Оглавление
Задача № 1. 3
Задача № 2. 3
Задача № 3. 3
Список использованной литературы.. 3
Вариант № 10
Задача № 1
Оценка недвижимости затратным методом.
Затратный метод оценки недвижимости базируется на определении затрат на строительство объекта, из которых вычитается накопленный износ. Если в составе оцениваемой собственности наряду со зданием (сооружением) находится и земельный участок, то его рыночная стоимость входят второй составляющей в общую стоимость недвижимости. К этим составляющим добавляется также и третья – прибыль девелопера, осуществляющего застройку данного участка. Применение затратного метода приоритетно для оценки недвижимости в пассивных секторах рынка, для технико-экономического обоснования нового строительства, оценки зданий специального институционального назначения, в случае страхования и налогообложения, при переоценке основных фондов.
Затратный метод выполняется по следующим этапам:
На первом этапе определяется стоимость земельного участка. Определяется как 200-кратная ставка земельного налога на соответствующей территории и зависит от площади земельного участка и нормативной цены земли.
4500м.кв. – площадь земельного участка
28,2д.е. – ставка земельного налога на 1 м.кв.
– стоимость земельного участка.
Второй этап предполагает определение восстановительной стоимости оцениваемого объекта.
Для определения восстановительной стоимости здания рассчитаем таблицу № 1
Таблица 1 - Расчет стоимости главного сооружения |
Наименование работ
|
Стоимость в базовых ценах
|
Коэффициент пересчета
|
Стоимость в текущих ценах
|
1 |
Проектно-изыскательные работы |
12,3 |
1800 |
22 140,00 |
2 |
Дополнительные работы |
0 |
0 |
0,00 |
3 |
Земельные работы |
6,9 |
8283 |
57 152,70 |
4 |
Фундаменты |
41 |
7452 |
305 532,00 |
5 |
Стены |
74,1 |
9093 |
673 791,30 |
6 |
Перекрытия |
27 |
8830 |
238 410,00 |
7 |
Кровля |
10,2 |
9909 |
101 071,80 |
8 |
Полы |
20,5 |
7256 |
148 748,00 |
9 |
Перегородки |
9,9 |
8314 |
82 308,60 |
10 |
Лестничные марши |
3 |
64,72 |
194,16 |
11 |
Окна |
9,7 |
7641 |
74 117,70 |
12 |
Двери |
4,4 |
7441 |
32 740,40 |
13 |
Отделочные работы |
27,2 |
10949 |
297 812,80 |
14 |
Разные работы |
2,7 |
7958 |
21 486,60 |
15 |
Отопление |
7,4 |
11307 |
83 671,80 |
16 |
Водоснабжение |
0,21 |
11693 |
2 455,53 |
17 |
Канализация |
0,47 |
12768 |
6 000,96 |
18 |
Электромонтажные работы |
69,2 |
10087 |
698 020,40 |
19 |
Водопроводные сети и водоводы |
7,1 |
10121 |
71 859,10 |
20 |
Газовые сети |
0 |
0 |
0,00 |
21 |
Канализационные сети |
2,3 |
9951 |
22 887,30 |
22 |
Тепловые сети и горячее водоснабжение |
40,9 |
11931 |
487 977,90 |
23 |
Дороги и тротуары |
18,95 |
8502 |
161 112,90 |
24 |
Озеленение |
2,7 |
8502 |
22 955,40 |
Итого прямые затраты
|
3 612 447,35
|
Накладные расходы |
18,4 |
664 690,31 |
Итого:
|
4 277 137,66
|
Плановые накопления |
41,01 |
1 754 054,16 |
Итого:
|
6 031 191,82
|
Временные здания и сооружения |
13,84 |
834 716,95 |
Итого:
|
6 865 908,77
|
Среднегодовое зимнее удорожание |
4,5 |
308 965,89 |
Итого:
|
7 174 874,66
|
Резерв на непредвиденные расходы |
3 |
215 246,24 |
Итого:
|
7 390 120,90
|
Составление сментой документации |
1,5 |
110 851,81 |
Итого:
|
7 500 972,71
|
Налог на добавленную стоимость |
18 |
1 350 175,09 |
Итого по смете:
|
8 851 147,80
|
Таблица 2-Данные для составления сметы расчета стоимости здания
Наименование затрат |
Величина процента |
1.Накладные расходы |
18,4 |
2. плановые накопления |
41,01 |
3. временные здания и сооружения |
13,84 |
4. среднегодовое зимнее удорожание |
4,5 |
5. резерв на непредвиденные расходы |
3 |
6. составление сметной документации |
1,5 |
7. НДС |
18 |
Восстановительная стоимость главного сооружения составит 8 851 147,8 д.е.
Далее определяется совокупный износ здания по формуле:
где СИ – совокупный износ издания;
И – коэффициент износа отдельного элемента здания;
d – удельный вес стоимости отдельного элемента в общей стоимости здания.
