество оценщиков» (Включен в реестр

оценщиков 24 января 2008 года за регистрационным номером

002879). Место нахождения СРО: 105066 Москва, 1

Басманный переулок, д.2А, офис 5.

Номер

и дата выдачи документа,

подтверждающего получение

профессиональных знаний в области

оценочной деятельности

Диплом о профессиональной переподготовке по программе

«Оценка активов, бизнеса и инвестиций» ПП № 047612, рег. №

04/23, МИПК при СПбТУ, 26 января 2001 г.

Сведения о страховании гражданской

ответственности оценщика

Полис страхования профессиональной ответственности №

433-703-

000231/16 от 11.01.2016 г., выдан ОСАО

«Ингосстрах». Лимит ответственности –

30 000 000 руб. Срок

действия договора страхования

–

с 20.01.2016 г. по 19.01.2017

г.

Стаж работы в оценке

20 лет

Информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке

ф р

организациях и специалистах с указанием их квалификации, и степени их участия в проведении

оценки объекта оценки

К проведению оценки и подготовке отчета об оценке организации и специалисты не привлекались. В этой

связи указание квалификации таких специалистов и степени их участия в проведении оценки объекта

оценки неприменимо.

1.5

Заявление о соответствии

Подписавший данный отчет (далее

Оценщик) настоящим удостоверяет, что в соответствии с

имеющимися у него данными:

Утверждения о фактах, представленные в отчете, правильны и основываются на знаниях

оценщика.

Анализ и заключения ограничены только изложенными допущениями и условиями.

Оценщик не имел интереса в оцениваемом имуществе.

Вознаграждение оценщика не зависит от какого

либо аспекта отчета.

Оценка была проведена в соответствии с кодексом этики и стандартами исполнения.

Образование оценщика соответствует необходимым требованиям.

Оценщик имеет опыт оценки, связанный с местонахождением, и категорией аналогичного

имущества.

Никто, кроме лиц, указанных в отчете, не оказывал помощи в подготовке отчета.

1.6

Заявление о независимости оценщика

•

Оценщик, производивший оценку, не является учредителем, собственником, акционером,

должностным лицом или работником юридического лица

заказчика, лицом, имеющим имущественный

интерес в объекте оценки, и не состоит с указанными лицами

в близком родстве или свойстве;

•

в отношении объекта оценки оценщик не имеет вещные или обязательственные права вне договора;

•

оценщик не является участником (членом) или кредитором юридического лица –

заказчика

;

•

юридическое лицо

заказчик не является кредитором или страховщиком оценщика

;

•

размер оплаты оценщику за проведение оценки объекта оценки не зависит от итоговой величины

стоимости объекта оценки

;

•

оценщик

не имеет имущественный интерес в объекте оценки и не является аффилированным лицом

заказчика, а также в иных случаях, установленных законодательством Российской Федерации

;

•

размер денежного вознаграждения за проведение оценки объекта оценки не зависит от итоговой

величины стоимости объекта оценки.

1.7

Содержание и объем работ, использованных для проведения оценки

В соответствии с п. 23 ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к

проведению оценки», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 г. №297, с
п.5, п.11 ФСО №7 «Оценка недвижимости», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от
25 сентября 2014 г. №611, проведение оценки объекта включает в себя следующие этапы:

Заключение Договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

Оценщик собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки

теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены
при проведении оценки, в том числе:

Информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих

факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;

Информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относятся объекты оценки,

включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и
качественных характеристиках данных факторов;

Информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об

обременениях, связанных с объектом оценки, прошлых и ожидаемых доходах, и затратах, данные
бухгалтерского учета и отчетности, а также иную информацию, существенную для определения
стоимости объекта оценки.

При сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель

проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на
оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке
причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с
непроведением осмотра.

Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки.

Анализ рынка земельных участков и, при необходимости, иных рынков. Анализ рынка

недвижимости выполняется в следующей последовательности:

анализ влияния общей политической и социально

экономической обстановки в стране и регионе расположения

объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период,

предшествующий дате оценки;

II.

определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит

и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами
недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по
экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта;

III.

анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов

рынка,

к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его
использования, с указанием интервала значений цен;

IV.

анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости,

например, ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов
значений этих факторов;

основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например,

динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов,
ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.

Применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление

необходимых расчетов;

Согласование результатов и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

Составление отчета об оценке.

Описание объекта оценки

2.1

Перечень предоставленных документов

В рамках настоящей оценки использовались следующие документы, устанавливающие

количественные и качественные характеристики объекта оценки (все документы представлены в
виде копий):

Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с
ним № 90

22355953 от 29.07.2016 г.

2.2

Права на улучшение

Согласно выписке

из Единого государственного реестра прав,

на недвижимое имущество и

сделок с ним № 90

-22355953

от 29.07.2016 г.

собственником оцениваемого

улучшения

на праве

хозяйственного ведения

является Муниципальное унитарное предприятие «Недвижимость

Кандалакши»

В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса РФ29 «Содержание права собственности»:

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

2. Собственник вправе по своему усмотрению

совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые

действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы
других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать

им, оставаясь

собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять
его другими способами, распоряжаться им иным образом».

В соответствии со статьей 549 ГК РФ, по договору купли

продажи недвижимого имущества,

продавец обязуется передать в собственность покупателя это имущество

то есть, при совершении

операции купли

продажи покупателю переходит право собственности на рассматриваемое

улучшение, если договором не предусмотрено иное.

Права на земельный участок не оцениваются, поскольку объект оценки представляет собой

помещение, расположенное на первой этаже многоквартирного жилого дома.

2.3

Обременения, ограничения

Согласно выписке

из Единого государственного реестра прав,

на недвижимое имущество и

сделок с ним №

90-22355953

от 29.07.2016 г.

на оцениваемое помещение установлены следующие

обременения:

Запрещение

сделок

имуществом

(Постановление о запрете регистрационных действий по

отчуждению (снятию с учета) имущества должника в целях обеспечения исполнения
исполнительных документов и/п 146/15/51021

ИП от 2015

-03-04).

Согласно ст. 126 «Последствия открытия конкурсного производства» Федерального

закона

от

26.10.2002 N 127-

ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О несостоятельности (банкротстве)" (с изм. и доп., вступ.

в силу с 01.09.2016)

снимаются ранее наложенные аресты на имущество должника и иные

ограничения распоряжения имуществом должника.

Согласно ст. 12

«Полномочия конкурсного управляющего» Федерального закона от 26.10.2002

N 127-

ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О несостоятельности (банкротстве)" (с изм. и доп., вступ. в силу с

01.09.2016),

конкурсный управляющий вправе

заявлять отказ от исполнения договоров и иных

сделок.

Таким образом, оцениваемое имущество рассматривается свободным от

обременений и

ограничений.

2.4

Описание

местоположения Объекта оценки

Целью настоящего раздела отчета является анализ характеристик местоположения,

оказывающих влияние на концепцию Объекта

оценки, его

привлекательность для конечных

потребителей.

2.4.1

Краткая характеристика территориальных районов г. Кандалакши

Кандала́кша (карел. Kandalakši, Kannanlakši, Kandalahti, фин.

Kantalahti,

колтта

саамск.

Käddluhtt, древнеисл. Handvik)

город (с 1938) на юго

западе Мурманской области России.

Административный центр Кандалакшского района и городского поселения Кандалакша.

Население

32 945 чел. (2015).

Город расположен на побережье Кандалакшского залива Белого моря, в устье реки Нива, в 200

км к югу от Мурманска, окружён территорией Зашейковского лесничества.

Ближайшие населённые пункты: Белое море (10 км), Лувеньга (14 км) и Нивский (16 км). В

состав города входят отдалённые районы Нива

3, Лупче

Савино и Лесозавод № 6.

