«Старой жизни больше нет. Есть новые цены» С.Е. Фролов, С.А. Шевко, Ю.П. Ковальський, В. Кулик (под общей редакцией Я.И. Маркуса) Оценка объектов залога. Информация к размышлению… Киев, 2009 Содержание От редактора: Современное видение проблем оценки.. 3 Введение. 19 1. Некоторые уроки кризиса. 20 2. Нормативное регулирование оценки залогов в Украине. 28 3. ЗАЛОГ, ЕГО ВИДЫ, ФУНКЦИИ, ОФОРМЛЕНИЕ, УЧЕТ И ОБСЛУЖИВАНИЕ 54 Литература: 68 «Старой жизни больше нет. Есть новые цены». (из прочитанного) От редактора: Современное видение проблем оценки I. Понятие истины и правды на рынке консалтинговых услуг Один из афоризмов М. Твена звучит так: «Правду надо подавать так, как подают пальто. А не бросать, как мокрое полотенце, в лицо». Не вступая в полемику с классиком, хочется высказать некие соображения. Во-первых, афоризму более ста лет. А за этот период мир стал намного прагматичнее, циничнее, жестче. Вежливая подача пальто смахивает на рефлекторный анахронизм. Во-вторых, слово «правда» хочется заменить на слово «истина», потому что истина одна, а «правд» несколько. У акционеров компании — одна, у инвестора – другая; у топ-менеджеров — третья, у служащих компании – четвертая. На языке оценки это означает «оценка с точки зрения…», а точка зрения меняет вид стоимости (рыночная, инвестиционная, ликвидационная). По мнению американского специалиста Роберта Сли, «правда» называется «мир стоимости». В-третьих. В зависимости от ситуации истину можно подавать как белоснежное велюровое пальто или бросить как скомканное испачканное кухонное полотенце. Форма подачи определяется интересами подачи. Простой исторический пример. Гениальный Вольфганг Амадей Моцарт умер зимой 1791 года в возрасте 35 лет. Это – истина. Сложнее с правдой. По многовековому мнению общественности, его отравил Сальери. Это – правда №1. В XIX веке считалось, что Моцарт умер от неустановленной болезни. Это – правда №2. По мнению ученых XXI века, Моцарт скончался от стрептококковой инфекции. Это – правда №3. Все они, так или иначе, прикасаются к истине – скоропостижной кончине Моцарта в молодом возрасте. Взглянем на проблему истины шире. Мировые глобальные истины, приведшие мир к кризису, ситуационно могут быть выражены следующим образом: · Мир стал жить не просто в долг, а не по средствам. · Спекулятивные ценности стали предпочтительней реальных (взял кредит – купил в долг имущество; продал имущество – заработал на разнице процент по кредиту и на росте стоимости; купил акции – поймал момент роста – продал; создал инвестиционную компанию – построил пирамиду – скрылся (или посадили в тюрьму). · Реальная стоимость активов оказалась намного меньше квазирыночной, спекулятивно раздутой, не соответствующей реальному сектору производства. · Ипотечная «шара» охватила весь земной шар. · Финансовая система рухнула, не выдержав бремени «шаровой шары». К мировой катастрофе приложили руку все: - финансисты; - брокеры; - аналитики; - правительства; - рейтинговые и консалтинговые агентства; - население (любители «шары»). В мировой экономике не было найдено разумного сочетания рыночного и государственного регулирования. Рухнул миф, что рыночный механизм столь совершенен, что автоматически регулирует состояние любых рынков. Сказанное является правдой, ставшей истиной. Оно было истиной и ранее, но кто бы стал к ней прислушиваться в эпоху «ипотечного бума»? Оценка – один из древнейших видов деятельности человека, потому что все, начиная от туши мамонта до акций General Motors, имеет определенную ценность. Оценка как услуга может быть добровольной и вынужденной, оплаченной или бесплатной, объективной и субъективной, зависимой и независимой, в т. ч. (подлинно независимой). А еще она может быть иллюстративной (когда решение уже принято) или конструктивной (когда по результатам оценки принимается решение). Выскажу крамольную мысль – если есть плательщик услуги, то присутствует и его интерес, а если есть интерес, то поневоле возникает зависимость, и тогда слово «независимая» надо писать очень мелким шрифтом, а порой невидимой миру пастой. Оценщик сродни художнику – он может быть оригинальным творцом (независимым) или иллюстратором, поясняющим рисунками определенный текст. Естественно, иллюстрация может быть талантливой, скучной или бездарной. В иллюстрациях к сказке о Красной Шапочке будут обязательно присутствовать волк, Красная Шапочка, бабушка и охотники. Художник зависит от сюжета, независима лишь манера. Оценщик также зависит от сюжета (объекта оценки). В конце концов, каждый оценщик сам решает, от чего зависеть. Теоретиками оценки введено понятие «калькулятивная» и «оценочная» экономика. Мне больше нравится определение – «аналитическая» экономика. «Калькулятивная» экономика присутствует при наличии эффективного рынка. При падающих либо неэффективных рынках действует «аналитическая» экономика. Ее предпосылками являются: - низкая ликвидность активов, выраженная в месяцах; - влияние мотивации участников рынка на стоимость имущества; - изменившаяся ценность денег (точнее, их дефицит). В современных условиях происходит переход от «калькулятивной экономики» к «аналитической». Вне зависимости от состояния рынков профессиональная оценка включает три составляющие. Это: - техника; - логика; - здравый смысл. Техника – это подходы, методы, процедуры, создаваемые десятилетиями. И наличие либо отсутствие кризиса не влияют на средства выражения (у художника – это кисти, краски, полотно). Логика – важнейший элемент оценки. Порой – совсем отсутствующий, деформированный, корявый, дефектный. При иллюстративном восприятии оценки логика желательна, но не обязательна, ведь результат предрешен. «Калькулятивная оценка» именно из этой серии. Здравый смысл отвечает за результат, его достоверность. Ведь здравый смысл остается первоосновной человеческой жизни. Здравый смысл можно определить как интуицию истины. По мнению психолога профессора Леви, здравый смысл – это дар, получаемый нами при рождении. Как умение рисовать, петь, творить. Но его надо развивать и совершенствовать. В силу обстоятельств его можно или потерять, или зарыть в землю. Несколько лет назад с моим участием оценивалась нефтебаза под Одессой. Рассматривались три сценария: - Существующее использование базы, с подачей нефти железнодорожным и автотранспортом. - База при ее покупке российской компанией с подключением трубопроводов к нефтепередающим российским сетям. - База при ее покупке казахской компанией с возможностью постройки трубопровода, выходящего к морю. Поскольку менялись способы и объемы транспортирования нефти, результаты оценки отличались в разы. При определении результатов присутствовало несколько «правд», но не рассматривалась «истина». Ее и не требовалось, но логика присутствовала. Логика сценариев и вычислений дисконтированных доходов с учетом различных затрат, объемов, тарифов. И все же истина косвенно присутствовала в философском восприятии этого понятия. Она состояла в том, что оценка была независимой от заказчика. Отсюда вывод: оценка независима, если по ее результатам следует принимать решение – покупать (не покупать) или инвестировать (не инвестировать). Словом отвечать на вечный гамлетовский вопрос – быть или не быть? Если решение заранее принято, то оценка становится в определенной степени зависимой от плательщика оценки. И сомнения в величине оценки трактуются в пользу заказчика. В банк в качестве залогового обеспечения попадает оценка щебеночного карьера, стоимость которого определена в $5,0 млн. «Не верю», – вслед за Станиславским восклицает здравый смысл. Еще раз процитируем профессора Леви: «Здравый смысл – не роскошь и не средство передвижения по житейским стезям, а дар. Дар, владению коим, как и развитию всех наших задатков, надлежит обучаться». Моцарт в пять лет был лишь маленьким Вольфгангом, и лишь позднее (хотя и достаточно рано) стал гениальным Амадеем Вольфгангом Моцартом, предъявившим миру не задатки дара, а его реализацию. Если выполняется оценка – иллюстративная, некачественная, недостоверная – то здравый смысл здесь не присутствует в силу ненадобности. Только не надо, ссылаясь на здравый смысл, еще раз возвращаться к оценке «Криворожстали», «Николаевского глиноземного», ЧСЗ и пр. Ведь при их оценке рассматривались возможные прогнозные сценарии от даты оценки до сегодняшней. Но события (цена на электроэнергию, нефть, газ) развивались совсем по иному сценарию. Не войти бы еще раз в ту же воду, не войти. Нельзя их национализировать, ссылаясь на неправильную оценку. И что же глобальный кризис ничего не изменил в оценке? Изменил. Как упоминалось ранее, появились два совершенно новых фактора. Первый – мотивация, второй – цена денег. Они и раньше существовали, но не в столь явном виде. От легкой доступности кредитов в докризисный период мир перешел к мучительным поискам источников финансирования. Когда Миттал покупал «Криворожсталь», у него была своя мотивация, выходящая за рамки украинской металлургии. И дефицита денег у него не было. И, как следствие, сегодняшняя стоимость завода им. Ильича, «Запорожстали» и «Азовстали» формируется мотивациями покупателей, а не стоимостью «Криворожстали». Парадокс нынешней ситуации – объект стоит столько, сколько за него готов заплатить покупатель при условии, что он – единственный. II. Рынок недвижимости как лакмусовая бумажка выздоровления экономики Средства массовой информации соревнуются в ощущениях – достигнуто дно или продолжается погружение. Деформированность созданной системы ценообразования в строительстве сложилась вследствие: - Коррумпированности разрешительной системы (земля, право застройки). - Доступа к «легким» деньгам (застройщиками, спекулянтами, покупателями). - Наличия постоянного спроса на недвижимость как наследия предыдущей административной системы, которая строила не по потребностям, а по нормативам. А что же должно измениться? Коррумпированность в рамках одной определенной отрасли победить нельзя. Успехи в борьбе должны быть общегосударственными. Скорее мы дождемся конца света, чем общей победы над этим мощным спрутом, взращенным на почве политической вседозволенности. По календарю майя ждать недолго – до августа 2012 года. Евро-2012 проведем и завершим дела мирские. «Все связано со всем», – сказал философ. Но вернемся к проблеме недвижимости. Сегодня в Украине около 14 тыс. объектов, незавершенных строительством. Если рассматривать жилье, то 750 объектов имеют готовность выше 70%. Их продажа либо возобновление их строительства и будут являться предвестниками выхода из кризиса. Но этому должно сопутствовать финансовое выздоровление. Ситуация с «незавершенкой» напоминает 80-е годы, когда шлейфы недостроенных коттеджей опоясывали города. В 90-е годы Комитетом по делам строительства была создана методика, делившая эти объекты на бесперспективные и перспективные. В бесперспективных объектах стоимость объекта определяется стоимостью земельного участка и затратами на строительство, естественно, с определенным дисконтом. В условиях кризиса ликвидность такого объекта весьма низкая. Перспективность объекта определяется: - функциональной направленностью; - расположением; - степенью готовности. При стабильной экономике стоимость такого объекта – это его будущая стоимость минус затраты на достройку. В нынешней проблемной экономике мотивация и объем инвестиций корректируют и контролируют стоимость. Если такие оценки будут заказаны, это будет намеком на окончание рецессии. III. Проблемы оценки бизнеса в Украине 1. Напомним некоторые непреложные, но порой игнорируемые истины. - Уровень стоимости компании определяется как уровнем рентабельности отрасли, так и менеджментом предприятия. - Все активы компании делятся на операционные и неоперационные. Неоперационные активы оцениваются отдельно. - Наиболее важными начальными элементами оценки являются: o постановка задачи; o классификация имущества. Вот тут и происходят наибольшие искажения: - на методологически недостаточное понимание задачи оценки накладываются сложности нынешнего периода экономической нестабильности. 2. Пример из области коммерческой недвижимости. Оценивается бывшая игрушечная фабрика. При этом (см. рисунок): - бывший главный корпус – реконструирован в супермаркет (1). - Бывшая переходная галерея – в офисные помещения (2), - Бывшая насосная станция – в офисные помещения (3), - Бывшая столовая – в магазин (реконструкция не завершена) (4), - Трансформаторная (используется по назначению) (5). Дополнительно оценивается оборудование (электрооборудование, лифты, автотранспорт). Если не задумываться над постановкой задачи, то все имущество можно оценить, используя метод аналогов и доходный. А если задуматься? Если задуматься, то все начинается с классификации. Недвижимость делится на три группы: 1. Используемая в качестве коммерческой недвижимости (быв. гл. корпус, переходная галерея, насосная) 1, 2, 3 — группа I. 2. Реконструируемая (бывшая столовая) — 4 (II). 3. Специализированная (трансформаторная) — 5 (III). Оборудование также делится на три группы: 1. Неотделимое от недвижимости (лифты, эскалаторы, эл. щиты и пр.). 2. Движимое имущество (офисная техника и пр.). 3. Эл. оборудование трансформаторной (ячейки, трансформаторы и пр.). Этапы работы: 1. оценка коммерческой недвижимости (доходный и метод аналогов); 2. оценка неотделимого имущества (оборудования); 3. уменьшение стоимости недвижимости на стоимость неотделимого имущества; 4. оценка реконструируемого здания бывшей столовой методом непрямой капитализации с учетом затрат на реконструкцию; 5. оценка здания трансформаторной (метод затрат – остаточная стоимость замещения); 6. оценка оборудования трансформаторной; 7. суммирование результата, исключая двойной счет (имеется в виду оборудование, неотделимое от недвижимого имущества). Относительно простой пример, который требует четкой классификации, корректной постановки задачи. 3. Обратимся к оценке бизнеса и корпоративных прав. В нынешних условиях практически обязательным моментом оценки являются доходный и имущественный подходы. При оценке возможны три варианта ситуации: А) функционирующий ЦИК представляет большую рыночную стоимость нежели сумма рыночных стоимостей отдельных активов; В) стоимость нормально функционирующего ЦИКа (оценка по доходу) меньше стоимости активов (налицо – экономическое обесценение); С) капитализированная стоимость ЦИКа несоизмеримо мала по сравнению со стоимостью активов). Вариант А вообще редко встречается в отечественной экономике. В лучшие времена – это, например, консалтинговая компания; торговый дом, занимающийся дистрибьюторской деятельностью (необоротные активы – офисная техника, мебель и транспорт). В варианте А основные проблемы связаны с: · выбором и обоснованием ставки дисконта (капитализации), в т. ч. безрисковой, рисками. Техника отвечает за корректность модели расчета, здравый смысл – за величину (16-24%). · Обоснованием модели (прямая или непрямая капитализация). Вариант B – примером может служить любое рентабельное предприятие. Вариант C – многочисленные производственные предприятия; в ряде случаев ситуация усугубляется тем, что они – многопрофильные. Рассмотрим особенности оценки для варианта В – функционирующего комплекса. Вначале рассмотрим относительно простой пример (гостиничный комплекс). Представим себе, что в его состав входит: · Основной корпус (ОК) · Пристройка в виде ресторана (Р) · Котельная и трансформаторная (К, Р) · Забор (З) · Передаточные устройства · Несколько тысяч единиц оборудования · Инвентарь, мебель, постельные принадлежности и пр. · Нематериальные активы · Земельный участок (ЗУ), в т. ч. избыточная земля (ИЗ). Стоимость ЦИКа формируется путем капитализации: · доходов от сдачи номеров; · сдачи в аренду помещения ресторана. При оценке дохода от номерного фонда следует учитывать сезонность, корпоративные скидки, загрузку, структуру номеров (люкс, полулюкс, стандартный номер и пр.). Чистый операционный доход определяется за вычетом затрат (производственных, постоянных, переменных, административных и пр.). Более корректным представляется использование непрямой капитализации, позволяющей учесть динамику изменения цен, ремонты, производимые в зданиях, смену инвентаря и пр. Для бухгалтерского учета определяется стоимость движимого имущества, нематериальных активов (программного обеспечения, торговой марки и др.). Стоимость коммерческой недвижимости (здание отеля и ресторана) определяется как разница между дисконтированным денежным потоком и: · стоимостью оборотного капитала; · стоимостью оборудования и инвентаря; · стоимостью НМА; · стоимостью не всего земельного участка, а его избыточной части (если она присутствует). Из полученного значения вычитается стоимость специализированной недвижимости (котельной, трансформаторной, забора). Разница между рыночной стоимостью объекта недвижимости как объекта коммерческой недвижимости и ее стоимостью, рассчитанной как элемент ЦИКа, определяет экономическое обесценение. В МСО эта операция носит название «Оптимизация, проверка на адекватность». Обратимся к более сложному варианту В как достаточно массовому даже в условиях существования неэффективных рынков. Проиллюстрируем особенности оценки на конкретном примере. Представим себе многопрофильное предприятие, основным направлением которого являются грузовые перевозки. При этом реализуются следующие виды деятельности: · Организация перевозок. · Транспортно-экспедиционные услуги. · Техническое обслуживание и ремонт автомобилей. · Торговля запчастями. · Страхование грузов. · Туристическая и гостиничная деятельность. · Рекламная деятельность. Негативные тенденции бизнеса привели к тому, что уставный фонд в десятки раз превысил собственный капитал. Эта ситуация является тревожной, поскольку в соответствии с Гражданским кодексом, если эта ситуация продолжится, то предприятие должно быть ликвидировано. Долгосрочные обязательства предприятия – это долги резидентов перед нерезидентами Украины за кредиты, направленные на пополнение оборотных средств. Доходная часть формируется денежными потоками каждого из направлений. В данном случае они не носят характера отдельных юридических лиц, в то же время они могут рассматриваться как отдельные бизнес-единицы, для которых свойственны определенные затраты. Нижней границей диапазона стоимости отдельной бизнес-единицы является капитализированная стоимость реального чистого операционного дохода, верхней границей – стоимость, формирующаяся рентабельностью данного сегмента хозяйственной деятельности (грузоперевозок, отельной деятельности и др.). К суммарной капитализационной стоимости добавляется стоимость неоперационных активов (например, вакантного земельного участка). Особо следует остановиться на гостиничном хозяйстве. Гостиничный комплекс представляет собой огражденный земельный участок, удаленный на десяток километров от областного центра и застроенный собственно гостиницей, подсобными спортивными и хозяйственными постройками, снабженный элементами инфраструктуры (подъездными дорогами, дорожками и пр.). Как говорилось выше, оценка отельного комплекса базируется не на сравнительном либо доходном подходе строительных объектов комплекса, а на доходной оценке всего комплекса с распределением стоимости между отдельными объектами. В рамках имущественного подхода при определении стоимости ЦИК суммируется стоимость оборотных и необоротных активов. Одним из неоперационных активов является крупный земельный участок площадью 9 гектаров. В земельном участке, как, впрочем, и в крупном объекте недвижимости, реализуется диалектический закон перехода количества в качество. В период «калькулятивной оценки» этот закон тоже действовал, но не так явно, как нынче. И учитывался поправкой на масштаб. Сегодня – это не только другой масштаб, это и другие деньги. Между прочим, доходчиво этот закон иллюстрирует мысль, что количество прожитых дней меняет качество жизни – и не суть важно, в какую сторону, но точно меняет. 