ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ - пособие

 

  Главная      Учебники - Разные    

 

поиск по сайту            правообладателям  

 

 

 

 

 

 

 



 

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ

 



 

  1. ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ И ОСОБЕННОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ


      1. Понятие недвижимости

         

         


        Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недви-жимость, которая, с одной стороны, входит в состав средств производства (зе-мельные участки, административные, общественные, производственные, склад-ские, торговые и прочие здания, а также другие сооружения) и служит базой хозяйственной деятельности и развития для предприятий и организаций всех видов и форм собственности. С другой – выступает основой личного существо-вания граждан и используется для непроизводственного, личного потребления. Жилые дома, квартиры, дачные строения, хозяйственные постройки, гаражи и тому подобное, находящиеся в собственности граждан и используемые для проживания и других личных нужд, служат предметами потребления, а такие же дома, квартиры, гаражи, дачи (коттеджи), хозяйственные строения и тому подобное, применяемые в коммерческих целях, служат объектами потребления.

        Лингвисты считают, что слово недвижимость образовалось в русском языке (где-то в XVII в.) из трех слов: неподвижный – имущество (имение) – собственность. Видно, что в русском слове «недвижимость» язык закрепил сле-дующие черты: неподвижность, принадлежность кому-либо (имею вещь), при-надлежность на праве собственности.

        Из сказанного ясно, почему с 1917 г., после отмены частной собст-венности, исчез из юридического оборота и из практики термин «недвижи-мость». Лишь после 1990 г., вместе с правом частной собственности, возроди-лось и понятие недвижимости.

        В английском языке существует несколько терминов, которые у нас при-нято переводить как «недвижимость»: Real Estate, Real Property. Первый из них можно дословно перевести как «реальный неподвижный объект», второй – как

        «реальная собственность». Другими словами, каждый из этих терминов под-черкивает ту или иную черту из русского термина «недвижимость», поэтому при переводе с английского целесообразно было бы в первом случае говорить

        «недвижимый объект», «недвижимая вещь», а во втором «недвижимая собст-венность». Перевод же русского термина «недвижимость» на английский язык в виде Real Estate либо Real Property целесообразно осуществлять, исходя из контекста.

        Содержание понятия Real Estate раскрывается в мировой литературе как

        «земля и все улучшения, постоянно закрепленные на ней». Термин «земля» в законодательстве большинства стран толкуется как пространство, ограничен-ное конусом, проходящим через границы земельного участка на поверхности суши к центру Земли. Нефть, золото, обнаруженные на земельном участке,

        принадлежат собственнику участка. В других странах имеются ограничения, связанные с правом собственности на недра и воздушное пространство.

        Важной чертой понятия Real Estate является то, что любые «улучшения»

        земли (строения, дороги, коммуникации) рассматриваются в тесном единстве с

        «землей»: не существует недвижимого объекта без земельного участка.

        В современной юридической и экономической литературе можно обна-ружить довольно большое количество определений термина «недвижимость». Однако для практических целей наиболее применимым является определение, которое приводится в законодательстве России.

        Согласно статье 130 Гражданского Кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, уча-стки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение ко-торых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе зда-ния, сооружения, объекты незавершенного строительства.

        К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной ре-гистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космиче-ские объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

        Таким образом, в ч. 1 ст. 130 перечислена так называемая «недвижимость по природе» – то есть те вещи, которые по своим сущностным признакам могут быть отнесены к недвижимому имуществу. Часть 2 этой статьи описывает «не-движимость по закону» – то есть те вещи, которые не являясь по основным признакам недвижимостью, тем не менее относятся законодательством к не-движимому имуществу. Перечисленные в части 2 ст. 130 вещи отнесены зако-нодательством к недвижимости по двум причинам. Во-первых, порядок их ре-гистрации соответствует порядку регистрации «недвижимости по природе» (необходимость государственной регистрации прав и сделок). Во-вторых, с точки зрения международного права, на перечисленные объекты (воздушные и морские суда, космические объекты и т.п.) распространяется принцип экстер-риториальности, то есть их территория считается территорией того государст-ва, которому они принадлежат.

        Необходимо упомянуть, что перечень объектов недвижимости является открытым, поскольку ст. 130 содержит фразу: «Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество». Более того, статья 132 Гражданского Кодекса признает недвижимостью «предприятие в целом, как имущественный комплекс».

        Согласно статье 131 Гражданского Кодекса РФ «Право собственности и другие вещные права... подлежат государственной регистрации...». Помимо статьи 130 ГК РФ, понятие недвижимого имущества содержится и в ст. 1 Зако-на о государственной регистрации прав не недвижимое имущество № 122-ФЗ. Однако следует обратить внимание, что в названном Законе не упоминается о

        судах и космических объектах, а также о возможности отнесения к недвижимо-сти иного имущества. Иными словами, в названной статье определена сфера применения Закона только к тем объектам недвижимости, которые в нем по-именованы.

        Таким образом, к недвижимому имуществу, права на которые подле-жат государственной регистрации в соответствии с вышеназванным Законом, относятся:

        • земельные участки;

        • участки недр;

        • здания, части зданий, сооружения, сооружения над и под землей, объ-екты инженерной, транспортной инфраструктуры и благоустройства;

        • нежилые помещения, части помещений;

        • предприятия как имущественный комплекс;

        • объекты незавершенного строительства, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда;

        • жилые дома и их части, квартиры, части квартир, служебные, жилые помещения, комнаты;

        • дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского значения;

        • кондоминиумы.

          Резюмируя вышеизложенное, необходимо отметить, что предметом клас-сической дисциплины «Оценка недвижимости» является «недвижимость по природе», то есть земельные участки, здания (и их части, например – помеще-ния), сооружения, объекты незавершенного строительства. Что касается прочих объектов, относимых законом к недвижимости, задачи их оценки решаются в рамках других дисциплин, таких как «Оценка машин и оборудования» и

          «Оценка бизнеса»


      2. Особенности недвижимости как товара


    Специфика оценки недвижимости безусловно связана с особенностями самой недвижимости. В связи с этим, представляется целесообразным рассмот-реть свойства недвижимости как особого вида товара.

    Недвижимость – это наиболее фундаментальный, основательный товар из всех существующих, его нельзя похитить, потерять или сломать. В самом деле, можно ли украсть жилой дом или квартиру, можно ли потерять или забыть где-нибудь свое жилище, как это порой случается с большинством окружающих нас вещей? Другое дело, что можно лишиться собственного недвижимого имущества против своего желания, но это уже относится к криминальным ас-пектам рынка недвижимости, а преступные действия совершаются не по отно-шению к самому объекту, а к правам на него. Только землетрясение, взрыв,

    пожар, наводнение, смерч или иное стихийное бедствие могут разрушить жи-лое здание, но это уже не обычный ход событий, а нечто выходящее за рамки нормального бытия.

    Недвижимость – особый товар, обладающий рядом свойств.

    1. Фундаментальность, стационарность и материальность являются ее существенными характеристиками.

      Физические характеристики объекта недвижимости включают данные о его размерах и форме, о внесенных улучшениях, о поверхностном и под-почвенном слое, о дренаже, о ландшафте, о подъездных путях, об окружающей среде, о коммунальных услугах, о неудобствах и опасностях. Совокупность этих характеристик определяет полезность объекта.

    2. Полезность составляет основу стоимости недвижимости, однако она са-ма по себе не определяет стоимость. Любой объект обладает стоимостью, имея в той или иной мере такие характеристики, как пригодность и ограниченный ха-рактер предложения. Ограниченность предложения должна присутствовать для создания значительной стоимости. Социальные идеалы и стандарты, экономиче-ская деятельность и тенденции, законы, правительственные решения и действия, природные силы оказывают влияние на поведение людей, и все это, взаимодей-ствуя между собой, создает, сохраняет, изменяет или уменьшает стоимость не-движимости. Необходимо отметить специфичность характеристик полезности объектов недвижимости (прежде всего то, что в качестве одной из характеристик полезности объекта недвижимости является его местоположение).

      Недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых может возрастать с течением времени. Даже в развитых странах, где имеет ме-сто перепроизводство жилья и превышение предложения над спросом, наблю-дается тенденция к росту стоимости недвижимости.

    3. Долговечность недвижимости превышает этот показатель практически у всех иных товаров, кроме отдельные видов драгоценных камней и изделий из редких металлов. Согласно действующим в России строительным нормам и правилам (СНиП) жилые здания в зависимости от материала основных конст-рукций (фундаментов, стен, перекрытий) подразделяются на 6 групп с норма-тивными сроками службы от 15 до 150 лет. Вместе с тем объекты недвижимо-сти изменяются в течение срока своего существования и при этом можно выде-лить четыре фазы жизненного цикла каждого объекта: рост, стабильность, упа-док, обновление.

      Износ характеризует потерю пригодности и уменьшение стоимости не-движимости по различным причинам. Физический износ отражает степень из-менения физических свойств недвижимости со временем. Функциональный из-нос возникает из-за плохой планировки и функционального несоответствия здания современным требованиям. Внешний износ появляется из-за изменения

      внешних по отношению к недвижимости факторов, то есть под негативным воздействием окружающей среды.

      Если же рассматривать землю как самостоятельный объект недвижимо-сти и как необходимую составную часть любого объекта недвижимости, то она (как территория для освоения) имеет бесконечный (по меркам человеческой истории) период эксплуатации.

    4. Разнородность, уникальность и неповторимость образуют еще одну группу признаков недвижимости. Практически невозможно говорить о двух одинаковых квартирах, о двух одинаковых строениях, о двух одинаковых уча-стках, так как у них обязательно будут различия в расположении по отноше-нию к другим объектам, к коммуникациям, к линии горизонта и сторонам све-та. Кроме того, для каждого покупателя (или инвестора) сочетание собственно-го ряда предпочтений, возможностей и ограничений определяет в конечном итоге привлекательность объекта недвижимости.

    Именно в силу свойства неповторимости возникает необходимость в ин-дивидуальной оценке каждого объекта недвижимости, а соответственно и в на-личии методики оценки и специалистов, которые знают и умеют такую мето-дику применять, то есть независимых оценщиков.

    5.Управляемость. Очень важной особенностью недвижимости является необходимость постоянного управления ею. Любой объект нуждается в посто-янном управлении, независимо от его функционального назначения. Под управлением, в данном случае, понимается совокупность действий по обеспе-чению функционирования и развития объекта недвижимости, извлечению из него максимальных финансово-экономических и нестоимостных результатов. К таким действиям можно отнести ремонт, реконструкцию, коммунальные пла-тежи, определение и сбор арендной платы. Долговечность объекта недвижимо-сти определяется долговечностью основных несущих конструктивных элемен-тов – фундаментов, стен, каркаса, перекрытий. Однако, в здании имеется мно-жество элементов с более короткими сроками службы (система отопления, во-доснабжения, отделка, оконные и дверные блоки и т.п.). Для обеспечения нор-мальной эксплуатации здания эти элементы должны заменяться в процессе ре-монта. Поскольку процесс управления объектом недвижимости связан с затра-тами сил и времени, для компенсации этих затрат требуемая норма доходности от инвестиций в недвижимость должна быть больше, чем норма доходности инвестиций в финансовый сектор экономики.

    Отличительной особенностью недвижимости служит и то, что на микро-уровне – жилая ячейка (квартира, комната, дом) – она выступает как частный товар, а на макроуровне – как часть инфраструктуры и общественный товар.

    На отдельных сегментах рынка недвижимость проявляет себя как товар, подверженный сезонным колебаниям. Так, рынок аренды жилья отличают ко-лебания спроса и предложения при смене времен года. В то же время рынок

    нежилых помещений мало зависит от времени года, здесь колебания тесно свя-заны с общей экономической ситуацией.

    Для оценки недвижимости свойство управляемости имеет свое значение в силу необходимости учета затрат на управление в рамках применения доходно-го подхода к оценке.

    6. Детальная регламентация сделок с недвижимостью со стороны го-сударственных и муниципальных органов власти. Данное свойство связано, во-первых, с тем, что недвижимость имеет большое значение как для своего вла-дельца, так и для государства и общества в целом. Во-вторых, в силу свойства долговечности, объект недвижимости в течение длительного времени оказыва-ет влияние на все окружающее (архитектурный облик города, возможность проложить коммуникации и т.п.), поэтому уже на этапе создания этого объекта необходимо учесть этот вопрос. В-третьих, при сделках с недвижимостью пе-ремещаются права на объект и, для того, чтобы гарантировать эти права вво-дится система государственной регистрации.

    Недвижимость представляет собой особый вид собственности. Права владения, пользования и распоряжения ею отличны от прав владения другими видами собственности. Это связано с тем, что пользование недвижимостью за-трагивает интересы других граждан и/или юридических лиц в отличие от ог-ромного количества товаров, относящихся к движимому имуществу. Поэтому приобретение жилья или иной недвижимости, а также другие операции с ней (дарение, мена, наследование, уточнение долей) связаны с определенными про-цедурами, призванными обеспечить учет интересов государства, местных орга-нов власти и других субъектов права. Государство, преследуя общественные интересы, реализует функции, связанные с учетом недвижимости и регистра-цией операций с ней для защиты прав собственников и для обеспечения своей фискальной функции в части налогообложения.

    Достаточно сложный процесс передачи права собственности на недви-жимость обусловливает низкий уровень ликвидности недвижимости как това-ра, то есть ее нельзя быстро реализовать за наличные деньги.

    Комплекс прав на недвижимость включает общественные и частные пра-ва. Общественные права включают властные полномочия правительства или местных органов власти, а именно:

    • право вводить и взимать налоги в зависимости от стоимости имущест-ва для поддержки государственных программ и оказания общественных услуг;

    • право приобретать недвижимость за определенную компенсацию для общественных нужд;

    • право вводить зональные ограничения, ограничения в сфере строитель-ства, экологии, дорожного движения;

    • право предоставлять недвижимое имущество в пожизненное владение;

    • право возвращать государству имущество при отсутствии законных владельцев или наследников.

      Частные права определяют характер собственности на недвижимость в зависимости от форм владения и способов физического использования имуще-ства и разделения доходов.

      1. Стационарность недвижимости – объект недвижимости неподвижен в пространстве, в силу этого при сделках с недвижимостью перемещается не сам объект сделки, а права на него. Следствием свойства стационарности отчасти яв-ляется детальная государственная регламентация сделок с недвижимостью, по-скольку возникает необходимость в обеспечении дополнительных мер защиты по отношению к документам, отражающим возникновение и переход прав на недви-жимое имущество. В качестве одной из таких мер выступает система государст-венной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

      2. Устойчивая тенденция к росту стоимости в долговременной перспек-тиве – стоимость недвижимости в глобальных масштабах (страна, весь мир) в долговременной перспективе неуклонно повышается, причем темпы роста цен на недвижимость, как правило, опережают темпы всемирной инфляции. В тоже время, в рамках отдельных регионов и населенных пунктов в краткосрочном периоде может наблюдаться снижение цен на недвижимость. Тенденция к рос-ту цен на недвижимость обусловлена тем, что спрос на недвижимость постоян-но растет (прирост населения, появление новых предприятий), а предложение реально ограничено ограниченностью земельных ресурсов. В оценке недвижи-мости ценовые колебания на рынке недвижимости находят свое отражение в принципе изменения, который заключается в том, что стоимость недвижимости не остается постоянной, а меняется с течением времени под воздействием фак-торов внешней среды.

      3. Паушальность недвижимости – то есть ее низкая делимость как объ-екта инвестиций. В силу свойства паушальности инвестор должен приобретать либо объект целиком, либо какую-то значительную его часть, в реальных усло-виях он не может приобрести, например, 100 офисного здания. Следствием свойства паушальности является, то, что инвестиции в недвижимость не могут быть небольшими, соответственно они доступны далеко не всем инвесторам, а в оценке недвижимости возникают довольно большие проблемы в объективном определении стоимости долей объектов недвижимости, поскольку их рыночная стоимость далеко не всегда соответствует номинальной величине таких долей.

        Все перечисленные особенности недвижимости проявляются в разной степени на всех сегментах рынка недвижимости и детальный учет их влияния на сделку в сочетании с действующим законодательством в каждом конкретном случае будет способствовать принятию более выверенного и обоснованного решения.

         

         

         

         

         

        ГЛАВА 2. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ И ЕГО ОСОБЕННОСТИ


          1. Понятие рынка недвижимости и его особенности


            Рынок недвижимости (в широком понимании) – это совокупность механизмов, обеспечивающих отчуждение полных и частичных прав собствен-ности от одного субъекта к другому.

            Рынок недвижимости (в узком понимании) – совокупность объектов недвижимости, в отношении которых возможно вовлечение в экономический оборот.

            Рынок недвижимости является несовершенным по причине отсутствия ряда характерных черт, присущих совершенному рынку. В табл. 1 представле-ны отличия рынка недвижимости от общепринятого рынка (под общепринятым подразумевается рынок с большим количеством покупателей и продавцов, вы-соким уровнем конкуренции и свободным перемещением товаров).

            Рынок недвижимости является существенной составляющей нацио-нальной экономики. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и тому подобное для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие по-мещения, необходимые для их деятельности.

            Спрос на рынке недвижимости представлен покупателями, приобре-тающими недвижимость с целями инвестирования, коммерческой эксплуа-тации (аренды), использования для организации производственной или ком-мерческой деятельности (финансово-экономические цели), либо для непосред-ственного использования (проживание), социальных целей, обеспечения воз-можностей создания объектов инфраструктуры (нестоимостные цели).


            Таблица 1

            Характерные черты общепринятого рынка и рынка недвижимости


            Характерные черты рынка

            Общепринятый рынок

            Рынок недвижимости

            1. Устойчивая территориальная граница рынка

            регион, страна, группа стран

            регион, город, район

            2. Стандартизованность товара

            абсолютная или очень высокая

            отсутствует

            3. Взаимозаменяемость товаров

            абсолютная

            слабая

            4. Число покупателей и продавцов

            большое

            небольшое

            5. Соотношение между числом покупателей и продавцов

            сбалансированное

            колеблется между сба-лансированностью рынка покупателя и рынка про-давца

            6. Характер сделок

            публичные и биржевые

            носят частный характер

            7. Достоверность и полнота ин-формации

            очень высокая

            доступная информация часто недостоверна


            Характерные черты рынка

            Общепринятый рынок

            Рынок недвижимости

            8. Доступность информации о товарах и рынке

            очень высокая

            доступ к информации обычно затруднен

            9. Скорость обмена информации

            очень высокая

            низкая

            10. Степень осведомленности по-купателя и продавца о товаре

            высокая

            низкая

            11. Правовое регулирование взаимоотношений между поку-пателем и продавцом

            минимальное

            значительное

            12. Стабильность цен

            цены стабильны

            тенденция к росту цен

            13. Транспортабельность

            высокая

            отсутствует

            14. Влияние местонахождения на цену товара

            незначительное

            очень значительное

            15. Возможность относительно быстрого заметного увеличения или уменьшения объема пред-ложения

            значительное

            практически отсутствует в силу длительности строительного цикла


            Особенности предложения на рынке недвижимости предполагают его разделение на первичный и вторичный рынки.

            На первичном рынке недвижимость как товар выступает впервые, и ос-новными продавцами выступают строительные и инвестиционно-строительные компании.

            На вторичном рынке представлена недвижимость, ранее бывшая в упот-реблении и принадлежавшая определенному собственнику.

            Ситуации на вторичном и на первичном рынках взаимосвязаны.

            На спрос и на предложение на рынке недвижимости влияют следующие факторы:

            1. экономические;

            2. социальные;

            3. административные;

            4. окружение;

            5. политические, национальные, культурные факторы, традиции населения.


        1. Структура рынка недвижимости


          Рынок недвижимости – сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, то есть процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка).

          В соответствии с приведенным определением, структура рынка включает:

    • объекты недвижимости субъекты рынка;

    • процессы функционирования рынка механизмы (инфраструктуру) рынка. При описании структуры рынка недвижимости применяют три наибо-

      лее распространенных подхода: институциональный, объектный, воспро-изводственный.

      Если описать каждый вид профессиональной деятельности на рынке не-движимости с точки зрения правовых норм, правил и стандартов, типичных способов его осуществления и регулирования, то есть как самостоятельный ин-ститут, а также указать взаимосвязи между институтами, -получим институ-циональный подход. Назовем некоторые институты рынка недвижимости:

    • органы власти (федеральные; региональные; муниципальные), осуще-ствляющие регулирование условий функционирования и развития рынка не-движимости;

    • институт независимой оценки недвижимости;

    • девелопмент;

    • банки и другие финансовые институты (инвестиционные фонды, тра-стовые фонды), использующие в своей деятельности механизм залогового кре-дитования;

    • институт управляющих недвижимостью;

    • институт риэлторов;

    • государственный и частный нотариат;

    • строительные организации; арендаторы недвижимости;

    • продавцы недвижимости;

    • саморегулируемые и общественно-профессиональные объединения участников рынка недвижимости.

      Если классифицировать деятельность на рынке недвижимости с точки зрения объекта гражданских правоотношений (земля, искусственные со-оружения, а также соответствующие им права собственности) – мы реализуем

      «объектный» подход описания структуры рынка недвижимости.

      Правомерно будет выделить:

      • рынок земли: первичный (в том числе приватизация) и вторичный рын-ки, рынок аренды, (который также делится на первичный и вторичный) и др. формы закрепления участков земли в пользование;

      • рынок искусственных сооружений: делится на рынок жилых и нежилых помещений. Рынок нежилых помещений делится на рынок коммерческой, про-мышленной и социальной (парки, зоны отдыха, санатории, дома культуры) не-движимости. Каждый из секторов может быть первичным (в том числе прива-тизация) и вторичным, а также включать рынок аренды;

      • строительный рынок: рынки строительных подрядов, проектов, техно-логий и пр.;

      • рынок таймшеров (временных отрезков, на которые делится использо-вание одного и того же объекта недвижимости разными владельцами, например: круглогодичный «график» аренды пятью семьями виллы на берегу моря).

        «Воспроизводственный» подход описывает структуру рынка через приз-му отношений, возникающих в процессе цикла воспроизводства не-движимости. С достаточной степенью условности они могут быть пред-ставлены тремя группами отношений:

      • отношения, возникающие в процессе реконструкции или создания объ-екта недвижимости (на рынке недвижимости они составляют сектор развития объектов недвижимости);

      • отношения, возникающие в процессе эксплуатации, содержания и управления объектами недвижимости (на рынке недвижимости они составляют сектор потребления объектов недвижимости);

      • наконец, в рассеянном виде, образно говоря, «в промежутках» между взаимоотношениями по поводу создания и потребления объектов недви-жимости, присутствуют отношения перераспределения прав на недвижимость. На рынке недвижимости они составляют сектор оборота прав на не-движимость.

      Сектор развития (реконструкции, создания) объектов недвижимости предполагает деятельность по созданию (видоизменению) физических ха-рактеристик объектов недвижимости. Последние обусловливают весь даль-нейший характер операций с правами (оборот) и потребления объекта недви-жимости.

      Сектор оборота прав на объекты недвижимости обеспечивает переход прав на объекты недвижимости, регистрацию прав и сделок с ними. В результате оборота прав происходит перераспределение недвижимости между экономиче-скими субъектами в соответствии с их хозяйственными целями и интересами. С переходом прав у владельцев недвижимости возникают и обязанности, прежде всего – платить налоги и содержать за свой счет и под свою ответственность объ-екты недвижимости. Общественные обязанности стимулируют эффективное по-требление (то есть эксплуатацию, управление) полезных свойств недвижимости.

      Сектор эксплуатации и управления недвижимостью обеспечивает «по-требление» – эксплуатацию, содержание и управление объектами не-движимости. Эти отношения возникают с момента приобретения прав на не-движимость и как бы замыкают жизненный цикл ее существования. От органи-зации «потребления» недвижимости зависит длительность физического суще-ствования объекта и полезный эффект для владельца: позволит ли обладание недвижимостью получить доход или решить социальные задачи. Тем самым за-кладываются предпосылки для расширения недвижимой собственности либо через приобретение новых прав на объекты недвижимости, либо посредством нового строительства.

      Переплетение отношений этих секторов формирует воспроизводственную структуру рынка недвижимости в целом.

      Рынок недвижимости в национальной экономике выполняет следующие функции:

      • эффективное решение социальных задач, связанных с созданием и ис-пользованием полезных свойств недвижимости;

      • отчуждение полных или частичных прав собственности на объекты не-движимости от одного экономического субъекта к другому и защиту его прав;

      • свободное формирование цен на объекты и услуги;

      • перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими видами объектов недвижимости;

      • перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими способами использования земель.

        Важное значение рынка недвижимости как сектора рыночной экономики подтверждается:

      • колоссальной стоимостью национального богатства, материализован-ного в недвижимости, из которого по крайней мере половина может быть во-влечена в рыночный оборот и приносить ренту – владельцам, доход – предпри-нимателям, налоговые и другие платежи – в федеральный, региональные бюд-жеты, бюджеты муниципальных образований;

      • достигнутой уже сегодня высокой долей рынка недвижимости в вало-вом национальном продукте;

      • достигнутым в ряде регионов и городов высоким уровнем доходов бюджета от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муни-ципальной недвижимости (в том числе земли);

      • высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сде-лок с ней большим количеством рабочих мест, созданных в ходе становления и развития рынка недвижимости.

      Особенности рынка недвижимости обусловлены природой недвижимости. В отличие от финансового рынка, рынка ценных бумаг или рабочей силы,

      рынок недвижимости имеет четко выраженную региональную специфику, по-скольку «привязан» к конкретному месту расположения объектов недвижимости.

      Величина и характер спроса на объекты недвижимости предопределены политической системой общества, географическими, историческими и куль-турными факторами, состоянием инфраструктуры и наличием потенциальных рабочих мест, уровнем экономического развития региона в целом. Спрос на объекты недвижимости не является взаимозаменяемым (например, спрос на жилье невозможно переориентировать на промышленные объекты).

      Почти все операции на рынке недвижимости требуют государственной регистрации.

      Подавляющее большинство граждан выступает собственником единст-венного вида недвижимости – жилья. Поэтому рынок недвижимости вы-полняет функцию социального стабилизатора. Так, передача в собственность граждан жилого фонда и разумное регулирование прав на жилье позволили со-ветской России в 1924–1928 гг. сформировать самостоятельное самоуправле-ние, преодолеть 30 % разруху городского хозяйства и поднять уровень жизни населения до показателей 1913 г. Наоборот, нарушение социальной функции рынка недвижимости ведет к дестабилизации и краху правящего режима, как это произошло в январе–марте 1997 г. в Албании.

      Совокупность всех факторов и формирует в каждом регионе особый ха-рактер местного рынка недвижимости.

      Региональная привязка рынка недвижимости имеет ряд важных следствий.

      1. Понятие «единый рынок недвижимости России» надо воспринимать со значительной степенью условности. Так, например, «общий (единый) рынок» рабочей силы России означает не только систему отношений по поводу купли-продажи (найма) рабочей силы, но и возможность ее свободного перемещения между регионами. Из определения недвижимости, очевидно, что «перемес-тить» ее невозможно. Следовательно, термин «единый» в отношении рынка недвижимости России может быть расшифрован как «совокупность общих для России норм, правил и процедур движения прав на недвижимое имущество, или как единое нормативно-правовое пространство».

      2. Главная задача федерального центра – формирование единых и обяза-тельных для всех участников рынка недвижимости норм, правил и процедур движения прав на недвижимое имущество, учитывающих различия экономиче-ского развития регионов.

      Материальная база рынка складывалась из двух источников. Первый – это бесплатная приватизация жилья гражданами, бесплатная и платная прива-тизация нежилых помещений и земельных участков (рынок первичной прива-тизации недвижимости). Второй – это формирование в рамках строительной отрасли и вне ее сегмента коммерческого строительства и продажи объектов (первичный рынок строительства и продажи недвижимости). В дальнейшем формировался вторичный рынок недвижимости – рынок перепродажи ранее приватизированных или впервые проданных новых объектов.

