Отчет № 1/10-ОЦ/СКК-54/2017 по определению справедливой стоимости недвижимого имущества

 

  Главная      Учебники - Разные 

 

поиск по сайту            правообладателям  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Отчет № 1/10-ОЦ/СКК-54/2017 по определению справедливой стоимости недвижимого имущества

 

 

Отчет № 1/10-ОЦ/СКК-54/2017
по определению справедливой стоимости недвижимого имущества
Дата проведения оценки: 27.07.2017 г.
Дата составления отчета об оценке: 01.08.2017 г.
Челябинск 2017
Генеральному директору
ООО «УК «ПИФагорª Д.У. ЗПИФ
недвижимости «СТРОЙКОМ-КАПИТАЛª
Госпоже Хидиятуллиной С.Х.
Уважаемая Светлана Хамитовна!
В соответствии с Заявкой на проведение оценки № 66 от 31.07.2017 г. к Договору об оценке
имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд № 1/10-ОЦ-02/2010 от 19.04.2010 года и
Дополнительного соглашения №1 к Договору № 1/10-ОЦ-02/2010 от 19.04.2010 года от 31.01.2012 года,
специалисты ООО «Омегаª произвели оценку справедливой стоимости недвижимого имущества:
Кадастровый но-
Кол-во
Общая площадь
Адрес строительный
Квартира
п/п
мер
комнат
квартиры, кв.м.
Челябинская область, г. Челябинск,
1
74:36:0501009:2936
26
1
47,7
ул. Братьев Кашириных, д. 164-а
Оценка проведена по состоянию на «27 июля 2017 г.
Целью проведения настоящей оценки являлось: определение справедливой стоимости имуще-
ства для целей включения результатов оценки в финансовую отчетность в соответствии с МСФО.
Предполагаемое использование результатов оценки: Отражение результатов оценки в бух-
галтерском учёте и в финансовой отчетности в соответствии с МСФО.
Задачами проведения настоящей оценки являлись: сбор и анализ информации относительно
рынка оцениваемого имущества, проведение исследований и расчетов, позволяющих установить с вы-
сокой степенью достоверности справедливую стоимость имущества.
Оценка выполнена в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об
оценочной деятельности в Российской Федерацииª, Федеральным законом № 225 от 21 июля 2014 г.
«О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФª, в соответствии с
Федеральными стандартами оценки: ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3, ФСО №7, Международные стан-
дарты оценки, седьмое издание МСО-2005, принятые Международным комитетом по стандартам оцен-
ки (МКСО) и стандартами и правилами оценочной деятельности СРО НП «АРМОª; в соответствии с
требованиями Международных стандартов финансовой отчетности, признанных и применяемых на
территории Российской Федерации.
Развернутый анализ и расчеты стоимостей объекта оценки представлены в соответствующих
разделах отчета об оценке. Отдельные части оценки, приведенные в отчете, не могут трактоваться раз-
дельно, а только в совокупности, принимая во внимание все содержащиеся там допущения и ограниче-
ния.
Проведенные исследования и анализ позволяют сделать следующий вывод, что справедливая
стоимость недвижимого имущества, составляет на дату оценки:
2 134 000,00 рублей
(Два миллиона сто тридцать четыре тысячи) рублей
1
Содержание
Сопроводительное письмо
1. Общие сведения.
3
1.1. Основные факты и выводы.
3
1.2. Сертификат (гарантия) качества оценки.
4
1.3. Допущения и ограничительные условия.
5
1.4. Сведения о специалистах - оценщиках ООО «Омегаª.
7
1.5. Основные понятия.
8
1.6. Процесс оценки.
11
2. Анализ рынка жилой недвижимости г. Челябинска.
11
2.3. Структура рынка недвижимости.
19
2.4. Классификация объектов жилой недвижимости
21
2.4.1. Классификация объектов жилой недвижимости первичного рынка (новостроек)
23
2.4.2. Классификация объектов жилой недвижимости вторичного рынка
25
2.5. Наиболее престижные районы города
26
2.6. Ценовой анализ г. Челябинск
27
3. Описание объекта оценки.
30
3.1. Описание объекта оценки и его окружения.
30
3.2. Описание прав на объект оценки.
32
4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования.
32
5. Определение стоимости объекта
32
5.1. Принципы, применяемые при определении рыночной стоимости.
37
5.2. Выбор подходов к оценке
38
5.3. Оценка объекта сравнительным подходом.
39
6. Вывод итоговой рыночной стоимости объекта оценки
46
7. Сведения о специалистах, принимавших участие в работе.
47
8. Список используемой литературы.
48
2
1. Общие сведения.
1.1. Основные факты и выводы.
Задание на оценку
Объект оценки
Однокомнатная квартира, общей площадью
47,7
кв.м., кадастровый номер 74:36:0501009:2936, рас-
положенная на 6 этаже 16-этажного жилого дома
Адрес объекта оценки
Челябинская область, г. Челябинск, ул. Братьев Ка-
шириных, д. 164-а, кв. 26
Имущественные права на объект оценки
Собственность
Правообладатель оцениваемого имущества
ООО «Новая инвестиционная компанияª, ИНН
7447224892
Основание для проведения оценщиком
Заявка на проведение оценки № 66 от 31.07.2017 г. к
оценки объекта оценки
Договору об оценке имущества, составляющего пае-
вой инвестиционный фонд № 1/10-ОЦ-02/2010 от
19.04.2010 года и Дополнительного соглашения №1 к
Договору № 1/10-ОЦ-02/2010 от 19.04.2010 года от
31.01.2012 года
Цель оценки
Определение справедливой стоимости квартиры
Предполагаемое использование результатов
Отчет может быть использован для отражения ре-
оценки и связанные с этим ограничения
зультатов оценки в бухгалтерском учёте и в финан-
совой отчетности в соответствии с МСФО и не мо-
жет быть документом доказательственного значения
для иных целей
Вид стоимости
Справедливая стоимость
Дата оценки
27 июля 2017 года
Дата составления отчета
1 августа 2017 года
Срок проведения оценки
31.07.2017 - 01.08.2017
Балансовая стоимость объекта оценки
Нет данных
Существующие ограничения(обременения)
Не зарегистрированы
права
ФСО №№1-3,7,9, Стандарты и правила оценочной
деятельности, утвержденные СРО, в соответствии с
Применяемые стандарты оценки
требованиями Международных стандартов финан-
совой отчетности, признанных и применяемых на
территории Российской Федерации
Реквизиты исполнителя оценки
Организационно-правовая форма оценоч-
ООО «Омегаª
ной компании
Тел. (351) 266-99-84
Место нахождения оценочной компании
Юридический адрес: 454091, г. Челябинск, ул. Пуш-
кина, д. 6в.
Фактический адрес: 454091, г. Челябинск, ул. Пуш-
кина, д. 6в.
ОГРН и дата присвоения
ОГРН 1057424592312
Сведения о членстве оценочной компании в
Не состоит
саморегулируемой организации оценщиков
Оценщик (исполнитель)
Букреева Евгения Александровна
Контакты оценщика
Тел. (351) 266-99-84, Е-mail: bukreeva@uba.ru
Сведения о членстве оценщика в саморегу-
Является членом Некоммерческого партнерства
лируемой организации оценщиков
«САМОРЕГУЛИРУЕМАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ АС-
СОЦИАЦИИ РОССИЙСКИХ МАГИСТРОВ
ОЦЕНКИª г.Москва, Свидетельство № 989-07 от
3
23.10.2007, № по реестру 513.
Номер и дата документа подтверждающего
Оценщик объектов и прав собственности. Имеет ди-
получение профессиональных знаний
плом ПП № 541163 МИПК РЭА им. Г.В. Плеханова
оценщика в области оценочной деятельно-
по программе «Профессиональная оценка и экспер-
сти
тиза объектов и прав собственностиª, специализация
«Оценка стоимости предприятий (бизнеса)ª, Удо-
стоверение о повышении квалификации №006 г.
Екатеринбург, дата выдачи: 22.09.2015. Насто-
ящее удостоверение свидетельствует о том, что
Букреева Евгения Александровна прошла по-
вышение квалификации в АНО ДПО «Эстима-
тикаª, по дополнительной профессиональной
программе, Повышения квалификации «Оценка
стоимости предприятия (бизнеса)ª, образование
высшее.
Страховой полис добровольного страхова-
Ответственность оценщика застрахована в ОАО
ния ответственности исполнителя
«АльфаСтрахованиеª, полис № 8191R/776/00221/6,
срок действия с 05.10.2016г. по 04.10.2017г., страхо-
вая сумма 30 000 000 рублей
Стаж работы в оценочной деятельности
Стаж работы в области оценки - 12 лет.
Информация о других привлекаемых к
проведению оценки и подготовке отчета об
оценке специалистов с указанием их ква-
Не привлекались
лификации и степени их участия в проведе-
нии оценки объекта оценки
Применяемые стандарты оценочной дея-
ФСО №№1-3,7, Стандарты и правила оценочной
тельности
деятельности, утвержденные СРО, в соответствии с
требованиями Международных стандартов финан-
совой отчетности, признанных и применяемых на
территории Российской Федерации
Реквизиты заказчика
Организационно-правовая форма компании
ООО «УК «ПИФагорª Д.У. ЗПИФ недвижимости
заказчика
«СТРОЙКОМ-КАПИТАЛª
ОГРН и дата присвоения
1087447011497
Место нахождения заказчика
454004, Челябинская область, г. Челябинск, ул. Уни-
верситетская Набережная, д. 76, нежилое помещение
№4
Основные факты и выводы
Затратный подход
Не применялся
Сравнительный подход
2 134 000,00 (Два миллиона сто тридцать четыре
тысячи) рублей
Доходный подход
Не применялся
Итоговая величина стоимости объекта оценки
Справедливая стоимость, руб.
2 134 000,00 (Два миллиона сто тридцать четыре
тысячи) рублей
1.2. Сертификат (гарантия) качества оценки.
Оценщики должны соблюдать требования Федеральных стандартов оценки, а также стан-
дартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемыми организациями оцен-
щиков, членами которых являются Оценщики, в соответствии со статьей 15 Федерального закона от
4
29.07.1998г.
№ 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в редакции от
03.07.2016 г., при осуществлении оценочной деятельности на территории Российской Федерации.
Федеральные стандарты оценки
Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к про-
ведению оценки (ФСО №1)ª, утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015
года №297;
Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)ª, утвержден Прика-
зом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. №298;
Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)ª, утвержден Прика-
зом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. №299;
Федеральный стандарт оценки
«Оценка недвижимости (ФСО №7)ª, утвержден Приказом
Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. №611;
Федеральный стандарт оценки «Оценка для целей залога (ФСО № 9)ª, утвержден Приказом
Минэкономразвития России от 01 июня 2015 г. №327.
Стандарты и правила оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков
Стандарты и правила оценочной деятельности НП «Саморегулируемая организация Ассоциации
Российских магистров оценкиª.
Стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки
Для определения рыночной стоимости объекта оценки использованы Федеральные стандарты
оценки и Стандарты и правила оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщи-
ков, которые указаны в п. 4 настоящего отчета.
1.3. Допущения и ограничительные условия.
Следующие ограничительные условия проведения оценки являются неотъемлемой частью
настоящего отчета:
1. Вся информация, полученная от Заказчика и его представителей в письменном или уст-
ном виде и не вступающая в противоречие с профессиональным опытом Оценщика, рассматривалась
как достоверная.
2. Настоящий Отчет достоверен в полном объеме и лишь в указанных в Отчете целях. Ни
одна из сторон не может использовать Отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено
договором об оценке. Использование Отчета для иных целей может привести к заблуждению и не-
верным выводам.
3. Оценщик исходил из того, что на объект оценки имеются все подлежащие оценке права в
соответствии с действующим законодательством. Однако анализ правоустанавливающих документов,
состава и качества прав на объект оценки выходит за пределы профессиональной компетенции
Оценщика, и он не несет ответственности за связанные с этим вопросы. Объект оценки рассматрива-
ется как свободный от каких-либо обременений, кроме оговоренных в Отчете.
4. Оценщик не занимался измерениями физических параметров объекта оценки и его ча-
стей/элементов (все данные, технические характеристики, размеры, масса и т.п., содержащиеся в до-
кументах, представленных Заказчиком, рассматривались как истинные) и не несет ответственности за
вопросы соответствующего характера.
5. Оценщик провел визуальный осмотр объекта оценки и отметил в данном отчете все ви-
димые важные дефекты, которые могли быть замечены им. Оценщик не несёт ответственности за
оценку состояния объекта, которое невозможно обнаружить иным путем, кроме как обычного визу-
ального осмотра или путем изучения технической документации. Таким образом, предполагается, что
отсутствуют какие-либо скрытые дефекты, кроме обнаруженных дефектов, оказывающих влияние на
объект оценки. На Оценщике не лежит ответственность по обнаружению (или в случае обнаружения)
скрытых дефектов.
6. Оценщик не имел возможности осмотра многих аналогов и ознакомления с их техниче-
ской документацией (в таких случаях использовались характеристики, приводимые в открытых ис-
точниках информации).
5
7. Все иллюстративные материалы использованы в настоящем отчете исключительно в це-
лях облегчения читателю восприятия текста.
8. Оценщик исходил из предположения, что физическое состояние объекта на дату оценки
соответствует его состоянию в момент осмотра.
9. Данные, использованные Оценщиком при подготовке Отчета, были получены из надеж-
ных источников и считаются достоверными. Тем не менее, Оценщик не может гарантировать их аб-
солютную точность и во всех возможных случаях указывает источники информации.
10.При анализе наилучшего и наиболее эффективного использования, а также при анализе
текущего и будущего использования предполагалось, что уровень управления данной собственно-
стью будет среднерыночным.
11.Авторские права на Отчет принадлежат Оценщику. Копирование и распространение от-
чета без согласования с автором является нарушением Закона об авторских правах.
12.Заказчик принимает на себя обязательство заранее освободить Оценщика от всякого рода
расходов и материальной ответственности, происходящих из иска третьих лиц, вследствие легально-
го использования настоящего Отчета, кроме случаев, когда окончательным судебным порядком
определено, что возникшие убытки, потери и задолженности явились следствием мошенничества,
халатности или умышленно неправомочных действий со стороны Оценщика в процессе выполнения
работ по проведению оценки и/или подготовке Отчёта.
13.Оценщик не предоставляет дополнительных консультаций по данному Отчету и не отве-
чает в суде по вопросам, связанным с его подготовкой, за исключением случаев, оговариваемых от-
дельными договорами.
14.Приведенные в Отчете величины стоимостей действительны лишь на дату оценки.
Оценщик не несет ответственности за последующие изменения рыночных условий и, соответственно,
величин стоимостей объекта оценки и его частей.
15.Без письменного согласия Оценщика Заказчик должен принять условие не указывать его
имя или его Отчет, полностью или частично, в каком либо документе, передаваемом третьим лицам,
не связанным с задачей оценки. Согласно установленным профессиональным стандартам, Оценщик
аналогично сохранит конфиденциальность в отношении информации, полученной от Заказчика, или
полученной и рассчитанной в ходе исследования в соответствии с задачами оценки.
16.Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно величины
стоимости объекта и не является гарантией того, что объект оценки будет продан на рынке по цене,
равной указанной в Отчете стоимости.
17.Копия отчета об оценки хранится Оценщиком с даты составления отчета в течение обще-
го срока исковой давности, установленного законодательством Российской Федерации.
18.Оценщик сознательно стремился к минимизации объёма Отчёта. Его содержание пред-
