ОТЧЁТ ОБ ОЦЕНКЕ № 105/19 Имущественного комплекса, принадлежащего АО «19 Центральный автомобильный ремонтный завод»: Амурская область, г.Белогорск (2019 год)

 

  Главная      Учебники - Разные 

 

поиск по сайту            правообладателям  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ОТЧЁТ ОБ ОЦЕНКЕ № 105/19 Имущественного комплекса, принадлежащего АО «19 Центральный автомобильный ремонтный завод»: Амурская область, г.Белогорск (2019 год)

 

 

ОТЧЁТ ОБ ОЦЕНКЕ № 105/19
Имущественного комплекса, принадлежащего АО «19 Централь-
ный автомобильный ремонтный завод» (ИНН 2804013941, ОГРН
1092804000310), расположенного по адресу: Амурская область, г.
Белогорск, пер. Косой
___________________________________________________________________________
Дата оценки:
02.09.2019г.
Виды стоимостей:
рыночная
Заказчик:
Оценщик(и):
2019г.
Дата составления отчета:
1. Основные факты и выводы
Основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки- договор №105/19 от 20.08.2019
г. и задание на оценку №1 от 20.08.2019.
Объект оценки: имущественный комплекс, принадлежащий АО «19 Центральный автомобиль-
ный ремонтный завод» (ИНН 2804013941, ОГРН 1092804000310), расположенный по адресу: Амур-
ская область, г. Белогорск, пер.Косой.
Состав объекта оценки
Таблица 1.1
объект оценки ( инвентарный номер)
Балансовая стоимость, руб. коп.
1
Автодороги, 3-228
284 091,00
2
Здание контрольно-пропускного пункта №2, 1-27
1 275 389,00
3
Земельный участок пер.Косой,2 1,6га, 121
13 861 211,46
4
ЛЭП, 3-227
93 510,00
5
Ограждение территории, 3-224
304 393,00
6
Производственный корпус 2-х этажный, 1-38
4 355 734,00
7
Трансформаторная подстанция, 3-225
68 147,00
8
Хранилище, 1-53 (здание хранилища СТО)
2 964 723,98
9
Эстакада бетонная, 3-226
66 477,00
Дата оценки (дата проведения оценки, дата оценки определения стоимости) 02.09.2019г.
Оцениваемые имущественные права на объект оценки: право собственности.
Оценка была произведена в соответствии с требованиями Федерального закона “Об оценочной
деятельности в Российской Федерации” от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, (в действующей редакции)
"Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральными стандартами оценки, обяза-
тельными к применению субъектами оценочной деятельности ФСО №1 утвержденный приказом
Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N297, ФСО №2 утвержденный приказом Минэкономраз-
вития России от 20 мая 2015 г. N298, ФСО №3 утвержденный приказом Минэкономразвития России
от 20 мая 2015 г. N299, ФСО №7 утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября
2014 г. № 611
Оценка объекта оценки производилась на основании:
- анализа правовой, технической и другой документации;- представленной информации о фактиче-
ском состоянии объектов оценки;- анализа информации относительно реально сложившихся уровней
цен на аналогичные объекты, материалы и расценки на работы, нормативно устанавливаемых коэффи-
циентов и законодательных актов, связанных с объектами оценки;- использования общепринятых
подходов и методов оценки.
Отдельные части настоящей оценки могут трактоваться только в связи с полным текстом Отчёта,
принимая во внимание все содержащиеся в нем допущения, ограничения и пределы применения полу-
ченных результатов. Данный раздел не является Отчётом об оценке, а только предваряет его. Всю ин-
формацию, расчёты, допущения, ограничения и пределы применения полученных результатов, ис-
пользованные при определении стоимости объектов оценки, Вы найдете в соответствующих разделах
Отчёта. Если у Заказчика оценки возникнут какие-либо вопросы по настоящему Отчёту или мы можем
далее быть полезны, обращайтесь непосредственно к авторам данного Отчёта.
1.1. Общая информация, идентифицирующая объект оценки
Объектом оценки является имущественный комплекс, принадлежащий АО «19 Центральный ав-
томобильный ремонтный завод» (ИНН 2804013941, ОГРН 1092804000310), расположенный по адресу:
Амурская область, г. Белогорск, пер. Косой. Состав объекта оценки приведен в таблице 1.1.
2
1.2. Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке
В процессе оценки, проведенной в соответствии с примененными стандартами оценки и обще-
принятыми понятиями в оценочной деятельности, получены следующие результаты расчетов стои-
мости объекта оценки при применении различных подходов к оценке:
Таблица 1.2
Сравнитель-
Затратный
Доходный
Объект оценки (ОО).
ный подход,
подход, руб.
подход руб.
руб.
имущественный комплекс, принадлежащий АО «19
Центральный автомобильный ремонтный за-вод»
(ИНН 2804013941, ОГРН 1092804000310), располо-
женного по адресу: Амурская область, г. Белогорск,
пер. Косой, в составе
1
Автодороги, 3-228
0
не применялся
не применялся
2
Здание контрольно-пропускного пункта №2, 1-27
не применялся
18045
не применялся
3
Земельный участок пер.Косой,2 1,6га, 121
не применялся
1 632 687
не применялся
4
ЛЭП, 3-227
88345
не применялся
не применялся
5
Ограждение территории, 3-224
0
не применялся
не применялся
6
Производственный корпус 2-х этажный, 1-38
не применялся
2368229
не применялся
7
Трансформаторная подстанция, 3-225
не применялся
не применялся
не применялся
8
Хранилище, 1-53 (здание хранилища СТО)
0
не применялся
не применялся
9
Эстакада бетонная, 3-226
0
не применялся
не применялся
1.3. Итоговая величина стоимости объекта оценки
Основываясь на проведённых нами исследованиях и произведенных расчётах, мы пришли к вы-
воду об итоговой величине стоимости объекта оценки:
Вывод: Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки- имущественный ком-
плекс, принадлежащий АО «19 Центральный автомобильный ремонтный за-вод» (ИНН
2804013941, ОГРН 1092804000310), расположенного по адресу: Амурская область, г. Бело-
горск, пер. Косой составляет:
2544000 (Два миллиона пятьсот сорок четыре тысячи) рублей.
В том числе по объектам составила
Таблица 1.3
Балансовая стои-
объект оценки (инвентарный номер)
рыночная стоимость, руб.
мость, руб.коп.
Автодороги, 3-228
284 091,00
0
Здание контрольно-пропускного пункта №2, 1-27
1 275 389,00
19000
Земельный участок пер.Косой,2 1,6га, 121
13 861 211,46
Учтено в стоимости недвижимости
ЛЭП, 3-227
93 510,00
88000
Ограждение территории, 3-224
304 393,00
0
Производственный корпус 2-х этажный, 1-38
4 355 734,00
2437000
Трансформаторная подстанция, 3-225
68 147,00
0
Хранилище, 1-53 (здание хранилища СТО)
2 964 723,98
0
Эстакада бетонная, 3-226
66 477,00
0
итого
2544000
1.4. Ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости объекта оценки
Ограничения и пределы применения полученных итоговых и промежуточных результатов
оценки ограничены целями оценки и предполагаемым использованием результатов оценки (задачами
и назначением проведения оценки).
Директор ООО “Оценочная компания :
Кантемиров Кирилл Эдуардович
Оценщик:
Кантемирова Алла Вадимовна
3
Оглавление
1. Основные факты и выводы
2
1.1. Общая информация, идентифицирующая объект оценки
2
1.2. Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке
3
1.3. Итоговая величина стоимости объекта оценки
3
1.4. Ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости объекта оценки
3
2. Общие сведения
6
2.1. Сведения о заказчике оценки, об исполнителе договора на проведение оценки и
оценщике
6
2.1.1. Сведения о заказчике оценки
6
2.1.2. Сведения об исполнителе договора на проведение оценки
6
2.1.3. Сведения об оценщике
6
2.2. Информация обо всех привлеченных к проведению оценки и подготовке отчета об
оценке организациях и специалистах в оценке
8
2.3. Задание на оценку
8
2.4. Применяемые стандарты оценочной деятельности
9
2.5. Применяемые нормативные документы, методики и рекомендации; используемые
документы и источники информации, устанавливающие количественные и качественные
характеристики объектов оценки
10
3. Общее описание последовательности определения стоимости объекта оценки
10
4. Принятые при проведении оценки объекта оценки допущения
11
5. Методологические основы проведения оценки
14
5.1. Основные понятия и определения в оценке
14
5.2. Подходы и методы оценки
16
6. Описание объекта оценки
19
6.1. Количественные и качественные характеристики объекта оценки
19
6.1.1. Сведения об имущественных правах, обременениях
19
6.1.2. Описание и анализ местоположения
20
6.1.3. Описание улучшений и сведения о физических свойствах, об износе и устареваниях . 22
6.2. Количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта
оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки
27
6.3. Информация о текущем использовании объекта оценки
27
6.4. Другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие
на его стоимость
27
6.5. Документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта
оценки
27
7. Анализ рынка объекта оценки
28
8. Анализ наиболее эффективного использования
44
9. Описание процесса оценки объектов оценки
44
9.1. Использованные подходы к оценке и методы оценки
45
10. Применение сравнительного подхода с приведением расчетов
47
10.1. Расчет рыночной стоимости объекта оценки
54
11. Определения стоимости на основе затратного подхода
66
12. Обобщение результатов и определение итоговой величины стоимости
69
13. Перечень документов и источников информации, использованных при оценке
70
14. Список использованной литературы и нормативных документов
70
4
15. Перечень приложений
71
16. Приложения
72
5
2. Общие сведения
Дата оценки:
02.09.2019г
Дата составления Отчёта:
25.09.2019г
Порядковый номер Отчёта:
105/19
Дата осмотра объекта оценки
01.09.2019г
2.1. Сведения о заказчике оценки, об исполнителе договора на проведение оценки и оценщике
2.1.1. Сведения о заказчике оценки
Заказчик оценки:
АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "19 ЦЕНТРАЛЬНЫЙ АВТО-
МОБИЛЬНЫЙ РЕМОНТНЫЙ ЗАВОД" (АО «19 ЦАРЗ»)
Юридический адрес 676855, Амурская область, город Бело-
горск, улица Кирова, 253
ОГРН 1092804000310 от 30 июня 2009 г.
ИНН/КПП 2804013941/ 280401001
2.1.2. Сведения об исполнителе договора на проведение оценки
Исполнитель договора на проведе-
Общество с ограниченной ответственностью «Оценочная
ние оценки:
компания «Стандарт»
— Свидетельство о регистрации: серия 02 № 005253274
выд. ИМНС по Ленинскому району г.Уфы 16.02.2006г.
— ОГРН в ЕГРЮЛ 1030204122882, присвоен 28.08.2003г.
— ИНН 02 75 0423 58, КПП 027501001.
— р/с 40702810800250200891 в Ф-Л БАНКА ГПБ (АО) В
Г.УФЕ, к/с 30101810300000000928, БИК 048073928.
Место нахождения Исполнителя
Адрес местонахождения и почтовый адрес: 450092, г.Уфа,
договора на проведение оценки:
ул. Батырская, д.4/2, 4-й этаж, офис 423
Юридический адрес: 450106, РБ, г. Уфа, Дуванский бульвар
23, кв. 45
Контактная информация об Ис-
Тел.: (347) 2983441
полнителе договора на проведение
Адрес электронной почты (E-mail): kanter@list.ru.
оценки:
Сведения о страховании от-
Страховой полис ООО «Оценочная компания «Стан-
ветственности юридического
дарт» №433-545-073562/18 выдан СПАО «Ингосстрах» пе-
лица - Исполнителя договора на
риод страхования с 18 ноября 2018 года по 17 ноября 2019
проведение оценки:
года, страховая сумма 30 000 000 (Тридцать миллионов)
рублей, лимит ответственности на один страховой случай 30
000 000 (Тридцать миллионов) рублей
2.1.3. Сведения об оценщике
оценщик Кантемирова Алла Вадимовна
Сведения о саморегулируемой орга-
Ассоциация
«Саморегулируемая организация оценщиков
низация (СРО) оценщиков, членом
«Экспертный совет» , регистрационный № 0011 в Едином
которой является Оценщик
государственном реестре саморегулируемых организаций
оценщиков от 28.10.2010г ) Адрес: 109028, г Москва, Хох-
ловский пер , д 13, стр 1 Тел (495) 626-29-50, 8 (800) 200-
29-50, www srosovet ru, mail@sroSovet ru
6
Информация о членстве Оценщик
Регистрационный № 2579 в Реестре оценщиков Ассоциации
в СРО:
«Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный
совет» от 14 09 2018г
Информация о получении профес-
Профессиональное образование (переподготовка) по квали-
сиональных знаний в области оце-
фикации: “Оценка стоимости предприятия (бизнеса)”:
ночной деятельности:
Башкирская академия государственной службы и управления
при Президенте Республики Башкортостан
2003г Диплом
ПП-№ 235227
Повышение квалификации по специальности «Оценочная де-
ятельность» Башкирская академия государственной службы
и управления при Президенте Республики Башкортостан
2006 г
Квалификационный аттестат в области оценочной деятельно-
сти №004109-1 от 28 02 2018 года по направлению деятель-
ность «Оценка недвижимости» Действителен до 28 02 2021
года Квалификационный аттестат в области оценочной дея-
тельности №004108-2 от 28 02 2018 года по направлению де-
ятельность «Оценка движимого имущества» Действителен
до 28 02 2021 года Квалификационный аттестат в области
оценочной деятельности 007992-3 от 29 03 2018 года по
направлению деятельность «Оценка бизнеса» Действителен
до 29 03 2021 года
Сведения о страховании граждан-
Страховой полис специалиста оценщика 433-545-073574/18
ской ответственности Оцен-
выдан Кантемировой А В СПАО «Ингосстрах» период стра-
щика:
хования с 10 ноября 2018 года по 09 ноября 2019 года, стра-
ховая сумма 15 000 000 (Пятнадцать миллионов) рублей, ли-
мит ответственности на один страховой случай 15000 000
(Пятнадцать миллионов) рублей
Стаж работы в области оценки:
с 2004г
Номер контактного телефона,
Тел : (347) 2983441
почто-вый адрес, адрес электрон-
Адрес местонахождения: 450092, г.Уфа, ул. Батырская, д.4/2,
ной почты
4-й этаж, офис 423
Адрес электронной почты (E-mail): centra@list ru
Сведения о юридическом лице, с
См сведения об исполнителе договора на проведение оценки
которым Оценщик заключил тру-
в разделе “Сведения о заказчике оценки и об исполнителе до-
довой договор:
говора на проведение оценки”
Реквизиты трудового договора
Трудовой договор №8 от 01 06 2015 года
Сведения о независимости юриди-
1) Оценщик не является учредителем, собственником, акци-
ческого лица, с которым оценщик
онером, должностным лицом или работником юридического
заключил трудовой договор, и
лица - заказчика, лицом, имеющим имущественный интерес в
оценщика
объекте оценки, не состоит с указанными лицами в близком
родстве или свойстве
2) В отношении объекта оценки оценщик не имеет вещные или
обязательственные права вне договора
3) Размер оплаты оценщику за проведение оценки объекта
оценки не зависит от итоговой величины стоимости объекта
оценки
4) Вмешательство заказчика, либо иных заинтересованных
лиц в деятельность оценщика и юридического лица с которым
оценщик заключил договор, которое могло бы негативно по-
влиять на достоверность результата проведения оценки объ-
екта оценки, в том числе ограничение круга вопросов, подле-
жащих выяснению или определению при проведении оценки
объекта оценки не осуществлялось
7
5) Юридическое лицо не имеет имущественный интерес в объ-
екте оценки и не является аффилированным лицом заказчика
6) Размер денежного вознаграждения за проведение оценки
объекта оценки не зависит от итоговой величины стоимости
объекта оценки
2.2. Информация обо всех привлеченных к проведению оценки и подготовке отчета об оценке
организациях и специалистах в оценке
Внештатные оценщики, эксперты и специалисты не привлекались.
2.3. Задание на оценку
Имущественный комплекс, принадлежащий АО «19 Центральный автомобиль-
Объект оценки (ОО):
ный ремонтный завод» (ИНН 2804013941, ОГРН 1092804000310), расположен-
ный по адресу: Амурская область, г. Белогорск, пер.Косой
Балансовая
объект оценки ( инвен-
стоимость,
адрес
тарный номер)
руб.коп.
Амурская область, г. Белогорск,
1
Автодороги, 3-228
284 091,00
пер.Косой
Здание контрольно-про-
Амурская область, г. Белогорск,
2
1 275 389,00
пускного пункта №2, 1-27
пер.Косой
Земельный участок
Амурская область, г. Белогорск,
3
13 861 211,46
пер.Косой,2 1,6га, 121
пер.Косой
Амурская область, г. Белогорск,
4
ЛЭП, 3-227
93 510,00
Состав объекта оценки
пер.Косой
Ограждение территории,
Амурская область, г. Белогорск,
5
304 393,00
3-224
пер.Косой
Производственный кор-
Амурская область, г. Белогорск,
6
4 355 734,00
пус 2-х этажный, 1-38
пер.Косой
Трансформаторная под-
Амурская область, г. Белогорск,
7
68 147,00
станция, 3-225
пер.Косой
Амурская область, г. Белогорск,
8
Хранилище, 1-53
2 964 723,98
пер.Косой
Амурская область, г. Белогорск,
9
Эстакада бетонная, 3-226
66 477,00
пер.Косой
Характеристики объекта
оценки и его оцениваемых
частей или ссылки на до-
Документы, содержащие такие характеристики:
ступные для оценщика доку-
Технические паспорта , свидетельства о государственной регистрации права
менты, содержащие такие
характеристики;
Права, учитываемые при
оценке объекта оценки, огра-
ничения (обременения) этих
право собственности 100%, без ограничения (обременения)
прав, в том числе в отноше-
нии каждой из частей объ-
екта оценки.
Цель оценки:
Определение рыночной стоимости
Предполагаемое использова-
ние результатов оценки (за-
Реализация в рамках конкурсного производства
дачи и назначение проведе-
ния оценки):
8
Ограничения, связанные с
Пределы применения полученных итоговых и промежуточных результатов
предполагаемым использова-
оценки ограничены целями оценки и предполагаемым использованием результа-
нием результатов оценки:
тов оценки (задачами и назначением проведения оценки).
Вид стоимости объекта
Рыночная
оценки:
Дата оценки (дата проведе-
ния оценки, дата определе-
02.09.2019
ния стоимости):
В отсутствие документально подтвержденных имущественных прав тре-
тьих лиц в отношении оцениваемого объекта недвижимости, ограничений (обре-
менений), а также экологического загрязнения оценка объекта проводится исходя
из предположения об отсутствии таких прав, ограничений (обременений) и за-
Допущения и ограничения,
грязнений с учетом обстоятельств, выявленных в процессе осмотра.
на которых должна основы-
Оценщик производит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий
ваться оценка:
к дате оценки.
В отчете об оценке итоговый результат оценки стоимости недвижимости
указывать без приведения своего суждения о возможных границах интервала, в
котором может находиться эта стоимость.
2.4. Применяемые стандарты оценочной деятельности
Применяемые стандарты оценоч-
В отчете применены стандарты оценки:
ной деятельности:
- Федеральный стандарт оценки «Общие понятия
оценки, подходы к оценке и требования к проведению
оценки (ФСО N 1)», утвержденный приказом Минэконо-
мразвития России от 20 мая 2015 г. N297. Обоснование при-
менения: Настоящий федеральный стандарт оценки разрабо-
тан с учетом международных стандартов оценки и опреде-
ляет общие понятия оценки, подходы к оценке и требования
к проведению оценки, применяемые при осуществлении
оценочной деятельности. Настоящий федеральный стандарт
оценки является обязательным к применению при осуществ-
лении оценочной деятельности;
- Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды
стоимости (ФСО N 2)», утвержденный приказом Минэконо-
мразвития России от 20 мая 2015 г. N298. Обоснование при-
менения: Настоящий федеральный стандарт оценки разрабо-
тан с учетом международных стандартов оценки и раскры-
вает цель оценки, предполагаемое использование результата
оценки, а также определение рыночной стоимости и видов
стоимости, отличных от рыночной. Настоящий федераль-
ный стандарт оценки является обязательным к применению
при осуществлении оценочной деятельности;
- Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету
об оценке (ФСО N 3)», утвержденный приказом Минэконо-
мразвития России от 20 мая 2015 г. N299.Обоснование при-
менения: Настоящий федеральный стандарт оценки разрабо-
тан с учетом международных стандартов оценки и устанав-
ливает требования к составлению и содержанию отчета об
оценке, информации, используемой в отчете об оценке, а
также к описанию в отчете об оценке применяемой методо-
логии и расчетам. Отчет об оценке составляется по итогам
проведения оценки. Настоящий федеральный стандарт
оценки является обязательным к применению при осуществ-
9
лении оценочной деятельности. Отчет об оценке представ-
ляет собой документ, составленный в соответствии с законо-
дательством Российской Федерации об оценочной деятель-
ности, настоящим федеральным стандартом оценки, стан-
дартами и правилами оценочной деятельности, установлен-
ными саморегулируемой организацией оценщиков, членом
которой является оценщик, подготовивший отчет, предна-
значенный для заказчика оценки и иных заинтересованных
лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвер-
жденное на основе собранной информации и расчетов про-
фессиональное суждение оценщика относительно стоимости
объекта оценки;
- Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимо-
сти» (ФСО № 7), утвержденный Приказом Минэкономраз-
вития России от 25 сентября 2014 г. № 611; Обоснование
применения: разработан с учетом международных стандар-
тов оценки и федеральных стандартов оценки «Общие поня-
тия оценки, подходы к оценке и требования к проведению
оценки (ФСО № 1)», «Цель оценки и виды стоимости (ФСО
№ 2)», «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» и опре-
деляет требования к проведению оценки недвижимости.
Настоящий Федеральный стандарт оценки развивает, допол-
няет и конкретизирует требования и процедуры, установ-
ленные ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, и является обяза-
тельным к применению при оценке недвижимости;
Стандарты и правила оценочной деятельности Ассоциации
«Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный
совет» Утверждено Советом Ассоциации «СРОО «ЭС»
Протокол № 36/2017 от «24» мая 2017г
2.5. Применяемые нормативные документы, методики и рекомендации; используемые доку-
менты и источники информации, устанавливающие количественные и качественные характе-
ристики объектов оценки
Применяемые нормативные доку-
См. раздел “Список использованной литературы и норма-
менты, методики и рекомендации
тивных документов”
Перечень используемых докумен-
См. раздел “Перечень документов и источников информа-
тов и источников информации,
ции, использованных при оценке”
устанавливающих количествен-
ные и качественные характери-
стики объектов оценки
3. Общее описание последовательности определения стоимости объекта оценки
В соответствии с договором, основной целью настоящего исследования является определение
рыночной стоимости объекта оценки для реализации в рамках конкурсного производства.
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
Заключить с Заказчиком договор на проведение оценки;
Составить программу и план проведения оценки.
Осуществить сбор и анализ необходимой информации.
Осуществить анализ полученных данных в контексте различных подходов к оценке.
Провести необходимые расчёты стоимости объектов оценки.
Провести согласование результатов, полученных при применении различных подходов к
оценке.
10
Составить Отчёт об оценке объектов оценки.
Решение поставленных задач предполагает несколько взаимосвязанных шагов:
В рамках договора определить (согласовать) дату, на которую будет определена стоимость.
