ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ №30/К-2017 Рыночной (справедливой) стоимости квартиры трехкомнатной - часть 1

ООО «ЦЕНТР НЕЗАВИСИМОЙ ОЦЕНКИ
«ЭКСПЕРТ»
ИНН 1660085370, КПП 166001001
420012, г. Казань, ул. Щапова, д. 14/31
Тел/факс.: + 7 (843) 239-56-57, 239-56-56,
е-mail: expert_cie@mail.ru

ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № 30/К-2017

Рыночной (справедливой) стоимости квартиры трехкомнатной,

назначение: жилое, общая площадь 63,4 кв.м., кадастровый

номер 66:01:01:00:210:22:31; РФ, Свердловская область,

г.Екатеринбург, ул.Владимира Высоцкого (б.Риммы Юровской),

д.22, кв.52.

Объект оценки:

Квартира трехкомнатная, назначение: жилое, общая
площадь

63,4

кв.м.,

кадастровый

номер

66:01:01:00:210:22:31;

РФ,

Свердловская

область,

г.Екатеринбург,

ул.Владимира

Высоцкого(б.Риммы

Юровской), д.22, кв.52

Вид стоимости:

Рыночная (справедливая)

Заказчик оценки:

ООО УК «АК БАРС КАПИТАЛ» Д.У. ЗПИФ
недвижимости «Родные просторы»

Собственник объекта оценки:

Владельцы инвестиционных паев - Закрытого паевого
инвестиционного

фонда

недвижимости

«Родные

просторы», данные о которых устанавливаются на
основании

данных

лицевых

счетов

владельцев

инвестиционных

паев

реестре

владельцев

инвестиционных паев и счетов депо владельцев
инвестиционных паев

Оценщики:

Лукманова Лилия Ахтямовна

Исполнитель/юридическое
лицо, с которым оценщики
заключили трудовой договор:

ООО «Центр Независимой Оценки «Эксперт»

Дата проведения оценки:

С 17.05.2017г. по 18.05.2017г.

Дата составления отчета:

18.05.2017г.

Дата определения стоимости
объекта оценки:

18.05.2017г.

Порядковый номер отчета:

30/К-2017

Казань-2017

Отчет №30/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости трехкомнатной, расположенного по адресу:

РФ, Свердловская область, г.Екатеринбург, ул.Владимира Высоцкого(б.Риммы Юровской), д.22, кв.52.

Таблица 1

Результаты оценки, с применением различных подходов оценки

№

п/п

Наименование объекта

Доходный

подход, руб.

Сравнительный

подход, руб.

Затратный

подход, руб.

Квартира трехкомнатная, назначение:

жилое, общая площадь 63,4 кв.м.,

кадастровый номер

66:01:01:00:210:22:31; РФ,

Свердловская область, г.Екатеринбург,

ул.Владимира Высоцкого(б.Риммы

Юровской), д.22, кв.52

не

применяется

3 600 000

не

применяется

Отчет №30/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости трехкомнатной, расположенного по адресу:

РФ, Свердловская область, г.Екатеринбург, ул.Владимира Высоцкого(б.Риммы Юровской), д.22, кв.52.

Содержание.

СОДЕРЖАНИЕ. ............................................................................................................................................................ 4

ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ .................................................................................................................. 6

1.1.

БЩАЯ ИНФОРМАЦИЯ

ИДЕНТИФИЦИРУЮЩАЯ ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ

................................................ 6

1.2.

ЕЗУЛЬТАТЫ ОЦЕНКИ

ПОЛУЧЕННЫЕ ПРИ ПРИМЕНЕНИИ РАЗЛИЧНЫХ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ

............. 6

1.3.

ТОГОВАЯ ВЕЛИЧИНА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

........................................................................ 6

2. ОСНОВАНИЕ ДЛЯ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ .................................................................................................. 7

3. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ ......................................................................................................................................... 7

3.1.