В окрестностях Кандалакши

Кандалакшский заповедник (место охраны гнездовых колоний

морских

птиц островов Белого и Баренцева морей).

Экономика

Кандалакшский алюминиевый завод (КАЗ), принадлежащий группе «РУСАЛ»;

морской порт;

опытный машиностроительный завод;

железнодорожная станция «Кандалакша», эксплуатационное депо ТЧ

28, локомотивное

депо ТЧ

27 и

вагонное депо;

автоколонна № 1443.

Инфраструктура

Кандалакшский порт;

крупный железнодорожный узел.

Торговля

В городе развита торговля, имеются множество продовольственных и несколько строительных

магазинов, магазины компьютерной и бытовой техники и другие. Также в городе имеются
федеральные торговые сети «7Я семьЯ», «Евросеть», «Связной» и т. д.

2.4.2

Характеристика локального месторасположения объекта оценки

В результате визуального осмотра от

27.10.2016

, проведенного по адресу

расположения объекта

оценки

Мурманская область, г. Кандалакша, ул. Питео, д. 3

(осмотр осуществлял оценщик Франчук

С.Г., тел. 8

- (921) -725-33-

44 в присутствии представителя Заказчика), были проанализированы

положительные и отрицательные факторы местоположения объекта

оценки. Описание

местоположения объекта

оценки представлено в таблице ниже.

Таблица

Описание

местоположения

Объекта

оценки

Наименование

Характеристика

Адрес

Объект оценки расположен в Кандалакшском районе Мурманской области

по адресу:

Мурманская область, г. Кандалакша, ул. Питео, д. 3

Локальное местоположение

Объект оценки расположен в южной части

города

внутри жилого массива

Рядом расположены

жилые 5

этажные здания

60-

х годов постройки

(преимущественно серии

II-34

на первых этажах которых расположены

преимущественно небольшие магазины, Сбербанк

Транспортная

пешеходная

доступность

Транспортная доступность –

удовлетворительная

Пешеходная доступность

минутах пешком от остановки

общественного транспорта

Подъездные пути

Автомобильный подъездной путь в хорошем состоянии

Обеспеченность

общественным

транспортом

Удовлетворительная

Обеспеченность

личным

автомобильным транспортом

Без ограничений

Близость к скоростным магистралям

В стороне от скоростных магистралей

Интенсивность

транспортных

потоков

Средняя

Условия парковки

Стихийная парковка

Объекты

социальной

инфраструктуры микрорайона в
пределах пешей доступности (менее 1
км)

Социальная инфраструктура характеризуется как относительно развитая

Развитость

инженерной

инфраструктуры

Район расположения Объекта

оценки обеспечен всеми необходимыми

элементами

инженерной

инфраструктуры

(водо

газ

тепло

электроснабжением, канализацией и слаботочными системами)

Экологическая обстановка района

По состоянию на дату проведения оценки Оценщику не было предоставлено
сведений об экологических характеристиках Объекта оценки, поэтому
экологическое состояние было принято удовлетворительным, что
соответствует общерайонной ситуации

Объекты

промышленной

инфраструктуры микрорайона

Присутствуют

Состояние прилегающей территории

Хорошее

Выводы:

Положительными факторами расположения объекта оценки является:
небольшая удаленность от центра

города, обеспеченность общественным

транспортом.

По мнению Оценщика, местоположение Объекта оценки с коммерческой
точки зрения пригодно для организации офисно

торговых

помещений.

Таким образом, анализ местоположения не выявил отрицательных
факторов, способных снизить потребительскую ценность Объектов в
оценки в течение ближайшего времени.

