Закон Эстонии О товариществе собственников зданий





С изменениями:
Закон от 12.10.2005 (RT I 2005, 57, 450) вст. в силу 01.01.2006
Закон от 27.09.2006 (RT I 2006, 43, 326) вст. в силу 22.10.2006
Закон от 21.11.2007 (RT I 2007, 67, 413) вст. в силу 28.12.2007
Закон от 19.11.2008 (RT I 2008, 52, 288) вст. в силу 22.12.2008



Объявлен
постановлением Президента Республики
от 29 июня 2004 года



ЗАКОН О ТОВАРИЩЕСТВЕ СОБСТВЕННИКОВ ЗДАНИЙ
Принят 9 июня 2004 года
(RT I 2004, 63, 368)


Статья 1. Понятие товарищества собственников зданий
(1) Товарищество собственников зданий - это коммерческое товарищество, целью которого является поддержка и благоприятствование хозяйственным интересам своих членов посредством совместной хозяйственной деятельности при обладании и управлении недвижимой вещью или правом застройки, а также являющимся его частью зданием (далее - недвижимая вещь), предоставляя членам товарищества собственников зданий возможность единоличного пользования строго определенными частями здания.

(2) В отношении товарищества собственников зданий применяется установленное Законом о коммерческих товариществах (RT I 2002, 3, 6; 02, 600; 2004, 14, 91; 24, 166), если настоящим Законом не устанавливается иначе.

(3) Товарищество собственников зданий отвечает по обязательствам своим имуществом. В уставе не может предусматриваться ни полной личной ответственности, ни дополнительной ответственности членов товарищества по обязательствам товарищества.

(4) Название товарищества должно содержать слова “товарищество собственников зданий”.

(5) Товарищество собственников зданий не имеет совета. Положения, установленные в части 4 статьи 55 Закона о коммерческих товариществах, применяются в отношении общего собрания товарищества.


Статья 2. Членство в товариществе собственников зданий
(1) Права и обязанности, которыми сопровождается членство в товариществе собственников зданий (далее - членство), связаны с частью здания, установленной планом распределения здания в отношении члена товарищества, которая позволяет ее отдельное использование.

(2) Член товарищества собственников зданий имеет право обособленно от других членов товарищества использовать принадлежащую товариществу часть здания, реально разграниченную в плане строительной конструкции, что позволяет ее отдельно использовать, которая ему установлена планом распределения здания (часть здания, находящаяся в его единоличном пользовании).

(3) Члену товарищества собственников зданий не выплачивают дивидендов и не производят других выплат за счет чистой прибыли. Чистая прибыль товарищества может быть использована только для достижения выдвинутых товариществом целей.


Статья 2.1. Паевой капитал
(1) Паевой капитал товарищества собственников зданий должен составлять не менее 40 000 крон. (Закон от 21.11.2007)

(2) Участие члена товарищества собственников зданий в паевом капитале соответствует размеру ставки членского взноса. (Закон от 21.11.2007)

(3) Паевой капитал товарищества собственников зданий указывается в уставе и вносится в регистр некоммерческих объединений и фондов. (Закон от 21.11.2007)


Статья 3. Части здания, находящиеся в единоличном и совместном пользовании
(1) Часть здания, находящаяся в единоличном пользовании члена товарищества - это жилые или нежилые помещения, а также относящиеся к ним части здания, определенные ему для использования планом распределения здания, которые можно использовать отдельно, а также изменить, устранить или добавить, не причиняя вреда недвижимой вещи или не нарушая прав других членов товарищества либо не изменяя внешнего вида здания. К части здания, находящейся в единоличном пользовании члена товарищества, может принадлежать также часть гаража, обозначенная устойчивой маркировкой.

(2) В совместном пользовании членов товарищества собственников зданий находится недвижимая вещь, а также ее части и оборудование, необходимые для существования здания, обеспечения безопасности или совместного использования, также в случае, если они расположены в границах части здания, находящейся в единоличном пользовании члена товарищества.


Статья 4. Учреждение товарищества собственников зданий и внесение его в регистр
(1) Для учреждения товарищества собственников зданий необходимо не менее пяти лиц. Учредителей товарищества может быть и меньше, если из них хотя бы один является юридическим лицом.