БЪЕКТ ОЦЕНКИ

................................................................................................................................... 7

3.2.

РАВА НА ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ

УЧИТЫВАЕМЫЕ ПРИ ОПРЕДЕЛЕНИИ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

..... 7

3.3.

ЕЛЬ ОЦЕНКИ

....................................................................................................................................... 7

3.4.П

РЕДПОЛАГАЕМОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ

(

ЦЕЛИ И ЗАДАЧИ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ

3.5.

ГРАНИЧЕНИЯ

СВЯЗАННЫЕ С ПРЕДПОЛАГАЕМЫМ ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ

......... 7

3.6.

ИД СТОИМОСТИ

.................................................................................................................................. 8

3.7.Д

АТА ОЦЕНКИ

........................................................................................................................................ 8

3.8.

ОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧЕНИЯ УСЛОВИЯ

НА КОТОРЫХ ДОЛЖНА ОСНОВЫВАТЬСЯ ОЦЕНКА

............... 8

3.9.

НАЯ ИНФОРМАЦИЯ

ПРЕДУСМОТРЕННАЯ ФЕДЕРАЛЬНЫМИ СТАНДАРТАМИ ОЦЕНКИ

........................ 8

4. ЗАЯВЛЕНИЕ О СООТВЕТСТВИИ ...................................................................................................................... 9

5. СОДЕРЖАНИЕ И ОБЪЕМ РАБОТ, ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ДЛЯ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ ................. 9

СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ ..................................................................... 10

6.1.

ВЕДЕНИЕ О ЗАКАЗЧИКЕ

ФИЗИЧЕСКОЕ ЛИЦО

. ................................................................................... 10

6.2.

ВЕДЕНИЯ О ЮРИДИЧЕСКОМ ЛИЦЕ

ЗАКЛЮЧИВШЕМ ТРУДОВОЙ ДОГОВОР С ОЦЕНЩИКОМ

. ............. 10

6.3.

ВЕДЕНИЯ ОБ ОЦЕНЩИКЕ

.................................................................................................................. 10

7. ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ, ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ ОЦЕНЩИКОМ ПРИ
ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ (В ТОМ ЧИСЛЕ СПЕЦИАЛЬНЫЕ) ....................................................................... 11

8.ПЕРЕЧЕНЬ ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ДАННЫХ С
УКАЗАНИЕМ ИСТОЧНИКОВ ИХ ПОЛУЧЕНИЯ ............................................................................................. 12

9. ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ОЦЕНЩИКОМ И УСТАНАВЛИВАЮЩИХ
КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ....................... 12

10. ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ И ОБОСНОВАНИЕ ИХ
ПРИМЕНЕНИЯ .......................................................................................................................................................... 13

11. ТОЧНОЕ ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ С ПРИВЕДЕНИЕМ ССЫЛОК НА ДОКУМЕНТЫ,
УСТАНАВЛИВАЮЩИЕ КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА
ОЦЕНКИ ...................................................................................................................................................................... 17

11.1.

ОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

СВЕДЕНИЯ ОБ

: ......... 17

11.2.

ОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ЭЛЕМЕНТОВ

ВХОДЯЩИХ В СОСТАВ ОБЪЕКТА

ОЦЕНКИ

КОТОРЫЕ ИМЕЮТ СПЕЦИФИКУ

ВЛИЯЮЩУЮ НА РЕЗУЛЬТАТЫ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

................ 24

11.3.

НФОРМАЦИЯ О ТЕКУЩЕМ ИСПОЛЬЗОВАНИИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

.................................................... 24

11.4.Д

РУГИЕ ФАКТОРЫ И ХАРАКТЕРИСТИКИ

ОТНОСЯЩИЕСЯ К ОБЪЕКТУ ОЦЕНКИ

СУЩЕСТВЕННО ВЛИЯЮЩИЕ НА

ЕГО СТОИМОСТЬ

. ................................................................................................................................................. 24

11.5.

ОТНОШЕНИИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

ПРИНАДЛЕЖАЩЕГО ЮРИДИЧЕСКОМУ ЛИЦУ

РЕКВИЗИТЫ ЮРИДИЧЕСКОГО

ЛИЦА И БАЛАНСОВАЯ СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА

(

СТ

.11

ФЗ-135). ........................................................................... 24

12.АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ И ОБОСНОВАНИЕ ЗНАЧЕНИЙ ИЛИ ДИАПАЗОНОВ
ЗНАЧЕНИЙ ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ ............................................................................................... 24

13. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В ЧАСТИ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДОВ С
ПРИВЕДЕНИЕМ РАСЧЕТОВ ИЛИ ОБОСНОВАНИЕ ОТКАЗА ОТ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДОВ К
ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ............................................................................................................................... 36

БЗОР ПОДХОДОВ

.................................................................................................................................. 37

Отчет №30/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости трехкомнатной, расположенного по адресу:

РФ, Свердловская область, г.Екатеринбург, ул.Владимира Высоцкого(б.Риммы Юровской), д.22, кв.52.

14. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ ........................................... 41

14.1.В

ЫБОР ОБЪЕКТОВ

АНАЛОГОВ

........................................................................................................... 42

14.2.

РАВНИТЕЛЬНЫЙ АНАЛИЗ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ И КАЖДОГО ОБЪЕКТА

АНАЛОГА ПО ВСЕМ ЭЛЕМЕНТАМ

СРАВНЕНИЯ

......................................................................................................................................................... 42

14.3.

ЫБОР ЕДИНИЦ СРАВНЕНИЯ

............................................................................................................. 44

15.4.

ОРРЕКТИРОВКА ЗНАЧЕНИЯ ЕДИНИЦЫ СРАВНЕНИЯ ДЛЯ ОБЪЕКТОВ

АНАЛОГОВ

............................ 45

15. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ .............................................................................................. 49

15.1.

ПИСАНИЕ ПРОЦЕДУРЫ СОГЛАСОВАНИЯ

. ....................................................................................... 49

15.2.

БОСНОВАНИЕ ВЫБОРА ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ВЕСОВ

. ....................................................................... 49

16. ОБЩЕЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ ................................ 51

17. ПРИЛОЖЕНИЕ ..................................................................................................................................................... 51

Отчет №30/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости трехкомнатной, расположенного по адресу:

РФ, Свердловская область, г.Екатеринбург, ул.Владимира Высоцкого(б.Риммы Юровской), д.22, кв.52.

Основные факты и выводы

1.1. Общая информация, идентифицирующая объект оценки

Объектом оценки является трехкомнатная квартира, назначение: жилое, общая площадь

63,4кв.м., кадастровый номер 66:01:01:00:210:22:31; РФ, Свердловская область, г.Екатеринбург,
ул.Владимира Высоцкого(б.Риммы Юровской), д.22, кв.52, по состоянию на «18» мая 2017года.

1.2. Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к

оценке

В процессе проведения оценочных работ при расчете объекта недвижимости оценщики

применили сравнительный подход:

Таблица 2

Результаты оценки, с применением различных подходов оценки

№

п/п

Наименование объекта

Доходный

подход, руб.

Сравнительный

подход, руб.

Затратный

подход, руб.

Квартира трехкомнатная, назначение:

жилое, общая площадь 63,4 кв.м.,

кадастровый номер 66:01:01:00:210:22:31;

РФ, Свердловская область, г.Екатеринбург,

ул.Владимира Высоцкого(б.Риммы

Юровской), д.22, кв.52

не

применяется

3 600 000

не

применяется

1.3. Итоговая величина стоимости объекта оценки

В результате выполненных работ оценщики пришли к выводу, что рыночная

(справедливая) стоимость трехкомнатной квартиры, назначение: жилое, общая площадь
63,4кв.м., кадастровый номер 66:01:01:00:210:22:31; РФ, Свердловская область, г.Екатеринбург,
ул.Владимира Высоцкого(б.Риммы Юровской), д.22, кв.52, с учетом разумного округления по
состоянию на «18» мая 2017года составляет:

Таблица 3

Результаты оценки

№п/п

Наименование

Площадь

, кв.м.