Хрущевские панельные, кирпичные и блочные серии домов

(малосемейки), архитектор Н. Остерман

2.5

Описание объекта недвижимости

Таблица

Описание

количественных

качественных

характеристик

Объекта

оценки

Наименование показателя

Значение

Наименование объекта оценки

Нежилое помещение

Назначение объекта оценки

Нежилое

Кадастровый номер

51:18:0040109:1245

Местоположение объекта оценки

Мурманская область, г. Кандалакша, ул. Питео, д. 3

Номера на поэтажном плане

III ком.46,47

Площадь объекта оценки, м

30,5

Планировка объекта оценки

Свободная

Год постройки здания, г.

1983

Этаж расположения

Цоколь

Группа капитальности

здания

Функциональное назначение

Офисно

торговое

Материал стен здания

Панельные

Техническое состояние здания

Здание в хорошем состоянии

Техническое состояние объекта оценки

Требуется косметический ремонт

Внутренняя отделка помещения

Офисный ремонт, двери деревянные, полы плиточные

оклейка стен обоями

Наличие парковки

Имеется

стихийная

Наличие охраны

Нет

Наличие электроснабжения

Имеется (скрытая проводка).

Наличие водоснабжения

Стальные трубы

Наличие

отопления

Центральное

Наличие канализации

Чугунные трубы

Вентиляция

Приточно

вытяжная

Инфраструктура здания

В здании

Анализ рынка

объекта оценки

3.1

Анализ социально

экономической обстановки в стране

По оценке Минэкономразвития России, сезонно сглаженный индекс ВВП после стабилизации

в мае

июле в августе вышел в положительную область, составив 0,3 % м/м. Позитивную динамику

с сезонной корректировкой показали

обрабатывающие производства, сельское хозяйство, платные

услуги населению.

В годовом выражении, по оценке Минэкономразвития России, в августе 2016 г. произошла

остановка спада экономической активности

динамика ВВП составила 0,0 % г/г после

0,8 % в июле.

За восемь месяцев текущего года ВВП сократился на 0,7 % г/г.

Рассчитываемый Минэкономразвития России сезонно сглаженный индекс промышленного

производства (ИПП) показывает, что ситуация в промышленном производстве улучшилась: ИПП
вырос в августе на 0,3 % м/м (в июле:

снижение на 0,5 % м/м). Добыча полезных ископаемых

третий месяц подряд находится в околонулевой области: 0,0 % м/м в августе, обрабатывающие
производства показали рост на 0,5 % м/м, производство и распределение электроэнергии, газа и
воды снизилось на 0,1 % м/м.

В секторе промежуточного спроса в августе восстановился рост в обработке древесины и

производстве изделий из дерева, в производстве кокса и нефтепродуктов, в химическом
производстве, в металлургическом производстве и производстве готовых металлических изделий;
продолжился рост в целлюлозно

бумажном производстве; издательской и полиграфической

деятельности; сократилось производство резиновых и пластмассовых изделий и производство
прочих неметаллических минеральных продуктов.

Из потребительских отраслей в августе продолжился рост в производстве пищевых продуктов,

включая напитки, и табака, в производстве кожи, изделий и кожи и производстве обуви;
сократилось текстильное и швейное производство.

В отраслях машиностроительного комплекса продолжилось сокращение в производстве

электрооборудования, электронного и оптического оборудования; сократился рост в производстве
транспортных средств и оборудования и в производстве машин и оборудования.

Продолжает показывать положительную динамику производство сельского хозяйства. Темп

прироста производства сельскохозяйственной продукции с исключением сезонности в августе 2016
г. составил 0,5 % м/м.

Сезонно сглаженный индекс объема работ по виду деятельности «Строительство» вновь

вернулся в отрицательную область (

0,1 % м/м против 1,2 % м/м в июле).

В августе безработица снизилась до 5,2 %, с исключением сезонного фактора

до 5,5 % от

рабочей силы.

Реальная заработная плата с исключением сезонного фактора в августе, по предварительным

данным, снизилась на 0,7 % относительно июля (по уточненным данным в июле сезонно очищенное
снижение составило 1,2 % м/м).

Реальные располагаемые доходы с исключением сезонного фактора демонстрируют

усугубление негативных тенденций: после снижения на 0,6 % м/м в июле, в августе доходы
сократились на 1,1 % соответственно.

