Отчёт о результатах юридической экспертизы объектов недвижимости: г. Москва, ул. Довженко, д. 4 (земельный участок)

ОГЛАВЛЕНИЕ

Термины и определения

Ограничения и предположения

Ограничения по использованию

Общие результаты юридической экспертизы

1. Юридическая экспертиза Нежилого здания

1.1. Описание Нежилого здания

1.2. Анализ прав в отношении Недвижимого здания

1.3. Иная информация, касающаяся Здания

2. Юридическая экспертиза Земельного участка

2.1. Описание Земельного участка

2.2. Анализ прав Клиента на Земельный участок

2.3. Иная информация, касающаяся Земельного участка

3. Оценка градостроительной ситуации в отношении Здания

и Земельного участка

3.1. Анализ правового режима, установленного Генеральным планом

г. Москвы для Здания и Земельного участка

3.2. Анализ правового режима, установленного документами

территориального планирования для Здания и Земельного участка

3.3. Анализ правового режима, установленного Проектом правил

землепользования и застройки г. Москвы для Здания

и Земельного участка

[2]

ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ

Клиент

Отчет

Настоящий отчет о результатах юридической экспертизы

объектов недвижимости, расположенных по адресу:

г. Москва, ул. Довженко, д. 4, корп. 1 с кадастровыми

номерами

77:07:0006004:1124

(нежилое здание) и

77:07:0006004:108 (земельный участок)

Нежилое здание

Объект недвижимого имущества с кадастровым номером

77:07:0006004:1124, расположенный по адресу: г. Москва,

ул. Довженко, д. 4, корп. 1

Земельный участок

Земельный

участок

кадастровым

номером

77:07:0006004:108, расположенный по адресу: г. Москва,

ул. Довженко, д. 4, корп. 1

ГК РФ

Гражданский кодекс Российской Федерации

ЗК РФ

Земельный кодекс Российской Федерации

ЕГРП

Единый государственный реестр прав на недвижимое иму-

щество и сделок с ним

Закон

Федеральный закон от 21.07.1997 №122-ФЗ

о государственной

«О государственной регистрации прав на недвижимое

регистрации прав

имущество и сделок с ним»

Иные термины, определения и сокращения приведены по тексту Отчета

[3]

ОГРАНИЧЕНИЯ И ПРЕДПОЛОЖЕНИЯ

При подготовке Отчета мы исходили из следующих ограничений и предположений:

•

Мы не проверяли подлинность и достоверность документов и исходили из того,

что каждый документ является действительным, имеющим юридическую силу, не

прекратил свое действие и не был исправлен (если иное не указано в Отчете), и что

предоставленная нам информация была достоверной в момент ее предоставления,

продолжает оставаться достоверной, точной и исчерпывающей на дату составления

Отчета.

•

Мы предполагаем, что предоставленные документы являются полными в отношении

всех существенных аспектов и включают все изменения к ним, а также являются

точными копиями оригинальных документов.

•

Мы предполагаем, что все подписи и печати на предоставленных нам документах

являются подлинными на изначальных оригиналах таких документов. Кроме того,

мы предполагаем, что изначальные оригиналы предоставленных нам документов

были надлежаще заверены и подписаны уполномоченными лицами, чьи имена

приведены под подписями и печатями.

•

В процессе проведения юридической проверки мы не делали официальные запросы,

в том числе в государственные органы, для целей подтверждения достоверности

любых документов или информации, полученных от Клиента.

•

Наша юридическая проверка основывалась только на законах и иных правовых

актах законодательных и исполнительных органов власти Российской Федерации,

субъектов Российской Федерации, местного самоуправления, находящихся

в открытом доступе.

•

В Отчете рассматриваются только те вопросы, которые в нем прямо затронуты; Отчет

не распространяется на другие вопросы. В том числе в Отчете не рассматриваются

вопросы бухгалтерского учета, налогообложения, оценки стоимости активов,

охраны окружающей среды. Также мы не исследовали следующие риски: (i)

предпринимательский; (ii) финансовый, (iii) кредитный, (iv) рыночный, (v) валютный,

(vi) риск потери ликвидности; (vii) страховой и другие риски, не связанные с

юридическими. Также сообщаем, что нами не проводилась экспертиза экономической

целесообразности тех или иных аспектов отношений по поводу Объекта.

