Недвижимости Н. М. КАЛИНИНА С. Е. ЕЛКИН ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ Методические указания к выполнению контрольных работ Омск 2011 УДК 338.012 ББК 65.304.9 К 17 Калинина Н. М., Елкин С. Е. Экономика недвижимости: Методические указания к выполнению контрольных работ. – Омск: РГТЭУ, 2011. – 30 с. Методические указания разработаны в целях обеспечения учебно-методической базы курса, соответствуют Государственному образовательному стандарту РФ, учебному плану по специальности и действующей рабочей программе курса. Содержат планы, вопросы для самоконтроля, задания по вариантам, методические рекомендации к их выполнению Предназначены для студентов заочной формы обучения, могут служить материалом для самостоятельной работы студентов очной формы обучения. УДК Библиогр.: 40 назв. Табл. 5. Рецензент: канд. эконом. наук, доцент © РГТЭУ, 2011 ОГЛАВЛЕНИЕ Введение…………………………………………………………… 4 1. Основные темы для изучения курса…………………………... 5 2. Общие указания к выполнению контрольной работы……….. 18 3. Требования к оформлению контрольной работы…………….. 19 4. Контрольные задания…………………………………………... 20 Заключение………………………………………………………… 25 Библиографический список………………………………………. 26 ВВЕДЕНИЕ «Экономика недвижимости» – общепрофессиональная экономическая дисциплина, необходимая для формирования современного специалиста экономического профиля. В соответствии с требованиями Государственного образовательного стандарта будущий экономист-менеджер должен ориентироваться на рынке недвижимости, иметь знания об экономическом содержании, основных принципах и методах оценки, процессах финансирования объектов недвижимости, технологиях оценки и принципах эффективного управления недвижимостью. Основная задача дисциплины «Экономика недвижимости» заключается в изучении специфики экономических процессов, связанных с недвижимым имуществом физических и юридических лиц. Предметом изучения данного курса служит система экономических, организационных и правовых отношений по поводу недвижимого имущества, основанная на действующих законодательных и нормативных актах, регулирующих управление различными объектами недвижимости и совершение с ними гражданско-правовых сделок с целью получения желаемого коммерческого или социального результата. При изучении данной дисциплины выполнение контрольной работы студентами заочной формы обучения позволит овладеть им необходимыми знаниями практическими навыками одновременно с теоретическими знаниями. Задачами контрольной работы являются систематизация и контроль знаний студентов в процессе изучения дисциплины «Экономика недвижимости». Цель контрольной работы состоит не только в проверке знаний студентов, но и в оказании методической помощи при изучении дисциплины в целом. В контрольной работе студенты раскрывают теоретические вопросы, подлежащие изучению и раскрытию, и решают конкретные предложенные задачи в соответствии с рабочей программой по данной дисциплине. Выполнение контрольной работы направлено на формирование профессиональных компетенций студента в процессе самостоятельной работы в части научно-исследовательской, расчетно- экономической, аналитической и организационно- управленческой деятельности. 1. ОСНОВНЫЕ ТЕМЫ ДЛЯ ИЗУЧЕНИЯ КУРСА ТЕМА 1. СУЩНОСТЬ И КЛАССИФИКАЦИЯ НЕДВИЖИМОСТИ 1. Понятие и признаки недвижимости. 2. Общая классификация объектов недвижимости. 3. Особенности недвижимости как товара. 4. Жизненный цикл объектов недвижимости. 5. Износ и амортизация недвижимости. Контрольные вопросы 1. Назовите экономические, правовые и социальные особенности недвижимости. 2. Перечислите основные признаки и состав недвижимого имущества. 3. Какие стадии жизненного цикла объекта недвижимости существуют? 4. Что такое износ объекта недвижимости? Какие виды износа существуют? 5. Какие объекты недвижимости не могут быть товаром? 6. Что представляет собой срок жизни недвижимости? 7. Дайте характеристику методов начисления амортизации по объектам недвижимого имущества. Методические указания к изучению темы Изучение темы следует начать с определения понятия недвижимости, сделать акцент на то, что земля является основным объектом недвижимости, а также все, что находится на земле в качестве: строений, сооружений, зданий, оборудования, производственных предприятий и машин, транспортных средств постоянного базирования (мостовые и козловые краны, трансбордеры и т.п.), приборов и установок, искусственных сооружений (дороги, взлетные полосы, трубопроводы, электросети, коммунальные сети). Следует акцентировать внимание на то, что к недвижимости отнесены воздушный и водный транспорт. К недвижимости относятся и природные ресурсы. В ходе изучения темы студенты должны понять различие между движимым и недвижимым имуществом, между делимой и неделимой недвижимостью, какие движимые вещи, состоящие в составе недвижимости, являются принадлежностями; знать, что существенной характеристикой недвижимости является целевое назначение и разрешенное использование недвижимости. Также в рамках данной темы необходимо раскрыть этапы жизненного цикла объекта недвижимости, рассмотреть экономическую сущность износа и амортизации объектов недвижимости, а также методы начисления последней. ТЕМА 2. КАЧЕСТВЕННАЯ И КОЛИЧЕСТВЕННАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ 1. Система классификации объектов недвижимости. 