Тема: «Виды сделок с земельными участками» http://academicians.narod.ru/ Дисциплина: «Земельное право » Тема: «Виды сделок с земельными участками » МОСКВА 2007 год Содержание Виды сделок с земельными участками. 1 Договор купли-продажи земельных участков. 4 Договор мены земельных участков. 8 Договор дарения земельных участков. 11 Договор ренты земельных участков. 16 Договор аренды земельных участков. 18 Договор безвозмездного пользования земельными участками. 25 Договор доверительного управления земельными участками. 26 Договор залога (ипотеки) земельных участков. 27 Наследование земельного участка. 27 Список использованной литературы.. 28 Виды сделок с земельными участками В законодательстве земля может рассматриваться как природный объект, природный ресурс. С этой точки зрения земли и почвы в Федеральном законе «Об охране окружающей среды» от 10.01.2002 г. (ст.4) названы объектами охраны от загрязнения, истощения, деградации, порчи, уничтожения и иного негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности. Если же речь идет об имущественных правах на землю, то объектом таких прав выступает конкретный земельный участок или его часть. Согласно статье 130 Гражданского кодекса РФ земельные участки относятся к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости). «Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней» (ст. 131 ГК РФ). Порядок регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним предусмотрен Федеральным закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Согласно статье 6 Земельного кодекса РФ «земельный участок как объект земельных отношений - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.». Земельный участок обладает свойством оборотоспособности. Статья 129 Гражданского кодекса РФ указывает, что «объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте». Ограничения оборотоспособности земельных участков установлены Земельным кодексом РФ. В п.4 ст.27 Земельного кодекса РФ приведен перечень земельных участков, изъятых из оборота. Это земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности объектами: зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы РФ, другие войска, воинские формирования и органы; зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды; объектами организаций федеральной службы безопасности; объектами организаций федеральных органов государственной охраны; объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ; объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования; объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний; воинскими и гражданскими захоронениями; инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы РФ. Также к изъятым из оборота земельным участкам относятся земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности государственными природными заповедниками и национальными парками, но здесь возможны исключения: согласно статье 95 Земельного кодекса РФ, в случаях, предусмотренных федеральными законами, допускается включение в земли особо охраняемых природных территорий земельных участков, принадлежащих гражданам и юридическим лицам на праве собственности. В соответствии с п.5 ст.27 Земельного кодекса РФ, ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, не отнесенные статьей 27 Земельного кодекса РФ к землям, изъятым из оборота: в пределах особо охраняемых природных территорий; из состава земель лесного фонда; в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности; занятые особо ценными объектами культурного наследия народов РФ, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия; предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд; в границах закрытых административно-территориальных образований; предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров; предоставленные для нужд связи; занятые объектами космической инфраструктуры; расположенные под объектами гидротехнических сооружений; предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств; загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли; расположенные в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд; в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения. Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом РФ. Договор купли-продажи земельных участков По договору купли-продажи (в соответствии со ст. 454 ГК РФ) одна сторона (продавец) обязуется передать земельный участок в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Это составляет основное содержание данного договора. На отношения по купле-продаже земельных участков распространяются положения параграфа 7 «Продажа недвижимости» главы 30 Гражданского кодекса РФ. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 549 ГК РФ). Общие требования к форме договора купли-продажи земельного участка установлены в ст. 550 ГК РФ «Форма договора продажи недвижимости». Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Нотариального удостоверения договора купли-продажи земельного участка не требуется, однако, если стороны изъявят желание, они вправе это сделать. Существенными условиями договора купли-продажи земельного участка являются его предмет и цена. Согласно ст. 554 Гражданского кодекса РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. При заключении договора купли-продажи земельного участка должны быть точно указаны данные, позволяющие определить размер земельного участка, его местонахождение, перечень угодий, входящих в состав земельного участка, цель использования земельного участка (категория земель), его кадастровая оценка. В соответствии с п.1 ст.37 Земельного кодекса РФ, объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Согласно п.2 ст. 37 Земельного кодекса РФ, следующие условия договора купли-продажи земельного участка являются недействительными: - устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию; - ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей; - ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами. Указанные требования применяются также к договору мены. Согласно ст. 555 Гражданского кодекса РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. В данном случае не применяется правило п. 3 ст. 424 ГК РФ, предусматривающее, что при отсутствии в договоре стоимости объекта она определяется по цене, обычно взимаемой при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары. Цена земельного участка должна определяться рыночными условиями. Согласно п.1 ст.66 Земельного кодекса РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 24.07.2007). При продаже земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, положения Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» не применяются; в указанных случаях, согласно ст. 36 Земельного кодекса РФ продажа осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления и не превышающей кадастровой стоимости земельных участков. В соответствии со ст. 555 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ). Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем, в соответствии со ст. 556 Гражданского кодекса РФ, осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора. Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества определены в ст. 557 Гражданского кодекса РФ: в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 Гражданского кодекса РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору, то есть покупатель имеет право по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара, а в случае существенного нарушения требований к качеству товара – отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы. Согласно п.3 ст. 37 Земельного кодекса РФ, покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков. Требования, установленные п.3 ст. 37 Земельного кодекса РФ, применяются также в случаях обмена земельного участка, передачи его в аренду. Договор мены земельных участков По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой (п.1 ст.567 ГК РФ). Возможность совершения сделок мены земельных участков была предусмотрена в Указе Президента РФ «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России»[1] от 27.10.1993 N 1767 (п. 2), где говорится о том, что «граждане и юридические лица - собственники земельных участков имеют право продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду, обменивать, а также передавать земельный участок или его часть в качестве взноса в уставные фонды (капиталы) акционерных обществ, товариществ, кооперативов, в том числе с иностранными инвестициями». Право на обмен земельного участка как разновидность сделок оборота вытекает из содержания действующих норм как гражданского, так и земельного законодательства. Очевидно, договор мены используется и в случаях, когда при изъятии земельного участка собственнику предоставляется другой земельный участок (п. 3 ст. 281 ГК РФ). В соответствии с п. 2 ст. 567 Гражданского кодекса РФ, к договору мены, в том числе и мены земельных участков, применяются правила о купле-продаже, если это не противоречит положениям о договоре мены и существу обязательств, возникающих из этого договора. При этом каждая из сторон договора мены земельного участка признается продавцом участка, который она обязуется передать, и одновременно покупателем участка, который она обязуется принять в обмен. Поскольку в основе договора мены лежит также переход права собственности на земельный участок (точнее - прекращение его у одного лица и возникновение у другого), то следует признать, что право на совершение сделок договора мены имеют только собственники. Но это не исключает того, что их могут заключать представители собственников, а также лица, связанные с собственником соответствующими договорными отношениями. Договор мены земельных участков заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). Несоблюдение формы договора влечет его недействительность. Особенность данного договора заключается в том, что, если из соглашения не вытекает иное, тогда предполагается, что предметом этого договора является обмен равноценными земельными участками. Расходы, связанные с передачей земельных участков, их принятием и иными действиями, относящимися к исполнению договора, осуществляются той стороной, которая несет определенные обязанности (ст. 568 ГК РФ). В случае, если из договора следует, что его предметом является обмен неравноценными земельными участками, то