ОТЧЕТ №3(6/17-П)ГК№3 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости: помещение, назначение: нежилое, общая площадь: 67,2 кв.м., этаж 1. Адрес (местоположение) объекта недвижимости: Нижегородская область, г. Нижний Новгород, Приокский район, ул. Горная, д. 13, пом. П2

ОТЧЕТ №3(6/17-П)ГК№3

об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости: помещение, назначение: нежилое, общая площадь: 67,2 кв.м., этаж 1. Адрес (местоположение) объекта недвижимости: Нижегородская область, г. Нижний Новгород, Приокский район, ул. Горная, д. 13, пом. П2

ЗАКАЗЧИК

земельных	и	имущественных
отношений		Нижегородской
области

Министерство инвестиций,

ИСПОЛНИТЕЛЬ

ООО «НОВСИСТЕМ КОНСАЛТ»

Дата составления отчета: 26 мая 2017 г.

г.Н.Новгород 2017 год

СОПРОВОДИТЕЛЬНОЕ ПИСЬМО

Уважаемый Андрей Валентинович!

В соответствии с Государственным контрактом №3 от 12 января 2017 года ООО «Новсистем Консалт» произвело оценку рыночной стоимости объекта недвижимости: помещение, назначение: нежилое, общая площадь: 67,2 кв.м., этаж 1. Адрес (местоположение) объекта недвижимости: Нижегородская область, г. Нижний Новгород, Приокский район, ул. Горная, д. 13, пом. П2.

Оценка рыночной стоимости объекта оценки произведена с использованием предоставленной технической и иной документации. Данные о произведенных расчетах приведены в письменном заключении.

Отдельные части настоящей оценки не могут трактоваться отдельно, а только в связи с полным текстом прилагаемого заключения, принимая во внимание все содержащиеся там допущения и ограничения.

На мой взгляд, эта оценка была произведена в соответствии с требованиями действующих стандартов и

методик оценки (Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-Ф3 от 29 июля 1998 года; Федеральный стандарт оценки №1: Общие понятия оценки, подходы и требования к проведения оценки (ФСО №1, утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015г. №297); Федеральный стандарт оценки №2: Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2, утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015г. №298); Федеральный стандарт оценки №3: Требования к отчету об оценке (ФСО №3, утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015г. №299); Федеральный стандарт оценки №7: Оценка недвижимости (ФСО №7, утвержден Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014г. №611)

Итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости: помещение, назначение: нежилое, общая площадь: 67,2 кв.м., этаж 1 Адрес (местоположение) объекта недвижимости: Нижегородская область, г. Нижний Новгород, Приокский район, ул. Горная, д. 13, пом. П2, по состоянию на 17 мая 2017г. составляет:

Объект недвижимости, права на который оцениваются

Рыночная стоимость объекта недвижимости, руб.

(с НДС), округленно

Рыночная стоимость объекта недвижимости, руб. (без НДС)

помещение, назначение: нежилое, общая площадь: 67,2 кв.м., этаж 1. Адрес (местоположение) объекта недвижимости: Нижегородская область, г. Нижний Новгород, Приокский район, ул. Горная, д. 13, пом. П2

1078000,00

913559,32

Мы высоко ценим возможность оказать Вам услугу. Если в дальнейшем мы можем быть полезны в решении вопросов Вашей деятельности , то будем рады сотрудничеству с Вами.

Данное сопроводительное письмо не является результатом оценки и не является отчетом по оценке, в соответствии со статьей №11 Федерального Закона №135-ФЗ от 29.07.1998г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а служит лишь для оперативного ознакомления Заказчика с результатами оценки.

С уважением, директор ООО «Новсистем Консалт» /А.Н.Шибанов/

Оглавление

Основные факты и выводы 4
1. Основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки 4
2. Общая информация, идентифицирующая объект оценки 4
3. Результаты оценки, полученные при применении различных подходов 4
4. Итоговая величина стоимости объекта оценки 5
5. Ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости 5
Задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки 5
1. Объект оценки 5
2. Состав объекта оценки с указанием сведений,достаточных для идентификации каждой из его частей 6
3. Характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики 6
4. Права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав 7
5. Цель оценки 7
6. Предполагаемое использование результатов оценки 7
7. Вид стоимости (вид определяемой стоимости объекта оценки) 7
8. Дата определения стоимости объекта оценки (дата проведения оценки объекта оценки, дата оценки) 8
9. Допущения, на которых должна основываться оценка 8
Сведения о заказчике оценки и об оценщике 8

Сведения о заказчике оценки и об оценщике 8
Сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика в соответствии с требованиями Федерального закона 9

Принятые при проведении оценки объекта оценки допущения 10
Перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения 11
Стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки (применяемые стандарты оценки) 11
Последовательность определения стоимости объекта оценки 12
Основные понятия и методология процесса оценки 13
1. Общие понятия оценки 13
2. Подходы к оценке 13
3. Методология процесса оценки 14
Точное описание объекта оценки (описание объекта оценки с указанием перечня документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки) 20
1. Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки 20
2. Количественные и качественные характеристики объекта оценки 20
3. Информация о текущем использовании объекта 29
4. Анализ наиболее эффективного использования 29
Анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость 31
1. Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки 31
2. Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект 34
3. Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен 35
4. Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости 47
5. Основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта. 65 11 Описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке 66

Расчет рыночной стоимости объекта оценки 67
1. Сравнительный подход 67

12.2 Доходный подход 77

Согласование результатов, итоговая величина рыночной стоимости 96

Вывод о итоговой величине рыночной стоимости объекта оценки 100

Список использованной литературы 101

Приложения 102

1 Основные факты и выводы 1

О СНОВАНИЕ ДЛЯ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНЩИКОМ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ2 Основанием для проведения оценки является Государственный контракт №3 от 12 января 2017 г. между Государственным Заказчиком (далее Заказчиком) – Министерство инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области в лице заместителя министра А. В. Щегрова, действующего на основании доверенности от 14.11.2016 №326-05-31834/16, и Исполнителем – ООО «Новсистем Консалт» в лице директора Шибанова Александра Николаевича, действующего на основании Устава.

ОБЩАЯ ИНФОРМАЦИЯ, ИДЕНТИФИЦИРУЮЩАЯ ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ

Таблица 1: Общая информация, идентифицирующая объект оценки

Наименование параметров	Описание, значение параметров
Объект недвижимости, права на который оцениваются	помещение, назначение: нежилое, общая площадь: 67,2 кв.м., этаж 1 Адрес (местоположение) объекта недвижимости: Нижегородская область, г. Нижний Новгород, Приокский район, ул. Горная, д. 13, пом. П2. Более полная информация об объекте оценке представлена в разделе: «Точное описание объекта оценки (описание объекта оценки с указанием перечня документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки)» настоящего отчета
Собственник объекта	Субъект права: Нижегородская область Вид права: собственность
Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения	Предоставить Заказчику сведения о рыночной стоимости объекта оценки с целью совершения сделки гражданско-правового характера (продажа на торгах).
Балансовая стоимость, руб.	Данные Заказчиком не предоставлены
Цель оценки	Определение рыночной стоимости объекта оценки
Дата обследования (дата осмотра)	17 мая 2017 год
Место осмотра	Нижегородская область, г. Нижний Новгород, Приокский район, ул. Горная, д. 13, пом. П2
Дата определения стоимости объекта оценки (дата проведения оценки объекта оценки, дата оценки)	17 мая 2017 год
Дата составления отчета	26 мая 2017 год
Порядковый номер отчета 3	№3(6/17-П)ГК№3

РЕЗУЛЬТАТЫ ОЦЕНКИ, ПОЛУЧЕННЫЕ ПРИ ПРИМЕНЕНИИ РАЗЛИЧНЫХ ПОДХОДОВ

Таблица 2: Результаты, полученные при применении различных подходов к оценке

Наименование параметров	Значение
Результат, полученный затратным подходом, руб. с НДС	Отказ от применения подхода
Удельный вес затратного подхода, %	-
Результат, полученный доходным подходом, руб. с НДС	947940,38
Удельный вес доходного подхода, %	50
Результат, полученный сравнительным подходом, руб. с НДС	1207477,89
Удельный вес сравнительного подхода, %	50
Рыночная стоимость объекта недвижимости, руб. с НДС	1077709

1 Федеральный стандарт оценки №3: Требования к отчету об оценке (ФСО №3, утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015г.№299) (раздел 3 п.8 е,)

2 Федеральный закон РФ от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (ст.11)

3 Федеральный закон РФ от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (ст.11)

Рыночная стоимость объекта недвижимости, руб. с НДС (округленно, шаг на сегменте 1000 рублей) 1078000

ИТОГОВАЯ ВЕЛИЧИНА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости: помещение, назначение: нежилое, общая площадь: 67,2 кв.м., этаж 1 Адрес (местоположение) объекта недвижимости: Нижегородская область, г. Нижний Новгород, Приокский район, ул. Горная, д. 13, пом. П2 , по состоянию на 17 мая 2017г. составляет, округленно:

Таблица 3: Итоговая величина стоимости объекта недвижимости

Рыночная стоимость объекта недвижимости, руб. (с НДС), округленно

Рыночная стоимость объекта недвижимости, руб.

(без НДС)

1078000,00

913559,32

ОГРАНИЧЕНИЯ И ПРЕДЕЛЫ ПРИМЕНЕНИЯ ПОЛУЧЕННОЙ ИТОГОВОЙ СТОИМОСТИ

Настоящий отчет действителен лишь в полном объеме и для указанных в нем целей. Заключение о стоимости, содержащееся в настоящем отчете, относится к объекту оценки в целом. Любое соотнесение части стоимости с какой-либо частью объекта является неправомерным, если это не оговорено в Отчете.

Задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки 4

О БЪЕКТ ОЦЕНК 5

Объектом оценки является право собственности на недвижимое имущество: помещение, назначение: нежилое, общая площадь: 67,2 кв.м., этаж 1. Адрес (местоположение) объекта недвижимости: Нижегородская область, г. Нижний Новгород, Приокский район, ул. Горная, д. 13, пом. П2.

4 Федеральный стандарт оценки №3: «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке», утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015г. №299 (р.3,п.8а); Федеральный стандарт оценки №1: «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015г. №297 (р.4,п.21)

5 Федеральный стандарт оценки №1: «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015г. №297 (р.4,п.21а)
Состав объекта оценки с указанием сведений,достаточных для идентификации каждой из его частей 6

Объект: нежилое помещение. Объект оценки является единым объектом, не содержит частей, подлежащих идентификации в соответствии с данными публичной кадастровой карты. Подробное описание объекта оценки представлено в разделе: «Точное описание объекта оценки (описание объекта оценки с указанием перечня документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки)» настоящего отчета.

ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ И ЕГО ОЦЕНИВАЕМЫХ ЧАСТЕЙ ИЛИ ССЫЛКИ НА ДОСТУПНЫЕ ДЛЯ ОЦЕНЩИКА ДОКУМЕНТЫ, СОДЕРЖАЩИЕ ТАКИЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ 7

Объект недвижимости, права на который оцениваются, расположен в нежилом здании, представляет собой помещение гаражного бокса. Далее проведем краткое описание характеристик объекта недвижимости, представленного к оценке.

Таблица 4

Параметр	Описание
Первичный объект недвижимости	Нежилое здание, назначение: нежилое. Этажность — 000/0 Адрес (местоположение) объекта недвижимости: Нижегородская область, г. Нижний Новгород, Приокский район, ул. Горная, д. 13
Текущее использование	по назначению
Памятник архитектуры и культуры	Нет
Год постройки здания 8	1964
Объект недвижимости, права на который оцениваются	помещение, назначение: нежилое, общая площадь: 67,2 кв.м., этаж 1. Адрес (местоположение) объекта недвижимости: Нижегородская область, г. Нижний Новгород, Приокский район, ул. Горная, д. 13, пом. П2.
Общая площадь объекта недвижимости, права на который оцениваются, кв.м.	67,2
Этажность (наземная/подземная)	000/0
Ссылки на доступные Оценщику документы, содержащие данные характеристики

Копия: Свидетельство о государственной регистрации права серия 52 АД №409562 от 23.07.2012г.;
Копия: Кадастровый паспорт помещения №К- В(ГКУ)/15-57498 от 30.01.2015г.

6 Федеральный стандарт оценки №7: «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости», утвержден Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014г. №611 (р.4,п.8)

7 Федеральный стандарт оценки №7: «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости», утвержден Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014г. №611 (р.4,п.8)

8 Источник информации:

http://pkk5.rosreestr.ru/#x=4881261.214322035&y=7433374.555331385&z=19&text=52%3A18%3A0080039%3A125&type=5&app=search&o pened=1

ПРАВА, УЧИТЫВАЕМЫЕ ПРИ ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ, ОГРАНИЧЕНИЯ (ОБРЕМЕНЕНИЯ) ЭТИХ ПРАВ 9

Субъект права: Нижегородская область Вид права: собственность

В соответствии со ст.209 Гражданского кодекса РФ «Содержание права собственности»: «1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом 3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом, осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. 4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.».

Существующие ограничения (обременения) права: не зарегистрировано.

Оцениваемые права: право собственности.
Ц ЕЛЬ ОЦЕНКИ 10

Цель оценки заключается в определении рыночной стоимости объекта оценки.
ПРЕДПОЛАГАЕМОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ 11

Предоставить Заказчику сведения о рыночной стоимости объекта оценки с целью совершения сделки гражданско-правового характера (продажа на торгах).
ВИД СТОИМОСТИ (ВИД ОПРЕДЕЛЯЕМОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ)12

Вид определяемой стоимости

Оценке подлежит рыночная стоимость.

В ст. 3 Федерального Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29 июля 1998 г. дано следующее определение рыночной стоимости.

Рыночная стоимость – это «наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
1. )одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
2. )стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
3. )объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
4. )цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению
9 Федеральный стандарт оценки №7: «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости», утвержден Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014г. №611 (р.4,п.8)

10 Федеральный стандарт оценки №1: «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015г. №297 (р.4,п.21в)

11 Федеральный стандарт оценки №1: «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015г. №297 (р.4,п.21г)

12 Федеральный стандарт оценки №1: «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015г. №297 (р.4,п.21д)

сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; 5)платеж за объект оценки выражен в денежной форме».
ДАТА ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ (ДАТА ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ, ДАТА ОЦЕНКИ)13

Дата определения стоимости объекта оценки (дата проведения оценки объекта оценки, дата оценки) является 17 мая 2017 г.
ДОПУЩЕНИЯ, НА КОТОРЫХ ДОЛЖНА ОСНОВЫВАТЬСЯ ОЦЕНКА 14

Информация, используемая оценщиком, должна быть получена из открытых источников, оригинальные методики оценки должны быть описаны и расчеты приведены.

Стороны понимают, что полученная величина стоимости носит вероятный характер независимо от того, выражена она одним числом или в виде диапазона.

Оценщик по результату работы указывает значение рыночной стоимости объекта недвижимости без указания возможных границ интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость.

Сведения о заказчике оценки и об оценщике 15

СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ

Таблица 5: Сведения о заказчике оценки и об оценщике

Сведения о заказчике
организационно правовая форма/полное наименование	Министерство инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области в лице заместителя министра А. В. Щегрова, действующего на основании доверенности от от 14.11.2016 №326-05-31834/16
адрес (место нахождение)заказчика	603082, Нижегородская обл., г. Нижний Новгород, Кремль, корп. 2
основной государственный регистрационный номер (ОГРН)16	1155260014623 от 09.11.2015г.
Сведения об оценщике (об оценщике, работающем на основании трудового договора)
Фамилия, имя, отчество оценщика, информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика	Шибанов Александр Николаевич, именуемый далее ОЦЕНЩИК, являющийся членом Саморегулируемой организации Союз оценщиков «СИБИРЬ», регистрационный номер №337 от 09 ноября 2007г.(место нахождение: 105062, РОССИЯ, г.Москва, Фурманный переулок, 9), и застраховавший гражданскую ответственность оценщика: Договор (Полис) обязательного страхования ответственности оценщика № Д- 45207560-5.0-2-000021-16 от 09 ноября 2016г. выданного страховой компанией ПАО СК «Росгосстрах», срок действия договора страхования с 01.01.2017г по 31.12.2017г. страховая сумма ответственности оценщика 30 000 000 рублей.

13 Федеральный стандарт оценки №1: «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015г. №297 (р.4,п.21е); Федеральный закон РФ от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (ст.11)

14 Федеральный стандарт оценки №1: «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015г. №297 (р.4,п.21ж); Федеральный стандарт оценки

№7: «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости», утвержден Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014г. №611 (р.4,п.8)

15 Федеральный закон РФ от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (ст.11); ФСО-3 от 20.05.2015 №299 п.8г.

16 Источник информации: https://egrul.nalog.ru/

Номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности: Стаж работы в оценочной деятельности	Диплом о профессиональной переподготовке ПП № 629676, выдан 29.03.2006 г. Нижегородским государственным университетом им. Н.И.Лобачевского. с 22 мая 2006г.
Адрес (местонахождение) оценщика	603004, г. Нижний Новгород, пр-т Ленина, д.115, оф.303, тел. 295-60-49, тел./факс 429-06-17
Контактный телефон	8-951-908-28-10
Адрес электронной почты	saha@dkef.com
Основание проведения оценки Оценщиком	Трудовой договор
Cтепень участия в проведение оценки	Оценка, составление отчета.
Юридическое лицо (исполнитель), с которым оценщик заключил трудовой договор Организационно правовая форма/полное наименование, основной государственный регистрационный номер (ОГРН), дата присвоения ОГРН	Общество с ограниченной ответственностью «НОВСИСТЕМ КОНСАЛТ» (ООО «НОВСИСТЕМ КОНСАЛТ»), ОГРН 1035204888806, дата присвоения ОГРН 22.08.2003г.
Адрес местонахождения юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор	603004, г. Нижний Новгород, пр-т Ленина, д.115, оф.303, тел. 295-60-49, тел./факс 429-06-17
Реквизиты юридического лица	р/с 40702810442040001682 в Волго-Вятском Банке ПАО Сбербанк г.Н.Новгород, к/с 30101810900000000603 БИК 042202603
Сведения о договоре страхования ответственности юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор	Договор (Полис) страхования ответственности юридического лица, заключающего договоры на проведение оценки № Д- 45207560-5.0-2-000020-16 от 09.11.2016г. выданного страховой компанией филиал ПАО СК «Росгосстрах», срок действия договора страхования с 01.01.2017 г. по 31.12.2017 г., страховая сумма по договору страхования 50 000 000 рублей
Информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки
Информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки	Отчет подготовлен Оценщиком Шибановым А.Н., без привлечения сторонних организаций и специалистов.

СВЕДЕНИЯ О НЕЗАВИСИМОСТИ ЮРИДИЧЕСКОГО ЛИЦА, С КОТОРЫМ ОЦЕНЩИК ЗАКЛЮЧИЛ ТРУДОВОЙ ДОГОВОР, И ОЦЕНЩИКА В СООТВЕТСТВИИ С ТРЕБОВАНИЯМИ ФЕДЕРАЛЬНОГО

ЗАКОНА

ООО «Новсистем Консалт», оценщик Шибанов А. Н. подтверждают полное соблюдение принципов независимости, установленных ст. 16 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» при осуществлении оценочной деятельности и составлении настоящего отчета об оценке.

Оценщик не является учредителем, собственником, акционером, должностным лицом или работником юридического лица - заказчика, лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, не состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве;
Оценщик в отношении объекта оценки не имеет вещных или обязательственных прав вне договора;
Оценщик не является участником (членом) или кредитором юридического лица - заказчика либо такое юридическое лицо является кредитором или страховщиком оценщика;
Вмешательства заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность оценщика и юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, не было.
Размер оплаты Оценщика за проведение оценки объекта оценки не зависит от итоговой величины стоимости объекта оценки.