      Структура и инфраструктура рынка недвижимости, система понятий и тер-минология складывались в чем-то стихийно. Но при этом активно использовался опыт стран с развитой рыночной экономикой (в первую очередь США, а также Германии, Великобритании, Франции, Австрии и др.), который при разработке законодательной, нормативной, методической базы рынка по возможности адап-тировался к реальным условиям переходной экономики России.

      По функциональному назначению объектов рынок недвижимости под-разделяется на четыре основные составляющие:

      1. земля (земельные участки);

      2. жилье (жилые помещения) – в том числе городское и загородное:

    • квартиры в многоквартирных домах;

    • индивидуальные жилые дома;

    • помещения постоянного проживания в домах отдыха, гостиницах и т.п.;

      1. коммерческая недвижимость:

    • гостиницы, дома отдыха;

    • бизнес-центры, офисные помещения;

    • торговые центры, магазины;

    • рестораны, кафе и т.п.;

    • пункты сервиса.

      1. промышленная недвижимость:

    • заводские помещения;

    • автостоянки, гаражи;

    • складские помещения;

    • помещения научно-исследовательских организаций.

      Каждый из этих сегментов развивается самостоятельно, так как опирается на собственную законодательную и, нормативную базу и имеет существенные различия в политике приватизации государственной и муниципальной собст-венности.

      Дополнительно можно выделить рынок объектов незавершенного строи-тельства, на котором действуют особые процедуры при оценке и продаже объ-ектов и сильна роль государственного регулирования, так как государство яв-ляется собственником подавляющего большинства замороженных строек. При-чем на этом рынке возможно измерение, как целевого назначения недостроен-ного объекта, так и первоначального плана застройки.

      Промежуточное положение занимает рынок гостиничных услуг, для ко-торого характерно предоставление жилья во временное пользование на срок от одних суток и более и наличие развитой инфраструктуры обслуживания посто-яльцев (предприятия бытового обслуживания, торговли, транспортного и экс-курсионного обслуживания, деловой, спортивный и культурный сервис).

      В каждом сегменте рынка можно говорить о наличии двух состав-ляющих: первичной, которая характеризует появление недвижимости как това-ра на рынке и вторичной, на которой функционирует большое количество про-давцов и покупателей (физических и юридических лиц).

      Передача прав на недвижимость осуществляется, как правило, по одному из следующих вариантов:

      • на постоянной основе, то есть приобретение в собственность или пере-дача в бессрочное (возмездное или безвозмездное) пользование;

      • на временной основе, то есть предоставление в аренду или передача во временное пользование.

      Собственник недвижимости не только владеет и пользуется имуществом, но и распоряжается им. Он может его продать, обменять, сдать в аренду, вне-сти в залог, завещать или безвозмездно передать по-своему усмотрению.

      Государственные и муниципальные предприятия не имеют права сдавать в аренду закрепленное за ними на праве полного хозяйственного ведения не-движимое имущество. Арендодателем этого имущества выступает Государст-венный комитет РФ по управлению государственным имуществом в лице соот-ветствующих управлений и территориальных органов.

      Для предприятий иных форм собственности установлены ограничения на распоряжение недвижимым имуществом.

      Барьеры экономического характера включают инвестиционную, кре-дитную и налоговую политику государства, а также проблемы, возникающие из-за инфляции, неплатежей, увеличения сроков окупаемости инвестиций и других факторов.

      Значительную роль играют административные барьеры, которые уста-новлены исполнительными органами власти всех уровней. Это касается таких аспектов, как регистрация предприятий, лицензирование различных видов дея-тельности в сфере недвижимости, порядок предоставления, купли-продажи и аренды земельных участков, жилья и нежилых помещений, объектов незавер-шенного строительства.

      На масштабах и темпах развития рынка недвижимости сильно сказы-вается неразвитость рыночной инфраструктуры.

      Ограниченность земельных ресурсов и проблемы, связанные с охраной окружающей среды, дополняют перечень барьеров, которые объективно пре-пятствуют вхождению новых субъектов в рынок недвижимости.

      Российский рынок недвижимости отражает все проблемы экономики и характеризуется неравномерным развитием своих отдельных сегментов, несо-вершенной законодательной базой. Вместе с тем этот рынок представляет со-бой перспективную сферу вложений капитала, ума и энергии.

      Перспективы рынка недвижимости в жилищной сфере, в конечном счете определяет наличие объективной потребности населения в улучшении жилищ-ных условий. В России налицо острый дефицит жилья.

      Улучшение жилищных условий осуществляется за счет:

      • предоставления муниципального бесплатного жилья социального ис-пользования;

      • продажи жилья.

      Острую проблему в жилищной сфере представляет постоянный приток в Россию беженцев и вынужденных мигрантов из стран ближнего зарубежья. Жилой фонд в сельской местности большей частью требует реконструкции, так

      как в недостаточной мере обеспечен канализацией, центральным отоплением и другими удобствами.


        1. Особенности отдельных сегментов рынка недвижимости


          Рынок земельных участков

          Особенности рынка земельных участков следующие:

          1. правовая неурегулированность рынка земли по причине несовершенст-ва земельного законодательства;

          2. цикличность динамики цен, носящая сезонный характер: спрос и цены начинают обычно расти в конце зимы, достигают пика в мае-июне, затем на-ступает период относительной стабильности, в августе-сентябре спрос снижа-ется до минимума, и цены застывают до конца зимы;

          3. зависимость цены от степени благоустройства участка, наличия ком-муникаций;

          4. зависимость цены земельного участка от его назначения: цены на уча-стки для жилой застройки практически везде выше цен садоводческих участ-ков, участки под фермерское хозяйство стоят дешевле всех остальных видов участков.

          5. привлекательность земли в качестве объекта для инвестиций по причи-не относительно низких издержек входа на рынок и издержек по содержанию участка.

          Рынок жилья

          Перспективы рынка недвижимости в жилищной сфере определяет наличие объективной потребности населения в улучшении жилищных условий – наличие огромного потенциального спроса. Экономический кризис привел к резкому со-кращению строительства жилья, в тоже время, бесплатная приватизация жилья создала широкую прослойку собственников – наличие предложения. Имущест-венное расслоение общества при примерно одинаковом уровне обеспеченности жильем разных его слоев создает предпосылки для перехода прав собственности. Таким образом, созданы реальные предпосылки для рынка жилья.

          Рынок городского жилья

          Жилой фонд большинства российских городов делится на несколько групп характерной застройки:

          1. жилье низкого качества;

          2. типовое жилье;

          3. застройка сталинских времен;

          4. дома улучшенной планировки;

          5. элитное жилье.

          Структура спроса не совпадает со структурой предложения. Предложение характеризуется избытком малогабаритного типового панельного жилья, при том, что спрос направлен в сторону кирпичных домов улучшенной планировки, коттеджей, современной мало-и многоэтажной застройки застройки.

          Сезонность рынка жилья характеризуется летним замиранием цен, осе-нью с повышением деловой активности повышается спрос и начинают расти цены.

          Жилье имеет специфические характеристики, определяющие его ком-фортность и полезность для владельца или арендатора. На спрос и предложение на рынке жилья будут влиять параметры, которые характеризуют:

          1. строение, в котором расположено жилье;

          2. квартиру (комнату);

          3. месторасположение жилища;

          4. благоустройство жилища;

          5. инфраструктуру микрорайона;

          6. стоимость жилища.

          Аренда жилья относится к числу наиболее активных сегментов рынка не-движимости (по причине увеличения собственников нескольких жилых поме-щений и доступности цен по сравнению с куплей-продажей). В структуре пред-ложения преобладают одно-и двух-комнатные квартиры. Спрос на рынке арендуемого жилья сосредоточен либо на очень дешевом, либо на очень доро-гом жилье.

          Сезонность на рынке аренды жилья: после спада в феврале, к середине апреля возрастает активность, связанная с желанием отъезжающих за город владельцев сдать свои квартиры на лето. В сентябре с окончанием отпускного сезона и началом учебного года – новый подъем активности.

          Рынок загородного жилья

          На рынке загородного жилья присутствует три основных участника.

          1. Продавцы частных загородных домов.

          2. Строительные организации – подрядчики, строящие на заказ.

          3. Застройщики, выполняющие строительство домов и целых поселков для их последующей реализации.

          Спрос и стоимость на загородное жилье в существенной степени опреде-ляется следующими факторами:

          1. месторасположение (расстояние от города, направление);

          2. готовность к эксплуатации и все современные коммуникации;

          3. близость мест отдыха (водоемов, лесных массивов и т.п.);

          4. соблюдение требований к личной безопасности и сохранности имущества. На загородные дома существует значительный разброс цен спроса и предложения, причем спрос чаще фиксируется на значительно более низком

          уровне, чем предложение (по причине небольшого количества сделок и недос-татка рыночной информации).

          Предложение на рынке загородных домов имеет три основные состав-ляющие:

          1. новая застройка;

          2. старая застройка (жилье бывшее в употреблении);

          3. объекты незавершенного строительства.

          Сезонность на рынке загородного жилья характеризуется осенним спадом деловой активности.

          Рынок нежилых помещений

          Для рынка нежилых помещений характерно широкое развитие отноше-ний аренды, еще одной особенностью является значительное несоответствие запросов арендаторов и арендодателей. Арендодатели предлагают помещения, требующие вложений в ремонт, а арендаторы готовы платить по рыночным арендным ставкам за помещения, сданные «под ключ»

          Рынок офисов

          На офисном рынке, как и на рынке нежилой недвижимости в целом, пре-обладающей формой отношений является аренда. Спрос и стоимость офисной недвижимости зависит от следующих факторов:

          1. месторасположение в престижных районах города;

          2. удобство доступа с точки зрения транспортных коммуникаций и нали-чия мест для парковки;

          3. размещение офиса в отдельно стоящем здании или в помещении с от-дельным входом;

          4. режим охраны;

          5. стиль и качество отделки помещений.

          Для рынка офисных помещений характерно разделение на три сектора, которые значительно различаются по качеству помещений и по уровню цен аренды.

          1. Престижные офисы, соответствующие мировым стандартам для офис-ных помещений и расположенные в отдельно стоящих специально оборудован-ных зданиях – бизнес-центрах.

          2. Хорошо отделанные и оборудованные помещения, размещаемые в ре-конструированных зданиях, в расселенных и реконструированных квартирах большого размера.

          3. Офисные помещения муниципального и ведомственного нежилого фонда, государственных предприятий.

          Рынок торговых помещений

          Для объектов торговли главным фактором их успешной деятельности яв-ляется выгодное месторасположение. На рынке торговых помещений характер-но наличие, как отношений купли-продажи, так и отношений аренды. Многие покупатели сначала берут помещение в аренду, чтобы оценить, как пойдет тор-говля в этом месте и на основе этого принять решение о целесообразности по-купки. Характерной формой торговой деятельности для России являются мел-кооптовые рынки, когда арендуется земельный участок без строений и на нем производится торговля с автомашин или контейнеров.

          Рынок складских помещений

          Рынок складских помещений является динамично развивающимся сег-ментом рынка недвижимости, который характеризуется стабильностью, устой-чивым уровнем спроса, предложения и цен.

          В структуре предложения выделяют следующие виды помещений, ис-пользуемых под склады:

    • специализированные оборудованные склады (складские комплексы;

    • ангары, частично оборудованные склады;

    • подвальные и полуподвальные помещения в административных зданиях;

    • склады на первых этажах охраняемых зданий;

    • переоборудованные бомбоубежища;

    • неспециализированные подвальные и полуподвальные помещения в жилых зданиях.

      В настоящее время практикуются три основных формы взаимоотношений владельца склада и хозяина груза: простая аренда, ответственное хранение, от-ветственное хранение со страхованием груза.

      Предложение на рынке складов имеет тенденцию к росту так как удель-ные затраты на создание складского пространства значительно ниже затрат на жилые и офисные помещения. В тоже время, увеличение количества хозяйст-вующих субъектов и масштабов их деятельности создает гарантированный спрос на новые объекты для складирования.

      Рынок промышленной недвижимости

      Значительная часть новых предпринимательских образований нуждается в площадях производственного назначения. В тоже время, для предприятий, созданных до начала рыночных реформ характерно перепрофилирование про-изводственных площадей в пользу сферы услуг, торговли, а также использова-ние их под склады.

      Большая часть производственных площадей на первичном и на вторичном рынке недвижимости предлагается в долгосрочную аренду, так как организация любого производства требует установки оборудования, перепланировки и т.п.

      Требования к производственным помещениям зависят от специфики и тех-нологии производства, обеспечения пожарной и экологической безопасности.

      Изменение прав собственности через продажу предприятий как имущест-венных комплексов и банкротство не получили распространения по причине, соответственно экономического кризиса и несовершенства законодательства.

      Наибольший интерес к промышленной недвижимости проявляют круп-ные финансовые структуры, что связано с дефицитом предложения в других сферах.


        1. Формирование рынка недвижимости в России


      Становление рынка недвижимости в России происходило под влиянием общих для всей экономики страны факторов. Это:

    • политическая, экономическая и социальная нестабильность;

    • высокие темпы инфляции;

    • резкая дифференциация в доходах;

    • неразвитость и нестабильность финансовой системы;

    • недостаток денежных ресурсов в структуре оборотных средств пред-приятий и т.д.

      Кроме того, на рынок недвижимости влияют и специфические факторы:

      1. запаздывание с началом становления рынка по сравнению с другими секторами рыночной экономики.

        Рынок недвижимости начал свой легальный путь лишь после принятия законов РФ «О приватизации государственных и муниципальных предприятий» и «О приватизации жилищного фонда» летом 1991 г., то есть фактически с кон-ца 1991 – начала 1992 г. Рынок недвижимости, в силу нестабильности и необ-ходимости значительных единовременных затрат, практически не рассматри-вался в первой половине 90-х годов, как сфера долгосрочных инвестиций. Ве-дущую роль на рынке весь этот период играли брокерские фирмы, оказываю-щие консультационные и посреднические услуги при сделках с жилой недви-жимостью. Основными покупателями являлись – лица со сверхвысокими дохо-дами, продавцами – лица, не имеющие иных возможностей улучшить свое фи-нансовое или жилищное положение, кроме продажи принадлежащей им не-движимости (ее доли). Главным способом расчетов была оплата наличными, причем, как правило, в свободно конвертируемых валютах без их налогового декларирования, сначала в наиболее «черных» и криминально опасных ва-риантах, затем с использованием более цивилизованных форм (расчеты паке-тами ценных бумаг, векселями и пр.);

      2. отсутствие необходимых законодательных норм и процедур, обес-печивающих безопасное совершение сделок и защиту прав собственности.

        Это привело к ряду последствий, влияющих на состояние рынка. В числе них:

    • первоначальная легкость сделок на рынке жилой недвижимости, что способствовало быстрому росту их числа;

    • возможность нарушения прав потенциальных пользователей недвижи-мости, отсутствие механизмов защиты их интересов при проведении сделок, что в последующем привело к судебным искам, арестам недвижимости, запре-щениям сделок с ней и пр. Поэтому риэлтерские фирмы не охотно берутся за сделки с квартирами с длинными историями продаж, справедливо полагая, что чем больше сделок с квартирой произошло, тем больше вероятность «прокола» на каком-либо из этапов этой истории;

    • проведение сделок с недвижимостью под прикрытием сделок с ценны-ми бумагами, долями, паями предприятий (прежде всего прошедших через процедуры приватизации).

    • проведение сделок с прямым нарушением законодательства и интере-сов участников сделок. Последнее особенно характерно для предприватизаци-онного периода, но довольно часто встречается и в период приватизации;

      1. формирование рынка «со второго этажа» – квартир, встроенных нежи-лых помещений.

        Рынок жилья начал развиваться с 1992 г., рынок нежилых помещений – с 1993 по 1994 гг. (особенно после принятия решения о возможности выкупа приватизированными предприятиями занимаемых ими на условиях аренды по-мещений), а рынок городских земель – по сути лишь с 1995 г., после принятия решений, разрешающих выкуп земли приватизированным предприятиям и соб-ственникам зданий и сооружений;

      2. развитие рынка в отсутствие необходимой для его функционирования финансовой и рыночной инфраструктуры.

      Становление рынка недвижимости в России начиналось при практиче-ском отсутствии какой-либо его связи с финансовым рынком (существовавшая в советский период система жилищного и строительного в целом финансиро-вания и кредитования к началу 1992 г. по существу уже развалилась). Для по-купки недвижимости нужны были «живые» деньги, причем желательно налич-ные и в свободно конвертируемой валюте.

      Формирование уровня цен на рынке жилья в первой половине 90-х годов происходило в крупных городах России как следствие спроса со стороны слоя лиц с наиболее высокими доходами.

      Ускоренные и не всегда отлаженные процедуры приватизации, неот-работанный порядок закрепления прав на недвижимость, отсутствие меха-низмов проверки правового статуса и юридической истории объектов не-движимости создал в начале 90-х гг. довольно льготные условия проведения

      сделок, а появившийся спрос на недвижимость – потребность в оказании ус-луг по их совершению.

      Именно на этой волне на рубеже 80–90-х гг. возникли (или легализова-лись из бывших маклеров) первые риэлтерские фирмы, которые поневоле выполняли целый ряд функций, распределенных (в условиях развитого рын-ка недвижимости) между рядом профессиональных участников рынка – кон-сультантами, адвокатами, оценщиками, экспертами по недвижимости, эскро-фирмами и другими.

      Рынок недвижимости, тем не менее, поступательно развивался. Безус-ловно, на его развитии сказывались макроэкономические изменения, проис-ходившие в нашей стране, изменения политической системы, изменения за-конодательства. В настоящий момент рынок недвижимости, в целом выпол-няет свою основную функцию – обеспечивает переход прав на недвижимое имущество от одного субъекта к другому и, необходимо отметить, что ин-ститут независимой оценки недвижимости играет очень важную роль в функционировании рынка недвижимости.

       

       

       

      ГЛАВА 3. АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ


        1. Основы анализа рынка недвижимости


          Необходимо отметить, что определение стоимости объектов недвижимо-сти базируется на результатах проведенного оценщиком анализа рынка недви-жимости. С другой стороны, оценщик всегда может проверить результат своих расчетов на предмет его соответствия сложившейся рыночной ситуации. В свя-зи с этим, анализ рынка недвижимости является необходимым разделом отчета об оценке.

          Анализ рынка недвижимости представляет собой самостоятельный вид деятельности, имеющий целью обеспечение объективной информацией лиц, принимающих решения о проведении тех или иных операций на рынке (рис. 1). Профессионалы рынка недвижимости работают над созданием системы информационного обеспечения деятельности – информационых стандартов, ал-горитмов, программных и технических средств, обеспечивающих информаци-онное взаимодействие фирм и ассоциаций при решении ими всего разнообра-зия профессиональных задач. В этом круге задач выделяются три самостоя-

          тельных, но тесно связанных направления:

          • информационное обеспечение операций с недвижимостью (прием, хра-нение и переработка в фирме заявок на продажу и покупку объектов, межфир-менный, межрегиональный, международный обмен);

          • информационное обеспечение технологии риэлторской деятельности (прием, хранение и использование юридической и иной общей информации, необходимой риэлторам);

          • информационное и методическое обеспечение исследований рынка не-движимости (мониторинг, анализ состояния и прогнозирование тенденций раз-вития рынка).

          Общим элементом анализа рынка в интересах всех видов деятельности на рынке недвижимости, в том числе оценочной, является мониторинг рынка, то есть сбор и обработка информации о рынке.

          В последнее время все большее понимание находит необходимость пре-одоления информационного разрыва между оценщиками, брокерами, девело-перами, финансовыми аналитиками, риэлторами – профессионалами рынка не-движимости, а также их объединениями. Необходимо единое информационное пространство рынка, единая методология, система понятий и терминов, техно-логия и организация сбора и обработки данных.

          Различные направление анализа рынка – маркетинг, оценка стоимости объекта, эффективность инвестиций тесно связаны между собой.

          Конечным результатом и вершиной каждого из направлений анализа яв-ляется прогнозирование.



          image

          Рис. 1. Структура целей и этапов анализа рынка недвижимости Анализ рынка недвижимости включает в себя следующие частные цели:

          • Анализ ценовой ситуации;

          • Анализ состояния рынка;

          • Анализ доступности и ликвидности;

          • Маркетинговый анализ рынка;

          • Анализ рынка при оценке объекта;

          • Анализ эффективности инвестиций;

            Анализ ценовой ситуации включает следующие задачи (этапы):

          • типизация объектов недвижимости по качеству, размерам и местополо-жению (районирование территории);

          • оперативная оценка средних по типу цен;

          • исследование влияния параметров качества и размеров на среднюю цену;

    • исследование влияния местоположения на среднюю цену;

    • анализ состояния рынка;

    • изучение социально-экономической ситуации в регионе и макроэко-номической ситуации в стране;

    • прогнозирование цен.

      Анализ состояния рынка включает следующие задачи (этапы):

    • изучение состава (объема и структуры) и состояния фонда объектов недвижимости города (по видам, подвидам, типам);

    • изучение состава и состояния приватизированного, частного фонда, темпов приватизации;

    • изучение состава строящегося фонда и темпов строительства;

    • анализ законодательной и нормативной базы;

    • анализ состояния корпоративной деятельности (ассоциации, подго-товка кадров, подготовка и лоббирование нормативных актов, взаимодействие с банками, органами управления);

    • анализ объема и структуры предложения, спроса, соотношения спрос

      (предложение);

    • анализ объема и структуры сделок, отношения сделки (спрос), сделки

      (предложение), сделки (фонд);

    • анализ ценовой ситуации на первичном и вторичном рынке;

    • прогнозирование конъюнктуры и состояния рынка.

      Анализ доступности и ликвидности включает следующие задачи (этапы):

    • анализ характера развития и состояния экономики региона;

    • анализ демографической ситуации, состава и структуры населения, темпов миграции (въезд, выезд, сальдо), в том числе нерезидентов;

    • оценка обеспеченности жильем, другими видами объектов недви-жимости;

    • анализ ценовой ситуации;

    • изучение и оценка уровня доходов и накоплений, наличия потребности на конкретные виды объектов и платежеспособного спроса на них;

    • оперативная оценка доступности и ликвидности объектов;

    • прогнозирование доступности и ликвидности.

      Маркетинговый анализ рынка включает следующие задачи:

    • описание продвигаемого объекта (услуги);

    • описание границ локации (микрорайона);

    • изучение предложения объектов-аналогов;

    • изучение экономического прогноза для микрорайона;

    • изучение субъектов рынка (конкурентов);

    • изучение платежеспособного спроса;

    • прогнозирование объема продаж при различных затратах на рекламу.

      Анализ рынка при оценке объекта включает следующие задачи:

    • подбор объектов-аналогов, изучение их характеристик и цены продажи

      (покупки);

    • определение поправок на качество и местоположение оцениваемого объекта и аналогов (при методе сравнение сопоставимых продаж);

    • прогнозирование арендных ставок, реверсии (стоимости продажи объ-екта в будущем), потока доходов, коэффициента капитализации, ставки дис-контирования (при оценке доходным методом);

    • определение произведенных и прогнозирование будущих затрат (при затратном и доходном методе);

    • определение и прогнозирование потока чистого дохода с учетом на-логов и иных отчислений;

    • оценка текущей стоимости объекта недвижимости.

      Анализ эффективности инвестиций включает следующие задачи:

      • анализ цен на объекты-аналоги;

      • прогнозирование цен на объекты инвестиций;

      • изучение макроэкономических параметров (ставка рефинансирования ЦБ, доходность ценных бумаг, темпы инфляции и девальвации рубля) и про-гнозов их изменения;

      • оценка и прогнозирование затрат на проект;

      • расчет потока доходов;

      • расчет налогов и отчислений;

      • прогнозирование эффективности инвестиционного проекта.

        Каждая задача может решаться самостоятельно либо во взаимной связи. Суть связи состоит в том, что некоторые из этапов являются общими для не-скольких направлений, и одни направления используют результаты, получен-ные другими.

        При анализе и прогнозировании тенденций развития рынка недвижи-мости предметом исследования являются такие свойства рынка, как:

      • ценовая ситуация на рынке;

      • конъюнктура спроса и предложения;

      • активность рынка, объем операций на рынке;

      • ликвидность объектов;

      • доступность объектов, состояние платежеспособного спроса;

      • состояние инфраструктуры рынка, его субъектов;

      • состояние законодательной, нормативной, методической базы рынка. Для обеспечения комплексности анализа рынка в ходе мониторинга рас-

      считывается определенный набор показателей (индикаторов) состояния рынка, характеризующих:

      • ценовую ситуацию: средние за период (например, среднемесячные) це-ны предложения и сделок (продажи, покупки, аренды) объектов различных ви-дов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по типам объек-тов и районам города и другим признакам и обобщенные по совокупности сде-лок (предложений), размах индивидуальных значений в выборках и объем вы-борок, частотное распределение цен в выборках (гистограмма), среднеквадра-тические отклонения выборок (СКО) и погрешности в определении средних значений;

      • конъюнктуру спроса и предложения: объем и структура спроса и пред-ложения, общий объем предлагаемых в аренду площадей, доля свободных площадей, ввод в строй площадей и объектов, соотношение спроса и предло-жения объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, диффе-ренцированные по типам объектов и районам города и другим признакам и обобщенные по совокупности заявок на покупку и продажу (аренду) объектов;

      • активность рынка: число зарегистрированных сделок купли-продажи, аренды, залога на вторичном и первичном рынках по фирме и по городу в це-лом, отношение этих величин к объему предложения, спроса, общему объему частных объектов различных видов в городе (доля объектов в рыночном обо-роте, доля заполненных арендуемых площадей), дифференцированные по ти-пам объектов и районам города и другим признакам и обобщенные по сово-купности сделок;

      • ликвидность объектов: среднее за месяц время экспозиции проданных (сданных в аренду) и непроданных объектов (время от момента выставления на продажу или последней корректировки цены до момента продажи и время от момента выставления на продажу до момента корректировки цены или снятия с продажи) объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, диф-ференцированные по типам объектов и районам города и другим признакам и обобщенные по совокупности сделок, размах индивидуальных значений в вы-борках и объем выборок, частотное распределение времени в выборках (гисто-грамма), среднеквадратические отклонения выборок (СКО) и погрешности в определении средних значений.

      По своей форме показатели могут быть разделены на следующие кате-гории.

      1. Абсолютные (имеющие размерность): рубли или доллары (цена), квад-ратные метры (площадь объекта, площадь введенных в строй объектов), штуки (объем спроса, предложения, сделок), дни (время экспозиции) и т.д.

      2. Относительные (безразмерные):

      а) доли от целого – проценты или доли единицы (структура предложения, спроса, сделок, жилого фонда, цен и т.д.;

      б) индексы, характеризующие изменение абсолютных показателей во времени:

      • темпы (недельные, месячные, годовые) – отношение показателей двух смежных периодов;

      • накопленные индексы – отношение показателей текущих периодов к показателю базового периода;

      • индексы с исключенной сезонностью – отношение показателей те-кущих периодов (неделя, месяц) к показателям того же периода прошлого года.

        Анализ рынка включает следующую последовательность действий:

      • анализ и оценка текущего состояния показателей;

      • исследование динамики показателей;

      • совместное исследование динамики различных показателей;

      • исследование факторов, влияющих на изменение показателей;

      • прогнозирование тенденций изменения показателей.

        В основу разработки информационно-аналитической системы рынка не-движимости положены следующие принципы.

        Комплексность, используемые в системе показатели, математические методы и алгоритмы должны обеспечивать решение разнообразных задач, воз-никающих при анализе рынка недвижимости, а база данных – хранение и ис-пользование разнообразных характеристик и показателей состояния рынка, а также элементов системного окружения.