на сторону, передающую земельный участок, цена которого ниже, чем цена участка, предлагаемого в обмен, возлагается дополнительная обязанность по оплате разницы в ценах земельных участков. Эта разница должна быть оплачена стороной непосредственно до или после передачи земельного участка, если иной порядок оплаты разницы не предусмотрен договором мены. По существу, договор мены неравноценными земельными участками представляет собой смешанный договор, в котором есть признаки как мены, так и купли-продажи. В юридической литературе высказывается мнение, что такого рода договор можно квалифицировать не только как сделку мены с элементами купли-продажи, но еще и как договор купли-продажи с элементами мены. Однако законодатель в п. 2 ст. 568 ГК РФ делает выбор в пользу договора мены, так как основная цель этого договора - обмен имуществом. По договору мены передача земельных участков может осуществляться как одновременно, так и в разное время. В случае, когда в соответствии с договором мены сроки передачи земельных участков не совпадают, к исполнению обязательств передать земельный участок после передачи участка другой стороной применяются правила о встречном исполнении обязательств (ст. 328 ГК РФ). В результате совершения договора мены земельных участков осуществляется переход права собственности на соответствующие участки. Согласно ст. 570 ГК РФ право собственности на полученные по договору мены объекты переходит к каждой из сторон одновременно после того, как обязательства по передаче исполнены обеими сторонами. Однако возникновение права собственности на земельные участки по договору мены требует государственной регистрации. Из этого следует, что указанное выше общее правило к договору мены земельных участков фактически неприменимо - право собственности возникает только с момента государственной регистрации. Отдельно гражданским законодательством урегулирован вопрос об ответственности за изъятие имущества, приобретенного по договору мены (ст. 571 ГК). Сторона, у которой третьим лицом изъят приобретенный по договору мены участок, по обстоятельствам, возникшим до исполнения этого договора, вправе потребовать от другой стороны не только возмещения убытков (как при купле-продаже), но и возврата земельного участка, предоставленного в обмен. В договоре мены земельных участков на стороны возлагается обязанность проинформировать друг друга о наличии и характере имеющихся земельных споров по поводу участков или об отсутствии таковых, о передаче соответствующего земельного участка (его части) в аренду, во временное пользование, в залог третьему лицу, о наличии имеющихся сервитутов. Стороны, в собственность которых в результате договора переходят земельные участки, принимают на себя обязательства соблюдать права третьих лиц, вытекающие из установленных сервитутов и заключенных другой стороной договоров. Договор дарения земельных участков По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом (ст. 572 ГК РФ). Договор дарения земельного участка может быть построен как по модели реального договора (непосредственно дарение), так и консенсуального (дарственное обещание). В качестве классификационного критерия выступает прежде всего момент заключения договора: дарением признаются случаи, когда даритель безвозмездно передает, а также когда он только обязуется передать имущество. Правовая природа договора дарения земельного участка заключается в безвозмездной передаче имущества: даритель не вправе потребовать какого-либо встречного удовлетворения от одаряемого. Если в договоре предусмотрено такое условие, договор считается притворной (ничтожной) сделкой, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа, применяются относящиеся к ней правила (п. 2 ст. 170 ГК РФ). Так, на практике нередки случаи, когда договором дарения оформляется купля-продажа земельного участка для уменьшения размера налога и пошлины. К такой сделке могут быть применены нормы договора купли-продажи земельного участка. Следует отметить, что безвозмездность как главный квалифицирующий признак договора дарения не означает, что одаряемый вообще свободен от любых имущественных обязанностей. Так, передача дара может быть обусловлена его использованием по определенному назначению в общеполезных целях (пожертвование), дарение может быть обременено правами третьих лиц (залог, сервитут). Таким образом, договор дарения может предусматривать встречные обязательства одаряемого, что само по себе не порочит его квалификацию в качестве самостоятельного договора. Лишь при наличии встречного предоставления в строгом смысле слова договор дарения недействителен. В литературе на основании этого высказывается мнение, что договор дарения, по общему правилу односторонне-обязывающий, может выступать в ряде случае и как взаимный договор (оставаясь при этом безвозмездным). Дарение всегда является договором, т.