ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОГО И ДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА «ЗАВОД СТРОЙДЕТАЛЬ» (2016 год) - часть 12

 

  6 

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА 

 

 

 

  186 

 



 

площадь  объектов  –  общая  площадь  зданий  составляет  17 398,3  кв.  м.  Рынок  производственно-
складской недвижимости Ленинградской области в основном представлен небольшими площадями от 
1 500 кв. м. Исполнителем были отобраны аналоги с различной площадью, с последующим введением 
корректировки по данному фактору. 

Характеристика  отобранных  аналогов  представлена  в  таблице  далее.  Единицей  сравнения  выступает 
1 кв. м основной площади зданий. 

 И. 6.1 

Карта местоположения оцениваемого объекта и аналогов 

 

Источник: http://www.maps.yandex.ru/ 

Оцениваемый 

объект 

Аналоги №2 и 

№3 

Аналог №1 

 

  6 

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА 

 

 

  187 

 

Т. 6.1   

Характеристика объектов-аналогов 

Характеристики 

Оцениваемый объект 

Аналог №1 

Аналог №2 

Аналог №3 

Фото 

 

 

 

 

Дата оценки/Дата предложения 

22.01.2016 

Январь 2016 

Январь 2016 

Январь 2016 

Тип объекта 

Комплекс зданий 

ОСЗ 

ОСЗ 

Комплекс зданий 

Назначение 

Производственно-складской комплекс с 

административными площадями 

Производственно-складское 

Производственно-складское с 

административными площадями 

Производственно-складской комплекс с 

административными площадями 

Местоположение 

Ленинградская область, Тосненский 

муниципальный район, Тосненское 

городское поселение, г. Тосно, 

Московское ш., д. 15 

Ленинградская область, Кировский 

район, г. Кировск 

Ленинградская область, Всеволожский 

район, п. Стеклянный 

Ленинградская область, Всеволожский 

район, п. Стеклянный 

Удаленность от КАД, км 

35 

27 

48 

48 

Общая площадь, кв. м 

17 398,3 

6 700,0 

9 224,0 

18 800,0 

Производственно-складская площадь 
отапливаемая, кв. м 

996,4 

6 700,0 

0,0 

14 660,0 

Административная площадь, кв. м 

1 202,4 

0,0 

2 000,0 

3 000,0 

Производственно-складская площадь 
неотапливаемая, кв. м 

15 199,5 

0,0 

7 224,0 

0,0 

Инженерно-техническое состояние 
объекта 

Помещения общей площадью 

10 069,5 кв. м требуют проведения 

капитального ремонта, остальная 

площадь 7 328,8 кв. м - в 

удовлетворительном состоянии 

Удовлетворительное 

Удовлетворительное 

Удовлетворительное 

Состояние отделки 

Рабочее 

Рабочее 

Рабочее 

Рабочее 

Инженерные коммуникации 

Электроснабжение, отопление, 

канализация, водоснабжение, 

газоснабжение 

Электричество, водопровод, 

канализация, отопление 

Электричество, водопровод, 

канализация, отопление 

Электричество, водопровод, 

канализация, отопление 

Площадь земельного участка, 
относящегося к зданиям, кв. м 

155 003 

8 100 

14 956 

68 100 

 

  6 

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА 

 

 

 

  188 

 

Характеристики 

Оцениваемый объект 

Аналог №1 

Аналог №2 

Аналог №3 

Площадь, застройки, кв. м 

26 259 

6 700 

9 224 

18 800 

Права на земельный участок 

Собственность 

Собственность 

Собственность 

Собственность 

Наличие ж/д путей 

Имеются 

Имеются 

Отсутствует 

Отсутствует 

Цена предложения, руб. с НДС 

- 

120 000 000 

110 000 000 

250 000 000 

Возможность торга (+ / -) 

- 

+ 

+ 

+ 

Контактное лицо 

- 

Людмила, тел. 7 (812) 600-99-29 

Владимир, тел. 7 (921) 449-60-13 

Александр, тел. 7 (911) 772-0572 

Источник информации (ссылка) 

- 

http://www.peterland.info/kirovsk_08

1.htm 

http://www.spb-

estate.ru/sale_commercial.php?tableid=
93&itemid=13906&pagemark=search&ff2

91_m[]=3&ff298_m[]=14&table_sort=edit

ed&othertblsort=desc, 

http://www.rosrealt.ru/Vsevolozhsk/ko

mmercheskaja/215496 

http://www.rosrealt.ru/Vsevolozhsk/ko

mmercheskaja/258106 

Источник: выборка Оценщика 

В  рамках  настоящего  Отчета  расчет  рыночной  стоимости  Объекта  оценки  проводится  без  учета  НДС,  поэтому  цены  предложений  объектов-аналогов  необходимо 
очистить от НДС. В состав аналогов входят земельные участки, находящиеся на праве собственности, не облагаемые НДС, поэтому НДС будет содержаться только в 
стоимости улучшений, т. е. зданий без учета стоимости земли. Для учета данного факта, стоимость земельных участков аналогов принята равной их кадастровой, 
которая получена на основании данных о среднем удельном показателе кадастровой стоимости для населенного пункта, в котором они расположены.  

В таблице далее приведен расчет цен предложений объектов-аналогов без учета НДС. 