4 Принятые при проведении оценки объекта оценки допущения 17

Настоящий отчёт достоверен лишь в полном объёме и лишь в указанных в нём целях. Отдельные части и разделы настоящего отчета об оценке составляют единое целое, не могут быть использованы самостоятельно, а только в органической связи с полным текстом всего отчета об оценке.
Перед Оценщиком не ставилась задача, и он не проводил как часть настоящего исследования специальные экспертизы - юридическую экспертизу правого положения оцениваемого объекта, строительно-техническую и технологическую экспертизу оцениваемого объекта, санитарно-гигиеническую и экологическую экспертизу.
Сведения, полученные Оценщиком, и исходные данные, использованные при подготовке данного отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Однако Оценщик не может гарантировать абсолютную точность приводимой информации.
Оценщик не обязан приводить обзорные материалы (фотографии, планы, чертежи и т.п.) по объекту оценки. Все обзорные материалы включены в отчёт исключительно для того, чтобы помочь читателю получить представление о собственности.
При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость. На оценщике не лежит ответственность по обнаружению (или в случае обнаружения) подобных фактов.
Мнение оценщика относительно рыночной стоимости объекта действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических, природных и других условий, которые могут повлиять на рыночную ситуацию, а, следовательно, и на рыночную стоимость объекта оценки.
Оценщик не несет ответственности за юридическое описание прав на оцениваемое имущество и за вопросы, связанные с рассмотрением прав собственности.
Оцениваемые права рассматриваются свободными от каких-либо претензий или ограничений, кроме тех, что оговорены в Отчете.
Отчёт об оценке содержит профессиональное мнение оценщика относительно стоимости объекта оценки и не является гарантией того, что объект будет продан на свободном рынке по цене, равной стоимости, указанной в данном отчёте.
От оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу составленного отчета, кроме как на основании отдельного договора с заказчиком или официального вызова в суд.
Ни клиент, ни оценщик не могут использовать отчёт иначе, чем это предусмотрено договором на оценку.
Заказчик не имеет права публикации данного отчета в средствах массовой информации и передачи методологии оценки третьим лицам без письменного согласия на то оценщика.
Указанная в настоящем отчете величина рыночной стоимости объекта оценки в соответствии со ст. 12 Федерального Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (№ 135-ФЗ от 29 июля 1998г.) признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или судебном порядке не установлено иное.
Рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Расчеты выполнены в табличном редакторе ОpenOffice.org Writer, поэтому из — за округления возможны незначительные расхождения в итоговых цифрах.

Кроме вышеуказанных условий, в ходе расчетов Оценщик, возможно, будет вынужден принять дополнительные условия, допущения и ограничения. В таком случае, принятые допущения будут непосредственно отмечены Оценщиком в соответствующей части Отчета.

17 Федеральный стандарт оценки №3: «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке», утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015г. №299 (р.3,п.8в)

5 Перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения 18

В ходе проведения оценки Оценщиком была использована дополнительная информация из следующих источников:

Таблица 6: Дополнительная информация

№ п.п	Описание информации	Адрес
Информация с сайтов сети Интернет
1	Обзор экономического развития и рынка недвижимого имущества	Источники информации об обзорах экономического развития и о рынке недвижимости представлены в соответствующих разделах настоящего отчета об оценки.
2	Ценовая информация	Источники информации о величинах цен или оферт на объекты аналоги представлены в соответствующих разделах настоящего отчета об оценки.
Литература и периодические издания
3	Оценка стоимости предприятия (бизнеса)/ А.Г. Грязнова, М.А. Федотова, М.А. Эскиндаров, Т.А. Тазихина, Е.Н. Иванова, О.Н. Щербакова. - М.: Интерреклама, 2003. - 544с. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия «Оценочная деятельность». Учебное и практическое пособие. – М.: Дело, 1998. – 384 с. Тарасевич Е.И. Анализ инвестиций в недвижимость / МКС, СПб., 2000. Мирзоян Н.В., Оценка стоимости недвижимости. / Московская финансово-промышленная академия. – М., 2005. – 204 с. Оценка стоимости недвижимости. Грибовский С.В., Иванова Е.Н.,Львов Д.С., Медведева О.Е. — М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003. — 704 с.

Кроме того, Оценщиком были использованы другие источники получения данных, необходимых для проведения расчетов, ссылки на использованные источники помещены в отчете далее по тексту.

6 Стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки (применяемые стандарты оценки)19

В данном разделе приводится информация о федеральных стандартах оценки, стандартах и правилах оценочной деятельности, используемых при проведении оценки объекта оценки.

Отчет составлен в форме, соответствующей требованиям Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29.07.1998г., Федеральных стандартов оценки:

Федеральный стандарт оценки №1: «Об утверждении Федерального стандарта оценки

«Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015г. №297;

Федеральный стандарт оценки №2: «Об утверждении Федерального стандарта оценки

«Цель оценки и виды стоимости», утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015г. №298;

Федеральный стандарт оценки №3: «Об утверждении Федерального стандарта оценки

«Требования к отчету об оценке», утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015г. №299;

Федеральный стандарт оценки №7: «Об утверждении Федерального стандарта оценки

«Оценка недвижимости», утвержден Приказом Минэкономразвития России от

18 Федеральный закон РФ от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (ст.11)

19 Федеральный закон РФ от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (ст.11), Федеральный стандарт оценки №3: Требования к отчету об оценке (ФСО №3, утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015г.№299) (раздел III, п.8 б).

25.09.2014г. №611.

и Стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных СОЮЗ СРО «СИБИРЬ». Настоящие стандарты оценки, являются обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности и определяют последовательность определения стоимости объекта оценки, а также устанавливают:

-общие понятия, подходы и требования к проведению оценки;

-цели оценки и виды стоимости;

-требования к отчету об оценке.

Применение при оценке стандартов и правил Саморегулируемой организацией Союз оценщи- ков «СИБИРЬ» обосновано тем, что Оценщик является членом Саморегулируемой организа- цией Союз оценщиков «СИБИРЬ» и данные стандарты и правила наиболее полно описывают термины, определения, понятия и методы оценки, применяемые при проведении оценочных работ.

7 Последовательность определения стоимости объекта оценки 20

Проведение оценки включает следующие этапы:

•заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

•сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

•применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

•согласование (в случае необходимости) результатов и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

•составление отчета об оценке.

Оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:

а) информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;

б) информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;

в) информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.

20 Федеральный закон РФ от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (ст.11), Федеральный стандарт оценки №1: Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1, утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 297) (раздел V, п.23)

Основные понятия и методология процесса оценки 21
1. ОБЩИЕ ПОНЯТИЯ ОЦЕНКИ
  
  К объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.
  
  Цена – это денежная сумма, запрашиваемая, предлагаемая или уплачиваемая участниками в результате совершенной или предполагаемой сделки.
  
  Стоимость объекта оценки – это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)».
  
  Итоговая величина стоимости – стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.
  
  Подход к оценке – это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки – это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
  
  Дата определения стоимости объекта оценки (дата проведения оценки, дата оценки) – это дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки.
  
  Информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки.
  
  Допущение – предположение, принимаемое как верное и касающееся фактов, условий или обстоятельств, связанных с объектом оценки или подходами к оценке, которые не требуют проверки оценщиком в процессе оценки.
  
  Объект-аналог – объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
2. ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ
  
  Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.
  
  Сравнительный подход.
  
  Сравнительный подход – совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.
  
  Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.
  
  В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки.
  
  Доходный подход.
  
  Доходный подход – совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.
  
  Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.
  
  В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода.
  
  Затратный подход.
  
  Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.
  
  Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки.
  
  В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание
  
  21 Федеральный стандарт оценки №1: Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1, утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 297)
  
  точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей.
3. МЕТОДОЛОГИЯ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ

Стандартами предусматриваются три подхода к оценке рыночной стоимости объектов оценки:

Затратный подход
Сравнительный подход

Доходный подход

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

При оценке объектов недвижимости используются основные подходы к оценке: затратный, сравнительный и доходный подходы.

Таблица 7: Методы подходов к оценке

Методы затратного подхода

Методы сравнительного подхода

Методы доходного подхода

Метод компенсации затрат Метод капитализации затрат

Метод сравнения продаж

Метод моделирования рыночного ценообразования

Метод прямой капитализации Метод дисконтирования денежных потоков

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Основные методы затратного подхода:

Метод компенсации затрат
Метод капитализации затрат

Описание методов приведено ниже.
Метод компенсации затрат предусматривает суммирование рыночной стоимости права использования земельного участка как свободного с рыночной стоимостью улучшений, равной сумме издержек на создание последних и прибыли предпринимателя за вычетом потерь вследствие физического износа, функционального и внешнего устареваний.
Метод капитализации затрат предусматривает определение рыночной стоимости объекта как будущей стоимости затрат (издержек) рассредоточенных по периодам, предшествовавшим дате оценки (продолжительность периода принимается равной одному кварталу или одному месяцу).

Алгоритм реализации методов затратного подхода:

При реализации затратного подхода работы выполняются в следующей последовательности:

1.Для земельного участка с имеющимися на нем растительностью и обособленными водоемами естественного происхождения, предназначенного под функцию, соответствующую принципу наилучшего и наиболее эффективного использования объекта, либо рассчитываются издержки на приобретение права собственности или права заключения договора аренды на дату начала платежей по проекту создания объекта (в случае метода капитализации затрат) либо определяется рыночная стоимость права собственности или права заключения договора аренды на дату оценки (в случае применения метода компенсации затрат).

2. Далее рассчитывается стоимость воспроизводства или стоимость замещения улучшений. Стоимость воспроизводства или замещения рассчитывается различными методами.

3.Далее моделируется график расчета инвестора с подрядчиками, соответствующий нормативам и реальной практике организации подрядных работ при создании оцениваемых улучшений (при использовании метода капитализации затрат). На основе рыночной информации:

-обосновывается величина нормы отдачи на капитал, вложенный в новое строительство (при использовании метода капитализации затрат);

-или оценивается относительная величина (норма) ожидаемой прибыли предпринимателя (при реализации метода компенсации затрат)

Оцениваются в денежном выражении изменения (за время жизни объекта) потребительских (эксплуатационных) качеств объекта и окружающей среды, называемые в оценочной практике износом или устареванием и влекущие за собой изменения стоимости объекта.

Общая модель затратного подхода при оценке недвижимости выглядит следующим образом:

где:

РС – рыночная стоимость;

СЗ – рыночная стоимость прав на земельный участок с учетом прибыли застройщика; Св/з – стоимость воспроизводства (замещения) улучшений без учета износа;

Пдев – прибыль девелопера; И – суммарный износ; Ифиз – физический износ;

Ифун – функциональное устаревание;

Иэ – экономическое (внешнее) устаревание.

Оценка земельных участков. При определении рыночной стоимости недвижимости, участок земли рассматривается как свободный в предположении его наилучшего и наиболее эффективного использования.

Оценка рыночной стоимости земельных участков проводится в соответствии с «Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р.

Оценка права аренды земельных участков проводится в соответствии с «Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков», утвержденных распоряжением Минимущества России от 10.04.2002 № 1102-р.

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются следующие методы:
- метод сравнения продаж;
- метод выделения;
- метод распределения;
- метод капитализации земельной ренты;
- метод остатка;
- метод предполагаемого использования.
  
  На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.
  
  Оценка улучшений. Стоимость нового строительства улучшений в зависимости от типа объекта оценки и условий может выступать в виде стоимости воспроизводства или стоимости замещения.
  
  Стоимость воспроизводства - стоимость строительства в текущих на дату оценки точной копии оцениваемого объекта из таких материалов, возведенного с соблюдением таких же стандартов, по такому же проекту, с использованием той же квалификации рабочей силы, имеющего все недостатки, как и оцениваемое здание.
  
  Стоимость замещения - оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки здания с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта с употреблением современных материалов, современных стандартов, проекта и т.д.
  
  Затраты, соответствующие восстановительной или заменяющей стоимости для целей оценки недвижимости, вычисляются как сумма прямых издержек, косвенных издержек и прибыли предпринимателя. К прямым издержкам относятся следующие расходы, непосредственно связанные со строительством:
- стоимость материалов, изделий и оборудования;
- заработная плата строительных рабочих;
- стоимость строительных машин и механизмов;
- стоимость временных зданий и сооружений, мероприятия по технике безопасности, транспортно- складские расходы и другие затраты, нормативно принятые на местном рынке;
- прибыль и накладные расходы подрядчика.
  
  К косвенным издержкам относят расходы, сопутствующие возведению здания, но не включаемые в стоимость строительно-монтажных работ:
- стоимость проектирования, технадзора, геодезического контроля;
- оплата консультаций, юридических, бухгалтерских и аудиторских услуг;
- стоимость финансирования строительства;
- расходы на рекламу, маркетинг и продажу объекта;
- административные и другие расходы застройщика.
  
  Прибыль предпринимателя является сложившейся рыночной нормой, стимулирующей предпринимателя на инвестирование строительного проекта. Величина прибыли определяется методом экспертных оценок на основе рыночной информации.
  
  Для определения стоимости нового строительства, т. е. для расчетов восстановительной стоимости (стоимости замещения) объекта недвижимости используются следующие методы:
- метод количественного анализа;
- поэлементный метод расчета;
- метод сравнительной единицы;
- индексный метод.
  
  Метод количественного анализа заключается в составлении смет затрат на все виды работ, необходимых для строительства отдельных конструктивных элементов объекта и объекта в целом: затраты труда, материалов, средств механизации работ. К этим затратам необходимо добавить накладные затраты и прибыль застройщика, а также затраты по проектированию, строительству, приобретению и монтажу оборудования, необходимые для воспроизводства оцениваемых улучшений. Количественный анализ наиболее точный, но и наиболее трудоемкий. Для его применения требуются высокая квалификация оценщика и большой опыт в составлении строительных смет.
  
  Поэлементный метод расчета представляет собой модификацию количественного метода, но он гораздо менее трудоемок, так как основан на использовании не единичных, а укрупненных сметных норм и расценок. В качестве единиц измерения стоимости принимают наиболее характерные показатели конструктивных элементов (1 куб. м кирпичной кладки, 1 кв. м кровельных покрытий и т.п.).
  
  Метод сравнительной единицы основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств оцениваемого объекта со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного типового сооружения. Сущность метода состоит в том, что для оцениваемого объекта подбирают объект-аналог, сходный с оцениваемым по конструкционным характеристикам, используемым материалам и технологии изготовления. Затем стоимость единицы измерения объекта-аналога (1 куб. м, 1 кв. м и пр.) умножается на число единиц оцениваемого объекта.
  
  Это наиболее простой способ оценки объекта недвижимости и широко применяется оценщиками, особенно при проведении переоценки основных фондов предприятий.
  
  Индексный способ заключается в определении восстановительной стоимости оцениваемого объекта путем умножения балансовой стоимости на соответствующий индекс переоценки. Индексы для переоценки основных фондов утверждаются Госкомстатом РФ и периодически публикуются в печати.
  
  Накопленный износ - уменьшение восстановительной или заменяющей стоимости зданий и сооружений, которое может иметь место в результате физического износа, функционального и внешнего устаревания. Для определения величины накопленного износа должны применяться следующие методы:
- метод сравнения продаж, где величина накопленного износа определяется как разница между восстановительной или заменяющей стоимостью нового строительства, и стоимостью улучшений на дату оценки.
- метод экономической жизни, где накопленный износ определяется как доля восстановительной или заменяющей стоимости, определяемая отношением эффективного возраста к общей экономической жизни.
- модифицированный метод экономической жизни, где накопленный износ как долю восстановительной или заменяющей стоимости с учетом исправимого физического износа, определяемую отношением эффективного возраста к общей экономической жизни.
- метод разбиения, где определяются физический износ, функциональное и внешнее устаревание. Все вместе составляют совокупный износ. Физический износ и функциональное устаревание подразделяются на устранимый износ (отложенный ремонт), устранимое устаревание и неустранимый износ, неустранимое устаревание.
  
  Подход с точки зрения затрат наравне с другими подходами является обязательным для оценки любого объекта недвижимости и отказаться от него можно только при наличии объективных причин, не позволяющих его использовать.
  
  Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.
  
  Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по
  
  основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
  
  Основные методы оценки в сравнительном подходе:
- Метод сравнения продаж
- Метод моделирования рыночного ценообразования
  
  Подход с точки зрения сопоставимых продаж наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли – продажи. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с оцениваемой недвижимостью. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки, отражающие существенные различия между ними. В оценочной практике принято выделять шесть основных элементов сравнения: права собственности, условия финансирования, условия продажи, рыночные условия, местоположение, физические характеристики. Часто требуется больше одной поправки для учета различий в физических характеристиках, например можно отнести доступ к объекту, экологические условия, наличие телефона и др.
  
  В любом случае данный метод предпочтителен при оценке даже при имеющейся малой информации и имеет больший весовой коэффициент при согласовании результатов.
  
  Метод моделирования рыночного ценообразования требует весьма больших затрат ресурсов, применяется он в массовой оценке для целей государственного управления или сдачи в аренду государственного имущества, предусматривает построение линейных или мультипликативных зависимостей путем статистической обработки достаточно большого массива данных о состоявшихся сделках с объектами сравнения:
  
  Метод сравнения продаж: может реализовываться методами количественного анализа и методами качественного анализа.
  
  Методы количественного анализа:
- метод компенсационных корректировок цен;
- метод факторного анализа.
  
  Методы качественного анализа включают следующие техники:
- метод качественного сравнения цен;
- метод квалиметрического моделирования.
  
  Методы моделирования рыночного ценообразования:
- методы корреляционно – регрессионного анализа;
- метод Монте-Карло;
- метод имитационного моделирования;
- Методы статистические (метод экстраполяции данных временных рядов, метод декомпозиции временных рядов, метод сглаживания временных рядов)
- Методы матричной алгебры (метод анализа иерархий, метод расчета корректирующих поправок с помощью решения системы линейных уравнений, метод расчета весовых коэффициентов на основе нормированных расстояний, метод расчета весовых коэффициентов на основе попарного сравнения объектов-аналогов),
- Математические методы (метод параллельных сечений, метод последовательных сечений).

Алгоритм метода сравнения продаж

1.На первом этапе осуществляется исследование рынка недвижимости с целью выявления набора факторов, характеристики которых могут (могли бы) оказать влияние на цену сделки с объектом недвижимости. При этом имеется в виду, что различие в величинах этих характеристик приводит при прочих равных условиях к подлежащему корректировке различию в ценах сравниваемых сделок.

2. Далее для отобранного набора элементов сравнения осуществляется выбор удельных единиц сравнения, в качестве которых могут использоваться цены на единицу измерения количества ценообразующего фактора для объектов сравнения и объекта оценки по всем элементам сравнения. При этом учитывается, что использование удельных характеристик (удельных цен) не приводит к устранению зависимости этих характеристик от общего количества ценообразующего фактора, но существенно ослабляет эту зависимость.

3.Из базы рыночных данных выбираются сведения о сделках или предложениях сделок по объектам, которые могут быть использованы в качестве объектов сравнения (объектов-аналогов) для объекта оценки. По каждому из отобранных объектов сравнения проводится сбор дополнительной информации для выявления возможного влияния на цену сделки факторов, не указанных в базе данных.

Данные о сделках с объектами аналогами обрабатываются с целью определения цены, по которой объекты были бы проданы, если бы они обладали характеристиками объекта оценки и продавались бы на рынке на дату оценки. Собственно обработка данных осуществляется различными методами, отличающимися алгоритмом и инструментами сравнительного подхода. При этом определяются и вносятся в цены сделок поправки по всем элементам сравнения.
Завершается процедура оценки согласованием скорректированных цен сделок по всем объектам-аналогам и получением итогового заключения о рыночной стоимости объекта оценки.

Для данного метода модель оценки имеет следующий общий вид:

где V - оценка рыночной стоимости

V = f (X1,X2,...,Xn),

(X1...Xn) - характеристики объекта недвижимости (например - площадь здания, тип стен и т.д.)

Поправки разделяются на поправки в денежном выражении и процентные поправки. Процентные поправки вносятся последовательным умножением или кумулятивным умножением. Поправки могут быть по составу имущественных прав, условиям финансирования и продажи, времени, местоположению, техническим характеристикам. Поправки могут рассчитываться на основе статистических данным с помощью регрессионного анализа.

Подход с точки зрения сопоставимых продаж в целом представляет собой наиболее предпочтительный метод оценки рыночной стоимости недвижимости.

Доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Этот доход пересчитывается в оценочную стоимость с применением ставки капитализации или дисконтирования денежного потока. Применяют метод капитализации доходов и метод дисконтирования денежных потоков.

Методы доходного подхода:
- Метод прямой капитализации
- Метод дисконтирования денежных потоков
  
  Метод прямой капитализации может быть реализован методами:
- Метод мультипликаторов валового дохода
- Метод коэффициентов капитализации
- Метод остатка
  
  Метод дисконтирования денежных потоков реализуется следующими методами
- Метод непосредственного дисконтирования
- Модельный метод
- Метод ипотечно-инвестиционного анализа Последовательность оценки в рамках доходного подхода
  
  Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен:
- а) установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;
- б) исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования;
- в) определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;
- г) осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки.

Метод капитализации доходов (прямой капитализации) позволяет на основании данных о доходе и ставки капитализации на момент оценки или перспективу сделать вывод о стоимости объекта.