2. Жилые объекты недвижимости. 3. Малоэтажные жилые комплексы, индивидуальные жилые строения. 4. Коммерческие объекты недвижимости, приносящие доход. 5. Коммерческие объекты недвижимости, создающие условия для получения прибыли. 6. Земля как объект недвижимости. 7. Участки недр. Контрольные вопросы 1. По каким признакам производится группировка зданий и сооружений? 2. Дайте характеристику жилых объектов недвижимости. 3. Какие группы земель существуют в РФ? 4. Раскройте содержание и сущность недр как объекта недвижимости. Каков их правовой статус? 5. Что представляют собой земельные отношения? 6. Раскройте специфику коммерческой недвижимости. 7. Каковы перспективы развития малоэтажного и индивидуального строительства в России? 8. Приведите классификацию жилых зданий. 9. Назовите основные элементы внешней среды недвижимых объектов. Методические указания к изучению темы При рассмотрении темы ставится задача рассмотреть принципы и подходы к оценке жилых и нежилых помещений, объектов производственного назначения и используемых в коммерческих целях. При оценке жилья берется во внимание характеристика жилья, его состояние, местоположение и этажность, комфортность и другие факторы, характеризующие привлекательность оцениваемого жилья. При оценке офисов рассматриваются: вопросы, решаемые владельцами либо пользователями офиса в зависимости от рода их деятельности, соответственно и набор специфических требований к офису: по объемным, качественным, техническим, географическим и другим показателям. При оценке торговых помещений рассматриваются торговые возможности оцениваемой недвижимости, направленность деятельности, возможный товарооборот и ожидаемая прибыль, местоположение, доступность, плотность населения и его платежеспособность. При оценке гостиниц необходимо раскрыть специфичность использования объекта и соответственно специфичных условий, используемых при оценке. Изучив тему, студент познакомится с принципами и особенностями оценки жилых и нежилых и специализированных объектов недвижимости, узнает перечень необходимой информации используемой при оценке каждого из видов оцениваемой недвижимости ТЕМА 3. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОСТЬ 1. Субъекты и объекты собственности. 2. Содержание права собственности на недвижимость. 3. Право хозяйственного ведения и право оперативного управления. Контрольные вопросы 1. Какими нормативными актами регулируются отношения собственности на рынке недвижимости? 2. Назовите субъекты и объекты собственности на недвижимость. 3. В чем заключаются ограничения прав собственности на недвижимое имущество? Назовите виды ограничений прав собственника. 4. В чем заключается сущность права хозяйственного ведения? 5. Раскройте содержание права оперативного управления недвижимостью. Методические указания к изучению темы При изучении данной темы следует остановиться на особенностях владения недвижимостью, находящейся в общей или долевой собственности, какие ситуации возникают при продаже либо дарении доли собственности, какие операции производятся с земельными участками, какие права на земельный участок имеет приобретатель недвижимости, расположенной на этом участке, что такое сервитут, каким образом он устанавливается, в каких случаях земельный участок может изыматься государством у собственника. Рассматривая право на собственность, необходимо рассмотреть методы передачи прав хозяйственного ведения и оперативного управления, какими правами и обязанностями наделяются в этом случае назначенные управленцы. Дать понятие, что из себя представляет институт доверительной собственности и институт доверительного управления. Передача прав собственности от одного субъекта другому, в каком бы виде она не производилась, называется сделкой. При изучении этого вопроса следует обратить внимание на действительность сделок, при каких условиях она считается действительной, при каких - недействительной и ничтожной, Обратить внимание, что всякая сделка с недвижимостью должна пройти государственную регистрацию. При изучении темы студент должен знать перечень сделок, подлежащих обязательной регистрации. Рассматривая вопрос регистрации сделок необходимо показать место и роль государственной регистрации в операциях с недвижимостью, рассмотреть Единый государственный реестр, порядок регистрации сделок, момент передачи прав на собственность, а также перечень лиц и условий получения сведений о правах на объекты недвижимого имущества. ТЕМА 4. ОСНОВНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ 1. Сущность и виды рынка недвижимости. 2. Функции рынка недвижимости. 3. Субъекты рынка недвижимости. Контрольные вопросы 1. Какие факторы влияют на формирование спроса и предложения на рынке недвижимости? 2. В чем заключается специфика рынка недвижимости? 3. Какие функции рынка недвижимости Вы знаете? 4. Назовите участников рынка недвижимости. 5. Какие субъекты рынка недвижимости относятся к категории профессиональных участников? 