•

В ходе анализа представленных нам договоров, мы исходили из того, что (i)

соответствующие контрагенты обладали правомочием заключить исследуемые

договоры, а также осуществлять права и выполнять обязанности во исполнение

указанных договоров; (ii) лица, подписывавшие договоры, в надлежащем порядке

были уполномочены подписать их от имени соответствующего контрагента; (iii)

все корпоративные действия, требуемые для заключения исследуемых договоров,

соответствующими контрагентами были выполнены: (а) если для любой из сторон,

сделка, является крупной по смыслу ст. 46 Закона об ООО или ст. 78 и ст. 79

Закона об АО, то данной стороной были произведены соответствующие действия

по одобрению указанной сделки; (b) если для любой стороны сделка является

сделкой с заинтересованностью по смыслу ст. 45 Закона об ООО или ст. 81-84

Закона об АО, то данной стороной были произведены соответствующие действия по

одобрению указанной сделки (если иное не указано в Отчете); (iv) соответствующие

контрагенты заинтересованы в сохранении стабильности гражданско-правовых

отношений, установленных заключенными договорами.

•

Иные ограничения и предположения, прямо указанные в тексте Отчета.

[4]

ОГРАНИЧЕНИЯ ПО ИСПОЛЬЗОВАНИЮ

Отчет был подготовлен исключительно для его использования Клиентом и иными

уполномоченными им лицами. Мы не принимаем на себя какой-либо ответственности

или обязательств в отношении информации, изложенной в Отчете, перед любыми

третьими лицами.

ОБЩИЕ РЕЗУЛЬТАТЫ ЮРИДИЧЕСКОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ

Выводы

• Клиент обладает надлежащим образом оформленным правом собственности на

Здание и Земельный участок.

• Имеется несовпадение фактических размеров Здания с данными из единой

электронной картографической основы. Данное обстоятельство не несет в себе

рисков для Клиента. Подробное описание см. в п. 1.3.1. Отчета.

Риски

№

Описание риска

Возможные негативные

Меры по устранению риска

последствия для Клиента

Имеются

Отказ Росреестра в

Составление актуальной

отступления от

регистрации любого

документации технической

планировочных

действия со Зданием,

инвентаризации Здания,

решений Здания.

требующего

учитывающей все

государственной

перепланировки.

регистрации (при

отсутствии надлежащих

Подробнее см. п. 1.3.2.

согласований

Отчета.

перепланировок).

Имеется

Отказ Росреестра

Составление документации

несоответствие

в регистрации

технической инвентаризации

площади Здания,

любого действия со

Здания с указанием площади

указанной

Зданием, требующего

Здания, указанной в ЕГРП.

в проектной и

государственной

Подробнее см. п. 1.3.3.

разрешительной

регистрации (если в

документации

текущей документации

Отчета.

площади Здания,

технической

указанной в ЕГРП.

инвентаризации площадь

не совпадает с площадью

Здания, указанной в

ЕГРП).

[5]

1. ЮРИДИЧЕСКАЯ ЭКСПЕРТИЗА НЕЖИЛОГО ЗДАНИЯ

1.1. Описание Нежилого здания

Нежилое здание представляет собой четырехэтажное административное здание

с цоколем, 2008 года постройки, общей площадью 2 686,4 кв.м, имеющее адресные

ориентиры: г. Москва, ул. Довженко, д.4, корп.1.

Здание располагается на земельном участке с адресными ориентирами: г. Москва,

ул. Довженко, вл. 4, корп. 1, кадастровый номер 77:07:0006004:108, с частично

огороженной территорией внутреннего двора.

Здание имеет сложную овальную форму, с большим количеством фасадных элементов,

расположенных с отрицательным углом относительно вертикали фасада.

Здание является объектом нового строительства, с 2011 года используемое в качестве

офиса Клиента.

Здание поставлено на кадастровый учет, объекту присвоен кадастровый номер

77:07:0006004:1124 и идентифицируется на Публичной кадастровой карте Росреестра

РФ:

[6]

Цокольный этаж Здания отведен под паркинг и размещение подсобных и

инженерных помещений: хладоцентра и вентиляционной камеры, индивидуального

теплового пункта, электрощитовой, водомерного узла и автоматической установки

пожаротушения.

Этажи с первого по четвертый отведены, в основном, под общественные и

административно-офисные помещения.

Визуальным осмотром в Здании выявлены отступления от планировочных решений

этажей, предусмотренных проектом административного здания

(шифр

17-02-

АС, разработчик ООО «СИАС»). Указанные отступления касаются исключительно

различий планировочной структуры этажа и проектных планировочных решений и,

по предварительной оценке, не нарушают основных архитектурных, конструктивных

и инженерных проектных решений Здания. Более детально данный вопрос будет

рассмотрен в разделе 1.3.2. Отчета.

