ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № 01-14-02-01 рыночной стоимости сооружения автозаправочной станции на 250 заправок в сутки стационарного типа комплекса дорожных услуг (кафе)

Уважаемый Виктор Евтихьевич!

В соответствии с договором

№01-14-02-01 на проведение оценки от

февраля 2014 года, специалисты ООО «Сибирский Институт Инноваций и Развития

Бизнесаª произвели оценку рыночной стоимости сооружения автозаправочной

станции на 250 заправок в сутки стационарного типа комплекса дорожных услуг

(кафе), расположенного по адресу: Алтайский край, Первомайский район, п.

Сибирский,(185 км трассы Новосибирск-Ташанта), принадлежащего ООО «ПМ-плюсª.

На основании информации, представленной и проанализированной в

приведенном далее отчете, мы пришли к заключению, что

рыночная стоимость сооружения автозаправочной станции на 250 заправок

в сутки стационарного типа комплекса дорожных услуг

(кафе), расположенного

по адресу: Алтайский край, Первомайский район, п. Сибирский,(185 км трассы

Новосибирск-Ташанта),

принадлежащего

ООО

«ПМ-плюсª,

определенная

по

состоянию на дату оценки, с учетом НДС, с учетом округлений, составляет:

7 444 352

(Семь миллионов четыреста сорок четыре тысячи триста пятьдесят два) рубля,

Обращаю Ваше внимание, что это письмо не является отчетом по оценке, а

только предваряет отчет, приведенный далее.

Всю информацию и анализ, использованные для оценки собственности, Вы

найдете в соответствующих разделах отчета.

Если

Вас

возникнут

какие-либо

вопросы

по

оценке

или

методике

ее

проведения, использованной нами, пожалуйста, обращайтесь

непосредственно ко мне.

Благодарю

Вас за

предоставленную возможность оказать

Вам

эту

услугу, надеюсь на дальнейшее плодотворное сотрудничество.

ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ

Объект оценки:

Сооружение

автозаправочной

станции

на

250

заправок в

сутки стационарного типа комплекса

дорожных услуг

(кафе), расположенного по адресу:

Алтайский

край,

Первомайский

район,

п.

Сибирский,(185 км трассы Новосибирск-Ташанта)

Номер и дата отчета:

№01-14-02-01 от 05 марта 2014 года

Собственник:

ООО «ПМ-плюсª

Имущественные права на

собственность

объект оценки:

Основания для проведения

Договор

№01-14-02-01 на проведение оценки от

оценки:

февраля 2014 года.

Дата оценки:

05 марта 2014 года.

Дата составления отчета:

05 марта 2014 года.

Срок проведения оценки:

28 февраля - 05 марта 2014 года.

Результаты оценки рыночной стоимости, полученные при применении различных

подходов к оценке, рублей.

Сооружение автозаправочной станции на

250 заправок в сутки стационарного

типа комплекса дорожных услуг

(кафе), расположенного по адресу: Алтайский

край, Первомайский район, п. Сибирский,(185 км трассы Новосибирск-Ташанта)

Затратный подход

Сравнительный подход

Доходный подход

7 444 352

Не применялся

Итоговая стоимость, руб.

7 444 352 (Семь миллионов четыреста сорок четыре

тысячи триста пятьдесят два) рубля

Ликвидационная

Не определялась

стоимость, руб.

ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ

Задание на оценку сформулировано Заказчиком и представлено в договоре

№01-14-02-01 на проведение оценки от 28 февраля 2014 года. Основополагающие

моменты Задания на оценку представлены ниже.

Объект оценки:

Сооружение автозаправочной станции на

250 заправок в

сутки

стационарного

типа

комплекса

дорожных

услуг

(кафе),

расположенного

по

адресу:

Алтайский

край,

Первомайский

район,

п.

Сибирский,(185

км

трассы

Новосибирск-Ташанта)

Имущественные

собственность

права на объект

оценки:

Цели и задачи

Определение рыночной стоимости

оценки:

Предполагаемое

Использование результатов оценки для совершения сделки

использование

купли-продажи в рамках конкурсного производства.

результатов

Не допускается применение результатов оценки для других

оценки и

целей.

связанные с этим

ограничения

Вид стоимости:

Рыночная

Дата оценки:

05 марта 2014 года.

Дата составления

05 марта 2014 года.

отчета:

Срок проведения

28 февраля - 05 марта 2014 года.

оценки:

Допущения и

1. Вся информация, полученная от Заказчика и его

ограничения, на

представителей в письменном или устном виде и не

которых должна

вступающая в противоречие с профессиональным опытом

основываться

Оценщиков, рассматривалась как достоверная.

оценка:

2. Оценщики исходят из того, что на объект оценки

имеются все подлежащие оценке права в соответствии с

действующим

законодательством.

Однако

анализ

правоустанавливающих документов и имущественных прав на

объект

оценки

выходит

за

пределы

профессиональной

компетенции Оценщиков, и они не несут ответственности за

связанные

этим

вопросы.

Оцениваемое

имущество

считается

свободным

от

каких-либо

претензий

или

ограничений, кроме оговоренных в Отчете.

3. Оцениваемые

права

рассматриваются

свободными

от

каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных

в Отчете.

4. Оценщики

не

занимаются

измерениями

физических

параметров оцениваемого объекта

(все размеры и объемы,

содержащиеся в документах, представленных Заказчиком,

рассматривались как истинные) и не несут ответственности

за вопросы соответствующего характера.

5. Оценщики не проводят технических экспертиз и исходят

из отсутствия каких-либо скрытых фактов, влияющих на

величину стоимости оцениваемого объекта, которые не

могли

быть

обнаружены

при

изучении

представленной

документации. На Оценщиках не лежит ответственность по

обнаружению подобных фактов.

6. Данные, использованные Оценщиками при подготовке

отчета, получены из надежных источников и считаются

достоверными.

Тем

не

менее,

Оценщики

не

могут

гарантировать их абсолютную точность и во всех возможных

случаях указывают источник информации.

7. Ни Заказчик, ни Оценщики не могут использовать отчет

иначе, чем это предусмотрено договором на оценку.

Разглашение содержания настоящего отчета, как в целом,

так

по

фрагментам

возможно

только

после

предварительного письменного согласования. Особенно это

касается итоговой величины стоимости и авторства отчета.

8. Отчет достоверен лишь в полном объеме и для указанных

в нем целей. Использование отчета для других целей может

привести к неверным выводам.

9. Заказчик принимает на себя обязательство заранее

освободить

Оценщиков

от

всякого

рода

расходов

материальной

ответственности,

происходящих

из

иска

третьих

лиц

Оценщикам,

вследствие

легального

использования

результатов

настоящего

отчета,

кроме

случаев,

когда

установленном

судебном

порядке

определено, что возникшие убытки явились следствием

мошенничества, халатности или умышленно неправомочных

действий со стороны Оценщиков в процессе выполнения

работ по определению стоимости объекта оценки.

10.

От Оценщиков не требуется появляться в суде или

свидетельствовать иным образом в связи с проведением

данной оценки, иначе как по официальному вызову суда.

11.

Приведенные

отчете

величины

стоимости

действительны лишь на дату оценки. Оценщики не несут

ответственности

за

последующие

изменения

рыночных

условий и, соответственно, величины рыночной стоимости

объекта оценки.

12.

Отчет об оценке содержит профессиональное мнение

Оценщиков относительно величины стоимости имущества и не

является гарантией того, что рассматриваемое имущество

будет продан по указанной рыночной стоимости.

13.

Оценщики не имеют ни в настоящем, ни в будущем

какого-либо

интереса

объекте

собственности,

являющегося предметом Отчета, а также не имеют личной

заинтересованности

предубеждения

отношении

вовлеченных сторон. Вознаграждение оценщиков ни в коей

степени не зависит от каких-либо аспектов Отчет.

14.

Запрещается публикация отчета целиком или по

частям

или

публикация

ссылок

на

отчет,

данных,

содержащихся

отчете,

имени

профессиональной

принадлежности оценщика без его письменного согласия.

Список

1. Свидетельство о государственной регистрации права

предоставленных

серия 22 АВ номер 044548 от 09.02.2010 года;

копий документов:

2. Свидетельство о государственной регистрации права

серия 22 АВ номер 044549 от 09.02.2010 года;

3. Выписка из технического паспорта, составленная по

состоянию на 30.12.2009 года.

СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ

Сведения о Заказчике

Заказчик:

Общество с ограниченной ответственностью «ПМ-плюсª, в

лице

конкурсного

управляющего

Пицуна

Виктора

Евстихьевича,

действующего

на

основании

Решения

Арбитражного суда Алтайского края по делу

№ А03-

18737/2013 от 17.12.2013 года

ОГРН 1022202405246

ИНН 2263015917 КПП 226301001

Адрес: 658046, Алтайский край, Первомайский район, п.

Санниково

Сведения об Оценщике

Оценщики:

Авкопашвили Павел Тамазович

- действительный член

общероссийской общественной организации

«Российского

общества

оценщиковª,

регистрационный

№004740

25.07.2008 г свидетельство серия

0004740, имеющий

диплом о профессиональной переподготовке оценщика по

программе

«Оценка стоимости предприятия

(бизнеса)ª,

диплом серия ПП

№644501, выдан АНО ВПО

«Алтайская

академия экономики права (институт)ª рег.номер №616 на

основании

решения

государственной

регистрационной

комиссии от 21.06.2008 года, свидетельство о повышении

квалификации программе «Оценочная деятельностьª диплом

АНО

ВПО

«Алтайская

академия

экономики

права

(институт)ª

рег.номер

№527

выдан

11.04.2011

г,

свидетельство о повышении квалификации оценщика

по

программе

«Оценка собственности в целях оформления

банковского кредита, а также в случае вынужденной

продажи

рамках

исполнительного

производстваª,

страхование профессиональной ответственности на сто

миллионов рублей,

Полис страхования ответственности ОСАО

«Ингосстрахª

№433-236-037740/13 от 27.05.2013 г. Период страхования

с 01 июня 2013 г. по 31 мая 2014 года. Стаж работы в

области оценки с 2008 года.

Привлекаемые

Не привлекались

специалисты:

Юридическое лицо, с

Общество с ограниченной ответственностью

«Сибирский

которым у Оценщиков

Институт Инноваций и Развития Бизнесаª.

заключен

трудовой

договор:

Место

нахождения

656049, Алтайский край, пр. Социалистический, 63.

юридического лица:

Почтовый адрес: 656049, Алтайский край, г. Барнаул,

а/я 4415.

Тел. 8-(3852)-27-17-28.

Место

нахождения

656049, Алтайский край, пр. Социалистический, 63

оценщика:

Тел.8-905-987-7007

Реквизиты

ОГРН 1092225004497 от 17.08.2009 года,

юридического лица:

ИНН 2225104010,КПП 222501001

Р/сч. 40702810402000041496

Кор/сч. 30101810200000000604

БИК 040173604

Отделение №8644 ОАО Сбербанка России г. Барнаул

Генеральный

Щербинина Ирина Владимировна

директор:

ЗАЯВЛЕНИЕ О СООТВЕТСТВИИ

Утверждения о фактах, представленных в отчетах, правильны и основываются

на знаниях Оценщика.