5. Как регулируется риелторская деятельность в России? Методические указания к изучению темы Изучение темы следует начать с определения рынка недвижимости, его места и значения в экономике общества, как необходимой составляющей в производственно-экономическом и социальном развитии общества. Раскрыть сущность рынка недвижимости как механизма передачи права на собственность и связанные с ней интересы. Обозначить субъекты рыночных отношений покупателя и продавца недвижимости и посредников, участвующих в процессе купли - продажи недвижимости. Дать характеристику локальности рынка недвижимости, понятие и принципы сегментации рынка недвижимости с освещением каждого из параметров сегмента (функциональное назначение, географический фактор, цена, качество недвижимости, инвестиционная мотивация, тип права собственности). Классификацию рынка недвижимости следует рассматривать по признакам характеризующим: объекты недвижимости, их функциональные и качественные характеристики, видам сделок, отраслевой принадлежности и формы собственности. Изучая рынок недвижимости, следует обратить внимание на особенности сделок с недвижимостью, находящейся в государственной собственности. Определить место посредника на рынке недвижимости при совершении сделок занимают посредники. Раскрыть роль и значение каждого посредника в совершении сделок. ТЕМА 5. СДЕЛКИ НА РОССИЙСКОМ РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ 1. Понятие и виды сделок с недвижимым имуществом. 2. Формы сделок с объектами недвижимости. 3. Договор как правовая форма сделок с недвижимостью. Контрольные вопросы 1. Что представляет собой дееспособность физического лица? Как определить его правоспособность? 2. В чем заключается сущность сделки? 3. Назовите основные признаки классификации сделок с недвижимостью. 4. Перечислите условия действительности сделок с недвижимостью. 5. Какие сделки на рынке недвижимости подлежат государственной регистрации? 6. Что представляет собой договор? Охарактеризуйте структуру договорных отношений на рынке недвижимости. Методические указания к изучению темы Особое место в рассматриваемой теме занимает вопрос рассмотрения сделок, производимых с недвижимостью, и порядок их регистрации. Дается определение действительности и недействительности сделок, приводится перечень обязательной регистрации в едином государственном реестре. Раскрывается суть государственной регистрации прав на недвижимое имущество и производимых сделок с ним, следует особо подчеркнуть, что государственная регистрация является единственным доказательством зарегистрированного права или иного лица на собственность, которое наступает только после регистрации и может быть оспорено только в судебном порядке. Рассматривая виды сделок с недвижимостью, следует их рассматривать как три специфичные группы со своим набором операций, это: сделки по распоряжению земельными участками; сделки по распоряжению жильем; сделки по распоряжению нежилыми зданиями и сооружениями. Следует остановиться на форме совершаемых сделок: устной и письменной, нотариально заверенной и подлежащей обязательной регистрации. ТЕМА 6. ОПЕРАЦИИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ 1. Жилая недвижимость. 2. Приватизация и деприватизация жилых помещений. 3. Купля-продажа квартир. 4. Обмен и мена жилыми помещениями. 5. Дарение и наследование жилья. 6. Рента и пожизненное содержание с иждивением собственников жилых помещений. 7. Перевод жилых помещений в нежилой фонд и наоборот. 8. Перепланировка и переустройство квартир. Контрольные вопросы 1. Какие помещения относятся к специализированным жилым помещениям 2. Что представляет собой жилое помещение? Каково его предназначение? 3. Дайте характеристику основным классам жилых домов в РФ? 4. Назовите способы приобретения права собственности на жилье. 5. Раскройте содержание процедуры наследования жилья. 6. Каковы перспективы развития рентных отношений в РФ? 7. Как перевести жилое помещение в нежилой фонд? 8. Раскройте технологию обмена и мены жилых помещений. 9. Перечислите правоустанавливающие документы на жилые помещения. 10. Назовите способы распоряжения недвижимостью в жилищной сфере. Методические указания к изучению темы В рамках изучения данной темы следует углубленно рассмотреть особенности жилой недвижимости, типы и классы жилья в России. Особое внимание необходимо уделить правовым аспектам осуществления операций с жилой недвижимостью, изучить порядок и особенности осуществления процедур купли-продажи, приватизации, обмена и мены жилья, а также дарения, наследования и ренты. Кроме того, необходимо определить условия и порядок перевода жилой недвижимости в нежилой фонд, а также механизм и последствия переустройства и перепланировки жилых помещений. ТЕМА 7. АРЕНДА НЕДВИЖИМОСТИ И РЫНОК ПРАВ АРЕНДЫ 1. Понятие, функции и формы аренды недвижимости. 2. Экономический механизм аренды недвижимости. 3. Правовые основы аренды недвижимости. 4. Особенности аренды отдельных видов недвижимости. Контрольные вопросы 1. Раскройте сущность и содержание аренды. Какова ее роль в развитии предпринимательства? 2. Дайте характеристику видов и форм аренды. 3. Что представляет собой арендная плата? Какие экономические элементы присутствуют в ее составе? 4. Какими нормативными актами регулируются арендные отношения в РФ? 5. Какие условия договора аренды считаются существенными? 