е. двусторонней сделкой, основанной на взаимном соглашении сторон. Оно предполагает согласие одаряемого принять предложенный ему дар. Согласно ст. 573 ГК РФ одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара от него отказаться. В этом случае договор дарения считается расторгнутым. Отказ от дара так же, как и сам договор дарения земельного участка, должен быть совершен в письменной форме, а если договор дарения уже зарегистрирован, отказ от дара также подлежит государственной регистрации. Поскольку договор дарения земельного участка заключается в письменной форме, то в силу п.3 ст. 573 ГК РФ даритель вправе требовать от одаряемого возмещения реального ущерба, причиненного отказом принять дар. Гражданское законодательство допускает возможность отказа от исполнения договора дарения и отмены дарения и, естественно, возврата дара. Так, даритель вправе отказаться от исполнения консенсуального договора дарения (дарственного обещания), если после его заключения имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни (ст. 577 ГК РФ). Даритель также вправе отказаться от исполнения договора дарения по основаниям, дающим ему право отменить дарение (ст. 578 ГК): совершение уголовно-наказуемых деяний одаряемым (покушение на жизнь дарителя, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников, умышленное причинение дарителю телесных повреждений). В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать отмены дарения принадлежит наследникам дарителя. Отказ дарителя от исполнения договора по данным основаниям не дает одаряемому права требовать возмещения убытков. В договоре может быть предусмотрено право дарителя отменить дар в случае, если он переживет одаряемого. По требованию заинтересованного лица суд может отменить дарение, совершенное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение положений Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 19.07.2007) за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению такого лица несостоятельным (банкротом). Во всех указанных случаях применяется правило о том, что дар (земельный участок) должен быть возвращен в натуре. В случае гибели или утраты вещи должна быть возмещена ее стоимость. Данное правило обычно неприменимо к договорам дарения земельного участка, поскольку отличительная особенность земли - ее неуничтожимость. Статья 574 ГК РФ предусматривает письменную форму договора дарения земельного участка, который подлежит государственной регистрации. Нарушение требований, относящихся к форме сделки, влечет за собой ее ничтожность. Сведения о земельном участке, которые следует указать в договоре дарения земельного участка, во многом совпадают со сведениями, которые указываются в договоре купли-продажи и мены. Это объясняется отнесением договора дарения к сделкам оборота недвижимости, в данном случае - земельных участков. Аналогичны и ограничения для заключения данного договора, поскольку дарение так же, как купля-продажа, приводит к смене собственника. Сторонами в договоре дарения могут быть как граждане, так и юридические лица. Однако ст. 575 ГК РФ предусматривает, что не допускается дарения, в том числе и земельных участков, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает пяти, установленных законом, минимальных размеров оплаты труда, в следующих случаях: - от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями; - работникам лечебных, воспитательных учреждений; - учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений; - гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании; - супругами и родственниками этих граждан; - государственным служащим и служащим органов муниципальных образований в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей; - в отношениях между коммерческими организациями. На основании требований ст. 27 и 28 Земельного кодекса РФ исключается дарение земельных участков, находящихся на праве собственности государства, субъектов РФ и муниципальных образований, в пользу граждан и юридических лиц. Особые нормы, целью которых является устранение ограничений, установленных для обычного дарения, содержатся в ст. 582 ГК РФ, регулирующей дарение вещей, в том числе земельных участков, или прав в общественно полезных целях - пожертвование. Пожертвования могут делаться гражданам, лечебным, воспитательным учреждениям, учреждениям социальной защиты и другим аналогичным учреждениям, благотворительным, научным и учебным учреждениям, фондам, музеям и другим учреждениям культуры, общественным и религиозным организациям, а также государству и другим лицам. На принятие пожертвования не требуется чьего-либо разрешения или согласия. Пожертвование имущества гражданину должно быть обусловлено жертвователем использованием этого имущества по определенному назначению (если жертвуется юридическим лицам, то данное условие лишь возможно, не обязательно). При отсутствии этого условия пожертвование имущества гражданину считается обычным дарением, а в остальных случаях пожертвованное имущество используется одаряемым в соответствии с назначением имущества. Очевидно, что назначение, которым обусловлено пожертвование земельного участка, не должно противоречить его целевому назначению и разрешенному использованию. В юридической литературе часто высказывается мнение о том, что пожертвование государству не может быть обусловлено использованием имущества по конкретному назначению. Основная причина этого в том, что правовое положение государства как субъекта права