ставляется необходимым и достаточным для того, чтобы:
ƒ соответствовать требованиям, установленным нормативной базой, регулирующей оце-
ночную деятельность;
ƒ быть понятным пользователям Отчёта и предоставить им всю существенную информа-
цию, необходимую для понимания и проверки результата оценки и способов его получения.
19.В расчетных таблицах, которые представлены в Отчете, приведены округленные значе-
ния показателей. Итоговые показатели получены при использовании точных данных.
20. В соответствии с Приказом Министерства Финансов РФ от 13 октября 2003 г. № 91н «Об
утверждении методических указаний по бухгалтерскому учету основных средствª под текущей (вос-
становительной) стоимостью объектов основных средств понимается сумма денежных средств, кото-
рая должна быть уплачена организацией на дату проведения переоценки в случае необходимости за-
мены какого-либо объекта.
6
Справедливая стоимость означает наиболее вероятную цену, по которой данные оценивае-
мый объект может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки
действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отра-
жаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об оценочной
деятельности в Российской Федерацииª установлено, что для целей Федерального закона под оце-
ночной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельно-
сти, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.
Согласно пункту 5 федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №
2)ª, утвержденного в целях реализации положений Федерального закона приказом Минэкономразви-
тия России от 20.05.2015 г. №298, при осуществлении оценочной деятельности используются рыноч-
ная, инвестиционная, ликвидационная и кадастровая стоимости объекта оценки. Понятие восстанови-
тельной и справедливой стоимости не закреплено законодательством Российской Федерации об оце-
ночной деятельности.
Одновременно, статьей 7 Федерального закона установлено, что в случае использования в
нормативном правовом акте не предусмотренных Федеральным законом или стандартами оценки
терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов «действительная сто-
имостьª, «разумная стоимостьª, «эквивалентная стоимостьª, «реальная стоимостьª и других, уста-
новлению подлежит рыночная стоимость данного объекта.
Дополнительно следует отметить, что и текущая (восстановительная) стоимость и справед-
ливая стоимость и рыночная стоимость (основываясь на нормативных документах, в которых исполь-
зуется эти понятия) должны определяться исходя из сложившихся рыночных условий на дату прове-
дения оценки.
Таким образом, рыночная стоимость, определяемая в рамках данного отчета, будет учиты-
ваться в качестве текущей (восстановительной) стоимости и справедливой стоимости для последую-
щего использования результатов оценки при составлении отчетности в соответствие с требованиями
МСФО.
Согласно статье 6 Федерального Закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельно-
сти в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) закрепляет право Российской Федерации,
субъектов Российской Федерации или муниципальных образований, физических лиц и юридических
лиц на проведение оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях,
предусмотренных Законом N 135-ФЗ, однако указанный Закон не запрещает арендатору или иному
лицу выступать заказчиком по договору.
1.4. Сведения о специалистах - оценщиках ООО «Омегаª.
Фамилия, Имя, Отчество
Документы о профессиональном образовании
Оценщик объектов и прав собственности. Имеет диплом ПП № 541163
МИПК РЭА им. Г.В. Плеханова по программе «Профессиональная
оценка и экспертиза объектов и прав собственностиª, специализация
«Оценка стоимости предприятий (бизнеса)ª, Удостоверение о повы-
шении квалификации
№006 г. Екатеринбург, дата выдачи:
22.09.2015. Настоящее удостоверение свидетельствует о том, что
Букреева
Букреева Евгения Александровна прошла повышение квалифи-
Евгения
кации в АНО ДПО «Эстиматикаª, по дополнительной професси-
ональной программе, Повышения квалификации «Оценка стои-
Александровна
мости предприятия (бизнеса)ª, образование высшее, стаж работы в
области оценки - 12 лет.
Является членом Некоммерческого партнерства «САМОРЕГУЛИРУ-
ЕМАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ АССОЦИАЦИИ РОССИЙСКИХ МАГИ-
СТРОВ ОЦЕНКИª г.Москва, Свидетельство № 989-07 от 23.10.2007, №
7
по реестру 513.
Ответственность оценщика застрахована в ОАО «АльфаСтрахованиеª,
полис
№ 8191R/776/00221/6, срок действия с
05.10.2016г. по
04.10.2017г., страховая сумма 30 000 000 рублей.
1.5. Основные понятия.
Общая характеристика МСФО (IAS) 16 «Основные средстваª
МСФО (IAS) 16 «Основные средстваª является основным международным стандартом,
регулирующим порядок учета основных средств.
Также при изучении правил учета основных средств необходимо руководствоваться МСФО
(IAS)
1 «Представление финансовой отчетностиª, МСФО (IAS) 17 «Арендаª, МСФО (IAS) 23
«Затраты по займамª, МСФО (IAS) 36 «Обесценение активовª.
Определение основных средств
Основные средства - это материальные активы, которые
1.
используются компанией для производства или поставки товаров и услуг, для сдачи в
аренду другим компаниям или для административных целей; и
2.
предполагается использовать в течение более чем одного годового периода.
Критерии и особенности признания основных средств
Объект основных средств должен признаваться в качестве актива, когда:
1.
с большой вероятностью можно утверждать, что компания получит связанные с акти-
вом будущие экономические выгоды;
2.
себестоимость актива для компании может быть надежно оценена.
При определении того, что составляется отдельный объект основных средств, критерии
признания должны применяться с учетом конкретных обстоятельств и специфику финансово-
хозяйственной деятельности компании. Например, незначительные по стоимости мелкие
приспособления, штампы, шаблоны и другие аналогичные детали могут приниматься к учету как
единый учетный объект; запасные части и оборудование для обслуживания основных средств, как
правило, включаются в состав материально-производственных запасов и списываются на расходы по
мере их использования. Однако крупные запасные части, резервное оборудование, а также запчасти и
оборудование для обслуживания конкретного объекта могут приниматься к учету как основные
средства, если компания предполагает их использовать в течение более одного (годового) периода, но
не более срока полезного использования соответствующего объекта основных средств.
При определенных условиях общую сумму затрат на актив, целесообразно разделять на
составляющие части и учитывать каждую часть как отдельный объект основных средств. Это имеет
место, когда составные части актива имеют разный срок полезного использования или извлечение
выгоды от использования отдельных частей происходит по разным схемам, требуя применения
различных норм и методов амортизации. Например, самолет и его двигатели следует учитывать по
отдельности, поскольку они имеют разные сроки полезного использования.
Активы, имеющие отношение к экологической безопасности и защите окружающей среды,
принимаются к учету как основные средства, если они позволяют компании увеличить будущие
экономические выгоды от других активов, принадлежащих компании. При этом балансовая
стоимость всей группы соответствующих активов не должна превышать их общую возмещаемую
стоимость.
Понятие «группа основных средствª
Группа (вид) основных средств - это объединение активов, одинаковых по содержанию и
характеру их использования в процессе деятельности компании.
8
Примерами групп основных средств могут быть следующие: земля; земля и здания;
оборудование; суда; самолеты; автотранспортные средства; мебель и хозяйственные
принадлежности; оборудование административных помещений.
Первоначальная оценка объекта основных средств
Первоначальное признание объектов основных средств осуществляется по фактической
стоимости.
Первоначальная стоимость - это сумма уплаченных денежных средств или их эквивалентов
или справедливая стоимость другого переданного за него возмещения, на момент приобретения или
сооружения актива. Структура первоначальной стоимости основных средств определяется способом
приобретения объекта.
Первоначальная стоимость объектов, приобретаемых за плату, включает следующие
элементы:
1.
покупную стоимость, в том числе пошлины и невозмещаемые налоги на покупку (за
вычетом предоставленных торговых скидок);
2.
прямые затраты по доставке актива к месту назначения и приведению его в рабочее
состояние (затраты на подготовку площадки, затраты на доставку и разгрузку, на установку, стои-
мость профессиональных услуг архитекторов, инженеров и др.);
3.
предполагаемую стоимость разборки и удаления актива (затраты на демонтаж) и вос-
становление площадки, на которой он располагался (регулируется МСФО (IAS) 37 «Резервы, услов-
ные обязательства и условные активыª)
Справедливая стоимость - это сумма, на которую можно обменять актив при совершении
сделки между хорошо осведомленными, желающими совершить такую сделку, независимыми друг от
друга сторонами.
Учет основных средств после первоначального признания
Компания согласно МСФО
(IAS)
16 может выбрать одну из двух моделей учета
последующей оценки:
1.
модель учета по первоначальной стоимости;
2.
модель учета по переоцененной стоимости.
Важно отметить, что МСФО (IAS) 16 допускает применение модели учета основных средств
к отдельным группам основных средств.
Модель учета по первоначальной стоимости состоит в следующем: после первоначального
признания объект основных средств учитывается по его первоначальной стоимости за вычетом
накопленной амортизации и накопленных убытков от обесценения, признанных согласно МСФО
(IAS)36 «Обесценение активовª.
Под убытком от обесценения понимается сумма, на которую балансовая стоимость актива
превышает его возмещаемую стоимость; возмещаемая стоимость - наибольшая из двух величин:
чистой цены продажи и ценности использования актива.
Модель учета по переоцененной стоимости предполагает, что после первоначального
признания объект основных средств учитывается по переоцененной стоимости, являющейся его
справедливой стоимостью на дату переоценки за вычетом амортизации и убытков от переоценки.
Таким образом, альтернативный подход предусматривает систематическую переоценку объектов
основных средств до справедливой стоимости.
Требования к проведению и отражению переоценок основных средств
Переоценке подлежат не отдельные объекты основных средств, а вся группа, к которой
относится объект. Переоценки должны проводиться на регулярной основе, так чтобы балансовая
стоимость объекта существенно не отличалась от его справедливой стоимости на отчетную дату.
9
Справедливой стоимостью объектов основных средств обычно является их рыночная
стоимость. Такая оценка, как правило, выполняется профессиональными оценщиками.
МСФО (IAS) 16 выделяет два способа отражения переоценки на счетах бухгалтерского
учета:
1.
сумма накопленной амортизации на дату переоценки переоценивается в той же про-
порции, что и изменение балансовой стоимости актива до вычета амортизации; при этом после пере-
оценки балансовая (остаточная) стоимость актива равняется его переоцененной стоимости;
2.
сумма накопленной амортизации на дату переоценки списывается на уменьшение ба-
лансовой стоимости объекта до вычета амортизации, после чего полученный результат переоценива-
ется до справедливой стоимости.
Амортизации основных средств
МСФО (IAS) 16 «Основные средстваª определяет амортизацию - как систематическое
уменьшение амортизируемой стоимости актива на протяжении срока его полезной службы.
Амортизируемая стоимость - фактические затраты на приобретение основного средства или другая
величина, отраженная в финансовой отчетности вместо фактических затрат, за вычетом
ликвидационной стоимости, т.е. первоначальная стоимость за вычетом ликвидационной.
Ликвидационная стоимость - это сумма, которую компания ожидает получить за актив в
конце срока его полезной службы за вычетом ожидаемых затрат на его выбытие. Если величина
ликвидационной стоимости незначительна
(несущественна), она может не учитываться при
формировании амортизируемой стоимости. Если компания использует модель учета по
переоцененной стоимости, то переоценке подлежит и ликвидационная стоимость.
Согласно МСФО (IAS) 16 срок полезной службы объекта основных средств - это период, в
течение которого ожидается использование амортизируемого актива, либо количество изделий, кото-
рое компания предполагает произвести с использованием актива. При определении срок полезной
службы актива необходимо учесть следующие факторы:
1.
ожидаемого объема использования актива, исходя из его предполагаемой мощности
или фактической производительности;
2.
предполагаемого физического износа, зависящий от интенсивности использования
(количества смен), программы ремонта и обслуживания, условий хранения;
3.
технологический и моральный износ;
4.
юридические или аналогичные ограничения на использование актива.
Таким образом, по МСФО (IAS) 16 срок полезной службы основных средств определяется
компанией самостоятельно оценочным путем на основе опыта работы с аналогичными активами и
иными объективными факторами.
Срок полезного использования также должен периодически пересматриваться: в сторону
увеличения, если производятся затраты, улучшающие состояние основного средства сверх первона-
чально установленных нормативов или становится более эффективной политика компании в области
ремонта и обслуживания; в сторону сокращения, в случае неблагоприятных изменений технологии
или в ситуации на рынке.
Инвестиционная недвижимость по МСФО - это готовое к использованию имущество или
строящаяся недвижимость, находящиеся в распоряжении владельца или арендатора по договору фи-
нансовой аренды, с целью получения арендных платежей или доходов от прироста стоимости капи-
тала или того и другого, но не для использования в производстве или поставке товаров, оказании
услуг, для административных целей или продажи в ходе обычной деятельности.
Инвестиционной недвижимости (собственности) посвящен одноименный стандарт IAS 40.
Инвестиционной недвижимостью в целях составления отчетности по МСФО может выступать земля
или здание (часть здания) или и то и другое.
10
1.6. Процесс оценки.
В ходе выполнения оценочного задания работа проводилась по следующим направлениям:
Определение целей и задач оценки объектов c заказчиком.
Заключение договора на оценку.
Сбор и анализ данных (финансовой, бухгалтерской, правовой и другой документации).
Проведение бесед и консультаций со специалистами Заказчика о текущем состоянии и о
перспективах развития.
Определение стоимости объекта оценки.
Подготовка отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки.
Представление результатов оценки Заказчику.
2. Анализ рынка жилой недвижимости г. Челябинска.
2.1. Основные итоги социально-экономического развития Российской Федерации в
2016 году.
Промышленное производство
Индекс промышленного производства по итогам декабря показал лучшие темпы прироста за весь год,
увеличившись на 3,2 % г/г, что способствовало тому, что по итогам 2016 года по сравнению с прошлым
годом индекс промышленного производства вырос на 1,1 процента. В декабре добыча полезных ископае-
мых выросла на 2,9 % г/г, за 2016 год рост сегмента составил 2,5 %, что внесло основной положительный