4. Вернемся к земельному участку. В «калькулятивной» экономике стоимость такого участка (например, площадью 3 га) достаточно легко определялась методом остатка, включавшим следующий алгоритм: · Рассматривается концепция коттеджного городка с выделением 10 соток на владельца и наличием дорог и проездов. · Суммируются рыночные стоимости коттеджей. · Из суммы доходов вычитаются затраты, связанные с реализацией проекта застройки, прибыль застройщика. · В остатке остается стоимость земли. Краткий расчет (без пояснений) 25 х 10 = 250 соток = 2,5 га Проезды — 20% х 2,5 = 50 соток Итого: 250 + 50 = 300 соток (общая площадь) или 3 га Участок площадью 9 га разделен на три зоны по 3 га. Но этот прием не позволяет приблизиться к истине. Стоимость земли ранее могла определяться и методом аналогов продаж – небольших участков с поправкой на масштаб. В нынешней экономике такие подходы не действуют или почти не действуют. Земельный участок – это длительная рискованная инвестиция. Аналитики считают, что раньше конца 2010 года рецессия не завершится. И никто не возьмется прогнозировать, насколько рыночная стоимость коттеджа будет выше стоимости его строительства. Но мы помним, что количество соток перешло в другое качество – гектары. Поэтому стоимость участка должна базироваться на стоимости аналогичных участков в 30-километровом диапазоне от города с учетом серьезной скидки на торг. И очень сложно приблизиться к оценочной «истине». Скорее будет реализована модель одной из «правд». Возле моего дома висит объявление: продаются земельные участки площадью 10 соток, 30 км от Киева, стоимость сотки — $300. Это — «правда» продавца. «Правда» покупателя на данном этапе не просматривается. Порой земля (точнее, права на землю) присутствует неявно, как «шаги за сценой». Представим себе морское побережье (Одесса, Крым). Оценивается некое неэксплуатируемое строение (бывшая лодочная станция, эллинг, спасательная станция и пр.). Понятно, что для инвестора интерес представляет не это строение, а его местоположение. Однозначно строение будет снесено. Что же приобретает владелец указанной недвижимости? Право заключения договора на аренду земельного участка (и не только равного площади застройки) на неконкурентных условиях. Чему же равна стоимость объекта оценки? Стоимость строения, определенная методом затрат + капитализированная арендная плата. Она может определяться как процент от нормативной оценки земли. Еще один жизненный пример. Земельный участок площадью 1 га в центре города планировался под застройку многосекционного жилого дома. «Прямолинейный» расчет стоимости земли методом остатка определяет стоимость земли, равной $2,0 млн. ($20,0 тыс./сотка). Но... темпы строительства, стоимость и сроки реализации будущего жилья, необходимость привлечения заемных средств под высокие проценты — не учитывались, поскольку их сложно спрогнозировать. Учет этих факторов приводит к существенному уменьшению стоимости участка. Это «правда» продавца. А какова «правда» инвестора? Он резонно считает: · рядом уже стоит многосекционный 24-этажный дом; · подъезды усложнены; · инфраструктура (сети) перегружены; · парковка отсутствует, и поэтому рационально на этом участке организовать парковку. Но... (опять «но», без него, к сожалению, не обойтись). Парковка на 300 машин формирует совершенно иной денежный поток. Метод остатка (вот тут можно и не думать о заемных средствах) дает результат в пять раз меньше. 5. Никогда не утихнет спор – как согласовать значения стоимости, полученные в рамках различных подходов. · Можно принять один из результатов. · Можно «взвесить» результаты. Единого рецепта не может быть, здесь должна присутствовать логика. Техника оценки завершилась при реализации каждого подхода. Следует признать, что соотношение 10:90% и, «пожалуй», 20:80% неприемлемы, поскольку один из результатов мало влияет на суммарный результат. Использование 10:90% скорее напоминает манипулирование, нежели «взвешивание». Например, результат имущественного подхода – 100 млн. грн., доходного — 10 млн. грн. Если принять соотношение 10:90%, получим 10+9 = 19 млн. грн. Результат некорректен, поскольку эти значения просто-напросто нельзя «взвешивать». Вспоминается случай. В одном из областных городов оценка для целей приватизации крупного завода дала результаты 25 и 75 млн. грн. Оценщик принял среднее — 50 млн. грн. Оценка завершилась разбирательством в суде. 6. При оценке любой доли уставного фонда (пакета акций) реализуется единый алгоритм: · Определение стоимости в рамках не менее чем двух подходов. · Согласование значений. · Определение доли с учетом скидок на свойства пакета (доли). К ним относится неконтрольность и ликвидность. Скидка на свойства пакета (контрольность) в зависимости от размера доли в уставном фонде учитывается коэффициентом: от 0,71 – при величине пакета (5-10%); до 0,98 – при величине пакета (75-90%). (См. соответствующие выпуски «Практика оценки».). Большинство акций ОАО не котируются на фондовом рынке, поэтому они лишь формально публичные. При оценке по доходности скидки на низкую ликвидность могут составить: — для контрольных интересов – 23%; — для блокирующих – 34%; — для обычных – 45%. 7. И, наконец, вариант С, где традиционные подходы не срабатывают. Таким примером может служить оценка распределительной энергетической компании (облэнерго). Или другой вариант – оценка компании, по которой не предоставлена внутренняя экономическая информация. Таким распространенным вариантом может быть оценка имущества, представленного в виде долгосрочной финансовой инвестиции в балансе некоего предприятия. Итак, облэнерго. Пересчитывать стойки ЛЭП, провода и ячейки трансформаторов – бессмысленно и нереально. Доходный подход может быть весьма усложнен неплатежами, бартерными схемами и изменчивостью тарифов. Результат такой оценки очень недостоверен и, кроме того, не учитывает специфики нематериального актива, связанного с контролем распределения энергии в определенном регионе (этот фактор — определяющий для промышленных энергетических предприятий). Выход один – использовать метод рынка капиталов, т. е. через систему мультипликаторов от реальных продаж идти к результату. Естественно, учитывая долги компании, необходимость вложений и пр. аспекты, которые скорее укладываются в понятие «видение», чем в понятие «стратегия развития», с одновременным использованием логики и здравого смысла. «Видение» – это уже из разряда интуитивной техники оценки. 8. Еще один комментарий, связанный с кризисными явлениями в экономике. В условиях кризиса у Кабмина возникло желание пополнять уставный фонд ОAO стоимостью земли (см. постановление Кабмина №689, утвержденное 8 июня 2009 года). Цель – повысить стоимость ЦИК (пакета акций) при их продаже. П. 11 постановления гласит: «Продажа акций хозобществ, принадлежащих государству, производится после внесения земельных участков в уставный фонд таких обществ». Инициируется странный процесс: пополняется устав, а затем обесценивается пакет акций, поскольку земля производственного предприятия не генерирует доход. Иное дело – когда имеется в наличии инвестиционно-привлекательная избыточная земля, которая может служить активом, обладающим инвестиционной стоимостью (не только полезностью, но и ценностью). Особый случай, когда земельный участок может рассматриваться как вакантный, свободный от застройки. Но тогда следует учитывать затраты (если они обоснованы) по выносу предприятия на другую площадку. И это не вопрос корректировки уставного фонда. Это — вопрос ликвидации предприятия, т. е. определения стоимости ликвидации. ФГИУ и Госкомзем по заданию Кабмина сделали попытку реализовать четыре пилотных проекта – определить стоимость земли четырех крупных киевских предприятий, расположенных в центральной и приближенной к ней зоне. Полученные результаты определили стоимость на уровне 8-15 тыс. /сотка, что в среднем соответствует стоимости $1,0 млн./га. По моему мнению, следует обратиться к концепции «полезность». Согласно МСО-2007, полезность «скорее относительная, чем абсолютная характеристика». Оценщик должен рассматривать оценку имущества, как это делает рынок – или как отдельную единицу, или же как часть комплекса. Естественно, это часть комплекса. Тогда: рыночная стоимость неспециализированных улучшений + (стоимость специализированных объектов + земля) + стоимость передаточных устройств = земля + остаточная стоимость всех улучшений и передаточных устройств. В действительности – это не процесс пополнения бюджета за счет продажи «подорожавших» акций. Скорее это вопрос корректности ведения бухгалтерского отчета, поскольку земля не подлежит амортизации. Последующая переоценка основных средств приводит также к переоценке земельной составляющей как отражению рыночной ситуации. 9. В период благополучия представлялось, что весьма перспективным направлением в оценке является тема, формулируемая как измерение и управление стоимостью. Компании, созданные в период приватизации и «шальных» денег, как правило, являются многопрофильными, общие финансовые результаты которых не раскрывают сути компаний. Такая компания (корпорация) включает: - управляющую компанию (центр); - интегрированные бизнес-группы – ИБГ (направления деятельности); - бизнес-единицы, которые формально (или неформально) находятся в составе ИБГ. Сложность измерения стоимости определяется неоднозначностью взаимодействия бизнес-единиц (юридических или физических лиц) внутри ИБГ, наличием связей с корпоративным центром как всей ИБГ, так и отдельных бизнес-единиц (приятельские, родственные, неформальные и пр.) Главный вопрос: удается ли многопрофильной компании создавать дополнительную стоимость сверх суммы составных частей (ИБГ, бизнес-единиц)? Достигается ли синергетический эффект или, наоборот, экономический эффект теряется из-за разветвленности корпорации. Пример – судоходная компания, эксплуатирующая 10 кораблей. Варианты: · это единое юридическое лицо со своим офисом, счетом, балансом; · это корпорация, объединяющая 10 юридически самостоятельных бизнес-единиц. В первом случае корпорация регулирует финансовые проблемы, возникающие у отдельных судов, недостаток — за долги одного из судов может быть арестовано любое из десяти. Второй случай — каждое из судов отвечает лишь по своим обязательствам. Но если возникнет проблема серьезного ремонта, бизнес-единица может задачу не решить. При выполнении работы по управлению стоимостью анализ строится вокруг ключевых факторов стоимости: a. Рентабельность инвестированного капитала, (ЧОД/инвестированный капитал). b. Темпы роста, динамика изменения (объемов, дохода, прибыли). Бухгалтерский учет на территории постсоветского пространства, как правило, не отображает реальной эффективности фактической деятельности. Анализ финансовой деятельности должен отражать экономическое «видение» компании, а для этого следует использовать данные управленческого учета. Операционный инвестированный капитал равен сумме операционного оборотного капитала, чистых основных средств и чистых прочих активов. Исключению подлежат такие статьи, как избыточные (относительно текущих нужд) денежные средства и рыночные ценные бумаги. Оценка многопрофильной компании помогает определить, обладает ли компания большей ценностью, будучи соединением многочисленных бизнес-единиц, или ее ценность могла бы еще возрасти, если бы эти единицы были обособлены в самостоятельные фирмы. Такая оценка высвечивает реальную картину издержек и выгод, связанных с наличием корпоративного центра (головного офиса). Стоимостная оценка многопрофильной компании чем-то напоминает конструктор Lego. Стоимость корпорации в целом — это сумма стоимостей бизнес-единиц плюс неоперационные активы минус нераспределенные издержки или выгоды корпоративного центра. Особенности оценки многопрофильной компании заключаются в следующих действиях: - Определение бизнес-единиц (интегрированных бизнес-групп) и их денежных потоков. - Выявление денежных издержек и выгод корпоративного центра. - Оценка налоговых ставок, прилагаемых к бизнес-единицам. - Оценка структуры капитала и затрат на капитал для каждой бизнес-единицы (интегрированной бизнес-группы). - Оценка ставки дисконтирования для издержек корпоративного центра. - Сведение всех этих компонентов в единую оценку стоимости корпорации в целом. Стоимостная оценка многопрофильной компании по отдельным составляющим зачастую приводит к критичному пересмотру реального качества и ценности бизнес-единиц, входящих в ее состав. IV. Переоценка основных средств В первую очередь такая оценка необходима в целях IPO. Сегодня оценка основных средств для выхода предприятия на IPO мало востребована. В первую очередь, это обусловлено низкой эффективностью действия фондового рынка. Однако ряд предприятий получили валютные кредиты и сегодня финансирующие организации интересуются стоимостью объектов залога. Этот интерес напрямую связан с проверкой на адекватность прибыли. И опять без интуитивного подхода, использования здравого смысла не обойтись. Во-вторых, такая оценка возникает при переоценке объектов залога, банковской оценке регуляторного капитала. В рамках категории оценочной стоимости (воздержимся от использования термина «рыночная стоимость»). Следует признать, что стоимость определяется не точечным значением, а неким диапазоном. В зависимости от задачи верхняя граница может выглядеть иллюстративной, например, для оценки величины регулятивного капитала. В этом случае не учитываются риски ликвидности, ставка капитализации ниже, чем на рынке продаж. Для нижней границы вероятностного диапазона эти параметры имеют максимальное значение. V. Регулирование оценочной деятельности Лето 2009 года ознаменовалось тем, что в СМИ и интернете появились проекты законов об оценке. Вроде бы на данный момент достигнуто соглашение отозвать все проекты, оказавшиеся несовершенными, и создать один «хороший» закон. Возможно ли это при наличии двух государственных регуляторов оценки — ФГИУ и Госкомзема ? Обратимся к п. 1 раздела III, заменим «постановка задачи» на «постановка задачи консалтинговых услуг» и произведем детальную классификацию оцениваемого имущества с учетом возможности существования и наличия: - различных форм собственности в условиях обязательной и рекомендуемой оценки; - материальных и нематериальных активов; - различного сочетания земли различного функционального назначения и улучшений земельных участков; · предусмотрим соответствие Закона положениям Гражданского, Хозяйственного, а также Земельного кодексов; · выстроим блок-схему оценки, исходя из необходимости формирования подзаконных документов, связанных с методологией оценки, приватизацией и национализацией, ретроспективной оценкой, рецензированием и экспертизой и пр. особенностями оценки. Если в проекте Закона будут учтены вышеперечисленные факторы, то, возможно, мы будем присутствовать при создании действующего и продуманного документа. Хочется надеяться… VI. Резюме Подведем итоги концептуального плана. 1. Если к относительно светлому прошлому добавить размытое темноватое будущее, то получится неопределенного цвета настоящее. В этом настоящем логика, интуиция и здравый смысл приобретают большее значение, нежели плохо обоснованные прогнозы. 2. Хочется привести почти оптимистичный афоризм Геннадия Малкина: «Мы надеемся на лучшее, а оно на нас». Возможно, тогда здравый смысл непременно приведет нас к «истине», а точнее, к одной из «правд». Желание от «правды» подобраться к «истине» определяется степенью зависимости (или независимости) оценщика. 3. И еще одно. Нашедших истину просят не использовать ее до прибытия квалифицированных специалистов, знающих, как с ней обращаться. Квалификация — это не только сумма знаний, но и независимость — суждений, поступков, решений. Главный редактор Я. Маркус Введение Что бы мы не говорили, мы живем, увы, в эпоху перемен. Меняется все, и динамичность этих перемен растет в геометрической прогрессии. Помимо всего прочего поменявшегося, наше отношение к жизни взаймы поменялось за семь лет дважды полярно. Сначала мы все такую жизнь дружно отрицали, потом почти все стали жить в долг, теперь наше общество опять кредиты не любит… Отсюда перекосы в работе банков. Банки ли не успевают подстраиваться под нашу динамику или мы активно поглощаем продукт жизнедеятельности банковской системы… Не так важно. Жизнь продолжается, и без кредитов она уже (или еще) невозможна, оттого интерес к теме не угасает, в том числе в оценочной среде. Кризис начинает заканчиваться тогда, когда начинается кредитование, и мы, оценщики, должны быть готовы к этому периоду, поскольку изголодавшиеся физ- и юрлица начнут поглощать кредиты весьма активно, а требования банковской системы будут обновленными и не всегда привычными для нас. Чтобы быть готовым к этой ситуации, оценщик должен усвоить некоторые положения, и желательно сделать это он должен самостоятельно. Потому авторы выпуска задались целью не столько учить читателя, сколько собрать, обработать и удобно представить необходимую для размышления и выводов информацию. Брошюра подготовлена членами Ассоциации Специалистов банковской оценки Украины (АСБОУ) для оценщиков, работающих с кредитными учреждениями. 1. Некоторые уроки кризиса Человека разумного отличает способность делать из сложившихся ситуаций упредительные выводы еще до выработки организмом условных рефлексов. Иными словами, удар судьбы по голове означает, что не возымели действие ее пинки под зад. То, что происходит в стране, носит все признаки форс-мажора, а значит, не может не быть объектом пристального анализа. Оценщик – профессия аналитическая, нам сам Бог велел извлекать, и из кризиса в том числе, некоторые уроки. Урок первый. В этой жизни возможно все. И к этому всему надо быть готовым морально и профессионально. Ко всему, что ты делаешь, надо подходить объективно, осторожно и разумно. Оценка залога должна быть как минимум не менее профессиональной, чем оценка государственного или коммунального имущества. Роль оценщика в процессе кредитования некоторые из нас недооценили, сведя ее к формальной процедуре, не влекущей не то чтобы ответственности, а и вообще последствий. То, что по нашим оценкам действительно принимались (и надеемся, еще будут) финансовые решения, для многих оказалось открытием, зачастую неприятным. Оценщик — не консультант, во всяком случае при работе над отчетом об оценке (есть вид оценочной деятельности – консультационный, но он не предусматривает подготовку отчета об оценке с выводами и установленного содержания). Оценщик – это прошедший специальную подготовку и сертифицированный государством специалист, выдающий документарные выводы о стоимости установленного содержания, на основании которых должностные лица банков (в т. ч. и государственных) принимают формализованные, прописанные внутренними документами, финансовые решения. При этом ответственность за результат конкретной оценки несет исключительно оценщик и никто из должностных лиц банка. Банки оценку залогов отдают на аутсорсинг отнюдь не для красоты процесса. Просто пироги должен печь пирожник, или, как в известном анекдоте: мы не даем в долг, они не продают семечки. При этом банки определять могут только лишь политику работы с СОДами, но никак не результат оценки. Тот, кто хочет сам указывать стоимость – держит внутренний штат и им успешно командует, не привлекая к процессу внешнего оценщика. Здесь несколько тезисов об ответственности оценщика. Во-первых, она объективна, то есть существует независимо от того, знаем мы о ней или нет, согласны или не согласны. Во-вторых, она материальна: никому не нужно «сажать» оценщика. Заказчик-потребитель требует покрытия убытков, обусловленных некомпетентностью (необъективностью) исполнителя оценки, если таковые имели место. Доказательство размера убытков и наличия вины оценщика – задача истца в суде, хотя совершенно логично, что зона ответственности оценщика – величина вольного или невольного искажения им результата, а никак не результат оценки. Отсюда – второй урок. Ответственность оценщика должна быть обеспечена хотя бы относительно и для его же безопасности. Способов такого обеспечения мировое сообщество знает два: страхование профессиональной ответственности и наличие компенсационного фонда. Оба они являются необязательными условиями работы на рынке оценки, и надеюсь, таковыми и останутся. Страхование ответственности в нашей стране — продукт сырой, но уже доступный, по крайней мере, для напористых. Выплата – по решению суда. Истец должен обосновать свои претензии к оценщику. Оценщик, в свою очередь, совместно со страховой компанией, могут опровергнуть необоснованные претензии. Мы становимся участниками цивилизованного и развитого рынка, где участие в судебных разбирательствах, увы, необходимый атрибут. Компенсационный фонд – накапливаемый возобновляемый декларируемый целевой объем денежных средств СРО (СОДа, общественной организации), предназначенный для покрытия ущерба (либо его части), нанесенного заказчику либо потребителю оценки его членами (сотрудниками). Компенсационный фонд по сути – материальное наказание «через коллектив». Фонд способствует росту общественного контроля за качеством работы членов организации. Урок третий. Оценка залогов никак не возможна без контактов с сотрудниками банков и их клиентами. Контакты (просьбы, требования, пожелания) бывают разные — «черные, белые, красные». Чтобы не быть дальтоником в этих вопросах, желательно понимать права, обязанности и круг ответственности своего визави. Для этого мы рассмотрим перечень должностных лиц банка, имеющих то или иное отношение к оценке имущества. Как правило, отчет об оценке