Транспортный и пешеходный доступ к Зданию обеспечивается со стороны ул.

Довженко, по организованным тротуару и заезду от городской улично-дорожной сети.

[7]

1.2. Анализ прав в отношении Недвижимого здания

Цепочка собственников Недвижимого здания указана на схеме ниже:

Покупатель

Продавец

Инвестор

ООО «Светол

Клиент

Инвест»

Договор

купли-продажи

Инвестиционный договор

недвижимого имущества

от 01.11.2005

от 23.11.2010

ООО

«Альфа-Арс»

Застройщик

1.2.1. Анализ инвестиционного договора от

01.11.2005, заключенного между

ООО «Светол Инвест» и ООО «Альфа-Арс»

Реквизиты договора

Инвестиционный договор от 01.11.2005

Стороны

• ООО «Светол Инвест» (Инвестор)

• ООО «Альфа-Арс» (Заказчик)

Предмет договора

Реализация инвестиционного проекта по

строительству нового Объекта недвижимого

имущества нежилого назначения по адресу:

г. Москва, ул. Довженко, вл. 4-6.

В рамках

реализации

инвестиционного

проекта

Заказчик-Застройщик

обязуется

в предусмотренный договором срок за счет

финансирования, направляемого Инвестором

в соответствии с договором, своими и

(или)

привлеченными силами, произвести строительство

здания, и после получения разрешения на ввод

здания в эксплуатацию, передать его Инвестору,

а Инвестор обязуется оплатить обусловленную

договором сумму и принять здание.

Срок исполнения обязательств

Срок ввода Объекта в эксплуатацию:

по передаче объекта договора

II квартал 2010г.

Возмещение по договору

Инвестор обязан осуществить первый платеж

14 000 000 руб. не позднее, чем через 90 дней со

дня подписания Договора.

Последующее финансирование осуществляется по

заявкам Заказчика после их подписания Инвесто-

ром.

[8]

Ответственность по договору Стороны несут ответственность по своим обяза-

тельствам в соответствии с действующим законо-

дательством Российской Федерации.

В случае несоблюдения Заказчиком сроков выпол-

нения каждого из этапов работ, Инвестор вправе

взыскать неустойку с Заказчика в размере 0,1% от

суммы инвестирования, определенной в Смете, за

каждый календарный день просрочки.

Инвестор не несет ответственности по договорам,

заключенным Заказчиком с третьими лицами.

Данный договор по своей правовой природе является договором купли-продажи

будущей недвижимой вещи на основании толкования, изложенного в п. 4 Постановления

Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров,

возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или

приобретена в будущем».

Анализируемый договор соответствует требованиям законодательства, действующего

на момент его заключения, и не несет в себе рисков для Клиента.

1.2.2. Анализ договора купли-продажи недвижимого имущества между ООО «Светол

Инвест» и Клиентом от 23.11.2010

Реквизиты договора

Договор купли-продажи недвижимости

от 23.11.2010

Стороны

• ООО «Светол Инвест» (Продавец)

• Клиент (Покупатель)

Предмет договора

Продавец обязуется передать в собственность

Покупателя, а Покупатель принять о оплатить

на условиях договора административное здание

(общая площадь 2 686,4 кв.м., адрес объекта:

Россия, г. Москва ул. Довженко, д. 4, корп. 1,

кадастровый номер 77:07:0006004:1124).

[9]

Срок исполнения обязательств

Продавец обязан в течение пяти рабочих дней

по передаче объекта договора

момента зачисления денежных средств,

указанных в п.3.1 Договора, на расчетный счет

Продавца передать покупателю Объект по

Передаточному акту.

Одновременно с подписанием Передаточного

акта передается вся имеющая техническая

документация на объект, необходимая ля его

эксплуатации, а также иная документация,

имеющая отношение к объекту.

В срок не позднее 3 рабочих дней с момента

подписания

договора

стороны

обязаны

осуществить действия и представить в Управление

Федеральной

службы

государственной

регистрации, картографии и кадастра по Москве

все документы, необходимые для государственной

регистрации перехода права собственности на

объект.

Возмещение по договору

Оплата 2 401 688 долларов США по договору

была произведена 8 октября 2010 в соответствии

с редварительным договором.

Оплата 4 053 376 долларом США по договору

производится Покупателем в течение 3 рабочих

дней с момента принятия договора Управлением

Федеральной

службы

государственной

регистрации, картографии и кадастра по Москве

для государственной регистрации перехода права

собственности.

Оплата 4 053 376 долларом США по договору

производится Покупателем в течение 3 рабочих

дней с момента получения им Свидетельства

о государственной регистрации перехода права

собственности.