вклад в рост индекса промышленного производства. Обрабатывающие производства увеличились в декабре
на 2,6 %, по итогам года сегмент сумел выйти в область положительных значений - 0,1 % г/г. Производство
и распределение электроэнергии, газа и воды возросло в декабре на 5,5 % г/г, в 2016 году рост составил 1,5
% г/г. Рассчитываемый Минэкономразвития России сезонно сглаженный показатель промышленного про-
изводства увеличился на 0,4 % (м/м), рост в добыче полезных ископаемых и обрабатывающих производ-
ствах составил 0,3 % м/м, производство электроэнергии, газа и воды по сравнению с ноябрем выросло на
0,6 процента.
Сельское хозяйство
Индекс производства продукции сельского хозяйства в декабре показал ускорение положительной
динамики. В декабре прирост составил 3,4 % г/г, а в целом за год 4,8 процента. По данным Минэкономраз-
вития России, сезонно сглаженный индекс производства продукции сельского хозяйства в декабре составил
-0,2 % м/м.
Инвестиционная активность и строительство
По итогам девяти месяцев 2016 г., сокращение инвестиций в основной капитал составляет -2,3 % г/г.
Поведение индикаторов инвестиционной активности в декабре свидетельствует о ее снижении. В 2016 году
производство инвестиционных товаров продолжило сокращаться, хотя и несколько медленнее по сравне-
нию с 2015 годом (-10,3 % и -13,5 % г/г соответственно). Росстат уточнил динамику работ по виду деятель-
ности «Строительствоª за 2016 год в сторону незначительного повышения. По итогам 2016 года в строи-
тельном секторе сохраняется негативная тенденция (-4,3 % г/г). После разового выхода в положительную
область в ноябре в декабре динамика работ по виду деятельности «Строительствоª вновь стала отрицатель-
ной (-5,4 % г/г, сезонно сглаженный показатель -1,4 % м/м).Усиление негативной тенденции наблюдается в
динамике вводов жилых домов (в декабре -6,7% г/г, с устранением сезонности -4,0% м/м, введено 16,9 млн.
кв. м общей площади). Риелторы и застройщики продолжают отмечать падение спроса на недвижимость,
что привело к номинальному снижению цен на первичном рынке и падению ввода жилья на 6,5% г/г за
2016 год в целом (введено 79,8 млн. кв. м общей площади, что на 5,5 млн. кв. м меньше, чем в 2015 году).
По итогам одиннадцати месяцев 2016 года сохраняется существенный рост сальдированного финансового
результата по всей экономике - на 16,8 % г/г.
Инфляция
В 2016 году под влиянием мер, принятых Правительством Российской Федерации по насыщению
рынков, проводимой тарифной и денежно-кредитной политики, потребительская инфляция в России снизи-
11
лась до однозначных значений. По итогам года инфляция составила 5,4 %, в среднем за год потребитель-
ские цены выросли на 7,1 % (в 2015 году - 12,9 % и 15,5 % соответственно). Столь значительное замедле-
ние инфляции обеспечивалось низким ростом цен на продовольственные товары в результате процессов
импортозамещения и хорошего урожая, что способствовало росту предложения более дешевой отечествен-
ной продукции. Также положительный эффект на снижение инфляции оказала более низкая индексация цен
и тарифов на продукцию (услуги) компаний инфраструктурного сектора. Основной вклад в инфляцию 2016
года внес рост цен на непродовольственные товары вследствие пролонгированного переноса курсовых из-
держек из-за снижения платежеспособности населения. Однако влияние данного фактора к концу года
практически исчерпалось. В начале 2017 года тенденция снижения инфляции сохранилась. По состоянию
на 23 января за годовой период инфляция снизилась до 5,3 % (по состоянию на 16 января инфляция соста-
вила 5,4 %).
Рынок труда
На рынке труда в декабре 2016 г. отмечено незначительное увеличение численности рабочей силы за
счет роста численности занятого населения. В декабре безработица снизилась до 5,3 % от рабочей силы (с
исключением сезонного фактора до 5,2 % от рабочей силы). В среднем за 2016 год уровень безработицы
составил 5,5 % от рабочей силы (в методологии баланса трудовых ресурсов, по оценке Минэкономразвития
России, 5,8 процента).
Доходы населения и потребительский рынок
Реальная заработная плата работников демонстрирует прирост в годовом выражении пятый месяц
подряд. В целом за 2016 год реальная заработная плата увеличилась, по предварительной оценке, на 0,6
процента. В декабре 2016 г. снижение реальных располагаемых доходов несколько ускорилось (сокраще-
ние в декабре 6,1 % г/г, в ноябре - 6,0 % г/г). В целом за год сокращение реальных располагаемых доходов
составило, по предварительным данным, 5,9 процента. В декабре 2016 г. ускорилось сокращение оборота
розничной торговли как в годовом выражении (декабрь -5,9 % г/г против -4,1 % г/г в ноябре), так и по дан-
ным с исключением сезонного фактора (ускорение снижения с 0,5 % м/м в ноябре до -1,0 % м/м в декабре).
В целом за 2016 год снижение оборота розничной торговли составило 5,2 процента. Платные услуги насе-
лению в годовом выражении в декабре сократились на 0,1% г/г, с исключением сезонного фактора - на 0,2
% м/м. В целом за 2016 год платные услуги населению снизились на 0,3 процента.
Внешняя торговля
По данным ФТС России, экспорт товаров в январе-ноябре 2016 г. снизился на 19,2 % г/г до 254,1
млрд. долл. США, импорт - на 1,4 % г/г до 163,9 млрд. долл. США. В результате внешнеторговый оборот,
составил 418,0 млрд. долл. США, уменьшившись на 13,0 % г/г.При этом впервые с июля 2014 г., в ноябре
стоимостной объем экспорта товаров вырос на 4,8% г/г за счет восстановления мировых цен на сырье. Им-
порт товаров продолжил восстанавливаться, замедлившись до 6,3% г/г после 8,0% г/г в октябре. По данным
ФТС России, индекс физического объема экспорта товаров в ноябре 2016 г. вырос на 9,0 % г/г, при этом
отмечается рост поставок по всем товарным группам в структуре экспорта кроме топливно-энергетических
товаров, текстиля, текстильных изделий и обуви. Индекс физического объема импорта товаров также вырос
и составил 11,2 % г/г, прежде всего, за счет роста машин, оборудования и транспортных средств. Сократи-
лись только закупки текстиля, текстильных изделий и обуви, металлов и изделий из них. В январе-ноябре
2016 г. отмечается замедление восстановления импорта инвестиционных товаров, импорт потребительских
продолжает сокращаться. Внешнеторговый оборот, по методологии платёжного баланса, по оценке Мини-
стерства экономического развития, в 2016 г. составил 470,6 млрд. долл. США, уменьшившись на 11,9 %
относительно 2015 г. При этом, экспорт снизился на 18,2 %, импорт - на 0,8 процента. Темпы снижения
российской внешней торговли замедлились и составили -40,9 % к 2015 г.
Валовый внутренний продукт
Характеристики ВВП за 2015 год (по результатам 3-ей оценки Росстата) пересмотрены в лучшую
сторону - как номинал, так и динамика его физического объема. Годовой номинал ВВП составил 83232.6
млрд. рублей, темп снижения ВВП замедлился до 2.8 % г/г. Со стороны производства - ключевыми поло-
жительными сдвигами стал пересмотр номиналов и динамики ВДС в торговле, промышленности и строи-
тельстве. Со стороны доходов - после пересмотра значительно увеличилась доля валовой прибыли и вало-
вых смешанных доходов. Со стороны расходов - повышательная корректировка динамики ВВП (на 0.9 п.
12
п.) проявилась преимущественно в замедлении падения инвестиционного и внешнего спроса, на фоне уско-
рения падения потребления.
Номинал ВВП за 2014 год (по результатам последнего, 5-го пересмотра), также повышен и составил
79199.7 млрд. рублей, при сохранении динамики (0.7 % г/г). Повышательная корректировка номинала ВВП
связана с увеличением ВДС по операциям с недвижимостью и транспорта. Со стороны доходов - после пе-
ресмотра уменьшилась доля в ВВП валовой прибыли и валовых смешанных доходов. Со стороны расходов
- номинал ВВП изменен за счет существенной корректировки инвестиционного и внешнего спроса, на
фоне незначительного уменьшения расходов на конечное потребление. Пересмотр динамики компонентов
ВВП со стороны использования затронул все составляющие. В соответствии с 1-ой оценкой, в 2016 г. про-
изведенный ВВП составил 85880,6 млрд. руб. Снижение ВВП замедлилось до 0.2 % г/г. В структуре ВВП
по источникам доходов снизилась доля валовой прибыли и валовых смешанных доходов, на фоне увеличе-
ния удельного веса доли оплаты труда наемных работников и сокращения чистых налогов на производство
и импорт. Со стороны расходов - динамику произведенного ВВП поддержали инвестиционный (3,3 % г/г)
и внешний спрос (2,3 % г/г), в то время как потребительский показал отрицательную динамику (-3,8 % г/г).
Банковский сектор
Продолжается снижение активов банковского сектора, сопровождаемое, в целом улучшением их
структуры. В декабре кредитная активность ухудшилась по сравнению с ноябрем. Вместе с тем, качество
кредитного портфеля улучшается - просроченная задолженность как по кредитам в рублях, так и по креди-
там в валюте продолжает снижаться. Депозиты населения показывают положительную динамику, депозиты
юридических лиц - отрицательную. За декабрь количество действующих кредитных организаций сократи-
лось с 635 до 623, при этом кредитные организации продолжают показывать высокую прибыль.
Федеральный бюджет
За 2016 г. поступление доходов в федеральный бюджет сократилось, по сравнению с 2015 г., что бы-
ло обусловлено падением нефтегазовых доходов из-за снижения цен на углеводородное сырье, прежде все-
го на нефть. Сокращение нефтегазовых доходов было частично скомпенсировано ростом ненефтегазовых
доходов федерального бюджета, в частности - доходами от использования государственного имущества.
Дефицит федерального бюджета в 2016 г. существенно увеличился за счёт роста расходов федерального
бюджета и в меньшей степени за счёт сокращения общего объема доходов федерального бюджета. Соглас-
но предварительной оценке Минфина России, доходы федерального бюджета за 2016 г., по сравнению с
2015 г., сократились на 199,7 млрд. руб., или на 1,5 %, из них нефтегазовые доходы - на 1 031,0 млрд. руб.
Ненефтегазовые доходы выросли за 2016 г. по отношению к предыдущему году на 10,7 % (декабрь к де-
кабрю - на 49,9 %) и составили 10,3 % ВВП за весь 2016 г., в декабре 2016 г. - 18,6 % ВВП. Увеличение
ненефтегазовых доходов в частности связано с ростом поступлений доходов от использования имущества.
Прирост поступлений этих доходов составил по отношению к 2015 г. 86,1 %, включая продажу акций ПАО
«НК «Роснефтьª на сумму 710,8 млрд. руб. в декабре 2016 г.
Денежно-кредитная политика
В течение 2016 года Банк России проводил умеренно жесткую денежно- кредитную политику,
направленную на замедление инфляции к концу 2017 г. до целевого уровня 4%. При этом Банк России учи-
тывал ситуацию в экономике и необходимость обеспечения финансовой стабильности. Практически до
конца I полугодия 2016 г. ключевая ставка сохранялась на уровне 11 процентов. Однако, на протяжении I
полугодия наблюдалось повышение устойчивости российской экономики к колебаниям цен на нефть, за-
медление инфляции, некоторое снижение инфляционных ожиданий, что позволило Банку России в июне
понизить ключевую ставку на 50 базисных пунктов (далее - б.п.) до 10,5 процентов. Во II полугодии 2016 г.
инфляционные риски несколько снизились, но оставались на повышенном уровне, сохранялась инерция
повышенных инфляционных ожиданий. В сентябре Банк России принял решение о снижении ключевой
ставки еще на 50 б.п. до 10%, указывая на необходимость ее поддержания на достигнутом уровне до конца
2016 г. с возможностью ее снижения в I-II квартале 2017 г. по мере закрепления тенденции к устойчивому
снижению темпа роста потребительских цен.
Государственный долг
13
Совокупный объем государственного долга возрос за декабрь 2016 г. на 177,65 млрд. руб., или на 1,6
%, а в целом за прошедший год - на 157,89 млрд. руб., или на 1,4 %. Таким образом, объем государственно-
го долга по состоянию на 1 января 2017 года составил 11109,8 млрд. руб., или 12,9 % ВВП против 10951,91
млрд. руб. - на начало 2016 года (13,1 % ВВП).
Источник
информации:
8e3b061bc7b8/monitor1-12.pdf?MOD=AJPERES&CACHEID=9056bb04-390c-47f9-b47f-8e3b061bc7b8
Опираясь на вышеизложенное, Оценщик пришел к выводу, что данные события существенно не вли-
яют на рынок оцениваемого объекта.
14
Политическая обстановка на территории Российской Федерации, по состоянию на
01.04.2017г.
Структура управления и административное деление Российской Федерации
В соответствии с Конституцией «РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ - РОССИЯ - это демократи-
ческое федеративное правовое государство с республиканской формой правленияª. Носителем суве-
ренитета и единственным источником власти в Российской Федерации является ее многонациональ-
ный народ. Народ реализует свою власть непосредственно, а также посредством органов государ-
ственной власти и органов местного самоуправления.
Статья 10 Конституции устанавливает, что государственная власть в Российской Федерации
осуществляется на основе разделения на законодательную, исполнительную и судебную. Органы за-
конодательной, исполнительной и судебной власти самостоятельны. Тем самым конституционно за-
креплено признание принципа разделения властей.
Президент Российской Федерации является главой государства. В соответствии с Конститу-
цией и федеральными законами он определяет основные направления внутренней и внешней полити-
ки, является гарантом Конституции, прав и свобод человека и гражданина, принимает меры по
охране суверенитета России, ее независимости и государственной целостности.
7 мая 2012 г. в должность Президента России вступил Владимир Владимирович Путин, из-
бранный всенародным голосованием 4 марта 2012 г. В соответствии с принятой в 2008 г. поправкой к
Конституции, с 2012 г. Президент избирается сроком на 6 лет.
Правительство Российской Федерации является органом государственной власти и в соответ-
ствии с Конституцией, принятой в 1993 году, осуществляет исполнительную власть в стране.
Представительным и законодательным органом Российской Федерации является ее парламент
- Федеральное собрание. В соответствии с принципом разделения властей оно осуществляет государ-
ственную власть наряду с Президентом, правительством и судами.
По форме государственного устройства Россия является федерацией. В ее состав входят 85
государственных образований, которые называются субъектами Федерации.
Опираясь на вышеизложенное, Оценщик пришел к выводу, что данные события существен-
но не влияют на рынок оцениваемого объекта.
2.2. Основные итоги социально-экономического развития Челябинской области в ян-
варе-феврале 2017 года.
15
16
17
Положительные и отрицательные тенденции социально-экономического развития области
Положительные тенденции социально-экономического развития области в январе-феврале 2017 года
(в % к январю-февралю 2016 года):
- индекс промышленного производства увеличился на 1,7%, в т.ч. добыча полезных ископаемых - на
12,4%, водоснабжение; водоотведение, организация сбора и утилизации отходов - на 11,3%, обрабатываю-
щие производства - на 1,0%;
- объем продукции сельского хозяйства - на 5,1%.
Отрицательные тенденции в январе-феврале 2017 года (в % к январю- февралю 2016 года):
- ввод жилых домов снизился на 39,9%;
- объем работ в строительстве - на 10,4%;
- грузооборот автомобильного транспорта - на 3,2%;
- оборот розничной торговли - на 8,6%;
- объем платных услуг населению - на 4,5%.
Положительные тенденции социально-экономического развития области в январе 2017 года (в % к