        Стандартизованность, используемые в системе классификации объ-ектов, перечни их характеристик, показатели (индикаторы) состояния и тен-денций развития рынка недвижимости должны быть унифицированы и стан-дартизированы. В то же время методы и алгоритмы решения задач, программ-ные продукты свободны от этого требования.

        Многоуровневостъ: все задачи, решаемые системой, должны быть рас-пределены по уровням в зависимости от масштаба объекта исследования – сег-мента рынка (агентство, город, регион, Россия) и субъекта исследования – пользователя, заказчика (агентство, региональное объединение, общероссий-ское объединение). Все показатели, вычисляемые в системе, должны быть рас-пределены по уровням в зависимости от степени дифференцированности объ-ектов и сегментов рынка (единичный объект, группа однотипных объектов, группа локализованных по местоположению объектов) и степени обобщения (город, регион, группа городов, регионов, Россия).

        Гибкость: система должна обеспечивать пользователю гибкий выбор са-мостоятельных блоков и модулей в зависимости от его задач и потребностей. Каждому пользователю должны быть предоставлены только те программные модули и те данные, в которых он заинтересован.

        Многовариантность: система в целом и каждый выделенный модуль должны быть приспособлены к функционированию в сопряженном режиме (при получении информации от баз данных об объектах недвижимости (лис-тингов) либо от нижележащего блока) и в автономном режиме (при вводе ана-логичной информации с внешних носителей).

        Доступность: система должна содержать описания используемых ма-тематических методов и быть доступной пользователю, не имеющему спе-циального образования.

        Открытость: система должна быть приспособлена к включению на ка-ждом уровне новых модулей по мере расширения перечня решаемых задач анализа рынка, и развития методов анализа.


          1. Методы обработки данных при анализе рынка недвижимости


            Успешность деятельности любого профессионального участника рынка недвижимости (риэлтера, управляющего недвижимостью, оценщика) напрямую зависит от того, насколько он владеет ситуацией на рынке недвижимости, на-сколько точно улавливает тенденции рынка. Поэтому проблема анализа рынка недвижимости для участников рынка особенно актуальна.

            Основные определения, применяемые при анализе рынка недвижимости

            1. Случайная величина – это такая величина, которая может принимать различные значения под воздействием случайных (неконтролируемых факто-ров). Случайная величина может изменяться также и под воздействием неслу-чайных факторов, однако если закономерность их изменения неизвестна или конкретная задача не требует ее учета, то такие факторы относятся к случай-ным. Соответственно, при анализе рынка недвижимости в качестве случайной величины будет выступать цена конкретного объекта недвижимости, либо квадратного метра в нем.

            2. Генеральная совокупность значений случайной величины – это сово-купность всех значений, которые она может принять под воздействием случай-ных факторов (стоимость всех квартир жилого фонда). Генеральная совокуп-ность может разделяться на группы по неслучайному признаку (например по районам, по типам квартир и т.п.).

            3. Структура генеральной совокупности – это доля (процентный состав) в ней подсовокупностей, выделенных по одному или нескольким признакам.

            4. Выборка – несколько значений случайной величины, выбранных из ге-неральной совокупности по случайному признаку. Поскольку проводить стати-стическую обработку данных по генеральной совокупности в целом, как прави-ло, не представляется возможным, анализ проводится по выборке.

            5. Репрезентативность выборки – это ее достаточно близкое соответствие генеральной совокупности по основным характеристикам (прежде всего по структуре).

        Способы описания случайной величины

        1. Гистограмма – представление случайной величины в виде столбчатого графика, отражающего долю (количество) попаданий случайной величины в различные диапазоны ее значений.

        2. Определение параметров случайной величины, характеризующих ее среднее значение. В качестве среднего значения случайной величины исполь-зуются следующие величины:

          а) медианное значение случайной величины – это одно из ее значений в выборке, относительно которого половина значений превышает медианное зна-чение, а другая половина не превышает;

          б) модальное значение случайной величины (мода) – это такое значение на гистограмме, которое соответствует середине диапазона с наибольшей высо-той (наиболее вероятной значение);

          в) среднее арифметическое значение (математическое ожидание) случай-ной величины – это расчетная величина, определяемая по специальной формуле и соответствующая центру тяжести гистограммы.

        3. Определение параметров случайной величины, характеризующих ее разброс вокруг среднего.

        Разброс случайной величины вокруг среднего значения характеризуется следующими параметрами:

        а) размах случайной величины – это разность между максимальным и ми-нимальным ее значением;

        б) дисперсия (среднее квадратичное отклонение) – расчетная величина, отражающая отклонение каждого из значений случайной величины от среднего значения;

        в) доверительный интервал – это размах случайной величины, определен-ный не по всем ее значениям, а по заданной доле значений (доверительной ве-роятности) примыкающих к среднему.

        Расчет показателей, применяющихся при анализе рынка недвижимости

        1. Расчет средней цены квартиры.


          Цср = (Ц1 + Ц2 +...+ Цn) / n,

          где Ц1, Ц2 ... Цn – цена единичной квартиры;

          n – количество квартир (объем выборки).

        2. Расчет средней цены 1 квадратного метра.


          Сср = (Ц1 + Ц2 + ... + Цn) / (П1 + П2 + ... + Пn),


          где П1, П2 ... Пn – площадь соответствующей квартиры.

        3. Обобщение данных по совокупности объектов с использованием фор-мулы средневзвешенного арифметического.

        Наличие нескольких выборок объемом nj, выделенных по признаку типа жилья, либо размера, либо района, либо по сочетанию признаков, позволяет по-лучить среднее значение цены 1 квадратного метра для каждой категории квар-тир, а затем осреднить его по совокупности квартир города по формуле средне-взвешенного арифметического:


        Сср = (Сср1 · n1 + Сср2 · n2 + ... + Ссрj · nj + ... + Сcpm · nm) / n,


        где m – число выборок (выделенных категорий жилья).

        Набор значений объемов выборок (n1, ... nj, ... nm) характеризует структуру оцениваемой генеральной совокупности. Если известна структура таких сово-купностей как жилой фонд города или приватизированный жилой фонд или вновь строящийся жилой фонд, то при наличии данных о средней цене сделок в каждой категории квартир можно с помощью вышеприведенной формулы рас-считать среднюю цену 1 квадратного метра в соответствующем фонде, а также общую стоимость жилого фонда, потенциальный объем рынка (стоимость при-ватизированного и нового фонда) и т.п.

        Оценка дисперсии и исключение выскакивающих значений

        Оценка дисперсии (S2) и средне-квадратичного отклонения (S) произво-дится по формулам:

         

        n 2

        S2 = (CiCcp) n

        i1


        где Ci – фактическое значение случайной величины (стоимости 1 м2 в выборке);

        Сср – среднее значение случайной величины.

        После определения дисперсии необходимо исключить из выборки край-ние (слева и справа) «выскакивающие» значения и заново рассчитать парамет-ры выборки. При этом может использоваться «правило трех сигм», «правило двух сигм» либо «правило одной сигмы». Соответственно, из рассмотрения при использовании этих правил будут исключаться значения, лежащие за предела-

        ми доверительного интервала в +/– 3 средних квадратичных отклонения (дове-рительная вероятность 0,98), +/– 2 средних квадратичных отклонения (довери-тельная вероятность 0,95), +/– 1 среднее квадратичное отклонение (доверитель-ная вероятность 0,8)

        Оценка погрешности в определении средних

        Среднее значение случайной величины по данным репрезентативной вы-борки всегда рассчитывается с погрешностью, величина которой зависит от двух факторов: собственного разброса значений в выборке и объема выборки. При доверительной вероятности 0,95 (две сигмы) погрешность равна:


        D = +/– (2S / √n)


        Наличие данных о погрешности в определении средних цен позволяет при сравнении двух выборок (например, по двум различным районам или за два меся-ца) использовать следующее правило: выборки считаются различающимися не-значимо, если разность их средних меньше суммы половины погрешностей.

        Прогноз рынка недвижимости

        Наличие достаточно большой последовательности по-месячных (по-недельных) данных о средних значениях изучаемых показателей (динамическо-го ряда) позволяет построить график изменения показателя во времени. Первым шагом является построение ломаной линии, проходящей через отмеченные точки на графике.

        Далее следует сделать следующий шаг – сглаживание ряда. Правило сглаживания состоит в том, что следует провести плавную линию так, чтобы близкие точки отклонялись от нее примерно на равное расстояние.

        Далее проводится апроксимация полученной кривой одной из простей-ших функций. Коэффициенты определяются специальными методами матема-тической статистики.

        Следующее правило состоит в том, чтобы проценты прироста или сниже-ния показателей за определенный период вычислялись по точкам кривой, а не по фактическим значениям, при этом повышается их точность.

        Использовать полученную кривую для прогнозирования изучаемого про-цесса можно лишь на коротком участке (до 6 месяцев) и лишь когда изменения тенденций не ожидается. Более глубокий анализ и прогноз возможен, когда ма-тематическая модель процесса построена на основе выявленных закономерно-стей протекания исследуемого процесса.

         

         

         

         

         

         

        ГЛАВА 4. ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ ОСНОВЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ


          1. Закон об оценочной деятельности


            Основным законодательным документом, регулирующим оценочную деятельность является «Закон об оценочной деятельности» от 16 июля 1998 го-да (с изменениями и дополнениями, последние вступили в силу с 01.01.2016). Основные моменты содержащиеся в законе:

            1. В законе содержатся определения оценочной деятельности, рыночной и кадастровой стоимости.

              Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятель-ность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в от-ношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.

            2. Указаны субъекты оценочной деятельности

              Субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, яв-ляющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и за-страховавшие свою ответственность.

              Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом

            3. Указаны объекты оценки:

      • отдельные материальные объекты (вещи);

      • совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

      • право собственности и иные вещные права на имущество или отдель-ные вещи из состава имущества;

      • права требования, обязательства (долги);

      • работы, услуги, информация;

      • иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательст-вом Российской Федерации установлена возможность их участия в граждан-ском обороте.

        1. Указываются случаи, в которых проведение оценки обязательно.

          Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае во-влечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципаль-ным образованиям, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки. Также указаны исключения.

        2. Основания для проведения оценки объекта оценки

          Основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки, заключенный заказчиком с оценщиком или с юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор.

          В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщи-ком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа.

        3. Указываются обязательные требования к договору на проведение оценки

          Договор на проведение оценки заключается в простой письменной форме. Договор на проведение оценки должен содержать ряд обязательных эле-

          ментов:

      • цель оценки;

      • описание объекта или объектов оценки, позволяющее осуществить их идентификацию;

      • вид определяемой стоимости объекта оценки;

      • размер денежного вознаграждения за проведение оценки;

      • дату определения стоимости объекта оценки;

      • сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика в соответствии Федеральным законом;

      • наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом ко-торой является оценщик, и место нахождения этой организации;

      • указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут приме-няться при проведении оценки;

      • указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности по отношению к ответственности, установленной граждан-ским законодательством и ст. 24.6 Федерального закона, оценщика или юриди-ческого лица, с которым оценщик заключил трудовой договор;

      • сведения о договоре страхования ответственности юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, за нарушение требований дого-вора на проведение оценки и договора страхования ответственности за причи-нение вреда имуществу третьих лиц в результате нарушения требований Феде-рального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности;

      • сведения о банковской гарантии, обеспечивающей надлежащее испол-нение обязательств по договору на проведение оценки, в случае, если исполне-ние обязательств по такому договору обеспечено банковской гарантией;

      • сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заклю-чил трудовой договор, и оценщика в соответствии с требованиями статьи 16 Фе-дерального закона.

        В договоре на проведение оценки, заключенном заказчиком с юридиче-ским лицом, должны быть указаны сведения об оценщике или оценщиках, ко-торые будут проводить оценку, в том числе фамилия, имя, отчество оценщика или оценщиков.

        1. Указываются общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки

          Итоговым документом, составленным по результатам определения стои-мости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее – отчет).

          Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа

          Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в за-блуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи прове-дения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полно-го и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

          В отчете должны быть указаны некоторые обязательные элементы:

          Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оцен-щиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной пе-чатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

        2. Содержится указание на достоверность отчета как документа, со-держащего сведения доказательственного значения

          Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, ука-занная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей соверше-ния сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательст-вом Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

          Рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Фе-дерации.

        3. Указание на оспоримость сведений, содержащихся в отчете

          В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подле-жит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или до-говора или в порядке, установленном законодательством Российской Федера-ции, регулирующим оценочную деятельность.

        4. Указаны права оценщика

          Оценщик имеет право:

      • применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки;

      • требовать от заказчика при проведении обязательной оценки объекта оценки обеспечения доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления этой оценки;

      • получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления данной оценки;

      • запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки, за исключением информа-ции, являющейся государственной или коммерческой тайной; в случае, если отказ в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на дос-товерность оценки объекта оценки, оценщик указывает это в отчете;

      • привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки объекта оценки иных оценщиков либо других специалистов;

      • отказаться от проведения оценки объекта оценки в случаях, если заказ-чик нарушил условия договора, не обеспечил предоставление необходимой ин-формации об объекте оценки либо не обеспечил соответствующие договору ус-ловия работы;

      • требовать возмещения расходов, связанных с проведением оценки объ-екта оценки, и денежного вознаграждения за проведение оценки объекта оцен-ки по определению суда, арбитражного суда или третейского суда.

        1. Указаны обязанности оценщика

          Оценщик обязан:

      • быть членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков;

      • соблюдать требования Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, чле-ном которой он является;

      • соблюдать правила деловой и профессиональной этики, установленные саморегулируемой организацией оценщиков (далее – правила деловой и про-фессиональной этики), членом которой он является, а также уплачивать взносы, установленные такой саморегулируемой организацией оценщиков;

      • сообщать заказчику или юридическому лицу, с которым он заключил – трудовой договор, о невозможности своего участия в проведении оценки вслед-ствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки;

      • обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки;

      • представлять заказчику информацию о членстве в саморегулируемой организации оценщиков;

      • представлять саморегулируемой организации оценщиков информацию о юридическом лице, с которым он заключил трудовой договор, в том числе информацию о соответствии такого юридического лица условиям, установлен-ным ст. 15.1 Федерального закона, а также сведения о любых изменениях этой информации в течение десяти дней с даты заключения трудового договора и (или) возникновения изменений;

      • представлять ежеквартально в порядке, установленном внутренними документами саморегулируемой организации оценщиков, информацию о под-писанных им в указанный период отчетах с указанием даты составления отчета и его порядкового номера, объекта оценки, вида определенной стоимости;

      • представлять по требованию заказчика страховой полис и подтвер-ждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятель-ности документ об образовании;

      • не разглашать информацию, в отношении которой установлено требо-вание об обеспечении ее конфиденциальности и которая получена от заказчика в ходе проведения оценки, за исключением случаев, предусмотренных законо-дательством Российской Федерации;

      • хранить копии подписанных им отчетов, а также копии документов и материалов, на основании которых проводилась оценка, на бумажных или элек-тронных носителях либо в форме электронных документов в течение трех лет с даты составления отчета;

      • в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, предоставлять копии хранящихся отчетов или содержащуюся в них информа-цию правоохранительным, судебным, иным уполномоченным государственным органам по их требованию;

      • по требованию заказчика предоставлять заверенную саморегулируемой организацией оценщиков выписку из реестра членов саморегулируемой органи-зации оценщиков, членом которой он является.

        1. Указаны обязанности юридического лица, с которым оценщик заклю-чил трудовой договор

        Юридическое лицо, которое намерено заключить с заказчиком договор на проведение оценки, обязано:

      • иметь в штате не менее двух оценщиков, право осуществления оценоч-ной деятельности которых не приостановлено;

      • соблюдать требования Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности и обес-печивать соблюдение указанных требований своими работниками;

      • страховать свою ответственность за нарушение договора на проведе-ние оценки и ответственность за причинение вреда имуществу третьих лиц в результате нарушения требований Федерального закона, федеральных стан-дартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельно-сти на срок не менее чем один год. Страховая сумма, в пределах которой страховщик обязуется произвести выплату страхового возмещения при на-ступлении каждого страхового случая в течение срока действия договора обязательного страхования ответственности юридического лица, заключив-шего с заказчиком договор на проведение оценки, не может быть менее чем пять миллионов рублей;

      • предоставлять банковскую гарантию, обеспечивающую надлежащее исполнение обязательств по договору на проведение оценки, в случае, если ис-полнение обязательств по такому договору должно быть обеспечено банков-ской гарантией, в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации или договором на проведение оценки;

      • обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки;

      • сообщать заказчику о невозможности своего участия в проведении оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки;

      • предоставлять по требованию заказчика договор обязательного страхо-вания ответственности оценщика, заключенный в соответствии со ст. 24.7 Фе-дерального закона;

      • не разглашать информацию, в отношении которой установлено требо-вание об обеспечении ее конфиденциальности и которая получена от заказчика в ходе проведения оценки, за исключением случаев, предусмотренных законо-дательством Российской Федерации;

      • предоставлять саморегулируемой организации оценщиков, членом ко-торой является оценщик, для проведения контроля за осуществлением им оце-ночной деятельности доступ к отчетам, документам и материалам, на основа-нии которых проводилась оценка, за исключением информации, которая со-ставляет коммерческую тайну юридического лица или заказчика, либо иной информации, в отношении которой установлено требование об обеспечении ее конфиденциальности;

      • предоставлять в случаях, предусмотренных законодательством Россий-ской Федерации, копии хранящихся отчетов или содержащуюся в них инфор-мацию правоохранительным, судебным, иным уполномоченным государствен-ным органам по их требованиям;

      • хранить копию отчета или копии отчетов и копии документов, получен-ных от заказчика, третьих лиц и использованных при проведении оценки объ-

        екта оценки, на бумажных или электронных носителях либо в форме электрон-ных документов в течение трех лет с даты составления отчета;

      • предоставлять оценщику, с которым юридическое лицо заключило тру-довой договор, информацию о несоответствии этого юридического лица требо-ваниям настоящей статьи, а также сведения о любых изменениях указанной информации не позднее трех дней с даты возникновения таких несоответствий и (или) изменений.

        13.Содержится указание на независимость оценщика и юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор

        Оценка объекта оценки не может проводиться оценщиком, если он явля-ется учредителем, собственником, акционером, должностным лицом или ра-ботником юридического лица – заказчика, лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, либо состоит с указанными лицами в близком родст-ве или свойстве.

        Проведение оценки объекта оценки не допускается, если:

      • в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обязательст-венные права вне договора;

      • оценщик является участником (членом) или кредитором юридического лица – заказчика либо такое юридическое лицо является кредитором или стра-ховщиком оценщика.

        Не допускается вмешательство заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность оценщика и юридического лица, с которым оценщик заклю-чил трудовой договор, если это может негативно повлиять на достоверность ре-зультата проведения оценки объекта оценки, в том числе ограничение круга во-просов, подлежащих выяснению или определению при проведении оценки объ-екта оценки.

        Юридическое лицо не вправе заключать договор на проведение оценки с заказчиком в случаях, если оно имеет имущественный интерес в объекте оцен-ки и (или) является аффилированным лицом заказчика, а также в иных случаях, установленных законодательством Российской Федерации.

        Размер денежного вознаграждения за проведение оценки объекта оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки.

        1. Указываются особенности экспертизы отчета об оценки.

          Под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписан-ного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегули-руемой организации, на соответствие требованиям законодательства Россий-ской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям Феде-рального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномочен-ного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), стандартов и правил оце-

          ночной деятельности, а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки также в целях подтверждения рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

          Особенности проведения экспертизы отчета об определении отдельного вида стоимости объекта оценки (в частности, кадастровой стоимости), в том числе в части подтверждения стоимости объекта оценки (далее – особенности проведения экспертизы отчета), устанавливаются федеральным стандартом оценки.

          Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицатель-ное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморе-гулируемой организации оценщиков.

        2. Указываются особенности регулирования оценочной деятельности и деятельности саморегулируемых организаций оценщиков.

        Государственное регулирование оценочной деятельности и деятельности саморегулируемых организаций оценщиков в части надзора и нормативно-правового регулирования осуществляется федеральными органами исполни-тельной власти, уполномоченными Правительством Российской Федерации.

        Регулирование оценочной деятельности осуществляется советом по оценочной деятельности при уполномоченном федеральном органе, осущест-вляющем функции по нормативно-правовому регулированию оценочной дея-тельности, а также национальным объединением саморегулируемых органи-заций оценщиков в части разработки федеральных стандартов оценки, за ис-ключением случаев нарушения сроков, предусмотренных программой разра-ботки федеральных стандартов оценки, саморегулируемыми организациями оценщиков в части разработки и утверждения стандартов и правил оценоч-ной деятельности.

        Контроль за деятельностью членов саморегулируемых организаций оценщиков в части соблюдения ими требований Федерального закона, феде-ральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, правил деловой и профессиональной этики осуществляется эти-ми саморегулируемыми организациями.


          1. Федеральные стандарты оценки (ФСО)


        Помимо Федерального закона об оценочной деятельности, основными нормативными документами, регламентирующими оценочную деятельность являются Федеральные стандарты оценки, утверждаемые приказами Минэко-номразвития РФ. Федеральными стандартами оценки, имеющими непосредст-венное отношение к оценке недвижимости, являются следующие:

        1. «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки

          (ФСО № 1)»;

        2. «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)»;

        3. «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)»;

        4. «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)»;

        5. «Оценка недвижимости (ФСО № 7)»;

        6. «Оценка для целей залога (ФСО № 9)».

         

         

         

         

        ГЛАВА 5. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ


          1. Основные понятия оценочной деятельности


            Вопросы верной терминологии очень важны для объективной оценки объектов недвижимости. Помимо терминов, имеющих отношение и к другим видам профессиональной деятельности (недвижимость, рынок недвижимости и т.п.), существует ряд специфических понятий, находящих свое отражение непо-средственно в оценочной деятельности. Такие понятия содержатся в Федераль-ных стандартах оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к про-ведению оценки (ФСО № 1)», а также «Цель оценки и виды стоимости (ФСО

            № 2)». Рассмотрим наиболее важные из них.

            1. Объекты оценки -объекты гражданских прав, в отношении которых за-конодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

            2. Цена – это денежная сумма, запрашиваемая, предлагаемая или уплачи-ваемая участниками в результате совершенной или предполагаемой сделки. Как видно из данного определения цена представляет из себя фактическую величи-ну (денежную сумму), которая запрашивается (цена предложения), предлагает-ся (цена спроса) либо уплачивается (цена сделки) участниками сделки. Необхо-димо отметить, что в силу специфики рынка недвижимости, а именно частного характера сделок и проблем с поиском информации, оценщики, как правило, в расчетах используют цену предложения объектов-аналогов, которая может иметь существенные отличия от фактической цены сделки. По этой причине вводится «корректировка на торг», позволяющая нивелировать такие отличия.

            3. Стоимость объекта оценки – это наиболее вероятная расчетная величи-на, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)». Определения отдельных видов стоимости будут приве-дены в соответствующем разделе учебного пособия.

              Как видно из общего определения, стоимость, в отличие от цены, пред-ставляет собой не фактическую, а вероятностную расчетную величину, причем для различных условий могут быть определены разные виды стоимости.

            4. Итоговая величина стоимости – стоимость объекта оценки, рассчитан-ная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согла-сования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. При определении стоимости различными подходами будут получены разные величины, однако задачей оценщика, как правило, является определение единого показателя стоимости. Соответственно, при определении

              итоговой величины стоимости, применяется процедура согласования результа-тов, полученных в рамках примененных подходов к оценке. При процедуре со-гласования итоговая величина стоимости определяется как средневзвешенная величина стоимостей, определенных разными подходами, с присвоением каж-дому из подходов удельных весов, соответствующих их степени достоверности.

            5. Подход к оценке – это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки – это последо-вательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного ме-тода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

              Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являют-ся сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность ис-ходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

            6. Дата определения стоимости объекта оценки (дата проведения оценки, дата оценки) – это дата, по состоянию на которую определена стоимость объек-та оценки. Стоимость недвижимости меняется с течением времени. В силу это-го обстоятельства время определения стоимости имеет большое значение для объективности оценки, а определенная величина стоимости будет достоверной лишь в течение определенного периода времени.

            7. Допущение – предположение, принимаемое как верное и касающееся фактов, условий или обстоятельств, связанных с объектом оценки или подхо-дами к оценке, которые не требуют проверки оценщиком в процессе оценки.

            8. Объект-аналог – объект, сходный объекту оценки по основным эконо-мическим, материальным, техническим и другим характеристикам, опреде-ляющим его стоимость. В учебной литературе по оценке встречаются синони-мы понятию «объект-аналог», такие как «сравнимый объект», «объект сравне-ния». Использование аналогов имеет широкое применение при оценке недви-жимости. На информации об объектах-аналогах непосредственно базируется сравнительный подход к оценке недвижимости. В рамках доходного подхода информация об арендных ставках объектов-аналогов необходима для прогно-зирования величины дохода от объекта оценки. При определении стоимости строительства в затратном подходе может быть использован «метод сравни-тельной единицы», который также основывается на данных о стоимости строи-тельства аналогичных объекту оценки объектов недвижимости.

            9. Целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку с учетом предполагаемого использо-вания результата оценки.

          2. Виды стоимости, определяемые при оценке.


            В соответствии с Федеральными стандартами оценки (ФСО № 2) выде-ляют следующие виды стоимости, которые объединяются в группы с точки объективного (в обмене, учет двух стороны предполагаемого покупателя и предполагаемого продавца) и субъективного (в пользовании, учет только одной стороны инвестора/собственника) характера проведения оценки. Соответствен-но к стоимости в обмене относят рыночную и ликвидационную стоимость, а к стоимости в пользовании – кадастровую и инвестиционную стоимость.

            Данный перечень видов стоимости не является исчерпывающим. Оцен-щик вправе использовать другие виды стоимости в соответствии с действую-щим законодательством Российской Федерации, а также международными стандартами оценки.

            1. Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее веро-ятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на откры-том рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не от-ражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

      • одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

      • стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

      • объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

      • цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

      • платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

      1. Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных ст. 24.19 Федерального закона.

      2. Инвестиционная стоимость – это стоимость объекта оценки для кон-кретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) ин-вестиционных целях использования объекта оценки.

        При определении инвестиционной стоимости в отличие от определения рыночной стоимости учет возможности отчуждения по инвестиционной стои-мости на открытом рынке не обязателен. Инвестиционная стоимость может ис-пользоваться для измерения эффективности инвестиций.

      3. Ликвидационная стоимость – это расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчу-

      жден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспози-ции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.


        1. Принципы оценки недвижимости


      В процессе ценообразования на рынке недвижимости участвует большое количество факторов. Среди них можно выделить факторы, связанные с пове-дением потребителей, с тенденциями развития экономической ситуации в це-лом, и рынка недвижимости в частности, с качествами и характеристиками са-мих объектов недвижимости и их окружения. Закономерности влияния данных факторов на процесс ценообразования на рынке недвижимости находят свое отражения в принципах оценки недвижимости. Принципы оценки недвижимо-сти – это теоретическая «основа» на которой базируется процесс определения стоимости объекта недвижимости.

      В теории оценки недвижимости принципы оценки недвижимости принято объединять в 4 группы.

      1. Принципы основанные на представлениях пользователя.

        Для объекта недвижимости можно выделить пользователей, которых можно условно назвать «реальным пользователем» и «потенциальным пользо-вателем». В качестве «реального пользователя» выступает собственник объекта недвижимости, который владеет, пользуется и имеет право распорядиться им.