Анализ и заключения, приведенные в настоящем отчете об оценке,

ограничены только изложенными допущениями и условиями.

Оценщик не имел интереса в оцениваемом имуществе.

Вознаграждение оценщика не зависит от какого-либо аспекта отчета об

оценке.

Оценка стоимости была проведена в соответствии с кодексом этики и

стандартами исполнителя.

Образование Оценщика соответствует необходимым требованиям.

Оценщик имеет опыт оценки, связанный с местонахождением и категорией

аналогичного имущества.

Оценщик не производил обследования имущества, и оценка основано только

на представленных Заказчиком документах.

Никто, кроме лиц, указанных в отчете, не оказывал профессиональной

помощи в подготовке отчета об оценке.

Авкопашвили Павел Тамазович, - профессиональный оценщик, диплом АНО ВПО

«Алтайская академия экономики и права

(институт)ª ПП

644501 от

21.06.2008

г., член ООО

«Российское общество оценщиковª, рег.

№.

004740. Полис

страхования

ответственности

ОСАО

«Ингосстрахª

№433-236-037740/13

от

27.05.2013 г. Период страхования с 01 июня 2013 г. по 31 мая 2014 года.

Стаж работы в области оценки с 2008 года.

В рамках настоящего отчета об оценке оценщиком были произведены

следующие действия: изучены представленные документы, проведен визуальный

осмотр объекта оценки, проанализирована ситуация на рынке оцениваемого

имущества, осуществлены расчеты по определению рыночной стоимости, оформлен

отчет об оценке.

_________________________ Авкопашвили П.Т.

ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ,

ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ ОЦЕНЩИКОМ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ

1. Вся информация, полученная от Заказчика и его представителей в

письменном или устном виде и не вступающая в противоречие с профессиональным

опытом Оценщиков, рассматривалась как достоверная

2. Оценщики исходят из того, что на объект оценки имеются все подлежащие

оценке права в соответствии с действующим законодательством. Однако анализ

правоустанавливающих документов и имущественных прав на объект оценки

выходит за пределы профессиональной компетенции Оценщиков, и они не несут

ответственности за связанные с этим вопросы. Оцениваемое имущество считается

свободным от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в

Отчете.

3. Оцениваемые права рассматриваются свободными от каких-либо претензий

или ограничений, кроме оговоренных в Отчете.

4. Оценщики не занимаются измерениями физических параметров оцениваемого

объекта

(все размеры и объемы, содержащиеся в документах, представленных

Заказчиком, рассматривались как истинные) и не несут ответственности за

вопросы соответствующего характера.

5. Оценщики не проводят технических экспертиз и исходят из отсутствия

каких-либо скрытых фактов, влияющих на величину стоимости оцениваемого

объекта, которые не могли быть обнаружены при изучении представленной

документации. На Оценщиках не лежит ответственность по обнаружению подобных

фактов.

6. Данные, использованные Оценщиками при подготовке отчета, получены из

надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, Оценщики не

могут гарантировать их абсолютную точность и во всех возможных случаях

указывают источник информации.

7. Ни Заказчик, ни Оценщики не могут использовать отчет иначе, чем это

предусмотрено договором на оценку. Разглашение содержания настоящего отчета,

как в целом, так и по фрагментам возможно только после предварительного

письменного согласования. Особенно это касается итоговой величины стоимости

и авторства отчета.

8. Отчет достоверен лишь в полном объеме и для указанных в нем целей.

Использование отчета для других целей может привести к неверным выводам.

9. Заказчик принимает на себя обязательство заранее освободить Оценщиков

от всякого рода расходов и материальной ответственности, происходящих из

иска

третьих

лиц

Оценщикам,

вследствие

легального

использования

результатов настоящего отчета, кроме случаев, когда в установленном судебном

порядке определено, что возникшие убытки явились следствием мошенничества,

халатности или умышленно неправомочных действий со стороны Оценщиков в

процессе выполнения работ по определению стоимости объекта оценки.

10.

От Оценщиков не требуется появляться в суде или свидетельствовать

иным образом в связи с проведением данной оценки, иначе как по официальному

вызову суда.

11.

Приведенные в отчете величины стоимости действительны лишь на

дату оценки. Оценщики не несут ответственности за последующие изменения

рыночных условий и, соответственно, величины рыночной стоимости объекта

оценки.

12.

Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщиков

относительно величины стоимости имущества и не является гарантией того, что

рассматриваемое имущество будет продан по указанной рыночной стоимости.

13.

Оценщики не имеют ни в настоящем, ни в будущем какого-либо

интереса в объекте собственности, являющегося предметом Отчета, а также не

имеют личной заинтересованности и предубеждения в отношении вовлеченных

сторон. Вознаграждение оценщиков ни в коей степени не зависит от каких-либо

аспектов Отчета.

14.

Запрещается

публикация

отчета

целиком

или

по

частям

или

публикация ссылок на отчет, данных, содержащихся в отчете, имени и

профессиональной принадлежности оценщика без его письменного согласия.

ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

Отчет составлен в полном соответствии с требованиями:

1. Федерального

Закона

«Об

оценочной

деятельности

Российской

Федерацииª

№

135-ФЗ от

29.07.1998 г.

(в редакции, действующей на дату

составления Отчета). Обязателен к применению.

2. Федерального стандарта оценки

«Общие понятия оценки, подходы и

требования

проведению

оценки

(ФСО

№1)ª

(утвержден

Приказом

Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 256). Обязателен к применению.

3. Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)ª

(утвержден Приказом Минэкономразвития России от

20 июля

2007 г. N

255).

Обязателен к применению.

4. Федерального стандарта оценки

«Требования к отчету об оценке

(ФСО

№3)ª (утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 254).

Обязателен к применению.

5. Свод стандартов оценки

2010 Общероссийской общественной организации

'Российское общество оценщиков'

(утверждены решением совета РОО от

«18ª

декабря

2009г., протокол

№284.). Обязателен к применению для членов

Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиковª.

ОБЪЕМ ВЫПОЛНЕННЫХ РАБОТ

Процесс оценки стоимости объекта оценки представляет собой совокупность

действий по выявлению и анализу физических, экономических, социальных и т.п.

факторов, оказывающих влияние на величину стоимости объекта. Он состоит из

следующих основных этапов:

Постановка задания на оценку. Идентификация оцениваемого объекта,

визуальный осмотр, фотографирование. Определение и согласование с Заказчиком

целей и задач оценки, вида оцениваемой стоимости, способа возможного

использования и область применения результатов оценки, сроков проведения

работ, допущений и ограничений.

Анализ рынка и факторов, влияющих на стоимость. Анализ рынка,

соотношение спроса и предложения, конкурентный контекст, его динамика и

перспективы

развития.

Финансовые

альтернативы

аналогичным

риском

инвестирования. Типичные участники рынка, их мотивация, стандартные условия

сделок.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки.

Под наиболее эффективным способом использования

(далее по тексту — НЭИ)

объекта оценки понимается

«наиболее вероятное использование имущества,

являющееся

физически

возможным,

рациональным,

правомочным,

финансово

осуществимым и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет

максимальнойª.

Выбор методов оценки в рамках стандартных подходов к оценке. Согласно

Стандартам

оценки,

обязательным

применению

субъектами

оценочной

деятельности в Российской Федерации, в оценке анализируется применимость

использования трех подходов: затратного, сравнительного и доходного. В

рамках каждого из подходов существует набор методов оценки, т.е. конкретных

способов расчета стоимости объекта.

Проведение

расчетов.

рамках

применимых

подходов

методов

осуществляются расчеты показателей рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Заключение

стоимости.

Заключительным

элементом

аналитического

исследования

ценностных

характеристик

оцениваемого

объекта

является

сопоставление

расчетных

стоимостей,

полученных

при

использовании

классических методов оценки. На данном этапе проводится анализ достоверности

полученных величин стоимости и соответствия каждого подхода заявленным целям

оценки, осуществляется взвешивание и согласование результатов, производится

окончательное заключение о стоимости объекта оценки.

Составление отчета об оценке. Отчет об оценке составляется как документ,

содержащий достоверные сведения доказательного характера, и передается

Заказчику.

ОПРЕДЕЛЕНИЯ И ПОНЯТИЯ

Основные понятия, термины и определения приведены из следующих

источников:

• Гражданский кодекс Российской Федерации;

• Федеральный закон

№135-ФЗ

«Об оценочной деятельности в Российской

Федерацииª от

29.07.1998г.

(в редакции, действующей на дату составления

Отчета);

• Федеральный

стандарт оценки

«Общие понятия оценки, подходы и

требования

проведению

оценки

(ФСО

№1)ª

(утвержден

Приказом

Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 256);

• Федеральный стандарт оценки

«Цель оценки и виды стоимости

(ФСО

№2)ª

(утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 255);

• Федеральный стандарт оценки

«Требования к отчету об оценке (ФСО №3)ª

(утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 254);

• Справочная и учебная литература.

Имущество - объекты окружающего мира, обладающие полезностью, и права на

них.

Оценка имущества

- определение стоимости имущества в соответствии с

поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика.

Объект оценки - имущество, предъявляемое к оценке.

Оценщик

- лицо, обладающее подготовкой, опытом и квалификацией для

оценки имущества.

Дата определения стоимости объекта оценки

- календарная дата, по

состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки,

основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо

замещения объекта оценки, с учетом износа и устареваний. Затратами на

воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания

точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании

объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта

оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с

использование материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Сравнительный подход

- совокупность методов оценки стоимости объекта

оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами

- аналогами

объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом

аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту

оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим

характеристикам, определяющим его стоимость.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки,

основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного

из подходов к оценке.

Принцип наиболее эффективного использования — тот вариант использования,

который обеспечит объекту наибольший чистый доход в течение заданного

периода времени, т.е. тот вариант использования, выбранный среди разумных,

возможных и законно альтернативных вариантов, который является физически

возможным, достаточно обоснованным и финансово осуществимым и приводит к

наивысшей стоимости объекта.

Балансовая стоимость

- стоимость объекта, отраженная в бухгалтерском

учете, которая равна либо первоначальной балансовой стоимости, либо

восстановительной стоимости объекта.

Цена - денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или

его аналог.

Арендная плата - денежная оплата права владения и пользования арендуемым

имуществом.

Износ

- снижение стоимости имущества под действием различных причин.

Различают износ основных фондов физический, функциональный и внешний.

Физический износ имущества - износ имущества, связанный со снижением его

работоспособности в результате, как естественного физического старения, так

и влияния внешних неблагоприятных факторов.

Функциональный износ имущества

- износ имущества из-за несоответствия

современным требованиям, предъявляемым к данному имуществу.

Внешний износ имущества - износ имущества в результате изменения внешней

экономической ситуации.

Устранимый износ имущества

- износ имущества, затраты на устранение

которого меньше, чем добавляемая при этом стоимость.

Неустранимый износ имущества

- износ имущества, затраты на устранение

которого больше, чем добавляемая при этом стоимость.

Срок экспозиции объекта оценки

- период времени, начиная с даты

представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки, до даты

совершения сделки с ним.

