содержание      ..       1      2      ..

Отчёт об оценке № 2016-2423/16-1. Оценка рыночной стоимости нежилого здания г. Москва, пер. Головин Малый, д. 8" - часть 1

Исполнительное резюме
В соответствии с договором на оказание услуг по оценке № 2016-2423/16 от 26 августа 2016 г., ООО "ЭсАрДжи-Оценка" ("SRG-Appraisal") произвело оценку рыночной стоимости объекта оценки - нежилого здания общей площадью 514,0 кв. м с относящимся к нему земельным участком общей площадью 210,0 кв. м с 18 позициями основных средств (согласно п. 8 Приложения №2 к Договору об оказании услуг по оценке рыночной стоимости имущества № 2016-2423/16 от 26 августа 2016 года), расположенных по адресу: г. Москва, пер. Головин Малый, д. 8.

Оценка объекта проведена по состоянию на 01.08.2016. В понимании ООО "ЭсАрДжи-Оценка" настоящий отчет может быть использован Заказчиком в качестве официального документа, определяющего рыночную стоимость объекта оценки.

На основании информации, представленной и проанализированной в отчете об оценке № 2016-2423/16-1 от 29 ноября 2016 г. с учетом ограничивающих условий и сделанных допущений, оценщиком ООО "ЭсАрДжи-Оценка" ("SRG-Appraisal") сделан вывод, что рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 01 августа 2016 г. составляет округленно1:

85 903 000

(Восемьдесят пять миллионов девятьсот три тысячи) руб.2

Настоящая оценка проведена в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в действующей редакции), Федеральными стандартами оценки, утвержденными Приказами Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 297, 298, 299 (ФСО № 1, 2, 3), от 25 сентября 2014 г. № 611 (ФСО № 7), стандартами и правилами саморегулируемой организации, в которой состоит оценщик, подписавший настоящий отчет.

Необходимо принять во внимание, что цена, установленная в случае реальной сделки купли-продажи, может отличаться от стоимости, определенной в ходе оценки, вследствие таких факторов, как мотивы сторон, умение сторон вести переговоры, условия сделки, иные факторы.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

1 Здесь и далее округлено до тысяч рублей

2Т.к. с 1января 2015 г. операции по реализации имущества и (или) имущественных прав должника, признанного в соответствии с российским законодательством несостоятельным (банкротом), не являются объектом обложения НДС (пп. 15 п. 2 ст. 146 НК РФ), то операции по реализации объекта оценки по состоянию на дату оценки НДС не облагаются

ОГЛАВЛЕНИЕ

1. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ......................................................................................................5

2. ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ....................................................................6

3. ПРИНЯТЫЕ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ДОПУЩЕНИЯ...................7

4. СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ..........................................9

4.1. Сведения о Заказчике..................................................................................................................9

4.2. Сведения об исполнителе и оценщике.......................................................................................9

4.3. Информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке

организациях и специалистах с указанием их квалификации, и степени их участия в проведении оценки объекта оценки....................................................................................................................10

5. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ.................................................................................11

5.1. Основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки............................................11

5.2. Общая информация, идентифицирующая объект оценки.......................................................11

5.3. Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке................11

5.4. Ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости.................................12

6. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ..................................................................................13

6.1. Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и

качественные характеристики объекта оценки...............................................................................13

6.2. Реквизиты юридического лица, которому принадлежит объект оценки................................13

6.3. Описание прав, подлежащих оценке в рамках настоящего отчета.........................................13

6.4. Описание местоположения, количественных и качественных характеристик объекта оценки ..........................................................................................................................................................13

6.5. Фотографии объекта оценки.....................................................................................................19

6.6. Позиционирование объекта оценки..........................................................................................22

7. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ, ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ,

ВНЕШНИХ ФАКТОРОВ, ВЛИЯЮЩИХ НА СТОИМОСТЬ.................................................23

7.1. Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и

регионе.............................................................................................................................................23

7.1.1. Общая характеристика макроэкономической ситуации.......................................................23

7.1.2. Основные выводы по макроэкономической ситуации РФ...................................................24

7.1.3. Тенденции и прогнозы...........................................................................................................25

7.2. Определение сегмента рынка, к которому относится оцениваемый объект..........................25

7.3. Анализ офисной недвижимости и особняков г. Москва..........................................................26

7.4. Основные выводы.....................................................................................................................41

8. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ................................43

1. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ

3. ПРИНЯТЫЕ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ДОПУЩЕНИЯ

Следующие допущения и ограничительные условия являются неотъемлемой частью данного отчета.

Общие допущения

1. Отчет достоверен в полном объеме лишь в указанных в настоящем тексте целях. Понимается, что проведенный Оценщиком анализ и данные им заключения не содержат полностью или частично предвзятых мнений.

2. Настоящий отчет является конфиденциальным для Заказчика и его профессиональных консультантов и предназначен для единственной цели, указанной выше. Оценщик не может принять ответственность, если она возлагается кем-то другим для объявленной цели или любой другой.

3. Заключение о стоимости, содержащееся в настоящем отчете, относится к объекту оценки в целом. Любое соотнесение части стоимости с какой-либо частью объекта является неправомерным, если это не оговорено в Отчете.

4. Мнение Оценщика относительно стоимости объекта действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость объекта оценки.

5. Согласно Заданию на оценку объектом оценки является недвижимое имущество в количестве 9 позиций, основные средства в количестве 361 позиция, автотранспортные средства в количестве 3 позиций, права требования по вексельной задолженности, акции обыкновенные бездокументарные именные ПАО ТПГ «Аэссель», ипотечные сертификаты участия «Кредитный портфель», паи ЗПИФ «Земельный базовый», подробная информация о которых указана в Приложении № 2 к Договору об оказании услуг по оценке рыночной стоимости имущества от «26» августа 2016 года № 2016-2423/16.

В рамках данного отчета объектом оценки является нежилое здание общей площадью 514,0 кв. м с относящимся к нему земельным участком общей площадью 210,0 кв. м с 18 позициями основных средств (согласно п. 8 Приложения №2 к Договору об оказании услуг по оценке рыночной стоимости имущества № 2016-2423/16 от 26 августа 2016 года), являющимися неотделимыми

улучшениями объекта оценки, расположенными по адресу: г. Москва,

пер. Головин Малый, д. 8.

Оценка иных позиций, указанных в Приложении № 2 к Договору об оказании услуг по оценке рыночной стоимости имущества от «26» августа 2016 года № 2016-2423/16, проводится в рамках других отчетов.

6. Все исходные данные по объекту оценки, использованные Оценщиком при подготовке Отчета, предоставлены Заказчиком и считаются достоверными. Тем не менее, Оценщик не может гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где это возможно, делаются ссылки на источник информации.

7. Расчеты проведены с помощью программного продукта MS Excel 2010. Функция "Точность как на экране" не использована, что обеспечивает большую точность вычислений, однако, дает погрешность в визуализации данных.

содержание      ..       1      2     ..