специфично тем, что оно всегда действует не в своих собственных, а в общих интересах. Иначе говоря, любое дарение государству есть пожертвование. На практике передача отдельных земельных участков, а также объектов недвижимости, находящихся на земельных участках, в отношениях между публичными образованиями также производится по договорам дарения. Юридическое лицо, принимающее пожертвование, для использования которого установлено определенное назначение, должно вести обособленный учет всех операций по использованию пожертвованного имущества. Если использование пожертвованного имущества в соответствии с указанным жертвователем назначением вследствие изменившихся обстоятельств становится невозможным, то оно может быть использовано по другому назначению лишь с согласия жертвователя, а в случае смерти гражданина-жертвователя или ликвидации юридического лица - жертвователя - по решению суда. Использование пожертвованного имущества не в соответствии с указанным жертвователем назначением или изменение этого назначения с нарушением правил, предусмотренных п. 4 ст. 582 ГК РФ, дает право жертвователю, его наследникам или иному правопреемнику требовать отмены пожертвования. К пожертвованиям не применяются нормы об отмене дарения (ст. 578 ГК РФ) и о правопреемстве при обещании дарения (ст. 581 ГК РФ). Договор ренты земельных участков По договору ренты одна сторона (получатель) передает другой стороне (плательщику) в собственность имущество. Плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (ст. 583 ГК РФ). По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением. Закон не содержит принципиальных ограничений по составу имущества, передаваемого в ренту. Запрет на применение гражданско-правовых сделок законом предусмотрен лишь в отношении земель, указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ. В п. 1 ст. 27 прямо говорится о том, что оборот земельных участков осуществляется не только в соответствии с Земельным кодексом РФ, но и в соответствии с гражданским законодательством. В связи с этим есть основания утверждать о том, что объектом договора ренты (например, в отношениях с участием граждан) может быть и земельный участок. Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению. Применительно к договорам ренты с земельными участками надо также учитывать необходимость их государственной регистрации (ст. 584 ГК РФ), уже одно это исключает возникновение прав только в силу простой передачи участка. Договор ренты является возмездным, односторонним и реальным договором, поскольку конструкция п. 1 ст. 583 ГК РФ такова, что исключает выплату ренты без встречного предоставления. Определение договора ренты как одностороннего связано преимущественно с признанием его реальным: имеется в виду, что к моменту возникновения прав имущество уже передано, остаются лишь обязанности на стороне плательщика ренты. Еще одной особенностью ренты является ее алеаторность, т.е. невозможность точно просчитать экономический эффект каждой из сторон. Согласно ст. 585 ГК РФ имущество, отчуждаемое под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно. При передаче имущества за плату к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ), а при бесплатной передаче применяются правила о договоре дарения (гл. 32 ГК РФ), если это не противоречит существу договора ренты. Закон придает большое значение тому, на каких началах - возмездно или безвозмездно - передан земельный участок: от этого зависит порядок определения выкупной цены ренты (ст. 594 ГК РФ) и переход риска случайного повреждения или случайной гибели земельного участка, переданного под выплату постоянной ренты (ст. 595 ГК РФ). Рента обременяет земельный участок, переданный под ее выплату. При отчуждении земельного участка плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя участка (п. 1 ст. 586 ГК РФ). При этом право получателя ренты не только сохраняется, но и гарантируется: законодательство предусматривает субсидиарную ответственность первоначального плательщика ренты по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора (п. 2 ст. 586 ГК РФ). В числе иных гарантий обеспечения прав получателя ренты законодательство (ст. 587, 588 ГК РФ) предусматривает: а) Приобретение получателем ренты права залога на земельный участок (иное недвижимое имущество), передаваемого под выплату ренты; это означает, что с момента передачи земельного участка он уже находится в залоге (залог в силу закона). б) Право получателя ренты расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков при невыполнении плательщиком ренты своих обязанностей, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает. в) Выплата получателю ренты за просрочку исполнения рентных обязанностей процентов, предусмотренных ст. 395 ГК РФ, если иной размер не установлен договором. В данном случае получателю ренты должны быть выплачены рента, проценты и не покрытые ими убытки, причиненные просрочкой выплаты ренты. Договор аренды земельных участков По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение или пользование (ст. 606 ГК РФ). Плоды, продукция и доходы, полученные нанимателем в результате использования объекта аренды в соответствии