Итоговая величина стоимости объекта оценки - величина стоимости объекта

оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов

расчетов стоимости объекта при использовании различных подходов к оценке и

методов оценки.

Отчет об оценке имущества

- документ, содержащий обоснование мнения

оценщика о стоимости имущества.

Рыночная стоимость

- это наиболее вероятная цена, по которой объект

оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях

конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей

необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо

чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

 одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая

сторона не обязана принимать исполнение;

 стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в

своих интересах;

 объект оценки представлен на открытый рынок по средством публичной

оферты типичной для аналогичных объектов оценки;

 цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект

оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-

либо стороны не было;

 платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки - наибольшая

из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из

достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в

достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь

достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в

соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки,

доступным на дату оценки.

Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон

сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон,

нет принуждения совершить сделкуª.

ОСНОВАНИЕ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ

Основание проведения оценки: договор

№

01-14-02-01 от

28 февраля

2014

года.

ЦЕЛЬ ОЦЕНКИ

Целью оценки является определение рыночной стоимости объекта оценки в

соответствии с требованиями Гражданским кодексом РФ, часть

(ст.

209),

Федерального Закона

«Об оценочной деятельности в Российской Федерацииª

№

135-ФЗ от

29.07.1998 г.

(в редакции, действующей на дату составления

Отчета), федерального стандарта оценки

«Общие понятия оценки, подходы и

требования

проведению

оценки

(ФСО

№1)ª

(утвержден

Приказом

Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 256), федерального стандарта

оценки

«Цель оценки и виды стоимости

(ФСО

№2)ª

(утвержден Приказом

Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 255), федерального стандарта

оценки

«Требования к отчету об оценке

(ФСО

№3)ª

(утвержден Приказом

Минэкономразвития России от

20 июля

2007 г. N

254),

включает право

владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

ПРЕДПОЛАГАЕМОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ОЦЕНКИ

Предполагаемое использование

- определение рыночной стоимости для

совершения сделки купли-продажи в рамках конкурсного производства.

ОГРАНИЧЕНИЯ И ПРЕДЕЛЫ ПРИМЕНЕНИЯ ПОЛУЧЕННЫХ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ

1. Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать Отчет

(или любую его

часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке.

2. Результаты

оценки

стоимости

объекта

оценки

основываются

на

информации, существовавшей на дату оценки, и могут быть использованы только

для расчета страховой суммы при страховании объекта оценки.

3. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения

социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут

повлиять на стоимость объекта оценки.

4. Отчет достоверен лишь для указанных в нем целей и предполагаемого

использования. Использование отчета для других целей может привести к

неверным выводам.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОЦЕНИВАЕМОЙ СТОИМОСТИ

Оценке подлежит рыночная стоимость. Согласно ФСО № 2:

«При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется

наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на

дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки

действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине

цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть

когда:

-одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая

сторона не обязана принимать исполнение;

-стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в

своих интересах;

-объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной

оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

-цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект

оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-

либо стороны не было;

-платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки

представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для

аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть

достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных

покупателей.

Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки

наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и

наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в

достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь

достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в

соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки,

доступным на дату оценки.

Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон

сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон,

нет принуждения совершить сделкуª

Отчет об оценке.

Содержание и оформление отчета об оценке соответствует требованиям

Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в

Российской Федерации"

(с изменениями и дополнениями) и федеральным

стандартам оценки №1,2,3.

СОСТАВ И КАЧЕСТВО ОЦЕНИВАЕМЫХ ПРАВ

Объекты оценки принадлежат заказчику на праве собственности. На объекты

оценки зарегистрировано обременение

(ипотека), что подтверждается данными.

свидетельств о государственной регистрации права. Оценке подлежит право

собственности.

Земельные участки, выделенные для обслуживания и эксплуатации объектов

оценки, принадлежат Заказчику на праве собственности. Оценке подлежит право

собственности.

Согласно ст.209 гл.13 Гражданского кодекса РФ, право собственности

означает:

«1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения

своим имуществом.

2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении

принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным

правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других

лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам,

передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и

распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими

способами, распоряжаться им иным образом.

3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными

ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом

(статья

129),

осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба

окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление

другому

лицу

(доверительному

управляющему).

Передача

имущества

доверительное

управление

не

влечет

перехода

права

собственности

доверительному

управляющему,

который

обязан

осуществлять

управление

имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лицаª.

ОБЪЕМ И ГЛУБИНА ИССЛЕДОВАНИЯ

Осмотр производился

28 февраля

2014 года. В ходе проведения осмотра

было произведено фотографирование объектов оценки. Часть фотографий,

наиболее полно отражающих состояние объектов оценки, приведена в данном

отчете. Информация относительно эффективного срока службы, сведения о

технических

характеристиках

объектов

оценки

иная

информация,

использованная для составления данного отчета, была получена при изучении

технической документации и от Заказчика.

В процессе оценки оценщик не проводил аудит, анализ, компиляцию или

поиск доказательств достоверности предоставленной Заказчиком информации.

Ответственности за достоверность представленной документации Оценщик не

несет.

Перечень документов, использованных при определении количественных и

качественных параметров объекта оценки:

1. Свидетельство о государственной регистрации права серия

22 АВ номер

044548 от 09.02.2010 года;

2. Свидетельство о государственной регистрации права серия

22 АВ номер

044549 от 09.02.2010 года;

3.Выписка из технического паспорта, составленная по состоянию на

30.12.2009 года.

В качестве источников информации использовались такие средства массовой

информации и

Газета «Из рук в рукиª;

Журнал «Недвижимость Алтайª

Журнал «Новый адрес Алтайª

Газета «Купи Продайª раздел «Недвижимостьª

Газета «Арендаª

Интернет-сайт www.irr.ru;

Интернет-сайт www.realtai.ru;

Интернет-сайт www.sib-cor.ru;

Интернет-сайт www.rkmag.ru;

Интернет-сайт www.dom-realt.ru;

Интернет-сайт http://www.altai-elita.com;

Интернет-сайт http://centr-company.ru/

В качестве аналогов объектов оценки использовались предложения по

продаже сопоставимых объектов, вся информация по сопоставимым объектам была

получена в ходе телефонных переговоров, визуальный осмотр сопоставимых

объектов не проводился.

ИДЕНТИФИКАЦИЯ И ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ

Наименование объектов оценки определено согласно данным свидетельств о

государственной регистрации права собственности.

1. Сооружение

автозаправочная

станция

на

250 заправок

сутки

стационарного типа комплекс дорожных услуг

(кафе), расположенное на

земельном участке общей площадью

4543 кв.м., по адресу: Алтайский край,

Первомайский район, п. Сибирский, (185 км. трассы Новосибирск-Ташанта)

Идентификация объекта недвижимости

в соответствии с представленными

документами:

1. Свидетельство о государственной регистрации права серия

22 АВ номер

044548 от 09.02.2010 года;

2. Свидетельство о государственной регистрации права серия

22 АВ номер

044549 от 09.02.2010 года;

3.Выписка из технического паспорта, составленная по состоянию на

30.12.2009 года.

Согласно

представленной

документации

заданию

на

оценку,

сформулированному Заказчиком, в состав имущественного комплекса, подлежащего

оценке в рамках настоящего отчета об оценке, включены следующие объекты:

№

п/п

Наименование

Здание кафе

Пристрой

Операторская

Навес

Уборная

Подземный горизонтальный резервуар

Характеристика здания АЗС (операторской)

Показатель

Характеристика

Источник информации

Выписка из технического

Общая площадь:

18,60 кв.м.

паспорта, составленная по

состоянию на 30.12.2009 года

Выписка

из

технического

Этажность:

1 этаж, без подвала

паспорта,

составленная

по

состоянию на 30.12.2009 года

Выписка из технического

Год ввода в

1995

паспорта, составленная по

эксплуатацию:

состоянию на 30.12.2009 года

Свидетельство о

Кадастровый

государственной регистрации

22:33:030203:0002:01:232:600:000002350

номер:

права серия 22 АВ номер

044548 от 09.02.2010 года

Выписка

из

технического

Высота по

3,10 м

паспорта,

составленная

по

наружному обмеру:

состоянию на 30.12.2009 года

Свидетельство

Алтайский

край,

Первомайский

район,

п.

государственной

регистрации

Адрес:

Сибирский, (185 км. трассы Новосибирск-Ташанта)

права серия

22 АВ номер

044548 от 09.02.2010 года

Существующие

Свидетельство

государственной

регистрации

ограничения

Ипотека

права серия

22 АВ номер

(обременения)

044548 от 09.02.2010 года

права:

Свидетельство

Имущественные

государственной

регистрации

права на объект

Право собственности

права серия

22 АВ номер

оценки:

044548 от 09.02.2010 года

Текущее

Визуальный осмотр

Операторская

использование:

Свидетельство

государственной

регистрации

Назначение:

Нежилое

права серия

22 АВ номер

044548 от 09.02.2010 года

Характеристика конструктивных элементов:

Элементы

Описание

Техническое состояние

Фундаменты

Бетонный ленточный

Для осмотра не доступны

Стены и перегородки

Шлакоблочные

Для осмотра не доступны

Перекрытие

Информация отсутствует

Для осмотра не доступны

(покрытие)

Состояние хорошее, отдельные

Кровля

Металлическая

протечки

Мелкие сколы и трещины отдельных

Полы

Из керамических плиток

плиток

Окрасочный слой потрескался,

Окраска водными

потемнел и загрязнился; местами

Отделочные работы

растворами

отслоения и вздутия, неплотное

прилегание плиток на площади

Внутренние

санитарно-

технические

Электричество, водопровод

Состояние хорошее

устройства и

электроосвещение

Характеристика навеса

Показатель

Характеристика

Источник информации

Выписка из технического паспорта,

Общая площадь:

197,30

составленная по состоянию на 30.12.2009

года

Год ввода в

н/у

эксплуатацию:

Существующие

Выписка

из

технического

паспорта,

составленная по состоянию на

30.12.2009

ограничения

н/у

года

(обременения) права:

Свидетельство

государственной

Имущественные права

Право собственности

регистрации права серия

22 АВ номер

на объект оценки:

460952 от 25.10.2010 года

Текущее

навес

Визуальный осмотр

использование:

Выписка

из

технического

паспорта,

Назначение:

Нежилое

составленная по состоянию на

30.12.2009

года

Характеристика конструктивных элементов:

Элементы

Описание

Техническое состояние

Фундаменты

Металлические столбы

Состояние хорошее

Железобетонные

---

конструкции

Кровля

Металлическая

Состояние хорошее

Местные единичные повреждения окрасочного

Окраска

Отделочные работы

слоя, царапины и т.п.

Внутренние

электротехнические

Электроснабжение

Состояние хорошее

работы

Характеристика уборной

Показатель

Характеристика

Источник информации

Выписка

из

технического

паспорта,

Высота по наружному

25,70 м

составленная по состоянию на

30.12.2009

обмеру:

года

Алтайский

край,

Первомайский

Свидетельство

государственной

Адрес:

район, п. Сибирский,

(185 км.