        «Потенциальным пользователем» будет покупатель, который рассматривает возможность приобретения объекта недвижимости для достижения собствен-ных целей. Соответственно, стоимость объекта недвижимости в существенной степени зависит от того, какие представления складываются у «реального» и

        «потенциального» пользователя по отношению к этому объекту, от того на-сколько объект полезен для них. Среди принципов, относящихся к первой группе выделяют следующие:

        1. Принцип полезности – недвижимость обладает стоимостью только в случае, если она полезна какому-либо потенциальному собственнику. Действи-тельно, если мы вспомним определение рыночной стоимости, как наиболее ве-роятной цены, которая будет уплачена за товар при соблюдении ряда условий, станет очевидным, что цена не возникнет без наличия покупателя. Покупатель, в свою очередь, будет приобретать только полезный ему объект. Отсюда – нет полезности, нет и стоимости.

          Действительно, среди объектов недвижимости можно обнаружить такие

          «бесполезные» для покупателей. Например, реализуемая рядом европейских стран программа «Дом за один евро» -яркий образец невостребованности по-купателями отдельных категорий объектов недвижимости.

        2. Принцип ожидания – полезность и стоимость объекта недвижимости связана со стоимостью прогнозируемых будущих выгод. Покупатель, приобре-тая объект недвижимости, ожидает получить от него определенные выгоды. Эти выгоды могут носить как материальный характер (арендная плата, прирост стоимости), так и нематериальный (удобство проживания, престиж и т.п.). Про-давец, в свою очередь, реализуя объект отказывает себе в праве на получение выгод от владения им в будущем, взамен на денежное вознаграждение в виде цены продажи объекта.

          Таким образом, как покупатель, так и продавец в процессе ценообразова-ния будут ориентироваться на величину ожидаемых выгод. По принципу: «чем больше ожидаемые выгоды, тем дороже объект». Непосредственно на принци-пе ожидания основывается доходный подход к оценке недвижимости, который связывает величину стоимости объекта с ожидаемыми доходами от него.

        3. Принцип замещения – рациональный покупатель не заплатит за соб-ственность больше минимальной цены, взимаемой за другую собственность аналогичной полезности.

          Принцип замещения – один из основополагающих принципов оценки не-движимости. На нем, так или иначе, основываются все три подхода к оценке.

          В рамках сравнительного подхода предполагается, что покупатель, прини-мая решение о приобретении объекта недвижимости, производит мониторинг рынка недвижимости и, среди всех объектов одинаковой полезности, выберет тот, который дешевле. В свою очередь, продавец, формируя цену на свой товар, также анализирует рынок подобных объектов. Отсюда основная предпосылка сравни-тельного подхода – стоимость объекта оценки формируется как средневзвешенная цена объекта-аналога, с учетом его отличий от объекта оценки.

          При использовании затратного подхода реализуется тот же принцип за-мещения, но в качестве способа замещения объекта оценки фигурирует не по-купка готового объекта-аналога на рынке недвижимости, а приобретение зе-мельного участка и строительство на нем объекта с полезностью, эквивалент-ной полезности объекта оценки. Доходный подход, в свою очередь, еще более широко трактует понятие «замещения», в рамках этого подхода приобретение недвижимости рассматривается как один из способов инвестирования с целью получения дохода, замещающими альтернативами которому будут выступать, например, приобретение облигаций, депозиты и т.п.

      2. Принципы, связанные с объектом недвижимости.

        Безусловно, в вопросах ценообразования на рынке недвижимости боль-шое значение имеют представления «реального» и «потенциально» пользовате-ля об объекте недвижимости. Однако, отнюдь не меньшее значение имеют и характеристики самого объекта недвижимости. Среди принципов, относящихся ко второй группе, выделяют:

        1. Принцип остаточной продуктивность – земля имеет «остаточную стоимость» если у собственника есть остаток после оплаты других факторов производства (капитал, труд, предпринимательская активность).

          Предположим, что некто владеет земельным участком и имеет намере-ние реализовать инвестиционный проект, связанный с развитием этого уча-стка. Например, собственник принимает решение о строительстве на участке здания с целью дальнейшей его продажи. Для осуществления проекта необ-ходимо наличие традиционных факторов производства: земли (которая есть в наличии), капитала (финансовых ресурсов, которые имеют свою цену), труда (услуги строительной организации), предпринимательской активности (дея-тельность по организации процесса строительства). Готовый объект продает-ся и за счет вырученной суммы покрываются затраты на оплату факторов производства: капитала, труда, предпринимательской активности. Если после оплаты имеется остаток – то он соответствует стоимости оставшегося факто-ра производства – земли. На принципе остаточной продуктивности непосред-ственно основывается один из методов оценки земельных участков – метод остатка для земли.

        2. Принцип вклада. Вклад – это сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость хозяйственного объекта или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-либо фактора.

          Объект недвижимости, как правило, представляет собой совокупность от-дельных элементов. Соответственно, наличие или отсутствие каких-либо из них приводит к изменению стоимости. Принцип вклада находит свое отражение, на-пример, в методе выделения, применяемом для оценки земельных участков. Дан-ный метод предполагает, что стоимость земли «выделяется» из общей стоимости недвижимости путем вычитания из нее стоимости улучшений (по сути – «вклада», который вносят улучшения в общую стоимость недвижимости).

        3. Принцип экономического разделения – имущественные права следует разделять и объединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость соб-ственности.

          Разнообразные варианты разделения и объединения имущественных прав являются стандартной стратегией поведения участников рынка недвижимости. Среди таких вариантов наиболее очевидным выступает физическое разделение или объединение объектов недвижимости. Так, разделение крупного земельно-го участка на несколько более мелких позволит, скорее всего, увеличить доход от продажи. В тоже время, операции по расселению коммунальных квартир – пример экономически оправданной стратегии объединения.

          При аренде происходит по сути разделение права собственности: собст-венник сохраняет за собой права владения и распоряжения, а арендатор получа-ет право пользования объектом. Среди прочих стратегий разделения можно вы-делить таймшеры – разделение по времени владения.

          Непосредственно в оценке недвижимости принцип экономического раз-деления находит свое отражение в методе разбивки на участки – одном из ме-тодов оценки земли. Данный метод как раз предполагает разделение массива земли на несколько отдельных участков.

        4. Принцип экономической величины – количество земли должно обес-печить достижение оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночными условиями при данном местоположении.

          Рассматривая предыдущий принцип, мы отметили, что с точки зрения экономической выгоды бывает целесообразно разделить или объединить объек-ты недвижимости. Однако возникает вопрос: «Какая величина объекта будет оптимальной?». Такая «оптимальная» величина будет зависеть, например, от функционального назначения объекта. Так, земельные участки предназначен-ные для индивидуального жилищного строительства будут существенно отли-чаться от участков, предназначенных для производственных целей. Кроме того, влияние на «оптимальную» величину окажет и фактор местоположения. Как правило, дорогие (в плане удельной цены на единицу площади) земельные уча-стки, имеющие престижное и выгодное местоположение, целесообразно делить на большое количество участков малой площади, не переходя определенной пороговой величины.

          Принцип экономической величины в оценке недвижимости реализуется в упомянутом выше «методе разбивки на участки» для определения количества и размера участков, на которые целесообразно поделить земельный массив.

        5. Принцип сбалансированности – все факторы производства должны находится в надлежащем соотношении друг с другом, чтобы общие доходы бы-ли максимальными.

          Как упоминалось ранее, для создания объекта недвижимости необходимы факторы производства: земля, труд, капитал и предпринимательская актив-ность. Между этими факторами должно соблюдаться определенной пропор-циональное соотношение. Нарушение такой пропорции приведет к ценовым перекосам на рынке недвижимости.

          Идея «сбалансированности» реализуется в одном из традиционных мето-дов оценки земельных участков – методе распределения. Данный метод приме-няется в случае если оценщику не удалось обнаружить свободные земельные участки в качестве аналогов для применения метода сравнительных продаж. Однако если оценщик обнаружит информацию о ценах предложения участков с постройками и ему будет известно соотношение между стоимостью земли и общей стоимостью недвижимости, можно будет выделить стоимость земли из общей стоимости недвижимости составив простую пропорцию.

          Необходимо отметить, что в условиях российского рынка недвижимости, который начал развиваться относительно недавно (по меркам такого типа рын-ков) принцип сбалансированности соблюдается далеко не всегда. Нередким яв-

          ляется соседство на двух аналогичных земельных участках, например, недавно построенного бизнес-центра и ветхого частного жилого дома. По этой причине

          «метод распределения» не нашел широкого распространения в российской практике оценки недвижимости.

        6. Принцип предельной полезности – по мере добавления ресурсов к основным факторам производства, чистые доходы будут увеличиваться расту-щими темпами вплоть до той точки, начиная с которой общие доходы хотя и растут, однако уже замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не становится меньше затрат на добавляемые ресурсы.

          Основная идея принципа предельной полезности заключается в том, что нет смысла вносить бесконечные и все более дорогостоящие улучшения в объ-ект недвижимости. Рано или поздно наступает момент, когда эти улучшения не будут окупать себя за счет прироста стоимости объекта.

          Принцип предельной полезности находит свою реализацию в затратном подходе к оценке недвижимости. Оценщик может учесть такое расхождение между затратами и стоимостью рассчитав одну из разновидностей функцио-нального износа – износ, вызванный «сверхулучшениями»

      3. Принципы, связанные с рыночной средой. На формирование цены на рынке недвижимости помимо характеристик объекта и представлений пользо-вателя, безусловно, оказывает влияние рыночная ситуация. Среди факторов, связанных с рыночной средой выделяют, в частности, следующие:

        1. Принцип спроса и предложения. Цены на недвижимость формируют-ся во взаимодействии спроса и предложения.

          Ценообразование на рынке недвижимости, как и на рынках других това-ров, происходит под воздействием сложившегося соотношения спроса и пред-ложения и динамики их изменения. При превышении спроса над предложением цена будет расти и, напротив, при превалировании предложения над спросом цена, скорее всего, упадет.

          Однако стоит отметить некоторые особенности взаимодействия спроса и предложения на рынке недвижимости. Во-первых, на рынке недвижимости наблюдается весьма существенный «временной лаг» между изменением спроса и реакцией на это изменение объема предложения. Действительно, на рынке недвижимости практически невозможно быстро изменить объем пред-ложения: нарастить его невозможно из-за длительности строительного цикла, уменьшить – по той же причине, ведь строители все равно будут достраивать начатые объекты и вводить их в эксплуатацию. Во-вторых, для рынка недви-жимости характерно несоответствие спроса и предложения по структуре, то есть спрос может присутствовать на объекты с одним набором характери-стик, а предлагаться объекты с другим набором. В результате, по простому количественному соотношению спроса и предложения далеко не всегда мож-

          но сделать выводы о том, в каком направлении будет развиваться ценовая ситуация на рынке недвижимости, поскольку спрос реализуется на одни объ-екты, а предлагаются другие.

        2. Принцип изменения – стоимость объектов недвижимости не остается постоянной, а меняется с течением времени под воздействием факторов внеш-ней среды.

          Меняется рыночная ситуация, меняется соотношение спроса и предло-жения – естественно меняется и цена на рынке недвижимости. В течении достаточно короткой истории своего развития российский рынок недвижи-мости пережил как периоды взлета цен, так и периоды их снижения. В целом, основную тенденцию изменения цен на рынке недвижимости можно охарак-теризовать следующим образом: долговременная тенденция к росту цен при ценовых колебаниях как в большую, так и в меньшую сторону в краткосроч-ных периодах.

          Принцип изменения имеет большое значение в оценке недвижимости. Действительно, стоимость одного и того же объекта, определенная в разные временные периоды может весьма и весьма существенно отличаться.

        3. Принцип соответствия – проекты застройки должны соответствовать рыночным стандартам.

          С течением времени меняются технологии строительства, появляются но-вые элементы благоустройства, новые архитектурно-планировочные решения. Меняются и требования потенциальных покупателей по отношению к приобре-таемым ими объектам недвижимости. В итоге, ранее построенные объекты мо-гут перестать соответствовать запросам покупателей. И это скажется на их стоимости. В рамках затратного подхода к оценке такое несоответствие харак-теристик объекта современным требованием и влияние этого несоответствия на стоимость оценщик может учесть, рассчитав функциональный износ объекта недвижимости.

        4. Принцип конкуренции – когда прибыли на рынке превышают уро-вень, необходимый для оплаты факторов производства, обостряется конкурен-ция, что приводит к снижению уровня чистых доходов.

          При росте цены на объекты недвижимости, продавцы (прежде всего строительные компании) начинают получать сверхприбыли. Рынок недвижи-мости становится крайне привлекателен для них. В результате на рынок выхо-дят компании, которые ранее строительством не занимались, традиционные строительные компании начинают реализовывать новые проекты. Между строителями обостряется конкуренция и, как следствие, увеличивается предло-жение и падают цены (через упомянутый ранее «временной лаг»).

        5. Принцип зависимости – стоимость недвижимости зависит от эконо-мического местоположения.

          Как известно, при перемещении объекта недвижимости будет нанесен не-соразмерный ущерб его назначению. Поэтому географическое положение объ-екта недвижимости неизменно. Однако «экономическое местоположение» при этом может меняться. Экономическое местоположение характеризуется факто-рами «внешними» по отношению к объекту недвижимости, такими как инже-нерная и социальная инфраструктура, природные и рекреационные объекты и т.п. Внешнее окружение может меняться как в лучшую, так и в худшую сторо-ну и, это соответствующим образом, скажется на стоимости объекта.

          В оценке недвижимости изменение внешних факторов может быть учтено в рамках затратного подхода при расчете экономического (внешнего) износа, то есть снижения стоимости объекта недвижимости под воздействием неблаго-приятного изменения внешних факторов.

      4. Принцип наиболее эффективного использования.

      Под наиболее эффективным вариантом использования недвижимости по-нимают разумный и возможный вариант использования, который обеспечивает объекту наивысшую текущую стоимость, определенную на дату оценки.

      Таким образом, наиболее эффективным будет юридически, физически и финансово возможный вариант использования объекта, обеспечивающий ему наивысшую текущую стоимость. Принцип НЭИ считается обобщающим среди всех принципов оценки недвижимости и имеет существенное значение в про-цессе оценки.

      Практически любой объект недвижимости (за исключением имеющих уз-кое функциональное назначение) можно использовать разнообразными спосо-бами. Действительно, здание, имеющее благоприятное местоположение и при-емлемую планировку можно использовать в качестве административного, тор-гового, складского или многофункционального объекта. Но, очевидно, что функциональное назначение объекта окажет влияние на его стоимость. При оценке возникает закономерные вопросы: «Какие объекты выбирать в качестве аналогов?», «Какие рыночные арендные ставки применить в расчетах стоимо-сти доходным подходом?» и т.п.

      Именно по этой причине необходимым этапом, который предваряет ис-пользование традиционных подходов к оценке, является определение наиболее эффективного варианта использования объекта. Таким образом вначале мы оп-ределяем наиболее эффективный вариант использования, а затем именно для такого варианта производим расчеты. Выбор НЭИ объекта должен быть в обя-зательно включен в отчет об оценке. Причем вариант НЭИ может совпасть с текущим вариантом использования объекта, а может и не совпасть.

      В первом случае, особых проблем с оценкой объекта не возникает – ана-лизируется сегмент рынка, на котором находится объект оценки, подбираются аналоги, соответствующие его функциональному назначению, используются арендные ставки, характерные для данного сегмента. В случае же несовпадения

      фактического и наиболее эффективного варианта использования, необходимо и аналоги и арендные ставки подбирать из сегмента, соответствующего НЭИ, но с учетом дополнительных затрат, возникающих при изменении функциональ-ного назначения объекта.

      Необходимо отметить, что выбор в качестве наиболее эффективного того или иного варианта использования объекта недвижимости способен оказать очень существенное влияние на результат расчетов.

       

       

       

       

       

       

      ГЛАВА 6. ПРОЦЕДУРА ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ


        1. Требования к отчету об оценке


          Согласно ФСО № 1 п. 16 Проведение оценки включает следующие этапы: а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на

          оценку;

          б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

          в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осу-ществление необходимых расчетов;

          г) согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

          д) составление отчета об оценке.

          Задание на оценку должно являться неотъемлемой частью договора на оценку.

          ФСО № 1 п. 17 Задание на оценку должно содержать следующую инфор-мацию:

          а) объект оценки;

          б) имущественные права на объект оценки; в) цель оценки;

          г) предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения;

          д) вид стоимости; е) дата оценки;

          ж) срок проведения оценки;

          з) допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка.

          Общие требования к отчету об оценке стоимости недвижимости

          Вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны со-держаться следующие разделы:

          а) основные факты и выводы. В разделе основных фактов и выводов должны содержаться:

          • общая информация, идентифицирующая объект оценки;

          • результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке;

          • итоговая величина стоимости объекта оценки;

          б) задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стан-дартов оценки;

          в) сведения о заказчике оценки и об оценщике. В отчете об оценке должны быть приведены следующие сведения о заказчике оценки и об оценщике.

          Сведения о заказчике:

          • о заказчике – юридическом лице: организационно-правовая форма; полное наименование; основной государственный регистрационный номер (далее – ОГРН), дата присвоения ОГРН; место нахождения;

          • о заказчике – физическом лице: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший ука-занный документ.

            Сведения об оценщике:

          • об оценщике, работающем на основании трудового договора: фами-лия, имя, отчество оценщика, информация о членстве в саморегулируемой ор-ганизации оценщиков, номер и дата выдачи документа, подтверждающего по-лучение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, сведе-ния о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценочной деятельности, а также организационно-правовая форма, полное на-именование, ОГРН, дата присвоения ОГРН; место нахождения юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор;

          • об оценщике, осуществляющем оценочную деятельность самостоя-тельно, занимаясь частной практикой: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший ука-занный документ; информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков; номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценоч-ной деятельности;

          • информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготов-ке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалифика-ции и степени их участия в проведении оценки объекта оценки;

          г) допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки;

          д) применяемые стандарты оценочной деятельности. В отчете об оценке должна быть приведена информация о федеральных стандартах оценки, стан-дартах и правилах оценочной деятельности, используемых при проведении оценки объекта оценки;

          е) описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанав-ливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки.

          В отчете об оценке должна быть приведена следующая информация об объекте оценки:

          • количественные и качественные характеристики объекта оценки. Дан-ная информация в зависимости от объекта оценки должна содержать в том числе сведения об имущественных правах, обременениях, связанных с объек-том оценки, физических свойствах объекта оценки, износе, устареваниях;

            • количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки;

            • информация о текущем использовании объекта оценки;

            • другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, су-щественно влияющие на его стоимость;

          ж) анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факто-ров, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений це-нообразующих факторов;

          з) описание процесса оценки объекта оценки в части применения доход-ного, затратного и сравнительного подходов к оценке. В данном разделе должно быть описано применение подходов к оценке с приведением расчетов или обоснован отказ от применения подходов к оценке объекта оценки;

          и) согласование результатов. В разделе согласования результатов долж-но быть приведено согласование результатов расчетов, полученных с приме-нением различных подходов.

          При согласовании результатов, полученных при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках примене-ния каждого подхода, оценщик должен привести в отчете об оценке описание процедуры соответствующего согласования. Если при согласовании использу-ется взвешивание результатов, полученных при применении различных под-ходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, оценщик должен обосновать выбор использованных весов, присваиваемых результатам, полученным при применении различных подхо-дов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода.

          В приложении к отчету об оценке должны содержаться копии докумен-тов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качест-венные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, а также документов технической инвен-таризации, заключений специальных экспертиз и другие документы по объек-ту оценки (при их наличии).


        2. Сбор исходной информации


          Согласно ФСО № 1 п. 18, оценщик осуществляет сбор и анализ информа-ции, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает ин-

          формацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:

          а) информацию о политических, экономических, социальных и экологиче-ских и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;

          б) информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и пред-ложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;

          в) информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие до-кументы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информа-цию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатаци-онных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.

          Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетво-рять требованиям достаточности и достоверности.

          Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использо-ванных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существен-ному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

          Информация считается достоверной, если данная информация соответст-вует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать пра-вильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при прове-дении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

          Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности ин-формации, используя доступные ему для этого средства и методы.

          Если в качестве информации, существенной для определения стоимости объекта оценки, используется экспертное суждение оценщика или привлечен-ного оценщиком специалиста (эксперта), для характеристик, значение которых оценивается таким образом, должны быть описаны условия, при которых ука-занные характеристики могут достигать тех или иных значений.

          Если при проведении оценки оценщиком привлекаются специалисты (экс-перты), оценщик должен указать в отчете их квалификацию и степень их участия в проведении оценки, а также обосновать необходимость их привлечения.

          Оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки.

          Запрос документов у заказчика осуществляется в письменной форме. Пе-редача документов фиксируется актом приема–передачи с указанием перечня

          запрашиваемых документов, даты их передачи, а также причин непредставле-ния отдельных документов.

          Документы, устанавливающие количественные, качественные и правовые характеристики объекта

          Перечень документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики, а также правовой статус объекта:

          1. Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы по объек-ту недвижимости (договор купли-продажи, свидетельство на право собственно-сти и др.);

          2. Документы по земельному участку (договор аренды, свидетельство на право собственности, кадастровый план, план границ, кадастровая справка и пр.);

          3. Документы, свидетельствующие о градостроительных ограничениях (акт разрешенного использования, документы о принадлежности объекта к па-мятникам, наличие рекреационных зон и др.)

          4. Документы по обременениям (договора аренды, залога и др.);

          5. Документы технической инвентаризации (технические паспорта, экс-пликации, поэтажные планы и пр.);

          6. Проектная документация, исполнительная документация по строитель-ству. Документы о проведении реконструкции, расширении, модернизации;

          7. Эксплуатационная документация;

          8. Акты обследования технического состояния;

          9. Справка о балансовой стоимости объекта;

          10. Справка о коммунальных платежах с указанием структуры.

          Осмотр объекта и фотофиксация

          Осмотр объекта включает следующие составляющие.

          1. Осмотр местоположения;

          2. Осмотр конструктивных, объемно-планировочных характеристик;

          3. Осмотр инженерных коммуникаций;

          4. Фиксация строительной готовности;

          5. Фиксация технического состояния;

          6. Фотофиксация. Фотофиксация предполагает фиксацию окружения, подъездов, переднего и заднего фасада здания, помещений разного конструкти-ва, функционала, строительной готовности и технического состояния, особен-ностей объекта, а также других значимых ценообразующих характеристик объ-екта в случае их обнаружения.

          Проведенный осмотр должен позволять составить исчерпывающее опи-сание видимых ценообразующих факторов объекта, указанных далее.

          Описание объекта оценки

          Правовые характеристики. В данном разделе описываются все имею-щиеся правоотношения в отношении объекта оценки и отдельных его состав-ляющих. Указываются виды прав и обременений, субъекты прав, срочность прав, реквизиты правоустанавливающих и правоподтверждающих документов.

          При наличии инвестиционного контракта указываются права и обязатель-ства сторон, условия их изменения. Все документы, описывающие права на объект оценки приводятся в приложении к отчету.

          Физические характеристики. Описание объекта должно включать необ-ходимые и достаточные ценообразующие факторы объекта оценки.

          Описание объекта оценки должно содержать следующие разделы: иден-тификацию объекта оценки, описание местоположения, описание земельного участка и описание улучшений.

          В разделе идентификации однозначно и кратко на основе поставленной задачи формулируется объект оценки. В частности указывается наименование, точный адрес, состав объекта оценки.

          Местоположение. Выбор границ описания и анализа местоположения определяется территориальными границами влияния внешней среды на стои-мость объекта.

          Наиболее существенными и типичными факторами местоположения яв-ляются следующие:

    • удаленность от центра города и локальных центров влияния (станций метро и центральных магистралей, оживленных улиц);

    • развитость социально-бытовой инфраструктуры: наличие школ, дет-ских садов, объектов культуры, магазинов и др.;

    • окружающая застройка (плотность, высотность, функциональное на-значение, уровень потребительских характеристик);

    • наличие конкурирующих объектов;

    • транспортная доступность объекта для клиентов, поставщиков и работ-ников посредством общественного транспорта (характеризуемой расстоянием до остановок и наличием различных видов транспорта), доступности для лич-ного транспорта, характеризуемой наличием автостоянок и удобных подъездов;

    • инженерные сети, обеспеченность техническими мощностями;

    • экологические условия;

    • городское зонирование территории: дифференцированные ставки зе-мельного налога и ставки аренды земельных участков, определяющие обяза-тельные платежи за пользование или владение земельным участком;

    • природно-климатические условия (климатические, геологические, гид-рогеологические);

    • перспективные планы развития квартала, района, города.

      Для каждого типа объектов с точки зрения функционального назначения и класса имеет место своя совокупность ключевых ценообразующих факторов местоположения, которые должны быть выявлены при анализе рынка и пред-ставлены в данном разделе.

      Для оценки в целях вовлечения в инвестпроект необходимо учесть дина-мику изменения факторов, формирующих стоимость, так как объект будет вве-ден в эксплуатацию только через длительный срок (обычно 2–3 года), когда, например, новое строительство аналогичных объектов и усиление конкуренции или развитие района может изменить соотношение спроса и предложения.

      Земельный участок

      Основные характеристики земельного участка:

    • адрес, кадастровый номер;

    • площадь;

    • оформленные права на земельный участок;

    • разрешенное использование;

    • разрешенная максимальная этажность и /или максимальная плотность застройки;

    • форма;

    • геологические, гидрогеологические, сейсмологические, топографиче-ские характеристики;

    • улучшения, относящиеся к земельному участку (инженерные коммуни-кации, благоустройство, озеленение, дороги, тротуары, подъездные пути, огра-ждение, парковка);

    • охрана территории;

    • размер платы за землю (арендная плата или земельный налог);

    • наличие обременений, сервитутов.

      Улучшения

      Описание улучшений включает следующие составляющие:

    • общая информация;

    • характеристики строения;

    • характеристики помещений;

    • специальная информация;

    • строительная готовность и техническое состояние.

      Общая информация:

    • балансовая стоимость;

    • год ввода в эксплуатацию;

    • год последнего капремонта, реконструкции;

    • серия типового проекта;

    • строительный объем, общая площадь, площадь застройки;

    • этажность;

    • историческая и архитектурная ценность.

    • текущее использование;

    • группа капитальности.

      Характеристики строения включаю конструктивную схему (каркасная с полным или неполным каркасом, бескаркасная) и конструктивные решения и материал основных конструкций: фундаменты, стены, перегородки, перекры-тия, каркас (колонны, балки, фермы), кровля, наружная отделка, проемы, эле-менты междуэтажных сообщений (лестницы, лифты, подъемники) и др (крыль-ца, балконы, мусоропровод, фонари), а также обеспеченность инженерными коммуникациями.

      Характеристик помещений:

    • функциональное зонирование;

    • общая площадь с разбивкой по этажам;

    • потенциально сдаваемая (арендопригодная) площадь, полезная площадь;

    • высота помещений;

    • наличие отдельного входа;

    • внутренняя отделка;

    • инженерное оборудование, в том числе специальное (холодильное,

      крановое и др.);

      Специальная информация:

    • оплата коммунальных услуг,

    • налог на имущество;

    • платежи по страховке,

    • содержание территории,

    • расходы по управлению, охране, обслуживанию;

    • затраты на текущие ремонты;

    • история объекта;

    • действующие арендные ставки;

    • количество арендаторов;

    • типичные сроки аренды;

    • вакантность помещений, потери от смены арендаторов.

      Строительная готовность и техническое состояние рассматривается в раз-деле затратного подхода. При отказе от использования затратного подхода ана-лиз строительной готовности и технического состояния следует проводить в разделе описания объекта.

        1. Анализ рынка объекта оценки


          Все рыночные значения, которые участвуют в дальнейших расчетах, должны найти свое отражение в анализе рынка объекта оценки.