Ответственность по договору

В случае нарушения Покупателем сроков оплаты,

установленных п. 3.2 Договора, продавец вправе

расторгнуть Договор в одностороннем порядке.

В иных случаях, не оговоренных в Договоре,

стороны несут ответственность в соответствии

с действующим законодательством Российской

Федерации.

Анализируемый договор соответствует требованиям законодательства, действующего

на момент его заключения, содержит все необходимые для договоров такого вида

условия и не несет в себе рисков для Клиента.

Право собственности Клиента на Здание на настоящий момент подтверждается также

выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и

сделок с ним от 25.11.2016 № 90-29187460.

Таким образом, Клиент обладает надлежаще оформленным правом собственности на

Здание.

[10]

1.3. Иная информация, касающаяся Здания

1.3.1. Несовпадение фактических размеров Здания с данными из единой электронной

картографической основы

Из материалов Публичной кадастровой карты Росреестра РФ¹ (далее также - «ПКК»)

следует, что фактическое расположение Здания (пятно застройки выделено желтым

цветом на выкопировке из кадастровой карты ниже) не совпадает с «ЕЭКО») (пятно

застройки Здания отображено серым цветом), т.е. имеется несовпадение габаритных

размеров пятна застройки Здания.

Данные из ПКК с включенным слоем ЕЭКО

Данные из ПКК с выключенным слоем ЕЭКО

Выявленный факт связан с тем, что геодезические данные, используемые в ЕЭКО

в качестве основы для Публичной кадастровой карты Росреестра РФ, имеют более

высокую степень погрешности в геодезических координатах объектов, нежели

уточненные данные по размещению объектов капитального строительства, подаваемые

в органы Росреестра РФ при постановке таких объектов капитального строительства на

кадастровый учет.

При этом, данный факт не влечет каких-либо рисков для Клиента по следующим

причинам:

• полученные в рамках подготовки настоящего Отчета кадастровая выписка на

Земельный участок от 25.11.2016 № 99/2016/9924624 и кадастровая выписка на

Здание от 25.11.2016 № 99/2016/9924569 не содержат каких-либо сведений о

пересечениях или наложениях Здания и/или Участка с объектами капитального

строительства и земельными участками смежных землепользователей, что

исключает возможность возникновения споров касательно границ анализируемых

объектов недвижимости;

• здание не включено в перечень зданий, подлежащих сносу в качестве объектов

самовольного строительства

(Перечень объектов недвижимого имущества,

созданных на земельных участках, не предоставленных (не отведенных) для

целей строительства (реконструкции), и (или) при отсутствии разрешения на

строительство, в отношении которых зарегистрировано право собственности и

(или) сведения о которых внесены в установленном порядке в государственный

кадастр недвижимости, утвержденный Постановлением Правительства Москвы от

11.12.2013 № 819-ПП).

Более того, никаких оснований для включения Здания в данный перечень не имеется.

Кроме того, корректировка данных единой электронной картографической основы

1 https://pkk5.rosreestr.ru/#x=11554711.454933215&y=10055441.599232892&z=3

[11]

уже запланировано на 2017 год, что следует из Постановления Правительства

РФ от 03.11.2016 № 1131 «Об утверждении Правил создания и обновления единой

электронной картографической основы».

1.3.2. Отступления от планировочных решений

Визуальным осмотром в Здании выявлены отступления от планировочных решений

этажей, предусмотренных проектом административного здания

(шифр

17-02-

АС, разработчик ООО «СИАС»). Указанные отступления касаются исключительно

различий планировочной структуры этажа и проектных планировочных решений и,

по предварительной оценке, не нарушают основных архитектурных, конструктивных

и инженерных проектных решений Здания.

Наглядным примером могут служить различия в планировочном решении 3 этажа,

отраженного в проекте административного здания, шифр 17-02-АС, и фактической

планировке той же зоны третьего этажа, сложившейся в Здании на момент подготовки

Отчета. Предусмотренное указанным проектом решение в свободной планировке

и без отделки не соответствует фактически выполненной кабинетной структуре,

в завершенной отделке помещений.

Зона фотофиксацииии

Информации о согласовании перепланировки этажей, разработанных и утвержденных

в установленном действующем законодательством порядке Клиентом предоставлено

не было, поэтому оценить какие-либо риски, связанные с перепланировкой помещений

Здания не представляется возможным.

При этом, стоит обратить внимание на то, актуальная документация технической

инвентаризации, включающая все перепланировки, необходима для любого

регистрационного действия с недвижимостью (купля-продажа, аренда, залог и т.д.).