регистрации права серия

22 АВ номер

трассы Новосибирск-Ташанта)

044548 от 09.02.2010 года

Существующие

Свидетельство

государственной

регистрации права серия

22 АВ номер

ограничения

Ипотека

044548 от 09.02.2010 года

(обременения) права:

Свидетельство

государственной

Имущественные права

Право собственности

регистрации права серия

22 АВ номер

на объект оценки:

044548 от 09.02.2010 года

Текущее

Визуальный осмотр

По назначению

использование:

Свидетельство

государственной

Назначение:

Нежилое

регистрации права серия

22 АВ номер

044548 от 09.02.2010 года

Характеристика конструктивных элементов:

Элементы

Описание

Техническое состояние

Фундаменты

Бетонный

Для осмотра не доступны

Стены и перегородки

Кирпичные

Состояние хорошее

Перекрытие

---

(покрытие)

Состояние хорошее, отдельные

Кровля

Шиферная

протечки

Резервуары для осмотра не доступны. Асфальтированное замощение в хорошем

состоянии, значительных повреждений не выявлено. Топливно-раздаточные

колонки (ТРК) фирмы ЗАО "Петролеум Системс" марки Гамма на три вида топлива,

шесть пистолетов,

два дисплея.

Состояние ТРК хорошее, повреждений,

оказывающих влияние на эксплуатацию, не выявлено.

Характеристика земельного участка.

Показатель

Характеристика

Источник информации

Свидетельство о государственной

Площадь, кв.м.:

4543

регистрации права серия 22 АВ номер

044549 от 09.02.2010 года

Свидетельство о государственной

регистрации права серия 22 АВ номер

Земли промышленного

044549 от 09.02.2010 года

Категория:

назначения

Свидетельство о государственной

регистрации права серия 22 АВ номер

Разрешенное

Для комплекса дорожного

044549 от 09.02.2010 года

использование:

сервиса

Текущее использование

Для размещения АЗС

Визуальный осмотр

земельного участка:

Рельеф:

Спокойный, ровный

Визуальный осмотр

Грунтовое,

Покрытие:

Визуальный осмотр

асфальтированное

Свидетельство о государственной

регистрации права серия 22 АВ номер

044549 от 09.02.2010 года

Кадастровый номер:

22:33:030203:0002

По данным публичной кадастровой

Кадастровая стоимость,

карты

4543 руб.

http://maps.rosreestr.ru/PortalOnlin

руб.

Положение участка на карте Алтайского края

Источник: http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/

МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ И ЛОКАЛЬНОЕ ОКРУЖЕНИЕ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ

Общие сведения об Алтайском крае:

Географическое положение. Алтайский край расположен на юго-востоке

Западной Сибири, на границе континентальной Азии в

3419 км от Москвы.

Территория края составляет 168 тыс. кв. км, по площади занимает 24-е место в

Российской Федерации и 10-е место в Сибирском федеральном округе.

На севере край граничит с Новосибирской областью, на востоке

- с

Кемеровской областью, юго-восточная граница проходит с Республикой Алтай, на

юго-западе и западе

- государственная граница с Республикой Казахстан,

протяженность которой 843,6 км.

Особенности экономики региона

На основе данных Федеральной службы государственной статистики проведен

анализ основных показателей социально-экономического положения Алтайского

края в сравнении с субъектами Российской Федерации за январь-июнь

2012

года.

По итогам I полугодия т.г. отмечен рост по всем основным показателям

социально-экономического развития Алтайского края.

Динамичное развитие демонстрирует в текущем году промышленность

Алтайского края, темпы роста которой в I полугодии т.г. опережают

среднероссийские и средние по округу: 108,5% (РФ - 103,1%, СФО - 104,0%).

По данному показателю Алтайский край занимает 2 место среди субъектов СФО и

21 место среди субъектов Российской Федерации с улучшением рейтинговых

позиций на

5 и

24 места соответственно. На протяжении текущего года по

рейтинговой позиции индекса промышленного производства Алтайский край среди

12 регионов округа уступает только Иркутской области.

Индекс промышленного производства в добыче полезных ископаемых по

итогам января-июня

2012 года находится в области положительных значений

(103,9%), что превышает средний показатель по Российской Федерации (100,9%)

и соответствует 37 позиции в России и 7 - в СФО.

В обрабатывающем секторе индекс производства составил 108,5% (по России

104,5%, по СФО

101,4%). По данному показателю край занимает в СФО

место, в России - 35 место.

Регион входит в тройку лидеров СФО по индексам производства пищевых

продуктов, включая напитки, и табака

(110,7% при среднесибирском значении

103,8%); кокса и нефтепродуктов

(122,2% и

101,5%); химической продукции

(121,5%

104,3%);

целлюлозно-бумажной

продукции,

издательской

полиграфической деятельности (109,9% и 102,7%).

Традиционно высока доля Алтайского края в промышленном производстве

округа: крупы, муки грубого помола и гранул из зерновых культур

74,3%;

сыров и продуктов сырных - 70,2%; масла сливочного

-35,5%; цельномолочной

продукции

15%; лекарственных средств

14,3%; полуфабрикатов мясных

(мясосодержащих) - 14,1%.

полугодии

2012 года

индекс

промышленного

производства

производстве и распределении электроэнергии, газа и воды составил

109,2%

(по России - 101,8%, по СФО - 104,5%), что соответствует 3 месту в рейтинге

регионов СФО и 7 позиции среди субъектов Российской Федерации.

Сельское хозяйство. Положительная динамика наблюдается в сельском

хозяйстве. Объем валовой продукции составил

33,0 млрд. руб., индекс

физического объема

101,2%. По объему выпуска сельхозпродукции на душу

населения Алтайский край лидирует в округе

(с результатом

13,7 тыс.рублей

на душу населения, в

1,9 раза превышающим средний уровень по СФО

(7,2

тыс.рублей).

В I полугодии т.г. превышен объем производства мяса (скота и птицы на

убой в живом весе) на 4,7%, молока - на 0,8%, яиц - на 1,9%. Рейтинговые

позиции региона в округе по производству продукции животноводства остаются

на высоком уровне

1 место по производству мяса и молока,

2 место

- по

производству яиц.

Строительство. Объем работ по виду деятельности

«Строительствоª

составил в январе-июне

2012 года

9,8 млрд.рублей. По показателю индекса

физического объема (104,0%) Алтайский край улучшил свои позиции в сравнении

с январем-июнем 2011 года на 25 позиций в рейтинге субъектов России.

Транспорт. В I полугодии 2012 года объем перевозки грузов всеми видами

транспорта общего пользования превышен в сравнении с январем-июнем

2011

года на 3,5%, грузооборот - на 0,3%.

Объем перевозки грузов железнодорожным транспортом в январе-июне т.г.

вырос на 3,1% (4 место в СФО).

Торговля и сфера услуг. Оборот розничной торговли по итогам отчетного

периода составил в сопоставимых ценах

112,8% к уровню прошлого года, что

соответствует 15 месту в рейтинге регионов России, 2 - в СФО.

Объем кредитов, предоставленных физическим лицам в Алтайском крае,

увеличился в

1,7 раза[1] в сравнении с уровнем по состоянию на

соответствующую дату предыдущего года. Рейтинговые позиции региона по

объему кредитования физических лиц в сравнении с I кварталом т.г. не

изменились (22 позиция среди регионов России, 5 - среди регионов СФО).

Объем платных услуг в сопоставимых ценах к соответствующему периоду

прошлого года составил

101,9%. В рейтинге СФО и России по данному

показателю места Алтайского края улучшены в сравнении с I полугодием

прошлого года на 1 и 13 рейтинговых позиций соответственно.

Рост заработной платы по краю (в январе-мае 2012 года - 118,7% к уровню

аналогичного периода 2011 года) превышает средние по СФО (115,6%) и России

(115,1%) значения. По данному показателю край занимает

2 место в СФО,

место в России.

Финансовое состояние крупных и средних организаций края. По абсолютным

значениям сальдированного финансового результата и прибыли прибыльных

организаций Алтайский край, начиная со второй половины 2011 года, стабильно

занимает 7 место в округе. За 5 месяцев т.г. получен финансовый результат в

сумме 10,2 млрд. рублей, прибыль составила 12,2 млрд. рублей. Алтайский край

вышел на

2 место в округе и на

8 место в стране по доле прибыльных

организаций

(72,1% при средней по России

68,6%, средней по округу

68,3%).

Первомайский район организован Указом Президиума Верховного Совета

РСФСР от

13.01.1965 г. с центром в г.Новоалтайске. Район расположен в

северо-восточной части Алтайского края, на территории Бийско-Чумышской

агроклиматической зоны. Граничит с 8 районами Алтайского края. В районе 53

села, наиболее крупные

- Акулово, Баюновские Ключи, Березовка, Боровиха,

Жилино, Зудилово, Логовское, Первомайское, Повалиха, Рассказиха, Санниково,

Северное, Сибирское, Сорочий Лог, Бобровка. Климат континентальный. Средняя

температура января -19,9 С, июля

+19 С. Годовое количество атмосферных

осадков

360 мм. По территории района протекают реки Обь, Чумыш,

Кашкарагаиха, Черемшанка, Повалиха, Чесноковка, Лосиха, Бобровка, множество

ручьев,

расположено

5 обособленных

искусственных

водоемов:

Больше-

Черемшанская, Первомайская, Логовское, Бешенцевское, гидроузел Лосихинской

оросительной системы, расположено 50 озер, в т.ч. Огарково, Моховое, Щучье,

Старица.

Социально-экономическое развитие района:

Через район проходит Западно-Сибирская железнодорожная магистраль,

автодорога общегосударственного значения Новосибирск

- Бийск

- Барнаул.

Территорию района составляют

18 внутрирайонных муниципальных образований,

осуществляющих местное самоуправление. Значительные объемы промышленной

продукции в районе производятся следующими предприятиями: АКГУП "ПТФ

Молодежная", АО "Повалихакомбикорм", АООТ "Алтайторф", ТОО "Ралеон", ООО

"Бобровский лесокомбинат", ЖКХ МУП ТВС "Первомайское". Площадь пашни - 118,7

тыс. га. Посевная площадь

71,51 тыс. га. В районе насчитывается

коллективных хозяйств, 73 КХФ, личных подсобных хозяйств - 17 884. В районе

имеется

37 учреждений культуры,

35 библиотек,

4 музыкальных школы,

киноустановок,

37 школ. На территории района расположен детский лагерь

"Космос", в живописном месте находится санаторий "Сосновый бор",

33 базы

отдыха, санатории "Гренада", "Березовая роща", где можно отдохнуть и

полечить хронические заболевания органов дыхания, нервной системы, опорно-

двигательного аппарата. В

1995 году на базе СПТУ-60 образован Агролицей,

один из немногих в крае. Это профессионально-техническое учреждение готовит

мастеров сельскохозяйственного производства и хозяек усадеб. По территории

района проходят автомобильные трассы: Новосибирск - Барнаул - Семипалатинск,

Барнаул

- Бийск

- Ташанта, а также Южно-Сибирская железнодорожная

магистраль. Ж/д станция "Алтайская" находится в Новоалтайске. С 1937 года в

совхозе

«Новоалтайскийª Первомайского района работала Почетный гражданин

Алтайского края Мария Игнатьевна Белоусова. С 1942 по 1990 год - до ухода на

заслуженный отдых

- она возглавляла овощеводческую бригаду, добивавшуюся

выдающихся

трудовых

результатов.

