В соответствии с договором лизинга лизингодатель
приобретает для лизингополучателя и предоставляет ему во временное владение
и пользование нежилое здание. Последнее после внесения всех лизинговых
платежей лизингополучателем переходит в его собственность.
Как в этой ситуации быть с земельным участком,
находящимся под зданием?
Ответ
Земельный участок, принадлежащий лизингодателю на праве собственности, не
может являться составной частью недвижимого имущества, передаваемого по
договору лизинга (ст. 666 ГК РФ, абз. 3 п. 4 ст. 35 ЗК РФ). В этой связи
выкуп лизингополучателем недвижимого имущества по спорным договорам
финансовой аренды (лизинга) невозможен, поскольку нельзя выкупить
недвижимость без земельного участка, который, в свою очередь, не может
являться предметом лизинга.
И вот не так давно были обнародованы окончательные решения ВАС по спорным
договорам лизинга недвижимости (постановления от 16.09.2008 N 4904/08 и
8215/08), в которых Президиум ВАС не поддержал своих коллег по вынесенным
ими определениям, сделав выводы в пользу лизингополучателя по договору
лизинга недвижимости, полностью оплатившего лизинговые платежи и
потребовавшего от лизингодателя передать ему в собственность предмет лизинга
в соответствии с условиями договора лизинга.
В силу ст. 666 ГК РФ и ст. 3 Федерального закона "О лизинге" земельные
участки не могут являться предметом договора лизинга. В то же время п. 4 ст.
35 ЗК РФ содержит запрет на отчуждение земельного участка без находящегося
на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному
лицу. Таким образом, законодательством установлен принцип единства
юридической судьбы земельного участка и расположенного на нем здания,
строения, сооружения.
Поскольку здания, строения и сооружения могут являться предметом договора
лизинга, согласно ст. 19 Федерального закона "О лизинге" они могут
переходить в собственность лизингополучателя на условиях, предусмотренных
соглашением сторон, и без включения в договор земельного участка в качестве
составной части этого недвижимого имущества. В таком случае следует
руководствоваться положениями ст. 273 ГК РФ, предусматривающей переход права
собственности на земельный участок к приобретателю здания (сооружения), либо
договором между собственником земельного участка и лизингополучателем. Иное
толкование означало бы запрет на переход права собственности на предмет
лизинга к лизингополучателю, который может быть установлен только
федеральным законом.
Кроме того, взаимосвязанное толкование ст. 666 ГК РФ и ст. 3 Федерального
закона "О лизинге" позволяет сделать вывод о том, что предметом договора
лизинга не могут быть только земельные участки, являющиеся самостоятельным
предметом договора лизинга. Содержащийся в указанных нормах запрет не
распространяется на случаи, когда предметом лизинга служат здание
(сооружение), предприятие, иной имущественный комплекс.