Т. 6.2   

Расчет цен предложений объектов-аналогов без НДС 

Характеристики 

Аналог №1 

Аналог №2 

Аналог №3 

Местоположение 

Ленинградская область, Кировский 

район, г. Кировск 

Ленинградская область, Всеволожский район, 

п. Стеклянный 

Ленинградская область, Всеволожский район, 

п. Стеклянный 

Общая площадь, кв. м 

6 700,0 

9 224,0 

18 800,0 

Площадь земельного участка, относящегося к зданиям, кв. м 

8 100,0 

14 956,0 

68 100,0 

Удельный показатель кадастровой стоимости земельного 
участка*, руб./кв. м 

968,07 

1 031,40 

1 031,40 

Кадастровая стоимость земельного участка аналога, руб. НДС 
не облагается 

7 841 367 

15 425 618 

70 238 340 

Цена предложения, руб. с НДС 

120 000 000 

110 000 000 

250 000 000 

Цена зданий без учета стоимости земельного участка, руб. с 
НДС 

112 158 633 

94 574 382 

179 761 660 

Цена зданий без учета стоимости земельного участка, руб. без 
НДС 

95 049 689 

80 147 781 

152 340 390 

 

  6 

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА 

 

 

  189 

 

Характеристики 

Аналог №1 

Аналог №2 

Аналог №3 

Цена предложения, руб. без НДС 

102 891 056 

95 573 399 

222 578 730 

Цена 1 кв. м общей площади, руб. без НДС 

15 357 

10 361 

11 839 

* Постановление Правительства Ленинградской области от 29 декабря 2007 г. N356 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области» (в 
ред. Постановление Правительства Ленинградской области от 19.03.2009 г. N63). 
Источник: расчеты Оценщика 

Далее приведены корректировки с целью обеспечения наибольшей степени сопоставимости Объекта оценки с объектами-аналогами. 

Т. 6.3   

Корректировки цен объектов-аналогов 

Наименование показателя 

Оцениваемый объект 

Аналог №1 

Аналог №2 

Аналог №3 

Цена за 1 кв. м общей площади, руб. без 
НДС 

- 

15 357 

10 361 

11 839 

Возможность торга 

- 

+ 

+ 

+ 

Корректировка на торг, % 

- 

-20% 

-20% 

-20% 

Скорректированная цена за 1 кв. м общей 
площади, руб. без НДС 

- 

12 286 

8 289 

9 471 

Дата оценки/Дата предложения 

22.01.2016 

Январь 2016 

Январь 2016 

Январь 2016 

Корректировка на дату предложения, % 

- 

0% 

0% 

0% 

Скорректированная цена за 1 кв. м общей 
площади, руб. без НДС 

- 

12 286 

8 289 

9 471 

Местоположение 

Ленинградская область, Тосненский 

муниципальный район, Тосненское 

городское поселение, г. Тосно, 

Московское ш., д. 15 

Ленинградская область, Кировский 

район, г. Кировск 

Ленинградская область, 

Всеволожский район, п. Стеклянный 

Ленинградская область, 

Всеволожский район, п. Стеклянный 

Корректировка на местоположение, % 

- 

-23% 

-31% 

-31% 

Скорректированная цена за 1 кв. м общей 
площади, руб. без НДС 

- 

9 460 

5 719 

6 535 

Удаленность от КАД, км 

35 

27 

48 

48 

Корректировка на удаленность от КАД, % 

- 

0% 

0% 

0% 

Скорректированная цена за 1 кв. м общей 
площади, руб. без НДС 

- 

9 460 

5 719 

6 535 

Общая площадь, кв. м 

17 398,3 

6 700,0 

9 224,0 

18 800,0 

Корректировка на общую площадь, % 

- 

-24% 

-17% 

3% 

Скорректированная цена за 1 кв. м общей 
площади, руб. без НДС 

- 

7 190 

4 747 

6 731 

 

  6 

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА 

 

 

 

  190 

 

Наименование показателя 

Оцениваемый объект 

Аналог №1 

Аналог №2 

Аналог №3 

Тип объекта 

Комплекс зданий 

ОСЗ 

ОСЗ 

Комплекс зданий 

Корректировка на тип объекта, % 

  

0% 

0% 

0% 

Скорректированная цена за 1 кв. м общей 
площади, руб. без НДС 

  

7 190 

4 747 

6 731 

Структура площадей 

Производственно-складской 

комплекс с административными 

площадями 

Производственно-складское 

Производственно-складское с 

административными площадями 

Производственно-складской комплекс 

с административными площадями 

Доля производственно-складской площади 
отапливаемой, % 

5,7% 

100% 

0% 

78% 

Доля административной площади, % 

6,9% 

0% 

22% 

16% 

Доля производственно-складской площади 
неотапливаемой, % 

87,4% 

0% 

78% 

0% 

Корректировка на структуру площадей, % 

  

-18% 

-13% 

-22% 

Скорректированная цена за 1 кв. м общей 
площади, руб. без НДС 

- 

5 896 

4 130 

5 250 

Наличие инженерных коммуникаций 

Электроснабжение, отопление, 

канализация, водоснабжение, 

газоснабжение 

Электричество, водопровод, 

канализация, отопление 

Электричество, водопровод, 

канализация, отопление 

Электричество, водопровод, 

канализация, отопление 

Корректировка на наличие инженерных 
коммуникаций, % 

- 

0% 

0% 

0% 

Скорректированная цена за 1 кв. м общей 
площади, руб. без НДС 

- 

5 896 

4 130 

5 250 

Инженерно-техническое состояние объекта 

Помещения общей площадью 

10 069,5 кв. м требуют проведения 

капитального ремонта, остальная 

площадь 7 328,8 кв. м - в 

удовлетворительном состоянии 

Удовлетворительное 

Удовлетворительное 

Удовлетворительное 

Корректировка на инженерно-техническое 
состояние, износ, % 

- 

0% 

0% 

0% 

Скорректированная цена за 1 кв. м общей 
площади, руб. без НДС 

- 

5 896 

4 130 

5 250 

Наличие ж/д путей 

Имеются 

Имеются 

Отсутствуют 

Отсутствуют 

Корректировка на наличие ж/д путей, % 

- 

0% 

14% 

14% 

Скорректированная цена за 1 кв. м общей 
площади, руб. без НДС 

- 

5 896 

4 708 

5 985 

Вид права на земельный участок:  