сентября

2007

года

Герою

Социалистического труда Марии Игнатьевне Белоусовой было присвоено звание

«Почетный гражданин Алтайского краяª.

АНАЛИЗ РЫНКА

Рынок недвижимости представляет собой систему организационных мер, при

помощи которой покупатели и продавцы сводятся вместе для определения

конкретной цены, по которой может произойти обмен специфического товара-

недвижимости.

Ценовой механизм на данном рынке отражает изменения в спросе и

предложении.

Основные особенности товара на рынке недвижимости:

неоднородность

- каждый объект недвижимости уникален в смысле

физических характеристик и инвестиционных интересов;

неделимость

- прямые инвестиции в интересы недвижимости, как

правило, неделимы и имеют высокую стоимость;

неэластичность предложения

- запас

физической недвижимости в

краткосрочной перспективе

неэластичен, т.е. рынок не может

адекватно

среагировать

на

изменение

спроса

изменением предложения;

высокие трансакционные издержки

- инвестиции в

недвижимость

характеризуются высоким уровнем

издержек на проведение сделок

(маркетинговые расходы и налоги на сделки);

особые

проблемы

управления

только

качественное

управление может обеспечить надлежащий уровень арендного дохода;

бессрочность

- интерес инвестора полного права собственности

всегда есть и будет;

не

изнашивающейся

землей

зданиями,

имеющие

долгий

срок службы, т.е. тем, что

всегда будет существенным для

потребителей экономики;

несовершенство

информации

отсутствие

полной

достоверной

информации по сделкам;

децентрализованный рынок

- большая часть сделок имеет место на

отдельных локальных рынках;

государственное регулирование

- наличие влияния государства на

рынок;

особые риски.

Величина рыночной арендной платы является производной от доходности

конкретного вида использования недвижимости.

Инвестиции в коммерческую недвижимость более рискованны по сравнению с

жилой, т.к. она более уязвима к колебаниям экономики.

Основной риск для аренды объектов недвижимости повышается в результате

изменения рыночных процентных ставок и инфляции.

Рынок недвижимости

- это огромная сфера человеческой деятельности,

включающая

себя

строительство

объектов,

производство

материалов,

разнообразную сервисную инфрастуктуру по обслуживанию и ремонту, обмену и

аренде, оценке и продаже жилых и коммерческих объектов, их государственной

регистрации и учету.

Для лучшего понимания и более глубокого анализа рынок недвижимости

рассматривается в двух аспектах:

первичный рынок или рынок реализации построенных и введенных в

эксплуатацию строительных объектов;

вторичный

рынок

бывших

эксплуатации производственных, жилых и коммерческих зданий и сооружений.

Несмотря на продолжающийся жесткий процесс перестройки экономики страны и

связанные с этим процессы инфляции, ухудшение финансового состояния части

населения,

прошедшие

дефолты

прочие

сложности

освоения

принципов

хозяйствования в новых условиях, спрос на жилье и коммерческую недвижимость,

а также на их обмен и продажу остается достаточно высоким и сам процесс этой

деятельности весьма прибыльным.

Рынок земли является частью рынка недвижимости и включает объекты,

субъекты, а также правовые нормы, регулирующие земельные отношения.

Земельный рынок является основой для рынка строительства и реконструкции

объектов недвижимости и бизнеса, потому он во многом определяет возможности

их роста. Наличие системы законодательных актов, регулирующих земельные

отношения, является признаком развитого рынка. В земельном законодательстве

выделены три основные группы субъектов рынка земли.

1. Российская

Федерация

(Президент,

Государственная

дума,

Совет

Федерации) и субъекты РФ в лице органов государственной власти; города,

района, населенные пункты в лице органов местного самоуправления.

2. Юридические лица

- коммерческие и другие организации, в том числе

иностранные.

3. Граждане и их объединения, семьи, народы и в, определенных случаях,

иностранные граждане.

Земельный рынок может сегментировать по следующим критериям.

В зависимости от категории земель различают земли:

- сельскохозяйственного значения;

- населенных пунктов;

- водного фонда;

- промышленности и иного специального назначения;

- особо охраняемых территорий;

- лесного фонда;

- земли запаса.

По

законодательству

допускаются

сделки

купли-продажи

из

земель

сельскохозяйственного назначения, населенных пунктов, земель промышленности

и иного назначения, отдельных объектов водного фонда. Земли лесного фонда по

Лесному кодексу допускается вовлекать в арендные отношения.

Земельный рынок Алтайского края в основном функционирует за счет сдачи

государственных и муниципальных земель в аренду, сделок купли-продажи

земельных участков занятых индивидуальной жилой застройкой и личными

подсобными хозяйствами граждан в черте населенных пунктов, и незначительным

количеством земельных участков под коммерческую застройку в городах края.

Анализ рынка земельных участков в районах края показал, что рынок земли

представлен

основном

незастроенными

земельными

участками,

предназначенными под жилую застройку и участками сельскохозяйственного

назначения под любое использование.

Земельные

участки

под

коммерческую

застройку

различных

площадей

предлагаются на территории г.Барнаула, г.Бийска, на окраинах городов в

промышленных районах. Это в основном участки площадью более

5000 кв.м., в

местах точечной застройки в городе в основном предлагаются участки общей

площадью от 200-500 кв.м.

Срок экспозиции земельных участков площадью более

1 га на территории

Алтайского края, как правило, составляет от

1года до

2 лет. Данное

обстоятельство связано с отсутствием спроса на большие земельные участки.

Предложения о продаже земель под коммерческое использование в районах

края практически не встречается, как правило, возведение коммерческих

объектов

происходит

на

земле

под

жилую

застройку

или

на

землях

сельскохозяйственного назначения, затем земля переводятся в категорию земель

коммерческого назначения.

Рынок коммерческой аренды земельных участков в настоящее время

отсутствует в принципе, в аренду в основном сдаются участки, являющиеся

собственностью муниципалитетов, это земля под коммерческую застройку или под

коммерческими здания.

С учетом сложившейся практики в оценке объектов недвижимости и

тенденции развития рынков недвижимости в РФ применение цен предложения

является неизбежным. Для использования таких цен требуется включать в

расчеты дополнительную корректировку: «скидку на торгª.

В настоящем отчете об оценке для определения скидки на торг

использованы данные, полученные в результате проведения специалистами

Компании ООО

«ФБКª анализа различных исследований рынков недвижимости и

проведения консультации с профессиональными участниками рынка. ООО

«ФБКª

входит в состав Международной сети PKF с

1995 года. PKF

- это более

240

членов

национальных аудиторско-консультационных фирм, работающих более

чем в

125 странах с использованием единых методик и стандартов качества.

Одним из ключевых требований членства в сети PKF является оказание услуг,

соответствующих требованиям международных стандартов.

В результате анализа различных исследований рынков недвижимости и

проведения консультации с профессиональными участниками рынка было выявлено,

что наиболее доступными и компетентными источниками информации по данному

вопросу являются специалисты риэлтерских организаций. Для сбора информации

был подготовлен специальный опросный лист, а само интервью проводили

профессиональные оценщики.

Были опрошены специалисты

77 агентств недвижимости в

18 городах

различных субъектов РФ:

Архангельск; Барнаул; Волгодонск; Воронеж; Екатеринбург; Киров; Москва;

Находка; Омск; Пенза; Псков; Ростов-на-Дону; Санкт-Петербург; Саратов;

Смоленск; Сызрань; Тверь; Ярославль.

В ходе опроса были заданы вопросы о возможных скидках на торг при

совершении следующих сделок:

- купля-продажа жилых объектов;

- аренда жилых объектов;

- купля-продажа объектов коммерческой недвижимости;

- аренда объектов коммерческой недвижимости;

- купля-продажа промышленной и складской недвижимости;

- аренда промышленной и складской недвижимости;

- купля-продажа земельных участков.

Собранная информация консолидировалась и подвергалась статистической

обработке. В результате получены следующие данные.

Максимальные значения, отмеченные экспертами, %

Сегмент рынка

Купля-продажа

Аренда

Жилая недвижимость

Коммерческая недвижимость

Промышленная и складская недвижимость

Земельные участки

Источник: анализ ООО «ФБКª http://www.fbk.ru/news/110067/13219/.

Рекомендуемые значения, отмеченные экспертами, % (купля-продажа)

Численность

Коммерческа

Промышленная

населенного

Жилая

складская

Земельные

пункта, тыс. чел.

недвижимость

участки

До 250

Свыше 250 до 500

Свыше 500

Источник: анализ ООО «ФБКª http://www.fbk.ru/news/110067/13219/

Рынок АЗС

По данным ФАС, в настоящее время в стране работает 21,2 тыс. АЗС, из них

около

7 тыс. принадлежат вертикально интегрированным нефтяным компаниям

(ВИНК, имеют активы в добыче, переработке и оптово-розничной торговле нефтью

и нефтепродуктами), таким как "Роснефть", "Лукойл", "Газпром нефть".

Остальные 14 тыс. принадлежат независимым трейдерам, то есть они реализуют

более половины из потребляемых в стране почти 70 млн т моторного топлива. В

отдельных регионах доля ВИНК сейчас превышает

50%, например, в Пермской

области доля автозаправок "Лукойла" составляет порядка

75%, доминирующее

положение компания занимает также в Волгоградской, Вологодской, Кировской

областях, в Республике Коми и Удмуртской Республике, утверждают в ФАС.

"Роснефть" доминирует в центральной части России: в Мурманской, Смоленской,

Брянской, Ярославской, Липецкой и других областях. "Сургутнефтегаз" занимает

значительную часть розничного сегмента в Псковской и Тверской областях. На

данный момент антимонопольная служба занимается более подробным анализом

рынка и планирует представить подробную карту в сентябре.

По данным Росстата, розничные цены на бензин в России в

2012 году

выросли в среднем на

7,6%, до

28,87 рубля, за

1 л, в частности, АИ-95

подорожал на

7,8%, до

30,69 рубля, АИ-92

— на

7,1%, до

28,06 рубля.

Минэнерго прогнозирует рост цен в течение этого года на 13-14%. Как считают

в ФАС, цены растут в том числе из-за злоупотребления сетевыми АЗС их

доминирующим положением на рынке.

Автомобильная

заправочная

станция

(АЗС)

—

объект

транспортной

инфраструктуры, рассматривается как комплекс объектов недвижимости

(в

составе

земельных

участков

улучшениями)

специализированного

оборудования.

Комплекс

располагается

на

придорожной

территории

предназначается для заправки топливом транспортных средств. Одновременно,

это может быть торговый объект оптово

- розничной реализации ГСМ,

сопутствующих товаров и услуг.

Отсутствие развитого рынка АЗС создает сложные условия для решения задачи

оценки реальной рыночной стоимости отдельных станций или их сетей.

В рамках настоящего отчета об оценке использована статья Яскевича А.Е.