6. Назовите права и обязанности арендатора недвижимости. 7. В чем заключается специфика аренды недр и участков лесного фонда? Методические указания к изучению темы В рамках изучения данной темы студент должен понять экономическую сущность и механизм аренды, ее формы и роль в развитии предпринимательства в России. Вместе с тем особое внимание необходимо уделить методике расчета арендной платы, экономическим элементам, входящим в ее состав. Рассмотреть правовые основы арендных отношений, права и обязанности арендатора и арендодателя, содержание и структуру договора аренды. В процессе изучения данной темы студент должен усвоить специфику аренды отдельных объектов недвижимости. ТЕМА 8. РЫНОК ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ 1. Земля как объект рыночных отношений. 2. Способы получения и прекращения частной собственности на землю. 3. Купля-продажа земель различной категории. 4. Государственное регулирование земельных отношений. Контрольные вопросы 1. Что представляет собой земельный участок? Каковы его основные характеристики? 2. Назовите документы, удостоверяющие право собственности на землю. 3. Охарактеризуйте способы получения и основания прекращения прав собственности на землю. 4. Какие существуют виды сделок с земельными долями граждан? 5. Какие права возникают у покупателя здания на земельный участок, на котором оно расположено? Методические указания к изучению темы В процессе изучения данной темы студент должен рассмотреть особенности земельных отношений в России, изучить виды земель. В рамках темы предполагается знакомство с основами кадастрового учета земельных участков, паспортными данными земельного участка, правовыми документами, регулирующими земельные отношения. Также в ходе изучения данной темы предполагается рассмотреть способы получения и основания для прекращения прав на землю, состав документов, удостоверяющих эти права. ТЕМА 9. ИПОТЕКА И ЗАЛОГ НЕДВИЖИМОСТИ 1. Экономические и правовые основы залога недвижимости. 2. Ипотечное кредитование. Контрольные вопросы 1. В чем заключается экономический смысл залога? 2. В каких случаях целесообразно применение залога? 3. Каковы права и обязанности залогодателя и залогополучателя? 4. Раскройте механизм ипотечного кредитования на рынке жилой недвижимости. 5. Назовите последовательность действий по получению ипотечного кредита. Какой способ кредитования предпочтительнее? 6. Что выступает в качестве объекта залога при ипотечном кредитовании? Методические указания к изучению темы В данной теме дается информация о существующей ситуации на рынке жилья и проблемах в развитии рынка жилья и его строительстве. Будут рассмотрены механизмы финансирования ипотеки, названы финансовые институты и источники финансирования ипотеки, даны понятия залога под ипотечные кредиты, порядка выдачи ссуд, залоговых закладных инструментов. Также в процессе изучения темы планируется рассмотреть обязательства залогодателя при получении ипотечной ссуды; классификация ипотечных кредитов по объектам кредитования, гарантиям, рынка ипотечных облигаций и субъектам кредитования с раскрытием элементов кредитования, входящих в каждую из названных групп. Кроме того следует изучить варианты сочетаний объектов залога и объектов кредитования, типы и виды ипотечных кредитов, обозначить риски при финансировании недвижимости и способы управления ими. Особое место в рассмотрении темы будет обращено на порядок выдачи ипотечного кредита, изучение заемщика и предлагаемого залога, величину кредита и процентной ставки, прекращения залога и обеспечения гарантий возврата ипотечного кредита. ТЕМА 10. УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ 1. Основы государственного управления недвижимостью. 2. Государственный кадастр недвижимости. 3. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 4. Управление многоквартирным домом. Контрольные вопросы 1. Какова роль государства на рынке недвижимости? 2. Что представляет собой государственный кадастр недвижимости? Какая информация в нем отражена? 3. Какие разделы присутствуют в ЕГРПН? 4. В чем заключается государственная регистрация прав на недвижимость? Какие органы ее осуществляют? 5. Каков порядок проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним? 6. Назовите способы управления многоквартирным домом. Какой из способов наиболее эффективный? Методические указания к изучению темы Принципы и эффективность управления недвижимостью занимают особое место в экономике недвижимости. Рассмотрение темы начинается с определения видов и методов управления, используемых в управленческой терминологии, раскрытии сути и содержания обозначенных понятий. В этой теме рассматриваются структура управления недвижимостью, элементы, влияющие на качественные характеристики управления, принципы управления недвижимостью; требования к формированию системы управления, информатизация системы и определение направления развития системы управления недвижимостью. Дается характеристика принципов наиболее эффективного использования земельного участка, как со стороны пользователя, так и собственника земли, приносящей определенный доход. Здесь также будет обозначена роль управления в качественном подборе и использовании земельных участков. При рассмотрении вопроса управления недвижимостью особо следует остановиться на собственности, находящейся во владении, пользовании и распоряжении территориальных органов (рассмотреть цели и задачи управления, решаемые задачи по экономико-социальным направлениям развития территорий, обозначить принципы управления недвижимостью производственно-бытового характера, находящейся в ведении территорий). В завершение рассматриваемой темы необходимо обозначить критерии эффективного управления недвижимостью с приведением способов построения формул экономической эффективности: ресурсный, затратный и ресурсно-затратный. ТЕМА 11. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ 1. Основы оценки стоимости недвижимости. 2. Отчет об оценке имущества. 3. Подходы и методы оценки стоимости объектов недвижимости. Контрольные вопросы 1. Какими нормативными документами регулируется оценочная деятельность в РФ? 2. Какие требования предъявляются к субъектам оценки? 3. Раскройте содержание отчета об оценке имущества. 4. Какие подходы к оценке недвижимости существуют? 5. Какие методы оценки применяются в рамках затратного подхода к оценке недвижимости? Методические указания к изучению темы В данной теме предполагается изучить выбор принципов метода оценки недвижимости в зависимости от условий, выставленных заказчиком оценки. Будут рассмотрены выбор методов оценки в зависимости от функций оценки: оценка для пользователя, либо с целью получения дохода, зависимость цели оценки от метода ее проведения. Дается характеристика принципов оценки недвижимости в зависимости от рыночной среды. В данной теме внимание обращено на вопросы сбора и анализа информации, необходимой для использования при оценке недвижимости, деление информации в зависимости от вида решаемых задач, рассматриваются основные принципы оценки недвижимости: принципы пользователя; принципы, связанные с требованиями к земельному участку и зданиям, которые на нем находятся; принципы, связанные с рыночной средой; принципы наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости и земельного участка. Раскрывается технология оценки объекта недвижимости, последовательность от определения проблемы до завершения оценки и выбора альтернативного варианта. Дается характеристика видов стоимости объектов недвижимости в зависимости от целей и функций объекта оценки, а также факторов, влияющих на стоимость недвижимости. Среди факторов, влияющих на стоимость объекта, отмечаются: физические, социальные, экономические и политические, а также рассматриваются основные принципы градостроительства и влияние их на стоимость жилья. ТЕМА 12. НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ В СФЕРЕ НЕДВИЖИМОСТИ 1. Общие положения о налогообложении недвижимости. 2. Система налогов и сборов в сфере недвижимости. 3. Налоги на объекты недвижимости как имущество. 4. Налоги на операции с недвижимостью. Контрольные вопросы 1. Раскройте основные принципы налогообложения недвижимости. 2. Какие виды налогов и сборов действуют на территории РФ? 3. Какие налоги на объекты недвижимости как имущество Вы знаете? Как формируется налоговая база по данной группе налогов? 4. Какие сделки на рынке недвижимости влекут за собой возникновение определенных налоговых обязательств у физических и юридических лиц? 5. Назовите налоги на операции с недвижимостью. Методические указания к изучению темы В рамках изучения данной темы студент должен получить представление о принципах и основах налогообложения недвижимости. Следует рассмотреть виды налогов на объекты недвижимости и операции с ней, определить объект налогообложения, налоговую базу, налоговую ставку, налогоплательщиков, налоговые льготы и другие элементы налогообложения. 2. ОБЩИЕ УКАЗАНИЯ К ВЫПОЛНЕНИЮ КОНТРОЛЬНОЙ РАБОТЫ Контрольная работа по курсу «Экономика недвижимости» выполня­ется студентом по одному из предлагаемых в методических указаниях вариантов в сроки, установленные учебным графиком. Номер вариан­та соответствует последней цифре зачетной книжки студента. Выполнение контрольной работы способствует более глубокому изучению данного курса, является одной из форм проверки знаний студента, умения самостоятельно и творчески трудиться. Студент имеет право предлагать, свою тему для написания Теоретической части задания контрольной работы помимо тем, перечисленных в мето­дических указаниях. В данном случае требуется согласование темы с ведущим курс преподавателем кафедры. В качестве библиографических источников рекомендуется ис­пользовать учебные пособия и монографии по вопросам экономики недвижимости, специальную ли­тературу, статьи, опубликованные в периодических изданиях, специа­лизирующихся по данной тематике, нормативно-правовые акты РФ, другие отечественные и зарубежные источники информации. Следует учитывать, что со времени издания данных методических указаний выйдут из печати новые библиографические источники, которые рекомендуется использовать при написании контрольной работы наряду с предлагаемыми здесь. Контрольная работа представляется студентом в утвержденные сроки для проверки рецензентом. После проверки студент должен оз­накомиться с замечаниями и внести необходимые исправления и до­полнения. Исправления и дополнения рекомендуется делать на от­дельных страницах в контрольной работе со ссылкой на соответст­вующее замечание рецензента. Если работа не зачтена, студент дол­жен выполнить ее повторно. Контрольная работа, выполненная студентом с учетом требова­ний данных методических указаний, подлежит защите. Защита кон­трольной работы преследует цель оценить знания студентов по вы­полненному заданию. Студент должен хорошо ориентироваться в вы­полненной работе, отвечать на вопросы, связанные с проведенными исследованиями. 