Общая формула капитализации дохода выглядит следующим образом:

V – текущая стоимость; I – доход;

R – общая ставка капитализации;

V = I / R, где:

Последовательность оценки методом капитализации доходов:

Определяется ожидаемый доход от всех источников для определения потенциального валового дохода (ПВД) и определяются возможные потери от простоя помещения и потери при сборе арендной платы –

действительный валовый доход (ДВД);
Определяются операционные расходы до вычета налогов и процентов по кредиту, которые вычитаются из ДВД;
Определяется ставка капитализации;
Рассчитывается текущая стоимость объекта.

Ставка капитализации определяется несколькими способами:

Модели, основанные на существовании связи между ставкой дисконтирования и коэффициентом капитализации
- по методу Элвуда (модифицированный метод связанных инвестиций);
- Модель Гордона
- Модель с учетом метода Ринга (прямолинейного возврата капитала)
- Модель с учетом метода Инвуда (равномерно – аннуитетное возмещение капитала)
- Модель c учетом метода Хоскольда
- Модель с учетом повышения стоимости капитала
  
  Модели (методы), основанные на рыночных данных
- Модель – мультипликатор прибыли
- Балансовая модель
  
  Методы, основанные на анализе данных рынка
- Метод рыночного анализа
- Метод выделения
- Метод мониторинга
  
  Разновидностью модели прямой капитализации является оценка стоимости на основе валового дохода и коэффициента валового дохода или мультипликатор валового дохода (GIM). Используется, когда нет достоверных данных об операционных расходах. В целом ставка капитализации должна соответствовать реальным условия рынка. Подлежащие оценке объекты в должны соответствовать аналогам, по которым определяются ставки или коэффициенты капитализации. Различия между ними необходимо корректировать путем внесения поправок.
  
  Поправки могут быть по уровню расходов, риску, остаточному сроку службы объектов, дате и условиям сделки. Опосредованно вероятные значения цен предложений аналогов объектов на рынке и арендных ставок уже учитывают все факторы риска. Поэтому проведение корректировки самого коэффициента валового дохода не требуется.
  
  Метод дисконтирования денежных потоков применяется для приведения будущего потока доходов и затрат, распределенных во времени, к одному моменту для получения текущей стоимости денежного потока как стоимости доходного объекта.
  
  Определение рыночной стоимости предприятия методом дисконтированного денежного потока осуществляется путем последовательного выполнения основных этапов. Как правило, на практике соблюдается следующая последовательность действий:
- Определение длительности прогнозного периода, а также выбор вида денежного потока, который будет.
- Анализ и прогнозирование валовых доходов, расходов и инвестиций предприятия.
- Определение ставки дисконта.
- Расчет денежного потока для прогнозного и постпрогнозного периодов.
- Расчет текущей стоимости будущих денежных потоков в прогнозном и постпрогнозном периоде.
- Внесение заключительных поправок.

Точное описание объекта оценки (описание объекта оценки с указанием перечня документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки)22

ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ, ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ОЦЕНЩИКОМ И УСТАНАВЛИВАЮЩИХ КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Оценщик произвел осмотр оцениваемого имущества и анализ данных, предоставленных Заказчиком, и составил мнение о количественных и качественных параметрах, а также о состоянии объекта.

Данные, устанавливающие количественные и качественные характеристики:
1. Копия: Свидетельство о государственной регистрации права серия 52 АД №409562 от 23.07.2012г.;
2. Копия: Кадастровый паспорт помещения №К-В(ГКУ)/15-57498 от 30.01.2015г.

КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Характеристика местоположения объекта оценки

Описание города Нижний Новгород 23

Муниципальное образование "город Нижний Новгород" является городским округом, городом областного значения.

Площадь: 46 000 га.

Численность населения Нижнего Новгорода с подчиненными населенными пунктами (на 1 января 2010 года): 1 278 800 человек.

Телефонный код города: 831.

Нижегородский регион и его областной центр - это территория с преобладанием русского населения, по последней переписи составившего 95% всех жителей. Однако в Нижнем Новгороде живет около 100 различных национальностей. В настоящее время в городе официально зарегистрировано 28 национально-культурных обществ.

Официальный и распространенный язык - русский.

Нижний Новгород расположен на 56°19' северной широты и на 44°00' восточной долготы в центрально- европейской части России на слиянии рек Волги и Оки в 439 км. к востоку от Москвы. Климат умеренно континентальный. Средняя температура января около -12С, июля около +18С. Осадков 500 мм в год. В 25 км. от Нижнего Новгорода (в пределах его пригородной зоны) бальнеоклиматическая курортная местность Зелёный Город.

Нижний Новгород является столицей Приволжского федерального округа, центром Нижегородского региона и признанной столицей Волго-Вятского экономического района.

На 137 крупных и средних предприятиях 14 основных отраслей занято около 179 тыс. человек (41% от общей численности работающих в городе).

Промышленный сектор производит от 50 до 60% валового городского продукта, а это - около 40% объема выпускаемой промышленной продукции в Нижегородской области.

Наиболее развитыми отраслями являются машиностроение и металлообработка, пищевая, черная и цветная металлургия, медицинская, легкая и деревообрабатывающая, машиностроение и металлообработка (около 69% в общем объеме выпускаемой в городе продукции).

Наиболее крупные предприятия: ОАО "ГАЗ", ОАО "Нижегородский авиастроительный завод "СОКОЛ", ОАО "Нижегородский машиностроительный завод", ОАО "Завод "Красное Сормово", ОАО "ГЗАС им. А.С. Попова", ОАО "НИТЕЛ", АООТ "РУМО" ("Двигатель революции"), ОАО "Нормаль", ОАО "Гидромаш", ОАО "Красный якорь", ОАО "Волговятсквторцветмет", ОАО "Оргсинтез", ЗАО "АвиаТехМас", ОАО "Нижфарм", ЗАО "Маяк" и другие.

Более 10 лет Нижний Новгород открыт для иностранцев. Городами - побратимами Нижнего Новгорода являются: Тампере (Финляндия), Линц (Австрия), Филадельфия (США), Цзинань (Китай), Эссен (Германия), Харьков (Украина), Матансас (Куба), Сувон (Корея), Нови Сад (Сербия), Минск (Беларусь). Города - партнеры: Болонья (Италия), Брно (Чехия), Лейпциг (Германия).

22 Федеральный закон РФ от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (ст.11); Федеральный стандарт оценки №3: Требования к отчету об оценке (ФСО №3, утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015г.№299) (раздел III, п.8 ж).

23 https://www.admgor.nnov.ru/gorod/

Транспортная инфраструктура, включающая международный аэропорт, пассажирский и грузовой речные порты, мощный железнодорожный узел позволили осуществить идею продления транснационального европейского коридора до Нижнего Новгорода и сделать регион привлекательным для туризма.

В городе сложился благоприятный инвестиционный климат. Сегодня в Нижнем Новгороде действует свыше 100 предприятий с иностранным капиталом. С участием иностранных компаний реализовано несколько крупных проектов. В Нижнем Новгороде активно работают дочерние структуры Европейского банка реконструкции и развития, часть которых занимается кредитованием предприятий малого и среднего бизнеса.

Описание Приокского района г.Н.Новгорода 24

Приокский район на карте города Нижнего Новгорода25

Рисунок 1

Приокский район занимает юго-западную часть города. Он расположен на крутом правом берегу реки Оки. Район граничит на севере с Советским городским районом, на западе (по реке Оке) с Автозаводским городским районом, на востоке и юге — с Кстовским районом Нижегородской области, на юго-юго-западе — с Богородским районом Нижегородской области.

24 https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9F%D1%80%D0%B8%D0%BE%D0%BA%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9_

%D1%80%D0%B0%D0%B9%D0%BE%D0%BD

25 https://www.google.ru/maps/place/%D0%9F%D1%80%D0%B8%D0%BE%D0%BA%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B9+%D1%80-

%D0%BD,+%D0%9D%D0%B8%D0%B6%D0%BD%D0%B8%D0%B9+%D0%9D%D0%BE%D0%B2%D0%B3%D0%BE

%D1%80%D0%BE%D0%B4,+%D0%9D%D0%B8%D0%B6%D0%B5%D0%B3%D0%BE%D1%80%D0%BE%D0%B4%D1%81%D0%BA

%D0%B0%D1%8F+%D0%BE%D0%B1%D0%BB./@56.2335231,43.9045817,12z/data=!3m1!4b1!4m5!3m4! 1s0x414e2accef7c4c19:0xd64984e8dc8b64a4!8m2!3d56.25152!4d43.9872589

Приокский район образован в 1935 году, когда при реорганизации города было создано шесть районов вместо ранее существовавших четырёх. Тогда он назывался Мызинский.

В марте 1936 года по постановлению Горьковского крайисполкома был переименован в Ворошиловский. В то время район состоял из Старого, Нового, Барачного, Дачного поселков, Толмачевки, Щелоковского хутора, Тобольских казарм, поселков Александровка, Дубёнки, Красная Заря, Слуда.

С 1956 года район носит своё современное название — Приокский. Он был образован за счет объединения территорий Ворошиловского и Ждановского районов Горького. В 1970 от него была отделена территория современного Советского района и часть территории Нижегородского района. Сегодня к Приокскому району относятся и близлежащие деревни: Ольгино, Бешенцево, Мордвинцево, село Ближнеконстантиново, Ляхово, посёлок Луч.

Современные микрорайоны, поселки и деревни, входящие в состав Приокского района

деревня Бешенцево,
деревня Ближнеконстантиново,
поселок Дубёнки,
микрорайон Караваиха,
поселок Ляхово,
поселок Луч,
местность и поселение Малиновая гряда,
деревня Мордвинцево,
микрорайон Мыза,
деревня Ольгино,
поселок Парковый,
поселок совхоза «Цветы»,
микрорайон Суриковский,
поселок Черепичный (Керамик),
микрорайон Щербинки I,
микрорайон Щербинки II.

Население

Рисунок 2

Промышленные и научно-промышленные предприятия района

Основные направления деятельности предприятий Приокского района — выпуск продукции оборонного значения, разработка и производство радиоэлектронной аппаратуры, медицинских препаратов, молочных продуктов
ОАО «Нител» — проспект Гагарина, 37.
ЗАО Концерн «Термаль» — проспект Гагарина, 178.
Завод «Труд» — ул. Ларина, 18.
ОАО «Молочный комбинат „Нижегородский“» — филиал ОАО «Вимм-Билль-Данн» — ул. Ларина, 19.
ООО «Фармстандарт — Фитофарм-НН» — ул. Кащенко, 9.
ФГУП «Нижегородский завод им. М. В. Фрунзе» — проспект Гагарина, 174.
Радиолокационная станция «Противник-ГЕ» на салоне МАКС-2007, разработана ФГУП НИИРТ
ФГУП «Нижегородский научно-исследовательский институт радиотехники» (НИИРТ) — ул. Шапошникова, 5.
ФГУП «ФНПЦ „НИИ измерительных систем им. Ю. Е. Седакова“» (НИИИС) — ул. Тропинина, 47.
ФГУП «НПП «Салют»» — ул. Ларина, 7.
ФГУП «Нижегородский научно-исследовательский приборостроительный институт „Кварц“» — проспект Гагарина, 176.
Институт химии высокочистых веществ РАН — ул. Тропинина, 49.
Институт металлоорганической химии им. Г. А. Разуваева РАН — ул. Тропинина, 49.
Компания Hygiene Technologies — производство средств гигиены — пос. Черепичный, 14.
ПК ЗАО «Ока» (производство одежды) — ул. Невская, 19а.
ОАО «Промис» (Производство картонной упаковки) — проспект Гагарина, 164.
ООО «Нижегородская фирма „АтомСтрой“» — ул. Тропинина, 3б.
ОАО «Волжский подводник» — ул. Ларина, 19а.

Торговля

На территории Приокского района расположены крупные предприятия торговли: мебельный гипермаркет

«Открытый материк», торговые центры «Гагаринский», «Малиновая гряда», «Мечта», «Фантазия», «Мила»,

«Инхаус», «Щербинки. Жанто-1», «Мыза. Жанто-2», гипермаркет «Перекресток».

В 3 километрах по трассе М7 от границы города Нижнего Новгорода (от улицы Ларина Приокского района) в деревне Федяково Кстовского района Нижегородской области находится торгово-развлекательный центр «Мега» (включающий торговые центры IKEA, Ашан, OBI и другие).

Транспорт
Железнодорожный транспорт. Входит в структуру ГЖД. От станции Мыза (о. п. Проспект Гагарина) — регулярное сообщение с городом Арзамасом (станция Арзамас II и станцией Нижний Новгород- Московский. На территории Приокского района находятся о.п. Проспект Гагарина, Мыза, Анкудиновка, таким образом железнодорожный транспорт является не только пригородным, но и городским. Между станцией Мыза и городом Кстово (станция Зелецино) в настоящее время осуществляется только грузовое железнодорожное сообщение.
Автобусный транспорт. Автобусы (ЛиАЗ и МАЗ) и частные маршрутные такси (ПАЗ, а также «ГАЗель»,

«Ивеко») являются основными видами транспорта в районе. Городской автобусный транспорт связывает Приокский район со всеми районами Нижнего Новгорода, а также с поселком Селекционной станции (конечная остановка Березовый клин) (автобус № 53), деревней Ройка (автобус 53б) и Румянцевким кладбищем (автобус 53а), находящимися на территории Кстовского района Нижегородской области. Кроме того, от автостанции «Щербинки» в Приокском районе отправляются пригородные автобусные маршруты в направлении городов Богородска, Кстова, Ворсмы, поселков Комсомольского, Буревестника, сел Богоявления, Тепло-Троицкого, Чаглавы, Инютина, Доскина, Каменки и других. В 2015 году в район деревни Ольгино перенесён Нижегородский автовокзал.
Троллейбус. В Приокском районе находится конечный пункт «Щербинки II» троллейбусных маршрутов

№ 13 (до площади Минина и Пожарского, Нижегородский район, через ул. Бекетова), № 16 (до 4 Нагорного микрорайона через микрорайон Кузнечиха II, Советский район) и № 31 (до площади Минина и Пожарского, Нижегородский район, через пл. Горького). Все троллейбусные маршруты на территории Приокского района следуют по проспекту Гагарина.
Трамвай. В Приокском районе находится конечный пункт «Мыза» трамвайных маршрутов № 5 (до площади Лядова, Советский район), и № 19 (до Трамвайного депо № 1, Советский район). Все трамвайные маршруты на территории Приокского района следуют по проспекту Гагарина, улицам Терешковой и Корейской. До 17 декабря 2011 года от остановки «Мыза» отходил трамвайный маршрут

№ 10, который следовал до Московского вокзала.

Образование

На территории Приокского района расположено несколько крупных высших и средних специальных учебных заведений Нижнего Новгорода:
Нижегородская государственная сельскохозяйственная академия — проспект Гагарина, 97,
Нижегородская академия МВД РФ — Анкудиновское шоссе, 3,
Учебные корпуса Нижегородской государственной медицинской академии — проспект Гагарина, 70; ул. Медицинская, 1, ул. Медицинская, 3а,
Нижегородский институт менеджмента и бизнеса — ул. Горная, 13,
Нижегородский филиал Гуманитарного института г. Москва — Анкудиновское шоссе, 34,
Институт моды, дизайна и технологий — ул. Батумская, 1б,
Нижегородский колледж технологии и дизайна одежды — микрорайон Щербинки-I, 21.

Кроме того, в Приокском районе расположены 30 учреждений дошкольного образования, 10 общеобразовательных школ, детский дом, школа-интернат для слабослышащих и глухих детей.

Культура и досуг
Центральный парк культуры и отдыха «Швейцария». Парк был заложен в 1903 году в дачном пригороде Нижнего Новгорода учащимися гимназий, их родителями и преподавателями. Название «Швейцария» парк получил из-за характера местности, на которой расположен: окские откосы напоминают швейцарские Альпы. С 1958 по 1992 гг. именовался парком имени Ленинского Комсомола. Парк

расположен на склоне р. Оки и тянется вдоль проспекта Гагарина на 3,5 км. Площадь парка 380 га. В парке действуют аттракционы, кафе, зоопарк "Швейцария". На территории парка находится мемориальный комплекс в память о нижегородцах, погибших в локальных конфликтах — проспект Гагарина.
Зона отдыха «Щёлоковский хутор». Лесопарк находится на границе Советского и Приокского районов. Название получил по фамилии владельца бакалейщика Щёлокова в 1870-х годах. Территория представляет собой остатки старинных липовых лесов и дубрав. На территории Щёлоковского хутора находятся три озера с пляжными зонами, два из которых — в Приокском районе, развлекательные центры, лыжные базы, кафе — ул. Горбатовская, Анкудиновское шоссе.
Ботанический сад Нижегородского государственного университета им. Н. И. Лобачевского (1934 г., архитектор Е. В. Шервинский) — ул. Ботанический сад, 1.
Лесопарковая зона на откосе р. Оки «Малиновая гряда» — за ул. Тропинина.
Парк областной психоневрологической больницы — ул. Кащенко.
Памятник природы «Мызинские дубы» — ул. Невская.

Местоположение объекта недвижимости, в котором расположен объект оценки, на карте г. Нижнего Новгорода 26

Рисунок 3: Нижегородская область, г. Нижний Новгород, Приокский район, ул. Горная, д. 13

Таблица 8: Местоположение/окружение объекта недвижимости, права на который оцениваются

Показатель	Описание или характеристика показателя
Округ, микрорайон/местоположение в микрорайоне	г. Нижний Новгород, Приокский район, ул. Горная, д. 13
Правовое зонирование	Объект недвижимости, в котором расположен объект, представленный к оценке, расположен в зоне Ж-6. Зона многоэтажной жилой застройки более 10 этажей 27

26 Источник информации: https://egrp365.ru/reestr?id=h40nMC

27 Источник информации: http://xn--b1acdfjbh2acclca1a.xn--p1ai/map/map.php

Рисунок 4: Объект недвижимости, в котором расположен объект, представленный к оценке, на карте градостроительного зонирования г. Нижнего Новгорода

Зона многоэтажной массовой жилой застройки среднего качества Ж-6 выделена для формирования жилых районов с размещением многоквартирных домов повышенной этажности. Допускается широкий спектр услуг местного значения, некоммерческие коммунальные предприятия, а также площадки для отдыха, игр, спортивные площадки, скверы.

Основные виды разрешенного использования недвижимости:

многоэтажные жилые дома повышенной этажности;
детские сады, иные объекты дошкольного воспитания;
школы начальные и средние;
площадки детские, спортивные, хозяйственные, для отдыха;
отделения связи;
аптеки;
поликлиники не более 600 посещений в смену;
магазины товаров первой необходимости (торговой площадью не более 400 кв.м.);
ремонт бытовой техники, парикмахерские, ателье, иные объекты обслуживания;
почтовые отделения;
телефонные и телеграфные станции;
спортзалы, спортклубы, залы рекреации (с бассейном или без);
спортивные площадки, теннисные корты;

Вспомогательные виды разрешенного использования:
гаражи, встроенные в жилые дома;
жилищно-эксплуатационные и аварийно-диспетчерские службы;
объекты пожарной охраны;
площадки для сбора мусора;
автостоянки различного типа в комплексе с объектами культурных, обслуживающих, торговых и коммерческих видов использования;
зеленые насаждения;
скульптура и скульптурные композиции, фонтаны и другие объекты ландшафтного дизайна;
многоквартирные дома со встроенными или пристроенными на первых этажах помещениями административного, офисного назначения, операционных отделений банков, контор вдоль красных линий прилегающих улиц.

	Условно разрешенные виды использования:
Преобладающая застройка микрорайона	Жилые дома, социальные объекты
Транспортная доступность	Транспортная доступность хорошая: автобус, маршрутное такси. Остановка общественного транспорта «Горная» находится в шаговой доступности. Доступ к объекту оценки возможен по автодороге с твердым покрытием. Состояние автодороги удовлетворительное.
Обеспеченность общественным транспортом (субъективная оценка)	Хорошая
Престижность местоположения объекта оценки (в районе/по городу в целом)	Средняя/ Высокая
Близость к скоростным магистралям	ул. Горная
Окружение	Рядом с объектом сосредоточены жилые дома, образовательные учреждения, медицинское учреждение
Обеспеченность объектами социальной инфраструктуры (субъективная оценка)	Хорошая. Район с развитой инфраструктурой
Экологическая обстановка района	В норме
Объекты промышленной инфраструктуры микрорайона	Не обнаружены
Состояние прилегающей территории (субъективная оценка)	Хорошее
Коммерческая привлекательность объекта	Коммерческая привлекательность объекта средняя: подъезд к гаражу, в котором расположено рассматриваемое помещение, возможен только через двор, ограничен автомобильный и пешеходный трафик.

