содержание .. 8 9 10 11 ..

ОТЧЕТ № 223-ДО/16 от 12.04.2016 г. ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ИМУЩЕСТВА ООО «БАНК РАЗВИТИЯ БИЗНЕСА» - часть 10

Показатель

Объект оценки

Аналог 1

Аналог 2

Аналог 3

Аналог 4

Площадь, кв. м

747,30

171,00

273,00

350,00

1 060,00

Корректировка на
масштаб, %

-7,00%

0,00%

6,00%

Источник: аналитические данные «Справочника оценщика недвижимости» под редакцией Лейфера Л.А.,

расчеты Оценщика.

Корректировка на тип объекта

Объекты оценки и объекты-аналоги относятся к категории объектов офисного

назначения и ПСН. Таким образом, корректировка по данному фактору не требуется.

Корректировка на состояние

По состоянию на дату оценки, объекты оценки, расположенные по адресу:

г. Кемерово, б-р Строителей, д. 28/1, пом. 153 и г. Вологда, ул. Ветошкина, д. 36, 5-6

этажи, готовы к эксплуатации, также как и используемые в расчете для их оценки

объекты-аналоги. Объект оценки, расположенный по адресу: г. Кемерово, ул. Ю.

Двужильного, д. 10, пом. 254, находится в состоянии «под отделку», также как и

используемые для расчета объекты-аналоги. Таким образом, корректировка на состояние

не применялась.

Веса объектов-аналогов

Вследствие

внесения

оценочных

корректировок

по

объектам-аналогам

достоверность данных по этим объектам уменьшается. Т.о., Оценщик принял решение

придать веса для объектов-аналогов, в зависимости от количества корректировок,

использованных по каждому объекту-аналогу для приведения его стоимости к

сопоставимой с объектом оценки. Веса для объектов-аналогов приведены в расчетных

Таблицах №6.1 - 6.3 и рассчитаны по следующей формуле:

, где:

D – вес;

Q – общее количество корректировок;

q – количество корректировок аналога;

p – количество аналогов.

Далее, стоимость прав собственности рассчитывалась как произведение

средневзвешенной рыночной стоимости 1 кв.м, определенной в рамках метода сравнения

продаж на общую площадь объекта оценки.

Рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная в рамках сравнительного подхода

по состоянию на дату оценки составила (с учетом НДС, округленно):

· Объект оценки-нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Вологда,

ул. Ветошкина, д. 36, 5-6 этажи, общей площадью 747,3 кв. м: 16 658 488

(шестнадцать миллионов шестьсот пятьдесят восемь тысяч четыреста

восемьдесят восемь) рублей.

· Объект оценки-нежилое помещение, расположенное по адресу: : г. Кемерово,

ул. Ю. Двужильного, д. 10, пом. 254, общей площадью 685,6 кв. м: 24 784 521

(двадцать четыре миллиона семьсот восемьдесят четыре тысячи пятьсот

двадцать один) рубль.

· Объект оценки-нежилое помещение, расположенное по адресу: : г. Кемерово,

б-р Строителей, д. 28/1, пом. 153, общей площадью 122,0 кв. м: 7 064 055

(семь миллионов шестьдесят четыре тысячи пятьдесят пять) рублей.

6.2.

Расчет рыночной стоимости Объекта оценки №1 в рамках Доходного

подхода

При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости

создавать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от

эксплуатации данной недвижимости (дохода от аренды).

Подход к оценке объекта недвижимости с точки зрения его доходности представляет

собой процедуру оценки стоимости, использующую предположение, что стоимость

недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью будущих чистых доходов,

которые принесет данная недвижимость. Другими словами, предполагается, что инвестор

приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право

получать в будущем доход от коммерческой эксплуатации недвижимости (сдачи ее в

аренду).

Расчет текущей стоимости будущих доходов может быть осуществлен либо

посредством

метода

прямой

капитализации,

либо

посредством

анализа

дисконтированного денежного потока. Метод дисконтирования основывается на анализе и

прогнозе доходов, генерируемых недвижимостью за ряд лет, метод капитализации – на

ретроспективных данных о доходе за наиболее репрезентативный период с допущением,

что доходы от недвижимости будут постоянными или будут расти постоянными темпами.

В рамках настоящего Отчета использовался метод капитализации чистого

операционного дохода. Для целей расчетов, учитывая специфику указанного метода,

Оценщик полагает, что доходы от сдачи в аренду и расходы, связанные с содержанием

оцениваемого недвижимого имущества, останутся на текущем уровне.

Расчет стоимости объекта недвижимости методом капитализации осуществляется

путем деления чистого операционного дохода (ЧОД) от объекта на коэффициент

капитализации (К

V = ЧОД / К

Доходы от эксплуатации объектов недвижимости могут быть выражены рядом

показателей.

Потенциальный валовой доход (ПВД) - доход, который можно получить от сдачи в

аренду объекта оценки при полном использовании (без учета потерь и расходов).

Потенциальный валовой доход рассчитывается по формуле:

ПВД = S х C

где:

– годовая арендная ставка за 1 м

;

S - площадь, сдаваемая в аренду.