Рыночная

(справедливая

) стоимость 1

кв.м., руб.

Рыночная

(справедливая)

стоимость, руб.

Квартира трехкомнатная, назначение: жилое,
общая площадь 63,4 кв.м., кадастровый номер
66:01:01:00:210:22:31; РФ, Свердловская область,
г.Екатеринбург, ул.Владимира
Высоцкого(б.Риммы Юровской), д.22, кв.52

63,4

56 782,34

3 600 000

Рыночная стоимость:

3 600 000 рублей РФ

Три миллиона шестьсот тысяч рублей РФ

1.4. Ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости

При проведении оценки Объекта оценки Оценщик установил следующие ограничения и пределы

применения полученного результата оценки:



Итоговая стоимость рыночной стоимости Объекта оценки, указанная в отчете, определена
исходя из предполагаемого использования настоящего Отчета, а именно с целью для рыночной
(справедливой) стоимости в целях подготовки финансовой отчетности компании в соответствии
с МСФО (IAS) 40 и не может быть использована иначе, чем в соответствии целью оценки.

Отчет №30/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости трехкомнатной, расположенного по адресу:

РФ, Свердловская область, г.Екатеринбург, ул.Владимира Высоцкого(б.Риммы Юровской), д.22, кв.52.



Результаты оценки действительны в течении шести месяцев с даты составления отчета, если в
порядке, установленном Законодательством Российской Федерации , или в судебном порядке не
установлено иное

Основание для проведения оценки

Договор №ПИФ/869/130314 от 13.03.2014г. между Заказчиком – ООО УК «АК БАРС

КАПИТАЛ» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Родные просторы» и Исполнителем – ООО «Центр
независимой оценки «Эксперт».

3. Задание на оценку

3.1. Объект оценки

3.1.1 Состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации

каждой из его частей (при наличии)

Объектом оценки является трехкомнатная квартира, назначение: жилое, общая площадь

3.1.2.Характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на

доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики:



Свидетельство о государственной регистрации права Серия 66 АД 893029 от 19.04.2011г.



Техническая информация по объекту недвижимости и план БТИ от 01.11.2005г.

3.2. Права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки

В рамках настоящего Отчета оценивается право общей долевой собственности.
Общая долевая собственность представляет собой отношения по принадлежности

составляющего  единое  целое  имущества  одновременно  нескольким  лицам  с  определением  их  долей  в
праве  на  данное  имущество.  Размер  долей  конкретных  участников  отношений  общей  долевой
собственности  определяется  либо  законом,  либо  соглашением  участников  общей  долевой
собственности.  Если  размер  долей  участников  долевой  собственности  не  может  быть  определен  на
основании закона и не установлен соглашением ее участников, доли признаются равными.

Права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в

том числе в отношении каждой из частей объекта оценки

Объекты оценки имеют обременение - доверительное управление.

3.3. Цель оценки

Целью оценки является определение рыночной (справедливой) стоимости объекта

недвижимости в целях подготовки финансовой отчетности компании в соответствии с МСФО (IAS) 40.

3.4.Предполагаемое использование результатов оценки (цели и задачи проведения
оценки)

Предполагается, что результаты оценки будут использованы Заказчиком для подготовки

финансовой отчетности компании в соответствии с МСФО (IAS) 40.

Недопустимо иное использование результатов оценки, в том числе итоговой величины

стоимости объекта оценки, а также любых промежуточных результатов, полученных в ходе настоящей
оценки.

Ни весь отчет, ни какая-либо его часть не могут быть представлены Заказчиком для

использования в целях рекламы или для прочих целей, отличных от целей написания данного отчета и
предполагаемого использования результатов оценки (согласно заданию на оценку).