«Анализ

факторов

влияния

на

стоимость

АЗСª

(http://www.cons-

s.ru/media/matherials/9.pdf).

рамках

указанной

статьи

произведено

исследование различных факторов на предмет влияния на конечную стоимость

АЗС. В результате анализа рынка АЗС на территории Алтайского края и данных

исследования Яскевича А.Е. оценщик пришел к выводу, что основными факторами,

которые оказывают влияние на стоимость АЗС, являются:

Местоположение

- АЗС, расположенные на территории деловых центров

региона, предлагаются по большей цене, чем АЗС в сельских населенных

пунктах;

Количество ТРК - количество ТРК имеет прямую зависимость от количества и

объема емкостного оборудования АЗС.

Другие факторы не оказывают существенного влияния на цены предложения

АЗС.

АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

Принцип наиболее эффективного использования

(НЭИ)

- является одним из

основополагающих принципов оценки недвижимости. Тот вариант использования,

выбранный среди разумных, возможных и законно альтернативных вариантов,

который является физически возможным, достаточно обоснованным и финансово

осуществимым и приводит к наивысшей стоимости объекта,

- и является

наилучшим.

Именно на этой предпосылке строятся все расчеты рыночной стоимости

объекта недвижимости, в предположении, что эффективный собственник будет

использовать свое имущество в расчете на наибольшую отдачу от владения им.

Чтобы ответить на вопрос, какую нишу рынка занимает тот или иной

оцениваемый объект недвижимости, необходимо проанализировать варианты его

наиболее эффективного использования. При определении наиболее эффективного

использования объекта оценки определяется использование объекта, при котором

его стоимость будет наибольшей.

Заметим, что текущее использование оцениваемого объекта не всегда

является наилучшим. Возможен его переход на иной вид коммерческой

деятельности.

Согласно принципу НЭИ использование объекта недвижимости должно отвечать

четырем условиям. Оно должно быть:

 законодательно разрешенным;

 физически осуществимым;

 финансово обоснованным;

 обеспечивающим наивысшую стоимость или доходность недвижимости.

По теории оценки, НЭИ должно быть определено для земельного участка как

свободного

(незастроенного), так и для земельного участка с имеющимися на

нем улучшениями.

Наиболее эффективное использование участка как свободного

Законодательно разрешенное использование

На возможные варианты использования земельного участка может повлиять

наличие ограничений и сервитутов (обременений).

По сведениям, предоставленным Заказчиком, на дату оценки, оцениваемый

объект обременен ипотекой, но законодательных ограничений на использование

земельных участков нет.

Согласно данным представленных документов, разрешенным использованием

земельных участков как свободных является их использование для комплекса

дорожного сервиса.

Физически осуществимые варианты использования

Учитывая

местоположение

состояние

рассматриваемого

земельного

участка, можно сделать вывод о его возможном использовании, которому

соответствуют

местоположение,

физические,

грунтовые

ландшафтные

особенности, наличие коммуникаций или возможность их прокладки. Грунтовые

условия

удовлетворяют

требованиям

при

капитальном

строительстве.

Следовательно, физические характеристики не накладывают ограничений на

возможное

использование

земельного

участка.

Однако

законодательно

разрешенным вариантом использования рассматриваемых земельных участков

является их существующее использование.

Заключение

После проведенного анализа Оценщик пришел к выводу, что наилучшим

использованием земельных участков как свободных является их использование

для размещения АЗС и комплекса дорожных услуг (кафе).

Наиболее эффективное использование участка с улучшениями

Данный анализ позволяет определить наиболее эффективное использование

объекта как земельного участка с уже имеющимися улучшениями, то есть,

вариант

использования,

который

обеспечит

максимальную

доходность

долгосрочной перспективе. АЗС с комплексом дорожных услуг

(кафе) является

узкоспециализированным улучшением, что исключает ее использование в каком-

либо другом качестве.

Заключение

Наилучшим использованием оцениваемых земельных участков с имеющимися

улучшениями, является их использование для размещения АЗС и комплексом

дорожных услуг (кафе).

ВЫБОР ПОДХОДОВ ОЦЕНКИ

Методика определения рыночной стоимости объекта оценки

При определении рыночной стоимости недвижимого имущества в общем случае

могут быть применены: затратный, сравнительный и доходный подходы, или

обоснован отказ от использования того или иного подхода. Ниже приведена

краткая методика определения рыночной стоимости.

Затратный подход

Согласно Федерального стандарта оценки

№1

«Общие понятия оценки,

подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)ª:

«п.15. Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта

оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства

либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на

воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания

точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании

объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта

оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с

использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.ª

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить

объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта

оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Процедура оценки включает

в себя расчет стоимости нового строительства и расчет суммарного износа.

Определение

стоимости

нового

строительства

возможно

тремя

основными

методами:

 метод количественного обследования;

 метод

укрупненных

обобщенных

показателей

стоимости

(метод

сравнительной единицы);

 метод разбивки по компонентам.

Метод количественного обследования является наиболее точным, но в то же

время и наиболее трудоемким. Суть его заключается в абсолютно точном

количественном определении всех затрат, относящихся к строительству объекта.

Зная количество всех материалов и трудозатрат определяют прямые издержки.

Затем определяют косвенные издержки и прибыль предпринимателя.

Метод укрупненных обобщенных показателей стоимости или метод сравнительной

единицы

подразумевает,

что

единицей

измерения

стоимости

является

унифицированный показатель потребительской полезности оцениваемого здания (1

куб. м общей площади жилых зданий, 1 куб. м емкости складских помещений, 1

койко-место больниц и т.п.). Общая стоимость здания по этому методу

определяется произведением стоимости нормативных или сравнительных затрат,

приведенных к данной единице, и числа таких единиц в оцениваемом здании.

Метод разбивки по компонентам основан на определении компонентов

недвижимого имущества и умножении их на укрупненные стоимостные показатели.

В качестве компонентов могут выступать: фундамент, стены и перегородки,

перекрытия

(покрытия), кровля, полы, проемы, отделочные работы, инженерное

оборудование, оплата труда и пр. Укрупненные показатели могут быть

рассчитаны на 1 м³, 1 м², 1 погонный метр,1 норма-час и т.д.

Существует

несколько

вариантов

использования

метода

разбивки

по

компонентам:

- субподряд;

- разбивка по профилю работ;

- выделение затрат.

Метод субподряда основан на том, что строитель-генподрядчик нанимает

субподрядчиков для выполнения части строительных работ. Затем рассчитываются

суммарные затраты по всем субподрядчикам.

Метод разбивки по профилю аналогичен предыдущему и основан на расчете

затрат на наем различных специалистов.

Метод

выделения

затрат

предполагает

использование

разных

единиц

сравнения для оценки разных компонент здания, после чего эти оценки

суммируются.

Одним из важных моментов при оценке любого имущества является

определение его износа. С понятием износа напрямую связано фактическое

состояние

объекта

на

момент

оценки.

Различают

износ

физический,

функциональный и внешний. Методы определения износа:

 сравнения продаж;

 эффективного возраста;

 разбиения.

Метод сравнения продаж состоит в выявлении стоимости накопленного

износа здания путем сопоставления его восстановительной стоимости с текущими

ценами продаж аналогичных объектов.

Метод эффективного возраста основан на экспертизе оцениваемого объекта

и апробированной гипотезе о том, что эффективный возраст так относится к

типичному сроку экономической жизни, как накопленный износ к текущей

восстановительной стоимости.

Метод разбиения состоит в последовательной оценке всех видов износа,

включая:

 устранимый физический износ;

 неустранимый физический износ;

 устранимый функциональный износ;

 неустранимый функциональный износ;

 внешний износ.

Сравнительный подход

Согласно Федерального стандарта оценки

№1

«Общие понятия оценки,

подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)ª:

«14. Сравнительный подход

- совокупность методов оценки стоимости

объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами

аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Объектом

- аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект,

сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим

и другим характеристикам, определяющим его стоимость.ª

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и

доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-

аналогов. Основными методами сравнительного подхода являются):

 прямой сравнительный анализ продаж;

 сравнение на основе анализа показателей дохода и цены продажи.

Метод прямого сравнительного анализа продаж

- способ оценки стоимости

путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым объектом

после внесения корректировок, учитывающих различия между объектами. Принято

выделять следующие типичные элементы сравнения: права собственности на

недвижимость; условия финансирования; условия продажи; состояние рынка;

месторасположение; физические характеристики; экономические характеристики;

использование; компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью

При сравнении на основе анализа показателей дохода и цены продажи

используются следующие показатели:

 валовой рентный мультипликатор;

 общий коэффициент капитализации.

Валовой рентный мультипликатор равен отношению цены продажи либо к

потенциальному валовому доходу, либо действительному валовому доходу.

Справедливая стоимость объекта оценки рассчитывается путем умножения

величины арендной платы для объекта оценки на валовой рентный мультипликатор

для данного типа собственности.

Общий коэффициент капитализации равен отношению чистого операционного

дохода к цене продажи. Стоимость объекта оценки получают делением

прогнозируемой величины его чистого операционного дохода на найденное

значение общего коэффициента капитализации.

Доходный подход

Согласно Федерального стандарта оценки

№1

«Общие понятия оценки,

подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)ª:

«п.13. Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта

оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта

оценки.ª

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация,

позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен

приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении

доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и

моменты их получения. Доходный подход предполагает два основных метода:

 метод прямой капитализации;

 метод капитализации по норме отдачи.

Метод прямой капитализации - оценка имущества при сохранении стабильных

условий использования имущества, постоянной величине дохода, отсутствии

первоначальных инвестиций и одновременном учете возврата капитала и дохода

на капитал.

Метод капитализации по норме отдачи устанавливает

(с использованием

нормы дохода на капитал в качестве нормы дисконта) связь величин чистого

операционного дохода, вычисленных для каждого года всего прогнозного

периода, и стоимость реверсии на конец последнего года прогнозного периода

со стоимостью объекта. Данный метод может быть реализован непосредственно

методом капитализации по норме отдачи или методом дисконтированных денежных

потоков.

Методика оценки рыночной стоимости земельных участков

Земельный участок - базисная составляющая любой недвижимости. И хотя в

большинстве сделок, связанных с объектами недвижимости, стоимость земельных

участков скрыта за интегральными ценами каждого имущественного комплекса,

необходимость самостоятельной оценки этих участков возникает в следующих

случаях:

 оценка земельного участка, как один из этапов затратного подхода

оценки

объектов

недвижимости,

без

которого

невозможно

просчитать

экономические интересы владельца имущества и ожидания предполагаемого

инвестора;

 для

целей

страхования,

когда

земельный

участок

страхуется

от

подтопления, экологического загрязнения, возможности землетрясений и т.д.;

 при определении стартовых цен на аукционах, при конкурсных продажах,

акционировании

предприятий,

разделе

паев,

ипотечном

кредитовании,

определении размера арендной платы;

 обоснование

наилучшего

наиболее

эффективного

использования

имущественного комплекса;

 при внесении земельных участков в уставный капитал юридических лиц;

 при разрешении имущественных споров;

 при постановке земельных участков на баланс юридического лица.