Несмотря на существенное сокращение доходов населения, оборот розничной торговли с

исключением сезонного фактора после нулевой динамики в июле снизился незначительно

на 0,1

% м/м.

Платные услуги с исключением сезонного фактора демонстрируют рост на 0,2 % м/м второй

месяц подряд.

Экспорт товаров в январе

августе 2016 г., по оценке, составил 173,6 млрд. долл. США

(снижение на 25,8 % к январю

августу к 2016 г.).

Мониторинг «О текущей ситуации в экономике Российской Федерации по итогам января

августа

2016

года», Источник: Минэкономразвития России

Импорт товаров в январе

августе 2016 г., по оценке, составил 118,0 млрд. долл. США (снижение

на 5,9 % к январю

августу 2015 года).

Положительное сальдо торгового баланса в январе

августе 2016 г., по оценке, составило 55,6

млрд. долл. США, относительно января

августа 2015 г. снизилось на

процента.

По данным Росстата, инфляция в августе составила 0,0 %, с начала года

3,9 %, за годовой

период

6,9 процента.

Основные показатели развития экономики (прирост в %, г/г)*

3.2

Анализ социально

экономического положения Мурманской области

Мурманская область расположена на северо

западе европейской части России и объективно

является одним из стратегических районов страны в составе северо

Западного федерального округа.

На юго

западе область граничит с Республикой Карелия, а на западе и северо

западе

Финляндией и Норвегией. Мурманская область

один

из немногих регионов, где Россия имеет

общую границу с Европейским Союзом и странами НАТО.

В регионе базируется Северный военно

морской флот, обеспечивающий обороноспособность

страны на северных рубежах.

Мурманск

крупнейший незамерзающий порт России, расположенный за Полярным кругом.

Он является базовым по обеспечению перевозок грузов в районы Крайнего Севера, Арктики и

2015 год

2016 год

август

янв.

август

июль

август

август (с
искл. сезон.
и календ.
факт., к
пред. п

ду)

янв.

август

ВВП

-3,8

-0,8

0,0

0,3

-0,7

Потребительская инфляция, на конец периода

0,4

9,8

0,5

0,0

3,9

Промышленное производство

-4,3

-3,2

-0,3

0,7

0,3

0,4

Обрабатывающие производства

-6,8

-5,2

-1,5

0,1

0,5

-0,8

Производство продукции сельского хозяйства

2,5

1,7

4,9

6,0

0,5

3,4

Объемы работ по виду деятельности

-11,1

-8,4

-3,5

-2,0

-0,1

-4,6

«Строительство»

Ввод в действие жилых домов

-7,5

10,2

4,1

6,5

-5,8

Реальные располагаемые денежные

доходы населения

-5,3

-4,0

-7,3

-8,3

-1,1

-5,8

Реальная заработная плата работников

-9

-8,9

-1,3

-1,0

)

-0,7

-0,3

организаций

Среднемесячная начисленная

номинальная заработная плата работников
организаций, руб.

32176

33100

35888

34095

3 5 5 3 2

)

Уровень безработицы

5,3

5,6

5,3

5,2

5,5

5,6

Оборот розничной торговли

-9,4

-8,7

-5,2

-5,1

-0,1

-5,7

Объем платных услуг населению

-2,9

)

-1,6

)

-1,1

1,0

0,2

-0,6

Экспорт товаров, млрд. долл. США

25,1

234,0

22,5

22,7

173,6

)

Импорт товаров, млрд. долл. США

16,3

125,3

16,0

18,3

)

118,0

)

Средняя цена за нефть

Urals,

долл.

45,6

55,4

43,3

43,7

39,2

США/баррель

* Источник: Росстат, расчеты Минэкономразвития России.

Оценка Минэкономразвития России.

Июль, август

в % к предыдущему месяцу, январь

август

в % к декабрю предыдущего года.