Таким образом, в случае, если произведенные перепланировки Здания не были

согласованы в надлежащем порядке, существует риск отказа в государственной

регистрации любого будущего действия со Зданием, требующего государственной

регистрации.

1.3.3. Анализ исходной и разрешительной документации, выпущенной в процессе

создания и эксплуатации Здания

Для целей Отчета Заказчиком были предоставлены материалы исходной и

разрешительной документации, выпущенной в процессе создания и эксплуатации

Здания.

Из предоставленных документов следует, что:

I. Основной комплект исходно-разрешительной документации был сформирован

в2001 году,итогомчего стало градостроительное заключениеот25.10.2001№991/41-

[12]

1715 (для Отчета была предоставлена копия указанного документа), допускающее

размещение на земельном участке по адресу: Москва, ЗАО, ул. Довженко,

вл.4-6, площадью 1 500 кв.м, объекта административно-делового назначения,

общей площадью 2 682,3кв.м, этажностью 3-4 этажа с цокольным этажом.

Ключевые технико-экономические показатели объекта и земельного участка,

указанные в градостроительном заключении от

25.10.2001

№991/41-1715,

соответствуют актуальным технико-экономическим показателям Здания.

II. Проектная документация шифр

17-02-АС, разработчик ООО

«СИАС»,

представленная томом «Архитектурно-строительные решения» (раздел 3, книга

3.1), предполагает размещение на земельном участке по адресу: Москва, ЗАО,

ул. Довженко, вл. 4-6, площадью 1 500 кв.м административного здания общей

площадью 2 919,8 кв.м, этажностью 4 этажа с цокольным этажом.

III. Проектная документация прошла государственную экспертизу (Положительное

заключение Мосгосэкспертизы от 07.09.2004 №71-П5/04 на момент подготовки

Отчета для анализа предоставлено не было).

IV. Предоставленная в ходе составления Отчета копия разрешения на строительство

от 11.05.2005 №Р-0501/02 не дает понимания о технико-экономических показателях

объекта, предполагаемого к строительству.

V. Предоставленная в ходе составления Отчета копия разрешения на строительство

от

18.06.2008

№RU77183000-002275 предполагает размещение на земельном

участке по адресу: Москва, ЗАО, ул. Довженко, вл.4-6, площадью 1 500 кв.м

административного здания общей площадью 2 919,8 кв.м, этажностью 4 этажа с

цокольным этажом.

VI. Предоставленная в ходе составления Отчета копия разрешения на ввод

объекта в эксплуатацию от 30.12.2009 №RU77183000-002529 в части страниц 1 и 3

предполагает ввод в эксплуатацию на земельном участке по адресу: Москва, ЗАО,

ул. Довженко, вл.4-6, площадью 1 500 кв.м административного здания.

VII. Договор купли-продажи недвижимости от 23.11.2010 содержит упоминание

о техническом паспорте на здание (строение) от 02.02.2010 №02 72 10 0008392,

выданного ТБТИ «Западное №2», экспликация из которого включена в п.1.1.

указанного договора (данный технический паспорт не был представлен для

анализа).

Из перечисленных фактов вытекает следующее несоответствие:

общая площадь Здания, указанная в проектной документации и в последнем

Разрешении на строительство Здания от 18.06.2008 (2 919,8 кв.м) не соответствует

текущей площади Здания указанной во всех актуальных документах на Здание

(выписка из ЕГРП, кадастровая выписка) - 2 686,4 кв.м.

При этом без наличия полного экземпляра разрешения на ввод объекта в эксплуатацию

от 30.12.2009 №RU77183000-002529 и технического паспорта на здание (строение) от

02.02.2010 №02 72 10 0008392 невозможно достоверно установить, по какой причине

появилось данное несоответствие.

[13]

2. ЮРИДИЧЕСКАЯ ЭКСПЕРТИЗА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

2.1. Описание Земельного участка

Здание располагается на земельном участке с адресными ориентирами: г. Москва,

ул. Довженко, вл. 4, корп. 1 (район Раменки), кадастровый номер 77:07:0006004:108,

общей площадью 1 500 кв. м.

Земельный участок идентифицируется на публичной кадастровой карте Росреестра РФ²:

Земельный участок относится к категории

«земли населенных пунктов» и

имеет установленный вид разрешенного использования

«земельные участки,

предназначенные для размещения административных и офисных зданий (1.2.7)».

Данный вид разрешенного использования не противоречит фактическому

использованию здания для размещения административного здания офиса Клиента.