многоквартирные жилые дома 6-10 этажей;
жилые дома для малосемейных гостиничного типа;
гостиницы, общежития;
интернаты для престарелых и инвалидов, дома ребенка, приюты, ночлежные дома;
отделения, участковые пункты милиции;
клубы многоцелевого и специализированного использования с ограничением по времени работы;
киоски, лоточная торговля, временные павильоны розничной торговли и обслуживания населения;
кафе, закусочные, бары, рестораны, в том числе в первых этажах многоэтажных жилых домов;
бани;
гаражи боксового типа, многоэтажные, подземные и надземные гаражи, автостоянки на отдельном земельном участке;
площадки для выгула собак;
общественные туалеты;
объекты, связанные с отправлением культа с небольшими земельными участками.

Сведения об имущественных правах на объект оценки

Субъект права: Нижегородская область Вид права: Собственность.
Сведения об обременениях, связанных с объектом оценки

При подготовке Отчета об оценке обременение прав на оцениваемое имущество исследуется с точки зрения того, как может повлиять наличие обременения на экономические интересы существующего владельца имущества и ожидания предполагаемого инвестора.

В рамках настоящего Отчета под обременением понимается ограничение права собственности и других вещных прав на объект правами других лиц (например, залог, аренда, арест, сервитут и др.). Различают обременения в силу закона и обременения в силу договора.

Существующие ограничения (обременения) права: не зарегистрировано.

Оценка имущества производится без учета каких-либо ограничений (обременений).

Сведения о физических свойствах объекта оценки

Таблица 9: Сведения о первичном объекте недвижимости

Параметр	Описание
Первичный объект недвижимости (здание)	Нежилое здание, назначение: нежилое. Этажность — 000/0. Адрес (местоположение) объекта недвижимости: Нижегородская область, г. Нижний Новгород, Приокский район, ул. Горная, д. 13
Использование	По назначению
Назначение	Нежилое
Этажность здания	000/0
Год постройки	1964
Общая площадь объекта, кв. м	Данные не предоставлены
Техническое состояние здания 28	Удовлетворительное
Группа капитальности 29	II
Износ (из технических документов), литер А %	Данные не предоставлены
Балансовая стоимость, руб.	Информация о балансовой стоимости здания заказчиком не представлена, отсутствие данной информации не влияет на итоговую стоимость объекта оценки

Описание объекта недвижимости, права на который оцениваются

Таблица 10: Описание объекта, представленного к оценке (недвижимое имущество)

Параметр	Описание
Вид объекта оценки	помещение, назначение: нежилое, общая площадь: 67,2 кв.м., этаж 1 Адрес (местоположение) объекта недвижимости: Нижегородская область, г. Нижний Новгород, Приокский район, ул. Горная, д. 13, пом. П2
Назначение	Нежилое помещение
Текущее использование на дату оценки	по назначению
Этаж	1
Общая площадь, кв. м	67,2

28 На основании визуального осмотра объекта недвижимости.

29 Основание: экспертное мнение Оценщика

Номер помещения	П2
О6щий или отдельный вход, ориентация входа	отдельный вход
Ориентация окон, вид из окон, витринные окна	Окна отсутствуют
Расположение помещения (изолированное, смежное, смежно-изолированное)	Изолированное помещение
Планировка	Отдельное помещение
Конфигурация (функциональная, недостаточно функциональная, неадекватная)	Функциональная
Класс отделки (отсутствует, простая, улучшенная, высококачественная, евроремонт)	Простая
Перечень и класс инженерного оборудования (импортное, частично импортное, современное отечественное, устаревшее отечественное)	Отечественное
Состояние отделки (новая, не требует ремонта, требует ремонта - косметического, капитального)	Требует частичного косметического ремонта
Состояние инженерного оборудования (новое, не требует замены, требует замены - полной/частичной)	Требует частичной замены
Физическое состояние помещений	Физическое состояние помещения можно охарактеризовать как «удовлетворительное30» т. е. помещение пригодно к использованию по функциональному назначению, имеет дефекты, устранимые с помощью косметического ремонта (сколы,трещины, загрязнения, гниль).
Обеспеченность связью	Обеспечено
Подведенные коммуникации	Электроснабжение / отопление (на дату оценки не функционируют, отключены)
Наличие парковки	Стихийная парковка
Фотографии помещения	В Приложении Оценщиком приведены фотографии в качестве наглядного пособия для более полного представления об объекте оценки.
Балансовая стоимость, руб.	Данные Заказчиком не предоставлены

Таблица 11: Описание конструктивных элементов встроенного помещения на дату оценки (на основании осмотра объекта оценки)

Наименование конструктивных элементов	Описание конструктивных элементов (материал, конструкция или система, отделка и прочее)
Отделка потолков в помещении	Без отделки
Отделка полов в помещении	Бетонные
Отделка стен помещения	Окраска
Проемы оконные	Отсутствуют
Входная дверь	Металлическая
Благоустройства в помещении	Электроснабжение / отопление функционируют, отключены)	(на	дату	оценки	не

Описание земельного участка Оценщик не делает, т.к. Заказчиком оценки не представлены

30 Основание: визуальный осмотр помещения, информация, предоставленная Заказчиком

правоустанавливающие и технические документы на земельный участок.

Количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки

Отсутствуют.

Другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость

Отсутствуют.

ИНФОРМАЦИЯ О ТЕКУЩЕМ ИСПОЛЬЗОВАНИИ ОБЪЕКТА

по назначению.

АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

Под наилучшим использованием объекта понимают наиболее вероятное его использование, являющееся физически возможным, разумно оправданным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого рыночная стоимость объекта будет максимальной.

Анализ НЭИ для улучшения

Для определения наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого объекта были учтены четыре основных критерия:

физическая возможность – рассмотрение физически реальных в данном месте способов использования;
юридическая правомочность – рассмотрение законных способов использования, которые разрешены действующим законодательством и не противоречат распоряжениям о зонировании, положениям об исторических зонах и памятниках, строительным, санитарно- экологическим и противопожарным нормативам и т. п.;
экономическая приемлемость – рассмотрение того, какое физически возможное и юридически правомочное использование будет давать приемлемый доход владельцу имущества;
максимальная эффективность – рассмотрение того, какое экономически приемлемое использование будет приносить максимальный чистый доход или приводить к максимальной текущей стоимости объекта.

НЭИ определяется для застроенного земельного участка и для земельного участка в предположении отсутствия имеющейся застройки.

Анализ возможностей использования участка, как свободного

При определении наиболее эффективного использования участка земли, как свободного, принимаются во внимание:

целевое назначение и разрешенное использование;

преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;

перспективы развития района, в котором расположен земельный участок;

ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости;

текущее использование земельного участка.

Однако выбор варианта наиболее эффективного использования земли может осуществляться среди вариантов, являющихся физически возможными, экономически оправданными, соответствующими требованиям законодательства, финансово осуществимыми, и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).

Если стоимость свободного участка превышает стоимость собственности с улучшениями, наилучшим и наиболее эффективным использованием будет использование земли как свободной. Однако, в данном случае ситуация иная. Здание в целом, как единый объект недвижимости безусловно превышает стоимость участка земли. Кроме того, исходя из цели оценки снос имеющегося здания и возведение нового представляется юридически и финансово необоснованным. В связи с изложенным, относящийся к объекту оценки участок земли не может рассматриваться как свободный. Поэтому Оценщик анализировал возможные варианты использования участка с существующими улучшениями.

Анализ НЭИ для застроенного земельного участка

Таблица 12: Сводная таблица результатов анализа НЭИ объекта недвижимости, права на который оцениваются

Параметр	Описание
Физически возможные способы использования	Объект недвижимости, права на который оцениваются, представляет собой помещение, назначение: нежилое, общая площадь: 67,2 кв.м., этаж 1. К физически возможным вариантам использования объекта недвижимости отнесен вариант использования в качестве помещения под гараж, автосервис.
Правомочные способы использования	Использование объекта по назначению не имеет законодательных ограничений.
Финансово осуществимые способы использования	Очевидно, что использование объекта оценки в соответствии с вышеуказанными вариантами способно приносить прибыль в качестве арендной платы.
Максимально эффективный способ использования	Максимальной продуктивностью обладает вариант использования, который создает большую доходность. Поскольку выявлен физически возможный, законодательно разрешенный и финансово целесообразный вариант использования объекта оценки, то он и будет являться наилучшим и наиболее эффективным.

Вывод: исходя из критериев анализа наилучшего использования, месторасположения, физического состояния и ситуации, которая сложилась на рынке нежилой недвижимости, а также учитывая проведенный качественный анализ возможных функций использования оцениваемого объекта, Оценщик пришел к заключению, что наилучшим использованием рассматриваемого объекта недвижимости будет использование его в качестве помещения под гараж, автосервис.

Анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость 31

АНАЛИЗ ВЛИЯНИЯ ОБЩЕЙ ПОЛИТИЧЕСКОЙ И СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ОБСТАНОВКИ В СТРАНЕ И РЕГИОНЕ РАСПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ НА РЫНОК

ОЦЕНИВАЕМОГО ОБЪЕКТА, В ТОМ ЧИСЛЕ ТЕНДЕНЦИЙ, НАМЕТИВШИХСЯ НА РЫНКЕ, В

ПЕРИОД, ПРЕДШЕСТВУЮЩИЙ ДАТЕ ОЦЕНКИ 32

Основные показатели социально-экономического развития Российской Федерации 33

Таблица 13: Основные показатели развития экономики(в % к соответствующему периоду предыдущего года)

	Март 2017г.	В % к		I квартал 2017г. в % к I кварталу 2016г.	Справочно
		Февралю 2016г.	Февралю 2017г.		март 2016г. в % к		I квартал 2016г. в % к I кварталу 2015г.
		Февралю 2016г.	Февралю 2017г.		марту 2015г.	февралю 2016г.	I квартал 2016г. в % к I кварталу 2015г.
Валовой внутренний продукт, млрд. рублей	86043,61)	99,82)			97,23)
Индекс промышленного производства4)		100,8	112,7	100,1	100,3	108,8	101,1
Продукция сельского хозяйства, млрд. рублей	277,6	101,1	143,4	100,7	103,6	142,1	103,6
Грузооборот транспорта, млрд. т-км	450,1	104	106,8	105,4	99,8	106,6	101,5
в том числе железнодорожного транспорта	215	108,4	113,5	107,3	99	107	100,6
Оборот розничной торговли, млрд. рублей	2352,7	99,6	107,9	98,2	95	105,4	95
Объем платных услуг населению, млрд. рублей	712	98,7	103,4	99,7	99	102,5	98,8
Внешнеторговый оборот, млрд. долларов США	41,35)	125,36)	106,57)	133,68)	73,66)	122,27)	70,78)
в том числе: экспорт товаров	25,8	128	102,5	136,6	68,5	117,4	65
импорт товаров	15,6	121,1	113,9	128,8	83,5	130,6	82,4
Инвестиции в основной капитал, млрд. рублей	14639,88)	99,12)			89,93)
Индекс потребительских цен		104,3	100,1	104,6	107,3	100,5	108,4
Индекс цен производителей промышленных товаров4)		111,3	99,7	113	102,1	103	105,1
Реальные располагаемые денежные доходы10)		97,5	101,4	99,8	99,1	100,1	96,3
Среднемесячная начисленная заработная плата работников организаций:
номинальная, рублей	3764010)	105,810)	105,010)	106,610)	108,9	104,8	107,7
реальная		101,510)	104,910)	101,910)	101,5	104,3	99,4
Общая численность безработных (в возрасте 15-72 лет), млн. человек	4,111)	90	97,2	94	101,4	103,1	102,6
Численность официально зарегистрированных безработных, млн.	0,9	85,8	98,3	86,9	106	99,3	108

31 ФСО №3 от 20.05.2015 №299, п. 8з

32 ФСО №7 от 25.09.2014 №611, п. 11а

33 Официальный сайт Министерства Экономического развития http://www.economy.gov.ru/minec/activity/sections/macro/monitoring/

человек

1) Данные за 2016г. (вторая оценка). 2) 2016г. в % к 2015 году.

3) 2015г. в % к 2014 году.

По видам деятельности "Добыча полезных ископаемых", "Обрабатывающие производства", "Обеспечение электрической энергией, газом и паром; кондиционирование воздуха", "Водоснабжение; водоотведение, организация сбора и утилизации отходов, деятельность по ликвидации загрязнений".
Данные за февраль 2017 года.
февраль 2017г. и февраль 2016г. в % к соответствующему периоду предыдущего года, в фактически действовавших ценах.
февраль 2017г. и февраль 2016г. в % к предыдущему месяцу, в фактически действовавших ценах.
Январь-февраль 2017 года и январь-февраль 2016 года % к соответствующему периоду предыдущего года, в фактически действовавших ценах.
Данные за январь-декабрь 2016 года.
Оценка.
Предварительные данные.

Основные показатели социально-экономического развития Нижегородской области 34

Таблица 14: Основные экономические и социальные показатели

	Март 2017г.	март 2017г. в % к марту 2016г.	Январь-март 2017г.	Январь-март 2017г. в % к январю-марту 2016г.	Справочно январь- март 2016г. в % к январю-марту 2015г.
Индекс промышленного производства1)		107,3		105,4	100,8
Продукция сельского хозяйства, млн рублей	3658,2	103	9439,2	98,4	103,8
Грузооборот транспорта2), тыс.т-км	176065	184,3	365218,6	109,5	69,8
Оборот розничной торговли, млн рублей	55965,5	99,3	161290,4	98,7	101,5
Объем платных услуг населению, млн рублей	14117,5	100,2	39812,8	100,2	96,1
Внешнеторговый оборот, млн долларов США3)	433,64)	128,45)	825,46)	1547)
в том числе:
экспорт товаров	253,5	129,9	499,3	167,9
импорт товаров	180	126,3	326,1	136,6
Индекс потребительских цен		101,08)		104,8	101,88)
Индекс цен производителей промышленных товаров и услуг9)		102,58)		109	100,28)
Реальные располагаемые денежные доходы населения10)		98,7		95,1	97,9
Среднемесячная начисленная заработная плата одного работника:
номинальная, рублей	28423,74)	107,75)	27430,36)	108,37)	103,511)
реальная		102,85)		103,27)	96,611)
Численность официально зарегистрированных безработных на конец периода, тыс.человек	9,2	79	9,512)	80,712)	114,712)
1) По видам экономической деятельности «Добыча полезных ископаемых», «Обрабатывающие производства», «Обеспечение электрической энергией, газом и паром; кондиционирование воздуха», «Водоснабжение; водоотведение, организация сбора и утилизации

34 Источник информации: http://minec.government-nnov.ru/?id=2293, http://minec.government-nnov.ru/?id=2294

отходов, деятельность по ликвидации загрязнений».

Данные по автомобильному транспорту – по организациям, не относящимся к субъектам малого предприниматель-ства, средняя численность работников которых превышает 15 человек.
По данным Приволжского таможенного управления.
Данные за февраль 2017г.
Февраль 2017г. в % к февралю 2016г.
Данные за январь-февраль 2017г.
Январь-февраль 2017г. в % к январю-февралю 2016г.
Данные на конец периода за март 2017г. и март 2016г. в % к декабрю 2016г. и декабрю 2015г. соответственно.
Промышленные товары по видам экономической деятельности «Добыча полезных ископаемых», «Обрабатывающие производства»,

«Обеспечение электрической энергией, газом и паром; кондиционирование воздуха», «Водоснабжение; водоотведение, организация сбора и утилизации отходов, деятельность по ликвидации загрязнений», предназначенные для реализации на внутрироссийском рынке.
) Предварительные данные.
Январь-февраль 2016г. в % к январю-февралю 2015г.
) Данные за I квартал (в среднем за месяц).

Таблица 15: Промышленность

	март 2017г. в % к марту 2016г.	I квартал 2017г. в % к I кварталу 2016г.
Добыча полезных ископаемых	142,6	120,7
Обрабатывающие производства	108,7	105,6
Обеспечение электрической энергией, газом и паром; кондиционирование воздуха	95	98,8
Водоснабжение; водоотведение, организация сбора и утилизации отходов, деятельность по ликвидации загрязнений	107	119,1

Таблица 16: Сельское хозяйство

	Март 2017г.	Март 2017г. в % к марту 2016г.	Январь-март 2017г.	Январь-март 2017г. в % к январю-марту 2016г	Справочно январь- март 2016г. в % к январю-марту 2015г.
Скот и птица на убой (в живом весе), тыс.тонн	12,1	84,5	35,7	93,8	125,1
Молоко, тыс.тонн	51,9	99,4	145,8	100	98
Яйца, млн штук	112,1	96,3	314,9	96,9	102,6

Строительство

Строительная деятельность. Объем работ, выполненных по виду экономической деятельности "Строительство", в марте 2017 года составил 6298,2 млн рублей, или 72,3% (в сопоставимых ценах) к уровню соответствующего периода предыдущего года, в I квартале – 18364,2 млн рублей, или 73,8%.

Таблица 17: Торговля и сфера услуг

	Март 2017г.		Январь-март 2017г.		Справочно январь-март 2016г. в % к январю-марту 2015г.
	Млн. рублей	в % к марту 2016г.	Млн. рублей	в % к январю- марту 2016г.	Справочно январь-март 2016г. в % к январю-марту 2015г.
Всего	55965,5	99,3	161290,4	98,7	101,5
в том числе:
оборот розничной торговли торгующих организаций и индивидуальных предпринимателей вне рынка	53643,1	99,5	154307,6	99,0	101,5
продажа товаров на розничных рынках и ярмарках	2322,5	95	6982,8	93,4	102

Социальные показатели

Таблица 18: Уровень жизни

	Март 2017г.	В % к		I квартал 2017г. в % к I кварталу 2016г.	Справочно
		Марту 2016г.	Февралю 2017г.		март 2016г. в % к		I квартал 2016г. в % к I кварталу 2015г.
					Марту 2015г.	Февралю 2016г.
Денежные доходы (в среднем на душу населения), рублей	31747	103,6	109,2	100,3	105,3	99,6	104,3
Реальные располагаемые денежные доходы		98,7	110,2	95,1	99,9	99,5	9797
1) Предварительные данные. Данные за 2016 год уточнены на основании корректировки годовых данных оборотов розничной торговли и общественного питания, а так же отдельных показателей Банка России.

Занятость населения

Численность рабочей силы в марте 2017г. составила, по итогам обследования рабочей силы 1776,1 тыс.человек, в их числе 1699,1 тыс.человек, или 95,7% рабочей силы были заняты в экономике и 77,0 тыс.человек (4,3%) не имели занятия, но активно его искали (в соответствии с методологией Международной Организации Труда они классифицируются как безработные).

Таблица 19: Цены

	К предыдущему месяцу		Март 2017г. к декабрю 2016г.	Справочно Март 2016г. к декабрю 2015г.
	Февраль 2017г.	Март 2017г.	Март 2017г. к декабрю 2016г.	Справочно Март 2016г. к декабрю 2015г.
Индекс потребительских цен	100,1	100,1	101	101,8
Индекс цен производителей промышленных товаров и услуг1)	101,3	100,1	102,5	100,22)
Индекс тарифов на грузовые перевозки	115,3	100,0	115,3	112,2
1)Промышленные товары, предназначенные для реализации на внутрироссийском рынке. Пересчет индексов цен производителей за январь, февраль 2017г. согласно письму Росстата №13-13-4/953-ТО от 07.03.2017г. Пересчет индексов в связи с переходом с 2017г. на ОКВЭД2. Пересчет индексов тарифов на грузовые перевозки согласно уточнению данных ГТЦФТО СП ЦФТО-филиал ОАО «РЖД» (письмо №ГТЦ ФТООР-3/316 от 30.03.2017г.

Таблица 20: Демография1)

	Январь-февраль
	2017г.	2016г.	Прирост (+), снижение (-)	на 1000 человек населения
	2017г.	2016г.	Прирост (+), снижение (-)	2017г	2016г.
Родившиеся, человек	5436	5919	-483	10,4	11,1
Умершие, человек	8409	8802	-393	16	16,5
в том числе дети в возрасте до 1 года	24	34	-10	3,82)	5,12)
Естественный прирост (+), убыль (-), человек	-2973	-2883		-5,6	-5,4
Браков, единиц	2647	2310	337	5	4,3
Разводов, единиц	2015	1903	112	3,8	3,6
показатели помесячной регистрации приведены в пересчете на год; На 1000 родившихся живыми.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ СЕГМЕНТА РЫНКА, К КОТОРОМУ ПРИНАДЛЕЖИТ ОЦЕНИВАЕМЫЙ ОБЪЕКТ 35

Объект недвижимости, представленный к оценке, является нежилым помещением, назначение: нежилое. Как показал визуальный осмотр, помещение представляет собой гаражный бокс. Рассматриваемый объект расположен во дворе, где ограничены

35 ФСО №7 от 25.09.2014 № 611, п. 11б

автомобильный и пешеходный трафик. Таким образом, объект, представленный к оценке, был отнесен Оценщиком к сегменту рынка: производственно-складская недвижимость. Для дальнейшего расчета рыночной стоимости объекта оценки Оценщик применил поправочные коэффициенты как для производственно-складской недвижимости, так и для объектов придорожного сервиса.