Агрегированный индекс производства по видам деятельности "Добыча полезных ископаемых", "Обрабатывающие

производства", "Производство и распределение электроэнергии, газа и воды".

Предварительные данные.

Оценка.

В целях обеспечения статистической сопоставимости показатели рассчитаны без учёта сведений по Республике Крым г.

Севастополю.

дальнего зарубежья. Эксплуатация уникальных по своим возможностям атомных ледоколов
позволила обеспечить в Арктике круглогодичную навигацию.

Область занимает важное геополитическое положение по отношению к индустриально

развитым регионам, с которыми она связана наземными, водными и воздушными магистралями.

Приграничное положение, значительные экспортные возможности и имеющиеся транспортные

коммуникации создают хорошие условия для расширения сотрудничества с зарубежными
странами. Мурманская область является активным членом международного Баренцева Евро

Арктического сотрудничества.

Площадь Мурманской области составляет 144.9 тысячи квадратных

километров (0.8 % площади

России).

Наибольшая протяженность с запада на восток

около 550 километров, с севера на юг

- 400.

Почти вся территория лежит севернее Полярного круга и располагается на Кольском полуострове.
Только западный и юго

западный участки области выходят на материк. Также к территории области

относятся и множество островов Баренцева и Белого морей.

Северные берега омываются Баренцевым морем, его акватория

1424 тысячи квадратных

километров. Восточная и юго

восточная границы образуются берегами Белого моря (90 тысяч

квадратных километров), которое в отличие от Баренцева моря, обогреваемого Гольфстримом,
зимой замерзает.

Регион располагает разнообразными природными ресурсами. В недрах Кольского полуострова

открыто  более  60  крупных  месторождений  различных  видов  минерального  сырья.  В  настоящее
время  добывается  более  трех  десятков полезных ископаемых, наибольшую  ценность  из которых
имеют  медно

никелевые, железные, апатито

нефелиновые руды и руды редких металлов.

Значительны запасы слюды, керамического сырья и сырья для строительных материалов,
облицовочного камня, полудрагоценных и поделочных камней.

В числе открытых месторождений, получивших мировую известность,

Штокмановское и

Приразломное месторождения. Освоение этих уникальных месторождений в перспективе позволит
удовлетворить потребности в газе всего Северо

Запада России на многие годы.

Таблица

Состав

Мурманской

области

Наименование

Характеристика

Городские округа

Муниципальные районы

Городские поселения

Сельские поселения

Всего

3.2.1

Общая оценка социально

экономической ситуации в регионе за 2015 год

В 2015 году сохранилась стабильная ситуация в экономике и социальной сфере региона.

Увеличились объемы производства в обрабатывающей промышленности

в основном за

счет

металлургии и судоремонта. С превышением объемов сработала добывающая промышленность.
Стабильно

рыбопромысловые компании.

Несмотря на удорожание продукции инвестиционного назначения и снижение доступности

долгосрочных кредитов объемы инвестиций в основной капитал превысили уровень 2014 года.

На фоне ослабления рубля существенно возросла прибыль организаций

экспортеров,

значительно увеличилась доходная часть консолидированного бюджета области, что позволило
направить дополнительные средства на решение первоочередных задач. Прежде всего

на

исполнение «майских указов» Президента России.

Сохранилась позитивная динамика увеличения, при некотором замедлении по сравнению с

2014 годом, среднемесячной номинальной заработной платы и среднедушевых доходов населения.

Сократился объем дефицита консолидированного бюджета области.

«Доклад об итогах социально

экономического развития Мурманской области за 2015 год»

Вместе с тем снизились производственные результаты деятельности в агропромышленном

комплексе региона, в производстве машин и оборудования, электрооборудования, а также по виду
экономической деятельности «Строительство».

Высокий уровень инфляции привел к снижению реальных доходов населения. Соответственно,

снизился потребительский спрос, что отрицательно отразилось на розничном товарообороте.