имущества при прохождении процедуры получения кредита в банке так или иначе рассматривается следующими должностными лицами и структурными подразделениями банка: кредитным инспектором, руководителем кредитного инспектора, отделом внутренней оценки, отделом обеспечения банковской безопасности, риск-менеджером, кредитным комитетом, заместителем председателя правления банка, самим председателем правления или наблюдательным советом. Ознакомимся с кратким кругом обязанностей каждого из них. Кредитный инспектор – специалист, одной из главных задач которого является грамотное изложение основных требований банка клиенту, желающему получить кредит. Также инспектор должен проанализировать финансово-экономическое состояние клиента с целью выдачи кредита, предоставить список аккредитованных в банке оценочных компаний, а после того как будет предоставлен весь пакет требуемых документов, направить их на рассмотрение руководителя. Также в обязанности кредитного инспектора входит мониторинг и контроль текущих кредитов. Задача кредитного инспектора – продать кредит. Руководитель кредитного инспектора – это, как правило, либо начальник отделения, либо руководитель какого-нибудь отдела. Задачи у него те же, что и у кредитного инспектора – продать услуги банка, получить все необходимые документы и на основании этих документов проанализировать возможность потенциального клиента выплачивать кредит. Полномочий на подписание кредитных договоров и договоров залога у него больше, чем у кредитного инспектора. К результату оценки и, тем более, к деятельности СОДа, он никакого отношения иметь не может. Внутренние оценщики – выполняют функцию контроля оценки на предмет ее качества и соответствия всем стандартам. Такая проверка происходит, как правило, выборочно и постфактум. Этот факт обусловлен тем, что проверить всю оценку, поступающую в банк, практически нереально. Как правило, внутренние оценщики анализируют и визируют либо оценивают сами имущество крупных клиентов, VIP-клиентов и т. д. Однако в большинстве случаев внутренние оценщики просматривают отчет об оценке, когда она уже прошла все этапы рассмотрения предоставленной клиентом документации и банк выдал кредит. Ответственность его в этом процессе достаточно условна по вышеуказанной причине. Отдел обеспечения банковской безопасности (либо структура с подобным названием) – отдельное подразделение в структуре банка, которое периодически обращает свое внимание на некоторые отчеты. Работники этого отдела не являются профессионалами в области оценки. Их парафия – экономическая безопасность банка. Если отдел безопасности проверяет какую-либо оценку или СОД, это значит, что обнаружены некоторые несоответствия. Как правило, этот отдел, как и внутренние оценщики, делает проверку постфактум. Тем не менее у отдела безопасности больше полномочий: они могут анализировать не только результат деятельности субъекта оценочной деятельности, но и само направление и качество деятельности субъекта, а также действия его руководителей в самых различных ситуациях. При этом их ответственность за работу СОДа весьма условна. Задачей риск-менеджеров является определение методов и принципов работы банка с субъектами оценочной деятельности. Риск-менеджеры – это специалисты, которые ищут в деятельности компаний возможные риски, оценивают степень их опасности, размер ущерба и вырабатывают рекомендации, как, по возможности, снизить негативные последствия риска. Они устанавливают и контролируют использование понижающих коэффициентов, которые пересчитывают сумму стоимости залога в максимальную сумму кредита. Основной целью их является определение всевозможных рисков при выдаче кредита. Риск-менеджер не может иметь никакого отношения к полученному результату оценки – он определяет только конечное так называемое «наполнение кредита». Кроме того, вертикаль риск-менеджмента, как правило, вырабатывает политику работы банка с СОДами. Кредитный комитет – орган, принимающий окончательные решения по размещению средств в рамках своих полномочий, определяемых правлением банка. Кредитный комитет обычно принимает решения о пролонгации кратко-, среднесрочных и долгосрочных кредитов и гарантий; кредитов и гарантий, выдаваемых в филиалах и отделениях банка; срока действия аккредитивов, поручительств и других (в т. ч. внебалансовых) операций, содержащих кредитные риски. Он может быть нескольких уровней: региональный или «малый», головной и т. п. Различие их состоит в уровне должностных лиц и в уровне полномочий, которыми наделены эти лица. При рассмотрении необходимого пакета документов, требуемых для предоставления кредита, кредитный комитет рассматривает оценку как основание для выдачи определенной суммы денег, скорректированной риск-менеджерами. Кредитный комитет – коллегиальный орган, в который входят как лица, знакомые с оценкой, так и те, кто не знаком с порядком проведения оценки имущества. Этот орган имеет ряд положений, которым он должен следовать в процессе рассмотрения предоставленных документов, однако за достоверность оценки он ответственности не несет. Заместитель председателя правления банка обычно курирует различные направления, риски и оценку в том числе. Таким образом, он может быть куратором направления, которое определяет порядок взаимодействия с СОДами, однако не является лицом, сколько-нибудь влияющим на результат оценки или ответственным за использование оценки, в какой-либо степени не отвечающей требованиям. Заместитель председателя правления банка не всегда связан с оценочной деятельностью и ее субъектами – среди заместителей есть лица, не имеющие отношения к оценке. Председатель правления – зачастую это председатель головного кредитного комитета, других структур и т. д. Он осуществляет общее руководство банком, является его исполнительной властью, отвечает за оперативный контроль над деятельностью банка, разработку и внедрение стратегии развития. Этот человек несет ответственность за результат работы банка, в том числе и за качество оценки, которая проходит через данный банк. Т.е. председатель правления может иметь отношение к тому, какие СОДы будут в списке аккредитованных компаний, однако он не может иметь отношения к результатам какой-либо конкретной оценки. Наблюдательный совет является высшим руководящим органом банка и главным уровнем контроля его работы. Он выражает интересы собственников или акционеров банка, развивая уставные положения, стратегию их достижения, утверждает годовые перспективные планы, представленные правлением общества, производит назначения в высшем руководстве, контролирует наиболее значительные для общества сделки. Как правило, в наблюдательном совете состоят собственники банка (или основной его доли), которые заинтересованы в качественной и бесперебойной работе своего предприятия. Известно, что в соответствии с Законом об оценке, имущество, передаваемое в залог, оценивать не обязательно. Однако для того, чтобы максимально застраховать себя от возможных рисков, минимизировать их, банк заказывает оценку имущества у оценщика. Более того, при изменении ситуации из благоприятной в неблагоприятную, ответственность за результат оценки будет нести исключительно оценщик и никто иной. Кроме того, банки определяют список оценщиков, которые, по мнению руководства, наиболее соответствуют требованиям банка и действующего законодательства, с целью обезопасить себя от некачественной оценки. Посему любое влияние сотрудников банка на субъект оценочной деятельности является нелогичными по своей сути. Таким образом, с учетом вышеизложенного, можно сделать вывод, что ни один сотрудник банка не может и не должен каким-либо образом влиять на процедуру проведения оценки и на конечный результат оценки в целом. Факт давления на оценщика в любом его виде является показателем непрофессионализма и непрозрачности работника банка. Поэтому любые способы вероятного влияния или давления на оценщика не должны быть приняты им по одной единственной причине: для этого нет никаких оснований. Урок четвертый. Более половины капитала банковской системы нашей страны имеет иностранное происхождение. Это значит, что у наших отчетов есть шанс попасть для анализа в зарубежье, причем не всегда близкое. Отсюда – требования к нашим оценщикам на международном уровне и необходимость знать международные стандарты (и не только МСО) как минимум в части оценки залога. Ниже в разделе 1 рассмотрены требования МСО 2007 к оценке залогов и их отличие от национальных стандартов и российских методик. Следует отметить (об этом будет сказано в разделе 1) низкий уровень государственного регулирования сегмента оценки залогов. В таких условиях роль саморегулируемых организаций оценщиков резко возрастает – по сути, кроме них регулировать некому. По состоянию на сегодняшний день ни одна из семи саморегулируемых организаций оценщиков не предложила внутренних положений по оценке залогов. АСБОУ (не имеющая статуса СРО) декларирует представление внутреннего «Положения об оценке залогов» в октябре-ноябре этого года. Урок пятый . Принимаясь за оценку объекта, необходимо ясно и четко представлять себе механизм обращения взыскания на залог. Речь идет не об учете затрат средств и времени на реализацию (это функция банка), речь идет о возможных потерях качеств объекта залога, связанных с неэффективным управлением и небрежным обращением, в т. ч. при смене собственника. Урок шестой . Идентификация объекта оценки – источник (залог) правильной или неправильной оценки. Зачастую объекту оценки осознанно или нет присваиваются свойства и качества, не связанные с этим объектом как с залогом. Отчуждение залога вне этих качеств генерирует сумму средств ниже декларируемой оценщиком и порождает проблемы или кредитора, или оценщика. Приступая к оценке, оценщик определяет, что является основанием для идентификации состава объекта оценки – инвентарный список бухгалтерского учета или технологическая и физическая автономность и завершенность. Эти формы упорядочения нередко существенно отличаются друг от друга. Одно здание может отражаться в инвентарном списке несколькими инвентарными объектами, в то же время несколько десятков единиц оборудования производственного участка соответствуют одному инвентарному объекту. Необходимо учитывать, что при использовании инвентарного списка упрощается процедура контроля кредитора за состоянием имущества предприятия, тогда как физическая идентификация ведет к понятной структуре стоимости. В более сложных случаях оценщик должен четко идентифицировать материальный и нематериальный состав объекта оценки. Урок седьмой. Ликвидность как фактор влияния. Оценивая рыночную стоимость, оценщик должен сначала убедиться в существовании самого рынка. Прежде, чем говорить о наиболее вероятной цене продажи, надо определить вероятность самой продажи. Отсутствие сделок купли-продажи на рынке не только дают повод для сомнений относительно существования «рыночной» стоимости в классическом понимании, но и делают в некоторых случаях крайне рискованным использование такого объекта в качестве залога. Рыночная стоимость предполагает соответствующий маркетинговый анализ и изучение рынка, что в свою очередь влечет определенные временные затраты. Т. е. между появлением объекта на рынке и непосредственно сделкой проходит определенный промежуток времени. В зависимости от спроса на подобные объекты, наличия и количества подобных предложений, а также активности самого рынка, этот период может укладываться в один день, а может быть растянут на многие месяцы. В большинстве случаев значение этого периода может быть весьма существенным для заинтересованных лиц. Возможно ли прогнозирование этого периода? На наш взгляд, ликвидность отражает способность товара быть проданным на рынке в определенный срок. Ликвидность есть период времени, в течение которого имущество можно обменять на его денежный эквивалент по рыночной стоимости. Ликвидность имеет две характеристики: качественную и количественную. Ликвидность качественная, выраженная как высокая средняя или какая-либо иная, имеет право на жизнь как информативная составляющая, но, к сожалению, не имеет практического применения, а потому не является объектом рассмотрения. Такую ликвидность целесообразно, на наш взгляд, указывать в отчете об оценке как фактор, существенный для оцениваемого имущества. Ликвидность же количественная, выраженная как временной отрезок, может иметь вполне прикладной характер. Пример, наиболее близкий для авторов: ликвидность есть инструмент для перерасчета банком (или по его заказу иным субъектом) рыночной стоимости в сумму выдаваемого под обеспечение этого имущества кредита. Часто ее называют залоговой стоимостью. В этом случае алгоритм пересчета: ЗС = РС – Соб – Зр , где: ЗС – залоговая стоимость или сумма выдаваемого кредита; РС — рыночная стоимость; Соб — стоимость обслуживания кредита в период реализации (ликвидность); Зр – затраты, связанные с реализацией залога в соответствии с условиями договора и механизмами реализации, принятыми в финансовом учреждении. Затраты на реализацию и стоимость обслуживания банк должен сформировать самостоятельно либо заказать соответствующий расчет отдельно от оценки. В свою очередь, Соб = Зм * Л , где: Зм – затраты на обслуживание кредита в месяц; Л – ликвидность объекта либо групп тождественного имущества, выраженная в месяцах. По ходу рассуждений необходимо заметить, что ликвидность и рыночная стоимость - независимые друг от друга величины. Иными словами, не всегда можно поднять ликвидность объекта за счет снижения стоимости даже в разы. Обе величины есть величины текущие, т. е. действительны только на дату расчета и последующий за ним стабильный период. Риски, связанные с динамикой ликвидности (как и с динамикой рыночной стоимости), должен анализировать потребитель оценки. Каждый потребитель и каждый оценщик должен определиться относительно права оценщика на прогноз. Хотя бы потому, что 2008 год ясно показал абсурдность всех предсказаний, несмотря на то, что их делали мирового уровня экономисты, из которых, возможно, получились бы не худшие оценщики. По состоянию на сегодня совершенно бесспорно, что все прогнозы по сути своей носят интуитивный характер. Поэтому, оценщик может основываться лишь на той ситуации, которая существует на рынке. Любые прогнозы оценщика относительно динамики рынка, на наш взгляд, некорректны, за исключением случаев, когда такой анализ является предметом договора с потребителем. Расчет ликвидности есть субъективное заключение, основанное на анализе текущего состояния рынка. Именно поэтому оценщик не может гарантировать потребителю реализацию имущества в указанный срок в случае каких-либо изменений на рынке. Потребитель вправе согласиться либо возразить по поводу исходных данных, рассуждений и заключений оценщика, отдавая себе отчет о том, что речь идет все же о субъективной величине. В двух приведенных выше формулах есть две величины, логичные для предоставления потребителю оценки извне. Это рыночная стоимость, достаточно обоснованная как теоретически, так и практически, и ликвидность, не обоснованная никак, поскольку потребность в ней остро возникла лишь в период нынешнего кризиса, который, по сути, и является кризисом ликвидности. Как рассчитать ликвидность? Ликвидность есть функция, производная от объемов спроса, предложения и активности рынка. Любой из этих факторов может меняться, изменяя ликвидность значительно. Единого алгоритма расчета и подбора информации нет. Подбор исходной информации по этим параметрам и ее анализ относятся к творчеству оценщика. При этом видится логичным выполнение расчета ликвидности по группам тождественного имущества в периоды относительно стабильного рынка. Урок восьмой. Оценка приватизационная содержала в себе элементы если не искусства, то творчества точно. Появившийся и активно развившийся в 2000-х сегмент оценки залогов в силу типичности объектов оценки трансформировался в оценку арифметическую и систематизированную. Нельзя сказать, что явление неосмысленных бездумных калькуляций стоимости типовых объектов было совсем уж массовым, но тезис «так получилось по аналогам» был достаточно распространенным. Знающие люди говорят, что с помощью математики можно доказать абсолютно все (многие, наверное, помнят со студенческих лет доказательство того, что дважды два - пять посредством тригонометрии). Оценка должна стать аналитической, прежде всего, и в последнюю очередь – арифметической. Эпоха перемен подняла на поверхность полузабытые или просто нерешенные вопросы аккредитации, саморегулирования, законодательного регулирования. Урок девятый – аккредитация. Аккредитация (лат. accredo, «доверять») — это процесс, в результате которого официально подтверждается соответствие качества предоставляемых услуг некоему стандарту. Наиболее распространена в сфере оказания профессиональных услуг, для оценки качества которых потребитель, как правило, не обладает достаточной компетенцией. Такое определение аккредитации дано в Википедии. Как видим, в основе аккредитации лежит такое понятие, как доверие. Тогда откуда вокруг этой темы столько сломанных копий? Кто из оппонентов прав, и отчего, собственно, возникает недоверие к «доверию»? А также, где та грань, за которой «доверие» превращается в «сговор»? Это малая толика вопросов на тему аккредитации, занимающая умы не только оценщиков, и, что интересно, не только в Украине. Как минимум похожая ситуация сложилась и в Российской Федерации. Мы далеки от мысли, что можно поставить точку в спорах на эту тему. Однако надеемся, что она поможет как противникам, так и сторонникам аккредитации увидеть эту проблему со стороны своих оппонентов. Аккредитация может быть государственная (например, аккредитация вузов государством) и аккредитация коммерческими структурами других субъектов хозяйствования (например, аккредитация кредитными учреждениями субъектов оценочной деятельности, страховых компаний и т. д.). Для дальнейшего рассмотрения темы условимся, что под аккредитацией в данной статье мы понимаем аккредитацию кредитными учреждениями субъектов оценочной деятельности. Как правило, банковские служащие, говоря о причинах введения аккредитации, делают акцент на том, что ответственность оценщика перед банком как потребителем выглядит достаточно размытой. Т. е. консультацию о стоимости имущества в виде отчета об оценке получает заказчик, который, как правило, и является заемщиком. Решение о выдаче кредита принимает банк, но по консультации, предназначенной для заемщика. Поэтому если у банка и возникают претензии к такой консультации, то они отметаются оценщиком, поскольку консультация была представлена не банку, а заемщику, а тот, подписав акт выполненных работ, подтвердил, что претензий к данной консультации не имеет. В результате банк не может предъявить какие-либо претензии к оценщику и остается один на один с возникшей проблемой. Также банкиры отмечают, что при отсутствии аккредитации вероятность выбора заемщиком «удобного» оценщика явно возрастает. Т. е. заказ на оценку, как правило, получает оценщик, согласный «проиллюстрировать» в отчете мнение самого заказчика о стоимости объекта, а не тот, кто желает отразить в нем реалии рынка. Еще одной проблемой является различное толкование оценщиками некоторых норм оценочного законодательства. Так, например, требование об идентификации объекта оценки разные оценщики понимают по-разному. Одни описывают местоположение и состояние квартиры в двух предложениях, при этом на пяти листах рассказывают об истории региона, другие ограничиваются тремя-четырьмя фотографиями домовладения, состоящего из дома с пятью жилыми комнатами, двумя санузлами, кухней, террасой и надворными постройками. Предъявить какие-то претензии к составителям таких отчетов очень сложно, ведь Национальные стандарты оценки не регламентируют, как должен быть описан объект и сколько фотографий должен содержать отчет. Поэтому для аккредитованных субъектов оценочной деятельности банки, как правило, прописывают дополнительные расширенные правила составления отчетов, что помогает сотрудникам банка, не являющимися оценщиками, составить представление об объекте, который предлагается в залог. Таковыми являются основные причины введения аккредитации по мнению банкиров. Однако существует и иной взгляд на природу аккредитации. Многие оценщики считают аккредитацию дополнительным заработком для банка, подразумевая комиссионные платежи, в том или ином виде взимаемые им с аккредитованных компаний. Также аккредитация воспринимается, как попытка банка получить контроль над оценщиками, которые априори должны быть независимыми. Что же касается правил, которые кредитные учреждения разработали для аккредитованных оценщиков, то в некоторых случаях их выполнение приводит к нарушению законодательства в области оценки и ставит под угрозу дальнейшую оценочную практику аккредитованного субъекта оценочной деятельности. Также эти правила настолько разобщены, что адаптация отчета об оценке, выполненного для одного банка, к запросам другого требует значительной переделки. Множество претензий вызывает и сам механизм аккредитации. Многие оценщики говорят о том, что непрозрачность схемы аккредитации приводит к непониманию ее принципов, с одной стороны, и возможности злоупотреблений, с другой. А построение аккредитации на принципах, не понятных для потенциальных партнеров – путь к недоверию и созданию теневых схем. Нельзя говорить о том, что отношение к аккредитации у банкиров и оценщиков абсолютно полярное и однозначное. Думается, что и те и другие видят как плюсы, так и минусы данного механизма отбора партнеров. А раз так, то было бы правильным создание рабочей группы из банковских работников, с одной стороны, и представителей оценочной сферы - с другой, которая возьмет на себя функцию выработки прозрачных и понятных схем аккредитации и разработки общих для всех расширенных правил составления отчета для кредитных учреждений. 