АНАЛИЗ ФАКТИЧЕСКИХ ДАННЫХ О ЦЕНАХ СДЕЛОК И (ИЛИ) ПРЕДЛОЖЕНИЙ С ОБЪЕКТАМИ НЕДВИЖИМОСТИ ИЗ СЕГМЕНТОВ РЫНКА, К КОТОРЫМ МОЖЕТ БЫТЬ ОТНЕСЕН ОЦЕНИВАЕМЫЙ

ОБЪЕКТ ПРИ ФАКТИЧЕСКОМ, А ТАКЖЕ ПРИ АЛЬТЕРНАТИВНЫХ ВАРИАНТАХ ЕГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ, С УКАЗАНИЕМ ИНТЕРВАЛА ЗНАЧЕНИЙ ЦЕН 3 6

Данный аналитический обзор предоставлен АН Триумф 37

Предложение

На протяжении 2016 года, предложение коммерческой недвижимости в Нижнем Новгороде росло, достигнув к концу года уровня в 8087 объектов. Прирост числа предлагаемых к аренде объектов составил от 130% в сегменте офисной недвижимости до 185% в сегменте индустриальной недвижимости. По состоянию на 1 января 2017 года в структура предложения коммерческой недвижимости преобладают офисные помещения — 55%, доля street retail составляет 29%, на производственно-складские объекты приходится 16%.

Street retail

Рисунок 5 Распределение предложения по сегментам

В общем объеме предложения лидирует Нагорная часть Нижнего Новгорода — 59% предлагаемых в аренду

36 ФСО №7 от 25.09.2014 № 611, п. 11в

37 http://triumfnn.ru/

помещений находятся здесь, в том числе 36% - в Нижегородском районе. На втором месте Советский район с показателем в 16%.

Хуже всего по состоянию на 1 января 2017 года представлен на рынке Московский район (5%). В течение года распределение предложения по площади практически не изменилось: 77% объектов имеют площадь до 250 кв. м, в том числе до 100 кв. м — 42% от общего числа.

Удельный вес крупногабаритных объектов (более 500 кв. м) вырос с 7% до 10%. Средняя площадь помещений формата street retail по состоянию на 1 января 2017 года составила 130 кв. м, что на 22 кв. м больше, чем год назад.

Рисунок 6 Распределение предложения по районам

Офисная недвижимость

70% предлагаемых к аренде объектов находится в Верхней части города, в том числе 43% — в Нижегородском районе. В Нижней части города больше всего офисных помещений сдается в аренду в Канавинском районе (10%).

Более половины (57%) сдаваемых в аренду помещений имеют площадь до 100 кв. м, за год их доля выросла на

10 п.п. Еще четверть рынка (25%)а приходится на помещения площадью от 100 до 250 кв. м. Доля крупноформатных помещений площадью более 500 кв. м за год снизилась на 3 п.п. и составляет 8% от общего числа офисных объектов. Средняя площадь офиса по состоянию на 1 января 2017 года составляет 82 кв. м, в течение 2016 года она снизилась на 28 кв. м.

Рисунок 7 Распределение предложения по районам

Склады и производство

Около 80% представленных на рынке объектов производственно-складской недвижимости расположено в Нижнем Новгороде, на долю области приходится лишь пятая часть от общего числа. Большая часть предлагаемых в аренду складов и производственных помещений расположена в Нижней части города в Сормовском (18%), Ленинском и Канавинском (по 14%) районах. Хуже всего на рынке индустриальной недвижимости представлены Московский и Автозаводский районы (7% и 8% от общего числа объектов, соответственно). По площади помещений предложение распределено достаточно равномерно: наиболее представлены на рынке индустриальной недвижимости помещения от 250 до 500 кв. м (23% объектов). На объекты площадью от 100 до 250 кв. м приходится 21% объявлений. Крупные и производственные помещения площадью от 1000 кв. м составляют 18% предложения. По состоянию на 1 января 2017 года средняя площадь производственно-складских помещений в Нижнем Новгороде равна 370 кв. м. В области средняя площадь объектов индустриальной недвижимости почти в 3 раза больше — 1000 кв. м.

Рисунок 8 Распределение предложения по районам

Спрос

Стремительный рост объемов предложения стал одной из причин дисбаланса на рынке и привел к тому, что на протяжении всего 2016 года отмечался значительный рост уровня вакантности коммерческой недвижимости. В сегменте street retail незанятыми остаются около трети помещений, для офисной недвижимости показатель несколько ниже — около 25%. Однако рекордсменом со знаком минус является индустриальная недвижимость, до 40% производственно-складских помещений пустует. Причина этого — снижение деловой активности, сокращение доходов населения и, как следствие, падение розничного товарооборота. Так, в 2016 году оборот розничной торговли по Нижегородской области составил 652,8 млрд рублей, что на 1,2% ниже уровня 2015 года в сопоставимых ценах. Предпосылок динамичного развития ритейла практически нет. Потребители смещают фокус в сторону эконом- сегмента, меняется структура чека и покупок. Активность на рынке коммерческой недвижимости Нижнего Новгорода в 1 полугодии 2016 года оставалась невысокой. Одним из факторов, сдерживающим активность на рынке, была неопределенность перспектив выхода из экономического кризиса в целом и восстановления позитивных тенденций на рынке недвижимости. В 3 и 4 квартале на рынке коммерческой недвижимости Нижнего Новгорода был отмечен небольшой рост спроса. По сравнению с уровнем начала года число запросов на аренду выросло почти 10%. Наиболее популярными у арендаторов остаются помещения формата street retail (44% запросов), однако за квартал их доля снизилась на 14 п.п. При этом более чем в 2 раза вырос удельный вес индустриальной недвижимости — с 9 до 22%. Доля офисных помещений более стабильна, на конец 2016 года она составила 38%. Происходят изменения и в структуре спроса. Так, в street retail cокращалось число арендаторов fashion-формата, высвобождались помещения, ранее занимаемых банками. С учетом снижения доходом населения, на смену этим операторам, как правило приходят продуктовые ритейлеры, товары для здоровья, товары для детей и фаст-фуд — то есть операторы, которые торгуют товарами, на которые всегда есть спрос. Сегмент общественного питания остается в Нижнем Новгороде одним из немногих, который в последний год активно развивался, предлагались новые концепции ресторанов и фаст-фуда. За звание «ресторанных» улиц в настоящее время борются ул. Рождественская и

Большая Покровская, где за последний год обновился состав кафе и ресторанов Средняя арендуемая площадь для таких операторов составляет от 100 до 300 кв. м. При этом, если в случае с кафе и ресторанами это чаще всего новые открытия, то продуктовые сети, в основном, пользуясь снижением цен на рынке, оптимизируют расходы на аренду за счет заключения договоров с более выгодными коммерческими условиями. Наиболее активное развитие демонстрируют сети, работающие преимущественно в сегменте «средний минус» Географически более востребована Верхняя часть города, либо помещения на красной линии в Нижней части города, с витринными окнами и отдельным входом. Из районов города наиболее популярны были Нижегородский, а также Ленинский и Канавинский. В сегменте офисной недвижимости драйвером спроса по- прежнему остаются низкие арендные ставки. При этом 39% арендаторов офисных помещений также интересуют объекты площадью от 50 до 150 кв. м. Основные требования арендаторов: кабинетная система, качественный ремонт помещения, а также, желательно, наличие мебели, закрепленных парковочных мест. На рынке складской недвижимости в минувшем году более половины спроса формировали ритейлеры: операторы продуктовых сетей, представители сегмента электроники и техники. Некоторые из них арендовали складские помещения для развития формата электронной коммерции, который в последние годы становится все более популярным. Арендаторов складских помещений больше интересует Нижняя часть города, особенно Ленинский район. При этом почти 39% запросов приходитсяь на помещения площадью от 250 до 500 кв. м. Наиболее популярны у арендаторов отапливаемые склады, с рампой и высотой потолков не менее 6 м. Также востребованы были помещения площадью от 2000 кв. м в пригороде Нижнего Новгорода.

Ценовые характеристики Street retail

Стоимость аренды помещений формата street retail начиная с 1 квартала 2016 года снижалась, при этом за год

арендная ставка упала на 9,3%. По состоянию на 1 января 2017 года она составила 674 руб. за 1 кв. м. Снижение стоимости аренды торговых помещений в 2016 году отмечалось во всех районах города, но наиболее значительное снижение (более чем на 100 руб. за 1 кв. м) произошло в Приокском и Сормовском районах. Лидером по арендным ставкам стал Автозаводский район — помещения здесь предлагаются по 714 руб. за 1 кв. м., соответственно.

Рисунок 9 Стоимость аренды 1 кв.м. по районам, руб.

Бывший долгие годы лидером Нижегородский район делит вторую строчку с Сормовским районом, с

показателем в 700 руб. за «квадрат». Дешевле всего арендовать помещения street retail в Московском районе — в среднем, 566 руб. за 1 кв. м. Стоимость покупки торговых помещений формата street retail начиная с 1 квартала 2016 года падала, за год снижение составило 4,5%, до уровня в 66 234 руб. за 1 кв. м в 4 квартале. Доходность объектов street retail также за год сократилась с 12,8% до 12,2%. Средний срок возврата инвестиций вырос до 8,19 года.

Офисная недвижимость

На рынке офисных помещений Нижнего Новгорода в 2016 году также произошло снижение арендных ставок на 8,2%. По состоянию на 1 января 2016 года стоимость аренды сократилась до 556 руб. за 1 кв. м, при этом арендные ставки 43% предлагаемых объектов находятся в диапазоне от 500 до 750 кв. м. Самые дорогие помещения предлагались в Нижегородском районе — здесь ставки превышают среднерыночные показатели и составляют, в среднем, 600 руб. за 1 кв. м. Самые дешевые офисы предлагаются в аренду в Сормовском районе

в среднем, по 479 руб. за 1 кв. м. Следует отметить, что разброс ставок по районам города постепенно сокращается. Стоимость покупки офисной недвижимости в Нижнем Новгороде в 4 квартале 2016 года выросла на 1,5% и составила 65 071 руб. за 1 кв. м. Однако, по итогам года снижение составило 2%. Средняя доходность офисной недвижимости по состоянию на 1 января 2017 года была равна 10,3%, а срок окупаемости — 9,75 года.

Рисунок 10

Рисунок 11

Склады и производство

Стоимость аренды складской недвижимости в Нижнем Новгороде в 1 квартале 2016 года снизилась на 3,3%, составив 234 руб. за 1 кв. м, и до конца года практически не изменялась. По состоянию на 1 января 2017 года она составила 233 руб. за 1 кв. м, что на 3,6% ниже, чем в начале года. В области стоимость аренды складов почти в 2 раза ниже — в среднем, 130 руб. за 1 кв. м.

При этом более половины производственно-складских помещений в Нижнем Новгороде (59%) предлагаются по ставке от 100 до 250 руб. за 1 кв. м. Самые высокие арендные ставки характерны для центральных районов — Советского (280 руб. за 1 кв. м) и Нижегородского (270 руб. за 1 кв. м). Самые дешевые склады предлагаются в аренду в Автозаводском и Сормовском районах — по 200 руб.за 1 кв. м. Стоимость покупки индустриальной недвижимости в Нижнем Новгороде в 4 квартале выросла на 4,% до 20 833 руб. за 1 кв. м. В области стоимость складской недвижимости составляет 12 050 руб. за 1 кв. м. Доходность индустриальной недвижимости за год изменилась незначительно, составив 13,4%, что соответствует сроку возврата инвестиций 7,44 года. В настоящее время доходность складской недвижимости остается самой высокой на рынке коммерческой недвижимости.

Тенденции и прогнозы

К концу 2016 года российская экономика несколько стабилизировалась, благодаря росту цен на нефть и укреплению рубля. Экономический рост ожидается и в 1 полугодии 2017 года. Эти позитивные изменения снижают неопределенность на рынке. Однако, исследование конъюнктуры и деловой активности, проведенное Нижегородстатом в 4 квартале 2016 года, показывает, что 72% респондентов считают, что экономическое положение в 1 квартале 2017 не изменится по сравнению с 4 кварталом 2016 года, тогда как 14,7% опрошенных дают негативный бизнес-прогноз. Рынок коммерческой недвижимости в 2016 году находился под влиянием негативных тенденций — уровень вакантности помещений рос, а арендные ставки — снижались. В 1 полугодии 2017 года эти тенденции продолжат действовать на рынке. В сегменте street retail основными арендаторами останутся предприятия общественного питания и сфера услуг. Что касается арендных ставок, то они продолжат снижение, в среднем на 2-3% за квартал. На рынке офисной недвижимости в настоящее время большая часть сделок на рынке — это оптимизация условий аренды за счет переезда либо продление текущих договоров на более интересных коммерческих условиях. В условиях поглощения качественных офисных площадей и с учетом снизившегося объема ввода новых офисов, ожидается сокращение уровня вакантности помещений в будущем году. В связи с этим говорить о росте арендных ставок на рынке офисной недвижимости, вероятнее всего, станет возможно не ранее лета 2017 года. В первом же полугодии 2017 года стоимость аренды офисных помещений может незначительно снизиться, но вероятнее всего не опустится не ниже 530 руб. за 1 кв. м. Ситуация на рынке складской недвижимости обусловлена большим количеством свободных помещений. Спроса на склады

недостаточно, чтобы заполнить все имеющиеся на рынке объекты, поэтому уровень вакантности складских помещений продолжает расти, и в следующем году может достичь рекордных значений. Но на фоне снижения объемов спекулятивного строительства существующие вакантные площади все же начнут постепенно сокращаться к концу 2017 года, что поддержит арендные ставки. Стоимость аренды 1 кв. м в сегменте индустриальной недвижимости остается стабильной на протяжении долгого времени, и в 2017 году они вряд ли заметно изменятся. В ближайшие 3 месяца ожидается, что они продолжат колебаться на уровне около 230 руб. за 1 кв. м. Небольшой рост возможен лишь во втором полугодии 2017 года.

Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен на дату оценки из сегмента рынка, к которому относится объект недвижимости, права на который оцениваются

Оценщиком был произведен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект недвижимости, на дату оценки.

Для анализа рынка была использована информация интернет-сайта: http://www.gipernn.ru/prodazha- garazhey/priokskiY-raYon?GarageSellForm%5Bobject%5D=1&iccnoindex=1

При проведении анализа рынка Оценщик рассматривал объекты — гаражные боксы, а также нежилые здания — гаражи, расположенные в Приокском районе г. Н. Новгорода, так как данные объекты наиболее сопоставимы по своим характеристикам с оцениваемым объектом недвижимости. Информация в таблицах далее.

Таблица 21: Информация о продаже гаражей в Приокском районе г. Н. Новгорода (до даты оценки)

№	Дата	Объект	Адрес		Целевое назначение	Площад ь (кв.м)	Цена, руб.	Цена, руб. кв.м.	Дополнительная информация
1	апрель 2017г.	гараж	г.Н.Новгород, район	Приокский	гараж	40	650000	16250	большой и светлый гараж в гск сокол,после ремонта,новая крыша и новая проводка,новый счетчик,новые розетки,ворота 3х3 под газель, ямы нет,есть большой погреб,гараж под две небольшие машины, в конце гаража окошко, за гаражом сады,делал для себя,продаю так как взял земельный участок,нужны деньги на строительство,гараж в собственности, в гаражном кооперативе всегда людно и светло,в 100м трамвайная остановка,соседи очень хорошие,председатель ответственный.
2	май 2017г.	гараж	г.Н.Новгород, район	Приокский	гараж	42	600000	14286	Продам гараж на два авто 42 кв м в Приокском районе. Гаражный кооператив Квант-2, кирпичный, ворота под Газель. Есть цоколь , смотровая яма. Возможно использовать под мелкое производство, шиномонтаж и т. д.
3	май 2017г.	гараж	г.Н.Новгород, район	Приокский	гараж	32	500000	15625	кирпичный гараж 4 на 8 м, бетонные перекрытия, пол, сделана яма, погреб, ворота под газель 2, 5 на 2, 5, электричество
4	май 2017г.	гараж	г.Н.Новгород, район	Приокский	гараж	22	260000	11818	Продаю кирпичный гараж в ГК улица Маршала Голованова в

									Приокском районе, Щербинки. Красная линия, крайний гараж. Размер 3, 60м Х 6, 00м. Стены и перегородки из силикатного кирпича, перекрытие из сборных ж/б плит, пол - бетон, сверху доски. Круглосуточное электричество, металлические ворота 2, 50м-2, 00м (утепленные). Имеется большой погреб, смотровая яма. Установлены решетки по смежной стене (для защиты). Удобный подъезд, освещение, дорогу чистят регулярно, ТБО вывозят.
5	май 2017г.	гараж	г.Н.Новгород, район	Приокский	гараж	32	500000	15625	гараж 3-х ярусный, ГК "СКИФ", электричество на 380 А
6	май 2017г.	гараж	г.Н.Новгород, район	Приокский	гараж	35	370000	10571	ГСК Металлист 35 кв. м. , есть яма, погреб, оштукатурен, находится рядом с азс Татнефтьи автосалоном Артан. АН Чекни.
7	май 2017г.	гараж	г.Н.Новгород, район	Приокский	гараж	28	250000	8929	Продам большой кирпичный гараж в ГСК Нижегородец-3. Полы, крыша - бетон. Смотровая яма, хороший кирпичный погреб. Крыша не течет. удобный заезд, 1я линия. Документы оформлены.
8	май 2017г.	гараж	г.Н.Новгород, район	Приокский	гараж	12	200000	16667	Гаражный кооператив Сигнал, яма, свет, деревянный пол, железные ворота.
9	май 2017г.	гараж	г.Н.Новгород, район	Приокский	гараж	24	390000	16250	24 кв.м, есть яма, погреб, деревянный пол, электричество, большие сталажи, в 5 мин. ходбьы от пр.Гагарина

10	апрель 2017г.	гараж	г.Н.Новгород, район	Приокский	гараж	21	400000	19048	Продается гаражный бокс площадью 20 кв.м. в подземной автостоянке. Металлические ворота. Чисто, сухо, хороший заезд. Свидетельство на гараж без долей, продается как отдельное нежилое помещение по договору купли -продажи.
11	май 2017г.	гараж	г.Н.Новгород, район	Приокский	гараж	12	530000	44167	Полуподземный гараж-стоянка.
Минимальное значение, руб. кв.м.								8929
Максимальное значение, руб. кв.м.								44167
Средневзвешенное значение, руб. кв.м. (округленно)								17203

Таблица 22: Информация об аренде помещений/нежилых зданий в Приокском районе г. Н. Новгорода (до даты оценки)

№	Дата	Описание объекта	Адрес	Площадь (кв.м)	Цена, руб. в месяц кв.м.	Ссылка на источник информации
1	май 2017г.	Сдам автосервис в аренду на длительный срок, установлен стенд для геометрии кузова, высокие ворота, раздевалка, общая площадь 200 м2, офис 25м2, вода, канализация. Оплата в месяц 40000 руб, в оплату включена стоимость отопления, воды, канализации, отдельно оплачивается только свет по счетчику.	г.Н.Новгород, Приокский район	200	200	http://www.gipernn.ru/ar enda-pomescheniy/ul- tropinina-id1952553
2	май 2017г.	Сдам в аренда теплый склад на ул. Ларина, охраняемая территория, удобный подъезд для грузовых автомобилей, доступ 24 часа, ровные полы, подводка воды. Площадь 90 м2, 27.000 руб + свет. Также по соседству имеются офисные помещения от 12 м2.	г.Н.Новгород, Приокский район	90	300	http://www.gipernn.ru/ar enda-pomescheniy/ul- larina-id1952594
3	май 2017г.	Производственное складское помещение отапливаемое, чистое, сухое. есть соседние помещения по 50 кв.м. (три помещения на выбор), На охраняемое территории. В стоимость включено отопление, отдельно оплачивается	г.Н.Новгород, Приокский район	160	300	http://www.gipernn.ru/ar enda-pomescheniy/ul- larina-id1973836

		электричество.
4	май 2017г.	Аренда производственно-складского помещения с отдельным входом в пос. Черепичном, помещение теплое, удобный подъезд для грузовых автомобилей, хорошая транспортная развязка, потолки 3, 8 м, ровные полы, ворота 2. 8*3. 1, наличие рядом офисных площадей. Площадь 54 м2, 14. 850 руб/мес. + эл-во	г.Н.Новгород, Приокский район	54	275	http://www.gipernn.ru/ar enda-pomescheniy/pos- cherepichnyy-id2217434
5	май 2017г.	Производственное складское помещение по 50 кв.м. (три помещения на выбор), отапливаемые, чистые, сухие. На охраняемое территории. В стоимость включено отопление, отдельно оплачивается электричество.	г.Н.Новгород, Приокский район	50	500	http://www.gipernn.ru/ar enda-pomescheniy/ul- larina-id1973833
6	май 2017г.	Сдам торговое помещение 197 м² 77 кв.м. – второй этаж (260 рублей за кв.м.) 120 кв.м. – складкское помещение (200 рублей за кв.м.) - высота потолков разная. есть 3 метра, есть 5 метров - земля в собственности, 1000 кв. м., парковка есть - электричество есть - мощность 25 кВт, при необходимости можно увеличить	г.Н.Новгород, Приокский район	197	223	http://www.gipernn.ru/ar enda-pomescheniy/ul- geologov-id1952588
7	май 2017г.	Аренда торгового помещения 550 кв. м на ул. Ларина. Красная линия, своя парковка, торговый зал 300 кв. м + офисные помещения, склад, с/у, душевые. 2 входа, двойные ворота рольставни под разгрузку товара, возможен заезд легкового транспорта внутрь помещения. Идеально под автосалон	г.Н.Новгород, Приокский район	550	400	http://www.gipernn.ru/ar enda-pomescheniy/ul- larina-id2176269
Минимальное значение, руб. кв.м.					200
Максимальное значение, руб. кв.м.					500
Средневзвешенное значение, руб. кв.м. в месяц					314

АНАЛИЗ ОСНОВНЫХ ФАКТОРОВ, ВЛИЯЮЩИХ НА СПРОС, ПРЕДЛОЖЕНИЕ И ЦЕНЫ СОПОСТАВИМЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ 38 ‌

По профессиональному мнению: Генерального Директора ГК «Триумф» Бориса Горелика, в сегменте складских и производственных помещений идет бурное высвобождение площадей, их ликвидность сильно проседает, доходность от складов на сегодняшний день составляет 12–14% годовых.