          Собираемая информация включает два типа данных:

          1. Общая информация, используемая для анализа влияния внешних факторов на рынок недвижимости (экономические тенденции на региональ-ном и местном уровне, занятость, население, доходы, развитие города, регу-лирование, покупательская способность, индексы цен, налогообложение, фи-нансирование).

          2. Специальная информация, используемая для выявления наиболее эф-фективного использования, расчетов по затратному, доходному, и сравнитель-ному подходам оценки. Анализ специальной информации предполагает анализ спроса и предложения, сегментацию рынка, выявление рыночных диапазонов для исходных расчетных значений, тенденций их изменения, а также подбор аналогов объекту оценки.

          На развитых рынках недвижимости приоритет отдается специальной ин-формации, объем и качество которой позволяют с достаточной точностью оп-ределять основные расчетные значения и прогнозировать рынок. Исключение составляют градообразующие объекты, на стоимость которых оказывает значи-тельное влияние общеэкономическая ситуация.

          Спрос целесообразно рассматривать с позиций основных групп субъек-тов, действующих на рынке, дифференцированных в соответствии с целями удержания объектов недвижимости (инвестиционной мотивации), определяе-мой способами получения дохода:

    • эксплуатация собственником (ведение собственного бизнеса или лич-ное проживание);

    • сдача в аренду (ориентация на получение дохода от сдачи в аренду);

    • спекулятивное использование (ориентация на получение дохода от рос-та стоимости актива);

      Предложение на рынке недвижимости характеризуется двумя состав-ляющими: предложением первичного и предложением вторичного рынка. По-казателями, характеризующими предложение вторичного рынка, являются ха-рактеристики существующего фонда недвижимости.

      Показателями, характеризующими предложение первичного рынка, яв-ляются: ввод новых объектов; индексы цен в строительстве; количество строи-тельных организаций; технологии строительного производства; строительные кредиты; наличие свободных земельных участков и мощностей.

      К показателям, характеризующим взаимодействие спроса и предложения

      на рынке и развитость рынка, относятся: условия финансирования сделок; от-

      ношение объема сделок к общему объему фонда недвижимости; типичная ин-вестиционная мотивация; сезонные колебания; развитость инфраструктуры рынка; доступность и ликвидность объектов; характеристики ценообразующих параметров.

      Анализ рынка должен содержать рыночные диапазоны основных исполь-зуемых в расчетах значениях, а при использовании рыночных аналогов следует проверять найденные значения на предмет соответствия рыночным диапазонам. В частности должны быть описаны следующие типичные для анализируемого сегмента рынка условия и представлены рыночные диапазоны для следующих показателей, используемых в расчетах для объектов разного функционального назначения и классности:

    • цены на земельные участки;

    • основные ценообразующие факторы для земельных участков;

    • условия землепользования и выделения земельных участков;

    • стоимость строительства;

    • сроки проектирования, согласования и строительства объектов;

    • арендные ставки и ценообразующие факторы на них;

    • вакантность при сдаче в аренду, частота смены арендаторов и потери от неуплаты;

    • эксплуатационные расходы;

    • ставки капитализации / дисконтирования;

    • сроки экспозиции;

    • условия сдачи в аренду и продажи;

    • скидки на торг;

    • цены продаж и ценообразующие факторы на них.

      Должны быть проанализированы показатели инвестиционной деятельности:

    • доходность инвестиционно-строительных проектов, прибыль пред-принимателя;

    • последовательность и сроки реализации отдельных этапов инвестици-онно-строительных проектов;

    • распределение затрат по этапам инвестиционно-строительных проектов;

    • распределение доходов инвестиционно-строительных проектов (графи-

      ки продаж);

    • риски инвестиционно-строительных проектов;

    • типичные схемы финансирования.

      Для показателей, которые используются в прогнозных расчетах, следует представить ретроспективную динамику их изменения и обосновать темпы дальнейшего изменения.


        1. Анализ наиболее эффективного использования

      При анализе наиболее эффективного использования, в первую очередь, должны быть проанализированы ограничения юридического характера, харак-теризующие разрешенное использование земельного участка, максимальную плотность застройки и этажность, возможность изменения объемно-планировочных и конструктивных решений строений.

      Ограничения принимаются по данным действующих градостроительных регламентов и их требований, обязательных к соблюдению всеми собственни-ками земельных участков, землепользователями, землевладельцами, арендато-рами земельных участков.

      Анализ юридических ограничений производится на основе следующих документов (по степени убывания полноты информации):

    • утвержденная проектная документация застройки;

    • акт разрешенного использования земельного участка;

    • карта правового зонирования территории;

    • кадастровая справка;

    • градостроительная концепция реконструкции и развития квартала;

    • документы, регламентирующие общие ограничения застройки микро-района или кадастрового квартала;

    • генплан.

      Ограничения физического характера анализируются с точки зрения воз-можности использования существующих конструкций объекта для дальнейше-го использования при проведении реконструкции. Для объектов, планируемых к реконструкции с увеличением этажности других значимых изменений конст-руктивной основы с использованием существующих конструкций, следует по-лучить заключение по обследованию технического состояния конструкций. Также техническое обследование необходимо в отношении объектов незавер-шенных строительством при сроке прекращения строительства более 5 лет до да-ты проведения оценки и строительной готовностью объекта менее 50 %.

      Экономическая эффективность проекта и выбор использования, приводяще-го к максимальной стоимости объекта, осуществляется на основе анализа и фор-мирования оптимальных характеристик ценообразующих факторов инвестицион-ного объекта.

      Анализ наиболее эффективного использования включает следующие этапы.

      1. Анализ наиболее эффективного использования земельного участка как свободного.

      2. Анализ наиболее эффективного использования земельного участка с уче-том существующих улучшений.

      Таким образом анализ НЭИ проводится в два этапа:

      1. Описывается, какие здания и сооружения необходимо построить на участке, чтобы достигнуть максимальной выгоды с точки зрения дохода и удобств.

      2. Анализируются существующие строения, решается вопрос о их наи-лучшем использовании или о сносе и строительстве новых (в случае, если стоимость земли при НЭИ превысит стоимость всего имущества при его теку-щем использовании с учетом издержек на снос строений).

      На первом этапе при выборе НЭИ для вакантного земельного участка ис-пользуется как правило «техника остатка для земли». Расчет ведется исходя из соотношения прогнозируемых чистых операционных доходов и затрат на осу-ществление различных проектов.

      Порядок расчета

      1. Определяется ЧОД от всей собственности.

      2. Определяется ЧОД от здания.

      3. Определяется ЧОД от земли путем вычитания ЧОД от здания из ЧОД от собственности.

      4. Определяется стоимость земли путем капитализации ЧОД от земли.

      5. Определяется ННЭИ земли – то есть использование для которого стои-мость земли максимальна.

      При анализе наиболее эффективного использования земельного участка с учетом существующих улучшений, рассматривается, как правило, несколько возможных вариантов использования объекта недвижимости. Так, можно со-хранить текущее использование объекта, можно изменить функциональное на-значение (причем в нескольких вариантах), можно снести существующий объ-ект и освободить земельный участок для последующей застройки. Для каждого из возможных вариантов определяется показатель расчетной стоимости объек-та, а затем в качестве наиболее эффективного выбирается вариант с наивысшей текущей стоимостью. Соответственно, в каждом случае показатель расчетной стоимости может быть определен следующим образом:

      1. Текущее использование объекта

        С1 = Ст,

        где С1 – расчетная стоимость;

        Ст – стоимость объекта в текущем использовании.

      2. Альтернативное использование с учетом смены функционального на-значения / реконструкции / ремонта и т.д.

        С2 = Срек Зрек,

        где Срек – стоимость объекта после реконструкции / ремонта;

        Зрек – затраты на реконструкцию / ремонт.

      3. Альтернативное использование с учетом сноса существующих улуч-шений и строительства новых

        С3 = Снс Зснос Знс + Св,

        где Снс – стоимость нового объекта;

        Зснос – затраты на снос существующих улучшений;

        Знс – затраты на новое строительство;

        Св – стоимость возвратных материалов.

      4. Выбор наиболее эффективного использования.

      Снэи = max{С1; С2; С3}.

      Все стоимостные показатели учитываются в текущем (приведенном) вы-ражении соответствующей ставкой дисконтирования. При анализе вариантов реконструкции, перепрофилирования, сноса и нового строительства должны быть проведены многовариантные расчеты. Допускается не проводить анализ НЭИ земельного участка как свободного отдельно, а включить его в п. 2.3.

      Эффект добавления стоимости может иметь место за счет следующих факторов:

    • повышения арендной ставки;

    • сокращения операционных затрат;

    • увеличение сдаваемой площади;

    • повышения заполняемости;

    • снижения риска эксплуатации актива;

    • увеличение срока полезного использования.

Все дальнейшие расчеты по определению рыночной стоимости объекта оценки выполняются для варианта наиболее эффективного использования. Ес-ли наиболее эффективным использованием объекта оценки является снос суще-ствующего объекта и строительство нового дальнейшая методология расчета должна соответствовать оценке земельного участка с излишними улучшениями, то есть элементами, сокращающими стоимость земельного участка на величину затрат на очистку земельного участка от данных элементов.

Анализ наиболее эффективного использования и доходный подход явля-ются главными индикаторами рыночной стоимости объекта и одновременно частично дублируют друг друга. Поэтому при формировании отчета допускает-ся либо приводить укрупненный расчет в разделе анализа наиболее эффектив-ного использования и делать детальный расчет в разделе доходного подхода, либо приводить полный анализ в разделе анализа наиболее эффективного ис-пользования и выносить в раздел доходного подхода только полученные ранее результаты.

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 7. ПОДХОДЫ В ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ


Качественный уровень оценки зависит от множества факторов, среди ко-торых немаловажным является выбор подхода, соответствующего поставлен-ным целям.

В оценке недвижимости применяются три стандартных подхода:

  • затратный подход;

  • сравнительный подход;

  • доходный подход.

    Согласно федеральным стандартам оценки (ФСО 1), оценщик вправе само-стоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

    Подходы к оценке:

    Сравнительный подход

    Сравнительный подход – совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

    Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна досто-верная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объ-ектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

    В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, осно-ванные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и ин-формации о рынке объекта оценки.

    Доходный подход

    Доходный подход – совокупность методов оценки, основанных на опре-делении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

    Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достовер-ная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объ-ект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. В рамках доходного подхода применяются различные методы, основан-

    ные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода.

    Затратный подход

    Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оцен-ки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспро-изводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

    Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки.

    В рамках затратного подхода применяются различные методы, основан-ные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объ-екта, имеющего аналогичные полезные свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полез-ные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавли-вающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей.

    Метод оценки – способ расчета стоимости объекта оценки в рамках од-ного из подходов к оценке.


      1. Затратный подход


        Затратный подход основывается на принципе замещения, согласно кото-рому человек поступает неоправданно, если он платит за объект недвижимо-сти сумму большую, чем та, за которую он может приобрести (путем покупки земельного участка и строительства зданий и сооружений, без чрезмерной за-держки) объект недвижимости аналогичной полезности.

        Затратный подход состоит из пяти этапов.

        1. Оценка участка как незастроенной земли.

        2. Оценка полной стоимости воспроизводства или полной стоимости за-мещения существующих улучшений.

        3. Оценка (накопленного износа) по имеющимся улучшениям. В этом разделе учитывается несколько видов износа и то, как каждый из них влияет на стоимость объекта. Общая сумма накопленного износа вычитается из полной стоимости улучшений для получения их остаточной стоимости.

        4. После проведения оценки предпринимательской прибыли застрой-щика она прибавляется к остаточной стоимости улучшений.

        5. Наконец, стоимость земли, остаточная стоимость улучшений и пред-принимательский доход складываются для получения рыночной стоимости оцениваемого объекта.

        Рыночная стоимость по затратному методу (Сзатр) определяется как сум-ма стоимости участка земли (Сзу), стоимости строительства сооружений (Сс) и прибыли инвестора (Пи) с учетом накопленного износа (Инакопл) по формуле:


        Сзатр Сзу Сс Пи Инакопл


        Определение стоимости земли.

        При определении стоимости участка земли, входящего в состав оцени-ваемой затратным методом недвижимости, следует рассматривать его как сво-бодный в предложении его наиболее эффективного использования. При отсут-ствии полных прав собственности на землю определяется стоимость фактиче-ского набора прав на земельный участок.

        Стоимость земли может быть определена с помощью одного из ниже сле-дующих методов.

        1. Метод сравнения продаж.

        2. Метод выделения.

        3. Метод распределения.

        4. Метод капитализации земельной ренты.

        5. Метод остатка.

        6. Метод разбивки на участки.

        7. Метод предполагаемого использования. Оценка земли рассматривается в главе 8.

        Расчет стоимости строительства объекта недвижимости

        Стоимость строительства – рассчитываемая в текущих ценах стоимость строительства оцениваемого объекта недвижимости как нового, без учета изно-са и соотнесения к дате оценки.

        Стоимость строительства может рассчитываться на базе стоимости вос-производства или стоимости замещения.

        Стоимость воспроизводства (затраты на полное восстановление объек-та) – это расходы в текущих ценах на строительство его точного дубликата или копии с использованием точно таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ (которые воплощают в себе недостатки, не-соответствия и «моральный» износ), что и у объекта.

        Стоимость замещения (затраты на полное замещение) – это расходы в те-кущих ценах на строительство здания, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, построенного из новых материалов и в соответствии с ны-нешними стандартами, дизайном и планировкой (то есть замена объекта оценки его функциональным аналогом).

        Методы расчета стоимости строительства

        1. Метод количественного обследования.

        2. Метод сравнительной единицы.

        3. Метод разбивки по компонентам (модульный метод).

        Метод количественного обследования оценки основан на определении объемов или массы основных элементов зданий и сооружений, расхода строительных материалов, расчете стоимости этих материалов (или элемен-тов конструкций) в текущих региональных рыночных ценах с последующим

        добавлением стоимости оплаты труда, эксплуатации машин и механизмов, прочих работ и затрат. Таким образом, расчет предполагает определение сметной стоимости строительства объекта. Метод отличается трудоемко-стью, но при этом высокой точностью. Метод количественного обследования может быть реализован в двух вариантах:

  • В случае наличия сметы на строительство объекта сметная стоимость приводится в текущий уровень цен при помощи индексов удорожания (индекс-ный метод). Индексный метод предполагает использование данных проектно-сметной документации и применение системы директивных корректирующих коэффициентов пересчета (дефляторов) от цен базовых лет (в России – 1969, 1984, 1991, 2001 гг.) к текущим ценам, рекомендованных региональными цен-трами по ценообразованию в строительстве. При этом могут использоваться как интегральные коэффициенты пересчета для различных типов зданий, так и коэффициенты пересчета, отдельно учитывающие удорожание материалов, ос-новной заработной платы и эксплуатации машин и механизмов.

  • В случае отсутствия сметы она восстанавливается (ресурсный метод). При данном методе здание разбивается на отдельные элементы и стоимость каждого элемента умножается на его количество, далее к затратам на материа-лы добавляются затраты на оплату труда, на эксплуатацию машин, накладные расходы и прибыль подрядчика.

    Метод сравнительной единицы. При данном методе определяется стои-мость строительства 1 м3 строительного объема или иной единицы сравнения объекта-аналога, далее вносятся корректировки на различия между аналогом и объектом оценки и определяется стоимость строительства объекта оценки пу-тем умножения скорректированной стоимости 1 м3 на его строительный объем. По сравнению с методом количественного обследования метод сравнительной единицы менее трудоемкий, но и менее точный. Данный метод может быть применен в двух основных разновидностей:

  • в качестве основы для расчета используются сведения о реально суще-ствующем объекте-аналоге, на строительство которого имеется смета;

  • метод укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) – по соответствующему сборнику УПВС определяется стоимость строительства 1 м3 строительного объема объекта-аналога, вносятся корректи-ровки на различия между аналогом и объектом оценки (например на климати-ческие условия, на сейсмичность и т.п. – определяются по общей части УПВС), стоимость строительства 1 м3 переводится в современный уровень цен при по-мощи индексов удорожания (из цен 1969 года) и определяется стоимость строительства объекта оценки путем умножения скорректированной стоимости 1 м3 на его строительный объем.

Метод разбивки по компонентам (модульным методом) основан на применении укрупненных сметных нормативов для определения затрат на воз-

ведение одного или нескольких модулей (конструкции, частей здания) с после-дующим определением полных затрат на возведение всего здания, исходя из удельного веса этих модулей в общей восстановительной стоимости. Суть ме-тода разбивки по компонентам (модульный метод) заключается в расчленении всего объема строительно-монтажных работ на крупные разделы (модули), та-ких как: земляные работы, фундаменты, стены, перекрытия, кровля и т.д.

Определение накопленного износа зданий и сооружений

Износ – это процесс постепенного снижения стоимости недвижимости под воздействием различных факторов. В зависимости от того, какие именно факторы вызывают снижение стоимости, принято разделение износа на три вида:

  1. физический износ;

  2. функциональное устаревание;

  3. экономическое устаревание (результат воздействия внешних экономи-ческих факторов).

Определение физического износа

Физический износ – это утрата зданиями и сооружениями в целом, а также их отдельными элементами, конструкциями, инженерными системами первона-чально заданных эксплуатационных свойств под влиянием внутренних процес-сов и внешних воздействий. Иными словами физический износ – это потеря с течением времени потребительной стоимости, выражающаяся в снижении прочности, жесткости, теплозащитных и звукоизоляционных свойств, а в ряде случаев и внешнего вида. Физический износ вызывается физическими и хими-ческими процессами, природными явлениями, деятельностью человека и жи-вотных.

На физический износ влияет большое количество факторов, связанных с эксплуатацией объекта. Среди них можно выделить следующие:

  • неиспользование здания по назначению с отключением всех видов бла-гоустройства;

  • объем и характер капитального ремонта;

  • санитарно-гигиенические факторы (инсоляция и аэрация);

  • плотность заселения.

Кроме того, существенно влияют на физический износ такие факторы как: воздействие воздушной среды, грунтовых вод, отрицательных температур, воздействие технологических процессов.

Различают два вида физического износа: исправимый (устранимый) износ и неисправимый (неустранимый) износ.

Под исправимым физическим износом понимается потеря стоимости из-за потенциальных затрат типичного покупателя на ремонт строительных конст-рукций и элементов здания, имеющих явные повреждения или дефекты. Пред-

полагается, что конструкции и элементы восстанавливаются до состояния соот-ветствующего условиям нормальной эксплуатации, или полностью заменяются. Неисправимый физический износ объекта вызван естественным процес-

сом старения строительных материалов, конструкций и инженерного оборудо-вания.

Методы расчета физического износа

Для оценки накопленного физического износа можно применять не-сколько методов, которые являются наиболее распространенными.

  1. Обследование фактического состояния объекта в целом, его конструк-тивных элементов и устройств инженерного оборудования (нормативный метод);

  2. определение износа методом срока жизни объекта и его элементов;

  3. определение износа методом разбиения на виды износа;

  4. определение износа по объему ремонтных работ, необходимых для восстановления изношенных конструктивных элементов и устройств;

  5. экспертный метод;

  6. вероятностный метод.

  1. Обследование фактического состояния объекта в целом, его конструктив-ных элементов и устройств инженерного оборудования (нормативный метод).

    При использовании нормативного метода расчета физический износ рассчитывается, пропорционально отношению фактических и нормативных сроков службы объекта недвижимости в целом или для его конструкций и эле-ментов раздельно. Фактические сроки эксплуатации конструкций и элементов определяются с даты ввода объекта оценки или с даты проведения ремонта (за-мены). Нормативные сроки эксплуатации могут быть учтены для двух типов конструкций и элементов: долгоживущих и короткоживущих.

    К долгоживущим элементам относятся строительные конструкции, обра-зующие несущий остов здания. Нормативный срок их эксплуатации совпадает с нормативным сроком эксплуатации здания в целом. К короткоживущим эле-ментам относятся строительные конструкции, которые за срок общей эксплуа-тации объекта недвижимости должны (или могут) неоднократно заменяться.

    Данный метод предполагает применять различные нормативные инст-рукции межотраслевого или ведомственного уровня. Например, «Правила оценки физического износа зданий» ведомственные строительные нормы ВСН 53-86 Госгражданстроя. Данные инструкции (правила) широко применяются в БТИ в целях оценки физического износа жилых зданий. В указанных правилах дана характеристика физического износа различных конструктивных элементов зданий и их оценка.

    Выявление физического износа конструктивных элементов, инженерных систем производится путем визуального и инструментального натурного об-следования здания и оценивается путем сравнения выявленных признаков фи-

    зического износа с их количественными значениями, которые приведены в ВСН 53-86.

    Физический износ отдельного конструктивного элемента или системы определяется по формуле:



    где ФИк – физический износ конструктивного элемента или системы в про-центах;

    ФИi – физический износ i-го участка элемента или системы, определен-ный по табл. 1-71 в ВСН-53-86, %;

    Рi – размеры (площадь, длина) i–го участка, м2 или м;

    Рк – размеры всего конструктивного элемента или системы, м2 или м.;

    n – число поврежденных участков.

    Физический износ здания в целом определяется по формуле:


     

    где ФИз – физический износ здания, %;

    ФИki – физический износ i-го конструктивного элемента или системы, %;

    Si – доля восстановительной стоимости i-го элемента или системы в об-щей восстановительной стоимости здания, %;

    n – число отдельных элементов или систем в здании.

  2. Определение физического износа методом срока жизни.

    Для этого метода существует определенный понятийный аппарат: срок физической жизни, срок экономической жизни, эффективный возраст, норма-тивный срок жизни.

    Срок физической жизни Тфиз – это срок, в течение которого здание или элемент может реально существовать с момента завершения строительства.

    Срок экономической жизни Тэк – это срок, в течение которого здание спо-собно приносить доход. Увеличению и физического, и экономического срока жизни способствуют капитальные, текущие ремонты, а также реконструкции зданий.

    Оставшийся срок экономической жизни Тоэ – это оцениваемый период, в течение которого здание будет приносить и далее доход собственнику.

    Фактический возраст Тфакт – это количество лет, прошедших с момента завершения строительства.

    Эффективный возраст Тэф – это возраст, показываемый состоянием по-лезностью здания. Эффективный возраст может быть меньше фактического, ес-

    ли эксплуатация здания проводилась на высоком уровне или была проведена его реконструкция. И наоборот, если здание эксплуатировалось плохо, его эф-фективный возраст может быть больше фактического. Эффективный возраст устанавливается на основе визуального осмотра объекта оценки и основывается на опыте и суждениях оценщика-эксперта.

    Нормативный срок службы Тнорм – нормативно установленная продолжи-тельность эксплуатации здания и его элементов при соблюдении правил и сро-ков технического обслуживания и ремонта.

    Величина износа выражается формулой:



    Данный метод имеет ряд недостатков:

    • не учитываются различия в сроке экономической жизни здания в целом и сроках физической жизни короткоживущих элементов;

    • определение эффективного срока и срока экономической жизни являет-ся субъективным со стороны оценщика.

      На практике одним из простейших и в то же время приближенных спосо-бов оценки износа здания (сооружения) является его определение с использо-ванием сопоставления фактического срока эксплуатации здания (элемента) с нормативным:



      где И – износ сооружения;

      t, Т – соответственно фактический и нормативный сроки эксплуатации. Но определение физического износа по такой формуле является не точ-

      ным, дает приближенное значение.

  3. Определение износа методом разбиения на виды износа.

    Применяя данный метод, следует рассматривать устранимый и неустра-нимый физический износ короткоживужих и долгоживущих элементов здания.

    Производятся раздельные расчеты по износам короткоживущих и долго-живущих элементов с последующим их суммированием.

    Для применения метода разбивки при определении накопленного износа необходимо в качестве расчетной базы иметь данные о стоимости нового строительства, выполненные с разбивкой по конструктивным элементам.

    Устранимый физический износ обычно относят на счет плохой эксплуа-тации, поэтому его называют также отложенным ремонтом. Предполагается, что типичный покупатель произведет немедленный ремонт, чтобы восстано-вить нормальные эксплутационные характеристики сооружения (косметиче-

    ский ремонт, восстановление участков протекающей кровли, ремонт инженер-ного оборудования и тому далее), при этом предполагается, что элементы вос-станавливаются до нового или практически нового состояния. Величина испра-вимого физического износа равна стоимости восстановления элемента здания до состояния нормальной эксплуатации.

    Неустранимый физический износ соответствует позициям, исправление которых в настоящее время практически невозможно или экономически неце-лесообразно. Величина этого типа износа определяется на базе разности между полной восстановительной или замещающей стоимостью и суммой устранимо-го физического износа.

    Для целей расчета износа элементы сооружения, имеющие неустранимый физический износ, делят на долгоживущие и короткоживущие.

    У долгоживущих элементов ожидаемая остаточная жизнь совпадает с ос-таточной экономической жизнью всего сооружения. Короткоживущие элемен-ты имеют меньшую остаточную экономическую жизнь, чем все сооружение.

    Для оценки неустранимого физического износа в короткоживущих эле-ментах разность между полной восстановительной или замещающей стоимо-стью элемента и суммой исправимого износа элемента умножают на отношение действительного возраста к общей физической жизни элемента.

    При этом общая физическая жизнь элемента определяется по справочным данным, учитывающим периодические ремонты и поддержание нормальных эксплутационных характеристик.

    После определения величин устранимого физического износа и суммы восстановительной стоимости короткоживущих элементов с неустранимым фи-зическим износом, необходимо вычесть эти величины из полной восстанови-тельной или замещающей стоимости для определения базы для подсчета неуст-ранимого физического износа в долгоживущих элементах.

    Стоимость неустранимого физического износа в долгоживущих элемен-тах рассчитывается как отношение действительного возраста здания к общей физической жизни здания, умноженное на остаточную восстановительную или замещающую стоимость долгоживущих элементов (определенную ранее базу).

    Общая физическая жизнь здания определяется в зависимости от типа ос-новных конструктивных элементов для различных категорий зданий по долго-вечности.

  4. Определение физического износа по объему ремонтных работ.

    Этот метод имеет еще название – стоимостной метод. Суть его заключа-ется в определении затрат на воссоздание элементов здания. Кратко это можно выразить в виде формулы:


    ФИ С рем стр* 100 %

    где Сстр – полная восстановительная стоимость ремонтируемых элементов здания, определяемая сметой на СМР или по УПВС;

    Срем – стоимость ремонта, определяемая сметой на ремонт. Этот метод достаточно трудоемкий.

  5. Экспертный метод.

    Основное отличие экспертного метода от нормативного состоит в том, что сроки службы (процент износа) элементов и здания в целом назначаются по экспертным данным.

  6. Вероятностный метод.

Вероятностный метод расчета позволяет найти параметры физического износа в условиях неопределенности исходных данных. Расчетный алгоритм моделирует на каждой реализации определенные входные параметры как слу-чайные величины. Выбор числа реализаций зависит от требуемой точности ре-зультатов.

В качестве моделируемых случайных величин могут быть выбраны:

  • сроки эксплуатации короткоживущих элементов;

  • срок службы здания в целом;

  • процент износа элемента.

    Расчет выполняется методом статистических испытаний (Монте-Карло). При проведении расчета задается не строго определенное значение физическо-го износа каждого элемента, а возможные диапазоны изменения входных ха-рактеристик и закон их распределения.

    Результатом расчета являются функции распределения и математические ожидания параметров физического износа. Функция распределения физическо-го износа позволяет определить:

  • наиболее вероятное значение физического износа;

  • получить возможный диапазон изменения физического износа из-за не-точностей задания исходных данных.

Определение функционального износа

Признаками функционального износа в оцениваемом здании, как прави-ло, являются несоответствие его объемно-планировочного, конструктивного решения современным стандартам, включая оборудование, необходимое для эксплуатации здания (сооружения) Функциональный износ подразделяется на устранимый и неустранимый.