В рамках договора определить (согласовать) Программу оценки после анализа общих факторов, вли-
яющих на стоимость объектов оценки, количество и уровень квалификации экспертов, стоимость и
сроки работы в зависимости от сложности поставленного задания.
В рамках договора на проведение оценки составить План работы после анализа конкретных факто-
ров, влияющих на стоимость объектов оценки, где определить состав данных, необходимых для
дальнейшего получения в целях решения поставленной задачи.
В рамках договора на проведение оценки составить общий календарный График работ.
Установить количественные и качественные характеристики объектов оценки, а также имуществен-
ные права, соответствующие этим объектам.
Провести идентификацию объектов оценки, включающую общий осмотр объектов оценки, их описа-
ние, определение фактического состояния и выделение особенностей.
Установить наличие возможных правовых ограничений, которые способны повлиять на стоимость
объектов оценки: ограничение прав собственности, залоговые обязательства, право аренды и т.п.
Провести краткий макроэкономический анализ и дать прогноз развития экономики РФ и региона.
Определить отрасли экономики, рынков и его секторов, к которым относятся объекты оценки, и про-
вести анализ истории, структуры, текущей конъюнктуры и тенденций.
Определить возможность применения традиционных подходов к оценке, учитывая виды определяе-
мых стоимостей объектов оценки, цели и задачи (назначение) оценки, специфику объектов оценки,
характер и полноту полученной информации, текущее состояние экономики и отрасли. При необхо-
димости обосновать отказ от применения соответствующих подходов к оценке объектов оценки.
Выбрать для применения метод (методы) оценки в рамках каждого из применяемых подходов к
оценке для определения соответствующего вида стоимости объектов оценки.
Выбрать для применения методологию и нормативы оценки для определения соответствующего вида
стоимости объектов оценки в пределах выбранных методов оценки с учетом количественных и каче-
ственных характеристик объектов оценки, результатов анализа рынка.
Осуществить необходимые расчёты стоимости объектов оценки в пределах выбранных методов
оценки с учетом количественных и качественных характеристик объектов оценки, результатов ана-
лиза рынка, а также другой полученной и обработанной информации.
При использовании 2-х и более методов в рамках применения одного подхода провести согласование
полученных результатов в рамках применения этого подхода.
Провести согласование результатов, полученных при применении различных подходов к оценке,
обобщая полученные данные и вводя заключительные поправки, и определить итоговую величину
стоимости объектов оценки.
Составить Отчёт об оценке и представить Заказчику.
4. Принятые при проведении оценки объекта оценки допущения
Отчёт об оценке представляет собой документ, в который включены данные, использованные
Оценщиком или Оценщиками (далее - Оценщик), их экономический анализ, и отражает профессио-
нальное мнение Оценщика в отношении установленной стоимости объектов оценки. Нижеследую-
щие условия, предположения, допущения и ограничения являются неотъемлемой частью настоящего
Отчёта.
Общие условия:
Анализ, мнения и выводы были получены, а настоящий Отчёт об оценке составлен в соот-
ветствии с требованиями Федерального закона “Об оценочной деятельности в Российской Федера-
ции” от 29.07.98г. №135-ФЗ и применяемыми Стандартами и правилами оценочной деятельности.
11
Настоящий Отчёт об оценке (или любая его часть) может быть использован только на
условиях, предусмотренных соответствующим Договором на проведение оценки или дополнитель-
ными соглашениями с Заказчиком оценки.
Настоящий Отчёт об оценке достоверен только в полном объеме и в изложенной последо-
вательности, лишь в целях оценки и для предполагаемого использования результатов оценки (задач и
назначения проведения оценки), определенных заданиями на оценку и указанных в Отчёте.
Пределы применения полученных итоговых и промежуточных результатов оценки огра-
ничены целями оценки и предполагаемым использованием результатов оценки (задачами и назначе-
нием проведения оценки), если иное не оговорено специально.
Любое использование результатов расчетов стоимости объектов оценки в других целях, а
также любое использование промежуточных расчетных данных, полученных в процессе оценки, и
отдельных частей работы не отражает точку зрения Оценщика.
Оценщик не предоставляет дополнительных консультаций по данному Отчёту об оценке,
если иное не оговорено специально.
Размер вознаграждения Оценщика ни в какой степени не связан с выводами о стоимости
объектов оценки.
Экспертиза вещных прав на объект оценки:
Достоверность имущественных прав на объект оценки (вещных и невещных) принимается
по информации от Заказчика оценки.
Оценщик исходил из того, что существует полное соответствие правового положения соб-
ственности требованиям нормативно-законодательных документов государственного и местного
уровней, если иное не оговорено специально.
Имущественные права на объект оценки (в т.ч. — права собственности) рассматриваются
свободными от каких-либо претензий, ограничений, удержаний или долговых обязательств под за-
клад (залог), если иное не оговорено специально.
Достоверность фактов, информации и расчетов:
По мнению Оценщика, информация, оценки и мнения, содержащиеся в настоящем Отчёте
об оценке, были получены из достоверных и надежных источников.
Оценщик исходил их того, что предоставленная Заказчиком информация является точной
и достоверной, и не проводил ее перепроверку.
Оценщик не предоставляет гарантий или иных форм подтверждения полной достоверно-
сти информации, полученной из сторонних источников, и не принимает на себя ответственность за
абсолютную точность этих данных, поэтому там, где это возможно и необходимо, делаются ссылки
на источник информации или (и) прикладываются копии соответствующих материалов и распечаток.
Все примененные методики расчетов приведены в примененных Стандартах и правилах
оценки, в соответствующей нормативной, научной и учебно-методической литературе, список кото-
рой указан ниже, поэтому там, где это возможно и необходимо, делаются ссылки на источник инфор-
мации или (и) прикладываются копии соответствующих материалов.
Осмотр, измерительные работы, параметры и характеристики объекта оценки:
Оценщик производил осмотр объекта оценки в соответствии с п.5 ФСО 7 в период, воз-
можно близкий к дате оценки. Оценщик допускает, что с даты оценки до даты осмотра существен-
ных изменений с объектом оценки не произошло
Оценщик не проводил измерительных и контрольно-диагностических работ и не несет от-
ветственности за их результаты, если иное не оговорено специально.
Оценщик прикладывает копии соответствующих используемых документов, устанавлива-
ющих количественные и качественные характеристики объектов оценки, в том числе правоустанав-
ливающих и правоподтверждающих документов, а также документов технической инвентаризации,
заключений специальных экспертиз и других документов по объектам оценки (при их наличии), по-
лученных Оценщиком от Заказчика оценки или от третьих лиц.
Оценщик предполагает, что данные о характеристиках объекта оценки, представленные
оценщику, являются достоверными. Все иллюстративные материалы, использованные в настоящем
Отчёте об оценке, приведены в целях наглядности и облегчения визуального восприятия.
12
Оценщик не несет ответственности за экспертизу состояния объекта оценки, скрытые ха-
рактеристики и дефекты, которые невозможно обнаружить обычным визуальным осмотром или пу-
тем изучения актов специальных экспертиз, планов, спецификаций и другой технической документа-
ции.
Информация, предоставляемая Заказчиком оценки (в том числе справки, таблицы, бухгал-
терские балансы), должна быть подписана уполномоченным на то лицом и заверена в установленном
порядке, и в таком случае она считается достоверной, если у Оценщика нет оснований считать иначе.
Величина стоимости объектов оценки:
Полученные результаты оценки носят рекомендательный характер, если иное не оговорено
специально.
Отчёт об оценке содержит профессиональное компетентное мнение Оценщика о стоимости
объекта оценки без каких-либо гарантий со стороны Оценщика в отношении любых условий последу-
ющего отчуждения и других сделок, а также иных целей. В ходе ведения переговоров сторонами лю-
бой сделки с объектами оценки окончательная фактическая цена сделки может не совпадать с итоговой
величиной стоимости объектов оценки, определенной в данном Отчёте.
Мнение Оценщика относительно стоимости объекта оценки является действительным
только на дату оценки (дату проведения оценки, дата определения стоимости). Оценщик не принимает
на себя никакой ответственности за нормативно-законодательные, политические, социально-экономи-
ческие, природные и физические изменения, которые могут произойти после этой даты, отразиться на
рыночных или иных факторах и, таким образом, повлиять на итоговую стоимость объектов оценки.
Итоговая величина стоимости объекта оценки может быть признана рекомендуемой для це-
лей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления Отчёта об оценке до даты совер-
шения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 ме-
сяцев, если иное не оговорено специально.
Конфиденциальность:
Оценщик берет на себя обязательство соблюдать конфиденциальность в отношении содер-
жания настоящего Отчёта об оценке в целом и по частям, если иное не оговорено специально или не
предусмотрено законодательством РФ.
Оценщик берет на себя обязательство соблюдать конфиденциальность в отношении инфор-
мации и документов любого вида, формата и содержания, полученных от Заказчика оценки или из
других источников, за исключением общедоступной информации и фактов, если иное не оговорено
специально или не предусмотрено законодательством РФ.
Ответственность Оценщика:
В своих действиях Оценщик выступал как независимый исполнитель, оказывающий про-
фессиональные информационно-консультационные услуги по установлению стоимости объектов
оценки.
Оценщик не принимает на себя ответственность за описание правового состояния объектов
оценки и вопросы, подразумевающие обсуждение юридических аспектов права собственности и иных
имущественных прав, если иное не оговорено специально.
Оценщик не принимает на себя ответственность ни за наличие каких-либо скрытых факто-
ров, влияющих на права собственности и иные имущественные права, характеристики объекта оценки
и на цели оценки, ни за необходимость выявления таковых.
Оценщик не берет на себя обязательств отвечать в суде или свидетельствовать иным обра-
зом по вопросам, связанным с объектом оценки и с проведением данной работы, если иное не огово-
рено специально или не предусмотрено законодательством РФ.
Оценщик не берет на себя обязательств по возмещению всякого рода расходов и убытков,
причиненных Заказчику оценки, или имущественного вреда, причиненного третьим лицам вследствие
легального использования итоговой величины стоимости объектов оценки, указанной в настоящем От-
чете об оценке, кроме случаев, когда окончательным судебным порядком определено, что возникшие
потери, задолженности, расходы, убытки и имущественный вред явились результатом мошенничества,
халатности или умышленно неправомочных действий (бездействий) со стороны Оценщика при осу-
ществлении оценочной деятельности в процессе выполнения работ по настоящей оценке.
Особые допущения
13
В отсутствие документально подтвержденных имущественных прав третьих лиц в отношении
оцениваемого объекта недвижимости, ограничений (обременений), а также экологического загрязне-
ния оценка объекта проводится исходя из предположения об отсутствии таких прав, ограничений
(обременений) и загрязнений с учетом обстоятельств, выявленных в процессе осмотра, если в задании
на оценку не указано иное.
В ходе производимых расчетов, в промежуточных расчетах оценщиком не всегда использова-
лась функция округления результатов, но текст Отчета об оценке отражает величины с округлением.
Возможны незначительные расхождения между результатами, рассчитанными Оценщиками, и резуль-
татами расчетов на основе текста Отчета, связанные с округлением. Данное расхождение является не-
существенным и не принимается во внимание, поскольку в соответствии с ФСО №3 итоговый резуль-
тат (итоговая величина рыночной стоимости) округляется по правилам математического округления.
5. Методологические основы проведения оценки
Настоящая работа выполнена в соответствии с законодательно-нормативными документами, ре-
гламентирующими практику профессиональной оценки. Основными документами при проведении
настоящей работы явились Федеральный закон № 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской
Федерации” от 29 июля 1998 года и Федеральные стандарты оценочной деятельности, разработан-
ные, утвержденные и опубликованные в соответствии с этим законом.
5.1. Основные понятия и определения в оценке
Оценка (оценочная деятельность) — профессиональная деятельность субъектов оценочной
деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стои-
мости.
Субъект оценочной деятельности (Оценщик) — физическое лицо, являющийся членом одной
из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавший свою ответственность в соответ-
ствии с требованиями Федерального закона об оценочной деятельности.
Объект оценки — к объектам оценки относят:
отдельные материальные объекты (вещи);
совокупность вещей, составляющих имущество лица, в т.ч. имущество определенного
вида (движимое и недвижимое, в т.ч. предприятия);
право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава
имущества;
права требования, обязательства (долги);
работы, услуги, информация;
иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установ-
лена возможность их участия в гражданском обороте.
Рыночная стоимость объекта оценки — наиболее вероятная цена, по которой объект оценки
может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют
разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются ка-
кие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана при-
нимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной
для аналогичных объектов оценки;
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к
совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Виды стоимости объекта оценки, отличные от рыночной стоимости:
Инвестиционная стоимостьстоимость объекта оценки для конкретного лица или группы лиц
при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.
14
При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет
возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.
Ликвидационная стоимостьстоимость объекта оценки, отражающая наиболее вероятную
цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки,
меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден
совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отли-
чие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуж-
дающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей предусмотренных
законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе ры-
ночной информации и иной информации связанной с экономическими характеристиками, использо-
вания объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на
данный объект недвижимости.
Подход к оценке — совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.
Метод оценки — последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для дан-
ного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к
оценке.
Дата оценки (дата проведения оценки, дата определения стоимости) — календарная дата, по
состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.
Объект-аналог объекта оценки — объект, сходный объекту оценки по основным экономиче-
ским, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость, в отно-
шении которых имеется информация о ценах.
Итоговая величина стоимости- стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании
подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных
в рамках применения различных подходов к оценке.
Срок экспозиции объекта оценки — период времени от даты представления на открытый ры-
нок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.
Имущество — объекты окружающего мира и ресурсы, находящиеся в чьем-либо владении или
под чьим-либо управлением, обладающие полезностью и (или) от которых в будущем с достаточным
основанием можно ожидать некоторую экономическую прибыль. Само имущество (активы) может
быть как материальным, так и нематериальным. К имуществу также относят право владения имуще-
ством, которое, как таковое, является нематериальным понятием.
Износ имущества суммарный (накопленный) — снижение стоимости имущества под дей-
ствием различных причин или как сумма физического, функционального и экономического.
Физический износ имущества — износ имущества, связанный со снижением его функциональ-
ных свойств в результате естественного физического старения, так и влияния внешних неблагоприят-
ных факторов под действием различных причин.
Функциональный износ имущества — износ имущества из-за несоответствия современным
требованиям потребителей к данному имуществу по функциональным возможностям, производи-
тельности, дизайну и другим качествам.
Экономический (внешний) износ имущества — износ имущества из-за несоответствия совре-
менным законодательно-нормативным, экологическим, санитарно-гигиеническим и другим требова-
ниям.
Устранимый износ (физический и функциональный) — износ имущества, который может быть
устранен ремонтом или реконструкцией, физически возможен и экономически целесообразен.
Недвижимость (недвижимое имущество) — физический участок земной территории или недр, с
принадлежащими ему природными ресурсами (почва, вода, минеральные и растительные ресурсы) и
выполненными человеком улучшениями (здания и сооружения, жилые и нежилые помещения, кон-
доминиумы, предприятия как имущественные комплексы, и многолетние насаждения), а также права,
интересы и выгоды, обусловленные владением объектами.
Земельный участок — часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь,
местоположение, правовое положение и другие характеристики, отражаемые в государственном зе-
мельном кадастре.
15
Здания — архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание усло-
вий для труда, жилья, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных
ценностей.
Сооружения — инженерно-строительные объекты, назначением которых является создание
условий, необходимых для осуществления процесса производства или различных непроизводствен-
ных функций.
Машины и оборудование — устройства, преобразующие энергию, материалы, информацию. В
зависимости от основного назначения машины и оборудование делятся на энергетические (силовые),
рабочие и информационные.
Этика оценщика — совокупность этических правил и норм поведения оценщика при проведе-
нии оценочной деятельности.
5.2. Подходы и методы оценки
Процесс оценки - логически обоснованная и систематизированная процедура последовательного
решения проблем с использованием известных подходов и методов оценки для вынесения окончатель-
ного суждения о стоимости. Определение рыночной стоимости осуществляется с учетом всех факто-
ров, существенно влияющих как на рынок в целом, так и непосредственно на ценность рассматривае-
мой собственности.
При определении стоимости объектов оценки используют три основных подхода к оценке:
1. Затратный подходсовокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основан-
ных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта
оценки с учетом износа и устареваний.
2. Доходный подходсовокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных
на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.
3. Сравнительный подходсовокупность методов оценки, основанных на получении стои-
мости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.
При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие
положения:
а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать доста-
точное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;
б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к од-
ному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.
При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из
указанных факторов должно быть единообразным;
в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных
об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь
части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;
г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на
рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена
или арендная плата за единицу площади или единицу объема;
д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости
могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экс-
пертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа,
метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.
При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаи-
мосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или
соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для про-
ведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода.
16
При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки
по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факто-
рам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с
целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому эле-
менту сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
При применении методов регрессионного анализа оценщик, используя данные сегмента рынка
оцениваемого объекта, конструирует модель ценообразования, соответствующую рынку этого объ-
екта, по которой определяет расчетное значение искомой стоимости;
е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совер-
шены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следую-
щие элементы сравнения:
передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;
условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия креди-
тования, иные условия);
условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные
условия);
условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предло-
жений, иные условия);
вид использования и (или) зонирование;
местоположение объекта;
физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объек-
тов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки,
иные характеристики;
экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав аренда-
торов, иные характеристики);
наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;
другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;
ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других рас-
четных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дис-
контирования.
При применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения:
а) доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной гене-
рировать потоки доходов;
б) в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой
капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчет-
ным моделям;
в) метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих
значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование
которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов
недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего
рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на
основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогич-
ных оцениваемому объекту;
г) метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генериру-
ющей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во вре-
мени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную
недвижимость;
д) метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генери-
рующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация таких до-
ходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирова-
ния, принимаемой в расчет модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а также
ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем;
17
е) структура (учет налогов, возврата капитала, темпов изменения доходов и стоимости актива)
используемых ставок дисконтирования и (или) капитализации должна соответствовать структуре дис-
контируемого (капитализируемого) дохода;
ж) для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует
рассматривать арендные платежи;
з) оценка недвижимости, предназначенной для ведения определенного вида бизнеса (например,
гостиницы, рестораны, автозаправочные станции), может проводиться на основании информации об
операционной деятельности этого бизнеса путем выделения из его стоимости составляющих, не отно-
сящихся к оцениваемой недвижимости.
При применении затратного подхода оценщик учитывает следующие положения:
а) затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных
участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строитель-
ства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений;
б) затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если она соответствует
наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность
корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) уста-
реваний объектов капитального строительства;
в) затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недоста-
точно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также
для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов,
гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных се-
тей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсут-
ствуют);
г) в общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного
подхода, рассчитывается в следующей последовательности:
определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный;
расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строитель-
ства;
определение прибыли предпринимателя;
определение износа и устареваний;
определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на со-
здание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний;
определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок
и стоимости объектов капитального строительства;
д) для целей определения рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием затрат-
ного подхода земельный участок оценивается как незастроенный в предположении его наиболее эф-
фективного использования;
е) расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится на основании:
данных о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов;
данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников;
сметных расчетов;
информации о рыночных ценах на строительные материалы;
других данных;
ж) затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек,
входящих в состав, строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объ-
ектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных
работ;
з) для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина прибыли предпринимателя
определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или анали-
тических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объек-
тов капитального строительства и приобретением прав на земельный участок;
и) величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате
физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний. При этом износ и
18
устаревания относятся к объектам капитального строительства, относящимся к оцениваемой недвижи-
мости.
Оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод
(методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах
существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете
об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее
пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие вы-
бранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому
виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки
6. Описание объекта оценки
Объектом оценки является имущественный комплекс, принадлежащий АО «19 Центральный
автомобильный ремонтный завод» (ИНН 2804013941, ОГРН 1092804000310), расположенный по ад-
ресу: Амурская область, г. Белогорск, пер. Косой. Состав объекта оценки приведен в таблице 1.1.
Имущественный комплекс представляет собой производственную базу объект давно не эксплуатиру-
ется (около 15 лет), все коммуникации разрушены, находится в неудовлетворительном состоянии.
6.1. Количественные и качественные характеристики объекта оценки
6.1.1. Сведения об имущественных правах, обременениях
Данные об имущественных правах и обременениях, связанных с объектом оценки, на дату
оценки представлены в таблице.
Таблица 6.1
Вид права- собственность, субъект права- АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕ-
Данные об имуществен-
СТВО "19 ЦЕНТРАЛЬНЫЙ АВТОМОБИЛЬНЫЙ РЕМОНТНЫЙ ЗА-
ных правах
ВОД" ( АО «19 ЦАРЗ») Юридический адрес 676855, Амурская область,
город Белогорск, улица Кирова, 253 ОГРН 1092804000310 от 30 июня
2009 г. ИНН/КПП 2804013941/ 280401001
Правоустанавливающие
Свидетельства о государственной регистрации права
документы и правоудо-
Выписки из единого государственного реестра недвижимости об объекте
стоверяющие документы
недвижимости не предоставлены
Данные об обременениях
Нет данных
(на дату оценки)
Документы, указываю-
щие на имеющиеся
не предоставлены
обременения права
Балансовая стоимость ,
Приведена в таблице 1.1
руб.
19
6.1.2. Описание и анализ местоположения
Рисунок 1. Схема территории
Рисунок 2. Место расположения объекта оценки на карте города
20
Рисунок 3. Территория на кадастровой карте
Таблица 6.2
Описание местоположения
Характеристика
Значение
Адрес
Амурская область, г. Белогорск, пер.Косой
Географическое положение
Объект расположен в юго-западной части города, в одной из про-
мышленных зон. Сам город равномерно покрыт пятнами про-
мышленной и жилой застройки.
Расположение и границы земель-
Перекресток ул.Батарейная и пер.Косой. Весь квартал представ-
ного участка
ляет из себя зону размером примерно 200 на 200 метров.
Типичное использование окру-
Объект расположен в промышленной зоне. Южнее, через пере-
жения
улок Косой, расположена большая промышленная зона, за ней -
граница города. С восточной стороны окружает жилая зона мало-
и средне этажной застройки. Севернее - жилая малоэтажная за-
стройка. Через забор расположен детский сад
Транспортная доступность,
Объект расположен вдоль неоживленных второстепенных улиц.
подъездные пути
Выезды на них-удобные. Остановки общественного транспорта
отсутствуют. До ближайшей остановки на ул.Благовещенской
примерно 200 метров.
Инженерная инфраструктура
Вся городская инженерная инфраструктура на участке
Социальная инфраструктура
Все объекты социальной инфраструктуры находятся в ближай-
шем окружении ( детские сады, школы, магазины).
Престижность местоположения
Престижность местоположения средняя, для размещения объек-
тов производственного назначения. Учитывая небольшие раз-
меры города и множество промышленных зон в нем, местополо-
жение почти ничем не отличается от прочих.
21
Сведения о земельном участке с сайта http:// rosreestr.ru
6.1.3. Описание улучшений и сведения о физических свойствах, об износе и устареваниях
Объектом оценки является имущественный комплекс, принадлежащий АО «19 Центральный
автомобильный ремонтный завод» (ИНН 2804013941, ОГРН 1092804000310), расположенный по ад-
ресу: Амурская область, г. Белогорск, пер. Косой. Имущественный комплекс представляет собой про-
изводственную базу, объект давно не эксплуатируется (около 15 лет), все коммуникации разрушены,
находится в неудовлетворительном состоянии.
Все тепло и водопроводы демонтированы и сданы в металлолом, также сданы в металлолом все
металлические ограждения. Отсутствуют все коммуникации. Наличие коммуникаций, указанных в
техническом паспорте, не соответствует фактическому наличию, поэтому данные не приводятся. Часть
сооружений утратила свое функциональное назначение, из-за отсутствия других зданий и сооружений,
с которыми они были неразрывно связаны.
Для зданий физический износ определен методом экспертизы состояния.
По данным [Прокопишин А.П. Капитальный ремонт зданий: Справочник инженера - сметчика.
В 2 т. - М.: Стройиздат, 1991г. - 463 с.: ил., Т1, с.12, таб. 1.2.] в качестве характеристики долговеч-
ности приведены сроки службы гражданских зданий в зависимости от группы капитальности опреде-
ляемые сроком службы фундаментов, стен и перекрытий.
Таблица 6.3
22
Нормативные усредненные сроки службы зданий (лет)
Типы зданий
Группа капитальности
I
II
III
IV
V
VI
Жилые здания
150
125
100
50
30
15
Общественные здания
175
150
100
50
25
15
Предполагается, что физический износ здания с годами увеличивается все больше и больше.
Фактически, в результате капитального и текущего ремонтов, темпы роста физического износа сни-
жаются. Анализ обследования зданий в городах показал, что износ как зданий в целом, так отдель-
ных их элементов происходит наиболее интенсивно в первый период эксплуатации (20..30 лет) и по-
сле 90..100 лет:
В процессе износа можно выделить:
Участок I - период приработки, повышенного износа:
Участок II - период нормальной эксплуатации и медленного износа, во время которого накап-
ливаются необратимые деформации;
Участок III - период ускоренного износа, когда он достигает критического значения, и возни-
кает вопрос о разборке здания.
100%
Износ
60%
40%
20%
Т,
50
100
Участок I
Участок II
Участок III
Темпы физического износа здания
Рисунок 6.1
На физический износ влияют много внешний факторов. Степень влияния некоторых из них, вы-
ражаемая в коэффициентах значимости, приведена в таблице:
Таблица 6.4
Коэффициенты значимости влияния внешних факторов на физический износ
Коэффициент
Значение
Не использование здания по назначению с отключением всех видов инженерного
48
благоустройства
Объем и характер капитального ремонта
14
Уровень содержания и текущего ремонта
3
Санитарно-гигиенические факторы (инсоляция и аэрация)
2
Плотность заселения
1
Как видно из таблицы, не использование здания по назначению с отключением всех видов инже-
нерных структур является самым значимым фактором, влияющим на износ здания.
23
Для некоторых типов зданий накоплена значительная статистика по износу и построены соответ-
ствующие зависимости, позволяющие оценить износ как функцию зависимости от временного фак-
тора. Однако для большинства видов зданий статистика не накоплена или не доступна для оценщиков,
и для определения величины физического износа пользуются методом экспертизы состояния, осно-
вываясь на суждении специалиста-эксперта или самого оценщика о фактическом состоянии здания,
исходя из внешнего вида, условий эксплуатации и других факторов. Экспертные методы требуют вы-
сокого уровня знаний в области конструкции и эксплуатационных характеристик оцениваемых зданий.
По данным [Рутгайзер В.М. Оценка рыночной стоимости недвижимости. / серия “Оценочная деятель-
ность”. Учебное и практическое пособие. - М.: Дело, 1998г. - 384 с., с.83] и [“Методика определения
физического износа гражданских зданий”. Утверждены приказом Министерства коммунального хо-
зяйства РСФСР от 27.10.1970г. № 404] для снижения субъективности метода экспертизы состояния
представлена шкала экспертных оценок для определения физического износа:
Таблица 6.5
Ориентировочная оценка физического износа
Примерная сто-
Физ.
имость, % ка-
Оценка
Состояние внутренних
из-
Общая характеристика
питального ре-
состоя-
конструктивных эле-
нос,
технического состояния
монта от вос-
ния
ментов
%
становитель-
ной стоимости
Повреждений и деформаций нет. Имеются
отдельные устраняемые при текущем ре-
Полы и потолки ровные,
монте мелкие дефекты, не влияющие на
хоро-
горизонтальные, трещины
0-30
эксплуатацию конструктивного элемента.
0 - 25
шее
в покрытиях и отделке от-
Капитальный ремонт может производиться
сутствуют.
на отдельных участках, имеющих относи-
тельный износ.
Повреждений и дефектов, в том числе и ис-
Полы и потолки ровные,
кривлений, нет. Имеются местами следы
на потолках возможны
различных ремонтов, в том числе неболь-
волосяные трещины. На
удовле-
ших трещин в простенках и перемычках.
ступенях лестниц неболь-
31-40
твори-
Конструктивные элементы в целом при-
25 - 36
шое число повреждений.
тельное
годны для эксплуатации, но требуют неко-
Окна и двери открыва-
торого капитального ремонта, который
ются с некоторым уси-
наиболее целесообразен именно на данной
лием.
стадии.
Полы в отдельных местах
зыбкие и с отклонениями
Имеется много следов ремонтов, трещин и
от горизонтали. В потол-
неудо-
участков наружной отделки. Имеются ме-
ках много трещин, ранее
влетво-
ста искривления горизонтальных линий и
заделанных и появив-
41-60
38 - 90
ритель-
следы их ликвидации. Износ кладки стен
шихся вновь. Отдельные
ное
характеризуется трещинами между бло-
отставания покрытия
ками .
пола (паркета, плиток).
Большое число повре-
жденных ступеней.
24
Примерная сто-
Физ.
имость, % ка-
Оценка
Состояние внутренних
из-
Общая характеристика
питального ре-
состоя-
конструктивных эле-
нос,
технического состояния
монта от вос-
ния
ментов
%
становитель-
ной стоимости
Имеются открытые трещины различного
Большое число отклоне-
происхождения, в том числе от износа и
ний от горизонтали в по-
перегрузки кладки поперек кирпичей.
лах, зыбкость, массовое
Большое искривление горизонтальных ли-
повреждение и отсут-
ний и местами отклонение стен от верти-
ствие покрытия пола. В
плохое,
кали. Состояние несущих конструктивных
потолках много мест с об-
61-80
61-80
ветхое
элементов близкое к аварийному, а ненесу-
валившейся штукатуркой.
щих - весьма ветхое. Ограниченное выпол-
Много перекошенных
нение конструктивными элементами своих
окон и дверей. Большое
функций возможно лишь по проведении
число поврежденных сту-
охранных мероприятий или полной смены
пеней перекосы маршей,
конструктивного элемента.
щели между ступенями.
Здание в опасном состоянии. Участки стен
Полы с большими переко-
разрушены, деформированы в проемах.
сами и уклонами. Замет-
Трещины по перемычкам простенкам и по
ные прогибы потолков.
аварий-
всей поверхности стен. Возможны боль-
Окна и дверь с гнилью в
81-
ное, не-
шие искривления горизонтальных линий и
узлах и брусьях. В мар-
93 - 120
100
годное
выпучивание стен. Конструктивные эле-
шах лестниц не хватает
менты находятся в разрушенном состоянии
ступеней и перил. Внут-
. При износе 100 % остатки конструктив-
ренняя отделка полно-
ного элемента полностью ликвидированы.
стью разрушена.
Для сооружений физический износ может быть определен методом срока жизни [Оценка не-
движимости: Учебник / Под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. — М.: Финансы и статистика, 2003.
—496с.: ил.] по формуле:
Формула 6.1
Т
ЭВ
ИФиз
100
Т
ФЖ
где:
ИФиз - общий физический износ здания, сооружения, %%;
ТЭВ — эффективный возраст (может быть использован хронологический возраст), лет;
ТФЖ — срок физической жизни (типичный), лет.
Нормативный срок службы для бетонных опор ЛЭП, для которых физический износ был рас-
считан методом срока службы (типичный срок жизни для ж/б конструкций -опор) составляет 50 лет.
Определённый по формуле 6.1 физический износ для опор ЛЭП составил 58%
25
Основные характеристики объекта оценки согласно техническим паспортам и актам осмотра
Таблица 6.6
площадь м2
площадь
объект оценки ( инвентар-
материал основных
объем
год по-
Износ,
(протяжен-
застройки
этаж
Состояние
ный номер)
конструкций
м3
стройки
%
ность м)
м2
разрушены, заросшие, к эксплуатации
Автодороги, 3-228
820,4
асфальт
1990
100%
не пригодны
Здание контрольно-пропуск-
разбиты ворота и ограждение, требуется
11,6
кирпич
61
1993
23,2
1
80%
ного пункта №2, 1-27
капремонт
Земельный участок пер.Ко-
16 376
Зарос, перекопан
сой,2 1,6га, 121
алюминиевые провода
ЛЭП, 3-227
313,8
1990
58%
Отсутствуют провода, только опоры
А-25, опоры ж/б 8 шт
железобетонные плиты
Деревянное ограждение разрушено,
на ж/бетонных стака-
местами отсутствует, металлическая
Ограждение территории, 3-
263,3 /111
нах/ металлический на
часть похищена на металлолом, бетон-
1990
100%
224
/159,7/
металлических трубах/
ная часть заменена на новый забор, ко-
дощатый сплошной на
торый построила администрация города
деревянных столбах/
для ограды детского сада
Разрушения кирпичной кладки, разру-
Производственный корпус
шена кровля, требуется капремонт, от-
2-х этажный, 1-38 в том
1596,1
80%
сутствуют все коммуникации, проемы.
числе котельная 73,7 м2
Котельная разрушена, эксплуатировать
нельзя, износ 100%
Трансформаторная подстан-
7,4
металл
1990
7,5
1
Демонтирована на металлолом
ция, 3-225
Хранилище, 1-53 (здание
Разрушено. кровля и кирпичные стены
787,5
кирпич,
3723
1958
844,6
1
100%
хранилища СТО)
обрушены эксплуатация невозможна
железобетонные плиты,
Эстакада бетонная, 3-226
46,08
1990
100%
разрушена, эксплуатация невозможна
металлоконструкции
Рыночная стоимость объектов оценки со 100% износом принимается равной нулю. Рыночная стоимость объектов оценки демонтированных и сданных
на металлолом принимается нулю.
Фото объекта оценки приведены в приложении
26
6.2. Количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта
оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки
Не выявлены.
6.3. Информация о текущем использовании объекта оценки
Объектом оценки является имущественный комплекс, принадлежащий АО «19 Центральный ав-
томобильный ремонтный завод» (ИНН 2804013941, ОГРН 1092804000310), расположенный по адресу:
Амурская область, г. Белогорск, пер. Косой. Полный перечень объектов оценки приведен в таблице
1.1. Имущественный комплекс представляет собой производственную базу, объект давно не эксплуа-
тируется (около
15 лет), находится в неудовлетворительном состоянии. Текущее использование - не
используется. Функциональное назначение объектов оценки совпадает с их использованием ранее.
Производственный корпус 2-х этажный, использовался под производство, хранилище, 1-53 (здание
хранилища СТО) как склад.
6.4. Другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияю-
щие на его стоимость
Нет
6.5. Документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта
оценки
Технические паспорта
Свидетельства о государственной регистрации права
Акт технического состояния от 01.09.2019 г.
27
7. Анализ рынка объекта оценки
Анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности:
а) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе
расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся
на рынке, в период, предшествующий дате оценки;
б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок не-
движимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) пред-
ложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить террито-
рию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением
оцениваемого объекта;
в) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из
сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при
альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен;
г) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов
недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимо-
сти, с приведением интервалов значений этих факторов;
д) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки
объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации
покупателей и - продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие вы-
воды.
Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и
регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций,
наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки;
Отечественную экономику штормит уже 6 лет, а вместе с ней и финансовое положение населе-
ния страны. От того, по какому пути будет развиваться экономика России 2019, зависит многое: не
только международный потенциал государства, но и уровень жизни простых граждан — их потреби-
тельские возможности, социальные гарантии и семейный бюджет, и поведение рынков, недвижимости,
товарного.
На вопрос: что ждёт экономику России в 2019 году, сложно дать однозначный ответ. Мнения
авторитетных экспертов кардинально разнятся между собой. Представители власти настроены до-
вольно оптимистично: они ждут от нового финансового года если не резкого подъёма экономики, то
хотя бы стабильности и прекращения рецессии. Большие надежды возлагаются на политику импорто-
замещения, за счёт которой удастся нивелировать вред от международных санкций. Независимые экс-
перты и аналитики крупных финансовых компаний не разделяют позитивного настроя законодателей.
О позитивной динамике не идёт и речи: инфляция растёт, сырьевые рынки терпят убытки, а напряжён-
ная ситуация на международной арене ещё больше усугубляет экономическое состояние страны.
Кроме этого, внутригосударственное реформирование не приносит ожидаемых результатов: оптими-
зация не работает, а увеличение пенсионного возраста только спровоцирует рост безработицы и ни-
щеты. Фактически, какой-то позитив в ожиданиях виден только в прогнозах экономики России на
2019 год от Министерства экономического развития РФ. Прогноз развития экономики разработан
министерством на период в три года и исходит из сохранения санкций стран Запада в отношении Рос-
сии. Среди важнейших показателей прогноза:
- экономический рост ожидается на уровне 2,2-3,1%.;
- докризисного уровня прогнозируется достигнуть к началу 2020 г. при условии, что цена нефти
останется на уровне 70 долларов за баррель;
- для населения и промышленных предприятий тариф на энергию увеличится на 5,1-5,6 %. Та-
риф на грузовые и пассажирские перевозки повысится на 4,2-4,5 %.
По мнению ряда экспертов, в прогнозах Министерства экономики есть спорные моменты.
В частности, в нем не прописаны механизмы, с помощью которых Правительство намерено сти-
мулировать повышение инвестиционной активности.
28
Не учтены риски, связанные с кредитованием банками населения. Уже в середине 2018 г. долг