с договором, являются его собственностью, если законом, иным правовым актом или договором не предусмотрено иное (ст. 136 ГК РФ). Объектом договора аренды могут быть земельные участки и другие обособленные природные комплексы. Главный его признак – непотребляемость (ст. 607 ГК РФ). Договор аренды - один из видов договора по передаче имущества в пользование. Его целью является обеспечение передачи имущества во временное пользование. Согласно п. 1 ст. 606 ГК РФ имущество может передаваться во владение. Но не всякий арендатор может быть признан владельцем, пользователем же он будет всегда. Таким образом, аренда может сопровождаться владением, а может быть и без него. Однако в случае с земельными участками вряд ли возможна аренда без владения. Земельный кодекс РФ дает определение арендаторов земельных участков (ст. 5 ЗК РФ). Под ними понимаются лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды и субаренды. В отдельных случаях права арендатора не ограничиваются пользованием и владением, он может быть наделен и некоторыми правомочиями распоряжения (хотя и в очень ограниченном виде). Так, в соответствии с п. 6 ст. 22 ЗК РФ арендатор вправе передать земельный участок в субаренду в пределах срока действия договора аренды. Согласия собственника в этом случае не требуется, но он должен быть об этом уведомлен. Использование такой нормы возможно только при условии, если договором аренды не предусмотрено иное. Праву пользования арендатора присуще свойство следования за вещью. Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора (п. 1 ст. 617 ГК РФ). В литературе отмечается, что свойство следования и предоставления арендатору вещно-правовой защиты дает основание отнести право пользования арендатора к числу вещных прав. Договор аренды – консенсуальный, взаимный и возмездный. Он может быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок (бессрочно). Это условие не является по общему правилу существенным для договора. Если срок в договоре не определен, то он считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, уведомив об этом другую за три месяца, если это не противоречит действующему законодательству. Если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Так, п. 3 ст. 9 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлен предельный срок аренды - 49 лет. Но если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, то договор по истечении предельного срока прекращается (п. 3 ст. 610 ГК РФ). Если срок аренды более предельного, то такой договор не признается недействительным. В этом случае считается, что его срок равен предельному. Минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий устанавливается законом субъекта РФ в зависимости от разрешенного использования сельскохозяйственных угодий, передаваемых в аренду (п. 3 ст. 9 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»). В соответствии со ст. 609 Гражданского кодекса РФ, договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Согласно ст. 26 Земельного кодекса РФ, договоры аренды и субаренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами. В соответствии со ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества. Если в аренду сдается земельный участок (участок недр) или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый план земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду. По общему правилу земельные участки публичных образований сдаются в аренду по итогам торгов. Согласно ст. 22 Земельного кодекса РФ и ст. 614 Гражданского кодекса РФ, использование арендованных земельных участков является платным. Размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором. Гражданский кодекс РФ не определяет размер арендной платы в числе основных условий договора. Но в п. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ размер арендной платы прямо назван как существенное условие договора аренды земельных участков. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определенных услуг; передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества (ст.614 ГК РФ). В Земельном кодексе РФ установлены различные принципы регулирования арендной платы за частные земли, с одной стороны, и государственные и муниципальные земли - с другой. Согласно п. 4 ст. 22 Земельного кодекса на договорных условиях арендная плата определяется при передаче в аренду земель, находящихся в частной собственности. Общие принципы определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ. Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности, условия и сроки ее внесения устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления (п. 3 ст. 65 ЗК РФ). На аренду земельных участков распространяется общее правило о том, что размер арендной платы может измениться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Суд может изменить установленную соглашением сторон арендную плату в связи с признанием ее либо не соответствующей нормам Федерального закона «О плате за землю», либо противоречащей логике различных условий договора, либо общим принципам разумности и справедливости. Если иное не предусмотрено договором аренды земельного участка, обязанность платить земельный налог лежит на арендодателе. Факт уплаты земельного налога не заменяет уплаты арендной платы. Сторонами договора аренды земельных участков являются арендодатель и арендатор. Право сдачи земельного участка в аренду согласно ст. 608 ГК РФ принадлежит прежде всего его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. В роли арендодателей могут выступать граждане РФ, юридические лица, а также РФ, субъекты РФ и муниципальные образования, которые в соответствии со ст. 124 ГК РФ выступают в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с иными участниками этих отношений - гражданами и юридическими лицами. В роли арендодателей от имени РФ, субъектов РФ, муниципальных образований обычно выступают департаменты (комитеты) по управлению имуществом. Если же полномочие из закона не вытекает, арендодатель должен иметь специальное уполномочие собственника на сдачу имущества в аренду (например, в силу договора поручения или комиссии). В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия (п. 10 ст. 22 ЗК РФ). Иностранцы и лица без гражданства по общему правилу могут быть как арендаторами (п. 1 ст. 22 ЗК РФ), так и арендодателями. Последнее касается только тех особых случаев, когда они являются собственниками земельных участков (например, если они стали собственниками здания, сооружения - п. 5 ст. 36 ЗК РФ) или же заключают договор субаренды. Согласно п. 4 ст. 20 ЗК РФ, граждане и юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками. Что же касается субаренды, то общие положения гражданского законодательства (п. 2 ст. 615 ГК РФ) такое право арендатора связывают с согласием арендодателя. Земельный кодекс РФ (п. 5 и 6 ст. 22) допускает сдачу в субаренду и перенайм без согласия собственника при определенных условиях. Статья 621 ГК РФ устанавливает преимущественное право арендатора, надлежащим образом исполнившего свои обязанности, на заключение договора аренды на новый срок, если иное не предусмотрено в договоре. В договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованный земельный участок переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного земельного участка не предусмотрено в договоре, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену; законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества (ст. 624 ГК РФ). Общее правило о выкупе (ст. 624 ГК РФ) применительно к аренде земельных участков существенно изменено. Так, п. 8 ст. 22 ЗК РФ также предусматривает право выкупа земельного участка арендатором, более того: это его право выкупа является преимущественным; реализация его производится в порядке, предусмотренном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности третьим лицам (не сособственникам). Следовательно, подлежат применению правила ст. 250 ГК РФ. Однако это право действует только при аренде участка, находящегося на праве государственной или муниципальной собственности. Если участок находятся на праве собственности физического или юридического лица, то выкуп также возможен, но арендатор в таких случаях не обладает указанным преимущественным правом. Не применяется рассматриваемая норма и в случаях, когда граждане (или юридические лица) являются собственниками зданий (сооружений), расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 1 ст. 36). Согласно ст. 41 Земельного кодекса РФ арендаторы земельных участков пользуются всеми правами собственников земельных участков за исключением права собственности на расположенные на земельном участке многолетние насаждения. В обязанности арендаторов, как и иных пользователей, не являющихся собственниками земельных участков согласно ст. 42 Земельного кодекса РФ, входит использование земельных участков в соответствии с их целевым назначением, принадлежностью к определенной категории земель, разрешенным использованием способами, не наносящими вред окружающей среде, сохранение межевых, геодезических и других специальных знаков, осуществление мероприятий по охране земель, соблюдение порядка пользования лесами, водными и прочими природными объектами. Согласно ст. 617 ГК РФ, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора. Арендодатель обязан предупредить арендатора о правах третьих лиц на данный участок. Поскольку передача имущества в аренду не является основанием прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество, то сохраняются и права обладателей соответствующих сервитутов в отношении данного участка. Неисполнение обязанности предупредить арендатора о правах третьих лиц на земельный участок дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК РФ). Договор аренды земельного участка прекращается по основаниям, предусмотренным как гражданским, так и земельным законодательством. В соответствии с Гражданским кодексом РФ, договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендатора или арендодателя в случаях, если соответственно арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору, создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества, не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества и т.д., а арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, существенно ухудшает имущество, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату и т.