Появление частных собственников земли, возможности передачи прав на

владение

этой

собственностью,

создало

предпосылки

для

формирования

земельного рынка. Любой земельный участок уникален по местоположению,

геометрическим характеристикам, состоянию почв, ландшафту, окружению,

транспортной доступности, инженерному обустройству и т.п. Рынок земли, в

сущности, есть часть рынка недвижимости, но он обладает определенной

спецификой, обусловленной особенностью земли как товара.

Методы оценки земельных участков основаны на трех базисных подходах к

оценке стоимости - затратном, сравнительном и доходном.

Затратный подход реализует принцип замещения, выражающийся в том, что

покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за вновь создаваемый

объект той же полезности. С помощью затратного подхода стоимость участка

земли определяется как сумма расходов по приобретению земельного участка,

либо права аренды на него.

Сравнительный подход основывается на прямом сравнении оцениваемого

объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены

в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой,

которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности

объект.

Сравнительный подход наиболее действенен для объектов недвижимости, по

которым имеется достаточное количество информации о сделках купли - продажи

и предложениях, что в сегодняшних условиях затруднительно применить для

оценки земельных участков, информация по продажам которых весьма ограничена.

Доходный подход основывается на принципе ожидания, который гласит, что

все стоимости сегодня являются

отражением будущих преимуществ.

При

применении данного подхода анализируется способность объекта генерировать

определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации

и дохода от продажи объекта в конце срока владения. На сегодняшнем

историческом этапе развития рынка земли данный подход позволяет провести

корректную оценку земельного участка с получением наиболее достоверного

результата.

Основные методы оценки земельных участков определены в

«Методических

рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участковª,

утвержденных распоряжением Минимущества РФ от

06.03.2002г.

№568-р и в

«Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости права аренды

земельных

участковª,

утвержденных

распоряжением

Минимущества

РФ

от

10.04.2003г. №1102-р.

Расчет стоимости в рамках каждого из трех описанных выше подходов

проводится соответствующими методами, которые приведены на схеме.

Подходы к оценке земельных участков

Сравнительный

Доходный подход

Затратный подход

подход

Метод

Метод сравнения

капитализации

земельной ренты

Метод распределения

Метод остатка для

земли

Метод выделения

Метод

предполагаемого

использования

При оценке рыночной стоимости прав на земельный участок применяется тот

из указанных выше методов, который больше отвечает задаче оценки и обеспечен

достаточным количеством исходной информации.

Для определения рыночной стоимости права собственности на оцениваемые

земельные участки применялся сравнительный подход.

Обоснование отказа от

использования затратного подхода при оценке

рыночной стоимости земельного участка.

Для оценки непосредственно земли не применяется. Земля не может

оцениваться по затратам на ее воспроизводство или замещение, так как она

нерукотворна и не может быть воспроизведена физически, за исключением

уникальных случаев создания искусственных островов.

Затратный подход основан на определении затрат на создание объекта,

эквивалентного оцениваемому.

При оценке земли затратный подход используется в основном для

определения стоимости улучшений, находящихся на земельном участке

(зданий,

сооружений) для выделения стоимости, которая должна приходиться на долю

земли в общей стоимости единого объекта недвижимости. Считается, что

разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем за

приобретение прав на земельный участок и строительство на нем аналогичного

здания.

В отношении самой земли затратный подход не применим, так как содержит

в себе противоречие. Чем лучше земля, тем меньше она требует затрат на

подготовку и использование. Получается, что плодородный участок будет стоить

дешевле, чем аналогичный, расположенный на каменистой или болотистой почве.

А если взять участок в городе, то получится, что чем дороже работы на

проведение к участку коммуникаций, тем ценней участок, хотя обыкновенный

житейский опыт подсказывает, что большей стоимостью будет обладать участок,

на котором проведение таких работ вовсе не понадобится или сведется к

минимуму.

Обоснование отказа от использования доходного подхода при оценке

рыночной стоимости земельного участка.

Участки в настоящее время застроены, используются для размещения АЗС,

оценщик не усматривает денежного потока непосредственно от эксплуатации

земельного участка в данном случае.

Методика оценки рыночной стоимости улучшений

Согласно п.

20 Федерального стандарта оценки ФСО

№1

«Общие понятия

оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценкиª, утвержденного

Приказом МЭРТ РФ от 20.07.2007г. №256, Оценщик при проведении оценки обязан

использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или

обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе

самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения

каждого из подходов.

Согласно ст.

14 закона

«Об оценочной деятельности в РФª

№135-ФЗ,

Оценщик вправе применять самостоятельно методы оценки объекта оценки в

соответствии со стандартами оценки.

После рассмотрения существующих стандартных подходов и методов оценки,

выяснилось следующее.

Затратный

подход

определяет

уровень

затрат,

необходимых

для

строительства или приобретения нового объекта и реализует принцип замещения,

выражающийся в том, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем

за вновь создаваемый объект той же полезности. Данный подход широко

применяется в практике оценки, особенно, на малоактивных рынках, для

объектов, по которым подбор аналогов затруднен или невозможен из-за их

специфики.

Сравнительный подход является наиболее рыночным, отражающим спрос и

тенденции, которые существуют на дату оценки в том секторе рынка, к которому

принадлежит объект оценки. Данный подход наиболее применим для оценки

представителей активного рынка.

В результате анализа рынка было установлено, что на момент оценки в

продаже отсутствуют объекты, аналогичные объекту оценки

- АЗС. В связи с

отсутствием достаточного количества документально оформленной информации о

предложениях объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту, было

принято решение отказаться от использования сравнительного подхода в рамках

настоящего отчета об оценке. Предложенные объекты значительно отличаются от

оцениваемых объектов, в случае принятия их в качестве аналогов потребуется

внесение значительных корректировок, превышающих значение 50%, что на взгляд

оценщика является неприемлемым.

С учетом выше сказанного оценщики приняли решение отказаться от

расчета стоимости гаража в рамках сравнительного подхода.

Доходный подход, как правило, применяется к доходоприносящим объектам.

Доходный подход применяется для определения рыночной стоимости объекта

оценки в случае его способности приносить стабильный поток дохода. Данный

подход применяется к имуществу, которое может быть использовано для

самостоятельного получения дохода, превышающего доход по альтернативным

вложениям (например, ставка банковского депозита).

Против использования доходного подхода, как некорректного в данной

ситуации, у Оценщика имелось несколько аргументов. Во-первых, оцениваемое

имущество

будет

реализовано

рамках

конкурсного

производства,

следовательно, сдача оцениваемого имущества в аренду не предполагается.

Во-вторых, рынок аренды АЗС отсутствует. Существующие договоры аренды в

подавляющем количестве случаев регистрируются по значительно меньшей цене,

а оплата частично производится в виде не облагаемой налогом наличной суммы.

Это обстоятельство не позволяет Оценщику собрать достаточное количество

достоверной информации о размере арендной платы и ставок аренды по объектам-

аналогам.

Использовать

же

информацию,

не

имеющую

документального

подтверждения и обоснования Оценщик посчитал некорректным.

В-третьих, в отношении оцениваемого имущества некорректно рассчитывать

какие-либо денежные потоки по доле прибыли, приходящейся на отдельный

объект. В отношении предприятия, на балансе которого находятся объекты

оценки, открыто конкурсное производство, что свидетельствует об отсутствии

положительного

финансового

результата

от

финансово-хозяйственной

деятельности

организации.

Следовательно,

не

представляется

возможным

корректно спрогнозировать величину денежных потоков от деятельности данных

объектов в последующие три года.

Учитывая все вышеизложенное, оценщик принял решение отказаться от

использования доходного подхода при оценке недвижимого имущества в рамках

настоящего отчета об оценке.

Заключение о выборе подхода оценки

В соответствии с Федеральными стандартами оценки ФСО

№№

утвержденными Приказами МЭРТ РФ

№№

256,

255,

254 от

20.07.2007г., оценку

объекта

следует

проводить

тремя

стандартными

подходами:

затратным,

сравнительным и доходным или обосновать отказ от использования того или

иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы

оценки в рамках применения каждого из подходов.

Вывод

Для определения рыночной стоимости объектов оценки в рамах настоящего

отчета об оценке применялся затратный и сравнительный

(для земельного

участка) подход.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ В РАМКАХ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА

В рамках затратного подхода в настоящем отчете применен метод

сравнительных единиц, так как для применения данного метода имеется

достаточно доступной и достоверной информации, включая технические документы

на объект и наличие аналогов в сборниках единичных сравнительных единиц

(УСН, УПСС, УПВС, УПБС, ПРЗС, КО-Инвест).

Так как оцениваемые объекты недвижимости строились по традиционной

технологии, с использованием традиционных материалов и конструкций, расчеты

стоимости нового строительства проводятся с использованием Сборников

укрупненных показателей восстановительной стоимости для переоценки основных

фондов, утвержденных Государственным комитетом Совета Министров СССР по

делам строительства 14 июля 1970г. (УПВС).

Основные этапы процедуры оценки

Основные шаги при применении затратного подхода к определению

стоимости:

 определение стоимости затрат на воспроизводство улучшений;

 определение

рыночной стоимости прав на земельный участок как

свободный;

 определение рыночной стоимости объекта оценки.

Основная формула расчета рыночной стоимости объекта затратным подходом:

С = (Су + Сз),

где:

С - рыночная стоимость объекта;

Су - стоимость затрат на воспроизводство улучшений;

Сз - рыночная стоимость прав на земельный участок как свободный.

Определение стоимости нового строительства

Для определения стоимости нового строительства

(прямые и косвенные

издержки) применен базисно-индексный метод. При определении стоимости нового

строительства

базисно-индексным

методом

были

использованы

удельные

стоимостные показатели в уровне сметных цен 1969 года на единицу объема.

Основная формула расчета прямых и косвенных издержек на новое

строительство, учтенных в УПВС, соответствующих восстановительной стоимости

объекта:

Vвс = С_1куб.м х V_стрх k_iх И₁х И₂х И₃

где: V_стр

- строительный объем здания ;

С_1кв.м

- восстановительная стоимость

1м³

объекта в базисном уровне цен

на 01.01.69г.- руб.

k_i

- поправочный коэффициент, учитывающий климатический район;

И_{1 -} индекс перехода от цен базисного уровня к ценам на

01.01.84 г. с

учетом территориального коэффициента. Постановление Госстроя СССР

№

94 от

11.05.83 г.

«Об утверждении индексов изменения сметной стоимости СМР и

территориальных коэффициентов к ним для пересчета сметных расчетов (сводных

смет) строекª -(1,19 х 1,06). И₂

- индекс перехода от цен 1984 года к ценам

1991 года

- 1,56 (согласно письма № 14-Д от 06.09.1990 г. Госстроя СССР «Об

индексах изменения стоимости строительно-монтажных работ и прочих работ и

затрат в строительствеª). Территориальный коэффициент для Алтайского края к

индексам,

установленным

по

отраслям

народного

хозяйства,

отраслям

промышленности и

направлениям в

составе отраслей

(кроме

«жилищного

строительства),

учитывающий

особенности

изменения

сметной

стоимости

строительно - монтажных работ по областям, краям, республикам бывшего СССР -

1,00,

(согласно письма № 14-Д от 06.09.1990 г. Госстроя СССР «Об индексах

изменения стоимости строительно-монтажных работ и прочих работ и затрат в

строительствеª. - 1,04, Согласно решения Алтайского краевого Совета Народных

Депутатов № 41 от 29.01.91 г. дополнительный территориальный коэффициент).