Собственность 

Собственность 

Собственность 

Собственность 

Корректировка на вид права на землю, %  

  

0% 

0% 

0% 

 

  6 

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА 

 

 

  191 

 

Наименование показателя 

Оцениваемый объект 

Аналог №1 

Аналог №2 

Аналог №3 

Скорректированная цена за 1 кв. м общей 
площади, руб. без НДС 

  

5 896 

4 708 

5 985 

Общая площадь земельного участка, кв. м 

155 003 

8 100 

14 956 

68 100 

Площадь застройки, кв. м 

26 259 

6 700 

9 224 

18 800 

Плотность застройки, % 

17%  

83%  

62%  

28%  

Корректировка на обеспеченность 
земельным участком, руб., НДС не 
облагается 

  

3 106 

2 832 

1 502 

Скорректированная цена за 1 кв. м общей 
площади, руб. без НДС 

  

9 002 

7 540 

7 487 

Состояние отделки 

Рабочее 

Рабочее 

Рабочее 

Рабочее 

Корректировка на состояние отделки, 
руб./кв. м без НДС 

  

0 

0 

0 

Скорректированная цена за 1 кв. м общей 
площади, руб. без НДС 

  

9 002 

7 540 

7 487 

Количество внесенных корректировок 

- 

5 

6 

6 

Вес, % 

- 

35,30% 

32,35% 

32,35% 

Средневзвешенная цена 1 кв. м общей 
площади, руб. без НДС 

8 039 

  

  

  

Источник: расчеты Оценщика 

 

 

  6 

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА 

 

 

 

  192 

 

Обоснование корректировок 

Корректировка на торг 

Поскольку нет реальной возможности получить достоверную информацию о совершившихся сделках купли 
–  продажи,  были  использованы  данные  о  предложениях  аналогичных  объектов.  По данным  риелторов, 
занимающихся  продажей  объектов  производственно-складского  назначения  в  Ленинградской  области

19

, 

значение  скидки  при  совершении  сделки  купли  –  продажи  с  подобными  объектами  в  результате  торгов 
между  продавцом  и  покупателем,  как  правило,  составляет  от  10%  до  20%.  По  данным  справочника 
оценщика  недвижимости  Л.А.  Лейфера  («Приволжский  центр  финансового  консалтинга  и  оценки», 
2014 г.,  Том  1),  диапазон  скидки  на  торг  для  низколиквидных  объектов  производственно-складского 
назначения составляет 8-30%.  

Учитывая  тип,  местоположение  и  масштаб  оцениваемой  недвижимости,  а  также  текущую  кризисную 
экономическую ситуацию, величина скидки на торг принята Оценщиком на уровне (-20%), указанных выше 
диапазонов. 

Таким  образом,  к  ценам  аналогов  №1-3  применяется  понижающие  корректировка  на  уровне  среднего 
значения - (-20%). 

Корректировка на дату предложения 

Все  отобранные  предложения  актуальны  по  состоянию  на  дату  оценки,  что  было  подтверждено  в  ходе 
переговоров с агентами и представителями собственников по аналогам, в связи, с чем внесение поправки 
к ценам аналогов по данному критерию не требуется. 

Корректировка на тип и назначение объекта 

Оцениваемый  объект  представляет  собой  комплекс  зданий  производственно-складского  назначения.  В 
качестве аналогов были отобраны предложения по продаже зданий или комплексы зданий аналогичного 
назначения, следовательно, корректировка к ценам аналогов не вносится. 

Корректировка на местоположение 

Данная  корректировка  включает  в  себя  корректировку  на  локальное  расположение  оцениваемого 
объекта.  

Оцениваемый  объект  и  отобранные  аналоги  расположены  в  разных  районах  Ленинградской  области: 
оцениваемый  объект  -  в  г.  Тосно  Тосненского  района,  аналог  №1  -  в  г.  Кировск  Кировского  района, 
аналоги №2 и №3 - в п. Стеклянный Всеволжского района. 

В  ходе  анализа  рынка  производственно-складской  недвижимости  была  выявлена  зависимость  средней 
стоимости 1 кв. м от местоположения, а именно, района области. В таблице ниже приведены данные по 
средней стоимости 1 кв. м производственно-складской недвижимости в зависимости от района области. 

Т. 6.4   

Средняя цена предложения производственно-складских объектов по районам Ленобласти, руб./кв. м 

Район 

Средняя цена, руб./кв. м (февраль 2015 г.) 

Бокситогорский 

9 325 

Волосовский 

15 649 

Волховский 

17 465 

Всеволожский 

34 000 

Выборгский 

33 100 

Гатчинский 

30 900 

Кингисеппский 

11 500 

Киришский 

15 909 

Кировский 

30 500 

Ломоносовский 

33 700 

Лужский 

16 000 

Приозерский 

20 500 

Тосненский 

23 600 

                                                      

19 

Источник  информации:  Людмила,  тел.:  7  (812)  600-99-29  (PETERLAND  –  консалтинговая  компания,  работающая  на 

рынках  недвижимости  Санкт-Петербурга  и  Ленинградской  области);  Антон,  тел.  7  (812)  946-68-08  -  представитель 
продавца производственно-складского объекта

 

 

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА 

6 

 

 

 

193 

Источник: http://bishelp.ru/business/eksperty-ne-vidyat-predposylok-k-udeshevleniyu-skladskoy-nedvizhimosti 

Расчет  корректировки на  местоположение  производился  методом  сравнения  средних  цен  по  следующей 
формуле: 

К=(

С

ОО

 

С

ОА

-1) х 100%, где 

К - величина корректировка, % 

Соо  -  средняя  стоимость  1  кв.  м  производственно-складской  недвижимости,  расположенной  в  районе 
местоположения оцениваемого объекта; 

Соа  -  средняя  стоимость  1  кв.  м  производственно-складской  недвижимости,  расположенной  в  районе 
местоположения аналога. 