Действительный валовой доход (ДВД) - доход от недвижимости с учетом уровня

загрузки и потерь при сборе арендной платы:

ДВД = ПВД – Потери.

Потери учитывают возможную недозагрузку площадей и потери при сборе арендной

платы.

Чистый операционный доход (ЧОД) – действительный валовой доход за вычетом

операционных расходов:

ЧОД = ДВД – ОР.

Ставка аренды

В рамках анализа рынка по аренде объектов недвижимого имущества, Оценщиком

определялись объекты-аналоги, наиболее подходящие для оцениваемых объектов.

Характеристика выбранных объектов-аналогов приведена в Таблицах №№6.6 -6.8. Далее

Оценщик применял корректировки с целью обеспечения наибольшей степени

сопоставимости оцениваемого объекта с объектами-аналогами:

Таблица 6.6. Расчет величины арендной ставки для объекта оценки-нежилого помещения, расположенного по адресу:

г. Вологда, ул. Ветошкина, д. 36,

5-6 этажи, общей площадью 747,3 кв. м в рамках доходного подхода.

Показатель

Описание объекта оценки

Аналог 1

Аналог 2

Аналог 3

Месторасположение

г. Вологда, ул. Ветошкина, д. 36,

5-6 этажи

г. Вологда, ул. Герцена

г. Вологда, Огородный переулок, 7

г. Вологда, Пушкинская 41

Функциональное
назначение

офисное

офисное, ПСН

офисное

Площадь, кв. м

747,3

18,0

93,3

31,3

Стоимость за 1 кв. м, руб. с
учетом НДС

3 600

4 200

5 751

Описание

1 каб. площадь 18 кв.м, 2 каб. - с

мебелью. Коммунальные услуги

делятся на все офисы в здании. Аренда
жилой и коммерческой недвижимости.

Выбор.

Сдается помещение под офис.

Отдельный вход. Рядом парковка.

Ремонт сделан в 2015 г. В

помещении 3 комнаты, 2 санузла,

кондиционеры

Офисное помещение в центре города

Цокольный этаж с хорошим ремонтом и

вентиляцией, есть санузел. Оборудовано

сигнализацией, доступ с 10 до 19 часов. Без

мебели, имеется телефонная линия и

интернет от МТС. Собственник.

Источник

http://vologda.afy.ru/object/rent/6005262

83.html

https://www.avito.ru/vologda/kommerc
heskaya_nedvizhimost/ofisnoe_pomesc

henie_93.3_m_756257473

https://www.avito.ru/vologda/kommercheskaya

_nedvizhimost/ofisnoe_pomeschenie_31.3_m_

754998393

Передаваемые права

право пользования - аренды

право аренды

Корректировка на
передаваемые права, %

0,00%

Цена объекта-аналога
после корректировки,
руб./кв. м/год

3 600

4 200

5 751

Корректировка на условия
продажи, %

0,00%

Цена объекта-аналога
после корректировки,
руб./кв. м

3 600

4 200

5 751

Корректировка на торг
продавца и покупателя, %

-10,50%

Цена объекта-аналога
после корректировки,
руб./кв. м/год

3 222

3 759

5 147

Показатель

Описание объекта оценки

Аналог 1

Аналог 2

Аналог 3

Корректировка на
местоположение,%

0,00%

Цена объекта-аналога
после корректировки,
руб./кв. м/год

3 222

3 759

5 147

Корректировка на
масштаб, %

0,00%

Цена объекта-аналога
после корректировки,
руб./кв. м/год

3 222

3 759

5 147

Тип объекта

офисное

офисное, ПСН

офисное

Корректировка на тип
объекта, %

0,00%

Цена объекта-аналога
после корректировки,
руб./кв. м/год

3 222

3 759

5 147

Количество внесенных
корректировок

Вес

200,00%

66,67%

Вес

100,00%

33,3%

Средневзвешенное
значение, руб./кв. м/год с
учетом НДС

4 043

Источник: расчеты Оценщика.

Таблица 6.7. Расчет величины арендной ставки для объекта оценки-нежилого помещения, расположенного по адресу:

г. Кемерово, ул. Ю. Двужильного,

д. 10, пом. 254, общей площадью 685,6 кв. м в рамках доходного подхода.

Показатель

Описание объекта оценки

Аналог 1

Аналог 2

Аналог 3

Месторасположение

г. Кемерово, ул. Ю. Двужильного,

д. 10, пом. 254

г. Кемерово, Космическая ул.

г. Кемерово, Тухачевского ул.

г. Кемерово, Тухачевского ул., 47

Функциональное
назначение

офисное, ПСН

Площадь, кв. м

685,6

410,0

116,0

104,7

Показатель

Описание объекта оценки

Аналог 1

Аналог 2

Аналог 3

Стоимость за 1 кв. м, руб. с
учетом НДС

7 200

6 000

6 600

Описание

Торгово-офисное помещение.