И₃

- индекс перехода от цен 1991 года к текущим ценам (без учета НДС) -

68,58 (согласно Приказа №271 от 25.12.2012 г. Управления Алтайского края по

строительству и архитектуре «Об уровнях изменения ценª).

Определение рыночной стоимости земельного участка

В соответствии с

«Методическими рекомендациями по определению рыночной

стоимости земельных участковª, утвержденными распоряжением Минимущества

России от 06.03.2002 №568-р, и распоряжением Минимущества РФ от 10.04.2003 №

1102-р при оценке рыночной стоимости земельных участков в рамках

сравнительного подхода используются

* метод сравнения продаж,

* метод выделения

* метод распределения,

на доходном подходе основаны

* метод капитализации земельной ренты,

* метод остатка,

* метод предполагаемого использования,

элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства

или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и

методе выделения.

Выбор того или иного подхода для оценки осуществляется, исходя из

специфики оцениваемого объекта, особенностей конкретного рынка и состава

сведений, содержащихся в представленной информации.

В общем случае, при наличии достаточного количества рыночной информации

для оценки необходимо применять все три подхода. Невозможность или

ограничения применения какого-либо из подходов обосновываются в отчете об

оценке.

В настоящем заключении экспертов использовался метод сравнительного

подхода - метод сравнения продаж.

Сравнительный подход

Сравнительный подход применяется для определения стоимости оцениваемого

участка путем сопоставления цен недавних продаж аналогичных земельных

участков на эффективно функционирующем свободном рынке, где покупают и

продают сопоставимую собственность добровольные покупатели и добровольные

продавцы, принимая при этом независимые решения. Подход основан на принципе

замещения: благоразумный покупатель не заплатит за оцениваемый участок

большую сумму, чем ту, за которую можно приобрести на рынке аналогичный по

качеству и полезности земельный участок.

Имея достаточное количество достоверной информации о продаже участков за

определенный период того же вида использования, что и оцениваемый, подход

сравнения рыночных продаж позволяет получить максимально точную рыночную

стоимость участка на конкретном рынке.

В рамках сравнительного подхода применяются: метод сравнения

(продаж),

метод выделения, метод распределения. Рассмотрим подробнее каждый из

методов.

Метод сравнения продаж

Метод используется для оценки земельных участков, занятых строениями и

сооружениями

(далее

- застроенных участков), и земельных участков, не

занятых строениями

и сооружениями

(далее

незастроенных земельных

участков). Условие применения метода — наличие информации о ценах сделок с

незастроенными земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При

отсутствии достоверной информации о ценах сделок с земельными участками

допускается использование цен предложений (спроса).

Метод предполагает следующую последовательность действий:

- выбор основных факторов стоимости земельного участка;

- определение цен продаж земельных участков — аналогов;

определение

характера

степени

отличий

каждого

аналога

от

оцениваемого земельного участка по каждому из выбранных факторов стоимости;

- определение корректировок цен аналогов, исходя из характера и степени

отличий каждого аналога от земельного участка;

корректировка

цен

каждого

аналога,

сглаживающая

отличия

от

оцениваемого земельного участка;

обоснование

расчет

стоимости

земельного

участка

как

средневзвешенного значения скорректированных цен аналогов.

В качестве наиболее важных факторов стоимости земельного участка, как

правило, выступают:

- местоположение и окружение;

- целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на

земельный участок;

- физические характеристики: рельеф, размер, форма и др.;

Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка

устанавливается в разрезе факторов стоимости путем прямого сопоставления

каждого аналога с объектом оценки.

При корректировке цен аналогов, в том числе, учитываются:

- условия финансирования сделок с аналогом

(соотношение собственных и

заемных средств, условия предоставления заемных средств);

- обстоятельства совершения сделки с аналогом (был ли земельный участок

представлен на открытый рынок в форме публичной оферты и т.п.);

- время, прошедшее с даты заключения сделки с аналогом.

Корректировки цен аналогов по факторам стоимости могут быть определены

как для цены единицы измерения аналога (например, гектар, квадратный метр)

так и для цены аналога в целом. Корректировки цен по факторам стоимости

могут рассчитываться в абсолютном или процентном выражении.

Величины корректировок цен, как правило, определяются следующими

способами:

- прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от

друга только по одному фактору стоимости и определением на базе полученной

таким образом информации корректировки по данному фактору стоимости;

- сопоставление дохода двух аналогов, отличающихся друг от друга только

по одному фактору стоимости и определения путем капитализации разницы в

доходах корректировки по данному фактору стоимости;

- корреляционно-регрессионным анализом связи между изменением фактора

стоимости и изменением цен аналогов и определения уравнения связи между

значением фактора стоимости и величиной рыночной стоимости земельного

участка;

- оценкой затрат, связанных с изменением характеристики фактора

стоимости, по которому аналог отличается от объекта оценки;

- экспертным определением корректировок цен аналогов.

В случае если объект оценки имеет относительно лучшие характеристики, то

цена объекта аналога корректируется в сторону повышения и наоборот.

В качестве единиц сравнения могут использоваться:

Единицы сравнения

Оценка

лесных,

сельскохозяйственных

земель,

земельных

Цена га

участков, предназначенных под промышленное использование.

Оценка земельных участков, расположенных в черте городов и

земельных

участков,

предназначенных

под

коммунальную

Цена кв. м.

застройку.

Оценка земельных участков, расположенных вдоль магистралей,

Цена фронт. м.

предназначенных для строительства торговых центров.

Оценка земельных участков, предназначенных для устройства

Цена авт. место

автомобильных стоянок и строительства ГСК

Цена или ед. принос. доход

В качестве единицы сравнения выбрана цена предложения объекта за

1 кв.м.

общей площади Объекта.

Порядок корректировки цен продажи аналогов объекта оценки:

- в первую очередь производятся корректировки, относящиеся к условиям

сделки и состоянию рынка, которые проводятся путем применения каждой

последующей корректировки к предыдущему результату;

во

вторую

очередь

производятся

корректировки,

относящиеся

непосредственно к объекту оценки, которые производятся путем применения

указанных корректировок к результату, полученному после корректировки на

условия рынка, в любом порядке.

Рыночная стоимость земельного участка может быть определена как среднее

значение или как средневзвешенное значение.

случае

значительных

различий

скорректированных

цен

аналогов

целесообразно выбрать: другие аналоги; факторы стоимости, выбранные для

сравнения; значения корректировок.

Для сравнения выбраны участки, предложенные в продажу на рынке

Алтайского края. Характеристики сравниваемых участков приведены далее.

Расчет рыночной стоимости права собственности земельных участков

Объекты - аналоги

Факторы сравнения

Объект оценки

Аналог 1

Аналог 2

Аналог 3

http://realtai

http://realta

http://realt

.ru/zemlya/r:5

i.ru/zemlya/r

ai.ru/zemlya

Источник информации

5,type:2,c1:,c

:55,type:2,c1

/r:55,type:2

2:/p/2

:,c2:/p/2

,c1:,c2:

АН "СИТИ

АН "ЭКСПЕРТ"

Контактная

ТРЕЙД" 62-39-

АН "АЛЬЯНС"

8-913-270-81-

информация

16; 8-962-792-

60-18-92

78-82

Цена предложения,

550 000

650 000

350 000

руб

Цена продажи 1

239

260

233

кв.м.

Передаваемые права

Собственност

на земельный

Собственность

участок

корректировка

корректировка в

рублях

скорректированная

239

260

233

цена

Финансовые условия

рыночные

корректировка

корректировка в

рублях

скорректированная

239

260

233

цена

Условия продажи

предложение

корректировка

корректировка в

рублях

скорректированная

239

260

233

цена

июль 2013

Дата продажи

июль 2013 года

года

корректировка

корректировка в

рублях

скорректированная

239

260

233

цена

Отличие цены

предложения от цены

сделки

корректировка

0,93

корректировка в

-16,74

-18,20

-16,33

рублях

скорректированная

222

242

217

цена

Алтайский

край,

Первомайский

Месторасположение

район, п.

район, (185

объекта

Лесной

км дороги

Новосибирск-

Ташанта)

корректировка

1,00

корректировка в

рублях

скорректированная

222

242

217

цена

Технические характеристики

Общая площадь,

2300

2500

1500

4543

кв.м.

корректировка

1,00

корректировка в

0,00

рублях

скорректированная

222

242

217

цена

Сумма поправок по

модулю

Отношение суммы

поправок по модулю

0,070

к первоначальной

стоимости 1 м2

Весовые

0,333

коэффициенты

Скорректированная

стоимость, руб.

Итоговая стоимость

1 кв.м.объекта

227

оценки, руб.

Итоговая стоимость

объекта оценки с

1 031 551

округлением, руб.

Определение стоимости земельного участка

Обоснование корректировок

9 Корректировка на финансовые условия

Поскольку в расчетах используется рыночная

информация,

корректировка по

данному фактору не проводилась.

Корректировка на отличие цены сделки от цены предложения (торг).

В результате анализа рынка была определена скидка на торг на основании

исследований, проведенных специалистами Компании ООО

«ФБКª

(см.

«Анализ

рынкаª). Согласно данным указанного исследования скидка на торг при продаже

земельных участков составляет 7% (коэффициент 0,93).

9 Корректировка на дату предложения

Дата предложения объектов

- аналогов соответствует дате оценки объекта

оценки, корректировка не применялась.

9 Корректировка на местоположение объекта

Местоположение объектов сравнения соответствует местоположению объекту

оценки. Корректировка не применялась.

Взвешивание скорректированных цен аналогов. Как правило, объекты-аналоги

имеют

различную

степень

схожести

объектом

оценки

подвергаются

корректировкам в разной степени. Обычно, степень доверия оценщика к

результатам скорректированной стоимости по объектам аналогам различна. Чем

больше объект-аналог схож с объектом оценки, и чем меньше размер отношения

величины суммы корректировок

(по модулю), внесенных в цену аналога, к

первоначальной цене объекта-аналога, тем больше степень доверия оценщика к

скорректированной стоимости, полученной по данному аналогу. Расчет весовых

коэффициентов (Vi) производился по следующей формуле:

Pа

, где

































- весовой коэффициент i-го объекта-аналога;

- первоначальная цена предложения i-го объекта-аналога, руб.;

Ki

- общая сумма корректировок по модулю для i-го объекта-аналога,

руб.,

n- количество объектов-аналогов.

Стоимость земельного участка, общей площадью 4543 кв.м., расположенного

по адресу: Алтайский край, Первомайский район, п. Сибирский, (185 км трассы

Новосибирск-Ташанта), составляет

1 031

551

(Один миллион тридцать одна

тысяча пятьсот пятьдесят один) рубль.

Определение стоимости улучшений