Снижение спроса на рынке мы наблюдаем примерно трехкратное относительно 2013 — начала 2014 года. Количество сделок купли-продажи и аренды коммерческой недвижимости снизилось на 40–50% (в разных сегментах по-разному). Кстати, можно спрогнозировать рост количества сделок аренды. Для большинства бизнесов аренда является очень серьезной статьей издержек. Не все арендодатели одинаково хорошо понимают роль и место своего актива на рынке. Когда арендодатель не проявляет гибкость, арендатору приходится перемещаться. Идет процесс конкурентного перетягивания клиентов. Можно предположить, что в текущем году этот процесс только обострится. Для тех, кто долго пробыл на рынке, сдаваемые за «коммуналку» площади не являются какой-то фантастикой. Это реальные случаи, характерные для прошлых кризисов за пределами российского рынка недвижимости. Сейчас даже на нижегородском рынке такие предложения появились, причем не только для бросового товара. Они уже есть, и их количество будет нарастать, это перестанет быть ноу-хау. И количество разного рода прямых и скрытых скидок будет увеличиваться.

Вместе с тем, происходит падение интереса к товару, представленному на рынке. Вымывается лучшее: то, что придерживалось и «лежало на складах», вплоть до самого худшего, неликвидного товара, выбрасывается на рынок.

В жилах российского рынка недвижимости течет нефть. Валютные цены на недвижимость продолжат снижаться: они уже упали более чем в два раза при троекратном снижении цены на нефть. Если не будет каких-то геополитических катастроф и российская экономика останется на уровне нуля, через какое-то время рынок недвижимости прекратит падение, найдет свое дно, после чего начнется постепенный рост.

По профессиональному мнению: Генерального директора компании IDEM Екатерины Гресс, мы считаем, что ждать серьезных изменений на рынке коммерческой недвижимости в наступившем году не стоит. Кризисные явления ощутили на себе все сегменты недвижимости, особенно коммерческая, и на реанимацию рынка понадобится еще около двух лет. На жизнеспособность рынка оказали влияние многие факторы: экономические санкции, валютные колебания, общая экономическая нестабильность, которая привела к низкой активности инвесторов. Сегодня на рынке недвижимости Нижнего Новгорода предложение превышает спрос. Поспособствовал этому запуск в 2015 году новых объектов: ТРЦ «Небо», «Крым», «Жар-птица», «Олимп»,

«Звезда».

По профессиональному мнению: Директора АН «Брокер Сервис» Василия Енина - этот год, как и предыдущий, будет временем «переездов» для крупной офисной недвижимости. Освобождают площади крупные компании, которые сворачивают бизнес в нашем городе. При этом есть организации, консолидирующие в одном месте свои отделы, и им требуются большие площади. Востребованы также небольшие офисы, которые нужны компаниям, снижающим издержки на аренду. Оживление в этом сегменте наблюдается с конца марта. Высвобождается много помещений банковских отделений, с кассовыми узлами, которые приходится ломать.

Часть крупных торговых сетей приостановила расширение до середины года. Востребованы небольшие площади под специализированные магазины, например, по продаже мяса, алкоголя. Сегодня сети не покупают, а арендуют помещения.

В индустриальной недвижимости увеличился спрос на покупку собственных площадей. Удачно сложилась конъюнктура: много дешевых помещений. Цена аренды в этом сегменте понизилась меньше, чем цена продажи. Инвесторы проявляют осторожность при выборе арендаторов, тщательно оценивают их стабильность и риски при поиске нового.

Земельных участков без проблем, ограничений и обременений сегодня на рынке мало, собственники завышают цены и неохотно их продают. Поиск участка под строительство стал занимать больше времени. Ожидания покупателей изменились: они готовы приобретать недвижимость на 30–40% дешевле, чем два года назад.

На рынке очень много свободных площадей. Собственники активно рекламируют их на разных ресурсах. Во всех сегментах предложение количественно превышает спрос, но помещений и участков, соответствующих ценовым и качественным ожиданиям арендаторов и покупателей, мало. Прибавилось работы агентствам недвижимости. Количество запросов в нашей компании стабильно растет с октября прошлого года. Общее же число сделок снизилось: сказываются неплатежи, сдерживающие развитие всех компаний на рынке.

Стоимость аренды упала на 20–45%. Цены будут снижаться до осени, но уже незначительно. В этот кризис собственники помещений формата стрит-ритейл быстро отреагировали на отток банков и скорректировали цены до уровня, который был до экспансии банков 2012–2014 годов. Ожидаемая налоговая нагрузка, коммунальные платежи, гашение кредита и воспоминания о кризисе 2008–2010 годов повлияли на скорость их реакции.

Срок экспозиции объекта недвижимости 39

У каждого объекта на рынке недвижимости существуют сроки экспозиции. Срок экспозиции это время от начала публикации объявления до момента совершения сделки.

Высокая ликвидность (до 6 мес) Покупка Встроенные нежилые помещения

Валовый рентный мультипликатор от 6 до 8.

Офисные и торговые здания площадью до 5 000 – 7 000 кв.м.

Окупаемость от 6 до 8 лет.

Земельные участки под жилищное строительство

Земельные участки под торговые объекты до 5 Га Вблизи жилых массивов, на перекрестках или крупных магистралях

Объекты и земельные участки под сферу развлечений: центр, дешево.

Средняя ликвидность (от 6 до 12 мес) Продажа

Производственно-складские здания площадью до 5 000 кв.м В хорошем техническом состоянии или старые, но дешево

Офисные здания площадью 6 000 – 15 000 кв.м Окупаемость до 7 лет

Торговые центры разной площади, концептуальные или с возможностью быстрой реконцепции. Окупаемость до 7 лет

Здания гостиниц или с возможностью реконструкции под сетевую гостиницу от 150 номеров Участки под производство до 5 Га до 5 км от КАД с коммуникациями Дешево

Низкая ликвидность (свыше 12 мес) Продажа Крупные земельные участки с/х и бывшие с/х, в т.ч. Земли промышленности без дорог и коммуникаций Земли под все виды малоэтажного строительства Земли под сельскохозяйственное производство

Производственные комплексы и с/х объекты. Крупные в плохом и среднем техническом состоянии. Специализированные современные в отрыве от бизнеса

Крупные и дорогие объекты коммерческой недвижимости (от 1 млрд) За исключением первоклассных объектов с идеальной концепцией

Несетевые гостиницы

По мнению Оценщика, объект недвижимости: помещение, назначение: нежилое, общая площадь: 67,2 кв.м., этаж 1 (адрес (местоположение) объекта недвижимости: Нижегородская область, г. Нижний Новгород, Приокский район, ул. Горная, д. 13, пом. П2), учитывая физическое состояние и местоположение рассматриваемого помещения, имеет низкую ликвидность, срок экспозиции составляет свыше 12 месяцев.

Ставки доходности рынка

Оценщик проанализировал аналитическую информацию, опубликованную профессиональными участниками рынка недвижимости (ведущими девелоперскими и риелторскими компаниями) на предмет сведений о коэффициенте капитализации для производственно-складской недвижимости.

Найденная информация представлена в следующей таблице.

39 Источник информации: http://www.rezon-realty.ru/PublicDescription.aspx?PublicID=2580

Таблица 23 Ставки капитализации в сегменте производственно-складской и торгово- офисной недвижимости

Значение ставки капитализации	Источник информации
Ставки капитализации в сегменте офисной недвижимости достигли 10,5%, в торговой недвижимости - 10,0-11,0%, в складской недвижимости 12,0- 13,0%.	http://www.knightfrank.ru/news/
Ставки капитализации для московской премиальной недвижимости остаются: на уровне 10% для торгового и офисного сегментов, и 12,5% для складского, в Санкт-Петербурге это 11,5 и 11,25% для офисных и торговых центров соответственно и 13,5% для складских комплексов.	http://www.vedomosti.ru/realty/artic les/2016/09/19/657574-kakuyu- nedvizhimot-vibirayut-investori- krizis
Ставки капитализации составили: офисные здания – 10,50%, торговые центры – 11,00%, складские объекты – 12,75%.	http://cwrussia.ru/netcat_files/93/38 /2017_Q1_MarketBeat RUS_PPT _.pdf

Как видно из таблицы выше, по мнению крупнейших компаний ставка капитализации в сегменте офисно-торговой недвижимости варьируется от 10% до 11,25% для офисно- торговых объектов и в сегменте производственно-складской недвижимости от 12% до 13,5% для складских объектов.

Ценообразующие факторы

По мнению Оценщика, основными факторами, влияющими на спрос, предложение и цену объектов под коммерческое использование являются:

социальные и демографические особенности;
общая экономическая ситуация;
правовое регулирование и действующие системы налогообложения;
природные условия и окружающая среда;
физические и качественные характеристики земельного участка;
расположение земельного участка;

доход, который можно получить, используя земельный участок.

К социальным факторам относится демографическая структура населения, его численность, плотность, состав, сложившиеся системы расселения.

К общей экономической ситуации относится экономическая ситуация стране и регионе, инвестиционный климат, рынок долгосрочных кредитов; уровень доходов населения, тенденции развития местности.

К правовому регулированию относятся правовые нормы частного и публичного права, например, сервитуты, права пользования и вещные права и обязательства, виды разрешенного использования земли и устанавливаемые градостроительные и природоохранные режимы, законодательные требования по уплате налогов, сборов и иных земельных платежей, налогов на строительство и др.

К природным условиям относятся климат, геологические и гидрологические условия, состояние окружающей среды, красивый вид или ландшафт, наличие или отсутствие мест рекреации; наличие или отсутствие вредных экологических факторов на участке или в ближайшем окружении.

К факторам расположения относят: близость к транспортным магистралям, объектам социальной инфраструктуры района (магазинам, школам, больницам, рынкам), соседство с привлекательными или, наоборот, непривлекательными объектами. Например, участок может быть расположен в престижном месте, месте с красивым ландшафтом, рекой или вблизи свалки.

В справочнике оценщика недвижимости (Лейфер Л.А., Крайникова Т. В. Справочник оценщика недвижимости - 2016. Том 1, часть 1. Производственно-складская недвижимость и

сходные типы объектов. Нижний Новгород, 2016г., стр. 45) авторы выделяют следующие ценообразующие факторы, которые влияют на стоимость объекта оценки, а также присваивают соответствующий вес каждому фактору.

Таблица 24: Ценообразующие факторы. Производственно-складская объекты свободного назначения 40

Название фактора	Вес фактора
Местоположение	0,18
Общая площадь(фактор масштаба)	0,10
Физическое состояние здания	0,09
Наличие отопления	0,08
Площадь земельного участка, относящегося к объекту	0,07
Материал стен	0,06
Доля административно-бытовых помещения в общей площади	0,05
Доступная электрическая мощность	0,05
Наличие железнодорожной ветки	0,05
Этаж расположения	0,04
Тип объекта(встроенное помещение, отдельно-стоящее здание)	0,04
Наличие грузоподъемных механизмов	0,04
Доля холодильных/низкотемпературных площадей	0,04
Рабочая высота потолка	0,04
Ограниченность доступа к объекту(расположение на закрытой территории базы)	0,04
Расположение на огороженной территории(наличие ограждения территории)	0,04

Оценщик делает допущение о том, что в данном отчете об оценке, при расчете стоимости объекта используются не все перечисленные ценообразующие факторы, данные ценообразующие факторы представлены только лишь для ознакомления, Оценщик самостоятельно принимает решение о том, какие ценообразующие факторы являются главными при оценке того или иного объекта недвижимости.

40 Источник информации: Лейфер Л.А., Крайникова Т. В. Справочник оценщика недвижимости - 2016. Том 1, часть 1. Производственно- складская недвижимость и сходные типы объектов. Нижний Новгород, 2016г., стр. 45

В таблицах/ на рисунках ниже представлены результаты аналитического исследования, проведенного специалистами ЗАО ПЦФКО41.

Местоположение

Статус населенного пункта

Рисунок 12

Рисунок 13

41 Источник информации: Лейфер Л.А., Крайникова Т. В. Справочник оценщика недвижимости - 2016. Том 1, часть 1, часть 2. Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов. Нижний Новгород, 2016г.

Местонахождение в пределах города

Рисунок 14

Рисунок 15

Общая площадь

Рисунок 16

Физическое состояние здания

Состояние, в котором находится объект, оказывает непосредственное влияние на его стоимость. Для того, чтобы учесть различие в состоянии объектов-аналогов и объекта оценки Оценщик использовал следующую матрицу.

Таблица 25: Размер поправки в зависимости от состояния объекта оценки и объекта- аналога* (матрица А)

Состояние объекта аналога	Состояние объекта оценки
Состояние объекта аналога	хорошее	вполне удовлетворит ельное	удовлетворит ельное	не вполне удовлетворит ельное	неудовлетвор ительное	ветхое
хорошее	1,00	0,89	0,79	0,68	0,53	0,34
вполне удовлетворительн ое	1,12	1,00	0,88	0,76	0,59	0,38
удовлетворительн ое	1,27	1,13	1,00	0,87	0,67	0,43
не вполне удовлетворительн ое	1,46	1,31	1,15	1,00	0,77	0,50
неудовлетворитель ное	1,90	1,70	1,50	1,30	1,00	0,65
ветхое	2,92	2,62	2,31	2,00	1,54	1,00

Таблица 26: Оценка состояния здания в зависимости от общего физического износа 42

Состояние	Физический износ, %	Физический износ, среднее значение (в долях единицы)
Хорошее	0-10	0,050
Вполне удовлетворительное	11-20	0,150
Удовлетворительное	21-30	0,250
Не вполне удовлетворительное	31-40	0,350
Неудовлетворительное	41-60	0,500
Ветхое	61-75	0,675
Непригодное (аварийное)	75 и выше	0,875

Состояние объектов - аналогов определялось по информации из открытых источников и на основании бесед с продавцами объектов — аналогов.

*Каждой i-й строке матрицы соответствует определенное возможное физическое состояние, характеризующееся определенным уровнем физического износа объекта аналога. Каждому j- му столбцу матрицы соответствует определенное возможное физическое состояние объекта оценки, характеризующееся определенным уровнем физического износа.

Корректировка на физическое состояние(матрица А) рассчитывается по следующей формуле :

где:

аij = (1-Иj)/(1-Иi)

аij - величина корректировки на физическое состояние

Иj - среднее значение величины физического износа соответствующее j-му состоянию

42 Источник информации: www.proocenka.ru/documents (Сроки службы и износ зданий); правила оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86(р)

объекта оценки

Иi - среднее значение величины физического износа соответствующее i-му состоянию объекта аналога

Наличие отопления

Таблица 27

Наименование коэффициента	Среднее значение	Доверительный интервал
Удельная цена
Отношение удельной цены неотапливаемого объекта к удельной цене такого же отапливаемого объекта	0,73	0,72	0,75
Удельная арендная ставка
Отношение удельной арендной ставки неотапливаемого объекта к удельной арендной ставке такого же отапливаемого объекта	0,72	0,71	0,74
Наименование коэффициента	Среднее значение	Расширенный интервал
Удельная цена
Отношение удельной цены неотапливаемого объекта к удельной цене такого же отапливаемого объекта	0,73	0,66	0,8
Удельная арендная ставка
Отношение удельной арендной ставки неотапливаемого объекта к удельной арендной ставке такого же отапливаемого объекта	0,72	0,66	0,78

Площадь земельного участка, относящегося к объекту43

МЕТОДИКА РАСЧЕТА НАИБОЛЕЕ ВЕРОЯТНОЙ ДОЛИ ЗЕМЛИ В РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЕДИНОГО ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

В соответствии с принятой моделью рыночная стоимость земельного участка составляет определенную долю a в рыночной стоимости единого объекта недвижимости:

Сз = α × Сед.об,

где α — наиболее вероятная доля земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости.

Поскольку данных по продажам участков земли крайне мало, сформировать выборку для определения мультипликатора прямым методом, которую можно было бы признать репрезентативной, не представляется возможным. В этих условиях остается другой путь расчета требуемой доли — через рыночную стоимость единого объекта недвижимости и стоимость замещения. Здесь, однако, при интерпретации результатов следует учитывать очевидные недостатки такого подхода.

Выражение для наиболее вероятной доли стоимости земли в рыночной стоимости единого объекта недвижимости:

Если считать, что стоимость земельного участка делится пропорционально площади занимаемых помещений, то на 1 м2 суммарной площади всех помещений здания или отдельного помещения приходится участок земли с площадью, равной:

Для помещений в типовых городских строениях можно оценить плотность застройки, определяемую отношением

43 http://inform-ocenka.ru/wp-content/uploads/2016/03/22.pdf; Вопросы оценки №2 2003 г.

где

Э — этажность здания, в котором расположено помещение;

K1 — отношение технологических площадей здания (стены, подъезды, лестничные клетки) к общей площади здания;

K2 — отношение площади незастроенной земли, относящейся к зданию, к общей площади здания.

Коэффициент K1 определяется планировкой здания, а K2 — плотностью застройки квартала. На основании норм градостроительства города Нижнего Новгорода для типовых застроек K1 приняли = K2 = 1,2. В этом случае для квартиры стандартной планировки в 9 этажном доме соотношение :

Используя полученные соотношения, можно определить долю в стоимости участка земли, относящегося к одному квадратному метру помещений.

Материал стен

Рисунок 17

Доля административно-бытовых помещений в общей площади

Рисунок 18

Рисунок 19

Доступная электрическая мощность

Чем больше доступна электрическая мощность, чем ликвиднее объект.