Сдается нежилое помещение, назначение:

торгово-офисное. Отдельный вход, 1 этаж,
площадь общая 104.7 кв.м. Косметический

ремонт. Длительная аренда. Вся

дополнительная информация по т. 33-11-92

Ксения Витальевна

Источник

http://kem.brekom.ru/office/rent/8700004

http://kem.brekom.ru/office/rent/85600

00162

http://kem.brekom.ru/office/rent/2210000177

Передаваемые права

право пользования - аренды

право аренды

Корректировка на
передаваемые права, %

0,00%

Цена объекта-аналога
после корректировки,
руб./кв. м/год

7 200

6 000

6 600

Корректировка на условия
продажи, %

0,00%

Цена объекта-аналога
после корректировки,
руб./кв. м

7 200

6 000

6 600

Корректировка на торг
продавца и покупателя, %

-10,50%

Цена объекта-аналога
после корректировки,
руб./кв. м/год

6 444

5 370

5 907

Корректировка на
местоположение,%

0,00%

Цена объекта-аналога
после корректировки,
руб./кв. м/год

6 444

5 370

5 907

Корректировка на
масштаб, %

0,00%

Цена объекта-аналога
после корректировки,

6 444

5 370

5 907

Показатель

Описание объекта оценки

Аналог 1

Аналог 2

Аналог 3

руб./кв. м/год

Тип объекта

офисное, ПСН

Корректировка на тип
объекта, %

0,00%

Цена объекта-аналога
после корректировки,
руб./кв. м/год

6 444

5 370

5 907

Количество внесенных
корректировок

Вес

200,00%

66,67%

Вес

100,00%

33,3%

Средневзвешенное
значение, руб./кв. м/год с
учетом НДС

5 907

Источник: расчеты Оценщика.

Таблица 6.8. Расчет величины арендной ставки для объекта оценки-нежилого помещения, расположенного по адресу:

г. Кемерово, б-р Строителей,

д. 28/1, пом. 153, общей площадью 122,0 кв. м в рамках доходного подхода.

Показатель

Описание объекта оценки

Аналог 1

Аналог 2

Аналог 3

Месторасположение

г. Кемерово, б-р Строителей,

д. 28/1, пом. 153

г. Кемерово, Ленина пр-кт, 120

г. Кемерово, Строителей б-р, 28

г. Кемерово, Ленина пр-кт, 136

Функциональное
назначение

офисное, ПСН

Площадь, кв. м

122

154,1

120,0

127,0

Стоимость за 1 кв. м, руб. с
учетом НДС

10 800

12 000

Показатель

Описание объекта оценки

Аналог 1

Аналог 2

Аналог 3

Описание

Помещение в отличном состоянии,

готово к эксплуатации, расположено

на первом этаже жилого сдания. В 2

минутах хотьбы расположена

остановка, рядом торговый центр.

Здание расположено в зоне активного

движения пешеходов и

автотранспорта. Возможна аренда за

900руб/кв.м.

Сдаем в аренду помещение в

центральной части бульвара

Строителей Ленинского района

города Кемерово. Максимальная

авто и пешеходная

проходимость. 1 линия, 1 этаж,

120 м.кв. Торговая - 80 м2, Склад

и кабинет 40 м.кв. Свободная

планировка. Возможно

изменение площадей. В

окружение торговые помещения.

Удобная парковка. Аренда на

длительный срок. Просмотр и

дополнительная информация по

запросу

Возможна рассрочка первого платежа арендной

платы за первый месяц. Сдается в аренду

помещение с отдельным входом по адресу: пр.

Ленина, д. 136. Первая линия. Район с высокой

плотностью населения. Высокий пешеходный и

транспортный трафик. Помещение находится в

торце девятиэтажного жилого дома на

пересечении проспекта Ленина и бульвара

Строителей, что дает возможность размещения

вывески на всей угловой части дома. Высота
потолков 3,6 метра. Современный, стильный

ремонт. Рядом находятся учебные заведения,

прогулочная зона бульвара Строителей,

библиотека им. Н.В. Гоголя, по проспекту

Ленина расположены многочисленные торговые

площади, рестораны, кафе, кондитерские, что

дает хороший пешеходный и транспортный

трафик. Свободная парковка по бульвару

Строителей и внутри дома. Общая площадь по

техническому паспорту - 126,9 м2, фактическая

– 158 м2. Помещение состоит из: - торгового

помещения - 90,4 м2 - четырех подсобных

помещений общей площадью 31,1 м2 - сан. узла

- 2.7 м2 - тамбура - 1,4 м2 - серверной - 1,3 м2

Число телефонных кабелей – от 2 штук

Проведен интернет. Электрическая мощность от

7 квт. ГОТОВЫ РАССМОТРЕТЬ ВАШИ

ПРЕДЛОЖЕНИЯ!

Источник

http://kem.brekom.ru/office/sale/1152600

00004

http://kem.brekom.ru/office/rent/22

10000128

http://kem.brekom.ru/office/rent/18830000015

Передаваемые права

право пользования - аренды

право аренды

Корректировка на
передаваемые права, %

0,00%

Цена объекта-аналога
после корректировки,
руб./кв. м/год

10 800

12 000

содержание .. 8 9 10 11 ..