2. Нормативное регулирование оценки залогов в Украине В настоящее время, учитывая глобализацию мировой экономики (в частности, вхождение иностранного капитала в банковскую систему Украины) и евроинтеграцию Украины, все большее значение принимают Международные стандарты оценки (далее МСО). Во всем мире существует разделение функций кредитования и оценки обеспечения (залогов), во всем мире как раз вопросу оценки залогов уделяют большое внимание, так как в данном случае существует конфликт интересов заемщика и кредитора. Так, например, в МСО существует Международное Применение Оценки 2 (далее МПО 2) «Оценка для целей кредитования под залог» (пересмотрено в 2007 г.) В Украине нет стандарта оценки залогов, хотя согласно Закону Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности» украинские стандарты строятся на основе МСО. Учитывая вышесказанное, остановимся на МСО в части оценки залогов поподробнее. Международное Применение Оценки 2 (МПО 2) - оценка для целей кредитования под залог (пересмотрено в 2007 г.) 2. Область применения 2.1. Это Применение используется во всех ситуациях, где требуется оценка активов, которые выступают или предлагаются в качестве обеспечения ссуд. Ссуды могут предоставляться разными способами, включая ипотеку или другие формы кредитов или кредитных линий. 3. Определения Определения Международных Стандартов Оценки 3.1. Рыночная стоимость - это определенная сумма денег, за которую на дату оценки имущество будет обменено в сделке между типично мотивированным покупателем и типично мотивированным продавцом, которые не связаны друг с другом, после надлежащего маркетинга, при условии, что каждая сторона действовала со знанием дела, рассудительно и без принуждения. (МСО1 пар. З.1) 3.2. Залог - предоставление интересов в имуществе для обеспечения или дополнительного обеспечения обязательства оплатить долг. В случае несостоятельности должника (залогодателя) погасить долг, кредитор (залогодержатель) имеет право на удовлетворение своих требований за счет объекта залога. 3.3. Специализированное имущество - это имущество, которое редко, если вообще когда-либо, продается на рынке, кроме как в случае продажи бизнеса или субъектов ведения хозяйства, составной частью которого оно является, благодаря уникальности, которая обусловлена специфическим происхождением, конструкцией, конфигурацией, размерами, расположением и тому подобное. 3.4. Коммерческое имущество - определенный тип недвижимого имущества, который спроектирован для конкретного вида предпринимательской деятельности и который в основном продается и покупается на рынке в соответствии со своим коммерческим потенциалом. 3.5. Юридическое определение Европейского Союза 3.6. Залоговая стоимость[1] . Стоимость имущества, которая определена с помощью рассудительного изучения будущей ликвидности имущества с учетом долгосрочных существенных аспектов имущества, обычных и локальных рыночных условий, а также текущего и альтернативного приемлемого использования имущества. Спекулятивные элементы не могут браться во внимание во время определения залоговой стоимости. Отчет об определении залоговой стоимости должен быть выполнен четким и прозрачным способом (Это определение содержится в директиве Европарламента 2006/48/ЕС). 4. Связь со стандартами бухгалтерского учета 4.1. Оценка для целей кредитования не обязательно является такой же, как для целей бухгалтерского учета, в частности, для целей финансовой отчетности. Не обращая внимания на то, что может применяться подобная база, такая как рыночная стоимость, предпосылки, на которых основывается оценка, могут быть разными. 4.2. Например, основной принцип многих оценок для финансовой отчетности - это предположение о будущем функционировании предприятия как о действующем. Однако это обычно является неприемлемым для оценок, которые выполняются для целей кредитования. Такое предположение особенно влияет на специализированные активы, когда стоимость и ликвидность определенного залогового имущества, отделенного от бизнеса, частью которого оно является, могут быть сильно ограниченными. 5. Применение Для проведения оценок, которые отвечают этому Применению и Общепринятым Принципам Оценки (GAVR), обязательным для оценщиков является соблюдение всех разделов Кодекса Поведения МСО относительно этики, компетенции, раскрытия информации и составления отчетов (разделы 4, 5, 6 и 7). 5.1. При проведении оценки имущества для целей кредитования оценщики должны, как правило, определять рыночную стоимость таких активов в соответствии с Международными Стандартами Оценки. 5.2. Когда обстоятельства предусматривают отклонение от базы рыночной стоимости, эти отклонения должны быть четко определены и объяснены в Отчете об Оценке вместе с идентификацией и определением альтернативной базы стоимости, которая используется, а также с объяснениями причин таких отклонений. Если возникает количественная разница между рыночной стоимостью и альтернативным видом стоимости, она должна быть отражена. 5.3. Суждение оценщика должно быть отражено в соответствии с МСО 3 Отчет об оценке. 5.4. В добавление к требованиям МСО 3 отчет об оценке недвижимого имущества для целей кредитования должен содержать, там, где это нужно, комментарии по таким вопросам: 5.4.1. Текущая деятельность и тенденции на соответствующем рынке. 5.4.2. История, текущий спрос и ожидаемый будущий спрос на определенную категорию имущества в данной местности. 5.4.3. Потенциальный и достоверный спрос на альтернативное использование. 5.4.4. Текущая ликвидность имущества и, если заказано, достоверная длительность этой ликвидности. 5.4.5. Любое влияние событий, которые могут быть предусмотрены (на дату оценки), на стоимость залога. 5.4.6. Принятый подход к оценке и объем рыночных свидетельств в поддержку оценки. 5.5. Оценка для целей кредитования может понадобиться в условиях, когда имущество изменяет свое состояние или условия функционирования, например, предусмотрено строительство нового здания или реконструкция здания. Такая оценка обычно должна осуществляться исходя из предпосылки о том, что такие изменения имеют место на дату оценки. Это не является проекцией стоимости на будущую дату, когда эти изменения действительно состоятся. В отчете должно быть четко отражено, что оценка базируется на предположении, что соответствующие изменения на дату оценки уже состоялись. Использование термина «рыночная стоимость» без модификации при таких условиях может ввести в заблуждение. Термин «рыночная стоимость при условии осуществления изменений» является примером приемлемой модификации термина «рыночная стоимость», которая является уместным при таких обстоятельствах. 5.6. Оценка имущества может понадобиться в предположении, что определенный уровень заполнения уже достигнут. Это также должно отображать реалистичные ожидания и надежды участников рынка на дату составления отчета. 5.7. Корпоративные и индивидуальные ссуды банков и других финансовых учреждений часто обеспечиваются залогами в виде специализированных имущественных активов. Оценщикам нужно общее понимание требований таких учреждений и возможно понимание структуры и сроков кредитных соглашений. Обычно заимодатели требуют конфиденциальности относительно условий конкретной ссуды, но это не освобождает оценщика от обязательства иметь общее понимание кредитного процесса. 6. Обсуждение 6.1. В начале выполнения задания оценщику необходимо четко идентифицировать имущество, которое выступает в качестве обеспечения ссуды. Особое внимание следует уделить классификации разных типов имущества в случаях, когда недвижимое имущество комбинировано с движимым имуществом. 6.2. Способ, которым имущество обычно обменивается на рынке, определяет область применения разных подходов к определению рыночной стоимости. Каждый подход является сравнительным, поскольку базируется на рыночной информации. Может потребоваться использование более одного метода. 6.3. Каждый приемлемый метод, если он применен корректно и целесообразно, приводит к похожим результатам. Все оценочные методы должны базироваться на рыночных данных. Затраты на строительство и износ, там где это применяется, должны быть определены на основании анализа рыночных затрат на строительство и рыночного взгляда на накопленный износ. Применение доходного подхода, в частности метода дисконтированных денежных потоков, должно базироваться на рыночно подтвержденных денежных потоках и уровне доходности, полученного по рыночным данным. 6.4. В некоторых случаях заемщик может заказать оценку на базе, отличной от базы рыночная стоимость. МСО 2 содержит описание типов, случаев использования и сообщения альтернативных видов стоимости. Оценщик должен гарантировать, что альтернативный вид не будет ошибочно восприниматься как рыночная стоимость. Хотя альтернативные виды стоимости могут быть приемлемыми для целей кредитования, пользователи таких оценок должны понимать, что такая стоимость может и не быть реализована, если сделанные альтернативные предположения не будут отвечать действительности. 6.5. Инвестиционная недвижимость 6.5.1. Недвижимость, которая приносит доход, обычно оценивается индивидуально. Кредитные учреждения могут пожелать определить стоимость имущества как части имущественного портфолио. В таких случаях разница между стоимостью имущества, при допущении его индивидуальной продажи, и стоимостью имущества как части портфолио должна быть четко объяснена. 6.5.2. Также оценщик должен прокомментировать ожидаемый спрос и ликвидность имущества на протяжении срока кредитования (см. пар. 5.4 выше). Обычно за рамками работы остаются советы относительно возможности нанимателя принять будущие обязательства по аренде, кроме комментариев о текущих рыночных ожиданиях качества нанимателя. 6.6. Имущество, которое занимает владелец 6.6.1 Имущество, которое занимает владелец, обычно должно оцениваться для целей кредитования в предположении о том, что имущество будет передано независимо от того, что его занимает владелец. То есть покупатель получит полные юридические права контроля и владения. Это не устраняет учета владельца как части рынка, но требует, чтобы любое специальное преимущество, связанное с тем, что владелец занимает имущество, которое может быть отображено в оценке бизнеса, было изъято из оценки. 6.7. Аренда между связанными или ообъединенными сторонами 6.7.1 Внимание должно быть привлечено к случаю, когда имущество, которое предлагается как залог, находится в аренде у стороны, связанной с заемщиком. Если оценщик делает вывод о том, что аренда создает более выгодный поток дохода, сравнивая с предоставлением в аренду третьей, не связанной стороне, ссудодатель должен быть предостережен, и может быть приемлемым не принимать во внимание наличие арендных отношений при оценке имущества, которое предлагается в качестве залога. 6.8. Стимулирование продаж 6.8.1 Не является необычным для продавцов имущества, особенно застройщиков, стимулировать продажи. Примерами такого стимулирования являются гарантии размера арендного дохода, компенсаций расходов покупателя на демонтаж креплений или поставки движимого имущества, такого как мебель и оборудование. Рыночная стоимость не учитывает никакого влияния на цену, связанного с особенными условиями или концессией (МСО 1 пар. 3.2.1.). Может быть приемлемым предупредить заимодателя о влиянии любого предложенного стимулирования на имеющуюся достигнутую цену продажи. 6.9. Специализированное имущество 6.9.1 Специализированное имущество может, по определению, иметь ограниченный рынок и существенное значение стоимости только как части бизнеса (см. Основные положения общепринятых принципов оценки, пар. 8.2.). Для целей кредитования такое имущество обычно должно оцениваться на основании предположении о незанятости (см. выше пар. 6.6.1.). В этом случае оценка обычно основывается на наилучшем и наиболее эффективном альтернативном использовании. Это предусматривает рассмотрение рисков и расходов, которые имеют место при условиях достижения такого использования. Ссудодатель может не рассматривать специализированное имущество как приемлемое для обеспечения ссуды. 6.9.2 Оценка специализированного имущества может понадобиться, когда это имущество является частью действующего предприятия. Нужно защитить заимодателя от оценки, которая зависит от долгосрочного прогноза прибыли (или чего-либо подобного) действующего предприятия. Если стоимость в предположении о незанятости потенциально ниже, это должно быть доведено до сведения ссудодателя. 6.10. Коммерческое имущество 6.10.1 . Определенные классы имущества, включая, но не ограничивая, гостиницы и другой бизнес, связанные с торговлей, когда имущество специально создано только для таких целей, обычно оценивается исходя из его способности приносить доход за вычетом Персонального гудвила (см. МПО 12, пар. 3.3.2.). В таких случаях необходимо уберечь заимодателя от значительных расхождений в стоимости, которые могут существовать между действующим предприятием и не действующим предприятием, если бизнес ликвидирован (закрытый), запасы ликвидированы, лицензии и другие нематериальные активы, такие как сертификаты, франшизы или разрешения отсутствуют или подтверждены рискам, существуют другие обстоятельства, которые могут иметь негативное влияние на будущую способность приносить доход или на стоимость. 6.10.2 . Если доход, связанный с имуществом, слишком зависит от данного арендатора, арендаторов одной отрасли, или других условий, которые могут вызывать нестабильность дохода в будущем, оценщик должен указать эти факторы в отчете об оценке. В определенных случаях может быть целесообразна оценка стоимости имущества как незанятого при условиях альтернативного использования. 6.11. Имущество под застройку 6.11.1 . Имущество, которое содержится для реконструкции, или участок для строительства нужно оценивать с учетом существующих и потенциально возможных директив и разрешений на застройку. Любые предположения относительно планирования и других существенных факторов должны быть подтверждены рыночными данными и четко изложены в отчете об оценке. 6.11.2 . Выбор пригодного подхода к оценке имущества под застройку будет зависеть от состояния застройки имущества на дату оценки и может учитывать уровень, в соответствии с которым недвижимость в прошлом продана или сдана в аренду. Этот подход должен быть обсужден и согласован с ссудодателем до проведения оценки. Особое внимание оценщик должен уделить следующему: 6.11.2.1. Сделать обоснованную оценку срока застройки от даты оценки. В этом анализе должно быть освещено влияние дополнительных требований застройки в виде доходов и расходов с применением техники дисконтирования в текущую стоимость там, где это необходимо. 6.11.2.2. Оценить на как можно больший период времени в будущем от даты оценки поведение рынка в течение времени застройки. 6.11.2.3. Рассмотреть и подчеркнуть риски, связанные с застройкой. 6.11.2.4. рассмотреть и отобразить любые известные специфические связки между сторонами, которые принимают участие в застройке. 6.12. Активы, которые истощаются 6.12.1. Специальные проблемы кредитования связаны с оценкой активов, которые истощаются, таких как рудники или карьеры. Внимание заемщика должно быть привлечено к рискам, связанным с этим типом активов, а также к планам, связанным с их добычей или использованием. 6.12.2. Аренда, превышающая текущую рыночную или экономически обоснованную арендную плату, может составлять актив, который истощается, потому что любая стоимость, предопределенная этим фактором, уменьшается мерой выплаты арендной платы и сокращением срока аренды. 6.13. Оценщик 6.13.1. Характер и область применения задания на оценку должны быть понятны оценщику и пользователю оценки. Оценщики должны избавляться от рисков, связанных с оценкой для целей кредитования, когда неверное общение, неверное понимание или ошибка могут привести к дискуссиям или судебным спорам между ссудодателем и оценщиком. 6.13.2. В некоторых юрисдикциях законодательство по финансовым услугам требует специального лицензирования или регистрации, когда консультация связана не только со стоимостью имущества, но и с вопросами обеспечения, такими как собственность, интересы соучредителей, коллективные инвестиционные схемы или синдицированные ссуды. Оценщики могут быть ограничены относительно консультаций, которые они имеют право предоставлять в пределах таких юрисдикций. 6.13.3. Особенно важно при выполнении оценки для целей кредитования, чтобы оценщик был независим от заемщика. 6.13.4. Важно, чтобы оценщик имел соответствующий опыт работы с конкретным типом имущества с учетом места его расположения или в случае отсутствия такого опыта мог получить помощь экспертов. 6.14. Вынужденная продажа или Ограниченный период экспозиции на рынке 6.14.1. Кредитные учреждения иногда будут заказывать проведение оценки на базе стоимости вынужденной продажи или ликвидационной стоимости или налагать ограничение относительно срока, в течение которого будет осуществляться продажа залогового имущества. Поскольку влияние ограничений на цену, которая может быть получена, зависит от конкретных обстоятельств, в которых будет осуществляться продажа, не является реалистичным для оценщика спекулировать с ценой, которая может быть получена без знания причин таких ограничений или обстоятельств, по которым имущество будет предложено к продаже. Должна быть сделана альтернативная оценка, основанная на определенных предположениях, однако оценщик должен обратить внимание заемщика на тот факт, что его суждение верно только на дату оценки, и на него нельзя полагаться в случае будущего дефолта, когда как рыночные условия, так и обстоятельства продажи могут быть другими. 6.15. Нормы резервирования заемщика 6.15.1. Большинство банков и других кредитных учреждений являются обычно объектами регулирования на предмет ограничения общих объемов кредитования пропорционально к их активам, которые известны как нормы резервирования. В международном контексте минимальные нормы резервирования, которые должны устанавливать кредитные учреждения, и порядок их вычисления определяются документом Базель II. В расчетах норм резервирования используется стоимость активов, находящихся в залоге у залогодержателя. 6.15.2. При исключительных обстоятельствах для высокоразвитых и давно основанных рынков документ Базель II требует определения рыночной стоимости и залоговой стоимости залога в виде коммерческой недвижимости. Априорный вес риска 50% устанавливается для ссуды, обеспеченной залогом, которая не может превышать 50% рыночной стоимости или 60% залоговой стоимости. 6.15.3. залоговая стоимость - это метод расчета долгосрочных рисков, потому не является базой оценки. Залоговая стоимость - это методология, которая используется банками в некоторых Европейских странах. Дополнительную информацию о залоговой стоимости можно найти на сайте МКСО. 7. Требования к раскрытию информации 7.1. При составлении отчета о рыночной стоимости, определенной для целей кредитования, оценщик должен раскрыть всю информацию в соответствии с требованиями МСО 3 Отчет об оценке. 7.2. Основа задания на оценку должна быть четко изложена в любом отчете, который будет использован третьими лицами. Все отчеты должны быть предоставлены в виде, который не может рассматриваться заинтересованными лицами как таковой, что вводит в заблуждение. 7.3. Оценщик должен раскрыть нормативную и законодательную базу и любые отклонения от этих стандартов, предопределенные местным законодательством или обычаями. 8. Условия отклонения 8.1. В соответствии с этим Применением допускаются лишь отклонения, сделанные в соответствии с указаниями МСО 3 Отчет об оценке.