Наличие железнодорожный ветки

Таблица 28

Наименование коэффициента	Среднее значение	Доверительный интервал
Удельная цена
Отношение удельной цены объекта, оборудованного железнодорожной веткой, к удельной цене такого же объекта без железнодорожной ветки	1,15	1,14	1,16
Удельная арендная ставка
Отношение удельной арендной ставки объекта, оборудованного железнодорожной веткой, к удельной	1,15	1,14	1,17

арендной ставке такого же объекта без железнодорожной ветки
Наименование коэффициента	Среднее значение	Расширенный интервал
Удельная цена
Отношение удельной цены объекта, оборудованного железнодорожной веткой, к удельной цене такого же объекта без железнодорожной ветки	1,15	1,08	1,22
Удельная арендная ставка
Отношение удельной арендной ставки объекта, оборудованного железнодорожной веткой, к удельной арендной ставке такого же объекта без железнодорожной ветки	1,15	1,08	1,23

Этаж расположения

Рисунок 20

Рисунок 21

Рисунок 22

Тип объекта (встроенное помещение, отдельно-стоящее здание)

Рисунок 23

Наличие грузоподъемных механизмов

Таблица 29

Наименование коэффициента	Среднее значение	Доверительный интервал
Удельная цена
Отношение удельной цены объекта, не обеспеченного ГПМ, к удельной цене такого же объекта, обеспеченного ГПМ	0,89	0,88	90
Удельная арендная ставка
Отношение удельной арендной ставки объекта, не обеспеченного ГПМ, к удельной арендной ставке такого же объекта, обеспеченного ГПМ	0,89	0,88	0,9
Наименование коэффициента	Среднее значение	Расширенный интервал
Удельная цена
Отношение удельной цены объекта, не обеспеченного ГПМ, к удельной цене такого же объекта, обеспеченного ГПМ	0,89	0,84	0,94
Удельная арендная ставка
Отношение удельной арендной ставки объекта, не обеспеченного ГПМ, к удельной арендной ставке такого же объекта, обеспеченного ГПМ	0,89	0,84	0,94

Доля холодильных/низкотемпературных площадей

Таблица 30

Наименование коэффициента	Среднее значение	Доверительный интервал
Удельная цена
Отношение удельной цены объекта, оборудованного холодильными камерами, к удельной цене объекта без холодильной камеры	1,24	1,22	1,26
Удельная арендная ставка
Отношение удельной арендной ставки объекта, оборудованного холодильными камерами, к удельной арендной ставке объекта без холодильной камеры	1,24	1,22	1,27
Наименование коэффициента	Среднее значение	Расширенный интервал
Удельная цена
Отношение удельной цены объекта, оборудованного холодильными камерами, к удельной цене объекта без холодильной камеры	1,24	1,13	1,35
Удельная арендная ставка
Отношение удельной арендной ставки объекта, оборудованного холодильными камерами, к удельной арендной ставке объекта без холодильной камеры	1,24	1,13	1,36

Рабочая высота потолка

Высота помещения формирует его объем и, следовательно, доходы владельцев.

Ограниченность доступа к объекту (расположение на закрытой территории базы)

Таблица 31

Наименование коэффициента	Среднее значение	Доверительный интервал
Удельная цена
Отношение удельной цены объекта, расположенного на закрытой территории, к удельной цене такого же объекта со свободным доступом	0,89	0,87	0,9
Удельная арендная ставка
Отношение удельной арендной ставки объекта, расположенного на закрытой территории, к удельной арендной ставке такого же объекта со свободным доступом	0,89	0,87	0,9
Наименование коэффициента	Среднее значение	Расширенный интервал
Удельная цена
Отношение удельной цены объекта, расположенного на закрытой территории, к удельной цене такого же объекта со свободным доступом	0,89	0,82	0,96
Удельная арендная ставка
Отношение удельной арендной ставки объекта, расположенного на закрытой территории, к удельной арендной ставке такого же объекта со свободным доступом	0,89	0,82	0,96

Расположение на огороженной территории (наличие ограждения территории)

Таблица 32

Наименование коэффициента	Среднее значение	Доверительный интервал
Удельная цена
Отношение удельной цены объекта, имеющего ограждение территории, к удельной цене такого же объекта без ограждения	1,09	1,08	1,1
Удельная арендная ставка
Отношение удельной арендной ставки объекта, имеющего ограждение территории, к удельной арендной ставке такого же объекта без ограждения	1,08	1,07	1,09
Наименование коэффициента	Среднее значение	Расширенный интервал
Удельная цена
Отношение удельной цены объекта, имеющего ограждение территории, к удельной цене такого же объекта без ограждения	1,09	1,03	1,14
Удельная арендная ставка

Отношение удельной арендной ставки объекта, имеющего ограждение территории, к удельной арендной ставке такого же объекта без ограждения

1,08 1,03 1,13

Прочие факторы и коэффициенты

Состав арендной ставки

Таблица 33

Наименование коэффициента	Среднее значение	Доверительный интервал
Отношение удельной ставки производственно-складского объекта с учетом коммунальных платежей к удельной ставке такого же объекта без учета коммунальных платежей	1,2	1,19	1,22
Наименование коэффициента	Среднее значение	Расширенный интервал
Отношение удельной ставки производственно-складского объекта с учетом коммунальных платежей к удельной ставке такого же объекта без учета коммунальных платежей	1,2	1,12	1,29

ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ ОТНОСИТЕЛЬНО РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В СЕГМЕНТАХ, НЕОБХОДИМЫХ ДЛЯ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА 44

На основании проведенного анализа рынка объекта оценки были сделаны следующие выводы:

Диапазон цен на объекты: гаражи, расположенные в Приокском районе города Нижнего Новгорода, по состоянию на дату оценки составляет от 8929 до 44167 руб./кв.м., среднее значение — 17203 руб./кв.м.;
Диапазон арендных ставок на объекты гаражи/атосервисы/производственно-складского назначения, расположенные в Приокском районе города Нижнего Новгорода, по состоянию на дату оценки составляет от 200 до 500 руб./кв.м. в месяц, среднее значение

— 314 руб./кв.м. в месяц;
Основным ценообразующим фактором рассматриваемого сегмента рынка является местоположение.
Ликвидность объекта оценки определяется Оценщиком как низкая. Средний срок экспозиции составляет свыше 12 месяцев.

44 ФСО №7 от 25.09.2014 № 611, п. 11д

11 Описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке 45

Обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов 46

Расчетные методы для оценки объекта недвижимости (оценка права собственности) Для оценки недвижимости, Оценщик использовал следующие подходы: Сравнительный подход

Метод моделирования рыночного ценообразования требует большого количества объектов сравнения и в данном случае не может быть применен ввиду отсутствия на рынке такого количества объектов сравнения. Метод моделирования рыночного ценообразования требует весьма больших затрат ресурсов, применяется он лишь в массовой оценке для целей государственного управления (при определении базы налогообложения недвижимости или ставок арендной платы для сдачи в аренду государственного имущества). Метод в данном случае не применяется.

Метод сравнения продаж.

Для проведения сравнительного анализа Оценщик использовал и данные о сделках купли- продажи объектов (в виду их отсутствия), сходных с оцениваемым, и цены предложения. Такой подход, по мнению Оценщика, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости, проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемого объекта, учитывая все его достоинства и недостатки относительно представленных на рынке объектов.

Объекты сравнения должны территориально располагаться в одной оценочной зоне, характеризуемой равенством коэффициента градостроительной ценности, транспортной удаленностью от культурных, деловых центров и экологическими условиями.

Доходный подход

Метод прямой капитализации. Применение данного метода обусловлено тем, что оцениваемый объект недвижимого имущества способен генерировать доходы, стабильные по времени, не требует на дату оценки больших по длительности капиталовложений в ремонт или реконструкцию. В этом методе для оценки рыночной стоимости чистый доход первого года от использования актива делится на коэффициент капитализации, полученный методом рыночной экстракции на основе анализа данных о коэффициентах капитализации активов, аналогичных оцениваемому активу. Оцениваемый объект соответствует требованиям данного метода, поэтому в настоящей оценке применяется именно этот метод.

Метод дисконтирования денежных потоков не применяется. Метод дисконтированных денежных потоков применяется в том случае, когда объект недвижимости требует значительных и длительных по времени вложений средств в капремонт или реконструкцию, потоки доходов прогнозируются как регулярно изменяющиеся.

Метод применим к развивающимся объектам доходной недвижимости. Также надо иметь в виду, что для использования этого метода необходимо иметь достоверную и достаточную информацию о прогнозируемых потоках. У оценщика такая информация отсутствует.

Затратный подход

Отказ от применения затратного подхода.

Согласно ФСО №1 от 20.05.2015г., №297: «Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией

45 Федеральный стандарт оценки №3 п.8и: Требования к отчету об оценке (ФСО №3, утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015г.№299)

46 ФСО №3 от 20.05.2015г. №299 п.8и

объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойствен- но уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономи- ческим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний». Согласно ФСО №7 п. 24 а «затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капиталь- ного строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жи- лых и нежилых помещений». Исходя из того что объектом оценки является нежилое помеще- ние, Оценщик не применял затратный подход.

Затратный подход не был применен.

Расчет рыночной стоимости объекта оценки
1. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД

Сравнительный подход – совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В качестве аналогов принимаются объекты, которые, в силу внешнего подобия и сходства по основным потребительским характеристикам содержат информацию об оцениваемом объекте. Как правило, такие объекты после соответствующих корректировок могут быть

«приведены» к объекту оценки.

В рамках сравнительного подхода могут быть оценены лишь те объекты, которые свободно продаются на рынке и являются достаточно ликвидными. Данный подход основан на принципе замещения - покупатель не купит объект, если его стоимость превышает затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью.

Поэтому предполагается, что цены, по которым на рынке состоялись сделки купли-продажи объекта, схожего или аналогичного оцениваемому объекту, отражают его рыночную стоимость.

Основные этапы применения метода сравнения продаж

-й этап. Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым. Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту рынка недвижимости и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях.

При любом анализе сопоставимых данных важно, чтобы объекты имущества, по которым собираются сопоставимые данные, имели характеристики, аналогичные оцениваемому имуществу.
-й этап. Собирается и проверяется информация по объектам-аналогам, проводится сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения.

Согласно п. 22 ФСО № 7 основные элементы сравнения включают: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;

условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);

условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);

условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам

предложений, иные условия);

вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта;

физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;

экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);

наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.
-й этап. На выявленные различия между оцениваемым объектом и объектами-аналогами по каждому указанному выше элементу сравнения вносятся корректировки (поправки) к ценам продаж (предложения) аналогов.

Поскольку объекты различаются по размеру и числу входящих в них единиц, при проведении сравнения проданных объектов с оцениваемым объектом неизбежны большие сложности и требуется приведение имеющихся данных к общему знаменателю, которым может быть либо физическая единица (например, цена за 1 кв. м), либо экономическая.

На различных сегментах рынка недвижимости используются различные единицы сравнения. Единицы сравнения незастроенных земельных участков:

цена за 1 га; цена за 1 сотку; цена за 1 кв. м.

Единицы сравнения объектов капитального строительства: цена за 1 кв. м общей площади;

цена за 1 фронтальный метр;

цена за 1 кв. чистой площади, подлежащей сдаче в аренду; и т.п.

Классификация и суть корректировок

Классификация вводимых корректировок основана на учете разных способов расчета внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом.

Процентные (коэффициентные) корректировки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий коэффициент. К процентным поправкам можно отнести, например, корректировки на местоположение, дату предложения к продаже.

Стоимостные (денежные) корректировки, вносимые к единице сравнения, изменяют проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.

Расчет и внесение корректировок

Для расчета и внесения корректировок используется множество различных количественных и качественных методов, среди которых можно выделить следующие:

методы, основанные на анализе парных продаж (качественный метод оценки); экспертные методы расчета и внесения поправок (качественный метод оценки); статистические методы (количественный метод оценки).

Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одного параметра (например, местоположения), наличием которого и объясняется разница в цене этих объектов. Ограниченность применения данного метода объясняется сложностью подбора объектов парной продажи, поиском и проработкой большого количества информации.

Основу экспертных методов расчета и внесения корректировок, обычно процентных, составляет субъективное мнение оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого объекта-аналога.

Экспертными методами расчета и внесения корректировок обычно пользуются, когда невозможно рассчитать достаточно точные денежные поправки, но есть рыночная информация о процентных различиях.

Статистические методы расчета корректировок сводятся к применению метода корреляционно-регрессионного анализа, который заключается в допустимой формализации зависимости между изменениями цен объектов недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик. Данный метод трудоемок и для его использования требуется достаточно развитый рынок недвижимости, так как метод предполагает анализ большого количества репрезентативных выборок из базы данных.

Последовательность внесения корректировок

Корректировка цен объектов-аналогов по элементам сравнения выполняется в два этапа. На первом этапе выполняется корректировка по первым пяти элементам сравнения – первой группе элементов сравнения. Эти корректировки делаются последовательно, то есть каждая корректировка цены объекта-аналога делается на базе результата, полученного в процессе предыдущей корректировки.

После внесения корректировок по первой группе элементов сравнения скорректированная цена продажи обычно преобразуется в соответствующую удельную цену для проведения дальнейших корректировок.

На втором этапе выполняются корректировки по второй группе – остальным элементам сравнения. На данном этапе важно определить, следует ли вносить данные корректировки на независимой или на кумулятивной основе. Независимую основу следует использовать только тогда, когда определенно установлено, что покупатели на рынке будут оценивать корректируемые характеристики независимо от других характеристик. В том случае, если оценщик определил, что каждая корректировка влияет на другие корректировки, процентные корректировки проводятся на кумулятивной основе.
1. Процентные поправки всегда вносятся первыми к каждой предыдущей, уже скорректированной величине цены сопоставимой продажи.
2. Вносятся денежные поправки, последовательность внесения которых не имеет значения.
В ряде случаев, денежные корректировки, вносимые к цене аналога в целом, должны вноситься перед процентными. Например, если поправки на условия финансирования или на право собственности рассчитаны как абсолютные денежные, то они применяются первыми для корректировки цен объектов-аналогов.
-й этап. Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода. Идеальным результатом корректировки цен аналогов следует считать результат, когда откорректированные значения цен близки друг к другу. На практике редко получается получить близкие значения откорректированных цен. Поэтому возможен вариант, когда на этапе согласования предпочтение (наибольший вес) отдается тем ценам объектов-аналогов,

которые наиболее близки по своим характеристикам к объекту оценки.

Процесс оценки

этап

Описание объема доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов47.

На этапе сбора информации оценщику не удалось собрать достаточное количество документально подтверждённых данных о состоявшихся сделках купли-продажи аналогичных объектов, поэтому при сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов оценщик использовал данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников. Такой подход применяется потому, что покупатель прежде, чем принять решение о покупке недвижимости, проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемого объекта, учитывая все достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.

При отсутствии в свободном доступе баз данных с ценами реальных сделок данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи, и, следовательно, в наибольшей степени отвечают требованиям законодательства. Таким образом, оценщиком в расчетах были использованы данные, именуемые как «оферта» и

«публичная оферта» (Ст. 435 и 437 ГК РФ). Следовательно, оценщик гипотетически (с учетом соответствующих корректировок) предполагал, что лицо, «сделавшее предложение, считает себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение».

Из всех объектов-аналогов, рассматриваемых при проведении анализа рынка, в качестве объектов-аналогов при расчете рыночной стоимости объекта недвижимости, представленного к оценке, в рамках сравнительного подхода использовались объекты- аналоги №1, №2, №3, №5 и №10, так как указанные объекты-аналоги Оценщик считает наиболее сопоставимыми по своим характеристикам с рассматриваемым объектом недвижимости.
этап

Выбор элементов сравнения

В процессе реализации 2-го этапа применения метода сравнения продаж Оценщик обобщил и уточнил информацию по объектам-аналогам. Был выделен ряд элементов сравнения. Данные элементы представлены далее в таблице «Описание подобранных объектов- аналогов».
этап

Обоснование выбора единиц сравнения

Согласно п. 22-г ФСО №7 для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения).

Исходя из вышеуказанных требований, Оценщик для целей обоснования выбранной единицы сравнения проанализировал методическую литературу по оценке, данные риэлтерских агентств. В ходе анализа в целом установлено, что основными применяемыми единицами сравнения для объектов коммерческой недвижимости является цена за 1 кв. м. Таким образом, в результате анализа Оценщик обоснованно выбрал для оцениваемого объекта единицу сравнения 1 кв. м общей площади здания.

Полученные откорректированные данные по стоимости 1 кв.м. площадей нескольких аналогичных объектов, используем для суммирования с распределенными весами:

Х = Х1В1 + Х2В2 +.... ХnВn, где:

47 Согласно п. 22в ФСО №7 от 25.09.2014г., №611 (Федеральный стандарт оценки №7: «Об утверждении Федерального стандарта оценки

«Оценка недвижимости»)

Х1, Х2, ....Хn - cтоимость 1 кв.м. сравниваемого объекта по данным наблюдений; В1, В2..........Вn — веса.

Внесение корректировок

В процессе реализации 3-го этапа применения метода сравнения продаж Оценщик выявил различия между оцениваемым объектом и объектами-аналогами по каждому ниже элементу сравнения. На выявленные различия между оцениваемым объектом и объектами-аналогами по каждому указанному ниже элементу сравнения вносились корректировки к ценам предложения единицы сравнения – 1 кв. м общей площади здания. Если оцениваемый объект по соответствующему элементу сравнения лучше, чем аналог, то корректировка повышающая, если хуже — понижающая. Корректировки проводятся на кумулятивной основе.

Таблица 34: Описание подобранных объектов - аналогов

параметр	объект -аналог 1	объект -аналог 2	объект -аналог 3	объект -аналог 4	объект -аналог 5
местоположе ние объекта- аналога	Нижегородская область, г. Нижний Новгород, Приокский район, ул. Терешковой	Нижегородская область, г. Нижний Новгород, Приокский район, ул. Маршала Голованова	Нижегородская область, г. Нижний Новгород, Приокский район, ул. Тропинина	Нижегородская область, г. Нижний Новгород, Приокский район, ул. Маршала Жукова	Нижегородская область, г. Нижний Новгород, Приокский район, ул. Геологов
размер (площадь) объекта аналога, м2	40	42	32	20	32
условия финансирован ия	типичные	типичные	типичные	типичные	типичные
условия продажи	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
состав передаваемых прав (передаваемы е права на улучшение)	право собственности	право собственности	право собственности	право собственности	право собственности
текущее назначение	гараж	гараж	гараж	гараж	гараж
состояние объекта недвижимост и(здания)	удовлетворительн ое	удовлетворительн ое	удовлетворительн ое	удовлетворительн ое	удовлетворительн ое
описание объекта аналога 48	Кирпичный гараж, 1 этаж	Кирпичный гараж, 1 этаж	Кирпичный гараж, 1 этаж	Гаражное помещение в подземном автопаркинге	Кирпичный гараж, 1 этаж
подведенные коммуникации	Электроснабжени е	Электроснабжени е	Электроснабжени е	Электроснабжени е	Электроснабжени е
состояние рынка(цена/о ферта)	оферта	оферта	оферта	оферта	оферта

48 Информация получена по результатам интервьюирования лиц, разместивших объявления о продаже нежилых помещений./зданий

условия рынка (дата оферты /дата продажи)	апрель 2017г.	май 2017г.	май 2017г.	апрель 2017г.	май 2017г.
источник информации	http://www.gipern n.ru/prodazha- garazhey/garazh- ul-tereshkovoy- id2008040	http://www.gipern n.ru/prodazha- garazhey/garazh- ul-marshala- golovanova- id2059177	http://www.gipern n.ru/prodazha- garazhey/garazh- ul-tropinina- id1792401	http://www.gipern n.ru/prodazha- garazhey/garazh- ul-marshala- zhukova- id2062147	http://www.gipern n.ru/prodazha- garazhey/garazh- ul-geologov- id2208343
контактная информация	Алексей Олегович 8-987-537-44-28	Гиргиль Лариса Сергеевна Региональный Центр Недвижимости 8-951-904-66-88 8-831-462-62-32	Ирина Острова 8-910-885-04-50	Седов Сергей Павлович Выбор 8-902-306-78-74	Наталья Ключ 8-908-728-62-09
НДС	Включен	Включен	Включен	Включен	Включен

Таблица 35: Внесение корректировок

корректировки	объект -аналог 1	объект -аналог 2	объект -аналог 3	объект -аналог 4	объект -аналог 5
Величина оферты (рубли)	650000	600000	500000	400000	500000
Величина оферты (рубли/м2)	16250	14285,71	15625	20000	15625
Корректировка на условия финансирования	1	1	1	1	1
Откорректированная величина (рубли/м2)	16250	14285,71	15625	20000	15625
Корректировка на условия продажи	1	1	1	1	1
Откорректированная величина (рубли/м2)	16250	14285,71	15625	20000	15625
Корректировка на состав передаваемых прав (передаваемые права на улучшение)	1	1	1	1	1
Откорректированная величина (рубли/м2)	16250	14285,71	15625	20000	15625
Корректировка на условия рынка (дата оферты /дата продажи)	1	1	1	1	1
Откорректированная величина (рубли/м2)	16250	14285,71	15625	20000	15625
Корректировка на состояние рынка (отличие цены предложения от цены сделки) (торг)	0,840	0,840	0,840	0,840	0,840
Откорректированная величина (рубли/м2)	13650	12000	13125	16800	13125
Корректировка на местоположение	1	1	1	1	1
Откорректированная величина (рубли/м2)	13650	12000	13125	16800	13125
Корректировка на состояние объекта недвижимости	1,00	1,00	1,00	1,00	1,00
Откорректированная величина (рубли/м2)	13650	12000	13125	16800	13125
Корректировка на отсутствие / наличие коммуникаций	1,25	1,25	1,25	1,25	1,25
Откорректированная величина (рубли/м2)	17062,5	15000	16406,25	21000	16406,25

Корректировка на масштаб (площадь)	1	1	1	1	1
Откорректированная величина (рубли/м2)	17062,5	15000	16406,25	21000	16406,25
Корректировка на функциональное назначение помещения/здания	1	1	1	1	1
Откорректированная величина (рубли/м2)	17062,5	15000	16406,25	21000	16406,25
Поправка на наличие/отсутствие отдельного входа	1	1	1	1	1
Откорректированная величина (рубли/м2)	17062,5	15000	16406,25	21000	16406,25
Корректировка на расположение в здании	1	1	1	1,3	1
Откорректированная величина (рубли/м2)	17062,5	15000	16406,25	27300	16406,25
Вес аналога	0,21	0,21	0,21	0,16	0,21
Вклад аналога (рубли/м2)	3592,11	3157,89	3453,95	4310,53	3453,95
Откорректированная величина (рубли/м2)	17968,42
Площадь оцениваемого объекта (м2)	67,2
Величина рыночной стоимости объекта, полученная методом рыночного сравнения (рубли)**	1207477,89

* - Величина рыночной стоимости 1 кв.м. объекта оценки определяется с использованием весовых коэффициентов.