январю 2016 года):
- прибыль прибыльных организаций увеличилась по крупным и средним предприятиям увеличилась
в 2,6 раза;
- реальная заработная плата - на 1,7%;
- реальные располагаемые денежные доходы населения - на 6,5%;
- экспорт - на 40,3%.
Источник информации: http://www.econom-chelreg.ru/files/401/2017/j-f_2017.pdf
18
2.3. Структура рынка недвижимости.
Рынок недвижимости — совокупность отношений, которые создаются вокруг операций с
объектами недвижимости.
Рынок недвижимости — это определенная сфера вложения денежных средств в систему эко-
номических отношений, которые возникают при сделках с недвижимостью, и в объекты недвижимо-
сти.
Рынок недвижимости является частью финансового рынка.
Под сегментацией недвижимого имущества понимают разделение недвижимости на опреде-
ленные однородные группы показателей.
Классификация рынков недвижимости:
По географическому признаку:
- городской;
- местный;
- региональный;
- мировой;
- национальный;
По степени готовности к эксплуатации:
- рынки существующих объектов;
- незавершенное строительство;
- новое строительство;
По виду сделок:
- купля-продажа;
- аренда;
- вещные права;
- ипотека;
По форме собственности:
- государственных и муниципальных объектов;
- частных объектов;
По способу совершения сделок:
- первичный рынок и вторичный рынок;
- организованный и неорганизованный;
- традиционный и компьютеризированный;
- биржевой и внебиржевой.
Основные сегменты рынка недвижимости:
- рынок жилья;
- рынок земли;
- рынок нежилых помещений.
Рынок жилья подразделяется на:
- городской жилищный фонд, который, в свою очередь, подразделяется на жилье низкого ка-
чества, типовое жилье, дома улучшенной планировки, застройки сталинских времен, элитное жилье;
- рынок загородного жилья, его формирование связано со снятием ограничений на индивиду-
альное загородное строительство.
19
Рынок нежилых помещений. На данном рынке количество операций намного меньше, но в
связи с очень высокой стоимостью объектов недвижимости оно является привлекательным для лиц,
работающих на этом рынке.
Земля — это составная часть в любом объекте недвижимого имущества.
Особенности рынка недвижимости:
- локальность;
- невысокая взаимозаменяемость объектов;
- сезонные колебания цен;
- сделки необходимо подвергать государственной регистрации;
- вложение капитала в недвижимость.
В России рынок недвижимости начал формироваться после введения в начале 1990-х гг. права
частной собственности на недвижимое имущество и проведения приватизации, в связи с этим госу-
дарство стало не единственным собственником объектов недвижимости.
Рынки различных регионов недвижимости имеют значительные отличия. Эти отличия обу-
словлены экономическими или природными условиями, региональной правовой базой, которая фор-
мируется местными властями.
Структура рынка недвижимости
На рынке недвижимости выделяются две его составляющие: первичный и вторичный рынок
недвижимости.
На первичном рынке недвижимость как товар выступает впервые. Основными продавцами
недвижимости в таком случае выступают государство в лице своих федеральных, региональных и
местных органов власти, а также строительные компании — поставщики жилой и нежилой недвижи-
мости.
На вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и
принадлежащий определенному собственнику — физическому или юридическому лицу.
Подобное деление рынка имеет место и на рынке потребительских товаров, рынке ценных
бумаг и т.д. Но там товары свободно перемещаются в экономическом пространстве, в то время как
предложение на рынке недвижимости всегда привязано к определенному региону, в рамках города —
определенному району или даже микрорайону.
Учитывая, что потребности населения в жилье, а предпринимателей в производственной не-
движимости далеки от удовлетворения, дальнейшее развитие рынка недвижимости связано с новым
строительством, а, следовательно, с более быстрым развитием первичного рынка недвижимости.
Первичный и вторичный рынки тесно взаимосвязаны. Например, если по каким-либо причи-
нам (спад деловой активности, неблагоприятная экологическая обстановка, затяжной межнациональ-
ный или религиозный конфликт и т.д.) в регионе увеличивается предложение недвижимости на вто-
ричном рынке, то автоматически падает спрос и цены на первичном рынке.
По структуре рынок недвижимости делится на:
- рынок жилья;
- рынок коммерческой недвижимости;
- рынок земли.
Субъекты рынка недвижимости
Субъектами рынка недвижимости являются:
Покупатели (физические и юридические лица);
Инвесторы;
20
Продавцы (собственники имущества, фонды имущества, органы, уполномоченные местной вла-
стью).
Всевозможные посредники, организующие процесс купли-продажи и передачи прав собственно-
сти:
- агентства оценщиков;
- риэлтерские фирмы;
- юридические фирмы;
- рекламные агентства;
- биржи недвижимости;
- страховые компании;
- аукционные фирмы;
- фондовые биржи;
- конкурсные комиссии;
- чековые инвестиционные фонды;
- комиссии по приватизации предприятий;
- банки (в т.ч. ипотечные) и др.
Государственные органы:
- бюро технической инвентаризации (ПИБ);
- комитеты по управлению имуществом (КУГИ);
- арбитражные суды;
- нотариальные конторы;
- налоговые инспекции;
- комитеты по земельным ресурсам и землеустройству.
Функции рынка недвижимости
Основные функции рынка недвижимости:
- установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему
предложения недвижимости;
- регулирующая функция, с помощью которой распределяются ресурсы по сферам экономики,
формируется ее эффективная структура и удовлетворяются общественные интересы;
- коммерческая функция, заключающаяся в организации движения капитала и получения при-
были;
- функция санирования, выражающаяся в очищении экономики от слабых, неконкурентоспо-
собных и малоэффективных элементов;
- стимулирующая функция, заключающаяся в развитии конкуренции и использовании научно-
технических и управленческих новшеств в погоне за прибылью при создании и использовании не-
движимого имущества;
- социальная функция, проявляющаяся в росте активности населения, стремящегося стать
собственниками квартир, а также других капитальных и престижных объектов.
2.4. Классификация объектов жилой недвижимости
Основным классификационным признаком, при выделении типов строений, принят матери-
ал и технология строительства несущих конструкций. В результате выделены следующие типы стро-
ений:
I тип Сборно-панельные строения
II тип Кирпичные строения
21
III тип Монолитные строения
I. Сборно-железобетонные («панельныеª и «блочныеª) дома
Дома, построенные с помощью сборно-железобетонных технологий, можно разделить на
«блочныеª и «панельныеª. Сборно-панельные дома, которые преобладают в застройке г. Челябинска,
представляющие собой дома, состоящие из несущих железобетонных панелей, составляющих наруж-
ные и межквартирные стены, и безбалочных железобетонных перекрытий.
В строительной практике, с развитием сборно-железобетонного домостроения, блочная тех-
нология, по причине негибкости пространственных габаритов, постепенно морально устаревает.
Между тем панельная технология продолжила творческие поиски: усложнился железобетонный кар-
кас, стержнями пространственной жесткости конструкции стали служить не только сантехнические
кабины и лифтовые шахты, несущая роль наружных ограждающих панелей стала ограниченной,
вплоть до просто навесных панелей. Увеличивался шаг несущих стен (пролетов перекрытий) за счет
применения различных комбинированных решений (балочных конструкций опоры перекрытий и
увеличения габаритов выпускаемых плит перекрытий и др.).
Панельный дом строится по принципу конструктора: на стройплощадку подвозятся уже го-
товые детали будущего дома, из которых «составляютª жилой дом. Такая технология строительства
обуславливает главное отличие панельного домостроения от монолитного: стандартную планировку.
Стандартная планировка предполагает строго определенное количество и площадь помещений в
квартире. Один удачный вариант панельного дома, как правило, копируется тысячами, отсюда так
называемые «серииª домов, дома одной серии как две капли воды похожи на друг друга. Эта особен-
ность панельного домостроения может быть как достоинством, так и недостатком: с одной стороны,
покупатель в панельном доме твердо знает, какую квартиру он приобретает; с другой стороны, такое
строительство предполагает отсутствие свободной планировки.
Одно из достоинств панельных домов - минимальные сроки строительства. Проходит чуть
больше полугода, и на месте пустыря появляется целый жилой комплекс. Другой плюс - относитель-
ная дешевизна жилья. В настоящее время еще не разработана ни одна другая технология, которая
могла бы на равных соперничать с индустриальным методом изготовления комплектующих и возве-
дения многоэтажных домов. Минусов у панелей гораздо больше, чем плюсов. Существенным мину-
сом всех типовых новостроек являются плохое качество строительства, отсутствие качественной сан-
техники и дверей, кривые стены, потолки, не заделанные швы между панелями, пустоты в стенах и
пр. В результате, купив «дешевуюª квартиру, покупатель вынужден вложить в нее не одну тысячу
долларов. Из-за несоблюдения строительных требований в типовых домах плохая тепло- и звукоизо-
ляция. Из-за того, что квартира продувается всеми ветрами, жителям приходится нанимать работни-
ков, которые бы с внешней стороны заделывали щели между панелями. Скудность отопления приве-
ла к «выпадениюª «точки россыª на внутренней поверхности ограждающих конструкций (стенах),
поэтому плесень и потеки по стенам внутри комнаты в сборно-панельных домах стали делом при-
вычным. Планировки в серийных домах тоже оставляют желать лучшего, а возможности переплани-
ровки в таких домах крайне ограничены. Типовые панельные дома строятся быстрее, так как инве-
стору не требуется время для разработки и согласования нового проекта. По этой причине комнаты в
панельных домах, как правило, дешевле. Чаще всего, панельная застройка преобладает в районах, где
больше свободной территории и там, где с экономической точки зрения на реализацию жилья в мо-
нолите потребуется гораздо больше времени. Новые серии сборно-панельных домов, по-видимому,
разрабатываться не будут, т.к. монолитно-каркасное строительство экономически эффективнее.
II. Кирпичные дома
Кирпич был всегда популярен. По многим характеристикам он превосходит известные стро-
ительные материалы. Жилье из кирпича - самое качественное и комфортное, прежде всего потому,
что кирпич это материал, который испытан веками. Кирпичные дома лучше «дышатª и гораздо эко-
логичнее, ведь кирпич это практически природный материал. Благодаря пористой структуре у кирпи-
ча наилучшая тепло- и звукоизоляция. Один из первых удачных серийных проектов девятиэтажный
кирпичный многосекционный дом. Более высокое качество этих домов по сравнению со сборно-
железобетонными достигнуто, прежде всего, за счет кирпичных стен (толщиной 510 мм). Перегород-
22
ки гипсобетонные панели 160 и 80 мм. Перекрытия - многопустотные панели 220 мм. В доме пасса-
жирский лифт и мусоропровод, центральное отопление и водоснабжение. В рядовых и торцевых сек-
циях - комнаты разного типа планировки.
К недостаткам можно отнести лишь тот факт, что для возведения кирпичного дома, по срав-
нению с панельными и монолитными, требуется намного больше времени. Кроме того, для обеспече-
ния новых требований СниП по теплоизоляции стена из чистого кирпича должна быть толщиной
около 1 м, что, во-первых, нерентабельно, а во-вторых, затруднительно при строительстве несущей
стены высокой этажности. Как следствие, жилье в кирпичных домах достаточно дорогое, и, на сего-
дняшний день, предложения по продаже квартир в новостройках из кирпича достаточно редкое явле-
ние.
III. Монолитные дома
Строительство монолитных домов - относительно новое направление для отечественного
жилищного строительства. Технология строительства «монолитаª принципиально отличается от «па-
нелиª. Основной принцип монолитного строительства в том, что несущий скелет здания сделан из
цельного бетона. При строительстве дома создается абсолютно жесткий каркас с различными видами
ограждающих конструкций. Основа технологии монолитного литья - арматура и опалубка. Техноло-
гия строительства позволяет возводить дома в достаточно короткие сроки, что является несомненным
достоинством. Применяя ее, гораздо сложнее ошибиться и допустить брак. Сейсмически устойчивая
конструкция прочно держит форму дома, стены получаются ровнее, потолок и пол, отлитые из бето-
на, лишены швов и пустот и обеспечивают хорошую звукоизоляцию. Несомненное главное преиму-
щество «монолитовª — их индивидуальность. Монолитные дома, в отличие от панельных, не под-
разделяется на серии. Каждый кирпично-монолитный дом проектируется отдельно, архитекторы и
проектировщики не привязаны к определенным типоразмерам и, как следствие, не ограничены в при-
нятии проектных решений. Чисто внешне они красивые, непривычной формы, с большими, часто
опоясывающими квартиру балконами и лоджиями, иногда с мансардными этажами. К достоинствам
монолитных домов можно отнести следующее: в первые годы «жизниª дома грунт проседает, и в па-
нельных домах могут образоваться трещины, а монолит оседает целиком и трещин не дает. В «моно-
литеª можно делать свободную планировку, какие-то особенные конфигурации, круглые, квадратные
стены. Монолитная технология строительства позволяет разнообразить архитектурный стиль фасада.
Поэтому монолитные дома обычно строят в местах особенно привлекательных, в районах точечной
застройки. Важной особенностью является то, что в большинстве сдаваемых домов в квартирах есть
только несущие стены, а уж какой площади и конфигурации будут помещения и сколько их будет,
решает покупатель.
В квартирах, что располагаются в домах из монолита, теплее зимой и прохладнее летом. В
более дорогих домах такой баланс достигается не только благодаря удачной современной технологии
строительства, но и с помощью последних технических достижений: центральное кондиционирова-
ние, индивидуальный тепловой пункт и др., что является неотъемлемой частью элитных домов.
Монолитное строительство обеспечивает практически «бесшовнуюª конструкцию. Благода-
ря этому повышаются показатели тепло - и звуконепроницаемости. Кроме того, монолитные кон-
струкции более долговечны. Полностью монолитные жилые дома встречаются крайне редко. Обычно
это кирпично - монолитные или панельно-монолитные дома. Главное отличие - в материале наруж-
ных стен.
2.4.1. Классификация объектов жилой недвижимости первичного рынка (новостроек)
На сегодняшний день жилье в новостройках с некоторой долей условности можно разделить
на три типа:
эконом-класс;
бизнес-класс (повышенной комфортности);
элитное жилье.
23
Стоимость комнаты не определяет класс жилья, к которому относится объект, а наоборот,
цена на жилье напрямую зависит от класса (параметров дома). Классификация ориентирована, в
первую очередь, на потребителя, чтобы правильно оценить квартиру по соотношению цена-качество.
Основными критериями отнесения объектов-новостроек к той или иной категории классности явля-
ются:
Месторасположение. Близость или удаленность от центра, отличительные особенно-
сти района, транспортная доступность, вид из окон, перспективы градостроительного развития райо-
на и т. д.
Архитектурно-планировочное решение. Количество подъездов, количество квартир