Расчет корректировки на местоположение приведен в таблице ниже. 

Т. 6.5   

Расчет корректировки на местоположение  

Параметр 

Объект 

Аналог 1 

Аналог 2 

Аналог 3 

Местоположение 

Ленинградская область, 

Тосненский 

муниципальный район, 

Тосненское городское 

поселение, г. Тосно, 
Московское ш., д. 15 

Ленинградская область, 

Кировский район, г. 

Кировск 

Ленинградская область, 
Всеволожский район, п. 

Стеклянный 

Ленинградская область, 
Всеволожский район, п. 

Стеклянный 

Средняя стоимость, 
руб./кв. м 

23 600 

30 500 

34 000 

34 000 

Корректировка на 
местоположение, % 

  

-23% 

-31% 

-31% 

Источник: расчеты Оценщика 

Корректировка на удаленность от КАД (Кольцевой автомобильной дороги) 

Оцениваемый объект расположен от КАД на расстоянии 35 км, аналог №1 - 27 км от КАД, аналоги №2 и №3 
- 48 км от КАД. 

Согласно  анализу  рынка  производственно-складской  недвижимости  Ленинградской  области  (см.  раздел 
4.2.  настоящего  Отчета),  показатель  удаленности  от  КАД  является  крайне  значимым  и  важным  при 
значениях до 20 км. При увеличении расстояния между объектом и административным центром влияние 
рассматриваемого  параметра  на  цену  предложения  постепенно  переходит  к  минимальным  значениям  и 
стремится к нулю. 

В  соответствии  с  выше  изложенным,  удаленность  аналогов  и  оцениваемого  объекта  признается 
сопоставимой, поэтому корректировка не вводится. 

Корректировка на площадь 

Данная корректировка учитывает снижение цены на недвижимость при увеличении площади в результате 
воздействия таких факторов, как: больший срок экспозиции и меньшая ликвидность объекта.  

Оцениваемый  объект  и  аналоги  имеют  различную  площадь,  вследствие  чего  необходимо  внести 
корректировку  к  ценам  аналогов  по  рассматриваемому  параметру.  Поправка  выводилась  на  основе 
тренда,  отражающего  зависимость  цены  предложения  от  средней  площади  производственно-складской 
площадки.  

Величина поправки была определена методом статистического моделирования цены. 

Для построения математического уравнения Оценщик проанализировал выборку предложений по продаже 
производственно-складских площадок.  

Выборка  для  определения  зависимости  цены  производственно-складских  площадок  от  их  площади 
представлена  предложениями  по  продаже  комплексов  производственно-складских  зданий  различной 
площади  в  Московской  области,  так  как  Оценщиком  не  было  выявлено  достаточного  количества 
предложений  о  продаже  подобных  комплексов  в  Ленинградской  области.  Несмотря  на  то,  что 
производственно-складские  объекты,  предлагаемые  к  продаже  в  Московской  области,  имеют  стоимость 
отличную  от  стоимости  аналогичных  объектов  в  Ленинградской  области,  тенденция  изменения  цены  в 
зависимости от площади в данных регионах России, по мнению Оценщика, сопоставима. 

 

  6 

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА 

 

 

 

  194 

 

Т. 6.6   

Выборка предложений по продаже производственно-складских объектов Московской области 

Местоположение 

Цена, руб. с НДС 

Площадь, кв. м 

Цена, руб./кв. м 

с НДС 

Источник 

Электросталь 

600 000 000 

50 754,0 

11 822 

https://www.avito.ru/elektrostal/kommercheskaya_n

edvizhimo 

st/proizvodstvennoe_pomeschenie_50754_m_3544686

03 

Лосино-Петровский 

450 000 000 

28 420,0 

15 834 

https://www.avito.ru/losino-

petrovskiy/kommercheskaya_nedvizhimost/prodam_p
roizvodstvennoe_pomeschenie_28420.0_m_572935154 

Электроугли 

195 000 000 

10 300,0 

18 932 

http://www.rosrealt.ru/Noginsk/kommercheskaja/19

9385 

Электросталь 

190 000 000 

8 701,4 

21 836 

https://www.avito.ru/elektrostal/kommercheskaya_n

edvizhimost/skladskoe_pomeschenie_8000_m_547490

685 

Электросталь 

170 000 000 

6 816,6 

24 939 

http://realty.dmir.ru/sale/proizvodstvo-elektrostal-

107534459/ 

Электросталь 

126 000 000 

5 300,0 

23 774 

https://www.avito.ru/elektrostal/kommercheskaya_n

edvizhimost/skladproizv-vo_5300m_zhd_i_avto-

pandus_200_kvt_478838369 

Ногинск 

123 000 000 

5 000,0 

24 600 

http://realty.dmir.ru/sale/proizvodstvo-noginsk-

ilicha-ulica-107322953/ 

Электросталь 

100 000 000 

4 250,0 

23 529 

https://www.avito.ru/elektrostal/kommercheskaya_n
edvizhimost/prodam_skladskoe_pomeschenie_4250_m