Расчет весовых коэффициентов производился математическим способом.

Для этого необходимо рассчитать параметр, обратный удельному весу суммы корректировок по каждому аналогу в общей сумме корректировок аналогов (чем больше удельный вес, тем меньше весовой коэффициент и наоборот). Производить расчет предлагается по следующей формуле49:

K  ( SA

 1) /( S1...n

 1)

( SA

 1) /( S1

 1)  ( SA

 1) /( S2

 1)  ...  ( SA

 1) /( Sn

 1)

Где,

К – искомый весовой коэффициент; n –номер аналога

SA - сумма корректировок по всем аналогам;

S1...n - сумма корректировок аналога, для которого производится расчет;

S1 - сумма корректировок 1 –го аналога; S2 - сумма корректировок 2-го аналога; Sn - сумма корректировок n-го аналога.

Данную формулу можно упростить, умножив числитель и знаменатель на 000/ ( SA  1) , в результате получим

K  1 /( S1...n

 1)

1 /( S1

 1)  1 /( S2

 1)  ...  1 /( Sn

 1)

Таблица 36: Расчет весового коэффициента

Параметр	объект -аналог 1	объект -аналог 2	объект -аналог 3	объект -аналог 4	объект -аналог 5	сумма
количество корректировок	2	2	2	3	2	11
вес аналога (К)	0,21	0,21	0,21	0,16	0,21	1

**-Величина рыночной стоимости объекта оценки определяется по формуле:

49 Слепцов С.В. Статья: Расчет весовых коэффициентов в сравнительном подходе (http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=35)

С = Сткв.м. * S, где: С - величина рыночной стоимости объекта оценки, руб.

Сткв.м.-величина рыночной стоимости 1кв.м. объекта оценки. S - площадь объекта оценки, кв.м.

Таблица 37

Показатель	Значение показателя	С= Сткв.м. * S, руб.
Ст	17968,42	1207477,89
S	67,2	1207477,89

Обоснование внесенных корректировок

Корректировка на условия финансирования Различные условия финансирования сделки мо- гут привести к отличию цены, уплаченной за имущество, от цены, уплаченной за другое иден- тичное имущество. Возможными вариантами финансирования могут быть как типичные для данного сегмента рынка, так и не типичные варианты. К нетипичным могут относиться такие варианты, как оплата в рассрочку, ипотечный кредит, оплата наличными и т. п.

Поскольку в объявлениях о продаже отсутствует информация об особых условиях финансиро- вания, Оценщик исходит из допущения, что в данном случае условия финансирования по вы- бранным аналогам являются типичными для данного сегмента рынка. Корректировка не при- менялась.

Корректировка на условия продажи

Поправки на условия продажи выявляются на основе анализа взаимоотношений покупателя и продавца, условия продажи существенно влияют на цены сделки. В цены аналогов корректи- ровка по данному фактору не вводилась, поскольку не выявлено наличие нерыночных отноше- ний между продавцом и покупателем.

Корректировка на состав передаваемых прав (передаваемые права на улучшение)

Корректировка не применяется, т.к. аналоги переходят на праве собственности.

Корректировка на условия рынка (дата оферты /дата продажи)

Величина корректировки на дату продажи была принята равной 1 по всем объектам, т.к. за период времени между датой оферты (датой сделки) и датой проведения оценки не было серьезных изменений конъюнктуры рынка рассматриваемых объектов. Объекты аналоги выставлены на продажу в апреле-мае 2017г.

Корректировка на состояние рынка (отличие цены предложения от цены сделки) (торг) Данная корректировка вводится из-за того, что информация о заключенных договорах продажи недвижимости фактически недоступна, и в качестве цены аналогов берутся цены предложения на продажу сопоставимых объектов. Так, эта корректировка отражает возможное понижение цены предложения, принятой в расчетах в процессе переговоров о продаже недвижимости между собственником и покупателем. Оценщик для расчетов принимает корректировку на торг в размере 16% (объекты придорожного сервиса, обслуживающие транспортные средства) или коэф.«0,84»50. (Оценщик принимает для корректировки максимальное значение коэффициента из расширенного диапазона, так как оцениваемый объект имеет низкую ликвидность).

Корректировка на местоположение

Корректировка на местоположение не вносится в связи с тем, что все аналоги (как и рассматриваемый объект недвижимости) находятся в г. Нижнем Новгороде (Приокский район), обладают одинаковой деловой активностью, развитой инфраструктурой, практически однотипным окружением и сравнимой инвестиционной привлекательностью.

Корректировка на вид внутренней отделки/ состояние отделки

50 Источник информации: Скидка на торг. Таб. 28, стр.159. Лейфер Л.А., Крайникова Т. В. Справочник оценщика недвижимости - 2016. Том 1, часть 2. Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов. Нижний Новгород, 2016г.

Корректировка применяется к объектам-аналогам на основании матрицы коэффициентов51.

Таблица 38

Цены производственно- складских объектов		аналог
Цены производственно- складских объектов		Без отделки	Удовлетворительное	Хорошее
Объект оценки	Без отделки	1	0,82	0,71
	Удовлетвори тельное	1,22	1	0,86
	Хорошее	1,42	1,16	1

Таблица 39: Расчет корректировки на состояние объекта (физическое состояние здания)52

Параметр	Объект недвижимос ти, права на который оцениваются	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3	Аналог №4	Аналог №5
Состояние объекта оценки	удовлетворите льное
Состояние объекта-аналога		удовлетво рительное	удовлетво рительное	удовлетво рительное	удовлетво рительное	удовлетво рительное
Корректировка на состояние объекта (физическое состояние, вид отделки)		1	1	1	1	1

Корректировка на отсутствие / наличие коммуникаций

Ценообразующий фактор производственно-складской недвижимости — наличие отопления. Объекты-аналоги не обеспечены данной коммуникацией, корректировка на отсутствие отопления составляет коэф.1,25 (поправка рассчитана математическим методом по формуле000/0,8053). Оценщик использует минимальное значение коэффициента из расширенного интервала, так как на дату оценки данная коммуникация не функционирует (отключена).

Корректировка на масштаб (площадь): Чем больше площадь объекта недвижимости, тем меньше его стоимость. Корректировка приводится в виде матрицы.

Таблица 40: Корректировка на площадь (фактор масштаба)54

Площадь, кв.м.		аналог
Площадь, кв.м.		<100	100-300	300-1000	>1000
объе кт оцен ки	<100	1	1,03	1,15	1,25
	100-300	0,98	1	1,12	1,09
	300-1000	0,87	0,89	1	1,03
	>1000	0,80	0,92	0,98	1

Таблица 41: Расчет корректировки на площадь

51 Источник информации: Состояние отделки. Цены. Таб. 61, стр.178. Лейфер Л.А., Крайникова Т. В. Справочник оценщика недвижимости - 2016. Том 1, часть 2. Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов. Нижний Новгород, 2016г.

52 На основании расчетов произведенных в таблице : Размер поправки в зависимости от состояния объекта оценки и объекта-аналога

53 Источник информации: Корректировка на отопление. Таб. 64, стр.186. Лейфер Л.А., Крайникова Т. В. Справочник оценщика недвижимости - 2016. Том 1, часть 1. Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов. Нижний Новгород, 2016г.

54 Источник информации: Корректировка на масштаб. Таб. 52, стр.156. Лейфер Л.А., Крайникова Т. В. Справочник оценщика недвижимости - 2016. Том 1, часть 1. Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов. Нижний Новгород, 2016г.

Параметр

Площадь объекта недвижимост и, права на который оцениваются

Площадь объекта- аналога №1

Площадь объекта- аналога №2

Площадь объекта- аналога №3

Площадь объекта- аналога №4

Площадь объекта- аналога №5

Площадь объекта

67,2

Корректиро вка на масштаб

Корректировка на функциональное назначение помещения/здания

При поиске и выборе сравнимых объектов Оценщик руководствовался тем, что объекты сравнения в первую очередь были сопоставимы по признаку их потенциального использования (основного функционального назначения площадей), поэтому корректировка равна 1 Поправка на наличие/отсутствие отдельного входа

Объекты-аналоги имеют отдельный вход, корректировка не применяется.

Корректировка на расположение в здании

Достаточно сильное влияние на стоимость нежилого помещения оказывает такой ценообразующий фактор как расположение в здании. Он подразумевает под собой этаж, на котором расположены объекты недвижимости. При ранжировании данного показателя учитывался тот факт, что наиболее привлекательными для коммерческой недвижимости являются помещения, расположенные на первом этаже. Если рассматривать зависимость данного показателя и стоимости недвижимости, то можно выделить следующие группы: 1.Подвал и цоколь; 2. Крайний и средние этажи; 3. Первый этаж. Данные группы упорядочены в соответствии с увеличением стоимости.

Таблица 42: Корректировка на этаж 55

Объект оценки	Объект аналог
Объект оценки	подвал	цоколь	1 этаж	2 этаж и выше
подвал	1,00	0,92	0,77	0,90
цоколь	1,09	1,00	0,84	0,99
1 этаж	1,30	1,19	1,00	1,17
2 этаж и выше	1,11	1,01	0,85	1,00

Объект-аналог №4 расположен в подземной автостоянке. Согласно определениям подвала и цоколя: «подвал - это помещение в доме под первым этажом, ниже уровня земли»; «цоколь - нижняя часть наружной стены здания, лежащая на фундаменте». Учитывая информацию о том, что автостоянка подземная, этажность объекта-аналога №4 рассматривается как

«подвал».

Таким образом, стоимость оцениваемых прав на недвижимость, полученная сравнительным подходом, составляет:

Таблица 43: Рыночная стоимость имущества, определенная в рамках сравнительного подхода

Объект недвижимости, права на который оцениваются С(сравнительный подход), руб.

55 Источник информации: Корректировка на расположение в здании. Таб. 67, стр.193. Лейфер Л.А., Крайникова Т. В. Справочник оценщика недвижимости - 2016. Том 1, часть 1. Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов. Нижний Новгород, 2016г.

помещение, назначение: нежилое, общая площадь: 67,2 кв.м., этаж 1 Ад- рес (местоположение) объекта недвижимости: Нижегородская область, г. Нижний Новгород, Приокский район, ул. Горная, д. 13, пом. П2

1207477,89

Методика оценки

12.2 ДОХОДНЫЙ ПОДХОД

Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Использование доходного подхода основано на предпосылке, что стоимость любого имущества зависит от величины дохода, который, как ожидается, оно принесет. Доходный подход обычно используется для оценки комплекса объектов, так как доход приносит не единичный объект, а целый комплекс объектов, и вычленить доход для конкретного объекта не представляется возможным.

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, говорящий о том, что стоимость имущества определяется величиной будущих выгод ее владельца. Формализуется данный метод путем пересчета ожидаемых доходов от объекта оценки в настоящую стоимость.

Определение стоимости недвижимости доходным подходом основано на предположении о том, что потенциальный инвестор не заплатит за данный объект сумму, большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этой недвижимости. Собственник не продаст свой объект недвижимости по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов. В результате взаимодействия стороны придут к соглашению о рыночной цене, равной текущей стоимости будущих доходов.

В общем виде формула для расчета рыночной стоимости объекта недвижимости в рамках доходного подхода может быть представлена в виде:

где:

PV – рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках доходного подхода; FVn - прогнозная стоимость объекта недвижимости, относящаяся к n-му периоду (стоимость реверсии,терминальная стоимость);

r – ставка дисконтирования, равная требуемой доходности вложений, отражает характерную дляданного сегмента рынка доходность инвестиций в недвижимость с учетом неопределенности и риска;

Dt – чистый операционный доход, который ожидается получить от использования объекта недвижимости в t-й прогнозный период (год). Предполагается, что доходы фиксируются на конец года. В случае авансовых платежей или ежемесячных платежей эту величину следует соответствующим образом корректировать.

n – прогнозный период времени.

Однако для многих типовых ситуаций, характерных для оценки доходной недвижимости, общая формула переходит в компактное выражение:

PV=D1 / R

где:

PV – рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках доходного

подхода;

D1 – чистый операционный доход, который ожидается получить от использования объекта недвижимости в 1-ый прогнозный период (год);

R –коэффициент, который характеризует соотношение между рыночной стоимостью объекта недвижимости и ожидаемым в первый прогнозный год чистым доходом, который рассчитывает получить собственник недвижимости от сдачи ее в аренду по рыночным ценам. Этот коэффициент называют коэффициентом капитализации, а метод, основанный на расчете рыночной стоимости по формуле – методом прямой капитализации. Для практической реализации такого метода необходимо предварительно определить коэффициент капитализации.

Чтобы рассчитать коэффициент капитализации, следует установить влияние на него различных факторов.

Прежде всего, его численное значение определяется доходностью альтернативных инвестиций с рисками, равными риску, ассоциируемому с получением дохода от эксплуатации оцениваемого объекта недвижимости, которая используется как ставка дисконтирования. Во-вторых, он зависит от ожиданий рынка относительно роста/падения цен на недвижимость и ожидаемых изменений рыночных арендных ставок в прогнозный период. Также важным фактором, влияющим на величину коэффициента капитализации, является остаточный срок службы или величина обесценивания объекта за прогнозный период. Используя расчетные формулы для конкретных типовых ситуаций, можно в каждом конкретном случае рассчитать коэффициент капитализации и на основании него оценить рыночную стоимость объекта недвижимости. Однако практическая реализация такого способа сталкивается с серьезными затруднениями: весьма сложно оценить ожидания рынка относительно дальнейшего движения цен недвижимости, трудно спрогнозировать остаточный срок службы объекта и т. п.

На практике получил распространение метод определения коэффициента капитализации, основанный на анализе рыночных данных – метод рыночной экстракции.

В рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям.

В данном отчете применен метод прямой капитализации

Метод прямой капитализации.

Согласно ФСО №7 (от 25.09.2014г. №611, п. 23в), «метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту».

Применение данного метода обусловлено тем, что оцениваемый объект недвижимого имущества способен генерировать доходы, стабильные по времени, не требует на дату оценки больших по длительности капиталовложений в ремонт или реконструкцию. В этом методе для оценки рыночной стоимости чистый доход первого года от использования актива делится на коэффициент капитализации, полученный методом рыночной экстракции на основе анализа данных о коэффициентах капитализации активов, аналогичных

оцениваемому активу. Оцениваемый объект соответствует требованиям данного метода, поэтому в настоящей оценке применяется именно этот метод.

Метод капитализации доходов по норме отдачи на капитал (подразделяющийся на метод дисконтирования денежных потоков и на метод капитализации по расчетным моделям).

Согласно ФСО №7 (от 25.09.2014г. №611, п. 23г), «метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость»; Данный метод может использоваться для оценки объектов недвижимости, которые генерируют или могут генерировать потоки доходов с любым законом изменения, а также предполагает представление доходов, расходов и факторов дисконтирования в явном виде для каждого года прогноза.

Метод дисконтирования денежных потоков не применялся, так как не предоставляется возможным без значительной погрешности в вычислениях спрогнозировать потоки доходов, которые рассматриваемый объект недвижимости способен обеспечивать в будущем.

Согласно ФСО №7 (от 25.09.2014г. №611, п. 23д), «метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем»

При данном методе для оценки рыночной стоимости наиболее типичный годовой доход преобразуется в стоимость с использованием формализованных расчетных моделей дохода и стоимости, полученных на основе анализа тенденций их изменения в будущем. Данный метод не применялся, так как не предоставляется возможным проследить динамику изменения доходов рассматриваемого объекта недвижимости в будущем.

Процесс оценки

Метод прямой капитализации выражается следующей формулой (компактное выражение):

PV=D1 / R

где:

PV - рыночная стоимость объекта недвижимости; D1 - чистый операционный доход (ЧОД);

R - общая ставка капитализации.

Таким образом, метод прямой капитализации представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

Для определения стоимости объекта оценки методом прямой капитализации необходимо:

Определить среднюю величину чистого операционного дохода от использования объекта за год (ЧОД).
Рассчитать коэффициент капитализации применительно к данному доходу (R).

Расчет чистого операционного дохода

Расчет чистого операционного дохода производится в следующей последовательности:

определение потенциального валового дохода;
определение действительного валового дохода;
определение операционных расходов
определение чистого операционного дохода как разница между действительным валовым доходом и операционными расходами.

Расчет потенциального валового дохода, действительного валового дохода

Потенциальный валовый доход (ПВД) – это общий доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ной сдаче в аренду объекта без учёта потерь и расходов. Потенциальный валовый доход включает арендную плату со всех площадей, увеличение арендной платы, предусмотренное договорами, и другие доходы от недвижимости.

Определение арендной ставки проводилось на основе сбора и анализа информации по стоимостным показателям арендных ставок сопоставимых объектов в Приокском районе г. Нижнего Новгорода.

Следует отметить, что в качестве аналогов были отобраны объекты, схожие с объектом оценки по основным параметрам с учетом результатов анализа наилучшего и наиболее эффективного использования.

Ставка (цена) аренды, обычно указывается в рублях за кв. м общей площади в год, либо за все помещение в месяц (последнее чаще встречается при аренде торговых площадей). Ставка аренды различна для разных классов помещений, она зависит от расположения здания и других факторов на рынке недвижимости.

ПВД - представляет собой максимальный доход, который способен приносить объект оценки, при 100-% загрузке площадей без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта, установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

ПВД= Аст х S, где Aст - средняя ставка аренды Объекта оценки;

S - площадь Объекта оценки.

Расчет арендной ставки производился сравнительным подходом, методом сравнения продаж

Методика применения метода сравнения продаж, а также основные этапы применения метода сравнения продаж приведены в пункте: «Сравнительный подход» настоящего отчета об оценке.

Подбор объектов аналогов

Описание объема доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов56.

В процессе реализации 1-го этапа применения метода сравнения продаж Оценщик проанализировал информацию различных источников, содержащих предложения по сдаче в аренду недвижимости за май 2017г.

На этапе сбора информации оценщику не удалось собрать достаточное количество документально подтверждённых данных о состоявшихся сделках по аренде аналогичных объектов, поэтому при сравнительном анализе арендной ставки объекта оценки Оценщик использовал данные по арендным ставкам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников. Оценщиком в расчетах были использованы данные, именуемые как «оферта» и «публичная оферта» (Ст. 435 и 437 ГК РФ). Следовательно,

56 Согласно п. 22в ФСО №7 от 25.09.2014г. №611 (Федеральный стандарт оценки №7: «Об утверждении Федерального стандарта оценки

«Оценка недвижимости»)

оценщик гипотетически (с учетом соответствующих корректировок) предполагал, что лицо,

«сделавшее предложение, считает себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение».

На основе анализа предложений, Оценщик выявил объекты, наиболее сопоставимые с оцениваемыми, из которых была подготовлена выборка объектов, являющихся аналогами оцениваемых объектов.

Как отмечалось выше в анализе рынка, объявлений о сдаче в аренду помещений/зданий расположенных в Приокском районе г.Нижнего Новгорода велико (рынок объекта оценки — активный), из данной выборке проведенной в анализе рынка в качестве объектов-аналогов при расчете арендной ставки объекта недвижимости, представленного к оценке, в рамках сравнительного подхода использовались объекты-аналоги №1, №2, №3 и №4, подобранные объекты-аналоги Оценщик считает наиболее сопоставимыми по своим характеристикам с рассматриваемым объектом недвижимости.

Обоснование выбора единиц сравнения

При расчете методами сравнительного подхода может быть большое количество элементов сравнения.

За единицу сравнения принимаем арендную ставку одного квадратного метра в месяц общей площади объекта.

Х = Х1В1 + Х2В2 +.... ХnВn, где:

Х1, Х2, ....Хn - cтоимость 1 кв.м. сравниваемого объекта по данным наблюдений; В1, В2..........Вn — веса.