3.2.2

Промышленное производство

По итогам 2015 года

индекс промышленного производства составил 106,8 % относительно 2014

года. Положительное влияние на формирование показателя оказал существенный рост объемов
обрабатывающих производств (на 11,8 %) и добывающей промышленности (на 3,6 %).

В структуре отгруженной промышленной продукции на долю добычи полезных ископаемых

пришлось 34,6 %, обрабатывающих производств

46,7 %, производства и распределения

электроэнергии, газа и воды

- 18,7 %.

В 2015 году в добывающей промышленности отгружено товаров собственного производства на

сумму 105,8 млрд. рублей (128,5 % к 2014 году в действующих ценах). Увеличение показателя
обусловлено ростом производства и цен на апатитовый концентрат. Индекс производства составил
103,6 % к 2014 году.

В отчетном периоде увеличилось производство апатитового (107 %), нефелинового (101,2 %) и

лопаритового (110 %) концентратов. В то же время в результате ухудшения рыночной конъюнктуры
снизился выпуск железорудного концентрата (97,3 %).

Цены производителей на апатитовый концентрат увеличились в

1,7 раза, на железорудный

снизились на 12,1 % к 2014 году.

В 2015 году в обрабатывающих производствах отгружено товаров собственного производства,

выполнено работ и услуг собственными силами на сумму 142,6 млрд. рублей (122,4 % к 2014 году
в действующих

ценах). Индекс производства составил 111,8 % к 2014 году.

Из обрабатывающих отраслей значительный рост отмечен в производстве транспортных

средств и оборудования (в 1,7 раза), химическом (на 14 %) и металлургическом (на 13,5 %)
производствах.

Существенное

снижение по сравнению с 2014 годом зафиксировано в текстильном и швейном

производстве (на 17,7 %), целлюлозно

бумажном производстве, издательской и полиграфической

деятельности (на 12,7 %), производстве резиновых и пластмассовых изделий (на 15,1 %), машин

оборудования (на 20,4 %), мебели (на 14,8 %), обработке вторичного сырья (на 21 %).

Наибольшую долю в структуре отгрузки обрабатывающей промышленности занимают

производство пищевых продуктов, включая напитки (44,4 %), металлургическое производство и
производство готовых металлических изделий (37,4 %).

Индекс производства пищевых продуктов, включая напитки, составил 95,9 % к 2014 году.

Основу пищевой промышленности Мурманской области составляет переработка и

консервирование рыбо

и морепродуктов (88,8 % в

объеме отгруженной продукции пищевой

промышленности).

В отчетном периоде индекс производства в рыбопереработке составил 98,2 %. Сократился

выпуск сельди всех видов обработки (на 38,6 %), рыбы соленой (кроме сельди) (на 29,1 %), филе
рыбного мороженого (на

12,7 %), прочего мяса рыбы (включая фарш) мороженого (на 8,7 %),

консервов рыбных (на 4,2 %). В то же время увеличились объемы производства рыбы мороженой
(кроме сельди) (104,2 %), ракообразных (103,8 %).

По остальным пищевым производствам наиболее значительную долю в структуре отгрузки

пищевой промышленности занимают: производство мяса и мясопродуктов (5,2 %), хлеба и
хлебобулочных изделий (2,9 %), молочных продуктов (2,3 %).

Сокращение производства мяса и мясопродуктов в целом на 31,4 % обусловлено в основном

падением объемов производства мяса птицы в 5,3 раза по сравнению с 2014 годом, мясных
полуфабрикатов

на 43,6 %, мяса и субпродуктов убойных животных

на 30,3 %. Выпуск колбасных

изделий составил 92,3 % к уровню 2014 года.

Производство молочных продуктов снизилось на 5,5 %. По сравнению с 2014 годом сократился

выпуск молока жидкого обработанного (на 17,1 %), сливочного масла (на 18,5 %), кисломолочной

Отчет об оценке рыночной стоимости нежилого помещения по адресу: Мурманская область, г.Кандалакша, ул. Питео - часть 1