На северной окраине Земельного участка в Публичной кадастровой карте Росреестра

РФ идентифицируется обременение в виде трассы и охранной зоны инженерной сети

линейного объекта. Более детально данный вопрос будет рассмотрен в разделе 2.4.

настоящего Отчета.

2.2. Анализ прав Клиента на Земельный участок

Право собственности Клиента на Земельный участок возникло на основании Договора

купли-продажи земельного участка

29.03.2011

№М-07-С00805 от

23.11.2010,

заключенного между Департаментом земельных ресурсов г. Москвы и Клиентом.

2 http://pkk5.rosreestr.ru

[15]

2.2.1. Анализ договора купли-продажи земельного участка

№М-07-С00805

от 29.03.2011, заключенный между Департаментом земельных ресурсов г. Москвы

и Клиентом.

Реквизиты договора

Договор купли-продажи земельного участка

29.03.2011

Стороны

• Департамент земельных ресурсов города Мо-

сквы

• Клиент

Предмет договора

Объект: земельный участок, относящийся

к категории земель населенных пунктов, площадью

1 500 кв.м., адрес объекта: Россия, г. Москва, ул.

Довженко, вл.

4, корп.

1, кадастровый номер

77:07:0006004:108

Срок исполнения обязательств

В течение 1 месяца с момента полной оплаты по

по передаче объекта договора

Договору.

Возмещение по договору

Покупатель обязан перечислить 24 727 997,25 руб.

в течение 30 дней с момента подписания Договора.

Ответственность по договору

Стороны несут ответственность за неисполнение

или ненадлежащее исполнение условий Договора

в соответствии с действующим законодательством

Российской Федерации.

За нарушение срока внесения платы Покупатель

выплачивает пени из расчета

1/300 от цены

Объекта за каждый календарный день просрочки.

Особые условия

На Земельном участке запрещены строительство и

реконструкция п. 3.1.2. Договора купли-продажи

Данный договор был заключен на основании Распоряжение Департамента земельных

ресурсов г. Москвы от

24.02.2011

№227-07 ДЗР

«О предоставлении Клиенту

в собственность земельного участка по адресу: г. Москва, ул. Довженко, вл. 4, корп. 1

(ЗАО г. Москвы)».

На момент составления настоящего Отчета нам не были предоставлены документы,

подтверждающие оплату Клиентом Земельного участка, однако учитывая, что:

• право собственности Клиента на Земельный участок надлежащим образом

зарегистрировано в ЕГРП (что подтверждается выпиской из ЕГРП от 25.11.2016

№ 90-29187550);

• продавец не предъявлял никаких исков к Клиенту касательно Земельного участка;

• исковая давность по оспариванию Договора купли-продажи земельного участка

от 29.03.2011 на настоящий момент уже истекла

можно сделать вывод об отсутствии рисков, связанных с правом собственности

клиента на Земельный участок.

[16]

2.3. Иная информация, касающаяся Земельного участка

2.3.1. Обременение в виде трассы и охранной зоны транзитной теплосети

На северной окраине Земельного участка в Публичной кадастровой карте Росреестра

РФ идентифицируется обременение в виде трассы и охранной зоны транзитной

теплосети

(кадастровый номер сооружения

77:07:0006004:16818), информация

о данных обременениях частично отражена в актуальной кадастровой выписке о

земельном участке от 25.11.2016 № 99/2016/9924624. Также имеется информация

об обременении Земельного участка сооружением телефонной канализации

(кадастровый номер сооружения

77:07:0006004:13847), информация о данных

обременениях частично отражена в актуальной кадастровой выписке о земельном

участке от 25.11.2016 № 99/2016/9924624.

Наличие указанных инженерных сооружений и их охранных зон в границах Земельного

участка налагает обременение на использования части территории Земельного

участка в случае развития данного участка, в части:

• учета охранных зон объектов инженерной инфраструктуры;

• необходимости согласования с балансодержателями таких объектов инженерной

инфраструктуры пересечений трасс имеющихся линейных объектов вновь

прокладываемыми инженерными сетями или выноса/защиты таких объектов

в случае нового строительства или реконструкции на Земельном участке.