в доме, возможности по выбору планировки из числа предлагаемых или по индивидуальному заказу,
площадь и параметры отдельных помещений комнаты, количество лоджий и балконов, расположение
комнаты в секции - угловая, внутренняя.
Качество строительства, конструктивные особенности жилого дома. Технологии
строительства - фундамент, материалы фасада, стен, возможность свободной планировки, вариант
отделки жилья (черновая, чистовая).
Качество инженерии, оборудование и оснащение квартир. Особенности решения
систем отопления, водоснабжения (автономное или центральное), электричества, наличие циркуля-
ционных насосов, систем пожаротушения, вентиляции и кондиционирования, качество лифтового
оборудования, наличие системы «умный домª и прочее.
Наличие инфраструктуры. Магазины, школы, детские сады, объекты бытового об-
служивания и другие объекты, имеющиеся в наличии и предполагаемые к строительству в процессе
возведения жилого дома (жилого комплекса).
Организация придомовой территории, эксплуатация и обслуживания жилого до-
ма. Наличие парковок, зеленой зоны, площадок для отдыха детей и взрослых, ограждение террито-
рии, наличие собственной обслуживающей организации, службы охраны, домофонов и прочее.
Сложившаяся репутация. Социальная составляющая, социальная однородность
жильцов, близость специфических объектов, влияющих на потребительскую привлекательность жи-
лого дома (жилого комплекса).
Исходя из перечисленных критериев, самыми существенными из которых являются место-
расположение, архитектурно-планировочные решения, конструктивные особенности жилого дома и
качество инженерии, все объекты, жилые дома - новостройки, можно разделить на три основных
класса:
Таблица. Характеристики квартир различных потребительских классов.
Параметры
Элитное жилье
Бизнес-Класс
Эконом-Класс
1
Застройщик.
Имеет серьезную репута-
Имеет серьезную ре-
Имеет опыт на
цию и авторитет на рынке
путацию и авторитет
рынке жилья
элитного жилья.
на рынке жилья.
2
Управление
Профессиональный ме-
Собственная служба
ЖЭК
неджмент здания
эксплуатации
3
Количество квартир
Не более 80
Не более 100
Более 100
4
Архитектура, стиль,
Современный архитек-
Современный архи-
Современное зда-
отделка фасада.
турный проект, неповто-
тектурный проект,
ние
римый облик, дорогие
современные отде-
отделочные материалы
лочные материалы
5
Материал каркаса,
Кирпич, Монолит - кир-
Монолит, блоки
Монолит,
ЖБИ,
стен.
пич
панели, блоки
24
Параметры
Элитное жилье
Бизнес-Класс
Эконом-Класс
6
Планировка
(пло-
Гибкая планировка, воз-
Современная плани-
Наличие внутрен-
щадь квартир, вы-
можность
планировки
ровка комнаты, воз-
них несущих стен,
сота потолков, воз-
комнаты на свое усмот-
можность перепла-
готовые планиро-
можность перепла-
рение, потолки от 3,2 м.
нировки, высота по-
вочные решения.
7
Уровень).безопасно-
Огороженная территория,
Консьерж и домофон
Домофон
сти,
(КПП, огоро-
круглосуточная охрана,
женная территория,
видео наблюдение, домо-
видео наблюдение)
фон.
8
Система пожарной
Спринклерная автомати-
Автоматическая си-
Автоматическая
безопасности
ческая система пожаро-
стема пожаротуше-
система оповеще-
тушения и оповещения
ния и оповещения
ния
9
Отделка площадей
Отделка на самом высо-
Качественная отдел-
Полы
- плитка,
общего пользования
ком уровне, дорогая све-
ка
стены - краска
тотехника, качественные
отделочные материалы
10
Лифты, окна (Мате-
Окна с деревянными или
Пластиковые
им-
Пластиковые стек-
риалы, фирма про-
деревянно-
портные стеклопаке-
лопакеты
изводитель)
алюминиевыми стеклопа-
ты, бесшумные лиф-
кетами, бесшумные лиф-
ты европейских про-
ты ведущих производите-
изводителей.
11
Коммуникации,
Современныеtis).системы
Современные систе-
Все коммуникации
техническое осна-
вентиляции, и кондицио-
мы вентиляции,
и
центральные
щение
нирования, автономные
кондиционирования,
системы энергоснабже-
автономные системы
ния, автономное отопле-
энергоснабжения,
ние
центральное отопле-
12
Расстояние до цен-
Не более 5-10 км.
Не
более 10 км.
тра города
13
Паркинг
Подземный паркинг, гос-
Подземный
или
Наземный паркинг
тевая стоянка
наземный охраняе-
мый паркинг
14
Обустройство внут-
Придомовое озеленение
Придомовое озеле-
Отсутствует
ренней территории
территории, зоны отдыха,
нение территории
детская площадка
15
Инфраструктура
Возможна инфраструкту-
Пользование разви-
Пользование
ин-
ра класса А за исключе-
той инфраструктурой
фраструктурой рай-
нием нескольких опций.
района
она
16
Средства коммуни-
Телефонная линия ГТС,
Телефонная линия
Телефонная линия
кации
Выделенная линия Ин-
ГТС
ГТС
тернет
2.4.2. Классификация объектов жилой недвижимости вторичного рынка
На вторичном рынке жилья г. Челябинска все жилые дома классифицируются в зависимости
от типа планировки, года постройки здания, общей площади квартир, материала стен.
Старый жилой фонд - дома постройки до 30-х годов, этажность не более 3, планировка не
систематизирована.
“Сталинки” и добротный старый фонд - дома постройки 30-50 годов, этажность до 4 (ис-
ключения 5 этажей), кухни до 8 кв.м, потолки свыше 3 м, большие площади комнат. Площадь кухни:
от 6 до 12 кв.м. Санузел раздельный или совмещенный. Материал стен: кирпич. Во всех «сталинкахª
установлены газовые колонки. Общая площадь квартир:
1 комн.
2 комн.
3 комн.
4 комн.
25
32-50 кв.м.
44-65 кв.м.
59-80 кв.м.
80-100 кв.м.
“Хрущевки”- дома постройки 60-70 годов, этажность не более 5, кухни до 6 кв.м, комнаты
частично смежные, отсутствие или малая площадь балкона. Высота потолков 2,5 метра. Материал
стен: кирпич, панели. В зданиях отсутствует чердак, мусоропровод, лифт. Однако у этих домов есть и
свои преимущества: при дешевизне на фоне других домов, «хрущевкиª, как правило, расположены в
районах с развитой инфраструктурой. Общая площадь квартир:
1 комн.
2 комн.
3 комн.
4 комн.
30-43 кв.м.
41-46 кв.м.
54-62 кв.м.
62-72 кв.м.
“Брежневки” - дома постройки 60-70 годов, этажность до 5, кухни до 8 кв.м, комнаты раз-
дельные, наличие балкона. Высота потолков 2,7 метра. Материал стен: кирпич, панели. У этих домов
есть преимущества: при дешевизне, как правило, расположены в районах с развитой инфраструкту-
рой. Общая площадь квартир:
1 комн.
2 комн.
3 комн.
4 комн.
35-47 кв.м.
45-48 кв.м.
54-62 кв.м.
62-72 кв.м.
«Ленинградкиª - дома постройки 50 - 70 годов, кирпичные, коридорного типа, этажность
от 5 до 9 этажей, кухни от 5 до 6 м2., площадь комнат 12 кв.м. или 18 кв.м, санузел - совмещенный;
А также дома постройки конца 70-х годов, панельные, коридорного типа, 9-ти этажные (редко встре-
чаются 15 этажные кирпичные дома), кухни около 9кв.м., площадь комнат около 13 кв.м. или около
18 кв.м., санузел - раздельный. «Ленинградкиª имеют этажность до 8-9 этажей, поэтому оборудова-
ны мусоропроводами и лифтами.
Дома улучшенной планировки - высотные дома, построенные с конца 70-х годов. Комна-
ты в домах повышенной этажности (более 5), наличие лифта и центрального мусоропровода, с кух-
нями площадью 9 м.кв. в однокомнатных квартирах, 7 - 9 кв.м. в двухкомнатных квартирах, с 8 до 12
м.кв. в 3 - 4-х комнатных квартирах, раздельные комнаты, раздельный санузел, большие балконы и
лоджии. Дома серии 90 спроектированы по индивидуальным проектам. Это 8-16 этажные жилые до-
ма.
Дома «элитнойª планировки - дома построенные с начала 90-х годов. Кирпичные и моно-
литные дома. Индивидуальная (свободная) планировка помещений. Закрытая дворовая территория.
Комнаты на верхних этажах, как правило, имеют несколько ярусов. Отделка фасадов дорогостоящи-
ми материалами.
2.5. Наиболее престижные районы города
Административно город Челябинск разделен на 7 районов: Центральный, Калининский,
Курчатовский, Советский, Тракторозаводский, Ленинский, Металлургический.
Стоимость жилой недвижимости в разных районах города может различаться в несколько
раз. К основным ценно-образующим факторам, в значительной мере влияющим на стоимость жилья,
как на первичном рынке, так и на вторичном рынке недвижимости, относится престижность место-
положения. Фактор престижности определяется следующими характеристиками:
удаленность района от центра города;
наличие развитой инфраструктуры в данном конкретном месте;
наличие домов улучшенной категории в этом районе;
низкая или высокая плотность населения;
благоприятный или неблагоприятный социальный состав проживающих;
благоприятная или неблагоприятная экология;
низкий или высокий уровень криминогенности;
26
доступность общественного транспорта;
наличие зон отдыха (парк, сквер, лесопарковая зона).
Наиболее престижными сегментами города являются территории Центрального, Калинин-
ского и Советского районов, образующих историческую часть города. Территория данных районов
богата культурно-историческими местами, здесь сосредоточены здания государственных учреждений
и крупнейшие офисные центры. Стоимость квартир в обозначенном районе города, пожалуй, самая
высокая по городу.
Второе место можно отдать всей остальной территории Калининского и Советского райо-
нов, центральной части Курчатовского района и прилегающей к историческому центру города тер-
ритории Тракторозаводского района. Территория обозначенных районов отличается развитой ин-
фраструктурой, высоким уровнем транспортной доступности. Стоимость квартир несколько выше
средней по городу цены квадратного метра недвижимости, однако, не столь высока, как в историче-
ском центре города.
Третье место принадлежит центральной части Тракторозаводского и Ленинского районов,
отдаленной части Курчатовского и Советского районов. Здесь менее развита инфраструктура и
транспортная доступность. Удаленность районов от центра города составляет до 6 - 7 км.
По стоимости жилья на четвертом месте находится наиболее отдаленный от центра города
Металлургический район, а также отдаленные территории Ленинского и Тракторозаводского райо-
нов.
Основной недостаток Металлургического района состоит в существенном удалении от цен-
тра города, плюс к этому транспортная доступность района несколько ограниченна. В район из цен-
тра города можно добраться либо по Свердловскому проспекту, либо через дорогу промышленного
назначения, которая пролегает от ул. Героев Танкограда и ул. Хлебозаводская. Между тем, по при-
чине высокой интенсивности движения, на обоих транспортных маршрутах ежедневно случаются
заторы, что ограничивает транспортное сообщение района с остальным городом. Другим недостат-
ком Металлургического района является плохая экология. На территории Металлургического района
расположена промышленная база крупнейшего градообразующего предприятия Челябинска - ОАО
«Челябинский Металлургический Комбинатª. Производственная активность ОАО «ЧМКª отрица-
тельно сказывается на экологической обстановке района.
Окраины Тракторозаводского и Ленинского районов отнесены к числу промышленных тер-
риторий города, здесь расположены крупные производственные предприятия города, в том числе и
«Челябинский Тракторный Заводª. Помимо этого окраины Ленинского и Тракторозаводского райо-
нов имеют низкий уровень транспортной и социальной инфраструктуры, неудовлетворительный уро-
вень транспортной доступности, здесь также сосредоточено большое число ветхо-аварийного жилья.
Органы внутренних дел в отдаленных частях Ленинского района отмечают высокий уровень уличной
преступности.
В среднем более 50% сделок с жильем приходится
на два самых крупных спальных района Челябин-
ска - Калининский и Курчатовский (их доли в об-
щем объеме 32% и 24% соответственно). Почти
12% рынка у Тракторозаводского района. Совет-
ский и Центральный районы имеют приблизитель-
но равную долю рыка по 9 и 10% соответственно.
На Ленинский район приходится приблизительно
8% рынка. И, наконец, самая маленькая доля у Ме-
таллургического района - 5%.
Рисунок. Структура продаж по районам города
2.6. Ценовой анализ г. Челябинск
Первичный рынок
27
Кол-во - доля в %% отношении. В скобках - абсолютная величина.
Площадь - средняя общая площадь в м2. В скобках - минимальная и максимальная общая пло-
щадь в м2.
Цена м2 - средняя цена в т.р./м2. В скобках - минимальная и максимальная цена в т.р./м2.
СКО - среднеквадратическое отклонение цены м2.
Средняя по Челябинску
Кол-во
Площадь
Цена м2
СКО
100.0% (17)37.6 (25-68) 38.3 (25.74-51.03) 6.99
Средняя по району
Район
Кол-во
Площадь
Цена м2
СКО
Калин1
23.5% (4)41.0 (29-53) 44.9 (42.07-51.03) 3.56
Курчат
23.5% (4)37.5 (25-67) 32.7 (27.59-39.20) 4.17
Совет
5.9% (1)
68.0 (68-68) 34.6 (34.56-34.56) 0.00
Тракт
11.8% (2)38.0 (29-47) 27.4 (25.74-28.97) 1.61
Центр
35.3% (6)30.3 (29-37) 41.9 (37.57-48.28) 3.40
Средняя по кол-ву комнат
КомнатКол-во
Площадь
Цена м2
СКО
1ккв
88.2% (15) 33.7 (25-53) 39.0 (25.74-51.03) 7.17
2ккв
11.8% (2)
67.5 (67-68) 33.3 (32.09-34.56) 1.24
Средняя по стенам
СтеныКол-во
Площадь
Цена м2
СКО
?
5.9% (1)
68.0 (68-68) 34.6 (34.56-34.56)0.00
М
11.8% (2)
53.0 (53-53) 43.3 (43.21-43.40)0.10
П
82.4% (14) 33.3 (25-67) 37.8 (25.74-51.03)7.38
Средняя по типу платежа
Платеж
Кол-во
Площадь
Цена м2
СКО
?
5.9% (1)
25.0 (25-25) 39.2 (39.20-39.20) 0.00
Единоврем.88.2% (15)37.5 (29-68) 37.9 (25.74-51.03) 7.31
Ипотека
5.9% (1)
53.0 (53-53) 43.2 (43.21-43.21) 0.00
Разработка: Попов Илья Вячеславович (специалист по информационным технологиям)
Квартирный Центр "Энергия"
Вторичный рынок
Кол-во - доля в %% отношении. В скобках - абсолютная величина.
Площадь - средняя общая площадь в м2. В скобках - минимальная и максимальная общая площадь
в м2.
Цена - средняя цена в т.р. В скобках - минимальная и максимальная цена в т.р.
Средневзв цена - средневзвешенная цена. Отношение суммы произведений цены и площади к
сумме площадей.
28
Цена м2 - средняя цена в т.р./м2 (или средняя удельная цена). В скобках - минимальная и макси-
мальная цена в т.р./м2.
Средн цена м2 - отношение суммарной цены к суммарной площади.
СКО - среднеквадратическое отклонение цены м2.
Средняя по Челябинску
Кол-во
Площадь
Цена
Средневзв цена Цена м2
Средн цена м2СКО
100.0% (63) 52.5 (24-166)2085.2 (980.0-9400.0)
2682.0
39.3 (25.3-59.7)
39.75
6.28
Средняя по количеству комнат
Средневзв це-
Средн цена
Комнат
Кол-во
Площадь
Цена
Цена м2
СКО
на
м2
1ккв
42.9% (27) 34.8 (24-53)
1399.6 (980.0-1930.0)
1430.7
40.4 (30.9-
40.20
4.89
50.0)
2ккв
28.6% (18) 49.7 (43-67)
1911.7 (1220.0-
1958.2
38.5 (27.1-
38.45
4.70
2750.0)
46.5)
3ккв
22.2% (14) 71.2 (51-110)
2681.3 (1900.0-
2855.0
37.1 (25.3-
37.65
8.56
6570.0)
59.7)
4ккв
6.3% (4)
118.2 (82-
5407.5 (3180.0-
6173.6
43.8 (38.8-
45.73
7.43
166)
9400.0)
56.6)
Средняя по районам
Средневзв це-
Средн цена
Серия
Кол-во
Площадь
Цена
Цена м2
СКО
на
м2
51.1 (29-
2177.4 (1350.0-
42.4 (29.7-
Калин
36.5% (23)
2821.3
42.59
5.75
143)
6570.0)
59.7)
40.5 (36.4-
Курчат
17.5% (11) 54.3 (24-82)
2193.6 (980.0-3200.0)
2405.4
40.42
2.91
45.1)
1770.0 (1540.0-
31.4 (25.3-
Ленин
3.2% (2)
60.0 (41-79)
1842.8
29.50
6.12
2000.0)
37.6)
1569.2 (1020.0-
35.1 (29.8-
Метал
19.0% (12) 45.5 (30-88)
1748.7
34.49
3.39
2620.0)
42.1)
1955.6 (1150.0-
35.9 (28.6-
Совет
7.9% (5)
55.8 (28-75)
2100.2
35.05
5.46
2599.0)
43.3)
1690.0 (1100.0-
32.9 (27.1-
Тракт
4.8% (3)
50.3 (32-74)
1944.4
33.58
4.24
2750.0)
37.2)
62.3 (29-
2848.6 (1390.0-
42.0 (31.4-
Центр
11.1% (7)
4712.3
45.73
7.63
166)
9400.0)
56.6)
Средняя по сериям
Средневзв це-
Средн цена
Серия Кол-во
Площадь
Цена
Цена м2
СКО
на
м2
2274.0 (1350.0-
40.2 (38.6-
121
7.9% (5)
56.8 (34-82)
2446.3
40.04
2.24
3200.0)
44.6)
1955.3 (1150.0-
40.5 (34.6-
97
23.8% (15) 48.5 (28-82)
2160.7
40.29
3.63
3180.0)
47.9)
39.1 (29.8-
?
12.7% (8)
42.2 (24-88)
1570.0 (980.0-2620.0)