д. (ст. 619, 620 ГК РФ). Согласно ст. 46 Земельного кодекса РФ, аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Помимо этих оснований Земельный кодекс РФ устанавливает дополнительные основания прекращения аренды земельного участка по инициативе арендодателя: использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, использование земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки; изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд и др. По общему правилу досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды (ст. 618 ГК РФ). Если договор аренды по основаниям, предусмотренным настоящим Гражданским кодексом РФ, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды. Договор безвозмездного пользования земельными участками По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 689 ГК РФ). К договору ссуды применяются правила, предусмотренные для договора аренды: относительно объектов договора (ст. 607 ГК РФ); его сроков (п. 1 и абз. 1 п. 2 ст. 610 ГК РФ); обязанности использовать имущество в соответствии с его назначением и условиями договора (п. п. 1 и 3 ст. 615 ГК РФ); условия о возобновлении договора, если ссудополучатель продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений с другой стороны (п. 2 ст. 621 ГК РФ); условия о распределении между сторонами затрат, связанных с улучшением имущества (п. п. 1 и 3 ст. 623 ГК РФ). Аналогично праву арендатора как титульного владельца право ссудополучателя земельного участка некоторыми исследователями относится к вещным правам. Главное отличие договора ссуды от договора аренды - его безвозмездность. Она находит свое отражение в распределении между сторонами обязанностей, а также в ограниченной ответственности ссудодателя, которое состоит в том, что он, как правило, возмещает понесенный ссудополучателем реальный ущерб, но не упущенную выгоду. Договор ссуды может быть как консенсуальным, так и реальным. При этом консенсуальный договор ссуды является взаимным, обе стороны несут обязанности - передать вещь (для ссудодателя) и возвратить ее (для ссудополучателя). В роли ссудополучателя могут выступать любые субъекты гражданского права. Однако, как правило, ими являются некоммерческие организации и граждане. Ссудодателем может быть собственник имущества - земельного участка или иное лицо, управомоченное на то законом или собственником. Если ссудодателем является коммерческая организация, то она не вправе передать свой земельный участок в безвозмездное пользование учредителям этой коммерческой организации, ее участникам, руководителям или членам органов управления и контроля такой коммерческой организации (п. 2 ст. 690 ГК РФ). Договор доверительного управления земельными участками Под доверительным управлением понимается самостоятельная деятельность управляющего по наиболее эффективному осуществлению от своего имени правомочий собственника и (или) иных прав другого лица (учредителя управления) в интересах последнего или указанного им третьего лица (выгодоприобретателя). Закон устанавливает, что передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему и не меняет содержания прав собственника на это имущество (п. 4 ст. 209, п. 1 ст. 1012 ГК РФ). В связи с этим можно утверждать, что правомочия доверительного управляющего возникают не из акта передачи ему этих полномочий от собственника, а в силу договора. Отсюда и другой вывод - отношения по доверительному управлению не являются вещно-правовыми, хотя внешние признаки для такой оценки имеются. Вопросам доверительного управления посвящено несколько норм Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Договор залога (ипотеки) земельных участков В настоящее время залог земельных участков регулируется нормами гл. 23 ГК РФ и Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», земельным законодательством. Нормы Закона РФ от 29 мая 1992 г. «О залоге» практически не применяются, так как фактически заменены нормами ГК РФ и Закона об ипотеке (исключение, видимо, составляют вопросы залога прав). Наследование земельного участка Наследование земельного участка происходит на основании гражданского законодательства по завещанию либо по закону. Список использованной литературы 1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993). 2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 г. N 51-ФЗ (ред. от 26.06.2007). 3. Гражданский кодекс Российской Федерации (част вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 24.07.2007, с изм. от 25.10.2007). 4. Земельный кодекс от 25 октября 2001 года N 136-ФЗ (ред. от 31.10.2007). 5. Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса РФ» 25 октября 2001 года N 137-ФЗ (ред. от 18.10.2007). 6. Земельное право: Учебник / Под ред. С.А. Боголюбова. – М., 2003. 7. Корнеев А.Л. Сделки с земельными участками: Учебное пособие. – М., 2006. 8. Лихолетова С.В. Отдельные вопросы государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними // Нотариус, 2004, N 6. 9. Можаровский В.В. Сделки с земельными участками // Право и экономика, N 1, 2003. [1] Утратил силу с 25 февраля 2003 года в связи с изданием Указа Президента РФ от 25.02.2003 N 250.