Для расчета совокупного износа заполняется таблица № 3
Таблица № 3-Расчет совокупного износа
Наименование работ
|
Стоимость в текущих ценах
|
Удельный вес стоимости, %, d
|
Коэффициент износа, И
|
И∙d
|
1 |
Фундаменты |
305 532,00 |
8,6476 |
3,9 |
33,7255 |
2 |
Стены |
673 791,30 |
19,0705 |
5,85 |
111,5626 |
3 |
Перекрытия |
238 410,00 |
6,7478 |
5,75 |
38,7998 |
4 |
Кровля |
101 071,80 |
2,8607 |
13,5 |
38,6190 |
5 |
Полы |
148 748,00 |
4,2101 |
17,5 |
73,6761 |
6 |
Перегородки |
82 308,60 |
2,3296 |
7,3 |
17,0061 |
7 |
Лестничные марши |
194,16 |
0,0055 |
4,5 |
0,0247 |
8 |
Окна |
74 117,70 |
2,0978 |
16,9 |
35,4524 |
9 |
Двери |
32 740,40 |
0,9267 |
15,9 |
14,7339 |
10 |
Отделочные работы |
297 812,80 |
8,4291 |
21,8 |
183,7542 |
11 |
Разные работы |
21 486,60 |
0,6081 |
0,0000 |
12 |
Отопление |
83 671,80 |
2,3682 |
16,9 |
40,0224 |
13 |
Водоснабжение |
2 455,53 |
0,0695 |
29,4 |
2,0433 |
14 |
Канализация |
6 000,96 |
0,1698 |
21,2 |
3,6008 |
15 |
Электромонтажные работы |
698 020,40 |
19,7563 |
10,2 |
201,5142 |
16 |
Водопроводные сети и водоводы |
71 859,10 |
2,0339 |
18,1 |
36,8127 |
17 |
Газовые сети |
0,00 |
0,0000 |
0 |
0,0000 |
18 |
Канализационные сети |
22 887,30 |
0,6478 |
13,05 |
8,4536 |
19 |
Тепловые сети и горячее водоснабжение |
487 977,90 |
13,8114 |
50,7 |
700,2377 |
20 |
Дороги и тротуары |
161 112,90 |
4,5600 |
7,4 |
33,7442 |
21 |
Озеленение |
22 955,40 |
0,6497 |
8,15 |
5,2952 |
Итого:
|
3 533 154,65
|
100 |
1579,0784 |
Совокупный износ здания составляет 1579,1/100 = 15,79%
Определим совокупный износ в денежном выражении. Для этого общую сумму стоимости главного сооружения умножим на 15,79%
8 851 147,8*15,79%=1 397 665,65 д.е.
На четвертом этапе определяется предпринимательская прибыль. Эта величина берется как 30% от прямых затрат.
На заключительном этапе определяется стоимость недвижимости.
Стоимость недвижимости = стоимость главного сооружения – совокупный износ сооружения + стоимость земельного участка + предпринимательская прибыль
стоимость недвижимости.
Задача № 2
Оценка недвижимости методом сравнения продаж (аналоговым методом)
Определение стоимости недвижимости методом сравнения продаж базируется на данных о недавно состоявшихся сделках. Основой метода является принцип замещения, который подразумевает, что рациональный покупатель не заплатит за оцениваемую недвижимость больше, чем стоит другой сходный с ним объект. Применение этого метода приоритетно для объектов, относящихся к активным секторам рынка недвижимости: офисов, магазинов, складов, гаражей, жилья.
Можно выделить три основных этапа применения данного метода:
Выявление продаж сопоставимых объектов в соответствующем рынке недвижимости из источников, заслуживающих доверие;
Проверка информации о сделках;
Проведение корректировок стоимости сопоставимых объектов путем сравнения их с оцениваемыми. Корректировка цен по выделенным для сопоставления параметрам производится от сопоставимых объектов к оцениваемому.
Исходные данные:
Определить стоимость гаража методом сравнения продаж. Анализ продаж показал, что:
При увеличении площади объекта на 50 м.кв., стоимость его увеличивается на 1%;
Стоимость объекта увеличивается на 3%, выполненного из бетонных блоков по сравнению с кирпичными;
При удалении объекта от автозаправки стоимость его уменьшается на 0,8% на 1 км.;
Стоимость объекта возрастает на 20%, если имеются коммуникации (водоснабжение);
Стоимость объекта возрастает на 10%, если имеется отопление.
Таблица № 3 Расчет стоимости гаража методом сравнения
Корректировка стоимости объекта |
Оцениваемый объект |
Сопоставимые объекты |
№1 |
№2 |
№3 |
№4 |
Стоимость аналогов |
910 |
920 |
870 |
980 |
1 |
Размер, м2 |
320 |
340 |
420 |
280 |
400 |
Величина корректировки |
-0,004 |
-0,02 |
0,008 |
-0,016 |
2 |
Расстояние от автозаправки |
рядом |
3 |
рядом |
5 |
10 |
Величина корректировки |
2,40% |
0 |
4% |
8% |
3 |
Материал изготовления |
бет.блоки |
бет.блоки |
бет.блоки |
бет.блоки |
кирпич |
Величина корректировки |
0 |
0 |
0 |
3% |
4 |
Наличие коммуникаций |
нет |
нет |
есть |
нет |
есть |
Величина корректировки |
0 |
-20% |
0 |
-20% |
5 |
Наличие отопления |
есть |
нет |
есть |
есть |
нет |
Величина корректировки |
10% |
0 |
0 |
10% |
Итог корректировок |
12,00% |
-22,00% |
12,00% |
-0,60% |
Стоимость после корректировки |
1019,20 |
717,60 |
974,40 |
976,08 |
Коэффициент износа |
0,5 |
0,62 |
0,43 |
0,28 |
К попр |
2,00 |
2,61 |
1,76 |
1,40 |
Окончательная стоимость |
1747,98 |
2038,40 |
1872,00 |
1719,53 |
1361,97 |
1.корректировка площади объекта:
(320-340)/50*0,01=-0,004;
(320-420)/50*0,01=-0,02;
(320-280)/50*0,01= +0,008;
(320-400)/50*0,01= -0,016.
2.корректировка № 2 тип постройки:
Стоимость объекта выполненного из бетонных блоков увеличивается на 3% по сравнению с кирпичными.
3.корректировка. Расстояние от автозаправки.
(5-7)*0,8 = -1,6;
(5-0)*0,8 = +4;
(5-1)*0,8 = +3,2;
(5-5)*0,8 = 0
4.корректировка: наличие водоснабжения.
При наличии водоснабжения стоимость объекта возрастает на 20%.
5.корректировка. Наличие отопления.
При наличии отопления стоимость объекта возрастает на 10%.
После определения величин корректировок они суммируются и определяется стоимость объектов-аналогов после корректировки.
Корректировка по износу гаража.
,
где
- коэффициент износа.
;
;
;
Поправочный коэффициент стоимости недвижимости:
После определения поправочного коэффициента, определяется стоимость объектов-аналогов с учетом износа.
Стоимость оцениваемого объекта определяется как средняя арифметическая из стоимостей аналогов-объектов.
Стоимость оцениваемого гаража равна 1747,98 ден.ед.
Задача № 3
Доходный метод
Доходный метод (капитализация доходов) оценки недвижимости. Методы капитализации дохода, основанные на доходном подходе базируются на положении о том, что стоимость недвижимости определяется связанным с ней доходом, который как ожидается может быть получен в будущем. Приоритетно применение метода для всех видов недвижимости, приносящей доход. Можно выделить основные этапы, характерные для доходного подхода, в результате которых устанавливается стоимость недвижимости – это определение:
1) будущих доходов (иначе – чистого эксплуатационного дохода или дохода от перепродажи);
2) значений коэффициентов, с помощью которых капитализируются доходы;
3) величины текущей стоимости объектов оценки.
Исходные данные:
Определить стоимость офиса на 5 лет.
Таблица № 5
Площадь помещений, м2 |
2000 |
ставка аренды за год, ден.ед./м2 |
200 |
% роста арендной платы, % |
2,7 |
Доход от сдачи в аренду, тыс.ден.ед./год |
400,00 |
410,80 |
421,89 |
433,28 |
444,98 |
Прочие доходы, ден.ед. |
1400 |
1450 |
1500 |
1500 |
1500 |
ПВД, тыс.ден.ед. |
401,40 |
412,25 |
423,39 |
434,78 |
446,48 |
ЭВД, тыс.ден.ед/год |
401,40 |
412,25 |
423,39 |
434,78 |
446,48 |
Резерв на замещение в % от арендной платы |
3,2 |
12,80 |
13,15 |
13,50 |
13,87 |
14,24 |
ЧОД, тыс.ден.ед. |
2050,76 |
388,60 |
399,10 |
409,89 |
420,92 |
432,24 |
Стоимость недвижимости |
7324,13 |
1387,86 |
1425,37 |
1463,90 |
1503,28 |
1543,72 |
1) определим арендную плату или основной доход:
Д=(2000*200) = 400 тыс.ден.ед.;
Д=400000,0 * 102,7% = 410,8 тыс.ден.ед.;
Д=410800,0 * 102,7% = 421,89 тыс.ден.ед.;
Д=421891,6* 102,7% = 433,28 тыс.ден.ед.;
Д=433282,67 * 102,7% = 444,98 тыс.ден.ед.
2)определим потенциально-валовый доход:
ПВД=Д+ПД,
где ПВД – потенциально-валовый доход;
Д – доход, получаемый от сдачи недвижимости в аренду;
ПД – прочие доходы.
3) определим эффективный-валовый доход:
где
– степень недогрузки.
4) определим резерв на замещение от арендной платы:
где
- резерв на замещение;
Д – арендная плата;
– процент резерва на замещения от арендной платы.
5) определим чистый операционный доход:
Чистый операционный доход за 5 лет составит
где j – год сдачи недвижимости в аренду.
6) определим стоимость недвижимости:
где V – стоимость недвижимости;
ЧОТ – чистый операционный доход,
R – коэффициент капитализации.
Список использованной литературы
1.Методические указания по курсу «Экономика недвижимости» - доцент Н.Д.Гончарова – СибГУТИ – 1999г.
2.Харрисон Г. Оценка недвижимости. М., 1995
|