(2) Внесение товарищества собственников зданий в Регистр некоммерческих объединений и фондов осуществляется на основании заявления правления товарищества. При наличии недвижимой вещи или ее последующем приобретении, держателю Регистра следует представить наряду с документами, указанными в части 1 статьи 7 Закона о коммерческих товариществах, также номер принадлежащей товариществу недвижимой вещи в разделе реестра крепостной книги и ее адрес. К уставу товарищества собственников зданий прилагается копия плана принадлежащего товариществу здания или копия проекта строящегося здания, выданная держателем регистра строений или официальным учреждением, выдавшим разрешение на строительство, в котором установлена и обозначена номером членства в товариществе часть здания, находящаяся в единоличном пользовании каждого члена товарищества (далее - план распределения здания).

(3) В дополнение к данным, указанным в статье 8 Закона о коммерческих товариществах, при наличии недвижимой вещи или ее последующем приобретении в регистр вносят также номер принадлежащей товариществу недвижимой вещи в разделе реестра крепостной книги и адрес недвижимой вещи.


Статья 4.1. Особенности при избрании члена правления
В случаях, установленных в статье 53, а также в частях 1.1 и 1.2 статьи 60 Закона о коммерческих товариществах, протокол голосования, протокол общего собрания либо заявление о внесении члена правления в регистр может подписать каждый из членов товарищества собственников зданий. (Закон от 19.11.2008)


Статья 5. Вступление в члены товарищества
(1) В отношении вступления в члены товарищества применяется установленное в разделе 1 главы 3 Закона о коммерческих товариществах, с учетом отличий, установленных настоящим Законом.

(2) При отчуждении и наследовании членства, приобретатель членства с переходом к нему членства становится членом товарищества без производства по приему его в члены товарищества.

(3) Вступление в члены товарищества регистрируется в Регистре некоммерческих объединений и фондов. Заинтересованное в этом лицо представляет нотариусу установленные законом документы, удостоверяющие право собственности. Нотариус представляет в Регистр некоммерческих объединений и фондов изменения, внесенные в данные, установленные в части 3 статьи 6 настоящего Закона. Порядок представления данных устанавливается министром юстиции.


Статья 6. Список членов товарищества собственников зданий
(1) При Регистре некоммерческих объединений и фондов ведется список членов товарищества собственников зданий. Порядок ведения списка устанавливается министром юстиции.

(2) Принятие в члены товарищества каждого из его членов оформляется в списке членов товарищества собственников зданий номером.

(3) В списке членов товарищества указываются следующие данные:
1) имя или наименование члена;
2) местожительство или местонахождение, контактные данные, личный или регистрационный код члена товарищества, при отсутствии эстонского личного кода, дата рождения;
3) утратил силу; (Закон от 21.11.2007)
4) утратил силу; (Закон от 21.11.2007)
5) данные об отчуждении и обременении членства, а также о связанных с членством ограничениях;
6) данные о приеме в члены товарищества;
7) номер членства в списке членов товарищества и связанная с ним площадь части здания, находящейся в единоличном пользовании;
8) ставка членского взноса, выраженная в виде простой дроби;
9) другие установленные законом данные.

(4) Данные, внесенные в список членов товарищества, являются открытыми. Порядок ознакомления со списком членов товарищества и получения из него выписки устанавливается министром юстиции.


Статья 7. Отличия, связанные с прекращением членства
В отношении прекращения членства в товариществе собственников зданий не применяется установленное статьями 16, 20 - 24 и 33 Закона о коммерческих товариществах.


Статья 8. Отчуждение членства
(1) Сделка, обязывающая осуществить приобретение или отчуждение членства, должна быть нотариально заверена.

(2) Сделка, совершенная с целью уступки членства (отказа от членства в пользу другого лица) должна быть нотариально заверена.

(3) Для уступки членства, принадлежащего к совместному имуществу супругов, необходимо согласие супруга (супруги). При отсутствии согласия подобная сделка является ничтожной.