[1]. Следует отметить, что в МСО четко прописаны основные моменты, на которые нужно обратить внимание оценщику при составлении отчета об оценке для целей кредитования под залог. Также следует отметить и требования стандартов RICS Введение 2. Международные стандарты оценки 2.1. Международный комитет по стандартам оценки (МКСО) издает Международные стандарты оценки (МСО), в которых содержатся признанные на международном уровне принципы, процедуры и определения, связанные с оценкой. Эти стандарты приняты RICS. 2.2. Роль стандартoв оценки RICS выражается в создании действенной нормативной базы, действующей в рамках Кодекса поведения и позволяющей пользователям услуг по оценке быть уверенными в том, что оценка, произведенная членом RICS, не просто соответствует международным стандартам, но что на конкретного оценщика или фирму возложена обязанность следовать этим стандартам, а в случае их невыполнения предусмотрены соответствующие санкции. Именно нормативной ролью стандартов RICS объясняется то, что они представлены не так, как МСО, хотя их принципы, задачи и связанные с ними определения тождественны. 2.3. Кроме того, RICS устанавливает определенные требования, которых либо нет в МСО совсем, либо они более подробные или жесткие, чем в соответствующих положениях МСО. Это означает некоторые различия при подробном рассмотрении требований МСО и данных стандартов - прежде всего, в условиях найма и исследованиях, которые проводит оценщик. Однако в силу того, что эти отличия более жесткие, чем требования МСО, RICS считает оценку, проведенную по данным стандартам, автоматически соответствующей МСО.[2] В стандартах RICS существует следующее Положение о практике: ПП 4.2. Оценка для целей залога Оценка для целей залога производится в соответствии с Международным применением оценки 2 МКСО (МПО 2). Комментарий 1. МПО 2 публикуется МКСО как часть Международных стандартов оценки. В нем содержатся требования к оценке и перечисляются требования к применению в отношении различных типов имущества. 2. В применении сказано, что оценки для кредитования под обеспечение обычно производятся на основе рыночной стоимости, если в законодательстве или нормативных актах не оговорено иное. 3. Специализированное имущество может вообще не иметь рыночной значимости, кроме как являясь частью предприятия, предназначенного на продажу, и связанного с ним, поэтому оно может не подходить для определения его стоимости в качестве обеспечения. В таком случае оценщика могут попросить произвести оценку земли в соответствии с ее нынешним способом применения, но оценщику следует избегать дальнейшего вовлечения. 4. Крупные банки и другие кредиторы следуют правилам, ограничивающим общую сумму выдаваемого кредита как определенную долю их активов. Это понятие известно под термином «коэффициент платежеспособности». В международном контексте Базельский комитет по банковскому надзору принял соглашение – Базель II, в котором указаны минимальные коэффициенты платежеспособности для кредитных учреждений и принципы расчета этих коэффициентов. Их исполнение обеспечивается законодательством стран, а в Европейском Союзе – Директивами ЕС. Оценка активов, которые являются обеспечением, полученным кредитором, используется при расчете коэффициента платежеспособности. 5. В соглашении Базель II о размере капитала указано, что для определения стоимости для целей залога, представляющего собой коммерческую недвижимость, может применяться один из двух следующих подходов к оценке, к которым применяются разные критерии риска: • рыночная стоимость активов, используемых в качестве обеспечения, или • ипотечная стоимость. 6. Ипотечная стоимость представляет собой инструмент долгосрочной оценки риска. Он как таковой не является базой оценки, т. е. не служит определению стоимости в предполагаемой сделке на конкретную дату. Ипотечная стоимость при сдаче в аренду применяется банками в ряде стран Европы. В приложении 4.1 содержится пояснительный документ, подготовленный Европейской Ипотечной Федерацией. 7. Подробное применение ипотечной стоимости может различаться по государствам, и перед тем, как принять задание о расчете ипотечной стоимости, члену Института следует убедиться в том, что ему известны любые соответствующие требования национального законодательства, в т. ч. и любые ограничения по поводу того, кто имеет право осуществлять такую работу. Например, ипотечная стоимость широко применима в ФРГ, где специалист, осуществляющий расчет ипотечной стоимости, должен быть сертифицирован в соответствии с правилами данной страны и применять методологию, содержащуюся в нормативах федерального уровня. Приложение 4.1. Доклад Европейской Ипотечной Федерации об ипотечной стоимости Введение Данное приложение, представляющее собой текст пояснительной записки, подготовленной Европейской Ипотечной Федерацией, представлено исключительно для ознакомления. RICS не несет никакой ответственности за его содержание, и данный документ не является ни обязательным для исполнения, ни одобренным указанием. Ипотечная стоимость 1. Ипотечная стоимость может использоваться в секторе финансовых услуг в кредитовании под обеспечение недвижимостью. Ипотечная стоимость позволяет установить долгосрочный устойчивый лимит стоимости, который учитывается при принятии решений внутри банков в процессе выдачи кредитов (например, соотношение кредита и стоимости, структура погашения, срок кредита) или управления рисками. 2. Ипотечная стоимость упрощает определение того, является ли предоставленное в качестве обеспечения имущество достаточным для обеспечения кредита в долгосрочной перспективе. С учетом того, что ипотечная стоимость должна определять стоимость имущества на долгий срок, подход к ее определению нельзя объединить в одну группу с другими подходами к оценке, используемыми для определения рыночной стоимости на установленную дату. 3. Кроме того, ипотечная стоимость может использоваться как инструмент управления рисками в случаях, когда: – действуют положения об обязательном уровне капитала в кредитных учреждениях в соответствии с принципами Базель-I и Базель-II; – финансирование ипотечных кредитов осуществляется за счет облигаций, обеспеченных недвижимостью; – наблюдается развитие продуктов рынка капитала, превращающих недвижимость и обеспечение в виде недвижимости в коммерческие активы (например, ценные бумаги с ипотечным обеспечением). 4. Подробное определение ипотечной стоимости содержится в законодательстве, директивах и дополнительных нормативах каждой отдельной страны. 5. Под ипотечной стоимостью подразумевается стоимость имущества, определенная оценщиком, проводящим оценку будущей реализуемости данного объекта имущества, принимая во внимание долгосрочные и устойчивые аспекты данного объекта имущества, общую и местную конъюнктуру, а также текущие и возможные альтернативные способы использования данного имущества. Спекулятивные факторы не должны учитываться при определении ипотечной стоимости. Ипотечную стоимость следует отразить в документах ясно и прозрачно. 6. Все признанные в мире методы оценки применяются и в отношении ипотечной стоимости в зависимости от типа имущества и особенностей рынка (исторических, правовых и т. д.), на котором находится данный объект имущества. Это: – сравнительный метод; – доходный метод; – метод амортизированных затрат замещения. 7. Практическая трактовка приведенного выше определения заключается в том, что для долгосрочной обоснованности ипотечной стоимости требуется выполнение определенного ряда этапов, направленных на исключение влияния непродолжительных колебаний и временных рыночных тенденций. При определении ипотечной стоимости оценщику следует рассмотреть следующие ключевые вопросы: – Будущей реализуемости и привлекательности данного имущества следует дать точную и разумную оценку. Категория времени выходит за рамки краткосрочного рынка, охватывая долгосрочный период. – Обязательно следует принять во внимание долгосрочные устойчивые признаки данного имущества, такие как качество его местоположения, конструкции и распределения площади. Это должно быть возведено в принцип. – В части определения уровня устойчивой доходности, доход от аренды следует рассчитать на основании прошлых и нынешних долгосрочных рыночных тенденций. Не следует учитывать неясные факторы, связанные с возможным повышением доходности в будущем. – Применение коэффициента капитализации также основано на долгосрочных тенденциях рынка и исключает любые краткосрочные ожидания доходов от инвестиций. – Оценщику следует применять минимальные нормы амортизации, управленческих затрат и капитализации арендной платы. – Если величина ипотечной стоимости рассчитывается с помощью сравнительных значений или амортизационных затрат замещения, устойчивость сравнительных значений следует принимать во внимание путем учета, при необходимости, соответствующих дисконтов. – Обычно ипотечная стоимость основана на текущем способе использования данного имущества. Ипотечная стоимость рассчитывается исходя из более выгодного альтернативного способа использования только в определенных случаях, например, при наличии доказанного намерения отремонтировать данное имущество или изменить способ его использования. – Другие требования, касающиеся, например, соблюдения национальных стандартов, прозрачности, содержания и ясности изложения, служат дополнением к правовой основе расчета ипотечной стоимости. 8. Между рыночной стоимостью и ипотечной стоимостью существуют серьезные различия: рыночная стоимость применяется на международном уровне для определения стоимости имущества в данный момент времени. Она определяет цену, которую можно получить за имущество на дату оценки, несмотря на то, что эта стоимость может очень быстро измениться и стать неактуальной. В отличие от рыночной стоимости ипотечная стоимость используется для получения долгосрочной устойчивой стоимости, определяющей степень пригодности данного имущества как обеспечения для ипотечного кредита независимо от колебаний рынка и на более стабильной основе. Величина ипотечной стоимости обычно ниже рыночной стоимости, что позволяет ей выдерживать краткосрочные колебания на рынке и в то же время точно отражать скрытые долгосрочные тенденции рынка. ©Европейская Ипотечная Федерация, 2006 г. [2]. В Национальных стандартах оценки таких терминов, как «залоговая стоимость» и «ипотечная стоимость» не существует. На законодательном уровне оценка залогов практически никак не обусловлена и не прописана. Упоминания об оценке залогов существуют лишь в следующих законодательных актах: в Законе «Об оценке и профессиональной оценочной деятельности» и в Национальном Стандарте №1: «Проведение независимой оценки имущества является обязательным в случаях залога государственного и коммунального имущества...» (Статья 7. Случаи проведения оценки имущества). и Специальная стоимость не может применяться во время оценки объекта залога , определения размера возмещения убытков и размера прямых убытков (Ст. 27 Национального стандарта оценки №1). Объект оценки в случае его залога оценивается по рыночной стоимости без включения в нее суммы налога на добавленную стоимость (Ст. 34 Национального стандарта оценки №1). Также упоминание об оценке залогов встречается в следующих законодательных актах: Экспертная денежная оценка земельных участков проводится в случае залога земельного участка в соответствии с законом (Закон Украины "Об оценке земель" от 11.12.2003 №1378-IV, Раздел II, Принципы проведения оценки земель, Статья 13. Обязательное проведение денежной оценки земельных участков). В Законе Украины «Про ипотеку» также есть упоминания про оценку залогов: Статья 5. Предмет ипотеки. Стоимость предмета ипотеки определяется по согласию между ипотекодателем и ипотекодержателем или путем проведения оценки предмета ипотеки соответствующим субъектом оценочной деятельности в случаях, установленных законом или договором. Предметом ипотеки может быть право аренды или пользования недвижимым имуществом, которое предоставляет арендатору или пользователю право строить, владеть и отчуждать объект недвижимого имущества. Такое право аренды или пользования недвижимым имуществом для целей данного Закона считается недвижимым имуществом. Статья 37. Передача ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки. Ипотекодержатель получает предмет ипотеки в собственность по стоимости, определенной на момент такого получения на основании оценки предмета ипотеки субъектом оценочной деятельности. В случае приобретения права собственности на предмет ипотеки ипотекодержатель обязан возместить ипотекодателю превышение 90 процентов стоимости предмета ипотеки над размером обеспеченных ипотекой требований ипотекодержателя. Статья 38. Право ипотекодержателя на продажу предмета ипотеки. Цена продажи предмета ипотеки устанавливается по согласию между ипотекодателем и ипотекодержателем или на основании оценки имущества субъектом оценочной деятельности на уровне, не ниже обычных цен на этот вид имущества. В случае невыполнения этого условия ипотекодержатель несет ответственность перед другими лицами согласно приоритету и размеру их зарегистрированных прав или требований и перед ипотекодателем в последнюю очередь за возмещение разницы между ценой продажи предмета ипотеки и обычной ценой на него. Статья 43. Подготовка к проведению публичных торгов. Публичные торги проводятся в двухмесячный срок со дня получения специализированной организацией заявки государственного исполнителя на их проведение. Начальная цена продажи предмета ипотеки устанавливается решением суда или по согласию между ипотекодателем и ипотекодержателем, а если они не достигли согласия - на основании оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценке имущества и имущественных прав и профессиональную оценочную деятельность, при этом начальная цена продажи имущества не может быть ниже 90 процентов его стоимости, определенной путем его оценки. В Гражданском кодексе Украины также встречается упоминание об оценке залога: Статья 582. Оценка предмета залога. 1. Оценка предмета залога осуществляется в случаях, установленных договором или законом. 2. Оценка предмета залога осуществляется заставодателем вместе с залогодержателем в соответствии с обычными ценами, которые сложились на момент возникновения права залога, если другой порядок оценки предмета залога не установлен договором или законом. В Земельном кодексе Украины, передача в залог отражена следующим образом: Статья 133. Залог земельных участков или прав на них. 1. В залог могут передаваться земельные участки, которые принадлежат гражданам и юридическим лицам на праве собственности, а также права на них - право аренды земельного участка, право пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных потребностей (эмфитевзис), право пользования чужим земельным участком для застройки (суперфиций), если другое не предусмотрено законом. 2. Земельный участок, который находится в общей собственности (или право общей аренды земельного участка), может быть передан (передано) в залог при согласии всех совладельцев (соарендаторов). 3. Передача в залог части земельного участка (или права на часть земельного участка) осуществляется после выделения ее в натуре (на местности) в соответствии с документацией землеустройства. 4. Залогодержателем земельных участков сельскохозяйственного назначения и прав на них (аренды, эмфитевзиса) могут быть лишь банки. 5. Порядок залога земельных участков и прав на них (аренды, суперфиция, эмфитевзиса) определяется законом. В мировой практике основной целью регулирования оценочной деятельности является повышение качества оценочных услуг и поддержание конкуренции среди оценщиков. Специальность оценщика считается не массовой и элитной. В странах с развитой рыночной экономикой услугами оценщика пользуются в большинстве случаев другие профессионалы – брокеры, риелторы, банковские служащие и т. д. Это обусловило тот факт, что в большинстве таких стран оценочная деятельность регулируется так называемым институтом саморегулирования. Исключением являются Италия, Испания и Япония, в которых оценочная деятельность регламентируется государством в форме лицензирования. Также следует отметить и опыт США, в которых после длительного периода саморегулирования государство стало регламентировать оценочную деятельность в форме лицензирования.[4] Стоит отметить, что оценка для целей залога в большинстве стран, в том числе и в Украине, является наиболее распространенной целью оценки. Следует обратить внимание и на российский опыт в сфере оценки для залога. Так, например, в 2008 году в Российской Федерации, были приняты Методические рекомендации (далее Рекомендации) «Оценка имущественных активов для целей залога» (Рекомендовано к применению решением Комитета АРБ по оценочной деятельности (Протокол №5 от 18.09.2008)). Целью этих Рекомендаций является обеспечение единства в понимании и применении подходов, способов и методов оценки для целей залога производителями и потребителями оценочных услуг. Данные Рекомендации распространяются на работу со следующими видами активов: объекты коммерческой недвижимости, движимое имущество в виде машин и оборудования, товарно-материальные запасы. Данные Рекомендации имеют следующую структуру: - Используемые термины, определения и сокращения. - Обзор требований к оценке для целей залога законодательных и нормативных документов, национальных и международных стандартов. - Необходимая банку оценочная информация о предмете залога. - Виды стоимости, определяемые для целей залога. - Этические нормы и правила проведения оценки, рекомендации по взаимодействию участников процесса оценки. - Общие требования к составу и качеству работ при проведении оценки. Общие допущения и ограничения. - Общие рекомендации к структуре отчета об оценке для целей залога. Учитывая то, что на сегодняшний день много российских банков входит в банковскую структуру Украины, к сведению оценщиков, работающих с этими банками, будет полезным знать требования к оценке залогового имущества. 