_547074886 

Электроугли 

103 000 000 

3 800,0 

27 105 

https://www.avito.ru/elektrougli/kommercheskaya_n

edvizhimost/promyshlenno-

skladskoy_kompleks_elektrougli_1.2_ga_576657960 

Ногинск 

92 000 000 

3 700,0 

24 865 

http://realty.dmir.ru/sale/proizvodstvo-noginsk-

ilicha-ulica-107318041/ 

Электросталь 

53 000 000 

1 500,0 

35 333 

https://www.avito.ru/elektrostal/kommercheskaya_n

edvizhimost/teh._tsentr_475853391 

Старая Купавна 

30 798 000 

900,0 

34 220 

https://www.avito.ru/staraya_kupavna/kommerchesk

aya_nedvizhimost/skladskoe_pomeschenie_900_m_58

7153912 

Ногинск 

23 000 000 

640,0 

35 938 

http://www.cian.ru/sale/commercial/7035514/ 

Источник: расчеты Оценщика  

На основании данной информации был построен график изменения цены предложения в зависимости от 
площади  рассматриваемых  объектов  и  построен  тренд.  Тренд  описывается  логарифмической  функцией, 
определенной методом тренда по наименьшему среднеквадратичному отклонению. 

Р. 6.1   

График изменения цены производственно-складского здания от его площади (с использованием выборки 
предложений по продаже объектов, расположенных в Московской области) 

 

Источник: расчеты Оценщика 

Таким образом, была рассчитана корректировка на общую площадь для каждого объекта-аналога. 

 

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА 

6 

 

 

 

195 

Т. 6.7   

Расчет корректировки на общую площадь  

Параметр 

Объект 

Аналог 1 

Аналог 2 

Аналог 3 

Площадь, кв. м 

17 398,30 

6 700,00 

9 224,00 

18 800,00 

Удельная цена, 
руб./кв. м 

17 687,66 

23 147,97 

21 318,63 

17 244,30 

Корректировка, % 

  

-24% 

-17% 

3% 

Источник: расчеты Оценщика 

Таким  образом,  значения  корректировок  к  отобранным  аналогам  №1-3  составили  (-24%),  (-17%),  3% 
соответственно. 

Корректировка на тип объекта  

Оцениваемый  объект  и  аналог  №3  являются  комплексами  зданий,  в  состав  которых  входит  несколько 
отдельно стоящих зданий, аналоги №1 и №2 являются отдельно стоящими зданиями. Оценщик не выявил 
какого-либо  влияния  данного  фактора  на  формирование  цены  предложения  на  производственно-
складскую  недвижимость  Ленинградской  области  для  аналогичных  оцениваемому  объектов.  В  рамках 
настоящего  Отчета,  корректировка  по  данному  фактору  не  вводится,  оцениваемый  объект  и  аналоги 
сопоставимы. 

Корректировка на структуру площадей 

Доля  неотапливаемых  производственно-складских  площадей  у  оцениваемого  объекта  составляет  85,6%, 
доля  отапливаемых  производственно-складских  площадей  составляет  6,5%,  доля  административного 
назначения – 7,9%. Структура площадей отобранных аналогов представлена в таблице ниже. 

Т. 6.8   

Структура помещений по назначению у Объекта оценки и отобранных аналогов 

Наименование 

Объект 

Аналог 1 

Аналог 2 

Аналог 3 

Доля отапливаемых производственно-складских помещений, % 

5,7% 

100% 

0% 

78% 

Доля административных помещений, % 

6,9% 

0% 

22% 

16% 

Доля неотапливаемых производственно-складских помещений, %  87,4% 

0% 

78% 

0% 

Источник: расчеты Оценщика 

Корректировка на структуру площади рассчитывается по следующей формуле:  

К=(

Д

опс

Об

×1+Д

нопс

Об

×

𝑘

1

+Д

ад

Об

×

𝑘

2

 

Д

опс

Ан

×

1+Д

нопс

Ан

×

𝑘

1

+Д

ад

Ан

×

𝑘

2

-1) х 100%, где 

К – итоговое значение корректировки на структуру площади, %; 

Д

опс

Об

 – доля отапливаемых производственно-складских площадей в общей площади оцениваемого здания; 

Д

нопс

Об

 –  доля  неотапливаемых  производственно-складских  площадей  в  общей  площади  оцениваемого 

здания; 

Д

ад

Об

 – доля административных площадей в общей площади оцениваемого здания; 

Д

опс

Ан

 – доля отапливаемых производственно-складских площадей в общей площади аналога; 

Д

нопс

Ан

 – доля неотапливаемых производственно-складских площадей в общей площади аналога; 

Д

ад

Ан

 – доля административных площадей в общей площади аналога; 

𝑘

1

,  –  коэффициент  пересчета  для  отапливаемых  /  неотапливаемых  производственно-складских 

помещений, равный 0,74

20

; 

𝑘

2

 – коэффициент пересчета для административных помещений, равный 1,66.  

Итоговые результаты расчета корректировок представлены в таблице ниже. 

                                                      

20 

Коэффициент, отражающий отношение удельной цены неотапливаемого объекта к удельной цене такого же отапливаемого объекта, в 

соответствии  с  данными  Справочника  оценщика  недвижимости  Том  1  «Корректирующие  коэффициенты  для  сравнительного  подхода» 
под редакцией Лейфер Л.А. (Приволжский центр методического и информационного обеспечения, Нижний Новгород, 2014 г.). 