1773.8
37.16
5.82
48.3)
1748.0 (1220.0-
35.3 (27.1-
Бр
7.9% (5)
50.0 (44-64)
1766.9
34.96
5.68
2050.0)
40.2)
2082.7 (1500.0-
41.3 (30.2-
Лп
11.1% (7)
51.9 (32-67)
2170.9
40.16
5.81
2599.0)
50.0)
Пм
7.9% (5)
69.8 (51-79)
2169.8 (1600.0-
2207.8
31.1 (25.3-
31.09
4.04
29
2750.0)
37.2)
1463.8 (1020.0-
38.7 (30.9-
Хр
20.6% (13) 37.8 (30-46)
1506.5
38.76
4.89
2000.0)
46.5)
100.4 (30-
4982.0 (1160.0-
46.5 (36.4-
Эл
7.9% (5)
6487.5
49.62
9.71
166)
9400.0)
59.7)
2274.0 (1350.0-
40.2 (38.6-
121
7.9% (5)
56.8 (34-82)
2446.3
40.04
2.24
3200.0)
44.6)
Разработка: Попов Илья Вячеславович (специалист по информационным технологиям)
Квартирный Центр "Энергия"
Данные предоставлены сайтом www.74dom.ru.
3. Описание объекта оценки.
3.1. Описание объекта оценки и его окружения.
Объект оценки жилая квартира:
Фактиче-
Кол-во
Общая пло-
Техническое
Кадастровый
Квар
ское ис-
Адрес строительный
ком-
щадь квар-
состояние /
п/п
номер
тира
пользова-
нат
тиры, кв.м.
отделка
ние
Челябинская область,
Хорошее -
г. Челябинск, ул. Бра-
74:36:0501009:
1
26
1
47,7
жилое
отделка чер-
тьев Кашириных, д.
2936
новая
164-а
Объект оценки расположен в Центральном районе г. Челябинска в его северо-западной ча-
сти (Тополиная аллея).
Жилой комплекс «Тополиная Аллеяª расположился в центральном районе г. Челябинска, в
экологически чистой зоне, удаленной от промышленных объектов и окруженной лесным массивом,
чудесный вид на который открывается из окон множества домов. Расстояние до центра города со-
ставляет порядка 7 км., что примерно равно 15-20 минутам езды на любом виде транспорта.
Район хорошо обеспечен общественным транспортом, автобусы и маршрутные такси доста-
вят жителей района в любую точку города.
Во дворе этих домов запроектированы игровые и спортивные площадки, места для прогулок
и семейного отдыха. Предусмотрены места для парковок, оснащен удобный въезд во двор со стороны
окружающих дом улиц.
30
Микрорайон с каждым днем становится все более комфортабельным, насыщается инфра-
структура, уже сейчас в пределах пешеходной доступности для вас работают: супермаркет, около 13
магазинов товаров различных направлений, 5 ресторанов, химчистка, аптека, отделения и банкоматы
крупных банков, салоны красоты и спортивные клубы, ветклиника и многое другое.
Кроме того, в 4-5 минутах езды располагается ледовая арена «Тракторª, городской парк им.
Гагарина, городской пляж.
На территории микрорайона вот уже более 2-х лет работают школа «Интеллектª и детский
сад «Какадуª, оснащенные самым современным оборудованием.
Детский сад «КАКАДУª - двухэтажное светлое, красочное здание. Фасад оформлен в разно-
цветных тонах, а у каждой детской комнаты свой дизайн. Игровые площадки сделаны из прочных,
экологически безопасных материалов. Крытый бассейн оснащен современной системой очистки во-
ды. Программы обучения, яркие интересные игрушки.
Школа на 800 учащихся.
В здании школы спроектированы спортивная, учебная, рекреационная и хозяйственная зо-
ны. Физкультурно-спортивная зона включает в себя комбинированные площадки для волейбола и
баскетбола, площадку для игры в ручной мяч и беговую дорожку.
В зоне отдыха предусмотрены площадки для подвижных игр. Школа оснащена современ-
ным оборудованием и удобной мебелью. В здании школы помимо классов, библиотеки с читальным
залом и учебных мастерских, будет актовый зал и студия для пения и танцев.
Объект оценки находится в г. Челябинске, в жилом квартале, имеет хорошие подъездные
пути. Район, в котором находятся оцениваемая квартира, имеет удобное транспортное сообщение.
Недалеко от домов находятся остановки общественных видов транспорта (автобусы, маршрутные
такси). Место расположения жилых домов отличается развитой инфраструктурой (школы, детские
сады, магазины, увесилительные заведения, аптека, отделения банков).
Прогнозируя стоимость квартир, можно предположить, что вышеперечисленные достоин-
ства квартир, а также расположение и техническое состояние домов позволят сохранить их привлека-
тельность для покупателей на рынке недвижимости и в будущем.
31
3.2. Описание прав на объект оценки.
Объектом оценки является жилая квартира:
Подтверждением этого служат документы, предоставленные заказчиком:
- Выписка из ЕГРН от 26.07.2017 г. № 99/2017/23713835.
- Кадастровый паспорт помещения от 14.02.2015г.
Все документы предоставлены в копиях (в Приложении № 1 настоящего Отчета).
4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования.
Недвижимость - это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими
способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует опре-
деленная величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способ использо-
вания, называемый наилучшим и наиболее эффективным.
Заключение о наилучшем использовании отражает мнение Оценщика в отношении наилуч-
шего использования собственности, исходя из анализа состояния рынка. Понятие «наилучшее и
наиболее эффективное использованиеª, применяемое в данном отчете, подразумевает такое исполь-
зование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово приемлемых,
должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим ре-
зультатом максимально высокую текущую стоимость земли.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки
соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям.
Законодательная разрешенность: рассмотрение тех способов использования, которые разре-
шены распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об
исторических зонах и экологическим законодательством.
Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности спосо-
бов использования.
Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разре-
шенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу участка.
Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых ис-
пользований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.
Поскольку в данном случае объектом оценки является квартира, расположенная в жилом
многоэтажном доме, то наилучшим использованием принимаем использование в качестве жилья без
рассмотрения других вариантов.
5. Определение стоимости объекта
В базовом разделе МСО, который называется «Общие понятия и принципы оценкиª приве-
дены основные положения, на которых построены Стандарты, Применения и Международные Руко-
водства. Для получения представления о фундаментальных основах оценки и их взаимосвязи со
стандартами финансовой отчетности ниже приведены основные принципы, понятия и определения
МСФО и МСО, касающиеся вопросов учета и оценки активов.
Термины МСФО
Справедливая стоимость - сумма, за которую актив может быть обменян или погашены обя-
зательства между осведомленными и мотивированными сторонами при условии свободной сделки
(МСФО 16, п. 6).
Балансовая стоимость - сумма, по которой принята стоимость актива после вычета любой
накопленной амортизации и накопленного убытка от обесценения (МСФО 16, п.6).
32
Первоначальная стоимость - сумма уплаченных денежных средств или эквивалентов де-
нежных средств и справедливая стоимость другого встречного предоставления, переданного для при-
обретения актива на момент его приобретения или сооружения (МСФО 16, п.6).
Амортизируемая стоимость - первоначальная стоимость актива или другая сумма, отражен-
ная вместо первоначальной стоимости, за вычетом ликвидационной стоимости. Амортизация - си-
стематическое распределение амортизируемой стоимости актива на протяжении срока его полезной
службы (МСФО 16, п.6).
Имущество, занимаемое собственником - имущество, которое держит собственник (или
арендатор по договору финансовой аренды) для использования в производстве или поставках това-
ров, или услуг либо для административных целей. (МСФО 40,4).
Инвестиционное имущество - имущество (земля или здание, либо часть здания, либо и то и
другое), которое держится (собственником или арендатором по договору финансовой аренды) для
получения дохода от аренды или увеличения стоимости капитала или и того и другого, а не для:
а) использования в производстве или поставках товаров, или услуг либо для административ-
ных целей, либо
б) продажи в ходе обычного бизнеса (МСФО 40, 4).
Текущие активы - активы, которые:
а) как ожидается, будут реализованы или сохранены для продажи или потребления в ходе
обычного операционного цикла предприятия или
б) сохраняются прежде всего для целей торговли или в течение короткого времени, как ожи-
дается, будут реализованы не позднее чем через двенадцать месяцев после даты баланса; или
в) представляют собой актив в форме денежных средств либо эквивалента денежных
средств, который не ограничен в использовании (МСФО 1, п. 57).
Все прочие активы должны быть квалифицированы как нетекущие (долгосрочные) активы.
Чистая цена продажи - сумма, полученная от продажи актива при условии справедливой
сделки между осведомленными и свободными сторонами, за вычетом затрат на ее осуществление
(МСФО 36, п.5). МКСФО принял решение дополнить данное определение чистой цены продажи:
«справедливая стоимость минус затраты на продажуª.
Чистая стоимость реализации - определенная цена продажи в рамках обычного ведения
бизнеса за вычетом затрат на продажу и предполагаемых затрат для подготовки сделки (МСФО 2).
Чистая стоимость реализации используется только в контексте МСФО 2 (Запасы) для имущества,
предназначенного для реализации. При таких условиях данная величина будет равна рыночной стои-
мости за вычетом затрат на продажу в том случае, если выполняются все условия определения ры-
ночной стоимости. Данный термин эквивалентен термину чистая цена продажи.
Затраты на продажу - это все дополнительные затраты, которые прямо связаны с продажей
актива, кроме финансовых затрат (процентов) и затрат по налогу на прибыль.
Сумма ожидаемого возмещения актива (или единицы, генерирующей денежные потоки) -
наибольшая из двух оценок: справедливой стоимости (за вычетом затрат на продажу) или стоимости
при текущем использовании (МСФО 36, п.6).
Переоцененная сумма - справедливая стоимость на дату переоценки за вычетом любого су-
щественного накопления амортизации (обесценения) и существенных накопленных убытков от
ослабления (МСФО 16, п. 31).
Основные средства - материальные активы, которые:
а) находятся у предприятия для целей использования в производстве или обеспечения услуг
или продуктов, для сдачи в аренду или для административных целей;
б) будут использованы в течение более одного производственного цикла (МСФО 16, п. 6).
33
Стоимость в использовании - текущая стоимость предполагаемого будущего денежного по-
тока, который обеспечивает продолжение использования актива и его реализацию в конце срока по-
лезного использования (МСФО 36, п.6).
Срок полезной службы (полезного использования) - это:
а) период, в течение которого амортизируемый актив будет использоваться предприятием,
или
б) количество продукции (или аналогичных показателей), которое можно получить от ис-
пользования актива предприятием (МСФО 16, п.6; МСФО 17, п.3; МСФО 36, п.6).
Экономический срок службы (economic life):
− период, в течение которого, как ожидается, актив будет пригоден для экономического ис-
пользования одним или большим числом пользователей;
− количество продукции или аналогичных единиц, которое, как ожидается, должно быть
получено от актива одним или большим числом его пользователей (МСФО 17, 4).
Ликвидационная стоимость актива - расчетная сумма, которую организация получила бы на
текущий момент от реализации актива за вычетом предполагаемых затрат на выбытие, если бы дан-
ный актив уже достиг того возраста и состояния, в котором, как можно ожидать, он будет находиться
в конце срока полезной службы (МСФО 16, п.6).
Класс основных средств - это группа объектов, одинаковых по характеру и способу исполь-
зования в деятельности предприятия (МСФО 16, п. 37).
Подразделение, приносящее денежный доход /ППДД/ - это наименьшая идентифицируемая
группа активов, генерирующая поступление денежных средств, в значительной мере независимых от
притоков денежных средств от других активов или групп активов (МСФО 36, п.6).
Генерирующая единица - это наименьшая идентифицируемая группа активов, обеспечива-
ющая поступления денежных средств, которые в значительной степени независимы от притоков де-
нежных средств от других активов или групп активов (МСФО 36, п.6).
Справедливая стоимость за вычетом затрат на продажу - это сумма, которую можно полу-
чить путем продажи актива или генерирующей единицы при совершении сделки между хорошо осве-
домленными, желающими совершить такую сделку и независимыми друг от друга сторонами, за вы-
четом затрат на выбытие (МСФО 36, п.6).
Там, где организация принимает модель ведения учета по справедливой стоимости в рамках
МСФО 16, активы включаются в баланс по их справедливой стоимости на оснве следующих правил:
«Справедливая стоимость земли и зданий обычно определяется из свидетельств,
базирующихся на рыночных данных, путем проведения оценки, осуществляемой обладающими
профессиональной квалификацией оценщиками. Справедливая стоимость сооружений, машин и
оборудования - это обычно их рыночная стоимость, определенная путем оценкиª (МСФО 16, п. 32)
«Если в силу специализированного характера объекта основных средств последний
редко продается, иначе как часть функционирующего бизнеса, и основанные на рыночных данных
свидетельства относительно справедливой стоимости таких объектов отстутствуют, у организации
может возникнуть необходимость расчета их справедливой стоимости с использованием доходного
подхода или подхода на основе амортизированных затрат замещенийª (МСФО 16, п. 33)
В соответствии с МСФО 16 классификация объектов основных средств проводится компа-
нией самостоятельно с учетом общности их видов и специфики эксплуатации, например:
Земля;
Здания;
Сооружения;
34
Оборудование;
Автотранспортные средства;
Мебель и прочие принадлежности.
Основные положения МСФО 16
МСФО 16 требует отражать стоимость основных средств на основании результатов
переоценки в случае, если их справедливая стоимость может быть достоверна определена.
При этом, результат переоценки - справедливая стоимость на дату переоценки за вы-
четом накопленного износа и обесценения с даты переоценки до даты отражения в отчетности.
Переоценка должна проводиться с достаточной регулярностью с тем, чтобы избежать
материальной разницы между балансовой стоимостью и справедливой стоимостью на дату баланса.
Справедливая стоимость земли и зданий определяется на основе рыночных данных в
ходе оценки, проведенной профессиональным квалифицированным оценщиком.
Справедливая стоимость специализированных ОС определяется на основе доходного
или затратного подхода (метод АЗЗ).
Амортизация - МСФО 16
В МСФО 16 (пп. 43-63) изложены предъявляемые к организации требования по учету амор-
тизации активов, представляющих собой совокупность земли, здания, установок и машин (основные
средства).
Элементы затрат. Любая часть объекта основных средств, затраты на которую значимы по
отношению к полным затратам на приобретение этого объекта основных средств, должна амортизи-
роваться отдельно. Там, где части объекта имеют схожий срок службы и будут амортизироваться по
аналогичной норме, их можно при определении амортизационных отчислений сгруппировать.
Остаточная стоимость. Остаточная стоимость вычитается из учетной суммы актива для
определения суммы, которую организация должна амортизировать. Если политика менеджмента ор-
ганизации включает выведение активов из эксплуатации по истечении конкретного установленного