3. ТРЕБОВАНИЯ К ОФОРМЛЕНИЮ КОНТРОЛЬНОЙ РАБОТЫ Контрольная работа состоит из трех заданий: двух вопросов по теоретическим и методическим аспектам курса и одной задачи для за­крепления на практике теоретических знаний студента. Контрольная работа должна быть выполнена в соответствии со следующими документами: · ГОСТ 7.9-1995 (ИСО 214-76). и аннотация. Общие требования. · ГОСТ 7.12-1993. Сокращения русских слов и словосочетаний в библиографическом описании произведений печати. · ГОСТ 7.82-2001 Система стандартов по информации, библиотечному и издательскому делу. Библиографическая запись. Библиографическое описание электронных ресурсов. Общие требования и правила составления. · ГОСТ 7.1-2003. Библиографическая запись. Библиографическое описание. Общие требования и правила составления. · ГОСТ 7.0.5-2008 Библиографическая ссылка. Контрольная работа должна быть написана кратко, аккуратно. Допускается написание контрольной работы как в школьной тетради, так и на писчей бумаге формата А4, сброшюрованной специальным скоросшивателем или скобами. В работе не допускается сокращение слов, общепринятые аббревиатуры требуют расшифровки по тексту. Титульный лист контрольной работы должен быть оформлен в соответствии с требованиями. В контрольной работе должны соблюдаться поля, правое поле должно содержать достаточно места для замечаний рецензента. Новый раздел (вопрос, тема, содержание, введение, основная часть, заключение, список использованной литературы) должен начи­наться с новой страницы. Перед изложением теоретического вопроса дается точная его формулировка. Изложение текста должно быть самостоятельным, без дословного переписывания из учебника или дополнительной литера­туры. По тексту делаются ссылки на литературные источники, ис­пользованные при изучении или изложении данного вопроса. Не следует ограничиваться учебными пособиями в учебных ис­следованиях, рекомендуется использовать также специальные моно­графии и статьи из периодических изданий. При выполнении практической части прежде всего следует пере­писать условие задачи, привести решение с пояснением методики формул для расчетов и дать оценку полученным результатам. При необходимости решение можно оформить в таблицах. Каждая таблица должна иметь заголовок, единицы измерения, наименование всех строк и граф. В конце работы приводится библиографический список. Библио­графический список должен содержать не менее 8-10 источников Его оформление должно соответствовать установленным правилам. Выполненная должна заверяться подписью студента и датой. 4. КОНТРОЛЬНЫЕ ЗАДАНИЯ Вариант 1 1. Понятие, признаки и классификация объектов недвижимости 2. Налоги на операции с недвижимостью. Задача. Двухкомнатная квартира с балконом была продана на 500 тыс. рублей дороже, чем такая же квартира без балкона. Трехкомнатная квартира с балконом была продана на 490 тыс. рублей дороже, чем такая же без балкона. Однокомнатная квартира с балконом была продана на 520 тыс. дороже, чем такая же без балкона. Определить величину корректировки на наличие балкона. Вариант 2. 1. Жилые объекты недвижимости. 2. Экономический механизм аренды недвижимости. Задача. Используя данные, представленные в табл. 1 , определите структуру недвижимого имущества организации на начало и конец года. Выделите активную и пассивную части недвижимого имущества, рассчитайте удельный вес каждой части. Таблица 1 Исходные данные Наименование основных средств На 1 января отчетного года, тыс. руб. На 31 декабря отчетного года, тыс. руб. Здания 993 1035 Сооружения 175 179 Передаточные устройства 97 103 Силовые машины и оборудование 60 66 Рабочие машины и оборудование 955 1191 Измерительные и регулирующие приборы и лабораторное оборудование 65 85 Вычислительная техника 48 77 Транспортные средства 50 59 Прочий основной капитал 57 55 Вариант 3. 1. Субъекты, объекты и содержание права собственности на недвижимость. 2. Государственный кадастр недвижимости. Задача. Необходимо оценить 2-этажный офис. Его потенциальная валовая рентная выручка составляет 400 тыс. руб. Имеется рыночная информация о продаже трех объектов, сопоставимых с оцениваемым (табл. 2 ). Таблица 2 Сопоставимая информация о продаже аналогичных объектов Сопоставимый объект Продажная цена, руб. Потенциальная валовая рента, руб. Валовый рентный мультипликатор Офис №1 1600000 400000 6,00 Офис №2 1750000 328000 5,86 Офис №3 1450000 274000 6,08 Вариант 4. 1. Сущность, виды и функции рынка недвижимости. 