3. Необходимая банку оценочная информация о предмете залога При рассмотрении имущественного актива в качестве обеспечения кредитной сделки для принятия кредитного решения банку необходимо иметь информацию о ряде следующих характеристик объекта: A. ликвидность; B. стоимость; C. значимость (существенность) актива для бизнеса собственника; D. прогноз изменения стоимости предмета залога во времени; E. определение размера издержек, сопряженных с процессом обращения взыскания на предмет залога. А) Ликвидность Помимо принципиальной возможности принятия имущества в залог в силу правовых обстоятельств банк интересует принципиальная возможность и быстрота реализации объекта - т. е. его ликвидность. Ликвидность потенциального предмета залога – наиболее важная характеристика с точки зрения оценки рисков, связанных с обеспечением. Ошибки в определении степени ликвидности достаточно критичны для банка. Ликвидность имущества характеризуется тем, насколько быстро объект можно обменять на деньги, т. е. продать по цене, адекватной рыночной стоимости на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на сделке не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Количественной характеристикой ликвидности может являться время рыночной экспозиции объекта, т. е. время, которое требуется для продажи объекта на открытом и конкурентном рынке по рыночной стоимости. Применительно к данным Рекомендациям предполагается, что в срок экспозиции не включается время, необходимое для формального закрепления (оформление, регистрация) сделки купли-продажи, т. е. срок экспозиции это типичное время с момента размещения публичного предложения о продаже объекта до принятия продавцом и покупателем решения о совершения сделки. Рекомендуется характеризовать ликвидность, подразделяя ее на отдельные группы в зависимости от возможности реализации и прогнозируемого срока продажи. Предлагается следующая градация ликвидности имущества в зависимости от сроков реализации (Табл. 1). Таблица 1 Показатель ликвидности Высокая Выше средней Средняя Ниже средней Низкая Примерный срок реализации, месяцев Менее 1 1-2 2-4 4-6 более 6 Основное назначение предложенной градации – последующее использование банками в процессе определения залоговой стоимости. Функциональная полезность такой градации заключается прежде всего в возможности сопоставления определенной степени ликвидности со значением ликвидационной скидки и последующим включением ее как составляющей в залоговый дисконт. Более высокая степень ликвидности соответствует меньшему размеру скидки и дисконта. Ликвидность зависит прежде всего от наличия и величины спроса на имущество. Так, например, торговая недвижимость, расположенная на оживленных магистралях, всегда востребована на рынке и может быть продана в ограниченный период времени по стоимости, близкой к рыночной. В качестве альтернативного примера можно привести производственную недвижимость в промышленных городах, оставшуюся как наследие советской индустриальной эпохи. Спрос на такую недвижимость невелик. Иными факторами, влияющими на ликвидность, являются: Эластичность спроса на данный вид имущества . Например, жилые помещения. При отсутствии дефицита и достаточно большом предложении жилья на рынке относительно небольшое снижение цены приведет к увеличению количества желающих приобрести жилую недвижимость. Аналогичный вывод можно сделать в отношении товара, например, металлопроката или нефтепродуктов. Состояние имущества . В большей степени относится к оборудованию. Как правило, старое и изношенное оборудование в меньшей степени ликвидно, нежели относительно новое, не требующее больших затрат на восстановление. Соответствие современным технологиям . Фактор особенно критичен для технологического оборудования. Наиболее яркий пример – компьютерная техника. Рассматривая строительную индустрию, можно выделить технологическое оборудование для производства отделочных материалов. Когда одни материалы заменяются другими – более технологичными, удобными, безопасными или экологичными, соответственно, падает спрос на оборудование, на котором производятся устаревшие материалы. При достаточно динамичном развитии этой области рассматриваемый фактор становится весьма коварным. Применительно к недвижимости можно отметить торговые объекты с соотношением торговых и вспомогательных площадей, не соответствующим современным технологиям, когда торговля производится практически «с колес». Масштабность. Данным фактором характеризуется снижение ликвидности имущества, обладающего характеристиками, существенно отличающимися в большую сторону от средних значений. Например, линии розлива очень большой производительностью или производственные объекты с большой площадью или объемом. Подобные активы могут быть востребованы очень ограниченным кругом покупателей, и в этой связи срок экспозиции для таких объектов достаточно велик, а высокопроизводительное оборудование при отсутствии в нем потребности у крупных участников рынка вообще может быть неликвидно. Количество. Достаточно часто ликвидное в небольших количествах имущество теряет ликвидность, когда объем залоговой массы превышает емкость рынка. Наиболее яркий пример – металлорежущие станки. Несколько станков могут быть легко проданы, а несколько сотен станков единовременно продать невозможно. Местоположение . Если имущество, пользующееся спросом на рынке, находится в таком месте, что его перемещение невозможно либо сопряжено с большими издержками, ликвидность такого имущества будет весьма низкой либо отсутствовать вообще. Например, строительная техника, расположенная в штреках угольных шахт. В ряде случаев неликвидные активы – узкоспециализированное оборудование, вспомогательные производственные помещения и т. п. могут приобретать ликвидность в составе имущественных комплексов либо их частей. Такие активы можно назвать условно-ликвидными. Ликвидность таких объектов непосредственно связана с ликвидностью технологической группы или производственных комплексов, в состав которых они входят. Условно-ликвидными активы могут быть признаны при выполнении следующих условий: - Весь имущественный комплекс либо его автономная часть обладают ликвидностью. - Рассматриваемые активы являются значимой составной частью комплекса, выполняют ключевые функции в его функционировании и не могут быть отделены без нанесения собственнику комплекса несоразмерного ущерба. При этом с правовой точки зрения активы могут рассматриваться как самостоятельные единицы. - Активы работоспособны и не требуют замены или существенного ремонта. Показатель ликвидности принципиально влияет на выбор подхода к оценке и вида определяемой стоимости. Поэтому степень ликвидности объекта оценки рекомендуется изучить в первую очередь с целью корректной постановки задания на оценку. В связи с отсутствием чаще всего в открытом доступе информации о конкретных сроках реализации различных активов реальным способом определения ликвидности имущества являются консультации с участниками рынка, т. е. с теми, кто непосредственно занимается реализацией рассматриваемых активов на рынке. Применительно к недвижимости - это риелторские компании, применительно к оборудованию – производители либо их представительства, дилеры, а также компании, торгующие б/у оборудованием. B) Стоимость Вторым важным показателем является стоимость имущества. Чаще всего, как и предписано ФСО №2 базовой стоимостью для целей залога является рыночная стоимость. При этом банк должен быть уверен, что полученная оценщиком стоимость базируется на реальной информации и полностью соответствует рыночным данным. В случае если потенциальный предмет залога не обладает рыночной стоимостью в силу невозможности самостоятельной реализации, по согласованию с банком может определяться иной вид стоимости. C) Значимость актива для бизнеса собственника С учетом стимулирующей роли залога полезной информацией для банка является важность рассматриваемого актива с точки зрения участия в формировании доходов клиента, иначе говоря – значимость для бизнеса предприятия-залогодателя. Предлагается условное деление рассматриваемых активов на две группы: «Значимое» имущество и «Незначимое» имущество. К группе «Значимое» могут быть отнесены имущественные объекты, которые играют определяющую роль в бизнес-процессе предприятия. Отчуждение таких объектов, их исключение из состава имущества предприятия может осложнить хозяйственную деятельность вплоть до ее полной остановки. Потеря «значимого» имущества существенно ухудшит финансовые показатели предприятия-залогодателя и снизит его платежеспособность. К группе «Незначимое» имущество можно отнести объекты, отчуждение которых не окажет существенного влияния на производственно-хозяйственную деятельность залогодателя, не отразится заметно на его финансовом состоянии. Характеристика значимости играет существенную роль при кредитовании производственных предприятий на этапе выбора активов для обеспечения сделки. D) Прогноз изменения стоимости Поскольку акты предоставления кредитных средств и их возврата разнесены во времени иногда существенно (до 5–7 лет), необходимо учитывать изменения стоимости предмета залога во времени, т. е. весьма полезен для банка будет прогноз изменения стоимости имущества в течение срока действия кредитного договора и, возможно, последующего обращения взыскания на предмет залога. Такие изменения будут обусловлены тенденциями рынка, свойствами самого имущества (например, износ), необходимостью производства вложений для поддержания качественного состояния имущества (ремонт и т. п.). Необходимость выполнения прогнозирования стоимости и его горизонт должны быть оговорены в Задании на оценку. E) Определение размера издержек, сопряженных с процессом обращения взыскания на предмет залога Важным вопросом при принятии кредитного решения в части предмета залога является оценка издержек, возникающих при обращении взыскания на предмет залога и его реализации. Такие издержки могут существенно повлиять на величину устанавливаемого банком залогового дисконта. Перечень издержек, подлежащих оценке, может включать в себя: · эксплуатационные расходы за определенный временной период; · расходы на демонтаж и транспортировку; · расходы на консалтинг и посреднические услуги; · иные издержки, специфичные для отдельных видов активов. Перечень и размер таких издержек в большинстве случаев поддается прогнозированию. Обязательность определения вышеперечисленных характеристик, за исключением стоимости, не предписывается ФСО. Однако данный перечень содержит необходимую банку бизнес-информацию и готовность оценщика включить данные характеристики в перечень определяемых параметров, создаст ему весомые конкурентные преимущества. Необходимость определения тех или иных параметров, необходимых банку, оговаривается на этапе постановки задания на оценку. 4. Виды стоимости, определяемые для целей залога Как указывалось ранее, в большинстве случаев при оценке ликвидного имущества для целей залога в качестве базовой для расчета залоговой стоимости используется рыночная стоимость. В случае если банком рассматривается инвестиционный проект, по согласованию с заказчиком и банком результатом оценки может являться инвестиционная стоимость. Использовать методы инвестиционного моделирования для определения рыночной стоимости объектов, предполагаемых к сносу или реконструкции, при оценке для целей залога не рекомендуется. Ликвидационная стоимость определяется Оценщиком при наличии у заказчика и банка такой потребности. При этом рекомендуется оговаривать применяемую методику на этапе постановки задания на оценку. В рамках настоящих Рекомендаций при оценке для целей залога ликвидационная стоимость не является обязательной к определению. Применительно к объектам, не обладающим самостоятельной ликвидностью, но являющимися неотделимой частью имущественного или технологического комплекса, в целом обладающего ликвидностью (условно-ликвидные активы), предлагается как базу оценки рассматривать рыночную стоимость, но в предположении, что реализация активов возможна только в составе имущественного комплекса . Под данной стоимостью будет пониматься доля стоимости комплекса, приходящаяся на данные активы при реализации комплекса по рыночной стоимости. При оценке условно-ликвидных объектов их стоимость рассматривается как часть стоимости имущественного комплекса, в состав которого они входят. Поэтому при расчете их стоимости возможны два пути: 1. определение стоимости всего имущественного комплекса и пропорциональное выделение стоимости оцениваемых объектов . Такой подход рекомендуется при рассмотрении совокупности активов, составляющих большую часть комплекса (более половины стоимости); 2. оценка отдельных активов с применением затратного подхода. При определении износа необходимо корректно учитывать все его составляющие. Такой вариант более применим к отдельным составляющим имущественного или технологического комплекса. При наличии возможности отдельной продажи для таких активов необходима оценка рыночной стоимости. При постановке задания на оценку необходимо четко оговаривать, какой вид стоимости будет определяться в отчете. 5. Этические нормы и правила проведения оценки, рекомендации по взаимодействию участников процесса оценки Данный раздел не содержит общих этических требований к Оценщику, в раздел включены рекомендации в части этической стороны деятельности Оценщика, обусловленные спецификой оценки для целей залога. Следует учитывать, что при оценке для целей залога к независимости принципиальности и профессиональной честности Оценщика предъявляются повышенные требования. Это объясняется существующей вероятностью воздействия заказчика оценки на Оценщика с целью побуждения к завышению стоимости своих активов для получения больших объемов заимствований. В большинстве случаев такому субъективному воздействию со стороны заказчика может противостоять только принципиальная позиция Оценщика. Оценщики должны иметь общее представление о процессе кредитования, требованиях банков и, по возможности, об условиях предоставления займов. Оценщик должен четко представлять, что результаты его работы используются для принятия реальных финансовых решений и рисков. Некачественная работа Оценщиков может привести к экономическим потерям не только банков, но и других участников рынка и населения. Оценщик должен отдавать себе отчет в уровне своей компетентности. При решении вопросов, требующих узкопрофессиональных знаний, необходимо привлечение технических специалистов. Недопустимо в таких случаях ограничиваться необоснованными экспертными оценками самого Оценщика. Стоимость услуг Оценщика формируется на основе применяемой им тарифной политики как элемент договорных отношений с заказчиком. Оценщик должен проводить взвешенную тарифную политику, обеспечивающую адекватное качество результатов его труда. Демпинг, неизбежно влекущий за собой снижение качества результата оценки, равно как и необоснованное повышение тарифов не способствуют развитию партнерских отношений. В случае, когда Банк не является непосредственно заказчиком оценки, ему рекомендуется воздерживаться от влияния на формирование стоимости услуг. Оценщик должен постоянно стремиться к профессиональному развитию, анализировать накопленные знания и опыт, следить за тенденциями рынка, повышать квалификацию и проходить периодическое обучение. Хорошим подспорьем для развития и совершенствования знаний и навыков является взаимодействие в процессе оценки с компетентными сотрудниками соответствующих подразделений банка. Ведение баз данных, автоматизация процессов подготовки отчета, наличие в компании систем контроля качества, подготовка аналитических обзоров по региону являются показателями профессиональной зрелости Оценщика. Достаточно часто Оценщику становятся известны подробности предстоящих кредитных сделок. Недопустимо разглашение коммерческой и иной информации, которое может нанести ущерб заказчику или банку. Привлечение третьих лиц в качестве экспертов или консультантов, сопряженное с необходимостью раскрытия конфиденциальной информации, подлежит согласованию с заказчиком и банком. Недопустимо предлагать заказчику оценочных услуг воспользоваться услугами другого банка для совершения сделки. При взаимодействии с представителями заказчика или банка Оценщик должен проявлять лояльность и такт. При обсуждении текущих вопросов и проблем допустим только конструктивный и деловой тон. В равной степени эта рекомендация относится и к представителям заказчика и банка. Для преодоления фактора субъективного искажения результатов оценки и повышения эффективности процесса оценки в целом рекомендуется применение механизма, при котором банк либо является заказчиком оценки, либо включается в процесс оценки как созаказчик отчета и принимающая отчет сторона договора. Сотрудник банка, осуществляя контроль качества отчета об оценке, выступает в качестве противовеса воздействию заказчика и в какой-то степени защищает Оценщика. Для случая, когда банк выступает созаказчиком, общий алгоритм взаимодействия представлен в Табл. 2. Таблица 2 Проводимые мероприятия 1. Согласование задания на оценку Определяется объект оценки, права и обременения, обсуждаются применяемые подходы, допущения и ограничения (определяются необходимый объем информации и сроки проведения оценки). Как правило, проводится при участии заказчика и совмещено с осмотром объекта. 2. Заключение договора Договор имеет трехстороннюю форму. Банк выступает в качестве созаказчика и получателя отчета (наряду с залогодателем) и подписывает трехсторонний акт приема-передачи. 3. Текущие консультации Оценщик информирует сотрудника банка о возникающих проблемах (например, с предоставлением информации), совместно обсуждаются спорные вопросы. 4. Представление в банк кратких результатов оценки Оценщик предоставляет в банк полученные результаты в краткой форме. При согласовании банком результатов Оценщик готовит отчет об оценке. 5. Представление заказчику Подготовленный отчет представляется заказчику. Представленная схема характеризуется несколькими существенными моментами. Во-первых, это трехсторонняя форма договора, в соответствии с которой банк является созаказчиком отчета и выступает в качестве приемщика работы. Во-вторых, это постановка задания на оценку на первоначальном этапе, что позволяет максимально конкретизировать объект оценки, требования к применяемым методам и подходам, отразить необходимые особенности. В-третьих, это текущие консультации в процессе оценки с сотрудниками банка. Данный этап позволяет в оперативном режиме решать возникающие вопросы и дает возможность сотрудникам банка использовать промежуточные результаты для принятия кредитного решения, не дожидаясь окончательной подготовки отчета. Также возможна схема, когда по поручению собственника актива, предполагаемого к передаче в залог, банк выступает заказчиком отчета. В этом случае услуги Оценщика оплачивает банк. Последующая компенсация банку понесенных затрат возможна по договоренности между банком и клиентом в приемлемой для них форме. В этом случае договор заключается в двухсторонней форме. Тесные партнерские отношения Оценщика и банка – гарантия эффективного бизнес-процесса. 6. Общие требования к составу и качеству работ при проведении оценки. Общие допущения и ограничения Требования к оценке, выполняемой для целей ссудного обеспечения, также как и для иных целей в общем случае приведены в ФСО и стандартах саморегулируемых организаций оценщиков. Тем не менее рассматриваемая цель предполагает наличие определенной специфики, обусловленной следующими причинами: 1. Фактически потребителем услуг Оценщика является кредитная организация, в то время как заказчиком отчета, как правило, или в большинстве случаев выступает потенциальный залогодатель. 2. Стоимость, определенная Оценщиком, рассматривается как базовая для последующего расчета залоговой стоимости. При этом в отличие от иных целей оценки, на первый план выходит вопрос ликвидности объекта оценки, от степени которой существенно зависит залоговая стоимость. 3. Для принятия кредитного решения в отношении залогового обеспечения сделки банку необходимо, помимо базовой стоимости, знать еще ряд параметров, непосредственно связанных со стоимостью потенциального предмета залога (см. раздел 3). 4. Деятельность Оценщика обусловлена следующими факторами: - с учетом того, что на основании результата оценки банком принимаются реальные финансовые риски, требования к качеству отчета являются достаточно жесткими; - в соответствии с бизнес-потребностями участников рынка оценочные услуги должны оказываться в приемлемые для всех заинтересованных сторон сроки. С учетом вышеизложенного к Оценщику при оценке для целей залога должны предъявляться следующие общие требования: 1. Основная задача Оценщика – показать количественные и качественные перспективы реализуемости оцениваемого объекта. 2. Результат оценки, прежде всего, необходим банку, поэтому при проведении оценки Оценщику рекомендуется по согласованию с банком взаимодействовать с его полномочными специалистами. Данное взаимодействие не предполагает давления на Оценщика со стороны банка и нарушения принципа независимости его деятельности. 3. Вид определяемой стоимости зависит от степени ликвидности оцениваемого объекта. Поэтому первоочередной задачей является анализ ликвидности и согласование с банком и заказчиком вида стоимости, определяемого в отчете. 4. В описании объектов оценки должны содержаться четкие признаки, позволяющие однозначно идентифицировать объект. Не допускается ограничиваться указанием наименований и инвентарных номеров. 5. При определении рыночной стоимости в основе всех расчетов и предположений должны лежать достоверные рыночные данные и тенденции. Допущения, основанные исключительно на экспертном мнении Оценщика, должны быть минимизированы. 6. Все приведенные в отчете источники используемой информации должны быть указаны в виде, позволяющем убедиться в их адекватности. 7. Отчет об оценке должен при минимуме объема содержать всю информацию, необходимую для понимания обоснованности полученных результатов. 8. С целью повышения оперативности работ в банк могут быть представлены промежуточные результаты оценки в форме, согласованной с банком. 9. При наличии существенного расхождения в результатах, полученных с применением различных подходов, должен быть проведен анализ причин такого расхождения и в качестве окончательного выбран наиболее достоверный, по обоснованному мнению Оценщика, результат. 10. Не допускается оценка объекта Оценщиком без осмотра объекта. Фотографии оцениваемых объектов (при большом количестве объектов возможно выборочно - наиболее значимых) в обязательном порядке должны включаться в Приложения к отчету. Фотографии должны объективно отражать состояние объекта оценки. 11. По согласованию с банком и заказчиком Оценщик может определять характеристики объекта оценки, не предусмотренные требованиями стандартов оценки, но необходимые банку для принятия решения. 12. Оценка должна быть выполнена в сроки, не выходящие за рамки, обусловленные кредитным процессом. Для минимизации сроков без потери качества Оценщик на этапе постановки задания на оценку должен четко уяснить свою задачу, определить необходимый для работы объем информации и состав документов и оговорить сроки предоставления документов и приоритеты. 