(4) В случае удостоверения сделки по уступке членства, нотариус в течение двух рабочих дней, считая с даты удостоверения сделки, отправляет изменения, внесенные в данные, установленные в части 3 статьи 6 настоящего Закона, держателю Регистра некоммерческих объединений и фондов, а также правлению товарищества собственников зданий. Порядок представления данных устанавливается министром юстиции.


Статья 9. Предоставление членства в залог
(1) Предоставление членства в залог допускается.

(2) Сделка, обусловливающая обязанность предоставления членства в залог, и сделка о распоряжении должны быть нотариально заверены.

(3) В случае удостоверения договора о залоге, нотариус в течение двух рабочих дней, считая с даты удостоверения сделки, отсылает изменения, произведенные в данных, установленных в части 3 статьи 6 настоящего Закона, держателю Регистра некоммерческих объединений и фондов.

(4) При отдаче членства в залог вытекающие из членства права осуществляет член товарищества собственников зданий. К залогу членства применяется установленное в отношении предоставления в залог прав, если настоящим Законом не устанавливается иначе. В случае уступки членства залог остается действовать в отношении приобретателя.

(5) В случае невыполнения требования, обеспеченного залогом членства, залогодержатель вправе требовать принудительного исполнения путем принудительных публичных торгов. В установленном законом порядке продажа обремененного залогом членства с публичных торгов осуществляется на основании исполнительного документа.


Статья 10. Переход членства наследнику
(1) В случае смерти члена товарищества членство переходит наследнику.

(2) На основании нотариально заверенного заявления наследника нотариус представляет в Регистр некоммерческих объединений и фондов изменения, произведенные в данных, установленных в части 3 статьи 6 настоящего Закона. Порядок представления данных устанавливается министром юстиции.


Статья 11. Обязанности члена товарищества собственников зданий
(1) Член товарищества обязан:
1) содержать в порядке находящуюся в единоличном пользовании часть здания и используя указанную часть здания и части недвижимой вещи, находящиеся в совместном пользовании, воздерживаться от действий, воздействие которых на других членов товарищества превышает пределы влияния, возникающее вследствие обычного пользования собственностью;
2) переносить воздействие, остающееся в границах, указанных в пункте 1 настоящей части;
3) позволять другим лицам использовать находящуюся в единоличном пользовании часть здания, если это необходимо для содержания в исправности частей здания, находящихся в совместном пользовании. Ущерб, причиненный вследствие этого члену товарищества, подлежит возмещению;
4) производить уплату членского взноса в объеме, установленном статьей 13 настоящего Закона.

(2) Член товарищества собственников зданий обязан обеспечить, чтобы члены его семьи, временные жильцы и другие лица, пользующиеся частью здания, находящейся в единоличном пользовании члена товарищества, соблюдали установленное пунктами 1 и 2 части 1 настоящей статьи.


Статья 12. Обязанность отчуждения членства
(1) Если член товарищества собственников зданий повторно нарушил свои обязанности в отношении товарищества или другого члена товарищества и если другие члены товарищества считают дальнейшее его членство в товариществе невозможным, они вправе потребовать от него отчуждения его членства.

(2) Прежде всего требование об отчуждении может быть предъявлено, если член товарищества:
1) неоднократно уклонялся от выполнения обязанностей, перечисленных в статье 11 настоящего Закона;
2) имеет более чем трехмесячную задолженность по уплате членского взноса за шестимесячный период, как минимум;
3) совершает действия, которые создают значительные препятствия другим членам товарищества при использовании ими частей здания, находящих в их единоличном пользовании.

(3) Решение о предъявлении требования, указанного в части 1 настоящей статьи, принимает общее собрание.

(4) Исключение или ограничение уставом товарищества положения, установленного частью 1 настоящей статьи, запрещается.

(5) Если нарушивший свои обязанности член товарищества не выполнил обязанности по отчуждению своего членства, решение об отчуждении выносится судом на основании иска товарищества или иска, заявленного бы одним из членов товарищества. Вынося решение, суд среди прочего исходит из обстоятельств, послуживших основанием для предъявления требования об отчуждении.

(6) Товарищество или член товарищества вправе требовать исполнения судебного решения в соответствии с положениями об исполнительном производстве.