2. Управление многоквартирным домом. Задача. Объект оценки - двухкомнатная квартира вблизи метро на четвертом этаже без лифта, с балконом, раздельным санузлом, со спаренным телефоном. Имеется информация: средняя стоимость двухкомнатной квартиры, площадью 70 кв. м с телефоном, двумя балконами, совмещенным санузлом в трех остановках от станции метро составляет 2,5 млн. рублей. Корректировочные данные: · дополнительная площадь увеличивает стоимость на 22,5 тыс. рублей за кв. м; · близость от станции метро увеличивает стоимость на 7%; · наличие телефона увеличивает стоимость на 25 тыс. рублей; · раздельный санузел увеличивает стоимость на 4%; · наличие лифта оценивается в 30 тыс. рублей; · наличие балкона оценивается в 22,5 тыс. рублей. Определить стоимость двухкомнатной квартиры. Вариант 5. 1. Экономические и правовые основы залога недвижимости. 2. Способы получения и прекращения частной собственности на землю. Задача. Определить стоимость магазина, ожидаемая годовая прибыль от которого составляет 65000 тыс. руб. На рынке недвижимости эксперт-оценщик обнаружил следующие достоверные данные (табл. 3 ). Таблица 3 Сопоставимая информация о продаже аналогичных объектов Сопоставимый объект Прибыль, тыс. руб. Продажная цена, тыс. руб. Коэффициент капитализации Магазин №1 72000 6000 0,120 Магазин №2 82500 7500 0,110 Магазин №3 47250 4500 0,105 Вариант 6. 1. Обмен и мена жилыми помещениями. 2. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Задача. Однокомнатная квартира стоит 1900 тыс. руб., в наличии имеется 200 тыс. руб. Недостающую сумму решено взять в банке под 17,5 % годовых на 5 лет. Составить схему погашения ипотечного кредита. Вариант 7. 1. Жизненный цикл объектов недвижимости. 2. Отчет об оценке имущества. Задача. Транспортная компания имеет на балансе: - два легковых автомобиля с мощностью двигателя 80 и 110 л. с. соответственно; - три грузовых автомобиля с мощностью двигателя 400 л. с. Рассчитать сумму транспортного налога. Вариант 8. 1. Система налогов и сборов в сфере недвижимости. 2. Земля как объект рыночных отношений. Задача. Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники сравнительного анализа, если известно что чистый операционный доход объекта оценки определен в размере 910 тыс. руб. На местном рынке зафиксированы следующие сделки c объектами недвижимости аналогичными оцениваемому (табл. 4 ). Таблица 4 Информация о сделках с аналогичными объектами недвижимости Показатель Сделка, тыс. руб. 1 2 3 4 Цена продажи 3 000 5 700 3 700 5 000 Чистый операционный доход 625 1090 750 1050 Весовой коэффициент 0,3 0,25 0,25 0,2 Вариант 9. 1. Перевод жилых помещений в нежилой фонд и наоборот. 2. Износ и амортизация недвижимости. Задача. Рассчитайте налог на имущество организации при следующих данных (табл. 5 ). Таблица 5 Исходные данные Группы основных средств Стоимость, руб. Износ, руб. Здания 879231 321456 Сооружения 59100 21562 Измерительные приборы и оборудование 192330 84589 Рабочие машины и оборудование 821420 568200 Силовые машины и оборудование 187550 677850 Вариант 10. 1. Налоги на объекты недвижимости как имущество. 2. Подходы и методы оценки стоимости объектов недвижимости. Задача. ООО «Рассвет» использует в предпринимательской деятельности земельный участок общей площадью 150 кв. м. Участок принадлежит предприятию на праве собственности. Кадастровая стоимость земли составляет 1500 руб. за 1 кв. м. Рассчитать сумму земельного налога. ЗАКЛЮЧЕНИЕ В процессе изучения дисциплины «Экономика недвижимости» студенты приобретают определенные знания, характеризующие принципы, роль и значение имущества в обеспечении экономических и социальных интересов юридических и физических лиц. В результате изучения дисциплины «Экономика недвижимости» студент должен получить знания по: - роли, значению и влиянию недвижимого имущества на экономическое и социальное развитие общества; - видам и характеристике недвижимости; - законодательству, определяющему права собственности на имущество; - правовым основам операций с недвижимостью; - видам сделок с недвижимостью, системой и порядком государственной регистрации сделок с недвижимостью; - рынком, обеспечивающим проведение операций по видам недвижимости и их участникам; - подходам и проблемам оценки стоимости недвижимости; - системе управления недвижимым имуществом; - управлению инвестициями в недвижимость; - порядку расчета потенциального, эффективного и чистого дохода от использования недвижимости; - ипотеке и ипотечному кредитованию; - особенностям оценки и налогообложения отдельных объектов недвижимости. В результате изучения дисциплины студент должен четко представлять виды и особенности каждого вида недвижимости, уметь правильно определиться с проведением оценки недвижимости, использованием вложений в инвестиционные проекты, получить определенные навыки в управлении недвижимостью. БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 1. ГОСТ 7.9-1995 (ИСО 214-76). и аннотация. Общие требования. 2. ГОСТ 7.12-1993. Сокращения русских слов и словосочетаний в библиографическом описании произведений печати. 3. ГОСТ 7.82-2001 Система стандартов по информации, библиотечному и издательскому делу. Библиографическая запись. Библиографическое описание электронных ресурсов. Общие требования и правила составления. 4. ГОСТ 7.1-2003. Библиографическая запись. Библиографическое описание. Общие требования и правила составления. 5. ГОСТ 7.0.5-2008 Библиографическая ссылка. 6. Водный кодекс РФ // Правовая справочно-информационная система «Консультант Плюс». 