времени, срок полезного использования актива может быть меньше его экономического срока служ-
бы. В МСФО 16, п. 58 признается, что земля обычно имеет неограниченный срок полезного исполь-
зования и поэтому должна учитываться отдельно. Предусмотрено также, что повышение стоимости
земли не должно влиять на амортизируемую сумму для здания.
Будущий срок службы. Оценщик может предоставлять консультацию относительно оста-
точного экономического срока службы актива. При сообщении информации об экономическом сроке
службы задний, улучшений, производств, машин и оборудования следует заявлять, что он не обяза-
тельно тот же самый, что и срок полезного использования этих активов для организации, который
зависит от политики организации в отношении выбытия объектов основных средств или их модерни-
зации.
Требования в отношении сообщения результатов. При представлении информации о распре-
делениях стоимости или расчете остаточной стоимости элементов актива, основанной на распределе-
нии стоимости полностью укомплектованного актива, оценщик должен заявить, что представленные
цифры являются гипотетическими распределениями стоимости полного объекта, подготовленными
исключительно для расчета подходящей нормы амортизации в финансовых отчетах организации, и в
случае какой-либо иной цели полагаться на эти цифры не следует.
Стоимость альтернативного использования
Если имущество, занимаемое собственником, обладает потенциалом для некоторого альтер-
нативного использования, в результате которого его стоимость в отрыве от бизнеса была бы более
высокой, чем его стоимость как часть подразделения, приносящего денежный доход, к которому оно
принадлежит, оценщик должен представить в отчете рыночную стоимость для этого альтернативного
использования не учитывает таких проблем, как закрытие или крах бизнеса и сопутствующие затар-
35
ты, которые были бы понесены при достижении альтернативного использования. При решении во-
проса о том, какая сумма подходит в качестве справедливой стоимости, это следует принимать во
внимание.
Специализированное имущество
Как МСО, так и МСФО 16 признают, что существуют категории активов, для которых в си-
лу их специализированного характера - сопоставимые рыночные данные отсутствуют. Это обуслов-
ливает необходимость применения к оценке стоимости этих активов доходного подхода, либо подхо-
да, основанного на амортизированных затратах замещения. Выбор конкретного подхода диктуется не
типом актива, а наличием или отсутствием данных рынка.
Затратный подход для финансовой отчетности (АЗЗ)
Амортизированные затраты на замещение
(DRC) представляют собой применение
затратного подхода к оценке стоимости специализированных активов для целей финансовой
отчетности, где прямые рыночные свидетельства ограничены. Как применение затратного подхода
они основываются на принципе замещения.
Амортизированные затраты замещения используются там, где имеется недостаточно
рыночных данных для определения рыночной стоимости прсредством свидетельств, основанных на
рыночных данных.
Основные требования при расчете стоимости АЗЗ
От специализированных активов следует отличать основные средства, которые обычно
продаются на рынке.
Классификация актива как специализированного не должна автоматически приводить к
заключению о том, что следует принять оценку на основе амортизированных затрат замещения. Даже
если актив оказывается специализированным, в некоторых случаях есть возможность провести
оценку специализированного имущества, используя подход на основе рыночных сравнений или
подход на основе капитализации дохода.
При отсутствии прямых рыночных свидетельств амортизированные затраты замещения
рассматриваются как приемлемый метод оценки специализированных активов, однако методика его
применения должна учитывать рыночные наблюдения оценщика в отношении стоимости земли, те-
кущих затрат и ставок амортизации. Эта методика основывается на той же теоретической трансакции
между разиоанльными информированными сторонами, что и понятие рыночной стоимости.
При применение методики амортизированных затрат замещения оценщик должен:
1.
При оценке специализированного имущества определять стоимость земли, применяя
принципы рыночной стоимости, но признавая ограничения, если таковые имеются, на использование
земли, налагаемые существующими улучшениями.
2.
Оценивать текущие затраты замещения актива, или в случае специализированного
имущества - улучшения на земле, и вычитать из них корректировки:
На физический износ
На функциональное или техническое устаревание
На экономическое или внешнее устаревание
При оценивании степени ухудшения физического состоянии улучшений вследствие износа с течени-
ем времени и недостаточного ухода для расчета суммы, требуемой для восстановления физического
состояния улучшений, могут использоваться различные методы стоимости оценки. Можно так же
использовать расчеты специфических элементов амортизации и начисления подрядчика или прямые
сравнения стоимости единицы продукции между объектами имущества в аналогичном состоянии.
36
5.1. Принципы, применяемые при определении рыночной стоимости.
Принципы оценки объектов недвижимости могут быть объединены в следующие четыре
группы:
- Принципы, основанные на представлениях пользователя
- Принципы, связанные с объектами недвижимости (земля, здания, сооружения)
- Принципы, связанные с рыночной средой
- Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимо-
сти.
Все принципы оценки недвижимости связаны между собой. Оценивая объект недвижимо-
сти, необходимо по возможности учитывать все или основные принципы оценки, чтобы получить
более достоверную и точную оценку стоимости объекта недвижимости. К принципам, основанным на
представлениях пользователя, относятся принципы полезности, замещения и ожидания. Принципы
пользователя являются основными при выборе критериев согласования различных методик оценки и
стоимостей, которые получены различными методиками расчета.
Принцип полезности заключается в том, что всякий объект недвижимости обладает стои-
мостью только в том случае, если он полезен какому-нибудь инвестору и может быть использован
для реализации определенных функций или личных потребностей. Полезность - это способность
объекта недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного
периода времени.
Принцип замещения гласит: рациональный (типичный) покупатель не заплатит за объект
недвижимости больше минимальной цены, взимаемой за другой аналогичный объект такой же полез-
ности. Максимальная стоимость оцениваемого объекта определяется наименьшей стоимостью, по
которой может быть приобретен другой аналогичный объект с эквивалентной полезностью.
Принцип ожидания связан с представлением пользователя объекта недвижимости и гласит:
стоимость объекта, приносящего доход, определяется величиной денежного потока, ожидаемого от
использования оцениваемого объекта, а также суммой, ожидаемой от его перепродажи. Важное зна-
чение имеет, за какой период времени будет получен ожидаемый доход, так как рубль инвестора се-
годня стоит больше, чем рубль, который будет получен завтра.
Подходы к оценке рыночной стоимости.
При определении рыночной стоимости оценщик обязан использовать, основываясь на прин-
ципах оценки и в соответствии с общепринятыми процедурами оценки, три подхода к оценки: 1) За-
тратный, 2) Доходный и 3) Сравнения продаж. При невозможности использования одного из пере-
численных подходов оценщик обязан обосновать отказ в своем отчете. Ниже приводятся характери-
стики применяемых подходов, чтобы в дальнейшем не приводить мотивировок от необходимости
использования того или иного подхода в процессе оценки.
Затратный подход
Данный подход обязательно применим при расчете стоимости зданий и сооружений, может
применяться при расчете стоимости нестандартного (заказного) оборудования, некоторых технологи-
ческих линий, находящихся на балансе предприятий как один объект.
Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении не-
движимости и исходит из того, что инвестор, проявляя должную благоразумность, не заплатит за
объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение аналогичного по назначению и каче-
ству объекта в обозримый период без существенных задержек.
Сравнительный подход
Данный подход обязательно применим при наличии информации об объектах аналогах.
37
В сравнительном подходе, а именно, метод прямого сравнительного анализа продаж осно-
вывается на посылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, то
есть основываясь на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный метод осно-
вывается на принципе замещения. Другими словами, метод имеет в своей основе предположение, что
благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму,
чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект. Данный метод
включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам, сходным с оцениваемыми объек-
тами. Цены на объекты аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты от-
личаются друг от друга, После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной
стоимости оцениваемой собственности. Основные этапы процедуры:
1.
Исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, котировках,
предложениях, по продаже объектов, аналогичных объекту оценки.
2.
Отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения
того, что совершенные сделки произошли в свободных рыночных условиях.
3.
Подбор подходящих единиц измерения и проведение сравнительного анализа для
каждой выбранной единицы измерения.
4.
Сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов, проданных
или продающихся на рынке по отдельным элементам, корректировка цены оцениваемого объекта.
5.
Установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных харак-
теристик и сведению их к одному стоимостному показателю или группе показателей. В условиях не-
достатка или низкой достоверности информации о рынке вместо стоимостной оценки объекта выход-
ные данные могут быть представлены в виде показателей.
Доходный подход
В доходном подходе может использоваться метод капитализации дохода, который основы-
вается на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель,
приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод. Иными словами,
стоимость объекта может быть определена как его способность приносить доход в будущем. При
анализе способности объекта генерировать доход исследуется возможность наиболее эффективного
использования объекта.
Решение о стоимости
Заключительным элементом процесса оценки является сравнение оценок, полученных на
основе указанных подходов, и сведения полученных стоимостных оценок к единой стоимости объек-
та. Процесс сведения учитывает слабые и сильные стороны каждого метода, определяет, на сколько
они существенно влияют при оценке объекта на объективное отражение рынка. Процесс сведения
оценок приводит к установлению окончательной стоимости объекта, чем и достигается цель оценки.
5.2. Выбор подходов к оценке
Существует три общепринятых подхода в оценке рыночной стоимости объектов недвижи-
мости:
затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на
определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом
его износа;
сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на
сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о
ценах сделок с ними;
доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на
определении ожидаемых доходов от объекта оценки.
38
Выбор того или иного подхода в оценке осуществляется, исходя из специфики оцениваемого
объекта, особенностей конкретного рынка и состава сведений, содержащихся в представленной
информации.
Ниже приводятся характеристики применяемых методов и общие случаи применения мето-
дов, для того, чтобы в дальнейшем не приводить мотивировок от необходимости использования того
или иного метода в процессе оценки.
Для целей МСФО основополагающим является применение сравнительного подхода. И толь-
ко «если в силу специализированного характера объекта основных средств последний редко продает-
ся, иначе как часть функционирующего бизнеса, и основанные на рыночных данных свидетельства
относительно справедливой стоимости таких объектов отсутствуют, у организации может возникнуть
необходимость расчета их справедливой стоимости с использованием доходного подхода или подхо-
да на основе амортизированных затрат замещенияª (МСФО 16, п. 33).
Подход, отражающий совокупность ценообразующих факторов конкретного рынка, присут-
ствующих на дату оценки. Подход применяется для определения стоимости права путем сопоставле-
ния цен продаж (предложений) объектов недвижимости на эффективно функционирующем свобод-
ном рынке, где покупают и продают сопоставимую собственность добровольные покупатели и про-
давцы, принимающие независимые решения.
Рынок купли-продажи в городе Челябинске, где расположены оцениваемые объекты недвижи-
мости, развит хорошо, оцениваемые объекты являются ликвидными и имеется необходимая и полная
информация для определения их стоимости сравнительным подходом.
Таким образом, основываясь на собранной информации об оцениваемых объектах недвижимо-
сти, на целях и задачах оценки, а также учитывая требования стандарта IAS 16, п. 33, для определе-
ния справедливой стоимости недвижимого имущества применяется только сравнительный (рыноч-
ный) подход.
Наиболее действенным методом в рамках сравнительного подхода, обеспечивающим удовле-
творение этих требований, является метод сравнения продаж. Данный метод был выбран в связи с
тем, что он обеспечивает максимум объективности и беспристрастности оценки, легко обозрим и не
допускает кривотолков для текущих объектов оценки.
5.3. Оценка объекта сравнительным подходом.
Сравнительный подход к оценке стоимости предполагает, что рынок установит цену для
оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов. В
рамках сравнительного подхода использовался метод сравнительного анализа продаж. Данный метод
определяет рыночную стоимость объекта на основе анализа недавних продаж сопоставимых объектов
недвижимости, которые сходны с оцениваемым объектом по размеру, доходу, который они произво-
дят, и использованию.
Основным критерием выбора информации, которая может быть использована для оценки
методом сравнительного анализа продаж, является следующий: потенциальный покупатель, владею-
щий информацией о рынке данного вида недвижимости, сочтет сопоставимый объект разумной заме-
ной оцениваемому объекту.
Метод сравнительного анализа продаж, включает сбор данных о рынке продаж и предложе-
ний по объектам недвижимости, сходным с оцениваемым объектом. Затем цены на аналогичные объ-
екты корректируются, с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После
корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемого объ-
екта.
Основные этапы процедуры оценки при данном методе:
исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках и предложе-
ниях по продаже объектов недвижимости, аналогичных объекту оценки;
39
отбор информации с целью повышения ее достоверности, и получения подтверждения
того, что совершенные сделки произошли в свободных рыночных условиях;
сопоставление объекта оценки и отобранных для сравнения аналогичных объектов,
проданных или продающихся на рынке, по отдельным критериям. Корректировка цены оцениваемого
объекта;
определение итоговой стоимости оцениваемого объекта, путем анализа сравнительных