граждан перед банками достигал 13,7 триллиона руб. При этом темпы роста объема банковских кре-
дитов стабильно опережают темпы роста номинальных доходов населения. А это грозит повышением
удельного веса расходов на погашение кредитов и выплату процентов в структуре расходов населения
и просрочкой платежей.
Основные пункты разных экономических прогнозов на 2019 год:
Специалисты ВШЭ оценивают перспективы развития российской экономики в 2019 г. доста-
точно пессимистично. ВВП увеличится не более чем на 0,5% при условии, что мировые цены на нефть
останутся стабильными. Вследствие сокращения уровня прибыльности всех отраслей и падения дохо-
дов населения по причине закрытия предприятий и уменьшения численности работающих вероятен
экономический спад.
Экономический прогноз 2019 от Института стратегического анализа ФБК
Специалисты института считают, что экономика РФ еще не вышла из кризиса, а лишь приспо-
собилась к нему. Отсюда делается вывод о вероятности нулевого роста ВВП в 2019 году. Акцентиру-
ется внимание на повышении рисков для отечественной экономики - ухудшении мировой политиче-
ской ситуации в отношении России, возможном продлении сроков действия соглашения стран ОПЕК
об уменьшении объемов нефтедобычи, ожидаемом росте добычи сланцев в США.
Фонд экономических исследований «Центр развития» НИУ ВШЭ прогнозирует рост ВВП в
1,3% при стоимости нефти около 68 долларов за баррель. Если цены нефти начнут снижаться более
этого значения, стоит ждать падения ВВП. Увеличение инвестиций сохранится в значениях прошлого
года. В два раза замедлится темп прироста экспорта. В сравнении с 2018 г. значительно ниже ожида-
ется в 2019 г. рост реальной заработной платы - на 1,5% против 7,3% в прошлом году. Инфляция из-
за повышения НДС ускорится до 5,1%. Предполагается достаточно стабильный курс доллара в районе
65 рублей.
Эксперты Аналитического кредитного рейтингового агентства АКРА ожидают в 2019 г. паде-
ния ВВП в России на 2,5% и роста курса доллара до 83 рублей, в случае значительного расширения
санкций. Также они указывают на высокую угрозу ипотечного кризиса. В некоторых банках на долю
ипотечных займов приходится около 70% кредитного портфеля. По ипотеке в России покупается от 25
до 35% жилья. Требования к заемщикам банки существенно снизили. Это угрожает масштабными не-
платежами, и возникновением дефицита денежных средств у банков. Из-за несбалансированности
портфеля многие банки могут обанкротиться. Похожая ситуация в нулевых годах была в США. Из-за
одновременной массовой неоплаты ипотечных займов многими гражданами в 2007 г. начали закры-
ваться банки, и банкротиться страховые компании, пытавшиеся заплатить банкам страховки. В итоге,
в 2008 г. разразился мировой экономический кризис.
Если обобщить большинство прогнозов , то :
- экономический рост в России не предвидится, либо будет очень мал
- рост доходов населения все так же отсутствует.
- долговая нагрузка на население растет (кредиты, налоги, ЖКХ)
- риски резких перепадов развития экономики очень большие и сильно зависят от внешних фак-
торов
Уровень жизни населения России в 2019 году
По мнению большинства экспертов, в 2019 году ухудшатся показатели материального благосо-
стояния российских граждан. Из-за роста НДС население потеряет около 500 миллиардов рублей, а его
покупательная способность в целом уменьшится на 800 миллиардов рублей.
Реформы правительства обойдутся каждому гражданину России в возрасте старше 18 лет в 6,6
тыс. руб., а среднестатистическому домашнему хозяйству - в 20 тысяч.
В два раза сократится, в сравнении с 2018 г., рост потребления.
Вследствие низкой покупательской активности многие компании откажутся индексировать за-
работные платы и перестанут набирать новых работников.
Реальные доходы россиян падали на протяжении 2014-2017 годов. В 2018 году они показали
почти нулевой рост — на 0,1% по новой, утвержденной недавно методике Росстата (согласно прежней
29
методологии, падение составило 0,2%). Последний раз реальные доходы населения росли в 2013 году
— на 4%.
В начале 2019 года ситуация лишь усугубилась — по итогам первого квартала реальные доходы
населения снизились на 2,3%, сообщил Росстат. Во втором квартале негативная тенденция сохранится,
полагают эксперты. Если экономика не растет, а она не растет уже много лет, то никаких оснований
рассчитывать, что реальные доходы будут расти, нет. Росстат обнародовал неутешительные данные
своего исследования: половине российских семей хватает денег только на еду и одежду. Покупать все,
что считают нужным, могут себе позволить чуть более 3% граждан.
Для решения имущественных проблем российские семьи все чаще берут кредиты. Доля креди-
тов и займов в структуре расходов граждан увеличилась с 7,8% в четвертом квартале 2017 года до
11% в четвертом квартале 2018 года.
Ранее социологи также выяснили, что 35,4% российских семей не могут позволить себе купить
всем домочадцам две пары обуви на сезон. Почти 80% российских семей испытывают трудности с тем,
чтобы обеспечить себя необходимым минимумом товаров, уложившись при этом в семейный бюджет.
15% семей сталкиваются с «большими затруднениями», пытаясь купить только самое нужное.
Согласно опросу Левада-центра, две трети российских семей — 65% — не имеют никаких сбе-
режений. Как отмечается в исследовании, накопления могут себе позволить преимущественно высо-
кодоходные группы (семьи с доходом выше 55 001 рублей в месяц).
При этом подушки безопасности у беднеющих граждан тоже нет. Только 2 из 10 семей с низким
материальным достатком (доход до 20 тысяч рублей в месяц), при котором едва хватает на еду, обла-
дают какими-либо накоплениями.
Рентабельность компаний в России
Доля убыточных организаций в России по итогам минувшего года увеличилась на 1,1 процент-
ного пункта к предыдущему году, достигнув 27,4%. Такие данные приводятся в материалах Федераль-
ной службы государственной статистики.
В стране продолжает стагнировать малый бизнес, а количество малых и средних компаний со-
кращается со скоростью 6-7% в год. При этом формальный годовой рост численности (плюс 0,03% до
6,04 млн организаций) субъектов малого и среднего предпринимательства (МСП), зафиксированный
Федеральной налоговой службы (ФНС) РФ на 10 января 2019 года, был обеспечен увеличением коли-
чества микропредприятий, где заняты до 15 человек. Их в реестре МСП по-прежнему подавляющее
большинство — 95,5%, сообщала ранее газета «Коммерсант» со ссылкой на исследование Института
комплексных стратегических исследований (ИКСИ).
Падение численности организаций МСП зафиксировано в 57 субъектах РФ.
При этом, на фоне снижения рентабельности в большинстве отраслей, процентные ставки по
кредитам для организаций остаются очень высокими, т.е кредиты недоступны.
Влияние экономической ситуации в стране, доходов населения и организаций , на рынок
недвижимости.
Общий негатив большинства экономических показателей оказывает угнетающее влияние на
уровень предпринимательской и потребительской деятельностей. Как следствие, это коснулось и не-
движимости в плане снижения спроса и стоимости. Еще одним важным фактором влияния на рынок
недвижимости явилось изменение налогового законодательства, в части уплаты налогов от кадастро-
вой стоимости недвижимости. Данные изменения отразились на участниках рынка в стремлении изба-
виться от крупных активов, и минимизировать налоги.
В итоге, за период с 2014 года по 2018 рынок недвижимости, как коммерческой так и жилой,
испытывал непрерывный стресс, что выразилось в падении цен иногда до 70%. Небольшое оживление
и рост цен на недвижимость, произошедшие в 2018 году, были вызваны , по мнению большинства
участников рынка, отложенным спросом. При этом рост цен коснулся в основном жилой недвижимо-
сти, подталкиваемый упрощенным получение ипотеки, чемпионатом мира по футболу. С начала 2019
года рынок вернулся в уже ставшее привычным полудепрессивное состояние, демонстрирующее за-
стой цен на большинстве направлений, и вялый рост на некоторых (офисы малой площади, новейшие
склады). Высокая конкуренция в сегменте застройщиков и вытекающий из этого демпинг добавляют
30
давления на рынок. Свою лепту вносят банки, повысив процентные ставки по ипотеке с начала 2019
года. Еще одной проблемой ликвидности коммерческой недвижимости остается нарастающая бед-
ность населения и компаний. Реальное сокращение доходов снижает потенциал прибыли, переводя
имеющийся потенциал в сторону предметов первой необходимости.
Выводы :
-Экономику России в 2019 году рост не ждет
- Реальное падение доходов населения и компаний вызывает стагнацию на рынке цен недви-
жимости, т.к просто не хватает средств на покупку
-Кредиты для организаций и населения по прежнему малодоступны, что тоже влияет на спрос
на недвижимость
Амурская область, описание, география
Амурская область входит в состав Дальневосточного федерального округа. Располагается об-
ласть на юго-востоке Российской Федерации в азиатской ее части, между Становым хребтом на севере
и рекой Амур на юге. На юге проходит государственная граница с Китаем. На западе область граничит
с Забайкальским краем, на севере - с Республикой Саха (Якутия) и на востоке - с Хабаровским краем
и Еврейской автономной областью. Почти вся территория области расположена в бассейне реки Амур.
Зима сухая и малоснежная. Примерно 90% влаги приходится на теплое время года.
Амурская область обладает значительными ресурсами поверхностных и подземных вод. Общая
протяженность рек Амурской области превышает 77 тыс. км.
Административным центром Амурской области является г.Благовещенск с численностью насе-
ления 229,9 тыс. человек.
Наиболее крупными городами (с численностью населения более 30 тыс. человек) являются:
Благовещенск (230,4 тыс.человек), Белогорск (66,7 тыс.человек), Свободный (53,7 тыс.человек), Тында
(33,1 тыс.человек).
Амурская область имеет важное геополитическое значение на Востоке страны: она имеет про-
тяженную границу с Китаем (1243 км) и относительно близко расположена к странам Азиатско-Тихо-
океанского региона (АТР) - Корее и Японии. Экономическая деятельность области ориентирована на
внешнюю торговлю.
Экономика Амурской области
Доминирующим видом экономической деятельности в структуре ВРП области остается транс-
порт и связь, занимающие 16,8 % ВРП.
На торговлю оптовую и розничную (включая ремонт автотранспортных средств и мотоциклов)
приходится 13,0 % ВРП, добычу полезных ископаемых - 12,1 %, строительство - 9,6 %, государствен-
ное управление и обеспечение военной безопасности, социальное обеспечение - 8,8 %, обеспечение
электрической энергией, газом и паром - 6,7 %, сельское хозяйство - 6,3 %, деятельность в области
здравоохранения и социальных услуг - 5,9 %, обрабатывающие производства 5,1 %, прочие произ-
водства - 15,7 %
deyatelnosti-pravitelstva-amurskoy-oblasti/)
Добыча полезных ископаемых
В 2018 году отгружено товаров собственного производства, выполнено работ и услуг собствен-
ными силами по добыче полезных ископаемых на сумму 57,6 млрд. рублей, что на 12,0 % меньше, чем
в 2017 году, индекс производства составил 90,5 %. Причина падения - истощение запасов.
Обрабатывающие производства, выработка электроэнергии, пара, в среднем, падение на 1-2
процента в сравнении с 2017 годом.
Сельское хозяйство
В 2018 году объем производства продукции сельского хозяйства в хозяйствах всех категорий,
по предварительной оценке, сократился (в сопоставимой оценке) на 8,3 % по сравнению с 2017 годом
и составил 44,5 млрд. рублей. Снижение производства продукции сельского хозяйства произошло за
счет сокращения производства продукции растениеводства на 11,9 % (недобор урожая в результате
31
неблагоприятных погодных условий). Учитывая катастрофическое наводнение 2019 года, стоит ожи-
дать еще большее падение сельхозпроизводства
Основа экономики.
По территории Амурской области проходят Транссибирская и Байкало-Амурская железнодо-
рожные магистрали. Они накладывают огромный отпечаток на формирование структуры экономики
области. Обслуживание магистралей и грузовые хабы приносят экономике значительную часть дохо-
дов.
Перспективы развития экономики.
Основные крупные текущие проекты: строительство магистрального газопровода «Сила Си-
бири», Амурского газоперерабатывающего завода, трансграничного мостового перехода через р. Амур
в районе городов Благовещенск (РФ) - Хэйхэ (КНР), Нижне-Бурейской ГЭС.
Фактически, вся область живет ожиданиями окончания строительства трансграничного
мостового перехода. В результате, будет дан огромный толчок развития области в виде обслуживания
грузового жд потока, появления портов ( грузовых хабов), обслуживающей инфраструктуры.
Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект.
Объект оценки относится к сегменту рынка недвижимости производственно-складского назначения.
Согласно «Справочнику оценщика недвижимости-2018, производственно-складская недвижимость и
сходные типы объектов» авторы Лейфер Л.А и др. объект оценки относится к сегменту универсаль-
ных производственно-складских объектов
Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижи-
мости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактиче-
ском, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала зна-
чений цен. Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопостави-
мых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций
на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов.
Обзор рынка коммерческой (складской, производственной, административной) недвижи-
мости Амурской области. Коротко об основных городах.
Если емко охарактеризовать рынок коммерческой недвижимости Амурской области, то полу-
чится фраза: дефицит покупателей. Это касается прежде всего складских и промышленных объектов.
Если на рынке жилой недвижимости Приамурья с 2016 года периодически случались всплески спроса,
немного толкающие цены и спрос вверх , по причине приезда рабочих для реализации крупных про-
ектов, от строительства космодрома Восточный до возведения газоперерабатывающего завода под
32
Свободным , то рынок коммерческой недвижимости стоит уже много лет. Анализ архивов объявлений
за последние 4 года по предложениям о продаже коммерческой недвижимости показывает , что сроки
продаж большинства крупных складских и промышленных объектов исчисляются годами. Причины:
с 2010 года в Амурской области свернулись, обанкротились, прекратили существовать множество про-
мышленных, сельскохозяйственных предприятий, военных баз. Анализ велся по предложениям с сайта
архива авито ruads.org и федерального ресурса по банкротствам bankrot.fedresurs.ru , раздел торги. При
этом, торги по банкротствам тянулись очень долго, проходя все стадии предложений и выходя на ми-
нимальные цены. Примеры крупных банкротств с распродажей имущественных комплексов по всей
амурской области за последние несколько лет: ЗАКРЫТОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "ДАЛЬ-
ТЕХМОНТАЖ" ( большинство торгов не состоялось из-за отсутствия заявок, г.Свободный) , ОАО
«ДОРОЖНОЕ ЭКСПЛУТАЦИОННОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ № 201» ( большинство торгов не состоялось
из-за отсутствия заявок, г.Зея), АО "БУРЕЯГЭССТРОЙ" ( продавались объекты недвижимости почти
во всех городах области. Большинство реализовано невероятно дешево. Пример будет приведен
ниже), ОАО "Амурдормаш" ( продавались объекты недвижимости в городе Райчихинском, очень де-
шево).
Основные города Амурской области: Благовещенск , Белогорск , Свободный, Тында. Но если
посмотреть на карту области, то видно, что вокруг Благовещенска сложился своеобразный экономи-
ческий узел, в радиусе до 150 км, состоящий из городов и поселков. Своеобразный «треугольник», из
Благовещенска, Белогорска, Райчихинска на вершинах. А Тында, Свободный , Шимановск достаточно
далеки от этого треугольника и живут своей жизнью. Вся основная экономическая жизнь сосредото-
чена в Благовещенске и, частично, в данном «треугольнике».
Количество объявлений о продаже крупной недвижимости в области очень немногочисленно.
В самом Благовещенске в основном продаются магазины, небольшие офисы, мелкие производствен-
ные помещения под услуги ( например под сервисы) , склады. Как правило, всё более-менее новое или
в хорошем состоянии. Уровень цен на небольшие офисы колеблется от 15 до 35 тысяч рублей за квад-
ратный метр, складская-производственная недвижимость от 8 тысяч до 25 за квадратный метр. Сроки
продаж - длинные. До трех лет. Земельные участки: абсолютное количество предлагающихся к про-
даже предназначены под коммерческую застройку .
В «треугольнике предлагаются к продаже много имущественных комплексов.
Яркий пример, лот в г.Райчихинск, имущество, принадлежащее АО «Буреягэсстрой» .
Перечень имущества ( октябрь 2018):
Здание главного корпуса, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 11 002,8 кв.м., литер
А2, кад. №28:04:010471:86; Здание вспомогательного корпуса, назначение: нежилое, 1-этажный, об-
щая площадь 7 644,8 кв.м., литер А3, кад. №28:04:010471:82; Здание РММ, назначение: нежилое, 2-
этажный, общая площадь 2 316 кв.м., литер А4, кад. №28:04:010471:72; Здание компрессорной, назна-
чение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 206,2 кв.м., литер А5, кад. №28:04:00471:76; Канализаци-
онная станция, назначение: нежилое,
1-этажный, общая площадь
18,4 кв.м., литер А7, кад.
№28:04:010471:77; Пилорама под металлическим навесом, назначение: нежилое, 1-этажный, общая
площадь 504 кв.м., литер А9, кад. №28:04:010471:84; Здание лакокрасочных материалов, назначение:
нежилое, 1-этажный, общая площадь 318,2 кв.м., литер А10, кад. №28:04:010471:65; Здание склада
материалов, назначение: нежилое,
1-этажный, общая площадь
704 кв.м., литер А11, кад.
№28:04:010471:66; Разгрузочная эстакада, назначение: сооружение, общая площадь 300 кв.м., литер I,
кад. №28:04:010471:64; Подкрановый путь, назначение: сооружение, общая площадь 609 кв.м., литер
II, кад. №28:04:010471:81; Кабельная линия ЛЭП 6 кв., назначение: нежилое, протяженность 0,48 км.,
литер Е1, кад. №28:04:010471:70; Сети теплоснабжения внешние, назначение: сооружение, протяжен-
ность 273,8 пог. м., литер Т, кад. №28:04:010471:78; Водопроводные сети промплощадки, назначение:
сооружение, протяженность 630 пог. м., литер В, кад. №28:04:010471:72, расположенные по адресу:
Амурская область, г.Райчихинск, ул. Б.Хмельницкого, д.6А. Начальная цена Лот №03: 56 408 400,00
рублей.
Ссылка
на
объявление
о
торгах
33
Торги состоялись. И весь огромный комплекс выкуплен за 574 тысячи рублей. Ссылка о заклю-
чении
договора:
pt=1 .
Крупные производственные базы под продажу есть и в прочих городах и поселках области. В
Райчихинске, Шимановске, Свободном, ряде поселков, они предлагаются к продаже по ценам от 800
до 2500 рублей за квадратный метр.
Рынок земельных участков промышленного назначения Амурской области.
Количество предложений на момент оценки о продаже участков промышленного назначения в
Амурской области сначала кажется достаточно большим - более 80 штук. Но анализ содержания объ-
явлений позволил отмести почти их все:
- Часть объявлений с объектами недвижимости на них
- часть объявлений о продаже участков очень малого размера на красной линии, подразумева-
ющем строительство коммерческих объектов , магазинов
- часть объявлений под строительство многоэтажных домов.
В результате, под размещение промышленных объектов есть только объявления на продажу
земли в районе Благовещенска. По ценам от 70 до 150 рублей за квадратный метр. Нигде в Амурской
области больше подобных участков не продается. В таблице ниже приведены имеющиеся предложе-
ния
34
Таблица 7.1
Пло-
цена за
Права на
цена,
Дата
источник информа-
Адрес
щадь,
Общая информация
м2,
ЗУ
руб.
оферты
ции
м2
руб.
Амурская об-
Продам зем. участок 4,5 Га, на 7 км. Игнатьевского ш. Категория земель:
ласть, Благове-
Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания,
щенский район
телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятель-
на 7 км. Игнать-
собствен-
архив сайта «авито»
1
44700
ности, земли обороны, безопасности и иного специального назначения.
3200000
72
06.05.2019
евского ш.
ность
Виды разрешенного использования: Для строительства производствен-
28:10:013001:39
ной базы, базы отдыха и т. д. по документу Для размещения промышлен-
8 (7 км до го-
ных объектов
рода)
Срочно, очень дешево (13 т.р за сотку) продам участок по Новотроиц-
Амурская об-
кому шоссе подходит под строительство базы или производство, часть
murskaya_oblast_blag
ласть Благове-
собствен-
участка хорошо подходит для строительства нескольких коттеджей.
oveschensk/zemelnye_
2
щенск, Новотро-
20000
2600000
130
26.08.2019
ность
Подъезд с 3-х сторон, Ровный, сухой, Дорога, электричество, в собствен-
uchastki/uchastok_2_g
ицкое шоссе (1
ности (район, маленький налог) 2 мин езды от мкр. Частями не прода-
a_promnaznacheniya_
км до города)
ется.
642340057
Благовещенск,
murskaya_oblast_blag
Земельный участок расположен в районе каменного карьера, слева перед
городской округ
собствен-
oveschensk/zemelnye_
3
10000
ЗАО "Асфальт", около асфальта, промназначение, электричество рядом,
1600000
160
14.08.2019
Благовещенск (в
ность
uchastki/uchastok_100
возможна продажа части участка, но дороже.
черте города)
_sot._promnaznacheni
ya_776846864
28:10:013001:15
7 Амурская об-
Продам земельный участок S =8 Га , категория - земли промышленности.
murskaya_oblast_blag
ласть, р-н Бла-
собствен-
возможность строительства любого производства. Собственность . (Есть
oveschensk/zemelnye_
4
79965
8000000
100
06.08.2019
говещенский
ность
съезд с игнатьевского шоссе. Договор на 500кв электроснабжения) по до-
uchastki/uchastok_8_g
(19 км до Благо-
кументу. Для сельскохозяйственного производства
a_promnaznacheniya_
вещенска)
903288988
35
Описание Белогорска. Население, экономика
Белогорск. 100 километров севернее Благовещенска. 66 тысяч человек. Крупный транспортный
узел Транссибирской магистрали.
Основные предприятия: ООО СК МОСТ-ВОСТОК, предприятия и организации ОАО «РЖД»
(Белогорская дистанция пути — структурное подразделение Забайкальской дирекции инфраструк-
туры; Эксплуатационное локомотивное депо; Эксплуатационное вагонное депо; Ремонтное локомо-
тивное депо и др.); организации Министерства обороны Российской Федерации; небольшие местные
компании пищевого производства.
Размер промышленной зоны сопоставим с жилой.
Из особенностей - наличие территории опережающего развития «Белогорск». Основные рези-
денты - предприятия, перерабатывающие сельхозпродукцию (3 предприятия). Местоположение - тер-
ритории южнее объекта оценки, в черте города.
Рынок коммерческой недвижимости Белогорска
Административные здания. Офисные помещения.
Отдельных предложений о продаже административных зданий нет. Все - в составе производ-
ственных баз. Офисные помещения - предложений о продаже тоже нет.