 

  6 

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА 

 

 

 

  196 

 

Т. 6.9   

Расчет поправки на различие в структуре площадей 

Наименование 

Объект 

Аналог 1 

Аналог 2 

Аналог 3 

Доля отапливаемых производственно-складских помещений, % 

5,7% 

100% 

0% 

78% 

Доля административных помещений, % 

6,9% 

0% 

22% 

16% 

Доля неотапливаемых производственно-складских помещений, % 

87,4% 

0% 

78% 

0% 

Корректировка на структуру площадей, % 

  

-18% 

-13% 

-22% 

Источник: расчеты Оценщика 

Корректировка на инженерно-техническое состояние  

В  состав  оцениваемого  объекта  входят  помещения  площадью  6  785,6  кв.  м,  в  которых  требуется 
проведение  капитального  ремонта,  остальные  помещения  находятся  в  рабочем  (удовлетворительном) 
состоянии.  

Сумма необходимых капитальных затрат будет учтена в качестве итоговой поправки к стоимости объекта, 
полученной в рамках сравнительного подхода. В рамках расчета средневзвешенной цены 1 кв. м общей 
площади  аналогов  Оценщик  исходил  из  допущения  о  том,  что  физическое  состояние  оцениваемого 
объекта  сопоставимо  с  состоянием  аналогов,  т.е.  объекты  находятся  в  рабочем  (удовлетворительном) 
состоянии, внесение корректировки не требуется. 

Корректировка на наличие ж/д ветки 

Оцениваемый объект и аналог №1, имеют на своей территории ж/д ветку, в то время как у аналогов №2 и 
№3  ж/д  ветка  отсутствует.  Поэтому,  необходимо  внесение  корректировки  на  дополнительные 
характеристики для аналогов №2 и №3.  

Для  целей  определения  корректировки  по  рассматриваемому  параметру  Оценщик  проанализировал 
«Справочник  оценщика  недвижимости»  Том  1  «Корректирующие  коэффициенты  для  сравнительного 
подхода»  под  редакцией  Лейфер  Л.А.  (Приволжский  центр  методического  и  информационного 
обеспечения,  Нижний  Новгород,  2014  г.).  Отношение  удельной  цены  объекта  с  ж/д  веткой  к  удельной 
цене аналогичного объекта  без ж/д ветки составляет коэффициент 1,14.  Таким образом, корректировка 
на наличие ж/ветки для аналога №1 составит 0%, а для аналогов №2,3 составит 14%, т.е. ((1,14/1-1)*100%). 

Корректировка на вид права на земельный участок 

Земельные участки под аналогами №1-3, равно как и земельный участок в составе оцениваемого объекта, 
оформлены в собственность. Внесение корректировки по рассматриваемому параметру не требуется. 

Корректировка на обеспеченность земельным участком 

Данная корректировка отражает потенциальные возможности дальнейшей застройки земельного участка. 
Чем ниже плотность застройки (отношение площади пятна застройки к площади земельного участка), тем 
привлекательнее объект с точки зрения потенциального покупателя, поскольку имеется возможность для 
нового строительства.  

Расчет корректировки на обеспеченность земельным участком приведен в таблице ниже. 

Т. 6.10   Расчет корректировки на обеспеченность земельным участком 

Наименование 

Объект 

Аналог №1 

Аналог №2 

Аналог №3 

Общая площадь строений, кв. м 

14 416,60 

6 700,00 

9 224,00 

18 800,00 

Площадь земельного участка, кв. м 

155 003 

8 100 

14 956 

68 100 

Площадь застройки, кв. м 

26 259,0 

6 700 

9 224 

18 800 

Плотность застройки 

0,17 

0,83 

0,62 

0,28 

Требуемая площадь земельного участка, кв. м 

  

39 412 

54 259 

110 588 

Избыточная/недостающая величина земельного участка, кв. м 

  

31 312 

39 303 

42 488 

Удельная рыночная стоимость земельного участка, руб./кв. м, НДС 
не облагается

21

 

664,6 

664,6 

664,6 

664,6 

Рыночная стоимость избыточного/недостающего земельного участка, 
руб., НДС не облагается 

  

20 809 955 

26 120 774 

28 237 525 

                                                      

21

 Удельная  рыночная  стоимость  1  кв.  м  земельного  участка  под  оцениваемым  объектом  была  рассчитана  методом 

сравнения продаж. Подробный расчет приведен в Приложении 4 настоящего Отчета и составила 664,60 руб./кв. м. 

 

 

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА 

6 

 

 

 

197 

Наименование 

Объект 

Аналог №1 

Аналог №2 

Аналог №3 

Корректировка на обеспеченность земельным участком, руб. на 
кв. м улучшений, НДС не облагается 

  

3 106 

2 832 

1 502 

Источник: расчеты Оценщика 

Таким  образом,  величины  корректировок  цен  аналогов  №1-3  по  рассматриваемому  параметру, 
выраженные  в  абсолютной  величине,  составили  3  106,  2  832  и  1  502  руб./кв.  м  (НДС  не  облагается), 
соответственно. 

Итоговая величина цены продажи 1 кв. м основной площади недвижимого имущества рассчитывалась на 
основе  математического  взвешивания.  Веса  определялись  расчетным  методом,  в  зависимости  от 
количества внесенных корректировок в цену предложения аналога. В результате внесения корректировок 
величина  рыночной  стоимости  1  кв.  м  оцениваемого  объекта,  полученная  в  рамках  сравнительного 
подхода, составила: 

8 039 руб./кв. м без НДС. 

Расчет поправки на величину затрат на проведение ремонта  

В  состав  оцениваемого  объекта  входят  помещения  площадью  10 069,5  кв.  м,  в  которых  требуется 
проведение ремонта, остальные помещения находятся в рабочем (удовлетворительном) состоянии.  