Статья 13. Членский взнос и ставка членского взноса
(1) Согласно решению общего собрания член товарищества обязан оплачивать расходы, связанные с содержанием в порядке и управлением частями недвижимой вещи, находящимися в совместном пользовании, в соответствии со ставкой членского взноса. Исчисление членского взноса в отношении каждого члена товарищества осуществляется на основании ставки членского взноса, связанной с его членством.

(2) Член товарищества не обязан возмещать расходы, превышающие сумму расходов, необходимую по его мнению для содержания в порядке частей недвижимой вещи, находящихся в совместном пользовании, с превышением которой он не был согласен.

(3) Ставка членского взноса - это дробное число, соответствующее находящимся в единоличном пользовании частям здания, которое выражено простой дробью. Сумма ставок членских взносов составляет 1. Ставка членского взноса по каждому членству устанавливается уставом товарищества.


Статья 14. План хозяйственной деятельности
(1) Правление товарищества составляет на хозяйственный год план хозяйственной деятельности, в котором содержатся следующие данные:
1) обзор состояния принадлежащей товариществу недвижимой вещи и планируемых действий;
2) планируемые в целях управления недвижимой вещью поступления и расходы;
3) обязанности членов товарищества при покрытии расходов, связанных с управлением недвижимой вещью, в соответствии со ставкой членского взноса;
4) размер платежей, вносимых в резервный капитал.
5) количество и стоимость потребленного товариществом топлива, тепла, воды и электроэнергии. (Закон от 27.09.2006)

(2) План хозяйственной деятельности товарищества на хозяйственный год утверждается общим собранием.


Статья 15. Управление
(1) Член товарищества собственников зданий праве требовать управления принадлежащей товариществу недвижимой вещью согласно уставу и решениям общего собрания товарищества, в части же, ими не регулируемой - исходя из интересов членов товарищества.

(2) В качестве управления, соответствующего интересам членов товарищества, прежде всего рассматривается:
1) установление внутреннего распорядка, регулирующего использование частей недвижимой вещи, находящихся в совместном пользовании;
2) регулярный режим содержания в надлежащем порядке частей недвижимой вещи, находящихся в совместном пользовании;
3) заключение товариществом договора о страховании убытков, обусловленных восстановительной стоимостью здания, и страхование ответственности товарищества собственников зданий;
4) накопление резервного капитала в соответствующем размере;
5) составление плана хозяйственной деятельности;
6) терпимое отношение к принятию разумных с точки зрения члена товарищества мер, необходимых для сооружения и содержания в исправности обычных коммуникаций.
7) заказ энергетического аудита и энергетического паспорта. (Закон от 27.09.2006)

(3) Энергетический паспорт на строение заказывает управление по собственной инициативе или по требованию не менее одного члена товарищества в течение одного месяца со дня представления требования. Управление товарищества обязано передать копии выданного энергетического паспорта всем членам товарищества. (Закон от 27.09.2006. Вступает в силу 01.01.2009)


Статья 16. Изменение распределения прав на единоличное пользование и ставок членского взноса
(1) Решение о внесении в устав изменений, вследствие которого меняется распределение частей здания, находящихся в единоличном пользовании членов товарищества, или изменяются ставки членского взноса, считается принятым, если “За” решение проголосовало не менее двух третей участвовавших в общем собрании членов товарищества. Для внесения изменений необходимо согласие лиц, права которых вследствие изменений будут нарушены.

(2) Наряду с решением и протоколом общего собрания к заявлению, которое представляется в Регистр некоммерческих объединений и фондов, следует приложить:
1) в случае внесения изменений в распределение прав на единоличное пользование - измененный план распределения здания;
2) в случае изменения ставок членского взноса - измененный устав.


Статья 17. Прекращение деятельности товарищества
Для прекращения деятельности товарищества необходимо согласие всех его членов. В остальной части к прекращению деятельности товарищества применяется установленное главой 5 Закона о коммерческих товариществах, за исключением положений статьи 74 Закона о коммерческих товариществах.