характеристик и сведения их к одному стоимостному показателю.
На этапе сбора информации оценщику не удалось собрать достаточное количество докумен-
тально подтверждённых данных о состоявшихся сделках купли-продажи аналогичных объектов.
Причиной послужила распространённая в российском деловом обороте практика сохранения подоб-
ной информации в режиме конфиденциальности, т.е. отсутствие свободного доступа к базам данных
(листингам), где хранится документально подтверждённая информация об условиях сделок по про-
даже объектов жилой недвижимости.
При сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов оценщик исполь-
зовал данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых
источников (печатных изданий, официальных интернет-сайтов и т.п.). Такой подход, по мнению
оценщика, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять реше-
ние о покупке объекта недвижимости проанализирует текущее рыночное предложение и придет к
заключению о возможной цене предлагаемой квартиры, учитывая все его достоинства и недостатки
относительно объектов сравнения.
При отсутствии в свободном доступе баз данных (листингов) с ценами реальных сделок, на
которые опираются в своей работе оценщики большинства стран мира, оценщик справедливо сделал
вывод, что данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи, и,
следовательно, в наибольшей степени отвечают требованиям российского законодательства в области
оценки.
Таким образом, Оценщиком в процессе расчётов были использованы данные, именуемые в
ГК РФ как «офертаª и «публичная офертаª (Ст. 435 и 437). Следовательно, оценщик гипотетически (с
учетом соответствующих корректировок) предполагал, что лицо, «сделавшее предложение, считает
себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложениеª.
С целью выявления аналогов объекта оценки, был проанализирован рынок жилой недвижи-
мости г. Челябинска с использованием публикуемых материалов агентств недвижимости:
№п/п
Агентство недвижимости
Контактная информация
г.Челябинск, ул. Энгельса, 44-г, 3 этаж, тел.247-41-41 (много-
1
канальный)
magistr99@74.ru Адрес: г. Челябинск, ул Воровского 15 г ,3
этаж. Тел/факс: 281-42-02- приемная, 281-42-42, 8-902-894-87-
2
68 -отдел продаж
Адрес: г.Челябинск, ул.Университетская Набережная, 28-а.
факс 281−30−80, тлф. 281−30−81
3
mailto:sk_legion@mail.ru
Центральный офис Адрес: г. Челябинск, ул. Елькина, 85 (зда-
ние ГУФРС) Телефон/Факс: +7 (351) 729-91-91 E-mail:
4
elkina85-01@mail.ru Филиал Адрес: г. Челябинск, пр-т Победы
303/2 (филиал ФРС) Телефон: +7 (351) 740-19-02, 270-21-72 E-
mail: elkina85-02@mail.ru www.elkina85.ru
40
Адрес: г.Челябинск, ул.Карла Либкнехта,36а,
тел/факс: (351) 261-04-89 приемная, (351) 260-89-31, 8-919-34-
5
000-44 отдел продаж
Офис в центре: Витебская, 2, тел./факс: 8(351) 244-55-50 Севе-
ро-запад: Бр.Кашириных, 157, тел./факс: 8(351) 281-55-50 E-
6
mail: info@an-famian.ru
Телефоны: (351) 270-53-70 8-904-800-22-32,
7
hirsh@hirsh74.ru
Тел.: 8-919-123-1101, 223-11-01
8
dom-centr@dom.ru
10
тел.: 245-01-01
Адрес: Свердловский пр-т, 78 (р-н Алое Поле)
11
Тел: 211-22-33.
г. Челябинск ул. Молодогвардейцев, 68 тел. 245-04-44, 740-38-
96, 740-38-97 Комсомольский пр., 100 тел. 246-04-44, 726-80-
12
36, 726-78-83.
г.Челябинск, ул.Коммуны, д.137
Телефон/Факс: 265-50-78(71), 265-21-05, 729-99-29.
infsystems@mail.ru
13
Офис в Центре города :г. Челябинск, пр. Ленина, 21 В, БД
«Спиридоновª, офис 504 Телефон/Факс: +7 (351) 729-96-96,
Офис на Северо-Западе: г.Челябинск, ул. 40 лет Победы 40,
15
офис 1 Телефон: +7 (351) 794-0-497 rada@radadom.ru
rielter@sk-stroykom.ru www.rielt-sk.ru
Адрес: г. Челябинск, ул. Каслинская, 5;
16
Телефон отдела продаж: (351) 731-9999, 791-68-08, 791-24-08,
791-84-01.
Отдел продаж на Тополиной Аллее ул.Бр.Кашириных, 159
Адрес: г. Челябинск, улица Рязанская 14, офис 305.
17
Тел. +7 (351) 7-312-526, 8-950-725-43-84,8-950-725-40-71.
Regino4ka174@yandex.ru
г.Челябинск, пр.Ленина, 55а, офис 1205.
Тел.: +7 (351) 248-44-82, 248-83-32, 248-84-42.
18
broker_nik@mail.ru
41
г. Челябинск, ул. Труда, 166-А, возле центра торговли «Мол-
нияª Тел.: (351) 211-07-07.
19
zapluch@list.ru
г.Челябинск, пр. Труда, 84, БДªПетровскийª, офис 002, тел.
247-64-44.
Dominanta.74@yandex.ru
20
Адрес: г.Челябинск, ул.Горького, 91 (Дом контор) ,
Телефон: (351) 230-52-11; 245-27-63.
21
При подборе аналогов, в первую очередь учитывалось сходство местоположения, общей
площади, состояния объекта.
Объекты-аналоги жилых помещений полностью совпадали по району расположения и дому,
по этажному расположению (средние этажи), по техническому состоянию, и другим параметрам.
Поэтому, в дальнейшем проводилась корректировка удельных показателей цены объектов-
аналогов по основным ценообразующим параметрам:
Корректировка на торг.
42
Расчет стоимости объекта оценки
Показатель
Объект оценки
Аналог №1
Аналог №2
Аналог №3
Аналог №4
454004, Челябин-
454004, Челябинская об-
454004, Челябинская об-
454004, Челябинская об-
454004, Челябинская об-
ская область, г.
ласть, г. Челябинск, ул.
ласть, г. Челябинск, ул.
ласть, г. Челябинск, ул.
ласть, г. Челябинск, ул.
Адрес
Челябинск, ул. Бра-
Братьев Кашириных, д.
Братьев Кашириных, д.
Братьев Кашириных, д.
Братьев Кашириных, д.
тьев Кашириных, д.
164-а
164-а
164-а
164-а
164-а, кв. 26
Цена/об. пл./ рублей
2 200 000,00
2 200 000,00
2 350 000,00
2 100 000,00
Цена/1кв.м./ рублей
44 897,96
45 833,33
50 000,00
43 750,00
Источник информации
(название риэлторской ком-
пании, ссылка на интернет-
сайт, объявление в СМИ,
www.domchel.ru, тел.
www.domchel.ru, тел.
www.domchel.ru, тел.
www.domchel.ru, тел.
данные риэлторских компа-
8(951)-780-70-60
8(932)-231-09-02
8(932)-231-09-02
8(932)-231-09-85
ний с указанием названия,
телефона, ФИО контактного
лица)
ВИД КОРРЕКТИРОВКИ:
Тип дома
Монолитный
Монолитный
0,0%
Монолитный
0,0%
Монолитный
0,0%
Монолитный
0,0%
Дата предложения
июль 2017г.
июль 2017г.
0,0%
июль 2017г.
0,0%
июль 2017г.
0,0%
июль 2017г.
0,0%
Год постройки дома
-
сопоставимо
0,0%
сопоставимо
0,0%
сопоставимо
0,0%
сопоставимо
0,0%
-
-
-
Торг
-
да
да
да
да
-3,0%
3,0%
3,0%
3,0%
Этаж
6
9
0,0%
6
0,0%
12
0,0%
5
0,0%
Всего этажей
16
16
0,0%
16
0,0%
16
0,0%
16
0,0%
Общая площадь квартиры,
47,7
49
0,0%
48
0,0%
47
0,0%
48
0,0%
кв.м.
Площадь кухни, кв.м.
8
8
0,0%
8
0,0%
8
0,0%
8
0,0%
Вид из окон квартиры
На улицу
На улицу
0,0%
На улицу
0,0%
На улицу
0,0%
На улицу
0,0%
Наличие балкона/лоджии
Балкон
Балкон
0,0%
Балкон
0,0%
Балкон
0,0%
Балкон
0,0%
Высота потолков
2,65
2,65
0,0%
2,65
0,0%
2,65
0,0%
2,65
0,0%
Автомагистраль как источ-
нет
нет
0,0%
нет
0,0%
нет
0,0%
нет
0,0%
ник шума
Состояние и уровень отдел-
техническое состо-
техническое со-
техническое состо-
техническое со-
техническое со-
ки квартиры (необходимо
яние хорошее, от-
стояние хорошее,
0
яние хорошее, от-
0
стояние хорошее,
0
стояние хорошее,
0
более детально структури-
делка черновая
отделка черновая
делка черновая
отделка черновая
отделка черновая
ровать)
Покрытие полов
Стяжка пола
Стяжка пола
0,0%
Стяжка пола
0,0%
Стяжка пола
0,0%
Стяжка пола
0,0%
43
Телефон
нет
нет
0,0%
нет
0,0%
нет
0,0%
нет
0,0%
Отопление
центральное
центральное
0,0%
центральное
0,0%
центральное
0,0%
центральное
0,0%
Канализация
центральное
центральное
0,0%
центральное
0,0%
центральное
0,0%
центральное
0,0%
Водоснабжение
центральное
центральное
0,0%
центральное
0,0%
центральное
0,0%
центральное
0,0%
Электроснабжение
скрытая проводка
скрытая проводка
0,0%
скрытая проводка
0,0%
скрытая проводка
0,0%
скрытая проводка
0,0%
Газоснабжение
нет
нет
0,0%
нет
0,0%
нет
0,0%
нет
0,0%
Санузел
Совмещенный
Совмещенный
0,0%
Совмещенный
0,0%
Совмещенный
0,0%
Совмещенный
0,0%
Мусоропровод
нет
нет
0,0%
нет
0,0%
нет
0,0%
нет
0,0%
Лифт
есть
есть
0,0%
есть
0,0%
есть
0,0%
есть
0,0%
Удаленность от метро
нет
нет
0,0%
нет
0,0%
нет
0,0%
нет
0,0%
Наличие металл. двери
есть
есть
0,0%
есть
0,0%
есть
0,0%
есть
0,0%
Состояние подъезда
хорошее
хорошее
0,0%
хорошее
0,0%
хорошее
0,0%
хорошее
0,0%
Стоимость-индикатор: Сто-
-
-
-
44 897,96
45 833,33
50 000,00
43 750,00
-3,0%
имость за 1 кв.м./ рублей
3,0%
3,0%
3,0%
Скорректированная стои-
43 551,02
44 458,33
48 500,00
42 437,50
мость за 1 кв.м./ рублей
Корректировка по модулю
-1 346,94
-1 375,00
-1 500,00
-1 312,50
Расчет по весовым долям
44 737,00
Рыночная стоимость, рублей
2 134 000,00
44
Обоснование корректировок, применяемых к оцениваемому объекту
Оценщик проанализировал каждый сравниваемый аналог на основании всех приемлемых
характеристик, а затем произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога.
Корректировка по условиям торга учитывает возможность торга и снижение стоимости
путем переговоров продавца и покупателя в среднем до 5%. Корректировка учитывается при получе-
нии
информации
о
возможности
торга
при
прозвоне
аналогов
Корректировка на условия сделки. Информация, полученная оценщиком, свидетельству-
ет, что условия продажи объектов аналогов и предполагаемые условия сделки по объекту примерно
идентичны: сделки осуществляются с 50-процентным авансированием и окончательными расчетами
в течение от одного до трех месяцев. Величина корректировки составляет 2-3% (исходя из динамики
изменения стоимости недвижимости, предоставляемая сайтом www.chelreal.ru ).
Корректировка по месторасположению подразумевает оптимальное расположение объек-
та оценки относительно оживленного места и развитой инфраструктуры, а также учитывает престиж-
ность района. Величина корректировки составляет 0,8-2,1% (www.mastocenka.ru).
Корректировка на материал стен учитывает наличие разницы в цене на объекты, отлич-
ные по характеру конструктивных элементов, например, по материалу стен. Корректировка принима-
Корректировка на этаж учитывает снижение стоимости объекта за счет расположения на
крайних этажах: первый этаж - до 12%; последний этаж - 4-6% (www.mastocenka.ru).
Корректировка по площади учитывает изменение стоимости в пересчете на единицу
Справочник КО-ИНВЕСТ, "Общественные и жилые здания", 2008
So/Sа
Ko
<0,25
1,25
0,25-0,49
1,2
0,5-0,85
1,1
0,86-1,15
1
1,16-1,50
0,95
>1,50
0,93
So - площадь объекта оценки;
Sа - площадь аналога;
Ko - величина корректировки.
Корректировка на площадь кухни. Данная корректировка вводится в том случае, если
площадь кухни оцениваемого объекта отклоняется от площади кухни аналога более чем на 1 кв.м.
Величина корректировки принимается в размере 0,5 % за каждый кв.м. (www.mastocenka.ru).
Корректировка на вид из окон учитывает, что покупатель отдаст предпочтение объекту
(квартире), окна которой выходят во двор дома. Величина корректировки составляет 1,0-2,7%
Корректировка на качество отделки учитывает разницу в качестве отделки объекта оцен-
ки по сравнению с качеством отделки аналогов. Величина поправки определяется экспертным путем,
в соответствии со сложившимися на дату оценки цен на стройматериалы и работы специализирован-
ных организаций. Указывается в рублях.
45
Евро-
Сопоставимый
ремонт
объект ►
Требу-
Требуется
(повы-
Эксклю-
ется ка-
Под чи-
Без от-
космети-
Хоро-
шенное
зивный
питаль-
стовую
делки
ческий
шее
каче-
евроре-
Объект оценки
ный ре-
отделку
ремонт
ство
монт
ź
монт
отдел-
ки)
Без отделки
0
-1 500
-3 000
-6 000
-9 000
-15 000
-19 500
Требуется капи-
1 500
0
-3 000
-6 000
-9 000
-15 000
-19 500
тальный ремонт
Под чистовую
3 000
3 000
0
-3 000
-6 000
-12 000
-16 500
отделку
Требуется кос-
метический ре-
6 000
6 000
3 000
0
-3 000
-9 000
-13 500
монт
Хорошее
9 000
9 000
6 000
3 000
0
-6 000
-10 500
Евроремонт
(повышенное
15 000
15 000
12 000
9 000
6 000
0
-4 500
качество отдел-
ки)
Эксклюзивный
19 500
19 500
16 500
13 500
10 500
4 500
0
евроремонт
Корректировка на санузел подразумевает предпочтительность выбора квартиры с раз-
дельным санузлом перед совмещенным, составляет 1,5% (www.mastocenka.ru ).
Корректировка на балкон подразумевает предпочтительность выбора квартиры с балко-
ном чем без балкона, составляет 2% (www.mastocenka.ru ).
6. Вывод итоговой рыночной стоимости объекта оценки
В зависимости от конкретной ситуации, результаты каждого из трех подходов могут в
большей или меньшей степени отличаться друг от друга. Выбор итоговой величины стоимости зави-
сит от назначения оценки, имеющейся информации и степени ее достоверности. Для определения
итоговой величины стоимости используется метод средневзвешенного значения, а также субъектив-
ное мнение Оценщика.
Поскольку в своих расчётах Оценщик исключил два из трёх существующих подходов к
оценке (затратный и доходный), весовая доля сравнительного подхода принята за единицу.
В результате проведённого анализа и расчётов с использованием существующих методик
оценки жилой недвижимости, Оценщик определил итоговое значение справедливой стоимости объ-
екта оценки, которая после округления на дату оценки составила:
2 134 000,00 рублей
(Два миллиона сто тридцать четыре тысячи) рублей
46
7. Сведения о специалистах, принимавших участие в работе.
В разработке отчета принимали участие специалисты:
- Букреева Евгения Александровна
Оценщик объектов и прав собственности. Имеет диплом ПП № 541163 МИПК РЭА им. Г.В.
Плеханова по программе «Профессиональная оценка и экспертиза объектов и прав собственностиª,
специализация «Оценка стоимости предприятий (бизнеса)ª, Удостоверение о повышении квали-
фикации №006 г. Екатеринбург, дата выдачи: 22.09.2015. Настоящее удостоверение свиде-
тельствует о том, что Букреева Евгения Александровна прошла повышение квалификации в
АНО ДПО «Эстиматикаª, по дополнительной профессиональной программе, Повышения
квалификации «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)ª, образование высшее, стаж работы в
области оценки - 12 лет.
Является членом Некоммерческого партнерства «САМОРЕГУЛИРУЕМАЯ ОРГАНИЗА-
ЦИЯ АССОЦИАЦИИ РОССИЙСКИХ МАГИСТРОВ ОЦЕНКИª г.Москва, Свидетельство № 989-07
от 23.10.2007, № по реестру 513.
Ответственность оценщика застрахована в ОАО
«АльфаСтрахованиеª, полис
8191R/776/00221/6, срок действия с 05.10.2016г. по 04.10.2017г., страховая сумма 30 000 000 рублей.
47
8. Список используемой литературы.
- Федеральный закон №135 от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Фе-
дерацииª в редакции ФЗ № 360 от 03.07.2016 г.
- Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к
проведению оценки (ФСО №1)ª, утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015
года № 297;
- Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)ª, утвержден
Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 298;
- Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)ª, утвержден
Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 299;
- Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)ª, утвержден Приказом
Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. №611;
-Федеральный стандарт оценки «Оценка бизнеса (ФСО №8)ª, утвержден Приказом Минэко-
номразвития России от 01 июня 2015 г. №326;
- Федеральный стандарт оценки «Оценка для целей залога (ФСО № 9)ª, утвержден Прика-
зом Минэкономразвития России от 01 июня 2015 г. №327;
- Федеральный стандарт оценки «Оценка стоимости машин и оборудования (ФСО № 10)ª,
утвержден Приказом Минэкономразвития России от 01 июня 2015 г. №328;
- Оценка недвижимости: Учебник/Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. - М.: Финансы и
статистика, 2002. - 496 с.
- Сайты Интернет
48
ПРИЛОЖЕНИЕ № 1
к отчету № № 1/10-ОЦ/СКК-54/2017
МАТЕРИАЛЫ ПО ОЦЕНКЕ
49

 

 

 

 

 

 

 

 

 

///////////////////////////////////////