Стоимость  ремонта  определялась  на  основании  консультаций  со  строительными  компаниями 
Ленинградской области. В таблице далее приведены затраты на ремонт. 

 

  6 

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА 

 

 

  198 

 

Т. 6.11   Средняя стоимость ремонта для производственно-складских зданий 

№ 

п/п 

Название компании 

Стоимость базового 

ремонта*, руб./кв. м 

с НДС 

Средняя стоимость 

ремонта, принятая к 
расчету, руб., с НДС 

Комментарий 

Контакты 

Ссылка** 

1 

Группа СК "Ремонтерра" 

от 1 000, 1 800 

2 340 

С учетом работы и 

материалов 

8 (812) 337-11-06 

http://remonterra.com/services/repair-of-industrial-

plants 

2 

СК "Стройснаб" 

от 1 900 

2 470 

С учетом работы и 

материалов 

8 (812) 716-01-77 

http://www.stroysnab-sp.ru/uslugi/sklad.html

 

3 

СК "Свет Маяка" 

от 2 000 

2 600 

С учетом работы и 

материалов 

Сергей, тел. 8 (812) 

645-36-01, 645-36-02, 

952-81-91 

http://svet-mayaka.ru/nezhilie/remont-

proizvodstvennykh-pomeshchenij/

 

 

Среднее значение 

  

2 470 

  

  

  

*Под базовым ремонтом понимается стоимость косметического ремонта 
** Скринщоты интернет-сайтов приведены в Приложении 3 настоящего Отчета 
Источник: расчеты Оценщика 

Т. 6.12   Расчет стоимости затрат на ремонт оцениваемого объекта 

№ 

п/п 

Наименование объекта 

Инв. № 

Литера 

Год 

постройки 

Площадь, кв. м 

Назначение объекта 

Средняя стоимость 

ремонта с учетом 

материалов, 

руб./кв. м с НДС 

Средняя стоимость 

ремонта с учетом 

материалов, руб./кв. 

м без НДС 

Затраты на 

ремонт, руб. без 

НДС 

1 

Гл. корпус ж/б цеха 

0010 

И, И1 

1961 

5 507,5 

Производственно-складское 

2 470 

2 093 

11 527 198 

2 

Здание склада ГСМ-заправочной 

0017 

Ц-1 

1962 

17,4 

Производственно-складское 

2 470 

2 093 

36 418 

3 

Здание склада (тир) 

0032 

Х 

1984 

377,6 

Производственно-складское 

2 470 

2 093 

790 317 

4 

Здание з-управления 

0033 

А 

1953 

824,4 

Административно-бытовое 

2 470 

2 093 

1 725 469 

5 

Блочный с гараж на 3 машиномест с деревяными 
воротами 

-  

-  

-  

58,7 

Производственно-складское 

2 470 

2 093 

122 859 

6 

Склад цемента       Склад заполнителей 

600 

Ю, Ю 1 

1962 

3 283,9 

Производственно-складское 

2 470 

2 093 

6 873 203 

  

Итого 

  

  

  

10 069,5 

  

  

  

21 075 464 

Источник: расчеты Оценщика 

 

 

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА 

6 

 

 

 

199 

Расчет  рыночной  стоимости  оцениваемого  объекта  в  рамках  сравнительного 
подхода 

В  состав  оцениваемых  объектов  входят  объекты,  находящие  в  ипотеке,  поэтому  в  рамках  настоящего 
Отчета необходимо определить рыночную стоимость каждого объекта. 

Рыночная  стоимость  1  кв.  м  оцениваемого  производственно-складского  комплекса  составила 

 

8 039 руб./кв. м без НДС. 

Для  пообъектного  определения  рыночной  стоимости  зданий,  входящих  в  состав  комплекса,  к  рыночной 
стоимости  1  кв.  м  оцениваемого  производственно-складского  комплекса,  вводятся  следующие 
корректировки:  



 

На структуру площадей; 



 

Инженерно-техническое состояние (для объектов, в которых требуется проведение ремонта). 

Описание  корректировки  на  структуру  площадей  и  расчет  поправки  на  величину  затрат  на  проведение 
ремонта приведены выше. 

Стоит  отметить,  что  рыночная  стоимость  зданий  будет  включать  в  себя  стоимость  инженерных 
коммуникаций и земельного участка равномерно и пропорционально приходящихся на здания. 

Далее  в  таблице  приведен  расчет  рыночной  стоимости  каждого  объекта  и  итоговой  стоимости  в  рамках 
сравнительного подхода. 

М 
 
 

 
 

 

  6 

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА 

 

 

 

  200 

 

Т. 6.13   Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта по сравнительному подходу 

№ 

Инвентар

ный 

номер 

Наименование 

Назначение объекта 

Общая 

площадь, 

кв. м 

Рыночная 

стоимость 1 

кв. м 

общей 

площади, 

руб. без 

НДС 

Помещен

ия 

админис

тративно

го 

назначен

ия, кв.м  

Производст

венно-

складские 

помещения 

отапливаем

ые, кв. м 

Производст

венно-

складские 

помещения 
неотаплива

емые, кв. м 

Корректиро

вка на 

структуру 

площадей, 

% 

Скорректир

ованная 

цена за 1 

кв. м 

общей 

площади, 

руб. без 

НДС 

Рыночная 

стоимость 

объектов без 

учета 

инженерно-

технического 

состояние, 

руб. без НДС 

Затраты на 

ремонт, руб. 