[17]

3. ОЦЕНКА ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЙ СИТУАЦИИ В ОТНОШЕНИИ ЗДАНИЯ И

ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

3.1. Анализ правового режима, установленного Генеральным планом г. Москвы

для Здания и Земельного участка

В соответствие с материалами Генерального плана Москвы до 2025 года (утвержден

Законом города Москвы от 05.05.2010 №17) в интегрированной автоматизированной

информационной системе обеспечения градостроительной деятельности города

Москвы³, Земельный участок и Здание:

3.1.1. Относятся к зоне жилых микрорайонов и жилых групп многоквартирной

жилой застройки, номер функциональной зоны 79

Расположение Здания

и Земельного участка

В таких зонах превалирует жилая застройка, однако допускается размещение мест

приложение труда, таких как административные, торгово-бытовые и коммунальные

объекты.

Также стоит обратить внимание, что к моменту окончательного утверждения

Генерального плана Москвы в 2010 году, Здание уже было завершено строительством

и введено в эксплуатацию

(предоставлена копия разрешения на ввод объекта

в эксплуатацию от 30.12.2009 №RU77183000-002529 в части страниц 1 и 3), что, с учетом

сложившейся в период 2005-2010гг. градостроительной ситуации в отношении Здания и

Земельного участка позволяет утверждать, что Здание и Земельный участок были учтены

в городской градостроительной документации в соответствие с градостроительными и

технико-экономическими показателями, установленными проектной документацией,

итогом которой стало положительное заключение Мосгосэкспертизы от 07.09.2004 №71-

П5/04 (текст заключения не предоставлен на момент подготовки Отчета, упоминание

о наличии указанного положительного заключения Мосгосэкспертизы присутствует

в титульном листе раздела «Архитектурно-строительные решения» (шифр 17-02-АС,

разработчик ООО «СИАС»).

3 http://ogd.mka.mos.ru

[18]

3.1.2. Северная часть Земельного участка граничит или попадает в зону действия

водоохранной зоны р. Сетунь

Расположение Здания

и Земельного участка

На такую территорию распространяет действие Водный кодекс РФ от 03.06.2006 № 74-

ФЗ в части ст.65 «Водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы».

При этом, с учетом:

• наличия информации о наличии положительного заключения Мосгосэкспертизы

об экспертизе проектной документации;

• факта ввода Здания в эксплуатацию (предоставлена копия разрешения на ввод

объекта в эксплуатацию от 30.12.2009 №RU77183000-002529 в части страниц 1 и 3)

можно сделать вывод о том, что строительство Здания не нарушало требований

водного законодательства на момент его ввода в эксплуатацию.

Также стоит обратить внимание, что р.Сетунь не входит в реестр водных объектов -

источников питьевого водоснабжения г.Москвы в соответствие с СП 2.1.4.2625-10

«Зоны санитарной охраны источников питьевого водоснабжения г. Москвы. Санитарно-

эпидемиологические правила», то есть, на водоохранные зоны такого водного объекта

не распространяются особые режимы использования таких зон, установленных СП

2.1.4.2625-10.

Таким образом, рисков, связанных с нарушением водоохранного

законодательства, не выявлено.

[19]

Каких-либо иных ограничений или обременений, связанных с Генеральным планом

Москвы до 2025 года и распространяющих свое действие на Здание и Земельный

участок, не выявлено.

Таким образом, можно сделать вывод о соответствии Здания и Земельного участка

Градостроительному плану города Москвы до 2025 года.

3.2. Анализ правового режима, установленного документами территориального

планирования для Здания и Земельного участка

В соответствие с интегрированной автоматизированной информационной системой

обеспечения градостроительной деятельности города Москвы, какие-либо

утвержденные документы территориального планирования (территориальные схемы,

проекты планировки, проекты межевания территории, градостроительные планы

земельных участков) на момент подготовки Отчета не распространяют свое действие

на Здание и Земельный участок.

Расположение Здания

и Земельного участка

Границы утвержденных

проектов планировок

территориальных схем

территории

Расположение Здания

и Земельного участка

Границы утвержденных

Границы выданных

проектов межевания

градостроительных планов

территории

земельных участков

Таким образом, Здание и Земельный участок не обременены какими-либо

установленными параметрами утвержденной градостроительной документации.

Кроме того, в публичных источниках⁴ не выявлено информации о включении в

будущем территории Земельного участка в границы какой-либо разрабатываемой

документации территориального планирования.

4 В первую очередь, данные с ресурсов Префектуры ЗАО г. Москвы: http://zao.mos.ru/public-hearings/ и Управы района

Раменки г. Москвы: http://ramenki.mos.ru/public/notification-of-the-public-hearing.php

[21]

При этом, границы Земельного участка полностью включены в установленные зону

регулирования застройки и зону охраняемого культурного слоя.