3.5. Ограничения, связанные с предполагаемым использованием результатов оценки



Специалисты, выполнившие оценку объекта оценки (далее – «Оценщик») и подготовившие

данный Отчѐт (далее – «Отчѐт»), являются полномочными представителями Оценочной организации,
имеют необходимое профессиональное образование и достаточный практический опыт в области
оценки.



В процессе подготовки Отчѐта Оценщик исходил из достоверности всей документации и устной

информации по объекту оценки, предоставленной в его распоряжение Заказчиком, поскольку в

Отчет №30/К-2017 об оценке рыночной (справедливой) стоимости трехкомнатной, расположенного по адресу:

РФ, Свердловская область, г.Екатеринбург, ул.Владимира Высоцкого(б.Риммы Юровской), д.22, кв.52.

обязанности Оценщика, в соответствии с договором об оценке, не входит проведение экспертизы
правоустанавливающих документов на объект оценки на предмет их подлинности и соответствия
действующему законодательству.



Оцениваемые права рассматриваются свободными от каких-либо претензий или ограничений,

кроме ограничений, оговорѐнных в Отчѐте.



При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых внешних и внутренних

факторов, влияющих на стоимость объекта оценки. На Оценщике не лежит ответственность по
обнаружению подобных факторов, либо в случае их последующего обнаружения.



Ни Заказчик, ни Оценщик, ни любой иной пользователь Отчѐта не могут использовать Отчѐт (или

любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке.



Отчѐт содержит профессиональное мнение Оценщика относительно стоимости объекта оценки и

не является гарантией того, что оно перейдѐт из рук в руки по цене, равной указанной в Отчѐте
стоимости.



Мнение Оценщика относительно величины стоимости действительно только на дату оценки.

Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных,
экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость объекта
оценки.



В данном Отчѐте итоговая стоимость действительна только для найденного наиболее

эффективного использования. Стоимости, приписанные элементам, входящих в состав объекта оценки,
не могут использоваться в сочетании с любой другой оценкой и являются недействительными, если
используются таким образом;



Владение этим Отчѐтом или его копией не влечѐт за собой права на его опубликование целиком

или по частям;



Оценщик в дальнейшем не обязан давать какие-либо консультации, показания или присутствовать

в суде по вопросам данного имущества, если соглашение об этом не было достигнуто предварительно;



Ни весь Отчѐт, ни любая его часть (особенно выводы, имеющие отношение к стоимости,

информация о личности Оценщика или фирмы, с которой оценщик связан) не могут разглашаться
публично или в СМИ без предварительного письменного согласия Оценщика.

3.6. Вид стоимости

В рамках настоящей оценки определялась рыночная стоимость.
В соответствии с п.6 ФСО N 2 "Цель оценки и виды стоимости" Рыночная стоимость - это и есть

Справедливая стоимость.

Справедливая стоимость (МСФО IFRS 13, параграф 24) - это цена, которая была бы получена

при продаже актива или уплачена при передаче обязательства при проведении операции на
добровольной основе между участниками рынка на дату оценки.

П.6 ФСО 2 звучит следующим образом: " При определении рыночной стоимости объекта оценки

определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки
на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей
необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные
обстоятельства". Таким образом, определенная рыночная стоимость в отчете соответствует
справедливой стоимости.

3.7.Дата оценки

Датой определения стоимости объекта оценки является «18» мая 2017г. Все расчеты выполнены

на дату определения стоимости.

Работы по определению рыночной стоимости объектов проводились в период с «17» мая

2017года по «18» мая 2017года. Дата составления отчета «18» мая 2017г.

3.8. Допущения и ограничения условия, на которых должна основываться оценка

Допущения и ограничения отсутствуют.

3.9. Иная информация, предусмотренная федеральными стандартами оценки

Отсутствуют.

содержание .. 1 2 ..