Основные методы, применяемые в оценке функционального износа:

  • метод разбивки;

  • капитализация потерь в арендной плате;

  • капитализация избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для содержания здания в надлежащем порядке.

    К устранимому функциональному износу относят потерю стоимости в результате несоответствия проекта, материалов, строительных стандартов, ка-чества дизайна современным требованиям рынка к этим позициям. Аналогично устранимому физическому износу, устранимый функциональный износ измеря-ется стоимостью его исправления. Устранимый функциональный износ возни-кает в случае, если затраты на устранение факторов, вызывающих износ, мень-ше, чем добавляемая при устранении стоимость объекта.

    Устранимый функциональный износ вызывается:

  • недостатками, требующими добавления элементов;

  • недостатками, требующими замены или модернизации элементов;

  • «сверхулучшениями».

К недостаткам, требующим добавления, относят позиции, которых нет в существующем сооружении, и без которых сооружение не может соответство-вать современным стандартам. Количественным измерителем устранимого функционального износа за счет недостатков, требующих добавления, является разница между стоимостью выполнения требуемых добавлений на момент оценки и стоимостью выполнения этих же добавлений, если бы они были вы-полнены при строительстве объекта оценки.

К недостаткам, требующим замены или модернизации элементов, относят позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют со-временным рыночным стандартам. Устранимый функциональный износ за счет позиций, требующих замены или модернизации, измеряется как стоимость су-ществующих элементов с учетом их физического износа, минус стоимость воз-врата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стои-мость монтажа новых элементов. При этом стоимость возврата материалов оп-ределяется как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах.

К «сверхулучшениям» относят позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов. Устранимый функциональный износ за счет «сверхулучшений» измеряется как текущая восстановительная стоимость позиции сверхулучше-ний, минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус возврат ма-териалов, если он имеет место.

Понятие «сверхулучшений» тесно связано с сегментом рынка недвижи-мости, где одни и те же улучшения могут быть признаны как соответствующи-ми конкретному сегменту, так и избыточными с точки зрения типичного поль-зователя.

Экономическая нецелесообразность проведения затрат на устранение не-достатков объемно-планировочных, конструктивных решений позволяют су-дить о признаке неустранимого функционального износа, то есть для такого из-

носа стоимость его устранения будет выше, чем добавляемая при устранении стоимость объекта.

Неустранимый функциональный износ определяется восстановительной стоимостью отсутствующих, морально устаревших или излишних элементов, с одной стороны, и убытков от них – с другой. Под убытком подразумевается либо чистая потеря дохода, либо дополнительные эксплуатационные затраты.

Неустранимый функциональный износ вызывается:

  • недостатками за счет позиций, не включенных в стоимость нового строительства, но которые должны быть;

  • недостатками за счет позиций, включенных в стоимость нового строи-тельства, но которых быть не должно;

  • «сверхулучшениями».

Неустранимый функциональный износ за счет позиций, не включенных в стоимость нового строительства, измеряется как чистый доход, относящийся к этому недостатку, капитализированный при норме капитализации для зданий, минус стоимость позиций, если бы они были включены в стоимость нового строительства.

Расчет неустранимого функционального износа за счет недостатков не за-висит от того, восстановительная или замещающая стоимость будут прини-маться за основу.

Неустранимый функциональный износ за счет позиций, которые не включены в стоимость нового строительства, но которых быть не должно, из-меряется как текущая стоимость нового, минус относящийся физический износ, минус стоимость добавленного (то есть настоящая стоимость дополнительных расходов, связанных с наличием данной позиции).

Последовательность расчета неустранимого функционального износа за счет «сверхулучшений» определяется в зависимости от того вида стоимости, который принят за основу.

В случае применения восстановительной стоимости неустранимый функ-циональный износ за счет «сверхулучшений» измеряется как восстановитель-ная стоимость элементов «сверхулучшений», минус их физический износ, плюс настоящая стоимость издержек владельца, связанных с наличием сверхулучше-ний, минус любая добавленная стоимость. При этом, к издержкам владельца относятся дополнительные налоги, страховки, расходы по обслуживанию, ком-мунальные платежи, а к добавленной стоимости относят увеличенную аренд-ную плату и тому далее, то есть связанные с наличием «сверхулучшения».

Неустранимый функциональный износ может определяться также сле-дующими методами, в зависимости от ситуации:

  • определение капитализированной потери в арендной плате.

  • капитализация избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для содержания здания в надлежащем порядке.

    Для определения необходимых расчетных показателей (величины аренд-ных ставок, ставки капитализации и другого) используют скорректированные данные по сопоставимым аналогам. Аналоги не должны содержать признаков функционального износа. Кроме того, общий доход, приносимый имуществен-ным комплексом (зданием и землей) в целом и выражающийся в арендной пла-те, необходимо соответственно разделить на две составляющие. Для выделения части дохода, приносящегося на здание, можно использовать метод инвестици-онного остатка или метод анализа соотношения стоимости земельного участка и общей цены продажи имущественного комплекса.

    Функциональное устаревание в крайней форме может существенно по-влиять на стоимость оцениваемого объекта недвижимости.

    Определение экономического износа

    Экономическое (внешнее) устаревание или устаревание из-за окружаю-щей среды, вызывается факторами, внешними по отношению к собственности, и всегда считается неустранимым, поскольку величина потенциальных затрат делает нерациональной покупку окружающих объектов и удаление соответст-вующих вредных элементов только для того, чтобы увеличить стоимость одно-го затронутого объекта.

    Экономический износ определяет уменьшение полезности объекта недви-жимости в результате изменения внешний факторов. Такими факторами могут быть перегруженные улицы или промышленное предприятие, расположенное в жилой зоне или поблизости. Это может быть и месторасположение объекта. Экономическое устаревание является неустранимым, поскольку величина за-трат на него во много раз превосходит величину прироста стоимости после уст-ранения внешних факторов. Но экономический износ может быть и временным, например, спад активности на рынке недвижимости.

    Внешний износ присущ исключительно недвижимому имуществу в силу фиксированности его местоположения. Воздействие окружения объекта на его стоимость можно измерить благодаря интуиции оценщика через эффективный возраст здания. Но наиболее достоверный результат величины экономического износа способно дать непосредственное измерение реакции рынка на измене-ние самого имущества и его окружения. Для оценки экономического износа могут применяться методы:

      • капитализация потерь доходов (в арендной плате) из–за внешнего воз-действия;

      • анализ парных продаж с подбором в каждую пару объекта с наличием отрицательного внешнего воздействия и без него;

      • срока экономической жизни.

        Метод капитализации потерь в арендной плате

        Применения данного метода требует наличия данных по ренте (годовой арендной плате) на сопоставимых объектах. Последовательность анализа сле-дующая.

        1. Определяется величина рентных потерь как разница в арендной плате при стабильных и измененных внешних условиях.

        2. Из полученной величины выделяется доля рентных потерь, приходя-щаяся на здание. Здесь имеется в виду, что часть арендной платы приходится на земельный участок.

        3. Выделенная доля рентных потерь капитализируется (делится на коэф-фициент капитализации), исходя из сложившейся нормы капитализации для подобных зданий.

        Метод анализа парных продаж

        Метод анализа парных продаж основан на анализе имеющейся ценовой ин-формации по недавно проданным аналогичным объектам (парным продажам).

        Алгоритм применения метода сравнительных продаж следующий.

        1. Определяются сопоставимые объекты к оцениваемому объекту.

        2. Корректируются различия в объектах, исключая внешние факторы.

        3. Разница рыночных стоимостей после корректировки относится на эко-номический износ.

        В ряде случаев метод анализа парных продаж позволяет определить об-щий накопленный износ, как правило, типового объекта оценки. В практике этот метод применяется только при наличии достоверной информации.

        Метод срока жизни

        Данный метод можно применять в том случае, если наблюдается тенден-ция резкого сокращения оставшейся экономической (физической) жизни объ-екта недвижимости по причине сноса. Примером может быть снос объектов не-движимости для строительства моста, магистрали, перепланировки. При расче-те общего накопленного износа, преимущественная доля отдается экономиче-скому износу, вызванному внешними факторами. Доли других видов износа будет малой, поэтому есть все основания общий накопленный износ интерпре-тировать как экономический износ.


          1. Сравнительный подход


            Сравнительный подход в практике оценки недвижимости получил широ-кое применение. Одним из методов этого подхода является метод сравнитель-ного анализа продаж, основанный на посылке, что субъекты на рынке осуще-ствляют сделки купли-продажи по аналогии, т.е. основываясь на информации

            об аналогичных сделках, производя сравнение с оцениваемым объектом. По-этому можно утверждать, что данный метод основывается на принципе заме-щения, т.е. на предположении, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость не заплатит сумму, превышающую таковую, за ко-торую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

            Определение рыночной стоимости методом сравнения продаж произво-дится в следующей последовательности:

            1. Анализ рыночной ситуации для объектов-аналогов (сравнимых объек-тов) и выбор достоверной информации для оценки.

              Аналог – это объект, схожий по основным характеристикам с объетом оценки, цена которого известна.

            2. Определение подходящих единиц сравнения.

              В качестве единиц сравнения могут выступать: 1 м2 общей площади; 1 м2 полезной площади, 1 м3 строительного объема; единица, приносящая доход; 1 комната; единица объекта.

            3. Выделение необходимых элементов сравнения.

              Элемент сравнения – характеристика, отличающая объект оценки от объ-екта-аналога и, при этом, оказывающая влияние на стоимость.

            4. Проведение корректировок стоимости единиц сравнения по элементам сравнения по принципу «от сравнимого объекта к оцениваемому», то есть необ-ходимо ответить на вопрос: «Сколько стоил бы объект сравнения, если бы по своим характеристикам он в точности соответствовал объекту оценки?»;

            5. Приведение ряда скорректированных показателей стоимости для объ-ектов сравнения к одному показателю или к диапазону стоимости объекта оценки.

            При этом критерием для выбора объектов сравнения является аналогич-ное наиболее эффективное использование.

            В качестве единиц сравнения принимают измерители, традиционно сло-жившиеся на местном рынке. Для оценки одного и того же объекта могут быть применены одновременно несколько единиц сравнения.

            К элементам сравнения относят характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменение цен на недвижимость.

            К элементам, подлежащим обязательному учету, относят:

      • состав передаваемых прав;

      • условия финансирования сделки купли-продажи;

      • условия продажи;

      • месторасположение;

      • физические характеристики;

      • экономические характеристики;

      • экономические характеристики;

      • характер пользования;

      • компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью.

        Для анализа объектов сравнения и корректировок единиц сравнения по элементам сравнения применяются количественные и качественные методики.

        К количественным методикам относят:

      • анализ парного набора данных;

      • статистический анализ;

      • графический анализ;

      • анализ тенденций;

      • анализ издержек.

        К качественным методикам относят:

  • относительный сравнительный анализ;

  • распределительный анализ;

  • метод экспертных оценок.

Поскольку сравнимая недвижимость не может быть абсолютно идентич-но оцениваемой, требуются поправки для учета различи – в продажной цене. Одним из способов определения правильных поправок является нахождение нескольких наборов парных продаж.

Парными продажами называются объекты недвижимости, которые поч-ти идентичны, за исключением одной детали, которую оценщик должен оце-нить, чтобы сделать правильную поправку.

Обычно поправки осуществляют в денежном либо процентном выражении.

Поправки в денежном выражении – это суммы, прибавляемые и вычи-таемые для каждого сравниваемого объекта.

Поправки в процентах используются, когда затруднительно найти де-нежные величины.

Выбор методики корректировки зависит от объема и качества получен-ной рыночной информации. При этом предпочтение следует отдавать в поряд-ке, установленном перечислением методик.

Корректировки производятся в следующей последовательности:

  • в первую очередь производятся корректировки, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка (1–4), которые производятся путем применения каж-дой последующей корректировки к предыдущему результату;

  • во вторую очередь производятся корректировки, относящиеся непо-средственно к объекту недвижимости (5–9), которые производятся путем при-менения указанных корректировок к результату, полученному после корректи-ровки на условия рынка, в любом порядке.

    Окончательное решение о величине рыночной стоимости, определенной методом сравнения продаж, принимается на основании анализа скорректиро-

    ванных цен продажи объектов сравнения, имеющих максимальное сходство с объектом оценки.

    Сравнение продаж заключается в нахождении цены единицы сравнения объекта оценки (или всего объекта), которая определяется путем корректировок цен единиц сравнения объектов – аналогов на существующие отличия от объек-та оценки. Для непосредственных корректировок следует выделять характери-стики сделок купли–продажи объектов недвижимости, которые называются элементами сравнения. Каждый конкретный тип недвижимости требует выде-ления как общих, так и присущих только ему элементов сравнения.

    1. Корректировка на переданные права собственности. Эта поправка учи-тывает разницу в наборе прав, передаваемых в сделке. Обычно предполагает учет разницы между рыночной арендной платой и контрактной арендной пла-той, которой был обременен объект недвижимости при продаже. Величина кор-ректировки определяется двумя способами:

  • дисконтированием разницы между контрактной и рыночной арендными платами в течение оставшегося срока действия договора аренды;

  • капитализацией разницы между контрактной и рыночной арендными платами в предположении бессрочности аренды.

    1. Корректировка на условия финансирования. Эта поправка учитывает разницу в условиях финансирования сделки (оплата наличными, перечислени-ем, с использованием заемных средств, оформление закладной, использование ипотечного кредита и т.д.). Обычно данная поправка трактуется как учет раз-ницы в стоимости заемного капитала при рыночной и контрактной ставке про-цента. Величина корректировки определяется исходя из дисконтирования фак-тического денежного потока платежей по кредиту по ставке дисконта равной рыночной ставке процента.

    2. Корректировка на условия продажи. Учитывает взаимосвязи продавца и покупателя и возможные скидки в ценах продажи. В случае наличия нетипичных рыночных взаимоотношений между продавцом и покупателем (наличие деловых и родственных взаимоотношений, незаконного давления, вынужденных обстоя-тельств), для таких аналогов корректировка, как правило не рассчитывается, а они исключаются из рассмотрения методом «отсечения выскакивающих значений». В случае использования в оценке «цены предложения» величина корректировки «на возможность торга» учитывается, как правило экспертным путем.

    3. Корректировка на условия рынка (время продажи). Учитывает измене-ние рынка со времени сопоставимой продажи до даты оценки. Величина кор-ректировки может быть определена двумя способами:

  • с помощью индексов отражающих изменение цен на строительную продукцию;

  • с помощью хронологической статистики, отражающей прямую динами-ку цен на недвижимость.

    1. Корректировка на местоположение. Учитывает разницу в местополо-жении аналога и объекта оценки. Может быть определена двумя способами.

  • по разнице средних цен квадратного метра;

  • методом «анализа парных продаж», т.е. оценщик находит несколько пар объектов, которые практически идентичны, за исключением характеристики, влияние которой стремится определить оценщик. Далее по каждой паре нахо-дится разница в цене объектов, а величина корректировки определяется исходя из средней разницы по всем парам.

    1. Корректировка на физические характеристики. Предполагает наличие конкретных конструктивных элементов у объектов сравнения, также может быть учтен «масштаб» объектов, их состояние и т.п. Определяется методом анализа парных продаж.

    2. Корректировка на экономические характеристики. Предполагает учет разницы показателей, определяющих доходность объектов недвижимости. Оп-ределяется капитализацией разницы чистых операционных доходов аналога и объекта оценки.

    3. Корректировка на использование. Предполагает учет характера и сте-пени использования объектов недвижимости. Определяется капитализацией разницы потерь от недозагрузки.

    4. Корректировка на компоненты, не связанные с недвижимостью. Опре-деляется выделением стоимости элементов, не связанных с недвижимостью (оборудование, мебель и т.п.) из общей стоимости недвижимости.

    Поправки могут вноситься на независимой основе и на кумулятивной ос-нове. Независимая основа используется в случае, если установлено, что поку-патели будут оценивать корректируемые характеристики независимо от других характеристик, а кумулятивная – если каждая предыдущая поправка влияет на последующие. Поэтому важна не только величина корректировок, но и их пра-вильная последовательность.

    Корректировки цен продажи объектов сравнения выполняется в следую-щей последовательности факторов:

  • набор прав на недвижимость;

  • условия финансирования сделки купли-продажи;

  • условия сделки купли-продажи;

  • время совершения сделки купли-продажи.

Каждая последующая корректировка применяется к предыдущей скор-ректированной цене продажи (куммулятивная основа корректировок). После-довательность выполнения остальных корректировок свободна от приоритетно-сти, при этом все корректировки применяются к одной базовой цене – цене продажи, скорректированной на время совершения сделки купли-продажи (не-зависимая основа корректировок).

При корректировках все поправки выполняются по принципу «от объек-та сравнения к объекту оценки».

Для реализации метода сравнения продаж для оценки рыночной стоимо-сти, в зависимости от объема имеющейся информации, применяются качест-венные или количественные методики. Наиболее точно отражает объективное отношение рынка к конкретному типу недвижимости сравнительный анализ. Под данным термином понимается либо анализ парного набора данных, либо относительный сравнительный анализ.

Сравнительный анализ включает выполнение четырех последовательных этапов:

  • определение элементов сравнения;

  • определение разницы между объектом сравнения и объектом оценки по каждому элементу сравнения;

  • определение суммарной корректировки цены продажи для каждого объ-екта сравнения;

  • определение наиболее вероятной величины (или интервала) рыночной стоимости из анализа скорректированных цен продажи объектов сравнения.

Анализ парного набора заключается в получении скорректированной це-ны продажи из сравнения двух объектов, отличающихся одним элементом.

Относительный сравнительный анализ заключается в разделении всех объектов сравнения на две группы. К первой группе относят объекты, превос-ходящие по своим характеристикам объект оценки, а ко второй группе относят объекты, имеющие более низкие качественные характеристики, чем объект оценки. Таким образом, выделяется ценовой диапазон вероятной стоимости объекта оценки.

Окончательное заключение о величине рыночной стоимости делается на основе анализа скорректированных цен продажи объектов сравнения, и с уче-том количества и абсолютной величины произведенных корректировок.

На заключительной стадии оценки методом сравнительного анализа про-даж устанавливается стоимость оцениваемого объекта.

Необходимо отметить, что весьма распространенным способом опреде-ления стоимости недвижимости является оценка на основе рыночного соотно-шения дохода и цены продажи.

В этом случае в качестве методов оценки могут быть использованы:

  1. Метод валового рентного мультипликатора;

  2. Метод прямой капитализации (с расчетом общего коэффициента капи-тализации методом рыночной экстракции).

Соответственно, метод мультипликатора валовой ренты и метод прямой ка-питализации (при расчете общего коэффициента капитализации методом рыноч-ной экстракции) часто относятся к сравнительному подходу к оценке по тому при-знаку, что расчет стоимости недвижимости в рамках данных методов основывает-

ся на рыночной информации. Однако исходя из того факта, что стоимость опреде-ляется также и исходя из соотношения дохода и цены в рамках данного учебного пособия эти методы рассмотрены в разделе «Доходный подход к оценке».


    1. Доходный подход


      Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости исходя из того принципа, что стоимость имущества непосредствен-но связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данный объект (предприятие, имущественный комплекс и т.д.). Дру-гими словами, инвестор приобретает приносящее доход имущество на сего-дняшние деньги в обмен на право получать деньги в будущем от ее эксплуата-ции и от возможной последующей продажи.

      Доходный подход к оценке недвижимости основан на предположении, что стоимость недвижимости определяется текущей стоимостью всех доходов, которые она принесет в будущем.

      Технически доходный подход реализуется в два этапа: 1.Прогнозирование будущих доходов соответствующих наиболее эффек-

      тивному варианту использования недвижимости.

      2. Конвертация будущих доходов в настоящую стоимость недвижимости. Исходя из основных предпосылок доходного подхода, объективный ре-

      зультат его применения может быть получен по отношению к объектам, гене-рирующим доход. В тоже время, оценка объектов, основным мотивом приобре-тения которых не является получение дохода, при помощи доходного подхода может привести к искажению результата.

      Общие недостатки доходного подхода заключаются в трудностях в про-гнозировании величин возможных будущих доходов, ставок дисконта и капи-тализации. Области применения: доходная недвижимость, оценка предприятий.

      1. Порядок расчета чистого операционного дохода для целей оценки не-движимости.

        Потенциальный валовой доход (ПВД) – общий доход который можно получить от недвижимости при 100-процентной занятости без учета всех по-терь и расходов.

        Плановая аренда – часть потенциального валового дохода, образуемая за счет условий арендного договора. Плановая аренда представляет собой основ-ную часть текущего дохода от эксплуатации недвижимости и определяется как произведение рыночной ставки арендной платы на площадь, которую можно сдать в аренду.

        Скользящий доход – доход, образуемый за счет пунктов договора, преду-сматривающих дополнительную оплату арендаторами тех расходов, которые пре-

        вышают значения, отмеченные в договоре. Например, арендная плата содержит в себе оплату за 100 КВт·час электроэнергии, но если арендатор превышает указан-ную норму, то перерасход электроэнергии оплачивает дополнительно.

        Прочие доходы – это доходы, получаемые за счет функционирования недвижимости и не включаемые в арендную плату (например, пользование гаражом).

        ПВД = План. Аренда + Скользящий доход + Прочие доходы


        Потери от недозагрузки – сокращение ПВД в результате незанятости части площадей в течении года, смены арендаторов и неплатежей арендаторов. Потери от недозагрузки прогнозируются как процент от ПВД.

        Действительный валовой доход (ДВД) – предполагаемый доход при полном функционировании объекта недвижимости с учетом потерь от недозагрузки.

        ДВД = ПВД – Потери от недозагрузки


        Операционные расходы (ОР) – это периодические расходы, для обеспече-ния нормального функционирования и воспроизводства действительного вало-вого дохода. Операционные расходы могут быть трех видов:

        • постоянные расходы – не зависят от степени заполненности объекта;

        • переменные расходы – зависят от степени заполненности объекта;

        • расходы на замещение – предусматривают периодическую замену бы-строизнашивающихся элементов сооружения (например, элементы системы во-доснабжения).

          Обычно к постоянным расходам относятся налоги на недвижимость, не-которые эксплуатационные расходы и страховка здания. Страхование бизнеса и личной собственности не относится к функционированию объекта.

          К переменным относят расходы, которые связаны с интенсивностью ис-пользования объекта и уровнем предоставляемых услуг. Для каждого вида не-движимости характерны некоторые отличия в составе переменных расходов, однако, следующие позиции имеют место практически для любого объекта:

        • расходы на управление;

        • расходы на заключение договоров аренды;

        • заработная плата обслуживающему персоналу;

        • коммунальные расходы – газ, электричество, вода, тепло, канализация;

        • расходы на уборку;

        • расходы на эксплуатацию и ремонт;

        • расходы на содержание территории и автостоянки;

        • расходы на обеспечение безопасности т.д.

        Расходы на управление – имеют место независимо от того, кто управля-ет – сам владелец или управляющий по контракту. Величина расходов на

        управление определяется либо по фактическим затратам, либо в процентах от эффективного валового дохода в зависимости от типа недвижимости.

        Расходы на заключение договоров аренды включают оплату агентов, ве-дение и сохранность договоров аренды. Для давно функционирующего объекта эти расходы могут быть включены в состав затрат на содержание. Однако для вновь вводимого в эксплуатацию объекта расходы на привлечение арендаторов и заключение первых договоров могут быть значительными и относиться к ка-питальным вложениям на развитие недвижимости. При расчете чистого опера-ционного дохода расходы на оформление аренды могут быть учтены либо в го-ду выплат, либо могут быть распределены на весь срок аренды.

        Расходы на заработную плату включают оплату персонала, непосредст-венно занятого на содержании и эксплуатации объекта.

        Расходы на коммунальные услуги определяются из прошлых объемов их потребления или из сравнительного анализа функционирования подобных объ-ектов. При анализе этой статьи расходов следует обратить внимание на распре-деление оплаты коммунальных услуг между владельцем и арендатором.

        Расходы на уборку определяются в виде ставки на единицу площади, не-зависимо от того, будет ли уборкой заниматься обслуживающий персонал или специальная фирма. Эти расходы аналогичны расходам на горничных в гости-ницах и могут возлагаться или на владельца, или на арендатора.

        Расходы на эксплуатацию и ремонт включают оплату мелкого текущего ремонта, окраску фасадов, ремонт инженерного оборудования здания. Сумма расходов на эксплуатацию и ремонт связана с суммой расходов на замещение. Чем больше сумма замещения, тем меньше расходов на ремонт.

        Расходы на содержание территории и автостоянки целиком зависят от сложности эксплуатации и могут быть включены в арендную плату арендато-рами, которые ими пользуются.

        Расходы на обеспечение безопасности зависят от местных условий и раз-меров охраняемой недвижимости. В эту статью включают расходы на органи-зацию пропускного режима, патрулирование, содержание охранных систем и оборудования.

        Расходы на замещение предусматривают периодическую замену быстроиз-нашивающихся элементов сооружения. Обычно к таким компонентам относят:

        • кровлю, покрытие пола, а также другие строительные элементы с ко-ротким сроком эксплуатации;

        • санитарно-техническую и электроарматуру и приборы;

        • механическое оборудование;

        • пешеходные дорожки, подъездные дороги и т.п.

        К этой же статье расходов относят расходы на косметический ремонт арендуемых помещений перед вселением нового арендатора, если ремонт опла-чивает владелец.

        Если в период предполагаемого срока владения не предусматривается за-мена быстроизнашивающихся компонентов, расходы на их замещение не учи-тываются, а из износ будет учтен при продаже объекта недвижимости.

        ОР = Постоянные + Переменные + Расходы на замещение


        Чистый операционный доход (ЧОД) – разница между действительным валовым доходом и операционными расходами.

        ЧОД (NOI) = ДВД – ОР


        В случае, если при приобретении объекта использовались заемные сред-ства (ипотечный кредит) денежный поток определяется с учетом периодиче-ских выплат по кредиту.

        Под расходами на обслуживание долга понимаются платежи по погаше-нию ипотечных кредитов.

        При составлении структурированного отчета о доходах не учитываются:

        • расходы, связанные с бизнесом;

        • бухгалтерская амортизация;

        • подоходные налоги владельца;

        • капиталовложения в создание или реконструкцию недвижимости. Расчет прогнозируемого чистого операционного дохода от объекта не-

        движимости для целей оценки выполняется в виде составления структуриро-ванного отчета о доходах (табл. 2).


        Составление реконструированного отчета о доходах

        Таблица 2


        Потенциальный валовой доход Плановая аренда


        xxxx

        Скользящий доход

        xxxx

        Прочие доходы

        xxxx

        Итого потенциальный валовой доход

        xxxxx

        Недогрузка и потери при сборе арендной платы

        -xxxx

        Действительный валовой доход

        xxxx

        Операционные расходы Постоянные

        -xxxx

        Переменные

        -xxxx

        Расходы на замещение

        -xxxx

        Итого операционные расходы

        -xxxx

        Чистый операционный доход

        xxxxx

        Обслуживание долга

        -xxxx

        Денежный поток до выплаты налогов

        xxxxx

      2. Шесть функций денежной единицы и их использование в доходном подходе

      В рамках доходного подхода довольно активно используются экономико-математические показатели, которые получили общее название «Функции де-нежной единицы», рассмотрим данные показатели и сферу их использования.

      1. Будущая стоимость единицы (функция сложного процента) – это функ-ция, определяющая величину будущей стоимости денежной единицы через n периодов, при ставке процента i. Данный показатель может быть определен по формуле:


        Sn = (1 + i)n;

        где i – величина сложного процента (выраженная в долях единицы);

        n – количество периодов начисления сложного процента.