Расположение Здания

и Земельного участка

Границы зоны

регулирования

охраняемого

застройки

культурного слоя

Зона регулирования застройки и зона охраняемого культурного слоя установлены

в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 28.12.1999 № 1215 «Об

утверждении зон охраны памятников истории и культуры г. Москвы (на территории

между Камер-Коллежским Валом и административной границей города)».

Расположение Здания и Земельного участка в рассматриваемых зонах не несет в себе

рисков в случае, если Здание и Земельный участок будут продолжать использоваться

в соответствие с его функциональным назначением и разрешенным использованием.

Зоны регулирования застройки и охраняемого культурного слоя имеют значение

только в случае реконструкции Здания или новом строительстве на Земельном участке:

в процессе проектирования потребуются дополнительные согласования документации

с профильными департаментами Правительства Москвы

(Москомархитектура,

Мосгорнаследие).

3.3. Анализ правового режима, установленного Проектом правил

землепользования и застройки г. Москвы для Здания и Земельного участка

На момент составления настоящего Отчета Правила землепользования и застройки

г. Москвы еще не утверждены, однако были анонсированы публичные слушания по их

рассмотрению⁵.

Проект правил землепользования и застройки г. Москвы содержит самую актуальную

градостроительную ситуацию по развитию муниципальных образований города, и

включает в себя все изменения, которые были связаны с выпуском разнообразной

градостроительной документации

(проекты планировок и проекты межевания

территории, ГПЗУ и пр.), в период 2010-2016 гг., т.е. после утверждения Генерального

плана г. Москвы до 2025г. в 2010 году.

Таким образом, анализ материалов Проекта правил землепользования и застройки

г. Москвы позволит оценить, имеются ли градостроительные риски, оказывающие

влияние на эксплуатацию и развитие Здания и Земельного участка.

5 http://mka.mos.ru/presscenter/news/detail/4313277.html

[22]

Ниже приведен анализ всех разделов Проекта правил землепользования и застройки

г. Москвы, применимых к территории Здания и Земельного участка.

Раздел

«Границы территориальных зон и виды разрешенного использования

земельных участков и объектов капитального строительства»

Условные обозначения

Расположение Здания

границы территориальной зоны

и Земельного участка

коды основных видов разрешенного использования

2.1.0, 2.2.6,

земельных участков и объектов капитального

13.2.3

строительства, установленные для территориальной

зоны, в границах которой они указаны

обозначения территориальных зон сохраняемого

землепользования

обозначения территориальных зон, для которых

градостроительный регламент правилами

землепользования и застройки не устанавливается

номер территориальной зоны, виды разрешенного

использования земельных участков и объектов

№1531226

капитального строительства, для которой приведены

в разделе 2

номер территориальной зоны, коды виды

разрешенного использования земельных участков и

121001

объектов капитального строительства, для которой

приведены в разделе 3

Территориальная зона, в границах которой расположены Здание и Земельный участок,

имеет индекс «Ф», что означает территориальную зону сохраняемого землепользования,

т.е. расположенные в ней земельные участки и объекты капитального строительства

должны использоваться в соответствии со своими текущими градостроительными

параметрами. Таким образом, Здание и Земельный участок учтены в проекте правил

землепользования и застройки г.Москвы в своем текущем статусе.

Раздел «Граница водоохранных зон, прибрежных защитных и береговых полос»

Как было указано в разделе 3.1.2. Отчета, северная часть Земельного участка может

граничить или попадать в зону действия водоохранной зоны р.Сетунь. Последствия и

возможные риски, связанные с водоохранным законодательством описаны в п 3.1.2

настоящего Отчета.

Расположение Здания

и Земельного участка

Водоохранные зоны

Прибражные зоны

Береговая полоса

Разделы «Границы санитарно-защитных зон», «Границы зон охраняемого природного

ландшафта» и «Границы охранных зон объектов культурного наследия» не содержат

данных о наличии каких-либо ограничений или обременений, распространяющих свое

действие на Актив.

[23]

Раздел «Граница зон регулирования застройки и хозяйственной деятельности»

границы и территории зон регулирования

Расположение Здания

застройки и хозяйственной деятельности

и Земельного участка

номер распорядительного документа

об утверждении границ зон регулирования

застройки и хозяйственной деятельности

Как было отмечено ранее, границы Земельного участка полностью включены

в установленную зону регулирования застройки, в данном случае установленную

в соответствие с постановлением Правительства Москвы от 28.12.1999 №1215 «Об

утверждении зон охраны памятников истории и культуры на территории между

Камер-Коллежским валом и административной границей города».

Описание последствий, связанных с нахождением Здания и Земельного участка в зоне

регулирования застройки см. в п. 3.2. Отчета.

[24]