7. Воздушный кодекс РФ // Правовая справочно-информационная система «Консультант Плюс». 8. Градостроительный кодекс РФ // Правовая справочно-информационная система «Консультант Плюс». 9. Гражданский кодекс РФ // Правовая справочно-информационная система «Консультант Плюс». 10. Жилищный кодекс РФ // Правовая справочно-информационная система «Консультант Плюс». 11. Земельный кодекс РФ // Правовая справочно-информационная система «Консультант Плюс». 12. Кодекс РФ об административных правонарушениях // Правовая справочно-информационная система «Консультант Плюс». 13. Лесной кодекс РФ // Правовая справочно-информационная система «Консультант Плюс». 14. Налоговый кодекс РФ // Правовая справочно-информационная система «Консультант Плюс». 15. Семейный кодекс РФ // Правовая справочно-информационная система «Консультант Плюс». 16. Закон РФ от 21.02.1992 N 2395-1 «О недрах» // Правовая справочно-информационная система «Консультант Плюс». 17. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Правовая справочно-информационная система «Консультант Плюс». 18. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» // Правовая справочно-информационная система «Консультант Плюс». 19. Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» // Правовая справочно-информационная система «Консультант Плюс». 20. Федеральный закон от 24.07.2008 N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» // Правовая справочно-информационная система «Консультант Плюс». 21. Приказ Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)»» // Правовая справочно-информационная система «Консультант Плюс». 22. Приказ Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 255 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)»» // Правовая справочно-информационная система «Консультант Плюс». 23. Приказ Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 254 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)»» // Правовая справочно-информационная система «Консультант Плюс». 24. Анохин С. А. Экономическое регулирование арендных отношений в сфере оборота муниципальной недвижимости : монография. – М.: Наука-Бизнес-Паритет, 2008. - 187 с. 25. Асаул А. Н., Ерофеев П. Ю. Экономика недвижимости. – СПб: Питер, 2008. – 240 с. 26. Асаул А. Н. Управление объектами коммерческой недвижимости / А. Н. Асаул, П. Б. Люлин. – М.: СПбГАСУ, 2008. – 139 с. 27. Болотин С. А. Техническая инвентаризация объектов недвижимости : учебное пособие / С. А. Болотин, А. Н. Приходько, Т. Л. Симанкина. - СПб: Санкт-Петербургский гос. архитектурно-строит. ун-т, 2009. - 62 с. 28. Васин П. Н. Оценка инвестиционной стоимости объектов недвижимости. - Новосибирск : СибАГС, 2009. – 185 с. 29. Владимиров В. В. Экономика недвижимости (сборник вопросов, заданий, задач и тестов) / В. В. Владимиров, М. Г. Лапаева. – Оренбург: ГОУ ОГУ, 2005. – 107 с. 30. Горемыкин В. А. Экономика недвижимости : учебник. – М.: ИД Юрайт, 2010. – 883 с. 31. Грибовский С. В. Оценка стоимости недвижимости : учебное пособие. - М.: Маросейка, 2009. - 427 с. 32. Гриненко С. В. Экономика недвижимости. – Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004. – 107 с. 33. Денисенко Е. Б. Экономика и экспертиза недвижимости. - Новосибирск: НГАСУ, 2009. - 60 с. 34. Иванова Е. Н. Оценка стоимости недвижимости. - М.: КноРус, 2009. – 343 с. 35. Касьянова Г. Ю. Долевое строительство жилых домов: бухгалтерский учет и налогообложение у застройщика : понятия и определения, договор об участии в долевом строительстве, получение средств от участника договора, реализация квартир и иных объектов недвижимости. - М.: АБАК, 2009. – 94 с. 36. Копылова В. В. Практика оценки недвижимости : учебное пособие. - Иркутск : Изд-во БГУЭП, 2009. - 102 с. 37. Маховикова Г. А. Экономика недвижимости : учебное пособие / Г. А. Маховикова, Т. Г. Касьяненко. – М.: КноРус, 2009. – 302 с. 38. Наназашвили И. Х. Кадастр, экспертиза и оценка объектов недвижимости / И. Х. Наназашвили, В. А. Литовченко, В. И. Наназашвили. – М.: Высшая школа, 2009. – 430 с. 39. Пархоменко В. А. Экономические основы ценообразования недвижимости : учебное пособие. - Краснодар: КубГТУ, 2009. - 378 с. 40. Родионова Н. В. Механизм оценки недвижимости и его эффективность в современных условиях российской экономики : монография. – М.: Наука-Бизнес-Паритет, 2008. - 535 с. 41. Стерник Г. М. Анализ рынка недвижимости для профессионалов / Г. М. Стерник, С. Г. Стерник. – М.: Экономика, 2009. - 605 с. 42. Фирцева С. В. Экономика недвижимости : учебное пособие / С. В. Фирцева, М. В. Зенкина. - Тюмень: Изд-во Тюмен. гос. ун-та, 2009. - 155 с. 43. Ядровский С. В. Комплексная организация использования земли как объекта недвижимости в сельскохозяйственном производстве на основе инвестирования : монография / С. В. Ядровский, Ю. М. Рогатнев. - Омск : Изд-во ФГОУ ВПО ОмГАУ, 2008. – 199 с. 44. Янин Д. А. Экономика недвижимости : конспект лекций. – М.: МИЭМП, 2009. – 80 с. Калинина Наталья Михайловна Елкин Станислав Евгеньевич Экономика недвижимости Методические указания к выполнению контрольных работ Издат. № Раб. прогр. Лицензия ЛР № Подписано в печать________________Формат 60х84 1/16 Бумага типограф. Оперативный способ печати. Усл.печ.л. Уч.-изд.л. Тираж экз. Заказ Цена договорная