Предложения по аренде офисной недвижимости - 4 штуки, все по 10-20 квадратных метров по
цене от 300 до 600 рублей за квадратный метр, при этом часть из них явно предполагается под тор-
говлю
Земельные участки
Предложений нет. Все объявления о продаже участков промышленного назначения либо под-
разумевают строительство коммерческой недвижимости на красной линии (участки небольшого раз-
мера), либо в тексте указывают, что на участке находятся объекты недвижимости.
Промышленная и складская.
Предложения по аренде складской недвижимости - 3. Цены сильно колеблются от 20 рублей
за квадратный метр за гигантский комплекс площадью 13,5 тысяч квадратных метро до 100 рублей за
квадратный метр за склад площадью 100 кв.м.
На момент оценки было 7 предложений в Белогорске о продаже складской и производственной
недвижимости. Все объекты больших площадей, чаще от недавно прекративших деятельность пред-
приятий. Большинство этих предложений представлены на сайтах авито, домофонд и циан более года.
Стоимость предложений колеблется от 700 рублей за квадратный метр до 4000. При этом большинство
цен около 2000 рублей за квадратный метр в среднем, и это включая и административные и производ-
ственно-складские помещения, улучшения территорий.
Например, ОАО РЖДстрой в форме аукциона продает две производственные базы в городе на
протяжении двух лет. По улице ул. Авиационная, д. 1 и улице 50 лет Комсомола, 66 . Размеры баз,
виды помещений, инфраструктура , сопоставимы с объектом оценки. Состояние - хорошее. Нижняя
граница цен аукциона - менее 4000-5000 рублей за квадратный метр включая большое количество
сооружений. За всё время торгов не поступало ни одного предложения о покупке. Адреса аукционов:
Особенности предложений о продаже производственных объектов в Белогорске.
Существует большой объем предложений (в сравнении с размерами города) о продаже крупных
промышленных комплексов.
Огромные площади предлагаемых промышленно-складских объектов избыточны для большин-
ства покупателей. Их покупка чревата большими затратами для покупателя на нескольких направле-
ниях: восстановление инфраструктуры или перестройка её «под себя», налоги на недвижимость такого
размера, которые сейчас платятся от кадастровой стоимости.
В городе множество объектов военного и промышленного назначения ( базы гсм, городки, аэро-
дром) которые с 2010 года были фактически заброшены. Например , заброшенные военные склады
(бывш. в/ч 86754) рядом с Объектом Оценки ( севернее) . Или здания и объекты Белогорского элева-
тора. После вывода военных частей начали испытывать проблемы и предприятия, их обслуживаю-
36
щие. В частности ЦАРЗ 19, или РЖД. Что в итоге вылилось в их банкротство или сворачивание биз-
неса, распродажу имущества. В городе нет какого-либо спроса на подобные объекты, т.к полностью
отсутствует необходимость в их эксплуатации. Экономически депрессивный город с небольшим насе-
лением, в регионе, значительно удаленном от развитых промышленных центров, не способен «перева-
рить» столь значительные площади. Даже в случае возможной экономической активности , которая
появится в следствии начала работы трансграничного перехода на юге, удаленность от Благовещенска,
изношенность и устарелость основных средств ( придется значительно вкладываться в их восстанов-
ление и модернизацию) , отсутствие налоговых льгот не привлекут возможных инвесторов. Они пред-
почтут строить новые объекты в зонах ТОР ( территории опережающего развития) с налоговыми льго-
тами и хорошей инфраструктурой.
Рынок нежилой недвижимости в Белогорске существует исключительно при наличии субъектов
малого предпринимательства, создающих данный рынок. Существующее количество эксплуатируе-
мых объектов недвижимости адекватно устоявшейся предпринимательской деятельности в городе. В
течение 2018-2019 годов в открытых источниках информации предложения по продаже объектов не-
жилой недвижимости в Белогорске практически не меняются, спрос на объекты, выставленные на про-
дажу, ничтожен.
37
На дату оценки были представлены следующие предложения на продажу и аренду производственных помещений
Таблица 7.2
Продажа
Площадь,
цена за
права на
Дата объяв-
примеча-
Адрес
Цена, руб.
Текст
источник
м2
м2, руб.
землю
ления
ние
Продам базу с земельным участком в 35000 кв м. База
находится в Амурской области- город Белогорск- транс-
портный узел Транссиба. В хорошем состоянии, ухо-
жена. Подключены все сети ( возможна автономная ра-
arpost.ru/belo
бота). Состоит из: склад-30,6 кв м ;производственный
gorsk/realty/s
цех- 60 кв м; склад -102,7 кв м; склад-213,9 кв м; склад
ell_business_r
использу-
Амурская область го-
86,3 кв м; гараж - 152 кв м; цех- 2895 кв м; склад 203,6
собствен-
ealty/prodam-
ется как
1
род Белогорск улица 9
17324,6
50000000
2886
кв м, нежилое помещение (административное) - 38,1 кв
26.11.2018
ность
proizvodstven
объект
Мая 16
м; цех литейно-кузнечный-9122,4 кв м; склад с мосто-
nuju-bazu-v-
аналог
вым краном -4420 кв м; ж/д путь общий - 834,4 м
belogorske-
(длина); ж/д путь подъездной к цеху-209,8 м; ж/д путь к
66875420.ht
литейному цеху-434 м; ж/д путь к мост крану-660 м.
ml
Все постройки в хорошем состоянии, в собственности.
Земельный участок в собственности, ж/д пути - в соб-
ственности .
Продается или сдается в долгосрочную аренду земель-
ный участок 20371 кв.м. с ЖД тупиком вместимостью
на 5 п/вагонов (2001 год постройки 266,67 м), заходя-
щим в здание (бывший комплекс литейного цеха). База
находится на въезде в город. Здание 2-х этажное (быв-
vito.ru/amurs
ший комплекс литейного цеха) - 13473,2 кв.м ( по тех-
kaya_oblast_
использу-
паспорту 1984 год постройки). Внутри здания располо-
belogorsk/ze
Амурская область, Бело-
собствен-
ется как
2
13473,2
35000000
2598
жены: - две кран-балки для разгрузки и погрузки п/ва-
02.09.2019
melnye_uchas
горск, улица 9 Мая, 210
ность
объект
гон - теплые гаражные помещения для грузовых авто-
tki/uchastok_
аналог
мобилей - мастерская - офисные помещения на втором
2_ga_promna
этаже - 200 кв.м. Отапливается собственной котельной.
znacheniya_9
На земельном участке также имеются 30-ти тонные ме-
14399552
ханические поверенные весы, бытовой вагончик. По
всей площадке подключена эл/энергия на 380 кВт. Про-
дажа от собственника.
Продаётся производственная база.1-ое здание (кирпич)-
архив сайта
использу-
Белогорск, Амурская
344 кв.м. с землёй 720 кв.м.2-ое здание(шлакоблочная
собствен-
«авито»
ется как
3
3844
8500000
2211
20.11.2018
область, Фрунзе 29
панель)-3500 кв.м. с землёй 5400 кв.м. Склад, авто-
ность
объект
мойка, тёплый бокс, ПТК 220-380,отопление (ко-
rg/.
аналог
38
тёл),вода(скважина).Год постройки 1996.Возможна про-
дажа по отдельности 1-ое здание(6000000),2-
ое(2500000).Торг.
не исполь-
зуется как
объект
Продам или сдам в аренду склад капитального строи-
архив сайта
аналог,
Амурская область, Бело-
тельства в г. Белогорске: 36*60 м2, высота потолка 6 м,
собствен-
«авито»
отсут-
4
2160
8000000
3704
21.11.2018
горск, улица 9 мая
толщина стен 80 см. Строилось под хранение овощей.
ность
ствуют
Возможно использовать под любые виды деятельности
rg/.
сведения
по земель-
ному
участку
не исполь-
y.rzd.ru/estate
зуется как
Имущественный комплекс ПРОИЗВОДСТВЕННАЯ
/public/ru?ST
объект
Амурская область, го-
ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ Площадь объекта 40763 кв.м Вид
RUCTURE_I
Суб-
аналог из-
5
род Шимановск, улица
20823,7
18386000
883
права на земельный участок Субаренда Площадь зе-
29.08.2019
D=5055&laye
аренда
за отличия
Вокзальная, 1
мельного участка 114998 кв.м Стоимость 42 506 000.0
r_id=4897&re
по место-
руб. за объект с НДС
fererLayerId=
положе-
4896&id=126
нию
89
Здание АБК, назначение: нежилое, 4-этажный, общая
площадь 4 290,9 кв.м., литер А1, кад.
№28:04:010439:117; Здание главного корпуса, назначе-
не исполь-
ние: нежилое, 1-этажный, общая площадь 11 002,8
зуется как
Земель-
кв.м., литер А2, кад. №28:04:010471:86; Здание вспомо-
объект
ный уча-
гательного корпуса, назначение: нежилое, 1-этажный,
аналог из-
сток пло-
общая площадь 7 644,8 кв.м., литер А3, кад.
t.fedresurs.ru/
за отличия
щадью
№28:04:010471:82; Здание РММ, назначение: нежилое,
MessageWind
по место-
59728
Амурская область, г.
2-этажный, общая площадь 2 316 кв.м., литер А4, кад.
ow.aspx?ID=
положе-
кв.м, ка-
6
Райчихинск, ул.
26917,3
535620,372
20
№28:04:010471:72; Здание компрессорной, назначение:
26.11.2018
09581F90F64
нию и вы-
дастро-
Б.Хмельницкого, д.6А.
нежилое, 1-этажный, общая площадь 206,2 кв.м., литер
3F5AAE874
падения
вый но-
А5, кад. №28:04:00471:76; Канализационная станция,
C82694E94A
цены дан-
мер
назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 18,4
6F&attempt=
ного объ-
28:04:010
кв.м., литер А7, кад. №28:04:010471:77; Пилорама под
1
екта из
471:36,
металлическим навесом, назначение: нежилое, 1-этаж-
среднеры-
аренда
ный, общая площадь 504 кв.м., литер А9, кад.
ночного
№28:04:010471:84; Здание лакокрасочных материалов,
диапазона
назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 318,2
кв.м., литер А10, кад. №28:04:010471:65; Здание склада
39
материалов, назначение: нежилое, 1-этажный, общая
площадь 704 кв.м., литер А11, кад. №28:04:010471:66;
Разгрузочная эстакада, назначение: сооружение, общая
площадь 300 кв.м., литер I, кад. №28:04:010471:64; Под-
крановый путь, назначение: сооружение, общая пло-
щадь 609 кв.м., литер II, кад. №28:04:010471:81; Ка-
бельная линия ЛЭП 6 кв., назначение: нежилое, протя-
женность 0,48 км., литер Е1, кад. №28:04:010471:70;
Сети теплоснабжения внешние, назначение: сооруже-
ние, протяженность 273,8 пог. м., литер Т, кад.
№28:04:010471:78; Водопроводные сети промпло-
щадки, назначение: сооружение, протяженность 630
пог. м., литер В, кад. №28:04:010471:72, расположенные
по адресу: Амурская область, г. Райчихинск, ул. Б.
Хмельницкого, д.6А.
Производственная база, в составе: 1. Земельный участок
площадью 13 343 кв.м. (категория земель: земли насе-
ленных пунктов, разрешенное использование: для про-
изводственной деятельности). 2. Производственная база
- 2-этажное здание общей площадью 1 280,1 кв.м., про-
изведен капитальный ремонт, оборудовано нежилыми
не исполь-
omofond.ru/k
(кабинеты) и жилыми помещениями (общежитие). 3.
зуется как
ommercheska
Амурская область, Ок-
Материально-технический склад - 1-этажное здание
объект
yanedvizhimo
тябрьский район, село
площадью 1 036,8 кв.м. 4. Административное здание -
собствен-
аналог из-
7
2524,7
5000000
1980
26.08.2019
st-na-
Екатеринославка, Хвой-
1-этажное площадью 149,4 кв.м. 5. Здание нежилого
ность
за отличия
prodazhu-
ная улица, 1,
назначения "Котельная" - 1-этажное площадью 58,4
по место-
ekaterinoslav
кв.м. 6. Ограждение базы: забор бетонный. 7. Авто-эс-
положе-
ka-
такада металлическая для грузовых автомобилей. 8.
нию
1672810745
Оборудование: станки - сверлильный, заточный, кран-
балки и т.д. Отопление, электричество, охрана. База в
отличном состоянии, оборудована под производство
металлоконструкций (любое другое производство). Все
объекты в собственности и готовы к продаже.
Здание теплой стоянки с бытовым корпусом, назначе-
не исполь-
городской округ Райчи-
ние: нежилое, 2-этажный, общей площадью 854,1 кв.м.
omofond.ru/k
зуется как
хинск, посёлок Зель-
год постройки здания 1972. Фундамент - ж/б монолит-
ommercheska
8
854,1
2320000
2716
н/д
26.08.2019
объект
вино, Райчихинск,
ный; стены и перегородки - кирпичные; инженерные
yanedvizhimo
аналог из-
Амурская область
коммуникации: водопровод, канализация, отопление (от
st-na-
за отличия
котельной), электроснабжение.
prodazhu-
40
raychihinsk-
по место-
259929504
положе-
нию
Продавец муниципального имущества: Муниципальное
казенное учреждение «Комитет имущественных отно-
шений Администрации города Белогорск» Дата и место
проведения открытого по составу участников и откры-
того по форме подачи предложений аукциона: 31 июля
использу-
2019 года в 09-00ч. местного времени по адресу: Амур-
ется как
ская область, г. Белогорск, ул. Гагарина,2 кабинет №
объект
111.Наименование и характеристика имущества, место-
аналог для
расположение: Нежилое здание кадастровый номер:
Амурская область, г. Бе-
расчёта
28:02:000296:384, расположенный по адресу: Амурская
собствен-
31.07.2019
9
логорск, ул. 9 Мая, д.
922,9
4207350
4559
gorck.ru/inde
объектов
область, г. Белогорск, ул. 9 Мая, д. 177 общей площа-
ность
года
177
x.php?page=3
админи-
дью 922,9 кв.м. с земельным участком площадью 3509
стратив-
кв.м. кадастровый номер: 28:02:000296:2 №
ного
28:02:000296:2-28/002/2019-5 от 20.08.2019 (Собствен-
назначе-
ность) Аукцион признан состоявшимся. Победитель:
ния
Общество с ограниченной ответственностью «Белогор-
ская торгово - производственная компания» (ООО
«БТПК») Совокупная продажная цена имущества: 4
207 350,00 рублей. (учебный корпус)
Имущественный комплекс
-здание пилорамы, пло-
не исполь-
щадь, 218 кв.м.-деревоотделочный цех, 258 кв.м.-ко-
зуется как
тельная № 2, 373 кв.м.-цех по изготовлению ЖБИ, 1934
объект
кв.м.-механические мастерские, 345 кв.м.-склад, 384
аналог,
кв.м.-гараж, 413 кв.м.-гараж, 323 кв.м.-цех метало заго-
из-за от-
товок, 162 кв.м.-водонапорная башня, 8 кв.м.-сети элек-
y.rzd.ru/estate
сутствия
тролиний, 1,0084 км.-насосная скважина, 8,5 кв.м.-
/public/ru?ST
заявок на
Амурская область, го-
насосная скважина, 8,9 кв.м-склад, 132 кв.м.-цементные
RUCTURE_I
торги ,
10
род Белогорск, ул. 50
4786,9
21364129,69
4463
силоса, 71 кв.м.-туалет, 24, 9 кв.м.-компрессорная, 149
аренда
09.09.2019
D=5055&laye
торги не-
лет Комсомола, 66а
кв.м.-ограда железобетонная, 175 кв.м. Площадь объ-
r_id=4897&re
сколько
екта 7820 кв.м Стоимость 21 364 129.69 руб. за объект с
fererLayerId=
раз не со-
НДС (20 %) Лот 5. Объекты недвижимого имущества и
4896&id=200
стоялись,
неотъемлемого оборудования, Начальная цена: 41 764
35
таким об-
133 рубля 83 копейки с учетом НДС 20 %. Минималь-
разом
ная цена: 21 364 129 рублей 69 копеек с учетом НДС 20
цена дан-
%. Площадь участка 53964 м²
ного объ-
екта не
41
Амурская область, г. Белогорск, ул. Авиационная, д. 1.
соответ-
В состав комплекса входят: 1. Земельный участок 27534
ствует ры-
кв.м. 2. Пункт хранения ГСМ 29,30 кв.м. 3. Пункт хра-
ночным
нения ТМЦ 38,70 кв.м. 4. Подсобное помещение для
ожида-
Амурская область, го-
хранения инвентаря 11,2 кв.м. 5. Склад извести 72 кв.м.
dstroy.ru/part
ниям
11
род Белогорск, ул.
2671
14168566
5305
6. Мастерские 398,10 кв.м. 7. Газосварочная 60,70 кв.м.
аренда
09.09.2019
nership/curre
Авиационная, д. 1
8. Пилорама 267,30 кв.м. 9. Гараж 1032,10 кв.м. 10. Ко-
nt/aukcion-
тельная 255,20 кв.м. 11. Гараж 185,60 кв.м. 12. Бытовое
426/
помещение 100,70 кв.м. 13. Проходная 56,80 кв.м. 14.
Склад 163,30 кв.м. 15. Ограда хоздвора 520,20 м.
Таблица 7.3
Аренда
цена за
Площадь,
Цена в ме-
Дата объ-
Адрес
м2,
Текст
источник
м2
сяц, руб.
явления
руб
Сдается в аренду база по адресу Амурская область, г. Белогорск, ул. Матросская,
66. состоящая из: 1) Нежилого здания/Административно-офисное 3 этажа, Год по-
Амурская область,
стройки / реконструкции 1980 г. /2014г. /Общая площадь полезная здания 962,5
u/belogorsk/are
1
г. Белогорск, ул.
2275,5
50000
22
кв.м./ 2) Гараж/бокс-склад 1 этаж, Год постройки 1980 г. кв.м./Общая площадь по-
26.03.2019
nda-
Матросская, 66
лезная здания 1255,4 кв.м.3) Здание котельной, сторожка 1этаж, Год постройки
sklada/1347538
1980 г. /Общая площадь полезная здания 57,6 кв.м. Земельный участок в собствен-
5
ности Общая площадь 12 036,0 кв.м.
Сдам в долгосрочную аренду складские площади в г. Белогорске ул. Маяковского
Амурская область
30 общая площадь территории: 13000 кв.м.Территория 3000 м2 Теплый склад 637,4
u/belogorsk/are
2
г. Белогорск ул.
1798,2
90000
50
м2Холодный склад 904,1 м2 Гараж теплый - 256,7 м2 Емкости под сыпучие и
19.05.2019
nda-
Маяковского 30
наливные грузы от 20 до 200 м3.Цена и срок обсуждается индивидуально. Возмо-
sklada/1074176
жен ремонт под арендатора
7
100 хо-
Сдам охраняемые склады, площадью: 100 кв.м, 98 кв.м, 363 кв.м, высота потолка -
to.ru/amurskaya
лод-
Амурская область,
100 кв.м, 98
4,4 м, свет, не отапливаемые, возможна сдача части помещения, Стоимость 1 кв.м. -
_oblast_belogor
ные,
3
г. Белогорск, пере-
кв.м, 363
100 рублей. Там же, теплый гараж, площадью 72 кв.м., высота потолка - 4,5, свет,
01.09.2019
sk/kommerches
250
улок Свободный 3
кв.м
охрана, стоимость 1 кв.м. 250 рублей. по адресу: переулок Свободный 3, г. Бело-
kaya_nedvizhi
теплые
горск
most/skladskoe
(72 м2)
_pomeschenie_
42
100_m_176781
8725
to.ru/amurskaya
_oblast_belogor
Амурская область,
sk/kommerches
4
Белогорск, улица
716
10000
14
Сдача в аренду или продажа помещения
18.09.2019
kaya_nedvizhi
Луценко, 6
most/sdaetsya_
v_arendu_pome
schenie_178507
9557
43
Основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для
оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость
рынка, мотивации покупателей и - продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оценивае-
мого объекта и другие выводы.
1. В г. Белогорск переизбыток предложений о продаже крупных промышленных зданий, баз
2. Спрос на объекты промышленного и делового назначения в Белогорске отсутствует
3. Предложений о продаже земель промназначения в целом по Амурской области ограничено
4. Ликвидность объекта оценки очень низкая.
8. Анализ наиболее эффективного использования
Наиболее эффективное использование (НЭИ) является основополагающей предпосылкой стоимо-
сти. Недвижимость - это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими спосо-
бами. Поскольку каждому способу использования объекта соответствует определённая величина его
стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способ использования, называемый наилуч-
шим и наиболее эффективным.
Заключение о наиболее эффективном использовании отражает мнение Оценщика в отношении о
наиболее эффективном использовании собственности, исходя из анализа состояния рынка. Понятие "
наиболее эффективное использование", применяемое в данном отчете, подразумевает наиболее веро-
ятное использование имущества, являющееся физически возможным, разумно оправданным, юриди-
чески законным, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого стоимость оцени-
ваемого имущества будет максимальной.
Анализ наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рас-
сматриваемых вариантов использования следующим критериям.
Юридическая допустимость: рассмотрение с точки зрения государственных и местных норм, це-
левого назначения объекта оценки.
Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов
использования.
Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное
законом использование будет давать приемлемый доход владельцу объектов оценки.
Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использо-
ваний будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.
В данном случае, учитывая характеристику основных конструктивных элементов и местополо-
жение объекта оценки, цели и назначения оценки, Оценщик пришёл к выводу о том, что: использова-
ние объекта недвижимости в качестве объектов производственного назначения будет отвечать кри-
терию НЭИ.
9. Описание процесса оценки объектов оценки
Процедура оценки включает в себя следующие этапы (п. 23 ФСО №1):
а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;
б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;
в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходи-
мых расчетов;
г) согласование (в случае необходимости) результатов и определение итоговой величины стои-
мости объекта оценки;
д) составление отчета об оценке.
В данном разделе приводится описание применения подходов к оценке с приведением расчетов
или обоснован отказ от применения подходов к оценке объектов оценки.
44
9.1. Использованные подходы к оценке и методы оценки
Раздел III. «Подходы к оценке» ФСО №1 определяет три подхода, из которых:
Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных
на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется
информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сход-
ный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характери-
стикам, определяющим его стоимость.
Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на
определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.
Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на
определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом из-
носа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые
для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта
оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необхо-
димые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяю-
щихся на дату оценки.
Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, до-
ходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует
учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, пред-
полагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной инфор-
мации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оцен-
щиком. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная
для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться
как цены совершенных сделок, так и цены предложений. Доходный подход рекомендуется применять,
когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые
объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. Затратный подход
преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяю-
щая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки.
Затратный подход. Отказ от использования (кроме опор ЛЭП).
Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не за-
платит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земель-
ного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристи-
кам объекту оценки. Официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на нем здания,
частью которого является объект оценки, Оценщик не располагает.
В свою очередь, расчет по «типовым» сметам, СНИПам и т.п. с учетом всех реальных дополни-
тельных затрат, определением совокупного износа здания в целом и «вычленения» стоимости единицы
площади приведет к большой погрешности при вычислениях. Затратный подход рассматривает стои-
мость объекта с точки зрения понесенных затрат и при развитом рынке дает не достаточно корректные
результаты, также размер прибыли предпринимателя зачастую значительно выше, чем получается рас-
чётным методом. Стоимость определенная затратным подходом не отражает конъюнктуру рынка и не
может отразить инвестиционные ожидания. Поэтому, при условии развитого рынка, применение дан-
ного подхода может исказить итоговый результат. Точность определения размера затрат на строи-
тельство объектов в России до сих пор остается очень низкой. Данный подход наиболее применим к
оценке недвижимости, имеющей специальное назначение, объектов незавершенного строительства и
в условиях не развитого рынка недвижимости.
Затратный подход был применен для оценки объекта оценки ЛЭП, инв. номер 3-227. Данный объ-