Статья 18. Прекращение деятельности товарищества в связи с распределением недвижимой вещи или права застройки соответственно на квартирную собственность или на права квартирной застройки
(1) В отличие от установленного в главе 5 Закона о коммерческих товариществах, при ликвидации товарищества собственников зданий допускается деление недвижимой вещи с находящимися в единоличном пользовании членов товарищества частями здания, или права застройки соответственно на квартирную собственность или на права квартирной застройки и отчуждение квартирной собственности и прав квартирной застройки членам товарищества, использующим их на основании членства в товариществе.

(2) При делении недвижимой вещи или права застройки соответственно на квартирную собственность или на права квартирной застройки следует исходить из плана распределения здания и учитывать ставку членского взноса члена товарищества.

(3) Решение о ликвидации товарищества путем распределения недвижимой вещи или права застройки соответственно на квартирную собственность или на права квартирной застройки считается принятым, если за него проголосует не менее двух третей членов товарищества, участвовавших в общем собрании.

(4) Если целью товарищества собственников здания является строительство здания и распределение недвижимой вещи или права застройки соответственно на квартирную собственность или на права квартирной застройки, у члена товарищества, с момента получения разрешения на эксплуатацию, возникает право требовать деления недвижимой вещи с находящимися в единоличном пользовании частями здания или права застройки соответственно на квартирную собственность или на права квартирной застройки и ликвидации товарищества собственников зданий.

(5) Если ликвидация товарищества осуществляется способом, установленным в настоящей статье, то удовлетворение требований кредиторов осуществляется не за счет недвижимой вещи или права застройки, подлежащих делению на квартирную собственность или на права квартирной застройки.

(6) Если для удовлетворения требований кредиторов остального имущества недостаточно, то для обеспечения оставшихся неудовлетворенными требований кредиторов в ходе производства по ликвидации товарищества и до отчуждения членам товарищества квартирной собственности или прав квартирной застройки, принадлежащие товариществу квартирная собственность или права квартирной застройки обременяются ипотекой в пользу указанных кредиторов.

(7) Для обременения квартирной собственности или прав квартирной застройки ипотекой правление товарищества составляет соответствующую программу, в которой предусматривается распределение ипотек, переход требований и другие важные условия. Программу следует представить для ознакомления членам и кредиторам товарищества.

(8) По истечении месячного срока, предусмотренного для представления мнений по программе, указанной в части 7 настоящей статьи, она утверждается общим собранием. В случае несогласия кредитора, решение общего собрания, утвердившее программу, является ничтожным.

(9) Если член товарищества или кредитор не согласен с программой, утвержденной общим собранием, по его требованию условия программы устанавливаются решением суда.


Статья 19. Защита членов товарищества в случае отчуждения недвижимой вещи
(1) В случае отчуждения недвижимой вещи, принадлежавшей товариществу, вытекающие из членства в товариществе права и обязанности в отношении приобретателя недвижимой вещи сохраняются в течение шести месяцев у членов товарищества, которые на основании права единоличного пользования, вытекающего из членства в товариществе, использовали на отчуждаемой недвижимой вещи часть здания в качестве жилого помещения.

(2) Установленное настоящей статьей не применяется, если товарищество ликвидируется в порядке, предусмотренном статьей 18 настоящего Закона.


Статья 20. Прикладные положения
(1) Со вступлением в силу настоящего Закона учреждение юридических лиц с членами, целью которых является поддержка и создание благоприятных условий для хозяйственных интересов своих членов посредством хозяйственной деятельности при обладании и управлении недвижимой вещью или правом застройки, а также обладании и управлении зданием, являющимся частью этой недвижимой вещи, создавая членам товарищества возможность единоличного пользования строго поделенными частями здания, допускается только в порядке, установленном настоящим Законом.

(2) В отношении учрежденных до вступления в действие настоящего Закона юридических лиц, соответствующих признакам части 1 настоящей статьи, применяются положения Закона о товариществах собственников зданий. Приведение устава такого юридического лица в соответствие с настоящим Законом может требовать любой член соответствующего юридического лица. (Закон от 12.10.2005)

(2.1) В отношении учрежденных до вступления в действие настоящего Закона юридических лиц, соответствующих признакам части 1 настоящей статьи, не применяется статья 4 настоящего Закона и статья 4 Закона о коммерческих товариществах. (Закон от 21.11.2007)

(3) Действия, необходимые для изменения устава, правление юридического лица производит или по своей инициативе, или по требовании члена юридического лица.