без НДС 

Рыночная 

стоимость 

объектов, 

руб. без НДС 

1 

0090 

Гараж на 3 
автомашин 

Производственно-
складское 

85,4 

8 039 

0% 

0% 

100% 

-9,6% 

7 267 

620 602 

 

620 602 

2 

0010 

Гл. корпус ж/б 
цеха 

Производственно-
складское 

5 507,5 

8 039 

0% 

0% 

100% 

-9,6% 

7 267 

40 023 003 

11 527 198 

28 495 805 

3 

0017 

Здание склада 
ГСМ-
заправочной 

Производственно-
складское 

17,4 

8 039 

0% 

0% 

100% 

-9,6% 

7 267 

126 446 

36 418 

90 028 

4 

0032 

Здание склада 
(тир) 

Производственно-
складское 

377,6 

8 039 

0% 

0% 

100% 

-9,6% 

7 267 

2 744 019 

790 317 

1 953 702 

5 

0015 

Здание 
служебно-
бытовое 

Административно-
бытовое 

161,5 

8 039 

100% 

0% 

0% 

102,9% 

16 311 

2 634 227 

 

2 634 227 

6 

0026 

Компрессорная 

Производственно-
складское 

279,2 

8 039 

0% 

0% 

100% 

-9,6% 

7 267 

2 028 946 

 

2 028 946 

7 

0012 

Котельная 

Производственно-
складское 

996,4 

8 039 

0% 

100% 

0% 

22,2% 

9 824 

9 788 634 

 

9 788 634 

8 

0030 

Прачечная 

Производственно-
складское 

53,2 

8 039 

0% 

0% 

100% 

-9,6% 

7 267 

386 604 

 

386 604 

9 

0016 

Проходная 
пож.сараем 

Производственно-
складское 

25,7 

8 039 

0% 

0% 

100% 

-9,6% 

7 267 

186 762 

 

186 762 

10 

4000 

Рем-мех 
мастерские 

Производственно-
складское 

727,9 

8 039 

0% 

0% 

100% 

-9,6% 

7 267 

5 289 649 

 

5 289 649 

11 

0031 

Склад для 
металла 

Производственно-
складское 

504,8 

8 039 

0% 

0% 

100% 

-9,6% 

7 267 

3 668 382 

 

3 668 382 

12 

0035 

Склад 
материальный 

Производственно-
складское 

186,9 

8 039 

0% 

0% 

100% 

-9,6% 

7 267 

1 358 202 

 

1 358 202 

13 

0034 

Склад сборно-
метал 

Производственно-
складское 

919,3 

8 039 

0% 

0% 

100% 

-9,6% 

7 267 

6 680 553 

 

6 680 553 

 

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА 

6 

 

 

 

201 

№ 

Инвентар

ный 

номер 

Наименование 

Назначение объекта 

Общая 

площадь, 

кв. м 

Рыночная 

стоимость 1 

кв. м 

общей 

площади, 

руб. без 

НДС 

Помещен

ия 

админис

тративно

го 

назначен

ия, кв.м  

Производст

венно-

складские 

помещения 

отапливаем

ые, кв. м 

Производст

венно-

складские 

помещения 
неотаплива

емые, кв. м 

Корректиро

вка на 

структуру 

площадей, 

% 

Скорректир

ованная 

цена за 1 

кв. м 

общей 

площади, 

руб. без 

НДС 

Рыночная 

стоимость 

объектов без 

учета 

инженерно-

технического 

состояние, 

руб. без НДС 

Затраты на 

ремонт, руб. 

без НДС 

Рыночная 

стоимость 

объектов, 

руб. без НДС 

14 

0190 

Тепловозное 
депо 

Производственно-
складское 

75,9 

8 039 

0% 

0% 

100% 

-9,6% 

7 267 

551 565 

 

551 565 

15 

0036 

Участок по 
ремонту 
электрических 
двигателей 

Производственно-
складское 

105,7 

8 039 

0% 

0% 

100% 

-9,6% 

7 267 

768 122 

 

768 122 

16 

7000 

Цех 
металлизации 

Производственно-
складское 

354,8 

8 039 

0% 

0% 

100% 

-9,6% 

7 267 

2 578 332 

 

2 578 332 

17 

5000 

Цех 
металлоконстру
кц 

Производственно-
складское 

400,9 

8 039 

0% 

0% 

100% 

-9,6% 

7 267 

2 913 340 

 

2 913 340 

18 

0037 

ЦРП 

Производственно-
складское 

84,4 

8 039 

0% 

0% 

100% 

-9,6% 

7 267 

613 335 

 

613 335 

19 

0096 

Здание БСУ с 
трансп.галер.И
нв.раст.узел 

Производственно-
складское 

1 078,3 

8 039 

0% 

0% 

100% 

-9,6% 

7 267 

7 836 006 

 

7 836 006 

20 

0033 

Здание з-
управления 

Административно-
бытовое 

824,4 

8 039 

100% 

0% 

0% 

102,9% 

16 311 

13 446 788 

1 725 469 

11 721 319 

21 

0600 

Склад цемента       
Склад 
заполнителей 

Производственно-
складское 

2 981,7 

8 039 

0% 

0% 

100% 

-9,6% 

7 267 

21 668 014 

6 873 203 

14 794 811 

22 

0936 

Очистные 
сооружения на 
территор. 

Производственно-
складское 

391,9 

8 039 

0% 

0% 

100% 

-9,6% 

7 267 

2 847 937 

 

2 847 937 

23 

-  

Здание 
заводоуправлен
ия ( литер Б) 
площадь 55.0 
кв.м. 

Административно-
бытовое 

55,0 

8 039 

100% 

0% 

0% 

102,9% 

16 311 

897 105 

 

897 105 

24 

-  

Административ
но-бытовое 
здание 

Административно-
бытовое 

161,5 

8 039 

100% 

0% 

0% 

102,9% 

16 311 

2 634 227 

 

2 634 227