ект представляет собой ж/б опоры ЛЭП (провода отсутствуют). Применен Метод сравнительной еди-
ницы. Метод использует данные по текущей стоимости какого-либо параметра, например, 1 кв.м.(1
45
куб. м) общей площади в зданиях определенного типа, получаемых по средней фактической стоимости
строительства в условиях региона.
В настоящей работе стоимость затрат на замещение была определена интегральным индексным
методом сравнительной единицы.
Общая модель расчета стоимости затрат на замещение (ПВС) здания (сооружения) методом срав-
нительной единицы может быть представлена следующей формулой (расчета стоимости замещения
или восстановления):
Формула 9.1
n
V
С
V
С
K
ПВС
n
n
1
г
С
— стоимость затрат на замещение здания (сооружения);
де: ПВС
V
— количество единиц сравнения оцениваемого здания или сооружения (1м2, 1м3,
погонный метр, сооружение, здание);
С
— стоимость строительства сравнительной единицы выбранного (аналогичного или
V
идентичного) здания или сооружения;
К
— коэффициент различия n-ой характеристики оцениваемого и выбранного (анало-
гичного или идентичного) здания или сооружения;
Как правило, метод сравнительной единицы используется совместно с индексным методом, кото-
рый предполагает применение директивных корректирующих коэффициентов пересчета от цен базо-
вых лет (в России - 1969, 1984, 1991 гг.) к текущим ценам. В этом случае модель расчета ПВС (заме-
щения или восстановления) может быть преобразована в следующем виде:
Формула 9.2
n
V
РУ
Д
С
V С
K
K
ПВС
n
n1
г
С
— стоимость затрат на замещение здания (сооружения);
де: ПВС
V
— количество единиц сравнения оцениваемого здания или сооружения (1м2, 1м3,
погонный метр, сооружение, здание);
С
— стоимость строительства сравнительной единицы выбранного (аналогичного или
V
идентичного) здания или сооружения;
К
— коэффициент различия n-ой характеристики оцениваемого и выбранного (анало-
РУ
гичного или идентичного) здания или сооружения, учитывающий различия (условия,
несоответствия, изменения) между различными характеристиками (строительные и тех-
нические параметры, использованные материалы, местоположение и т.д.);
К
— коэффициент (интегральный) пересчета (индексации) от цен базовых лет к теку-
Д
щим ценам, учитывающий различие во времени (дате) строительства оцениваемого и
выбранного (аналогичного или идентичного) здания или сооружения.
Сравнительный подход. Применялся метод сравнения продаж.
Обоснование выбора примененных оценщиком методов оценки.
Оценщик провел анализ рынка купли-продажи зданий производственно-складского назначе-
ния. Проведенный анализ показал, что имеются все необходимые данные для применения этого ме-
тода.
Доходный подход не применялся. Согласно ФСО №7 доходный подход применяется для
оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов. Объект оценки
находится в неудовлетворительном состоянии и не способен генерировать потоки доходов. Также
оценщик провел анализ информации, позволяющей определить доходы и расходы от эксплуатации
объекта. Проведенный анализ показал, что необходимые данные для применения этого метода отсут-
ствуют.
46
Учитывая цели и предполагаемое использование результатов оценки, виды определяемой стоимо-
сти, специфику объекта оценки, характер и полноту доступной информации, для расчета стоимости
объекта оценки использованы:
1. в рамках затратного подхода — не применялся
2. в рамках сравнительного подхода — метод сравнения продаж
3. в рамках доходного подхода — не применялся
10. Применение сравнительного подхода с приведением расчетов
Сравнительный подход представляет собой процедуру сопоставления фактически имевших
место продаж аналогичных объектов. Этот подход к оценке базируется на принципе замещения, со-
гласно которому при наличии нескольких товаров или услуг с относительно равной потребительской
стоимостью (полезностью), наиболее распространенным и пользующимся наибольшим спросом ста-
нет товар с наименьшей ценой.
Основные принципы оценки, примененные в этом подходе, следующие:
-спрос и предложение;
-сбалансированность (предложение и спрос стремятся к установлению равновесия на
рынке, однако, точка равновесия обычно не достижима, так как предложение и спрос постоянно
изменяются);
-замещение;
-внешние факторы.
Сравнительный подход является наиболее прямым и систематическим подходом к определе-
нию стоимости частных домовладений, квартир, дачных участков, складов, офисных и торговых по-
мещений.
Практическое применение сравнения продаж возможно при наличии развитого рынка недви-
жимости и, наоборот, при отсутствии такого рынка либо его недостаточной развитости, а также, если
оцениваемый объект недвижимости является специализированным, либо обладает исключительными
экономическим выгодами и обременениями, не отражающими общее состояние рынка, применение
этого подхода нецелесообразно.
Данный подход основывается на сборе информации об аналогичных предложениях и прода-
жах для последующего сравнения, которое позволяет определить рыночные корректировки по суще-
ствующим факторам. Информация о продажах сопоставляется с рассматриваемыми объектами по су-
щественным характеристикам, выявленным в данных объектах. Поскольку корректировки определя-
ются преимущественно условиями рынка, то учет пожеланий и действий типичных покупателей и
продавцов обязательно включаются в процедуру сравнения.
После того, как выбраны аналоги, далее вносятся поправки или корректировки, учитывающие
различия между оцениваемым объектом и аналогами. Это позволяет определить цену продажи каж-
дого аналога, как если бы он обладал теми же основными характеристиками, что и оцениваемый объ-
ект.
В практике используются процентные и стоимостные корректировки. Если оцениваемый объ-
ект лучше по определенной характеристике сопоставимого аналога, то к цене аналога вводится повы-
шающая корректировка - процент или денежная поправка. Если оцениваемый объект хуже аналога,
то вносится к цене аналога понижающая корректировка.
В процессе внесения корректировок существенен фактор субъективности. Выбор элемента
корректировки и принятие решения о величине этой корректировки основано только на профессио-
нализме оценщика.
47
Для расчета и внесения корректировок существует ряд методов:
- метод парных продаж;
- экспертный метод;
- статистический метод;
- количественный метод;
- метод валовой ренты.
Скорректированная цена дает Оценщику возможность сделать заключение о том, что наибо-
лее вероятная цена продажи аналогичных объектов отражает рыночную стоимость. Безусловно, фак-
тическая цена продажи объекта оценки может отклоняться от рыночной стоимости из-за мотивации
участников сделки, степени их осведомленности, условий сделки. Однако в подавляющем большин-
стве случаев цены индивидуальных сделок имеют тенденцию отражать направление развития рынка.
Если имеется достаточная информация по большому числу сделок и предложений на продажу, то
можно определить ценовые тенденции, служащие индикатором динамики рыночной стоимости не-
движимости.
Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки: спроса и предложе-
ния, замещения и вклада.
Согласно [Оценка стоимости недвижимости: Учебник / Грибовский С.В. и др.. — М.: Интер-
реклама, 2003. —704с., с.21] принцип замещения, основанный на представлениях собственника о по-
лезности объекта, утверждает, что при наличии нескольких аналогичных или сопоставимых объектов
недвижимости на рынке наибольшим спросом будет пользоваться объект с наименьшей ценой.
При приобретении имущественных комплексов покупатели учитывают не только техническое
состояние и месторасположение объектов, но и стоимость последующих вложений в ремонт и рекон-
струкции в зависимости от дальнейшего использования, основываясь на принципах вклада. Согласно
[Оценка стоимости недвижимости: Учебник / Грибовский С.В. и др.. — М.: Интерреклама, 2003. —
704с., с.22] принцип вклада, основанный на характеристиках оцениваемого объекта, означает, что
стоимость каждой конкретной оставляющей недвижимости соответствует ее вкладу в стоимость це-
лого объекта недвижимости либо величине, на которую уменьшается общая стоимость, при отсут-
ствии данного компонента недвижимости.
В соответствии с ФСО №7 при оценке недвижимости сравнение проводят по следующим ос-
новным элементам:
передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;
условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кре-
дитования, иные условия);
условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами,
иные условия);
условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам пред-
ложений, иные условия);
вид использования и (или) зонирование;
местоположение объекта;
физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объ-
ектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его
застройки, иные характеристики;
экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав
арендаторов, иные характеристики);
наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;
другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;
1. Выбор единицы сравнения
Согласно п.22 г ФСО №7 для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного
объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (еди-
48
ницы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объ-
ема. В данном случае цена за единицу площади, выраженная в рублях, в расчете на 1 кв.м
общей площади.
2. Выбор и описание объектов-аналогов
Согласно п.22б ФСО №7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости,
которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним
по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оценива-
емый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.
Согласно п.22в ФСО №7 при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оцен-
щику рыночных данных об объектах-аналогах и правила (обоснование) их отбора для прове-
дения расчетов.
Обоснование отбора объектов-аналогов:
Объекты-аналоги для дальнейшего расчета выбраны по принципу сопоставимости, который ос-
нован на установлении сходства показателей по трем уровням:
функциональное;
конструктивное;
параметрическое.
Функциональное сходство характеризует сходство в назначении, т.е. способность выполнять
одинаковые функции (операции, действия, процессы).
Конструктивное сходство разделяются на близкое (или практически идентичное) и конструк-
тивно подобное (для земельных участков не рассматривается).
Параметрическое сходство устанавливается исходя из основных показателей.
Согласно проведенному анализу рынка объекта оценки и определения сегмента, к которому от-
носится объект оценки, в качестве сопоставимых объектов были рассмотрены здания производ-
ственно-складского назначения , выставленные на продажу в период до даты оценки, и расположен-
ные в городе Белогорск. В таблице приведена вся имеющаяся у оценщика информация по сопостави-
мым объектам. Вся информация получена с сайтов недвижимости, все объявления приведены в при-
ложении. В качестве объектов аналогов были выбраны объекты №№1-3. По остальным объектам в
таблице ниже приведены комментарии почему объект был исключен из объектов аналогов.
49
Описание объема доступных оценщику рыночных данных о объектах аналогах:
Таблица 10.1
Пло-
цена
права на
Дата объ-
Адрес
щадь,
Цена, руб.
за м2,
Текст
источник
примечание
землю
явления
м2
руб.
Продам базу с земельным участком в 35000 кв м. База находится
в Амурской области- город Белогорск- транспортный узел
Транссиба. В хорошем состоянии, ухожена. Подключены все
сети ( возможна автономная работа). Состоит из: склад-30,6 кв м
Амурская об-
;производственный цех- 60 кв м; склад -102,7 кв м; склад-213,9
ru/belogorsk/realty/s
ласть город
кв м; склад 86,3 кв м; гараж - 152 кв м; цех- 2895 кв м; склад
соб-
ell_business_realty/p
используется
1
Белогорск
17324,6
50000000
2886
203,6 кв м, нежилое помещение (административное) - 38,1 кв м;
ствен-
26.11.2018
rodam-
как объект
улица 9 Мая
цех литейно-кузнечный-9122,4 кв м; склад с мостовым краном -
ность
proizvodstvennuju-
аналог
16
4420 кв м; ж/д путь общий - 834,4 м (длина); ж/д путь подъезд-
bazu-v-belogorske-
ной к цеху-209,8 м; ж/д путь к литейному цеху-434 м; ж/д путь к
66875420.html
мост крану-660 м. Все постройки в хорошем состоянии, в соб-
ственности. Земельный участок в собственности, ж/д пути - в
собственности .
Продается или сдается в долгосрочную аренду земельный уча-
сток 20371 кв.м. с ЖД тупиком вместимостью на 5 п/вагонов
(2001 год постройки 266,67 м), заходящим в здание (бывший
комплекс литейного цеха). База находится на въезде в город.
Здание 2-х этажное (бывший комплекс литейного цеха) - 13473,2
Амурская об-
/amurskaya_oblast_b
кв.м ( по техпаспорту 1984 год постройки). Внутри здания распо-
соб-
используется
ласть, Бело-
elogorsk/zemelnye_
2
13473,2
35000000
2598
ложены: - две кран-балки для разгрузки и погрузки п/вагон - теп-
ствен-
02.09.2019
как объект
горск, улица 9
uchastki/uchastok_2
лые гаражные помещения для грузовых автомобилей - мастер-
ность
аналог
Мая, 210
_ga_promnaznachen
ская - офисные помещения на втором этаже - 200 кв.м. Отапли-
iya_914399552
вается собственной котельной. На земельном участке также
имеются 30-ти тонные механические поверенные весы, бытовой
вагончик. По всей площадке подключена эл/энергия на 380 кВт.
Продажа от собственника.
Продаётся производственная база.1-ое здание (кирпич)-344 кв.м.
Белогорск,
с землёй 720 кв.м.2-ое здание(шлакоблочная панель)-3500 кв.м. с
соб-
архив сайта
используется
Амурская об-
землёй 5400 кв.м. Склад, автомойка, тёплый бокс, ПТК 220-
3
3844
8500000
2211
ствен-
20.11.2018
«авито»
как объект
ласть, Фрунзе
380,отопление(котёл),вода(скважина).Год постройки 1996.Воз-
ность
аналог
29
можна продажа по отдельности 1-ое здание(6000000),2-
ое(2500000).Торг.
50
не использу-
ется как объ-
Амурская об-
Продам или сдам в аренду склад капитального строительства в г.
соб-
архив сайта
ект аналог,
ласть, Бело-
Белогорске: 36*60 м2, высота потолка 6 м, толщина стен 80 см.
4
2160
8000000
3704
ствен-
21.11.2018
«авито»
отсутствуют
горск, улица 9
Строилось под хранение овощей. Возможно использовать под
ность
сведения по
мая
любые виды деятельности
земельному
участку
не использу-
Амурская об-
Имущественный комплекс ПРОИЗВОДСТВЕННАЯ ДЕЯТЕЛЬ-
/estate/public/ru?ST
ется как объ-
ласть, город
НОСТЬ Площадь объекта 40763 кв.м Вид права на земельный
Суб-
RUCTURE_ID=505
ект аналог из-
5
Шимановск,
20823,7
18386000
883
29.08.2019
участок Субаренда Площадь земельного участка 114998 кв.м
аренда
5&layer_id=4897&r
за отличия по
улица Вок-
Стоимость 42 506 000.0 руб. за объект с НДС
efererLayerId=4896
местоположе-
зальная, 1
&id=12689
нию
Здание АБК, назначение: нежилое, 4-этажный, общая площадь 4
290,9 кв.м., литер А1, кад. №28:04:010439:117; Здание главного
корпуса, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 11
002,8 кв.м., литер А2, кад. №28:04:010471:86; Здание вспомога-
тельного корпуса, назначение: нежилое, 1-этажный, общая пло-
щадь 7 644,8 кв.м., литер А3, кад. №28:04:010471:82; Здание
РММ, назначение: нежилое, 2-этажный, общая площадь 2 316
Земель-
кв.м., литер А4, кад. №28:04:010471:72; Здание компрессорной,
не использу-
ный уча-
назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 206,2 кв.м., ли-
ется как объ-
сток пло-
тер А5, кад. №28:04:00471:76; Канализационная станция, назна-
ект аналог из-
щадью
Амурская об-
чение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 18,4 кв.м., литер А7,
за отличия по
59728
surs.ru/MessageWin
ласть, г. Рай-
кад. №28:04:010471:77; Пилорама под металлическим навесом,
местоположе-
535620,37
кв.м, ка-
dow.aspx?ID=09581
6
чихинск, ул.
26917,3
20
назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 504 кв.м., ли-
26.11.2018
нию и выпа-
2
дастро-
F90F643F5AAE874
Б.Хмельниц-
тер А9, кад. №28:04:010471:84; Здание лакокрасочных материа-
дения цены
вый но-
C82694E94A6F&att
кого, д.6А.
лов, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 318,2
данного объ-
мер
empt=1
кв.м., литер А10, кад. №28:04:010471:65; Здание склада материа-
екта из сред-
28:04:01
лов, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 704 кв.м.,
нерыночного
0471:36,
литер А11, кад. №28:04:010471:66; Разгрузочная эстакада, назна-
диапазона
аренда
чение: сооружение, общая площадь 300 кв.м., литер I, кад.
№28:04:010471:64; Подкрановый путь, назначение: сооружение,
общая площадь 609 кв.м., литер II, кад. №28:04:010471:81; Ка-
бельная линия ЛЭП 6 кв., назначение: нежилое, протяженность
0,48 км., литер Е1, кад. №28:04:010471:70; Сети теплоснабжения
внешние, назначение: сооружение, протяженность 273,8 пог. м.,
литер Т, кад. №28:04:010471:78; Водопроводные сети промпло-
51
щадки, назначение: сооружение, протяженность 630 пог. м., ли-
тер В, кад. №28:04:010471:72, расположенные по адресу: Амур-
ская область, г. Райчихинск, ул. Б. Хмельницкого, д.6А.
Производственная база, в составе: 1. Земельный участок площа-
дью 13 343 кв.м. (категория земель: земли населенных пунктов,
разрешенное использование: для производственной деятельно-
сти). 2. Производственная база - 2-этажное здание общей площа-
дью 1 280,1 кв.м., произведен капитальный ремонт, оборудовано
Амурская об-
нежилыми (кабинеты) и жилыми помещениями (общежитие). 3.
не использу-
ласть, Ок-
Материально-технический склад - 1-этажное здание площадью 1
nd.ru/kommercheska
ется как объ-
тябрьский
соб-
036,8 кв.м. 4. Административное здание - 1-этажное площадью
yanedvizhimost-na-
ект аналог из-
7
район, село
2524,7
5000000
1980
ствен-
26.08.2019
149,4 кв.м. 5. Здание нежилого назначения "Котельная" - 1-этаж-
prodazhu-
за отличия по
Екатерино-
ность
ное площадью 58,4 кв.м. 6. Ограждение базы: забор бетонный.
ekaterinoslavka-
местоположе-
славка, Хвой-
7. Авто-эстакада металлическая для грузовых автомобилей. 8.
1672810745
нию
ная улица, 1,
Оборудование: станки - сверлильный, заточный, кран-балки и
т.д. Отопление, электричество, охрана. База в отличном состоя-
нии, оборудована под производство металлоконструкций (любое
другое производство). Все объекты в собственности и готовы к
продаже.
городской
не использу-
округ Райчи-
Здание теплой стоянки с бытовым корпусом, назначение: нежи-
nd.ru/kommercheska
ется как объ-
хинск, посё-
лое, 2-этажный, общей площадью 854,1 кв.м. год постройки зда-
yanedvizhimost-na-
ект аналог из-
8
лок Зельвино,
854,1
2320000
2716
ния 1972. Фундамент - ж/б монолитный; стены и перегородки -
н/д
26.08.2019
prodazhu-
за отличия по
Райчихинск,
кирпичные; инженерные коммуникации: водопровод, канализа-
raychihinsk-
местоположе-
Амурская об-
ция, отопление (от котельной), электроснабжение.
259929504
нию
ласть
Продавец муниципального имущества: Муниципальное казенное
учреждение «Комитет имущественных отношений Администра-
ции города Белогорск» Дата и место проведения открытого по
не использу-
составу участников и открытого по форме подачи предложений
ется как объ-
аукциона: 31 июля 2019 года в 09-00ч. местного времени по ад-
ект аналог из-
Амурская об-
ресу: Амурская область, г. Белогорск, ул. Гагарина,2 кабинет №
соб-
за отличия по
ласть, г. Бело-
31.07.2019
9
922,9
4207350
4559
111.Наименование и характеристика имущества, месторасполо-
ствен-
назначению
горск, ул. 9
года
u/index.php?page=3
жение: Нежилое здание кадастровый номер: 28:02:000296:384,
ность
(объект адми-
Мая, д. 177
расположенный по адресу: Амурская область, г. Белогорск, ул. 9
нистратив-
Мая, д. 177 общей площадью 922,9 кв.м. с земельным участком
ного назначе-
площадью 3509 кв.м. кадастровый номер: 28:02:000296:2 №
ния)
28:02:000296:2-28/002/2019-5 от 20.08.2019 (Собственность)
Аукцион признан состоявшимся. Победитель: Общество с огра-
52
ниченной ответственностью «Белогорская торгово - производ-
ственная компания» (ООО «БТПК») Совокупная продажная цена
имущества: 4 207 350,00 рублей. (учебный корпус)
Имущественный комплекс
-здание пилорамы, площадь, 218
кв.м.-деревоотделочный цех, 258 кв.м.-котельная № 2, 373 кв.м.-
цех по изготовлению ЖБИ, 1934 кв.м.-механические мастерские,
345 кв.м.-склад, 384 кв.м.-гараж, 413 кв.м.-гараж, 323 кв.м.-цех
метало заготовок, 162 кв.м.-водонапорная башня, 8 кв.м.-сети
не использу-
Амурская об-
электролиний, 1,0084 км.-насосная скважина, 8,5 кв.м.-насосная
/estate/public/ru?ST
ется как объ-
ласть, город
скважина, 8,9 кв.м-склад, 132 кв.м.-цементные силоса, 71 кв.м.-
21364129,
RUCTURE_ID=505
ект аналог,
10
Белогорск, ул.
4786,9
4463
туалет, 24, 9 кв.м.-компрессорная, 149 кв.м.-ограда железобетон-
аренда
09.09.2019
69
5&layer_id=4897&r
из-за отсут-
50 лет Комсо-
ная, 175 кв.м. Площадь объекта 7820 кв.м Стоимость 21 364
efererLayerId=4896
ствия заявок
мола, 66а
129.69 руб. за объект с НДС (20 %) Лот 5. Объекты недвижи-
&id=20035
на торги ,
мого имущества и неотъемлемого оборудования, Начальная
торги не-
цена: 41 764 133 рубля 83 копейки с учетом НДС 20 %. Мини-
сколько раз
мальная цена: 21 364 129 рублей 69 копеек с учетом НДС 20 %.
не состоя-
Площадь участка 53964 м²
лись, таким
образом цена
Амурская область, г. Белогорск, ул. Авиационная, д. 1. В состав
данного объ-
комплекса входят: 1. Земельный участок 27534 кв.м. 2. Пункт
екта не соот-
хранения ГСМ 29,30 кв.м. 3. Пункт хранения ТМЦ 38,70 кв.м. 4.
Амурская об-
ветствует ры-
Подсобное помещение для хранения инвентаря 11,2 кв.м. 5.
ласть, город
ночным ожи-
Склад извести 72 кв.м. 6. Мастерские 398,10 кв.м. 7. Газосвароч-
11
Белогорск, ул.
2671
14168566
5305
аренда
09.09.2019
ru/partnership/curren
даниям
ная 60,70 кв.м. 8. Пилорама 267,30 кв.м. 9. Гараж 1032,10 кв.м.
Авиационная,
t/aukcion-426/
10. Котельная 255,20 кв.м. 11. Гараж 185,60 кв.м. 12. Бытовое по-
д. 1
мещение 100,70 кв.м. 13. Проходная 56,80 кв.м. 14. Склад 163,30
кв.м. 15. Ограда хоздвора 520,20 м.
53
3. Выбор элементов сравнения и расчет корректировок
Согласно таблице описания объема доступных оценщику рыночных данных об объектах-анало-
гах (см. выше) в результате выявленных отличий объектов-аналогов от объекта оценки для
дальнейших расчетов были выбраны следующие основные элементы сравнения:
условия рынка (скидки к ценам предложений, иные условия)
физические характеристики-площадь, состояние, наличие коммуникаций
наличие административных площадей, наличие ж/д
доля земельного участка в общей площади объекта
по элементам сравнения, указанным ниже, различий не выявлено:
ограничения (обременения) этих прав: у объектов-аналогов как и у объекта
оценки отсутствуют;
условия финансирования: наличный расчет, возможно с небольшой, предусмот-
ренной рынком/оформлением документов рассрочкой;
экономические характеристики: особенности и различия не выявлены;
местоположение- особенности и различия, оказывающие влияние на цену не вы-
явлены
назначение- особенности и различия оказывающие влияние на цену не выявлены
10.1. Расчет рыночной стоимости объекта оценки
Таблица 10.2
Показатель
Объект оценки
1
2
3
Производствен-
Производствен-
Производствен-
Производствен-
ная база, в со-
ная база, в со-
ная база, в со-
ная база, в со-
ставе Произ-
ставе производ-
ставе производ-
ставе производ-
тип объекта
водственный
ствен-
ствен-
ствен-
корпус 2-х
ные/складские
ные/складские
ные/складские
этажный, кпп
помещения
помещения
помещения
Земельный уча-
земельный уча-
земельный уча-
земельный уча-
сток площадью
дополнительная информация
сток 16376 м2,
сток 35000 м²
сток 20371 кв.м
6120 кв.м. в
собственность
собственность
собственность
собственности
цена предложения, руб
50000000
35000000
8500000
цена предложения, руб/м2
2886
2598
2211
условия финансирования состояв-
шейся или предполагаемой сделки
рыночные
рыночные
рыночные
рыночные
(вид оплаты, условия кредитования,
иные условия);
корректировка, %
0%
0%
0%
Скорректированная цена, руб/м2
2 886
2 598
2 211
условия продажи (нетипичные для
рынка условия, сделка между аффи-
рыночные
рыночные
рыночные
рыночные
лированными лицами, иные усло-
вия)
корректировка, %
0%
0%
0%
Скорректированная цена, руб/м2
2 886
2 598
2 211
условия рынка (изменения цен за
дата оценки
период между датами сделки и
26.11.2018
02.09.2019
20.11.2018
02.09.2019
оценки,)
корректировка, %
0%
0%
0%
Скорректированная цена, руб/м2
2 886
2 598
2 211
условия рынка (скидки к ценам
предложение
предложение
предложение
предложений, иные условия)
корректировка, %
-23,7%
-23,7%
-23,7%
54
Скорректированная цена, руб/м2
2 202
1 982
1 687
Амурская об-
Амурская об-
Амурская об-
Белогорск,
ласть, г. Бело-
ласть город Бе-
ласть, Бело-
Амурская об-
Местоположение
горск, пер. Ко-
логорск улица
горск, улица 9
ласть, Фрунзе
сой
9 Мая 16
Мая, 210
29
Корректировка на местоположение
0,00%
0,00%
0,00%
Скорректированная цена за кв.м.,
2202
1982
1687
руб
площадь объекта, м2
1607,70
17324,6
13473,2
3844
Корректировка
17,0%
17,0%
0,0%
Скорректированная цена, руб.
2 576
2 319
1 687
коммуникации
отопления нет
отопление есть
отопление есть
отопление есть
Корректировка
-24,0%
-24,0%
-24,0%
Скорректированная цена, руб.
1 958
1 762
1 282
требуется капи-
удовлетвори-
удовлетвори-
удовлетвори-
состояние, отделка
тальный ремонт
тельное,
тельное,
тельное,
Корректировка руб.
-29%
-29%
-29%
Скорректированная цена, руб.
1 390
1 251
910
производствен-
производствен-
производствен-
производствен-
ные помещения
назначение, вид использования
ные/складские
ные/складские
ные помещения
, офисные
помещения
помещения
200м2
Корректировка %
0%
-0,5%
0%
Скорректированная цена, руб.
1 390
1 245
910
доля ЗУ в площади ОКС
10,19
2,02
1,51
1,59
Корректировка
814
865
857
Скорректированная цена, руб.
2 204
2 110
1 767
266,67 м ж/д
2138,2 м ж/д
пути, автомо-
наличие ж/д
нет
нет
пути
бильные весы
30 тн
Корректировка руб/м2
-1 118
-202
0
Скорректированная цена, руб.
1 087
1 908
1 767
отклонение
500,8
-321,0
-179,8
квадрат отклонения
250 752,2
103 017,9
32 323,6
среднеквадратичное отклонение
358,7
Коэффициент вариации, %
22,60%
среднее значение, руб.
1 587,4
количество корректировок
17,0
6
7
4
0,6
0,17
0,14
0,25
весовой коэффициент
1,0
0,298
0,255
0,447
взвешенные значения, руб.
324
487
790
сумма взвешенных значений, руб.
1601
стоимость объекта оценки, руб.
2573190
Производственный корпус 2-х этаж-
ный, 1-38, площадь, м2 ( без учета
1522,4
площади котельной 73,7 м2)
стоимость Производственный кор-
2436664
пус , руб.
Здание КПП №2, 1-27, площадь, м2
11,6
стоимость Здание КПП , руб.
18566
Примечание. Все расчеты проводятся в программе Microsoft Office Excel, с округлением до 1 знака
после запятой .
55
Описание вносимых поправок:
1. Условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки). Все объекты
аналоги выставлены на продажу в конце 2018-начале 2019 года. Согласно анализу рынка не-
движимости, учитывая отсутствие изменения цен на рынке за указанный период, корректировка
составила 0%.
2. Условия рынка (скидки к ценам предложений, иные условия). Корректировка на торг при-
нята по «Справочнику оценщика недвижимости-2018. Производственно-складская недвижи-
мость и сходные типы объектов.» 2018 год, автор Лейфер Л.А. и др. для неактивного рынка,
при этом принимается верхняя граница расширенного диапазона. Рынок недвижимости произ-
водственно-складского назначения в городе Белогорск и его окрестностях неактивный в целом
(согласно анализу рынка недвижимости), объект оценки находится в неудовлетворительном со-
стоянии, заброшен и разрушен, не эксплуатируется в течении последних 15 лет, отсутствуют
коммуникации. Все эти факторы очень сильно снижают коммерческую привлекательность объ-
екта по сравнению с представленными объектами аналогами. Таким образом корректировка
принимается в размере 23,7%.
Таблица 10.3
3. Корректировка на местоположение. Все объекты находятся в горде Белогорск, окружение
объектов и коммерческая привлекательность сопоставимые, отличия влияющие на стоимость
не выявлены корректировка составила 0%.
4. Корректировка на площадь. Размер корректировки был определён на основе «Справочника
оценщика недвижимости 2018. Производственно-складская недвижимость и сходные типы объ-
ектов» 2018 год, автор Лейфер Л.А. и др
Таблица 10.4
5. Корректировка на состояние. Объекты аналоги находятся в удовлетворительном состоянии,
объекту оценки требуется капремонт, у объекта разрушение кирпичной кладки, разрушена
кровля, отсутствуют все коммуникации, проемы. Размер корректировки составил -29% и был
определён по
«Справочнику оценщика недвижимости 2018. Производственно-складская не-
движимость и сходные типы объектов» 2018 год, автор Лейфер Л.А.
56
Таблица 10.5
6. Корректировка на отопление. Объекты аналоги имеют отопление, объект оценки нет. Размер
корректировки составил -24% и был определён по «Справочнику оценщика недвижимости
2018. Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов» 2018 год, автор
Лейфер Л.А.
Таблица 10.6
7. Корректировка на наличие административных помещений. В таблице 10.1. приведены
сведения о наличии административных помещений у объектов аналогов. У объекта аналога №2
есть офисные помещения 200 м2, это составляет 1,5% от общей площади помещений. Размер
корректировки был определён по
«Справочнику оценщика недвижимости 2018. Производ-
ственно-складская недвижимость и сходные типы объектов» 2018 год, автор Лейфер Л.А. в
размере -0,5% =(1/1,5-100%)*1,5%
Таблица 10.7
8. Корректировка на наличие ж/д. У объекта аналога №1 имеется 2138,2 м ж/д путей в соб-
ственности, у объекта аналога №2 ж/д пути
266,67 м и также автомобильные весы 30 тн.
Размер корректировки был определён по сборникам УПВС методом сравнительной единицы
(подробнее о данном методе описано ниже в разделе 11), размер физического износа принят на
уровне 50%, как состояние удовлетворительное. Стоимость 1 м пути для корректировки соста-
вила 9 055,81 руб/м. У объекта аналога №2 есть также поверенные 30 тн весы. Средняя стои-
мость аналогичных весов ( информация взята с сайта http://avtovesneon.ru/platformennye-
avtomobilnye-vesy/ , приведено в приложении) составляет 320 тыс. руб-878 тыс. руб. Среднее
значение диапазона составит 600 тыс. рублей и с износом 50% принимается к расчету в размере
300тыс. рублей. Далее корректировка рассчитана на единицу общей площади объекта аналога
-202=-(9056*266,67+300000)/13473,2- пример расчёта корректировки для объекта аналога №2
57
Таблица 10.8
обозна-
балластный
ж/д пути
источник
чение
слой
сборник УПВС №19
Стоимость 1
сборник УПВС №19 от-
С69
56500
отдел 1 раздел 1
18000,00
ед.., руб
дел 1 раздел 1 таб. 3е
таб. 7е
Техническая часть к
Климатиче-
Техническая часть к дан-
данному УПВС, по-
ский коэффи-
Кк
1,02
1,02
ному УПВС, порядок
рядок применения
циент
применения сборника
сборника
Приложение № 2 к
Приложение № 2 к по-
Территориаль-
постановлению Гос-
становлению Госстроя
ный коэффи-
Кт
0,98
0,98
строя СССР № 94 от
СССР № 94 от 11мая
циент
11мая 1983 года
1983 года
Приложение № 1 к
Приложение № 1 к по-
Отраслевой ко-
постановлению Гос-
становлению Госстроя
Ко
1,220
1,220
эффициент
строя СССР № 94 от
СССР № 94 от 11 мая
11 мая 1983 года
1983 года
Коэффициент
Ко-Инвест "Индексы
Ко-Инвест "Индексы цен
перехода цен
цен в строительстве"
Кс1
165,204
165,204
в строительстве" №106
из 1984г. До
№106 январь 2019
январь 2019 г.,
01.01.2019 г.
г.,
Ко-Инвест "Индексы
Коэффициент
Ко-Инвест "Индексы цен
цен в строительстве"
перехода цен
Кс2
1,006
1,006
в строительстве" №106
№106 январь 2019
на дату оценки
январь 2019 г.,
г.,
Поправочный
техническая часть к
к-т на группу
Кк
1,00
1,00
не рассчитывается
данному сборнику
капитальности
количество ед.
V
1,00
1,00
прибыль пред-
Кп
1,00
1,00
принимателя
к-т учитываю-
Кн
1,20
НК РФ
1,20
НК РФ
щий НДС
удельный вес
Ку
1,00
1,00
стоимость за-
мещения с
учетом при-
Сз
13 735 661
4 375 962,78
были предпри-
нимателя ,
руб.
Итого, на 1 км
18111 623,75
пути, руб.
на 1 м пути,
18 111,62
руб.
Износ, %
50%
рыночная сто-
имость 1 м
9 055,81
пути, руб.
9. Корректировка на долю ЗУ в площади ОКС . Доля земельного участка, приходящаяся на
объект оценки составляет 10,19 =16376/1607,7. У объектов аналогов данная доля значительно
ниже. Для расчёта корректировки необходимо определить рыночную стоимость земельного
участка. Рыночная стоимость земельного участка определена методом сравнения продаж. Пред-
ложений к продаже земельных участков промназначения в городе Белогорск нет, поэтому, со-
гласно ФСО №7, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих
58
по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта. Была исследо-
вана территория включая город Благовещенск, с окраинами. На окраинах города Благовещенск
имеются предложения к продаже земельных участков промназначения, ценовой диапазон со-
ставил 72-160 руб/м2 .
59
Описание объема доступных оценщику рыночных данных о объектах аналогах для земельного участка
Таблица 10.9
цена
Пло-
Права на
цена,
за
Дата
источник ин-
Адрес
Общая информация
примечание
щадь, м2
ЗУ
руб.
м2,
оферты
формации
руб.
Амурская об-
Продам зем. участок 4,5 Га, на 7 км. Игнатьевского
ласть, Благо-
ш. Категория земель: Земли промышленности, энер-
вещенский
гетики, транспорта, связи, радиовещания, телевиде-
архив сайта
район на 7
ния, информатики, земли для обеспечения космиче-
собствен-
«авито»
используется как
1
км. Игнатьев-
44700
ской деятельности, земли обороны, безопасности и
3200000
72
06.05.2019
ность
объект аналог
ского ш.
иного специального назначения. Виды разрешен-
rg/.
28:10:013001:
ного использования: Для строительства производ-
398 (7 км до
ственной базы, базы отдыха и т. д. по документу
города)
Для размещения промышленных объектов
Срочно, очень дешево (13 т.р за сотку) продам уча-
vito.ru/amursk
Амурская
сток по Новотроицкому шоссе подходит под строи-
aya_oblast_bl
область Бла-
тельство базы или производство, часть участка хо-
agoveschensk/
говещенск,
собствен-
используется как
2
20000
рошо подходит для строительства нескольких котте-
2600000
130
26.08.2019
zemelnye_uch
Новотроиц-
ность
объект аналог
джей. Подъезд с 3-х сторон, Ровный, сухой, Дорога,
astki/uchastok
кое шоссе (1
электричество, в собственности (район, маленький
_2_ga_promn
км до города)
налог) 2 мин езды от мкр. Частями не продается.
aznacheniya_
642340057
vito.ru/amursk
Благове-
aya_oblast_bl
щенск, го-
Земельный участок расположен в районе каменного
agoveschensk/
родской
собствен-
карьера, слева перед ЗАО "Асфальт", около ас-
используется как
3
10000
1600000
160
14.08.2019
zemelnye_uch
округ Благо-
ность
фальта, промназначение, электричество рядом, воз-
объект аналог
astki/uchastok
вещенск (в
можна продажа части участка, но дороже.
_100_sot._pro
черте города)
mnaznacheniy
a_776846864
Продам земельный участок S =8 Га , категория -
не используется
28:10:013001:
земли промышленности. возможность строитель-
vito.ru/amursk
как объект ана-
157 Амур-
собствен-
ства любого производства. Собственность . (Есть
aya_oblast_bl
лог, так как объ-
4
ская область,
79965
8000000
100
06.08.2019
ность
съезд с игнатьевского шоссе. Договор на 500кв
agoveschensk/
ект удален от г.
р-н Благове-
электроснабжения) по документу. Для сельскохо-
zemelnye_uch
Благовещенска и
щенский (19
зяйственного производства
astki/uchastok
корректировка на
60
км до Благо-
_8_ga_promn
местоположение
вещенска)
aznacheniya_
не может быть
903288988
описана приня-
той для расчётов
моделью
Согласно таблице описания объема доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах (см. выше) в результате выявленных отличий
объектов-аналогов от объекта оценки для дальнейших расчетов были выбраны следующие основные элементы сравнения:
условия рынка (скидки к ценам предложений, иные условия)
местоположение
физические характеристики-площадь,
по элементам сравнения, указанным ниже, различий не выявлено:
ограничения (обременения) этих прав: у объектов-аналогов как и у объекта оценки отсутствуют;
условия финансирования: наличный расчет, возможно с небольшой, предусмотренной рынком/оформлением документов рассроч-
кой;
экономические характеристики: особенности и различия не выявлены;
назначение- особенности и различия оказывающие влияние на цену не выявлены
61
Расчет рыночной стоимости земельного участка
Таблица 10.10
Оцениваемый объ-
Объекты -аналоги
1
2
3
ект
цена предложения, руб
3200000
2600000
1600000
цена предложения, руб/м2
71,6
130,0
160,0
условия финансирования со-
стоявшейся или предполага-
емой сделки (вид оплаты,
рыночные
рыночные
рыночные
рыночные
условия кредитования, иные
условия);
корректировка, %
0%
0%
0%
Скорректированная цена,
71,6
130,0
160,0
руб/м2
условия продажи (нетипич-
ные для рынка условия,
сделка между аффилирован-
рыночные
рыночные
рыночные
рыночные
ными лицами, иные усло-
вия)
корректировка, %
0%
0%
0%
Скорректированная цена,
71,6
130,0
160,0
руб/м2
условия рынка (изменения
дата оценки
цен за период между датами
06.05.2019
26.08.2019
14.08.2019
02.09.2019
сделки и оценки,)
корректировка, %
0,00%
0,00%
0,00%
Скорректированная цена,
71,6
130,0
160,0
руб/м2
условия рынка (скидки к це-
нам предложений, иные
предложение
предложение
предложение
условия)
корректировка, %
-18,0%
-18,0%
-18,0%
Скорректированная цена,
58,7
106,6
131,2
руб/м2
Амурская область,
Амурская об-
Амурская область, г
Благовещенский
Амурская область,
ласть Благове-
Местоположение
Белогорск, пер Ко-
район на 7 км. Иг-
городской округ Бла-
щенск, Новотро-
сой
натьевского ш.
говещенск
ицкое шоссе
28:10:013001:398
Корректировка на местопо-
-2,00%
-2,00%
-2,00%
ложение
Скорректированная цена за
57,5
104,5
128,6
кв.м., руб
Для размещения
объектов, предна-
Для размещения
Для размещения
вид использования (факти-
значенных для обес-
Для размещения про-
промышленных
промышленных
ческое использование)
печения обороны и
мышленных объектов
объектов
объектов
безопасности (пром-
база)
Корректировка
0,00%
0,00%
0,00%
Скорректированная цена за
57,5
104,5
128,6
кв.м., руб
передаваемые имуществен-
ные права, ограничения
собственность
собственность
собственность
собственность
(обременения) этих прав
Корректировка
0,00%
0,00%
0,00%
Скорректированная цена за
57,5
104,5
128,6
кв.м., руб
Площадь земельного
16376
44700
20000
10000
участка, м2
Корректировка
15,00%
0,00%
0,00%
Скорректированная цена за
66,1
104,5
128,6
кв.м., руб
62
отклонение
5,7
-32,7
-56,8
квадрат отклонения
32,5
1 069,3
3 226,2
среднеквадратичное откло-
38,0
нение
Коэффициент вариации, %
38,10%
среднее значение
99,7
количество корректировок
3
3
3
1,00
0,333
0,333
0,333
весовой коэффициент
1,00
0,333
0,333
0,333
взвешенные значения за м2.,
22,03
34,83
42,87
руб
сумма взвешенных значений
99,7
за м2., руб
рыночная стоимость объ-
1 632 687
екта оценки, руб.
Описание вводимых корректировок
1. Условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки). Все объекты
аналоги выставлены на продажу в середине 2019 года, корректировка составила 0%.
2. Условия рынка (скидки к ценам предложений, иные условия). Корректировка на торг при-
нята по «Справочнику оценщика недвижимости-2018.Земельные участки» 2018 год, автор Лей-
фер Л.А. и др. для неактивного рынка, в размере 18%.
3. Корректировка на местоположение. Все объекты-аналоги находятся в городе Благовещенск,
корректировка рассчитана по
«Справочнику оценщика недвижимости-2018.Земельные
участки» автор Лейфер Л.А. и др по формуле у=0,0001* численность населения+0,13* зп+704.
По данной формуле согласно приведенным параметрам для двухфакторной модели зависмости
стоимости земельного участка от чилсенности населения и среденй заработной платы была
рассчитана корректировка на месоположение в размере -2%
Таблица 10.11
Таблица 10.12
у=0,0001* численность+0,13* зп+704
Г. Белогорск
Г. Благовещенск
Численность, чел
66183
225810
з/п, руб/месяц.
45686
46479
Рассчитанное значение У
6649,80
6768,85
корректировка на местоположение, %
-2%
4. Корректировка на площадь. Размер корректировки был определён на основе «Справочника
оценщика недвижимости- 2018. Земельные участки», автор Лейфер Л.А. и др
63
Таблица 10.13
Коэффициент вариации. Для проверки полученных результатов на однородность определяется коэф-
фициент вариации, который представляет собой относительную меру рассеивания, выраженную в
процентах. Значение коэффициента вариации выражает среднеквадратическое отклонение среднего
значения совокупности. Чем больше значение коэффициента вариации, тем относительно больший
разброс и меньшая выравненность исследуемых значений. Совокупность считается однородной, если
коэффициент вариации не превышает 33%. Если коэффициент вариации превышает 33%, то это сви-
детельствует о неоднородности информации и необходимости ее корректировки, например, путем ис-
ключения самых больших и самых маленьких значений.
Расчёт коэффициента вариации (υ) производится по формулам:
Формула 10.1
где: σ - среднеквадратическое отклонение, руб./ед.изм.;
X - среднее значение совокупности данных, руб./ед.изм
Дисперсия
;
Среднее квадратическое
отклонение
Рассчитанный коэффициент вариации не превосходит 33%, результат считается однородным.
Согласование скорректированных цен и расчет стоимости объекта оценки сравнитель-
ным подходом
Для определения итогового значения оцениваемого объекта, необходимо провести процедуру
согласования скорректированных цен аналогов. Любой процесс проведения расчетов, в том числе и
процесс вычисления поправок, допускает наличие погрешностей, которые различаются между собой
характером и величиной.
Расчет весовых коэффициентов (di) производился по следующей формуле:
Формула 10.2
64
Для определения итоговой величины рыночной стоимости объекта необходимо использовать следу-
ющую формулу:
Формула 10.3
где:
di - вес i-го объекта-аналога;
ki - количество корректировок, внесенных в i-ый объект-аналог;
n - количество объектов-аналогов;
Pi - скорректированная стоимость i-го объекта-аналога
С - итоговая стоимость
Стоимость земельного участка, рассчитанная методом сравнения продаж составляет 1 632 687
рублей, или 99,7 рублей/м2. Далее корректировка на долю ЗУ в ОКС была рассчитана в следующих
размерах
Таблица 10.14
Показатель
Объект оценки
1
2
3
доля ЗУ в пло-
10,19
2,02
1,51
1,59
щади ОКС
Корректировка
814=(10,19-2,02)*99,7
865=(10,19-1,51)*99,7
857=(10,19-1,59)*99,7
После проведения всех корректировок был рассчитан коэффициент вариации, как описано выше по
формуле 10.1 и согласованы скорректированные стоимости объектов аналогов формуле 10.3.
ВЫВОД: рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная сравнительным подходом со-
ставляет 2543575 рублей , в том числе стоимость производственного корпуса без учета пло-
щади разрушенной котельной (73,7 м2), 2436664 рублей, стоимость здания КПП 18566 рублей.
Таблица 10.15
Сравнительный
Объект оценки (ОО).
подход, руб.
имущественный комплекс, принадлежащий АО «19 Центральный автомо-
бильный ремонтный за-вод» (ИНН 2804013941, ОГРН 1092804000310), рас-
положенного по адресу: Амурская область, г. Белогорск, пер. Косой, в со-
ставе
1
Автодороги, 3-228
не применялся
2
Здание контрольно-пропускного пункта №2, 1-27
18566
учтен в стоимости
3
Земельный участок пер.Косой,2 1,6га, 121
недвижимости
4
ЛЭП, 3-227
88345
5
Ограждение территории, 3-224
0
6
Производственный корпус 2-х этажный, 1-38
2436664
7
Трансформаторная подстанция, 3-225
не применялся
8
Хранилище, 1-53 (здание хранилища СТО)
не применялся
9
Эстакада бетонная, 3-226
не применялся
65
11. Определения стоимости на основе затратного подхода
Общая модель расчета стоимости затрат на замещение (ПВС) здания (сооружения) методом
сравнительной единицы может быть представлена следующей формулой (расчета стоимости замеще-
ния или восстановления):
Формула 11.1
n
V
С
V
С
K
ПВС
n
1
где: СПВС
— стоимость затрат на замещение здания (сооружения);
V
— количество единиц сравнения оцениваемого здания или сооружения (1м2, 1м3, по-
гонный метр, сооружение, здание);
СV
— стоимость строительства сравнительной единицы выбранного (аналогичного или
идентичного) здания или сооружения;
К
— коэффициент различия n-ой характеристики оцениваемого и выбранного (аналогич-
ного или идентичного) здания или сооружения;
Метод сравнительной единицы использует данные по текущей стоимости какого-либо пара-
метра, например, 1 кв.м.(1 куб. м) общей площади в зданиях определенного типа, получаемых по
средней фактической стоимости строительства в условиях региона.
В настоящей работе стоимость затрат на замещение объекта оценки была определена инте-
гральным индексным методом сравнительной единицы.
Как правило, метод сравнительной единицы используется совместно с индексным методом, ко-
торый предполагает применение директивных корректирующих коэффициентов пересчета от цен ба-
зовых лет (в России - 1969, 1984, 1991 гг.) к текущим ценам. В этом случае модель расчета ПВС (за-
мещения или восстановления) может быть преобразована в следующем виде:
Формула 11.2
n
V
РУ
С
V С
K
K
Д
ПВС
n
n1
где: СПВС
— стоимость затрат на замещение здания (сооружения);
V
— количество единиц сравнения оцениваемого здания или сооружения (1м2, 1м3, по-
гонный метр, сооружение, здание);
СV
— стоимость строительства сравнительной единицы выбранного (аналогичного или
идентичного) здания или сооружения;
КРУ
— коэффициент различия n-ой характеристики оцениваемого и выбранного (аналогич-
ного или идентичного) здания или сооружения, учитывающий различия (условия, несо-
ответствия, изменения) между различными характеристиками (строительные и техни-
ческие параметры, использованные материалы, местоположение и т.д.);
КД
— коэффициент (интегральный) пересчета (индексации) от цен базовых лет к текущим
ценам, учитывающий различие во времени (дате) строительства оцениваемого и вы-
бранного (аналогичного или идентичного) здания или сооружения.
В частном случае при использовании расчета стоимости замещения по действующим нормати-
вам укрупненных показателей стоимости строительства (УПВС, УПСС) в ценах 1969г. и их индекса-
ции на дату оценки, модель расчета ПВС (замещения) может быть представлена в следующем виде:
Формула 11.3
i
j
V
Ð
Ä
Ä
Ä
Ä
Ó
Í
ÏÏ
Ò
Ñ
V Ñ
K
K
K
K
K

K
K
K
K
ÏÂÑ
69
i
84Î
84Ò
ÁÄ
ÁÏ
j
i1
j1
где: СПВС
— стоимость затрат на замещение здания (сооружения);
V
— количество единиц сравнения оцениваемого здания или сооружения (1м2, 1м3, по-
гонный метр, сооружение, здание).
66
V
— стоимость строительства сравнительной единицы типичного объекта-аналога по
С
69
сборникам УПВС, УПСС в ценах 1969г.
Р
— коэффициент различия i-ой характеристики объекта оценки и объекта-аналога, учи-
K
тывающий климатические и строительно-технические различия объекта оценки и ти-
пичного объекта-аналога по Сборнику УПВС, УПСС в базовом периоде. Коэффици-
енты принимаются по соответствующим нормативам УПВС, УПСС.
Д
K
— коэффициент приведения цен уровня 1969г. в цены уровня 1984г. отраслевой. Коэф-
84О
фициент принимается по Сборнику индексов строительно-монтажных работ (СМР) на
01.01.1984г., утв. Постановлением Госстроя СССР от 11.05.1983г. №94.
Д
K
— коэффициент приведения цен уровня 1969г. в цены уровня 1984г. территориальный.
84Т
Коэффициент принимается по Сборнику индексов строительно-монтажных работ
(СМР) на 01.01.1984г., утв. Постановлением Госстроя СССР от 11.05.1983г. №94.
Д
K
— коэффициент приведения цен уровня 1984г. в цены на дату выпуска бюллетеня “Ко-
Б
Д
Инвест”. Коэффициент принимается по данным межрегионального информационно-
аналитического бюллетеня “Индексы цен в строительстве” ЗАО “Ко-Инвест”.
Д
K
— коэффициент приведения цен уровня даты выпуска бюллетеня “Ко-Инвест” на дату
БП
оценки (прогноз индексов цен). Коэффициент принимается по данным межрегиональ-
ного информационно-аналитического бюллетеня “Индексы цен в строительстве” ЗАО
“Ко-Инвест”.
У
— коэффициент различия j-ой характеристики объекта оценки и объекта-аналога, учи-
K
тывающий строительно-технические и финансовые условия (современные строитель-
ные материалы и отделка, доля косвенных расходов и другие) оцениваемого и типич-
ного здания (сооружения) по Сборнику УПВС, УПСС, не учтенные в базовом периоде.
Коэффициенты рассчитываются (например, методом парных продаж) или принимаются
экспертно.
Н
— коэффициент, учитывающий налоги и сборы, не учтенные в базовом периоде. При-
K
нимается в соответствии с действующей налоговой системой на дату оценки.
ПП
— коэффициент, учитывающий предпринимательскую прибыль застройщика (инве-
K
стора), не учтенную в базовом периоде. Принимается на дату определения стоимости
объекта оценки в соответствии со сложившейся или ожидаемой рентабельностью (до-
ходностью) в строительной отрасли региона (для сооружение принимается равным 1).
Коэффициент приведения цен уровня 1984г. в цены на дату выпуска бюллетеня “Ко-Инвест”
Д
K
берётся отдельно для зданий и отдельно для сооружений в зависимости от материала несущих
Б
Д
конструкционных материалов и класса конструктивных систем, информация о которых представлена
в виде таблицы:
Таблица 11.1
Конструктивные схемы гражданских и промышленных зданий
Схема
Стены
Каркас
Перекрытия
Железобетонный или сталь-
КС-1
Кирпичные
Железобетонные
ной
Железобетонный или сталь-
КС-2
Кирпичные
Деревянные
ной
КС-1
Кирпичные
Железобетонный
Железобетонные
КС-2
Кирпичные
Деревянный
Деревянные
Железобетонный или сталь-
КС-3
Железобетонные
Железобетонные
ной
КС-4
Железобетонные
Железобетонный
Железобетонные
КС-5
Железобетонные
Стальной
Железобетонные
КС-6
Многослойные панели
Стальной
Железобетонные
КС-7
Деревянные
Стальной
Деревянные
67
От конструктивной схемы и используемого материала зависит срок службы зданий и сооруже-
ний.
Стоимость затрат на замещение методом сравнительной единицы
Таблица 11.2
Линия низковоль-
обозна-
тная эл.передачи.
источник
чение
Опора
Стоимость 1 ед.., руб
С69
132,000
сборник УПВС №3 часть3 таб. 166
Техническая часть к данному
Климатический коэффициент
Кк
1,02
УПВС, порядок применения сбор-
ника
Приложение № 2 к постановлению
Территориальный коэффициент
Кт
0,98
Госстроя СССР № 94 от 11мая 1983
года
Приложение № 1 к постановлению
Отраслевой коэффициент
Ко
1,220
Госстроя СССР № 94 от 11 мая 1983
года
Коэффициент перехода цен из 1984г.
Ко-Инвест "Индексы цен в строи-
Кс1
135,359
До 01.01.2019 г.
тельстве" №106 январь 2019 г.,
Коэффициент перехода цен на дату
Ко-Инвест "Индексы цен в строи-
Кс2
1,006
оценки
тельстве" №106 январь 2019 г.,
Поправочный к-т на группу капиталь-
Кк
1,00
не рассчитывается
ности
количество ед.
V
1
прибыль предпринимателя
Кп
1,00
к-т учитывающий НДС
Кн
1,20
НК РФ
удельный вес
Ку
1,00
стоимость замещения , руб.
Сз
26293
Физический износ
58%
Количество опор
8
Рыночная стоимость , руб.
88345
Физический износ для опор ЛЭП определен в разделе 6 и составил 58%. Количество опор согласно
техническому паспорту 8 штук, рыночная стоимость составила 88345 рублей.
Рыночная стоимость объектов оценки со 100% износом принимается равной нулю. Рыночная стои-
мость объектов оценки демонтированных и сданных на металлолом принимается нулю.
Вывод: рыночная стоимость объектов оценки, рассчитанная затратным подходом составляет
Таблица 11.3
Затратный подход,
Объект оценки (ОО).
руб.
имущественный комплекс, принадлежащий АО «19 Центральный авто-
мобильный ремонтный за-вод» (ИНН 2804013941, ОГРН
1092804000310), расположенного по адресу: Амурская область, г. Бело-
горск, пер. Косой, в составе
1
Автодороги, 3-228
0
2
Здание контрольно-пропускного пункта №2, 1-27
не применялся
3
Земельный участок пер.Косой,2 1,6га, 121
не применялся
4
ЛЭП, 3-227
88345
5
Ограждение территории, 3-224
0
6
Производственный корпус 2-х этажный, 1-38
не применялся
7
Трансформаторная подстанция, 3-225
не применялся
8
Хранилище, 1-53 (здание хранилища СТО)
0
68
9
Эстакада бетонная, 3-226
0
12. Обобщение результатов и определение итоговой величины стоимости
Согласование результатов оценки, полученных различными подходами, проведено по модели
согласования, которая может быть представлена следующей формулой:
Формула 12.1
n3
С
(С
К
)
ИР
i
i
i
1
где:
СИР — итоговая величина рыночной стоимости объекта;
Сi — результат оценки i-ым подходом (затратный, сравнительный, доходный);
КВi — соответствующий весовой коэффициент. ∑Кi=1.
При этом, как правило, не выводится среднее арифметическое из всех полученных результатов и
не выбирается один из них как окончательный (однако, это допустимо в некоторых случаях оценки).
Обычно по этой модели окончательная величина рыночной стоимости объектов оценки экспертно вы-
бирается между полученными результатами.
Для расчета стоимости объекта оценки ЛЭП, инв.номер 3-227, был использован только затратный
подход, ему присваивается вес 100%, процедура согласования не требуется.
Для оценки остальных объектов был использован только сравнительный подход, ему присваива-
ется вес 100%, процедура согласования не требуется.
Рыночная стоимость объектов оценки со 100% износом принимается равной нулю. Рыночная сто-
имость объектов оценки демонтированных и сданных на металлолом принимается равной нулю.
Вывод: Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки- имущественный ком-
плекс, принадлежащий АО «19 Центральный автомобильный ремонтный за-вод» (ИНН
2804013941, ОГРН 1092804000310), расположенного по адресу: Амурская область, г. Бело-
горск, пер. Косой составляет:
2544000 (Два миллиона пятьсот сорок четыре тысячи) рублей.
В том числе по объектам составила
Таблица 12.1
Балансовая стои-
рыночная стои-
рыночная стоимость с
объект оценки (инвентарный номер)
мость, руб.коп.
мость, руб
учетом округления, руб.
Автодороги, 3-228
284 091,00
0
0
Здание контрольно-пропускного
1 275 389,00
18566
19000
пункта №2, 1-27
Земельный участок пер.Косой,2 1,6га,
учтен в стоимости
учтен в стоимости недви-
13 861 211,46
121
недвижимости
жимости
ЛЭП, 3-227
93 510,00
88345
88000
Ограждение территории, 3-224
304 393,00
0
Производственный корпус 2-х этаж-
4 355 734,00
2436664
2437000
ный, 1-38
Трансформаторная подстанция, 3-225
68 147,00
0
0
Хранилище, 1-53 (здание хранилища
2 964 723,98
0
0
СТО)
Эстакада бетонная, 3-226
66 477,00
0
0
итого
2543575
2544000
Оценщик
Кантемирова Алла Вадимовна
69
13. Перечень документов и источников информации, использованных при оценке
1. Перечень документов, использованных оценщиком и устанавливающих качественные и
количественные характеристики объекта оценки (перечень представлен в разделе 6 настоящего От-
чета)
2. Законодательно-нормативные акты в области оценочной деятельности.
3. Устная и письменная информация, полученная от Заказчика.
4. Информация из сети INTERNET.
5. Информация из средств массовой информации.
6. Устная и письменная информация, полученная от третьих лиц, представляющих товары
и услуги на открытом рынке.
14. Список использованной литературы и нормативных документов
1. Федеральный закон от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Фе-
дерации»;
2. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению
оценки (ФСО № 1)», утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N297
3. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» утвержден При-
казом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N298;
4. Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» утвержден При-
казом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N299;
5. Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), утвержден Приказом
Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611
6. Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. — М.: Финансы и
статистика, 2003. —496с.: ил.
7. Оценка стоимости недвижимости: Учебник / Грибовский С.В. и др. — М.: Интерреклама,
2003. —704с.
8. Рутгайзер В.М. Оценка рыночной стоимости недвижимости. / серия “Оценочная деятель-
ность”. Учебное и практическое пособие. - М.: Дело, 1998г. - 384 с.
9. Налоговый Кодекс РФ.
10. Градостроительный Кодекс РФ от 29.12.2004г. № 191-ФЗ.
11. Земельный Кодекс РФ от 25.10.2001г. № 136-ФЗ.
12. Гражданский Кодекс РФ.
13. Аналитические обзоры и статистические материалы, публикуемые в сети INTERNET.
14. Данные российских информационных агентств (“Финмаркет”, “РосБизнесКонсалтинг”,
“AK&M” и др.).
15. «Справочник оценщика недвижимости-2018, Земельные участки» авторы Лейфер Л.А и др.
16. «Справочник оценщика недвижимости-2018, Производственно-складская недвижимость и
сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода» ав-
торы Лейфер Л.А и др.
17. “Индексы цен в строительстве”. Межрегиональный информационно-аналитический бюлле-
тень. — М.: ЗАО “Ко-Инвест”.
18. СБОРНИКИ УКРУПНЕННЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ восстановительной стоимости зданий и со-
оружений (УПВС)
19. Приложение № 2 к постановлению Госстроя СССР № 94 от 11мая 1983 года
70
КАДАСТРОВЫЙ ПАСПОРТ
здания, сооружения, объекта незавершенного строительства
Лист №
1
Всего листов
2
сооружения
(вид объекта недвижимого имущества)
Дата
03.12.2008 г.
Кадастровый номер
Инвентарный номер
02:003:2322
(ранее присвоенный учетный номер)
1. Описание объекта недвижимого имущества
1.1. Наименование
Ограждение территории инв.№ 3-224
1.2. Адрес (местоположение)
Субъект Российской Федерации
Амурская область
Район
тип
поселение
Муниципальное образование
наименование
"Городской округ Белогорск"
тип
город
Населенный пункт
наименование
Белогорск
тип
переулок
Улица (проспект, переулок и т.д.)
наименование
Косой
Номер дома
Номер корпуса
Номер строения
Литера
Иное описание местоположения
1.3. Основная характеристика:
протяженность
244,95
м
(тип)
(значение)
(единица измерения)
степень готовности незавершенного строительства
1.4. Назначение:
ограждение территории
1.5.
Этажность:
количество этажей
количество подземных этажей
1.6.
Год ввода в эксплуатацию (завершения строительства)
1990
1.7.
Кадастровый номер земельного участка (участков), в пределах которого
расположен объект недвижимого имущества
28:02:000503:0002
1.8.
Предыдущие кадастровые (условные) номера объекта недвижимого имущества:
1.9.
Примечание:
Кадастровый номер 28:02:000503:0002:02:003:2322
Действительная инвентаризационная стоимость в ценах III кв.2008г.- 428024,00 рублей.
1.10.
Муниципальное унитарное предприятие "Белогорсктехинвентаризация" города Белогорска
(наименование органа или организации)
Свидетельство об аккредитации от 04 апреля 2005 года серия РН № 000225
Начальник бюро
Юденко О.Г.
113
2
КАДАСТРОВЫЙ ПАСПОРТ
сооружения
(вид объекта недвижимого имущества)
Лист №
2
Всего листов
2
Кадастровый номер
Инвентарный номер
02:003:2322
(ранее присвоенный учетный номер)
2.
Ситуационный план объекта недвижимого имущества
Масштаб:б/м
Начальник бюро
Юденко О.Г.
выполнил: старший инженер
Буш Г.Е.
114
МУНИЦИПАЛЬНОЕ УНИТАРНОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ
"БЕЛОГОРСКТЕХИНВЕНТАРИЗАЦИЯ"
города Белогорска
ТЕХНИЧЕСКИЙ ПАСПОРТ
на
Ограждение территории инв.№ 3-224
(наименование сооружения)
Область
Амурская
Район
Город
Белогорск
Переулок
Косой
Инвентарный
02:003:2322
номер
031208:02:003:2322
Реестровый номер
28:02:000503:0002:02:003:2322
Кадастровый номер
Паспорт составлен по состоянию на " 03 " декабря 2008 года
115
II. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ
Назначение сооружения:
Ограждение территории
Использование:
по назначению
III. ИСЧИСЛЕНИЕ ПЛОЩАДЕЙ СООРУЖЕНИЯ
Наименование сооружения
I
железобетонные плиты на ж/бетонных стаканах
105,30
2,50
263,3
II
Ограждение
металлический на металлических трубах
55,50
2,00
111,0
территории
III
дощатый сплошной на деревянных столбах
79,85
2,00
159,7
IV
ворота металлические
4,30
2,00
8,6
Итого:
244,95
3
116
IV. ТЕХНИЧЕСКОЕ ОПИСАНИЕ СООРУЖЕНИЯ
Год постройки: 1990
Наименование
№№
Процент
конструктивных
Материал и конструкция
Признаки износа
п.п.
износа
элементов
железобетонные плиты на
I
трещины, выбоины
20
железобетонных стаканах
металлический на
II
Ограждение
местами повреждения, ржавчина
20
металлических трубах
территории
дощатый сплошной на
III
столбы имеют отклонения от вертикали
20
деревянных столбах
IV
ворота металлические
ржавчина
20
4
117
V. ИСЧИСЛЕНИЕ СТОИМОСТИ СООРУЖЕНИЙ
Поправки
Наименование
конструктивных
элементов
I
1
79
м2
12,2
1,02
12,44
263,30
3277
20
2621
II
1
63
м
12,6
1,02
12,85
55,50
713
20
571
03.12.2008
Ограждение территории
III
1
60
м
17,7
1,02
18,05
79,85
1442
20
1153
IV
1
64
м2
52,9
1,02
53,96
8,60
464
20
371
Итого:
5895
4716
в ценах III квартала 2008 года
535030
428024
5
VII. ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ, ПРИЛОЖЕННЫХ К ПАСПОРТУ
Дата
Количество
№№ п.п.
Наименование
Масштаб
Примечание
составления
листов
1
Схема расположения
03.12.2008
1
ограждения территории
VIII. ОТМЕТКИ ОБ ИСПОЛНЕНИИ И ОБСЛЕДОВАНИИ
Паспорт составлен на " 03" декабря 2008 года
Исполнил :
Буш Г.Е.
Проверил:
Матвиенко Л.М.
Начальник бюро
Юденко О.Г.
Дата обследования
Исполнил
Проверил
Директор МУП БТИ
6
119
КАДАСТРОВЫЙ ПАСПОРТ
здания, сооружения, объекта незавершенного строительства
Лист №
1
Всего листов
2
сооружения
(вид объекта недвижимого имущества)
Дата
03.12.2008 г.
Кадастровый номер
Инвентарный номер
02:003:2325
(ранее присвоенный учетный номер)
1. Описание объекта недвижимого имущества
1.1. Наименование
ЛЭП инв.№ 3-227
1.2. Адрес (местоположение)
Субъект Российской Федерации
Амурская область
Район
тип
поселение
Муниципальное образование
наименование
"Городской округ Белогорск"
тип
город
Населенный пункт
наименование
Белогорск
тип
переулок
Улица (проспект, переулок и т.д.)
наименование
Косой
Номер дома
Номер корпуса
Номер строения
Литера
Иное описание местоположения
1.3. Основная характеристика:
протяженность
322,80
м
(тип)
(значение)
(единица измерения)
степень готовности незавершенного строительства
1.4. Назначение:
ЛЭП
1.5.
Этажность:
количество этажей
количество подземных этажей
1.6.
Год ввода в эксплуатацию (завершения строительства)
1990
1.7.
Кадастровый номер земельного участка (участков), в пределах которого
расположен объект недвижимого имущества
28:02:000503:0002
1.8.
Предыдущие кадастровые (условные) номера объекта недвижимого имущества:
1.9.
Примечание:
Кадастровый номер 28:02:000503:0002:02:003:2325
Действительная инвентаризационная стоимость в ценах III кв.2008г.- 80322,00 рублей.
1.10.
Муниципальное унитарное предприятие "Белогорсктехинвентаризация" города Белогорска
(наименование органа или организации)
Свидетельство об аккредитации от 04 апреля 2005 года серия РН № 000225
Начальник бюро
Юденко О.Г.
120
2
КАДАСТРОВЫЙ ПАСПОРТ
сооружения
(вид объекта недвижимого имущества)
Лист №
2
Всего листов
2
Кадастровый номер
Инвентарный номер
02:003:2325
(ранее присвоенный учетный номер)
2.
Ситуационный план объекта недвижимого имущества
Масштаб:б/м
Начальник бюро
Юденко О.Г.
выполнил: старший инженер
Буш Г.Е.
121
МУНИЦИПАЛЬНОЕ УНИТАРНОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ
"БЕЛОГОРСКТЕХИНВЕНТАРИЗАЦИЯ"
города Белогорска
ТЕХНИЧЕСКИЙ ПАСПОРТ
на
ЛЭП инв.№ 3-227
(наименование линии электропередач)
район
город (пос.)
Белогорск
переулок (местоположение)
Косой
Инвентарный номер
02:003:2325
Реестровый номер
031208:02:003:2325
Кадастровый номер
28:02:000503:0002:02:003:2325
паспорт составлен по состоянию на " 03 " декабря 2008 года
122
1. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ
Единица
Наименование
2008 г.
20___г.
20___г.
п.п.
измерения
1
2
3
1
Общая протяженность:
м
322,80
а) воздушные ЛЭП низкого напряжения
м
313,80
б) воздушные ЛЭП высокого напряжения
м
в) кабельные ЛЭП низкого напряжения
м
9,00
г) кабельные ЛЭП высокого напряжения
м
2
Опоры:
шт.
8
а) деревянные на железобетонных приставках
шт.
б) деревянные на железобетонных приставках анкерные
шт.
в) железобетонные квадратные
шт.
7
г) железобетонные круглые
шт.
1
д) железобетонные квадратные с укосом
шт.
3
Провода:
313,80
а) сталеалюминевые
м
б) аллюминевые
А-25
м
313,80
м
м
4
Кронштейны для светильников:
а) железобетонные
шт.
б) метеллические
шт.
5
Арматура уличного освещения:
а) светильники РКУ-06-250
шт.
8
6
Кабели: АВВГ 4х10
м
9,00
2
123
№ п. П.
Дата записи
Наименование элементов
№№ учетных участков
Рабочее напряжение ЛЭП
Год ввода в эксплуатацию
Начало питания участка (№ ТП или опор)
марка,сечение,кол-во провод.
протяженность, м
марка,сечение и кол-во жил
глубина(высота) заложения (м)
протяженность, м
вид покрытия
количество
№№ опор
материал и конструкция
количество
тип (материал)
количество
тип
количество
№ сборника
№ оценочной таблицы
Измеритель
Стоимость измерителя по таблице
климатический район
Стоимость измерителя с поправками
Восстановительная стоимость в ценах 19
Норм. срок службы
Предположительный срок службы
Износ в %
Действительная стоимость в ценах 1969в
№ п.п.
Наименование
Дата составления
Масштаб
К-во листов
Примечание
1
2
3
4
5
6
1
Схема ЛЭП
03.12.2008
1
2
Условные обозначения
1
Исполнители
Проверил
Начальник бюро
Дата
фамилия,
записи
фамилия, имя,
фамилия,
должность
имя,
подпись
подпись
подпись
отчество
имя, отчество
отчество
03.12.08
старший инженер
Буш Г.Е.
Матвиенко Л.М.
Юденко О.Г.
4
125
КАДАСТРОВЫЙ ПАСПОРТ
здания, сооружения, объекта незавершенного строительства
Лист №
1
Всего листов
2
сооружения
(вид объекта недвижимого имущества)
Дата
03.12.2008 г.
Кадастровый номер
Инвентарный номер
02:003:2326
(ранее присвоенный учетный номер)
1. Описание объекта недвижимого имущества
1.1. Наименование
Автодороги инв.№ 3-228
1.2. Адрес (местоположение)
Субъект Российской Федерации
Амурская область
Район
тип
поселение
Муниципальное образование
наименование
"Городской округ Белогорск"
тип
город
Населенный пункт
наименование
Белогорск
тип
переулок
Улица (проспект, переулок и т.д.)
наименование
Косой
Номер дома
Номер корпуса
Номер строения
Литера
Иное описание местоположения
1.3. Основная характеристика:
протяженность
68,70
м
(тип)
(значение)
(единица измерения)
степень готовности незавершенного строительства
1.4. Назначение:
автодороги
1.5.
Этажность:
количество этажей
количество подземных этажей
1.6.
Год ввода в эксплуатацию (завершения строительства)
1990
1.7.
Кадастровый номер земельного участка (участков), в пределах которого
расположен объект недвижимого имущества
28:02:000503:0002
1.8.
Предыдущие кадастровые (условные) номера объекта недвижимого имущества:
1.9.
Примечание:
Кадастровый номер 28:02:000503:0002:02:003:2326
Действительная инвентаризационная стоимость в ценах III кв.2008г.- 188781,00 рублей.
1.10.
Муниципальное унитарное предприятие "Белогорсктехинвентаризация" города Белогорска
(наименование органа или организации)
Свидетельство об аккредитации от 04 апреля 2005 года серия РН № 000225
Начальник бюро
Юденко О.Г.
126
2
КАДАСТРОВЫЙ ПАСПОРТ
сооружения
(вид объекта недвижимого имущества)
Лист №
2
Всего листов
2
Кадастровый номер
Инвентарный номер
02:003:2326
(ранее присвоенный учетный номер)
2.
Ситуационный план объекта недвижимого имущества
Масштаб:б/м
Начальник бюро
Юденко О.Г.
выполнил: старший инженер
Буш Г.Е.
127
МУНИЦИПАЛЬНОЕ УНИТАРНОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ
"БЕЛОГОРСКТЕХИНВЕНТАРИЗАЦИЯ"
города Белогорска
ТЕХНИЧЕСКИЙ ПАСПОРТ
на
Автодороги инв.№ 3-228
(сооружение дорожного хозяйства)
переулок
Косой
город (пос.)
Белогорск
область
Амурская
район
Инвентарный номер
02:003:2326
Реестровый номер
031208:02:003:2326
Кадастровый номер
28:02:000503:0002:02:003:2326
Паспорт составлен по состоянию на "03" декабря 2008 года
128
I . ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ
единица
№№ п.п.
измерения
2008 г.
200__г.
200__г.
1
2
3
4
5
6
1
Весь проезд:
длина
п.м.
68,70
ширина (средняя)
п.м.
9,30
площадь
кв.м.
820,4
2
Проезжая часть:
ширина (средняя)
п.м.
9,30
площадь
кв.м.
820,4
преобладающий тип покрытия
асфальт
3
Тротуары:
а) по четной стороне
длина
п.м.
ширина (средняя)
п.м.
площадь
кв.м.
в том числе по типу покрытия :
асфальтобетон
длина
п.м.
ширина (средняя)
п.м.
площадь
кв.м.
тротуарная плитка
длина
п.м.
ширина (средняя)
п.м.
площадь
кв.м.
б) по нечетной стороне
длина
п.м.
ширина (средняя)
п.м.
площадь
п.м.
тип покрытия :
асфальтобетон
длина
п.м.
ширина (средняя)
п.м.
площадь
кв.м.
тротуарная плитка
длина
п.м.
ширина (средняя)
п.м.
площадь
кв.м.
4
Зеленые насаждения
а) газоны и цветники
кв.м.
б) линейные уличные посадки:
деревьев по четной стороне
шт.
деревьев по нечетной стороне
шт.
кустарников по четной стороне
п.м.
кустарников по нечетной стороне
п.м.
3
129
1
2
3
4
5
6
5
Стоянка для автотранспорта
кв.м.
преобладающий тип покрытия
6
Трубы под проездом
железобетонные
шт.
металлические круглые
шт.
каменные
шт.
деревянные
шт.
7
Лестничниые спуски
шт.
8
Подпорные стенки (длина)
п.м.
9
Дамбы и насыпи (длина)
п.м.
10
Плотины (длина)
п.м.
11
Набережные:
длина
п.м.
площадь
кв.м.
12
Водосточныя сеть:
длина
количество колодцев
4
130
с покрытием
без покрытия
с покрытием
без покрытия
с покрытием
без покрытия
Стоянка для
автотранспорта
Незастроенная часть
проезда
Борты
Кюветы
Откосы
Озеленение: газоны,
цветники
Прочие элементы и
сооружения
Общая площадь
проезда кв.м.
III. ЭЛЕМЕНТЫ УЛИЦЫ (ПРОЕЗДА) ПЛОЩАДИ, НАБЕРЕЖНОЙ, БЕРЕГОУКРЕПИТЕЛЬНЫХ СООРУЖЕНИЙ, ПЛОТИН,
ДАМБ, ИХ СТОИМОСТЬ (руб)
Поправки
Материал и
кострукция
П.
элементов
П.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
основание
1
1990
30
68,7
9,3
820,4
12
2
100м2
184,0
1,02
0,5
93,8
770
30
539
1
03.12.08
Автодороги
грунтовое
2
1990
30
асфальт
68,7
9,3
820,4
12
4
100м2
263,0
1,02
1,00
268,3
2201
30
1541
Итого:
2971
2080
Итого:
68,7
820,4
Итого в ценах III квартала 2008 года
269648
188781
6

 

 

 

 

 

 

 

 

 

///////////////////////////////////////