(4) Если общее собрание приняло решение о приведении устава в соответствие с настоящим Законом, правление юридического лица представляет в Регистр некоммерческих объединений и фондов заявление для внесения в регистр записи об изменении устава, к которому прилагаются протокол общего собрания, вынесшего решение об изменении устава, и новый текст устава.

(5) Если изменение устава повлекло за собой нарушение прав члена юридического лица, то в течение двух месяцев, считая с даты вынесения решения общего собрания, он имеет право оспорить в суде решение об изменении устава.

(6) Если общее собрание не примет решения об изменении устава, решение об изменении устава на основании ходатайства члена юридического лица выносит суд. В подобном случае судебное решение заменяет решение общего собрания.

(7) Юридические лица, отвечающие признакам, установленным в части 1 настоящей статьи, обязаны привести свой устав в соответствие с настоящим Законом не позднее, чем к 1 января 2008 года. Начиная с вышеуказанной даты держатель Регистра некоммерческих объединений и фондов имеет право требовать от юридических лиц приведения их устава в соответствие с настоящим Законом. Соответственно применяется установленное частью 5 статьи 59 и статьей 71 Коммерческого кодекса (RT I 1995, 26-28, 355; 1998, 91-93, 1500; 1999, 10, 155; 23, 355; 24, 360; 57, 596; 102, 907; 2000, 29, 172; 49, 303; 55, 365; 57, 373; 2001, 34, 185; 56, 332 и 336; 89, 532; 93, 565; 2002, 3, 6; 35, 214; 53, 336; 61, 375; 63, 387 и 388; 96, 564; 102, 600; 110, 657; 2003, 4, 19; 13, 64; 18, 100; 78, 523; 88, 591).

(8) Соответственно настоящий Закон применяется также в отношении юридических лиц, отвечающих признакам, установленным в части 1 настоящей статьи, принадлежащее которым здание находится в гражданском обороте в качестве движимой вещи.

(8.1) Если юридическое лицо, соответствующее признакам, установленным в части 1 настоящей статьи, которое было учреждено до вступления в силу настоящего Закона, внесено в коммерческий регистр, положения настоящего Закона, установленные в отношении регистра некоммерческих товариществ и фондов, применяются соответственно к коммерческому регистру. Если юридическое лицо, указанное в предыдущем предложении, привело свой устав в соответствие с настоящим Законом, держатель регистра некоммерческих товариществ и фондов открывает ему новую регистрационную карту в этом регистре и в то же время закрывается его регистрационная карточка в коммерческом регистре. (Закон от 19.11.2008)

(9) Если устав соответствующего признакам части 1 настоящей статьи юридического лица находится в противоречии с настоящим Законом или с Законом о коммерческих товариществах, применяются положения закона. (Закон от 12.10.2005)

Статья 21. Внесение изменений в Жилищный закон
Признать утратившими силу статьи 14 - 26.1 Жилищного закона (RT I 1992, 17, 254; RT I 1998, 71, 1199; 2000, 88, 576; 2001, 85, 509; 93, 565; 2002, 53, 336; 2003, 15, 86).


Статья 22. Внесение изменений в Закон о приватизации жилых помещений
Изменить текст первого предложения части 1 статьи 21.9 Закона о приватизации жилых помещений (RT I 1993, 23, 411; 2000, 99, 638; 2001, 93, 565; 2002, 297; 53, 336; 2003, 88, 594), изложив его в следующей редакции:
“Собрание владельцев квартир жилого дома, принадлежащего жилищному товариществу (кооперативу) имеет право до внесения в крепостную книгу земли, занятой соответствующим жилым домом, принять решение об отделении от существующего жилищного товарищества (кооператива) и учреждении на базе жилого дома квартирного товарищества или нового жилищного товарищества.


Статья 23. Вступление закона в силу
(1) Настоящий Закон вступает в силу 1 января 2005 года.

(2) Часть 3 статьи 15 настоящего Закона вступает в силу 1 января 2009 года (Закон от 27.09.2006)



Председатель Рийгикогу Эне ЭРГМА


 

////////////////////////////