        Функция сложного процента может быть использована для определения будущей величины доходов через определенный период времени от вложений, например, в банковский депозит. Причем расчет предполагает, что в каждый последующий промежуток времени расчетного периода помимо дохода на сумму первоначальных вложений, инвестор также будет получать и дополни-тельную выгоду от реинвестирования доходов предыдущих промежутков вре-мени (собственно, отсюда и название – сложный процент). Коэффициент буду-щей стоимости денежной единицы самостоятельного использования в оценке недвижимости не имеет, однако его очень важная роль заключается в том, что он является основой для всех остальных функций денежной единицы.

      2. Настоящая стоимость денежной единицы (коэффициент дисконтирова-ния) – это функция, определяющая величину сегодняшней (настоящей, теку-щей) стоимости денежной единицы, получаемой через n периодов, при ставке дисконта i. Данный показатель является обратным коэффициенту будущей стоимости денежной единицы и, соответственно, может быть определен по формуле:


        Vn = (1 + i)n;

        где i – ставка дисконта (выраженная в долях единицы);

        n – количество периодов.

        Математический смысл коэффициента дисконтирования заключается в том, что он позволяет определить сумму вложений в определенный финансо-вый инструмент (например, в тот же депозит) в случае если известен доход, время его получения и процентная ставка, под которую вложения были осуще-ствлены. Стоимость денежных средств имеет зависимость от времени их полу-чения, чем раньше инвестор получит денежные средства, тем больше у него бу-дет возможностей для их реинвестирования и получения дополнительного до-

        хода. Соответственно, один рубль сегодня имеет для инвестора большую цен-ность, чем тот же рубль, но полученный завтра, а рубль, полученный завтра – большую ценность, чем рубль, поученный послезавтра. Коэффициент дискон-тирования позволяет учесть зависимость между стоимостью денежных средств и временем их получения – в этом экономический смысл данного показателя.

        Процесс дисконтирования имеет широкое применение в оценке недви-жимости. В частности, он служит основой для одноименного метода конверта-ции дохода в стоимость – метода дисконтирования денежных потоков. Смысл данного метода заключается в том, что оценщик прогнозирует доходы, которые будет приносить объект недвижимости в течении определенного периода вре-мени, осуществляет по отношению к этим доходам процедуру дисконтирова-ния, то есть приводит их стоимость к настоящему моменту времени. Стоимость недвижимости определяется, как сумма дисконтированных доходов.

        Помимо собственно доходного подхода к оценке недвижимости, процесс дисконтирования используется также при определении некоторых корректиро-вок в сравнительном подходе (корректировка на переданные права), в оценке земли (метод разбивки на участки) и т.п.

      3. Настоящая стоимость обычного единичного аннуитета – это функция, определяющая настоящую стоимость серии будущих равных единичных пла-тежей в течение n периодов, при ставке дисконта i.


        image

        Аn = 1 – (1 + i)n

        i


        где i – ставка дисконта (выраженная в долях единицы);

        n – количество периодов.

        Аннуитет представляет собой равные периодические платежи. В принци-пе их суммарная настоящая стоимость может быть определена путем дисконти-рования каждого платежа и дальнейшего суммирования их настоящих стоимо-стей. Однако, если речь идет о достаточно длительных расчетных периодах, го-раздо удобнее применить коэффициент настоящей стоимости аннуитета. По су-ти данный коэффициент представляет собой сумму коэффициентов дисконти-рования за период поступления аннуитета.

        Коэффициент настоящей стоимости аннуитета используется в ипотечно-инвестиционном анализе, а также при определении корректировки на условия финансирования в сранительном подходе к оценке.

      4. Взнос на амортизацию единицы (ипотечная постоянная) – это функция, определяющая каков должен быть размер равных единичных платежей в тече-ние n периодов, чтобы их настоящая стоимость при ставке дисконта i была равна 1. В качестве ипотечной постоянной (Rm), данный показатель широко ис-пользуется в ипотечно-инвестиционном анализе, он позволяет определить ве-

        личину периодического платежа для кредита с аннуитетным платежом, если известна процентная ставка и срок кредита. Взнос на амортизацию единицы яв-ляется показателем, обратным коэффициенту настоящей стоимости аннуитета и, соответственно, может быть определен по формуле:

        Аn (Rm) = i /(1 – (1 + i)n)

        где i – ставка дисконта (выраженная в долях единицы);

        n – количество периодов.

        Помимо ипотечно-инвестиционного анализа, данный показатель приме-няется для определения корректировки на условия финансирования в рамках сравнительного подхода к оценке недвижимости.

      5. Будущая стоимость аннуитета (функция накопления единицы) – это функция, определяющая какова будущая стоимость серии равных единичных платежей в течение n периодов, при ставке процента i.


        image

        Sn = (1 + i)n – 1

        i


        где i – ставка процента (выраженная в долях единицы);

        n – количество периодов начисления сложного процента.

        Данный показатель непосредственно не используется в оценке недвижи-мости, однако обратный ему показатель – коэффициент фонда возмещения, на-ходит довольно широкое применение.

      6. Взнос на формирование фонда возмещения – это функция, определяю-щая каков должен быть размер равных единичных платежей в течение n пе-риодов, чтобы их будущая стоимость при ставке процента i была равна 1. Дру-гими словами, данная функция определяет размер равновеликих платежей, ко-торые аккумулировали бы на счету к концу срока аннуитета 1 денежную еди-ницу (с учетом собственно вложений и доходов на них). Как величина обратная будущей стоимости аннуитета, взнос на формирование фонда возмещения оп-ределяется по формуле:


      Sn (SFF) = i/((1+i)n – 1)


      где i – ставка процента (выраженная в долях единицы);

      n – количество периодов начисления сложного процента.

      Коэффициент фонда возмещения используется при расчете нормы капи-тализации (в методах Инвуда, Хоскольда, ипотечно-инвестиционной модели Элвуда).

      3. Методы оценки (конвертации) доходного подхода

      При помощи методов оценки доходного подхода осуществляется проце-дура пересчета (конвертации) спрогнозированного дохода от объекта недви-жимости в показатель рыночной стоимости объекта. Основными методами конвертации дохода в стоимость являются следующие:

      1. Метод мультипликатора валовой ренты (ВРМ).

      2. Метод прямой капитализации.

      3. Метод капитализации дохода (метод дисконтирования денежных пото-ков и метод капитализации по норме отдачи).

        Необходимо отметить, что метод мультипликатора валовой ренты и метод прямой капитализации (при расчете общего коэффициента капитализации ме-тодом рыночной экстракции) часто относятся к сравнительному подходу к оценке по тому признаку, что расчет стоимости недвижимости в рамках данных методов основывается на рыночной информации. Однако исходя из того факта, что стоимость определяется также и исходя из соотношения дохода и цены в рамках данного учебного пособия эти методы рассмотрены в разделе «Доход-ный подход к оценке».

        Метод мультипликатора валовой ренты. Подход с использованием мультипликатора валовой ренты (ВРМ) основан на предположении, что суще-ствует прямая связь между ценой продажи недвижимости и доходом от сдачи ее в аренду.

        ВРМ – это отношение продажной цены либо к потенциальному валовому доходу, либо к действительному валовому доходу.

        Последовательность расчета стоимости объекта методом ВРМ:

        1. Определяется ПВД либо ДВД от объекта оценки.

        2. Определяется по каждому аналогичному объекту значение рентного мультипликатора как отношение цены продажи к ПВД или ДВД.

        3. Определяется значение ВРМ как среднее значение рентных мультип-ликаторов по аналогичным объектам.

        4. Определяется стоимость объекта оценки путем умножения ПВД либо ДВД от него на соответствующий ВРМ.

      Метод прямой капитализации.

      В рамках доходного подхода стоимость недвижимости (V) рассчитыва-ется по формуле:

      V = ЧОД / ,


      где ЧОД – чистый операционный доход;

      – общий коэффициент капитализации.

      Способы расчета общего коэффициента капитализации:

      1. Анализ сравнительных продаж. Для каждого объекта-аналога опреде-ляется значение коэффициента капитализации как отношение ЧОД к цене про-

        дажи, затем находится значение , как среднее значение коэффициентов капи-тализации по объектам-аналогам.

      2. Техника инвестиционной группы. Применяется в случае, если стои-мость собственности включает собственный и заемный капитал.

        Ro = M · Rm + (1 – M) · Re,


        где M – доля заемного капитала в общей стоимости собственности;

        Rm – коэффициент капитализации заемного капитала или ипотечная по-стоянная;

        Re – коэффициент капитализации собственного капитала.

      3. Анализ компонентов земли и зданий.


      Ro = L · RL + B · RB,


      где L – доля стоимости земли в общей стоимости собственности;

      RL – коэффициент капитализации для земли;

      B – доля стоимости здания в общей стоимости собственности;

      RB – коэффициент капитализации для здания.

      Метод капитализации дохода. Применяется две разновидности данного метода: метод дисконтирования денежных потоков и метод капитализации по норме отдачи.

      Метод дисконтирования денежных потоков используется для опре-деления текущей стоимости будущих выгод, которые принесут использование и дальнейшая продажа собственности.

      Метод ДДП основан на принципе ожидания (стоимость определяется тем, какой чистый операционный доход ожидает получить потенциальный покупа-тель) и принципе замещения (потенциальный инвестор не заплатит за недви-жимость больше, чем затраты на приобретение другой недвижимости, способ-ной приносить аналогичный доход).

      Метод ДДП применим к объектам недвижимости:

      1. приносящим доход;

      2. имеющим неравные потоки доходов и расходов;

      3. имеющим равные (аннуитетные) потоки расходов;

      4. приносящим доход объектам недвижимости после проведения рекон-струкции (то есть при отсутствии дохода в первые годы прогнозного периода).

      Расчеты по методу ДДП можно разделить на три основных этапа.

      1. Прогноз потока будущих доходов (расходов) и предполагаемой пере-продажи объекта недвижимости (реверсии, выручки от продажи), даже если в действительности продажа не планируется.

      2. Расчет ставки дисконта.

      3. Приведение будущей стоимости денежных потоков к текущей с ис-пользованием техники сложного процента.

      Анализируемый период в ходе оценки подразделяется на прогнозный и постпрогнозный периоды. Величина прогнозного периода определяется исходя из следующих тенденций:

      1. оценщик стремится сократить его продолжительность для обеспечения большей реалистичности прогнозов;

      2. оценщик обязан продлевать прогнозный период для выявления тенден-ций в получении денежных потоков и их величине;

      3. в различных странах существуют типичные представления о длине прогнозного периода. Например, в Голландии – не более 4 лет. В России в связи с неустойчивостью экономической и политической ситуации длина прогнозно-го периода составляет в среднем 3–5 лет;

      4. продолжительность прогнозного периода должна соответствовать сро-ку службы объекта;

      5. периодичность поступления будущих доходов может быть различной (год, квартал, месяц). Так как на рынке объектов недвижимости наблюдается равномерность поступления доходов (например, арендной платы), за шаг рас-чета, как правило, принимается 1 год.

      В качестве прогнозируемой базы в ходе оценки объектов недвижимости может использоваться:

      1. чистый операционный доход;

      2. денежный поток (до или после уплаты налогов). Прогнозируемые по-токи доходов и расходов могут быть номинальными и реальными. В России влияние инфляции велико, поэтому расчеты могут проводиться на основе скор-ректированных на темп инфляции данных.

      Темп инфляции – относительный прирост цен за период. При этом, если прогнозируются реальные денежные потоки, то и ставки дисконта должны быть очищены от влияния инфляции. Для этого используется формула:


      iII t

      image

      ip

      1 t


      где ip – реальная ставка дисконта;

      iц – номинальная ставка дисконта;

      t – темпы инфляции.

      Чистый операционный доход – действительный валовый доход за выче-том эксплуатационных расходов и расходов по управлению, но до обслужива-ния долга по кредитам, налогообложения и амортизационных отчислений.

      Денежный поток (до уплаты налогов) – чистый доход за вычетом расхо-дов по обслуживанию долга и амортизации.

      Таким образом, метод дисконтирования денежных потоков предполагает прогноз доходов от недвижимости (текущих и инвестиционных) на определен-ный период, а затем их приведение к текущей стоимости при помощи метода дисконтирования.


      Tp

      V Cn* Vn,

      n0


      где Cn – денежный поток периода n;

      n – номер периода;

      Тр – расчетный период;

      Vn – коэффициент дисконтирования периода n;


      Vn

      image

      n

      1 ,

      (1 i)


      где i – ставка дисконта.

      Необходимо отметить, что денежные потоки при расчете, как правило, формируются следующим образом:

      Денежный поток в типичный год прогнозного периода (не последний год) состоит из прогнозного чистого операционного дохода в этот год (прогноз мо-жет быть сделан на основе предполагаемых темпов инфляции, тенденций раз-вития рынка недвижимости и т.п.).

      Денежный поток в последний год прогнозного периода состоит из про-гнозного чистого операционного дохода в этот год и предполагаемой выручки от продажи объекта в конце прогнозного периода.

      Расчет реверсии, то есть выручки от продажи объекта в конце последнего прогнозного периода с учетом возможных изменений в стоимости объекта не-движимости.

      Затраты, связанные с издержками на продажу и темпами износа в течение прогнозного периода, вычитаются.

      Как правило, выручка от продажи объекта в конце прогнозного периода определяется на основе прогнозирования потока дохода в постпрогнозный пе-риод с использованием базовой формулы капитализации.


      Выручка = ЧОД (n + 1) · 100 %

      R


      Выручка – выручка от продажи объекта в конце прогнозного периода;

      ЧОД (n + 1) – чистый операционный доход в постпрогнозный год;

      R – норма капитализации [%].

      Преимуществом метода дисконтирования денежных потоков перед мето-дом капитализации по норме отдачи заключается в том, что при его примене-нии может быть задано непериодическое изменение дохода и стоимости. Это удобно, когда предполагаются существенные колебания доходов от недвижи-мости в течении прогнозного периода (например, в условиях экономического кризиса либо бума на рынке недвижимости). Метод дисконтирования может использоваться при оценке объектов незавершенного строительства. В этом случае в начале прогнозного периода будет наблюдаться отрицательный де-нежный поток, связанный с затратами на достройку объекта. Однако данный метод более трудоемкий.

      Определение ставки дисконтирования.

      В настоящее время для определения ставки дисконтирования применяют-ся следующие основные методы.

      1. Метод рыночной экстракции – анализ данных по совершенным сдел-кам купли-продажи с целью воссоздания предположений инвестора относи-тельно будующих выгод от владения недвижимостью (через расчет внутренней нормы доходности).

      2. Метод модели цены капиталовложений – использует для определения нормы дохода три компоненты – безрисковую норму дохода (БС), рыночную премию за риск (ПР) и коэффициент В (относительный уровень специфических рисков рассматриваемого проекта по сравнению со среднерыночным).

        i = (БС + ПР) · В.


      3. Метод кумулятивного построения – заключается в суммировании ве-личин, отражающих доходность и степень риска проекта

        i = БС + ПР + ПЛ + ПУ


        БС – безрисковая ставка, определяется по депозитной ставке банков выс-шей категории надежности РФ, либо по аналогичным европейским или амери-канским показателям с добавлением «странового риска».

        ПР – премия за риск инвестиций в недвижимость.

        ПЛ – премия за низкую ликвидность недвижимости.

        ПУ – премия за управление (инвестиционный менеджмент).

      4. Метод мониторинга рыночных данных – анализ ретроспективных ры-ночных данных с целью определения текущих и перспективных норм прибыли.

      Метод капитализации по норме отдачи: математически аналогичен ме-тоду прямой капитализации, т.е. используется та же формула:

      V = (ЧОД / R) · 100 %


      Однако при методе прямой капитализации норма дисконтирования опре-деляется по методу сравнения с данными по аналогичным объектам, а в случае капитализации по норме отдачи – это показатель, определяемый по специаль-ным формулам и учитывающий такие параметры как уровень доходности, риск, ликвидность и т.п. Кроме того, при прямой капитализации принимается во внимание только доход за один год, а при капитализации по норме отдачи есть возможность учесть прогноз периодического изменения дохода, стоимости, возможность привлечения ипотечных кредитов и т.п.

      Как отмечено ранее, метод капитализации по норме отдачи и метод дискон-тирования денежных потоков являются разновидностями метода капитализации дохода. Эти методы основаны на общих предпосылках, но расчет осуществляется по разным формулам. По сути метод капитализации по норме отдачи представля-ет собой упрощенный метод дисконтирования денежных потоков. Платой за такое упрощения является меньшая универсальность метода капитализации по норме отдачи. Так в рамках данного метода нельзя предположить неравномерные изме-нения денежных потоков. Исходя из вышеизложенного, метод капитализации по норме отдачи применяется для аннуитетных либо периодически равномерно из-меняющихся денежных потоков, а метод дисконтирования денежных потоков – для неравномерно изменяющихся денежных потоков.

      Определение нормы капитализации.

      Все модели капитализации можно разделить на 3 типа:

      • модели дохода;

      • модели собственности;

      • ипотечно-инвестиционные модели.

        Модели дохода:

        1. Капитализация по модели бесконечного потока, применяется в двух случаях:

      • поток дохода бесконечен;

      • поток дохода конечен, но цена продажи собственности равна цене по-купки.

        R = i.


        1. Метод Ринга (также как и метод Инвуда, и метод Хоскольда) предпо-лагает, что доход поступает в виде простого постоянного аннуитета и дискон-тируется одной нормой дисконта. Основная предпосылка – величина аннуитета соответствует полному возврату первоначальных инвестиций и получению до-хода на капитал в течение времени поступления аннуитета. Таким образом, норма капитализации включает: норму процента для получения дохода на ка-питал и норму возврата, которая обеспечит полный возврат начальных инве-

        стиций в течении оставшегося срока службы объекта (Тост). При этом в методе Ринга формирование суммы, необходимой для возмещения первоначальных инвестиций (фонда возмещения) происходит путем простого накопления (без учета возможности реинвестирования). Соответственно формула расчета нор-мы капитализации приобретает следующий вид:

        R = i + 1 / Тост.


        2) Метод Инвуда основывается на той же предпосылке, что и метод Ринга, однако Инвуд предположил возможность реинвестирования части дохода, направ-ляемой на формирование фонда возмещения. Норма капитализации включает: норму процента для получения дохода на капитал и коэффициент фонда возмеще-ния (SFF), который обеспечит полный возврат начальных инвестиций за счет фор-мирования фонда возмещения. Особенность метода Инвуда в том, что коэффици-ент фонда возмешения определяется по норме процента, равной ставке дисконта.

        R = i + SFF.


        4) Метод Хоскольда – отличается от метода Инвуда тем, что формирова-ние фонда возмещения происходит не по норме процента на инвестиции, а по безрисковой ставке. Основная предпосылка – реинвестирование может быть не таким прибыльным как начальные инвестиции, т.к. повторному вложению де-нег присущ больший риск. Таким образом, расчет нормы капитализации произ-водится по той же формуле, что и в методе Инвуда, но коэффициент фонда возмешения определяется по норме процента, равной безрисковой ставке.

        Модели собственности. Применяются когда и доход и стоимость недви-жимости изменяются известным регулярным образом. Для учета изменения стоимости актива применяется базовая формула Элвуда

        R = i (+/–) A


        А – величина корректировки, имеет знак «+» если стоимость уменьшается и знак «–» если стоимость увеличивается.

        В различных случаях формула расчета будет приобретать следующий вид.

        1. При постоянных доходе и стоимости


          А = 0;

          R = i.


        2. При постоянном доходе и меняющейся стоимости


          А = D · SFF


          R = i (+/–) D · SFF

        3. При прямолинейном изменении дохода и стоимости. Применяется принцип линейного возврата капитала (рекапитализация), то есть возврат капи-тала происходит равномерно в течении срока экономической жизни актива.

        А = D · a;


        D – относительное изменение стоимости за расчетный период Тр.

        a = Tp – норма возврата капитала.

        R = i (+/–) D · a


        Ипотечно – инвестиционная модель Элвуда.


        R = i M (i + PRN · SFF – Rm) – Do ·SFF 1 + Di · j

        j – коэффициент стабилизации дохода, приводит регулярно изменяющий-ся денежный поток к эквивалентному постоянному.

        Do – изменение стоимости собственности.

        Di – изменение дохода за период владения.

        PRN – доля основной суммы кредита, выплаченной за период владения.

        SFF – коэффициент фонда возмещения.

        M – доля заемных средств.

        i – ставка дисконта.

        Rm – ипотечная постоянная.


    2. Вывод итоговой величины стоимости объекта недвижимости


      Различные методы могут быть использованы в процессе оценки, но ре-шение вопроса об относительной значимости показателей стоимости, получен-ных на базе различных методов, должно определяться обоснованным суждени-ем оценщика, которое оформляется путем взвешивания стоимостей, определен-ных использованием двух и более методов.

      На заключительном этапе, при согласовании результатов стоимости объекта оценки, полученных на базе трех подходов к оценке, необходимо осуществить:

      • проверку полученных данных о величине стоимости;

      • анализ допущений и ограничивающих условий, обусловленных полно-той и достоверностью использованной информации;

      • выведение итоговой величины стоимости.

        Решение вопроса, каким стоимостным оценкам придать больший вес и как каждый метод взвешивать по отношению к другим, является ключевым на заключительном этапе процесса оценки.

        При субъективном взвешивании цель такая же, как и при методе матема-тического взвешивания, цель – выйти на единую оценочную стоимость, но при этом подходе не используется процентное взвешивание. Оценочное заключение базируется на анализе преимуществ и недостатков каждого метода, а также на анализе количества и качества данных в обосновании каждого метода. Во главе угла стоят профессиональный опыт и суждения оценщика.

        Для определения удельного веса результатов, полученных в рамках каждого подхода к оценке недвижимости, необходимо учитывать следующие факторы:

        1. Степень соответствия каждого из примененных подходов:

      • задаче оценки;

      • цели оценки;

      • функциональному назначению объекта оценки;

      • оцениваемым правам.

        1. Какая степень достоверности и достаточности исходных данных, ис-пользуемых в каждом из подходов.

        2. Какова предпочтительность каждого из подходов с точки зрения харак-теристик рынка и местоположения объектов оценки.

        3. Какова надежность расчетов и процедур анализа, проведенных в ис-пользуемых подходах.

        4. Каков удельный вес экспертных оценок и суждений в каждом из при-веденных подходов.

Учет всех этих факторов дает возможность произвести взвешивание и, в конечном счете, вывести итоговое заключение.


Пример согласования результатов

Таблица 3


№ п/п

Критерий согласования

Доходный

Сравнительный

Затратный

1

Степень соответствия

1.1

задаче оценки

30

40

30

1.2

цели оценки

30

40

30

1.3

функциональному назначению объекта оценки

30

30

40

1.4

оцениваемым правам

30

35

35


2

Степень достоверности и доста-точности исходных данных, ис-пользуемых в каждом из подходов


50


30


20


3

Степень предпочтительности каж-дого из подходов с точки зрения характеристик рынка и местопо-ложения

объектов оценки


20


50


30


4

Надежность расчетов и процедур анализа, проведенных в исполь-зуемых подходах


50


30


20


№ п/п

Критерий согласования

Доходный

Сравнительный

Затратный


5

Удельный вес

экспертных оценок и суждений в каждом из приведенных подходов


50


30


20

Средний ранг, баллы

36,25

35,625

28,125

Коэффициент весомости каждого из под-ходов, отн.ед

0,36

0,36

0,28


Для определения удельного веса результатов, полученных в рамках каж-дого подхода к оценке недвижимости, на практике часто используется метод анализа иерархий (МАИ).

Метод анализа иерархий – систематическая процедура для иерархическо-го представления элементов определяющих суть любой проблемы. Он состоит в расчленении (декомпозиции) задачи на более простые составные части и дальнейшей обработке последовательных суждений оценщика по парным срав-нениям.

Для целей оценки используются следующие критерии согласования:

А. Возможность отразить действительные намерения потенциального ин-вестора и продавца;

Б. Тип, качество, обширность, данных, на основе которых проводится анализ;

В. Способность параметров используемых методов учитывать конъюнк-турные колебания;

Г. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияю-щие на его стоимость.

После представления проблемы согласования результатов в виде иерар-хии выполняется следующая последовательность действий:

  1. Выявляются приоритеты в критериях, путем их попарного сравнения. Для этого строится обратно симметричная матрица, а для попарного сравнения ис-пользуется шкала отношений. Парные сравнения проводятся в терминах домини-рования одного элемента над другим. Эти суждения затем выражаются в целых числах, и для этого используется следующая шкала отношений (табл. 4).



    Шкала отношений для парного сравнения

    Таблица 4


    Важность параметра оценки

    Важность критерия

    Одинаковая важность

    1

    Умеренное превосходство

    3

    Значительное превосходство

    5

    Явное превосходство

    7

    Абсолютное превосходство

    9

    Возможно использовать промежуточные значения, если оценщик не мо-жет точно установить важность параметра в соответствии с представленной шкалой.

  2. Далее для каждого критерия определяется вес по формуле средней гео-метрической:


Полученные таким образом величины и представляют собой итоговое значение весов каждого из критериев.

Данная трехэтапная процедура проводится сначала для критериев сравне-ния, чтобы выявить более значимые критерии.

Затем описанная процедура выявления приоритетов реализуется для сравнения подходов по каждому критерию. Таким образом, определяются зна-чения весов подходов по каждой альтернативе.

Затем производится расчет итоговых весов результата каждого подхода, которые равны сумме произведений вес каждого подхода по критерию и веса данного критерия.

Затем в соответствии с рассчитанными весами производится расчет ито-говой стоимости объекта недвижимости.

Рассмотрим пример применения МАИ.

Пример. Получены следующие результаты в результате применения под-ходов к оценке стоимости объекта недвижимости.



Результаты расчетов

Таблица 5


Затратный

Доходный

Сравнительный

Рыночная стоимость, полученная в рамках каждого из подходов, р.

1 500 000

1 600 000

1 620 000


Согласование результатов будет проводиться методом анализа иерархий с использованием следующих критериев.

А. Возможность отразить действительные намерения потенциального ин-вестора и продавца;

Б. Тип, качество, обширность, данных, на основе которых проводится анализ;

В. Способность параметров используемых методов учитывать конъюнк-турные колебания;

Г. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияю-щие на его стоимость.

Сначала выявим приоритеты в критериях для данной оценки. Столбцы 2– 5 табл. 6 заполняем на основе экспертного мнения оценщика и на основе шкалы (табл. 4).

Затем рассчитываем среднее геометрическое по каждой строке (на основе данных столбцов 2–5 табл. 6).


Таблица 6

Матрица сравнения и расчет значения приоритетов критериев


А

Б

В

Г

Wj

Wj

1

2

3

4

5

6

7

А

1,00

0,20

5,00

3,00

(1·0,2·5·3)4 =1,316

1,316/5,310 = 0,248

Б

5,00

1,00

3,00

5,00

(5·1·3·5)4 = 2,943

2,943/5,310 = 0,554

В

0,20

0,33

1,00

0,33

(0,2·0,33·1·0,33)4 = 0,384

0,384/5,310 = 0,072

Г

0,33

0,20

3,00

1,00

(0,33·0,2·3·1)4 = 0,667

0,667/5,310 = 0,126

сумма

5,310

1,000


Затем рассчитываем сумму по столбцу 6 табл. 6


1,316+2,943+0,384+0,667 = 5,310.


Далее определяем вес каждого критерия в столбце 7 табл. 6.

Далее применяем подобную технологию в табл. 7–10 для сравнения ре-зультатов, полученных тремя подходами, по каждому критерию.