13. В разделе анализа сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, должна присутствовать следующая информация: · анализ текущей деятельности и основных тенденций в соответствующем сегменте рынка; · ретроспективный, текущий и предполагаемый в будущем спрос на данный вид имущества в регионе; · существующие и вероятные потребности в альтернативном использовании объекта оценки; · степень воздействия на стоимость предмета залога тех или иных прогнозируемых факторов (на момент проведения оценки). 14. При использовании доходного подхода при построении денежных потоков необходимо опираться на рыночные показатели, в том числе и в той ситуации, когда собственник объекта пользуется преимуществами, ставящими его в более выгодное положение относительно иных участников рынка (льготы и т. п.). Существующие обременения объекта (напр. аренда, сервитут), которые будут сохранены при отчуждении объекта, подлежат обязательному учету при оценке. 7. Общие рекомендации к структуре отчета об оценке для целей залога В данном разделе излагаются рекомендации по структуре отчета об оценке для целей залога дополнительно к требованиям, сформулированным в ФСО №3. Структура отчета об оценке с учетом специфики, обусловленной целями залога, рекомендуется в следующем виде: Часть 1. Краткое изложение результатов и выводов. Это резолютивная часть отчета об оценке, позволяющая пользователю сразу получить емкую и исчерпывающую информацию о результатах проведенной работы. Здесь кратко приводятся основные характеристики объекта оценки, результаты, полученные при применении различных подходов к оценке, итоговая величина стоимости объекта оценки, а также важные выводы и рекомендации, имеющие важное, по мнению Оценщика, значение для заказчика и для банка. Часть 2. Задание на оценку. Данная часть отчета содержит три раздела. 1) Приводится исчерпывающее описание объекта со всеми характеристиками, которые учитывались и должны быть учтены при проведении оценки. Указывается роль объекта оценки в бизнесе или производственном процессе собственника, его значимость. Здесь же приводится описание имущественных прав на объект оценки и обременения объекта, оказывающие влияние на его стоимость. 2) Указывается, что результаты оценки предполагается использовать для целей залога. Приводится информация об используемых стандартах оценки и иных документах (в т. ч. настоящих Рекомендациях), оговаривается вид (виды) определяемой стоимости, а также дополнительно определяемые параметры и характеристики. Указывается дата, на которую проводится оценка и срок выполнения работы. 3) Приводятся используемые Оценщиком допущения и ограничивающие условия, которые могут оказать влияние на результат оценки. Часть 3. Сведения о заказчике оценки и об Оценщике. В дополнение к сведениям, указываемым в соответствии с ФСО №3, приводятся сведения о банке – потенциальном залогодержателе в части его наименования и нахождения территориального подразделения (в случае, если работа ведется с филиалом банка). Если оценка выполняется без участия банка, сведения о банке не указываются. Часть 4. Анализ рынка/сегмента рынка, к которому относится объе кт оценки . Приводятся результаты анализа рынка/сегмента рынка, к которому относится объект оценки, выявленные основные тенденции, ценовые диапазоны и основные влияющие факторы. Часть 5. Анализ ликвидности объекта оценки. Раздел, не предусмотренный стандартами, но чрезвычайно важный для банка. В разделе приводится характеристика ликвидности объекта оценки и предполагаемый срок рыночной экспозиции. Указываются источники определения показателей ликвидности. Часть 6. Анализ наилучшего использования. При оценке для целей залога данный анализ проводится только в случае явного несоответствия объекта оценки его существующему использованию. При этом оценка с учетом изменения целевого назначения объекта должна проводиться, если такое назначение уже определено и явно. Часть 7. Описание процесса оценки. В разделе приводится информация о применяемых методах, а также все расчеты. Информацию об используемых аналогах, проводимых расчетах и корректировках рекомендуется приводить в табличном виде. Изложенная информация должна давать возможность легко проследить логичность и корректность полученного результата. В случае если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости, используется экспертное мнение, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка. Часть 8. Определение дополнительных характеристик. Если в соответствии с заданием на оценку Оценщик проводит определение дополнительных характеристик объекта оценки, например, прогноз изменения стоимости во времени или размер издержек, сопряженных с обращением взыскания, исходные данные, логика и результаты расчетов приводятся в данном разделе. Также по согласованию с Банком и Заказчиком может быть проведен расчет ликвидационной стоимости объекта оценки. При этом обязательно указание на применяемую методику и обоснование ее выбора. Часть 9. Согласование результатов и итоговый вывод о стоимости объекта. Взвешивание результатов, полученных различными подходами, производится только тогда, когда между результатами нет существенного расхождения. При наличии существенного расхождения проводится анализ причин и в качестве окончательного выбирается наиболее достоверный, по мнению Оценщика, результат. Приложения. В Приложении к отчету в соответствии с требованиями ФСО №3 приводятся копии используемых документов. При использовании в качестве источников информации малотиражных региональных изданий рекомендуется включать в отчет не ссылки, а копии соответствующих страниц. Обязательным является наличие фотографий оцениваемого объекта. В целях повышения оперативности процесса оценки рекомендуется представлять в банк краткие материалы, позволяющие сотруднику банка понять достоверность результата оценки до получения основного отчета. Такая информация должна включать в себя: - описание объекта оценки; - анализ сегмента рынка, к которому принадлежит объект оценки; - фотографии объекта оценки; - расчетный материал с выведением итогового результата.[3]. Учитывая мировую практику, по мнению авторов, в Украине также следует разработать Стандарты оценки для целей кредитования, к разработке которых следует привлечь не только специалистов в области оценки, но также и представителей банков и кредитных организаций с целью взаимопонимания между производителями и потребителями оценочных услуг, а также для дальнейшего развития рынка оценочных услуг. 3. ЗАЛОГ, ЕГО ВИДЫ, ФУНКЦИИ, ОФОРМЛЕНИЕ, УЧЕТ И ОБСЛУЖИВАНИЕ Как уже указывалось в предыдущих разделах, практика привлечения банками независимых оценщиков для оценки залогового имущества на сегодняшний день получила довольно широкое распространение. Нужно сказать, что выбор и формирование структуры залогового обеспечения является приоритетом банка. При этом зачастую решение о залоговом обеспечении формируется из информации, содержащейся в отчетах о независимой оценке предмета залога. Поэтому обеспечение понимания независимыми оценщиками специфики отдельных видов залогового имущества, критериев отбора и формирования структуры залогового обеспечения в зависимости от особенностей кредитной сделки, знания особенностей правоустанавливающих документов являются крайне важными для снижения залоговых рисков банков. Понятие залога и его значение в кредитной сделке Возвратность является основным условием банковского кредитования. При этом возникновение инфляционных процессов в экономике страны, колебания валютных котировок могут вызывать изменение первоначальной стоимости предоставленного кредита, а ухудшение финансового состояния заемщика нарушение сроков его возврата. Поэтому международный опыт деятельности банков выработал механизм организации возврата кредита, включающий: а) порядок погашения кредита за счет выручки (дохода), установленный в кредитном договоре; б) использование разнообразных форм обеспечения возвратности. Таким образом, в банковской практике источники погашения выданных кредитов подразделяются на первичные и вторичные. Первичным источником является выручка (доход) от реализации продукции, оказания услуг. При рассмотрении возможности заключения кредитной сделки банкиры считают своим «золотым» правилом ориентироваться, прежде всего, на первичный источник. Поэтому в процессе изучения кредитной заявки большое внимание уделяется анализу денежных потоков клиента, перспективам развития отрасли и бизнеса данного клиента, состоянию отношений клиента с поставщиками и покупателями, его деловой репутации и т. д. При этом необходимо отметить, что часто на практике складывается ситуация, когда возникает риск сбоя планового поступления выручки. Факторы риска могут быть связаны с процессом производства, реализацией продукции, состоянием расчетов с покупателями, изменением конъюнктуры рынка, сезонными колебаниями, общеэкономическими изменениями, человеческим фактором и т. д. Во всех этих случаях возникает необходимость иметь дополнительные гарантии возврата кредита, что требует изыскания вторичных источников. К их числу относятся: залог имущества и прав, уступка требований и прав, гарантии и поручительства, страхование. Залог имущества клиента является одной из наиболее распространенных и надежных форм обеспечения возвратности банковского кредита, поскольку его стоимость при адекватном учете и обслуживании, не зависит от финансового состояния должника. В Законе Украины «О залоге» №2655-XII от 02.10.1992 года понятие залога определяется как способ обеспечения обязательств. При этом закон дает кредитору (залогодержателю) преимущественное право перед другими кредиторами получить удовлетворение своих требований из стоимости залога, в случае невыполнения должником (залогодателем) своих обязательств. Для наглядной демонстрации роли и значения залога возвратности кредита приведем таблицу, в которой представлены категории предприятий по финансовому положению и уровню обеспечения кредитных обязательств, т. е. представлена информация по двух источниках погашения кредита. На пересечении категорий проставлены баллы по возрастанию от 1 до 5, отображающие уровень риска возврата кредита. Ячейка, обозначенная единицей, имеет минимальные риски, соответственно по возрастанию ячейка, обозначенная цифрой 5, имеет максимальные риски. Таблица 1. Классификация предприятий по степени риска возврата кредита Уровень обеспечения Финансовое положение Отличное Удовлетворительное Неудовлетворительное Высоколиквидное хорошо структурированное обеспечение 1 1 1 Среднеликвидное, структура обеспечения слабо диверсифицирована 1 2 3 Сложнооцениваемое обеспечение 1 3 4 Недостаточное обеспечение 1 4 5 Как показывает таблица, по степени кредитного риска выделяется пять типов предприятий. Наименьший риск невозврата кредита имеют предприятия, отнесенные к первому типу. Это предприятия, имеющие устойчивое финансовое состояние независимо от наличия и качества обеспечения, или предприятия, располагающие безукоризненным обеспечением независимо от их финансового состояния. Следовательно, риск невозврата кредита минимален либо отсутствует вообще, если имеются в наличии оба фактора или по крайней мере один из них. Функции залога Специалисты залоговых операций выделяют несколько основных функции залога, в которых проявляется его экономическая сущность. 1. Возвратность. Залог рассматривается как вторичный источник погашения кредитной задолженности в случае банкротства заемщика, посредством обращения взыскания на залоговое имущество и его реализации. 2. Стимулирование к возврату кредита. В случае если ценность залога для залогодателя будет превышать размер обеспечиваемых кредитных обязательств, залогодатель будет прикладывать усилия, прежде всего финансовые, для того чтобы не утратить важное для себя имущество. Ценность залога для залогодателя может рассматриваться с двух сторон: это непосредственно стоимость в денежном выражении и значение передаваемого в залог актива для его бизнеса. К таким активам могут относиться специализированные технологические линии, производственные инженерные коммуникации, специализированные здания и сооружения, задействованные в производственном процессе и. др. 3. Ограничения обеспеченной кредиторской задолженности . В существующем правовом поле кредиторы, обязательства которых обеспечены залогом, имеют преимущество перед иными кредиторами. В этой ситуации обременение активов клиента залогом дает банку конкурентные преимущества и ограничивает возможности иных кредиторов. 4. Залог - источник информации о состоянии бизнеса. Периодический или постоянный мониторинг залогового имущества дает банку возможность косвенно контролировать состояние бизнеса клиента через количественные и качественные характеристики его основных и оборотных активов. Эффективная реализация всех вышеуказанных функций залога возможна при построении адекватного залогового механизма. Залоговый механизм и его составляющие Залоговый механизм представляет собой процесс подготовки, заключения и исполнения договора о залоге. Залоговый механизм возникает в момент рассмотрения кредитной заявки как условие заключения кредитного договора. Он сопровождает весь период пользования кредитом. Реальное обращение к исполнению залогового механизма возникает на завершающей стадии движения кредита - погашении - и лишь в том случае, когда клиент не может погасить кредит выручкой или доходом. Основными этапами реализации залогового механизма являются: • выбор предметов и видов залога (формирование структуры залога); • правовая экспертиза на предмет выявления юридических рисков, сопряженных с залогом рассматриваемого имущества; • осуществление оценки стоимости и ликвидности предметов залога; • составление и заключение договора о залоге, определение порядка обращения взыскания на залог; • принятие надлежащих мер по сохранности предмета залога. Важно не только определить критерий качества, выбрать в соответствии с ним имущество, но и обеспечить его сохранность. Только в этом случае залог имущества может быть гарантией возврата кредита. Необходимо отметить, что четкое и грамотное выполнение каждого из вышеуказанных этапов залогового механизма будет влиять на его эффективность в целом, а также на реализацию функций залога. Так, если на первом этапе были отобраны активы, не имеющие центрального значения для бизнеса, то стимулирующая функция утратит свое значение. Порой залог имеет сложности с четкой его идентификацией, определением его качественных и количественных показателей. Как правило, это относится к товарно-материальным запасам, зерну сельскохозяйственных культур, хранящемся в складе без разделения партий. Такая ситуация будет влиять на реализацию функции залога как источника информации о бизнесе заемщика. В случае неадекватной оценки стоимости (хуже, если это завышение) под угрозой окажется действие двух основных функций – возвратности и стимулирования (в данном случае данная функция может начать работать в обратную сторону - стимулировать не выплачивать кредит, поскольку заемщик понимает, что стоимость его активов намного меньше суммы полученного кредита и есть возможность «выгодно» продать свои неликвиды банку). Очень важным является юридический блок, начиная с подтверждения прав собственности заемщика на предоставляемый залог, заканчивая подписанием договора залога и внесением имущества в реестр отягощений. Ошибки на данных этапах могут повлиять на выполнение функций возвратности, стимулирования к возврату кредита и ограничение обеспеченной кредиторской задолженности. Виды и критерии отбора залога В качестве предмета залога могут выступать: основные средства (недвижимое и движимое имущество), сырье, готовая продукция, товары для перепродажи, ценные бумаги (как котируемые, так и не котируемые), права требований по различным обязательствам. Как показывает представленная ниже таблица, большая часть среди активов, передаваемых юридическими лицами в залог, приходится на недвижимое имущество и движимое имущество, а также товары в обороте. Вид залога, передаваемого банкам физическими лицами, определяется целевым назначением кредита. Как правило, это были покупка квартир, домов, автомобилей, которые тут же передавались банку в залог. Таблица 2. Усредненная структура залогового обеспечения при кредитных сделках в банках (данные докризисного периода) Вид активов, передаваемых в залог Удельный вес, % Юридические лица Физические лица Коммерческая недвижимость 37 Жилая недвижимость, в. т.ч. - квартиры - 47 приусадебные дома - 11 Незастроенные земельные участки 10 17 Производственное оборудование 23 Автотранспорт и спецтехника 7 23 Имущественные комплексы 4 Товары в обороте, производственные запасы, сырье 15 Имущественные права 1 Другой залог 3 2 Более сложным представляется выбор залога при кредитовании предприятий. Выбор вида залога и его состава зависит от характера и специфики деятельности конкретной компании, структуры ее активов. В разных видах бизнеса структура активов различна, например, в производственной деятельности до 70% валюты баланса сосредоточено во внеоборотных активах, а в торговых компаниях их может быть менее 10%. Поэтому в каждой конкретной ситуации форма залога определяется индивидуально. Для снижения риска обеспечения кредита залог должен состоять по возможности из различных видов имущества: товаров, оборудования, недвижимости и т. д. В этом случае риск снижается, так как, например, при потере рыночной стоимости одной из составляющих залога взыскание можно обратить на другие. В то же время, чтобы то или иное имущество клиента могло стать предметом залога, необходимо его соответствие критериям приемлемости и достаточности. Критерий приемлемости отражает качественную сторону предмета залога, критерий достаточности - количественную. Существуют общие и специфические требования к качественной и количественной определенности предметов залога. Общие требования к качественной стороне предметов залога независимо от их материально-вещественного содержания сводятся к следующему. 1. Предметы залога (вещи и имущественные права) должны принадлежать заемщику (залогодателю) или находиться у него в полном хозяйственном ведении. 2. Предметы залога должны быть ликвидны, т. е. обладать способностью к быстрой реализации. 3. Предметы залога должны быть значимыми для бизнеса заемщика. 4. Возможность кредитора осуществлять контроль за сохранностью предметов залога. Общим требованием к количественной определенности предметов залога является превышение стоимости заложенного имущества по сравнению с основным обязательством, которое имеет залогодатель по отношению к залогодержателю, т. е. стоимость заложенного имущества должна быть больше суммы кредита и причитающихся за него процентов. Специфические требования к качественной и количественной определенности предметов залога зависят от вида залога и степени риска, сопровождающей соответствующие залоговые операции. Специфика отдельных категорий залога Залог недвижимости (строений и земельных участков) К недвижимому имуществу относятся земельные участки и объекты, размещенные на них, которые неразрывно связаны с земельным участком и их перемещение невозможно без их обесценения и изменения назначения. В случае залога недвижимого имущества появляется такой вид залога, как ипотека. Объектом ипотеки могут быть: здания, сооружения, земельные участки, жилые дома и квартиры, дачи, садовые участки, гаражи и другие строения потребительского назначения. Согласно Гражданскому кодексу Украины, ипотекой является залог недвижимого имущества, которое остается во владении залогодателя или третьего лица. В соответствии с Законом Украины «Об ипотеке», ипотека - это вид обеспечения выполнения обязательств недвижимым имуществом, которое остается во владении и пользовании ипотекодателя, в соответствии с которым ипотекодержатель имеет право в случае невыполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства получить удовлетворение своих требований за счет предмета ипотеки преимущественно перед другими кредиторами этого должника. Закон Украины «Об ипотеке» содержит следующие основные моменты, конкретизирующие земельно-ипотечные отношения: - в случае передачи в ипотеку здания (сооружения) ипотека также распространяется на принадлежащий ипотекодателю на праве собственности земельный участок или его часть, на которой расположено соответствующее сооружение (здание) согласно целевому назначению. Если данный земельный участок принадлежит другому лицу и был передан ипотекодателю в аренду (пользование), после обращения взыскания на предмет ипотеки его новый собственник приобретает права и обязанности ипотекодателя по договору, в котором установлены условия аренды (пользования); - и наоборот, в случае передачи в ипотеку земельного участка ипотека также распространяется на расположенные на нем здания (сооружения) и объекты незавершенного строительства, принадлежащие ипотекодателю на праве собственности; - исключительно ипотекодатель имеет право на основании согласия ипотекодержателя возводить, уничтожать или проводить капитальный ремонт зданий (сооружений), расположенных на земельном участке, который является предметом ипотеки, или осуществлять существенные улучшения этого земельного участка; - действие Закона Украины «Об ипотеке» не распространяется на земельные участки, которые пребывают в государственной или коммунальной собственности и не подлежат приватизации. В то же время особый акцент необходимо сделать на следующих ограничениях залога земельных участков, введенных в Земельном кодексе: - земельный участок, который находится в совместной собственности, может быть передан в залог (ипотеку) по согласию всех собственников; - передача в залог части земельного участка осуществляется после выделения ее на местности; - земельный участок, передаваемый в залог (ипотеку), не должен являться государственной и коммунальной собственностью, не подлежащей приватизации. В ипотеку банки не принимают аварийные здания, здания, планируемые под снос, жилые и нежилые здания и помещения, имеющие капитальные перепланировки, не прошедшие техническую инвентаризацию и регистрацию. Производственное оборудование В залог могут передаваться отдельные единицы оборудования, технологические линии и комплексы. При рассмотрении возможности оформления оборудования в залог необходимо обращать внимание на следующие характеристики: - значение для бизнеса (задействовано в производственном процессе или нет, насколько критично отсутствие или остановка данного оборудования для процесса производства, возможна ли его быстрая замена). Для понимания важности оборудования для бизнеса необходимо изучение оценщиком всего технологического процесса и при возможности отображение его в схематическом виде; - специализированное оборудование или стандартное (рынок стандартного оборудования более развит, нежели специализированного); - год выпуска и соответствие современным технологиям (как правило, эти две категории взаимосвязаны: чем старше оборудование, тем больше шансы на устаревание технологии, под которую было разработано данное оборудование); - комплектность оборудования по факту и по бухгалтерии (правоустанавливающим документам). Учет оборудования может вестись как по объекту в целом, так и по отдельным составляющим. Поэтому при идентификации залогового имущества необходимо сверять бухгалтерскую учетность с фактическим наличием и расположением оборудования; - состояние оборудования и его работоспособность. В случае если оборудование не задействовано в производственном процессе, довольно сложно определить его исправность и комплектность. Поэтому при отборе залога к такому оборудованию нужно относиться очень осторожно; - возможность демонтажа оборудования. Товары в обороте При залоге товаров в обороте компания-заемщик не ограничена в проведении обычных коммерческих операций, она может продавать и закупать товары, сырье, материалы и т. п. Реализованные товары с момента их перехода к приобретателю перестают быть предметом залога, и напротив, приобретенные товары, не указанные в договоре о залоге, с момента возникновения права собственности на них становятся залогом. Важно соблюдать лишь одно условие: общая стоимость товаров обязана соответствовать цене, предусмотренной договором о залоге, а их ликвидность не должна изменяться. Ликвидность товара для банка может быть подтверждена: · анализом конъюнктуры рынка аналогичных товаров; · динамикой роста спроса и предложения; · местом на рынке товара, производимого или реализуемого именно вашей компанией; · описанием ценовой политики компании; · динамикой объемов продаж в количественном и стоимостном выражении. Банк могут заинтересовать основные конкуренты на рынке, их цены и условия продажи аналогичной продукции. Вряд ли будут рассматриваться в качестве залога продовольственные товары с просроченным или истекающим сроком реализации и промышленная продукция, долго хранящаяся на складе, товары без сопроводительных документов, паспортов, инструкций по эксплуатации, без необходимых сертификатов и разрешений. Повреждение заводской упаковки, потеря товарного вида также исключают возможность того, что продукцию примут для обеспечения кредита. При оценке товаров в обороте в качестве залога любой банк прежде всего будет интересовать сама возможность (техническая, экономическая, организационная) компании обеспечить основное условие такого залога - поддержание неснижаемого товарного остатка на складе. И тут одними обещаниями и заверениями дело не ограничивается. Необходимо представить в банк пакет документов, подтверждающих: · динамику выпуска и реализации товара в течение последнего года в стоимостном и натуральном выражении; · ритмичность подвоза сырья, комплектующих и товаров для перепродажи; · перечни постоянных поставщиков, перевозчиков и крупных оптовых покупателей. Благоприятное впечатление произведет наличие соответствующих долгосрочных договоров купли-продажи, поставки, контрактов с зарубежными экспортерами или импортерами, а также открытых паспортов сделок по этим контрактам. Нелишней будет и справка о степени загрузки основных действующих мощностей и об имеющемся резервном оборудовании. Залог ценных бумаг Если ценные бумаги имеют документарную форму, то они принимаются банком в заклад, т. е. передаются на хранение в банк на срок действия кредитного договора. Кредитной организации потребуется некоторое время для оценки их ликвидности. Если банк не уверен в финансовом состоянии эмитента ценных бумаг, он может отказаться принять их в качестве обеспечения. Критерием качества ценных бумаг с точки зрения приемлемости их для залога служат: возможность быстрой реализации и финансовое состояние выпускающей стороны. В этой связи наиболее высокий рейтинг качества имеют государственные ценные бумаги с быстрой оборачиваемостью. Анализ норм действующего законодательства позволяет выделить два основания ограничительного характера, которые оказывают влияние на возможность использования ценных бумаг в качестве предмета залога: в силу прямого указания на невозможность использования отдельных видов ценных бумаг в качестве предмета залога и в силу особого режима обращения некоторых видов ценных бумаг. Так, в соответствии со статьей 5 Закона «О приватизационных бумагах», приватизационные бумаги не могут быть использованы для осуществления расчетов, а также в качестве залога для обеспечения платежей или кредитов. В соответствии со статьей 18 Закона «О ценных бумагах», именные сберегательные сертификаты не подлежат обращению, а их продажа (отчуждение) иным лицам недействительна. В соответствии с Положением об инвестиционных фондах и инвестиционных компаниях, инвестиционные сертификаты, выпущенные открытыми инвестиционными фондами, не подлежат свободной перепродаже. Также к факторам, которые могут послужить причиной нежелательности использования некоторых ценных бумаг, в качестве предмета залога с точки зрения рисков будущего залогодержателя относится ограниченная ликвидность. К таким ценным бумагам можно отнести: Акции, которые находятся в собственности эмитента (выкуплены эмитентом) В соответствии со статьей 8 Закона "О ценных бумагах и фондовой бирже", акции, которые выкуплены эмитентом, должны быть реализованы или аннулированы в срок не более одного года. Поэтому в том случае, если срок выполнения обязательств по кредитному договору превышает срок, в течение которого эти акции должны были быть аннулированы или реализованы, дальнейшее обращение взыскания на эти акции по истечении срока, отведенного законодательством на их реализацию (аннулирование), может быть невозможно в связи с принятием Государственной комиссией по ценным бумагам и фондовому рынку штрафных санкций в виде приостановки обращения этих акций, что, в свою очередь, приведет к невозможности их отчуждения. Акции закрытых акционерных обществ Прием в залог акций ЗАО может привести к осложнениям, связанным с: - невозможностью их продажи на бирже (статья 25 Закона «О хозяйственных обществах») в случае обращения взыскания (если договор залога предусматривает реализацию заложенного имущества, на которое обращено взыскание); - необходимостью принятия общим собранием акционеров решения о внесении в учредительные документы изменений о составе учредителей (если договор залога предусматривает непосредственное обретение прав собственности на предмет залога). Ценные бумаги, не имеющие активного рынка Прием в залог ценных бумаг, не имеющих активного рынка, приведет к осложнениям, связанным с недостаточностью спроса при их продаже, в случае обращения взыскания. К предметам залога относятся также векселя (торговые и финансовые). Главное требование к торговому векселю как предмету залога состоит в обязательности отражения реальной товарной сделки. Необходимо также учитывать срок платежа по векселю, который не может быть короче срока выдаваемого кредита. В качестве залога могут использоваться депозитные вклады, находящиеся в том же банке, который выдает кредит. Такие вклады, как правило, имеют целевой характер использования. Например, организация производит накопление денежных ресурсов для осуществления производственных капитальных вложений или строительства объектов социальной сферы (жилых домов, профилакториев, детских дошкольных учреждений, спортивных комплексов). При получении в банке кредита на текущие производственные нужды предприятие может использовать в качестве залога созданные депозиты в соответствующей сумме, в том числе валютные. Залог имущественных прав В современной банковской практике предметом залога при выдаче ссуд выступает не только имущество, принадлежащее клиенту, но и его имущественные права. В большинстве случаев в банковской практике объектом залога выступают имущественные права требования: - получения товара; - получения денежных средств, оплаты стоимости товара, оказанных услуг (дебиторская задолженность при условии ее возникновения), т. е. в случае наличия факта оплаты товара, факта отгрузки товара, оказания услуг, что подтверждено документально. Право требования, которое принадлежит залогодателю, может быть предметом залога только до окончания срока действия права требования. Правовая экспертиза юридических прав Правовой риск, как правило, связан с возможными нарушениями законодательства недобросовестными залогодателями. Например, в банк могут быть предоставлены поддельные документы, подтверждающие право собственности на заложенное имущество, или имущество может быть заложено несколько раз. Для его минимизации используется предварительный мониторинг на стадии заключения договора залога, а также предварительная юридическая экспертиза документации и экспертиза имущества с целью выявления добросовестности заемщика и правильности оформления всех документов и операций. Задача правовой экспертизы заключается в том, чтобы установить: · отсутствие правовых ограничений на совершение сделок с данным видом имущества; · отсутствие установленных банком ограничений на совершение сделок с данным видом имущества. Со стороны банка юридическую экспертизу проводит юридический отдел совместно с кредитным отделом. Также на этапе проведения оценки рыночной стоимости объекта залога одним из первых шагов является установление прав собственности заемщика на предоставляемое имущество. Оценку рыночной стоимости могут проводить специалисты отдела залогов, если такой предусмотрен, или субъекты оценочной деятельности, аккредитованные банком. Зачастую кредитный отдел отдает документы по залогу на экспертную оценку, а затем в юридическую службу. Оценщики выполняют работу, заемщик ее оплачивает, а потом в результате юридической экспертизы выявляется, что банк под данное имущество выдать кредит не может, вследствие обнаруженных ошибок в оформлении правоустанавливающих документов. Потенциальный клиент банка теряет деньги, время и доверие к данному учреждению и оценочной компании. Поэтому знание независимыми оценщиками правоустанавливающих документов их специфики является крайне важным при сотрудничестве с коммерческими банками. Оценка стоимости предмета залога Оценка предмета залога на этапе рассмотрения кредитной заявки является наиболее сложным и ответственным этапом залогового механизма. При этом банк интересует не только стоимость предмета залога, но и уровень его ликвидности. Согласно законодательству и сложившейся практике, для целей залога определяется рыночная стоимость. Хотя банки зачастую интересует залоговая стоимость. Понятие и методика ее расчета не предусмотрена в украинском законодательстве и стандартах оценки, хотя практики понимают ее как чистую продажу активов с учетом расходов на реализацию и скидок на ликвидность. Оформление залога Важным элементом залогового механизма является составление и исполнение договора о залоге, в котором отражается весь комплекс правовых взаимоотношений сторон по залогу имущества или имущественных прав. В соответствии с Законом Украины «О залоге» ст. 12 определяются общие требования к содержанию договора залога. Так, в договоре определяются суть, размер и срок исполнения обязательств, обеспеченных залогом, описание предмета залога, а также другие условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. К таким условиям могут относиться: - права залогодержателя требовать от залогодателя принятия мер по сохранению предмета залога; - обязанность залогодателя поддерживать неснижаемый остаток заложенных ценностей на определенном уровне; - обязанность залогодателя представлять отчет залогодержателю о наличии и состоянии заложенного имущества; - права залогодержателя проверять по документам и на месте размер, состав и условия хранения заложенного имущества. Договор залога должен быть оформлен в письменной форме. Согласно Закону «О залоге», в случае, когда предметом залога является недвижимое имущество, договор залога должен быть нотариально заверен. Нотариальное оформление договора залога недвижимого имущества осуществляется по месту его нахождения. Также законодательство не ограничивает возможность нотариального заверения договора залога и в других случаях, если на этом настаивает одна из сторон. Как показывает практика, банки стараются в большинстве случаев договоры залогов оформлять нотариально. Это связано не только со снижением риска правильности оформления договора и возможным признанием документа недействительным, но и возможностью более оперативной работы с недобросовестными заемщиками по взысканию суммы выданного кредита с помощью наложения исполнительной надписи. Нотариальное оформление хозяйственных договоров значительно облегчает взыскание долгов, которые образовываются вследствие невыполнения настоящих договоров. Если договор заключен в нотариальной форме и предусматривает уплату денежных сумм, передачу или возвращение имущества, а также право обращения взыскания на заставленное имущество, нотариус может сделать на таком договоре исполнительную надпись. Такая надпись предоставляет право на бесспорное (то есть без обращения в суд) взыскание задолженности по такому договору. При этом экономятся как время, так и деньги, которые неизбежно терялись бы при ведении судебных баталий. Согласно п. 7 ст. 3 Закона об исполнительном производстве, исполнительные надписи нотариусов подлежат выполнению согласно этому закону, то есть органами Государственной исполнительной службы. Также для получения права приоритета на удовлетворение своих требований по договору залога банки вносят залоговое имущество в реестр отягощений и запретов отчуждений имущества. В Украине существует два таких реестра: Государственный реестр отягощений движимого имущества и Единый реестр запретов отчуждения объектов недвижимого имущества. Зарегистрированное отягощение имеет высший приоритет над незарегистрированными отягощениями. Приоритет зарегистрированных отягощений определяется в очередности их регистрации за исключениями, установленными Законом «Об обеспечении требований кредиторов и регистрации отягощений». Рассматривая залог как одну из форм обеспечения возврата, следует подчеркнуть, что такую гарантию порождает юридически закрепленная имущественная ответственность заемщика перед кредитором. Тем самым создается правовая защищенность интересов кредитора Обеспечение сохранности объекта залога Залог имущества в отличие от заклада предполагает нахождение у залогодателя и его использование по целевому назначению, а это значит, что залогодержатель не имеет полного контроля над объектом залога и не всегда может обеспечить его сохранность. Риск утраты или повреждения предмета залога связан соответственно с полной потерей предмета залога либо с частичной потерей им своих свойств, что также приводит к снижению рыночной стоимости объекта залога либо к полной его утрате. Поэтому для обеспечения сохранности предмета залога залогодержателем проводится страхование и мониторинг. Страхование заложенного имущества осуществляется на его полную стоимость за счет залогодателя или третьего юридического (физического) лица. При наступлении страховых случаев залогодержатель имеет право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы страхового возмещения. Залоговое имущество может быть застраховано по следующим рискам: - огневые риски: пожар, задымление в результате пожара, выделение сажи и коррозийного газа, ущерб, причиненный при тушении пожара; удар молнии или взрыв шаровой молнии; взрыв газа, используемого в бытовых целях; падение летательных пилотированных объектов, их обломков или груза; - стихийные явления: буря, ураган, шторм, вихрь, смерч; град, ливень; необычные для данной местности атмосферные осадки; наводнение, паводок; селевые потоки; землетрясение; сдвиг грунта; горные обвалы, сход лавин, камнепад; другие стихийные явления; - противоправные действия третьих лиц: кража со взломом, грабеж, разбой; умышленное повреждение или уничтожение застрахованного имущества третьими лицами, включая поджог; - повреждение водой вследствие аварий технических систем: водопроводных, канализационных, отопительных, систем пожаротушения (в том числе вследствие их повреждения в результате низких температур); проникновение воды из соседних помещений; - наезд на застрахованное имущество наземных транспортных средств и др. Необходимо отметить, что в законодательстве страхование объекта ипотеки (строений и земельных участков), урожая зерновых культур и сахарной свеклы является обязательным. На практике банки при выдаче кредитов выставляют одним из основных условий страхование предмета залога, что дает возможность снизить риски его утраты и порчи. Срок страхования устанавливается на период действия кредитного договора плюс 1 месяц. Мониторинг залога — это комплекс мероприятий, направленных на обеспечение контроля за количественными, качественными и стоимостными параметрами предмета залога, его правовой принадлежностью, условиями хранения и содержания. Основной целью мониторинга залога является определение соответствия характеристик залогового имущества, условий его содержания и эксплуатации требованиям, указанным в договоре о залоге. Основополагающей задачей мониторинга является своевременное выявление фактов либо предпосылок снижения количественных и качественных параметров залогового имущества, либо иных нарушений условий договора о залоге с целью формирования комплекса мероприятий по защите интересов банка в области залогового обеспечения кредита. Содержанием мониторинга залогового обеспечения является: проверка состояния имущества и фактического наличия в месте его хранения (содержания, эксплуатации); подтверждение прав собственности залогодателя на предмет залога; контроль текущей рыночной стоимости имущества; анализ достаточности залогового имущества с учетом текущей информации об имеющихся обременениях третьих лиц в отношении предмета залога. Мониторинг является завершающей стадией залогового механизма, который позволяет определить слабые стороны и вовремя на них отреагировать: улучшить структуру залога, принять дополнительные меры по сохранности предмета залога, или при необходимости начать процедуру его реализации для погашения просроченного кредита. Литература: 1. Міжнародні стандарти оцінки (Восьме видання, 2008)/ Пер. З англ. С.О. Пузенка. – К.: «Артек», 2008. – 432 с. (МЗО 2, стр.149-159). 2. Стандарты оценки RICS, российское издание, 6-е издание, вступили в силу 1 января 2008 года (Red Book). 3. Методические рекомендации «Оценка имущественных активов для целей залога» (Рекомендовано к применению решением Комитета АРБ по оценочной деятельности (Протокол №5 от 18.09.2008)). 4. Сравнительный анализ международного и российского законодательства в области оценочной деятельности / А.В. Верхозина, М.А. Федотова. — М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003. — 368 с. [1]