Таблица 7

Матрица сравнения подходов по критерию А (возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора)


Затрат-ный

Доход-ный

Сравни-тельный

Расчет

веса подходов по критерию А

Затратный

1,00

0,33

0,33

(1·0,33·0,33)3=

=0,478

0,478/3,362=

=0,142


Доходный


3,00


1,00


1,00

(3·1·1)3 =1,442

1,442/3,362=

=0,429


Затрат-ный

Доход-ный

Сравни-тельный

Расчет

веса подходов по критерию А

Сравни-тельный

3,00

1,00

1,00

(3·1·1)3 =1,442

1,442/3,362=

=0,429

сумма

3,362

1,000



Матрица сравнения подходов по критерию Б

Таблица 8

(тип, качество, обширность, данных, на основе которых проводится анализ)


Затрат-ный

Доход-ный

Сравни-тельный

Расчет

веса подходов по критерию Б

Затратный

1,00

0,20

0,14

(1·0,20·0,14)3=

=0,304

0,304/3,927=

=0,077

Доходный

5,00

1,00

1,00

(5·1·1)3=1,710

1,703,927=

=0,435

Сравни-тельный

7,00

1,00

1,00

(7·1·1)3=1,913

1,913/3,927=

=0,487

сумма

3,927

1,000


Таблица 9 Матрица сравнения подходов по критерию В (способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания рынка)


Затрат-ный

Доход-ный

Сравни-тельный

Расчет

веса подходов по критерию В

Затратный

1,00

0,33

0,25

(1·0,33·0,25)3=

=0,435

0,304/3,927=

=0,126

Доходный

3,00

1,00

1,00

(3·1·1)3=1,442

1,442/3,927=

=0,416

Сравни-тельный

4,00

1,00

1,00

(4·1·1)3=1,587

1,587/3,927=

=0,458

сумма

3,927

1,000


Таблица 10

Матрица сравнения подходов по критерию Г (способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость)


Затрат-ный

Доход-ный

Сравни-тельный

Расчет

веса подходов по критерию Г

Затратный

1,00

0,13

0,50

(1·0,13·0,5)3=

=0,402

0,402/3,927=

=0,110


Затрат-ный

Доход-ный

Сравни-тельный

Расчет

веса подходов по критерию Г

Доходный

8,00

1,00

1,00

(8·1·1)3=2

2,3,927=

=0,546

Сравни-тельный

2,00

1,00

1,00

(2·1·1)3= =1,260

1,260/3,927=

=0,344

сумма

3,662

1,000


Результаты расчетов заносятся в итоговую табл. 11, из таблицы 6 из по-следнего столбца выписываем вес критериев. Затем из итоговых столбцов табл. 7–10 заполняем веса подходов в рамках соответствующих подходов. За-тем производится расчет итоговых весов результата каждого подхода, которые равны сумме произведений весов каждого подхода по критерию и веса данного критерия. Результаты расчетов весов подходов представлены в табл. 11.



Итоговый расчет весов, присвоенных результату подхода

Таблица 11


А

Б

В

Г

Вес

подхода

Вес критерия

0,248

0,554

0,072

0,126


Затратный


0,142


0,077


0,126


0,110

0,248·0,142+0,554·0,077+

+0,072·0,126+0,126·0,110=0,10


Доходный


0,429


0,487


0,458


0,344

0,248·0,429+0,554·0,487+

+0,072·0,458+0,126·0,344=0,45


Сравнительный


0,429


0,435


0,416


0,546

0,248·0,429+0,554·0,435+

+0,072·0,416+0,126·0,546=0,45


На основе полученных удельных весов рассчитаем итоговую величину рыночной стоимости объекта недвижимости, полученную на основе трех под-ходов к оценке.



Итоговый расчет рыночной стоимости

Таблица 12


Затратный

Доходный

Сравнительный

Коэффициент весомости каждого из подходов, отн. ед.

0,10

0,45

0,45

Рыночная стоимость, полученная в рамках каждого из подходов, р.

1 500 000

1 600 000

1 620 000

Согласованная рыночная стоимость, р.

= 1 500 000 ٠ 0,10 +1600 000 ٠ 0,45 +

+ 1620 000 ٠0,45 = 1 599 000

 

 

 

 

 

ГЛАВА 8. ОЦЕНКА ЗЕМЛИ


    1. Основные понятия и принципы, используемые при оценке земельных участков


      В оценке земельных участков используются следующие основные понятия.

      Под объектами оценки понимаются не изъятые из оборота земельные участки.

      Земельный участок – часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы, которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

      Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым являет-ся земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из кото-рых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав зе-мель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

      Улучшения земельного участка – здания, строения, сооружения, объекты инженерной инфраструктуры, расположенные в пределах земельного участка, а также результаты работ и иных воздействий (изменение рельефа, внесение удоб-рений и т.п.), изменяющих качественные характеристики земельного участка.

      Рыночная стоимость объекта оценки – наиболее вероятная цена, по ко-торой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях кон-куренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необхо-димой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

      Цена – денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.

      Метод оценки – способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одно-го из подходов к оценке.

      Дата проведения оценки – календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

      Аналог объекта оценки – сходный по основным экономическим, матери-альным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объ-ект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

      Итоговая величина стоимости объекта оценки – величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки, при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

      Земельная рента – доход, приносимый земельным участком.

      Фактор стоимости – фактор, изменение которого влияет на рыночную стоимость земельного участка.

      Определение рыночной стоимости земельного участка основывается на следующих принципах.

      Принцип полезности – рыночную стоимость имеют земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени.

      Принцип спроса и предложения – рыночная стоимость земельного участ-ка складывается в результате взаимодействия спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей.

      Принцип замещения – рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятных затрат на приобретение объекта эквивалентной полезности. Данный принцип предполагает наличие вариантов выбора для по-купателя, то есть, стоимость объекта недвижимости (земельного участка) зави-сит от того, имеются ли на рынке аналогичные объекты или объекты, заме-няющие данный. Принцип показывает, что стоимость данного объекта не должна превышать затрат на приобретение на рынке аналогичного объекта (зе-мельного участка). Следовательно, стоимость конкретного земельного участка определяется наименьшей ценой, по которой можно приобрести аналогичный земельный участок, обладающий такими же основными показателями, включая потенциальную полезность и доходность.

      Принцип ожидания – величина рыночной стоимости земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения ренты от него. Величина рыночной стоимости земельного участка зависит от дохода, остаю-щегося после оплаты факторов производства, привлеченных к земельному уча-стку для предпринимательской деятельности.

      Принцип внешнего влияния – рыночная стоимость земельного участка за-висит от влияния внешних факторов.

      Принцип соответствия – оцениваемый объект (участок земли) имеет наивысшую стоимость при условии его некоторого сходства с окружающими объектами по использованию, по размеру и стилю, при минимальных затратах на его освоение. Иначе говоря, если все экономические факторы, обусловли-вающие максимальную полезность и доходность данного участка, сбалансиро-ваны наилучшим образом.

      Принцип наиболее эффективного использования – рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного исполь-зования. Наиболее эффективное использование земельного участка, это наибо-лее вероятное использование земельного участка, являющееся физически воз-можным, разумно оправданным, соответствующим требованиям законодатель-ства, финансово осуществимым и в результате которого стоимость земельного участка будет максимальной.

      Величина рыночной стоимости земельного участка изменяется во време-ни и определяется на конкретную дату (дата проведения оценки).


    2. Подходы и методы, используемые при оценке земельных участков


      Для оценки земельных участков, как и для оценки других объектов не-движимости используется три общепринятых подхода.

      1. Затратный подход, отражающий точку зрения по созданию объекта оценки с позиции понесенных затрат.

      2. Сравнительный подход, отражающий совокупность ценообразую-щих факторов конкретного рынка (спрос и предложение, конкуренцию, ограничение и т.д.), присутствующих на дату оценки.

      3. Доходный подход, отражающий точку зрения наиболее вероятного покупателя (инвестора).

Выбор того или иного подхода для оценки осуществляется, исходя из специфики оцениваемого земельного участка, особенности конкретного рынка и состава сведений, содержащихся в представленной информации.

Сравнительный подход применяется для определения стоимости оцени-ваемого участка путем сопоставления цен недавних продаж аналогичных зе-мельных участков на эффективно функционирующем свободном рынке, где покупают и продают сопоставимую собственность добровольные покупатели и добровольные продавцы, принимая при этом независимые решения. Подход основан на принципе замещения: благоразумный покупатель не заплатит за оцениваемый участок большую сумму, чем ту, за которую можно приобрести на рынке аналогичный по качеству и полезности земельный участок.

Имея достаточное количество достоверной информации о продаже уча-стков за определенный период того же вида использования, что и оценивае-мый, подход сравнения рыночных продаж позволяет получить максимально точную рыночную стоимость участка на конкретном рынке.

В рамках сравнительного подхода применяются: метод сравнения (про-

даж), метод выделения, метод распределения.

Метод сравнения продаж используется для оценки земельных участков, занятых строениями и сооружениями, и земельных участков, не занятые строе-ниями и сооружениями. Условия применения метода – наличие информации о ценах сделок с незастроенными земельными участками, являющими аналогами оцениваемого. При отсутствии достоверной информации достоверной информа-ции о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложений (спроса). Необходимо отметить, что метод сравнения продаж явля-ется наиболее достоверным в оценке земельных участков, поэтому при наличии возможности его применения, лучше оценивать землю именно этим методом.

Метод выделения используется для оценки застроенных земельных уча-стков. Условия применения метода – наличие информации о ценах сделок или предложения (спроса) с объектами недвижимости, включающими в себя анало-гичные земельные участки. Данный метод может быть использован в случае, если оценщику не удалось обнаружить информацию о продаже аналогичных объекту оценки свободных (незастроенных) земельных участков. Такая ситуа-ция может сложиться в условиях малоактивного рынка земли, либо в населен-ных пунктах с плотной застройкой. Суть метода выделения заключается в том, что имея информацию о продажах застроенных аналогичных земельных участ-ков, оценщик выделяет стоимость земли из общей стоимости недвижимости, путем вычитания из нее стоимости улучшений (с учетом их износа). Стоимость улучшений, при этом, определяется, как правило, упрощенными методами (на-пример, методом сравнительной единицы).

Метод распределения используется для оценки застроенных земельных участков. Условия применения метода – наличие информации о ценах сделок или предложения (спроса) с объектами недвижимости, включающими в себя аналогичные земельные участки; наличие информации о наиболее вероятной доле стоимости земельного участка в рыночной стоимости единого объекта не-движимости; соответствие улучшений земельного участка наиболее эффектив-ному использованию. Метод распределения применяется в тех же случаях, что и метод выделения. Общий смысл данного метода заключается в том, что стоимость земли для аналогичного земельного участка с постройками на нем, определяется с использованием общей стоимости недвижимости и пропорции, отражающей типичную долю земли в общей стоимости недвижимости, для со-ответствующего типа объектов. Необходимо отметить, что метод распределе-ния имеет массу ограничений. Так, например разная степень износа улучшений у объектов-аналогов будет искажать результат расчетов. Наличие типичной пропорции между стоимостью земли и общей стоимостью недвижимости ха-рактерно только для рынков недвижимости, имеющих длительную (десятки и сотни лет) историю непрерывного развития. В условиях российского рынка не-движимости, современная история которого насчитывает 20–25 лет, такая ти-пичная пропорция еще не сложилась. Так, можно наблюдать массу случаев, ко-гда на соседних земельных участках расположены, например, масштабное офисное здание и ветхий частный дом с удобствами во дворе.

Доходный подход применяется для определения стоимости оцениваемого земельного участка, способного приносить доход в будущем на протяжении определенного срока его эксплуатации. Стоимость представляет собой сумму приведенных к текущему моменту ожидаемых будущих доходов и выручки от перепродажи объекта оценки. Подход основан на принципе ожидания, – разум-ный (покупатель) инвестор приобретает земельный участок в ожидании буду-щих доходов или выгод.

Подход применяется при оценке стоимости земельных участков, для ко-торых возможно установить, на основе анализа индивидуальных ставок аренд-ной платы за земли аналогичного качества, уровень этой категории доходов. Применение доходного подхода требует тщательного анализа финансового и физического состояния объекта, его окружения, экономических условий и тен-денций, а также использования таких расчетных показателей как коэффициент капитализации, сложный процент, дисконтирование и аннуитет и т.д.

В рамках доходного подхода для оценки используются метод капитали-зации земельной ренты, метод остатка для земли, метод разбивки на участки, метод предполагаемого использования.

Метод капитализации земельной ренты применяется для оценки застро-енных и незастроенных земельных участков Условие применения метода -возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка. Оценка земли осуществляется путем преобразования денежного дохода в стоимость с помощью коэффициента капитализации. То есть стоимость участка

определяется как его способность приносить доход в будущем.


Стоимость земли = (ЧОД / R) · 100 %


ЧОД – чистый доход от эксплуатации земли (арендная плата, земельный налог, прибыль землевладельца).

R – коэффициент капитализации земельных доходов

Метод остатка для земли применяется для оценки застроенных и неза-строенных земельных участков. Условие применения метода – возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими до-ход или возможность коммерческого использования земельного участка, при-носящего доход. В случае если доход рассчитан от коммерческого использова-ния земельного участка, необходимо из этого дохода вычесть доход, не отно-сящийся к земельному участку или из капитализированного дохода вычесть рыночную стоимость активов, не относящихся к земельному участку.

Метод остатка применяется при отсутствии данных о продажах свобод-ных участков земли. Для определения стоимости земли необходимо знать:

  1. Стоимость здания (восстановительную или замещающую);

  2. Чистый операционный доход от всей недвижимости;

  3. Нормы капитализации для земли и для зданий. Расчет производится в следующей последовательности:

  • определяются улучшения, представляющие собой наилучшее и наибо-лее эффективное использование;

  • на основе данных о рыночной арендной плате и предполагаемых опера-ционных расходах определяется чистый операционный доход от всей недви-жимости;

  • определяется часть чистого операционного дохода, относящаяся к зданию;

  • определяется стоимость земли путем капитализации части чистого операционного дохода, относящейся к земле.

Метод разбивки на участки.

Применяется в случае, когда разбивка участка на несколько меньших по размеру участков представляет наилучшее и наиболее эффективное использо-вание земли.

Расчет выполняется в следующей последовательности:

  1. Определяется количество и размеры участков, исходя из физических и юридических возможностей и экономической целесообразности.

  2. Определяется потенциальный доход от продажи или сдачи в аренду подготовленных участков. Основой для расчета является стоимость одного уча-стка, определяемая методом сравнения продаж.

  3. Определяется чистый доход от продаж, который является разностью между потенциальным доходом от продаж и суммой всех издержек на улучше-ние и устройство участков.

  4. Определяется настоящая стоимость земельного массива путем дискон-тирования потока чистого дохода с учетом периодичности поступлений и пред-полагаемой нормы отдачи проекта.

    Метод предполагаемого использования применяется для оценки застро-енных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода – возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, при-носящими доход. Метод может применяться при оценке любого земельного участка, у которого имеется перспектива развития (обустройства).

    Затратный подход практически не применяется для самостоятельной оценки земельного участка. Подход предполагает определение совокупной оценки стоимости участка с его улучшениями: зданиями, сооружениями, ин-женерными коммуникациями. Затратный подход в оценке стоимости земельно-го участка предполагает, что разумный инвестор, не заплатит за объект боль-шую цену, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего уча-стка под застройку и возведение на нем аналогичного по назначению и качест-ву здания в некоторый период времени.

    Затратный подход показывает рыночную стоимость собственно земель-ного участка как разницу рыночной стоимости земельного участка с улучше-ниями и восстановительной стоимости улучшений за вычетом их износа. При этом модель определения стоимости земельного участка основывается на принципе остатка. Затратный подход основан на учете затрат, связанных с улучшением земельных участков.

    ПРИЛОЖЕНИЯ


    1. Федеральный закон об оценочной деятельности в Российской Федерации


      29 июля 1998 года № 135-ФЗ

      Принят Государственной Думой 16 июля 1998 года



      Список изменяющих документов:

      (в ред. Федеральных законов от 21.12.2001 № 178-ФЗ,

      от 21.03.2002 № 31-ФЗ, от 14.11.2002 № 143-ФЗ, от 10.01.2003 № 15-ФЗ, от 27.02.2003 № 29-ФЗ, от 22.08.2004 № 122-ФЗ, от 05.01.2006 № 7-ФЗ, от 27.07.2006 № 157-ФЗ, от 05.02.2007 № 13-ФЗ, от 13.07.2007 № 129-ФЗ, от 24.07.2007 № 220-ФЗ, от 30.06.2008 № 108-ФЗ, от 07.05.2009 № 91-ФЗ, от 17.07.2009 № 145-ФЗ, от 27.12.2009 № 343-ФЗ, от 27.12.2009 № 374-ФЗ, от 22.07.2010 № 167-ФЗ, от 28.12.2010 № 431-ФЗ, от 01.07.2011 № 169-ФЗ, от 11.07.2011 № 200-ФЗ, от 21.11.2011 № 327-ФЗ, от 30.11.2011 № 346-ФЗ, от 03.12.2011 № 383-ФЗ, от 07.06.2013 № 113-ФЗ, от 02.07.2013 № 185-ФЗ, от 23.07.2013 № 249-ФЗ, от 12.03.2014 № 33-ФЗ, от 04.06.2014 № 143-ФЗ, от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 21.07.2014 № 225-ФЗ, от 31.12.2014 № 499-ФЗ, от 08.03.2015 № 48-ФЗ, от 08.06.2015 № 145-ФЗ, от 13.07.2015 № 216-ФЗ, от 13.07.2015 № 224-ФЗ,

      Одобрен Советом Федерации 17 июля 1998 года

      с изм., внесенными Федеральными законами от 18.07.2009

      № 181-ФЗ, от 28.07.2012 № 144-ФЗ)


      Глава I. Общие положения


      Статья 1. Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в Российской Федерации

       

      (в ред. Федерального закона от 27.07.2006 № 157-ФЗ)

      Оценочная деятельность осуществляется в соответствии с международ-ными договорами Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, а также другими федеральными законами и иными нормативными правовыми ак-тами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности.

      Статья 2. Отношения, регулируемые настоящим Федеральным законом Настоящий Федеральный закон определяет правовые основы регулирова-

      ния оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.

       

      (в ред. Федерального закона от 14.11.2002 № 143-ФЗ)

      Статья 3. Понятие оценочной деятельности

      Для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельно-стью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной дея-тельности, направленная на установление в отношении объектов оценки ры-ночной, кадастровой или иной стоимости.

       

      (в ред. Федеральных законов от 27.07.2006 № 157-ФЗ, от 22.07.2010

      № 167-ФЗ)

      Для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объ-ект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой ин-формацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычай-ные обстоятельства, то есть когда:

      • одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

      • стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

      • объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

         

        (в ред. Федерального закона от 14.11.2002 № 143-ФЗ)

      • цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

      • платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

      Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в ре-зультате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федераль-ного закона.

       

      (часть третья в ред. Федерального закона от 21.07.2014 № 225-ФЗ)

      Статья 4. Субъекты оценочной деятельности

       

      (в ред. Федерального закона от 27.07.2006 № 157-ФЗ)

      Субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, яв-ляющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и за-страховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона (далее – оценщики).


      Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установ-ленным статьей 15.1 настоящего Федерального закона.

      Статья 5. Объекты оценки

      К объектам оценки относятся:

      • отдельные материальные объекты (вещи);

      • совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе иму-щество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предпри-ятия);

      • право собственности и иные вещные права на имущество или отдель-ные вещи из состава имущества;

      • права требования, обязательства (долги);

      • работы, услуги, информация;

      • иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательст-вом Российской Федерации установлена возможность их участия в граждан-ском обороте.

      Статья 6. Право Российской Федерации, субъектов Российской Федера-ции или муниципальных образований, физических лиц и юридических лиц на проведение оценки принадлежащих им объектов оценки

      Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муници-пальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

      Право на проведение оценки объекта оценки является безусловным и не зависит от установленного законодательством Российской Федерации порядка осуществления государственного статистического учета и бухгалтерского учета и отчетности. Данное право распространяется и на проведение повторной оцен-ки объекта оценки. Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть использованы для корректировки данных бухгалтерского учета и отчетности.

      Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Рос-сийской Федерации.

      Статья 7. Предположение об установлении рыночной стоимости объекта оценки

      В случае, если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки (далее – договор) не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость дан-ного объекта.

      Указанное правило подлежит применению и в случае использования в нормативном правовом акте не предусмотренных настоящим Федеральным за-коном или стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объек-та оценки, в том числе терминов «действительная стоимость», «разумная стои-мость», «эквивалентная стоимость», «реальная стоимость» и других.

      Статья 8. Обязательность проведения оценки объектов оценки

      Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае во-влечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципаль-ным образованиям, в том числе:

      • при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Россий-ской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным обра-зованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;

      • при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Фе-дерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образовани-ям, в качестве предмета залога;

      • при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;

      • при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;

      • при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качест-ве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возник-новении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:

      • при национализации имущества;

      • при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;

      • при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящих-ся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возник-новения спора о стоимости этого имущества;

      • при изъятии имущества для государственных или муниципальных нужд;

         

        (в ред. Федерального закона от 31.12.2014 № 499-ФЗ)

      • при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правиль-ностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооб-лагаемой базы.

        Действие настоящей статьи не распространяется на отношения, возни-кающие:

      • при распоряжении государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными и муниципальными учреждениями имуще-ством, закрепленным за ними в хозяйственном ведении или оперативном управлении, за исключением случаев, если распоряжение имуществом в соот-ветствии с законодательством Российской Федерации допускается с согласия собственника этого имущества;

      • в случае распоряжения государственным или муниципальным имуще-ством при реорганизации государственных и муниципальных унитарных пред-приятий, государственных и муниципальных учреждений;

      • в случаях, установленных Федеральным законом от 27 февраля 2003 го-да № 29-ФЗ «Об особенностях управления и распоряжения имуществом желез-нодорожного транспорта», Федеральным законом от 5 февраля 2007 года № 13-ФЗ «Об особенностях управления и распоряжения имуществом и акциями ор-ганизаций, осуществляющих деятельность в области использования атомной энергии, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Россий-ской Федерации» и Федеральным законом «О Государственной корпорации по космической деятельности "Роскосмос"»;

         

        (в ред. Федерального закона от 13.07.2015 № 216-ФЗ)

      • в связи с передачей находящихся в федеральной собственности земельных участков, в том числе с расположенными на них и находящимися в федеральной собственности объектами недвижимого имущества, и находящегося в федераль-ной собственности другого имущества, и в отношении которых Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства в соответствии с Федераль-ным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищно-го строительства» выполняет функции агента Российской Федерации;

       

      (в ред. Федеральных законов от 27.12.2009 № 343-ФЗ, от 08.03.2015

      № 48-ФЗ)

      в связи с передачей находящихся в федеральной собственности автомо-бильных дорог общего пользования федерального значения и земельных участ-ков Государственной компании «Российские автомобильные дороги» в соот-ветствии с Федеральным законом «О Государственной компании "Российские автомобильные дороги" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

       

      (часть вторая в ред. Федерального закона от 17.07.2009 № 145-ФЗ)

      В отношении государственного или муниципального имущества, переда-ваемого по концессионному соглашению концедентом концессионеру или по соглашению о государственно-частном партнерстве, соглашению о муници-пально-частном партнерстве публичным партнером частному партнеру, уста-новление рыночной стоимости такого имущества не является обязательным, если иное не установлено федеральным законом.

       

      (часть третья введена Федеральным законом от 30.06.2008 № 108-ФЗ; в ред. Федерального закона от 13.07.2015 № 224-ФЗ)

      Если цена государственного или муниципального имущества либо размер арендной платы за него установлены в соответствии с другими федеральными законами в связи с продажей, передачей в аренду или обременением сервиту-том, рыночная стоимость данного имущества в соответствии с настоящим Фе-деральным законом не устанавливается.

       

      (часть четвертая введена Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ)

      В целях обеспечения информационной открытости процедуры оценки стоимости объектов оценки в случаях обязательности проведения оценки объ-ектов оценки оценщик обязан включать информацию об отчете об оценке объ-екта оценки в Единый федеральный реестр сведений о фактах деятельности юридических лиц в течение десяти рабочих дней по истечении шести месяцев с даты составления отчета об оценке объекта оценки в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по норма-тивно-правовому регулированию оценочной деятельности. В Единый феде-ральный реестр сведений о фактах деятельности юридических лиц подлежат включению дата составления и порядковый номер отчета об оценке объекта оценки, основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки, сведе-ния об оценщике (фамилия, имя и при наличии отчество), сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков, описание объекта оценки, дата определения стоимости объекта оценки, определенная оценщиком рыночная стоимость объекта оценки, информация об экспертном заключении на отчет об оценке объекта оценки (дата составления, порядковый номер, све-дения об эксперте или экспертах (фамилия, имя и при наличии отчество), све-дения о членстве эксперта, экспертов в саморегулируемой организации оцен-щиков, результаты экспертизы, а в отношении объекта оценки, принадлежаще-го юридическому лицу, реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки, иные сведения, предусмотренные федеральным зако-ном или федеральными стандартами оценки.

       

      (часть пятая введена Федеральным законом от 21.07.2014 № 225-ФЗ)

      Глава II. Основания для осуществления оценочной деятельности и условия ее осуществления


      Статья 9. Основания для проведения оценки объекта оценки

      Основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки указанных в статье 5 настоящего Федерального закона объектов, заклю-ченный заказчиком с оценщиком или с юридическим лицом, с которым оцен-щик заключил трудовой договор.

       

      (часть первая в ред. Федерального закона от 27.07.2006 № 157-ФЗ)

      Часть вторая утратила силу. – Федеральный закон от 27.07.2006 № 157-ФЗ.

      В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщи-ком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа.

      Суд, арбитражный суд, третейский суд самостоятельны в выборе оцен-щика. Расходы, связанные с проведением оценки объекта оценки, а также де-нежное вознаграждение оценщику подлежат возмещению (выплате) в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

      Статья 10. Обязательные требования к договору на проведение оценки

       

      (в ред. Федерального закона от 27.07.2006 № 157-ФЗ)

      Договор на проведение оценки заключается в простой письменной форме. Договор на проведение оценки должен содержать:

      • цель оценки;

      • описание объекта или объектов оценки, позволяющее осуществить их идентификацию;

      • вид определяемой стоимости объекта оценки;

      • размер денежного вознаграждения за проведение оценки;

      • дату определения стоимости объекта оценки;

      • сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика в соответствии с настоящим Федеральным законом;

      • наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом ко-торой является оценщик, и место нахождения этой организации;

      • указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут приме-няться при проведении оценки;

      • указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности по отношению к ответственности, установленной граждан-ским законодательством и ст. 24.6 настоящего Федерального закона, оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор;

      • сведения о договоре страхования ответственности юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, за нарушение требований дого-вора на проведение оценки и договора страхования ответственности за причи-

        нение вреда имуществу третьих лиц в результате нарушения требований на-стоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных норма-тивных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятель-ности, стандартов и правил оценочной деятельности;

      • сведения о банковской гарантии, обеспечивающей надлежащее испол-нение обязательств по договору на проведение оценки, в случае, если исполне-ние обязательств по такому договору обеспечено банковской гарантией;

      • сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик за-ключил трудовой договор, и оценщика в соответствии с требованиями статьи 16 настоящего Федерального закона.

       

      (часть вторая в ред. Федерального закона от 21.07.2014 № 225-ФЗ)

      В договоре на проведение оценки, заключенном заказчиком с юридиче-ским лицом, должны быть указаны сведения об оценщике или оценщиках, ко-торые будут проводить оценку, в том числе фамилия, имя, отчество оценщика или оценщиков.

      Часть четвертая утратила силу. – Федеральный закон от 28.12.2010

      № 431-ФЗ.

      В отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномочен-ным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установ-лено законодательством Российской Федерации.

      Датой определения стоимости объекта оценки (датой проведения оценки, датой оценки) является дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки.

       

      (часть шестая введена Федеральным законом от 21.07.2014 № 225-ФЗ)

      Статья 11. Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки